Bijlage 1 MPG jaarrekening 2022 versie raad.pdf
Tekst van het document
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2022 Team Projecten
Datum: Status: Team: Steller:
B&W - 7 maart 2023 Concept MPG Projecten Suzanne de Groot & Ian Slettenhaar
Gemeente Diemen
SAMENVATTING
4
1
7
INLEIDING
1.1 Voor wie en waarom een MPG ...............................................................................7 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting ..........................................................8 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst ....................................................................................8 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Leeswijzer ...................................................................................................................... 8 Begrippenlijst ................................................................................................................. 9 Rol gemeenteraad bij het MPG ..................................................................................... 9
1.4.1 1.4.2 1.4.3
Toevoeging van de locatie Rietschuur aan de grondexploitatie Sniep ......................... 9 Nieuwe voorbereidende grondexploitaties Harmonielaan ............................................. 9 Marktconjunctuur ........................................................................................................... 9
1.4 Aandachtspunten bij dit MPG .................................................................................9
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
11
2.1 Uitgangspunten ....................................................................................................12 2.1.1 2.1.2
3
Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters .................................................. 12 Herziening grondexploitatie ......................................................................................... 14
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
15
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) .......................................................15 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Inleiding ....................................................................................................................... 15 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 16 Financiële structuur ..................................................................................................... 19 Financiële stand van zaken boekwaarde .................................................................... 21
GRONDVOORRAAD
22
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) ............................................................23 4.1.1
Toekomstig bouwproject: Harmonielaan ..................................................................... 23
4.2.1 4.2.2
Inleiding ....................................................................................................................... 24 Overzicht gronden ....................................................................................................... 24
4.3.1 4.3.2 4.3.3
Erfpachtgronden wonen .............................................................................................. 27 Erfpachtgronden overige functies ................................................................................ 29 Erfpachtgronden boekwaarde ..................................................................................... 29
4.2 Strategische gronden (MVA) ................................................................................24 4.3 Erfpachtgronden (MVA) ........................................................................................27
5
FACILITAIR GRONDBELEID
30
5.1 Arent Krijtsstraat 1 ................................................................................................30 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan ...........................................31 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof...................................................................31 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid ......................................................................31 5.5 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein .......................................................31 5.6 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 ........................................................32 5.7 Kostenverhaal kleine plannen ...............................................................................32
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
2
Gemeente Diemen
6
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
33
6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................33 6.2 Verantwoording ....................................................................................................34 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken .......................................................................34 7
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
38
7.1 Inleiding ................................................................................................................38 7.2 Situatie Diemen ....................................................................................................38 8
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES
40
8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep .........................................................41 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 41 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 41 Programma .................................................................................................................. 43 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 44 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 47
8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 49 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 50 Programma .................................................................................................................. 52 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 53 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 55
8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 57 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 57 Programma .................................................................................................................. 57 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 59 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 60
8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West ........................................................49
8.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust .....................................57
9
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)
62 65
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
3
Gemeente Diemen
SAMENVATTING In deze samenvatting wordt het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij het afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier wordt gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate, en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2022 drie projecten met een grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West, en Sociale woningbouw Buitenlust. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2021 worden verklaard in hoofdstuk 8. In de tabellen 1 t/m 3 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven. Plantage de Sniep
kosten opbrengsten saldo nominaal kosten- en opbrengstenstijging
97.582.576 97.836.409 253.833 -115.607
renteberekening op eindwaarde per 31-12-2026 op startwaarde per 1-1-2023
15.254 voordelig voordelig
saldo eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen verlies
153.480 141.800 -976.712
Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep exclusief € 32,5 mln. onttrokken kosten 1
Holland Park West kosten
18.427.405
opbrengsten
34.481.760
saldo nominaal
16.054.355
kosten- en opbrengstenstijging
-197.486
renteberekening
1.227.493
op eindwaarde per 31-12-2027
voordelig
17.084.363
op startwaarde per 1-1-2023
voordelig
15.474.883
eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst
27.352.303
Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2022 gepresenteerde teruggedraaide winstneming van € 0,818 mln. is een administratieve verschuiving, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over c.q. staat los van de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen in het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien.
1
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
4
Gemeente Diemen
Sociale woningbouw Buitenlust kosten
1.111.987
opbrengsten
555.000
saldo nominaal
-556.987
kosten- en opbrengstenstijging
-94.546
renteberekening
-28.126
Op eindwaarde per 31-12-2027
nadelig
-679.659
Op startwaarde per 1-1-2023
nadelig
-615.630
Tabel 3: Financiële kerngegevens Sociale woningbouw Buitenlust
Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 8 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG wordt de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken.
De belangrijkste wijzigingen in 2022 zijn geweest: - het treffen van een aanvullende verliesvoorziening voor de grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust (€ - 141K) - een aanvullende winstneming in de grondexploitatie Holland Park West (€ + 428K) - het terugdraaien van eerdere winstneming in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ - 818K) Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2022 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 9,147 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 0,678 miljoen. Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde voordelige eindwaardes (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 3) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moeten gelijk worden gereserveerd (conform de Commissie BBV) en voorziene winsten mogen pas worden genomen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is (of er sprake is van een) winstoogmerk.
Bij het Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
5
Gemeente Diemen
MPG 2015 is een Quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2022 geactualiseerd en gedaan. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
6
Gemeente Diemen
1
INLEIDING
Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties, ook facilitaire projecten 2 en de (strategische) gronden 3 van de gemeente en mutaties daarin worden in het MPG behandeld. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de facilitaire projecten, de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is om op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a.
Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2021; b. Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 6. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud) hierover komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de accountant.
De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en / of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities. De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden werk (projecten) en de gronden in de Jaarrekening 2022. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s. 4 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4 4 VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid 2 3
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
7
Gemeente Diemen
1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenoemde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa 5 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij het MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel taaie financieeltechnische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a. doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn. - Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt.
- Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden: o de gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn, o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht. - Hoofdstuk 5: geeft een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt - Hoofdstuk 6: geeft een overzicht van de Reserve grondzaken, de spaarpot van alle grond gerelateerde projecten - Hoofdstuk 7: laat de afwegingen zien die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is. - Hoofdstuk 8: geeft een stand van zaken en overzicht van de belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust - Hoofdstuk 9: Begrippenlijst - Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust 5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
8
Gemeente Diemen
1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financiële of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient, dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 6.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem voor winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.
Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de Jaarrekening. 1.4
Aandachtspunten bij dit MPG
1.4.1 Toevoeging van de locatie Rietschuur aan de grondexploitatie Sniep In de raadsvergadering van 27 januari 2022 heeft de raad ingestemd met het toevoegen van de Rietschuur aan de lopende grondexploitatie Plantage de Sniep. Bij de actualisatie van de grondexploitatie in dit MPG zijn de locaties samengevoegd. In paragraaf 8.1. Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep worden de gevolgen hiervan verder toegelicht. 1.4.2 Nieuwe voorbereidende grondexploitaties Harmonielaan Bij de eerste kwartaalbrief van 2022 (21-04-2022) heeft de raad ingestemd met het verstrekken van een voorbereidingskrediet voor de zoeklocatie Harmonielaan. De locatie is een van de aangewezen zoekgebieden voor de realisatie van sociale woningbouw. In dit MPG wordt daarom nu ook in hoofdstuk 4.1 Voorbereidende grondexploitaties over deze locatie Harmonielaan gerapporteerd. 1.4.3 Marktconjunctuur De laatste jaren heeft ‘de wind goed in de zeilen’ gestaan bij verschillende gebiedsontwikkelingen. Momenteel is er sprake van grillige(re), autonome marktomstandigheden, die hun weerslag hebben op gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten. Een aantal marktomstandigheden zijn in algemene zin van invloed (geweest) op projectontwikkelingen en/of samenwerkingen.
De voornaamste zijn de Corona pandemie, de oorlog in Oekraïne, de daaruit volgende prijsstijgingen en beschikbaarheid van bouwmaterialen, de personele krapte op de arbeidsmarkt, zowel bij de ambtelijke organisatie als bij marktpartijen en de recente gestegen hypotheekrente. Directe één-op-één relaties tussen omstandigheden en concrete gevolgen voor projecten zijn lastig te leggen. Prijsstijgingen aan de kostenkant zijn wel doorgevoerd in de financiële Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
9
Gemeente Diemen
ramingen in onderhavig MPG, zie daarvoor paragraaf 2.2.1. Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters. De impact die ervaren wordt door personele krapte en de moeilijke ontwikkelomstandigheden, verschilt erg per project (met name door het stadium waarin deze zich bevindt) en ontwikkelaar, mede ingegeven door de rol die de gemeente daarin vervult. Vertraging in ontwikkeltempo is meestal het rechtstreekse gevolg. Bij projecten waar dit aan de orde is, wordt dit in het onderhavig MPG beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
10
Gemeente Diemen
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project aangetoond, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld en vastgesteld, wordt over de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) gerapporteerd en worden faseringen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) worden voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
11
Gemeente Diemen
2.1
Uitgangspunten
2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie wordt doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. Om de parameters te bepalen is een analyse gemaakt van de prijsstijging gedurende 2022 en de prognose voor de aankomende jaren. Daarbij is gebruik gemaakt van verschillende bronnen waaronder diverse statische analyses gemaakt door het CBS, de publicatie parameters van Metafoor en ervaringscijfers van adviesbureau Planmaat. Bij het bepalen van de parameters wordt onderscheid gemaakt tussen langlopende en eenmalige indexen. Dit jaar hebben grote of belangrijke geopolitieke gebeurtenissen grote effecten op de prijsontwikkeling in Nederland. Door de oorlog in Oekraïne zijn energieprijzen gestegen. Ook de prijzen van ruwe bouwmaterialen en voedsel zijn hierdoor de afgelopen maanden flink gestegen.
De inflatie in Nederland was over heel 2022 10,0% en over het derde kwartaal van 2022 was deze zelfs even 14,3%. Om de inflatie te beperken hebben de ECB en de DNB besloten de rente te verhogen waardoor het leenvermogen van Nederlanders afneemt. De kosten stijgen hierdoor harder dan de opbrengsten waardoor dit totaal grofweg een negatief effect zal hebben op de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen. Kosten Op basis van de genoemde argumenten blijkt dat de kostenstijging sterker is dan verwacht. Ook is daarbij de verwachting dat deze situatie niet op korte termijn zal veranderen. Daarom wordt zowel een eenmalige als langdurige stijging van de kostenparameters voorgesteld. VTA / plankosten De prognoses voor de koopkracht in Nederland zien er niet rooskleurig uit de komende jaren (2023-2025), de sterk gestegen inflatie is naar verwachting groter dan de loonstijging op basis van de CAO onderhandelingen voor ambtenaren. Daarom wordt voorgesteld om de VTA / plankosten afzonderlijk te indexeren en af te wijken van de parameter voor de kostenstijging. Structureel zal de inflatie naar verwachting afvlakken en zullen de loonstijgingen langer aanhouden. Daardoor is de verwachting dat de prijsstijging op termijn weer gelijk gaan lopen met de overige kosten. Opbrengsten De gemeente heeft eind 2022 de Nota Grondprijzen geactualiseerd.
Hierdoor is een eenmalige indexatie naar prijspeil 1-1-2023 niet noodzakelijk. Wel zien we dat door de verhoging van de rente de woningbouw koopsommen stagneren. Toch blijft het tekort aan woningen in Nederland groot waardoor woningen in het lagere segment in prijs blijven stijgen, terwijl het dure segment in stijging stagneert. Ook blijven de bouwkosten stijgen, waardoor het de verwachting is dat netto de grondprijs niet zal toenemen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
12
Gemeente Diemen
Rente Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties aan te sluiten op de fiscale toerekeningmogelijkheden. Dat betekent dat de rentevoet moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de gemeente Diemen moet daarom gekeken worden naar de daadwerkelijk betaalde rente over alle leningen die Diemen heeft. Vervolgens wordt of is het gewogen gemiddelde van deze betaalde rente gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen. De renteparameter was bij het MPG 2021 1,0%. Over de boekwaarde tot en met 1-1-2022 is dan ook een renteboeking van 1,0% als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. Voor het komend jaar 2023 wordt de renteparameter verhoogd van 1,0% naar 1,5%, door het aangaan van diverse leningen in de lening-portefeuille van de gemeente. Het gemiddelde rentepercentage gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen, is ca. 1,5%. Daarom is de renteparameter voor de grondexploitaties ook op 1,5% gesteld. Discontovoet De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties feitelijk alleen een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen.
De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het verschijnen van de Notitie Grondexploitaties 2016 gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%. Op basis van bovenstaande worden samenvattend in onderstaande tabel 4 de gehanteerde parameters weergegeven.
Tabel 4: Gehanteerde parameters bij de grondexploitaties.
In sommige gevallen zijn de parameters onderdeel van overeenkomsten met marktpartijen. Daarom wordt per grondexploitatie aangegeven of de parameters uit bovenstaande tabel worden gehanteerd. Plantage de Sniep In de grondexploitatie Plantage de Sniep zijn de meeste werkzaamheden aan de openbare ruimte uitgevoerd. De resterende geraamde kosten voor de aanleg van de openbare ruimte dienen gecontracteerd te worden tegen de dan geldende marktprijzen. De opbrengsten liggen grotendeels vast in contractstukken van project Plantage de Sniep. Er is nog één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep die wel volledig beïnvloedbaar is (Rietschuurhof). Daarom worden zowel voor de opbrengsten als voor de kosten de parameters uit bovenstaande tabel gehanteerd. Holland Park West De kosten in Holland Park West worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen en worden geïndexeerd conform de Koop- en realisatieovereenkomst.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
13
Gemeente Diemen
Sociale woningbouw Buitenlust De kosten voor woningbouwlocatie Buitenlust worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten voor sociale woningbouw zijn opgenomen in de Nota Grondprijzen van de gemeente die in 2022 is geactualiseerd naar prijspeil 1-1-2023 en zin daarmee niet aan inflatie onderhevig. Effectenanalyse In paragrafen 8.1.5., 8.2.5. en 8.3.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: • De boekwaarde tot en met 31-12-2022; • De prijzen zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2023; • De ramingen zijn aangepast op basis van de werkelijke gemaakte kosten en opbrengsten; • De fasering is geactualiseerd; • De risico’s en kansen zijn opnieuw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie 8.1.2., 8.2.2. en 8.3.2.) kort de planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
14
Gemeente Diemen
3
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet sprake van één totale grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult in deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd.
Afbeelding 1: Overzicht van plangebieden, met op de voorgrond Holland Park West.
3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D). Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als Holland Park Oost (A). Daarnaast zijn in 2018 nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige BergwijkparkNoord: B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN, Stichting Arq, de hoge school Inholland, de containerwoningen van De Key en kerkgenootschap Filadelfia.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
15
Gemeente Diemen
C)
Holland Park West; dit is het voormalige park en dit gebied was volledig in eigendom bij de gemeente.
Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 2.
D A
B C
Afbeelding 2: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden
3.1.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
Holland Park Oost (A) In januari 2022 zijn de ‘Parkblokken’ (blokken 22 & 23) met 304 vrije sector huurwoningen opgeleverd. Medio 2022 waren alle woningen verhuurd en zijn voor de commerciële voorzieningenruimten aan het Herman Broodhof verschillende (kandidaat)huurders gevonden. Bergwijkstadspark B.V. (hierna BWSP) heeft op 21 april 2022 de resterende openbare ruimte van Holland Park Oost, waaronder het centrale park, opgeleverd en (juridisch) overgedragen aan de gemeente Diemen. Op 23 april is het park – nadat de speelplekken zijn gerealiseerd op basis van uitkomsten van een participatieproces – feestelijk in gebruik genomen met bewoners en belanghebbenden. Na een prijsvraag is in december het park voorzien van een naam: het Thérèse Schwartzepark. Op de hoek Eekholt – Gerrit Rietveldsingel, nabij station Verrijn Stuartweg, wordt het laatste bouwplan (Torens 5&6 en Blok 8 met 296 woningen en commerciële voorzieningen)
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
16
Gemeente Diemen
voortvarend gerealiseerd nadat de bouw was gestart eind 2021. Voor de toekomstige inrichting van het laatste stuk openbare ruimte wordt reeds vergroening in het ontwerp meegenomen, overeenkomstig de bredere vergroeningsslag die in deze buurt plaatsvindt. Aan de randen van Holland Park Oost wordt gewerkt aan betere en sociaal veiligere verbindingen. Hiervoor zijn (eerste) afspraken gemaakt met ProRail en het GVB, van wie medewerking noodzakelijk is.
Afbeelding 3: Opgeleverde Parkblokken en het centrale park.
Holland Park Zuid (B) Het bestemmingsplan is onherroepelijk, met de kanttekening dat op basis van de uitspraak door de Raad van State (RvS) het perceel van Filadelfia erbuiten valt. Voor dit hoekje is het bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 vigerend. Vanwege de mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt, hebben wij vooralsnog geen exploitatieplan laten vaststellen, wat ons de mogelijkheid geeft om anterieure overeenkomsten te sluiten met de verschillende grondeigenaren. Op alle gronden rust de Wet voorkeursrecht gemeenten. In juli 2022 is – overeenkomstig het besluit uit juli 2021 – een voorbereidingsbesluit genomen voor de gronden in het Sportblok (Filadelfia, De Key en gemeente) om het perceel van Filadelfia consoliderend te bestemmen (zonder wijzigingsbevoegdheid). Dit gebied loopt mee in het veegplan Holland Park. Voor de aangrenzende gronden van De Key wordt op termijn (wanneer de beoogde ontwikkelaar in beeld is) het stedenbouwkundig plan en daarop volgend het bestemmingsplan gecorrigeerd. Op 27 juni 2022 is de duurzaamheidsnota Holland Park Zuid vastgesteld. Deze geldt als (beleidsarme) herijking van de duurzaamheidsnota die voor Holland Park West is toegepast.
Vervolgens zijn op 5 juli 2022 de ‘gemeentelijke voorwaarden ontwikkeling Holland Park Zuid’, inclusief bijlagen, vastgesteld en verstrekt aan de grondeigenaren (De Key, Inholland, Stichting Arq en KPN) ten behoeve van de (door hen te organiseren) verkoop- en aanbestedingsprocedures. Deze voorwaarden geven aan onder welke condities de gemeente (onder de Wet voorkeursrecht gemeenten) wil meewerken aan grondverkoop aan derden. Hierin is bijvoorbeeld een en ander vastgelegd over het kostenverhaal, maar zijn ook aspecten Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
17
Gemeente Diemen
opgenomen als zelfbewoningsverplichting, het onderbrengen van sociale huur bij toegelaten instellingen (d.w.z. Woningcorporaties) en het (samenwerkings)proces. De eerste verkoopprocedures zijn in 2022 gestart, waarover ook ambtelijk voorbereidende gesprekken zijn gevoerd. Ondanks de voorbereidingen, maken (toekomstige) parallelle onderhandelingen met verschillende partijen de regie op de borging van het kostenverhaal complex. De plandelen zijn, in het kader van het totale kostenverhaal, immers communicerende vaten: programmatische wijzigingen op het ene perceel hebben direct invloed op de berekening van het kostenverhaal van het andere deel (verevening). Dit vergt de nodige aandacht en capaciteit in aanloop naar concrete initiatieven en planuitwerkingen door ontwikkelende partijen. Op het perceel van De Key zijn begin 2022 de eerste 250 studenten- containerwoningen gedemonteerd en verwijderd. Dit bood de gemeente de kans om met De Key afspraken te maken om op die locatie – die reeds beschikte over een geschikte fundering en nabijheid van nutsvoorzieningen – modulaire woningen (‘flexwoningen’) te plaatsen. In april 2022 heeft de gemeente Diemen 30 flexwoningen aangeschaft, die vervolgens in december 2022 op locatie Bergwijkdreef zijn opgeleverd aan de gemeente en in gebruik zijn genomen voor de opvang van ontheemden vanwege de oorlog in Oekraïne.
Het perceel is op sobere wijze woonrijp gemaakt. Met De Key is een huurovereenkomst voor de grond gesloten tot november 2024. De flexwoningen moeten in de zomer van 2024 naar een nieuwe, permanente(re) locatie verplaatst worden, om de definitieve woningbouwplannen op de locatie Bergwijkdreef in Holland Park Zuid te kunnen realiseren.
Afbeelding 4: De 30 opgeleverde ‘flexwoningen’ aan de Bergwijkdreef.
Holland Park West (C) Zie voor een nadere toelichting Bijlage 8.2. Campus Diemen Zuid (D1 + D2) Op de Campus Diemen Zuid (D) zijn de 1e fase (de transformatie van kantoren naar studentenhuisvesting) en de 2e fase (nieuwbouw 2 appartementencomplexen voor met name ‘young professionals’) gerealiseerd door ontwikkelaar/belegger Greystar. De 2e fase is in 2020 opgeleverd.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
18
Gemeente Diemen
Afbeelding 5: Campus Diemen Zuid met links de 1e fase (transformatie, en rechts de recent opgeleverde 2e fase (nieuwbouw).
In oktober 2021 is – op initiatief van Greystar – een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, om een 3e fase te onderzoeken met verdere uitbreiding van de Campus. Daarin is onder andere sprake van sloop-nieuwbouw van het kantoorgebouw (CDZ-Offices) ten behoeve van woningbouw. De gemeente staat hier positief tegenover, omdat dit de kans biedt de ruimtelijke kwaliteit van dit plangebied te verbeteren en betaalbare (senioren)woningen toe te voegen. In 2022 zijn verschillende scenario’s onderzocht met de initiatiefnemer. Op basis hiervan is gestart met de verdere uitwerking tot een (ruimtelijk en programmatisch) concept Programma van Eisen. 3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Van de commissie BBV moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid in de verantwoording strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult.
In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en heeft zij gekozen om deze actief te ontwikkelen. Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) 1 Campus Diemen Zuid 2e fase: actief grondbeleid, grond in 2016 reeds verkocht en wordt bij dit MPG afgesloten. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
19
Gemeente Diemen
2 Campus Diemen zuid 3e fase: vooralsnog faciliterend grondbeleid Ad A De eerste fase Holland Park wordt (en is inmiddels voor een groot deel) volledig door ontwikkelaars gerealiseerd. De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente tracht voorinvesteringen in het gebied, en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast verhaalt zij de plankosten die de gemeente maakt op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor dit deelgebied heeft aangegeven de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing wil aanleggen. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied welke vooralsnog goeddeels in eigendom is van bedrijven en instellingen. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan, het vastgestelde stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen. Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken (anterieur) maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen. Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt.
Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan dat een grootschalige woonwijk mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten of het vaststellen van een exploitatieplan. Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan hoofdstuk 8.2 Ad D1 Het project Campus Diemen Zuid 2e fase is vorig jaar opgeleverd. In 2016 was een koop- en realisatieovereenkomst gesloten voor de locatie van de voormalige parkeergarage DiemerVijver ten behoeve van een herontwikkeling naar woonunits voor studenten en young professionals met voorzieningen. In 2017 is door de gemeente een bijdrage van de ontwikkelaar van € 1,45 mln. ontvangen als bijdrage aan de investeringskosten van de hoofdstructuur (aanleg park en omlegging Bergwijkdreef) en de gemeentelijke plankosten. Inmiddels kan het project financieel administratief worden afgerond. Na aftrek van alle gemeentelijke kosten is een klein deel van de bijdrage over: € 0,217 mln. Dit saldo (voordelig) kan ten gunste worden gebracht aan de Reserve Grondzaken. Zie ook de toelichting bij paragraaf 6.3.
Ad D2 De ontwikkeling van de 3e fase Campus Diemen Zuid kwalificeert vooralsnog als facilitair grondbeleid; de gemeente faciliteert de initiatiefnemer bij zijn plannen. In oktober 2021 is daarom ook een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, zodat de gemeentelijke plankosten worden gedekt.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
20
Gemeente Diemen
3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen. Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar. De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen. De kosten en opbrengsten binnen het projecten Holland Park West wordt hier buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is immers een grondexploitatie met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 8.2. Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2021 bedroeg ca. € -1,124 mln. en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten zijn. In 2022 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 1,028 mln.) en opbrengsten ontvangen (ca. € 0,195 mln.) voor de gebiedsontwikkeling. Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2022 € 0,833 mln.
De totale boekwaarde is dan vervolgens € -0,291 mln. Een overzicht hiervan is te zien in tabel 5. Vervolgens is hiervan afgegaan het saldo van het afsluiten van het afgeronde project Campus Diemen Zuid 2e fase (zie daarvoor het bovenstaande onder Ad D1) van € 0,217 mln. Dit betekent dat de totale boekwaarde ca. € -0,074 mln. is. Hiermee is voor 2022 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven. Saldo boekwaarde t/m 31-12-2021 Saldo boekwaarde 2022 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2022
€ € €
-1.124.000 833.000 -291.000
Saldo afsluiten Campus Diemen Zuid 2e fase ten gunste aan reserve grondzaken Saldo boekwaarde t/m 31-12-2022
€ €
217.000 -74.000
Tabel 5: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
21
Gemeente Diemen
4
GRONDVOORRAAD
Gronden die in verschillende fasen van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Grondvoorraad en/of warme gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, of naar verwachting niet op de korte termijn door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreft het gronden die zich in een transformatieproces bevinden, waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.
Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’. In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Dergelijke laatste categorie gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
22
Gemeente Diemen
4.1
Voorbereidende grondexploitaties (IMVA)
In de gemeente Diemen waren er bij het vorig MPG 2021 drie locaties die te kwalificeren waren als voorbereidende grondexploitatie (IMVA) waarbij voorbereidende werkzaamheden werden uitgevoerd, met als mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Deze locaties zijn bij het MPG 2021 allemaal afgesloten. Op dit moment wordt onderzocht of de locatie Harmonielaan tot ontwikkeling kan komen. Deze locatie wordt in het MPG 2022 daarmee de enige te kwalificeren voorbereidende grondexploitatie (IMVA). In tabel 6 wordt de financiele stand van dit project weergegeven. Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) Nr. Project
1
Harmonielaan
Boekwaarde 31-12-2021
€
-
Mutatie 2022
Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2022 52.073 € -
Boekwaarde 31-12-2022
Boeking Reserve Grondzaken na 31-12-2022 52.073 € -
Boekwaarde in 2023 Type programma na balansboekingen
€
€
€
52.073 Woningbouw
Tabel 6: Overzicht boekwaarde IMVA.
4.1.1 Toekomstig bouwproject: Harmonielaan Bij de herinrichting van de spoorwegovergang bij station Diemen tot een spooronderdoorgang is het P&R terrein verplaatst van de noordzijde naar de zuidzijde van het spoor en zijn er vier woningen gesloopt voor de tijdelijke omleidingsroute. Hierdoor is de locatie Harmonielaan vrijgevallen. In het coalitieakkoord 2018-2022 heeft het college bekend gemaakt om 1.085 sociale huurwoningen te willen realiseren. Hiervoor zijn verschillende zoeklocaties aangewezen. De Harmonielaan is één van de aangewezen zoeklocaties. Momenteel worden de ruimtelijke en planologische mogelijkheden verkend. Daarbij is het de ambitie om circa 100 sociale huurwoningen te realiseren. Bij de 1e kwartaalbrief van 2022 heeft de Raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor het verkennende onderzoek en het opstarten van het project (initiatieffase). Totaal is tot en met 31-12-2022 € 52.073 aan plankosten uitgegeven voor de initiatieffase. De volgende stap in het proces is de definitiefase, waarmee de ruimtelijke kaders van het project door de raad worden vastgelegd. Bij doorgang van het project worden de gemaakte plankosten later ondergebracht in een nog te openen grondexploitatie. Ook drukt er nog een boekwaarde van € 104.540 op het perceel, zie daarvoor paragraaf 4.2 strategische gronden.
Deze kosten gaan ook mee in de nog te openen grondexploitatie. Tot het besluit van de raad om een grondexploitatie te openen, bestaat het risico dat het project geen doorgang kan vinden en de gemaakte plankosten niet vergoed kunnen worden uit grondverkoop. Conform het gemeentelijke grondbeleid fungeert de Reserve Grondzaken daarvoor als garantie. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2022: € 52.073.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
23
Gemeente Diemen
4.2
Strategische gronden (MVA)
4.2.1 Inleiding De gemeente Diemen heeft een aantal percelen in eigendom die zijn aangemerkt als strategische gronden en die in de (nabije) toekomst mogelijk in aanmerking komen voor verkoop en/of (her)ontwikkeling. Ook zijn een aantal gronden in bezit die een vaste bestemming kennen en niet in een transformatieproces zitten en waar ook geen concreet voornemen voor is. De Commissie BBV schrijft voor dat deze als Materiele vaste activa (MVA) op de balans worden verantwoord. Bij deze gronden mag de boekwaarde zoals op de balans staat niet te hoog zijn. De gronden moeten met een realistische waarde op de balans staan. Anders loopt de gemeente het risico dat bij een eventuele verkoop in de toekomst de gronden minder waard zijn dan waar op gerekend was en dat resulteert in een verlies. De boekwaarden van de gronden mogen daarom niet hoger zijn dan de verkrijgingsprijs of de duurzame lagere (markt)waarde conform de BBVregelgeving. De verkrijgingsprijs is de prijs die de gemeente ooit betaald heeft voor de aankoop van de grond. De marktwaarde van deze gronden wordt bepaald door te kijken naar de huidige bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde, dan dient deze te worden afgeboekt tot de duurzame lagere (markt)waarde. 4.2.2 Overzicht gronden In Tabel 7 staat een overzicht van de gronden die de gemeente in haar bezit heeft.
Een onderbouwing voor de marktwaardetoets volgt in Tabel 8 hierna. IN VIERKANTE METERS
Grond 31-12-2021
Mutatie
31-12-2022
(A)
(B)
(C = A + B)
Aankoop grond NS nabij sporthal
23.781 m2
0 m2
23.781 m2
Complex Spoorzicht - park
47.654 m2
0 m2
47.654 m2
Complex Spoorzicht - harmonielaan
2
6.355 m
2
0 m
6.355 m2
Driehoek Overdiemerpolder
83.111 m2
0 m2
83.111 m2
2
199.719 m
2
0 m
199.719 m2
847 m2
0 m2
847 m2
Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat
2
48.691 m
2
0 m
48.691 m2
TOTAAL:
410.158 m2
0 m2
410.158 m2
Recreatiegebied Diemerpolder Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4
Tabel 7: Overzicht strategische gronden in vierkante meters. IN EURO'S
Boekwaarde 31-12-2021
Mutaties
Boekwaarde 31-12-2022
Boekwaarde 31-12-2022
(A)
(B)
(C = A + B )
per m 2
Aankoop grond NS nabij sporthal
€ 239.073
€0
€ 239.073
Complex Spoorzicht - park
€ 142.629
€0
€ 142.629
€ 2,99
Complex Spoorzicht - harmonielaan
€ 104.540
€0
€ 104.540
€ 16,45
Driehoek Overdiemerpolder
€ 153.327
€0
€ 153.327
€ 1,84
Recreatiegebied Diemerpolder
€ 602.339
€0
€ 602.339
€ 3,02
Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4
€ 40.769
€0
€ 40.769
€ 48,13
€ 80.953
€0
€ 80.953
€ 1,66
€ 1.363.630
€0
€ 1.363.630
€ 3,32
Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat TOTAAL:
€ 10,05
Tabel 8: Overzicht strategische gronden in euro’s.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
24
Gemeente Diemen
Ad 1. Aankoop grond NS nabij sporthal In het verleden zijn enkele gronden langs het spoor aangekocht van NS. Deze gronden worden momenteel verhuurd als moestuin. De huurinkomsten voor 2022 bedroegen € 7.900 excl. btw. Ad 2 en 3. Spoorzicht (park en omgeving harmonielaan) Na het uitplaatsen van de sportverenigingen in het verleden, is dit stuk braak komen te liggen. Momenteel is het een bebost terrein in beheer bij de werkgroep spoorzicht. De gemeente heeft in 2018 de mogelijkheden onderzocht naar ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Er is besloten (collegebesluit 18-12-2018) om park Spoorzicht te behouden als ecologisch gebied. Uitzondering hierop vormt een klein deel nabij de Harmonielaan welke door de aanleg van de Spooronderdoorgang kansen biedt voor ontwikkeling tot woningbouw. Zie ook paragraaf 4.1.1. Bij de Jaarrekening 2018 is besloten om het perceel strategische grond deels af te waarderen naar bestemming natuur (Park Spoorzicht) en voor een klein deel de boekwaarde te behouden, voor wat betreft het deel wat in beeld is als woningbouwlocatie (omgeving Harmonielaan). Over Park Spoorzicht is in de Omgevingsvisie Diemen 2040 geconcludeerd: “Park Spoorzicht is een plek voor natuur en natuureducatie. Ook is deze locatie belangrijk voor incidentele waterberging. De toegankelijkheid naar park Spoorzicht willen we in de toekomst verbeteren.” Ad 4.
Driehoek Overdiemerpolder Voor deze grond zijn geen concrete plannen. Op deze gronden ligt vooralsnog een strikt landelijk natuurregime (Natuur Netwerk Nederland). De grond is tijdelijk in gebruik gegeven aan een agrariër. Mogelijk komt deze locatie in de verre toekomst in beeld als ontwikkellocatie. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is geconcludeerd: “…het accent voor de weilanddriehoek blijft in de toekomst op natuur liggen, in combinatie met recreatie”. Ad 5. Recreatiegebied Diemerpolder De gronden recreatiegebied Diemerpolder zijn in 2018 aangekocht van het Rijk vanuit het oogpunt van behoud van de recreatieve voorzieningen en toegankelijkheid van de Diemerpolder. Na aankoop zijn de gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven aan Groengebied Amstelland tot 31-12-2049, als tijdelijke beheerconstructie. Op deze Diemerpolder ligt een ruimtelijke reservering voor de IJmeerlijn. De gemeente heeft aan het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevestigd de ruimte voor de eventuele toekomstige IJmeerlijn niet zo te bestemmen dat de aanleg onmogelijk wordt. Als grondeigenaar kan Diemen bij doorgang van dit project mogelijk meer invloed uitoefenen op de inpassing en uitvoering. Ad 6. Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Dit parkeerterrein is al lange tijd in eigendom. Het wordt sinds 2007 verhuurd aan Maja Media. Zij verhuren hun pand en het buitenterrein weer door aan een gebruiker.
In het jaar 2018 is een deel van het terrein verkocht aan Maja media, waarmee de boekwaarde toen is verlaagd. Het restant van het parkeerterrein blijft verhuurd. Per 1-1-2019 is de huurovereenkomst gewijzigd. De huurinkomsten voor 2022 bedroegen € 8.443 excl. btw. Ad 7. Gronden langs rijkswegen Rijkswaterstaat In 1972 heeft gemeente Diemen een principeovereenkomst gesloten met Rijkswaterstaat inzake de verwerving van de gronden voor de aanleg van de rijkswegen. Ten behoeve van de afronding van de aanleg van de rijkswegen is in 2020 een grondruil overeengekomen waarmee partijen akkoord zijn gegaan met het over en weer ruilen van gronden en het vestigen van opstalrechten (bijvoorbeeld bij viaducten of bruggen). Voor de afwikkeling van dit dossier is Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
25
Gemeente Diemen
door de gemeente aan Rijkswaterstaat een bedrag betaald van ca. € 81.000, op basis van externe taxatie. Omdat de aankoop gebaseerd is op een marktconforme taxatie, kwalificeert de aankoop van deze grond zich als waardevast en de grond hoeft (mag) niet worden afgeschreven conform de BBV. Daarom zijn de gronden tegen boekwaarde op de balans geplaatst onder de Materiële vaste activa (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2022
26
Gemeente Diemen
4.3
Erfpachtgronden (MVA)
De erfpachtgronden in Diemen zijn onderverdeeld in wonen en overige functies. 4.3.1 Erfpachtgronden wonen In tabel 9 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie wonen. Een deel van de erfpachters heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht, een deel niet. Sinds 1 oktober 2020 bestaat er voor erfpachters, die hun woning op erfpacht hebben, de mogelijkheid om hun tijdelijk erfpachtrecht om te zetten in een eeuwigdurend erfpachtrecht, dan wel de bloot eigendom te verwerven. In 2022 hebben 31 particulieren (een deel van) hun tijdelijk erfpachtrecht omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Van de 31 particulieren hebben er 24 gekozen om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen en 7 hebben gekozen voor de eeuwigdurende canonbetaling. Op dit moment zijn er nog een aantal verzoeken tot conversie naar eeuwigdurende erfpacht in behandeling. Deze verzoeken worden naar alle waarschijnlijkheid in 2023 afgehandeld. De verwachting voor de komende jaren is dat er jaarlijks ca. 30 particulieren zullen converteren naar eeuwigdurende erfpacht. Ook een aantal woningcorporaties hebben bezit op erfpachtgronden en zullen komende jaren per appartementencomplex converteren.