Bijlage 1 MPG jaarrekening 2022 versie raad.pdf

In tabel 9 treft u een overzicht van de erfpachtgronden met de functie wonen in de gemeente Diemen en welk deel daarvan niet is afgekocht, tijdelijk is afgekocht en welk deel eeuwigdurend is afgekocht. In de tabel in geheime bijlage D treft u het overzicht van het resultaat van de in 2022 eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Het restant van de opbrengst valt na aftrekking van de boekwaarde vrij in het jaarrekening resultaat van 2022. Daaruit volgende zal een toevoeging aan de algemene reserve plaatsvinden. Het betreft een resultaat van € 0,527 miljoen dat zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

27

Gemeente Diemen

Opbouw gegevens woningbouw

Nr. Type erfpachter

omschrijving erfpacht-object

Metrage grond in eigendom uitgegeven in erfpacht

Regeling van de erfpachtgronden

woningen

garageboxen m2

m2

m2

aantal

aantal

Mutatie 2022

jaarrek. 2022

1 belegger Project Verwelius 2 belegger 36 woningen Wilhelminaplantsoen 3 particulier ggb plan Bakhuizen N.V. 4 particulier app. Recht Prinses Marijkestraat 21 t/m 37 en 57 t/ 5 particulier app. Recht Prinses Marijkestraat 3 t/m 19 en 39 t/m 6 particulier app. Recht Wijde Blik I 7 particulier app. Recht Wijde Blik II 8 particulier app. Recht Wijde Blik III 9 particulier app. Recht Wijde Blik IV 10 particulier app. Recht Wijde Blik V 11 particulier app. Recht Wijde Blik VI 12 particulier app. Recht Wijde Blik VII 13 particulier app. Recht Wijde Blik VIII 14 particulier app. Recht Wijde Blik IX 15 particulier app. Recht Van Markenplantsoen 114 t/m 160 16 woningcorporatie 42 woningen C.J.

der Kinderenplein (Sp 17 woningcorporatie 22 woningen Paulus Emtinckweg 18 woningcorporatie 22 woningen Gerard Burghoutweg 19 woningcorporatie 40 woningen Prinses Magrietlaan 20 woningcorporatie 102 woningen Vogelweide 21 woningcorporatie 98 woningen Zeven wonderen terrein 22 woningcorporatie 128 woningen Meerkoet 23 woningcorporatie 54 woningen Tjalk 24 woningcorporatie 111 woningen Fuut, Kolgans en Rietgors 25 woningcorporatie 50 woningen Boven Rijkersloot 26 woningcorporatie 48 woningen Vlindertuin 27 woningcorporatie 128 woningen Fregat 28 woningcorporatie 30 woningen Prinses Irenestraat 29 woningcorporatie 20 woningen schoolstraat 30 woningcorporatie 115 woningen Burg.Bickerstraat 31 woningcorporatie 36 woningen Ouddiemerlaan 32 woningcorporatie 47 woningen Harmonielaan 4-98 33 woningcorporatie 26 woningen Harmonielaan 1-51 Totaal

120 36 21 18 18 24 40 40 40 40 40 40 40 12 24 42 22 22 40 102 98 128 54 111 51 48 128 30 20 115 36 47 22 1.669

jaarrek. 2021

80 24

16 24 24 24 24 24 24 24 8 16

312

3.124 919 4.138 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 86.973

-188 -188

3.124 919 3.950 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 86.785

2 m niet afgekocht

3.124 919 3.950 1.105 1.258 494 663 700 797 766 638 631 877 164 486 3.412 3.405 6.404 2.426 3.045 35.264

2

m afgekocht

(t/m einde contractduur) oude regime 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4860 0 0 0 8145 2333 1670 2630 9992 564 5164 1850 0 921 2967 2550 0 0 43.646

Mutaties afgekocht nieuw regime

2 2 m afgekocht m afgekocht (eeuwigdurend) (eeuwigdurend) nieuw regime mutatie 2022 totaal

170 130 269 233 136 173 301 308 61 149 128 5.817 7.875

52 109 23 63 208 71

527

Tabel 9: Overzicht erfpachtgronden wonen

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

28

Gemeente Diemen

4.3.2 Erfpachtgronden overige functies In tabel 10 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie bedrijfs- en maatschappelijke functies. Een deel van de contractanten heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht en een ander deel heeft het erfpacht “om niet” gekregen vanwege het maatschappelijk belang. Nr. Omschrijving erfpacht-object NIET WONINGBOUW

Opbouw gegevens niet-woningbouw Grondbalans m2 gbo

1 Sauna 2 Brandweer 3 AGO zwembad 4 Gezondheidscentrum Diemen Noord 5 Recreatiegebied 6 Pantar-terrein Sniep Totaal

jaarrek. 2021

224 1.112 1.000 424 7.400 10.160

Mutatie 2022

490 1.415 1.975 550 62.265 20.195 86.890

-

jaarrek. 2022

Boekwaarde

490 45.378 1.415 om niet 1.975 75.549,71 550 Afgekocht (t/m 2044) 62.265 om niet 20.195 2.203.348 86.890 2.324.276

Tabel 10: Overzicht erfpachtgronden overig

4.3.3 Erfpachtgronden boekwaarde Op de balans was bij de jaarrekening 2021 een bedrag van € 6,456 miljoen voor de erfpachtgronden opgenomen. De mutatie die in het jaar 2022 heeft plaatsgevonden betreft € 0,051 miljoen. De restant boekwaarde komt daarmee uit op € 6,405 miljoen. Dit bedrag is nader onder te verdelen, welk overzicht in tabel 11 te zien is.

Boekwaarde erfpachtgronden Niet-woningbouw Sauna Brandweer AGO zwembad Gezondheidscentrum Diemen Noord * oorspronkelijke uitgifte * uitbreiding 2006 Recreatiegebied Pantar-terrein Sniep Subtotaal Woningbouw - afgekocht (t/m einde contractduur) - niet afgekocht - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2020 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2021 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2022 Subtotaal Totaal

31-12-2021

Mutatie 2022

€ 45.378 € 75.550 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899 € 1.582.000 € 3.013.018 -€ 8.040 -€ 565.897

31-12-2022

-

€0

€ 45.378 € 75.550 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899 € 1.582.000 € 2.388.467

€ 4.021.081

-€ 50.614 -€ 50.614

€ 3.970.467

€ 6.455.980

-€ 50.614

€ 6.405.365

Tabel 11: Overzicht erfpachtgronden boekwaarde

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

29

Gemeente Diemen

5

FACILITAIR GRONDBELEID De BBV-regelgeving schrijft specifiek voor dat de verantwoording van geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. De gemeente bedrijft facilitair grondbeleid als zij meewerkt aan projecten waar zij zelf geen grondposities heeft, maar enkel faciliteert en meewerkt aan een wijziging van het bestemmingsplan. Zij toetst dan de voorgenomen plannen van ontwikkelaars en werkt bij akkoord mee aan ruimtelijke ordeningsprocedures. De ambtelijke kosten die de gemeente in deze projecten maakt, worden conform de Nota Grondbeleid 2019 verhaald op de ontwikkelaar; het kostenverhaal. Hiervoor wordt veelal een anterieure overeenkomst gesloten. In een enkel geval maakt ze ook kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte, deze kosten worden dan ook verhaald.

In dit hoofdstuk wordt een korte stand van zaken weergegeven van projecten waar de gemeente aan facilitair grondbeleid doet. De uitzondering hierop is gebiedsontwikkeling Holland Park, waaronder de Campus ontwikkeling. Deze gebiedsontwikkeling bestaat deels uit een eigen grondexploitatie en deels uit een facilitair deel. Maar vanwege de omvang en integraliteit wordt hier in een apart hoofdstuk (3) aandacht aan gegeven en niet in onderstaande. Faciliterend grondbeleid (Overlopende passief/actief) Nr.

Project

Boekwaarde 31-12-2021

Mutatie 2022

1

Nieuwbouw Arent Krijtstraat 1

€

€

2

Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan

€

-5.831

€

3

Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof

€

-98.903

€

97.247

€

4

Herontwikkeling Saan Diemen Zuid

€

-20.828

€

64.152

5

Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein

€

2.162 €

6

Overdiemerweg 38-40

€

-8.595

7

Kostenverhaal kleine plannen:

€

-27.887

-4.636

Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2022

Boekwaarde 31-12-2022

Boeking Reserve Grondzaken na 31-12-2022

Boekwaarde in 2023 Planstatus na balansboekingen

Contractueel

Type programma

5.799 €

-

€

1.162 €

-

€

1.162 Project in aanbouw

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

4.800 €

-

€

-1.031

€

-

€

-1.031 Project in aanbouw

Anterieure ovk ondertekend

Bedrijventerrein

-

€

-1.656

€

-

€

-1.656 Project in aanbouw

Anterieure ovk ondertekend

Detailhandel

€

-

€

43.324

€

-

€

43.324 Ontwerp-bestemmingsplan ter inzage

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

-

€

-

€

2.162 €

-2.162

€

€

21.000

€

-

€

12.405

€

-

€

12.405 Ontwerp-bestemmingsplan ter inzage

€

-2.000

€

-

€

-29.887

€

-

€

-29.887

-

Principeverzoek afgegeven, project geen doorgang

Voorbereiding intentie ovk gestaakt Bedrijventerrein Intentie ovk ondertekend

Recreatie en horeca

7a

Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19

Omgevingsvergunning onherroepelijk

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

7b

Woon-werkwoning Prinses Irenestraat 3

Omgevingsvergunning afgegeven

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

Tabel 12: Overzicht boekwaarde faciliterend grondbeleid.

Zie bovenstaande tabel 12 voor een overzicht van de facilitaire projecten binnen de gemeente. Ingeval er een negatieve boekwaarde wordt vermeld (met een minteken), dan is er sprake van reeds meer verhaalde (door ontwikkelaar betaalde) kosten dan dat de gemeente feitelijke kosten heeft gemaakt, omdat er gewerkt wordt met voorschotvergoedingen. Staat er geen minteken, dan betekent dit dat dit door de gemeente gemaakte kosten zijn, nog zonder betaalde vergoeding van de ontwikkelaar. In een aantal gevallen kan het wel zijn dat er al afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars en er dus wel dekking is, maar dat betalingen nog moeten binnenkomen. 5.1 Arent Krijtsstraat 1 Op de hoek van de Hartveldseweg en de Arent Krijtsstraat ontwikkelt een projectontwikkelaar een appartementencomplex. Met de projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De vergunning en het bestemmingsplan zijn in 2021 onherroepelijk geworden en begin 2023 is het project in aanbouw gegaan. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 5.799 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € 1.162

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

30

Gemeente Diemen

5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan Op het Vattenfall-terrein heeft de gemeente ten behoeve van de verhuizing en vestiging van Saan een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Een projectontwikkelaar treedt op namens partijen (grondeigenaar Vattenfall en toekomstig gebruiker Saan). Met de grondeigenaar en projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw van de nieuwe bedrijfslocatie van Saan is inmiddels afgerond, het bedrijf Saan is naar deze nieuwe locatie verhuisd en begin 2023 wordt de openbare ruimte opgeleverd. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 4.800 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € -1.031 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof De gemeente heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar van het winkelcentrum Kruidenhof in Diemen Zuid over de uitbreiding van de Jumbo supermarkt inclusief een opwaardering van de winkelstrip en de openbare ruimte (parkeerterrein) om de uitstraling te verbeteren. Eind 2020 is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee zijn de ambtelijke kosten gedekt en wordt een bijdrage aan de herinrichting van het parkeerterrein door de ontwikkelaar betaald. In 2022 is de bouw gestart en een deel van het parkeerterrein opgeknapt. In 2023 volgt de afronding.

Ook heeft in 2022 een grondlevering aan de eigenaar plaatsgevonden. De opbrengst wordt toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Zie ook paragraaf 6.3 De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 97.247 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € -1.656 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid Zoals in paragraaf 5.2 is geschetst, is het bedrijf Saan verhuisd naar het Vattenfall-terrein bij de Diemer Vijfhoek. De huidige locatie van het bedrijf Saan in Diemen Zuid komt daarmee vrij. De eigenaar van de grond heeft de wens om op de betreffende locatie woningbouw te realiseren. Er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de grondeigenaar. In de anterieure overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over kostenverhaal. Vanwege een aantal discussiepunten is vertraging bij het opstellen van het bestemmingsplan opgetreden. Hierdoor vallen de kosten hoger uit en is het kostenverhaal naar verwachting niet dekkend. In paragraaf 6.3. wordt dit verder toegelicht. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 64.152 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € 43.324 5.5 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein Op het Vattenfall-terrein heeft de gemeente een aantal jaar geleden een principebesluit afgegeven ten behoeve van de mogelijke vestiging van een datacenter.

In 2021 zijn in de voorbereiding om te komen tot een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer ambtelijke kosten gemaakt. In het coalitieakkoord 2022-2026 heeft het bestuur zich uitgesproken tegen een tweede (en daarmee de komst van dit) datacenter. Daarmee is het initiatief van de baan. Aangezien op dit moment geen ontwikkeling te verwachten is, wordt e.e.a. financieel administratief afgesloten. Vanwege het uitblijven van een intentieovereenkomst kunnen de kosten niet worden verhaald op de initiatiefnemer. Daarom worden deze nu ten laste gebracht van de Reserve Grondzaken. In paragraaf 6.3. wordt dit verder toegelicht.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

31

Gemeente Diemen

De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € 2.162 Dit bedrag komt ten laste van de Reserve Grondzaken. 5.6 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 In juni 2020 is het principebesluit genomen over het initiatief op het perceel Overdiemerweg 38 t/m 40 voor de ontwikkeling van een kleinschalige logiesfunctie, horeca en recreatie. Met de initiatiefnemer is in december 2021 een intentieovereenkomst overeengekomen, waarin een voorschot op de door de gemeente te maken plankosten (kostenverhaal) en samenwerkingsafspraken voor de komende periode, zijn opgenomen. Begin 2023 is het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gegaan. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2022 bedraagt: € 21.000 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € 12.405 5.7 Kostenverhaal kleine plannen De gemeente verleent medewerking aan een aantal kleine plannen, waar zij ook met de initiatiefnemers anterieure overeenkomsten sluit over kostenverhaal of samenwerkingsafspraken. Bij deze kleine plannen is sprake van geringe financiële kosten, die financieel-administratief als één project worden behandeld. Onderstaand een overzicht van de plannen die nog lopen.

a) Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19 Op de Ouddiemerlaan naast nummer 19 heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een 3-tal appartementen naast de Oude Smidse. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw heeft vertraging opgelopen door de toenemende bouwkosten. Naar verwachting kan de bouw in 2023 starten. b) Nieuwbouw Prinses Irenestraat 3 Aan de Prinses Irenestraat heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor de bouw van één vrije sector woon-werkwoning. In de overeenkomst is het kostenverhaal van de gemeentelijke plankosten opgenomen en betaald door de initiatiefnemer. De ontwikkelaar heeft de omgevingsvergunning in concept ingediend, afhankelijk van de zienswijzen is de verwachting dat de ontwikkelaar zal starten met de bouw eind 2023. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten van deze projecten in 2022 bedraagt: € 2.000. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -29.887

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

32

Gemeente Diemen

6

RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN

Bij het MPG en Jaarrekening 2016 is een Reserve Grondzaken en de Voorziening Verlies Grondzaken ingesteld. Deze reserve is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. De werking van de Reserve Grondzaken wordt uitgebreid toegelicht in de Nota Grondbeleid actualisatie per 1-1-2019. 6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken De reserve grondzaken (hierna RG) is één van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente. De RG is de reserve waarin de resultaten met elkaar worden verrekend van de actieve grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties, faciliterend grondbeleid en de strategische gronden. Binnen de reserve kunnen eventuele positieve en negatieve financiële effecten van de totale grondzakenportefeuille met elkaar gesaldeerd worden. Op deze wijze hebben mutaties niet direct een effect op de gemeentebegroting, maar is een buffer gecreëerd. De Verlies Voorziening Grondzaken (hierna VVG) is een voorziening die ten laste van de RG wordt gebracht. Met deze verliesvoorziening wordt een voorziening getroffen voor verwachte negatieve resultaten van o.a. de actieve grondexploitaties en andere verwachte tegenvallers (een soort spaarpot).

In afbeelding 6 is in een schema te zien uit welke componenten het saldo van de RG is opgebouwd. Saldo Reserve Grondzaken opgebouwd uit: Saldo Verlies Voorziening Grondzaken (te voorziene verliezen van actieve grondexploitaties en facilitaire projecten) Winsten uit actieve grondexploitaties en incidentele grondverkopen Incidentele stortingen/onttrekkingen uit de Algemene reserve Saldo van afsluiten voorbereidende projecten die geen doorgang hebben Mutaties (afwaardering) strategische gronden

Afbeelding 6: Opbouw van de reserve grondzaken (RG).

Indien grondexploitaties met winst worden afgesloten, of tussentijds winstneming genomen moet worden, dan komt deze winst ten goede aan de RG. Voor grondexploitaties met een negatief resultaat wordt in principe een voorziening getroffen ten laste van de RG: de Voorziening Verlies Grondzaken.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

33

Gemeente Diemen

Bij een voorbereidende grondexploitatie worden de voorbereidingskosten in principe gedekt uit een krediet. Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de grondexploitatie en moeten de kosten gedekt worden uit grondverkopen. Wanneer een project niet door kan gaan, komen deze voorbereidende kosten ten laste van de reserve grondzaken. In het geval dat de hoogte van de RG onvoldoende is om eventuele voorzieningen te kunnen nemen, zal bijstorten vanuit de Algemene reserve noodzakelijk zijn. Het streven binnen de portefeuille grondzaken is om te voorkomen dat dit zich voordoet. 6.2 Verantwoording Inzicht in de stand van de RG wordt eenmaal per jaar gegeven in het MPG. Hier wordt melding gemaakt van toevoegingen en onttrekkingen vanuit de reserve en de actuele stand weergegeven. De portefeuillehouder Grondzaken is verantwoordelijk voor de verantwoording en monitoring van de hoogte van de RG. Mutaties binnen de RG worden door de gemeenteraad geaccordeerd. 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken is ingesteld per 1-1-2017. Mutaties die zich in het boekjaar 2016 hebben voorgedaan zijn met terugwerkende kracht verwerkt in de reserve. Mutaties die zich in het boekjaar 2017 t/m 2022 hebben voorgedaan leiden nu tot een stand van de reserve grondzaken van € 9,147 miljoen per 31-12-2022.

In tabel 13 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2022 van de Reserve Grondzaken. In tabel 14 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2022 van de Verlies Voorziening Grondzaken.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

34

Gemeente Diemen

Reserve Grondzaken

* Bedragen x miljoen

Stand 1-1-2016

€

-

Stand 1-1-2017

€

0,685

Stand 1-1-2018

€

1,717

Stand 1-1-2019

€

-

Stand 1-1-2020

€

0,109

Stand 1-1-2021

€

0,190

Mutaties 2021: 1)

Onttrekking verlies voorziening negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

€

-0,474

2)

Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Holland Park West

€

9,647

3)

Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep

€

0,755

4)

Onttrekking incidentele plankosten begeleiding Brede School in Holland Park West

€

-0,103

5)

Onttrekking afsluiten voorbereidenden grondexploitatie woningbouw Griend

€

-0,061

Stand 31-12-2021

€

9,954

6)

Toevoeging afsluiten winstgevende grondexploitatie nieuw tankstation Provinciale weg

€

0,071

7)

Onttrekking afsluiten voorbereidende grondexploitatie locatie station Diemen Zuid

€

-0,050

8)

Onttrekking niet verhaalbare kosten Holland Park

€

-0,136

€

9,839

Stand 1-1-2022 Mutaties 2022: 1)

Onttrekking aanvullend verlies voorziening negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

€

-0,141

2)

Onttrekking verlies voorziening negatief saldo Hof van Saan

€

-0,062

3)

Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Holland Park West

€

0,428

4)

Onttrekking terugdraaien deel winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep

€

-0,818

5)

Onttrekking incidentele plankosten begeleiding Brede School in Holland Park West

€

-0,098

€

9,147

Stand 31-12-2022 6)

Toevoeging afsluiten incidentele grondverkoop winkelcentrum Kruidenhof

€

0,148

7)

Onttrekking afsluiten voorbereidende plankosten datacenter Diemen op Vattenfallterrein

€

-0,002

8)

Toevoeging afsluiten facilitair project Campus Diemen Zuid 2e fase

€

0,217

€

9,511

Stand 1-1-2023

Tabel 13: Actuele stand van de reserve grondzaken (RG). Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven.

Voorziening Verlies Grondzaken

* Bedragen x miljoen

Stand 31-12-2017

€

0,390

Stand 31-12-2018

€

1,808

Stand 31-12-2019

€

1,735

Stand 31-12-2020

€

-

Mutaties 2021: 1)

Toevoeging negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

Stand 31-12-2021

€

0,474

€

0,474

€

0,141

Mutaties 2022: 1)

Toevoeging aanvullend negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

2)

Toevoeging negatief saldo Hof van Saan

Stand 31-12-2022

€

0,062

€

0,678

Tabel 14: Actuele stand van de Voorziening verlies grondzaken (VVG) Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

35

Gemeente Diemen

Toelichting mutaties 2022 1. De actieve grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust sluit op 31-12-2022 met een geprognosticeerd negatief saldo van € -0,616 mln. netto contante waarde. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 8.3. De BBV schrijft voor dat geprognosticeerde verliezen moeten worden voorzien. Daarom wordt dit negatieve resultaat opgevangen in de Voorziening verlies Grondzaken. In 2021 is reeds een deel van dit verlies voorzien ter grootte van ca. € 0,474 mln. Daarom wordt nu in 2022 een aanvullend bedrag van ca. € 0,141 mln. onttrokken aan de Reserve Grondzaken en naar de voorziening overgebracht. 2. Bij facilitaire projecten maakt de gemeente gebruik van de plankostenscan voor het bepalen van de anterieure bijdrage voor de plankosten. Door vertraging in het proces van het project Hof van Saan zijn de kosten hoger dan de te verhalen kosten. Het is niet waarschijnlijk dat de aanvullende kosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer. Naar verwachting zal de gemeente circa € 124.000 tekort komen, daarvan kan middels een provinciale subsidie versnelling woningbouw € 62.000 gedekt worden. Het resterende tekort van € 62.000 wordt als verliesvoorziening in de reserve grondzaken opgenomen. 3. Door een aantal grondverkopen in de grondexploitatie Holland Park West kon en (moest) er vorig jaar winst van € 9,647 mln. worden genomen.

De commissie BBV schrijft de POC-methode 6 voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu aanvullende winstneming van € 0,428 mln. aan de orde, omdat het saldo van het project dit jaar iets is verbeterd. Zie ook toelichting in paragraaf 8.2. 4. Zoals aangekondigd is met name door het toevoegen van deelgebied Rietschuurhof (Raadsbesluit “Rietschuurhof programma van eisen en financieel kader”) de grondexploitatie Sniep sinds jaren boekhoudkundig weer verlieslatend. De afgelopen twee jaar is er volgens de POC methode zoals omschreven door de commissie BBV totaal € 1,204 mln. winst genomen. Volgens diezelfde methode moet de gemeente een deel van de winstnemingen uit het verleden terugdraaien. Daarom wordt er € 0,818 mln. uit de reserve grondzaken teruggebracht in de grondexploitatie Plantage de Sniep. Zie voor een uitgebreidere de toelichting in bijlage 8.1. 5. Op diverse vlakken worden er extra kosten gemaakt ten behoeve van de begeleiding van de Brede School in Holland Park West. Hierover is reeds bij de 3e kwartaalbrief 2021 door de raad besloten om deze kosten van € 0,225 mln. te dekken uit de Reserve Grondzaken. Hiervan is in 2021 € 0,103 mln. ten laste gebracht aan de Reserve Grondzaken. Nu in 2022 is aanvullend € 0,098 mln. ten laste gebracht aan de reserve. In 2023 volgt de rest.

Bovenstaande mutaties leiden, gesaldeerd met de stand 1-1-2022 van € 9,839 mln., tot een totaal stand op 31-12-2022 van de Reserve Grondzaken van € 9,147 mln. voordelig. En een stand van de Voorziening Verlies Grondzaken van € 0,678 mln. Voor het bepalen van tussentijdse winst is door de Commissie BBV aansluiting gezocht bij de algemeen aanvaardbare methodiek, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. Deze methode noemen we de POC-methode (Percentage of completion). Zie voor een nadere toelichting Bijlage 3 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, Commissie BBV.

6

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

36

Gemeente Diemen

Daarnaast stellen we een aantal mutaties bij besluitvorming over de Jaarrekening voor die verder effect heeft. 6. Bij het project voor de uitbreiding van de Jumbo en herinrichting van het parkeerterrein Kruidenhof heeft een incidentele grondverkoop plaatsgevonden. De opbrengst van de grondverkoop, na aftrek van de gemaakte plankosten, van € 0,148 mln. kan ten gunste komen aan de Reserve Grondzaken. 7. In de voorbereiding om te komen tot een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer van het datacenter op het Vattenfall-terrein zijn (beperkte) ambtelijke kosten gemaakt van € 0,002 mln. Vooralsnog zijn hier geen ontwikkelingen te verwachten, omdat conform het coalitieakkoord geen ruimte is voor een datacenter, zie ook paragraaf 5.5. De kosten kunnen dan ook niet worden verhaald op de initiatiefnemer. Daarom worden deze nu ten laste gebracht van de Reserve Grondzaken. 8. Het project Campus Diemen Zuid 2e fase is vorig jaar opgeleverd. Inmiddels kan het project financieel administratief worden afgerond. Na aftrek van alle gemeentelijke kosten resteert een positief saldo van € 0,217 mln. Dit saldo (voordelig) kan ten gunste worden gebracht aan de Reserve Grondzaken. Zie voor een uitgebreidere toelichting paragraaf 3.1.3 onder Ad D.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

37

Gemeente Diemen

7

VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)

7.1 Inleiding Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen in werking getreden. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Dat betekent overigens niet altijd dat ze ook echt vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) gaan betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Het winstoogmerk is een subjectief begrip dat fiscaal wordt geobjectiveerd. Wanneer er bij een (clustering van) activiteit(en) structureel sprake is van vermogensoverschotten, dan wordt fiscaal een winstoogmerk aangenomen, ook al wordt er geen winst beoogd. In dat geval wordt de (clustering van) activiteiten als een onderneming beschouwd die (mogelijk) Vpb-plichtig is. 7.2 Situatie Diemen Voor de gemeentelijke grondexploitaties is een quickscan ontwikkeld, waarmee kan worden vastgesteld of bij de grondexploitaties sprake is van vermogensoverschotten. De quickscan voor de activiteiten van het grondbedrijf van de gemeente Diemen zijn in tabel 15 weergeven. Feitelijk betreft dit alleen de actieve grondexploitaties Plantage de Sniep, Holland Park West en Sociale woningbouw Buitenlust. QuickScan VpB

1-1-2015

1-1-2016

1-1-2017

1-1-2018

1-1-2019

1-1-2020

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023

T -1 5.023 5.023 -

T=0 37.640 37.640 -

T+1 332.365 94 332.271 -

T+2 390.276390.276-

T+3 4.442.488 107.871 4.160.852 173.765 -

T+4 23.556.174 115.533 23.377.837 62.804 -

T+5 23.540.448 51.764 23.436.584 52.099 -

T+6 15.354.281 327.380 15.501.159 474.258-

T+7 15.001.052 141.800 15.474.883 615.630-

Evidente verschillen

19.195.539-

20.815.283-

23.280.148-

24.096.071-

24.862.966-

25.408.795-

25.068.127-

14.314.293-

15.036.220-

Grondbedrijfvreemde activiteiten: Kapitaalstortingen en onttrekkingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Rente Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Toekomstige prijsstijgingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust

47.640.46047.640.46027.615.238 27.615.238 829.683 829.683 -

47.640.46047.640.46026.255.263 26.255.263 569.914 569.914 -

50.588.40350.588.40327.725.566 27.725.566 417.311417.311-

51.387.59451.654.600267.005 27.604.325 27.576.904 27.421 312.801312.801-

51.432.30751.432.30727.563.250 27.563.250 993.90994.029889.34810.532-

51.224.25851.349.258125.000 26.058.394 27.536.800 1.479.5841.177 242.93127.888214.785257-

50.631.52350.756.523125.000 25.915.964 27.476.791 1.560.90476 352.567132.169220.188210-

40.360.03650.007.0369.647.000 26.448.268 27.438.868 1.001.37510.774 402.525102.404216.19983.921-

40.750.03650.825.03610.075.000 26.121.455 27.437.771 1.347.24630.930 407.639115.607197.48694.546-

Voorlopige indicatie Quickscan

19.190.516-

20.777.643-

22.947.783-

24.486.347-

20.420.478-

1.852.622-

1.527.679-

1.039.988

35.168-

Bedragen in € Saldo contante waarde Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust

> Structureel positief: bepaal resultaat op fiscale grondslag > Rond de nul of flucturerend: nader onderzoek noodzakelijk bijvoorbeeld Post-Quickscan > Structureel negatief: indicatie geen onderneming Post-Quickscan Rente: toevoeging proportionele rent Plantage de Sniep Voorlopige indicatie Post-Quickscan

-

19.190.516-

-

20.777.643-

-

22.947.783-

-

24.486.347-

-

20.420.478-

-

1.852.622-

-

1.527.679-

-

1.039.988

6.492.153 6.492.153

6.527.321-

Toelichting

Tabel 15: Quickscan activiteiten grondbedrijf gemeente Diemen.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

38

Gemeente Diemen

De quickscan is ingevuld op basis van de MPG gegevens van de opeenvolgende afgelopen jaarrekeningen; met jaarrekening 2022 (T=7). Deze quickscan is getoetst door een extern fiscaal bureau en de getrokken conclusies worden als juist beoordeeld. Afstemming met de Belastingdienst dient nog plaats te vinden, echter een definitieve uitspraak door de Belastingdienst zal naar verwachting pas plaatsvinden bij de aangifte van het desbetreffend belastingjaar en niet vooruitlopend. Conclusie Quickscan Het resultaat van de activiteiten bedraagt voor dit jaar ca. € 0,035 miljoen negatief. Dit is in lijn met de trend van afgelopen jaren, waarin de quickscan een negatief resultaat laat zien. Enkel vorig jaar was een trendbreuk met ca. € 1,0 miljoen positief. Op basis van de trend over de jaren heen en vooruitkijkend, kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van structurele vermogensoverschotten en dat het aannemelijk is dat de activiteiten van het grondbedrijf daarom nog steeds niet Vpb-plichtig zijn. Hieronder een nadere toelichting. Een belangrijke opmerking bij de quickscan is dat alle interne, gemeentelijke verrekeningen moeten worden gecorrigeerd op de grondexploitatie (grondbedrijfvreemde activiteiten). Dit betekent dat in het verleden gedane afboekingen, geactiveerde kosten en winst- en verliesneming uit de grondexploitaties zijn gehaald.

Ook de geboekte rente moet worden geëlimineerd en speelt geen rol in de scan. Het totale saldo van de grondexploitaties in de gemeente Diemen leidt in de quickscan tot een negatief saldo, waardoor er geen Vpb-plicht geldt. Conclusie Post Quickscan Er is dit jaar ook aanvullend onderzoek gedaan, op basis van de zogenoemde Post Quickscan. De Post Quickscan houdt in dat de geëlimineerde rente op fiscale wijze wordt herberekend. Dit is gedaan door terug te kijken tot 1-1-2001 en per boekjaar voor de actieve grex Plantage de Sniep in kaart te brengen wat de boekwaarde was van de toenmalige grondexploitatie (na aftrek van rente). Vervolgens wordt/ is over deze boekwaarde de toenmalige werkelijke externe rente over de leningenportefeuille berekend (met een correctie voor de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen, die fiscaal fictief wordt vastgesteld op 66% vreemd vermogen). Dit is een uitzoekklus geweest omdat over een periode van 20 jaar de toenmalige boekwaarde en geboekte rente in de boekwaarde inzichtelijk moeten zijn, net als de toenmalige werkelijke rente. Het blijkt dat voor Plantage de Sniep het zeer aannemelijk is dat fiscaal een grote rentecomponent (ca. € 6,5 mln. met voorzichtig ingeschatte uitgangspunten) overblijft om toe te rekenen aan de grondexploitatie, waardoor het resultaat van de quicskcan nog eens met circa € 6,5 mln. daalt.

Daarmee heeft de gemeente een zeer laag risicoprofiel voor de VPBpositie van het grondbedrijf. Dit omdat de Post Quickscan een nog negatiever saldo geeft ongeacht de geactiveerde kosten. Tot slot is het aannemelijk, gezien de ambities die de gemeente heeft op het gebied van bijvoorbeeld sociale woningbouw, dat de komende jaren nog enkele grondexploitaties worden geopend met een negatief resultaat. Dit zal ook resulteren in een negatiever resultaat van de quickscan. Daarom is en blijft de conclusie dat het gemeentelijk grondbedrijf niet VPB plichtig is.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

39

Gemeente Diemen

8

BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES

8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

40

Gemeente Diemen

8.1

Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep

8.1.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied van de grondexploitatie Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden en is inclusief de Punt Sniep in het westen (zie afbeelding 1). Recent is deelgebied Rietschuurhof toegevoegd aan de grondexploitatie.

Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied

Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. Met de toevoeging van het verbindingskanaal en het kantoorgebouw Kriekenoord 9 is de verwerving afgerond. In tabel 1 wordt de toekomstige functie van de verworven gronden weergegeven.

Elementen in exploitatie

oppervlakte

uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie

97.978 m² 53.836 m² 32.862 m² 14.208 m² m² 198.884 m²

% 49% 27% 17% 7% 0% 100%

Tabel 1: Ruimtegebruik grondexploitatie Plantage de Sniep

8.1.2 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten Het gebied is in verschillende deelgebieden opgeknipt, die door verschillende ontwikkelaars worden (en inmiddels grotendeels zijn) ontwikkeld. Op afbeelding 1 zijn de verschillende Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

41

Gemeente Diemen

deelgebieden weergegeven. Deze deelgebieden zijn grofweg ontwikkelt door enerzijds de ontwikkelcombinatie BPD / Dura Vermeer en anderzijds de gemeente in combinatie met verschillende ontwikkelaars. BPD / Dura Vermeer De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie BPD (voorheen Bouwfonds) / Dura Vermeer in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de deelplannen: A, B, C1, C2/D, E, N en Zuid. Aanvullend is in 2014 een mediationtraject gestart. Dit heeft geleidt tot de koopovereenkomst. Daarbij heeft de gemeente op basis van die afspraken bouwrijpe kavels geleverd aan de ontwikkelcombinatie, waarop zij het vastgoed hebben ontwikkeld. Afrondend heeft de gemeente in 2021 het openbaar gebied woonrijp gemaakt. Daarmee zijn alle deelgebieden waar ontwikkelcombinatie BPD / Dura Vermeer aan heeft deelgenomen voltooid. In de geactualiseerde grondexploitatie zijn de gemoeide kosten daarom ook in zijn geheel als boekwaarde opgenomen.

Afbeelding 2: Afgerond openbaar gebied in deelplan M&T.

De Gemeente en andere ontwikkelaars De Deelplannen F, L (Punt Sniep), M&T, P, Q, R en Rietschuurhof zijn en worden door de gemeente ontwikkeld in combinatie met andere ontwikkelaars. Hieronder wordt de stand van zaken per deelgebied omschreven; - Deelgebied F: Eind 2017 zijn alle vrije kavels aan particulieren geleverd. In 2021 is de laatste kavel ontwikkeld en bebouwd. - Deelgebied L (Punt Sniep): In 2016 is door middel van een tenderprocedure de opdracht voor de realisatie van 202 woningen/appartementen, een horecavoorziening, een sloepenhaventje en de bijbehorende parkeervoorziening gegund aan ABC Planontwikkeling BV/Westplan Investors NV. In het voorjaar van 2018 is de grond geleverd en in juli 2018 is gestart met de bouw. De woningen zijn opgeleverd in het eerste kwartaal van 2021.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

42

Gemeente Diemen

-

-

-

Deelgebied M&T: Samen met ontwikkelaar DID is in december 2018 koopovereenkomst getekend voor de bouw van 208 woningen in zowel de vrije sector huur als de sociale huur. De verdeling hiervan is ongeveer 50/50. In juli 2019 is deelplan M door de gemeente geleverd aan de ontwikkelaar en is gestart met de bouw. In november 2019 is deelplan T geleverd ook gestart met de bouw. De woningen van deelplan M zijn opgeleverd (zie afbeelding 2) in het tweede kwartaal van 2021. De woningen in deelplan T zijn in 2022 opgeleverd en het woonrijp maken van M&T is in 2022 afgerond. Deelgebied P (de vrijkomende oude schoollocatie): Eind augustus 2019 is een koopovereenkomst gesloten met ontwikkelaar DID. Zij hebben een Definitief Ontwerp uitgewerkt met 15 grondgebonden woningen. In oktober 2019 is de grond geleverd en is er gestart met de bouw van de woningen. De woningen zijn in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd. Deelplan Q: de Woonhoeve bestaande uit 12 appartementen, is medio 2016 aan de ontwikkelaar geleverd en medio 2017 opgeleverd. Deelplan R & Rietschuurhof: Deelgebied R is sinds deze actualisatie uitgebreid met de Rietschuurhof. Tot eind 2018 had Pantar (sociaal ontwikkelbedrijf) de onderliggende grond in erfpacht, de gemeente heeft het erfpachtcontract gewijzigd en de grond verworven. Daarnaast is de Grote Rietschuur in 2019 aangewezen als gemeentelijk monument.

Begin 2022 heeft de raad het PvE (Programma van Eisen) en een financieel kader vastgesteld. Daarin staat onder meer dat de Rietschuur wordt getransformeerd naar woningbouw en dat dit integraal wordt meegenomen in de grondexploitatie Plantage de Sniep. In 2022 is het PvE getoetst middels een marktconsultatie. Via een Biedboekprocedure wordt verwacht in 2023 een geschikte woningcorporatie te selecteren voor de realisatie van de 45 woningen in de Rietschuurhof.

8.1.3 Programma In totaal worden naar de huidige inzichten op Plantage de Sniep 1.112 woningen en een brede school gerealiseerd. Er is zoals eerder gemeld geen sprake van een commercieel programma behoudens een horecavoorziening op de Punt Sniep. Volgens de planning moet de volledige transformatie van Plantage de Sniep eind 2025 worden afgerond. In tabel 2 is te zien in welke verhoudingen het betreffende programma wordt en is gebouwd.

Woningbouw

gerealiseerd nog te realiseren

sociale huur (app) middeldure huur (app) vrije sector huur (app) appartement koop rijwoning koop 2^1-kap koop vrijstaand koop totaal

Overig programma

106 0 339 12 424 101 85 1067

totaal

14 18 3 10 0 0 0 45

120 18 342 22 424 101 85 1112

gerealiseerd nog te realiseren

totaal

kantoren bedrijven commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen totaal

0 0 500 2500 3.000

0 0 0 0 -

0 0 500 2500 3.000

Tabel 2: Programma Plantage de Sniep Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

43

Gemeente Diemen

8.1.4 Verschillenanalyse In tabel 3 zijn de verschillen ten opzichte van de vorige grondexploitatie weergegeven. Bij het MPG van 2021 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 0,35 mln. positief en qua contante waarde is dit circa € 0,33 mln. positief. Per 1-1-2023 sluit de grondexploitatie nog net positief, maar is de winstneming gedeeltelijk teruggedraaid. Het resultaat op eindwaarde is circa € 0,15 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 0,14 mln. positief. KOSTEN verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten totale kosten

1-1-2022

1-1-2023

1-1-2023 na winstneming

verschil

29.709.666 34.875.707 17.645.612 15.410.911 15.947.162 22.409.5745.265.759 96.445.244

29.709.666 34.928.937 18.639.915 15.755.590 16.509.285 22.412.6685.269.853 98.400.576

29.709.666 34.928.937 18.639.915 15.755.590 16.509.285 22.412.6684.451.853 97.582.576

0 53.230 994.303 344.678 562.123 -3.095 -813.907 1.137.332

83.726.178 1.375.851 11.813.223 96.915.252

84.647.335 1.375.851 11.813.223 97.836.409

84.647.335 1.375.851 11.813.223 97.836.409

921.157 0 0 0 921.157

SALDO NOMINAAL

470.008

564.167-

253.833

-216.175

kosten- en opbrengstenstijging renteberekening

102.40413.257-

115.60734.941-

115.60715.254

-13.203 28.511

op eindwaarde per 31-12-2026 SALDO CONTANTE WAARDE

354.347 327.380

714.715660.322-

153.480 141.800

-200.867 -185.580

OPBRENGSTEN verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen overige opbrengsten totale opbrengsten

Tabel 3: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie. na winstneming.

Hieronder wordt op hoofdlijnen een toelichting gegeven op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan en een deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Een uitgebreide verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. Sloop en milieuvoorzieningen ProRail kosten geluidsschermen Tijdens de realisatie van de geluidsschermen heeft ProRail via onderaannemers de werkzaamheden gecontracteerd. Doordat ProRail een geschil heeft met een van de onderaannemers is meerwerk ontstaan. Daardoor stijgt de verwachte raming met € 53K. Mocht ProRail het geschil oplossen dan valt de resterende raming en het voorschot weg. Deze kans wordt verder toegelicht in paragraaf 8.1.5 Risico’s en effectenanalyse. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

44

Gemeente Diemen

Afbeelding 4: De geluidschermen nabij Plantage de Sniep in de afronding

Bouwrijpmaken en woonrijpmaken Toevoeging Rietschuurhof aan raming bouw- en woonrijp maken In 2021 heeft de gemeente het monumentale pand “De Grote Rietschuur” verworven. Dit gebouw ligt middenin Plantage de Sniep en grenst aan het nog te realiseren deelgebied R. Om een goede inpassing voor beide delen te realiseren is de Rietschuurhof toegevoegd aan deelgebied R en ingebracht in de grondexploitatie Plantage de Sniep. Hierdoor stijgt de raming voor het bouw- en woonrijp maken met € 1,22 mln. Restant bouw- en woonrijp maken overige deelgebieden Naast de uitbreiding van deelgebied R met de Rietschuurhof zijn integraal alle prijzen voor bouw- en woonrijp maken geïndexeerd met 10%. Hierdoor stijgen de kosten met € 140K. Ook is bij de resterende werkzaamheden in deelgebied Zuid brak onder de grond gevonden. Dit is door middel van meerwerk afgevoerd voor € 24K. Tot slot is deelgebied M&T afgerond. Hierdoor vervalt een deel van het onvoorzien, samen met de tijdelijke werkzaamheden die geraamd waren voor mogelijke herstelwerkzaamheden rondom M&T, minus € 45K. Totaal nemen de bouwkosten in de resterende deelgebieden hierdoor toe met € 119K. Voor het bouw- en woonrijp maken zijn de totale kosten gestegen met € 1,339 mln. Plankosten Herziening plankosten

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

45

Gemeente Diemen

Door het toevoegen van de Rietschuurhof stijgen de plankosten met € 362K. Daarnaast zijn door de stijgende kosten bij slopen, bouw- en woonrijpmaken ook de plankosten procentueel toegenomen. Gevolg hiervan is een stijging van € 200K van de plankosten. De totale plankosten stijgen met € 562K. Kosten afschrijven en activeren Renteboeking 2021 In de grondexploitatie wordt jaarlijks rente als last (kosten) geboekt. Deze rente wordt berekend over de tot en met 31 december 2022 gemaakte kosten en opbrengsten binnen de grondexploitatie. Omdat er meer opbrengsten zijn geboekt dan dat er kosten zijn gemaakt binnen de grondexploitatie betekent dit een rentevoordeel van € 3K. Overige kosten Toevoeging Rietschuurhof Doordat het monumentale pand “De Grote Rietschuur” is toegevoegd aan de grondexploitatie landt de te betalen OZB belasting van € 4K ook in de grondexploitatie. Winstneming De afgelopen jaren heeft de grondexploitatie een positief saldo gehad. Daardoor is volgens de POC methode 7 aangetoond dat er winst genomen moest worden. In 2020 is er € 449K winst genomen en in 2021 € 755K. Totaal is er € 1,204 mln. winst genomen. Doordat dit jaar de prijzen harder zijn gestegen dan de opbrengsten, o.a. door toevoeging van de Rietschuur, is de grondexploitatie weer negatief gegaan.

Bij een negatieve grondexploitatie kan volgens de POC methode daardoor een deel van de genomen winst weer terugvloeien in de grondexploitatie. In totaal is er daarom dit jaar € 818K aan genomen winst teruggebracht in het project. Hierdoor sluit de grondexploitatie wederom met een positief saldo. Verkopen Toevoeging Rietschuurhof In de grondexploitatie van 2021 stond een globaal geraamde grondprijs voor deelgebied R. Zoals eerder vermeld is deelgebied R uitgebreid en gedeeltelijk ingevuld met een programma van het Rietschuurhof. Het concrete programma zorgt voor een betere inschatting van de opbrengsten en is geraamd op € 1,797 mln. Daartegenover vervalt een deel van de globaal geraamde opbrengsten uit de raming, € -0,876 mln. De totale opbrengsten stijgen daardoor met € 0,921 mln. Totaal Totaal zijn de kosten gestegen met € 1,137 mln. en de opbrengsten met € 0,921 mln. Hierdoor verslechtert het nominale saldo met € 216K. Rekening houdend met kosten- en

7 Voor het bepalen van de tussentijdse winst is door de Commissie BBV aansluiting gezocht bij de algemeen

aanvaardbare methodiek, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. Deze methode noemen we de POC-methode (Percentage of completion). Zie voor een nadere toelichting Bijlage 3 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, Commissie BBV. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

46

Gemeente Diemen

opbrengstenstijging € - 13K en de renteberekening € + 29K zal de Netto contante waarde verslechteren met € - 186K. Op eindwaarde verslechtert het project dan € - 201K. 8.1.5

Risico’s en effectenanalyse

8.1.5.1 Effectenanalyse: macro-economische onzekerheden Grondexploitaties zijn onderhevig aan diverse factoren, zoals de stand van de rente, de inflatie, de stand van de economie, de marktsituatie etc. Hoe die ontwikkelingen zich voordoen is ongewis. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van voorzichtig realistische inschattingen. De inschatting van de marktsituatie wordt vooral gebaseerd op de verkoopervaringen die de afgelopen tijd zijn opgedaan in diverse projecten in de gemeente Diemen. Om het bestuur en het management een idee te geven over de impact van afwijkingen op de gehanteerde inschattingen, is bij de grondexploitatie van Plantage de Sniep een effectenanalyse opgenomen. In tabel 5 is af te lezen dat onder invloed van positieve of negatieve macro-economische ontwikkelingen het saldo van de grondexploitatie een brandbreedte heeft van ca. € 0,36 mln. voordelig en € 0,34 mln. nadelig t.o.v. het huidige saldo van de grondexploitatie. Nb. De mogelijke gevolgen zijn weergegeven op netto contante waarde per 1 januari 2023. GEVOELIGHEIDSANALYSE / EFFECTENANALYSE Spreiding gevolgen 1 rentestand 2 kostenstijging 3 opbrengstenstijging 4 kostenraming verwerving, sloop en milieu 5 kostenraming bouwrijp en woonrijp

voordelig

waarschijnlijk

nadelig

VOORDELIG

NADELIG

Daalt of stijgt met 0,5% Daalt met 2% of stijgt met 2% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 5%

2,0% 1,5% 2,0% 4,0% 1,0% 0,0% -5% budget conform grex

1,0% 6,0% -1,0% 5%

18.169 68.634 32.364 12.049

-8.402 70.087 32.203 12.049

Daalt of stijgt met 5%

-5% budget conform grex

5%

151.915

151.915

6 kostenraming plankosten

Daalt of stijgt met 5%

-5% budget conform grex

5%

55.081

55.081

7 opbrengstenraming verkopen

Daalt of stijgt met 1%

1% budget conform grex

-1%

22.389

22.389

8 opbrengstenraming overige opbrengsten

Daalt of stijgt met 1%

1% budget conform grex

-1%

0

0

€ 360.602

€ 335.322

Totaal

Tabel 5: Invloed van mogelijke positieve en negatieve macro economische ontwikkelingen op de grondexploitatie

8.1.5.2 Kansen- en risicoanalyse: project specifieke onzekerheden Bij de voorbereiding en realisatie van grootschalige projecten spelen tal van project specifieke onzekerheden en nader te onderzoeken of af te spreken onderdelen/ factoren een rol. De kansen- en risicoanalyse geeft inzicht in deze onzekerheden die mogelijk kunnen optreden. Hierbij is het het streven om eventuele risico´s met een negatieve financiële impact zoveel mogelijk te voorkomen; op welke onderdelen kunnen deze zich voordoen en hoe kunnen we deze beheersen? In tabel 6 is een cumulatie van de kansen en risico’s voor Plantage de Sniep weergegeven. Middels een inventarisatie zijn de voorzienbare risico's verzameld. Belangrijk daarbij is het om te onderzoeken welke beheersmaatregelen genomen kunnen worden. Vervolgens zijn de risico's op twee aspecten gewaardeerd, te weten het verwachte financieel gevolg en de kans op het daadwerkelijk voordoen. Het risico wordt bepaald door de risicokans te vermenigvuldigen met het financieel gevolg. Het totale saldo van de kansen en risico’s is afgenomen ten opzichte van het voorgaande MPG. Dit komt doordat het project steeds verder vordert. Hierdoor kunnen de lange termijn onzekerheden steeds verder worden teruggebracht. Desondanks blijven risico’s en kansen belangrijk om te monitoren. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

47

Gemeente Diemen

Risicogebeurtenis

RISICO'S Totaal

Risicogebeurtenis

KANSEN Totaal

gevolgen

gevolgen

SALDO

waarschijnlijk

KANS

€ RISICO

€ 670.000

30%

€ 200.000

waarschijnlijk

KANS

€ RISICO

€ 280.000

30%

€ 80.000

€ 390.000

30%

€ 120.000

Tabel 6: Cumulatie kansen en risico’s in grondexploitatie de Sniep

Vanwege gevoeligheid van de informatie is in de geheime bijlage A4 een overzicht van alle kansen en risico’s opgenomen en worden deze niet in de openbaarheid weergegeven. De grootste risico en kansen zijn: -

Risico: dat de kosten voor bouw- en woonrijp stijgen, terwijl het grootste deel van de opbrengsten zijn/ is gerealiseerd. Uitsluitend kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn nog onderdeel van de raming en kunnen fluctueren. Risico: dat er vertraging optreedt door de planologische procedure voor Rietschuurhof.

Ten aanzien van het saldo van kansen en risico’s van € 0,120 mln. wordt opgemerkt dat dit reeds is afgedekt middels een risicoreservering bij de Jaarrekening 2022. Zie daarvoor de risicoparagraaf van deze Jaarrekening. Het eventuele negatieve financiële effect kan daarmee worden opgevangen.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

48

Gemeente Diemen

8.2

Actieve grondexploitatie: Holland Park West

8.2.1 Plangebied en ruimtegebruik Het volledige plangebied was in eigendom van de gemeente en heeft een oppervlakte van ca. 4,35 hectare. Inmiddels is een groot deel verkocht aan de projectontwikkelaar. Het plangebied ligt globaal gezien ten zuiden van Campus Diemen Zuid en ten westen van het deel Holland Park dat momenteel goeddeels gerealiseerd is. Van noord met de klok mee naar west volgen de plangrenzen het Waterhoenpad, de nieuwe verlegde Bergwijkdreef, de kadastrale grens ten zuiden van het Zilvermeeuwpad en aan de westzijde het Reigerpad (zie afbeelding 1).

Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied

In tabel 1 ziet u de verhouding hoe de grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.

Elementen in exploitatie uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie

oppervlakte

%

20.795 m² 11.624 m² 8.530 m² 2.241 m² m² 43.190 m²

48% 27% 20% 5% 0% 100%

Tabel 1: Ruimtegebruik

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

49

Gemeente Diemen

8.2.2

Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten

Holland Park West bestaat uit 5 fases (4 met woningbouw, 1 met de Brede School) en wordt gefaseerd ontwikkeld en uitgevoerd.

Afbeelding 2: Holland Park West verdeeld over 5 fasen

Op 16 juni 2022 is het hoogste punt van de Brede School bereikt, kort daarop gevolgd door het hoogste punt van de aangrenzende woningbouw in fase 1 (65 middeldure huurwoningen en 41 vrije sector koopwoningen). De voortgang qua bouw – met name van de Brede School – loopt achter op de contractuele planning. Er wordt vanuit de gemeente met name toegezien op een voortvarende én veilige oplevering en in gebruik name van de Brede School. Op 13 september 2022 is de omgevingsvergunning verleend voor fase 2A, waarin zich 75 vrije sector koopwoningen en voorzieningen (waaronder het Buurthuis) bevinden. De verkoop is in 2022 van start gegaan, maar gaat moeizaam en heeft nog niet geleid tot voldoende verkoopresultaat om een start bouw af te kondigen. Nadat de gronden in fase 3&4 aan de ontwikkelaar in november 2021 juridisch zijn geleverd, had de bouw van die fases in november 2022 van start moeten gaan. Door verschillende (door de ontwikkelaar aangedragen) omstandigheden vindt stagnatie plaats in zowel ontwikkeling als realisatie. De ontwikkelaar beroept zich op onvoorziene omstandigheden, door onder andere de Covid-19 pandemie en de oorlog in Oekraïne. Sinds medio 2022 vinden gesprekken plaats die er op gericht zijn de verdere stagnatie te beperken. Desondanks is reeds de prognose voor Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

50

Gemeente Diemen

de oplevering van de eerste appartementencomplexen met sociale woningbouw een jaar naar achter geschoven.

Afbeelding 3: Voorlopig ontwerp Holland Park West

Het definitief ontwerp van de openbare ruimte is door de ontwikkelaar aangeboden en beoordeeld door de gemeente. Op hoofdlijnen is dit in september 2022 door de gemeente geaccepteerd ten behoeve van uitwerking tot technische ontwerpen (bestekken) en enkele onderdelen worden nog aanvullend uitgewerkt (kunstwerken, noordelijke aansluiting op bestaande omgeving).

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

51

Gemeente Diemen

Afbeelding 4: Werkzaamheden Holland Park West met op de voorgrond de Brede school

8.2.3 Programma In de grondexploitatie is rekening gehouden met het te bouwen programma, waar de winnende ontwikkelaar mee heeft ingeschreven. Het plan bestaat uit ca. 716 woningen in de sociale huur, middeldure huur en vrije sector (koop). Naast woningen komt hier een brede school voor 700 leerlingen, met daarin een kinderdagverblijf, een Buitenschoolse Opvang (BSO) en een sportzaal. Daarnaast is er ruimte voor ondersteunende, kleinschalige voorzieningen. Woningbouw Vanuit het beleidsveld Wonen en op basis van een amendement van de gemeenteraad bij vaststelling van de grondexploitatie is een segmentering in het woningbouwprogramma bepaald, welke recht doet aan de ambities vanuit de gemeentelijke Woonvisie. Deze voorwaarden zijn als eisen in de aanbesteding voorgeschreven. Dit leidt tot een programma waarin 716 woningen zijn opgenomen, met de onderstaande onderverdeling (tabel 2) in m2 woonoppervlak (gbo oftewel gebruiksoppervlak). Belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn: • Een fors aandeel sociale woningbouw (30%), waarbij differentiatie van de woninggrootte voorop staat (33% klein: 25-45 m2 gbo, 33%: middel 45-70 m2 gbo, 33%: groot 70-100 m2 gbo). • Een groot aandeel middeldure huur (24%) voor het zogenaamde derde segment: huishoudinkomens die net niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, maar die ook niet bij machte zijn een koopwoning te verwerven.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

52

Gemeente Diemen

•

Een groot aandeel vrije sector (46%), waarvan minimaal 50% (dus totaal ten minste 23% van het geheel) vrije sector koop moet zijn. Hierdoor wordt voorkomen dat enkel beleggende partijen kopen voor de verhuur en particulieren niet aan bod komen.

Woningen Typologien midden huurwoningen 50 - 54 midden huurwoningen 55 - 69 midden huurwoningen 70+ sociale huur 25 - 45 sociale huur 46 - 70 sociale huur 71 - 100 koopwoning 50 - 54 koopwoning 55 - 64 koopwoning 65 - 74 koopwoning 75 - 89 koopwoning 90 - 119 koopwoning 120+ vrije sector koop mais 100 - 120 Totaal

FASE 1

39 13 13

FASE 2

2 3 1 16 9 10 106

FASE 3

5 6 7 14 13 4 26 75

67 34 6 20 37 43

3 9 1 4 224

FASE 4

FASE 2B

55 38 22 26 8 14 40 13 28 244

Totaal

11 4 31 10 6 5 67

106 47 19 75 75 65 44 21 22 104 54 11 73 716

172

215

329

716

Tabel 2: Woningbouwprogramma

Naast de bovenstaande segmentering, is ook een zelfbewoningsverplichting en doorverkoopverbod van toepassing in Holland Park West. Brede School Uit de dagelijkse praktijk en prognoses blijkt dat in Holland Park West basisonderwijs voor ongeveer 700 scholieren wenselijk is. Dit vraagt globaal genomen een gebouwd programma van circa 5.400 m2 bvo met een footprint van 1.600 m2. Een Brede School vormt daarom een belangrijk programmaonderdeel. Kleinschalige voorzieningen Kleine voorzieningen stimuleren leven in de buurt. In Holland Park West is daarom ruimte voor een aantal kleine maatschappelijke voorzieningen in de plinten van de gebouwen. Detailhandel en horeca zijn uitgesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat er 1.506 m2 voorzieningen wordt gerealiseerd. Parkeren Het totaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bedraagt ca. 609 stuks op basis van het programma in tabel 2. Dit is gebaseerd op een parkeernorm van 0,6 eigen parkeren en 0,25 bezoekers parkeren per woning. Hiervan worden ca. 430 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein (inpandige parkeerkelder). Het overige, ca. 179 parkeerplaatsen, wordt gerealiseerd op maaiveld in het openbaar gebied. 8.2.4

Verschillenanalyse

In tabel 3 en 4 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij de Jaarrekening van 2021 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 17,5 mln. positief. De verschillen zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de grondexploitatie Jaarrekening 2022 een klein verschil laat zien ten opzichte van

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022

53

Gemeente Diemen

vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 17,5 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 15,9 mln. positief. Na winstneming leidt dit tot een eindwaarde van € 17,1 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit € 15,5 mln. positief. 1-1-2022 SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2027

16.618.183 216.1991.053.420 15.501.159 17.455.403

1-1-2023 na winstneming 16.482.355 16.054.355 197.486197.4861.260.571 1.227.493 15.892.523 15.474.883 17.545.441 17.084.363 1-1-2023

verschil -563.827 18.713 174.074 -26.277 -371.040

Tabel 3: Verschillen saldo contante waarde en eindwaarde

Bedragen in € KOSTEN

verschil

Verwerving en inbreng Sloop en milieuvoorzieningen Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Afdrachten en fondsen Diverse kosten en winstname Totale kosten

34.639 148.305 256.202 439.146

OPBRENGSTEN

verschil

Verkopen Subsidies Gemeentelijke bijdragen Overige opbrengsten Totale opbrengsten

-124.682 0 0 0 -124.682

SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2027

-563.827 18.713 174.074 -26.277 -371.040

Tabel 4: Verschillen kosten en baten tussen huidige en voorgaande grondexploitatie.