2024-97 Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 (bijlage).pdf

het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid voor ouderen en andere men-

sluit bij lokale woonzorgvisie, houdt de gemeente Dinkelland rekening met de rea-

sen met een ondersteunings- of zorgbehoefte. De woonzorgvisie ligt ten tijde van

lisatie van 145 nultredenwoningen, 40 geclusterde woningen en 90 zorggeschikte

schrijven van dit Volkshuisvestingsprogramma ter inzage en wordt naar verwachting

woningen. Vanwege de sterk toenemende vergrijzing de komende jaren, wordt ver-

op 24 september 2024 door de gemeenteraad van Dinkelland vastgesteld als in-

wacht dat het aantal zorggeschikte woningen tot 2035 kan toenemen naar 100-150

tegraal onderdeel van de omgevingsvisie.14 Hierna zal de woonzorgvisie openbaar

woningen. Dit betekent een additionele behoefte van 10-60 zorggeschikte woningen

worden gemaakt. Uitkomsten van de woonzorgvisie zijn kwalitatief geïntegreerd in

tussen 2030-2035. De toekomstige woon-zorg woningen zullen worden gerealiseerd

dit Volkshuisvestingsprogramma. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de type

door zowel nieuwbouw als transformatie van bestaand vastgoed naar geclusterde-

woon-zorg doelgroepen en de relatie tot de kwantitatieve woningbehoefte tot 2035.

en nultredenwoningen. In de uitvoeringsagenda zal dit nader worden uitgewerkt. Op basis van de woonzorgvisie dienen de beleidsplannen van het sociaal domein Concluderend: gemeente Dinkelland houdt rekening met het realiseren van

te worden geactualiseerd, inclusief de integratie van het Wmo-beleidsplan. De

145 nultredenwoningen, 40 geclusterde woningen en 90 zorggeschikte woningen

gemeente zal deze actie uitvoeren om te zorgen voor een samenhangend en

om te voorzien in de landelijke, regionale en lokale woonzorgbehoefte tot 2030

actueel beleidskader dat aansluit bij de behoeften van de inwoners. Ook zal de

oplopend tot 100-150 additionele zorggeschikte woningen tot 2035.

lokale woonzorgvisie worden vertaald naar een uitvoeringsagenda.

40

Woon-zorgdoelgroep: Kwetsbare ouderen (65+) Deze woon-zorgdoelgroep omvat kwetsbare ouderen gedefinieerd als ouderen

ken, en 3 tijdelijke verblijfsplekken voor kwetsbare ouderen in de gemeente

die in mobiliteit of psychische vermogens achteruitgaan. Deze doelgroep omvat

Dinkelland. Dat betekent dat op dit moment ook al een deel van de ouderen met

ouderen met een zorg- of ondersteuningsvraag, een psychogeriatrische zorg-

een Wlz-indicatie de zorg thuis ontvangen.

vraag en/of een somatische zorgvraag. Toekomstige woon-zorg behoefte ouderen De komende jaren wordt er een forse toename verwacht van het aantal ouderen

Tot 2035 groeit de groep ouderen met een Wlz-indicatie met circa 146 personen

(65+). De groep ouderen in de gemeente Dinkelland zal de komende jaren naar

(+35%). Deze groei vindt voornamelijk plaats in de drie grote kernen (98 per-

verwachting toenemen van 6.289 in 2023 naar 7.632 (+21%) in 2035. Het aantal

sonen) en voor een kleiner deel in de kleinere kernen (48 personen). Voor deze

‘oudste ouderen’ (inwoners van 80 jaar en ouder) neemt ook fors toe van 1.413

groep is aanvullend aanbod nodig.

in 2023 naar 1.989 (+41%) in 2035. Toekomstig woon-zorg aanbod De lokale woonzorg visie beschrijft de volgende ontwikkelingen in de

Het rijksoverheidsbeleid is er op gericht om de verpleeghuiscapaciteit te bevrie-

doelgroep ouderen

zen. Dat betekent dat in toenemende mate ouderen verpleeghuiswaardige zorg

• Het aantal ouderen met een behoefte aan 24-uurszorg in de nabijheid (Wlz--

thuis moeten ontvangen. Deze groep neemt tot 2035 met circa 146 personen

indicatie) neemt de komende jaren sterk toe, van 420 ouderen in 2023 naar 490

toe, wat betekent dat voor deze groep woonplekken beschikbaar moeten komen,

ouderen in 2030 naar 566 ouderen in 2035.

waar dit kan worden geleverd. Voor een deel kan dit in dit in de huidige woning

• Het aantal oudere inwoners dat problemen ervaart met de algemene dagelijkse

worden geleverd, maar voor een deel moet hiervoor ook een nieuw, geclusterd

levensverrichtingen stijgt fors van 901 inwoners in 2022 naar 1.154 inwoners

woonaanbod worden ontwikkeld.

in 2035. De woonzorgvisie omschrijft de noodzaak tot het realiseren van woningen waar Huidig woon-zorg aanbod ouderen

verpleeghuiswaardige zorg kan worden geleverd. Het gaat hierbij om 100 tot

Op dit moment zijn er 277 intramurale verblijfsplekken, 83 verzorgingshuisplek-

150 additionele zorggeschikte woningen tot 2035. Dit zijn geclusterde verpleeg-

41

zorgplekken waar aan bewoners verpleegzorg wordt geleverd op basis van Wlz-

Concluderend: gemeente Dinkelland houdt rekening met een toenemende

zorg thuis. In deze gebouwen is een ontmoetingsruimte, zijn de kamers ruimer,

kwantitatieve woon-zorg behoefte vanuit ouderen met circa 90 additionele zorg-

gangen en deuren breder en hebben zorgverleners voldoende ruimte om zorg te

geschikte woningen tot 2030 oplopend tot 100-150 additionele zorggeschikte

verlenen in de bad- en slaapkamer.

woningen tot 2035.

Bij de realisatie van deze zorggeschikte woningen gaat het niet uitsluitend om nieuw te bouwen woningen. Ook binnen bestaand vastgoed kan dit worden geboden, mits

Woon-zorgdoelgroep: Kwetsbare jongeren

aan de randvoorwaarden van levensloopbestendigheid en het borgen van 24-uurs

Deze woon-zorgdoelgroep omvat kwetsbare jongeren in de leeftijd 0 tot 18 en

zorg in de nabijheid kan worden voldaan. Ook de nabijheid van ontmoetingsruimten

de groep jongeren die uitstromen uit de Jeugdzorg en de verlengde jeugdzorg

en/of voorzieningen voor een zinvolle daginvulling is noodzakelijk.

(tot 23 jaar).

Naar verwachting betekent dat toekomstige realisatie van deze woningen voornamelijk plaats zal vinden in de grotere Dinkellandse kernen. Daar zijn immers

De woonzorgvisie van gemeente Dinkelland beschrijft een verwachte afname

de meeste voorzieningen en kan ook schaalvolume worden gecreëerd waarmee

(-9%) in het aantal jongeren met Jeugdzorg. In 2023 telde Dinkelland 362 jon-

makkelijker aan de noodzaak voor 24-uurs zorg in de nabijheid kan worden vol-

geren met Jeugdzorg. De prognose tot 2035 laat een daling zien van 34 jongeren

daan. Vanwege geldende kenmerken en randvoorwaarden die aan zorggeschikte

tot 328 jongeren.

woningen worden gesteld, is het raadzaam om deze woningen voornamelijk in

Binnen de doelgroep kwetsbare jongeren zijn momenteel (jaar 2024) 32 jon-

de huursector te realiseren. Op landelijk niveau is afgesproken dat minimaal

geren die Jeugdzorg met verblijf hebben. Deze groep zal naar verwachting licht

50% van de woningen in de sociale huursector wordt gerealiseerd. De overige

krimpen naar 28 jongeren met verblijf in 2035.

helft is derhalve grotendeels aan de markt. Met de woningcorporatie en de zorg-

Dinkelland biedt momenteel 30 intramurale verblijfplekken en 19 tijdelijke plek-

instellingen wordt bezien welke aantallen sociaal kunnen worden gerealiseerd.

ken voor jongeren.

Particuliere initiatieven worden gestimuleerd. Gebaseerd op de kwantitatieve bevolkingsontwikkeling is er geen aanvullend woonaanbod nodig voor kwetsbare jongeren. Kwalitatief gezien dient het zorgaan-

42

Woon-zorgdoelgroep: Inwoners met een beperking bod mee te veranderen met de zorgvraag van jongeren. Meer details hierover zijn 14

te vinden in de woonzorgvisie.

Deze woon-zorgdoelgroep omvat mensen met een beperking, waaronder een

Een belangrijk focuspunt gerelateerd aan wonen

lichamelijke beperking, verstandelijke beperking en/of zintuiglijke beperking, in alle leeftijden.

is een vermindering van de krapte aan sociale huurwoningen om uitstroom uit Jeugdzorg te bevorderen (zie doelgroep urgentiegroepen, paragraaf 3.1).

Voor de komende jaren worden er geen ontwikkelingen verwacht die een grote

NB. Het is belangrijk te benadrukken dat vanuit lokaal jeugdzorgbeleid er een

impact gaan hebben op de huidige zorgvraag van deze inwoners. De woonzorgvisie

discrepantie wordt waargenomen tussen de cijfermatige behoefteraming en

beschrijft dat het aantal inwoners met een beperking waarvoor 24-uurs zorg nodig is

praktische waarnemingen. Regionale stakeholders verwachten op basis van de

in de nabijheid licht zal afnemen (-8%) van 100 (jaar 2023) naar 92 (jaar 2035). Het

praktijk geen afname, maar zien eerder een toename in het aantal jeugdigen

huidige woon-zorg aanbod van 102 intramurale plekken en 10 extramurale plekken

in de jeugdzorg met verblijf. Waar de bevolkingsontwikkeling een dalend aantal

lijkt daarmee in kwantitatieve zin toereikend. Wat daarbij meespeelt is dat het veelal

jongeren waarneemt, ziet ook de gemeente regelmatig nieuwe principeverzoe-

regionale voorzieningen betreft, waardoor het belangrijk is om bij het inventariseren

ken binnenkomen voor deze doelgroep, waarbij wordt aangeven dat er een

en realiseren van woon-zorg aanbod ook op regionaal niveau af te stemmen en af-

behoefte/wachtlijst is.

spraken te maken. Het zorgkantoor is daarbij een belangrijke partner.

Deze discrepantie wordt tevens bevestigd door de centrumregio Enschede. Vanuit die invalshoek zijn goede afspraken en afstemming op regionaal niveau

Mogelijk zijn er wel kwalitatieve opgaven van betekenis tot 2035, denk aan het

benodigd. Vanuit de regionale afstemming is een verkenning gestart voor de rea-

aanpassen van huidige voorzieningen zodat passende zorg en ondersteuning

lisatie van woonplekken voor kwetsbare jongeren (BW-Wmo) binnen Dinkelland.

geboden kan (blijven) worden aan cliënten, het faciliteren van maatwerk voor de individuele client, het aanbieden van passende dagbesteding, etc. Het is van

Concluderend: de gemeente Dinkelland verkent de mogelijkheid tot realisatie

belang binnen deze brede doelgroep om te evalueren of er specifiek aanbod

van woon-zorg plekken voor de doelgroep kwetsbare jongeren.

ontbreekt. Enkel kwantitatief gezien zijn er namelijk voldoende woon-zorg plekken, maar niet elke plek is geschikt voor de diversiteit aan cliënten binnen deze doelgroep. Hierbij staat maatwerk op clientniveau centraal.

43

Concluderend: gemeente Dinkelland houdt geen rekening met een toenemen-

groep kan zelfstandig (geclusterd) in de wijk wonen. Voor Beschermd Wonen

de kwantitatieve woon-zorg behoefte voor inwoners met een beperking.

Wmo gaat het om 50 tot 60% van de doelgroep. Het al dan niet toevoegen van nieuwe woonzorgplekken voor deze doelgroep in de gemeente Dinkelland vindt plaats in afstemming en overleg met de gemeen-

Woon-zorgdoelgroep: Inwoners met een psychiatrische en/of verslavingsach-

ten in de regio. Dit omdat voor een deel van de voorzieningen geldt dat het

tergrond

om (boven)regionale voorzieningen gaat en het van belang is om een regionaal

Deze woon-zorgdoelgroep omvat mensen met een psychiatrische en/of versla-

afgestemd en dekkend netwerk van voorzieningen te hebben.

vingsachtergrond of complexe psychosociale problemen. In 2023 telde Dinkelland 147 inwoners met een soortgelijke psychiatrische aandoening. Het aantal inwoners

Concluderend: gemeente Dinkelland houdt geen rekening met een toename

met psychiatrische problematiek stijgt zeer licht naar 149 (+1.4%) in 2035.

van de woon-zorg behoefte voor inwoners met een psychiatrische en/of verslavingsachtergrond. Nieuwe afspraken over de spreiding van aanbod in de regio kan leiden tot een nieuwe opgave voor Dinkelland.

In gemeente Dinkelland zijn er 10 plekken waar intramurale zorg wordt verleend op basis van GGZ-Wonen (Wlz) indicatie. Er zijn geen verblijfs-voorzieningen voor Beschermd Wonen (Wmo), Maatschappelijke Opvang of GGZ-Behandeling. Inwoners uit deze doelgroep zijn voor verblijfszorg primair aangewezen op

Arbeidsmigranten

aanbod in omliggende gemeenten. De woonzorgvisie schat het aantal inwoners

Door de krimpende beroepsbevolking als gevolg van vergrijzing, is een deel van

met verblijfszorg in een omliggende gemeente op 61 inwoners, waarvan 17 Be-

de Twentse bedrijven aangewezen op werknemers uit het buitenland. Deze ar-

schermd Wonen plekken (BW-Wmo) en 44 GGZ-wonen (Wlz plekken).

beidsmigranten verblijven voor korte of langere tijd in Nederland, het liefst in de nabijheid van hun werklocaties.

In afstemming met centrumgemeente Enschede wordt gekeken naar de mogelijkheden om het bestaande aanbod in de regio meer te spreiden. Als regi-

Op dit moment wonen er ongeveer 191 arbeidsmigranten in de gemeente Din-

onaal blijkt dat extra aanbod nodig is, dan kan worden overwogen om eerst te

kelland.10 Naar verwachting zal dit aantal groeien naar circa 251 arbeidsmigranten

kijken naar gemeenten waar nu relatief weinig aanbod is. Een deel van deze

tot 2032. Het merendeel van de arbeidsmigranten werkt ook in de gemeente.

44

Daarnaast werkt een deel van hen bij bedrijven in Oldenzaal. Het is belangrijk dat

Beleidsregels omtrent het huisvesten van arbeidsmigranten als leidraad

er voldoende en fatsoenlijke huisvesting komt voor de groeiende groep arbeids-

De gemeente Dinkelland ziet een opgave in de huisvesting van arbeidsmigranten

migranten. Voorkomen moet worden dat huisvesting voor arbeidsmigranten leidt

en heeft hiervoor beleid opgesteld om de huisvesting van de arbeidsmigranten

tot leefbaarheidsproblemen voor omwonenden en/of arbeidsmigranten of tot een

te kunnen faciliteren.

sterke afname van het woningaanbod van reguliere woningzoekenden. De huisvesting van arbeidsmigranten is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van

Kern van het beleid is dat huisvesting van arbeidsmigranten met name kan

werkgevers en arbeidsmigranten zelf. De werkgever voorziet in zogeheten short-

plaatsvinden in het buitengebied op het terrein van de werkgever, in (vrijkomen-

en mid-stay accommodaties voor arbeidsmigranten. De verantwoordelijkheid van

de) agrarische bedrijfsgebouwen, in een bestaande bestemde (bedrijfs)woning,

de gemeente is het bieden van een helder kader waarbinnen de huisvesting mag

kleinschalige huisvesting op bedrijventerreinen in bedrijfswoningen en kleinscha-

plaatsvinden, waarbij de gemeente zich vooral richt op arbeidsmigranten die

lige huisvesting in bestaande bestemde woningen in de kernen.

werkzaam zijn in de gemeente Dinkelland.

Met dit beleid verwacht de gemeente de opgave van de arbeidsmigranten te

Voor het huisvesten van arbeidsmigranten kent de gemeente Dinkelland be-

kunnen voorzien.

leidsregels. Huisvesting voor arbeidsmigranten dient wel aan verschillende voorwaarden te Doelstelling

voldoen, zoals een goede landschappelijke inpassing, het verblijven mag geen

Zowel de leefbaarheid voor de arbeidsmigranten als de leefbaarheid voor onze

onevenredige uitwerking hebben op de omgeving en de verblijfsruimte voldoet

inwoners waarborgen bij het faciliteren van het huisvesten van arbeidsmigranten.

tenminste aan het SNF Keurmerk (Stichting Normering Flexwonen).

Definitie arbeidsmigrant

De beleidsregels zijn hier te raadplegen.

Elke inwoner komende uit die landen die tot de Europese Unie zijn toegetreden, met uitzondering van Nederland en die naar Nederland komt om hier tijdelijk te werken en te verblijven (< 4 maanden of langer dan 4 maanden, maar (nog) niet de intentie heeft om zich permanent te vestigen.

45

Gemeentelijke opgave arbeidsmigranten die zich permanent vestigen

Statushouders

Een groot deel van de arbeidsmigranten werkt voor maximaal enkele jaren (of

Een statushouder is een voormalig asielzoeker met een verblijfsvergunning en

korter) binnen de gemeente. Ongeveer 30% van de arbeidsmigranten blijft hier

maken deel uit van de Nederlandse maatschappij, zo ook in Dinkelland (zie ook

langer wonen en vestigt zich permanent. Voor deze laatst genoemde doelgroep

bijlage 0. definitielijst). De Huisvestingswet regelt de verantwoordelijkheid van

is een sociale huurwoning een optie. Deze doelgroep is echter lastig te bereiken

de gemeenten waar het gaat over het aanbieden van woonruimte.

om hen op de mogelijkheden in de sociale huursector te wijzen. Daardoor blijven deze arbeidsmigranten vaak langer dan nodig is in een short- en mid-stay

Werkwijze

voorziening van de werkgever wonen. Betere voorlichting onder deze doelgroep

De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel mensen vanuit de asielzoekerscen-

is noodzakelijk. Zoals aangegeven in paragraaf 3.1 houdt Gemeente Dinkelland

tra moeten doorstromen naar reguliere huisvesting. Dit landelijk bepaalde aantal

in de woningbouwbehoefte vooralsnog rekening met 15 extra woningen voor de

wordt verdeeld over alle gemeenten, naar rato van het inwoneraantal, dit heet

doelgroep arbeidsmigranten.

de gemeentelijke taakstelling. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) koppelt de vergunninghouders

Concluderend faciliteert gemeente Dinkelland in de behoefte van short- en

vanuit de AZC’s aan de gemeente. Daarbij is ook geïnventariseerd of er na reizi-

mid-stay woningen middels de beleidsregels omtrent het huisvesten van ar-

gers vallen te verwachten.

beidsmigranten.

Om aan de taakstelling te kunnen voldoen spreken gemeente en corporatie in de prestatieafspraken af welke bijdrage de woningcorporatie hieraan levert. In paragraaf 3.1 is al ingegaan op de kwantitatieve opgave en de gevolgen die dat heeft voor de woningbouwprogrammering van met name sociale huur. Om de zoektijden voor reguliere woningzoekenden niet te laten stijgen is in een eerder stadium afgesproken dat maximaal 20% van de jaarlijkse mutaties in de sociale huur wordt toegewezen via directe bemiddeling (waaronder statushou-

46

ders). Duidelijk is, dat met de sterk opgelopen aantallen statushouders, deze af-

te forceren om de voorzien in adequate huisvesting voor statushouders waarbij

spraak niet zonder meer voldoet. De gemeente haalt de taakstelling niet. Samen

de inspanningen worden gemaximaliseerd.

met de corporatie wordt gezocht naar mogelijkheden om meer huisvesting voor

Vanuit de taskforce is een actieplan opgesteld waarin wordt ingezet op het toe-

statushouders te creëren, zonder dat dit ten koste gaat van de toewijzing aan

voegen van extra sociale huurwoningen, transformatie van bestaande panden,

reguliere woningzoekenden. De gemeente Dinkelland streeft naar een optimale

verplaatsbare woningen integreren in uitgifteplan op permanente woonplekken

mix van woningtypen en eigendomsvormen in alle kernen en buurten, zodat con-

en het huren van particulieren woningen.

centratie van bevolkingsgroepen zoveel mogelijk wordt voorkomen. Gemeente Dinkelland zet in op het uitbreiden van de sociale huurwoningvoorraad, waarmee

Concluderend heeft de gemeente Dinkelland een grotere taakstelling status-

ook starters en ouderen kunnen worden bediend.

houders dan sociale huurwoningen beschikbaar. De gemeente zet met de taskforce in op het creëren van doorbraken om te voorzien in adequate huisvesting

Oprichting taskforce huisvesting statushouders vanwege niet inlos-

voor statushouders. In de woningbehoefte is rekening gehouden met het toevoe-

sen taakstelling

gen van extra permanente sociale huurwoningen.

De taakstelling voor huisvesting van statushouders is omvangrijk. De gemeente Dinkelland ziet de taakstelling de afgelopen jaren, en komende tijd sterk toenemen. Daarbij merkt de gemeente op dat met uitsluitend de huidige sociale

Woonwagen bewoners

woningvoorraad deze taakstelling niet meer wordt ingelost.

In 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken haar beleidskader Gemeen-

Daarbij is duidelijk dat het toewijzingspercentage aan bijzondere doelgroepen

telijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid uitgebracht. Dit gebeurde naar aanlei-

op dit moment al hoger is dan 20% van de mutatiegraad in het woningbezit

ding van diverse uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens

van Mijande Wonen.

en een onderzoek van de Nationale Ombudsman, waaruit bleek dat de Nederlandse overheid (zowel Rijk als gemeenten) het recht van woonwagenbewoners

Omdat de gemeente Dinkelland voorziet dat de taakstelling hoger is dat de be-

om te leven volgens hun culturele identiteit onvoldoende erkennen en faciliteren.

schikbare woningen van Mijande Wonen voor deze doelgroep heeft de gemeente

Dit betekent onder andere dat het afbouwen van het aantal standplaatsen niet

een taskfoce in het leven geroepen. Het doel van de taskforce is om doorbraken

is toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte

47

is aan standplaatsen. Ook dient een woningzoekende woonwagenbewoner binnen een redelijke termijn kans te maken op een standplaats. Hierbij richt de gemeente op de lokale behoefte aan standplaatsen. Dat betekent dat geïnteresseerden in een standplaats geboren moet zijn in een woonwagen in Dinkelland, of minimaal vijf jaar aaneengesloten in de gemeente moet hebben gewoond, of familieleden in de 1e of 2e graad in Dinkelland op een woonwagenlocatie hebben gewoond. De gemeente Dinkelland beschikt over één (ongebruikte) standplaats. Er hebben zich de afgelopen tijd geen mensen gemeld die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoren én in de gemeente Dinkelland wonen (of hebben gewoond). Daarom is er op dit moment geen sprake van een lokale behoefte aan standplaatsen in Dinkelland en zullen dus geen extra standplaatsen gecreëerd worden. Wel is er een inschrijflijst geopend voor eventuele lokale belangstellende woonwagenbewoners voor de huidige ongebruikte standplaats. Concluderend is er binnen de gemeente Dinkelland geen lokale behoefte aan standplaatsen voor woonwagenbewoners. Gemeente Dinkelland heeft een inschrijflijst geopend voor eventuele lokale belangstellende woonwagenbewoners.

48

4

ONBALANS TUSSEN WONINGVRAAG EN -AANBOD

De woningmarkt vormt een complexe uitdaging voor de gemeente Dinkelland. Uit voorgaande conclusies blijkt duidelijk dat er een onbalans bestaat tussen de (kwalitatieve) vraag en het aanbod van woningen. Deze onbalans wordt veroorzaakt door uiteenlopende factoren zoals de huishoudensgroei, bevolkingssamenstelling, specifieke woonbehoeften van verschillende groepen, en het huidige woningaanbod dat onvoldoende aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Het is noodzakelijk om deze onbalans aan te pakken, zowel binnen de bestaande woningmarkt als door nieuwbouwontwikkelingen.

De onbalans in de woningmarkt van Dinkelland is zichtbaar op verschillende

De onbalans tussen woningvraag en woningaanbod in de gemeente Dinkelland

aspecten:

vraagt om een brede en integrale aanpak. Om de onbalans te corrigeren, is een eerste stap om de bestaande woningvoorraad beter te benutten en te verduur-

• Sociaal huuraanbod: Dinkelland kent een relatief laag aandeel

zamen. Naast het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad, is het

sociale huurwoningen in vergelijking met andere gemeenten, terwijl

noodzakelijk om door middel van nieuwbouw in te spelen op de woningbehoefte

er een groeiende vraag is naar betaalbare woningen, met name voor

van de komende jaren. Hoewel de bovengenoemde maatregelen een belangrijke

starters, statushouders en urgentie- en andere aandachtsgroepen.

stap zijn in het herstellen van de balans tussen vraag en aanbod, kunnen aanvul-

• Woninggrootte: Het huidige woningaanbod bestaat voor een groot

lende inspanningen noodzakelijk zijn om de onbalans te verminderen. Een van de

deel uit relatief grote eengezinswoningen, terwijl de vraag naar kleinere

grootste uitdagingen is om versnelling aan te brengen in het oplossen van deze

woningen voor 1-/2 persoonshuishoudens, zoals appartementen,

onbalans, aangezien de vraag naar woningen snel toeneemt. Dit vraagt om een

beneden-bovenwoningen en zorggeschikte woningen, toeneemt. Deze

versnelde uitvoering van nieuwbouwprojecten, kortere doorlooptijden voor ver-

onbalans in grootte en type van woningen belemmert een efficiënte

gunningprocedures en het beter coördineren van vraaggestuurde woningbouw.

woningtoewijzing en zorgt voor mismatches op de woningmarkt.

Tegelijkertijd is het van belang om oog te houden voor duurzaamheid en kwaliteit

• Kwetsbare doelgroepen en zorgbehoefte: De toenemende be-

in de bouw. De complexe uitdagingen vragen om continue monitoring en bijstu-

hoefte aan woningen voor ouderen, zorgbehoevenden, aandachts- en

ring zodat de onbalans in de woningmarkt binnen de gemeente Dinkelland de

urgentiegroepen en jongeren wordt momenteel niet volledig gedekt

komende jaren geleidelijk wordt hersteld.

door het beschikbare aanbod. • Betaalbaarheid: Met name starters, jongeren en lage- tot middeninkomens (één tot anderhalf maal modale inkomens) hebben moeite om

DE ONBALANS TUSSEN WONINGVRAAG EN WONING-

passende woonruimte te vinden binnen hun financiële mogelijkheden.

AANBOD IN DE GEMEENTE DINKELLAND VRAAGT OM

Het tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen leidt tot een toena-

EEN BREDE EN INTEGRALE AANPAK

me van woningzoekenden die tussen wal en schip vallen.

50

5

BELEID OM DE HUIDIGE WONINGVOORRAAD BETER TE BENUTTEN Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte te realiseren, richt de gemeente Dinkelland zich zowel op het beter benutten van de bestaande voorraad als het toevoegen van nieuwbouwwoningen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de analyse van de doorstroming op de huidige woningmarkt en de beleidsmaatregelen ter bevordering van de doorstroming. Daarnaast zal worden stilgestaan bij de beleidsmaatregelen ter bevordering van de instroming op de woningmarkt voor starters.

5.1

Analyse doorstroming huidige woningmarkt

Binnen het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland wordt ge-

Dit betekent dat de huidige woningmarkt gunstig is voor terugstromers die ver-

bruik gemaakt van krapte- en doorstromingsindicatoren om de beschikbaarheid

kopen en aankopen, en voor het verkopen van de huidige woning van de door-

van woningen voor woningzoekenden te meten. Deze indicatoren helpen bij het

stromers. Instromers met zowel een laag als midden inkomen evenals doorstro-

bepalen van de mate van krapte en doorstroming op de woningmarkt en geeft

mers hebben moeite met het vinden van een woning.

richting aan het lokale beleid. Naast doorstroming is tevens de krapte in kaart gebracht op de huidige woningTellers & Benoemers heeft voor gemeente Dinkelland de doorstroming op de

markt.15 Gemeente Dinkelland kent een huidige krapte-indicator van 2,4 (peilda-

huidige woningmarkt in kaart gebracht, rekening houdend met zowel instromers,

tum eerste kwartaal 2024). Deze indicator geeft aan hoeveel woningen er per

doorstromers als terugstromers.15 Dit houdt in: het kunnen kopen van een wo-

woningzoekende te koop staan. Over de afgelopen periode van vier jaar (2020

ning voor instomers en het zowel verkopen als aankopen van een woning voor

tot 2024) kent de gemeende Dinkelland een gemiddelde krapte-indicator van

doorstromers en/of terugstromers.

2,32. De classificatie van de markt is als volgt:

• De instromers met een laag inkomen hebben een kans van 54.8%

• Verkopersmarkt: minder dan 5 passende woningen per woning-

om een woning te kopen.

zoekende. Dit duidt op een zeer krappe woningmarkt waar verkopers

• De instromers met een midden inkomen hebben een kans van 76.2%

de overhand hebben. • Evenwichtige markt: tussen de 5 en 10 passende woningen per

om een woning te kopen. • De doorstromers hebben een kans van 87.1% om een woning te kopen

woningzoekende. Dit wijst op een evenwichtige markt waarin vraag

en 208% om hun huidige woning te verkopen.

en aanbod in balans zijn.

• De terugstromers hebben een kans van 305% om een woning te

• Kopersmarkt: Meer dan 10 passende woningen per woningzoekende. Dit geeft aan dat kopers meer keuze hebben en de markt minder krap is.

kopen en 322% om hun huidige woning te verkopen.

52

5.2

Beleidsmaatregelen voor stimuleren van doorstroming

Dit betekent dat de koopwoningmarkt in de gemeente Dinkelland een verko-

De gemeente Dinkelland richt zich op het bevorderen van de doorstroming bin-

persmarkt is waarbij de doorstroming gelimiteerd is.

nen de woningmarkt. Het doel is om de woningmarkt toegankelijker en efficiënter te maken, zodat woningen beter aansluiten op de veranderende woonbehoeften van onze inwoners. Het doorstromingsbeleid richt zich op de volgende drie speerpunten: 1 | Inzet van ouderenadviseurs

HET DOORSTROMINGSBELEID VAN DE GEMEENTE

De gemeente Dinkelland en woningcorporatie Mijande Wonen werken nauw sa-

DINKELLAND RICHT ZICH OP DE INZET VAN OUDEREN-

men om de doorstroming onder senioren te bevorderen door inzet van ouderenad-

ADVISEURS, VERZILVERLENING, STIMULEREN VAN

viseurs. Deze ouderenadviseurs verhogen de bewustwording van doorstroommo-

WONINGAANPASSING, RUIMTEOPTIMALISATIE EN

gelijkheden en stimuleren het levensloopbestendig maken van huidige woningen.

BOUWEN VAN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN Bewustwording en advies Door ouderen actief te benaderen en hen te voorzien van op maat gemaakt advies, werkt de gemeente aan meer bewustwording over de mogelijkheden om door te stromen. De ouderenadviseur informeert senioren over verhuismogelijkheden en vergroten daarmee de acceptatie van het alternatief van het in het eigen huis blijven wonen. De ouderenadviseur adviseert ook over woningaanpassingen die het mogelijk maken om langer zelfstandig thuis te blijven wonen.

53

Dit kan leiden tot een optimalere benutting van de beschikbare woningen binnen

draagt bij aan hun welzijn en zelfstandigheid. Aanpassing van een woning leidt

de gemeente.

natuurlijk niet tot doorstroming. Wel ontstaat in de nieuwbouw ruimte om ook voor andere doelgroepen woningen te realiseren.

2 | Verzilverlening Over de voorwaarden van de verzilverlening is hier meer informatie te vinden.

Wonen in een huis dat geschikt is voor de levensfase waarin je verkeert, dat is levensloopbestendig wonen. Met de toenemende vergrijzing is het onmogelijk om uitsluitend met nieuwbouw tegemoet te komen aan de behoefte aan nul-

3 | Toevoegen van levensloopbestendige woningen aan

tredenwoningen. Een deel van de oplossing ligt in aanpassing van de bestaan-

nieuwbouwprojecten

de woningvoorraad. De gemeente Dinkelland zet zich in voor het stimuleren van levensloopbestendig wonen door middel van de verzilverlening. Dit initiatief

De gemeente Dinkelland streeft ernaar om in nieuwbouwprojecten levensloopbe-

maakt het mogelijk voor huiseigenaren om de overwaarde van de eigen woning

stendige woningen toe te voegen, specifiek gericht op 1- en 2-persoonshuishou-

te benutten voor noodzakelijke woningaanpassingen, zodat zij langer zelfstandig

dens. Dit draagt bij aan een woningaanbod dat beter aansluit op de behoeften

kunnen blijven wonen.

van kleine huishoudens en senioren, waardoor de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. De gemeente definieert drie verschillende woonvormen

De verzilverlening wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

onder levensloopbestendige woningen:

Nederlandse gemeenten (SvN) en gefinancierd door de gemeente Dinkelland. Wat deze lening uniek maakt, is dat de inwoner geen hogere maandlasten krijgt.

1 | Nultredewoning

De lening wordt terugbetaald wanneer de eigenaar verhuist of overlijdt, waarbij

In dit type woning is de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één

de lening maandelijks met de rente wordt verhoogd. Hierdoor wordt de financiële

slaapkamer gelijkvloers. De woning is zonder traplopen bereikbaar. Deze gelijk-

(maandelijkse) druk voor de huiseigenaar niet verhoogd.

vloerse woningen/appartementen liggen waar mogelijk in de buurt van voorzieningen. Deze is goed toegankelijk voor mensen met een rollator. Definitie Platform 31.

Het hoofddoel van de verzilverlening is om woningen geschikt te houden voor senioren, waardoor zij in de vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Dit

54

2 | Geclusterd wonen Een woonvorm van minimaal 5 woningen/appartementen, waarin mensen zelf-

van beschikbare ruimte. Dit omvat onder andere het splitsen van incourante

standig wonen en waarbij er een gezamenlijke ruimte is waar deze mensen el-

woningen en het creëren van extra woningen op grote percelen die grenzen aan

kaar kunnen ontmoeten. Zij kunnen indien nodig ondersteuning krijgen. Definitie

de openbare weg.

Woonzorgvisie Dinkelland. Stimuleren van woningaanpassingen 3 | Zorggeschikte woning

De gemeente Dinkelland stimuleert het splitsen van incourante woningen, bij-

De zorggeschikte woningen zijn woningen waar de benodigde zorg door een

voorbeeld door één vrijstaande woning om te vormen tot twee courantere wo-

zorgleverancier efficiënt geleverd kan worden. Het betreffen zelfstandige wonin-

ningen. Hierdoor wordt bestaande woningruimte efficiënter benut en wordt de

gen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin (24-uurs) verpleegzorg

diversiteit in het woningaanbod vergroot.

geleverd kan worden. Definitie Woonzorgvisie Dinkelland. Faciliteren van ruimteoptimalisatie Door verschillende levensloopbestendige woonvormen toe te voegen aan het

Daarnaast faciliteert de gemeente initiatieven om extra woningen te realiseren

nieuwbouwprogramma, creëert de gemeente Dinkelland een divers aanbod dat

op grote percelen die grenzen aan de openbare weg. Door deze ruimteoptimali-

aansluit op de behoeften van senioren. Dit bevordert niet alleen de doorstroming

satie kan het beschikbare woningaanbod worden uitgebreid, terwijl tegelijkertijd

op de woningmarkt, maar draagt ook bij aan een toegankelijke woonomgeving

de openbare ruimte op een doordachte manier wordt benut.

voor alle inwoners. Inbreidingsbeleid als leidraad 4 | Beleidsmaatregelen ter stimulering van woningaanpassing en

De initiatieven op het gebied van woningaanpassingen en ruimteoptimalisatie

ruimteoptimalisatie

vinden plaats binnen de richtlijnen van het inbreidingsbeleid van de gemeente.

De gemeente Dinkelland streeft naar en efficiënter gebruik van ruimte en een

Dit beleid beoogt een gecontroleerde en harmonieuze ontwikkeling van de be-

verrijking van het woningaanbod. Binnen dit kader ondersteunt de gemeente

bouwde omgeving, waarbij nieuwe ontwikkelingen in overeenstemming zijn met

initiatieven die bijdragen aan het optimaliseren van woningen en het benutten

de bestaande stedelijke structuur en leefomgeving.

55

5.3

Beleidsmaatregelen voor stimuleren van instroming voor startersming voor starters

De gemeente Dinkelland zet in op het vergroten van de betaalbaarheid van koop-

2 | Stimuleren realisatie goedkope koopwoningen

woningen voor starters met een modaal (€ 45.000,- per jaar) tot anderhalf maal

De gemeente Dinkelland stimuleert de realisatie van kleinere woningen om daar-

modaal (€ 65.000,- per jaar) inkomen.

mee in de betaalbaarheid van woningen voor starters te voorzien.

Deze doelgroep heeft de mogelijkheid om een hypotheek te krijgen tussen € Aanpak realisatie goedkope koopwoningen

240.000,- (modaal) tot € 300.000,- (anderhalf maal modaal) (prijspeil juni 2024). Het doel is om de woningmarkt toegankelijker te maken voor deze doelgroep,

• In zowel gemeentelijke als particuliere woningbouwplannen worden

zodat woningen beter aansluiten op de veranderende woonbehoefte van onze

goedkope koopwoningen gerealiseerd. Dat kunnen kleinere woonpro-

inwoners. Het vergroten van de betaalbaarheid voor deze doelgroep richt zich op

ducten zijn met een woonoppervlakte van ten minste 60 m² gere-

de volgende vijf speerpunten:

aliseerd. De gemiddelde prijs van deze nieuwbouwwoningen liggen tussen de € 260.000,- en € 320.000,- (prijspeil 2024) en kunnen in

1 | Starterslening

combinatie met een starterslening betaalbaar zijn voor deze doelgroep.

De gemeente Dinkelland kent al langere tijd het instrument van een starters-

• De gemeente streeft ernaar dat minimaal 10% van de te realiseren

lening. Bij aankoop van een woning met een aankoopprijs van maximaal €

woningen per plan uit deze goedkope woonproducten bestaat.

365.000,- kan een starter een lening aanvragen van € 40.000,- tegen gunstige

• In projecten waar geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd, is

voorwaarden (prijspeil 1 januari 2024). De hoogte van de starterslening en aan-

het verplicht om 30% van de te realiseren woningen bestaan uit goed kope koop woningen (€ ≤ 275.000,- VON).

koopsom worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de jaarlijkse (procentuele) wijzigingen van de NHG-grens.

56

Aanpak gemeentelijke ontwikkellocaties

• Als de realisatie van goedkope koopwoningen evident niet passend is binnen het woningbouwplan dan kan hier van worden afgeweken.

De gemeente doet dit door niet alle kavels uit te geven aan particulieren. In plaats

Hiervoor geldt een verplichte bijdrage in het gemeentelijk vereve-

daarvan wordt een deel van de eigen ontwikkellocaties voor woningenbouw via

ningsfonds. Het vereveningsfond wordt ingezet om elders binnen ge-

een aanbestedingsprocedure toegewezen aan marktpartijen. De marktpartijen

meentelijke plannen meer goedkope koop- en huurwoningen

krijgen de opdracht betaalbare woonproducten te realiseren. Hierbij wordt de

te realiseren.

verkoopprijs van de woning als belangrijkste beoordelingscriterium gehanteerd.

• Deze verplichting geldt niet voor woningbouwplannen met minder dan vijf woningen.

De gemeente beoogd hiermee het aanbod van betaalbare woningen te vergroten. Dit beleid stimuleert marktpartijen om betaalbare en kwalitatief hoogwaar-

Door het realiseren van goedkope woonproducten in zowel gemeentelijke als par-

dige woningen te ontwikkelen die aansluiten bij de diverse woonbehoeften van

ticuliere plannen, streeft de gemeente naar een divers en betaalbaar woningaan-

onze samenleving. De nadruk op de verkoopprijs als beoordelingscriterium waar-

bod. De specifieke richtlijnen en percentages zorgen ervoor dat deze woningen

borgt de betaalbaarheid voor starters binnen ons Volkshuisvestingsprogramma.

een substantieel onderdeel vormen van nieuwe ontwikkelingen, wat bijdraagt 4 | Faciliteren van betaalbare woningbouw door koopstart,

aan het vervullen van de woonbehoeften van starters binnen de gemeente.

koopgarant en erfpacht 3 | Betaalbare woningen toevoegen op gemeentelijke ontwikkellocaties

De gemeente Dinkelland faciliteert marktpartijen om gebruik te maken van de

Om in de betaalbare woonbehoefte voor starters te voorzien, is het essentieel

Koopstartregeling, de Koopgarantregeling en erfpacht bij hun eigen woning-

om innovatieve en kostenefficiënte woningoplossingen te ontwikkelen binnen de

bouwontwikkelingen. Door deze instrumenten toe te passen, wordt de betaal-

gemeente Dinkelland. In dit kader zal de gemeente op eigen ontwikkellocaties de

baarheid van woningen voor starters bevorderd.

ontwikkeling van kleinere woonproducte (woonoppervlak van ten minste 60 m²), rijenwoningen met vier of meer eenheden, en bijzondere woonvormen (zoals boven/beneden woningen) stimuleren.

57

Koopstartregeling Doelstelling Ondersteuning van starters bij de aankoop van hun eerste woning door wonin-

Door marktpartijen te faciliteren bij verkoop de koopstartregeling aan te bieden,

gen aan te bieden voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Daarmee helpt

krijgen starters de kans om hun eerste woning te kopen door de koopprijs tijdelijk te

deze regeling om de toegankelijkheid van de woningmarkt te vergroten.

verlagen. Dit vergroot de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters, terwijl zij dezelfde verantwoordelijkheden en risico’s dragen als andere huiseigenaren. Door

Werkwijze

het terugbetalen van de koperskorting bij doorverkoop wordt het systeem duurzaam

• De koper koopt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde,

en eerlijk gehouden, zonder dat er blijvende financiële voordelen worden verstrekt.

dankzij een ‘koperskorting’ die wordt verleend door de verkopende Koopgarantregeling

partij.

Doelstelling

• Bij doorverkoop van de woning betaalt de eigenaar de ontvangen

Het toegankelijk maken van betaalbaar woningbezit, met langdurige garantie

koperskorting terug aan de verkopende partij.

op betaalbaarheid. Door de verlaagde koopprijs kan de koper mogelijk een hypotheek afsluiten die Werkwijze

anders buiten bereik zou blijven. Daarnaast heeft de koper lagere maandlasten

• De koper betaalt een lagere prijs dan de marktwaarde voor de

door de verlaagde hypotheeksom.

woning, waardoor de financieringslasten lager zijn. Voorbeeld

• De projectontwikkelaar garandeert dat de woning binnen drie maan-

• Een woning met een marktwaarde van €300.000 wordt verkocht met

den wordt teruggekocht als de eigenaar besluit te verhuizen. Hierdoor

een koperskorting van 10% (€30.000).

is langdurige betaalbaarheid gegarandeerd.

• De koopstartprijs van de woning bedraagt dan €270.000. • Bij doorverkoop van de woning wordt de koperskorting van €30.000

Door marktpartijen te stimuleren gebruik te maken van de Koopgarantregeling

terugbetaald.

wordt het voor kopers mogelijk om betaalbare woningen te kopen tegen een

58

lagere prijs dan de marktwaarde, met de extra zekerheid van een terugkoopga-

• Met erfpacht zijn de maandlasten €842 en is een inkomen van €47.000

rantie. Dit beleid vergroot de toegankelijkheid van woningbezit en waarborgt de

voldoende.

betaalbaarheid van woningen op lange termijn. Erfpacht maakt het mogelijk voor meer mensen om een woning te kopen door de Erfpacht

lagere initiële kosten. Marktpartijen zoals Duokoop bieden erfpacht aan, waarbij er

Doelstelling

zowel gemeentelijke erfpacht als erfpacht van marktpartijen kan zijn. Er wordt van

Het verhogen van de betaalbaarheid van woningbezit door de grondkosten niet

tevoren afgesproken dat er op termijn de mogelijkheid is om de grond te kopen.

in de koopprijs van de woning op te nemen. Werkwijze

5 | Verkenning gemeentelijke erfpacht en korting op kavelprijs met terugbetaling

• De koper wordt eigenaar van de woning, terwijl de grond eigendom blijft van de grondeigenaar.

Erfpacht

• De koper betaalt een periodieke erfpachtcanon voor het gebruik van de grond.

De gemeente onderzoekt momenteel de mogelijkheden om erfpacht binnen het gemeentelijk grondbedrijf toe te passen.

Doordat de grond niet gekocht hoeft te worden, zijn de initiële kosten lager. Dit kan vooral aantrekkelijk zijn voor starters en andere doelgroepen met beperkte

Korting op de kavelprijs met terugbetaling

financiële middelen. In de erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden worden

De gemeente onderzoekt momenteel de mogelijkheden om een korting op de

opgenomen, deze is vormvrij.

kavelprijs toe te passen voor starterswoningen, waarbij de korting wordt terugbetaald wanneer de woning wordt verkocht.

Voorbeeld • Voor een woning van €270.000 heb je normaal gesproken een inko-

Zodra hier meer duidelijk over is zal dit in het Volkshuisvestingsprogramma wor-

men nodig van €55.000, met maandlasten van €993.

den opgenomen.

59

5.5

Mantelzorgwoningen

Concluderend: de gemeente Dinkelland zet in op vijf speerpunten om de be-

Als iemand niet meer zelfstandig thuis kan blijven wonen en extra hulp van een

taalbaarheid van woningen voor instroming te vergroten: de starterslening, het

mantelzorger nodig heeft kan een mantelzorgwoning uitkomst bieden; bij uw wo-

realiseren van goedkope woningen, het toevoegen van betaalbare woningen op

ning of bij de woning van de mantelzorger. De gemeente Dinkelland faciliteert de

gemeentelijke ontwikkellocaties, het faciliteren van betaalbare woningen door

realisatie van mantelzorgwoningen. De gemeente hanteert als uitgangspunt de lan-

koopstart, koopgarant of erfpacht en het verkennen van de mogelijkheden voor

delijke regelgeving voor mantelzorgwoningen zoals vastgesteld door de Rijksover-

gemeentelijke erfpacht en korting op de kavelprijs met terugbetaling.

heid. Er is geen aanvullend beleid vanuit de gemeente Dinkelland op dit gebied. De bouwregels voor mantelzorgwoningen, zoals vastgesteld door de Rijksoverheid, worden binnen de gemeente Dinkelland volledig gevolgd. Voor de specifieke

5.4

Inwoning

richtlijnen en voorwaarden verwijst de gemeente naar de landelijke regelgeving. Met deze aanpak zorgt de gemeente Dinkelland voor een eenduidige en consis-

In de gemeente Dinkelland is het mogelijk om, via een afwijking van de ge-

tente toepassing van de regels voor mantelzorgwoningen. Dit biedt duidelijkheid

bruiksregels, woningen te gebruiken voor meerdere huishoudens (inwoning).

aan de inwoners over de geldende regelgeving en de procedure om in aanmer-

De specifieke voorwaarden en criteria voor deze regeling zijn vastgelegd in de

king te komen voor een mantelzorgwoning.

omgevingsplannen. Deze plannen zorgen ervoor dat inwoning op een verantwoorde manier plaatsvindt, met aandacht voor de leefbaarheid en de impact op de omgeving.

60

5.6

Beleid buitengebied met kwaliteit als leidraad

5.7

Leegstand

Het beleid voor het buitengebied van de gemeente Dinkelland is vastgelegd in de

Mede dankzij de opleving van de woningmarkt zijn enkele leegstaande locaties

nota “Buitengebied met Kwaliteit.” De mogelijkheden om in het buitengebied van

de afgelopen jaren gesaneerd en bebouwd. Op andere plekken zijn er plannen in

de gemeente Dinkelland in de woningbouwontwikkeling te voorzien zijn vastge-

voorbereiding of wordt de bouw opgestart. In geval winkelleegstand buiten het

legd in deze nota.

kernwinkelgebied aanwezig is, biedt de door de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota Inbreidingslocaties 2021 in beginsel de mogelijkheid om medewerking te

Doelstelling

verlenen aan de transformatie van een winkel naar een woonbestemming.

Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregel bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en

Aanvullende beleid door de invoering van het instrument leegstandverordening

te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregel om (economische)

wordt niet nodig geacht omdat dit slecht een tijdelijke oplossing biedt. Zeker ge-

ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te

zien de beperkte leegstand is het op dit moment niet noodzakelijk om een leeg-

leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied.

standverordening in te voeren. Daarnaast zijn er binnen de gemeente Dinkelland alternatieve instrumenten om leegstand te bestrijden.

In onderzoek Er wordt ten tijde van schrijven van dit Volkshuisvestingsprogramma onderzoek

Instrumenten:

gedaan naar de mogelijkheid en wenselijkheid om nieuwe woonvormen in het

Over het algemeen zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een gebouw vast-

buitengebied te ontwikkelen. Dit beleid wordt ontworpen om zowel de leefbaarheid

gelegd in het omgevingsplan. Daarnaast zijn er meer wettelijke mogelijkheden om

als de duurzaamheid van het buitengebied van de gemeente Dinkelland te waar-

in te grijpen bij het handelen of nalatend handelen van een eigenaar van een pand.

borgen en te versterken, door zorgvuldig om te gaan met bestaande bebouwing en

Zo biedt de Woningwet, het Welstandbeleid, de Wet Kraken en Leegstand en de

tegelijkertijd op beperkte schaal nieuwe woonmogelijkheden mogelijk te maken.

Onteigeningswet een grondslag om op te treden. Daarnaast heeft de gemeente Dinkelland de volgende instrumenten:

Het volledige en actuele beleid is hier terug te vinden.

61

Stimulering binnenstedelijke herontwikkeling

Concluderend is er binnen de gemeente Dinkelland weinig leegstand aanwezig

Omdat herontwikkeling op binnenstedelijke locatie veel kosten met zich mee bren-

waardoor een leegstandsverordening niet noodzakelijk wordt geacht. Daarnaast

gen heeft de gemeente de regeling stimulering binnenstedelijke herontwikkelingen

biedt Dinkelland andere instrumenten om medewerking te verlenen aan het aan-

vastgesteld. Via deze regeling kunnen eigenaren een bijdrage krijgen bij de her-

pakken van leegstand.

ontwikkeling van leegstaand vastgoed. Het omgevingsplan De bouw- en gebruiksmogelijkheden van een pand zijn vastgelegd in het omgevingsplan. Indien de kaders van het vigerend omgevingsplan beperkend zijn, geeft het bestaande beleidsinstrumentarium een vastomlijnd kader om daar van af te wijken. Voorbeelden hiervan zijn het inbreidingsbeleid en het beleid buitengebied met kwaliteit. Ondernemersloket Tijdelijke invulling van de etalage met bijvoorbeeld een museale of toeristische uitstraling behoort tot de mogelijkheden om invulling te geven aan leegstaande panden. Het gemeentelijk ondernemersloket kan worden ingezet om geïnteresseerden kenbaar te maken aan de betreffende eigenaar.

62

6

NIEUWBOUWOPGAVE: WAAR BOUWEN WE NIEUWE WONINGEN De woningbouwopgave vormt een van de meest urgente uitdagingen binnen het huidige beleidslandschap. De veranderende samenstelling van huishoudens, de beperkt beschikbare ruimte, de behoefte aan betaalbare en duurzame woningen, de specifieke opgaven voor aandachtsgroepen, ouderen en starters op de woningmarkt vereisen een integrale en gecoördineerde aanpak. In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de vraag naar woningen het aanbod ver overstijgt. Dit heeft geleid tot stijgende woningprijzen en een toenemende druk op de huurmarkt. Het beleid ter verwezenlijking van de woningbouwopgave richt zich daarom op het vergroten van het woningaanbod, het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen, en het waarborgen van de kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwde omgeving. Dit hoofdstuk beschrijft waar de woningbouw in de gemeente Dinkelland plaatsvindt – in samenwerking met haar partners – om de benodigde woningaantallen te realiseren.

6.1

Plannen en locaties in voorbereiding

100% woningbehoefte 871 woningen 130% plancapaciteit | 1.133 woningen

De afgelopen jaren heeft de gemeente Dinkelland niet stil gezeten. De gemeente

Woningbouwplannen | 934 woningen

heeft actief grondbeleid gevoerd om gronden te verwerven voor de ontwikkeling van woningbouwplannen.

Open plancapaciteit 199 woningen

Harde woningbouwplannen 466 woningen

Zachte woningbouwplannen 468 woningen

Grote kernen: 309

Grote kernen: 310

Denekamp: 131

Denekamp: 194

Ootmarsum: 80

Ootmarsum: 94

Weerselo: 98

Weerselo: 22

Kleine kernen: 104

Kleine kernen: 150

Deurningen: 15

Deurningen: 45

Totaal kent de gemeente 934 woningbouwplannen (82% van de totale plancapa-

Saasveld: 15

Saasveld: 29

citeit). Er is dus nog ruimte voor 199 nieuwe woningbouwinitiatieven (18% van

Rossum: 5

Rossum: 53

de totale plancapaciteit). Deze open plancapaciteit zal met nieuwe voornemens

Tilligte: 19

Tilligte: 14

Lattrop: 32

Lattrop: 3

Noord-Deurningen: 18

Noord-Deurningen: 6

Agelo: 0

Agelo: 0

In bijlage 2 wordt per kern de precieze locatie aangegeven waar de woning-

Buitengebied: 53

Buitengebied: 8

bouwplannen in voorbereiding worden gerealiseerd.

Figuur 8. Woningbouwplannen (harde en zachte plannen) per kern in relatie tot de

Daarnaast zijn er ook diverse marktpartijen en particuliere initiatieven gestart om woningbouw te realiseren binnen de gemeente Dinkelland. Zoals eerder in hoofdstuk 3 beschreven heeft de gemeente een totale woningbouwbehoefte van 871 woningen (100%). De gemeente programmeert 130% van de woningbehoefte (1.133 woningen) vanwege vertragingen in het ontwikkelproces of het uiteindelijk niet doorgaan van plannen.

vanuit zowel de gemeente als particuliere initiatieven worden ingevuld. Figuur 8 geeft weer hoeveel harde en zachte woningbouwplannen er in welke Dinkellandse kern in voorbereiding zijn.

totale plancapaciteit.

64

Nader te bepalen woningbouw 199 woningen

6.2

Kenmerken aantal te realiseren woningen

Concluderend: over de gemeente Dinkelland is ruim 82% van de totale plan-

De gemeente Dinkelland streeft in haar nieuwbouwplannen naar 30% sociale

capaciteit (130%) al ingevuld met woningbouwplannen. De overige 18% van de

huurwoningen, 37% betaalbare koopwoningen en 33% overige koopwoningen

totale plancapaciteit kan met nieuwe voornemens vanuit de gemeente en parti-

zoals voorgeschreven in de Wet versterking regie volkshuisvesting. In hoofdstuk

culiere initiatieven worden ingevuld

7 is dit beleid nader uitgewerkt. Omdat dit beleid sinds korte tijd wordt gevoerd, en woningbouwontwikkeling langjarige trajecten zijn, is het onmogelijk om alle woningbouwinitiatieven met terugwerkende kracht aan het nieuwe beleid te laten voldoen. Daarnaast werkt gemeente Dinkelland als koplopergemeente mee aan de doorontwikkeling van de door VNG met 8 gemeenten ontwikkelde software Datahub Interne Woningbouw Informatie (DIWI). Waardoor er gewerkt wordt aan een vollediger beeld van de woningbouwplannen en de beschikbare data en kenmerken van de woningbouwplannen. DIWI biedt bovendien de mogelijkheid om geaggregeerde informatie naar provincie en Rijk op te leveren, waarmee de rapportageverplichting veel efficiënter wordt voldaan. Gemeente Dinkelland werkt als koplopergemeente mee aan de doorontwikkeling van Datahub Interne Woningbouw Informatie (DIWI) hiermee wordt gewerkt aan een vollediger beeld van de woningbouwplannen, de beschikbare data en kenmerken.

65

6.3

Maatregelen om op korte termijn in woonbehoefte te voorzien

Alternatieve woonvormen en experimenten

Versnelde realisatie betaalbare woningen

De gemeente Dinkelland heeft de afgelopen periode een pilot project met ti-

Het college van de gemeente Dinkelland is met een alternatief op flexwoningen

ny-houses opgezet. De kavels worden voor een periode van 10 jaar verhuurd aan

gekomen om versneld tot realisatie van de volkshuisvestelijke opgave te komen.

de gebruikers, die daar zelfstandig een tiny-house op ontwikkelen. Alle beschik-

Het actieplan versnelde realisatie betaalbare woningen draagt bij aan de ver-

bare 15 kavels zijn inmiddels vergeven. Dit traject zal worden geëvalueerd zodat

snelde realisatie van 60 betaalbare woningen voor o.a. starters, statushouders,

een besluit over een eventueel vervolg kan worden overwogen.

urgentiegroepen en ouderen en is integraal onderdeel van dit Volkshuisvestingsprogramma. Als betaalbare woningen worden in deze opgave de woningen be-

De pilot met tiny-houses in Denekamp Oost wordt geëvalueerd om een be-

doeld voor de sociale huursector, en koopwoningen in de “goedkope koop” (≤

sluit te kunnen nemen over een eventueel vervolg

275.000 euro VON). Op dit moment worden de mogelijkheden onderzocht om deze opgave voor een deel te realiseren in Denekamp Oost en ter hoogte van de Voortmorsstraat in Weerselo.

Tijdelijke woonvormen op tijdelijke locaties (flexwoningen) De gemeenteraad van Dinkelland heeft op 25 april 2023 een motie aangenomen waarin flexwoningen op een tijdelijke locatie voor een periode van maximaal 10 jaar mogen worden geëxploiteerd. Daarmee is de businesscase voor flexwoningen op een tijdelijke locatie onrendabel.

66

7

BELEID OM BETAALBAARHEID NIEUWBOUW TE BEWERKSTELLIGEN De gemeente Dinkelland wil, zoals in de omgevingsvisie omschreven, dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Het ontbreken van betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen worden daarbij als knelpunten aangegeven. De gemeente zet diverse middelen in om knelpunten op te lossen.

7.1

Woningdifferentiatie nieuwbouwopgave

Met het sluiten van de woondeal streeft de gemeente naar een woningdifferen-

Bij het vaststellen van de woningdifferentiatie per plan, project en locatie kijkt

tiatie van 30% sociale woningbouw, 40% betaalbare woningbouw en 30% dure

de gemeente primair naar de woningdifferentiatie zoals beschreven in de Wet

woningen in nieuwe woningbouwplannen.

versterking regie volkshuisvesting. Deze verdeling wordt beschouwd als nieuw

Daarnaast is er landelijk wet- en regelgeving in ontwikkeling (de Wet verster-

beleid en is alleen van toepassing op woningbouwprogramma’s die nog ingevuld

king regie volkshuisvesting) waarmee de overheid de regie op de volkshuisvesting

of aangepast moeten worden. Dit betreft de resterende plancapaciteit van 667

wil hernemen. Hierdoor krijgen overheden meer grip op hoeveel, waar en voor

woningen (130% plancapaciteit minus de harde plancapaciteit; 1.133 - 466 wo-

wie er wordt gebouwd. Daarbij krijgen overheden meer regie om te komen tot

ningen) uit de totale woningbouwopgave.

meer betaalbare woningen. Om aan te sluiten bij de behoefte van mensen met een lager inkomen en een middeninkomen komt er een verplichting om binnen

NB. Het is belangrijk te benadrukken dat de toepassing van woningbouwdif-

de woningbouwregio twee derde van de woningbouwopgave te laten bestaan uit

ferentiatie in de nieuwbouwopgave op de resterende plancapaciteit (130%

betaalbare woningen (betaalbare koop, middenhuur en sociale huur). Indien het

plancapaciteit minus de harde capaciteit) gevolgen heeft voor de zachte wo-

aandeel sociale huur binnen de gemeente lager ligt dan het landelijk gemiddelde

ningbouwplannen. Dit kan ook consequenties hebben voor bestaande zachte

(27%), dan is de gemeente verplicht 30% sociale huur in de nieuwbouwopgave te

plannen, waarvoor al een principebesluit is genomen.

4

bouwen, en 37% voor het middensegment. De overige 33% kan in het dure segment worden toegevoegd. Met deze woningdifferentiatie wordt beoogd een meer

Concluderend: gemeente Dinkelland houdt rekening bij het realiseren van de

evenwichtige verdeling van de woningvoorraad te realiseren tussen gemeenten in

nog te plannen nieuwbouwopgave met een verdeling van 30% sociale huurwo-

regionaal verband. Hiermee wordt de inspanningsverplichting vanuit de woondeal

ningen, 37% middensegement woningen en 33% overige woningen.

een wettelijke verplichting. Gezien de huidige woningvoorraad van Dinkelland 13% sociale huur bevat, en dus lager uitvalt dan het landelijk gemiddelde van 27%, is deze woningdifferentiatie van toepassing voor gemeente Dinkelland.

68

7.2

Aanvullend beleid gemeente Dinkelland

Gemeente Dinkelland streeft ernaar om 10% van de resterende plancapaciteit

goedkope koopwoning te realiseren. Hier kan op worden afgeweken middels

(667 woningen) als goedkope koopwoningen te realiseren. Als een nieuwbouw-

een bijdrage in het vereveningsfonds.

plan geen of te weinig sociale huurwoningen bevat, geldt een aanvullende regel waarbij verplicht wordt gesteld om 30% van het woningbouwplan als

Klasse

Betaalbaar

Overig

Prijs*

Sociale huur

≤ € 879,66 p.m.

p.m.

Goedkope koop

≤ € 275.000

VON

Midden huur

€ 879,67 - € 1.123,13

p.m.

Betaalbare koop

€ 275.001 - € 390.000

VON

Dure huur

≥ € 1.123,14

p.m.

Dure koop

≥ € 390.001

VON

Verdeling Wet versterking regie volkshuisvesting

Aanvullend beleid Gemeente Dinkelland

Resterende plancapaciteit*** (667 woningen)

Verdeling woningbehoefte doelgroepen

30%

30%

200

urgentiegroepen, statushouders

10%**

67

27%

180

33%

220

37%

33%

Tabel 4. Woningdifferentatie.

*

Prijspeil 2024, indexatie vindt plaats comform ministriële regeling.

**

Indien geen sociale huur mogelijk dan minimaal 30% goedkope koop.

***

De resterende plancapacitiet omvat 130% plancapaciteit minus de 466 harde woningbouwplannen (peildatum 12-6-2024).

69

Lokale en bovenregionale inwoners

Dit beleid geldt voor nieuwbouwplannen met ≥ 5 woningen die nog ingevuld of

Concluderend: gemeente Dinkelland streeft naast de wettelijke verplichte wo-

aangepast moeten worden en is ingesteld om beter aan te sluiten op de woning-

ningbouwdifferentiatie naar de realisatie van 10% goedkope koopwoningen in de

behoefte van de inwoners.

zachte plancapaciteit en nog op te stellen nieuwbouwplannen.

Tabel 4 laat een onderverdeling zien van de resterende plancapaciteit onderverdeeld naar de woningdifferentiatie zoals omschreven in de Wet versterking regie volkshuisvesting (paragraaf 7.1) aangevuld met lokaal woningbouwbeleid.

70

8

AANVULLENDE INSPANNINGEN

De gemeente Dinkelland zet zich op verschillende manieren in om de onbalans tussen de woningvraag en het woningaanbod te minimaliseren. Dit gebeurt door middel van diverse beleidsmaatregelen die in dit Volkshuisvestingsprogramma zijn beschreven.

Ondanks deze inspanningen blijft er een onbalans bestaan tussen de woningbe-

afspraak voor urgentiegroepen wordt bekrachtigd. De gemeente Dinkelland neemt

hoefte (zoals beschreven in hoofdstuk 3) en het huidige beleid om betaalbaar-

deze punten mee in de verdere ontwikkeling van het Volkshuisvestingsprogramma.

heid in nieuwbouw te realiseren (hoofdstuk 7). Nadrukkelijk gesteld, is er een onbalans tussen vraag en aanbod binnen het sociale huursegment, waarbij de gemeente Dinkelland binnen de huidige beleidsregels onvoldoende ruimte heeft voor sociale huurwoningen om aan de groeiende behoefte te voldoen. Wanneer de gemeente Dinkelland van de resterende plancapaciteit (667 woningen) 30% weet te realiseren als sociale huurwoningen (200 woningen), wordt

ER IS MEER NODIG OM DEZE ONBALANS EFFECTIEF

nog steeds niet volledig voldaan aan de vastgestelde kwalitatieve behoefte zoals

AAN TE PAKKEN.

geïdentificeerd in hoofdstuk 3. De prognose laat zien dat Dinkelland in totaal 267 woningen in het sociale huursegment dient te realiseren. Dit aantal is gebaseerd op de volgende onderbouwing: • 74 woningen voor de lokale woningbehoefte; • 73 woningen voor urgentiegroepen; • 120 woningen voor statushouders. Hieruit blijkt dat er met het huidige beleid een tekort van 67 sociale huurwoningen ontstaat. Dit tekort vraagt om aanvullende maatregelen om de vraag en het aanbod in dit segment beter op elkaar af te stemmen. De gemeente Dinkelland verwacht echter dat dit tekort nog aanzienlijk groter zal worden wanneer de uitvoeringsagenda van de lokale Woonzorgvisie verder wordt uitgewerkt en de regionale

72

8.1 Beleidsontwikkelingen

De gemeente Dinkelland streeft ernaar om op de volgende terreinen verdere stap-

gedacht aan bouwwerken van vijf tot zes bouwlagen. In de omge-

pen te zetten en mogelijke beleidsinstrumenten te onderzoeken. Het is belangrijk

vingsvisie zal helder worden vastgelegd welke locaties en gebieden