Bijlage A - Nota Grondbeleid per 1-1-2026

NOTA GRONDBELEID ACTUALISATIE PER 1-1-2026

Team Projecten

Datum: Status: Team:

Januari 2026 Definitief Projecten

Gemeente Diemen

Januari 2026

Inhoud SAMENVATTING ....................................................................................................................................... 5 LEESWIJZER EN WIJZIGINGENOVERZICHT ................................................................................................ 6 1

INLEIDING ......................................................................................................................................... 7

1.1

Aanleiding ............................................................................................................................................ 7

1.2

Doelstellingen van het grondbeleid en doel van deze nota ................................................................... 7

1.3

Toepassingsbereik van deze nota ......................................................................................................... 8

1.4

Situatie gemeente Diemen ................................................................................................................... 9

2

KADERS GRONDBELEID................................................................................................................... 10

2.1 Europese en Nederlandse wet- en regelgeving ................................................................................... 10 2.1.1 Europese regelgeving ............................................................................................................................10 2.1.2 Nederlandse wet- en regelgeving ..........................................................................................................10 2.2

Doorkijk toekomstige wet- en regelgeving: ........................................................................................ 11

2.3

Invloedrijk beleid gemeente Diemen .................................................................................................. 12

2.4

Taakverdeling gemeenteraad en college burgemeester & wethouders .............................................. 13

3

GRONDBELEID ................................................................................................................................ 16

3.1

Vormen van grondbeleid .................................................................................................................... 16

3.2

Beleidsmatig gewenste strategie ........................................................................................................ 16

3.3

Situatie Diemen: passief waar kan, actief waar moet ......................................................................... 16

4

GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN .................................................................................................... 18

4.1

Inleiding.............................................................................................................................................. 18

4.2 Situatie gemeente Diemen ................................................................................................................. 18 4.2.1 Verwerving ............................................................................................................................................18 4.2.2 Nadeelcompensatie ...............................................................................................................................19 4.2.3 Gronduitgifte .........................................................................................................................................19 4.2.4 Grondprijsbeleid ....................................................................................................................................20

5

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN ............................................................................... 22

5.1

Inleiding.............................................................................................................................................. 22

2

Gemeente Diemen

Januari 2026

5.2

Kostenverhaal in Diemen .................................................................................................................... 22

5.3

Financiële bijdragen............................................................................................................................ 23

6

GRONDEXPLOITATIE EN FINANCIËLE ASPECTEN GRONDBELEID.................................................... 25

6.1

Inleiding.............................................................................................................................................. 25

6.2 Organisatie grondexploitaties............................................................................................................. 25 6.2.1 Voorgeschiedenis ..................................................................................................................................25 6.2.2 Huidige werkwijze .................................................................................................................................25 6.3 Opstarten van grondexploitatie(s) ...................................................................................................... 26 6.3.1 Projectmatig werken en status grondexploitatie ..................................................................................26 6.3.2 Basis grondexploitatie(begroting) .........................................................................................................26 6.4 Actualisatie, winst en verlies, afsluiting van grondexploitaties ...........................................................

27 6.4.1 Parameters ............................................................................................................................................27 6.4.2 Tussentijdse winst- en verliesneming ....................................................................................................27 6.4.3 Afsluiting van grondexploitaties ............................................................................................................27 6.5

Materiele vaste activa (MVA): niet in exploitatie genomen grond ...................................................... 27

6.6

Weerstandsvermogen en risicomanagement...................................................................................... 28

6.7

Informatievoorziening ........................................................................................................................ 29

BIJLAGE 1 GRONDBELEID ALGEMEEN .................................................................................................... 31 BIJLAGE 2 WET- EN REGELGEVING ......................................................................................................... 33 BIJLAGE 3 DIDAM-ARREST ...................................................................................................................... 38 BIJLAGE 4 SAMENWERKINGSVORMEN EN GRONDBELEID..................................................................... 42 BIJLAGE 5 INSTRUMENTARIUM .............................................................................................................. 51 BIJLAGE 6 GRONDUITGIFTE EN GRONDPRIJSBELEID .............................................................................. 57 BIJLAGE 7 EEUWIGDURENDE ERFPACHT VOOR WOONDOELEINDEN .................................................... 62 BIJLAGE 8 SNIPPERGROEN...................................................................................................................... 64 BIJLAGE 9 KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN ...................................................................... 65 BIJLAGE 10 BOVENWIJKSE KOSTEN ........................................................................................................

70 BIJLAGE 11 GRONDEXPLOITATIES EN FINANCIËLE ASPECTEN ............................................................... 71

3

Gemeente Diemen

Januari 2026

BIJLAGE 12 VERSLAGLEGGING GRONDEXPLOITATIE .............................................................................. 73 BIJLAGE 13 PARAMETERS ....................................................................................................................... 75 BIJLAGE 14 BEGRIPPENLIJST ................................................................................................................... 77 BIJLAGE 15 GEBRUIKTE INFORMATIE ..................................................................................................... 80

4

Gemeente Diemen

Januari 2026

SAMENVATTING De gemeente heeft per 2019 een geactualiseerde Nota Grondbeleid vastgesteld, waarin de kaders van het gemeentelijke grondbeleid verder uiteengezet zijn. Voor u ligt een nieuwe actualisatie van deze nota: de Nota Grondbeleid per 1-1-2026. Een belangrijk uitgangspunt is dat de gemeente (sinds 2011) de voorkeur geeft aan passief/faciliterend grondbeleid voor het ontwikkelen van projecten. Dit principe blijft ook de komende jaren leidend in het grondbeleid van de gemeente Diemen. Bij het voeren van faciliterend grondbeleid kunnen alle gemeentelijke kosten (in theorie) worden verhaald. Met faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot haar regulerende en publiekrechtelijke taak. Zij stelt daarbij de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat de aankoop en ontwikkeling van gronden over aan private partijen, zoals ontwikkelaars en woningcorporaties. De risico’s van de ontwikkeling liggen daarmee voornamelijk bij deze partijen. Alleen in situaties, waarbij risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Een reden om actief grondbeleid te voeren, kan zijn dat ons bestuur van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit project niet kunnen of willen oppakken. Met actief grondbeleid kan de gemeente deze ontwikkeling toch realiseren.

De gemeente heeft nog een aantal gronden in bezit die zij de komende jaren actief verkoopt of strategisch in eigendom houdt. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of faciliterend/ passief grondbeleid. De keuze voor passief/faciliterend of actief grondbeleid is met name afhankelijk van de gewenste mate van regie en de hoogte van de risico’s die de gemeente bereid is op zich te nemen: • Een voordeel van het voeren van actief grondbeleid is de 100% regierol die de gemeente neemt bij het project. De gemeente kan daarbij meer sturen in de vormgeving van de ontwikkeling. Ook heeft zij meer juridische en financiële mogelijkheden om te sturen op de kwaliteit, het programma en het ontwikkeltempo van het gebied. Met actief grondbeleid kan ook worden gestuurd op een programma (‘wat wordt er gebouwd?’) bestaande uit maatschappelijk waardevolle maar minder rendabele ontwikkelingen. • Met actief grondbeleid hangen grote financiële risico’s samen, vanwege het vóórfinancieren van (een deel van) de kosten voor het bouwrijp maken. Als de te ontwikkelen gronden nog niet in bezit van de gemeente zijn, maakt zij daarnaast vooraf kosten voor de verwerving van die gronden.

• Bij actief grondbeleid kunnen nadelige gevolgen ontstaan voor de vermogenspositie van de gemeente door effecten van risicovolle grondaankopen (als zij de gronden nog niet bezit) en de eventuele gevolgen van financiële crises. Uit het bovenstaande volgt dat de gemeentelijke grondbeleidsstrategie voor een locatie wordt bepaald op basis van een breed afwegingskader. Dit kader omvat onder meer: • het risico van de ruimtelijke ontwikkeling; • de vermogenspositie van de gemeente; • de gewenste regierol; • de verdeling van private en publieke grondposities; • de mogelijkheden voor kostenverhaal. Op basis van deze factoren wordt gekozen voor een actieve, faciliterende of publiek-private samenwerkingsstrategie (PPS). Met de in deze nota uiteengezette beleidskaders wil de gemeente Diemen haar grondbeleid actualiseren en zo inrichten, dat zij een positieve bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke kwaliteit en een financieel gezonde gemeente, nu en in de toekomst.

5

Gemeente Diemen

Januari 2026

Leeswijzer en wijzigingenoverzicht Leeswijzer Deze Nota Grondbeleid is als volgt opgezet: SAMENVATTING Hoofdstuk 1: de aanleiding, het doel en de gemeentelijke situatie Hoofdstuk 2: de kaders van het Diemense grondbeleid (nationale, internationale en regionale weten regelgeving komen hierbij aan de orde, evenals Diemense beleidsvelden die van invloed zijn op het gemeentelijke grondbeleid) Hoofdstuk 3: vormen van grondbeleid, samenwerkingsvormen en ontwikkelstrategie Hoofdstuk 4: grondbeleidsinstrumenten die hierbij kunnen worden ingezet, gronduitgifte en grondprijsbepaling Hoofdstuk 5: kostenverhaal en financiële bijdragen, zekerheidstelling Hoofdstuk 6: grondexploitatie en financiële aspecten grondbeleid Diemen: opzet, parameters, winst- en verliesvoorziening, vennootschapsbelasting, de gemeentelijke organisatie op het vlak van grondzaken, de P&C cyclus, reserves en voorzieningen en weerstandsvermogen, risicomanagement en info voorziening en meerjarenperspectief grondzaken (MPG) Tot slot wordt in de bijlagen achtergrondinformatie en nadere toelichting op de kerninhoud van de nota opgenomen. Waar nodig wordt naar de relevante bijlagen verwezen. Wijzigingen in vergelijking met de vorige nota Behalve actualisatie van met name wet- en regelgeving zijn de principes van ons gemeentelijk grondbeleid niet veranderd.

Door het vaststellen van een geactualiseerde Nota Grondbeleid, blijft het gepubliceerde beleid in overeenstemming met de huidige werkwijze van de gemeente en met de actuele (juridische) kaders. Enkele aanpassingen zijn: • Een groot aantal wetten en regelingen is komen te vervallen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 2024. Verwijzingen naar verouderde regelingen en (publiekrechtelijke) instrumenten zijn geactualiseerd en waar nodig wordt stilgestaan bij de nieuwe wetgeving. • De Hoge Raad heeft eind 2021 het Didam-arrest gewezen. Dit arrest brengt aangescherpte verplichtingen met zich mee inzake het bieden van gelijke kansen bij gronduitgifte. Deze nota bevat een omschrijving van de gevolgen van het Didam-arrest en de manier waarop we daar als gemeente mee omgaan (zie bijlage 3). • We zijn de afgelopen jaren aan de slag gegaan met de vormgeving en implementatie van een nieuw erfpachtstelsel voor woondoeleinden, dat in 2020 is vastgesteld. Ook dit is verwerkt in deze nota. Zie bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” voor een nadere toelichting. • In deze nota worden (bestaande) uitgangspunten beschreven voor de manier waarop we gebruik willen maken van de financiële bijdrage (hoofdstuk 5) en de Regeling Realisatiestimulans (hoofdstuk 6). • Tot slot is deze nota aangepast aan de geactualiseerde regelgeving van het BBV.

6

Gemeente Diemen

Januari 2026

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De wetgever en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stimuleren actieve openheid over het grondbeleid. Zo moet elke gemeente jaarlijks in haar begroting een paragraaf grondbeleid opnemen, waarin wordt toegelicht hoe het grondbeleid wordt vormgegeven en uitgevoerd. Met deze Nota Grondbeleid wil de gemeente Diemen helder maken hoe het grondbeleid wordt gebruikt om ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen en te stimuleren. In de Nota Grondbeleid per 1-1-2026 staan daarom de actuele gemeentelijke doelen, strategieën en beleidskaders voor het toekomstige grondbeleid beschreven. De gewenste ontwikkeling van Diemen op de lange termijn is vastgelegd in de Omgevingsvisie 2040 en andere (sectorale) beleidsnota’s (zie Figuur 1 hieronder). De aanleiding voor deze actualisatie van de Nota Grondbeleid zijn recente ontwikkelingen die effect hebben op het grondbeleid, zoals de inwerkingtreding van de Omgevingswet, het Didam-arrest van de Hoge Raad en de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor woningen in Diemen. Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige nota vindt u op de vorige pagina.

Figuur 1. Sectoraal beleid en Facetbeleid

1.2 Doelstellingen van het grondbeleid en doel van deze nota Het formuleren en tot uitvoering brengen van het grondbeleid is geen op zichzelf staand doel. Het grondbeleid is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Diemen. Dit neemt niet weg dat grondbeleid ook eigen doelstellingen kent, op basis waarvan de gemeente ingrijpt op de grondmarkt. Voor uitleg over de doelstellingen van het grondbeleid in algemene zin verwijzen wij u naar bijlage 1 “Grondbeleid algemeen”. Deze Nota Grondbeleid bevestigt de bestaande beleidskaders, zodat het college van burgemeester en wethouders ondernemend kan blijven deelnemen aan en regie kan voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. De gemeenteraad kan de nota blijven gebruiken als kader om te controleren of het grondbeleid goed wordt uitgevoerd. Daarnaast heeft de Nota Grondbeleid een communicatieve functie: deze nota is openbaar, zodat alle belanghebbenden en geïnteresseerden 7

Gemeente Diemen

Januari 2026

kennis kunnen nemen van het grondbeleid van de gemeente Diemen. 1.3 Toepassingsbereik van deze nota Gezien de ‘dienstbare’ functie van het grondbeleid is een zekere overlap met andere beleidsterreinen onvermijdelijk, in die zin dat soms dezelfde of vergelijkbare instrumenten als die van het grondbeleid worden ingezet om andere beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Vanwege die potentiële overlap is het wenselijk om aan te geven wat het toepassingsbereik van deze nota is. Het uitgangspunt is dat de nota grondbeleid van de gemeente Diemen van toepassing is wanneer de gemeente handelt ten aanzien van: • Gronden zonder opstallen, of • Gronden met opstallen in transformatie Hierbij kan niet alleen gedacht worden aan woningbouwprojecten en andere projectmatig opgezette ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook aan het (kleinschaliger) verwerven of uitgeven van gronden (verkoop, erfpacht, opstalrecht) of het toekennen van andere persoonlijke gebruiksrechten ten aanzien van grond. Zo’n persoonlijk gebruiksrecht kan bijvoorbeeld bestaan uit een verhuur- of bruikleenovereenkomst. In aanvulling op dit uitgangspunt merken wij op dat de Nota Grondbeleid (dus) óók van toepassing is op: • Verhuur van ligplaatsen voor boten. Hierbij verhuurt de gemeente namelijk (delen van) percelen bestaande uit water en grond. • Contracten met betrekking tot reclame in de buitenruimte.

Deze contracten kunnen namelijk worden gezien als contracten waarbij grondverhuur plaatsvindt, in combinatie met het vestigen van een opstalrecht. Onder deze contracten worden niet gerekend de concessieovereenkomsten voor reclame. Beleid hiervoor vloeit voort uit de Nota Reclame in de openbare ruimte 2011. Tenslotte merken wij op dat de Nota Grondbeleid (dus) niet van toepassing is op: • Beheer of uitgifte van gemeentelijk vastgoed (opstallen). Hierbij kan gedacht worden aan verhuur of ingebruikgeving van sportzalen of kantines, of ruimtes in De Brede Hoed. Dit onderwerp valt onder het bereik van de toekomstige Nota Vastgoedbeleid, die op dit moment in wording is. • Verwerving van grond met opstallen niet met het oog op sloop en transformatie tot bouwrijpe grond. Het beleid voor deze verwervingen zal worden vastgelegd in de Nota Vastgoedbeleid. • Verhuur van sportvelden en (aan) sportaccommodaties (gerelateerde voorzieningen) voor verenigingen. Ook dit onderwerp valt onder het bereik van de toekomstige Nota Vastgoedbeleid. Het vestigen van opstalrechten voor sportopstallen valt overigens wel onder de Nota Grondbeleid, omdat de uitgifte van een recht van opstal een aan de grond verbonden recht is. De wenselijkheid van de vestiging van deze opstalrechten volgt echter uit het Sportbeleid. • Verhuur van grond t.b.v.

standplaatsen (marktkramen etc.), aangezien de uitgifte van de standplaats en huurvergoeding direct gekoppeld is aan de verstrekte vergunning. Het beleid hiervoor wordt omschreven in de Nota Standplaatsenbeleid. • Het in zelfbeheer geven van percelen van onderschikt belang (zoals geveltuintjes), aangezien in dit geval de grond zelf niet wordt uitgegeven, maar enkel het beheer door een ander wordt gedaan. De grond behoudt daarmee zijn openbare functie.

8

Gemeente Diemen

Januari 2026

1.4 Situatie gemeente Diemen De gemeente Diemen bestaat uit woonwijken, bedrijventerreinen en kantorenparken en een deel is groen ingevuld met hoofdzakelijk natuur en recreatieve functies. Omdat de groene functies zeer waardevol zijn voor de regio, kunnen deze naar verwachting niet of nauwelijks worden ingezet voor verdere uitbreiding van het bebouwde gebied, zoals in de Omgevingsvisie 2040 is aangegeven. Bouwmogelijkheden in Diemen concentreren zich daarom voornamelijk op bestaand stedelijk gebied, de zogeheten inbreidingslocaties of transformatielocaties. Deze locaties zijn vaak lastiger te ontwikkelen dan de klassieke vorm van ontwikkelen waarbij locaties aan de rand van grotere steden, meestal weilanden, worden bebouwd met woningbouw, de zogenoemde uitleglocaties. Het kiezen van de juiste ontwikkelstrategie en rol van de gemeente is hierbij van belang voor een goed eindresultaat. Ervaring Plantage de Sniep, Holland Park Bij ruimtelijke ontwikkelingen komen veel verschillende zaken kijken. Het is belangrijk om draagvlak te creëren in de samenleving, omdat er veel belanghebbenden zijn en veel verschillende eigenaren van grond en vastgoed. Dit maakt ontwikkeltrajecten vaak lang en ingewikkeld.

Daarnaast zorgen hoge kosten voor het aankopen van grond, veranderende wet- en regelgeving, economische ontwikkelingen (zoals crises) en lastige milieuvraagstukken er regelmatig voor dat projecten duurder worden en niet altijd winst opleveren. Dit is bijvoorbeeld gebleken bij de ontwikkeling van Plantage de Sniep. Doordat daar een financieel tekort is ontstaan, heeft de gemeente besloten om voortaan vooral faciliterend in plaats van actief grondbeleid te voeren. Hierbij worden de risico’s zoveel mogelijk bij de ontwikkelende partijen gelegd. In Holland Park heeft de gemeente voor het eerst in een grote gebiedsontwikkeling faciliterend opgetreden. Zonder grondpositie blijkt de gemeente toch in staat om sturing te geven aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig gebied. In de afgelopen jaren was in onze lopende projecten zichtbaar dat het huidige grondbeleid goed werkt. De ingezette koers van faciliterend grondbeleid houden wij dus vast. Dit neemt niet weg dat de gemeente nog steeds gronden heeft die zij onder omstandigheden actief tot ontwikkeling kan brengen, bijvoorbeeld om maatschappelijke doelen te realiseren. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of faciliterend/passief grondbeleid.

Afstemmen van instrumenten op omstandigheden Voor de gemeente Diemen is het steeds weer van belang om na te gaan welke instrumenten uit het grondbeleid zij wil inzetten bij het realiseren van een project. Het gaat hierbij om de vraag “hoe” je bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wilt faciliteren. In het verleden opgedane ervaringen neemt de gemeente mee bij de beantwoording van die vraag. Bij de beantwoording van de ‘hoe’ vraag spelen zaken als financiële en afzetrisico’s, grondposities, doorlooptijden, ruimtelijke kwaliteit, et cetera een rol. De inzet van instrumenten uit het grondbeleid is daarmee telkens een bewuste keuze.

9

Gemeente Diemen

Januari 2026

2 Kaders Grondbeleid In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van relevante Europese en Nederlandse wet- en regelgeving, een doorkijk naar toekomstige wet- en regelgeving, beleidskaders van de gemeente Diemen en de taakverdeling tussen gemeenteraad en college van B&W. 2.1 Europese en Nederlandse wet- en regelgeving De gemeente Diemen heeft te maken met de geldende Europese en Nederlandse wet- en regelgeving. Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het grondbeleid. Het hoogste niveau is dat van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, de provincie en de gemeente. 2.1.1 Europese regelgeving Qua Europese regelgeving moet vooral rekening gehouden worden met staatssteun. Er is sprake van staatssteun als de overheid eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria. De wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun is continu in beweging. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de Europese plannen om staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen toe te staan. We volgen deze ontwikkelingen op de voet. In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nadere toelichting gegeven over aanbesteding en staatsteun.

2.1.2 Nederlandse wet- en regelgeving Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. Ook wetgeving die niet direct inhoudelijk van toepassing is op het grondbeleid, vormt vaak wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid. In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nader ingegaan op de relevante wet- en regelgeving. Het Didam-arrest, de BBV-regelgeving, de Vennootschapsbelasting en de Omgevingswet lichten wij hieronder uit. Didam Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid houdt de gemeente Diemen zich niet alleen aan de geldende wet- en regelgeving, maar ook aan de hierop gebaseerde jurisprudentie. In dat verband is met name het zogeheten ‘Didam-arrest’ van de Hoge Raad van belang. Dit arrest legt regels op voor het toekennen van schaarse rechten, zoals gronduitgiftes. Belangrijk is dat iedereen dezelfde kans krijgt om mee te doen. De gemeente Diemen volgt deze regels en heeft haar werkwijze naar aanleiding van het Didam-arrest aangescherpt. In bijlage 3 wordt meer uitleg gegeven. BBV-regelgeving Voor de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen heeft de Commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”) voor provincies en gemeenten regels opgesteld. In bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan.

Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Sinds 1 januari 2016 kunnen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Bij gemeentelijke grondexploitaties kan dit het geval zijn als er over meerdere jaren winst wordt behaald. Op basis van de gezamenlijke resultaten van de grondexploitaties van de gemeente Diemen is op dit moment (nog) geen sprake van een verplichting om vennootschapsbelasting te betalen. 10

Gemeente Diemen

Januari 2026

Omgevingswet Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is een groot aantal oude regelingen komen te vervallen. Een aantal grondbeleidsinstrumenten dat in deze regelingen was vastgelegd, is – al dan niet in aangepaste vorm – in de Omgevingswet ondergebracht. Zo zijn onder meer de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet en de Wet voorkeursrecht gemeenten vervallen. Voor een groot deel gaat het om ‘neutrale omzetting’ van bestaande regels, waarbij inhoudelijk geen wijzigingen zijn opgetreden. Uitzonderingen hierop vormen bijvoorbeeld de regeling van het voorkeursrecht en de nieuwe regeling nadeelcompensatie (zie bijlage 5). Ook is de terminologie voor sommige instrumenten gewijzigd. Zo is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan en de structuurvisie door de omgevingsvisie. Het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal is verdwenen. Kostenverhaalsregels kunnen in plaats daarvan in het omgevingsplan worden opgenomen (zie Hoofdstuk 5). 2.2 Doorkijk toekomstige wet- en regelgeving: In de komende jaren zal de landelijke overheid waarschijnlijk belangrijke veranderingen doorvoeren die gevolgen hebben voor het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering van gebiedsontwikkelingen. Het Rijk ontwikkelt nieuwe wetten, regels en hulpmiddelen op het gebied van volkshuisvesting en grondbeleid.

Hoewel deze veranderingen nog niet definitief zijn, geven ze wel aan in welke richting het landelijke beleid zich beweegt en binnen welke kaders gemeenten straks moeten werken. We noemen hierbij in het bijzonder het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’ en de algemene inzet van het Rijk om het grondbeleid te vernieuwen. Wet versterking regie volkshuisvesting Op het moment van schrijven ligt de Wet versterking regie volkshuisvesting ter beoordeling bij de Eerste Kamer. De huidige verwachting is dat de wet medio 2026 in werking treedt. Dit wetsvoorstel bevat een aantal relevante regels voor woningbouw en gebiedsontwikkeling, deels afkomstig uit door de Tweede Kamer aangenomen moties en amendementen. Nieuwe potentiële regels en verplichtingen zijn onder meer dat: • Minimaal tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn, waarvan 30% sociale huur, onder provinciaal toezicht. De precieze minimumverdeling tussen sociale huur en woningen voor middeninkomens is op gemeentelijk niveau afhankelijk van de hoeveelheid bestaande sociale huur in de woningvoorraad. • Minimaal 25% van de nieuwbouw uit betaalbare koopwoningen moet bestaan. • Het gemeentelijk voorkeursrecht in alle gevallen voor een termijn van vijf jaar gevestigd kan worden, met mogelijkheid tot eenmalige verlenging. • (Bezwaar- en beroeps)procedures bij woningbouwprojecten worden verkort en ingeperkt.

Omdat het wetsvoorstel nog niet is aangenomen, is nog niet met zekerheid te zeggen of en zo ja, in welke vorm deze nieuwe wet er komt. De gemeente Diemen volgt de ontwikkelingen in het wetgevingsproces nauwlettend. Rijksinzet modernisering grondbeleid Er zijn landelijke ontwikkelingen op het gebied van grondbeleid die effect kunnen hebben de komende jaren. Het Rijksprogramma STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) is eind 2024 door het kabinet gestart om woningbouwprojecten te versnellen door regels en procedures te verminderen. STOER richt zich op het wegnemen van knelpunten in het grondbeleid, zoals het standaardiseren van anterieure overeenkomsten, het verbeteren van het kostenverhaal en het verkorten van procedures. Hierdoor krijgen gemeenten meer ruimte om hun grondbeleid effectief in te zetten en wordt het voor marktpartijen duidelijker welke kosten en verplichtingen zij kunnen verwachten bij gebiedsontwikkeling. Een (gedeeltelijke) uitvoering van de 11

Gemeente Diemen

Januari 2026

aanbevelingen vanuit STOER kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de modernisering van het grondbeleid. Een kamerbrief van 14 juli 2025 van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) bouwt voort op deze uitgangspunten en kondigt concrete maatregelen aan die gemeenten ondersteunen bij zowel actief als faciliterend grondbeleid. Zo komt er een Rijksregeling voor grondverwerving, waarbij het Rijk gemeenten helpt bij het innemen van strategische grondposities en meedeelt in de risico’s van grondaankopen. Daarnaast worden er producten ontwikkeld om het kostenverhaal transparanter en voorspelbaarder te maken, zoals handreikingen en modelovereenkomsten. Deze stappen moeten bijdragen aan het versnellen van woningbouw en het vergroten van de regie van gemeenten op gebiedsontwikkeling. De verwachting is dat nieuwe regelingen in de jaren 2026 en 2027 worden geconcretiseerd. Gemeenten kunnen de komende periode dus rekenen op nieuwe instrumenten en meer ondersteuning vanuit het Rijk om hun grondbeleid te versterken en woningbouw te realiseren. In Diemen houden we deze ontwikkelingen met belangstelling in de gaten en waar nodig passen we onze werkwijze hierop aan. 2.3 Invloedrijk beleid gemeente Diemen Ook op gemeentelijk niveau bestaan meerdere beleidsvelden die van invloed zijn op de vormgeving van het gemeentelijk grondbeleid.

Veel van de doelstellingen worden geformuleerd in het raads- en collegeprogramma en ook in beleidsnota’s. Deze doelstellingen vertalen zich in gewenst ruimtegebruik. De belangrijkste beleidskaders zijn hierna weergegeven. Omgevingsvisie De “Omgevingsvisie Diemen 2040” vormt de basis voor de ontwikkelingsrichting van Diemen die met behulp van grondbeleid wordt uitgevoerd. In de Omgevingsvisie wordt de keuze gemaakt om voornamelijk te bouwen binnen de bestaande bebouwingsgrens. Ook wordt de nadruk gelegd op het bouwen van voldoende sociale- en middenhuurwoningen. Het groene recreatiegebied wordt als groot goed gezien en blijft behouden. De Omgevingsvisie neemt als uitgangspunt, net als deze nota, dat de gemeente waar mogelijk een passief grondbeleid voert. In het kader van gebiedsontwikkeling onder de Omgevingswet, worden in de Omgevingsvisie verder de volgende uitgangspunten geformuleerd: • de voorkeur gaat uit naar een kostenverhaalsmodel van ‘integrale ontwikkeling’ (met tijdvak). Hierbij ligt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling al relatief gedetailleerd vast in vergelijking met de zogeheten ‘organische ontwikkeling’ (zonder tijdvak) en is ook het tijdpad van de ontwikkeling al bepaald (zie bijlage 9); • het instrument van de ‘financiële bijdrage’ kunnen we inzetten wanneer de gemeente meewerkt aan een project waarmee voornamelijk vrijesectorwoningen worden gebouwd.

De bijdrage kan dan worden ingezet om elders binnen Diemen te compenseren met sociale woningbouw. Zie over deze uitgangspunten uitgebreider Hoofdstuk 5 “Kostenverhaal en financiële bijdragen”. Coalitieakkoord Diemen 2022 - 2026 In mei 2022 is het coalitieakkoord “Diemen met elkaar en voor elkaar”, gesloten tussen de gemeentelijke fracties van GroenLinks, D66, PvdA en Ons Diemen, vastgesteld door de gemeenteraad. Dit akkoord, samen met de begroting 2022 e.v., vormt vooralsnog het structurerend kader waarbinnen gehandeld wordt. Uit zowel vorige coalitieakkoorden als het huidige coalitieakkoord komt naar voren dat de gemeente voortvarend aan de slag wil (blijven) met het bouwen van voldoende betaalbare woningen. De verwachting is dat deze lijn ook in het volgende coalitieakkoord, na de gemeenteraadsverkiezingen in 2026, wordt doorgezet. Woonvisie 2024

12

Gemeente Diemen

Januari 2026

In de afgelopen jaren is de woningmarkt in de regio verder onder druk komen te staan. De vraag naar voldoende (betaalbare) woningen blijft groter dan het aanbod. Hierdoor lopen wachttijden voor sociale- en middenhuurwoningen op en stijgen koopprijzen. Met de Woonvisie 2024 zet de gemeente Diemen in op een evenwichtige groei van de woningvoorraad, met ruim 3.200 nieuwe woningen tot 2030, waarvan een substantieel deel in het sociale en middensegment. De visie richt zich op vijf pijlers: voldoende woningen, betaalbaarheid, passende huisvesting voor bepaalde doel- en aandachtsgroepen, duurzaamheid en sterke wijken. Daarbij ligt nadruk op het stimuleren van doorstroming, huisvesting voor starters en ouderen, en goed beheer en verdeling van de bestaande woningvoorraad. Ook flexwoningen krijgen aandacht om snel in te spelen op urgente woonvragen. Naast uitbreiding en een goede verdeling van de bestaande woningvoorraad speelt verduurzaming in de Woonvisie een centrale rol. In dat verband verwijzen wij ook naar de Duurzaamheidsagenda 20202025. Diemen wil in 2040 aardgasvrij zijn en werkt aan energieneutrale nieuwbouw, isolatie van bestaande woningen en het tegengaan van energiearmoede. De gemeente stimuleert circulair en natuurinclusief bouwen en sluit hiervoor aan bij regionale afspraken zoals het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw.

De Woonvisie vormt het kompas voor prestatieafspraken met corporaties en marktpartijen en bereidt Diemen voor op toekomstige wettelijke verplichtingen, zoals het volkshuisvestingsprogramma. Prestatieafspraken 2025-2028 Hierin heeft de gemeente met woningbouwcorporaties afspraken vastgelegd om bepaalde nieuwbouwontwikkelingen te laten plaatsvinden. Enkele van deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk zonder inzet van grondbeleidsinstrumenten. Onderwijshuisvesting Het gemeentelijke beleid op het terrein van onderwijsvoorzieningen is vastgelegd in de ”Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Diemen 2023”. Daarnaast baseren we het beleid op de langere termijn op het ”Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2024-2034”. Belangrijke ambities zijn het vergroten van flexibiliteit in gebouwen en het voldoen aan duurzaamheidsdoelen zoals aardgasvrij en circulair bouwen. Voor de komende jaren worden investeringen voorzien in nieuwe scholen en zo nodig tijdelijke huisvesting, waarbij deze soms onderdeel zijn van een grotere gebiedsontwikkeling. Oeverlandjes en natuurontwikkeling De gemeente Diemen heeft het beleid om de Oeverlandjes aan de tweede Diem tot natuurgebied om te vormen. Hiertoe heeft zij indertijd een Bestemmingsreserve “Aankoop percelen Oeverlanden” getroffen, waarmee eventuele aankopen mogelijk kunnen worden gemaakt.

Deze reserve is inmiddels opgegaan in de Reserve Grondzaken. Kaders gemeente Diemen Naast de inhoudelijke beleidsnota’s zijn er diverse beleidsnota’s die kaders stellen voor het handelen binnen grondzaken, bijvoorbeeld ten aanzien van reserves en voorzieningen, waardering en afschrijving, financiering, rente en treasury, de financiële organisatie en interne controle. Met name als het gaat om grondzaken met veel financiële impact. Denk hierbij aan de Financiële verordening, de Nota reserves en voorzieningen en de Nota integriteitsbeleid. Voor het meest actuele overzicht van deze kaders wordt verwezen naar de jaarlijkse Programmabegroting. 2.4 Taakverdeling gemeenteraad en college burgemeester & wethouders Bij het voeren van grondbeleid bestaat er een rolverdeling tussen het college van burgemeester & wethouders en de gemeenteraad. Op hoofdlijnen ziet deze verdeling er als volgt uit: • De raad stelt de kaders van het grondbeleid vast en het college voert het grondbeleid uit. 13

Gemeente Diemen

Januari 2026

• Door middel van de Nota Grondbeleid stelt de raad de kaders voor het uitgiftebeleid en de voorwaarden waaronder grond wordt uitgegeven vast. • Het college is bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente en deze uit te voeren. Hierbij kan worden gedacht aan de aan- en verkoop van vastgoed, gronden uitgeven in erfpacht, het sluiten van anterieure overeenkomsten, borg staan voor leningen et cetera. • Het college is verplicht om inlichtingen over de voornoemde onderdelen te vertrekken aan de raad. • Het college stelt minimaal eens per twee jaar een grondprijzennota vast, waarbij voor verschillende functies de grondprijzen wordt vastgelegd. • De raad controleert vervolgens of het college binnen de vastgestelde beleidskaders blijft. De verslaglegging moet zo vormgegeven zijn dat de raad in staat is het college te controleren. Dit gebeurt o.a. door middel van het jaarlijkse MPG en de P&C-cyclus. Regels hieromtrent zijn gegeven in het BBV. Tabel 1 “Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders” geeft de verschillende handelingen en producten van de raad en het college weer.1

Gemeenteraad Grondbeleid

• Vaststellen Nota Grondbeleid

Verwerving en beheer

• Beschikbaar stellen krediet strategische aankopen • Vestigen voorkeursrecht • Goedkeuren onteigeningsprocedure

Bouw- en woonrijpmaken

• Vaststellen inkoop- en aanbestedingsbeleid

Uitgifte

College B&W

•

Sluiten grondverwervingsovereenkomsten

•

Aanbesteden en inkopen

• •

Vaststellen Nota Grondprijzen Sluiten gronduitgifte-overeenkomsten

Kostenverhaal

• Vaststellen kostenverhaalsregels Omgevingsplan

•

Sluiten (anterieure) overeenkomsten

Samenwerking

• Oprichting rechtspersoon

•

Sluiten PPS-overeenkomsten

Grondexploitatie

• Vaststelling grondexploitatie

•

Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders

Financiën

• Besluiten over toevoeging en onttrekkingen reserves en voorzieningen

•

Handelen binnen financiële ruimte

1

Basis bron: Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden VNG 2013

14

Gemeente Diemen

Januari 2026

Programma en kwaliteit

• Vaststellen programma’s

•

Uitvoering programma’s

Sturing en verantwoording

• Vaststellen Jaarrekening • Vaststellen MPG

•

Vaststellen voortgangsrapportages projecten

Tabel 1. Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders

15

Gemeente Diemen

Januari 2026

3 Grondbeleid 3.1 Vormen van grondbeleid De invloed die de gemeente wil of kan uitoefenen op ruimtelijke ontwikkelingen hangt sterk samen met het bezit van grond in het betreffende gebied. We onderscheiden hierbij grofweg twee vormen van grondbeleid: actief en faciliterend (ook wel passief genoemd). Daarnaast bestaan mengvormen. Bij actief grondbeleid koopt/bezit de gemeente zelf de gronden die ontwikkeld moeten worden. De gemeente maakt deze gronden vervolgens zelf bouwrijp en loopt daarbij ook het financiële risico. Bij passief grondbeleid zijn de gronden in handen van private partijen. De gemeente stuurt in dat geval de ontwikkeling aan via afspraken over kostenverhaal en door het gebruik van juridische instrumenten, zoals vergunningen (BOPA) of het Omgevingsplan. Voor een uitgebreide uitleg over deze vormen van grondbeleid en hun voor- en nadelen verwijzen we naar bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid”. 3.2 Beleidsmatig gewenste strategie Wanneer de gemeente Diemen besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden.

In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de kenmerken van de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera kunnen ervoor zorgen dat bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. In bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid” wordt nader ingegaan op de factoren die relevant zijn voor het bepalen van de ontwikkelstrategie van de gemeente.

3.3 Situatie Diemen: passief waar kan, actief waar moet In het verleden heeft de gemeente Diemen veel gebruik gemaakt van actief grondbeleid. Vanwege grote financiële risico’s die hiermee samenhingen, en ook zijn opgetreden, is de voorkeur van de gemeente Diemen sinds 2011 het voeren van een passief grondbeleid geweest bij de ontwikkeling van projecten. Grondbeleid is echter maatwerk. De beste grondbeleidsstrategie wordt per situatie beoordeeld, waardoor in een enkel geval ook actief grondbeleid gevoerd wordt. De risico’s die samenhangen met actief grondbeleid dwingen de gemeente om ook in de toekomst zorgvuldig om te gaan met het voeren van een actief grondbeleid. Uiteraard zijn er ook kansen wanneer actief grondbeleid wordt toegepast. Alleen in die situaties, waarbij de risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Daarnaast kan het zijn dat ons college van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit niet kunnen of willen oppakken. Op basis van het voorgaande kunnen de volgende beleidsuitgangspunten geformuleerd worden: • De gemeente wil in de toekomst een regierol blijven vervullen bij ruimtelijke ontwikkelingen door de inrichting van haar grondbeleid af te stemmen op de situatie die zich voordoet.

• Per ruimtelijke ontwikkeling weegt de gemeente af welke (regie)rol zij wenst en bepaalt zij op basis van het afwegingskader welke grondbeleidsstrategie hier het beste bij aansluit. In dat geval is het “Stroomschema ontwikkelstrategie” (bijlage 4) een hulpmiddel om de strategie te kunnen bepalen. • Indien mogelijk, is faciliterend grondbeleid het uitgangspunt. Daarbij streeft de gemeente er altijd naar dat alle gemeentelijke kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. Verhaalbaarheid van

16

Gemeente Diemen

• • •

•

• •

•

• •

Januari 2026

de kosten wordt bepaald op basis van de in Bijlage 4 van het Omgevingsbesluit gestelde kostensoorten.2 De gemeente sluit het voeren van actief grondbeleid niet uit. Actief grondbeleid is mogelijk als sprake is van een positief of neutraal grondexploitatieresultaat, een laag risicoprofiel en voldoende weerstandsvermogen. Actief grondbeleid is ook mogelijk als de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling maatschappelijk wenselijk vindt, maar marktpartijen die ontwikkeling niet willen of kunnen oppakken vanuit financieel oogpunt of vanwege de risico’s. In dat geval is actief grondbeleid de oplossing om toch de minder rendabele ontwikkelingen te realiseren. Een negatief grondexploitatieresultaat kan dan bij voldoende maatschappelijk belang ook acceptabel zijn, mits het negatieve resultaat kan worden opgevangen door gemeentelijke reserves. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een grondexploitatie waar enkel sociale huurwoningen worden gerealiseerd, zoals in Buitenlust. De reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk. Ook gronden die oorspronkelijk niet zijn verworven voor gebiedsontwikkeling kunnen hiervoor wel worden gebruikt. Holland Park West is daar een voorbeeld van.

Inbreidings- en transformatielocaties, die niet als strategische gronden te boek staan, kunnen ook worden ingezet om gebiedsontwikkeling te realiseren. Hiermee wordt optimaal gebruik gemaakt van de gronden die in bezit zijn van de gemeente. We sluiten hierbij aan bij de spelregels van de Omgevingsvisie. Verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken worden continu gemonitord. Zo blijven toekomstige grondbeleidsstrategieën goed aansluiten bij de huidige (financiële) situatie. Bij aangaan van verplichtingen toetsen we of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit. De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken.

Belangrijk is dat de gemeente situatieafhankelijk de keus maakt om passief dan wel actief grondbeleid in te zetten. Dit betekent dat de gemeente Diemen in de praktijk een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet.

2

Bijlage 4 van het Omgevingsbesluit bevat de lijst van kostensoorten die gemeenten mogen meenemen bij het verhalen van

kosten voor gebiedsontwikkeling. Hierdoor is duidelijk welke kosten (zoals kosten voor planvorming, sloop, bodemsanering, aanleg van infrastructuur etc.) juridisch zijn toegestaan om te verhalen op ontwikkelende partijen. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal is deze lijst dwingend. In anterieure overeenkomsten is het volgen van de lijst niet verplicht.

17

Gemeente Diemen

Januari 2026

4 Grondbeleidsinstrumenten 4.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is vastgesteld dat grondbeleid om maatwerk vraagt. Het is van belang goed na te denken over risico’s en (in te nemen) grondposities. Ook de financiële draagkracht en de kennis en kunde van de gemeentelijke organisatie moeten in de afweging betrokken worden, net als de mate waarin de gemeente wil kunnen sturen in de ruimtelijke ontwikkeling. Afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie kan de gemeente verschillende grondbeleidsinstrumenten inzetten. Tabel 2 “Inzet grondbeleidsinstrumenten” bevat een overzicht van het grondbeleidsinstrumentarium (bij actief, tussenvorm en faciliterend grondbeleid) bij ruimtelijke ontwikkelingen.

ACTIEF

TUSSENVORM

FACILITEREND

VERWERVING - Verwerving - Onteigening - Voorkeursrecht - Tijdelijk beheer

SAMENWERKINGSVORMEN - Kostenverhaal - Financiële bijdrage - Nadeelcompensatie

KOSTENVERHAAL - Kostenverhaal - Financiële bijdrage - Nadeelcompensatieovereenkomst

BOUW- EN WOONRIJPMAKEN - Aanbesteden

BOUW- EN WOONRIJPMAKEN - Aanbesteden

GRONDUITGIFTE - Grondprijsbeleid - Uitgiftevormen - Marktselectie - Europese regelgeving en staatssteun

GRONDUITGIFTE - Grondprijsbeleid - Uitgiftevormen - Marktselectie - Europese regelgeving en staatssteun

Tabel 2. Inzet grondbeleidsinstrumenten

Bovenstaande tabel geeft slechts een korte opsomming. Het is niet gezegd dat bij het ontwikkelen van een project via actief grondbeleid alle instrumenten ook daadwerkelijk moeten worden ingezet. We zoeken steeds naar de meest optimale inzet van grondbeleidsinstrumenten. In bijlage 5 “Instrumentarium” wordt een nadere omschrijving gegeven van de verschillende instrumenten. 4.2 Situatie gemeente Diemen 4.2.1 Verwerving Voor grondverwerving gelden voor de gemeente Diemen de volgende uitgangspunten:3 • In principe koopt de gemeente geen gronden aan; incidentele aankoop gebeurt alleen als de situatie daarom vraagt. Grondaankopen vinden slechts beperkt plaats en dan vooral via de ‘reguliere’ of ‘anticiperende’ verwervingsvorm (zie bijlage 5). • Over verwervingen en uit te voeren taxaties heeft de gemeente Diemen richtlijnen ingesteld. Zie daarvoor bijlage 5 onder ‘Richtlijnen voor verwerving en taxatie’.

3 Voor de duidelijkheid: deze uitgangspunten zien op verwerving van gronden binnen het toepassingsbereik van de Nota

Grondbeleid. Zie daarvoor paragraaf 1.3.

18

Gemeente Diemen

•

•

Januari 2026

Voordat het gemeentelijk voorkeursrecht wordt ingezet (Hoofdstuk 9 Omgevingswet) moet een goede afweging worden gemaakt. Bij voorkeur gebruiken we dit instrument zo min mogelijk. De gemeente Diemen heeft in Holland Park Zuid op een aantal gronden een voorkeursrecht gevestigd om haar invloed op de planontwikkeling te vergroten. Onteigening wordt alleen ingezet als laatste redmiddel om een ontwikkeling van de grond te krijgen, en alleen als niet op andere wijze een acceptabel plan tot stand kan komen. Van de onteigeningsprocedure heeft de gemeente Diemen de laatste jaren nauwelijks gebruik gemaakt als instrument. Bij de verplaatsing van een tankstation uit Holland Park is de procedure opgestart, maar is er toch minnelijk overeenstemming bereikt, waarmee de onteigeningsprocedure is gestaakt.

4.2.2 Nadeelcompensatie Ten aanzien van nadeelcompensatie (voorheen bekend onder de naam: ‘planschade’) geldt: • De gemeente legt bij elke private ontwikkeling in de (anterieure) overeenkomst het risico van nadeelcompensatie en de verrekening hiervan bij de initiatiefnemer neer.4 Overigens geldt op grond van de overgangsregeling dat voor een bestemmingsplan dat nog onder de Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld, het oude planschaderecht geldt op aanvragen om schadevergoeding, als het schadeveroorzakende besluit vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) is genomen. Dit geldt ook als het besluit al in voorbereiding was vóór die datum. In de praktijk betekent dit dat het oude recht nog jaren relevant blijft. De verschillen tussen het oude en het nieuwe recht worden omschreven in bijlage 5. • Als de gemeente medebelanghebbende/ontwikkelaar is, of bij een traditionele gemeentelijke grondexploitatie, kan onderling worden vastgelegd wie de risicoanalyse voor nadeelcompensatie opstelt en wie financieel verantwoordelijk is voor de nadeelcompensatie. Het uitgangspunt is dat de gemeente Diemen dit neerlegt bij de ontwikkelaar. 4.2.3 Gronduitgifte Ten aanzien van gronduitgifte geldt5: • De gemeente Diemen geeft gronden uit volgens geldende wet- en regelgeving zoals genoemd in hoofdstuk 2 “Kaders Grondbeleid”.

• De gemeente Diemen geeft haar gronden uit tegen marktconforme voorwaarden om onder meer te voldoen aan de regels over staatssteun (zie ook bijlage 2 “Wet- en regelgeving”). • Uitgangspunt is dat opbrengsten van gronduitgifte voldoende zijn om de ambtelijke en overige publieke investeringen (in openbare ruimte) te kunnen afdekken. • De gemeente Diemen hanteert voor de uitgifte van grond diverse methoden, afhankelijk van functie en/of locatie. Kort samengevat hanteert de gemeente de volgende principes per functie: - Bij sociale woningbouw wordt in Diemen in principe de grond verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt grond in erfpacht uitgegeven. - In de komende jaren moeten de overeenkomsten van al in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) worden vernieuwd, omdat de meeste erfpachttermijnen binnen de komende 7 tot 20 jaar aflopen.6 Bij heruitgifte van deze gronden kiezen we voor uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Voor dit erfpachtstelsel hebben we in 2020 een nieuw beleid vastgesteld. We gaan hier de komende jaren mee door. Zie bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” voor een nadere toelichting.

4 Dit is mogelijk op grond van art. 13.3c en afd. 13.6 Omgevingswet en Bijlage IV van het Omgevingsbesluit. 5 Ter herinnering: paragraaf 1.3 verduidelijkt welke gronduitgiftes wel en niet onder de Nota Grondbeleid vallen. 6 Dit is korter dan de looptijd van de meeste hypotheken, wat problemen kan opleveren bij de verkoop van woningen op

erfpacht.

19

Gemeente Diemen

-

-

-

-

•

Januari 2026

Grond voor commercieel vastgoed op bedrijventerreinen wordt als uitgangspunt verkocht. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan van dit principe worden afgeweken. In de praktijk heeft de gemeente nog weinig grondposities op de Diemense bedrijventerreinen. Het betreft her en der een reststrook. De gemeente Diemen staat een passief grondbeleid voor bij het realiseren van kantoorlocaties en/of detailhandel (commercieel vastgoed). Incidenteel vindt een grondverkoop plaats, meestal waar kantoor of detailhandel onderdeel uitmaakt van een grootschalige gebiedsontwikkeling of als ondersteunende voorziening geldt. Bij maatschappelijke functies wordt in principe de grond verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven worden gronden in erfpacht of recht van opstal uitgegeven. Het kan zijn dat maatschappelijke functies commercieel worden gebruikt. Te denken valt aan een tandarts, huisartsenpost et cetera. Ook hiervoor kan een marktconforme prijs worden bepaald. De hoofdregel voor de uitgifte van grond voor deze functies is dat de grond verkocht wordt aan de gebruiker. Voor snippergroen is in de gemeente Diemen per wijk vastgesteld welke stukken openbaar groen verkocht mogen worden. De voorwaarden voor uitgifte zijn vastgesteld door het gemeentebestuur (zie hiervoor bijlage 8 “Snippergroen”).

Als grond niet voor verkoop in aanmerking komt, kan de gemeente nog besluiten om kleine stukken groen te verhuren of in gebruik te geven (bijvoorbeeld weidegronden of buurtmoestuinen).

Naast de hierboven genoemde principes voor gronduitgifte per gebruiksfunctie, hanteert de gemeente ook nog de volgende algemene uitgangspunten: - Er kan worden gekozen voor de verhuur van gronden in die gevallen waarin de gemeente om strategische redenen de grond niet wil verkopen, maar een bepaalde functie op de betreffende locatie niet onmogelijk wil maken. Dit gebruik kent daarom vaak een tijdelijk karakter, bijvoorbeeld een tijdelijk parkeerterrein. - In de situatie dat de gemeente grond in eigendom wil houden, kan naast verhuur ook gekozen worden voor een (huurafhankelijk) opstalrecht om een bepaalde functie mogelijk te maken. Omstandigheden die van belang kunnen zijn bij de keuze voor een opstalrecht zijn onder andere de behoefte aan zekerheid van de grondgebruiker en de wens om bebouwing mogelijk te maken op de uitgegeven grond.

In bijlage 6 “Gronduitgifte en grondprijsbeleid” is een uitgebreide toelichting van de diverse vormen van gronduitgifte en voorwaarden opgenomen waaronder uitgifte van gronden plaatsvindt. Bij de uitgifte van grond kan de gemeente in principe kiezen voor verkoop, of voor uitgifte in erfpacht of opstal. Ook andere juridische vormen waarbij de gemeente grond beschikbaar stelt voor gebruik aan derden, zoals huur of ingebruikgeving, komen in bijlage 6 aan bod. In bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” wordt afzonderlijk ingegaan op de overstap naar en heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht van woningen en appartementen. 4.2.4 Grondprijsbeleid De gemeente wil consistent zijn in haar grondprijsbeleid en hanteert hiervoor de volgende principes: • Nut: iedere functie heeft zijn eigen opbrengstenniveau. Dat wil zeggen dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden en de plek in de gemeente. • Zuiverheid: dit betekent dat alleen kosten en waarden die direct aan de grond zijn toe te rekenen worden meegenomen bij de prijsbepaling. Dit voorkomt ‘grondprijsvervuiling’. • Gelijkheid: iedere koper wordt op dezelfde manier behandeld en betaalt dezelfde prijs voor vergelijkbare ontwikkelingen.

20

Gemeente Diemen

Januari 2026

De gemeente Diemen geeft gronden uit tegen marktconforme prijzen op basis van de bestemming van de grond. Voor het bepalen van een grondprijs vinden we het van belang helderheid te geven over de uitgangspunten en de methode waarmee de prijzen worden berekend. Dit geeft ook de mogelijkheid om (zowel vooraf als achteraf) te kunnen toetsen of de prijs correct is bepaald. Voor meer informatie over de diverse methoden om de grondprijs te bepalen, verwijzen wij naar de actuele Grondprijzennota. Belangrijk uitgangspunt om tot een marktconforme prijs te komen en om het vermoeden van staatssteun te voorkomen bij gronduitgifte is het volgen van een juiste procedure. In Diemen volgen we onderstaande systematiek: 1. Indien mogelijk bepalen we op basis van de geldende Grondprijzennota een marktconforme prijs. Als de Grondprijzennota onvoldoende houvast biedt, kiezen we een van de volgende twee opties: 2. Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een ‘tender’ of aanbesteding). Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de gemeente op een dergelijk bod in, dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. 3. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie.

Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat.

21

Gemeente Diemen

Januari 2026

5 Kostenverhaal en financiële bijdragen 5.1 Inleiding Bij gebiedsontwikkeling worden door de gemeente kosten gemaakt voor de aanleg van openbare voorzieningen, plankosten et cetera. Het verhalen van deze kosten is voor de gemeente niet optioneel, maar verplicht (artikel 13.11 Omgevingswet); bij vaststellen van het ruimtelijk besluit (omgevingsplan etc.) moet de gemeente de economische uitvoerbaarheid van het plan kunnen aantonen, waarbij alle publieke kosten zijn verzekerd. Het verhalen van deze kosten gebeurt op hoofdlijnen als volgt: • Actief grondbeleid - Dekking gemeentelijke kosten uit grondverkoop Uit de verkoopopbrengst van gemeentelijke kavels worden de kosten van de gemeente in principe gedekt. De grondverkoopovereenkomst is dan ook tegelijk een kostenverhaalsovereenkomst • Passief grondbeleid - Gemeentelijk kostenverhaal op initiatiefnemer Indien geen sprake is van actief grondbeleid, en de gemeente geen grondeigendom heeft, verhaalt de gemeente haar kosten op een andere manier. Het kostenverhaal loopt dan via een van de volgende twee routes: 1. Een privaatrechtelijke minnelijke overeenkomst (ook wel anterieure overeenkomst) of 2. via de publiekrechtelijke route (omgevingsplan of BOPA), met als mogelijkheid alsnog een posterieure overeenkomst te sluiten. In bijlage 9 “Kostenverhaal en financiële bijdragen” wordt bovenstaande uitgebreid toegelicht.

5.2 Kostenverhaal in Diemen Anterieur heeft de voorkeur In de gemeente Diemen is het uitgangspunt dat, als de gemeente geen eigen grondpositie heeft, alle kosten zo mogelijk anterieur worden verhaald. De gemeente zal hiervoor eerst op minnelijke wijze proberen om een overeenkomst te sluiten. Kosten die daarbij in ieder geval verhaald worden, zijn de gemeentelijke plankosten. Dit geldt voor ieder project, ook bij kleine inbreidingsplannen (bijvoorbeeld Wilhelminaplantsoen - The Post). Bij plannen waar ook de aanleg of hernieuwing van openbaar gebied bij betrokken is, zal de gemeente ook deze kosten anterieur verhalen (bijvoorbeeld Arent Krijtstraat 1), tenzij de ontwikkelaar zelf de aanleg van het openbaar gebied uitvoert op eigen kosten (dit is bijvoorbeeld bij Hof van Saan aan de orde). Bij grote gebiedsontwikkelingen waar forse delen openbaar gebied bij zijn betrokken, maakt de gemeente ook financiële afspraken over de aanleg van openbare voorzieningen (parken, rondwegen et cetera). Dit noemen we de ‘bovenwijkse voorzieningen’ (bijvoorbeeld in Holland Park Zuid). In bijlage 10 wordt hier nader op ingegaan. Handelwijze anterieure overeenkomsten Het college is het bevoegde orgaan dat anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars sluit namens de gemeente (zie tabel 1 in par. 2.4).