Bijlage A - Nota Grondbeleid per 1-1-2026

In veel gevallen zal het college daarbij de raad van tevoren informeren door de overeenkomst ter consultatie aan te bieden. De gemeenteraad kan dan wensen en bedenkingen over de overeenkomst aan het college meegeven. De raad heeft echter twee

22

Gemeente Diemen

Januari 2026

gevallen aangewezen, waarbij het vooraf raadplegen van de raad niet nodig is.7 Het gaat daarbij, kort gezegd, om twee categorieën: • •

Kostenverhaal voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s) waarbij de raad geen advies- en instemmingsbevoegdheid heeft. Anterieure overeenkomsten met een beperkt financieel belang (bedragen tot maximaal € 100.000).

Bij deze twee categorieën zijn vaak de ruimtelijke en financiële impact van de ontwikkeling relatief beperkt. Ondanks dat de raad niet vooraf geconsulteerd wordt, zal ook bij deze gevallen wel altijd achteraf verantwoording worden afgelegd in het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG). Plankostenscan als basis voor berekening gemeentelijke plankosten Voor de berekening van de gemeentelijk plankosten (onderzoek, inzet projectmanagement, toetsing planproducten et cetera), die worden verhaald op de ontwikkelende partij, maakt de gemeente gebruik van de ‘plankostenscan’. Dit geldt zowel voor kostenverhaal via anterieure overeenkomst als bij publiekrechtelijk kostenverhaal. De plankostenscan was vroeger gebaseerd op de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. Tegenwoordig is deze ondergebracht in Hoofdstuk 13 Omgevingsregeling. In deze regeling staat uitgelegd hoe de gemeente haar gemaakte kosten kan berekenen. Omdat de regeling bij publiekrechtelijk kostenverhaal verplicht geldt, en daarmee zijn schaduw vooruitwerpt, wordt deze in Diemen ook bij anterieure overeenkomsten gebruikt als uitgangspunt. Publiekrechtelijk kostenverhaal als stok achter de deur Hoewel de gemeente de voorkeur geeft aan kostenverhaal via anterieure overeenkomst, kan het in een enkel geval voorkomen dat kostenverhaalsregels via het omgevingsplan of een BOPA worden vastgesteld.

Meestal is de stok achter de deur voldoende en komt het niet zover. Daarom is publiekrechtelijk kostenverhaal in Diemen tot nu toe nog niet aan de orde geweest. In het verleden onder het oude wettelijke regime van het exploitatieplan – zijn voor Holland Park Zuid kostenverhaalsregels opgesteld. Deze zijn echter (nog) niet vastgesteld. Deze regels kunnen worden vastgelegd in het geval dat de gemeente met een ontwikkelaar niet tot overeenstemming over kostenverhaal komt. Onder de Omgevingswet kan de gemeente bij publiekrechtelijk kostenverhaal kiezen voor kostenverhaal met tijdvak (integrale ontwikkeling) of zonder tijdvak (organische ontwikkeling). In Diemen kiezen we – wanneer anterieur kostenverhaal niet mogelijk blijkt - in principe voor het model van integrale ontwikkeling. Deze keuze is ook vastgelegd in de Omgevingsvisie 2040. Bij integrale ontwikkeling wordt het project in meer detail vastgelegd. Dit sluit beter aan bij binnenstedelijk bouwen, waarbij een hogere mate van rechtszekerheid voor omwonenden van belang is. Het organische kostenverhaalsmodel ligt meer voor de hand bij grote gebieden waar de gemeente nog niet precies weet wat waar komt. Zulke projecten zijn in de gemeente Diemen momenteel niet aan de orde. Zie voor meer informatie over kostenverhaal onder de Omgevingswet bijlage 9.

5.3 Financiële bijdragen Algemeen Afdeling 13.7 Omgevingswet bevat naast de onder de Wro al bekende vrijwillige financiële bijdrage ook een nieuw instrument: de afdwingbare financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied.

7 Raadsbesluit d.d. 27 januari 2022.

23

Gemeente Diemen

Januari 2026

Technisch gezien betreft het hier geen vorm van kostenverhaal. De financiële bijdrage wordt in rekening gebracht bovenop de langs anterieure of publiekrechtelijke weg verhaalde kosten. Er bestaat ook geen verplichting om deze op te leggen. Een financiële bijdrage mag worden besteed aan de doelen die in het Omgevingsbesluit zijn opgenomen. Voor een nadere toelichting over de voorwaarden voor het opleggen of overeenkomen van financiële bijdragen, zie bijlage 9 “Kostenverhaal en financiële bijdragen”. Toepassing in Diemen De gemeente Diemen wil in de toekomst de mogelijkheid hebben om de (afdwingbare) financiële bijdrage in te zetten om de kosten van de bouw van betaalbare woningen door te rekenen aan die nieuwbouwplannen die onvoldoende betaalbare woningen realiseren. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is dit voornemen ook uitgesproken. Daar werd aangegeven dat een financiële bijdrage zal worden opgelegd wanneer een ontwikkelaar een plan realiseert dat afwijkt van de ‘spelregels’ voor nieuwbouw. Deze spelregels zijn: • •

Bij inbreidingslocaties: 100% sociale huur of 100% middeldure huurwoningen of een mix van die twee. Bij transformatielocaties: minimaal 30% sociale huur en minimaal 25% middeldure huur.

Zoals aangegeven houden we het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in de gaten. Daarin wordt namelijk bij de huidige stand van zaken twee derde betaalbare woningbouw de landelijke opgave. De gemeente Diemen stemt zo nodig haar beleid op dit punt af. Mogelijk zal dit consequenties hebben voor de percentages uit de Omgevingsvisie. Concreet ziet de mogelijke toepassing van de (afdwingbare) financiële bijdrage in Diemen er als volgt uit: wanneer een ontwikkelaar een plan indient waarin niet de gewenste percentages betaalbare woningen worden gehaald, maar de gemeente toch medewerking aan het plan wil verlenen, legt zij een financiële bijdrage op aan de ontwikkelaar. De bijdrage die de ontwikkelaar betaalt voor de ontwikkeling, zet de gemeente dan elders binnen Diemen in om een plan te realiseren waar meer dan de minimaal wenselijke percentages betaalbare woningen worden gebouwd. Aandachtspunt hierbij is dat er een locatie of project moet zijn waar de gemeente de financiële bijdrage in kan zetten (een compensatie-locatie). Ook goed om te vermelden is dat de gemeente de bevoegdheid heeft om dit middel in te zetten, maar niet de plicht. Een ontwikkelaar heeft dus geen ‘recht op afkoop’, waarmee hij de bouw van betaalbare woningen kan omzeilen. Ontvangen financiële bijdragen zullen (eerst) worden toegevoegd aan de Reserve Grondzaken.

Toekomst: Nota of Programma Kostenverhaal Voor nu heeft de gemeente Diemen geen concrete voornemens om de financiële bijdrage ook in te zetten voor andere doeleinden dan sociale woningbouw, maar we sluiten niet uit dat dit in de toekomst verandert. Een nadere uitwerking van de manier waarop de gemeente het instrument van de financiële bijdrage uit afdeling 13.7 Omgevingswet in de toekomst wil inzetten, zal worden vastgelegd in een nog op te stellen Nota kostenverhaal of anderszins onder de Omgevingswet. Dit beleidsdocument zal in de aankomende jaren worden opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad.

24

Gemeente Diemen

Januari 2026

6 Grondexploitatie en financiële aspecten grondbeleid 6.1 Inleiding (Actief) grondbeleid vraagt om goede en overzichtelijke informatievoorziening. Daarom is het grondbeleid een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus (P&C-cyclus). Zo houden we grip op risico’s en kunnen we hierover rapporteren. Naast de standaard P&C-documenten delen we extra informatie als dat nodig is, zodat risico’s en projecten goed kunnen worden aangestuurd. Belangrijk zijn het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG), maar ook de nieuwe plannen en actualisaties van Bouwgrond in exploitaties (BIE-grondexploitaties). In Diemen zijn er verschillende grote (her)ontwikkelingsprojecten met actief grondbeleid vormgegeven. Dit kan invloed hebben op de begroting en het weerstandsvermogen. Daarom leggen we in dit hoofdstuk de belangrijkste uitgangspunten vast voor een uniforme en heldere opzet van projecten, zodat deze overzichtelijk en beheersbaar blijven. 6.2 Organisatie grondexploitaties 6.2.1 Voorgeschiedenis De gemeente Diemen heeft tot en met 2003 een grondbedrijf gehad. Daarna is het grondbedrijf opgeheven; zie ook het rapport “Grondbeleidsplan, organisatie en uitvoering grondzaken, maart 2003”. De activiteiten die voorheen door het grondbedrijf werden uitgevoerd, zijn sindsdien op andere plekken binnen de organisatie ondergebracht.

De belangrijkste adviezen uit het rapport zijn de introductie van het projectmatig werken en het introduceren van het 4-ogen principe. De meeste voorstellen zijn letterlijk of in de geest van de adviezen uitgevoerd. Sinds die tijd zijn in de loop der jaren wel organisatiewijzigingen doorgevoerd. 6.2.2 Huidige werkwijze Inmiddels zijn de grondbeleidsactiviteiten bij het Team Projecten ondergebracht, waaronder alle projecten met een grondexploitatiebegroting en alle faciliterende projecten. De operationele aansturing van deze projecten en ligt bij de projectmanagers. De projectmanagers zijn ook verantwoordelijk voor overige grondbeleidsactiviteiten voor zover die met het betreffende project samenhangen. Het mandaat van projectmanagers om binnen hun projecten opdrachten te verlenen of facturen af te tekenen, volgt uit de actuele Bevoegdhedenregeling gemeente Diemen, met bijbehorend bevoegdhedenregister. Met name voor het opstellen en bijhouden van grondexploitaties, financiële administratie, en voor grondzaken gerelateerde activiteiten (aankoopen verkoop) worden de planeconomen/beleidsmedewerkers grondzaken ingeschakeld. De functies planeconoom en beleidsmedewerker grondzaken zijn daarom ook ondergebracht bij het Team Projecten.

De concerndirecteur (fysiek domein) is hiërarchisch gezien verantwoordelijk voor de genoemde taken en wordt per kwartaal via de Projectenstaf geïnformeerd over de voortgang en financiën van de fysieke projecten. Het college wordt hierover ook per kwartaal geïnformeerd (los van de P&C-cyclus). De gemeenteraad wordt, buiten de P&C-cyclus en het MPG tenminste jaarlijks geïnformeerd tijdens een informatieve raadsbijeenkomst over projecten. Zie ook paragraaf 6.7 Informatievoorziening. Juridische ondersteuning Voor het opstellen van overeenkomsten wordt veelal een externe vastgoedjurist ingeschakeld. Het gaat met name om complexe aan- en verkopen of complexe anterieure overeenkomsten. Niet complexe, veelal repetitieve, overeenkomsten worden intern door het Team Projecten opgesteld en afgehandeld. Een eigen jurist grondzaken maakt inmiddels onderdeel uit van het eigen team voor o.a. het vestigen van opstalrechten, erfpacht, (tijdelijke) verhuren en het in gebruik geven van grond en/of opstallen. Incidenteel wordt een beroep gedaan op de privaatjuristen van DUO+. 25

Gemeente Diemen

Januari 2026

Financiële ondersteuning De debiteuren- en crediteurenadministratie en de kassiersfunctie zijn ondergebracht bij team Financiën van DUO+. Daarnaast is vanuit DUO+ een financieel consulent betrokken bij de P&Cproducten. Ook de Strategisch Financieel Adviseur is sparringpartner. In de Projectenstaf vindt tussentijds afstemming plaats met de directie en de Strategisch Financieel Adviseur van de gemeente Diemen. Ook het jaarlijks vast te stellen MPG wordt vooraf afgestemd met de Strategisch Financieel Adviseur. 6.3 Opstarten van grondexploitatie(s) 6.3.1 Projectmatig werken en status grondexploitatie In de gemeente Diemen worden projecten behandeld volgens de ‘Leidraad Projectmatig Werken in Diemen’. In de leidraad wordt omschreven hoe in de gemeente Diemen een project wordt vormgegeven en hoe het werkproces in fasen wordt opgedeeld. In elke fase worden de plannen en randvoorwaarden verder uitgewerkt. Elke fase kent zijn eigen financiële producten. Hierbij kunnen de volgende fasen in het ontwikkelproces worden onderscheiden: • Start project: projectmelding • Initiatieffase: idee • Definitiefase: wat • Ontwerpfase: hoe • Voorbereidingsfase: hoe uit te voeren • Realisatiefase: uitvoeren • Nazorgfase In deze nota grondbeleid ligt de nadruk op de financiële kant van projectmatig werken. Er zijn vanzelfsprekend veel meer onderwerpen die in projectontwikkeling aan bod komen.

Bij de start van een project (initiatief- en definitiefase) worden de plankosten gedekt uit een voorbereidingskrediet. Het voorbereidingskrediet wordt later ingebracht in de grondexploitatie. Als het plan niet doorgaat, moet de gemeente de gemaakte kosten als verlies nemen (ten laste van de Reserve Grondzaken). In de ontwerpfase wordt aangegeven hoe het beoogde resultaat eruit gaat zien. In deze fase wordt bovendien de grondexploitatie opgesteld. Er wordt pas van een grondexploitatie gesproken als deze is vastgesteld door de raad. Een vastgestelde grondexploitatie geldt als dekking voor te maken kosten en opbrengsten (verwervingen, bouwrijp- en woonrijpmaken, verkoop kavels e.d.) voor het project. In het BBV zijn voorschriften opgenomen voor het openen van een grondexploitatie, zie bijlage 11.

6.3.2 Basis grondexploitatie(begroting) De grondexploitatie van de gemeente begint altijd met een duidelijk begrensd gebied, waarin het gebruik van de ruimte wordt verdeeld in verschillende onderdelen, zoals bouwgrond, groen, water en verharding. Het deel dat we kunnen uitgeven, bestaat uit het ‘programma’ dat we willen ontwikkelen. Dit kan bijvoorbeeld (verschillende soorten) woningbouw zijn, bedrijven, kantoren, scholen of sportvelden etc. Het ontwerp voor het gebied komt voort uit de beleidskeuzes en plannen die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Op basis van dat plan maken we een financiële inschatting. Daarna stellen we een grondexploitatiebegroting op, waarin alle verwachte inkomsten en uitgaven staan, verdeeld over de verschillende fasen van het project.

26

Gemeente Diemen

Januari 2026

6.4 Actualisatie, winst en verlies, afsluiting van grondexploitaties Jaarlijks worden de grondexploitaties per 1 januari geactualiseerd. Bij het opstellen beoordelen we welke investeringen en opbrengsten in de komende jaren worden meegenomen en welke mutaties hebben plaatsgevonden. 6.4.1 Parameters Naast de actuele input qua investeringen en opbrengsten (gerealiseerd en toekomstig) wordt ook gekeken naar de toe te passen parameters. Deze parameters bestaan uit kostenstijging, opbrengstenstijging, rentekosten en renteopbrengsten. De percentages worden gebruikt om de eindwaarde (EW) te bepalen van elke afzonderlijke grondexploitatie. De eindwaarde is de geschatte opbrengst van de grond wanneer alle werkzaamheden (zoals bouwrijp maken) zijn afgerond en de grond wordt verkocht. De EW wordt ‘netto contant’ gemaakt per 1 januari van elk jaar met een discontovoet. Dit is een manier om rekening te houden met rente- en inflatie-invloeden tijdens de looptijd van de afzonderlijke projecten. Ook wordt op deze manier rekening gehouden met mogelijke toekomstige financiële tegenvallers. In bijlage 13 wordt een nadere uitleg gegeven over het begrip “parameters”. 6.4.2 Tussentijdse winst- en verliesneming In het BBV zijn regels opgenomen voor het (tussentijds) winst- of verlies nemen, zie daarvoor bijlage 11.

Wanneer we verwachten dat een grondexploitatie verlies zal opleveren, maken we een reservering onder “Verlies Voorziening Grondzaken”. Dit is een correctie op het verwachte netto eindresultaat en wordt opgevangen door de “Reserve Grondzaken”. Onder de actuele Notitie Grondbeleid van het BBV is tussentijdse winstneming alleen verplicht gedurende de laatste 10 jaar van de looptijd van een grondexploitatie. De winst wordt per project berekend. Het bedrag dat aan winst uit de grondexploitatie wordt gehaald, voegen we toe aan de “Reserve Grondzaken”; dat versterkt het financiële weerstandsvermogen van de gemeente. 6.4.3 Afsluiting van grondexploitaties Wanneer alle werkzaamheden zijn afgerond en alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd binnen een grondexploitatie, wordt deze afgesloten. Bij een positief resultaat zal het eventuele resterende resultaat ten goede komen aan de “Reserve Grondzaken”. Bij een negatief resultaat zal dit grotendeels al zijn voorzien in de Verlies Voorziening Grondzaken. Extra verliezen komen ten laste van de Reserve Grondzaken. 6.5 Materiele vaste activa (MVA): niet in exploitatie genomen grond Naast gronden die in exploitatie zijn genomen (BIE), heeft de gemeente Diemen ook nog strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen, die we mogelijk in de nabije toekomst in exploitatie willen nemen en verkopen.

Deze gronden zijn ondergebracht bij Materiële vaste activa (MVA). Het is niet toegestaan om kapitaalrente toe te voegen aan de boekwaarde van deze gronden. Voor gronden die zijn aangekocht met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling mag – onder strikte voorwaarden – worden uitgegaan van de waarde volgens de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming. Voorbereidende kosten voor planvorming die zien op de gronden die nog onder de MVA vallen, mogen alleen worden geactiveerd wanneer er een concreet voornemen tot ontwikkeling is, met een bestuurlijk besluit als grondslag. Deze kosten mogen maximaal vijf jaar geactiveerd blijven; daarna moeten ze worden afgeboekt of kan een voorziening worden getroffen. Volgens het BBV mag de boekwaarde van deze gronden niet hoger zijn dan de marktwaarde. We toetsen de waarden van deze gronden jaarlijks (bij het MPG) aan marktconformiteit. Effect van de uitgevoerde toets kan zijn: • De actuele marktwaarde overstijgt de boekwaarde Geen consequenties; mogelijk toekomstige winstpotentie, maar voor nu geen effect voor de

27

Gemeente Diemen

Januari 2026

algemene rekening van de gemeente. • Afwaardering huidige boekwaarde Als de boekwaarde de actuele marktwaarde overstijgt betekent dit dat de huidige boekwaarde wordt afgewaardeerd tot de actuele waarde volgens de richtlijnen van het BBV. Als mutaties plaats vinden op strategische grondvoorraad komen deze ten gunste aan of ten laste van de “Reserve Grondzaken”. 6.6 Weerstandsvermogen en risicomanagement De paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ in de jaarrekening laat zien hoeveel financiële ruimte de gemeente heeft om tegenvallers op te vangen. Hierin worden de belangrijkste risico’s benoemd en wordt uitgelegd welk beleid de gemeente voert om deze risico’s te beheersen. Ook staat er op welke manier de risico’s zijn afgedekt en welke kengetallen worden gebruikt om de financiële situatie van de gemeente te beoordelen. Het beleid rondom risico’s staat in de programmabegroting onder het kopje ‘Risico en Weerstandsvermogen’. Voor grondexploitaties maakt de gemeente standaard een risicoanalyse. Daarbij wordt geschat wat de mogelijke financiële gevolgen zijn van de verschillende risico’s. Het gemiddelde effect van alle risico’s en kansen wordt opgenomen in de jaarrekening. Verder kan een gevoeligheidsanalyse duidelijk maken wat het effect is als belangrijke uitgangspunten mochten veranderen.

Reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken maakt sinds 1 januari 2017 onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. Alle verliesvoorzieningen die voortvloeien uit de grondexploitaties of faciliterende projecten moeten opgevangen kunnen worden door deze reserve. Indien grondexploitaties of faciliterende projecten worden afgesloten met een positief resultaat (winst) of negatief resultaat (verlies), dan wordt het positieve of negatieve resultaat ten gunste gebracht van de Reserve Grondzaken. Daarnaast wordt bij (tussentijdse) winstneming het saldo gevoed door de storting uit de projecten. De Reserve Grondzaken moet dan ook beschouwd worden als de weerstandscapaciteit van grondzaken. Als algemene regel geldt dat we een Reserve Grondzaken in standhouden, die minimaal de grootte heeft van de berekende tekorten. Jaarlijks wordt het saldo van de Reserve grondzaken geactualiseerd bij het verschijnen van de jaarrapportage/MPG van grondzaken. Als blijkt dat het saldo van de Reserve Grondzaken ontoereikend is, dan wordt dit saldo vanuit de Algemene Reserve aangevuld. Realisatiestimulans Dit is een in 2025 geïntroduceerde rijksregeling. Gemeenten ontvangen op basis van de Regeling Realisatiestimulans een vaste bijdrage van (maximaal) €7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart tussen 1 januari 2025 en 31 december 2029.

De stimulans mag de gemeente naar eigen inzicht inzetten. De bijdrage geldt alleen voor woningen die niet eerder via andere Rijksregelingen zijn ondersteund. De gemeente Diemen verwacht de komende jaren bijdragen te ontvangen uit deze regeling, op basis van de geplande woningbouwprojecten. Ontvangen bijdragen aan Realisatiestimulans worden eerst toegevoegd aan de Reserve Grondzaken, conform een raadsvoorstel waarover naar verwachting in januari 2026 is besloten. Deze bijdragen zullen vervolgens in overeenstemming met de daarvoor vastgestelde criteria worden onttrokken aan de Reserve Grondzaken. Mutaties Reserve Grondzaken Samenvattend komen veranderingen van het saldo van de Reserve Grondzaken tot stand door mutaties: • in de “Verlies Voorziening Grondzaken” voor te voorziene verliezen van actieve grondexploitaties en faciliterende projecten, verplichtingen (-/-) 28

Gemeente Diemen

• • • • • • • •

Januari 2026

als gevolg van afsluiting winstgevende grondexploitatiebegrotingen (+) als gevolg van tussentijdse winstneming (-/-) via POC methode (=kostenpost grondexploitatie) als gevolg van incidentele grondverkopen (+) als gevolg van kosten voor projecten in voorbereiding die geen doorgang vinden en daarom worden afgesloten (-/-) in (af)waardering van strategische gronden (MVA) (+ of -/-) als gevolg van incidentele stortingen (+) of onttrekkingen (-/-) ten behoeve van gebiedsontwikkelingen (vrijwillige of afdwingbare financiële bijdragen) als gevolg van stortingen (+) of onttrekkingen (-/-) van ontvangen bijdragen op grond van de Regeling Realisatiestimulans als gevolg van stortingen (+) ten laste of onttrekkingen (-/-) ten gunste van Algemene Reserve

(+ = ophoging en -/- = Verlaging) Deze mogelijke mutaties leiden tot de in Figuur 2 weergeven opbouw van het saldo van de Reserve Grondzaken.

Figuur 2. Opbouw Reserve Grondzaken

6.7 Informatievoorziening De gemeenteraad van Diemen wordt regelmatig geïnformeerd over de financiële ontwikkelingen binnen de verschillende grondprojecten. Dit gebeurt volgens de vaste planning- en controlcyclus, Iedere jaarrekening en begroting bevat verplicht een paragraaf over het grondbeleid. De regels van het BBV bepalen welke informatie in deze paragraaf moet staan. Bij het opstellen van de jaarrekening worden de cijfers van de grondexploitaties bijgewerkt, zodat ze weer aansluiten op het nieuwe jaar. Ook worden de verschillen ten opzichte van het vorige jaar toegelicht. Verder worden de reserves en voorzieningen geactualiseerd; eventuele nieuwe 29

Gemeente Diemen

Januari 2026

voorzieningen worden meteen verwerkt in de jaarrekening van het afgelopen jaar. Alle resultaten hiervan worden overzichtelijk gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG). Mocht er tijdens het jaar sprake zijn van grote veranderingen in de grondexploitaties of in projecten die de gemeente faciliteert, dan ontvangt de raad hierover tussentijds bericht via de kwartaalbrieven. Tot slot krijgen het college en de directie van Diemen vier keer per jaar een voortgangsrapportage over de lopende projecten. Voorafgaand aan deze rapportages overleggen de concerndirecteur, planeconomen, projectmanagers en verschillende (financiële) stafmedewerkers in de projectenstaf, zodat belangrijke ontwikkelingen tijdig en duidelijk worden besproken.

Meerjarenperspectief Grondzaken In 2011 is in de gemeente Diemen voor het eerst een Meerjarenperspectief Grondzaken, hierna MPG, opgesteld. Met het MPG worden alle activiteiten met betrekking tot het beheren en exploiteren van gronden in één jaarlijkse rapportage samengevoegd. Het is een product dat als onderbouwing geldt bij de jaarrekening over het voorgaande verslagjaar. Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van burgemeester & wethouders, de directie en het managementteam. Het MPG wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het MPG is op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven met betrekking tot: • Stand van zaken met betrekking tot de (voorbereidende) grondexploitaties • Stand van zaken met betrekking tot ‘gronden niet in exploitatie’ in de MVA (strategische gronden) • Stand van zaken met betrekking tot faciliterende projecten en kostenverhaal • Stand van zaken met betrekking tot erfpachtgronden • Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken • Stand van zaken met betrekking tot de ontvangsten en uitnamen inzake de Regeling Realisatiestimulans • De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Vpb-plicht

30

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 1 Grondbeleid Algemeen Algemeen Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het ondersteunt andere belangrijke beleidsvelden, zoals woningbouw, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Grondbeleid helpt de gemeente om de gewenste groei en inrichting mogelijk te maken. Daarnaast zorgt een goed doordacht grondbeleid ervoor dat de gemeente de regie houdt over ruimtelijke ontwikkelingen, en waar nodig deze regie kan versterken. In dit kader schreef toenmalig minister Schultz van Hagen in haar brief aan de Tweede Kamer op 25 november 2015 over de visie van het grondbeleid: “Grondbeleid is maatwerk. Het te voeren beleid kan per gebied en per opgave verschillen. Daarom is grondbeleid bij uitstek een gemeentelijke aangelegenheid …”. Het vaststellen van een Nota Grondbeleid is geen wettelijke verplichting voor de gemeente. Het opnemen van een paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening is wel verplicht. Omdat met (het faciliteren van) ruimtelijke ontwikkelingen grote financiële belangen gemoeid zijn met mogelijke gevolgen voor de gemeentelijke financiën wordt wel geadviseerd een Nota Grondbeleid door de gemeenteraad te laten vaststellen.

Doelstellingen van het grondbeleid Grondbeleid kent afzonderlijke doelstellingen op basis waarvan de gemeente ingrijpt op de grondmarkt. Deze doelstellingen kunnen de volgende zijn: • Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en beleidsdoelstellingen). • Het verhogen van kwalitatief optimaal ruimtegebruik, burgerlijke zeggenschap en marktwerking op de grondmarkt. • Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en ook opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. Het voorgaande betekent dat een zorgvuldig uitgevoerd grondbeleid, afgestemd op woningbehoefte en bedrijfslocatiebehoefte, kan bijdragen aan onder meer: • voldoende aanbod van kwalitatief goede woning- en bedrijfslocaties; • bevorderen van verschillende woningaanbodcategorieën zodat er voor iedereen een passende woonplek is in een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving; • integrale planontwikkeling en het bevorderen van architectonische en ruimtelijke kwaliteit; • zorgen voor een goed vestigingsklimaat, zodat bedrijven zich graag in onze gemeente willen vestigen en we inspelen op kansen en uitdagingen in de regio; • genereren van financiële middelen (kostenverhaal en/of gronduitgifte) om publieke investeringen te dekken; • bevorderen van duurzaamheid en aandacht voor natuur en milieu; • realisatie, goede spreiding en bereikbaarheid van

(maatschappelijke) voorzieningen, mobiliteit, recreatie en sport. Kort gezegd is grondbeleid nodig: • om helderheid te bieden over hoe de gemeente Diemen haar grondbeleid vormgeeft; • ter ondersteuning van de gewenste ruimtelijke inrichting en kwaliteit van de gemeente Diemen; • vanwege het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten;

31

Gemeente Diemen

Januari 2026

• voor het regelen van de verhouding tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden binnen het grondbeleid; • voor het vastleggen van regels omtrent bedrijfsvoering en control cyclus, afgestemd op de BBVverslagleggingsregels, regelgeving, en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de Commissie BBV; • voor de juiste inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium dat voortvloeit uit de Omgevingswet, met name Afdeling 13.6 en 13.7 over kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen. Deze wetgeving vervangt de voormalige regeling uit Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening.

Maatwerk Tot slot kan sprake zijn van incidenteel toepassen van maatwerk. Afspraken worden dan vastgelegd in de te sluiten overeenkomst. Er zijn belangrijke principiële en praktische argumenten om slechts in hele specifieke gevallen maatwerk toe te passen. De principiële argumenten zien met name op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb): de overheid moet voorspelbaar, betrouwbaar en transparant handelen en daarbij iedereen gelijk behandelen. Maatwerk kan bij veelvuldige toepassing leiden tot willekeur. Een praktische argument voor grondbeleid is dat jaarlijks veel overeenkomsten worden aangegaan en dat het onmogelijk is alle gevallen afzonderlijk (bestuurlijk) te beoordelen. Toch zijn de voordelen van maatwerk in specifieke situaties evident. Het grondbeleid maakt daarom incidenteel en beargumenteerd maatwerk mogelijk, mits dit maatwerk past binnen wet- en regelgeving, de kaders van het Didam-arrest en de afgesproken financiële kaders.

32

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 2 Wet- en regelgeving Regelgeving Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het gemeentelijk grondbeleid. Het hoogste niveau is dat van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, de provincie en de gemeente. Hierna volgt een toelichting op de belangrijkste wet- en regelgeving van verschillende bestuursniveaus en de invloed die het kan hebben op het te voeren grondbeleid.

Europese regelgeving Er is sprake van staatssteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria De wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun is continu in beweging Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de Europese plannen om staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen toe te staan. We volgen deze ontwikkelingen op de voet. Daarbij zijn onder meer de volgende twee documenten behulpzaam: • De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling van de NEPROM uit 2019 met de titel “Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” (opgesteld door Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en de VNG. • Handreiking Staatssteun voor de overheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van december 2016, verschenen januari 2017.

Aanbestedingsrecht De plicht tot aanbesteding is door veranderde wet- en regelgeving onder voorwaarden veel minder vaak aan de orde. In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt hierop nader ingegaan. Aanbesteden betekent onder andere van tevoren nadenken over de te stellen eisen aan de toekomstige opdrachtnemer en de contractvorm. Dit zijn eisen die niet geregeld zijn in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen. Bij het aanbesteden en het stellen van eisen spelen de volgende zaken een rol: de beste prijs-kwaliteit verhouding, sturen op innovatie en duurzaamheid en het bevorderen van competitie tussen inschrijvers. Hierdoor worden de prijzen scherp en de kwaliteit van het aanbod vergroot, wat betekent dat de besteding van publieke middelen bewust en verantwoord plaatsvindt. Op basis van bovenstaande maakt het college van burgemeester & wethouders, afhankelijk van de situatie die zich voordoet, de afweging voor het opstarten van het aanbestedingsproces. In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan.

Aanbestedingsbeleid/ Inkoopvoorwaarden gemeente Diemen De “Algemene Inkoopvoorwaarden DUO-organisaties 2025” zijn van toepassing op offertes, opdrachten en gunningen van de gemeente Diemen. Deze bevatten de eisen en randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden. Uiteraard dient ook de Europese regelgeving omtrent aanbesteding gerespecteerd te worden, zoals eerder in deze nota beschreven en toegelicht.

Staatssteun Bij Staatssteun moeten we denken aan overheidsmaatregelen in de zin van artikel 107, eerste lid en artikel 108 lid 3, van het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)”.

33

Gemeente Diemen

Januari 2026

Sprake van staatssteun Er is sprake van staatsteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Anders gezegd, indien de onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen voor het verkregen voordeel, kan er sprake zijn van staatssteun. Hierbij kan worden gedacht aan het aankopen, verkopen, in erfpacht geven, verhuren of bouwrijp maken van grond zonder dat hiervoor een reële marktprijs wordt gevraagd. Ook zaken als subsidies, garanties of leningen tegen gunstige voorwaarden en het verlichten van lasten die normaliter op het budget van een onderneming drukken, vallen onder staatssteun.

Criteria Men spreekt van staatssteun als de maatregel voldoet aan de volgende vijf criteria: • Is de begunstigde een onderneming, d.w.z. een entiteit die (deels) economische activiteiten verricht? • Is de steunmaatregel afkomstig van of toe te rekenen aan de staat? • Levert de maatregel een onderneming een economisch voordeel op? • Is de maatregel selectief? • Leidt de maatregel tot (potentiële) vervalsing van de mededinging en een ongunstige beïnvloeding van de handel tussen lidstaten? Indien aan alle hiervoor opgesomde voorwaarden is voldaan en de overheidsmaatregel staatssteun betekent (gesproken wordt van ‘een steunmaatregel’), kan worden overwogen of de voorgestelde overheidsmaatregel zo kan worden aangepast dat er geen sprake is van staatssteun. Is dat niet mogelijk of wenselijk, dan dient te worden nagegaan of de steunmaatregel zo kan worden vormgegeven, dat deze met de interne markt verenigbaar is.

Voorkomen van staatssteun Om staatssteun te voorkomen (bij verkopen van grond en uitgifte in erfpacht) zijn er drie procedures die kunnen worden gevolgd waarbij marktconformiteit uitgangspunt is: 1. Op basis van de geldende Grondprijzennota een marktconforme prijs bepalen. Indien dit niet mogelijk is, kan via optie 2 of 3 een marktconforme prijs worden vastgesteld. 2. Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een tender c.q. aanbesteding). Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de overheid op een dergelijk bod in dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. 3. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie. Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat. Bij aankopen van onroerend goed schakelt de gemeente een onafhankelijke deskundige in die het betreffende object taxeert (marktconform). Pas met deze taxatie kan worden onderhandeld; hiermee kan worden aangetoond dat er geen staatssteun wordt verleend. Onder omstandigheden kan ook een andere methode gebruikt worden om tot een marktconforme aankoopprijs te komen, zoals de Nota Grondprijzen.

Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij relatief kleine grondaankopen. Voor nadere informatie over staatssteun verwijzen wij naar de regelgeving hieromtrent: https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/algemeen-staatssteun/belangrijkste-wet-enregelgeving/ en voor meer bijzonderheden wordt verwezen naar de brochures over staatssteun van de ministeries van I&M en BZK.

34

Gemeente Diemen

Januari 2026

Nederlandse wet- en regelgeving Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt onder andere rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. De genoemde wetgeving is vaak niet direct inhoudelijk van toepassing op het grondbeleid, maar is wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid.

Publiekrechtelijke wet- en regelgeving Met de volgende wet- en regelgeving heeft de gemeente Diemen te maken in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en in het verlengde daarvan bij uitvoering van grondzaken: • Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Didam-arrest • Omgevingswet (o.a. voorkeursrecht, kostenverhaal, nadeelcompensatie, onteigening omgevingsvergunningen en overgangsrecht) • Op de Omgevingswet gebaseerde regelgeving (met name Bkl, Bal, Bbl en Omgevingsbesluit) • Boek 3 en 5 Burgerlijk Wetboek (vermogens- en goederenrecht, recht van opstal en erfpacht) • Boek 6 en 7 Burgerlijk wetboek (verbintenissen en (bijzondere) overeenkomstenrecht, koop, verkoop, huurrecht en het pachtrecht) • Milieuwetgeving • Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) • Privacywetgeving (m.n. bij onderhandelingen en verwervingen) • Financiële en fiscale wetgeving (het BBV, Belastingwet en compensatiefonds btw, overdrachtsbelasting) • Staatssteun (Wet markt en overheid en artikel 107 VWEU) • Aanbestedingswet • Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) • Wet open overheid (Woo) BBV-regelgeving, Vennootschapsbelasting en de Omgevingswet worden hierna kort toegelicht. Het Didam-arrest wordt toegelicht in Bijlage 3

BBV-regelgeving Ten aanzien van de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen gelden regels van de commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”). In Bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan.

Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Sinds de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016 kunnen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Dit geldt ook voor de aan hen verbonden partijen. De invoering van de Vpb-plicht voor overheidsondernemingen heeft voor lokale overheden en hun verbonden partijen ingrijpende gevolgen voor bijvoorbeeld de administratie, de automatisering en het financieel beleid en beheer. Daarnaast zullen mogelijk afspraken met de Belastingdienst gemaakt moeten worden. Gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig als er meerjarig sprake is van winstrealisatie. Op basis van de gezamenlijke resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties, is voor de gemeente Diemen vooralsnog de conclusie, dat er geen sprake is van een Vpb-last.

Omgevingswet Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is een groot aantal oude regelingen komen te vervallen. Een aantal grondbeleidsinstrumenten dat in deze regelingen was vastgelegd, is in de Omgevingswet ondergebracht. Zo zijn onder meer de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet en de Wet voorkeursrecht gemeenten vervallen. Voor een groot deel gaat het dan om ‘neutrale omzetting’ van bestaande regels, waarbij inhoudelijk geen 35

Gemeente Diemen

Januari 2026

wijzigingen zijn opgetreden. Uitzonderingen hierop vormen bijvoorbeeld de regeling van het voorkeursrecht en de nieuwe regeling nadeelcompensatie (zie bijlage 5). Ook is de terminologie voor sommige instrumenten gewijzigd. Zo is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan en de structuurvisie door de omgevingsvisie. Ook is het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal verdwenen en kunnen kostenverhaalsregels in plaats daarvan in het omgevingsplan worden opgenomen (zie Hoofdstuk 5). De Omgevingswet is de centrale wet voor een samenhangende benadering van de ruimtelijke besluitvorming van Nederland. Voor gebiedsontwikkelingen is met name Afdeling 13.6 over kostenverhaal van belang. Afdeling 13.6 Omgevingswet Kostenverhaal bij bouwactiviteiten Deze afdeling biedt gemeenten instrumenten om kosten van gebiedsontwikkeling bij initiatiefnemers te verhalen. Indien sprake is van een aangewezen bouwactiviteit waarvoor een planologisch besluit (bijvoorbeeld een wijziging van het omgevingsplan, een projectbesluit of een BOPA) nodig is, is de gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De verhaalbare kostensoorten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 en bijlage IV). Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

Lukt dat niet, dan worden de kosten publiekrechtelijk verhaald via het omgevingsplan of -besluit.

36

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 2a: Aanbesteding Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht onder voorwaarden van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’. Een publiekrechtelijke instelling kan ook een PPS (publiek private samenwerking) zijn waarin de gemeente een meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd. Nu de schaal van de gebiedsontwikkelingen sterk terugloopt door temporisering en fasering, en er een ontvlechting plaatsvindt van publiek en privaat, is de plicht tot Europese aanbesteding veel minder vaak aan de orde. Tegenwoordig heeft de overeenkomst tussen overheid en marktpartij in veel gevallen de vorm hebben van een grondtransactie overeenkomst. Voor een dergelijke marktselectie gelden, onder voorwaarden zoals vermeld in de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, de Europese aanbestedingsregels naar de huidige inzichten niet. De commerciële functies worden immers los van de grond op de markt gezet. Er is dan geen sprake van een overheidsopdracht en dat betekent dat partijen veel meer vrijheid hebben om afspraken te maken en om de samenwerking via minder dwingende methoden tot stand te brengen. We spreken dan van een (markt)selectie in plaats van een ‘aanbesteding’. Het verhaal is anders als commerciële functies wél als overheidsopdracht worden aangemerkt.

Dit is het geval als: • de commerciële functies onderdeel uitmaken van een gemengde opdracht waarin ook maatschappelijke functies worden gerealiseerd; • (delen van) de grondexploitatie gezamenlijk worden uitgevoerd; • de overheid een belang heeft bij de functies (financieel of door risiconeming), én hieraan vergaande eisen stelt én een bouwplicht oplegt. Overigens past hierbij de kanttekening dat de mate waarin overheden in privaatrechtelijke contracten eisen kunnen stellen juridisch is begrensd. Volgens jurisprudentie mogen aanbestedende diensten op grond van artikel 122 van de Woningwet privaatrechtelijk geen zaken regelen die al in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen zijn geregeld (Rechtbank Breda, 23 mei 2007, zaaknr. 159210/HA ZA 06-651, LJN: BA5601 (Gronduitgifte Breda), TBR 2008/217, p. 1142.) Overheidsopdracht aanbesteding Een overheidsopdracht is doorgaans onderhevig aan het aanbestedingsrecht (zie hiervoor de Reiswijzer, hoofdstuk 7). Dit kan ertoe leiden dat het publieke (of gemengde) werk moet worden aanbesteed volgens een aantal vaste spelregels. Deze zijn verankerd in de Aanbestedingswet 2012. Wanneer sprake is van een overheidsopdracht boven het drempelbedrag moet deze in elk geval Europees worden aanbesteed.

Als deze overheidsopdracht onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling die integraal wordt aangepakt, is de totale opgave in beginsel onderhevig aan de aanbestedingsplicht. In de huidige praktijk van de gebiedsontwikkeling zullen veel projecten dus niet als overheidsopdracht worden gekwalificeerd. En als dat wel gebeurt, blijven ze door de kleinere schaal doorgaans onder de drempel voor Europese aanbesteding. Op basis van onder andere het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)” en de nieuwe “Aanbestedingswet” is de overheid wel gehouden aan algemene regels van transparantie en mededinging. Daarnaast beschikken veel gemeenten over een eigen aanvullend inkoop- en aanbestedingsbeleid (Diemen ook zoals in bijlage 2 benoemd) en ook dat kan regels bevatten voor dergelijke situaties. Ook bij aanbestedingen moeten overheden zich uiteraard houden aan de nieuwe Aanbestedingswet, en verder het Aanbestedingsbesluit en de Gids Proportionaliteit. Binnen deze regels moeten samenwerkingsafspraken zo worden ingericht dat ze effectief bijdragen aan de gebiedsontwikkeling.

37

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 3 Didam-arrest 1. Inleiding en reikwijdte Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenoemde Didam-arrest gewezen.8 In dit arrest is bepaald dat overheden zich bij het uitgeven van gronden moeten houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuurlijk, waaronder het gelijkheidsbeginsel (artikel 3:4 Awb). Dit betekent dat de overheid bij het voornemen tot uitgifte van grond of andere schaarse rechten (zoals verhuur gebouwen) in principe een openbare en transparante selectieprocedure moet hanteren. Hierdoor krijgen alle potentiële geïnteresseerden in de grond of het schaarse recht gelijke kansen. Onder gronduitgifte wordt in dit kader verstaan: • verkoop van grond; • uitgifte in pacht of erfpacht; • vestiging van zakelijk rechten (zoals opstalrechten); • verhuur van grond; • ingebruikgeving van grond (bruikleen). Het Didam-arrest had betrekking op de verkoop van grond. De rechtsregel uit het arrest geldt echter voor alle vormen van gronduitgifte of toekenning van persoonlijke gebruiksrechten. De juridische vorm waarin grond wordt uitgegeven is hierbij dus niet van belang. De verplichting uit het Didamarrest is overigens geen nieuwe handelswijze; ook vóór het Didam-arrest moesten overheden zich bij privaatrechtelijk handelen al aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur houden. Dit is ook wettelijk vastgelegd in artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek.

Het arrest van de Hoge Raad heeft echter wel concreet gemaakt op welke manier de overheid invulling moet geven aan deze taak. De Hoge Raad noemt in haar arrest echter ook een uitzonderingsgrond. Als deze uitzondering van toepassing is, hoeft er in beginsel geen selectieprocedure te worden gevolgd. De gemeente kan dan gemotiveerd besluiten om de grond aan slechts één serieuze gegadigde aan te bieden. Een gemeente heeft de beleidsruimte om zelf criteria vast te stellen over wanneer zij in specifieke gevallen geen selectieprocedure toepast. 2. Openbare selectieprocedure De gemeente Diemen hanteert bij gronduitgifte een openbare selectieprocedure, tenzij sprake is van een situatie waarin slechts één serieuze gegadigde bestaat (zie verderop onder paragraaf 4 en verder). De procedure wordt afgestemd op de aard van de uitgifte en de doelgroep. De selectieprocedure wordt voorafgaand aan de uitgifte gepubliceerd, zodat belangstellenden zich kunnen melden en meedingen. De criteria van deze selectie moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het vaststellen van de specifieke selectiecriteria die de gemeente in een openbare procedure toepast, is een kwestie van maatwerk. Deze criteria kunnen dus van geval tot geval verschillen, afhankelijk van de kenmerken van de betreffende gronduitgifte.

De gemeente stemt de inhoud en wijze van publiceren af op de aard en kenmerken van de onroerende zaak en de voorgenomen gronduitgifte. Dat geldt ook voor de kanalen waarop zij de publicatie verspreid. We kiezen daarbij steeds voor een passende wijze van publiceren via geschikte (online) kanalen. Te denken valt aan het digitale gemeenteblad via officielebekendmakingen.nl, TenderNed, Biedboek, Funda etc. Daarbij worden in ieder geval de selectiecriteria, de termijnen en de wijze van beoordeling van eventuele inschrijvingen vermeld. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van transparantie en gelijke behandeling.

8

Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam-arrest). 38

Gemeente Diemen

Januari 2026

3. Verhouding met het aanbestedingsrecht Het Didam-arrest gaat in de eerste plaats over mededingingsrecht, en niet over aanbestedingsrecht. Het arrest ziet op privaatrechtelijke gronduitgifte en niet op het verstrekken van opdrachten voor werken, leveringen of diensten. Als sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht, dan wordt via de aanbesteding reeds voldaan aan de eis van een openbare selectieprocedure. In dat geval legt het Didam-arrest geen aanvullende gemeentelijke verplichtingen voor het proces van de gronduitgifte op.9 4. Eén serieuze gegadigde Het Didam-arrest laat ruimte voor uitzondering op de verplichting tot openbare selectie. Die verplichting bestaat niet als op objectieve, toetsbare en redelijke gronden vooraf vaststaat of redelijkerwijs aangenomen mag worden dat er slechts één serieuze gegadigde is. De gemeente kan in dat geval besluiten tot onderhandse gronduitgifte. In dat geval moet de gemeente dit voornemen voorafgaand aan de uitgifte openbaar maken, met motivering waarom er slechts één gegadigde is. De omstandigheden die bij een bepaalde voorgenomen gronduitgifte aanleiding kunnen geven om te concluderen dat er slechts één gegadigde is, zijn niet-limitatief. Of een omstandigheid in het concrete geval aanleiding geeft tot één op één gronduitgifte, wordt per situatie door de gemeente beoordeeld.

De gemeente Diemen past deze uitzondering toe in specifieke gevallen, waarbij de beslissing en motivering voorafgaand aan de uitgifte openbaar bekendgemaakt worden. Deze openbaarmaking gebeurt via een publicatie in het digitale gemeenteblad. De gemeente legt in de publicatie gemotiveerd uit waarom zij vindt dat er maar één (kring) serieuze gegadigde(n) is. De gemeente biedt daarbij eventuele andere gegadigden de gelegenheid om zich te melden bij de gemeente. Een melding kan schriftelijk worden gericht aan het mailadres info@diemen.nl, ter attentie van het zaaknummer vermeld in de publicatie. Na de publicatiedatum biedt de gemeente gegadigden 20 kalenderdagen om gemotiveerd bekend te maken dat zij het niet eens zijn met het voornemen tot onderhandse uitgifte of dat zij toegelaten willen worden tot de kring van gegadigden.10 Als zich voor het verstrijken van de reactietermijn partijen melden, zal aan de hand van de in de bekendmaking geformuleerde criteria worden beoordeeld of het inderdaad gaat om serieuze gegadigden. De gemeente beoordeelt de schriftelijke motivering binnen 20 kalenderdagen na het einde van de reactietermijn. Als blijkt dat de gegadigde aan de gestelde criteria voldoet, wordt alsnog een selectieprocedure gestart.

Als wordt geconcludeerd dat de andere gegadigde niet aan de criteria voldoet, zal de partij van deze gemotiveerde beslissing in kennis worden gesteld. Als de afgewezen gegadigde zich in het oordeel van de gemeente niet kan vinden, biedt de gemeente deze partij de mogelijkheid binnen 20 kalenderdagen een kortgedingprocedure bij de voorzieningenrechter te starten. 5. Categoriale onderhandse uitgifte De gemeente Diemen hanteert als uitgangspunt dat er bij de volgende categorieën gronduitgifte sprake is van één serieuze gegadigde. De gemeente zal in deze gevallen in de regel overgaan tot het publiceren van een voornemen om gronden één op één uit te geven in het digitale gemeenteblad. Daarbij wordt benadrukt dat onderstaande lijst niet-uitputtend bedoeld is: •

Gronduitgifte bij aangrenzend eigendom Het komt voor dat bewoners de wens hebben om hun tuin uit te breiden met aangrenzende grond die in eigendom is van de gemeente. In dit geval vindt gronduitgifte uitsluitend plaats volgens het vastgestelde snippergroenbeleid. Uit het beleid volgt wie in welke situatie groen

9

Handreiking implementatie van het arrest Didam, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, november 2022. 10 Met deze termijn wordt aansluiting gezocht bij de zogeheten ‘standstill-periode’, de wachttermijn voor het definitief contracteren in Europese aanbestedingen, zoals vastgelegd in de Aanbestedingswet 2012. 39

Gemeente Diemen

Januari 2026

mag aankopen. Daarmee is vooraf duidelijk wie de enige gegadigde is. Het kan ook zijn dat bedrijven de wens hebben om hun aan gemeentegrond grenzende bedrijfspercelen uit te breiden. Wanneer de gemeente in principe bereid is om de grond uit te geven ten behoeve van dit doel, vormt het aangrenzende eigendom van de particulieren of bedrijven een criterium voor onderhandse uitgifte. Dit kan anders zijn als er meerdere particulieren of bedrijven grenzen aan de betreffende grond. •

Opstalrechten voor transformatorstations of vergelijkbare infrastructuur Liander is de aangewezen netbeheerder in de regio. Liander heeft op grond van de Elektriciteitswet 1998 de wettelijke taak en verplichting om elektriciteitsnetwerken in werking te hebben, aan te leggen, te vernieuwen en uit te breiden. Wanneer bepaalde gronden zijn aangewezen als locaties voor het plaatsen van deze specifieke infrastructuur, zijn er dus in principe geen andere gegadigden.

•

Sociale woningbouw - ‘kring van gegadigden’ De gemeente heeft, in overleg met de op haar grondgebied actieve woningcorporaties, de locaties onder deze corporaties verdeeld die zijn aangewezen voor sociale woningbouw. De gemeente ziet deze partijen als de enige kring van gegadigden voor deze categorie grondverkoop, omdat zij met deze woningcorporaties prestatieafspraken heeft gemaakt. De aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van het woonbeleid van de gemeente en de waarborgen die woningcorporaties in dat kader bieden (voortvloeiend uit de Woningwet) zijn objectieve, toetsbare en redelijke criteria om te kiezen om de gronden te verkopen aan een woningcorporatie. Daarom vindt geen openbare selectie plaats.11

•

Dominante grondpositie in een plangebied Wanneer in een bepaald te ontwikkelen gebied één partij een aanzienlijk deel van het (aangrenzende) vastgoed in bezit heeft, kan het logisch zijn dat de gemeente haar ondergeschikte grondposities aan deze partij uitgeeft voor de voltooiing van de ruimtelijke ontwikkeling. Reden dat de gemeente in dit geval overgaat tot onderhandse uitgifte van haar eigen gronden kan zijn dat op deze uit te geven gronden geen op zichzelf staande ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Met andere woorden, de ontwikkeling kan niet plaatsvinden zonder medewerking van de partij met de dominante grondpositie. Daarnaast kan het zijn dat het uitgeven van de grond aan een niet-dominante grondeigenaar de uitvoering van een ruimtelijke ontwikkeling onnodige complex maakt. De benodigde gronden van de dominante grondeigenaar in het te ontwikkelen gebied kunnen in die gevallen vaak slechts door onteigening worden verkregen. In de hierboven beschreven situaties vormt het bestaan van een belemmerende vastgoedpositie van marktpartijen voor de realisatie van een (deel van) een ontwikkeling, een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente de grond onderhands kan uitgeven aan deze partijen.

•

In wetgeving verankerde rechten of gedoogplichten In sommige situaties heeft de gemeente rekening te houden met in wetgeving verankerde

11

Deze praktijk is in de rechtspraak al eerder toelaatbaar geacht, zie bijvoorbeeld rb. Noord-Holland, 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865. 40

Gemeente Diemen

Januari 2026

rechten of gedoogplichten, bijvoorbeeld op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Deze wettelijke regels kunnen een objectief, toetsbaar en redelijk criterium vormen op basis waarvan de gemeente gronden uitgeeft zonder voorafgaande openbare selectieprocedure. •

Aankoop door de gemeente met voorwaarde ruiling Soms wil de gemeente gronden verwerven die nodig zijn voor de realisatie van een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling, zoals woningbouw. In sommige situaties werkt een grondeigenaar alleen mee aan verkoop van zijn of haar gronden onder voorwaarde van ruiling met vergelijkbare gronden die in eigendom zijn van de gemeente. In deze situatie is sprake van ongelijke gevallen, aangezien alleen deze marktpartij gewenste gronden wil verkopen aan de gemeente. Andere gegadigden bij de te ruilen gemeentegrond kunnen geen gewenste grond aan de gemeente aanbieden. Het gelijkheidsbeginsel vormt daarom in dit geval geen belemmering om de ruilgronden van de gemeente onderhands aan de betreffende marktpartij aan te bieden. Er is sprake van een objectief, toetsbaar en redelijk criterium.

Zoals eerder aangegeven heeft deze beleidsnota geen betrekking op gemeentelijke gronduitgiftes vanuit andere beleidsterreinen dan grondzaken. Eventuele categorieën voor onderhandse gronduitgifte die gehanteerd worden binnen deze beleidsterreinen, worden hier niet besproken. 6. Bestaande rechten Een ander criterium dat aanleiding kán geven om gronden (opnieuw) onderhands uit te geven, is de aanwezigheid van bestaande rechten of contracten. Bij overeenkomsten die van rechtswege zullen eindigen, ligt het soms in de rede om met dezelfde partij opnieuw een overeenkomst aan te gaan. Hier kan worden gedacht aan heruitgifte in erfpacht aan de zittende erfpachter, verlenging van een bestaand opstalrecht of van een bestaande huurovereenkomst. Het is van belang om hierbij wel altijd een redelijke belangenafweging te maken en te kijken naar de bepalingen in de bestaande overeenkomst of notariële akte. Het kan bijvoorbeeld van belang zijn of er in de lopende overeenkomst een mogelijkheid tot verlenging van het bestaande recht is opgenomen. Relevante omstandigheden kunnen onder andere zijn: de door een partij gedane investeringen in de onroerende zaak, de aan een zittende huurder toekomende huurbescherming of de aan een opstalhouder, erfpachter of huurder gestelde contractuele eisen.

Als de gemeente na een belangenafweging meent dat één op één uitgifte mogelijk is, zal ze dit uiteraard eerst publiceren.

41

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 4 Samenwerkingsvormen en grondbeleid Algemeen grondbeleid In de omgevingsvisie, beleidsnota’s, en het omgevingsplan legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Hoe(veel) invloed de gemeente kan uitoefenen in het ruimtelijk domein heeft in belangrijke mate te maken met het hebben van grondeigendommen. Grofweg kan de gemeentelijke interventie op de grondmarkt worden onderscheiden in actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Er bestaan in de praktijk verschillende vormen van grondbeleid.

Actief grondbeleid Bij toepassing van actief grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties uit. De gemeente: • Koopt alle gronden aan, of heeft die reeds in bezit, om zelf te ontwikkelen. • Zorgt voor transformatie van deze gronden voor eigen rekening en risico naar bouwrijpe kavels en verkoopt deze kavels grond aan derden. • Richt het openbare gebied in: voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. De inrichting van het openbaar gebied (woonrijp maken) kan ook door de ontwikkelaar worden gedaan, afhankelijk van de gemaakte afspraken. De nieuw ontstane openbare ruimte in het gebied wordt dan ‘overgedragen’ aan de gemeente voor structureel beheer en onderhoud. • Wijzigt (eventueel) het omgevingsplan. • Gebruikt de opbrengsten uit kavelverkoop ter dekking van de gemaakte kosten (verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten). • Vertaalt genoemde acties financieel in een gemeentelijke grondexploitatie. Nadrukkelijk wordt niet onder een gemeentelijke grondexploitatiebegroting verstaan het “stapelen van stenen” oftewel de opstalexploitatie. Dit wordt vrijwel altijd verzorgd door marktpartijen/afnemers van de grond. Gemeentelijke grondexploitaties vallen in beginsel onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting.

Faciliterend of passief grondbeleid Bij deze vorm van grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties niet uit. De gemeente: • laat het verwerven van gronden en uitgifte van bouwrijpe grond over aan derden; • stelt vanuit haar publieke taak slechts het omgevingsplan vast (kaderstellend); • toetst planproducten vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheid; • kan toezicht houden op het uitvoeren van activiteiten door derden (particulieren, bouwers, ontwikkelaars, beleggers), met name als er door derden openbaar gebied wordt aangelegd; • kan op verzoek van derden bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden uitvoeren, waarbij de kosten worden verhaald op initiatiefnemer(s)/ opdrachtgever(s); • mag, behalve de publiekrechtelijke taak, het project geen geld kosten, want de gemeente heeft bij faciliterende projecten geen rol en dus betaalt de derde partij voor de door hem van de gemeente gevraagde extra werkzaamheden. Het initiatief voor een ontwikkeling komt in dit geval vanuit private ontwikkelaars. De invloed van de gemeente op toekomstige bestemming en inrichting van deze grond loopt niet via het grondeigendom van derden (gemeente is geen eigenaar), maar via het Omgevingsplan, een exploitatieovereenkomst en/of publiekrechtelijk kostenverhaal (zie Hoofdstuk 5 en bijlage 9). De gemeente beperkt zich dan enkel tot haar publiekrechtelijke taken. 42