04 MPG jaarrekening 2021 versie raad.pdf

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2021 Team Projecten

Datum: Status: Team: Steller:

29 februari 2022 Concept Projecten Suzanne de Groot & Faidon Rigas

Gemeente Diemen

SAMENVATTING

4

1

7

INLEIDING

1.1 Voor wie en waarom een MPG ...............................................................................7 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting ..........................................................8 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst ....................................................................................8 1.3.1 1.3.2 1.3.3

Leeswijzer ...................................................................................................................... 8 Begrippenlijst ................................................................................................................. 9 Rol gemeenteraad bij het MPG ..................................................................................... 9

1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4

Erfpacht ......................................................................................................................... 9 Corona ........................................................................................................................... 9 Nieuwe grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust ........................................... 10 Afsluiten grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation ................................................. 10

1.4 Aandachtspunten bij dit MPG .................................................................................9

2

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES

11

2.1 Uitgangspunten ....................................................................................................12 2.1.1 2.1.2

3

Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters .................................................. 12 Herziening grondexploitatie ......................................................................................... 14

GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK

15

3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) .......................................................15 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4

4

Inleiding ....................................................................................................................... 15 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 16 Financiële structuur ..................................................................................................... 18 Financiële stand van zaken boekwaarde .................................................................... 20

GRONDVOORRAAD

22

4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) ............................................................23 4.1.1 4.1.2 4.1.3

Toekomstig bouwproject: locatie Station Diemen Zuid ............................................... 23 Toekomstige bouwproject: Buitenlust .......................................................................... 23 Toekomstige bouwproject: Griend ............................................................................... 23

4.2.1 4.2.2

Inleiding ....................................................................................................................... 25 Overzicht gronden ....................................................................................................... 25

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Erfpachtgronden wonen .............................................................................................. 28 Erfpachtgronden overige functies ................................................................................ 30 Erfpachtgronden boekwaarde ..................................................................................... 30

4.2 Strategische gronden (MVA) ................................................................................25 4.3 Erfpachtgronden (MVA) ........................................................................................28

5

FACILITAIR GRONDBELEID

31

5.1 Arent Krijtsstraat 1 ................................................................................................31 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing SAAN ..........................................31 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof ...................................................................32 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid ......................................................................32 5.5 Ontwikkeling Datacenter op Vattenfall-terrein .......................................................32 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

2

Gemeente Diemen

5.6 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 ........................................................32 5.7 Kostenverhaal kleine plannen ...............................................................................33 6

RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN

34

6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................34 6.2 Verantwoording ....................................................................................................35 6.3 Actuele stand reserve Grondzaken .......................................................................35 7

VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)

39

7.1 Inleiding ................................................................................................................39 7.2 Situatie Diemen ....................................................................................................39 8

BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES

41

8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep .........................................................42 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5

Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 42 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 42 Programma .................................................................................................................. 44 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 45 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 48

8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5

Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 51 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 52 Programma .................................................................................................................. 53 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 54 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 57

8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5

Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 59 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 59 Programma .................................................................................................................. 59 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 62 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 63

8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West ........................................................51

8.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust .....................................59

8.4 Af te sluiten grondexploitatie: Nieuwe locatie tankstation Provinciale weg ............65 9

BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST

GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)

66 69

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

3

Gemeente Diemen

SAMENVATTING In deze samenvatting wordt het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij het afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier wordt gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate, en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2021 vier projecten met een grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West, Nieuwe locatie tankstation en Sociale woningbouw Buitenlust. De grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation wordt bij dit MPG afgesloten, daarom worden hier geen prognoses meer van weergegeven, maar wordt enkel gerapporteerd over de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2021 worden verklaard in hoofdstuk 8.

In de tabellen 1 t/m 3 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven. Plantage de Sniep kosten

96.445.244

opbrengsten

96.915.252

saldo nominaal

470.008

kosten- en opbrengstenstijging

-102.404

renteberekening

-13.257

op eindwaarde per 31-12-2025 op startwaarde per 1-1-2022 eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst

voordelig voordelig

354.347 327.380 1.053.244

Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep 1

Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2021 gepresenteerde winstneming van € 755.000 is een administratieve winstneming, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen uit het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien.

1

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

4

Gemeente Diemen

Holland Park West kosten

17.988.259

opbrengsten

34.606.442

saldo nominaal

16.618.183

kosten- en opbrengstenstijging

-216.199

renteberekening

1.053.420

op eindwaarde per 31-12-2027

voordelig

17.455.403

op startwaarde per 1-1-2022

voordelig

15.501.159 27.102.403

eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West

Sociale woningbouw Buitenlust kosten

985.044

opbrengsten

555.000

saldo nominaal

-430.044

kosten- en opbrengstenstijging

-83.921

renteberekening

-9.618

Op eindwaarde per 31-12-2026

nadelig

-523.584

Op startwaarde per 1-1-2022

nadelig

-474.258

Tabel 3: Financiële kerngegevens Sociale woningbouw Buitenlust

Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 8 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG worden de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten, leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken. Belangrijkste wijzigingen in 2021 zijn geweest: - het treffen van een verliesvoorziening voor de grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust (€ - 474K) - een winstneming in de grondexploitatie Holland Park West (€ + 9.647K) - een winstneming in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ + 755K) Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2021 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 10,076 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 0,474 miljoen.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

5

Gemeente Diemen

Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde voordelige eindwaardes (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 3) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moet je (conform de Commissie BBV) gelijk reserveren en voorziene winsten mag je pas nemen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelastingplichtig zijn. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is of er sprake is van een winstoogmerk. Bij het MPG 2015 is een Quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2021 geactualiseerd en gedaan. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk. Dit ondanks dat er dit jaar voor het eerst een voorlopig positief resultaat uit de quickscan naar voren komt. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

6

Gemeente Diemen

1

INLEIDING

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties krijgen in dit MPG een plek, maar ook de andere (strategische) gronden 2 de gemeente bezit en mutaties in deze grondvoorraad. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a. Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2020; b.

Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. tot projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 6. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting Overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud) hierover komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de accountant. De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en / of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities.

De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden werk (projecten) en de gronden in de Jaarrekening 2021. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s. 3 2 3

Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4 VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

7

Gemeente Diemen

1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenoemde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa 4 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij het MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel taaie financieeltechnische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a. doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn.

- Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt - Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden: o de gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn en o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht - Hoofdstuk 5: geeft een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt - Hoofdstuk 6: geeft een overzicht van de Reserve grondzaken, de spaarpot van alle grondgerelateerde projecten - Hoofdstuk 7: laat de afwegingen zien die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is.

- Hoofdstuk 8: geeft een stand van zaken en overzicht van belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust o Nieuwe locatie tankstation (af te sluiten) - Hoofdstuk 9: Begrippenlijst - Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust 4 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

8

Gemeente Diemen

1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financieel of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 6.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem voor winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.

Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de Jaarrekening. 1.4

Aandachtspunten bij dit MPG

1.4.1 Erfpacht De gemeenteraad heeft 28 mei 2020 ingestemd met de herziening van het gemeentelijke erfpachtstel. Vanaf 1 oktober 2020 kunnen eigenaren van woningen op erfpachtgrond hun bestaand tijdelijk erfpachtrecht omzetten in een eeuwigdurende erfpacht en eventueel ook de bloot eigendom van hun erfpachtrecht verwerven. Vanaf het vorige MPG 2020 wordt over de jaarlijkse mutaties en bijbehorende opbrengsten die hieruit voortvloeien gerapporteerd. Zie paragraaf 4.3 voor een nadere toelichting. 1.4.2 Corona Onze maatschappij stond de afgelopen twee jaar geheel in het teken van COVID-19 c.q. Corona en daaruit voortvloeiende maatregelen. Financiële effecten als gevolg van deze maatregelen voor de grondexploitaties en projecten hebben echter niet aanwijsbaar plaatsgevonden, d.w.z. een directe een-op-een relatie is niet te leggen. Er is her en der wel een planvertraging opgetreden (zoals bijvoorbeeld bij Holland Park West) en het is lastiger om aan personeel en materiaal te komen. Dit is een mondiaal verschijnsel. Dit vertaalt zich uiteindelijk wel in toenemende kostenstijgingen, zie voor een nadere toelichting hierover paragraaf 2.1.1.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

9

Gemeente Diemen

1.4.3 Nieuwe grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust De gemeenteraad heeft 16 december 2021 ingestemd met de vaststelling van de grondexploitatie Buitenlust. Dit betekent dat vanaf dit MPG ook over deze grondexploitatie (net als Plantage de Sniep en Holland Park West) wordt gerapporteerd. 1.4.4 Afsluiten grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation Met dit MPG wordt ook voor de laatste keer gerapporteerd over de gerealiseerde kosten en opbrengsten over de grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation, waarmee deze grondexploitatie wordt afgesloten. Het voormalig tankstation van de BP in het Bergwijkpark is inmiddels verplaatst en operationeel aan de Provinciale weg.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

10

Gemeente Diemen

2

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES

GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project aangetoond, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld en vastgesteld, wordt over de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) gerapporteerd en worden faseringen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. Bij het MPG 2016 is het besluit genomen om toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) te voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

11

Gemeente Diemen

2.1

Uitgangspunten

2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie worden doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. De parameters zijn bepaald op basis van de gemiddelde prijsverwachting van de komende vijf jaar (zie tabel 4).

1. Kostenstijging/ inflatiecorrectie investeringen 2. Indexatie prijspeil 1-1-2021 naar 1-1-2022 3. Opbrengstenstijging/ inflatiecorrectie opbrengsten 4. Rentepercentage investeringen en opbrengsten 5. Discontovoet

Buitenlust Plantage de Sniep Holland Park West MPG 2020 MPG 2021 MPG 2020 MPG 2021 MPG 2020 MPG 2021 2,0% 3,0% 2,0% 3,0% n.v.t. 3,0% 2,0% 3,0% 2,0% 3,0% n.v.t. 3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% n.v.t. 0,0% 1,5% 1,0% 1,5% 1,0% n.v.t. 1,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% n.v.t. 2,0%

Tabel 4: Gehanteerde parameters voor de betreffende grondexploitaties.

Hieronder volgt per grondexploitatie de onderbouwing voor de hoogte van de gebruikte parameters. Plantage de Sniep Ad 1. In de grondexploitatie Plantage de Sniep zijn de meeste werkzaamheden aan de openbare ruimte uitgevoerd. De resterende geraamde kosten voor de aanleg van de openbare ruimte binnen de grondexploitatie dienen gecontracteerd te worden tegen de dan geldende marktprijzen. Hiervoor wordt voor de bouwkosten aansluiting gezocht bij de GWW-index, welke in de infrasector over het algemeen wordt gehanteerd. Voor de plankosten kan er beter gekeken worden naar de loongroei. Stadskwadraat 5 publiceert jaarlijks een rapport waarin het een prognose geeft van te hanteren parameters in de gebiedsontwikkeling. Eenzelfde soort rapport wordt jaarlijks gepubliceerd door Metafoor 6. De kosten in de GWW-sector hebben het afgelopen jaar te maken gehad met een sterke stijging vanwege met name stijgende materiaalprijzen en een aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt. De verwachting is dat deze stijging in met name de materiaalprijzen begin 2022 zullen stabiliseren en de sterke stijging zal afvlakken. Stadkwadraat en Metafoor adviseren licht verschillend voor wat betreft de te hanteren parameter voor de kostenstijging. Stadkwadraat adviseert een parameter tussen de 2% en 3% te hanteren, Metafoor adviseert een parameter tussen de 2% en 4%.

De kosten waaruit een grondexploitatie is opgebouwd, zijn niet enkel bouwkosten maar ook plankosten. Het rapport van Metafoor houdt hier rekening met een stijging van de plankosten voor het komende jaar van 2% en 4%. Beide bureaus voorzien wel een grote mate van onzekerheid naar de toekomst toe op het gebied van de prijsontwikkelingen. Op basis van deze veronderstellingen is het gerechtvaardigd de gemiddelde prijsstijging te verhogen naar 3% per jaar tot en met het einde van de grondexploitatie Plantage de Sniep.

5 6

Stadkwadraat 2022: Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2022, www.stadkwadraat.nl Metafoor 2021: Outlook grondexploitaties. Versnellen woningbouw: op naar het nieuwe normaal www.metafoorro.nl

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

12

Gemeente Diemen

Ad 2. Waar het onder Ad 1 de parameter betreft die bepalend is voor de kostenstijging van de prijzen vanaf 1-1-2022 tot einde looptijd project (vooruitkijken), is het bij de jaarovergang van 2021 naar 2022 ook belangrijk om de prijzen te indexeren van 1-1-2021 naar prijspeil 1-12022 (achteruitkijken). Gebaseerd op de ontwikkelingen geschetst onder Ad 1 is het gerechtvaardigd om de kostenstijging over het afgelopen boekjaar te verhogen naar 3%. De CPI index over 2021 (van 2,7%) laat ook eenzelfde beeld zien. Ad 3. De opbrengsten liggen grotendeels vast (in contractstukken van project Plantage de Sniep) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld aantrekken woningmarkt) en inflatie. Er is nog sprake van één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep en deze is nog volledig beïnvloedbaar. Door onder andere verdergaande duurzaamheidseisen is de verwachting dat de bouwkosten zullen toenemen en dat ondanks de stijgende woningprijzen de (residuele) grondprijzen onder druk kunnen komen te staan. Aangezien er nog geen zekerheid is over het definitief te realiseren programma bij deze laatste grondverkoop, is een stijging van de grondopbrengst nog niet verantwoord. Begin 2022 zal er een besluit worden genomen over het PvE en bijbehorend financieel kader voor dit gebied. Vanaf dat moment zal er meer zekerheid zijn.

De opbrengstparameter staat daarom vanuit het voorzichtigheidsbeginsel op 0,0%. Ad 4. Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties te sluiten op de fiscale toerekeningmogelijkheden. Dat betekent dat de rentevoet moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Dat betekent in het geval van gemeente Diemen dat er gekeken wordt naar de daadwerkelijk betaalde rente over alle leningen die Diemen heeft. En het gewogen gemiddelde van deze betaalde rente wordt gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen. De renteparameter was bij het MPG 2020 1,5%. Over de boekwaarde tot en met 1-1-2021 is dan ook een renteboeking van 1,5% als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. Voor het jaar 2022 wordt de renteparameter verlaagd van 1,5% naar 1%, door het aflossen van diverse leningen in de lening-portefeuille van de gemeente. Het gemiddelde rentepercentage gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen, is ca. 1%. Daarom is de renteparameter voor de grondexploitaties ook op 1% gesteld. Ad 5. De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties feitelijk alleen een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen.

De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het verschijnen van de Notitie Grondexploitaties 2016 gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%. Holland Park West Ad 1. Zie Ad 1. onder Plantage de Sniep. Ad 2. Zie Ad 2. onder Plantage de Sniep.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

13

Gemeente Diemen

Ad 3. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld aantrekken woningmarkt) en inflatie. De parameter voor de opbrengststijging is daarom op 0% gehandhaafd. Ad 4. Zie Ad 4. onder Plantage de Sniep. Ad 5. Zie Ad 5. onder Plantage de Sniep. Sociale woningbouw Buitenlust Ad 1. Zie Ad 1. onder Plantage de Sniep Ad 2. Zie Ad 2. onder Plantage de Sniep. Ad 3. De opbrengsten volgen uit de Nota Grondprijzen van de gemeente en liggen daarmee volledig vast. De parameter voor de opbrengststijging is daarom op 0% gehandhaafd. Ad 4. Zie Ad 4. onder Plantage de Sniep. Ad 5. Zie Ad 5. onder Plantage de Sniep. Effectenanalyse In paragrafen 8.1.5., 8.2.5. en 8.3.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: • De boekwaarde tot en met 31-12-2021 is verwerkt. • De ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten zijn afgeraamd op basis van de werkelijke in 2021 gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten. • De kosten en opbrengsten worden geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022.

• De fasering in de grondexploitatie is geactualiseerd. Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie 8.1.2., 8.2.2. en 8.3.2.) kort de planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

14

Gemeente Diemen

3

GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK

3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet sprake van één grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult in deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd. 3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D).

Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als Holland Park Oost (A). Daarnaast zijn in 2018 nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige BergwijkparkNoord: B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN, Stichting Arq, de hoge school Inholland, de containerwoningen van De Key en kerkgenootschap Filadelfia. C) Holland Park West; dit is het voormalige park en volledig in eigendom bij de gemeente. Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 1.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

15

Gemeente Diemen

D A

B C

Afbeelding 1: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden

3.1.2

Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten

Holland Park Oost (A) In de raamovereenkomst is overeengekomen dat de (her)inrichting van het openbaar gebied rondom de woonblokken en de aanleg van de Hoofdstructuur (wegen, park, water) wordt uitgevoerd door Bergwijkstadspark B.V. (hierna BWSP). Nadat BWSP in april 2021 het grootste gedeelte van het openbaar heeft opgeleverd en (juridisch) overgedragen aan gemeentelijk beheer, wordt nu hard gewerkt aan de afronding van het resterend openbaar gebied, waaronder het centrale park en het horecaplein. Volgens planning wordt dit in het voorjaar van 2022 afgerond. Op de locatie van het voormalig Diemer Circle pand (hoek Eekholt – Gerrit Rietveldsingel) is in december 2021 de bouw gestart van de laatste 296 appartementen in dit plangebied. Daartoe is een aanvullende overeenkomst gesloten tussen Amvest (bouwer/eigenaar), BWSP (ontwikkelaar) en de gemeente, welke onder andere toeziet op een herijkte planning en aanvullend kostenverhaal (plankosten) vanwege de verschillende ontwerpaanpassingen en vertraging in de start realisatie. In januari 2022 zijn de Parkblokken (22 en 23) gereed gekomen, waarbij ook een aanzienlijk deel van de openbare ruimte woonrijp is opgeleverd (zie Afbeelding 2). De bouwplaats kan daarmee gereduceerd worden en het park afgerond. Voor de invulling van de verschillende speelplekken, is in december 2021 en januari 2022 een participatieproces doorlopen.

In april worden deze in het park ingericht, waarna eindoplevering en opening kan plaats vinden. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

16

Gemeente Diemen

Afbeelding 2: Bouwwerkzaamheden medio 2021 parkblokken 22 en 23 Holland Park en start aanleg park in volle gang.

Holland Park Zuid (B) Het bestemmingsplan is onherroepelijk, met dien verstande dat op basis van uitspraak door de Raad van State (RvSt) het perceel van Filadelfia daar uit is gehaald. Voor dit hoekje is het bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 vigerend. Vanwege de mogelijkheden die de Crisis- en Herstelwet biedt, hebben wij vooralsnog geen exploitatieplan laten vaststellen, hetgeen ons de mogelijkheid om anterieure overeenkomsten te sluiten met de verschillende grondeigenaren. Op alle gronden rust de Wet voorkeursrecht gemeenten. Er is in juli 2021 een voorbereidingsbesluit genomen voor de gronden in het Sportblok (Filadelfia, De Key en gemeente), ten einde het perceel van Filadelfia consoliderend te bestemmen (zonder wijzigingsbevoegdheid). Dit loopt mee in het veegplan Holland Park. Voor de aangrenzende gronden van de Key wordt op termijn (als de beoogde ontwikkelaar in beeld is) het stedenbouwkundig plan en daarop volgend het bestemmingsplan gecorrigeerd. Met de verschillende grondeigenaren in Holland Park Zuid zijn in 2021 diverse gesprekken gevoerd. (Toekomstige) parallelle onderhandelingen met verschillende partijen in Holland Park Zuid maakt de regie op borging van het kostenverhaal complex.

De plandelen zijn in het kader van het totale kostenverhaal immers communicerende vaten; programmatische wijzigingen op het ene perceel hebben direct invloed op de berekening van het kostenverhaal van het andere deel (verevening). De gemeentelijke mogelijkheden en risico’s (scenario’s) op dit gebied worden nader in kaart gebracht, in aanloop naar concrete initiatieven.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

17

Gemeente Diemen

Holland Park West (C) Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 8.2. Campus Diemen Zuid (D1 + D2) Wat betreft de Campus Diemen Zuid (D) is de 1e fase gevolgd door de 2e fase Campus Diemen Zuid door ontwikkelaar/belegger Greystar, waarbij een parkeergarage is gesloopt om plaats te maken voor een tweetal appartementencomplexen. Deze 2e fase is in 2020 opgeleverd (zie Afbeelding 3).

Afbeelding 3: Campus Diemen Zuid met links de 1e fase, en rechts de recent opgeleverde 2e fase.

In het voorjaar van 2021 heeft de eigenaar (Greystar) enkele oriënterende gesprekken met de gemeente gevoerd met betrekking tot de wens tot uitbreiding en opwaardering van de Campus. Daarin is o.a. sprake van de transformatie (sloop – nieuwbouw) van het laatste kantoorgebouw (CDZ-Offices) naar woningbouw. De gemeente staat daar – mede gezien de timing, het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en de toevoeging van betaalbare seniorenwoningen – positief tegenover. In oktober 2021 is vervolgens een projectopdracht vastgesteld en een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen. Eind 2021 is gestart met het (in samenspraak met de initiatiefnemer) opstellen van een programma van eisen. BP-tankstation Apart onderdeel binnen de gebiedsontwikkeling betreft de sloop en verplaatsing van het BPtankstation in het midden van het toekomstige park. Het BP tankstation is inmiddels gesloopt en op de nieuwe locatie is het nieuwe tankstation aan de Provinciale weg opgeleverd en in gebruik genomen. Bij dit MPG wordt de grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation financieel administratief afgesloten. 3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

18

Gemeente Diemen

Bij verantwoording van kosten moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid van de commissie BBV strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult. In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en heeft zij gekozen om deze actief te ontwikkelen. Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) 1 Campus Diemen Zuid 2e fase: actief grondbeleid, grond in 2016 reeds verkocht.

2 Campus Diemen zuid 3e fase: vooralsnog faciliterend grondbeleid E) Nieuwe locatie tankstation provinciale weg: actief grondbeleid, grondexploitatieproject, bij dit MPG af te sluiten Ad A De eerste fase Holland Park wordt volledig door ontwikkelaars gerealiseerd. De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente tracht voorinvesteringen in het gebied, en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast verhaalt zij de plankosten die de gemeente maakt op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor dit deelgebied heeft aangegeven de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing aan te willen leggen. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied vooralsnog en goeddeels in eigendom van bedrijven en instellingen. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan, het vastgestelde stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen. Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken (anterieur) maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen.

Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt. Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan die een grootschalige woonwijk mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten of vaststellen van een exploitatieplan. Echter, de commissie BBV schrijft voor (vanuit het oogpunt van risicobeperking) dat kosten maximaal 5 jaar op de gemeentelijke balans mogen blijven staan en er moet wel zicht bestaan op het in de toekomst verhalen van de kosten. Na deze 5 jaar dienen deze kosten te worden afgeboekt, danwel moet het kostenverhaal gerealiseerd zijn. Bij het project Holland Park (oost) zijn in de afgelopen jaren diverse kosten gemaakt voor o.a. het verleggen van kabels en leidingen, waarvan een deel van de kosten is verhaald op de ontwikkelaar en een deel zou kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen in Holland Park Zuid. Aangezien in Holland Park Zuid nog geen overeenkomsten voor

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

19

Gemeente Diemen

kostenverhaal zijn gesloten, en deze kosten conform de commissie BBV al te lang op de balans staan, wordt nu voorgesteld deze kosten van € 0,136 mln. ten laste te brengen van de Reserve Grondzaken. Desalniettemin zal de gemeente alle gemaakte kosten wel alsnog proberen te verhalen bij de toekomstige ontwikkelende partijen in dit gebied. Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan hoofdstuk 8.2 Ad D1 In 2016 is een koop- en realisatieovereenkomst gesloten voor de locatie van de voormalige parkeergarage DiemerVijver ten behoeve van een herontwikkeling naar woonunits voor studenten en young professionals met voorzieningen. De grond onder de opstal (parkeergarage) is door de gemeente aan de ontwikkelaar geleverd en alle betalingen voor de grond zijn inmiddels ontvangen, waarvan de laatste termijn medio 2017. Deze betalingen zijn ontvangen, vóórdat een grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. BBVregelgeving schrijft in een dergelijk geval voor, dat de grondopbrengst niet binnen een nog te openen grondexploitatie mag worden verantwoord. De opbrengst viel dan ook binnen het Jaarrekeningresultaat 2017 en is daarna bestemd aan de Reserve Grondzaken.

Aangezien de locatie nog steeds wel deel uitmaakt van de totale gebiedsontwikkeling en er (beperkt) plankosten worden gemaakt, zal in het MPG wel worden gerapporteerd over de stand van zaken van deze (en eventuele toekomstige) ontwikkelingen. Ad D2 De ontwikkeling van de 3e fase Campus Diemen Zuid kwalificeert vooralsnog als facilitair grondbeleid; de gemeente faciliteert de initiatiefnemer bij zijn plannen. In oktober 2021 is daarom ook een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, opdat de gemeentelijke plankosten worden gedekt. Ad E De verkoop van de nieuwe locatie voor het tankstation aan BP, alsmede het bouwrijp maken van deze locatie voorafgaand aan verkoop, is te kwalificeren als actief grondbeleid. Hiervoor is op 21 juni 2018 een grondexploitatie vastgesteld en deze grondexploitatie wordt nu in dit MPG afgesloten. Bij de Jaarrekening 2019 is reeds € 0,125 mln. winst genomen. Bij deze Jaarrekening 2021 wordt aanvullend winst genomen van € 0,071 mln. Hierna is het project financieel administratief afgesloten. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten is weergegeven in paragraaf 8.4. 3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen.

Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar. De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

20

Gemeente Diemen

om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen. De kosten en opbrengsten binnen het projecten Holland Park West wordt hier buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is immers een grondexploitatie met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 8.2 Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2020 bedroeg ca. € -1,67 mln. en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten zijn. In 2021 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 3,261 mln.) en opbrengsten ontvangen (ca. € 2,528 mln.) voor de gebiedsontwikkeling. Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2021 € 0,732 mln. De totale boekwaarde is dan vervolgens € 0,937 mln. Een overzicht hiervan is te zien in Tabel 5. Vervolgens is hiervan afgegaan het saldo van het afsluiten van de voorbereidende grondexploitatie stationslocatie Diemen Zuid van € 0,050 mln. (zie daarvoor paragraaf 4.1.1) en de afboeking van de historische plankosten Holland Park van € 0,136 mln. Dit betekent dat de totale boekwaarde ca. € -1,124 mln. is. Hiermee is voor 2021 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven.

Saldo boekwaarde t/m 31-12-2020 Saldo boekwaarde 2021 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2021

€ € €

-1.669.000 732.000 -937.000

Saldo afsluiten voorbereidende grex stationslocatie Dmn Zuid tlv reserve grondzaken Saldo historische plankosten Holland Park tlv reserve grondzaken Saldo boekwaarde t/m 31-12-2021

€ € €

-50.000 -136.000 -1.124.000

Tabel 5: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

21

Gemeente Diemen

4

GRONDVOORRAAD

Gronden die in verschillende fase van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bezit In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Grondvoorraad en/of warme gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, of naar verwachting niet op de korte termijn door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreffen bouwgronden in exploitatie die gronden die zich in een transformatieproces bevinden.

Waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’. In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Dergelijke laatste categorie gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

22

Gemeente Diemen

4.1

Voorbereidende grondexploitaties (IMVA)

In de gemeente Diemen waren er bij het vorig MPG 2020 vooralsnog drie locaties die te kwalificeren zijn als IMVA waarbij voorbereidende werkzaamheden werden uitgevoerd met als mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Deze locaties worden bij dit MPG allemaal afgesloten. In tabel 6 worden deze weergegeven. Voorbereidende grondexploitaties Nr.

Project

Boekwaarde 31-12-2020

1

Locatie Station Diemen Zuid

€

50.286 €

-

€

-

€

50.286 €

-50.286 €

-

Kantoren/Maatschappelijk

2

Buitenlust

€

77.076 €

-77.076

€

-

€

-

€

-

€

-

Woningbouw

3

Griend

€

59.440 €

1.540

€

-60.981

€

-

€

-

€

-

Woningbouw

Mutatie 2021

Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2021

Boekwaarde 31-12-2021

Boekwaarde in 2022 Type programma na balansboekingen

Boeking Reserve Grondzaken na 31-12-2021

Tabel 6: Overzicht boekwaarde IMVA.

4.1.1 Toekomstig bouwproject: locatie Station Diemen Zuid In de jaren 2016 t/m 2018 werkte de gemeente aan de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie aan de Diemerdreef nabij station Diemen-Zuid, ten behoeve van de mogelijke huisvesting voor Stichting Arq, als verplaatsing uit Holland Park Zuid. Totaal is tot en met 31-12-2019 € 141.748 aan plankosten gemaakt om de grondverkoop aan Stichting Arq voor te bereiden, waarvan bij wijze van voorschot/reserveringsvergoeding in 2018 € 50.000 is voldaan door Stichting Arq. Door het ‘no go’-besluit van Stichting Arq in 2018 is het plan en de grondverkoop niet doorgegaan en waren de plankosten niet volledig gedekt. Stichting Arq heeft uiteindelijk in 2019 nog een aanvullende bijdrage betaald. Na aftrek van de bijdragen van Stichting Arq blijft een restant saldo aan plankosten over. Deze resterende kosten (voor de onderzoeken, die herbruikbaar zijn voor een andere ontwikkeling op deze locatie) zouden later kunnen worden gedekt uit een in de toekomst te realiseren grondverkoop. Echter de termijn waarop dit aan de orde zal zijn, is niet komend jaar te verwachten en wellicht duurt het nog enkele jaren of wel helemaal niet, voordat deze locatie wordt ontwikkeld. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel is dan ook nu het voorstel om het saldo aan restant plankosten ten laste te brengen van de Reserve Grondzaken.

Mocht in de toekomst deze locatie alsnog in beeld komen voor een ontwikkeling, dan kan er financieel met een “schone lei” worden begonnen. De boekwaarde van het saldo in 2021 bedraagt: € 0 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € 50.286 Dit bedrag komt ten laste van de Reserve Grondzaken. Zie ook paragraaf 6.3. 4.1.2 Toekomstige bouwproject: Buitenlust Voor dit project is 16 december 2021 een grondexploitatie door de raad vastgesteld. Hierover meer onder paragraaf 8.3. De boekwaarde wordt daarom voortaan gepresenteerd onder de grondexploitaties (BIE). 4.1.3 Toekomstige bouwproject: Griend In het Coalitieakkoord Diemen 2018 – 2022 is de Griend aangewezen als zoeklocatie voor de realisatie van sociale woningen. Er is een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de technische en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling van deze zoeklocatie kansrijk is, maar dat de verkeersontsluiting van de locatie nader onderzoek behoeft.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

23

Gemeente Diemen

Bij de 4e kwartaalbrief van 2019 heeft de Raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor het verkennende onderzoek. Er is echter binnen afzienbare tijd geen ambtelijke capaciteit beschikbaar om voor deze ontwikkeling de verkenningsfase af te ronden en de volgende fase op te starten. Door het College van B&W is eind 2020 besloten dat bij voldoende ambtelijke capaciteit het project weer wordt opgepakt. Voor nu zullen de tot nu toe gemaakte kosten worden afgeboekt van de Reserve Grondzaken. De afboeking is voorgesteld bij de 2e kwartaalbrief van 2021. Daarmee wordt het bouwproject voorlopig afgesloten. De boekwaarde van het saldo in 2021 bedraagt: € 59.440 De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2021: € 60.981 Dit bedrag komt ten laste van de Reserve Grondzaken. Zie ook paragraaf 6.3.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

24

Gemeente Diemen

4.2

Strategische gronden (MVA)

4.2.1 Inleiding De gemeente Diemen heeft een aantal percelen in eigendom die zijn aangemerkt als strategische gronden en die in de (nabije) toekomst mogelijk in aanmerking komen voor verkoop en/of (her)ontwikkeling. Ook zijn een aantal gronden in bezit die een vaste bestemming kennen en niet in een transformatieproces zitten en waar daar ook geen concreet voornemen voor is. De Commissie BBV schrijft voor dat deze als Materiele vaste activa (MVA) op de balans worden verantwoord. Bij deze gronden die de gemeente Diemen mag de boekwaarde zoals op de balans staat niet te hoog zijn. De gronden moeten met een realistische waarde op de balans staan. Want zo niet dan loopt de gemeente het risico dat bij een eventuele verkoop in de toekomst de gronden minder waard zijn dan waar op gerekend was en dat resulteert in een verlies. De boekwaarden van de gronden mogen daarom niet hoger zijn dan de verkrijgingsprijs of de duurzame lagere (markt)waarde conform de BBV-regelgeving. De verkrijgingsprijs is de prijs die de gemeente ooit betaald heeft voor de aankoop van de grond. De marktwaarde van deze gronden wordt bepaald door te kijken naar de huidige bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde, dan dient deze te worden afgeboekt tot de duurzame lagere (markt)waarde.

4.2.2 Overzicht gronden In Tabel 7 staat een overzicht van de gronden die de gemeente in haar bezit heeft. Een onderbouwing voor de marktwaardetoets volgt in Tabel 8 hierna. IN VIERKANTE METERS

Grond 31-2-2020

Mutatie

31-12-2021

(A)

(B)

(C = A + B)

Aankoop grond NS nabij sporthal

23.781 m2

m2

23.781 m2

Complex Spoorzicht - park

47.654 m2

m2

47.654 m2

Complex Spoorzicht - harmonielaan

2

6.355 m

2

m

6.355 m2

Driehoek Overdiemerpolder

83.111 m2

m2

83.111 m2

2

199.719 m

2

m

199.719 m2

847 m2

m2

847 m2

Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat

2

48.691 m

2

m

48.691 m2

TOTAAL:

410.158 m2

- m2

410.158 m2

Recreatiegebied Diemerpolder Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4

Tabel 7: Overzicht strategische gronden in vierkante meters.

Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021

25

Gemeente Diemen

IN EURO'S

Boekwaarde 31-12-2020

Mutaties

Boekwaarde 31-12-2021

Boekwaarde 31-12-2021

(A)

(B)

(C = A + B )

per m 2

Aankoop grond NS nabij sporthal

€ 239.073

€0

€ 239.073

Complex Spoorzicht - park

€ 142.629

€0

€ 142.629

€ 2,99

Complex Spoorzicht - harmonielaan

€ 104.540

€0

€ 104.540

€ 16,45

Driehoek Overdiemerpolder

€ 153.327

€0

€ 153.327

€ 1,84

Recreatiegebied Diemerpolder

€ 602.339

€0

€ 602.339

€ 3,02

Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4

€ 40.769

€0

€ 40.769

€ 48,13

€ 80.953

€0

€ 80.953

€ 1,66

€ 1.363.630

€0

€ 1.363.630

€ 3,32

Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat TOTAAL:

€ 10,05

Tabel 8: Overzicht strategische gronden in euro’s.

Ad 1. Aankoop grond NS nabij sporthal In het verleden zijn enkele gronden langs het spoor aangekocht van NS. Deze gronden worden momenteel verhuurd als moestuin. De huurinkomsten voor 2021 bedroegen € 7.900 excl. btw. Ad 2 en 3. Spoorzicht (park en omgeving harmonielaan) Na het uitplaatsen van de sportverenigingen in het verleden is dit stuk braak komen te liggen. Momenteel is het een bebost terrein in beheer bij de werkgroep spoorzicht. De gemeente heeft in 2018 de mogelijkheden onderzocht naar ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Er is besloten (collegebesluit 18-12-2018) om park Spoorzicht te behouden als ecologisch gebied. Uitzondering hierop vormt een klein deel nabij de Harmonielaan welke door de aanleg van de Spooronderdoorgang kansen biedt voor ontwikkeling tot woningbouw. Bij de Jaarrekening 2018 is besloten om het perceel strategische grond deels af te waarderen naar bestemming natuur (Park Spoorzicht) en voor een klein deel de boekwaarde te behouden, voor wat betreft het deel wat in beeld is als woningbouwlocatie (omgeving Harmonielaan). Over Park Spoorzicht is in de Omgevingsvisie Diemen 2040 geconcludeerd: “Park Spoorzicht is een plek voor natuur en natuureducatie. Ook is deze locatie belangrijk voor incidentele waterberging. De toegankelijkheid naar park Spoorzicht willen we in de toekomst verbeteren.” Ad 4.

Driehoek Overdiemerpolder Voor deze grond zijn geen concrete plannen. Op deze gronden ligt vooralsnog een strikt landelijk natuurregime (Natuur Netwerk Nederland). De grond is tijdelijk in gebruik gegeven aan een agrariër. Mogelijk komt deze locatie in de verre toekomst in beeld als ontwikkellocatie. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is geconcludeerd: “…het accent voor de weilanddriehoek blijft in de toekomst op natuur liggen, in combinatie met recreatie”. Ad 5. Recreatiegebied Diemerpolder De gronden recreatiegebied Diemerpolder zijn in 2018 aangekocht van het Rijk vanuit het oogpunt van behoud van de recreatieve voorzieningen en toegankelijkheid van de Diemerpolder. Na aankoop zijn de gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven aan Groengebied Amstelland tot 31-12-2049, als tijdelijke beheerconstructie. Op deze Diemerpolder ligt een ruimtelijke reservering voor de IJmeerlijn. De gemeente heeft aan het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevestigd de ruimte voor de eventuele toekomstige IJmeerlijn niet zo te bestemmen dat de aanleg onmogelijk wordt. Als grondeigenaar kan Diemen bij doorgang van dit project mogelijk meer invloed uitoefenen op de inpassing en uitvoering.