2024-97 Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 (bijlage).pdf
Tekst van het document
1 december 2024
VOLKSHUISVESTINGSPROGRAMMA 2025-2029
Colofon
©
2024 Gemeente Dinkelland – afdeling volkshuisvesting
Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 Versie 1.1 december 2024 www.gemeentedinkelland.nl Alle rechten voorbehouden.
2
Inhoud
Management samenvatting
5
Voorwoord
8
Een blik op de toekomst
4 | Onbalans tussen woningvraag en -aanbod
49
10
5 | Beleid om de huidige woningvoorraad beter te benutten
51
Aanleiding
11
5.1 Analyse doorstroming huidige woningmarkt
52
Leeswijzer
12
5.2 Beleidsmaatregelen voor stimuleren van doorstroming
53
5.3 Beleidsmaatregelen voor stimuleren van instroming
56
1 | Volkshuisvesting
14
voor starters
1.1 Rijksoverheid
16
5.4 Inwoning
60
1.2 Provincie Overijssel
18
5.5 Mantelzorgwoningen
60
1.3 Gemeente Dinkelland
19
5.6 Beleid buitengebied met kwaliteit als leidraad
61
5.7 Leegstand
61
2 | Huidige woningvoorraad gemeente Dinkelland 2.1 Beschrijving omvang en samenstelling huidige
23 6 | Nieuwbouwopgave: waar bouwen we nieuwe woningen
24
woningvoorraad 3 | Ontwikkeling woningbehoefte
27
3.1 Kwantitatieve woningbehoefte
28
3.2 Totale kwantitatieve woningbehoefte
35
3.3 Kwalitatieve woningbehoefte
37
6.1 Plannen en locaties in voorbereiding
64
6.2 Kenmerken aantal te realiseren woningen
65
6.3 Maatregelen om op korte termijn in woonbehoefte te
66
voorzien
3
63
7 | Beleid om betaalbaarheid nieuwbouw te bewerkstelligen
67
12.6 Gemeentelijk warmteprogramma opstellen
87
7.1 Woningdifferentiatie nieuwbouwopgave
68
12.7 Wijk uitvoeringsplannen
87
7.2 Aanvullend beleid gemeente Dinkelland
69
12.8 Prestatieafspraken met de woningcorporatie
88
8 | Aanvullende inspanningen
71
8.1 Beleidsontwikkelingen
73
13 | Integraal afwegingskader woningbouwprojecten
89
14 | Monitoring & Prognoses
91
Geciteerde werken
94
76
Bijlage 0. Definitielijst
95
10.1 Regionale urgentieregels
77
Bijlage 1. Acties en activiteiten overzicht
99
10.2 Lokale voorrangregels kavels en koopwoningen
77
Bijlage 2. Woningbouwplannen per kern
101
10.3 Lokale voorrangregels sociale huurwoningen
78
Denekamp
101
Ootmarsum
102
80
Weerselo
103
81
Deurningen
104
Noord-Deurningen
105
83
Saasveld
106
12.1 Feiten en cijfers
84
Rossum
107
12.2 Doelstelling
85
Tilligte
108
12.3 Energieloket
86
Lattrop-Breklenkamp
109
12.4 Isolatieaanpak
86
Buitengebied
110
12.5 Transitievisie warmte
86
Bijlage 3. Verwijzingen
112
9 | Prestatieafspraken 10 | Woonruimteverdeling
11 | Kwaliteit van de woonomgeving 11.1 Leefbaarheid en stedelijke vernieuwing 12 | Duurzaamheid kwaliteit van de woningen
75
4
!
5
6
7
Voorwoord
Beste inwoner van Dinkelland, “Met trots presenteren wij het volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 voor de
“Kan de gemeente zorgen dat iedereen die een woning nodig heeft er ook een
gemeente Dinkelland.” Zo had ik het voorwoord willen beginnen, maar terwijl ik
kan krijgen, die past bij de behoefte en die betaald kan worden?” Dat is de
dit schreef realiseerde ik me dat u niet op een lijvig document zit te wachten,
vraag waar we antwoord op proberen te geven in ons volkshuisvestingspro-
maar resultaat wilt zien: Passende en betaalbare woningen voor iedereen in
gramma. Om eenvoudige antwoorden te geven, moeten we wel door complexe
Dinkelland. Voor de jongere die het huis uit wil, maar in Dinkelland geen woning
materie heen.
ziet die past, en als die er dan wel is, deze niet kan betalen. Voor de senior die een toekomst voor zich ziet waarin het eigen huis niet meer past en waar zorg
In ons volkshuisvestingsprogramma kijken we naar de actuele en toekomstige
misschien niet geleverd kan worden. En voor het gezin dat wil doorstromen naar
woningbehoefte. Er moet ruimte zijn voor verschillende groepen, zoals starters,
een grotere woning, maar geen vrijkomende woning of kavel kan vinden.
ouderen, gezinnen, mensen met een zorgbehoefte, statushouders en andere aandacht- en urgentiegroepen. Een goede en fijne leefomgeving voor iedereen. En we
Meer dan een nieuwbouwprogramma
kijken in hoeverre aan die behoefte kan worden voldaan met woningen die er al
Volkshuisvesting draait niet alleen om het toevoegen van nieuwe woningen. Het
zijn. Doorstroming kan daarbij een belangrijke rol spelen. Net als de transformatie
gaat om het creëren van een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt, on-
van bestaande woningen naar meer levensloopbestendig en duurzaam. Een deel
geacht de levensfase of achtergrond. We streven naar een balans tussen betaal-
van de woningbehoefte kan niet met bestaande woningen worden opgelost, en dit
baarheid, beschikbaarheid en kwaliteit – de volkshuisvestingsdriehoek die voor
deel zien we als nieuwbouwopgave. Die opgave kan worden ingevuld met nieuwe
ons de kern vormt van een duurzaam en inclusief beleid.
woningen in diverse woningtypen, eigendoms- en beheervormen.
8
Integrale benadering Met vriendelijke groet,
Volkshuisvestingsbeleid moet zorgen dat er voldoende woonruimte is met de juiste kwaliteit en bereikbaar voor iedereen. Dat kan niet zonder een integrale benadering, waarin veel beleidsterreinen van de gemeente bij elkaar komen. Het raakt sociale samenhang, leefbaarheid, doelgroepenbeleid, gezondheid, betaalbaarheid, grondbeleid, ruimtelijke ordening, duurzaamheid, etc. Daarom hebben we eind 2022 besloten om zo’n integraal beleid te maken voor Dinkelland, met oog voor zowel de korte als lange termijn. Dit is nieuw voor Dinkelland, en we realiseren ons dat we de lat heel hoog hebben gelegd. Het programma is om die reden opgezet als dynamisch en flexibel document, dat snel kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en ontwikkelingen. Ik ben ervan overtuigd dat we met dit Volkshuisvestingsprogramma een solide basis leggen voor een leefbaar, duurzaam en inclusief Dinkelland, waar (woon)ruimte is voor iedereen. Dus toch: “Met trots presenteren wij het
Cel Severijn
Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 voor de gemeente Dinkelland.”
Wethouder Volkshuisvesting, Gemeente Dinkelland
9
Een blik op de toekomst
Dinkelland kijkt met ambitie naar de toekomst. In 2050 zal de woningmarkt vol-
Het voorzieningenniveau in Dinkelland is in 2050 op een uitstekend niveau. In-
ledig in balans zijn, met een woonaanbod dat perfect aansluit op de woonvraag.
woners kunnen rekenen op goed onderhouden en moderne faciliteiten, van on-
Onze gemeente zal bloeien als een levendige en dynamische plek, waar woningen
derwijs en gezondheidszorg tot recreatie en winkelvoorzieningen. Dit zorgt voor
en voorzieningen op niveau zijn en inspelen op de behoeften van onze inwoners.
een aangename en praktische leefomgeving voor iedereen.
Voor starters op de woningmarkt biedt Dinkelland een aantrekkelijk en passend
In 2050 is Dinkelland een aantrekkelijke woonplaats, met een evenwichtige wo-
aanbod. Zij kunnen rekenen op een breed scala aan woningen die hen de moge-
ningmarkt en een hoge levenskwaliteit voor alle inwoners.
lijkheid biedt om hun hele wooncarrière binnen de gemeente te blijven wonen. Vanaf de eerste stap op de woningmarkt tot aan hun oude dag, Dinkelland biedt het allemaal. In 2050 is Dinkelland energieneutraal en zijn onze wijken groen en klimaat robuust. Groene zones en parken verminderen hittestress en bieden opvang voor
IN 2050 IS DINKELLAND EEN AANTREKKELIJKE WOON-
piekbuien, waardoor de leefomgeving niet alleen mooier, maar ook veiliger en
PLAATS, MET EEN EVENWICHTIGE WONINGMARKT EN
gezonder wordt.
EEN HOGE LEVENSKWALITEIT VOOR ALLE INWONERS.
Daarnaast is er speciale aandacht voor onze oudere inwoners. Zij hebben in Dinkelland de mogelijkheid om in comfortabele en aangepaste woningen hun oude dag door te brengen. Met de beschikbaarheid van zorg aan huis kunnen zij langer zelfstandig wonen en genieten van een hoge levenskwaliteit.
10
Aanleiding
Het Volkshuisvestingsprogramma richt zich op het waarborgen van voldoende
Dit Volkshuisvestingsprogramma is vooruitlopend op de invoering van deze Wet
woningen van goede kwaliteit die betaalbaar en toegankelijk zijn voor iedereen.
opgesteld. Het programma wordt gezien als een dynamisch document , wat
Dit kan alleen worden bereikt met een integrale aanpak, waarin verschillende
betekent dat het wordt verrijkt met aanvullende beleidsmaatregelen en inzich-
beleidsterreinen van de gemeente worden samengebracht. Het raakt onder meer
ten. Met dit Volkshuisvestingsprogramma wordt voldaan aan de nu bekende
thema’s als sociale samenhang, leefbaarheid, specifieke doelgroepen, gezond-
eisen van het wetsvoorstel.
heid, betaalbaarheid, grondbeleid, ruimtelijke ordening en duurzaamheid. Om in Dinkelland op korte termijn de juiste beslissingen te nemen met positieve langetermijneffecten, heeft de gemeente Dinkelland eind 2022 besloten een integraal volkshuisvestingsbeleid te ontwikkelen, gericht op betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.
VOLKSHUISVESTINGSBELEID GERICHT OP BETAALBAARHEID, BESCHIKBAARHEID EN KWALITEIT
De landelijke ontwikkeling omtrent het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting – die gemeenten verplicht gaat stellen een Volkshuisvestingsprogramma op te stellen – ligt in lijn met het reeds genomen besluit van de gemeente Dinkelland. Het wetsvoorstel gaat de landelijke, provinciale en gemeentelijke overheden in staat stellen om regie op de volkshuisvesting verder te versterken en voor te bereiden op toekomstige kansen en uitdagingen op de woningmarkt. Dit vanuit het besef dat de woningmarkt geen ‘normale’ markt is en overheidsregie noodzakelijk blijkt.
11
Leeswijzer
In dit Volkshuisvestingsprogramma wordt gedetailleerd uiteengezet hoeveel wo-
plannen en anticiperen op de toekomstige woningbouwbehoefte. In dit hoofdstuk
ningen er gebouwd moeten worden, waar deze woningen gerealiseerd zullen
wordt stilgestaan bij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte ontwikkeling.
worden en voor welke doelgroepen de woningen bedoeld zijn. Hierbij ligt de nadruk op het bieden van betaalbare en geschikte huisvesting voor alle inwo-
In hoofdstuk 4 wordt stilgestaan bij de ontstane onbalans tussen woningvraag
ners. Daarnaast beschrijft het Volkshuisvestingsprogramma hoe de gemeente tot
en -aanbod binnen de huidige woningmarkt. Naast het optimaal benutten van
realisatie van deze bouwplannen komt.
de bestaande woningvoorraad, wordt nieuwbouw gerealiseerd om in te spelen op de woningbehoefte van de komende jaren. Daarnaast kunnen aanvullende
In het eerste hoofdstuk wordt een uitgebreide achtergrond gegeven van volks-
inspanningen noodzakelijk zijn om de onbalans te verminderen.
huisvesting. Er wordt ingegaan op de historische en huidige ontwikkelingen op zowel Rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau. Dit biedt inzicht in hoe de volks-
Naast het toevoegen van woningen is het ook van belang om aandacht te be-
huisvesting zich door de jaren heen heeft ontwikkeld en welke factoren momen-
steden aan de huidige woningmarkt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het
teel van invloed zijn op beleid.
beleid om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dit omvat maatregelen om doorstroming en instroming te stimuleren en de efficiëntie van
Hoofdstuk 2 geeft een gedetailleerde feitelijke weergave van de huidige wo-
de woningmarkt te vergroten. Hierin worden ook verruimende mogelijkheden
ningvoorraad binnen de gemeente. De samenstelling en omvang wordt beschre-
onderzocht in het buitengebied.
ven om een duidelijk beeld te schetsen van de huidige woningvoorraad. In hoofdstuk 6 worden de woningbouwplannen en locaties voor nieuwe woDaaropvolgend wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de woningbehoefte ontwik-
ningbouwprojecten in detail besproken. Ook wordt er ingegaan op maatregelen
keling. Door demografische ontwikkelingen te analyseren en prognosticeren wor-
om op korte termijn in woonbehoefte te voorzien.
den verwachtingen voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt. Dit helpt bij het
12
Omdat de betaalbaarheid van de woningen onder druk staat heeft de gemeente
Omdat duurzaamheid een belangrijke rol speelt binnen de bestaande woning-
Dinkelland specifiek beleid ontwikkeld om hier regie op te voeren. In hoofdstuk
voorraad, wordt in hoofdstuk 12 de verbinding gelegd met het duurzaamheids-
7 wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente stuurt en daarmee de wo-
beleid van de gemeente Dinkelland. Dit omvat maatregelen en doelstellingen op
ningbouwopgave realiseert.
het gebied van energie.
Ondanks het feit dat gemeente Dinkelland zich op verschillende manieren inzet
In hoofdstuk 13 wordt ingegaan op het integraal afwegingskader voor woning-
om de onbaland tussen de woningvraag en -aanbod te verminderen, wordt in
bouwprojecten. Dit kader helpt bij het maken van weloverwogen beslissingen in
Hoofdstuk 8 stilgestaan bij de aanvullende inspanningen en wat dit betekent
het ruimtelijk domein.
voor de verdere volkshuisvestelijke beleidsontwikkeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 14 beschreven hoe gemeente Dinkelland de moHoofdstuk 9 richt zich op de prestatieafspraken met woningcorporatie Mijande
nitoring van de woningbouwproductie en prognoses van de toekomstige wo-
Wonen. Deze afspraken zijn van cruciaal belang voor het realiseren van de volks-
ningbouwbehoefte aanpakt. Dit omvat tevens methoden en analyses om zorg te
huisvestingsdoelstellingen en het waarborgen van de samenwerking en commit-
dragen dat beleid kan worden bijgesteld.
ment van betrokken partijen. Om voorbereid te zijn op de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting, worden in hoofdstuk 10 de lokale en regionale afspraken over de verdeling van woonruimte aan doelgroepen beschreven. Dit beleid is essentieel voor een rechtvaardige en doelgerichte toewijzing van woningen aan aandachtsgroepen binnen de woningmarktregio. Plannen en initiatieven ter bevordering van de kwaliteit van de leefomgeving in Dinkellandse kernen en wijken komen aan bod in hoofdstuk 11.
13
1
VOLKSHUISVESTING
De Nederlandse volkshuisvesting heeft een rijke geschiedenis die begon met de invoering van de Woningwet in 1901. Deze wet markeerde het begin van overheidsbemoeienis op het gebied van huisvesting en legde de basis voor de sociale woningbouw. Op initiatief van ondernemers die het belang van gezonde arbeiders inzagen werden wijken gerealiseerd. Tegelijkertijd ontstonden coöperaties. Deze coöperaties waren gemeenschappen van arbeiders die samenwerkten om betere huisvesting te realiseren. Door spaargeld bij elkaar te leggen, konden arbeiders investeren in de bouw van betaalbare woningen voor zichzelf en hun gezinnen, iets wat individueel vaak niet kon worden bekostigd. Van 1900 tot 1950 concentreerde de volkshuisvesting zich voornamelijk op het aanpakken van de slechte huisvestingsomstandigheden van arbeiders in stedelijke gebieden, met de bouw van zogenaamde arbeiderswoningen.
Na de Tweede Wereldoorlog was er sprake van een enorme woningnood. De pe-
Resultaat van dit beleid is dat er anno 2024 sprake is van een wooncrisis en dat
riode van de wederopbouw kenmerkt zich dan ook door grootschalige uitbrei-
volkshuisvesting een thema is dat landelijk weer aandacht heeft. Aangezien de
dingsplannen, met de nadruk op tempo en betaalbaarheid. In deze tijd zijn veel
woningbouwopgave zowel landelijk als lokaal groot is, is er gecoördineerde en
nieuwe woningcorporaties opgericht, die met omvangrijke overheidssteun verant-
sturende inspanning van alle overheden nodig. Momenteel zijn er onvoldoende
woordelijk werden voor de bouw en het beheer van sociale huurwoningen. Ook de
woningen, is er sprake van een onevenwichtige verdeling van de woningvoorraad
overheidssteun voor nieuwe koopwoningen (premiekoop A, B, C) en premiehuur-
en is er onvoldoende wederkerigheid bij de uitvoering van de lokale opgaven. Met
woningen was groot.
het kabinet Rutte IV is er sinds begin 2022 weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Hiermee is er sprake van een koerswijziging vanuit
In de jaren negentig werd de overheidsregie snel verminderd. Met een woningte-
het Rijk, waarmee nadrukkelijk regie wordt genomen op de volkshuisvestings-
kort dat de 2% begon te naderen werd de grootschalige financiële ondersteuning
opgave. De regering heeft het in ere herstellen van de volkshuisvesting tot één
afgeschaald. De nog openstaande subsidiering aan woningcorporaties werd gro-
van de prioriteiten van haar beleid gemaakt. Meer regie vanuit het Rijk acht men
tendeels afgekocht, en de woningcorporaties verzelfstandigden. Ook de subsidie-
wenselijk. Het Rijk zet hierbij de lijnen uit en stelt normen, provincies coördineren
ring van koopwoningen (anders dan via de hypotheekrenteaftrek) werd afgeschaft.
en gemeenten sturen op lokaal niveau.
In de jaren 2012-2017 was er sprake van een nieuwe verandering in het discours
Volkshuisvesting is één van de prioriteiten van de regering en één van de kerntaken
over de Nederlandse volkshuisvesting. Toenmalig minister Blok bracht het idee naar
van de overheid. Artikel 22 van de Grondwet luidt: “Bevordering van voldoende
voren dat “Nederland af was”, wat impliceerde dat de grootste problemen op het
woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”. Wonen is een voorwaarde
gebied van volkshuisvesting waren opgelost. Deze visie stelde dat verdere over-
voor een goed bestaan. Deze zorgplicht is onder druk komen te staan.
heidsinterventie minder noodzakelijk was, en dat de markt zijn werk moest doen. Dit vertaalde zich in beleidsmaatregelen die gericht waren op het verminderen van
Het hernemen van de regie op de volkshuisvesting leidt tot aanpassing in sturings-
de overheidsbemoeienis, het verder inkrimpen van de sociale huursector, het stimu-
mechanismen die verschillende overheden inzetten om richting te geven aan beleid
leren van de doorstroming van hogere inkomensgroepen uit de sociale huursector
om de doelstellingen te bereiken. In volgende paragrafen wordt ingegaan op de
en het bevorderen van de rol van de markt en marktpartijen in de woningbouw.
sturingselementen en de rol van de Rijksoverheid, de provincie en de gemeenten.
15
1.1
Rijksoverheid
De doelstelling van het Rijk is om een toegankelijk en betaalbaar woonlandschap
De Nationale Woon- en Bouwagenda is hier te downloaden.
van goede kwaliteit te realiseren. Hierbij zet de Rijksoverheid in op een drietal sturingselementen, gevat in de Nationale Woon- en Bouwagenda, de Omge-
De doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda zijn eind 2022
vingswet en de Wet versterking regie volkshuisvesting (in voorbereiding). In de
door het Rijk, met de provincie Overijssel en de gemeenten vertaald in de
volgende paragrafen worden deze sturingselementen toegelicht.
regionale woondeals.
Nationale Woon- en Bouwagenda
Omgevingswet
Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van
De Omgevingswet is de wet die alles regelt voor de ruimte waarin we wonen en
goede kwaliteit. De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk in staat om de
werken: de leefomgeving. Deze nieuwe wet bundelt en vereenvoudigt de regels
diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen
voor alles wat u buiten ziet, hoort en ruikt. De Omgevingswet is op 1 januari
aan te pakken, te financieren en te monitoren. De belangrijkste doelstellingen zijn:
2024 in werking getreden.
• Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van ruim 980.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde
Onderdeel van de omgevingswet is de omgevingsvisie. De omgevingsvisie is
betaalbaar.
een samenhangend, strategisch plan over de leefomgeving. Dit plan richt zich
• Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het
op de hele fysieke leefomgeving, waar ook het beleid met betrekking tot de
aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van
volkshuisvesting op hoofdlijnen wordt vastgelegd. Het houdt rekening met de
het inkomen neemt af.
ontwikkelingen in een gebied. Het Rijk, de provincie en de gemeenten stellen
• Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen,
ieder een omgevingsvisie vast voor hun hele grondgebied. De omgevingsvisie is kaderstellend en wordt door de raad vastgesteld.
perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting is bereikbaar voor iedereen.
16
Wet versterking regie volkshuisvesting
Brief minister: grootschalige woningbouwlocaties
De Wet versterking regie volkshuisvesting (verwachte inwerkingtreding 01-01-
Op 16 oktober 2023 stuurde toenmalig minister van Binnenlandse Zaken en Ko-
2025) zorgt ervoor dat overheden weer kunnen sturen op hoeveel, waar en voor
ninkrijksrelaties, Hugo de Jonge, een brief aan de Tweede Kamer met daarin de
wie zij gaan bouwen. Het Rijk, provincies en gemeenten kunnen zo de regie
aanpak voor grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties.
hernemen op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder. Het Rijk, provincies en gemeenten maken ieder verplicht een Volkshuisvestings-
Hierin schrijft de minister:
programma. Hierin staat concreet hoeveel, waar en voor wie zij gaan bouwen.
“We willen heel Nederland benutten en heel Nederland in haar regionale ver-
Zo worden landelijke doelen vertaald naar lokaal niveau. De verplichting van
schillen recht doen. Om zuinig om te gaan met de schaarse ruimte in Nederland
het Volkshuisvestingsprogramma gaat twee jaar na inwerkingtreding van de Wet
en de regievoering op woningbouw te versterken zal na 2030 een groter deel
versterking regie volkshuisvesting in (naar verwachting 2027).
van de woningbouwopgave op grootschalige locaties moeten worden ingevuld.
De verplichting tot het vaststellen van het Volkshuisvestingsprogramma wordt
Ik wil daarom op korte termijn de stap zetten om nieuwe grootschalige woning-
in de Omgevingswet neergelegd bij het college van burgemeester en wethou-
bouwlocaties aan te kunnen gaan wijzen, op basis van een zorgvuldige integrale
ders. Omdat programma’s de uitvoering van beleid bevatten worden deze in
afweging in de nieuwe Nota Ruimte.”
de regel door het dagelijks bestuur van een overheidsorgaan vastgesteld. De gemeentelijke omgevingsvisie waarin het volkshuisvestingsbeleid op hoofd-
“Op basis van de al aanwezige krachten kan economische ontwikkeling gecombi-
lijnen wordt vastgelegd – waar het Volkshuisvestingsprogramma het uitvoe-
neerd worden met grootschalige woningbouw en gebiedsontwikkeling en daarbij
ringsbeleid voor bevat – wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Met de
behorende voorzieningen, zoals groen in en om de stad. Dit geldt bijvoorbeeld
Wet versterking regie volkshuisvesting worden wijzigingen doorgevoerd in
voor de regio Eindhoven, de Stedendriehoek, Twente, Zuid-Limburg en de regio
diverse wet- en regelgeving waardoor de woonvisie komt te vervallen. Diverse
Groningen-Assen met een uitloop naar Emmen. Bij deze nieuwe gebieden vind
onderdelen van de huidige woonvisie komen terug in de omgevingsvisie en dit
ik het belangrijk om nu ook al nadrukkelijk te gaan kijken naar de behoefte en
Volkshuisvestingsprogramma.
woningbouwpotentie in de periode na 2030.” Zie hier de volledige brief.
17
1.2
Provincie Overijssel
Dit biedt kansen voor de gemeente Dinkelland om een deel van de bovenlokale
Met de veranderende wet- en regelgeving verandert ook de rol van de provincie.
woningbouwbehoefte uit de regio te kunnen realiseren. Voor de gemeente Din-
De provincie is meer coördinerend, controlerend en ondersteunend bij de regionale
kelland is het essentieel vooruit te kijken naar mogelijke ontwikkelingen en de
doorvertaling van de wet- en regelgeving. Voorbeelden hiervan zijn: de regionale
bijbehorende consequenties, dit kan een plek krijgen in de omgevingsvisie. Dit
woondeal Twente, de regionale urgentieverordening en de regionale woonzorgvisie.
Volkshuisvestingsprogramma biedt geen antwoord op deze vraagstukken. Omgevingsvisie Provincie Overijssel De provincie Overijssel heeft het Fundament voor de nieuwe omgevingsvisie “Overijssel voor elkaar!” vastgesteld op 21 juni 2022. Dit Fundament bevat samenhangende beleidskeuzes en dient als basis voor de nieuwe Omgevingsvisie die naar verwachting eind 2024 gereed zal zijn.
OVERHEDEN KUNNEN STUREN HOEVEEL, WAAR EN VOOR WIE ZIJ GAAN BOUWEN
Het Fundament voor de nieuwe omgevingsvisie bevat vier leidende principes: 1 | Water en bodem als basis. 2 | Duurzaam omgaan met onze ruimte en voorraden. 3 | Inzetten op krachtige DUS-regio’s. 4 | Voortbouwen op onze sterke netwerken. Het Fundament voor de nieuwe omgevingsvisie “Overijssel voor elkaar!” is hier te downloaden.
18
1.3 Gemeente Dinkelland
Regionale Woondeal Twente
College- en raadsakkoord gemeente Dinkelland
Op 21 december 2022 ondertekenden de Rijksoverheid, provincie Overijssel en
In het college- en raadsakkoord is als ambitie opgenomen: “Voor iedereen een
de 14 Twentse gemeenten de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente zijn
passende woning”.
bestuurlijk afspraken gemaakt over de woningbouwopgave, aantallen, sleutelprojecten, programmering, betaalbaarheid en duurzaamheid.
Het college tekent daarbij op:
“Er is een grote behoefte aan passende woningen. Ook in Dinkelland is de vraag groter dan het aanbod. De meest urgente woningbehoefte ligt bij starters en
De Regionale Woondeal Twente is hier te downloaden.
senioren. Daarop zijn onze nieuwbouwinspanningen vooral gericht. Ons doel is om de huidige onbalans tussen vraag en aanbod van passende woningen te beperken en op te heffen.” Als centraal doel voor onze volkshuisvestelijke opgaven is daarbij opgenomen:
“VOOR IEDEREEN EEN PASSENDE WONING”
“Het opheffen van de huidige onbalans tussen de vraag naar passende woningen en het aanbod van passende woningen.” Het raadsakkoord is hier te downloaden en het collegeakkoord is hier te downloaden.
19
Omgevingsvisie Binnen de Omgevingsvisie heeft de gemeente Dinkelland “werken aan aantrek-
Binnen dit Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland wordt een
kelijk wonen” als speerpunt benoemd.
verdere concretisering gemaakt van het beleid en uitvoering van volkshuisvesting, waarmee tegelijkertijd wordt voldaan aan de eisen van de Wet versterking
• Betaalbaar Wonen in je eigen gemeente
regie volkshuisvesting. Dit document dient als leidraad voor de toekomstige ont-
De gemeente Dinkelland wil dat het aantal en de soort woningen in een kern
wikkelingen en maatregelen op het gebied van volkshuisvesting in Dinkelland.
passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke
Programma leefbare kernen: “Passende woningen voor iedereen”
doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn.
Om de ambities en doelen uit het college- en raadsakkoord te bereiken werkt de gemeente Dinkelland volgens een programmatische aanpak.
• Inbreiden voor uitbreiden De gemeente Dinkelland wil graag binnen de grenzen van een kern bouwen. Als
Een programmatische aanpak helpt om doelen te realiseren en verandering tot
er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, wordt gekeken naar bouw-
stand te brengen. Programma’s helpen om die doelen met een goede focus,
mogelijkheden aan de rand van een kern.
energie en samenhang te benaderen. Doelen die op dat moment extra aandacht vragen, omdat ze belangrijk en urgent zijn. Het zijn doelen die buiten de gebaan-
• Kijken naar de toekomst
de paden tot stand gebracht moeten worden. Daarbij is samenwerking met de
Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat
lijnorganisatie van cruciaal belang.
de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. Hierbij wordt de behoeften op de
Het programma leefbare kernen bestaat uit de volkshuisvestelijk gerelateerde
lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden.
actielijn “voor iedereen een passende woning”.
De Omgevingsvisie van de gemeente Dinkelland is hier te downloaden.
Er is een grote behoefte aan passende woningen. Ook in Dinkelland is de vraag groter dan het aanbod. De meest urgente woningbehoefte ligt bij starters en se-
20
Doel nioren. Daarop zijn de nieuwbouwinspanningen vooral gericht. Het doel is om de
In 2026 kijkt de gemeente terug op een woonbeleid dat uitvoeringsgericht is
huidige onbalans tussen vraag en aanbod van passende woningen te beperken
geweest, waarbij: • in elke kern nieuwe mogelijkheden voor woningbouw zijn ontstaan,
en op te heffen.
passend bij de lokale behoefte; De kernen binnen de gemeente Dinkelland verschillen van elkaar, ook wat betreft
• wij de doorstroming in de kernen op gang hebben gebracht;
de woonbehoeften en het beeld dat de kernen zelf hebben van wat er in hun
• wij een bijdrage hebben geleverd aan een betere betaalbaarheid van woningen;
kern noodzakelijk is. Dat is aanleiding om voortdurend met de kernen in gesprek te zijn. De gemeente heeft zich verplicht tot diversiteit in woningbouw. Het gaat
• wij een begin hebben gemaakt met de woningvraag van de toekomst,
hierbij om huur en koop voor alle doelgroepen. De gemeente wil inzetten op
2030 en verder, uitgaande van opgaven voortkomend uit vergrijzing,
een actief grondbeleid en creatieve oplossingen onderzoeken voor financiering
veroudering van woningen en verduurzaming; • een aanbod (eventueel met flexibele woonproducten) hebben gerea-
van plannen, zodat nieuwe woningen voor meer doelgroepen beschikbaar en
liseerd voor mensen met een urgente woonvraag.
betaalbaar worden.
Zie hier het volledige programma leefbare kernen.
De gemeente Dinkelland wil sturen op een meerjarige woningbouwprogrammering. Via het grondbedrijf treedt de gemeente op als ontwikkelaar. Via het ruimtelijk en planologisch instrumentarium faciliteert de gemeente particuliere
Daarnaast heeft gemeente Dinkelland in de perspectiefnota 2024 naar begroting
initiatiefnemers en projectontwikkelaars. De gemeente wil het grootste gedeelte
2024 een “Versnellingsagenda Volkshuisvesting en Economie” opgenomen.
van de geprognosticeerde woningbehoefte tot 2030 gedurende de huidige bestuursperiode realiseren.
21
PASSENDE WONINGEN VOOR IEDEREEN
Er is een grote behoefte aan passende woningen. Ons doel is om de onbalans tussen vraag en aanbod van passende woningen op te heffen.
Actielijn:
Actielijn:
Actielijn:
Actielijn:
Betaalbaar wonen
Een thuis voor iedereen
ER-doelen
ER-doelen
ER-doelen
ER-doelen
Consistentere programmering van
Meer zicht op wat wordt
Een meer evenwichtige verdeling
Zorgbehoefte in beeld met
woningen/kavels over periode van
verstaan onder een betaalbaar
van doelgroepen, verdeeld over
perspectief op wonen, zorg
10 jaar
woonproduct
de kernen
en welzijn
Minder conjunctuurgevoelig,
Meer mensen vinden een
Een optimaal gefaseerde aanpak
Meer inzicht in toekomstige
meer resultaatgericht, Target
betaalbare woning die bij hun past.
voor flexwonen in relatie tot de
woningbehoefte >10 jaar,
100 woningen per jaar, waarvan
Meer variatie in aanbod huur
migratieketen
waarbij nieuwe woonvormen
50 via gemeentelijk grondbedrijf
en koop
Woningbouw en meerjarenprogrammering
Woningvraag van de toekomst
worden ontdekt
Figuur 1 geeft een schematische uitwerking weer van de actielijn “passende woning voor iedereen”.
22
2
HUIDIGE WONINGVOORRAAD GEMEENTE DINKELLAND
De huidige woningvoorraad binnen de gemeente vormt de basis voor verdere analyse en beleidsvorming op het gebied van volkshuisvesting. Het bepalen van het beleid is immers afhankelijk van de situatie van de huidige woningvoorraad. Om te voorzien in de groeiende woonbehoefte zet gemeente Dinkelland in op het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad. Immers is 94% van het aantal benodigde woningen in 2032 reeds aanwezig in de bestaande woningvoorraad. Hierbij wordt gekeken naar de mogelijkheden om bestaande woningen te renoveren en te verduurzamen zodat deze beter aansluit bij de veranderende behoeften van de samenleving. Dit omvat het herbestemmen van leegstaande kantoren tot appartementencomplexen en het transformeren van industrieterreinen tot aantrekkelijke woonwijken.
2.1
Beschrijving omvang en samenstelling huidige woningvoorraad
De huidige woningvoorraad in de gemeente Dinkelland kenmerkt zich door een groot aandeel ruime, grondgebonden koopwoningen. Dit type woning weerspiegelt het ideaalbeeld voor de meeste inwoners van Dinkelland.3 Op 8 februari 2024 telde gemeente Dinkelland 11.186 woningen.1 Kenmerken huidige woningvoorraad
Figuur 2. Eigendom huidige woningvoorraad
De bestaande woningvoorraad omvat 75% koopwoningen (8.412 koopwoningen) en 25% huurwoningen (2.774 huurwoningen), waarvan 13% sociale huur (1.443 sociale huurwoningen) en 12% particuliere huur (1.320 particulier huurwoningen)2 zie figuur 2. De categorie particuliere huur omvat zowel huurwoningen met huurprijzen onder de liberaliseringsgrens (< € 879,66) alsmede huurprijzen boven de liberaliseringsgrens. Huurwoningen in eigendom van zorgorganisaties vallen tevens onder particuliere huur. Naar schatting bevindt 37%-47% van de particuliere huurwoningen zich in het segment onder de liberaliseringsgrens, wat neerkomt op een aantal van 485 tot 625 particuliere “sociale” huurwoningen.2 Hiermee ligt de totale sociale huurwoningvoorraad in de gemeente Dinkelland tussen de 17% en 18%. Landelijk ligt het gemiddelde aandeel sociale huur op 27% (peildatum 2022).4
24
Figuur 3. Huidig aantal woningen per woningtype
Figuur 4. Woonoppervlakte huidige woningvoorraad
De huidige woningvoorraad bestaat uit 85% eengezinswoningen en 15% meerge-
Het gemiddelde woonoppervlak van de huidige woningvoorraad is sinds het jaar
5
zinswoningen. Eengezinswoningen zijn woningen die op zichzelf het gehele pand
2012 gestegen van 150 m2 naar 165 m2 in 2023.
vormen (bijvoorbeeld vrijstaande woningen, 2-onder-1-kap huizen, rijenhuizen en
De woningen in Dinkelland zijn in vergelijking tot andere Nederlandse gemeen-
boerderijen). Een meergezinswoning is een woning die met een andere woonruim-
ten (met een gemiddeld woonoppervlak van 120 m2) relatief groot.
te of bedrijfsruimte een geheel pand vormt. Hieronder vallen bijvoorbeeld flats, beneden-boven woningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten.6
Figuur 4 laat zien dat meer dan de helft (51%) van de huidige woningen, meer
Van de eengezinswoningen is 43% een vrijstaande woning, 22% een 2-onder-1-
dan 150m2 gebruiksoppervlakte bevat. Slechts 1.420 woningen (13%) hebben
kap woning, 10% een hoekwoning en 11% een tussenwoning. Zie figuur 3.
een oppervlakte tot 90 m2.1
25
Concluderend heeft de gemeente Dinkelland:
De gemiddelde koopsom van verkochte huizen is de afgelopen vierentwintig jaar gestegen van €192.000 in het jaar 2000 naar ruim €480.000 begin 2024.7 zie figuur 5.
• een relatief laag sociaal huuraanbod in vergelijking tot andere Nederlandse gemeenten.
Het aantal woningtransacties (verkoop van woningen en appartementen aan
• relatief grote woningen in vergelijking tot andere Nederlandse
particulieren) lag in 2023 op 207 woningen. Dit is 1.9% van de totale woning-
gemeenten.
voorraad in Dinkelland. Het percentage transacties ten opzichte van het totale
• een stabiel percentage woningtransacties ten opzichte van het totale
7
woningaanbod is al jaren stabiel tussen de 1.1% en 2.5%.
woningaanbod.
Figuur 5. Gemiddelde koopsom woningen Dinkelland
26
3
ONTWIKKELING WONINGBEHOEFTE
De gemeente Dinkelland staat voor een belangrijke uitdaging op het gebied van woningbouw in de komende jaren. Met de groeiende vraag naar woningen, zowel vanuit de eigen bevolking als binnen de woningmarktregio, dient de gemeente in kaart te brengen wat de omvang is van de woningbouwbehoefte. Hierbij wordt ook de kwalitatieve woonbehoefte van verschillende aandachtsgroepen en ouderen meegenomen. Het vinden van een balans tussen het behouden van het karakter van de dorpen en het bieden van voldoende en passende huisvesting is cruciaal voor de toekomstige leefbaarheid en ontwikkeling van de gemeente Dinkelland. In volgende paragrafen wordt ingegaan op de bevolkingsontwikkeling en de daaruit voortkomende kwantitatieve en kwalitatieve toekomstige woningbehoefte.
3.1
Kwantitatieve woningbehoefte
Met de demografische prognoses tracht de gemeente Dinkelland inzicht te krijgen
teit Leefomgeving refereert naar Primos als verplichte databron voor
in de verwachte veranderingen in de omvang, samenstelling en structuur van de
het Volkshuisvestingsprogramma.8
bevolking. Dit is belangrijk voor de beleidsvorming en planning op het gebied van
• Prognose-data vanuit onderzoeksbureau Tellers & Benoemers (peil-
o.a. huisvesting, gezondheidszorg, onderwijs en sociale voorzieningen. De progno-
datum januari 2023). In opdracht van gemeente Dinkelland brengt
ses zijn gebaseerd op verschillende statistieken en modellen die rekening houden
Tellers & Benoemers op gemeenteniveau de stand in kaart omtrent
met factoren als geboortecijfers, sterftecijfers, migratiepatronen en andere demo-
bevolking, huishouding en woningvoorraad kenmerken. De prognose-
grafische trends. De prognoses zijn daarmee waardevol als richtlijn voor beleidsvor-
analyses gemaakt door Tellers & Benoemers gaan uit van een pessi-
ming en planning. De prognoses dienen te worden beschouwd als schattingen die
mistisch, realistisch en optimistisch scenario t/m 2032. In dit Volkshuis-
kunnen worden bijgesteld naarmate er meer gegevens beschikbaar komen of nieu-
vestingprogramma is gerekend met woningbouwprognoses vanuit het
we ontwikkelingen voordoen. Daarom worden de demografische prognoses van de
realistisch scenario.9
gemeente Dinkelland elke twee jaar geactualiseerd.
NB. Omdat Primos en Tellers & Benoemers andere prognosemethodieken hanteren, kunnen de uiteindelijke prognoses van elkaar afwijken.
Om de toekomstige omvang van de bevolking, het aantal huishoudens en de benodigde aantal woningen binnen Dinkelland te schatten is gebruik gemaakt van de
De Wet schrijft voor dat Primos als verplichte databron dient te worden gebruikt
volgende databronnen: • Data vanuit Primos (geraadpleegd 10 juni 2024). Primos is een progno-
in het tot stand komen van de cijfermatige woningbouwbehoefteonderbouwing.
semodel op landelijk, regionaal en lokaal niveau gericht op bevolking,
Derhalve zijn deze cijfers in volgende paragrafen opgenomen. Het is echter be-
huishouding en woningvoorraad kenmerken. Databronnen uit Primos
langrijk om te benadrukken dat het Primos-prognosemodel sterk gebaseerd is op
worden (jaarlijks) geactualiseerd op basis van de Nationale Bevolkings-
trends uit het verleden. Dit betekent dat gerealiseerde ontwikkelingen van voor-
prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het Besluit Kwali-
gaande jaren, zowel stijgingen als dalingen, doorwerken in de prognose. Abrupte
28
veranderingen, zoals een plotselinge toename door (piek)migratie, worden maar
IN DIT VOLKSHUISVESTINGPROGRAMMA IS DE
geleidelijk zichtbaar in de prognose.
PROGNOSETERMIJN GEZET OP HET JAAR 2032. Daarnaast heeft gemeente Dinkelland ook een woningbouwbehoefteonderzoek laten uitvoeren door Tellers & Benoemers. In tegenstelling tot Primos biedt Tellers & Benoemers een actueler beeld van de huidige situatie en de verwachte
meente in staat stelt een beter onderbouwd en actueler beeld van de toekom-
ontwikkelingen op korte termijn. Om deze reden hanteert gemeente Dinkelland
stige woningbouwbehoefte te presenteren. In de volgende paragrafen worden
naast Primos ook de cijfers van Tellers & Benoemers, aangezien deze de ge-
de uitkomsten van beide modellen gepresenteerd.
Figuur 6. Bevolkingsprognose gemeente Dinkelland
29
Demografische bevolkingsontwikkeling Gemeente Dinkelland telde op 1 maart 2024 in totaal 26.760 inwoners.
Toekomstig aantal huishoudens Gemeente Dinkelland telde op 5 juli 2023 in totaal 10.630 huishoudens.8
8
Volgens de prognose van Primos volgt er een periode van bevolkingsgroei
De Primos prognose verwacht een groei van +4.2% in extra huishoudens naar
(+0.4%) naar 26.860 inwoners tot het jaar 2025. Daarna is er een krimp ver-
een totaal van 11.076 huishoudens in 2032. Deze groei in huishoudens is ver-
wacht naar 26.556 (-0.8%) inwoners in 2032 die doorzet tot naar verwachting
wacht ondanks de hierboven beschreven verwachte bevolkingskrimp volgens
25.720 (-3.9%) inwoners in 2050.
Primos. Dit kan worden verklaard door huishoudingsverdunning (bijvoorbeeld
Daarentegen laat de prognose van Tellers & Benoemers (T&B) een bevolkings-
echtscheidingen, latere paarvorming, etc.).
groei zien van 314 inwoners (+1.2%) naar een totaal van 27.057 inwoners in 2032, zie figuur 6.
Figuur 7. Huishoudensprognose gemeente Dinkelland
30
De prognose van Tellers & Benoemers verwacht een groei van +6.7% in extra
mee. Om inwoners van een passende woning te kunnen voorzien, zal daarom het
huishoudens naar een totaal van 11.336 in 2032, zie figuur 7. De groei in
totale woningaanbod moeten worden vergroot.
het aantal huishoudens ligt in lijn met de verwachte bevolkingsgroei volgens Tellers & Benoemers.
Volgens Tellers & Benoemers, zijn er tot het jaar 2032 in totaal 708 extra woningen nodig om de groei in het aantal huishoudens te voorzien in hun woonbe-
Toekomstig aantal benodigde woningen door algemene lokale bevol-
hoefte (zie figuur 8). De Primos prognose geeft aan dat er 446 extra woningen
kings- en huishoudensgroei
benodigd zijn op basis van de huishoudensgroei.
Omdat het aantal verwachte huishoudens sterk zal toenemen de komende jaren,
Gezien de prognose-analyse van Tellers & Benoemers in opdracht van gemeente
groeit de totale lokale woningbouwbehoefte van gemeente Dinkelland daarin
Dinkelland specifiek is uitgevoerd en afgestemd op de lokale situatie, geldt de
Figuur 8. Woningbouwbehoefte gemeente Dinkelland 2023-2032
31
prognose uit deze analyse voor het bepalen van de totale woningbouwbehoefte
In de prognose van Tellers & Benoemers wordt rekening gehouden met de in-
van gemeente Dinkelland tot 2032.
stroom van 20 statushouders per jaar. De taakstelling is de afgelopen jaren hoger uitgevallen en de verwachting is dat dit de komende jaren zo zal blijven. Daarom
Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met 708 nieuw te
is de taakstelling ten aanzien van statushouders verhoogd van ca. 20 statushou-
bouwen woningen tot het jaar 2032 vanwege de algemene lokale bevolkings-
ders naar ruim 80 statushouders per jaar voor Dinkelland. In de prognose voor
en huishoudensgroei.
dit Volkshuisvestingprogramma wordt rekening gehouden met een lange termijn taakstelling van gemiddeld 60 statushouders per jaar. Betreffende de extra prognose door piekmigratie houdt de gemeente dus rekening met de instroom
Toekomstig aantal benodigde woningen door migratie, urgentiegroe-
van 40 additionele statushouders per jaar. Daarnaast is er een achterstand op-
pen en bovenlokale woningbehoeften
gebouwd ten opzichte van de taakstelling uit het verleden. Gemeente Dinkelland
Gezien de toekomstige woningbouwbehoefte in Dinkelland niet enkel beïn-
houdt rekening met een achterstand op de taakstelling van 47 statushouders tot
vloed wordt door de algemene lokale bevolkings- en huishoudensgroei, dient
eind 2024 (peildatum 11 september 2024). Over een 8-jarige horizon (2025 t/m
in de woningprognose tevens rekening gehouden te worden met de bovenlo-
2032), komt dit neer op een totaal van 367 additionele statushouders door piek-
kale woningbehoefte, de effecten van migratie (statushouders en arbeidsmi-
migratie, inclusief de achterstand in taakstelling tot eind 2024. Rekening hou-
granten) en urgentiegroepen.
dend met een huishoudensgrootte van 4 personen bij de groep statushouders, zal de additionele woningbehoefte in totaal 92 woningen omvatten.
Migratie statushouders In de algemene prognosemodellen wordt rekening gehouden met langjarige ge-
Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met 92 permanente
middelden betreffende de taakstelling statushouders. Omdat woningbouwprogno-
sociale huurwoningen tot 2032 om de woningbouwprognose op te hogen vanwe-
ses nooit uit gaan van een migratie-piekvraag (zoals nu voor statushouders het ge-
ge (piek)migratie inclusief de opgelopen achterstand in de taakstelling.
val is), wordt voorgesteld een extra prognose te hanteren voor de migratiestroom.
32
Migratie arbeidsmigranten De prognose-analyse van Tellers & Benoemers in samenwerking met bureau
versterking regie volkshuisvesting krijgen deze doelgroepen urgentie.
HHM laat zien dat er in Dinkelland momenteel ca. 191 arbeidsmigranten
Dit zijn o.a. uitstromers van instellingen, mantelzorgers, sociaal en medisch ur-
langer dan 4 maanden werkzaam zijn. Een absolute groei van deze groep
genten en gescheiden mensen. Deze doelgroepen worden beschouwd als urgen-
arbeidsmigranten is verwacht tussen de 48 en 67 personen tot 2032. Dat
tie categorieën, waarmee zij voorrang krijgen bij de toewijzing van woonruimte.
betekent dat het totaal aantal geregistreerde arbeidsmigranten (>4 maanden werkzaam) in 2032 wordt geschat tussen 239 en 258 arbeidsmigranten. Deze
Omvang van de doelgroep
arbeidsmigranten zullen veelal worden gehuisvest in reguliere woningen of op
Op basis van een inventarisatie binnen de centrumregio Enschede wordt de om-
het terrein van werkgevers.
vang van deze groep voor de gemeente Dinkelland jaarlijks geraamd op 42 wo-
10
ningzoekenden. De gemeente Dinkelland beschouwt deze aantallen voorlopig als Voor de woningprognose houdt gemeente Dinkelland rekening met een gemid-
richtinggevend, omdat bovenlokale afspraken over het gezamenlijk huisvesten van
delde van 60 additionele arbeidsmigranten tot 2032. Hierbij wordt de woning-
urgentiegroepen niet zijn vastgelegd. Ook is niet te overzien hoe lang de behoefte
bouwopgave geraamd op 15 additionele (gezins-) woningen waarbij er 4 kamers
aan huisvesting van deze doelgroepen binnen de gemeente Dinkelland aanhoudt.
verhuurd mogen worden, met het oog op short- en midstay tot maximaal 3 jaar. Mijande Wonen heeft circa 1.378 sociale huurwoningen binnen Dinkelland, met Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met 15 additionele wo-
een jaarlijkse mutatiegraad van gemiddeld 7%. Per jaar komen er dus gemiddeld
ningen tot 2032 vanwege arbeidsmigratie.
96 sociale huurwoningen vrij voor nieuwe bewoners. Huidige afspraken met Mijande Wonen sturen op een 30% toewijzing van de jaarlijkse vrijkomende sociale huurwoningen aan urgentiegroepen en statushouders. Gemeente Dinkelland
Urgentiegroepen
neemt aan dat van deze 30% (29 jaarlijks vrijkomende woningen) ongeveer 20%
Urgentie groepen zijn kwetsbare mensen die vanwege het gebrek aan huisves-
naar statushouders wordt toegewezen (19 woningen) en de resterende 10% (10
ting ook op andere levensgebieden in de knel komen of hierdoor langer dan
jaarlijks vrijkomende woningen) naar urgentiegroepen.
nodig in een instelling of opvang verblijven. Met inwerking treden van de Wet
33
Uitgaande van een gemiddeld huishouden van 2,5 personen in Dinkelland is de
zaal dienen plaats te vinden met ondersteuning van Provincie Overijssel. Hier-
woningbehoefte van de 42 urgenten dus circa 17 woningen per jaar. Met 10 vrij-
voor worden de eerste stappen gezamenlijk ondernomen met de 14 Twentse
komende woningen per jaar betekent dit een tekort van 7 woningen op jaarbasis
gemeenten in een Regionale Ontwikkelstrategie (ROS). De gemeentelijke om-
voor urgentiegroepen. Mocht Dinkelland alle inwoners met een urgentie-status
gevingsvisie dient hierop te worden geactualiseerd zodat ook de raad stelling
kunnen huisvesten t/m 2032, is er dus een te kort van 56 woningen voor urgenten.
neemt over de groei en het bouwen voor de bovenlokale en regionale behoefte. Daarnaast zullen er bestuurlijk afspraken moeten worden gemaakt over
Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met een woningbe-
de verdeling van de bovenlokale en regionale opgave tussen de 14 Twentse
hoefte van 56 woningen t/m 2032 t.b.v. het huisvesten van urgentiegroepen.
gemeenten. Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met een bovenlokale
Bovenlokale behoefte
en regionale woonbehoefte. Dit vraagt verdere uitwerking binnen de woning-
Steden rondom de gemeente Dinkelland worden geconfronteerd met een aanzien-
bouwregio van de 14 Twentse gemeenten en de Gemeentelijke omgevingsvisie.
lijke kwantitatieve opgave en beschikken over betrekkelijk weinig ruimte om deze te realiseren. In de bredere woningbouwopgave in de regio, worden daarom kansen gezien om extra woningen te realiseren in kernen nabij steden en langs OV-radialen, zo ook in Dinkelland. Gemeente Dinkelland heeft de ambitie uitgesproken om een bijdrage te leveren aan de bovenlokale en regionale woonvraag. Hierbij kunnen woonmilieus gecreëerd worden die in de steden minder aanwezig zijn. Het bouwen voor deze bovenlokale en regionale woningbehoefte in Dinkelland zal in overeenstemming met gemeenten Hengelo, Enschede en Olden-
34
3.2
Totale kwantitatieve woningbehoefte
Woningbehoefte
Rekening houdend met de verwachte algemene lokale bevolkings- en huishoudensgroei, migratie (statushouders en arbeidsmigratie) en urgentiegroepen zijn er in totaal 871 extra woningen benodigd tot 2032 (zie tabel 1).
100% Woningbehoefte
130% Plancapaciteit
Lokale behoefte Algemene lokale groei
708
920
praktijk een deel (30%) van de geplande woningbouwplannen vertraging oplopen
Statushouders
92
120
of zelfs geheel komen te vervallen. Gelet hierop en gezien de looptijd van besluit-
Arbeidsmigratie
15
20
vorming over woningbouw is een overmaat aan plancapaciteit ten opzichte van het
Urgenten
56
73
aantal te bouwen woningen van belang voor het realiseren van de woningbouwpro-
Bovenlokale behoefte
Nader te bepalen
Nader te bepalen
871
1.113
Gezien de langdurige aard en complexiteit van woningbouwprojecten, zal in de
ductie. Daarmee kan bij vertraging of wegvallen van een project gekeken worden
Totaal
naar alternatieve locaties. Om die reden zijn er vanaf 2020 afspraken tussen het Rijk en provincies om te zorgen voor 130% plancapaciteit, zoals beschreven in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving.11 Rekening houdend met 130% plancapaciteit voor
Tabel 1. Woningbehoefte en plancapaciteit tot het jaar 2032.
de gemeente Dinkelland komt het aantal nieuw te bouwen woningen om te voldoen
Bovenstaande cijfers dienen 2 jaarlijks geactualiseerd te worden.
aan de lokale en bovenlokale behoefte uit op 1.133 woningen tot 2032. Concluderend: de gemeente Dinkelland houdt rekening met 1.133 extra woningen (conform 130% plancapaciteit) tot het jaar 2032 om te voldoen aan de toenemende woningbehoefte op lokaal niveau.
35
Woningbehoefte
Woningbouwopgave per kern Dinkelland Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland
Grote kernen
kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma
100% Woningbehoefte
130% Plancapaciteit
588
765
Nader in te vullen
Nader in te vullen
212
276
Nader in te vullen
Nader in te vullen
Buitengebied
71
92
Totaal
871
1.113
Dennekamp
waarbij de aantallen verdeeld zijn over de grote-, kleine kernen en het buiten-
Ootmarsum
gebied (zie tabel 2).
Weerselo
De gemeente Dinkelland houdt er rekening mee dat 60% van de toekomstige
Kleine kernen
woningen vanuit de algemene lokale groei in grote kernen zal worden gebouwd,
Deurningen
30% in de kleinere kernen en 10% in het buitengebied. Dit is in overeenstem-
Noord Deurningen
ming met de huidige verdeling van het aantal inwoners over de grote-, klei-
Saasveld
ne kernen en het buitengebied. Het aandeel woningen vanuit de doelgroepen
Rossum
statushouders, arbeidsmigranten en urgentiegroepen zal over de grote kernen
Tilligte
worden verspreid vanwege het hogere voorzieningenniveau.
Lattrop
Onderstaand de verdeling die op basis van de uitgangspunten wordt gehan-
Agelo
teerd. De feitelijke toe te passen verdeling is mede afhankelijk van het gesprek met de individuele kernen.
Tabel 2. Woningbouwbehoefte en plancapaciteit per type kern tot het jaar 2032.
Bovenstaande cijfers dienen 2 jaarlijks geactualiseerd te worden.
36
3.3
Kwalitatieve woningbehoefte
De volkshuisvesting speelt een cruciale rol in het waarborgen van een gezonde,
soort woning of woonvorm, door wat zij kunnen betalen voor de huisvesting,
duurzame en inclusieve samenleving. Het bouwen van nieuwe woningen is niet
door wat extra nodig is aan begeleiding en zorg en door gering draagvlak in de
alleen een kwestie van het verhogen van het aantal beschikbare woonruimten,
buurt. In deze paragraaf worden de verschillende aandachtsgroepen toegelicht
maar dient er ook toe om de totale woningvoorraad beter aan te laten sluiten op
waarvoor de gemeente extra aandacht heeft om deze groep van een passende
de diverse en veranderende behoeften van de bevolking.
en betaalbare huisvesting te voorzien.
Door mogelijkheden te bieden voor een divers woningaanbod en het onder-
Concluderend: gemeente Dinkelland streeft naar een divers woningaanbod
steunen van diverse doelgroepen, streeft de gemeente naar een situatie waarin
voor de huidige en toekomstige inwoners, waarbij er specifiek aandacht is in de
iedereen toegang heeft tot geschikte en betaalbare huisvesting. Het succes van
woningbouwopgave voor verschillende aandachtsgroepen zoals starters, mensen
dit beleid is afhankelijk van nauwe samenwerking tussen overheidsinstanties, de
met een woon- en zorgbehoefte (incl. ouderen), arbeidsmigranten, statushou-
woningbouwcorporatie, marktpartijen in de bouwsector, zorgverleners en maat-
ders en andere urgentiegroepen.
schappelijke organisaties. Samen bouwen we aan een toekomst waarin iedereen een (t)huis heeft. Starters Dinkelland bouwt woningen voor de huidige en toekomstige inwoners van de
De huidige woningvoorraad in de gemeente Dinkelland bestaat voor een groot
gemeente. Hierbij is er specifiek aandacht in de woningbouwopgave voor ver-
deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Starters op de woningmarkt heb-
schillende aandachtsgroepen, waaronder: starters, mensen met een woon- en
ben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning.
zorgbehoefte (incl. ouderen), arbeidsmigranten, statushouders, woonwagen be-
Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en
woners en urgentiegroepen. Deze aandachtsgroepen hebben minder kansen dan
zijn bereid om zelf een woning te (ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel
anderen op de woningmarkt. Bijvoorbeeld door hun behoefte aan een specifiek
starters in Dinkelland (meer dan gemiddeld in Nederland) de financiële moge-
37
lijkheden om een woning in het (middel)dure koopsegment te betalen, omdat ze
van de voorraad, de lage mutatiegraad en de gestegen woningprijzen echter
veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van de ouders. Dit geldt zeker
maar beperkt mogelijk. Waar ouderen vaak na het uitvliegen van de kinderen
niet voor alle starters op de woningmarkt in Dinkelland. Vooral voor alleenstaan-
blijven wonen in een groot (half)vrijstaand huis, omdat er geen goed alternatief
de starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een
is, komen diezelfde woningen niet vrij voor startende gezinnen of blijven voor
koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale
startende gezinnen onbetaalbaar. Doorstroming bevorderen naar kleinere en op
huurwoning, maar veel starters blijven doorzoeken naar een koopwoning. De
(mogelijk) toenemende zorgbehoefte voorbereide woningen is uitgangspunt van
koopcultuur is diepgeworteld in de gemeente. Toch is het van belang om starters
beleid voor de gemeente Dinkelland. We komen daar in hoofdstuk 5 op terug.
met beperkte mogelijkheden te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur. Dit is voor starters met een beperkt budget immers de snelste weg naar
Inwoners met een woon-zorg behoefte
een eigen zelfstandige woning, van waaruit men wellicht op een later moment
In de gemeente Dinkelland is vergeleken met het landelijk en regionaal gemiddel-
alsnog kan doorstromen naar een koopwoning.
de sprake van een sterkere vergrijzing. Niet al deze ouderen kunnen intramuraal wonen. Daarnaast speelt ook mee dat veel van deze ouderen het liefst zo lang
Om starters in de gemeente beter te kunnen bedienen in de woonbehoefte voegt
mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving en woning willen blijven wonen. Ook
de gemeente de komende jaren meer betaalbare koopwoningen toe. Dit is nodig
andere zorgdoelgroepen blijven vaak langer thuis door de extramuralisering van de
om meer mogelijkheden te creëren voor starters die een te hoog inkomen hebben
zorg (het leveren van zorg gelijkwaardig aan intramurale zorg, bijvoorbeeld in de
voor de sociale huur, maar te weinig om een woning uit de huidige voorraad te
eigen woning van inwoners). Om dit te kunnen bewerkstelligen dient een deel van
kunnen betalen. Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters
de te bouwen woningvoorraad levensloopbestendig te zijn, naast het aanpassen
is. We zetten primair in op het bouwen van meer betaalbare (goedkope koop)
van de huidige woningvoorraad zodat zorg en ondersteuning geleverd kan worden.
woningen voor starters met beperktere mogelijkheden, maar binnen het totale woningbouwprogramma maken we ook de bouw van dure koopwoningen mogelijk.
Gemeente Dinkelland verwacht op basis van de (ontwerp) woonzorgvisie dat het aantal inwoners met een beperking in de algemene dagelijkse levensverrichtin-
Een deel van de behoefte van starters zou moeten kunnen worden opgevangen
gen (ADL) zal toenemen met circa 253 (+28%) inwoners tot het jaar 2035. Voor
binnen de bestaande woningvoorraad. Dat is vanwege de eenzijdige opbouw
inwoners met ADL-beperkingen is een nul-tredenwoning wenselijk. Dit aantal
38
Regionale woonzorgvisie
van 253 kan worden beschouwd als het maximaal aantal toe te voegen levensloopbestendige woningen. In de praktijk zal een deel van deze groep immers al in een levensloopbestendige woning verblijven of (tijdig) verhuizen naar een
Basisscenario
Trendscenario
Nultredenwoningen
145
155
Geclusterde woningen
40
210
Afsprakenkader ouderenhuisvesting
Zorggeschikte woningen
90
50
Het landelijk programma Wonen en Zorg voor Ouderen wijst uit dat er de komen-
Totaal
275
415
levensloopbestendige woning.
de jaren landelijk 290.000 woningen extra nodig zijn die geschikt zijn voor ouderen; als onderdeel van de 900.000 nieuw te bouwen woningen.12 Van die 290.000
Tabel 3. Type en aantallen woon-zorg woningen vanuit de regionale woonzorgvisie.
ouderenwoningen zijn 170.000 woningen nultredenwoningen, 80.000 geclusterde
Voor definities van het type woon-zorg woning, zie definitielijst Bijlage 0.
woningen, en 40.000 verpleegzorgplekken (nu: zorggeschikte woningen) benodigd. Het Rijk heeft een berekening gemaakt voor de gemeentelijke opgave ten aanzien Er wordt van uitgegaan dat ouderen een overwegend hoog beroep doen op sociale
van ouderenhuisvesting tot en met 2030. Voor de gemeente Dinkelland wordt de
huurwoningen; op landelijk niveau is met Aedes (branchevereniging van woning-
opgave aan zorggeschikte woningen (oftewel woning waar verpleeghuiswaardige
corporaties in Nederland) afgesproken tot realisatie van 40.000 (50%) geclusterde
zorg kan worden geboden) geraamd op 90 extra woningen tot en met 2030.
en 20.000 (50%) zorggeschikte woningen in de sociale huur. De markt is verantwoordelijk voor de andere 50%. Deze landelijke opgave is vertaald in een regionale
De lokale woonzorgvisie (Dinkelland, 2024) geeft het advies om tot 2035 circa 100-
basisopgave en een trendscenario, die weer verdeeld zijn over de regiogemeenten.
150 extra zorggeschikte woningen te realiseren waar verpleeghuiswaardige zorg geboden kan worden.14 Bij de realisatie van deze zorggeschikte woningen gaat het
Voor de gemeente Dinkelland zijn de volgende aantallen opgenomen in de re-
niet uitsluitend om nieuw te bouwen woningen. Ook binnen bestaand vastgoed kan
gionale woonzorgvisie. Het college en de gemeenteraad van de gemeente Din-
dit worden geboden, mits aan de randvoorwaarden van levensloopbestendigheid
kelland hebben er mee ingestemd om in te zetten op het basisscenario van de
en het borgen van 24-uurs zorg in de nabijheid kan worden voldaan. De nabijheid
13
regionale woonzorgvisie.
van ontmoetingsruimten en/of voorzieningen voor een zinvolle daginvulling is nood-
39
Lokale woonzorgvisie zakelijk. Clustering van woningen is een van de mogelijkheden om de kosten van
De toenemende vergrijzing, diversiteit in zorgbehoeften en de wens om langer zelf-
gezamenlijke voorzieningen en daarmee verpleeghuiswaardige zorg mogelijk te ma-
standig te blijven wonen, vragen om een integrale benadering van wonen en zorg.
ken. De gemeente Dinkelland is daarover in gesprek met de zorgaanbieders. Waar
Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan de specifieke woon- en zorgbehoeften
we mogelijkheden zien om deze woon(zorg) vorm toe te passen doen we dat. In
van kwetsbare doelgroepen. Vanuit de woonzorgvisie onderscheidt de gemeente
de uitwerking van de uitvoeringsagenda (als vervolg op de lokale woonzorgvisie) zal
Dinkelland vier zorgdoelgroepen: kwetsbare ouderen, kwetsbare jongeren, inwoners
meer duidelijkheid worden gegeven welk aandeel zorggeschikte woningen worden
met een beperking, inwoners met een psychiatrische en/of verslavingsachtergrond.
nieuwgebouwd of worden gerealiseerd door middel van transformatie.14 In de lokale woonzorgvisie van Dinkelland wordt ingegaan op de lokale uitdaging op Rekening houdend met het basisscenario van de regionale woonzorgvisie, die aan-