2. Huisvestingsverordening Diemen 2021 en toelichting .docx

de houder van de urgentieverklaring niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.9.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voordoen; c. de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt; of, d. de houder van de urgentieverklaring passende woonruimte heeft geweigerd of zich anderszins onvoldoende heeft ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen indien: a. bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten; of b. de houder van de urgentieverklaring behoort tot een andere urgentiecategorie dan die welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.

20

3. Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon. 4. Indien burgemeester en wethouders een voorwaarde aan de urgentieverklaring hebben verbonden, treedt de urgentieverklaring pas in werking als aan de voorwaarde is voldaan. Artikel 2.9.11 Nadere regels en hardheidsclausule 1. Burgemeester en wethouders zijn, indien toepassing van deze verordening zou leiden tot weigering van een urgentieverklaring, bevoegd om toch een urgentieverklaring toe te kennen indien: a. weigering van een urgentieverklaring leidt tot een schrijnende situatie; en, b. sprake is van bijzondere, bij het vaststellen van de verordening onvoorziene, omstandigheden die gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn. 2. Burgemeester en wethouders registreren de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat tenminste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring. 3. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen over de toepassing van deze paragraaf.

Artikel 2.9.12 Overgangsrecht urgentieverklaringen Urgentieverklaringen die zijn verleend op grond van de Huisvestingsverordening Diemen 2020, worden gelijkgesteld met de op grond van artikel 2.9.1 van deze verordening te verlenen urgentieverklaringen.

21

HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WONINGVOORRAAD AFDELING I ONTTREKKING, SAMENVOEGING, OMZETTING EN WONINGVORMING Paragraaf 1 Werkingsgebied Artikel 3.1.1 Werkingsgebied 1. Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op alle gebouwen in de gemeente Diemen die één of meerdere woonruimten bevatten. 2. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid is het bepaalde in deze afdeling niet van toepassing op woonruimte behorend tot een complex genoemd in bijlage 1 bij deze verordening. Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht Verbod op onttrekking 1. Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 3.1.1 zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet, aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden, anders dan het gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning onttrekken ten behoeve van het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar. Verbod op samenvoeging 2. Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 3.1.1 zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder b, van de wet, aan de bestemming tot bewoning samen te voegen of samengevoegd te houden, anders dan het gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning samen te voegen ten behoeve van het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar. Verbod op omzetting 3.

Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 3.1.1 zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de wet, van zelfstandig in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Verbod op woningvorming 4. Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 3.1.1 zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder d, van de wet, tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in verbouwde staat te houden, in deze verordening ook wel aangeduid als zijnde woningvorming en in algemeen spraakgebruik ook wel bekend als zijnde bouwkundig splitsen. Hieronder een overzicht van de gebruik per vorm:

Onttrekken

: Tweede woning, slopen, short stay indien sprake is van inschrijving in basisregistratie personen;

Samenvoegen

: Samenvoeging;

Omzetten

: Kamergewijze verhuur, hospitaverhuur (inwoning) en woningdelen;

Woningvorming

: Woningvorming

22

Artikel 3.1.3 Uitzonderingen op de vergunningsplicht Omzetting ten behoeve van hospitabewoning 1. Voor het geheel of gedeeltelijk omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van inwoning is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de wet noodzakelijk mits: a. de verhuurder zijn hoofdverblijf zelf in de betreffende woning heeft; b. er sprake is van onderverhuur aan, of inwoning door, één persoon; c. de verhuurder het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak van de woonruimte heeft; en d. het gebruiksoppervlak van het deel van de woonruimte dat verhuurd wordt aan de inwoner minimaal 12m² bedraagt. Onttrekking ten behoeve van het gebruik als tweede woning 2. Voor het onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van het gebruik als tweede woning is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet noodzakelijk, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de woonruimte, indien gehuurd, heeft een rekenhuur boven de liberalisatiegrens; b. de eigenaar of huurder houdt zijn hoofdverblijf buiten de woningmarktregio; en c. het gaat hierbij om ten hoogste één woning per eigenaar of huurder. Omzetting ten behoeve van woningdelen door twee personen 3.

Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten is geen vergunning als bedoeld artikel 3.1.2, derde lid, noodzakelijk mits sprake is van woningdelen en zolang de woonruimte door ten hoogste twee volwassenen wordt bewoond. Paragraaf 2 Procedure aanvraag onttrekkingsvergunning, samenvoegingsvergunning, omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning 1. De aanvraag wordt ingediend door de eigenaar van de woonruimte, respectievelijk het gebouw. 2. Een aanvraag langs elektronische weg wordt gedaan met gebruikmaking van het elektronische formulier dat op de datum van indiening van de aanvraag beschikbaar is via de gemeentelijke website. 3. Een schriftelijke aanvraag wordt gedaan met gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 4. De aanvraag mag meer dan één woonruimte betreffen indien zij betrekking heeft op met elkaar samenhangende en aangrenzende woonruimten en indien een gezamenlijke beoordeling van de aanvraag zich hier niet tegen verzet. Artikel 3.2.2 Op te nemen gegevens Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. de dagtekening; b. de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager in Nederland, alsmede het elektronisch adres van de aanvrager, indien de aanvraag met een elektronisch formulier wordt ingediend; c.

de straat, het huisnummer en de kadastrale ligging van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

23

d. de aard en het huidige gebruik van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; e. de namen en adressen van de bewoners van de woonruimten; f. de koopprijs dan wel de feitelijk betaalde en de maximaal redelijke huurprijs van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; g. de motivering van het verzoek. Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden Bij de aanvraag worden tenminste de volgende bescheiden overgelegd: a. de plattegronden van alle verdiepingen en een doorsnedetekening voor de bestaande, alsook de nieuwe van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Op de tekeningen is het huidige, alsook het beoogde gebruik van het bouwwerk en de bijbehorende gronden, alsmede de plaats van rookmelders opgegeven; b. als de aanvraag betrekking heeft op een (bij-)gebouw zonder huisnummer, een situatietekening waaruit de situering van het gebouw blijkt ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken; c. een meet- en indelingsrapport op basis van de meetinstructies van de NEN 2580:2007/C1:2008 NL Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden, toegepast volgens de richtlijnen in de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen juli 2019 van de Waarderingskamer; d. Indien het om een verhuurde woning gaat; een verklaring van alle huurders van de te onttrekken woonruimten, waaruit blijkt dat zij hiertegen geen bezwaar hebben; e.

aanvullende bescheiden indien burgemeester en wethouders daar met het oog op de beoordeling van de aanvraag om verzoeken. Artikel 3.2.4 In de vergunning op te nemen gegevens De vergunning bevat tenminste de volgende gegevens: a. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer of de kadastrale ligging, waarbij voor het overige kan worden verwezen naar de bijgevoegde bescheiden als bedoeld in artikel 3.2.3; b. de van toepassing zijnde voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 3.3.2; en c. de mededeling dat in beginsel binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden van de vergunning moet worden gebruikgemaakt dan wel mededeling van de termijn in geval van een tijdelijke vergunning. Paragraaf 3 Vergunningverlening voorraadvergunningen Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd in het geval: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang; b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid; c.

het onder a genoemde belang van behoud en samenstelling dan wel het in b genoemde negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning; d. en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; e. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.

24

2. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het eerste lid van dit artikel. Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften 1. Burgemeester en wethouders kunnen aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet voor onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen een of meer voorwaarden en voorschriften verbinden die betrekking kunnen hebben op: a. het toevoegen van één of meer naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardige woonruimte(n) aan de woonruimtevoorraad; b. de aanwezigheid van een gemeenschappelijk verblijfsruimte bij omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte; c. de geschiktheid voor door burgemeester en wethouders aan te wijzen (bijzondere) doelgroepen bij omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte; d. het nemen van maatregelen ter voorkoming van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte. e. het nemen van maatregelen tegen geluidsoverlast bij het omzetten naar onzelfstandige woonruimten of bij woningvorming. f. het plaatsen van rookmelders. 2. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot bijvoorbeeld de grootte van de toe te voegen woonruimten als bedoeld onder a. de geluidseisen en rookmelders als bedoeld in het eerste lid, onder e . Artikel 3.3.3 Tijdelijke vergunning 1.

Burgemeester en wethouders kunnen een tijdelijke vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming verlenen als het belang van de aanvrager slechts voor een bepaalde tijd aanwezig is. 2. Een tijdelijke vergunning kan worden verleend voor ten hoogste vijf jaar.

25

AFDELING II SPLITSING Paragraaf 4 Werkingsgebied Artikel 3.4.1 Werkingsgebied Het bepaalde in deze afdeling is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten. Artikel 3.4.2 Reikwijdte vergunningplicht 1. Het is verboden een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.4.1, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon is het eerste lid van overeenkomstige toepassing. 3. Gebouwen die eigendom zijn van een coöperatieve flatexploitatievereniging en waarvan de eigendom wordt gesplitst in eenzelfde aantal appartementsrechten als het aantal lidmaatschapsrechten van de flatexploitatievereniging zijn uitgezonderd van de vergunningplicht als bedoeld in het eerste lid. Paragraaf 5 Procedure aanvraag splitsingsvergunning Artikel 3.5.1 Aanvraag vergunning 1. De vergunning kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw op de door burgemeester en wethouders aangegeven wijze. 2.

Een aanvraag langs elektronische weg wordt gedaan met gebruikmaking van het elektronische formulier dat op de datum van indiening van de aanvraag beschikbaar is via de gemeentelijke website. 3. Een schriftelijke aanvraag wordt gedaan met gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 4. De aanvraag mag meer dan één gebouw betreffen als het samenhangende en aangrenzende gebouwen betreft en een gezamenlijke beoordeling van de aanvraag zich hier niet tegen verzet. Artikel 3.5.2 Te verstrekken gegevens Bij de aanvraag worden tenminste de volgende gegevens verstrekt: a. de dagtekening; b. de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager in Nederland, alsmede het elektronisch adres van de aanvrager, indien de aanvraag met een elektronisch formulier wordt ingediend; c. de straat, het huisnummer en de kadastrale ligging van het gebouw(en) waarop de aanvraag betrekking heeft; d. de aard en het huidige gebruik van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; e. de namen en adressen van de bewoners van de woonruimten waarvan het recht wordt gesplitst; f. de koopprijs dan wel het feitelijk betaalde en de maximaal redelijke huurprijs van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; g. de motivering van het verzoek.

26

Artikel 3.5.3 In te dienen bescheiden Bij de aanvraag worden tenminste de volgende bescheiden overgelegd: a. een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een taxateur die is ingeschreven bij een erkend register. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw; b. een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit betreffende splitsing in appartementsrechten. Op de splitsingstekening is in ieder geval de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw of gebouwen en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt aangegeven. En zijn de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen aangegeven; c. een meet- en indelingsrapport op basis van de meetinstructies van de NEN 2580:2007/C1:2008 NL Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden, toegepast volgens de richtlijnen in de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen juli 2019 van de Waarderingskamer; d. de plattegronden van alle verdiepingen en een doorsnedetekening voor de nieuwe situatie en de bestaande situatie van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft.

Op de tekeningen is het beoogde en het huidige gebruik van het bouwwerk en de bijbehorende gronden, alsmede de plaats van rookmelders opgegeven; e. gegevens die verband houden met de geluidwering; f. als de aanvraag betrekking heeft op een (bij-)gebouw zonder huisnummer, een situatietekening waaruit de situering van het gebouw blijkt ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken; g. aanvullende bescheiden indien burgemeester en wethouders daar met het oog op de beoordeling van de aanvraag om verzoeken. Artikel 3.5.4 In de vergunning op te nemen gegevens De vergunning bevat tenminste de volgende gegevens: a. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer of de kadastrale ligging, waarbij in ieder geval wordt verwezen naar het splitsingsplan als bedoeld in artikel 109 boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; b. de van toepassing zijnde voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 3.6.2; en c. de mededeling dat in beginsel binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden van de vergunning moet worden gebruikgemaakt. Paragraaf 6 Vergunningverlening Artikel 3.6.1 Weigeringsgronden In verband met de woonruimtevoorraad 1. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: a.

naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met splitsing gediende belang; b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; c. het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest voor een huurprijs gelijk aan of lager dan de liberalisatiegrens; d. het gebouw of gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een 27

bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen; e. niet gewaarborgd is dat de woonruimte(n) na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning; of f. het gebruiksoppervlak van de woonruimte(n) na de voorgenomen splitsing kleiner is dan 40 m2. In verband met belemmering van stadsvernieuwing 2. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: a. voor het gebied waarin het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft is gelegen, een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is, dan wel een ontwerp voor een zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is; b. het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend; c. de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester en wethouders nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan of die verordening nagestreefde of na te streven doeleinden; en d.

het belang dat de aanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging. In verband met de toestand van het gebouw 3. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: a. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele verzet; en b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is dat die gebreken zullen worden opgeheven. 4. Van gebreken als bedoeld in het derde lid is in ieder geval sprake indien: a. een handhavingsbesluit ingevolge artikel 1b, tweede lid van de Woningwet is genomen; b. een aanschrijving ingevolge de artikelen 13 of 13a en volgende van de Woningwet is gedaan en het bepaalde in deze aanschrijving nog niet is uitgevoerd; of c. het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft strijdigheden vertoont met hoofdstuk III van het Bouwbesluit. d. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen waaraan een gebouw uit bouwkundig en installatietechnisch oogpunt minimaal dient te voldoen. Overige weigeringsgronden 5. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: a.

in 36 maanden voorafgaand aan de aanvraag, een eerdere vergunning van de aanvrager voor dezelfde aanvraag op grond van artikel 26 van de Huisvestingswet is ingetrokken. b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet; en c. in het geval en onder de voorwaarden, als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 3.6.2 Aanvullende criteria voor de verlening van een splitsingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen binnen de gemeente gebieden aanwijzen waar, in verband met te vrezen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in

28

2. 3. 4. 5.

de omgeving van de woonruimte, het aantal te verlenen splitsingsvergunningen aan een maximum is gebonden. Aanvragen voor een splitsingsvergunning worden, met het oog op het bepaalde in het eerste lid, op volgorde van binnenkomst behandeld. Burgemeester en wethouders weigeren de splitsingsvergunning indien het maximum als bedoeld in het tweede lid is bereikt. Een gebiedsaanwijzing als bedoeld in het eerste lid geldt voor de duur van maximaal 4 jaar. Aansluitend aan deze periode kunnen burgemeester en wethouders de aanwijzing verlengen met een periode van telkens maximaal 4 jaar. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het bepaalde in dit artikel.

Artikel 3.6.3 Voorwaarden en voorschriften 1. Burgemeester en wethouders kunnen indien een aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt gedaan in samenhang met een bouwplan in het kader van een complexgewijze aanpak of waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, de vergunning verlenen onder de opschortende voorwaarde dat het betreffende bouwplan is uitgevoerd. 2. Burgemeester en wethouders kunnen een zekerheidstelling eisen, waardoor de uitvoering van het door hen goedgekeurde maar nog niet uitgevoerde bouwplan, dan wel het opheffen van de bouwkundige gebreken aan het gebouw verzekerd wordt. 3. In geval van toepassing van het tweede lid, wordt binnen acht weken na verlening van de splitsingsvergunning een aanvang gemaakt met de werkzaamheden. 4. Burgemeester en wethouders kunnen op een door aanvrager tijdig gedaan schriftelijk verzoek een van het derde lid afwijkende termijn vaststellen. 5. De gereed melding van de werkzaamheden wordt binnen 14 dagen bij burgemeester en wethouders gedaan. 6. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften opnemen ter voorkoming van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte. Artikel 3.6.4 Vergunningverlening corporaties Een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

er van de zijde van burgemeester en wethouders geen bezwaren zijn op grond van een zwaarwegend volkshuisvestelijk belang; b. er van de zijde van de Minister van Wonen en Rijksdienst goedkeuring is als bedoeld in artikel 27, eerste lid onder a van de Woningwet tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; en c. de corporatie voldoet aan een tussen burgemeester en wethouders en de corporatie(s) overeengekomen of overeen te komen document waarin bepalingen met betrekking tot de woningvoorraad in het bezit van de corporatie(s) zijn opgenomen, waaronder het onttrekken van woningen.

29

AFDELING III Toeristische verhuur Artikel 3.7.1. Registratieplicht toeristische verhuur – reikwijdte Het bepaalde in deze afdeling is van toepassing op alle gebouwen in de gemeente Diemen die één of meerdere woonruimten bevatten en ziet op alle vormen van toeristische verhuur (Bed & Breakfast, vakantieverhuur en short stay indien geen inschrijving vereist is in burgerregistratie personen). Artikel 3.7.2. Registratieplicht toeristische verhuur – verbodsbepaling Het is verboden om in de gevallen van artikel 3.7.1 zonder registratie woonruimte aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte. Artikel 3.7.3 Aanvraag registratienummer Aanvragen voor een registratienummer als bedoeld in artikel 3.7.2 worden gedaan door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier.

30

HOOFDSTUK 4 VERDERE BEPALINGEN

Paragraaf 1 Handhaving en toezicht Artikel 4.1.1 Handelen zonder of in strijd met een vergunning Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 8, 21 of 22 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld. Artikel 4.1.2 Toezicht Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college op grond van artikel 33, eerste lid van de wet aangewezen ambtenaren. Artikel 4.1.3 Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8 en 21, 23a, 23b, 23c, 23e van de wet of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet. 2. Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van de bevoegdheid uit het eerste lid leggen zij een boete op: a. voor overtredingen in de zin van artikel 8 van de Huisvestingswet overeenkomstig tabel 1 in bijlage 2. b. voor overtredingen in de zin van artikel 21, onderdelen a tot en met d van de Huisvestingswet, artikel 23a, 23b, 23c, 23d, 23e of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften verbonden aan een vergunning als bedoeld in artikelen 26 van de Huisvestingswet overeenkomstig de tabel 2 in bijlage 2. 3.

De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 4. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd, indien binnen een tijdvak van drie jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 5. Onverminderd lid 3 en lid 4 wordt voor de schending van de registratieplicht in beginsel in alle gevallen de maximale geldboete opgelegd. 6. De bedragen in bijlage 2 als bedoeld in het tweede lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafecht. Voor boetebedragen onder een maximum bedrag geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Artikel 4.1.4 Handhavingsbevoegdheden college van burgemeester en wethouders 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot oplegging van een verbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur in de zin van artikel 33a sub a van de Huisvestingswet. 2.

Burgemeester en wethouder zijn bevoegd tot het geven van een aanwijzing in de zin van artikel 33a sub b van de Huisvestingswet.

31

Paragraaf 2 Restbepalingen Artikel 4.2.1 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van deze verordening, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de betrokkene. Deze bepaling geldt alleen voor die gevallen waarin niet al een specifieke hardheidsclausules van toepassing is.

32

HOOFDSTUK 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN Artikel 5.1 Overgangsbepalingen 1. Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening. 2. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de onderhavige verordening blijft van toepassing op een huisvestingsvergunning of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 3. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 4. Op aanvragen tot vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten op grond van de Huisvestingsverordening Diemen 2020 ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening is vanaf het moment van inwerkingtreding van de nieuwe verordening deze nieuwe verordening van toepassing. 5.

De voor inwerkingtreding van deze verordening vastgestelde beleidsregels blijven onverkort van toepassing indien ze door de inwerkingtreding van deze verordening niet worden gewijzigd. 6. Voor op het moment van inwerkingtreding van de onderhavige verordening bestaande aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur treedt het verbod van artikel 3.7.2 in werking zes maanden na de inwerkingtreding van het betreffende verbod. 7. Voor een onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming die in de zin van de Huisvestingsverordening vergunningsvrij heeft plaatsgevonden (voordat een vergunningsplicht gold voor de betreffende activiteit) geldt dat de vergunningplicht van artikel 3.1.3 voor die onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming niet van toepassing is. Artikel 5.2 Intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Diemen 2020 1. De Huisvestingsverordening gemeente Diemen 2020 wordt ingetrokken op het moment van inwerkingtreding van de onderhavige verordening als bedoeld in artikel 5.3, eerste lid, met uitzondering van Hoofdstuk 2, de artikelen 2.2.4, 2.2.4a en 2.4.8 lid 2 onder a. 2. Hoofdstuk 2, de artikelen 2.2.4, 2.2.4a, en 2.4.8 lid 2 onder a van de Huisvestingsverordening gemeente Diemen 2020, blijven van kracht en worden ingetrokken op het moment van inwerkingtreding van de bepalingen als bedoeld in artikel 5.3, tweede lid.

Op deze artikelen blijft de citeertitel Huisvestingsverordening gemeente Diemen 2020 van toepassing. Artikel 5.3 Inwerkingtreding 1. Met uitzondering van artikel 1, onder kkk, de artikelen 2.4.5, 2.4.5a, 2.4.7, 2.4.8 en 2.4.9, de paragraven 2.5 en 2.6, artikel 2.7.3 lid 3. treedt deze verordening in werking op de dag na haar bekendmaking in het Gemeenteblad. 2. Artikel 1 onder kkk (Woonpunten), de artikelen 2.4.5, 2.4.5a, 2.4.7, 2.4.8, 2.4.9, paragrafen 2.5 en 2.6 en artikel 2.7.3 lid 3.van deze verordening treden in werking op een door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip. 3. Deze verordening vervalt na de inwerkingtreding van een nieuwe huisvestingsverordening of op 1 oktober 2025. Artikel 5.4 Omzetten inschrijfduur naar wachtpunten 1. De inschrijfduur van een woningzoekende als bedoeld in artikel 2.4.5 eerste lid 33

wordt bij de inwerkingtreding van dit artikel uit deze verordening omgezet naar wachtpunten in de verhouding 1:1. 2. Wachtpunten als gevolg van omgezette woonduur gelden uitsluitend als de kandidaat nog woont in de woonruimte waar de woonduur is opgebouwd en deze leeg oplevert bij verhuizing. 3. De wachtpunten die zijn ontstaan door in inschrijfduur omgezette woonduur vervallen op 1 juli 2030. Artikel 5.5 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als “Huisvestingsverordening Diemen 2021”. Ondertekening Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Diemen in zijn openbare vergadering te Diemen d.d. 16 september 2021, De voorzitter,

De griffier,

E. Boog

J.G. Nubé

34

Bijlage 1 Complexen Complexen zonder vergunningplicht voor het gebruik als studentenwoning, shortstay of kamergewijze verhuur als bedoeld in artikel 3.1.1 Studentenwoningen Straatnaam

Huisnummers

Postcode

Dalsteindreef (Greystar)

1022 – 3518

1112 XC

Dalsteindreef(Greystar)

4101 – 5916

1112 XJ

Studentenwoningen/kamergewijze verhuur Straatnaam

Huisnummers

Postcode

Rode Kruislaan (De Key)

1101 – 1134

1111 XA

Rode Kruislaan (De Key)

1201 – 1234

1111 XB

Rode Kruislaan (De Key)

1301 – 1334

1111 XC

Rode Kruislaan (De Key)

1401 – 1434

1111 XD

Rode Kruislaan (De Key)

1501 – 1535

1111 XE

Te gebruiken voor studentenwoningen en short stay Straatnaam

Huisnummers

Postcode

Dalsteindreef (Greystar)

6007 – 6929

1112 XJ

Dalsteindreef (Greystar)

7001 – 7911

1112 XJ

Dalsteindreef (Greystar)

61014 – 61429

1112 XJ

Tijdelijk te gebruiken voor studentenwoningen en kamergewijze verhuur Straatnaam

Huisnummers

Postcode

Bergwijkdreef (de Key)

54 – 552

1112 XX

Bergwijkdreef (de Key)

560-1066

1112 XZ

35

Bijlage 2 Bestuurlijke boete

Tabel 1 bestuurlijke boete onrechtmatig in gebruik nemen of geven van woonruimte

Wettelijke bepaling Huisvestingswet

Type overtreding

Kolom A

Kolom B Recidive Overtreding < 3 jaar na de eerste overtreding

Boete In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning door de huurder

8, eerste lid

n.v.t.

€ 435,-

n.v.t.

In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning

8, tweede lid

door huurder of eigenaar met één woonruimte in de verhuur

Niet bedrijfsmatig:

€ 3.250,-

€ 7.000,-

Bedrijfsmatig:

€ 6.500,-

€ 14.000,-

In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning

8, tweede lid

door huurder of eigenaar met meer dan één woonruimte in de verhuur

36

Niet bedrijfsmatig:

€ 6.750,-

€ 10.000,-

Bedrijfsmatig:

€ 13.500,-

€ 20.000,-

Niet bedrijfsmatig:

€ 6.750,-

€ 10.000,-

Bedrijfsmatig:

€ 13.500,-

€ 20.000,-

In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning

8, tweede lid

door een huurder tegen een hogere huurprijs dan door hemzelf feitelijk wordt betaald

37

Tabel 2 bestuurlijke boete woningonttrekking, samenvoeging en woningvorming

Wettelijke bepaling

Type overtreding

Kolom A

Kolom B

Boete

Boete bij recidive

Huisvestingswet 2014

Overtreding < 3 jaar na de eerste overtreding Woningonttrekking

21, eerste lid, onder a en 26

Niet bedrijfsmatig:

Onttrekken voor sloop of ander gebruik zonder vergunning

Bedrijfsmatig:

Niet bedrijfsmatig:

Onttrekken voor sloop of ander gebruik, met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften

Bedrijfsmatig:

Samenvoegen

21, eerste lid, onder b en 26

Samenvoegen zonder benodigde 38

€ 8.750,-

€ 10.375,-

€ 17.500,-

€ 20.750,-

€ 4.000,-

€ 10.375,-

€ 8.000,-

€ 20.750,-

Niet bedrijfsmatig:

vergunning

Bedrijfsmatig: Niet bedrijfsmatig:

Samenvoegen met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften

Bedrijfsmatig:

Omzetting

21, eerste lid, onder c en 26

Niet bedrijfsmatig:

Omzetting zonder benodigde vergunning

Bedrijfsmatig:

€ 8.750,-

€ 10.325,-

€ 17.500,-

€ 20.750,-

€ 4.000,-

€ 10.375,-

€ 8.000,-

€ 20.750,-

€ 8.750,-

€ 10.375,-

€ 17.500,€ 20.750,-

Niet bedrijfsmatig:

Omzetting met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften

Bedrijfsmatig:

Woningvorming Niet bedrijfsmatig: Bedrijfsmatig:

21 onder d en 26

Verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 39

€ 4.000,-

€ 10.375,-

€ 8.000,-

€ 20.750,-

€ 8.750,-

€ 10.325,-

€ 17.500,-

€ 20.750,-

Niet bedrijfsmatig: Bedrijfsmatig:

Aanbod woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienummer

23a

Woningvorming met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften

€ 4.000,-

€ 10.325,-

€ 8.000,-

€ 20.750,-

Schending registratieplicht

€ 8.700,-

N.v.t.

40

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Bouwbesluit 2012. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt.

Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. 5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Recidive Van recidive is sprake indien binnen 3 jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.

41

Toelichting bij de Huisvestingsverordening Diemen 2021 Deze toelichting bij de Huisvestingsverordening Diemen 20210 kent een indeling in twee delen. In deel A wordt een algemene toelichting op de verordening gegeven. In deel B wordt aanvullend een toelichting per artikel gegeven, voor zover dat niet in de algemene toelichting aan bod is gekomen. A. ALGEMENE TOELICHTING 1. Aanleiding In Diemen was tot 2021 de Huisvestingsverordening Diemen 2017 van kracht. Een Huisvestingsverordening heeft een maximale geldigheid van vier jaar. De Woonvisie en de gesprekken hierover met de gemeenteraad in 2018 vormden de basis om te komen tot een aantal aanscherpingen van de Huisvestingsverordening. Die zijn in twee stappen ingevoerd, namelijk in 2020 en 2021.Dit is gedaan omdat de nieuwe Huisvestingswet en de nieuwe regels voor de woonruimteverdeling in de eerste stap nog niet verwerkt konden worden. De eerste stap vond plaats in 2020 en leidde tot de Huisvestingsverordening Diemen 2020. De onderstaande wijzigingen zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Diemen 2020: a. Invoeren vergunningstelsel voor gebruik van woonruimte. Regels voor: Bed & Breakfast, kamergewijze verhuur, shortstay hospitaverhuur, woningdelen, woningvorming, splitsing in appartementsrechten, samenvoeging en gebruik als tweede woning; b.

We regelden de toewijzing van middenhuurwoningen waarop de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 van toepassing is; c. We regelden dat leerkrachten in het Diemense basisonderwijs makkelijker aan een sociale huurwoning kunnen komen; d. We pasten de artikelen over de experimenten met de woonruimteverdeling aan; e. We repareerden evidente omissies, bijvoorbeeld het schrappen van de verwijzing naar de Stuurgroep Wonen die niet meer bestaat. De tweede stap vormt de Huisvestingsverordening Diemen 2021. De wijzigingen hebben betrekking op: f.

Verwerken van de nieuwe regionale woonruimteverdelingsregels die in maart 2021 door de gemeenteraad zijn goedgekeurd; g. Aansluiten van de Diemense Huisvestingsverordening op andere huisvestingsverordeningen in de regio; h. Verwerken nieuwe Huisvestingswet, met name de verwerking van de nieuwe regels voor toeristische verhuur; i. Aanpassen van de regels voor lokale voorrang; j. Verbeteringen doorvoeren en oplossen van fouten in de Huisvestingsverordening Diemen 2020. 2. Waarom regels over woonruimteverdeling, voorraadvergunningen en toeristische verhuur? Om regels te mogen stellen is het van belang dat er zicht is of er sprake is van schaarste aan woningen in Diemen en welke categorieën dit betreft. In februari 2020 is de rapportage Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) verschenen. De rapportage bestaat uit:     

Hoofdrapport; WiMRA in perspectief Deelrapport woningvoorraad en bewoning Deelrapport Woonwensen en recent verhuisden Deelrapport Prettig wonen (over duurzaamheid en leefbaarheid) Een specifieke factsheet over de gemeente Diemen

42

Zie ook https://www.metropoolregioamsterdan.nl/wimra2019/ Uit deze rapportages blijkt dat de woningtekorten in de voorgaande jaren alleen maar zijn toegenomen. Citaat: ”De woningbehoefte in de MRA is groot en het tekort is toegenomen, ondanks de versnelling van de woningproductie naar rond de 16.000 woningen per jaar in de afgelopen twee jaar. De groei van de woningbehoefte is vooral toe te schrijven aan de grote instroom uit het buitenland naar deze regio en met name naar Amsterdam. Deze instroom is veel groter dan voorzien in de prognoses. In alle zeven deelregio’s van de MRA willen bovendien meer mensen verhuizen dan in 2017. Een groot verschil met de voorgaande periode is dat het vertrek uit de MRA naar de rest van Nederland sterk is toegenomen en dat tegelijkertijd minder mensen vanuit andere delen van Nederland naar de MRA zijn verhuisd. Vooral gezinnen in de MRA trokken vaker (+25%) naar een woning elders in Nederland. Een veel genoemde reden voor vertrek is de wens om rustiger te wonen. Ook hangt de vertrekwens samen met het beperkte aanbod van passende woonruimte voor een acceptabele prijs. In de MRA-gemeenten waar woningzoekenden met een laag middeninkomen voorheen nog keuze hadden, zijn de prijzen namelijk sterk gestegen.” De gemeente Diemen heeft zich grote moeite getroost om het woningtekort terug te dringen en ongewenste effecten hiervan tegen te gaan.

Zo is in het nieuwbouwprogramma meer ingezet op sociale huur en middeldure huur, is voor de eerste nieuwbouwcomplexen een zelfbewoningsplicht ingevoerd en heeft zij de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 vastgesteld. Tot slot heeft de gemeente met de woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen. Echter, dit is nog niet genoeg om aan de groeiende vraag te voldoen, zo blijkt uit bovengenoemd onderzoek. Het blijkt niet eenvoudig om voldoende locaties voor de gewenste sociale huurwoningen te vinden. Regulering van de vraag is daarom nog steeds nodig en dat is de basis voor deze verordening. Kortom, de schaarste aan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen is onverminderd groot. Het ongewenst gebruik van woonruimte stijgt dientengevolge en daarom maakt de gemeente Diemen ook voor de komende vier jaar gebruik van de mogelijkheid die de Huisvestingswet 2014 biedt om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan woonruimte te bestrijden door in een Huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën sociale huurwoningen.

Ook bevat de verordening regels over de wijze waarop verhuurders hun middeldure huurwoningen verhuren waarop de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 van de gemeente van toepassing is. 3 Reguleren van middeldure huur Doelstelling Per 1 juli 2019 is de Huisvestingswet 2014 gewijzigd. Deze wetswijziging maakt het voor gemeenten mogelijk om regels te stellen om onevenwichtige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Voorheen kon dit enkel met betrekking tot goedkope (sociale) woonruimte. In Diemen is ook sprake van schaarste aan middeldure huurwoningen. Daarmee is het mogelijk om deze nader te reguleren via de Huisvestingsverordening. We willen de vrije markt en de bestaande situaties op dit moment niet te veel aantasten. Gelet daarop willen we, op dit moment, alleen bij via de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 aangewezen nieuwbouwprojecten afdwingen dat deze woningen ook beschikbaar worden gesteld aan huurder met een middeninkomen en dat de huurprijzen voor de aangewezen periode gereguleerd blijven. Regels Om het hiervoor genoemde doel te bereiken, moeten we een aantal regels opnemen in de Huisvestingsverordening. Er zijn regels nodig om aan te geven wat middeldure huur is (definitie), en

43

een reikwijdtebepaling (daarmee wordt aangegeven op welke woningen de regels van kracht zijn) en een vergunningsplicht. Met deze toevoeging heeft de gemeente Diemen een werkend systeem. We zorgen voor een koppeling tussen middeldure huurwoningen die via de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 voor tenminste 25 jaar beschikbaar blijven als middeldure huurwoning en de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening zorgt ervoor dat het in gebruik nemen van een dergelijke woning vergunningplichtig is en dat de betreffende woning alleen verhuurd kan worden aan iemand met een middeninkomen. Door de aansluiting met de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 zorgen we ervoor dat het aantal middeldure huurwoningen waarop deze verordening van toepassing is, beperkt is. Dit zorgt ervoor dat het aantal vergunningsaanvragen beperkt blijft, waardoor de administratieve lasten voor zowel de gemeente als verhuurders beperkt zijn. Dit voordeel is tegelijkertijd het nadeel van deze manier van reguleren; we dwingen bij een beperkt aantal woningen af dat deze ook daadwerkelijk (met voor de doelgroep acceptabele prijzen) verhuurd worden aan personen met een middeninkomen. 4. Nieuwe regels regionale woonruimteverdeling Zoals boven al betoogd, is er schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam.

Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Binnen die regels is het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen nu erg lastig om woonruimte in de regio te vinden, omdat woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Om die reden is een nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de uitkomsten daarvan worden nu verankerd. Daarvoor moet ook de huisvestingsverordening worden aangepast. In het nieuwe systeem bouwen woningzoekenden nog steeds inschrijfduur op: de naam verandert in wachtpunten. Daarnaast kunnen zij hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd. Voor woningzoekenden met een urgentieverklaring veranderen de regels voor toewijzing niet, maar meer urgenten zullen worden geplaatst door directe bemiddeling.

Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden. Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning. 5. Aansluiten op huisvestingsverordeningen in de regio Tot 1 januari 2016 gold in Diemen de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. Met het afschaffen van de Stadsregio stelde elke gemeente zijn eigen huisvestingsverordening vast. De lokale verordening is gebaseerd op de regionale modelverordening en aangevuld met bepalingen die passen bij de bijzondere lokale omstandigheden. Op een aantal gebieden die onder de huisvestingsverordening vallen, werken de gemeenten samen: bijvoorbeeld de woonruimteverdeling en urgentieverlening. De in Diemen actieve woningcorporaties zijn actief in verschillende gemeenten uit de voormalige stadsregio.

Vanwege de werkbaarheid en de uitlegbaarheid van de woonruimteverdeling is het wenselijk dat de huisvestingsverordening in Diemen aansluit op huisvestingsverordeningen in de regio als daar geen inhoudelijke bezwaren tegen zijn. Zaken die in de huisvestingsverordening gewijzigd worden en waarmee de bepalingen meer aansluiten op huisvestingsverordeningen in de regio zijn lokale voorrang, de volgordebepaling en de passendheidscriteria.

44

6. Verwerking nieuwe regelgeving m.b.t. toeristische verhuur De Huisvestingswet is per 1 januari 2021 gewijzigd. De aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte is daarin verwerkt. Deze nieuwe wetgeving noopt tot aanpassing van de huisvestingsverordening. Toeristische verhuur is geen onttrekken meer in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet. Het valt nu onder artikel 23a van de Huisvestingswet. 

Een algemeen verbod op vakantieverhuur is met deze wetgeving niet toegestaan. Een quotabepaling of nachtencriterium mag wel maar de noodzakelijke grondige onderbouwing daarvan op de relatief kleine schaal van Diemen is, op dit moment, niet goed mogelijk. Dat betekent dat Diemens beleid op verbod van de gehele woning voor toeristische verhuur weer geheel via het bestemmingsplan geregeld gaat worden. De negatieve effecten van vakantieverhuur kunnen en worden effectief bestreden via de bestemmingsplannen.



Voor Bed & Breakfast biedt de gewijzigde Huisvestingswet de mogelijkheid om weer terug te gaan naar een meldingsplicht in plaats van de vergunningplicht die in Huisvestingsverordening Diemen 2020 was ingesteld. Een groot voordeel van de nieuwe Huisvestingwet is dat er een registratieplicht kan worden ingesteld voor bijvoorbeeld Bed & Breakfast met een boetebepaling. Dat is een belangrijke versterking van de mogelijkheden tot handhaving. De registratie moet eenduidig, praktisch en gratis geschieden. De gemeente Diemen wil van deze mogelijkheid gebruik maken en heeft dit in de Huisvestingsverordening Diemen 2021 nader uitgewerkt. Onderzocht wordt of hiervoor aangesloten kan worden bij de website www.toeristischeverhuur.nl.



Van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om een meldingsplicht gekoppeld aan een nachtencriterium in te stellen maakt de gemeente Diemen geen gebruik. Het nachtencriterium is niet toegestaan voor Bed & Breakfast, terwijl dat de enige vorm van toeristische verhuur is die de gemeente Diemen wel wil toestaan. Een vergunningplicht voor Bed & Breakfast is niet nodig omdat dit al goed in het bestemmingsplan is geregeld. Om toestemming te krijgen voor Bed & Breakfast volstaat een eenmalige melding/registratie. Bij de registratieplicht wordt verwezen naar de voorwaarden in het bestemmingsplan.

Deel B ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING Dit hoofdstuk bevat een artikelsgewijze toelichting op de verordening. Soms wordt volstaan met een verwijzing naar de algemene toelichting of wordt een gedeelte van algemene toelichting herhaald. HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 Definities In dit artikel worden omschrijvingen gegeven van de in de Huisvestingsverordening Diemen 2021 gehanteerde begrippen. HOOFDSTUK 2. VERDELING VAN WOONRUIMTE Artikel 2.1.1 Gebiedsbepaling en reikwijdte Dit artikel bepaalt het werkingsgebied van hoofdstuk 2 van de verordening door de omvang van de woonruimtevoorraad die binnen het werkingsgebied valt, te omschrijven en de uitzonderingen te benoemen. De huisvestingsvergunningplicht geldt in ieder geval voor sociale huurwoningen: de zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot € 752,33 (prijspeil 2021).In lid 3 is omschreven dat ook de middeldure huurwoningen onder het werkingsgebied vallen. In lid 4 wordt aangegeven dat de overeengekomen huurprijs bepalend is.

45

Artikel 2.1.2 Vergunningplicht Dit artikel bevat de op artikel 7 eerste lid van de Huisvestingswet gebaseerde beschrijving van de huisvestingsvergunningplicht. Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria Dit artikel bevat twee criteria waaraan een huishouden moet voldoen om toegelaten te worden tot het aangewezen deel van de woningmarkt. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voldoet een woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen. Anders dan de passendheids- of bindingscriteria zijn de toelatingscriteria weigeringsgronden en geen voorrangsgronden. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.2.2 Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad en middenhuur Dit artikel bevat een huishoudinkomensgrens voor de sociale huurwoningen van €44.655 per jaar (prijspeil 2021) en er wordt verwezen naar de inkomensgrens voor de middeldure huurwoningen waarop de Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 van toepassing is.

In deze verordening wordt de definitie van middeninkomen genoemd zoals in Diemen gehanteerd: 1,5 * € 40.024 (Daeb-inkomensgrens prijspeil 2021). Artikel 2.2.3 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegd om een huisvestingsvergunning te verlenen, weigeren of in te trekken. De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.3 van de verordening bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag: -

de aanvraag moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is; de aanvraag moet vergezeld gaan van diverse stukken met nadere informatie; de aanvrager kan gevraagd worden een geldig identiteitsbewijs van alle leden van het huishouden te tonen; burgemeester en wethouders kunnen nog andere, niet in dit artikel genoemde, informatie opvragen bij aanvrager; in bepaalde gevallen moet de aanvrager over een indicatie beschikken, waaruit blijkt dat de woning waarvoor hij een huisvestingsvergunning wil verkrijgen, bij uitstek geschikt is voor hem.

Overigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene regeling over beschikkingen, welke ook van toepassing is op de huisvestingsvergunning. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn: -

artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag; artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit; artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan. Zie daarvoor ook artikel 2.2.6 van de verordening.

46

Artikel 2.2.4 Beslistermijn Het eerste lid van dit artikel bepaalt dat de reguliere beslistermijn van acht weken van toepassing is. Het tweede lid bepaalt dat deze termijn eenmalig met vier weken verlengd kan worden door burgemeester en wethouders. Artikel 2.2.5 Gegevens op de vergunning Deze bepaling spreekt voor zich. Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3 Als gevolg van het bepaalde in dit artikel is paragraaf 2.3 van toepassing op de ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte, met uitzondering van de huurwoningen onder de liberalisatiegrens in eigendom van woningcorporaties. Artikel 2.3.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning Dit artikel bevat de gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning die aangewezen is ingevolge artikel 2.1.1 wordt geweigerd. Alle drie genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien: a. het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria; b. het huishouden op grond van artikel 2.7.1 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt; of, c. het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen. Artikel 2.3.3 Intrekking vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen vier weken in gebruik heeft genomen.

In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt. b. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Lid 2 regelt het intrekken van een eerder verleende huisvestingsvergunning als burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning verlenen ten behoeve van een huishouden dat al over huisvestingsvergunning beschikt. Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4 Op grond van dit artikel is het bepaalde in paragraaf 4 uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 lid 2 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning Ingevolge het bepaalde in het eerste lid wordt de huisvestingsvergunning geweigerd indien: a. het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in artikel 2.2.1. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). b.

het huishouden op grond van het bepaalde in artikel 2.4.3 en 2.7.4 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Dit is de koppeling naar de regels over toewijzing van corporatiewoningen via het aanbodinstrument of via directe bemiddeling. 47

c.

het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als aannemelijk is dat het huishouden zelf niet in de woning gaat wonen maar deze (illegaal) zal onderverhuren; of, d. de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Deze weigeringsgrond maakt het mogelijk om bij de beslissing over het al dan niet verlenen van de huisvestingsvergunning rekening te houden met de specifieke positie die een corporatie heeft ten gevolge van de Woningwet en haar positie als verhuurder. Alle genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. Artikel 2.4.3 Intrekking vergunning Lid 1 stelt dat burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning kunnen intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt. b.

de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Lid 2 ziet toe op de situatie dat een huishouden verhuist van de ene naar de andere huisvestingsvergunningsplichtige woning. Met het toekennen van de huisvestingsvergunning voor de nieuwe woning vervalt de huisvesting voor de oude woning. Artikel 2.4.4 Aanbieden van woonruimte Dit artikel regelt de wijze waarop woningcorporaties hun voor verhuur beschikbare woonruimte aanbieden. Deze aanbieding geschiedt, gelet op het bepaalde in het eerste lid, eenduidig en transparant via één of meerdere aanbodinstrumenten. Het tweede lid heeft als doel te waarborgen dat het voor de woningzoekende duidelijk is aan welke voorwaarden hij dient te voldoen om in aanmerking te komen voor de via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte. Als woonruimte via directe bemiddeling wordt aangeboden, is het bepaalde in het eerste en tweede lid niet van toepassing. Dit artikel is ongewijzigd ten opzichte van de vorige verordening. Artikel 2.4.5 Woningzoekenden en inschrijving Een woningzoekende kan zich vanaf het moment waarop hij de leeftijd van 18 jaar bereikt, inschrijven als woningzoekende. Dat doet hij in een aanbodinstrument.