2. Huisvestingsverordening Diemen 2021 en toelichting .docx

De inschrijving in één aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument. Zo wordt bewerkstelligd dat de woningzoekende in de hele woningmarktregio dezelfde inschrijfduur opbouwt. De inschrijfduur is gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. Ingevolge het bepaalde in het derde lid eindigt de inschrijving nadat een woningzoekende als huurder een aangewezen woonruimte in gebruik heeft genomen, tenzij het huurcontract een jongerencontract is, of een tijdelijk huurcontract of de gehuurde woning geen sociale huurwoning van een woningcorporatie is. Artikel 2.4.5a Extra woonpunten voor aangewezen categorieën woningzoekenden Dit artikel biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid om extra woonpunten toe te kennen aan door hen aangewezen categorieën woningzoekenden. Dit artikel kan daarmee worden ingezet om een 48

bepaalde categorie woningzoekenden beleidsmatig te voorzien van extra woonpunten. Het artikel wordt niet toegepast voor individuele woningzoekenden die verzoeken om extra inschrijfduur. Dit artikel is alleen gewijzigd ten opzichte van de vorige verordening in dat er sprake is van woonpunten in plaats van inschrijfduur. Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument Aan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden. Te denken valt aan inschrijfgeld of verlengingsgeld per jaar dat men ingeschreven staat. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf een door burgemeester en wethouders nader te bepalen tijdstip. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd. Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.

Artikel 2.4.8 Opbouw en afname van zoekpunten Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand één zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht, vervalt één zoekpunt. Als er 1 tot 3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Er kunnen ook zoekpunten vervallen. Per maand dat men niet reageert op woningen, wordt er één zoekpunt afgebouwd. Als na een reactie de interesse in de woning ingetrokken wordt, wordt één zoekpunt op het puntensaldo in mindering gebracht. Situaties die gelden als afzien van een woning zijn het na de sluitingstermijn van de advertentie, afslaan voor een uitnodiging voor bezichtiging, het anderszins intrekken van de belangstelling voor de woning, of afzien van een woning nadat de bezichtiging heeft plaatsgevonden. In een aantal situaties kan er ook een sanctie worden opgelegd, waarbij alle zoekpunten van een woningzoekende weer op nul worden gesteld. Het kan gaan om twee situaties: 1 De woningzoekende is uitgenodigd voor een bezichtiging, maar laat de bezichtiging voorbij gaan zonder zich af te melden.

2 De woningzoekenden heeft de woning geaccepteerd, maar weigert alsnog de huurovereenkomst te tekenen. Bij een eerste weigering wordt een zoekpunt ingetrokken. Bij de tweede weigering vervallen alle zoek- en situatiepunten. Uit lid 3 volgt dat het saldo van zoekpunten nooit lager dan nul kan zijn. Artikel 2.4.9. Nadere regels en hardheid Burgemeester en wethouders zullen nadere regels opstellen over de opbouw en afname van zoekpunten. Als een aanvrager door toepassing van de regels over de opbouw of afname van zoekpunten bijzonder hard geraakt wordt, kunnen burgemeester en wethouders clementie tonen. Artikel 2.5.1 Aanvraag om een verklaring opbouw situatiepunten Een aanvraag om een verklaring opbouw situatiepunten wordt schriftelijk ingediend bij burgmeester en wethouders. Een reactie volgt binnen 8 weken, tenzij de reactietermijn binnen die 8 weken met maximaal 4 weken verlengd wordt.

49

Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan opbouwen. Gezinnen met kinderen tot achttien jaar die bij een ander huishouden inwonen komen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor situatiepunten: Het gezin moet minimaal één jaar ingeschreven staan op adres(sen) waar wordt ingewoond; en er is sprake van regiobinding, de woningzoekende heeft de afgelopen twee jaar aaneengesloten in de regio gewoond. Bij een relatiebreuk waarbij er sprake is van gezamenlijke kinderen tot achttien jaar en waarvan één van de ouders geen zelfstandige woning heeft, kan de woningzoekende situatiepunten aanvragen. De voorwaarden zijn als volgt: Er is een relatiebreuk tussen partners die minimaal twee jaar hebben samengewoond (duurzame relatie); En er is sprake van ten minste een gezamenlijk minderjarig kind waarover men gezamenlijk gezag heeft; er is een ouderschapsplan met of een uitspraak van de rechter over een zorgregeling waarbij de partners minimaal één dag in de week de dagelijkse zorg hebben; De aanvrager heeft geen zelfstandige woning; Er moet sprake zijn van regiobinding.

De aanvrager heeft de afgelopen twee jaar aaneengesloten in de regio gewoond; De aanvraag kan maximaal een jaar na vastlegging van de relatiebreuk worden aangevraagd. Artikel 2.5.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten In een aantal situaties kan er ook een sanctie worden opgelegd, waarbij alle situatiepunten van een woningzoekende weer op nul worden gesteld. Het kan gaan om twee situaties: 1 De woningzoekende is uitgenodigd voor een bezichtiging, maar laat de bezichtiging voorbij gaan zonder zich af te melden. 2 De woningzoekenden heeft de woning geaccepteerd, maar weigert alsnog de huurovereenkomst te tekenen. Bij een eerste weigering wordt een zoekpunt ingetrokken. Bij de tweede weigering vervallen alle zoek- en situatiepunten. Artikel 2.5.4 Geldigheidsduur en verlenging situatiepunten Situatiepunten zijn geldig tot maximaal drie jaar na de aanvraag. Er kan verlenging van drie jaar worden aangevraagd, mits de aanvrager nog steeds aan de criteria voldoet op basis waarvan de verklaring opbouw situatiepunten is verleend. Deze moet tijdig worden aangevraagd. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.

Dit artikel bevat in lid 3 ook een hardheidsclausule. Artikel 2.6.1 Van overeenkomstige toepassingverklaring Voor de situatiepunten voor jongeren gelden dezelfde regels als voor de eerder genoemde situatiepunten met uitzondering van de toelatingscriteria. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren Er is voor twee categorieën problematisch thuiswonende jongeren opbouw van situatiepunten mogelijk: Pleegjongeren en jongeren met een indicatie voor ambulante ondersteuning. Alleen jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 34 jaar komen in aanmerking. De jongere moet regiobinding hebben. De jongere heeft een voltijd pleegzorgindicatie en woont in een pleeggezin of gezinshuis. Of de jongere heeft een verklaring van Wmo-ondersteuning thuis van tenminste één jaar oud. In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (één van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren

50

Een woningzoekende kan maximaal één keer in aanmerking komen voor een verklaring situatiepuntenopbouw, zo blijkt uit lid 5. Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar heeft bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet. Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren Voor de uitwerking van de procedure voor de aanvraag van situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Dit artikel bevat in lid 3 ook een hardheidsclausule Artikel 2.7.1 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de Huisvestingsverordening te bepalen dat bepaalde categorieën woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor bepaalde categorieën woonruimte. Dit, gelet op de aard, grootte of prijs van die woonruimte. Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 biedt dus niet de mogelijkheid om woningzoekenden uit te sluiten van de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te krijgen. Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden.

Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen. Het eerste lid van artikel 2.7.1 beschrijft dat de categorieën woonruimte genoemd in kolom 2 van de in het tweede lid opgenomen tabel, categorieën woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 zijn. Deze categorieën woonruimte zijn als het ware gematcht met de in kolom 2 van de tabel genoemde, categorieën woningzoekenden. Het tweede lid van artikel 2.7.1 bepaalt dan ook dat de woningzoekenden uit kolom 2 met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte uit kolom 1, uiteraard voor zover categorie woningzoekende en categorie woonruimte in dezelfde rij van de kolom staan. Het met voorrang in aanmerking laten komen voor een huisvestingsvergunning maakt onderdeel uit van de voorbereiding van de beslissing tot verlening van een huisvestingsvergunning en is daarmee een bevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding Artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de Huisvestingsverordening te bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50% van één of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Voor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern, aldus de tweede zin van artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014. In het tweede lid wordt omschreven waar de economische of maatschappelijke binding uit kan bestaan. Voor de invulling in het Diemense wordt aangesloten bij hetgeen in andere huisvestingsverordeningen in de regio is afgesproken. Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen en geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een 51

bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen. In artikel 2.7.2 van de verordening is van de in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geboden mogelijkheid gebruikgemaakt (lid 3). Dat betekent dat ten hoogste 50% van de huisvestingsvergunningen met voorrang aan woningzoekenden met regionale binding verleend mag worden. In de helft van die gevallen, dus: in totaal in 25% van de gevallen, mag een huisvestingsvergunning met voorrang verleend worden aan woningzoekenden met lokale binding. Let wel, alleen gevallen waarbij de huisvestingsvergunning daadwerkelijk verleend wordt omdat sprake was van binding, tellen mee in de bovengenoemde percentages. Toewijzingen waarbij lokale binding niet tot een voorrangspositie heeft geleid tellen niet mee. Opgemerkt wordt verder dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring, verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen kunnen krijgen, zie artikel 2.9.6 van de verordening en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014.

De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een aanvraag ingediend bij het ministerie in het kader van een experiment op de crisis en herstelwet. In dit experiment wordt ruimte gevraagd om de ruimte voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet 2014 tijdelijk op te hogen van 25% naar 30%. Daarnaast wordt ruimte gevraagd om regionaal afspraken te maken om het percentage lokale voorrang, 30%, uit te middelen over de gemeenten in de regio. Achtergrond is dat tegen de groeiende schaarste en de toegenomen vraag uit het sociaal domein (extramuralisering) gemeenten meer behoefte hebben om lokale en buurtgerichte voorrang toe te passen. Bij besluit van 23 april 2021 heeft het Rijk ingestemd met de aanvraag voor dit experiment. Dat betekent dat vanaf die datum gemeenten kunnen werken met de nieuwe percentages en afspraken. De toepassing hiervan wordt vastgelegd in de gemeentelijke huisvestingsverordening. Jaarlijks kunnen gemeenten een verzoek indienen aan de regio voor extra afwijking naar boven (boven de 30%) van het percentage lokale voorrang. Hiertoe dienen zij in het derde kwartaal een verzoek in bij het Bestuurlijk Overleg (BO) van de regio. Als het BO dit verzoek goedkeurt, treedt het in werking vanaf ingang van het jaar daarop, voor de duur van een kalenderjaar.

Door de toegenomen schaarste op de woningmarkt willen de gemeenten in het samenwerkingsverband met regiogemeenten meer rekening houden met verschillen per gemeente in deze regio. In de regio verschilt de woningmarkt per gemeente in omvang van de sociale huurwoningvoorraad, het aandeel lokale woningzoekenden dat een sociale huurwoning krijgt toegewezen en de behoefte om gebruik te maken van de ruimte om woningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een binding aan de regio of de gemeente. De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de werking van de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten hoogste 50% worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk zijn gebonden aan een gemeente.

Met het experiment wordt aan de regio flexibiliteit geboden om schaarste in de markt beter aan te pakken. Het maximum voor toewijzingen waarbij voorrang gegeven wordt aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de regio blijft 50%. Dit percentage wordt in dit experiment niet gewijzigd, omdat er een reële mogelijkheid moet zijn voor woningzoekenden die geen economische of maatschappelijke binding hebben met de regio om zich er te vestigen. Dit vloeit voort uit het recht op vrijheid van vestiging, zoals dit onder meer is vastgelegd in artikel 2 van het Tweede Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. 52

De wijziging van de Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche) betekent dat gemeenten in afwijking van artikel 14, tweede lid, tweede volzin, van de Huisvestingswet meer ruimte krijgen/ hebben om voorrang te geven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn. Dit maakt het mogelijk om bij ten hoogste 30% van het aantal toegewezen woningen aan woningzoekenden voorrang te geven met maatschappelijke of economische binding aan een gemeente. Dit komt overeen met 60% van de helft van het aantal toegewezen woningen in de huisvestingsverordening. Dit is een verruiming ten opzichte van het huidige percentage van 25%. Dit percentage geldt daarnaast niet meer per gemeente, maar voor de gehele woningmarktregio. Dit betekent dat dit percentage niet voor elke afzonderlijke gemeente geldt, maar voor de gehele woningmarktregio in totaal. Hierdoor kan het voorkomen dat in gemeenten een hoger percentage mogelijk is dan 30% onder de voorwaarde dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) gecompenseerd wordt. Er komt/ is flexibiliteit in de woningmarktregio om lokaal maatwerk toe passen. Toepassing van het experiment om af te wijken van het maximale percentage van 30% is pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de verdeling van het percentage over de woningmarktregio.

Er is overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeenten zelf, net zoals nu het geval is bij de huidige percentages van de Huisvestingswet 2014. Er zijn afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling. Verder draagt de verruiming van de lokale ruimte eraan bij om binnen de krappe woningmarkt, waarvan in het bijzonder sprake is in deze regio, woningzoekenden die werken in deze regio (zoals politieagenten, onderwijzend personeel, verpleegkundigen en brandweerlieden) voorrang te geven bij het verkrijgen van een woning in de gemeente waar ze werkzaam zijn. Het wonen en werken in een gemeente draagt bij aan de versterking van de economische structuur en de duurzame ontwikkeling van deze regio. Ook kan meer en beter maatwerk geleverd worden voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding. Met dit maatwerk is het mogelijk dat starters en ouderen hun wooncarrière kunnen (blijven) voortzetten in de eigen gemeente en hierdoor makkelijker aan woonruimte geholpen worden. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels uitwerken, bijvoorbeeld bij hoeveel woningen voorrang wordt gegeven voor de betreffende doelgroep en eventuele nadere criteria.

Artikel 2.7.3 Algemene volgordebepaling Dit artikel regelt de volgorde waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Bij het van kracht worden van de Huisvestingsverordening 2021 is inschrijfduur mede bepalend in de volgorde. Na het tijdstip van zoals genoemd in artikel 5.4.2 zijn in plaats daarvan woonpunten mede bepalend in de volgorde. Artikel 2.7.4 Bijzondere volgordebepaling De volgordebepaling treedt, wanneer de woonruimte wordt aangeboden via het aanbodinstrument, in de plaats van de algemene volgordebepaling opgenomen in artikel 2.7.3. Dit artikel is een samenvoeging van de artikelen 2.4.6a, bijzondere volgordebepaling, en 2.4.8, volgorde van de overige woningzoekenden uit de vorige huisvestingsverordening. De artikelen zijn samengevoegd in navolging van de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Artikel 2.7.5 Bijzondere volgorde voor houders van een SV-urgentieverklaring In deze verordening is geregeld dat alle urgenten direct bemiddeld worden, met uitzondering van stadsvernieuwingsurgenten. In dit artikel is verder geregeld dat de gemeente Diemen jaarlijks een beperkt aantal stadsvernieuwingsurgenten uit andere regiogemeenten huisvest. Artikel 2.7.6 Bijzondere volgorde in geval van loting

53

Al dan niet in navolging van regionale afspraken kan een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen via loting verdeeld worden. Artikel 2.7.7 Directe bemiddeling Aan dit artikel is toegevoegd dat de gemeente Diemen ervoor wil zorgen dat leerkrachten in het basisonderwijs aan de Diemense scholen verbonden kunnen blijven door het mogelijk te maken dat zij door middel van directe bemiddeling voor een sociale huurwoning van woningcorporaties in aanmerking komen. Hiervoor worden beleidsregels opgesteld. Artikel 2.7.8 Bijzondere gevallen Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.8.1 Algemeen De artikelen 2.8.1 en 2.8.2 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de verordening, maar gelet op de Huisvestingswet 2014 wel in een Huisvestingsverordening opgenomen kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf. In de verordening is het lid toegevoegd dat burgemeester en wethouders nadere regels kunnen vaststellen over de voorwaarden die worden gesteld om het bepaalde in het tweede lid te borgen. Ook kunnen zij nadere regels vaststellen over de aanvraagprocedure.

Artikel 2.8.2 Experimenten met woonruimten van corporaties Dit artikel regelt de experimenten die corporaties kunnen houden. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten in de gemeente Diemen van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Artikel 2.9.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring Dit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd, beslissen op de aanvraag. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.9.2 Aanvraag om een urgentieverklaring Het eerste lid van dit artikel bevat een regeling voor het indienen van de aanvraag om een urgentieverklaring: -

woont aanvrager binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van zijn woonplaats; - woont aanvrager niet binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar hij wil gaan wonen. Deze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde "wettelijke urgentiegronden". Deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn. Aan het proces is met ingang van deze verordening toegevoegd dat er voorafgaand aan de aanvraag een oriënterend gesprek plaats vindt. Op een aanvraag, gelet op het bepaalde in artikel 2.9.3 wordt binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk twaalf weken langer dan in de meeste gevallen wenselijk is, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen. Het vierde lid van artikel 2.9.2 van de verordening somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden: a. stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument; 54

b. informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en c. informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van aanvrager. Artikel 2.9.3 Inhoud van de urgentieverklaring In artikel 2.9.3 van de verordening wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten: -

de urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte. Het zoekprofiel bestaat uit een woningtype en het zoekgebied waarop de voorrangswerking van de urgentieverklaring van toepassing is. de urgentieverklaring bevat informatie over aanvrager, het dossier van de aanvrager en de termijn gedurende welke de urgentieverklaring geldig is.

Het in de urgentieverklaring op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen die naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor urgentieverklaringen met uitzondering van de SV-urgentieverklaring (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c). Zie voor de bepaling van het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied artikel 2.9.4 van de verordening. Artikel 2.9.4 Het zoekgebied Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, aldus eerste lid. De urgentieverklaring, verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.9.7 of 2.9.8 van de verordening opgenomen urgentiecategorie, heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven.

Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.9.4 van de verordening bevat hiervoor de volgende regeling: -

-

-

-

de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als "de ontvangende gemeente". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen. burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.9.4 van de verordening geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in acht nemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een Huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Opgemerkt wordt dat burgemeester en wethouders in deze situatie niet opnieuw beoordelen of de urgentieverklaring zelf terecht is verleend. wanneer burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente.

Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt. burgemeester en wethouders kunnen ook, gelet op het bepaalde in het vierde lid, tot de conclusie komen dat het verzoek geweigerd moet worden.

55

Het ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid. Zowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 2.9.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, van de verordening. Niet iedere algemene weigeringsgrond is van toepassing op iedere urgentiecategorie. De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders1.Als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden: a. Het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in artikel 2.2.1 genoemde eisen. Dit betekent dat tenminste één lid van het huishouden van aanvrager niet minderjarig is en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven. b. Er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem.

Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem. c. De aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen. d. Het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening. Het begrip 'voorliggende voorziening' is gedefinieerd in artikel 1 en kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud aan gegeven worden. e. Het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden. f.

Het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte. Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. g. De aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is ingetrokken met toepassing van artikel 2.9.10, eerste lid, aanhef en onder a en d. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (a. onvolledige of onjuiste gegevens verstrekt en d. aangeboden woonruimte geweigerd dan wel zich onvoldoende ingespannen) kan gezegd worden dat aanvrager het ontstane of voortdurende huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft. h. De aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien.

Indien aanvrager niet in de kosten van bestaan of de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem. i. De aanvrager was in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag, blijkens diens inschrijving in de basisadministratie, niet tenminste twee jaar onafgebroken woonachtig in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd. Deze weigeringsgrond spreekt voor zich. 1 Tenzij burgemeester en wethouders hiervan afwijken met toepassing van de in artikel 2.9.11 opgenomen

hardheidsclausule.

56

j.

Het huishoudinkomen de DAEB-norm overschrijdt. Huishoudens met een inkomen boven de DAEB-norm worden verondersteld in beginsel zelf voor hun huisvesting te kunnen zorgen.

De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Deze weigeringsgrond stelt burgemeester en wethouders in staat om een urgentieverklaring te weigeren indien het huisvestingsprobleem veroorzaakt wordt door het: - bewonen van onzelfstandige woonruimte; - bewonen van voor tijdelijke bewoning geschikte woonruimte; of - in strijd met een bestemmingsplan permanent bewonen van een bouwwerk. Aanvrager kon immers bij de start van deze vormen van bewoning verwachten dat op een zeker moment als gevolg daarvan een huisvestingsprobleem zou gaan ontstaan. Het ligt overigens voor de hand dat gemeenten die voornemens zijn om van deze weigeringsgrond gebruik te maken, ter zake beleid ontwikkelen. Artikel 2.9.6 Wettelijke urgentiecategorieën Artikel 2.9.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de urgentiecategorieën waarvan in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval die categorieën onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen. Concreet gaat het om: a.

woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; b. woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; c. vergunninghouders (vroeger ook wel "statushouders" genaamd). In het eerste lid zijn de onder a en b genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is. Over de onder b genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte. De onder c genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.9.6.

Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als: -

de vergunninghouder, gelet op de op burgemeester en wethouders rustende taakstelling, gehuisvest moet worden in de desbetreffende regiogemeente; de vergunninghouder door het COA niet bij een andere gemeente is voorgedragen; en, de vergunninghouder niet reeds eerder aangeboden woonruimte heeft geweigerd.

Artikel 2.9.7 Regionale urgentiecategorie: uitstroom De woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo een instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring. Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid 57

naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype. Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën De overige urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.9.8 van de verordening betreffen: -

een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder a; een urgentiecategorie voor die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.9.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder b; en, een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c.

Ten aanzien van de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen. De derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hier een regeling voor. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.9.9 Geldigheid van de urgentieverklaring Dit artikel van de verordening bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op: -

zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.8, eerste lid, aanhef en onder c van de verordening); de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.6, tweede lid); en, de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.9.7, eerste lid).

Een verleende urgentieverklaring is geldig: -

-

totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvraag. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is; tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dit niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.

Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening.

58

Artikel 2.9.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring Dit artikel van de verordening bevat een regeling voor het wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.9.11 Nadere regels en hardheidsclausule Het eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor burgemeester en wethouders. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de verordening aangepast dient te worden. Artikel 2.9.12 Overgangsrecht urgentieverklaringen Dit artikel ziet er op toe dat urgentieverklaringen die onder een eerdere verordening afgegeven waren, nog steeds geldig zijn.

59

HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WONINGVOORRAAD Afdeling I onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming. De Huisvestingsverordening bepaalt dat voor de volgende vier categorieën wijzigingen in de woonruimtevoorraad een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingwet: -

Onttrekken: woningen voor een ander doel dan bewoning gebruiken. Een gedeelte van een woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte. Samenvoegen: meerdere woonruimten worden samengevoegd. Omzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur. Woningvorming: één woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten.

Over deze zogenoemde voorraadvergunningen kan een gemeente regels opnemen. In Diemen onderscheiden we: Onttrekken

: Tweede woning, slopen, short stay indien sprake is van inschrijving in basisregistratie personen

Samenvoegen

: Samenvoeging;

Omzetten

: Hospitaverhuur (inwoning), kamergewijze verhuur en woningdelen;

Woningvorming

: Woningvorming.

Sturing door middel van dit voorraadbeleid is gewenst, zoals aangegeven in het algemene deel van deze toelichting. In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de verschillende vormen van wijziging van gebruik van de woonruimtevoorraad en of er beleidsregels voor gaan gelden. Daarin is ook aangegeven of er een relatie is met het bestemmingsplan. Dit is een belangrijk aspect, want ook het bestemmingsplan stelt eisen aan hoe een woonruimte gebruikt kan worden. Bij het beoordelen van het gebruik van woonruimte, is daarom niet alleen de Huisvestingsverordening van belang, maar ook het bestemmingplan. Dit komt bijvoorbeeld aan de orde bij hospitaverhuur. Op grond van de Huisvestingsverordening vindt de gemeente Diemen een vergunningsplicht niet noodzakelijk. Echter, hospitaverhuur betekent wel dat er meerdere huishoudens in één woning wonen en de meeste bestemmingplannen laten dit niet toe. Een afwijkingsprocedure van het bestemmingplan zal dan wel benodigd zijn. Voor sommige wijzigingen in het gebruik is geen voorraadvergunning vereist. Deze zijn benoemd in artikel 3.1.3. Een duidelijke kaderstelling voor een afweging binnen de afwijkingsprocedure is essentieel. Deze worden vervat in beleidsregels en zullen in nauwe samenhang met de bestemmingsplannen opgesteld worden.

Ook geldt per 1 oktober 2022 het verbod om zonder vergunning woonruimte onttrokken te houden, samengevoegd te houden, omgezet te houden in Diemen. Hiermee worden de handhavingsmogelijkheden van de Huisvestingsverordening verder versterkt. Het is immers niet meer van belang of de huidige eigenaar van een pand de vergunningsplichtige handeling heeft verricht. We kunnen in het vervolg ook optreden in een situatie dat een woning wordt onttrokken, samengevoegd of omgezet en vervolgens door de eigenaar wordt verkocht. Voor het verbod op woningvorming (het in die verbouwde staat houden) gold dit al.

60

Toegestaan?

Voorwaarden

Relatie met bestemmingsplan

Registratieplicht op grond van huisvestingsverordening

Verboden op grond van bestemmingsplan

Nooit toegestaan m.u.v. adressen in bijlage 1

Geen bijzonderheden

Nooit toegestaan m.u.v. adressen in bijlage 1

Geen bijzonderheden.

Niet toegestaan Behalve ten behoeve van eigen bewoning of gebruik als kantoor- en praktijkruimte.

Moet passen in bestemmingsplan.

Beleidsregels van toepassing

Vrijwel altijd afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan benodigd.

Nadere regels en beleidsregels van toepassing

Moet passen in bestemmingsplan, zo niet, afwijkingsprocedure benodigd.

Juridisch splitsen van woongebouw.

Nadere regels en beleidsregels van toepassing o.a. kwaliteitseisen.

Moet passen in bestemmingsplan, zo niet, afwijkingsprocedure benodigd.

Verhuur van deel van de woning aan één persoon. Ook wel inwoning genoemd.

Beleidsregels van toepassing m.b.t. tot uitleg van bepaling en meetmethodiek.

Altijd afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan benodigd.

Definitie

Nooit toegestaan

Vakantieverhuur

Kamergewijze verhuur

Short Stay

Samenvoegen

Verhuur van de gehele woning aan toeristen zonder zelf aanwezig te zijn. Verhuur van onzelfstandige woonruimten met elk een eigen huurcontract, niet zijnde woningdelen of hospitaverhuur Structureel voor tijdelijke bewoning aanbieden van woonruimte aan één huishouden voor 1 tot 12 maanden Twee of meer woonruimten samenvoegen tot één woonruimte.

Met vergunning

Woningdelen

Woningvorming

Splitsing in appartementsrechten

Gebruik van woning door twee of drie personen die geen huishouden vormen. Er is één huurovereenkomst. Woonruimte verbouwen tot meerdere woonruimten of in die verbouwde staat te houden.

Uitzondering vergunningplicht Hospitaverhuur (inwoning)

61

Tweede woning

Bewoning door eigenaar of huurder met hoofdverblijf buiten de woningmarktregio.

Let op de voorwaarden in de huisvestingsverordening

N.v.t.

Registratieplicht op grond van huisvestingsverordening

In bestemmingsplan zijn voorwaarden genoemd. Er is een veegactie gaande om het overal gelijk te benoemen.

Overig

Bed & Breakfast

een vorm van toeristische verhuur in de zin van de Huisvestingswet bestaande uit het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van de betreffende woonruimte, al dan niet met ontbijt. Hieronder wordt ook logies begrepen.

Artikel 3.1.1 Werkingsgebied Voor de in bijlage 1 aangewezen complexen voor shortstay, studentenhuisvesting en kamerverhuur is deze paragraaf niet van toepassing. Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht Onttrekken is verboden zonder vergunning, met uitzondering van samenvoeging ten behoeve van eigen bewoning of gebruik als kantoor of praktijkruimte in gebruik door de eigenaar. Omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woonruimte is verboden zonder vergunning. Woningvorming middels bouwkundig splitsen is zonder vergunning verboden. Het (juridisch) splitsen in appartementsrechten is eveneens verboden zonder vergunning. Dit komt in paragraaf 5 aan de orde. Artikel 3.1.3 Uitzonderingen op de vergunningplicht Omzetting ten behoeve van hospitaverhuur (ook wel inwoning genoemd) is vergunningvrij als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Onder meer mag aan maximaal 1 persoon verhuurd worden en zijn er eisen aan de grootte van de te verhuren ruimte en het maximale percentage te verhuren oppervlakte. Hospitaverhuur of inwoning is een woonvorm waarbij een bewoner de ander een helpende hand biedt door woonruimte aan te bieden in zijn of haar woning. Bij inwoning bestaat van tevoren niet de intentie om een woning te delen. Er is een duidelijk onderscheid tussen de aanvankelijke bewoner en de inwoner.

Er mag maximaal één ander persoon inwonen om een te grote druk op de leefbaarheid van de woonomgeving te voorkomen. Voor hospitaverhuur is overigens in de meeste gevallen een afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan nodig. In het bestemmingsplan is geregeld dat een woonruimte door één huishouden bewoond mag worden en in geval van hospitaverhuur (inwoning) is er sprake van twee huishoudens. 62

Een volgende uitzondering op de vergunningplicht is voor een tweede woning, mits het gaat om een woning in eigendom van de bewoner of een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het hoofdverblijf buiten de woningmarktregio is en het om ten hoogste één woning gaat. De achterliggende reden hiervan is dat er een zekere noodzaak moet zijn om een tweede woning in Diemen aan te houden. Een derde uitzondering op de vergunningplicht is voor het woningdelen door 2 personen. Zo kunnen twee volwassenen die geen duurzaam huishouden vormen gezamenlijk een woning bewonen. Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning Een aanvraag mag betrekking hebben op meerdere aangrenzende woonruimten mits er sprake is van een samenhang en de woonruimten aan elkaar grenzen. Een aanvraag moet afzonderlijk worden behandeld indien een gezamenlijke behandeling een goede beoordeling in de weg staat. Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen. Artikel 3.2.2 Op te nemen gegevens De aanvrager moet bij een vergunningsaanvraag onder meer de adresgegevens en het hoofdverblijf van de eigenaar aanleveren. Ook moet de aanvrager de voorgenomen handeling motiveren. Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden Bij een aanvraag moeten verschillende bescheiden worden overlegd, zoals tekeningen, meet- en indelingsrapporten en verklaringen van huurders.

Mocht dit voor de beoordeling noodzakelijk worden geacht dan kunnen nadere gegevens of stukken worden gevraagd. Artikel 3.2.4 In de vergunning op te nemen gegevens In de vergunning wordt een aantal gegevens opgenomen zoals de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, de voorwaarden en voorschriften alsmede de mededeling dat in beginsel binnen één jaar van de vergunning gebruik moet worden gemaakt. Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden In dit artikel worden de weigeringsgronden voor een aanvraag om een vergunning opgesomd. Belang van behoud of samenstelling van de woningvoorraad (eerste lid onder a) In bepaalde gevallen kunnen burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woningvoorraad te groot achten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien dat deel van de woningvoorraad een specifieke kwaliteit heeft waaraan grote schaarste is in Diemen. Negatief effect op de leefbaarheid (eerste lid onder b) In bepaalde gevallen kunnen burgemeester en wethouders het negatieve effect op de leefbaarheid te groot achten. Nadere voorschriften en voorwaarden (eerste lid onder c) Niet in alle gevallen zijn de effecten onder a en b teniet te doen door het stellen van nadere voorschriften of voorwaarden.

Bibob (eerste lid onder d) Voor alle aanvragen van een voorraadvergunning geldt dat deze worden geweigerd als er sprake is van een situatie die valt onder de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob). De Wet Bibob is een preventief bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibobtoets. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Diemen indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd.

63

Goed verhuurderschap (eerste lid onder e) Criteria van goed verhuurderschap zijn onder andere relevant bij het splitsen in appartementsrechten en woningdelen. Deze zijn opgenomen in de beleidsregels en nadere regels bij Huisvestingsverordening Diemen 2020. In het tweede lid is gesteld dat burgemeester en wethouders nadere regels kunnen stellen. Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften In dit artikel staat dat burgemeester en wethouders één of meer voorwaarden kunnen verbinden aan de vergunning bedoeld in artikel 3.3.1. Er is een opsomming gegeven waarop deze voorwaarden betrekking kunnen hebben. Artikel 3.3.3 Tijdelijke vergunning De verordening biedt de mogelijkheid een tijdelijke vergunning te verlenen voor gevallen waarin de woonruimte tijdelijk een andere functie krijgt. Dit kan bijvoorbeeld gelden in het geval de woning wordt verbouwd maar wel tijdelijk gebruikt kan worden voor een andere functie. Afdeling II Splitsing Artikel 3.4.1 Werkingsgebied In de gemeente Diemen geldt een vergunningsplicht voor het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Het betreft hier het juridisch splitsen. Is er alleen sprake van bouwkundig splitsen (ook wel woningvorming genoemd) dan gelden de artikelen in de vorige paragraaf van deze verordening.

Artikel 3.4.2 Reikwijdte vergunningplicht Dit artikel bepaalt dat het verboden is om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw met woonruimte, die onder de aangewezen categorieën van artikel 3.4.1 valt, te splitsen in appartementsrechten. Ingevolge het tweede lid is de splitsingsvergunningsplicht tevens van toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon (zie ook artikel 22, tweede lid, van de Huisvestingswet). Het derde lid vormt een uitzondering op de splitsingsvergunningsplicht. Het omzetten van lidmaatschapsrechten van een coöperatieve flatexploitatievereniging in appartementsrechten is, mits het aantal appartementsrechten bij de splitsing hetzelfde is als het aantal lidmaatschapsrechten, niet vergunning plichtig. Artikel 3.5.1 Aanvraag vergunning De aanvraag voor een splitsingsvergunning moet door de eigenaar worden ingediend middels een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Een aanvraag mag meerdere gebouwen betreffen als het samenhangende en aangrenzende gebouwen betreft en een gezamenlijke beoordeling van de aanvraag zich hier niet tegen verzet. Artikel 3.5.2 Te verstrekken gegevens Dit artikel regelt welke gegevens aanvrager moet aanleveren bij de aanvraag.

Artikel 3.5.3 In te dienen bescheiden In dit artikel is een opsomming gegeven van de stukken die de aanvrager moet inleveren bij de aanvraag. Artikel 3.5.4 In de vergunning op te nemen gegevens

64

In de vergunning wordt een aantal gegevens opgenomen zoals de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, de voorwaarden en voorschriften alsmede de mededeling dat in beginsel binnen één jaar van de vergunning gebruik moet worden gemaakt. Artikel 3.6.1 Weigeringsgronden De weigeringsgronden voor een aanvraag voor een splitsingsvergunning zijn in dit artikel verwoord. Er worden verschillende gronden gegeven om een vergunning te weigeren. Weigering kan verband houden met de woonruimtevoorraad, de belemmering van stadsvernieuwing, de toestand van het gebouw. Er worden verschillende weigeringsgronden gegeven. Weigering kan gelegen zijn in de schaarste van bepaalde woningen, de leefbaarheid, de samenstelling van de woonruimtevoorraad, of een sociale huurwoning wordt gesplitst, het gebouw na splitsing niet als woning in gebruik wordt genomen, de woning na splitsing niet langer verhuurd wordt en wanneer de overblijvende woning na splitsing kleiner dan 40m2 wordt. Andere gronden voor weigering zijn de belemmering van stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw. Artikel 3.6.2 Aanvullende criteria voor het verlenen van een splitsingsvergunning Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid het aantal splitsingsvergunningen in een nader te bepalen gebied aan een maximum te verbinden. De gebiedsaanwijzing geldt steeds voor een periode van vier jaar.

Dit kan uitgewerkt worden in nadere regels. Ook is hier van belang dat de splitsing toegestaan moet zijn volgens het bestemmingsplan. Vervolgens hebben burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bijvoorbeeld een zekerheidsstelling te eisen, een termijn te stellen voor aanvang en gereedmelding van de werkzaamheden. Tot slot is ook hier de mogelijkheid geboden om voorschriften op te nemen ter voorkoming van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte. Artikel 3.6.3 Voorwaarden en voorschriften In dit artikel worden nadere voorwaarden en voorschriften benoemd. Artikel 3.6.4 Vergunningverlening corporaties Met de woningcorporaties heeft de gemeente Diemen prestatieafspraken gemaakt inzake bepalingen met betrekking tot de woningvoorraad. Als de woningcorporatie zich daaraan houdt, er goedkeuring is op de verkoopplannen en er geen andere bezwaren zijn op grond van een zwaarwegend volkshuisvestelijk belang kan een aanvraag voor een splitsingsvergunning niet worden geweigerd. Afdeling III Toeristische verhuur Artikel 3.7.1 Registratieplicht toeristische verhuur – reikwijdte Het toepassingsbereik van dit artikel strekt zich uit tot alle woonruimten in Diemen. Artikel 3.7.2. Registratieplicht toeristische verhuur – verbodsbepaling Via dit artikel wordt het verbod van artikel 23a in het leven geroepen.

Artikel 3.7.3 Aanvraag registratienummer Dit artikel spreekt voor zich. Er is een landelijk registratiesysteem opgezet waar gemeenten zich bij aan kunnen sluiten. Artikel 4.1.1 Handelen of in strijd met een vergunning In dit artikel wordt aangeven dat als iemand in strijd met de vergunning handelt, dit geïnterpreteerd wordt als dat er zonder vergunning gehandeld is.

65

Artikel 4.1.2 Toezicht Het college heeft ambtenaren aangewezen die zich met de handhaving van deze verordening belast zijn. Artikel 4.1.3 Bestuurlijke boete Het eerste lid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 8, 21, 23a, 23b, 23c, 23e en 26 van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op te leggen. Artikel 8 van de Huisvestingswet wordt overtreden bij het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven of nemen van een gereguleerde woonruimte. Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn het zonder vergunning onttrekken, omzetten, samenvoegen of verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Voorwaarden en voorschriften die in de verordening zijn verbonden aan deze vergunningen zijn op grond van artikel 26 van de Huisvestingswet gesteld. Overtreding van deze voorwaarden of voorschriften zijn derhalve overtredingen van 26 van de Huisvestingswet. De huisvestingsverordening van de gemeente Diemen kent al wel het verbod op grond van artikel 23a. De verboden in artikel 23b, 23c en 23e, worden nog niet ingezet (zie ook de toelichting bij Toeristische verhuur). Bestuurlijke boetes moeten worden onderscheiden van de last onder dwangsom.

Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Awb (artikel 5.32) en behoeft geen grondslag in de Huisvestingsverordening. Bestuurlijke boetes behoeven deze wel en zijn opgenomen in dit artikel. Het opleggen van boetes blijkt namelijk effectiever dan het enkel opleggen van een last onder dwangsom. Dit is in het verleden bij andere gemeenten vooral gebleken bij de handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet. De bestuurlijke boetes kunnen altijd in combinatie met een last onder dwangsom worden opgelegd. Indien burgemeester en wethouders besluiten een overtreding van een van de in de Huisvestingswet genoemde artikelen te beboeten is de hoogte van de boete vastgesteld. In het tweede lid. In artikel 35 van de Huisvestingswet zijn de maximale boetebedragen vastgesteld. Voor het in gebruik nemen (door een bewoner) van een gereguleerde woonruimte zonder huisvestingsvergunning geldt maximaal een boete van de eerste categorie bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht (prijspeil 2020: € 435). Voor de overige overtredingen kan maximaal een boete van de vierde categorie (prijspeil 2020: € 21.750) worden vastgesteld door de gemeenteraad.

De nationale wetgever ligt verder toe: “Er zal in de praktijk weinig voor de beboeting relevante variatie in de geconstateerde overtredingen zijn. Daarom is het verantwoord om de gemeenteraad vaste bedragen voor de boetes te laten vaststellen.” De gemeente Diemen heeft ook gekozen voor vaste boetebedragen. De vaste boetebedragen zijn opgenomen in bijlage 2 van de verordening. Daarbij wordt wel onderscheid gemaakt naar bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige exploitatie. Wat hieronder wordt verstaan wordt eveneens in bijlage 2omschreven. Alleen in het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Awb die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt is een lagere boete mogelijk. Het tweede lid, onderdeel a, bepaalt de vaste boetebedragen voor het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven en nemen van een gereguleerde woonruimte. Het tweede lid, onderdeel b, bepaalt de boetebedragen voor overtredingen van artikel 21 van de Huisvestingswet. Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn: het zonder vergunning onttrekken, omzetten, samenvoegen en verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Artikel 24 van de Huisvestingswet wordt overtreden als in strijd met voorwaarden of voorschriften die in deze verordening aan deze vergunningen zijn verbonden wordt gehandeld.