Bijlage A - Nota Grondbeleid per 1-1-2026

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bij faciliterend grondbeleid gaat het met name om het verhalen van de door de gemeente gemaakte kosten voor de ontwikkeling van een locatie, zoals de kosten van verwerving en de aanleg van de infrastructuur en voorzieningen in het openbaar gebied. In deze Nota Grondbeleid wordt niet ingegaan op de verslaglegging van faciliterend grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de actuele Notitie Grondbeleid van de Commissie BBV. Faciliterende projecten vallen niet onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting.

Samenvattend voor- en nadelen actief en passief grondbeleid In onderstaande tabel staan kort samengevat op hoofdlijnen de meest belangrijkste voor- en nadelen van actief en faciliterend grondbeleid opgenomen: Voordelen actief grondbeleid: • 100% invloed op kwaliteit, het programma en het bouw-/ontwikkeltempo van een gebied. • Mogelijk positief rendement (resultaat). • Verplichtingen privaatrechtelijk opnemen in grondverkoopovereenkomst(en) en daarmee afdwingbaar.

Voordelen faciliterend grondbeleid: • Gemeente voert pas werkzaamheden uit nádat initiatiefnemer heeft betaald (“geen poen, niets doen”). Kostenverhaal geschiedt op basis van een anterieure overeenkomst of kostenverhaalsregels en een eventuele posterieure overeenkomst. • Geen investeringsrisico’s (te ontwikkelen gronden zijn in eigendom van private partijen). • Geen vermenging van publiek en privaat = toepassing van zuiver grondbeleid wat duidelijkheid geeft. • Het planologisch instrumentarium laat wel deels toe dat voor de gemeente te bereiken doelen worden verankerd in de ontwikkeling. • Geen afdracht Vpb belasting.

Nadelen actief grondbeleid:

Nadelen faciliterend grondbeleid: • Verminderde invloed op planvorming en tempo van de ontwikkeling. • Het is de vraag of niet rendabele projecten en/of functies wel worden gerealiseerd. • Geen rendement op investeringen.

•

• • • •

Investeringsrisico’s (de gemeente investeert grote bedragen vóórdat opbrengsten worden gegenereerd). Afzetrisico’s gronden. Vermenging van publiek en privaat wat procesmatig veel tijd in beslag neemt. Bij positieve rendementen (resultaten) belast met 25% Vpb. Door de complexiteit van een project bestaat de kans dat vertragingen optreden in het ontwikkelproces waardoor in ieder geval ook de kosten voor planontwikkeling en rente kunnen toenemen.

Tabel 3 Voor- en nadelen actief en passief grondbeleid

Gemengde projecten grondbeleid: Naast de puur actieve grondexploitaties en puur faciliterende exploitaties met hun eigen grondbeleidsstrategie kan ook sprake zijn van gemengde projecten (BBV-term) wat een combinatie is van publiek (gemeentelijk) en privaat (ontwikkelende partij). 43

Gemeente Diemen

Januari 2026

Publieke en private grondeigendommen zitten in één project, welke gezamenlijk worden ontwikkeld door de gemeente met private partijen.

Voordelen gemengde projecten: • De gemeente levert tegen vergoeding ondersteuning, bijvoorbeeld de functie van projectleider, aan de ontwikkelende partij. • Afrekening met de derde partij vindt plaats op basis van werkelijk gemaakte kosten conform wettelijke uitgangspunten en voorwaarden, immers, de gemeente mag deze ondersteuning geen geld kosten, maar zij mag hier ook geen winst op maken. Afspraken hierover worden vastgelegd in overeenkomst.

Nadelen gemengde projecten: • De gesplitste administratie: het gemeentelijk deel wordt geadministreerd op de balans onder “Voorraden” en het faciliterende deel van het project wordt geadministreerd onder “Vorderingen” in de gemeentelijke administratie. Cruciaal is hoe het totaal gemengde project wordt gesplitst qua kosten en opbrengsten naar het gemeentelijk en het faciliterende deel.

Tabel 4 Voor- en nadelen gemengde projecten Conform het BBV worden eigen ontwikkelingen van de gemeente als ondernemersactiviteit aangemerkt die in beginsel onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt gebracht. Het faciliterende gedeelte van ontwikkelingen wordt als uitvoering van een publieke taak aangemerkt die niet in de beschouwingen voor de Vpb wordt betrokken. De splitsing bij gemengde projecten naar gemeentelijk en faciliterend deel is met name van belang vanuit het BBV en vanuit fiscaal oogpunt: • Vanuit BBV-oogpunt: Indien winst wordt behaald op het gemeentelijk deel dan is de gemeente verplicht conform de BBV-richtlijnen “Tussentijdse winstneming” af te dragen over de behaalde winst op het gemeentelijk deel van het gemengde project. • Vanuit fiscaal oogpunt: De gemeente is verplicht 25% Vennootschapsbelasting af te dragen over het gemeentelijk deel indien dit winstgevend is. De behandeling van een gemengd project ligt dus gecompliceerder dan de behandeling van een reguliere grondexploitatie of afhandeling van een privaat initiatief/ faciliterend project.

Samenwerkingsvormen Te hanteren ontwikkelstrategie Hiervoor is het hoofdonderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid uiteengezet. Wanneer de gemeente besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden. In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. In het volgende stroomschema staan vragen opgenomen die voor de gemeente van belang zijn bij het bepalen van de ontwikkelstrategie voor een project.

44

Gemeente Diemen

Januari 2026

Figuur 3. Stroomschema ontwikkelstrategie

Elke ruimtelijke opgave vraagt om maatwerk. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de kenmerken van de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera kunnen ervoor zorgen dat bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. Zo ligt het voor de hand dat, wanneer alle vragen in het schema met ‘Ja’ worden beantwoord, over kan worden gegaan tot actief grondbeleid. Als voorgaande situatie niet van toepassing is, dan is een samenwerkingsvorm met een derde partij een logische manier om het project tot ontwikkeling te brengen. De te hanteren ontwikkelingsstrategie bepaalt de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium. Om hier verder op in te kunnen gaan zijn de volgende punten van belang: • de vermogenspositie van de gemeente; • de mate van regie die de gemeente wenst te voeren; • de publieke en private grondposities; • de huidige plannen en afspraken en het gewenste ontwikkeltempo; • het risico van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. N.B. deze lijst is niet uitputtend, in de praktijk kunnen meerdere factoren een rol spelen

De vermogenspositie Een bestuursvoorstel/raadsvoordracht tot verwerving van gronden (met toebehoren) gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie.

De mate van regie die de gemeente wenst te voeren. De gemeente voert de regie over alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen haar eigen grenzen. Deze regie kan op diverse manieren worden ingevuld. Met de invoering van de Grondexploitatiewet (Wro Afdeling 6.4. Grondexploitatie), waarin voorschriften en eisen zijn opgenomen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen en berekening/opzet van de exploitatie, is de noodzaak voor het voeren van actief grondbeleid afgenomen. Inmiddels zijn de Grondexploitatiewet en de Wro als geheel 45

Gemeente Diemen

Januari 2026

vervallen en is kostenverhaal geregeld in Afdeling 13.6 Omgevingswet. Afdeling 13.7 bevat daarnaast regels over financiële bijdragen voor gebiedsontwikkelingen. Faciliterend/passief grondbeleid, waarbij geen sprake is van gemeentelijk grondeigendom en de gemeente in principe geen zeggenschap heeft over deze gronden van derden, is onder de juiste omstandigheden afdoende om kosten te verhalen en het publiek belang te borgen. In het geval dat het voeren van ‘zuiver’ actief (gemeentelijke grondexploitatie) of zuiver faciliterend/passief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, kunnen betrokken partijen ook kiezen voor enkele andere (tussen)vormen van samenwerking binnen het spectrum van het grondbeleid. Deze vormen worden over het algemeen aangeduid met Publiek Private Samenwerking (PPS). In de literatuur onderscheidt men over het algemeen een drietal PPS-modellen, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Zie hierna onder “Samenwerkingsvormen nader toegelicht”.

Publieke en private grondposities Niet zelden worden grondposities ingenomen door marktpartijen om positie te verkrijgen bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen en buiten de directe plangrenzen van (toekomstige) ontwikkelingslocaties in de gemeente. De mogelijk in te zetten gemeentelijke grondbeleidsstrategieën zijn hierdoor sterk beperkt. Ook de gemeente heeft in het verleden verschillende (strategische) grondposities ingenomen om op deze wijze haar regie op ruimtelijke ontwikkelingen te versterken. Het toekomstige grondbeleid van de gemeente wordt dan ook in belangrijke mate bepaald door de huidige grondbezitsverhoudingen. Deze grondposities liggen in zekere mate vast en zijn moeilijk beïnvloedbaar. Op basis van het voorgaande kan het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd worden: • De reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk.

Huidige plannen en afspraken Naast de verhoudingen van het grondbezit kunnen de huidige plannen en gemaakte afspraken grote invloed hebben op het toekomstige grondbeleid. Door (lange) doorlooptijd van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten ligt de grondbeleidsstrategie van verschillende projecten al voor vele jaren vast. De gemeente zal relatief weinig mogelijkheden hebben om deze strategieën, indien gewenst, te wijzigen. Daarom is het formuleren van een toekomstbestendige grondbeleidsstrategie essentieel. De volgende beleidsuitgangspunten kunnen daarom geformuleerd worden: • De verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken zullen continu gemonitord worden. Zo zorgen we dat de toekomstige grondbeleidsstrategieën aansluiten bij de reeds bestaande verplichtingen en risico’s van de gemeente. • Bij het aangaan van verplichtingen wordt getoetst of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit. • De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken.

Het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven Er bestaat een sterke relatie tussen het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven enerzijds en de gewenste grondbeleidsstrategie anderzijds. Aspecten die hierbij een rol kunnen spelen zijn onder meer de verwachte haalbaarheid, complexiteit en toekomstige bestemming van de ruimtelijke ontwikkelingsopgave. De gemeente kan geconfronteerd worden met situaties waarbij zij toch voor de keuze staat om een bepaald risico te aanvaarden. Het aanvaarden van een bepaalde mate van risico kan nodig zijn om 46

Gemeente Diemen

Januari 2026

een gewenste ruimtelijke ontwikkeling toch op te starten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de herstructurering van woonwijken en bedrijventerreinen, duurzaamheidsdoelstellingen of een plan met overwegend sociale woningbouw. In deze gevallen kan het noodzakelijk zijn dat de gemeente haar grondbeleidsstrategie aanpast. De ‘markt’ zal immers in de regel enkel winstgevende ruimtelijke ontwikkelingen willen realiseren. De economische situatie en marktomstandigheden spelen hierbij ook een belangrijke rol.

Samenwerkingsvormen nader toegelicht In de praktijk zijn veel samenwerkingsvormen mogelijk. Hierna worden de meest bekende en gangbare vormen van samenwerking in gebiedsontwikkeling kort toegelicht. De te beschrijven samenwerkingsvormen worden in het volgende schema aangegeven.

Private Publieke Concessie Bouwclaim Joint venture ontwikkeling ontwikkeling (zelfrealisatie) Initiatief Visie en programma Planuitwerking

Grondexploitatie

Vastgoedexploitatie Beheer openbaar gebied en infrastructuur

Regie in handen van:

Overheid

Markt/ Markt overheid

Gezamenlijk Gezamenlijk /markt

Figuur 4. Samenwerkingsverbanden en regie

Korte toelichting De Rijksoverheid geeft in de “De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 - een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” een aantal omschrijvingen van mogelijke samenwerkingsvormen. Voor uitvoerige informatie over dit onderwerp verwijzen wij naar dit document. De volgende samenwerkingsvormen worden hieronder nader toegelicht: • •

Publieke ontwikkeling (traditioneel model) PPS - Concessie model - Bouwclaim-model

47

Gemeente Diemen

-

Januari 2026

Joint-Venture model

Publieke ontwikkeling (traditioneel model) grondexploitatie Hier is sprake van een actieve grondexploitatie en actief grondbeleid. In feite kiest de gemeente er in dit model voor de plannen eerst zelf verder uit te werken alvorens deze op de markt te brengen. De gemeente handelt dus voor eigen rekening en heeft een 100% regierol bij de ontwikkeling. Hier staat tegenover dat de gemeente ook alle daarmee samenhangende risico’s draagt. In dit model moet de gemeente er tijdig zorg voor dragen dat de plannen voldoende aansluiten op de visie van marktpartijen die later het afzetrisico voor de vastgoedproducten (het programma) zullen dragen. Hierin schuilt ook het risico voor de gemeente: als marktpartijen hun concepten van het vastgoed onvoldoende een plaats kunnen geven in het ruimtelijk concept van de gemeente, dan vertaalt zich dat in een kwalitatief slechter plan, een afnemende interesse en een lagere grondprijs. Om dit risico te beperken is vroegtijdige afstemming (marktconsultatie) met marktpartijen cruciaal. Ook het faseren van contracten kan helpen om de risico’s te beperken. Dit voorkomt dat alle risico’s in één keer worden gecontracteerd en maakt het mogelijk om risico’s tussentijds te herzien. In de “Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019” is dit verder uitgewerkt.

PPS-modellen In de literatuur worden over het algemeen een drietal PPS-modellen onderscheiden, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Deze modellen worden hierna toegelicht. • Concessie model Bij de ontwikkeling van een plangebied kan de gemeente ervoor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal globale publiekrechtelijke randvoorwaarden. Binnen de gestelde randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling (grond- én opstalexploitatie) overgelaten aan een private partij. Dit model is vooral interessant als de publieke partij geen/weinig risico wil nemen of onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) het project zelf uit te voeren. Om dit model te kunnen toepassen, moet het gehele project op contractmoment volledig beschreven zijn. Dus inclusief toetsbare uitgangspunten en publiekrechtelijke randvoorwaarden ten aanzien van het vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte. Een concessiemodel heeft als nadeel dat het na het tekenen van het contract lastig is wijzigingen door te voeren of randvoorwaarden aan te passen. • Bouwclaim-model Wanneer private partijen in het plangebied grond bezitten, is het traditionele model in haar zuiverste vorm, actief grondbeleid, niet mogelijk. De gemeente heeft geen zeggenschap over deze grond, omdat ze geen grondeigenaar is.

Het bouwclaimmodel kan hiervoor een uitweg bieden. De private eigenaren dragen hun gronden dan over aan de gemeente, die deze vervolgens bouw- en woonrijp maakt en de uitgifte van de bouwrijpe kavels verzorgt. Door deze aanpak wordt het weer een traditioneel 100% gemeentelijk regie model. Uiteraard verbinden private partijen voorwaarden aan overdracht van hun gronden. Zij krijgen bij gemeentelijke gronduitgifte het recht op koop van een aantal kavels waarop zij binnen het publiekrechtelijke kader mogen bouwen. Als private grondeigenaren niet op deze manier in het project willen participeren en zich wel met succes op zelfrealisatie kunnen beroepen, komt toepassing van Afdeling 13.6 Omgevingswet en Afdeling 8.4 Omgevingsbesluit in beeld. Daarmee wordt gedoeld op anterieure overeenkomst, posterieure overeenkomst dan wel kostenverhaalsregels via het omgevingsplan etc.). Bij verplaatste zelfrealisatie, zoals men de Bouwclaim noemt, komt de waardestijging ten goede aan de gemeenten.

48

Gemeente Diemen

Januari 2026

• Joint-Venture model In dit model vormt de herverdeling van gronden via een gezamenlijke publiek-private onderneming (Grondexploitatie Maatschappij - GEM) de kern van de samenwerking. Aan de GEM kunnen ook taken in het kader van de grondexploitatie worden overgelaten, mits dit geen aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten zijn. Door te kiezen voor het joint-venturemodel kunnen de partijen hun inbreng, zeggenschap en daarmee ook hun risico’s, delen. Bij deze vorm van verplaatste zelfrealisatie, komt de waardestijging ten goede aan de GEM.

Private grondexploitatie De regeling van private grondexploitatie kent twee vormen: • Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomst • Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatie

Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomst Uitgangspunt van de regeling over de grondexploitatie in de Omgevingswet is dat, als in een vroeg stadium voor alle gronden binnen een te ontwikkelen locatie overeenkomsten worden gesloten tussen overheid en markt, geen kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg hoeft plaats te vinden omdat alle gronden zijn belegd in overeenkomsten. Het kostenverhaal is dan “anderszins verzekerd”. In Bijlage 9 “kostenverhaal en financiële bijdragen” wordt “anderszins verzekerd” toegelicht. Wanneer het Omgevingsplan wordt vastgesteld en nog niet voor alle gronden contracten zijn gesloten, stelt de gemeenteraad in het Omgevingsplan regels over verhaal voor het kostenverhaalsgebied vast. Die regels kunnen ook worden vastgesteld in een BOPA. Als er geen overeenkomst is aangegaan, wordt de verschuldigde geldsom voor kosten die de gemeente voor het plangebied heeft gemaakt door het college bij beschikking vastgesteld volgens de vastgestelde regels in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Wanneer een ontwikkelaar ná het vaststellen van een kostenverhaalsregels voor de betaling alsnog een contract sluit met de gemeente (posterieure overeenkomst), is de betaling alsnog “anderszins verzekerd”.

Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg is vooral bedoeld voor exploitanten die weigeren met de gemeente afspraken te maken vóór het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd.

Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatie De regeling inzake grondexploitatie in de Omgevingswet heeft betrekking op wat zou kunnen worden genoemd “zuivere zelfrealisatie”. De grondeigenaar ontwikkelt de gronden die hij voorafgaand aan de ontwikkeling heeft verworven en draagt gronden die in het nieuwe plan deel gaan uitmaken van het openbaar gebied over aan de gemeente. Bij zuivere zelfrealisatie komt de waardestijging van de grond ten goede aan de marktpartij die eigenaar is van de grond (uiteraard exclusief het kostenverhaal). Bij een private ontwikkeling, waarbij sprake is van “zuivere zelfrealisatie”, kan de gemeente geen beroep doen op het recht om te onteigenen wanneer de private partij aan drie belangrijke voorwaarden voldoet: hij is bereid én (vooral financieel) is in staat én voert het plan uit zoals de gemeente het wenst. Dus een private partij met eigen gronden en een eigen grondexploitatie die voldoet aan de drie gestelde vereisten beroept zich op het recht om zelf te realiseren. De marktpartij ontwikkelt daarbij volledig voor eigen rekening en risico en wordt volledig belast met het aanleggen van publieke voorzieningen/inrichting, openbare ruimte et cetera12.

Belangrijke voorwaarde hierbij is dat er voorafgaand aan de besluitvorming omtrent het omgevingsplan of de BOPA met de gemeente een 3 Bron: https://zakelijk.infonu.nl/diversen/74896-samenwerkingsmodellen-voor-het-ontwikkelen-van-vastgoed.html)

49

Gemeente Diemen

Januari 2026

overeenkomst voor de gemeentelijke plankosten en eventueel bovenwijkse voorzieningen (anterieure overeenkomst) is gesloten.

50

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 5 Instrumentarium Minnelijke verwerving Om gronden te verwerven zijn verschillende vormen van verwerving van onroerend goed (grond en/of opstallen) mogelijk. Voordat de randvoorwaarden voor de verwerving van onroerende zaken worden toegelicht, wordt kort benoemd welke vormen van verwerving gehanteerd kunnen worden. De volgende verwervingstypen worden onderscheiden: • • • •

Reguliere verwerving Anticiperende verwerving Strategische verwerving Gelegenheidsverwerving

Deze verwervingsvormen vallen in de categorie ‘minnelijke verwerving’, omdat de gemeente en de grondeigenaar zonder de inzet van publiekrechtelijke instrumenten overeenstemming over een eigendomsoverdracht bereiken. Hierna volgt een korte toelichting van deze verwervingsvormen.

Reguliere verwerving Onder reguliere verwerving verstaan we verwerving van onroerende zaken (grond en opstal), die plaatsvindt binnen een grondexploitatieopzet met Bouwgrond in exploitatie (BIE). Een grondexploitatieopzet wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeente past bij deze verwerving actief grondbeleid toe, met een actieve grondexploitatiebegroting. De ontwikkeling vindt dus plaats onder 100% regie van de gemeente. De aankoopprijs bij dit type verwerving ligt vaak hoger dan bij de overige vormen van verwerving. Dit komt door de relatief grote kans op realisatie van de ontwikkeling, met een over het algemeen lager risicoprofiel.

Anticiperende verwerving Hieronder wordt de verwerving van onroerende zaken verstaan, die plaatsvinden in de 1e fase van een ontwikkelingstraject. In dit stadium is nog geen grondexploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld. Globale kaders of visies heeft de gemeenteraad wel al vastgesteld (bijvoorbeeld in de omgevingsvisie). Er is een kredietaanvraag en accordering van de gemeenteraad nodig voor de verwerving. De grondexploitatiebegroting is immers nog niet is vastgesteld door de gemeenteraad, maar de benodigde gronden moeten toch aangekocht worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. De gronden worden ondergebracht bij materiële vaste activa (MVA). Planvorming is al wel opgestart, maar bevindt zich nog in een zeer vroeg stadium. Kosten die in het voorproces worden gemaakt en samenhangen met de planvorming, worden geboekt op de Immateriële vaste activa (IMVA). Dit is conform BBV richtlijnen. Wanneer de gemeenteraad het besluit heeft genomen een gebied tot ontwikkeling te brengen, wordt een grondexpoitatiebegroting (BIE) geopend en worden de gemaakte voorbereidende kosten (boekwaarde), die op de MVA en IMVA waren geboekt, als inbrengwaarde opgenomen in de BIEgrondexploitatie (met terugwerkende kracht van maximaal 5 jaar). Dat kan omdat deze kosten direct zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van het plan.

Ondanks het feit dat de planvorming al wel is opgestart, ligt het risicoprofiel van dit type verwerving meestal hoger dan bij de reguliere aankopen. De haalbaarheid van het te ontwikkelen project ligt immers in dit processtadium nog niet vast. Het risico bestaat dat het project uiteindelijk niet wordt ontwikkeld om financiële of andere redenen. Dit betekent wel een afboeking van de gerealiseerde kosten en mogelijke afwaardering van de gronden volgens de BBV-richtlijnen. 51

Gemeente Diemen

Januari 2026

Strategische verwerving Hieronder wordt vroegtijdige verwerving van onroerende zaken begrepen, die plaatsvindt vóórdat een initiatief tot een ruimtelijke ontwikkeling is genomen. Planologisch kader of visie ontbreekt nog op het aankoopmoment van de grond(en). Strategische verwerving vindt lang vóór de daadwerkelijke planvorming plaats zonder dat ruimtelijke plannen concreet zijn of openbaar bekend worden. Zo kan de gemeente op strategische locaties gronden verwerven (boekwaarde) waarmee geanticipeerd wordt op mogelijke toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt is verwachte ontwikkeling op (middel-) lange termijn (verder dan 10 jaar in de toekomst). Het risicoprofiel van dit verwervingstype is hoger dan bij reguliere en anticiperende verwerving, vanwege de (verre) toekomstverwachting van de ontwikkeling. De prijs voor de verwerving zal hierdoor echter veelal lager zijn dan bij reguliere en anticiperende verwerving. Gronden worden geadministreerd binnen de algemene dienst onder de MVA conform BBV-richtlijnen.

Gelegenheidsverwerving Onder gelegenheidsverwerving wordt verwerving van onroerende zaken (grond en opstal) verstaan, die plaatsvindt zonder dat de gemeente hier uitdrukkelijk zelf het initiatief voor neemt. Aanbieders bieden uit eigen beweging gronden aan bij de gemeente. Ook dit type verwerving wordt getoetst aan gemeentelijke randvoorwaarden voor verwerving van onroerende zaken. Volgens BBV-richtlijnen worden deze gronden geadministreerd onder de MVA.

Publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Dit betekent dat zeer zorgvuldig omgegaan moet worden met dit recht. Als minnelijke verwerving echter niet tot het bedoelde resultaat leidt, heeft de gemeente beschikking over publiekrechtelijke instrumenten om het eigendomsrecht van de oorspronkelijke eigenaar in te perken of te beëindigen. Hierbij kan de verwerving plaatsvinden op basis van: •

Het voorkeursrecht (Hoofdstuk 9 Omgevingswet)

•

Onteigening (Hoofdstuk 11 Omgevingswet)

Minnelijk waar mogelijk De toepassing van publiekrechtelijke instrumenten zorgt voor een belangrijke inbreuk op het eigendomsrecht en daarom moeten publiekrechtelijke instrumenten zorgvuldig worden toegepast. Om deze reden zal de gemeente Diemen doorgaans eerst proberen om op minnelijke wijze tot vrijwillige overeenstemming te komen met de bestaande eigenaren tegen marktconforme condities. Onder de noemer ‘minnelijke verwerving’ vallen alle hierboven reeds besproken methoden (reguliere-, anticiperende-, strategische- en gelegenheidsverwerving). Is minnelijke verwerving niet mogelijk, dan kan gekozen worden voor de inzet van publiekrechtelijke instrumenten (onteigening of gemeentelijk voorkeursrecht).

Voorkeursrecht Algemeen Het doel van het voorkeursrecht is om lokale overheden, zoals gemeenten, een betere uitgangspositie op de grondmarkt te geven. Hiermee wordt de regierol van de gemeente bij uitvoering van ruimtelijk beleid versterkt. Grondprijzen blijven beheersbaar door speculatie te 52

Gemeente Diemen

Januari 2026

voorkomen. Het vestigen van een voorkeursrecht is voornamelijk effectief als het in samenhang met andere grondbeleidsinstrumenten wordt ingezet. Het is daarom van belang dat de gemeente een goede afweging maakt, alvorens dit instrument in te zetten. De gemeente Diemen heeft in Holland Park Zuid het voorkeursrecht toegepast om haar invloed op de planontwikkeling te vergroten. Voorkeursrecht onder de Omgevingswet Het voorkeursrecht werd voorheen gevestigd op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Tegenwoordig is dit instrument ondergebracht in Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet. Hierdoor zijn de grondslagen om een voorkeursrechtbeschikking te geven gewijzigd: een voorkeursrecht kan gevestigd worden op basis van de omgevingsvisie, een programma, de voorkeursrechtbeschikking zelf of het omgevingsplan. Ook zijn de regels voor bekendmaking en inwerkingtreding gewijzigd. Publicatie in de Staatscourant is niet langer vereist. Inwerkingtreding van het voorkeursrecht is nu gekoppeld aan inschrijving in de openbare registers. Onder de Wvg verviel een voorkeursrecht na 10 jaar. Een op grond van het omgevingsplan gevestigd voorkeursrecht vervalt na 5 jaar, tenzij de gemeenteraad het voorkeursrecht eenmalig verlengt voor maximaal nog 5 jaar. Wanneer het voorkeursrecht op een andere grondslag berust dan het omgevingsplan, vervalt het na 3 jaar.

Onteigening Wanneer de gemeente per se uitvoering wil geven aan een ruimtelijke ontwikkeling, maar via minnelijke verwerving niet tot overeenstemming kan worden gekomen, kan zij een onteigeningsprocedure starten. Deze procedure zal de gemeente dan in een vroegtijdig stadium moeten starten, al tijdens het voeren van de minnelijke gesprekken, om tijdig over dit instrument te kunnen beschikken. De gemeente Diemen heeft de laatste jaren nauwelijks gebruik gemaakt van dit instrument. Bij de verplaatsing van een tankstation uit Holland Park is de procedure opgestart, maar is er toch minnelijk tot een overeenkomst gekomen, waarmee de onteigeningsprocedure is gestaakt. Onteigening was vroeger geregeld in de Onteigeningswet, maar is tegenwoordig grotendeels verplaatst naar Hoofdstuk 11 Omgevingswet.

Interne levering Verwerving zonder externe partij Naast de privaatrechtelijke minnelijke verwerving en de publiekrechtelijke verwervingsinstrumenten, is er nog een derde categorie van verwerving van onroerend goed: de interne levering. Bij een interne levering ‘verplaatst’ de gemeente gronden uit de strategische voorraad naar een specifieke grondexploitatie. Dit doet zij wanneer deze gronden op enig moment nodig zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling. Het betreft een puur administratieve transactie. Interne leveringen worden bij de verwervingsinstrumenten besproken omdat zij, net als externe verwerving (met wederpartij), tot doel hebben gronden beschikbaar te maken voor een ruimtelijke ontwikkeling. Hieronder beschrijven wij kort hoe dit proces eruitziet.

Interne leveringen Binnen de algemene dienst zijn gronden en/of opstallen ondergebracht onder Materiële vaste activa (MVA) als strategische voorraad die in het verleden zijn aangekocht door de gemeente. Wanneer deze gronden en/of opstallen op enig moment nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken, worden ze administratief overgeboekt tegen de op dat moment geldende boekwaarde van de algemene dienst naar de grondexploitatiebegroting van het project. Door gemeentelijke onroerende zaken vroegtijdig in de planvorming te betrekken, kunnen mogelijke kansen worden benut en risico’s worden beperkt of vermeden.

53

Gemeente Diemen

Januari 2026

Tijdelijk beheer van verworven gronden Tijdelijk beheer en grondexploitatie Indien de gemeente besluit om onroerende zaken te verwerven, zal zij deze zaken ook tijdelijk moeten beheren. Het tijdelijke beheer (gas, elektra, water, belastingen en onderhoud) wordt op een verantwoorde en commerciële wijze uitgevoerd. Hier staat ontvangen huur tegenover bij gebruik indien dit is afgesproken. Het kan ook gaan om tijdelijk beheer van aangekochte of in het project ingebrachte onbebouwde gronden die worden onderhouden (maaien en belastingen). Het tijdelijke beheer is dienend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Verplichtingen en afspraken die voortvloeien uit het tijdelijke beheer moeten aansluiten bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Als er een grondexploitatiebegroting actief is, komen de kosten van tijdelijk beheer ten laste van de grondexploitatie waarin dit vastgoed is opgenomen. Anders zijn deze kosten voor de algemene dienst. Hieronder wordt voor enkele categorieën onroerend goed besproken hoe (de keuze voor wel of geen) tijdelijk beheer eruit kan zien.

Ruilgronden Indien onroerende zaken niet (langer) nodig zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen, kunnen zij ingezet worden als ruil, compensatie object of worden verkocht. Deze gronden maken onderdeel uit van de Materiële vaste activa (MVA), volgens de richtlijnen van het BBV. Het resultaat bij verkoop wordt indirect toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Dit resultaat betekent een incidentele opbrengst (verlies of winst) voor de algemene dienst in de jaarrekening. Vervolgens wordt het resultaat ten gunste gebracht aan de Reserve Grondzaken. De wijze waarop invulling gegeven wordt aan het tijdelijke beheer is afhankelijk van de aard en beschikbaarheid van de onroerende zaak en het doel waarvoor de verwerving heeft plaatsgevonden.

Agrarische gronden Aangekocht agrarisch onroerend goed dat naar verwachting voor een periode van twee jaar of langer niet ingezet wordt in een grondexploitatie, wordt in principe verpacht of blijft in gebruik bij de huidige eigenaar. De verpachting geschiedt uitsluitend aan agrariërs, op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor 6 jaar of korter (volgens Boek 7 artikel 397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Gronden (incl. opstallen) die naar verwachting binnen twee jaar worden ingezet in een grondexploitatie kunnen in voortgezet gebruik worden gegeven aan de huidige eigenaar. De periode van het voortgezette gebruik kan worden verlengd als de ruimtelijke ontwikkeling hier toe aanleiding geeft. De kosten die samenhangen met het voortgezette gebruik zijn voor rekening van de gebruiker. Bij voortgezet gebruik worden gemaakte afspraken opnieuw juridisch worden vastgelegd.

Opstallen Het kan zijn dat opstallen in het verleden zijn aangekocht met de bedoeling deze in te zetten bij ontwikkeling van gebieden. Voor opstallen die niet voor herontwikkeling noodzakelijk zijn of niet behouden kunnen of hoeven worden voor toekomstige plannen, moet een keus worden gemaakt: tijdelijk beheer en latere verkoop of sloop. Sloop kan ook een oplossing zijn indien betreffend vastgoed niet inpasbaar is en de planontwikkeling in de weg staat. Het is immers wel de bedoeling dat de gewenste ontwikkeling verder wordt vormgegeven. Vanwege de kaalslag en de negatieve uitstraling op het straatbeeld, is het slopen van opstallen in stedelijk gebied vaak ongewenst. Daarnaast betekent sloop een onomkeerbare kapitaalvernietiging die bij voorkeur zo laat mogelijk in het proces plaatsvindt. Criteria voor wel of niet slopen zijn de ligging, de staat waarin het vastgoed verkeert en of de gemeente in staat is om het 54

Gemeente Diemen

Januari 2026

vastgoed commercieel te exploiteren. In het geval dat commerciële exploitatie niet mogelijk is maar (tijdelijk) behoud van het pand wel gewenst, kan de gemeente het vastgoed ter voorkoming van verloedering, vandalisme en criminaliteit ”om niet” in gebruik geven.

Nadeelcompensatie Algemeen Nadeelcompensatie is het recht op een financiële tegemoetkoming voor burgers of bedrijven die onevenredig worden benadeeld door rechtmatig overheidshandelen. Dit heet nadeelcompensatie. Voorheen onder de Wro bekend als planschade. Onder de Omgevingswet geldt dit bijvoorbeeld bij besluiten zoals een omgevingsplan of een omgevingsvergunning. Denk aan waardedaling van een woning door nieuwe bouwplannen of omzetverlies door langdurige wegwerkzaamheden. Bewoners kunnen nadeelcompensatie krijgen voor een (ruimtelijk) besluit, als dit besluit bijvoorbeeld leidt tot onevenredige waardevermindering van een onroerende zaak, die niet anderszins wordt vergoed. De eis dat de waardevermindering onevenredig moet zijn, heet het ‘normaal maatschappelijk risico’. Dat overheidsingrijpen voor sommige burgers en ondernemingen nadelige gevolgen kan hebben, is namelijk onvermijdelijk. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt meestal een risicoanalyse voor nadeelcompensatie opgesteld. Dit geeft in een vroegtijdig stadium de eventuele risico’s weer die voortvloeien uit een planologisch besluit. Dit vooronderzoek is voor de planologische aanvaardbaarheid en zorgvuldige ruimtelijke ordening van groot belang.

Risico is voor de ontwikkelaar Bij elke private ontwikkeling wordt in de (anterieure) exploitatieovereenkomst het risico van nadeelcompensatie en de verrekening hiervan bij de initiatiefnemer neergelegd (op grond van art. 13.3c en afd. 13.6 Omgevingswet en Bijlage IV van het Omgevingsbesluit). De private eigenaar is bij de locatieontwikkeling immers ook de partij die de baten opstrijkt en met zijn project (indirect) de ‘planschade’ veroorzaakt. De initiatiefnemer dient een nadeelcompensatie risicoanalyserapport te overleggen, opgesteld door een onafhankelijk adviesbureau. Wanneer op grond van deze analyse nadeelcompensatie te verwachten is, wordt dit door de gemeente meegenomen bij de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van een plan. Maar ook bij de afweging om al dan niet medewerking aan de ontwikkeling te verlenen. Indien de gemeente mede belanghebbende/ontwikkelaar is of ingeval van een traditionele gemeentelijke grondexploitatie, wordt (onderling) vastgelegd wie de risicoanalyse opstelt en wie financieel verantwoordelijk is voor het betalen van nadeelcompensatie. Het uitgangspunt is dat de gemeente Diemen dit neerlegt bij de ontwikkelaar.

Nadeelcompensatie onder de Omgevingswet De procedure voor nadeelcompensatie is geregeld in afdeling 15.1 van de Omgevingswet en sluit aan bij de Algemene wet bestuursrecht. Gemeenten moeten hiervoor een verordening vaststellen en hanteren vaak een adviescommissie voor beoordeling van claims. De gemeente Diemen heeft de Verordening in 2022 vastgesteld, reeds rekening houdend met de komst van de Omgevingswet. Voor nadere details over de procedure omtrent nadeelcompensatie in Diemen, verwijzen wij dan ook naar deze Verordening nadeelcompensatie Diemen 2022. Verschil met de oude planschaderegeling (Wro) Het grote verschil voor nieuwbouwontwikkelingen tussen nadeelcompensatie onder de Omgevingswet en planschade onder de Wro zit vooral in het moment en de grondslag van de schadebeoordeling: 55

Gemeente Diemen

•

•

Januari 2026

Onder de Wro (oude planschaderegeling) werd gekeken naar het planologische besluit, zoals een bestemmingsplanwijziging. De schade werd beoordeeld op basis van een planvergelijking: wat mocht er maximaal onder het oude plan en wat onder het nieuwe? De feitelijke uitvoering (of er daadwerkelijk gebouwd werd) speelde geen rol. Schadeclaims konden dus al ontstaan bij een theoretische mogelijkheid tot bebouwing, ook als er nog niets was gerealiseerd. Onder de Omgevingswet (nadeelcompensatie) is het schadeveroorzakende besluit vaak niet het omgevingsplan, maar de omgevingsvergunning dat de bouw daadwerkelijk mogelijk maakt. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar de feitelijke situatie: wanneer start de activiteit of wordt de vergunning verleend? Hierdoor verschuift het schademoment naar het moment dat de ontwikkeling concreet wordt uitgevoerd. Dit maakt het systeem praktischer en voorkomt claims op basis van louter theoretische bouwmogelijkheden. Echter heeft het ook een keerzijde als er al vooruitlopend op vergunningverlening gesloopt is. Het vergelijk tussen de nieuwe vergunde situatie en de feitelijke situatie is er dan een van een bouwplan met een kaal braakliggend terrein. Dit is voor de gemeente en ontwikkelaar een belangrijk aspect om mee te nemen in de planning van de gebiedsontwikkeling.

Daarnaast geldt onder de Omgevingswet een forfait van 4% normaal maatschappelijk risico, waardoor kleinere waardedalingen door nieuwbouw vaak niet meer worden vergoed. Ook is de lijst van schadeoorzaken uitgebreid, maar de toetsing strenger: alleen wie aantoonbaar onevenredig wordt getroffen, krijgt compensatie.

Richtlijnen voor verwerving en taxatie Gemeenten zijn, volgens de BBV-richtlijnen en het Europese staatssteunrecht verplicht om bepaalde procedures in acht te nemen bij de verwerving en vervreemding van grond. Het “vermoeden van staatssteun, waarbij een individuele onderneming wordt bevoordeeld, moet worden vermeden. Twee veelgebruikte manieren om dit te doen, is het bepalen van de waarde van de grond door middel van ofwel een onvoorwaardelijke biedprocedure ofwel een taxatie door een onafhankelijke deskundige. Zie bijlage 2 “Wet- en regelgeving”, waarin staatssteun wordt toegelicht. Gemeentelijke verwerving (aankoop) van onroerende zaken dient aan een aantal voorwaarden te voldoen: • De verwerving past binnen de kaders van de Nota Grondbeleid. Iedere verwerving past binnen kaders van een vastgestelde omgevingsvisie of een door de gemeenteraad vastgesteld project. • Een bestuursvoorstel/raadsvoordracht tot verwerving van gronden gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie. • De verwerving wordt bekostigd uit door de gemeenteraad hiervoor beschikbaar gestelde middelen en voldoet aan het gemeenteraadsbesluit voor goedkeuring vanuit budgetverantwoordelijkheid. • Medewerking van derden (Rijk, Provincie, particulieren) is niet noodzakelijk of wordt naar verwachting verkregen indien noodzakelijk.

• Aan iedere verwerving ligt een taxatierapport ten grondslag van een onpartijdig taxateur, of er is een andere passende methode gebruikt om een marktconforme aankoopprijs te bepalen. • Voorafgaand aan iedere verwerving dient de gemeente te beschikken over een actueel bodem/asbestonderzoek, om de geschiktheid van de ondergrond te bepalen voor het doel waarvoor de grond en opstal wordt bedoeld. Wanneer ook sprake is van een opstal is een asbestonderzoek van de opstal vereist. Mede op basis van de conclusies uit het bodem-/asbestonderzoek vinden onderhandelingen over de aankoop(prijs) plaats. Conclusies uit het bodemonderzoek dienen opgenomen te worden in een aparte bepaling in de (koop-/ruil-) overeenkomst. De gemeenteraad kan om gewichtige redenen besluiten om af te wijken van bovenstaande randvoorwaarden.

56

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 6 Gronduitgifte en grondprijsbeleid Algemeen. Bij het transformatieproces van ruwe bouwgrond naar bouwrijpe kavels, zijn er twee belangrijke factoren die de grondexploitant (gemeente of particulier), kan beïnvloeden om het resultaat te verbeteren: ten eerste de te verwachten investeringen en opbrengsten en ten tweede de fasering in de tijd daarvan. Door gronduitgifte ontvangt de grondexploitant inkomsten om de verwachte (publieke) investeringen in de grondexploitatie te kunnen dekken. Als de gemeente geen actief grondbeleid voert kan zij deze kosten verhalen door gebruik te maken van de regeling voor kostenverhaal in Afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Zie daarvoor Hoofdstuk 5 Kostenverhaal. In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorwaarden waaronder de gemeente Diemen gronden uitgeeft, de verschillende methoden hiervoor en de manier waarop prijsvorming plaatsvindt. Het is noodzakelijk om aan te geven hoe met voornoemde onderwerpen wordt omgegaan, bijvoorbeeld voor het opstellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een projectbesluit op grond van paragraaf 13.6.3 Omgevingswet, getiteld ‘Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg’. Gronduitgifte gemeente Diemen Bij de uitgifte van grond kan de gemeente kiezen voor verkoop of voor uitgifte in erfpacht van de grond. De voorkeur gaat uit naar verkoop.

Alleen bij zwaarwegende argumenten geven we nieuwe gronden uit in erfpacht. Een voordeel van erfpacht kan zijn dat de erfpachter minder hoeft te financieren. Naast verkoop of erfpacht, kan de gemeente ook gronden beschikbaar stellen door vestiging van een opstalrecht. Ook de toekenning van persoonlijke gebruiksrechten zoals huur of ingebruikgeving wordt voor deze nota aangemerkt als een vorm van ‘gronduitgifte’.

Gronden die in erfpacht zijn uitgegeven zijn activa met economisch nut (Nota activa- en rentebeleid 2016 van de gemeente Diemen). Over conversie naar eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden in Bijlage 7 bij deze nota meer. Uitgangspunten gronduitgifte De gemeente Diemen geeft gronden uit conform geldende wet- en regelgeving zoals genoemd in hoofdstuk 2 “Kaders Grondbeleid”. De gemeente geeft haar gronden uit tegen marktconforme voorwaarden om onder meer te voldoen aan de regels inzake staatssteun (zie ook Bijlage 2 “Wet- en regelgeving”). Uitgangspunt is dat grondopbrengsten voldoende zijn om de te maken ambtelijke en overige publieke investeringen te kunnen afdekken. De gemeente Diemen hanteert een gedifferentieerd gronduitgiftebeleid. Dit houdt in dat voor de uitgifte van grond diverse methoden gehanteerd kunnen worden. Om duidelijkheid te geven in welke gevallen welke methode voor gronduitgifte kan worden toegepast, volgen hierna richtlijnen voor uitgifte van grond. De volgende onderverdeling wordt hierbij gehanteerd: • Particulier (collectief) opdrachtgeverschap (speerpunt wetgever) • Marktpartijen • Woningcorporaties of vergelijkbare instellingen • Bedrijventerreinen • Kantoorlocaties en detailhandel • Maatschappelijke en publieke functies • Rechten (voorheen retributie) • Snippergroen 57

Gemeente Diemen

Januari 2026

• Huur en opstal

Particulier (collectief) opdrachtgeverschap Onder particulier opdrachtgeverschap wordt een burger of een groep van burgers georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk verstaan, die volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond en het ontwerp en de bouw van de eigen woning (artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving). De gemeente verkoopt de grond dus direct aan de particulier, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Indien gewenst of als de vraag het aanbod overstijgt, verloopt de uitgifte van particuliere bouwkavels via een inschrijfsysteem. Ook vindt verkoop van particuliere kavels plaats via makelaars.

Marktpartijen De methode van gronduitgifte aan marktpartijen is sterk afhankelijk van de te hanteren grondbeleidsstrategie en de samenwerkingsvorm die is overeengekomen tussen de gemeente en de marktpartij(en). Zie ook hoofdstuk 3 “Samenwerkingsvormen en keuzes voor vormen van grondbeleid” in deze nota. Belangrijke aspecten die hierbij een rol spelen zijn de (Europese) regelgeving omtrent aanbesteding en Staatssteun zoals in Bijlage 2 “Wet- en regelgeving” is beschreven. Gronden worden aan marktpartijen uitgegeven tegen marktconforme voorwaarden. Actief grondbeleid Als de gemeente van plan is om actief grondbeleid te voeren bij specifieke ruimtelijke ontwikkelingen, wordt in de grondbeleidsstrategie opgenomen op welke wijze de gemeente de gronduitgifte zal vormgeven. Bij het voeren van een ‘zuiver’ actief grondbeleid is de gemeente voor de uitgifte van grond niet gebonden aan afspraken met derden wat een hoge mate van vrijheid bij het bepalen van haar uitgiftebeleid geeft. In deze gevallen kan de gronduitgifte ook beschouwd worden als het moment waarop de selectie van marktpartijen plaatsvindt. De gronduitgifte/selectie van marktpartijen kan dan op diverse wijzen plaatsvinden. De gemeente hanteert daarbij als uitgangspunt dat, vanwege de transparantie, een vorm van (prijs)concurrentie bij gronduitgifte gewenst is.

Ook kan concurrentie leiden tot een betere prijs/kwaliteitverhouding. Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten: • Enkelvoudige gronduitgifte (één op één) (dit gebeurt alleen wanneer de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria vaststelt dat sprake is van één serieuze gegadigde conform het Didam-arrest, zie bijlage 3 ‘Didam-arrest’). • Gronduitgifte met een vorm van concurrentie (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of inschrijving aanbesteding). Bij een ontwikkelingscompetitie of aanbesteding kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschillende marktpartijen. Afhankelijk van het project en de omvang van de grond zal enkelvoudig of in concurrentie worden aanbesteed. De gemeente Diemen gaat hierbij uit van een minimaal te behalen grondopbrengstwaarde die aansluit bij het grondprijsbeleid of een recent uitgevoerde taxatie van de te verkopen gronden Particuliere woningbouw en commercieel vastgoed: Het beleid voor particuliere woningbouw en commercieel vastgoed van de gemeente Diemen is dat voor deze functies de grond in principe wordt verkocht. Alleen in nader te definiëren bijzondere gevallen, kan van dit principe worden afgeweken. Naast voornoemde twee uitgiftemethoden merken wij op dat ook de volgende situatie zich kan voordoen.

Het kan zijn dat gronden en/of opstallen, die niet zijn ondergebracht in een gemeentelijke grondexploitatie maar wel onderdeel uitmaken van de Materiële vaste activa (MVA), worden verkocht. Hier is geen sprake van interne levering. Als deze 58

Gemeente Diemen

Januari 2026

gronden en/of opstallen worden verkocht, valt het gerealiseerde transactieresultaat in het jaarrekeningresultaat en wordt het toegevoegd aan de “Reserve Grondzaken”. Woningcorporaties of vergelijkbare instellingen Woningcorporaties (als toegelaten instelling op grond van de Woningwet) moeten zich vanaf 2016 houden aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Corporaties en gemeente zijn verplicht prestatieafspraken te maken over de toekomstige taakstelling van de corporaties in relatie tot het gewenste beleid voor volkshuisvesting van de gemeente waarbij huurders- en bewonersorganisaties een prominente rol innemen. Voor nadere onderbouwing en specifieke informatie ten aanzien van taken van een corporatie verwijzen wij naar “Handboek woningcorporaties 2016 – Een handreiking voor de praktijk” van Deloitte uit december 2016. Corporaties zijn de voornaamste partij voor vervanging van en toevoeging aan de woningcategorie sociale huurwoningen op de woningmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met hiervoor door de gemeente en corporaties te maken prestatieafspraken. De gemeente Diemen heeft met de betrokken corporaties prestatieafspraken gemaakt over haar toekomstige woningbouwbeleid. Sociale woningbouw: Bij sociale woningbouw wordt in Diemen de grond in principe verkocht.

Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht uitgegeven. Bij sociale woningbouw die reeds in erfpacht is uitgegeven, geven we bij afloop van een tijdvak opnieuw in eeuwigdurende erfpacht uit, eventueel gecombineerd met de verkoop van het bloot grondeigendom. Daarover meer in bijlage 7. Indien woningen door de eigenaren worden uitgepond (verkocht), bestaat de verplichting dat de gemeente Diemen het verschil tussen de commerciële grondprijs en de sociale en/of maatschappelijke grondprijs ontvangt.

Bedrijventerreinen In Diemen wordt grond voor commercieel vastgoed op bedrijventerreinen in principe verkocht. Alleen als er bijzondere redenen zijn, kan van dit principe worden afgeweken. Het vigerende grondprijsbeleid is hierin leidend. De gemeente kan zelf de regie over verkoop van bedrijfsgronden nemen of de verkoop kan plaatsvinden via (bedrijfs-)makelaars. Voornamelijk in situaties waarbij het aanbod van bedrijfsgronden de vraag overstijgt, biedt het inschakelen van makelaars voordelen. Bij toewijzing van een kavel is het streven om een bedrijf op de meest geschikte locatie te vestigen. Daarbij wordt rekening gehouden met alle relevante factoren, zoals de voorkeur van de ondernemer, bedrijfsactiviteiten, schaalgrootte, efficiënt ruimtegebruik en representativiteit, omgevingsplanvoorschriften, milieucategorie, verkeersintensiteit, duurzaamheid, veiligheid en de situering ten opzichte van andere bedrijven.

Kantoorlocaties en detailhandel De gemeente Diemen staat een passief grondbeleid voor bij het realiseren van kantoorlocaties en/of detailhandel (commercieel vastgoed). Incidenteel vindt een grondverkoop plaats, meestal waar kantoor of detailhandel onderdeel uitmaken van een grootschalige gebiedsontwikkeling of als ondersteunende voorziening geldt. Voor marktconforme prijsvorming wordt aansluiting gezocht bij het vigerende grondprijsbeleid. Grond voor commercieel vastgoed wordt in principe verkocht tenzij er bijzondere redenen zijn om hiervan af te wijken.

Maatschappelijke en publieke functies Onder maatschappelijke functies wordt in dit verband verstaan bestemmingen die een maatschappelijke functie dienen waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat 59

Gemeente Diemen

Januari 2026

hierbij onder meer om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties vallen onder deze definitie. Bij maatschappelijke functies wordt in principe de grond verkocht. Ook kan er gekozen worden om gronden te verhuren of een (huurafhankelijk) opstalrecht te vestigen. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht uitgegeven. Als voor maatschappelijke functies uitgegeven grond wordt verkocht of als het erfpachtrecht op die grond wordt overgedragen, bestaat de verplichting dat de gemeente Diemen het verschil tussen de commerciële grondprijs en de sociale of maatschappelijke grondprijs ontvangt. Het kan zijn dat maatschappelijke functies commercieel worden gebruikt. Te denken valt aan een tandarts, huisartsenpost et cetera. Ook hiervoor kan een marktconforme prijs worden bepaald. De hoofdregel voor de uitgifte van deze grond is dat de grond verkocht wordt aan de gebruiker.

Rechten (voorheen retributie) In de Gemeentewet (artikel 229) is opgenomen dat “rechten kunnen worden geheven ter zake van: het gebruik overeenkomstig de bestemming van voor de openbare dienst bestemde gemeentebezittingen of van voor de openbare dienst bestemde werken of inrichtingen die bij de gemeente in beheer of in onderhoud zijn.” Rechten worden gezien als een belasting en kunnen worden geheven voor bijvoorbeeld havengelden/ kadegelden, grafrechten, begraafrechten, tol- en veergelden, marktgelden en recht van opstal (art. 5:101 BW). Rechten worden geheven wanneer de gemeente een dienst verleent aan een individu of wanneer de gemeente een van haar bezittingen ter beschikking stelt voor gebruik. Voor rechten schrijft de wet geen criteria voor waaraan deze moeten voldoen. Door het heffen van rechten kan een jaarlijkse gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht.

Snippergroen In de gemeente Diemen is per wijk vastgesteld welke stukken openbaar groen verkocht mogen worden. Dit is vastgelegd op verkooptekeningen. Indien een stuk groen niet op deze tekeningen is terug te vinden, komt het niet in aanmerking voor verkoop. Er zijn voorwaarden opgesteld waaronder gronden verkocht mogen worden. Deze zijn vastgesteld door het gemeentebestuur (zie hiervoor bijlage 8 “Snippergroen”). De te hanteren grondprijs is terug te vinden in de Grondprijzennota. Wanneer gemeentegrond niet voor verkoop in aanmerking komt volgens het snippergroenbeleid, kan de gemeente in sommige gevallen kiezen om de grond ‘om niet’ in gebruik of te geven (bijvoorbeeld weidegronden of buurtmoestuinen). De gemeente hoeft in dat geval minder onderhoudskosten te maken en/of ziet de potentiële toegevoegde waarde van deze functies op het vlak van sociale cohesie en belevingswaarde. Het verschil tussen een overeenkomst van huur en een overeenkomst van ingebruikgeving is dat in het laatste geval sprake is van geen of slechts een symbolische vergoeding voor het gebruik. Huur en opstal De gevallen waarin de gemeente Diemen gronden uitgeeft door middel van verhuur of de vestiging van een opstalrecht, zijn divers. Vaak gaat het om gevallen waarin de gemeente de grond niet wil verkopen, maar een beoogde functie op de betreffende locatie niet onmogelijk wil maken.

Het verschil is dat bij een huurovereenkomst in beginsel slechts het recht bestaat op het gebruik van de grond, terwijl met een opstalrecht bewerkstelligd kan worden dat de opstaller ook het eigendom verkrijgt van de bouwwerken of beplantingen op de in opstal uitgegeven gemeentegrond. Opstalrechten vereisen vaak hogere transactiekosten, vanwege de noodzaak tot het passeren van een notariële akte. Verder bieden ze over het algemeen meer zekerheid vanwege de inschrijving in het

60

Gemeente Diemen

Januari 2026

kadaster en de vaak langere looptijd en opzegtermijn. Tenslotte zijn zelfstandige opstalrechten in beginsel vrij overdraagbaar. Dit vergroot de financieringsmogelijkheden van een gebruiker. Een opstalrecht kan daarnaast ook afhankelijk van een ander recht, zoals een huurrecht, worden gevestigd. De looptijd van het recht van opstal is in dat geval in principe gelijk aan de looptijd van de huurrelatie. Om voornoemde redenen zal in algemene zin een opstalrecht eerder voor de hand liggen wanneer zekerheid, investeringen en langer gebruik van de grond beoogd wordt. Het uitgeven van grond in huur ligt dan weer meer voor de hand waar flexibiliteit wenselijk is en/of sprake is van een meer tijdelijke grondbehoefte. Een afhankelijk opstalrecht tenslotte, kan uitkomst bieden als de gemeente graag de eigendom van bepaalde opstallen in dezelfde hand wil houden als de partij die bepaalde gronden huurt.

61

Gemeente Diemen

Januari 2026

Bijlage 7 Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden Herziening erfpachtbeleid In de vorige Nota Grondbeleid merkten we het volgende op: “Voor de komende jaren dienen de overeenkomsten van reeds in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) te worden geactualiseerd, omdat de overeengekomen erfpachttermijnen binnen de komende 30 jaar gaan aflopen.” De voornaamste redenen hiervoor waren: • De algemene voorwaarden voor tijdelijke erfpacht dateren uit 1958. • Veel erfpachtcontracten hebben een resterende looptijd van minder dan 30 jaar, wat korter is dan de looptijd van de meeste hypotheken. Dit kan problemen opleveren bij de verkoop van woningen op erfpacht. Deze actualisatie is afgelopen jaren in gang gezet. Het resultaat is de nieuwe Nota Herziening erfpachtbeleid uit 2020. Naast deze nota zijn nog twee documenten vastgesteld: • De algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Diemen 2020 • De aanvullende algemene regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Diemen 2020 Van belang is hierbij dat zowel de Nota Herziening erfpachtbeleid als de algemene bepalingen en aanvullende regels uitsluitend zien op erfpachtgronden ten behoeve van woondoeleinden.

Daarnaast geldt dat de Nota voornamelijk ziet op conversie of heruitgifte van bestaande erfpachtrechten en dus niet op de vraag in welke situaties of onder welke voorwaarden de gemeente nieuwe gronden in erfpacht uitgeeft. Uitgangspunten van het nieuwe stelsel Eeuwigdurende erfpacht als standaard Nieuwe uitgifte en heruitgifte van gronden voor wonen en woningbouw vindt plaats op basis van eeuwigdurende erfpacht. Er is dan geen sprake meer van erfpachttijdvakken waarna opnieuw de waardegrondslag bepaald wordt. De grondwaarde wordt éénmalig vastgesteld bij uitgifte of conversie van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht. Transparante waardebepaling In het geval dat bouwrijpe grond in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de waardegrondslag voor de canon volledig bepaald door het geldende grondprijsbeleid. Bij heruitgifte van bestaande erfpachtrechten wordt de grondwaarde afgeleid van de WOZ-waarde van het object, waarbij aansluiting is gezocht bij de systematiek van het gemeentelijk grondprijsbeleid. Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een correctie toegepast (het ‘depreciatiepercentage’), omdat erfpacht enige beperkingen kent ten opzichte van volle eigendom van de grond. Op basis van de op deze wijze gevonden waardegrondslag wordt vervolgens het canonpercentage voor het jaarlijkse canonbedrag of de afkoopsom voor de canonverplichting bepaald.

De hoogte van het canonpercentage wordt door het college telkens voor een periode van vijf jaar vastgesteld. Flexibiliteit voor erfpachters Op basis van de Nota Herziening erfpachtbeleid en de algemene en aanvullende bepalingen uit 2020 heeft iedere erfpachter de mogelijkheid om alvast over te gaan tot omzetting van bestaande tijdelijke 62

Gemeente Diemen

Januari 2026

erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht. Dit kan op een door de erfpachter gekozen moment (tot afloop van het huidige contract). Vijf jaar voor het aflopen van de erfpacht, zal de gemeente tijdelijke erfpachters wijzen op de einddatum en de mogelijkheid tot omzetting. Drie jaar voor de einddatum zal de gemeente een aanbieding doen voor de voorwaarden van heruitgifte. Als van die mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt, krijgen erfpachters drie maanden voor de einddatum een eindaanbieding. Als erfpachters van deze mogelijkheid geen gebruik maken, zal de grond in de regel worden heruitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, wordt aan erfpachters ook de optie tot eeuwigdurende afkoop van de canonverplichting geboden. Als hiervan gebruik wordt gemaakt, vertegenwoordigt het resterende bloot eigendomsrecht voor de gemeente geen reële waarde meer. De waarde van het erfpachtrecht voor de erfpachter is dan vergelijkbaar met volledig eigendom. Om die reden zal de gemeente bij grondgebonden woningen, als de canon eeuwigdurend wordt afgekocht, ook het bloot eigendom overdragen. In geval van appartementsrechten, waarbij voor de conversie van het erfpachtrecht naar eeuwigdurende erfpacht besluitvorming door de VvE nodig is, zijn aanvullende modellen uitgewerkt.