04 MPG jaarrekening 2021 versie raad.pdf

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

26

Gemeente Diemen

Ad 6. Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Dit parkeerterrein is al lange tijd in eigendom. Het wordt sinds 2007 verhuurd aan Maja Media. Zij verhuren hun pand en het buitenterrein weer door aan een gebruiker. In het jaar 2018 is een deel van het terrein verkocht aan Maja media, waarmee de boekwaarde toen is verlaagd. Het restant van het parkeerterrein blijft verhuurd. Per 1-1-2019 is de huurovereenkomst gewijzigd. De huurinkomsten voor 2021 bedroegen € 8.221 excl. btw. Ad 7. Gronden langs rijkswegen Rijkswaterstaat In 1972 heeft gemeente Diemen een principeovereenkomst gesloten met Rijkswaterstaat inzake de verwerving van de gronden voor de aanleg van de rijkswegen. Ten behoeve van de afronding van de aanleg van de rijkswegen is in 2020 een grondruil overeengekomen waarmee partijen akkoord zijn gegaan met het over en weer ruilen van gronden en het vestigen van opstalrechten (bijvoorbeeld bij viaducten of bruggen). Voor de afwikkeling van dit dossier is door de gemeente aan Rijkswaterstaat een bedrag betaald van ca. € 81.000, op basis van externe taxatie. Omdat de aankoop gebaseerd is op een marktconforme taxatie, kwalificeert de aankoop van deze grond zich als waardevast en de grond hoeft (mag) niet worden afgeschreven conform de BBV. Daarom zijn de gronden tegen boekwaarde op de balans geplaatst onder de Materiële vaste activa (MVA).

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

27

Gemeente Diemen

4.3

Erfpachtgronden (MVA)

De erfpachtgronden in Diemen zijn onderverdeeld in wonen en overige functies. 4.3.1 Erfpachtgronden wonen In tabel 9 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie wonen. Een deel van de erfpachters heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht, een deel niet. Sinds 1 oktober 2020 bestaat er voor erfpachters die hun woning op erfpacht hebben de mogelijkheid om hun tijdelijk erfpachtrecht om te zetten in een eeuwigdurend erfpachtrecht, dan wel de bloot eigendom te verwerven. In 2021 hebben 76 particuliere appartementsgerechtigden en 1 woningbouwcorporatie (een deel van) hun tijdelijk erfpachtrecht omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Van de 76 particuliere appartementsgerechtigden hebben er ongeveer 62 gekozen om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen en 14 hebben gekozen voor de eeuwigdurende canonbetaling. Op dit moment zijn er nog een dertigtal verzoeken tot conversie naar eeuwigdurende erfpacht in behandeling. In 2022 zullen naar alle waarschijnlijkheid deze verzoeken worden afgehandeld. De verwachting voor de komende jaren is dat er incidenteel particuliere appartementsgerechtigden zullen converteren naar eeuwigdurende erfpacht en woningbouwcorporaties op het moment dat hun tijdelijke erfpachtcontract afloopt.

In tabel 9 treft u een overzicht van de erfpachtgronden met de functie wonen in de gemeente Diemen en welk deel daarvan niet is afgekocht, tijdelijk is afgekocht en welk deel eeuwigdurend is afgekocht. In de tabel in geheime bijlage D treft u het overzicht van het resultaat van de in 2021 eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Het restant van de opbrengst valt na aftrekking van de boekwaarde vrij in het jaarrekening resultaat van 2021. Daaruit volgende zal een toevoeging aan de algemene reserve plaatsvinden. Het betreft een resultaat van € 1,1 miljoen die zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

28

omschrijving erfpacht-object

Project Verwelius 36 woningen Wilhelminaplantsoen plan Bakhuizen N.V. Prinses Marijkestraat 21 t/m 37 en 57 t/m 73 Prinses Marijkestraat 3 t/m 19 en 39 t/m 55 Wijde Blik I Wijde Blik II Wijde Blik III Wijde Blik IV Wijde Blik V Wijde Blik VI Wijde Blik VII Wijde Blik VIII Wijde Blik IX Van Markenplantsoen 114 t/m 160 42 woningen C.J. der Kinderenplein (Spoorzicht) 22 woningen Paulus Emtinckweg 22 woningen Gerard Burghoutweg 40 woningen Prinses Magrietlaan 102 woningen Vogelweide 98 woningen Zeven wonderen terrein 128 woningen Meerkoet 54 woningen Tjalk 111 woningen Fuut, Kolgans en Rietgors en Bontek 50 woningen Boven Rijkersloot 48 woningen Vlindertuin 128 woningen Fregat 30 woningen Prinses Irenestraat 20 woningen schoolstraat 115 woningen Burg.Bickerstraat 36 woningen Ouddiemerlaan 47 woningen Harmonielaan 4-98 26 woningen Harmonielaan 1-51 Totaal

Nr. Type erfpachter

1 belegger 2 belegger 3 particulier 4 particulier app. Recht 5 particulier app. Recht 6 particulier app. Recht 7 particulier app. Recht 8 particulier app. Recht 9 particulier app. Recht 10 particulier app. Recht 11 particulier app. Recht 12 particulier app. Recht 13 particulier app. Recht 14 particulier app. Recht 15 particulier app. Recht 16 woningcorporatie 17 woningcorporatie 18 woningcorporatie 19 woningcorporatie 20 woningcorporatie 21 woningcorporatie 22 woningcorporatie 23 woningcorporatie 24 woningcorporatie 25 woningcorporatie 26 woningcorporatie 27 woningcorporatie 28 woningcorporatie 29 woningcorporatie 30 woningcorporatie 31 woningcorporatie 32 woningcorporatie 33 woningcorporatie Totaal

120 36 22 18 18 24 40 40 40 40 40 40 40 12 24 42 22 22 40 102 98 128 54 111 51 48 128 30 20 115 36 47 22 1.670 312

16 24 24 24 24 24 24 24 8 16

80 24

garageboxen aantal

aantal

3.124 919 5.267 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 3.412 3.405 6.404 8.145 2.333 1.670 2.630 9.992 564 5.164 1.850 2.426 921 2.967 2.550 5.817 3.045 88.102

jaarrek. 2020

m2

Opbouw gegevens woningbouw woningen

m2

-1.129 -1.129

Mutatie 2021

m2 Toelichting verschilleAfgekocht

3.124 919 4.138 bloot eigendom verkocht 1.275 1.258 624 932 933 933 939 939 939 938 313 614 4.860 Zie toelichting B JA 3.412 3.405 6.404 8.145 JA 2.333 JA 1.670 JA 2.630 JA 9.992 JA 564 JA 5.164 JA 1.850 JA 2.426 921 JA 2.967 JA 2.550 JA 5.817 3.045 zie toelichting A 86.973

jaarrek. 2021

3.124 919 4.138 1.105 1.258 546 772 723 797 830 846 702 877 164 486 3.412 3.405 6.404 2.426 3.045 35.979

2 m niet afgekocht

2

4860 0 0 0 8145 2333 1670 2630 9992 564 5164 1850 0 921 2967 2550 0 0 43.646

(t/m einde contractduur)

m afgekocht

7.348

5.817

78 160 210 136 109 93 237 61 149 128

170

118

51

25 22

20

7.230

5817

78 160 210 116 109 93 212 39 149 77

170

2 2 2 m afgekocht m afgekocht m afgekocht (eeuwigdurend) (eeuwigdurend) (eeuwigdurend) totaal mutatie 2020 mutatie 2021

Gemeente Diemen

Tabel 9: Overzicht erfpachtgronden wonen

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

29

Gemeente Diemen

4.3.2 Erfpachtgronden overige functies In tabel 10 treft u een overzicht van het gemeentelijk grondeigendom uitgegeven in erfpacht ten behoeve van de functie bedrijfs- en maatschappelijke functies. Een deel van de contractanten heeft de erfpacht voor een vaste periode afgekocht en een ander deel heeft het erfpacht “om niet” gekregen vanwege het maatschappelijk belang. Nr. Omschrijving erfpacht-object NIET WONINGBOUW

Opbouw gegevens niet-woningbouw Grondbalans m2 gbo

1 Sauna 2 Brandweer 3 AGO zwembad 4 Gezondheidscentrum Diemen Noord 5 Recreatiegebied 6 Pantar-terrein Sniep Totaal

jaarrek. 2020

224 1.112 1.000 424 7.400 10.160

Mutatie 2021

490 1.415 1.975 550 62.265 20.195 86.890

-

jaarrek. 2021

Boekwaarde

490 45.378 1.415 om niet 1.975 75.549,71 550 Afgekocht (t/m 2044) 62.265 om niet 20.195 2.203.348 86.890 2.324.276

Tabel 10: Overzicht erfpachtgronden overig

4.3.3 Erfpachtgronden boekwaarde Op de balans was bij de jaarrekening 2020 een bedrag van € 7,022 miljoen voor de erfpachtgronden opgenomen. De mutatie die in het jaar 2021 heeft plaatsgevonden betreft € 0,566 miljoen. De restant boekwaarde komt daarmee uit op € 6,456 miljoen. Dit bedrag is nader onder te verdelen, welk overzicht in tabel 11 te zien is. Boekwaarde erfpachtgronden Niet-woningbouw Sauna Brandweer AGO zwembad Gezondheidscentrum Diemen Noord * oorspronkelijke uitgifte * uitbreiding 2006 Recreatiegebied Pantar-terrein Sniep Subtotaal Woningbouw - afgekocht (t/m einde contractduur) - niet afgekocht - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2020 - vrijval afgekocht (eeuwigdurend) in jaar 2021 Subtotaal

€ 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899

€ 4.595.018

-€ 8.040

-€ 565.897 -€ 565.897

€ 4.021.081

Totaal

€ 7.029.917

-€ 8.040

-€ 565.897

€ 6.455.980

31-12-2019

Mutatie 2020

Mutatie 2021

31-12-2021

€0

€ 45.378 € 75.550 €0 € 74.623 € 36.000 € 2.203.348 € 2.434.899

€ 45.378 € 75.550

€ 1.582.000 € 3.013.018

€0

-€ 8.040

€ 1.582.000 € 2.439.081

Tabel 11: Overzicht erfpachtgronden boekwaarde

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

30

Gemeente Diemen

5

FACILITAIR GRONDBELEID De BBV-regelgeving schrijft specifiek voor dat de verantwoording van geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. De gemeente bedrijft facilitair grondbeleid als zij meewerkt aan projecten waar zij zelf geen grondposities heeft, maar enkel faciliteert en meewerkt aan een wijziging van het bestemmingsplan. Zij toetst dan de voorgenomen plannen van ontwikkelaars en werkt bij akkoord mee aan ruimtelijke ordeningsprocedures. De ambtelijke kosten die de gemeente in deze projecten maakt, worden conform de Nota Grondbeleid 2019 verhaald op de ontwikkelaar; het kostenverhaal. Hiervoor wordt veelal een anterieure overeenkomst gesloten. In een enkel geval maakt ze ook kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte, deze kosten worden dan ook verhaald.

In dit hoofdstuk wordt een korte stand van zaken weergegeven van projecten waar de gemeente aan facilitair grondbeleid doet. De uitzondering hierop is gebiedsontwikkeling Holland Park, waaronder de Campus ontwikkeling. Deze gebiedsontwikkeling bestaat deels uit een eigen grondexploitatie en deels uit een facilitair deel. Maar vanwege de omvang en integraliteit wordt hier in een apart hoofdstuk (3) aandacht aan gegeven en niet in onderstaande. Zie tabel 12 voor een overzicht van de facilitaire projecten binnen de gemeente. Ingeval er een negatieve boekwaarde wordt vermeldt, dan is er sprake van reeds meer verhaalde (door ontwikkelaar betaalde) kosten dan dat de gemeente feitelijke kosten heeft gemaakt, omdat er gewerkt wordt met voorschotvergoedingen. Faciliterend grondbeleid Nr.

Project

Boekwaarde 31-12-2020

Mutatie 2021

Boeking Boekwaarde Reserve 31-12-2021 Grondzaken in boekjaar 2021

Boeking Reserve Grondzaken na 31-12-2021

Boekwaarde in 2022 Planstatus na balansboekingen

1

Nieuwbouw Arent Krijtstraat 1

€

2

Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan

€

-9.120

€

3

Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof

€

35.903

€

9.136

€

-

-4.636

€

-

€

3.289

€

-

€

-5.831

€

-

€

-134.806

€

-

€

-98.903 €

-

€

-98.903

Bestemmingsplan vastgesteld

4

Herontwikkeling Saan Diemen Zuid

€

13.224

€

-34.052 €

-

€

-20.828 €

-

€

-20.828

Idee-fase

5

Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein

€

-

€

2.162

€

-

€

2.162

€

-

€

6

Overdiemerweg 38-40

€

-

€

-8.595

€

-

€

-8.595

€

-

€

7

Kostenverhaal kleine plannen:

€

-4.228

€

-23.659 €

-

€

-27.887 €

-

€

-13.773 €

€

Contractueel

Type programma

-4.636 Bestemmingsplan + omgevingsverg. onherroepelijk Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

-5.831 Project in aanbouw

Anterieure ovk ondertekend

Bedrijventerrein

Anterieure ovk ondertekend

Detailhandel

Intentie ovk ondertekend

Woningbouw

2.162 Principeverzoek afgegeven

Intentie ovk in voorbereiding

Bedrijventerrein

-8.595 Principeverzoek afgegeven

Intentie ovk ondertekend

Recreatie en horeca

-27.887

7a

Horeca Diemerbos House of Bird

Opgeleverd bouwplan en afronding project

Anterieure ovk ondertekend

Horeca

7b

Herontwikkeling Ouddiemerlaan 20-22

Opgeleverd bouwplan en afronding project

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

7c

Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19

Omgevingsvergunning onherroepelijk

Anterieure ovk ondertekend

Woningbouw

Tabel 12: Overzicht boekwaarde faciliterend grondbeleid.

5.1 Arent Krijtsstraat 1 Op de hoek van de Hartveldseweg en de Arent Krijtsstraat ontwikkelt een projectontwikkelaar een appartementencomplex. Met de projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De vergunning en het bestemmingsplan zijn in 2021 onherroepelijk geworden. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: € 9.136 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -4.636 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing SAAN Op het Vattenfall-terrein heeft de gemeente ten behoeve van de verhuizing en vestiging van SAAN een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Een projectontwikkelaar treedt op namens partijen (grondeigenaar Vattenfall en toekomstig gebruiker SAAN). Met de grondeigenaar en projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw van de nieuwe bedrijfslocatie van SAAN vordert gestaag.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

31

Gemeente Diemen

De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: € 3.289 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -5.831 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof De gemeente heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar van het winkelcentrum Kruidenhof in Diemen Zuid over de uitbreiding van de Jumbo supermarkt inclusief een opwaardering van de winkelstrip en de openbare ruimte (parkeerterrein) om de uitstraling te verbeteren. Eind 2020 is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee zijn de ambtelijke kosten gedekt en wordt een bijdrage aan de herinrichting van het parkeerterrein door de ontwikkelaar betaald. In 2021 is het bouwplan verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan is eind 2021 vastgesteld. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: € -134.806 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -98.903 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid Zoals in paragraaf 5.2 is geschetst, zal het bedrijf SAAN verhuizen naar het Vattenfall-terrein bij de Diemer Vijfhoek. De huidige locatie van het bedrijf SAAN in Diemen Zuid komt daarmee vrij. De eigenaar van de grond heeft de wens om op de betreffende locatie woningbouw te realiseren.

Er een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de grondeigenaar en de afgelopen tijd is er in gezamenlijkheid de haalbaarheid van het plan onderzocht. Hierin heeft de grondeigenaar een gedeelte van de door de gemeente te maken kosten voorgeschoten. Vanwege een aantal discussiepunten is de intentiefase langer doorgelopen dan aanvankelijk verwacht. De grondeigenaar heeft daarom door de gemeente extra gemaakte kosten in de intentiefase voorgeschoten. Deze zouden in de anterieure fase pas verwacht zijn. Recentelijk zijn de meeste discussiepunten beslecht. Op het moment van schrijven werkt men toe naar het overeenkomen van de anterieure overeenkomst, waarmee het volledige kostenverhaal van de ontwikkeling wordt geborgd. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: -€ 34.052 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: -€ 20.828 5.5 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein Op het Vattenfall-terrein bereidt de gemeente ten behoeve van de vestiging van een datacenter een mogelijke bestemmingsplanwijziging voor. Een projectontwikkelaar treedt op namens partijen (grondeigenaar Vattenfall en toekomstige eigenaar datacenter). In samenspraak met de grondeigenaar en projectontwikkelaar wordt een intentieovereenkomst voorbereid om de kosten die de gemeente in deze fase maakt te dekken.

Deze overeenkomst moet nog worden ondertekend. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: € 2.162 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2020: € 2.162 5.6 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 In juni 2020 is het principebesluit genomen over het initiatief op het perceel Overdiemerweg 38 t/m 40 voor de ontwikkeling van kleinschalige logiesfunctie, horeca en recreatie. Met de initiatiefnemer is in december 2021 een intentieovereenkomst overeengekomen, waarin een voorschot op de door de gemeente te maken plankosten (kostenverhaal) en samenwerkingsafspraken voor de komende periode, zijn opgenomen.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

32

Gemeente Diemen

De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten in 2021 bedraagt: € -8.595 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -8.595 5.7 Kostenverhaal kleine plannen De gemeente verleent medewerking aan een aantal kleine plannen, waar zij ook met de initiatiefnemers anterieure overeenkomsten sluit over kostenverhaal of samenwerkingsafspraken. Bij deze kleine plannen is sprake van geringe financiële kosten, die financieeladministratief als één project worden behandeld. Het gaat om: a) Horeca Diemerbos House of Bird Voor de vestiging van een horecapaviljoen in het Diemerbos heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten. Het bouwplan is gereed en de is horeca geopend. b) Herontwikkeling Ouddiemerlaan 20-22 Op de Ouddiemerlaan 20-22 heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van een bestaand pand, naar woningbouw bestaande uit kleine woonstudio’s en twee bedrijfsruimtes. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Het bouwplan is gereed en de woningen zijn opgeleverd.

c) Nieuwbouw naast Ouddiemerlaan 19 Op de Ouddiemerlaan naast nummer 19 heeft de gemeente medewerking verleend aan de afgifte van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een 3-tal appartementen naast de Oude Smidse. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. De bouw zal in 2022 starten. De boekwaarde van het saldo van kosten en opbrengsten van deze projecten in 2021 bedraagt: € -23.659 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € -27.887

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

33

Gemeente Diemen

6

RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN

Bij het MPG en Jaarrekening 2016 is een Reserve Grondzaken en de Voorziening Verlies Grondzaken ingesteld. Deze reserve wordt ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. De werking van de Reserve Grondzaken wordt uitgebreid toegelicht in de Nota Grondbeleid actualisatie per 1-1-2019. 6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken De reserve grondzaken (hierna RG) is een van de onderdelen van de algemene reserve van de gemeente. De RG is de reserve waarin de resultaten met elkaar worden verrekend van de actieve grondexploitaties, voorbereidende grondexploitaties en de strategische gronden. Binnen de reserve kunnen eventuele positieve en negatieve financiële effecten van de totale grondzakenportefeuille met elkaar gesaldeerd worden. Op deze wijze hebben mutaties niet direct een effect op de gemeentebegroting, maar is een buffer gecreëerd. De Verlies Voorziening Grondzaken (hierna VVG) is een voorziening die ten laste van de RG wordt gebracht. Met deze verliesvoorziening wordt een voorziening getroffen voor verwachte negatieve resultaten van de actieve grondexploitaties (een soort spaarpot). In afbeelding 4 is een schema te zien uit welke componenten het saldo van de RG is opgebouwd.

Saldo Reserve Grondzaken opgebouwd uit: Saldo Verlies Voorziening Grondzaken (te voorziene verliezen van actieve grondexploitaties) Winsten uit Actieve Grondexploitaties en incidentele grondverkopen Incidentele stortingen/onttrekkingen uit de Algemene reserve Saldo van afsluiten voorbereidende projecten die geen doorgang hebben Mutaties (afwaardering) strategische gronden Afbeelding 4: Opbouw van de reserve grondzaken (RG).

Indien grondexploitaties met winst worden afgesloten, of tussentijds winstneming mogelijk is, dan komt deze winst ten goede aan de RG. Voor grondexploitaties met een negatief resultaat wordt in principe een voorziening getroffen ten laste van de RG: de Voorziening Verlies Grondzaken. Bij een voorbereidende grondexploitatie worden de voorbereidingskosten in principe gedekt uit een krediet. Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

34

Gemeente Diemen

grondexploitatie en moeten de kosten gedekt worden uit grondverkopen. Wanneer een project niet door kan gaan, komen deze voorbereidende kosten ten laste van de reserve grondzaken. In het geval dat de hoogte van de RG onvoldoende is om eventuele voorzieningen te kunnen nemen, zal bijstorten vanuit de Algemene reserve noodzakelijk zijn. Het streven binnen de portefeuille grondzaken is om te voorkomen dat dit zich voordoet. 6.2 Verantwoording Inzicht in de stand van de RG wordt eenmaal per jaar gegeven in het MPG. Hier wordt melding gemaakt van toevoegingen en onttrekkingen vanuit de reserve en de actuele stand weergegeven. De portefeuillehouder Financiën is verantwoordelijk voor de verantwoording en monitoring van de hoogte van de RG. Mutaties binnen de RG worden door de gemeenteraad geaccordeerd. 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken is ingesteld per 1-1-2017. Mutaties die zich in het boekjaar 2016 hebben voorgedaan zijn met terugwerkende kracht verwerkt in de reserve. Mutaties die zich in het boekjaar 2017 t/m 2021 hebben voorgedaan leiden nu tot een stand van de reserve grondzaken van € 10,076 miljoen per 31-12-2021. In tabel 13 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2021 van de Reserve Grondzaken. In tabel 14 is een overzicht weergegeven van de mutaties in 2021 van de Verlies Voorziening Grondzaken.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

35

Gemeente Diemen

Reserve Grondzaken * Bedragen x miljoen

Stand 1-1-2016

€

-

Stand 1-1-2017

€

0,685

Stand 1-1-2018

€

1,717

Stand 1-1-2019

€

-

Stand 1-1-2020

€

0,109

Mutaties 2020: 1)

Toevoeging vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP

€

0,140

2)

Verkoop grond Visseringweg 1

€

0,029

3)

Verkoop grond uitbreiding supermarkt Campus

€

0,031

4)

Tussentijds winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep

€

0,449

5)

Onttrekking verliesneming historische plankosten (facilitair) Holland Park Zuid

€

-0,572

€

0,186

Stand 31-12-2020 6)

Toevoeging afsluiten facilitair project Wilhelminaplantsoen 1

Stand 1-1-2021

€

0,004

€

0,190

Mutaties 2021: 1)

Onttrekking verlies voorziening negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

€

-0,474

2)

Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Holland Park West

€

9,647

3)

Toevoeging tussentijdse winstneming grondexploitatie Plantage de Sniep

€

0,755

4)

Onttrekking incidentele plankosten begeleiding Brede School in Holland Park West

€

-0,103

5)

Onttrekking afsluiten voorbereidenden grondexploitatie woningbouw Griend

€

0,061

€

10,076

Stand 31-12-2021 6)

Toevoeging afsluiten winstgevende grondexploitatie nieuw tankstation Provinciale weg

€

0,071

7)

Onttrekking afsluiten voorbereidende grondexploitatie locatie station Diemen Zuid

€

-0,050

8)

Onttrekking niet verhaalbare kosten Holland Park

€

-0,136

€

9,961

Stand 1-1-2022

Tabel 13: Actuele stand van de reserve grondzaken (RG). Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven. 7

Voorziening Verlies Grondzaken * Bedragen x miljoen

Stand 31-12-2017

€

0,390

Stand 31-12-2018

€

1,808

Stand 31-12-2019

€

1,735

Mutaties 2020: 1)

Ontrekking afsluiten negatief resultaat facilitair project sanering BP

€

-1,595

2)

Ontrekking restant vrijval verlies voorziening negatief saldo facilitair project sanering BP

€

-0,140

€

-

Stand 31-12-2020 Mutaties 2021: 1)

Toevoeging negatief saldo grondexploitatie Buitenlust

Stand 31-12-2021

€

0,474

€

0,474

Tabel 14: Actuele stand van de Voorziening verlies grondzaken (VVG) Voor het beknopte overzicht worden enkel de mutaties van de afgelopen 2 jaren weergegeven.

Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2021 gepresenteerde winstneming van € 755.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. 7

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

36

Gemeente Diemen

Toelichting mutaties 2021 1. De actieve grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust sluit op 31-12-2021 met een geprognosticeerd negatief saldo van € -0,474 mln. netto contante waarde. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 8.3. De BBV schrijft voor dat geprognosticeerde verliezen moeten worden voorzien. Daarom wordt dit negatieve resultaat opgevangen in de Voorziening verlies Grondzaken en een bedrag van € 0,474 mln. onttrokken aan de Reserve Grondzaken. 2. Door een aantal grondverkopen in de grondexploitatie Holland Park West kan (moet) hier winst worden genomen. De commissie BBV schrijft de POC-methode 8 voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu winstneming van € 9,647 mln. aan de orde. Zie ook toelichting in paragraaf 8.2. 3. Door een aantal positieve ontwikkelingen in de grondexploitatie Plantage de Sniep kan (moet) hier winst worden genomen. De commissie BBV schrijft de POC-methode 9 voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu winstneming van € 0,755 mln. aan de orde. Zie ook toelichting in paragraaf 8.1. 4. Op diverse vlakken worden er extra kosten gemaakt ten behoeve van de begeleiding van de Brede School in Holland Park West. Hierover is reeds bij de 3e kwartaalbrief 2021 door de raad besloten om deze kosten van € 0,225 mln. te dekken uit de Reserve Grondzaken. Hiervan wordt nu in 2021 € 0,103 mln.

ten laste gebracht aan de Reserve Grondzaken. In 2022 volgt de rest. 5. Door het College van B&W is eind 2020 besloten het bouwproject de Griend voorlopig af te sluiten. Wanneer binnen afzienbare tijd er voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar wordt gesteld zal het project weer een doorstart kunnen hebben. Voor nu zullen de tot nu toe gemaakte kosten van € 60.981 worden afgeboekt van de Reserve Grondzaken. Hiertoe is reeds door de raad bij de 2e kwartaalbrief 2021 besloten. Bovenstaande mutaties leiden, gesaldeerd met de stand 1-1-2021 van € 0,190 mln., tot een totaal stand op 31-12-2021 van de Reserve Grondzaken van € 10,076 mln. voordelig. En een stand van de Voorziening Verlies Grondzaken van € 0,474 mln. Een aantal mutaties stellen we bij besluitvorming over de Jaarrekening voor die verder effect heeft. 6. Het project grondexploitatie voor de nieuwe locatie van het tankstation aan de Provinciale weg is afgerond en kan nu financieel administratief worden afgesloten. Zie paragraaf 3.1.3 onder E voor een nadere toelichting. De boekwaarde bedraagt per 3112-2021: € -0,071 mln. Dit bedrag komt ten gunste aan de Reserve Grondzaken, want de negatieve boekwaarde betekent dat er meer opbrengsten dan kosten zijn en het project met winst kan worden afgesloten.

Voor het bepalen van tussentijdse winst is door de Commissie BBV aansluiting gezocht bij algemeen aanvaardbare methodiek, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. Deze methode noemen we de POC-methode (Percentage of completion). Zie voor een nadere toelichting Bijlage 3 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019, Commissie BBV. 9 Idem onder 8. 8

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

37

Gemeente Diemen

7. In de jaren 2016 t/m 2018 werkte de gemeente aan de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie aan de Diemerdreef nabij station Diemen-Zuid, ten behoeve van de mogelijke huisvesting voor Stichting Arq. Dit is uiteindelijk niet doorgegaan. Zie paragraaf 4.1.1 voor een nadere toelichting. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel is dan ook nu het voorstel om het saldo aan restant plankosten van € 0,050 mln. ten laste te brengen van de Reserve Grondzaken. Mocht in de toekomst deze locatie alsnog in beeld komen voor een (andere) ontwikkeling, dan kan er financieel met een “schone lei” worden begonnen. 8. Bij het project Holland Park (oost) zijn in de afgelopen jaren diverse kosten gemaakt waarvan nu wordt voorgesteld deze kosten van € 0,136 mln. ten laste te brengen van de Reserve Grondzaken. Zie voor een uitgebreidere toelichting paragraaf 3.1.3 onder Ad B.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

38

Gemeente Diemen

7

VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)

7.1 Inleiding Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen in werking getreden. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Dat betekent overigens niet altijd dat ze ook echt vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) gaan betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Het winstoogmerk is een subjectief begrip dat fiscaal wordt geobjectiveerd. Wanneer er bij een (clustering van) activiteit(en) structureel sprake is van vermogensoverschotten, dan wordt fiscaal een winstoogmerk aangenomen, ook al wordt er geen winst beoogd. In dat geval wordt de (clustering van) activiteiten als een onderneming beschouwd die (mogelijk) Vpb-plichtig is. 7.2 Situatie Diemen Voor de gemeentelijke grondexploitaties is een quickscan ontwikkeld, waarmee kan worden vastgesteld of de grondexploitaties sprake is van vermogensoverschotten. De quickscan voor de activiteiten van het grondbedrijf van de gemeente Diemen zijn in tabel 15 weergeven. Feitelijk betreft dit alleen de grondexploitaties Plantage de Sniep, Holland Park West en Sociale woningbouw Buitenlust. QuickScan VpB

1-1-2015

1-1-2016

1-1-2017

1-1-2018

1-1-2019

1-1-2020

1-1-2021

1-1-2022

T -1 5.023 5.023 -

T=0 37.640 37.640 -

T+1 332.365 94 332.271 -

T+2 390.276390.276-

T+3 4.442.488 107.871 4.160.852 173.765 -

T+4 23.556.174 115.533 23.377.837 62.804 -

T+5 23.540.448 51.764 23.436.584 52.099 -

T+6 15.354.281 327.380 15.501.159 474.258-

Evidente verschillen

19.195.539-

20.815.283-

23.280.148-

24.096.071-

24.862.966-

25.408.795-

25.068.127-

14.314.293-

Grondbedrijfvreemde activiteiten: Kapitaalstortingen en onttrekkingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Rente Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust Toekomstige prijsstijgingen Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust

47.640.46047.640.46027.615.238 27.615.238 829.683 829.683 -

47.640.46047.640.46026.255.263 26.255.263 569.914 569.914 -

50.588.40350.588.40327.725.566 27.725.566 417.311417.311-

51.387.59451.654.600267.005 27.604.325 27.576.904 27.421 312.801312.801-

51.432.30751.432.30727.563.250 27.563.250 993.90994.029889.34810.532-

51.224.25851.349.258125.000 26.058.394 27.536.800 1.479.5841.177 242.93127.888214.785257-

50.631.52350.756.523125.000 25.915.964 27.476.791 1.560.90476 352.567132.169220.188210-

40.360.03650.007.0369.647.000 26.448.268 27.438.868 1.001.37510.774 402.525102.404216.19983.921-

Voorlopige indicatie

19.190.516-

20.777.643-

22.947.783-

24.486.347-

20.420.478-

1.852.622-

1.527.679-

1.039.988

Bedragen in € Saldo contante waarde Plantage de Sniep Verrijn Stuartweg 3-5 (afgesloten) Holland Park West Nieuwe locatie tankstation (afgesloten) Sociale woningbouw Buitenlust

> Structureel positief: bepaal resultaat op fiscale grondslag > Rond de nul of flucturerend: nader onderzoek noodzakelijk > Structureel negatief: indicatie geen onderneming

Tabel 15: Quickscan activiteiten grondbedrijf gemeente Diemen.

De quickscan is ingevuld op basis van de MPG gegevens met betrekking op de opeenvolgende afgelopen jaarrekeningen; met jaarrekening 2021 (T=6). Deze quickscan is getoetst door een extern fiscaal bureau en de getrokken conclusies worden als juist beoordeeld.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

39

Gemeente Diemen

Afstemming met de Belastingdienst dient nog plaats te vinden, echter een definitieve uitspraak door de Belastingdienst zal naar verwachting pas plaatsvinden bij de aangifte van desbetreffend belastingjaar en niet vooruitlopend. Conclusie Het resultaat van de activiteiten bedraagt voor dit jaar € 1,0 miljoen positief. Dit is een wijziging ten opzichte van vorige jaren en voor het eerst dat de quickscan een positief resultaat laat zien. Op basis van de trend over de jaren heen en vooruitkijkend, kan echter niet worden geconcludeerd dat er sprake is van structurele vermogensoverschotten en het is aannemelijk dat de activiteiten van het grondbedrijf daarom toch nog steeds niet Vpb-plichtig zijn. Hieronder een nadere toelichting. Een belangrijke opmerking bij de quickscan is dat alle interne gemeentelijke verrekeningen moeten worden gecorrigeerd op de grondexploitatie (grondbedrijfvreemde activiteiten). Dit betekent dat in het verleden gedane afboekingen, geactiveerde kosten en winst- en verliesneming uit de grondexploitaties zijn gehaald. Ook de geboekte rente moet worden geëlimineerd en speelt geen rol in de scan. Om die reden komt het totale saldo van de grondexploitaties in de gemeente Diemen voor de quickscan nu positief uit, aangezien de forse rentelasten die Plantage de Sniep kent, geen rol spelen. Komend jaar gaan we werk maken van de zogenoemde Post Quickscan.

De Post Quickscan houdt in dat we de geëlimineerde rente op fiscale wijze herberekenen. Dit wordt gedaan door per boekjaar voor alle op dit moment actieve grexen in kaart te brengen wat de boekwaarde was van de toenmalige grondexploitatie (na aftrek van rente). Vervolgens wordt over deze boekwaarde de toenmalige werkelijke externe rente over de leningenportefeuille berekend (met een correctie voor de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen, die fiscaal fictief wordt vastgesteld op 66% vreemd vermogen). Dit is een uitzoekklus omdat feitelijk elk jaar vanaf het openen van de grondexploitatie de toenmalige boekwaarde en geboekte rente in de boekwaarde inzichtelijk moet zijn, net als de toenmalige werkelijke rente. Het is voor Plantage de Sniep zeer aannemelijk dat fiscaal een grote rentecomponent (> € ca. € 10 miljoen) overblijft om toe te rekenen aan de grondexploitatie, waardoor het resultaat van de quicskcan ook met €10 miljoen daalt. Daarmee hebben we nog steeds een zeer laag risicoprofiel voor de VPB-positie van het grondbedrijf. Dit omdat de Post Quickscan dan nog steeds een negatief saldo geeft ongeacht de geactiveerde kosten. Tot slot is het aannemelijk, gezien de ambities die de gemeente heeft op het gebied van bijvoorbeeld sociale woningbouw, dat de komende jaren nog enkele grondexploitaties worden geopend met een negatief resultaat.

Dit zal ook resulteren in een negatiever resultaat van de quickscan.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

40

Gemeente Diemen

8

BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES

8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust 1. Plangebied en ruimtegebruik 2. Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten 3. Programma 4. Verschillenanalyse 5. Risico’s en effectenanalyse 8.4 Af te sluiten grondexploitatie: Nieuwe locatie tankstation Provinciale weg 1. Boekwaarde

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

41

Gemeente Diemen

8.1

Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep

8.1.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied van de grondexploitatie Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden en is inclusief de Punt Sniep in het westen (zie Afbeelding 1). Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. Met de toevoeging van het verbindingskanaal en het kantoorgebouw Kriekenoord 9 was de verwerving afgerond. In tabel 1 ziet u de verhouding van hoe de verworven grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.

Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied

Elementen in exploitatie

oppervlakte in m2

%

94.000 52.000 31.000 14.000 191.000 m²

49% 27% 16% 7% 100%

uitgeefbaar verharding groen water totaal elementen in exploitatie Tabel 1: Ruimtegebruik grondexploitatie Plantage de Sniep

8.1.2 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten Het gebied is in verschillende deelgebieden opgeknipt, welke door verschillende ontwikkelaars worden ontwikkeld. In afbeelding 1 ziet u tevens een kaartje van Plantage de Sniep, opgeknipt in verschillende deelgebieden. Deze deelgebieden worden grofweg

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

42

Gemeente Diemen

ontwikkelt door enerzijds de ontwikkelcombinatie BPD / Dura Vermeer en anderzijds de gemeente in combinatie met verschillende ontwikkelaars. BPD / Dura Vermeer De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie BPD (voorheen Bouwfonds) / Dura Vermeer in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van verschillende delen van het plangebied. De gemeente levert op basis van die afspraken bouwrijpe kavels aan de ontwikkelcombinatie, waarop zij het vastgoed ontwikkelen. Vervolgens richt de gemeente het openbaar gebied in. In 2014 is een mediationtraject tussen gemeente en de ontwikkelende partijen (Dura Vermeer en BPD) afgerond en de afspraken die in dit traject zijn gemaakt zijn vastgelegd in de ‘Allonge – Koopovereenkomst in vervolg op de samenwerkingsovereenkomst Plantage De Sniep te Diemen’. De daarin gemaakte afspraken over grondprijzen en momenten van grondafname zijn reeds vertaald in de voorgaande grondexploitatie(s). Deze afspraken zijn ook voor de nu geactualiseerde grondexploitatie het uitgangspunt. Het gaat hierbij op de volgende deelplannen: A, B, C1, C2/D, E, N en Zuid. De deelplannen A, B, C1, E en Zuid zijn voor 2019 opgeleverd. In 2019 zijn de deelplannen C2/D en N opgeleverd.

In 2021 is het woonrijp maken voor de twee eerder genoemde deelgebieden voltooid waarmee alle deelgebieden welke de gemeente ontwikkelt met ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer zijn voltooid.

Afbeelding 2: Opgeleverde woningen deelplan M

De Gemeente en andere ontwikkelaars De Deelplannen F, L (Punt Sniep), M&T, P, en Q zijn en worden door de gemeente ontwikkeld in combinatie met andere ontwikkelaars. Hieronder wordt de stand van zaken geschetst rondom de ontwikkelingen in de betreffende deelgebieden; - De verkoop van de vrije kavels van deelplan F is voorspoedig verlopen, alle koopovereenkomsten zijn gesloten en eind 2017 zijn alle kavels geleverd aan de zelfbouwers. In 2021 zijn alle kavels ontwikkeld en bebouwd. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

43

Gemeente Diemen

-

-

-

-

De ontwikkeling en de verkoop van de Punt Sniep (deelplan L) is in 2016 gegund na een tenderprocedure aan ABC Planontwikkeling BV/Westplan Investors NV. De uitkomsten van deze gunning zijn reeds meegenomen in de voorgaande actualisatie grondexploitatie. Het plan van ABC Planontwikkeling BV/Westplan Investors NV is verder uitgewerkt: 202 woningen/appartementen, een horecavoorziening, een sloepenhaventje en parkeren grotendeels opgelost in een parkeergarage. Voor de Punt Sniep is ingestemd met uitstel van grondlevering middels het sluiten van een allonge. De grond is in het voorjaar 2018 geleverd. Het definitieve ontwerp is vastgesteld en de omgevingsvergunning is afgegeven. In juli 2018 is begonnen met de bouw. De woningen zijn opgeleverd in het eerste kwartaal van 2021. Voor de deelplannen M&T heeft de gemeente samen met ontwikkelaar DID een plan uitgewerkt voor 208 woningen in zowel de vrije sector huur als de sociale huur. De verdeling hiervan is ongeveer 50/50. In december 2018 is het koopcontract voor de grond getekend tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In juli 2019 is deelplan M geleverd aan de ontwikkelaar en is er daaropvolgend gestart met de bouw. In november 2019 is deelplan T geleverd aan de ontwikkelaar en is er daaropvolgend ook de gestart met de bouw. De woningen van deelplan M zijn opgeleverd (zie Afbeelding 2) in het tweede kwartaal van 2021.

Naar verwachting worden de woningen van deelplan T begin 2022 opgeleverd. Voor deelplan P (de vrijkomende oude schoollocatie) is door de ontwikkelaar DID een Definitief Ontwerp uitgewerkt met 15 grondgebonden woningen. De koopovereenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar is getekend eind augustus 2018. In oktober 2019 is de grond aan de ontwikkelaar geleverd en is er gestart met de bouw van de woningen. De woningen zijn in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd. Deelplan Q, de Woonhoeve bestaande uit 12 appartementen, is medio 2016 aan de ontwikkelaar geleverd en is medio 2017 opgeleverd.

Overige ontwikkelingen Deelplan R – Rietschuur Op het terrein ten westen van deelplan R bevindt zich de Rietschuur. Tot eind 2018 had Pantar de grond van dit terrein in erfpacht, hierna is het overgedragen aan de gemeente door middel van het aanpassen van het erfpachtcontract. Het terrein bij de Rietschuur is nog steeds (tijdelijk) in gebruik bij Pantar. De Rietschuur is in 2019 aangewezen als gemeentelijk monument. In 2019 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd om te bezien op welke manier er woningbouw op deze locatie kan worden ingepast. In 2021 is er verder onderzocht hoe de Rietschuur samen met het omliggende gebied kan worden herontwikkeld. Op dit moment wordt er een bestuurlijk besluit voorbereid om een Programma van Eisen voor dit gebied vast te stellen en om dit toe te voegen aan de grondexploitatie Plantage de Sniep. Het idee is om deelplan R en het toekomstige toe te voegen gebied van de Rietschuur integraal te ontwikkelen. Begin 2022 wordt er een bestuurlijk besluit verwacht hierover. 8.1.3 Programma In totaal worden naar de huidige inzichten op Plantage de Sniep een kleine 1.100 woningen en een brede school gerealiseerd. Er is zoals eerder gemeld geen sprake van commercieel programma behoudens een horecavoorziening op de Punt Sniep. Volgens de planning moet de volledige transformatie van Plantage de Sniep eind 2022 worden afgerond.

In tabel 2 is te zien in welke verhoudingen het betreffende programma wordt gebouwd.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

44

Gemeente Diemen

Woningbouw

Aantal woningen in stuk s: sociale huur (app.) vrije sector huur (app.) appartement koop rijwoning koop 2^1-kap koop vrijstaand koop totaal

Overig programma

waarvan grond geleverd

nog te leveren

totaal

106 339 12 424 101 85 1.067

0 0 0 0 0 5 5

106 339 12 424 101 90 1.072

waarvan grond geleverd

nog te leveren

totaal

0 0 500 2500 3.000

0 0 0 0 0

0 0 500 2.500 3.000

kantoren (m2 bvo) bedrijven (m2 bvo) commerciële voorzieningen (m2 bvo) niet-commerciële voorzieningen (m2) totaal

Tabel 2: Programma Plantage de Sniep

8.1.4 Verschillenanalyse In tabel 3 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij de Jaarrekening van 2020 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 0,056 mln. positief en qua contante waarde is dit circa € 0,052 mln. positief. Dit zijn de waarden na de winstneming van dat jaar. De verschillen voor dit jaar zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de grondexploitatie jaarrekening 2021 wederom een positief verschil laat zien ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 1,140 mln. positief en op contante waarde is dit ca. € 1,053 mln. positief. KOSTEN (in euro) verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten totale kosten

1-1-2021 29.742.486 34.962.711 17.926.247 15.882.829 16.062.184 22.347.9764.510.759 96.739.240

1-1-2022 29.709.666 34.875.707 17.645.612 15.410.911 15.947.162 22.409.5744.510.759 95.690.244

verschil -32.820 -87.004 -280.635 -471.917 -115.023 -61.597 0 -1.048.996

OPBRENGSTEN (in euro) verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen

83.737.052 1.375.851

83.726.178 1.375.851

-10.873 -

overige opbrengsten totale opbrengsten

11.809.630 96.922.533

11.813.223 96.915.252

3.593 -7.281

SALDO NOMINAAL (in euro) kosten- en opbrengstenstijging renteberekening

183.293 132.1694.905

1.225.008 102.40417.399

1.041.715 29.765 12.494

SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2025

51.764 56.028

1.053.244 1.140.003

1.001.479 1.083.975

Tabel 3: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

45

Gemeente Diemen

In navolging van voorschriften van de Commissie BBV heeft nogmaals tussentijdse winstneming van € 755.000 plaatsgevonden en toegevoegd aan de Reserve Grondzaken 10. Zie hierover ook paragraaf 6.3. Het resultaat op eindwaarde wordt daarmee definitief is circa € 0,354 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 0,327 mln. positief (zie Tabel 4). KOSTEN (in euro) verwerving sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten kosten afschrijven en activeren overige kosten totale kosten

1-1-2021 29.742.486 34.962.711 17.926.247 15.882.829 16.062.184 22.347.9764.510.759 96.739.240

1-1-2022 29.709.666 34.875.707 17.645.612 15.410.911 15.947.162 22.409.5745.265.759 96.445.244

verschil -32.820 -87.004 -280.635 -471.917 -115.023 -61.597 755.000 -293.996

OPBRENGSTEN (in euro) verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen

83.737.052 1.375.851

83.726.178 1.375.851

-10.873 -

overige opbrengsten totale opbrengsten

11.809.630 96.922.533

11.813.223 96.915.252

3.593 -7.281

183.293 132.1694.905 51.764 56.028

470.008 102.40413.257327.380 354.347

286.715 29.765 -18.162 275.615 298.319

SALDO NOMINAAL (in euro) kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2025

Tabel 4: Verschillen kosten en baten huidige en voorgaande grondexploitatie na winstneming.

Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De gepresenteerde winstneming is dus een momentopname en zegt niet iets over de stand van zaken van de grondexploitatie als geheel. Er wordt onderstaand een toelichting gegeven op hoofdlijnen op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan, maar het grootste deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Sloop en milieuvoorzieningen Raming ProRail kosten geluidsschermen Op 3 augustus 2020 hebben de gemeente Diemen en ProRail een Objectovereenkomst gesloten inzake het beheer, onderhoud, vervanging en realisatie van de geluidschermen bij de Plantage de Sniep in Diemen. Hierbij is een raming gevoegd met de verwachte kosten voor het project. Op 12 oktober 2020 heeft de aanbesteding plaatsgevonden, waarbij er een aannemer is geselecteerd. 10 Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat

deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2020 gepresenteerde winstneming van € 449.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

46

Gemeente Diemen

Door het jaar heen rapporteert ProRail elk kwartaal over de stand van zaken voor wat betreft de voortgang van de uitvoering (zie Afbeelding 4) en de financiën. Door het jaar heen zijn er enkele meevallers en tegenvallers in het project geweest. Gesaldeerd leveren deze voor de totale raming van het project geluidschermen een voordeel van € 87K op. De verklaring van dit verschil is verder te zien in de tabel in geheime bijlage A2.

Afbeelding 4: De geluidschermen nabij Plantage de Sniep in aanbouw

Bouwrijpmaken en woonrijpmaken Bouw- en woonrijp maken Punt Sniep In 2019 is begonnen met het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van de Punt Sniep. Deze bestaat uit het aanleggen van verharding, groen en verlichting van het gemeentelijke deel van de openbare ruimte bij de Punt Sniep en het reconstrueren van de kade aan de zijde van de Weespertrekvaart. De realisatie van bovengenoemde elementen is in één opdracht aan de hoofdaannemer uitgegeven. De reconstructie van de Weespertrekvaart kon op een eenvoudigere manier worden uitgevoerd dan aanvankelijk geraamd. Er is gekozen voor een oplossing in de vorm talud van blokkenmatten. Daarnaast bleek ook het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte voordeliger te kunnen worden uitgevoerd dan aanvankelijk geraamd. Een groot gedeelte van de geraamde kosten kan dus komen te vervallen. De kosten waren geraamd onder de posten bouw- en woonrijp maken voor de Punt Sniep, maar zijn uiteindelijk boekhoudkundig volledig geboekt aan de woonrijp maken zijde. Om deze redenen is de raming aan de bouwrijp maken zijde voor € 178,5K afgenomen en aan de woonrijp maken zijde met € 19,5K toegenomen. Gesaldeerd betekent dit een afname voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van de Punt Sniep van € 159K.

Herstelwerkzaamheden zettingen Deelplan Zuid In het MPG 2018 is er voorzichtigheidshalve een voorschot genomen op het mogelijke risico (uit het MPG 2017) dat er in deelplan Zuid maatregelen genomen moeten worden om de geconstateerde forse zettingen tegen te gaan. Verdere monitoring in het afgelopen jaar heeft Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

47

Gemeente Diemen

definitief kunnen uitwijzen welke maatregelen in welke gebieden genomen moeten worden. Eind 2020 is er door een ingenieursbureau één SSK-raming gemaakt voor de bouw- en woonrijp werkzaamheden in het te herstellen gebied. Uiteindelijk is het door de gemeente te herstellen gebied kleiner gebleken dan aanvankelijk geraamd. Daarnaast was dit herstel ook minder kostbaar dan aanvankelijk geraamd. Tenslotte heeft voormalig ontwikkelaar BPD een financiële bijdrage geleverd in het herstel van bepaalde gebieden. Dit heeft daarom geresulteerd in een vermindering van € 687K. Een verklaring van deze en overige verschillen is af te lezen in de tabel in de geheime bijlage A2. Plankosten Herziening plankosten De geraamde plankosten in de grondexploitatie is een percentage van de te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Doordat een gedeelte van de kosten bouw- en woonrijp maken in de Sniep zijn vrijgevallen uit de raming, betekende dit een verlaging van de plankosten. Dit heeft gezorgd voor een afname van de te maken plankosten van € 187K voor het jaar 2021. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. Kosten afschrijven en activeren Renteboeking 2021 In de grondexploitatie wordt jaarlijks rente als kost geboekt. Deze rente wordt berekend over de tot en met 31 december 2021 gemaakte kosten en opbrengsten binnen de grondexploitatie.

Omdat er meer opbrengsten zijn geboekt dan dat er kosten zijn gemaakt binnen de grondexploitatie betekent dit een rentevoordeel van € 56K. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. Verkopen Verkoop woonboot nabij Punt Sniep De gebruiker van de woonboot aan nabij de Punt Sniep heeft een nieuwe ligplaats gevonden voor de woonboot. Hierom heeft de gebruiker deze teruggekocht van de gemeente. De geïndexeerde koopsom is verrekend met het geïndexeerde depotbedrag dat de gemeente nog had ingehouden (zie kopje ‘verwerving’ in geheime bijlage A2). Aangezien de opbrengst is geboekt en verrekend met het depotbedrag, is er een minderopbrengst gepresenteerd van € 11K aan de opbrengstzijde. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage A2. 8.1.5

Risico’s en effectenanalyse

8.1.5.1 Effectenanalyse: macro-economische onzekerheden Grondexploitaties zijn onderhevig aan diverse factoren als de stand van de rente, de inflatie, de stand van de economie, de marktsituatie etc. Hoe die ontwikkelingen zich voordoen is

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

48

Gemeente Diemen

ongewis. In de grondexploitaties gaan we uit van voorzichtig realistische inschattingen. Voor de inschatting van de marktsituatie baseren we ons vooral op de verkoopervaringen die de afgelopen tijd zijn opgedaan in diverse projecten in de gemeente Diemen. Om het bestuur en het management een idee te geven over de impact van afwijkingen op de gehanteerde inschattingen, hebben we bij de grondexploitatie van Plantage de Sniep een effectenanalyse opgenomen. In tabel 5 is af te lezen dat onder invloed van positieve of negatieve macro-economische ontwikkelingen het saldo van de grondexploitatie een brandbreedte heeft van ca. € 0,20 mln. voordelig en € 0,20 mln. nadelig t.o.v. het huidige saldo van de grondexploitatie. Het aantal d Nb. De mogelijke gevolgen zijn weergegeven op netto contante waarde per 1 januari 2022. GEVOELIGHEIDSANALYSE / EFFECTENANALYSE Spreiding gevolgen 1 rentestand 2 kostenstijging (index inflatie) 3 opbrengstenstijging (index inflatie) 4 kostenraming verwerving, sloop en milieu 5 kostenraming bouwrijp en woonrijp 6 kostenraming plankosten 7 opbrengstenraming verkopen 8 opbrengstenraming overige opbrengsten

Totaal

Daalt of stijgt met 0,5% Daalt met 1% of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1%

voordelig 0,5% 2,0% 1,0% -5% -5% -5% 1% 1%

€ gevolg conform grex

nadelig

VOORDELIG

NADELIG

1,0% 3,0% 0,0% budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex

1,5% 4,0% -1,0% 5% 5% 5% -1% -1%

-8.079 3.736 30.972 28.399 98.088 36.376 13.178 0

-8.165 3.812 30.511 28.399 98.088 36.376 13.178 0

€ 202.670

€ 202.200

Tabel 5: Invloed van mogelijke positieve en negatieve macro economische ontwikkelingen op de grondexploitatie

8.1.5.2 Kansen- en risicoanalyse: project specifieke onzekerheden Bij de voorbereiding en realisatie van grootschalige projecten spelen tal van project specifieke onzekerheden en nader te onderzoeken of af te spreken onderdelen een rol. De kansen- en risicoanalyse geeft inzicht in deze onzekerheden die mogelijk kunnen optreden. Hierbij is het streven om eventuele risico´s met een negatieve financiële impact proberen te voorkomen; op welke onderdelen kunnen deze zich voordoen en hoe kunnen we deze beheersen? In tabel 6 is een cumulatie van deze kansen en risico’s te zien, die zich kunnen voordoen in Plantage de Sniep. Middels een inventarisatie zijn de risico's verzameld. Belangrijk daarbij is te onderzoeken welke beheersmaatregelen zijn genomen of alsnog genomen kunnen worden. Vervolgens zijn de risico's op twee aspecten gewaardeerd, te weten het verwachte risicobedrag en de kans op voordoen. Het financiële gevolg van het risico wordt bepaald door de risicokans te vermenigvuldigen met het risicobedrag. Het totale saldo en het aantal van de kansen en risico’s zijn afgenomen ten opzichte van het voorgaande MPG. Dit is voornamelijk te verklaren door het feit dat de grondexploitatie steeds meer in de finale fase beland, waardoor de lange termijn onzekerheden steeds minder worden. Gebeurtenis

Waarschijnlijk

Risicokans

€ Risico

€ 1.918.286

56%

€ 1.080.843

Waarschijnlijk

Risicokans

€ KANS

KANSEN Totaal

€ 992.317

65%

€ 642.122

SALDO

€ 925.969

47%

€ 438.721

RISICO'S Totaal

Gebeurtenis

Tabel 6: Cumulatie kansen en risico’s in grondexploitatie de Sniep

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

49

Gemeente Diemen

Vanwege gevoeligheid van de informatie is in de geheime bijlage, hoofdstuk A4 een overzicht van alle kansen en risico’s opgenomen en wordt deze niet in de openbaarheid weergegeven. Het grootste risico is dat de kosten voor bouw- en woonrijp maken binnen de grondexploitatie Plantage de Sniep flink stijgen door het toevoegen van het gebied van de Rietschuur aan de grondexploitatie. Een bestuurlijk besluit hierover zal begin januari 2022 worden genomen. In zekere zin is dit een bewust risico, waar het gemeentebestuur invloed op heeft. Deze wordt echter wel als zogenaamd risico in de grondexploitatie Plantage de Sniep opgenomen omdat het toevoegen van dit plangebied en de bijbehorende kosten wel voor een verslechtering van het eindresultaat van de grondexploitatie zorgt. Omdat het aannemelijk is dat er een positief bestuurlijk besluit zal vallen over het toevoegen van plangebied de Rietschuur aan de grondexploitatie Plantage de Sniep is de kans op voordoen van dit risico hoog ingeschat. Het gewogen risico hiervan is € 1.041.843. Ten aanzien van het saldo van kansen en risico’s van € 0,438 mln. wordt opgemerkt dat dit reeds is afgedekt middels een risicoreservering bij de Jaarrekening 2021. Zie daarvoor de risicoparagraaf van deze Jaarrekening. Het eventuele negatieve financiële effect kan daarmee dus al grotendeels worden opgevangen.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

50

Gemeente Diemen

8.2

Actieve grondexploitatie: Holland Park West

8.2.1 Plangebied en ruimtegebruik Het volledige plangebied was in eigendom van de gemeente en heeft een oppervlakte van ca. 4,35 hectare. Inmiddels is een deel verkocht aan de projectontwikkelaar. Het plangebied ligt globaal gezien ten zuiden van Campus Diemen Zuid en ten westen van het deel Holland Park dat momenteel goeddeels gerealiseerd is. Van noord met de klok mee naar west volgen de plangrenzen het Waterhoenpad, de nieuwe verlegde Bergwijkdreef, de kadastrale grens ten zuiden van het Zilvermeeuwpad en aan de westzijde het Reigerpad (zie afbeelding 1).

Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied

In tabel 1 ziet u de verhouding van hoe de grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.

Elementen in exploitatie uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie

oppervlakte

%

20.795 m² 11.624 m² 8.530 m² 2.241 m² m² 43.190 m²

48% 27% 20% 5% 0% 100%

Tabel 1: Ruimtegebruik

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

51

Gemeente Diemen

8.2.2

Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten

Holland Park West wordt in 5 fases (4 fases met woningbouw, 1 fase met de Brede School) ontwikkeld en uitgevoerd. In 2021 is verder gewerkt aan het ontwerp en de uitvoering van het plan wat destijds als winnaar uit de bus is gekomen bij de gevoerde aanbestedingsprocedure (zie afbeelding 2). Nadat in 2020 is gestart met bouw van de parkeergarage voor fase 1 en 2, is in 2021 gestart met de bouw van zowel de Brede School als de woningen in fase 1. In 2021 is tevens gestart met de ontwerpuitwerking van fase 2A, waarin ook het buurthuis wordt gerealiseerd, en de uitwerking van de openbare ruimte van het gehele plangebied. In het voorjaar 2021 is de grond voor fase 1 en 2A verkocht en juridisch geleverd aan de ontwikkelcombinatie, waarna in het najaar 2021 ook de gronden voor fase 3 en 4 zijn verkocht en geleverd. Er zijn diverse werkzaamheden verricht in het kader van de verkoopvoorbereiding van de eerste koopwoningen in fase 1 begin 2022.

Afbeelding 2: Voorlopig ontwerp Holland Park West

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

52

Gemeente Diemen

8.2.3 Programma In de grondexploitatie is rekening gehouden met het te bouwen programma, waar de winnende ontwikkelaar mee heeft ingeschreven. Het plan bestaat uit ca. 716 woningen in de sociale huur, middeldure huur en vrije sector (koop). Naast woningen komt hier een brede school voor 700 leerlingen, met daarin een kinderdagverblijf, een Buitenschoolse Opvang (BSO) en een sportzaal. Daarnaast is er ruimte voor ondersteunende kleinschalige voorzieningen. Woningbouw Vanuit het beleidsveld Wonen en op basis van een amendement van de gemeenteraad bij vaststelling van de grondexploitatie is een segmentering in het woningbouwprogramma bepaald, welke recht doet aan de ambities vanuit de gemeentelijke Woonvisie. Deze voorwaarden zijn als eisen in de aanbesteding voorgeschreven. Dit leidt tot een programma waarin 716 woningen zijn opgenomen, met de onderstaande onderverdeling (Tabel 2) in m2 woonoppervlak (gbo oftewel gebruiksoppervlak). Belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn: • Een fors aandeel sociale woningbouw (30%), waarbij differentiatie van de woninggrootte voorop staat (33% klein: 25-45 m2 gbo, 33%: middel 45-70 m2 gbo, 33%: groot 70-100 m2 gbo). • Een groot aandeel middeldure huur (24%) voor het zogenaamde derde segment: huishoudinkomens die net niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, maar die ook niet bij machte zijn een koopwoning te verwerven.