04 MPG jaarrekening 2021 versie raad.pdf
Tekst van het document
• Een groot aandeel vrije sector (46%), waarvan minimaal 50% (dus totaal ten minste 23% van het geheel) vrije sector koop moet zijn. Hierdoor wordt voorkomen dat enkel beleggende partijen kopen voor de verhuur en particulieren niet aan bod komen. Woningen Typologien midden huurwoningen 50 - 54 midden huurwoningen 55 - 69 midden huurwoningen 70+ sociale huur 25 - 45 sociale huur 46 - 70 sociale huur 71 - 100 koopwoning 50 - 54 koopwoning 55 - 64 koopwoning 65 - 74 koopwoning 75 - 89 koopwoning 90 - 119 koopwoning 120+ vrije sector koop mais 100 - 120 Totaal
FASE 1
39 13 13
FASE 2
2 3 1 16 9 10 106
FASE 3
5 6 7 14 13 4 26 75
67 34 6 20 37 43
3 9 1 4 224
FASE 4
FASE 2B
55 38 22 26 8 14 40 13 28 244
Totaal
11 4 31 10 6 5 67
106 47 19 75 75 65 44 21 22 104 54 11 73 716
172
215
329
716
Tabel 2: Woningbouwprogramma
Naast de bovenstaande segmentering, is ook een zelfbewoningsverplichting en doorverkoopverbod van toepassing in Holland Park West. Brede School Uit de dagelijkse praktijk en prognoses blijkt dat in Holland Park West basisonderwijs voor ongeveer 700 scholieren wenselijk is. Dit vraagt globaal genomen een gebouwd programma Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
53
Gemeente Diemen
van circa 5.400 m2 bvo met een footprint van 1.600 m2. Een Brede School vormt daarom een belangrijk programmaonderdeel. Kleinschalige voorzieningen Kleine voorzieningen stimuleren leven in de buurt. In Holland Park West is daarom ruimte voor een aantal kleine maatschappelijke voorzieningen in de plinten van de gebouwen. Detailhandel en horeca zijn uitgesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat er 1.506 m2 voorzieningen wordt gerealiseerd. Parkeren Het totaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bedraagt ca. 609 stuks op basis van het programma in tabel 2. Dit is gebaseerd op een parkeernorm van 0,6 eigen parkeren en 0,25 bezoekers parkeren per woning. Hiervan worden ca. 430 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein (inpandige parkeerkelder). Het overige, ca. 179 parkeerplaatsen, wordt gerealiseerd op maaiveld in het openbaar gebied. 8.2.4
Verschillenanalyse
In tabel 3 en 4 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij de Jaarrekening van 2020 sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 26,4 mln. positief. De verschillen zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de grondexploitatie Jaarrekening 2021 een positief verschil laat zien ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 27,7 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 24,6 mln. positief. Na winstneming, leidt dit tot een eindwaarde van € 17,5 mln. positief en op (netto) contante waarde is dit € 15,5 mln. positief. 1-1-2021 SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2027
25.023.956 220.1881.587.486 23.436.584 26.391.254
1-1-2022
1-1-2022 na winstneming 16.618.183 26.265.183 216.199216.1991.646.904 1.053.420 24.595.156 15.501.159 27.695.888 17.455.403
verschil -8.405.773 3.989 -534.067 -7.935.425 -8.935.850
Tabel 3: Verschillen saldo contante waarde en eindwaarde
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
54
Gemeente Diemen
Bedragen in € verschil
Verwerving en inbreng Sloop en milieuvoorzieningen Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Afdrachten en fondsen Diverse kosten en winstname Totale kosten
0 0 0 117.451 -185.248 0 9.329.466 9.261.668
OPBRENGSTEN Verkopen Subsidies Gemeentelijke bijdragen Overige opbrengsten Totale opbrengsten SALDO NOMINAAL kosten- en opbrengstenstijging renteberekening SALDO CONTANTE WAARDE op eindwaarde per 31-12-2027
985.046 0 0 -129.151 855.895 -8.405.773 3.989 -534.067 -7.935.425 -8.935.850
Tabel 4: Verschillen kosten en baten tussen huidige en voorgaande grondexploitatie.
Er wordt onderstaand een toelichting gegeven op hoofdlijnen op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan en een deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Woonrijpmaken De ontwikkelaar van het eerste deel van Holland Park (oost) had nog de verplichting om de deklaag van de verlegde Bergwijkdreef te asfalteren. Dit wordt meegenomen na afronding woningbouw Holland Park West, waarvoor een post is opgenomen, ca. € 66K meer woonrijpmaakkosten. De ontwikkelaar heeft hiervoor wel een afkoopsom betaald, zie onder overige opbrengsten. Een verklaring van deze en andere verschillen is in meer detail af te lezen in de tabel in geheime bijlage B2. Plankosten De plankosten zijn op postniveau gewijzigd. De plankosten voor planologische procedures en onderzoek zijn verlaagd, aangezien het bestemmingsplan reeds onherroepelijk is en de voorbereidende onderzoeken afgerond, circa € 43K minder plankosten. De plankosten voor projectmanagement, stedenbouw en civiel (ontwerp en toetsing, directie en toezicht) zijn verlaagd doordat een groot deel van de grondverkopen zijn gerealiseerd en de planontwikkeling vordert. het bijstellen van onderliggende ramingen en door een jaar langere doorlooptijd wegens vertraging in het ontwerpproces, circa € 426K minder plankosten.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
55
Gemeente Diemen
Een verklaring van deze en andere verschillen is in meer detail af te lezen in de tabel in geheime bijlage B2. Diverse kosten en winstname Door de grondverkopen fase 1, 2a, 3 en 4 in Holland Park West is boekhoudkundig een winst ontstaan in de grondexploitatie. De commissie BBV schrijft de POC-methode voor winstneming verplicht voor. Door toepassing van deze methode is nu winstneming van € 9.647K aan de orde. Een verklaring van deze en andere verschillen is in meer detail af te lezen in de tabel in geheime bijlage B2. Verkopen Vertraging in het ontwerpproces heeft tot vertraging geleid van de grondlevering van fase 1. Door deze latere levering van de grond van fase 1 (en 2a) betaalt de ontwikkelaar een (boete)rente en indexering over de koopsom conform overeenkomst. Tevens zijn er meer vierkante meters bvo gerealiseerd dan ten tijde van de aanbesteding, wat eveneens conform overeenkomst resulteert in een hogere koopsom, circa € 462K meer opbrengsten. Een verklaring van deze en andere verschillen is in meer detail af te lezen in de tabel in geheime bijlage B2.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
56
Gemeente Diemen
8.2.5
Risico’s en effectenanalyse
8.2.5.1 Effectenanalyse: macro-economische onzekerheden Grondexploitaties zijn onderhevig aan diverse factoren als de stand van de rente, de inflatie, de stand van de economie, de marktsituatie etc. Hoe die ontwikkelingen zich voordoen is ongewis. In de grondexploitaties gaan we uit van voorzichtig realistische inschattingen. Voor de inschatting van de marktsituatie baseren we ons vooral op de verkoopervaringen die de afgelopen tijd zijn opgedaan in diverse projecten in de gemeente Diemen. Om het bestuur en het management een idee te geven over de impact van afwijkingen op de gehanteerde inschattingen, hebben we bij de grondexploitatie van Holland Park West een effectenanalyse opgenomen. Uit tabel 5 is af te lezen dat onder invloed van positieve of negatieve macro-economische ontwikkelingen het saldo van de grondexploitatie een brandbreedte heeft van ca. € 0,842 mln. voordelig en € 0,831 mln. nadelig t.o.v. het huidige saldo van de grondexploitatie. Nb. De mogelijke gevolgen zijn weergegeven op netto contante waarde per 1 januari 2022. GEVOELIGHEIDSANALYSE / EFFECTENANALYSE Spreiding gevolgen 1 rentestand 2 kostenstijging 3 opbrengstenstijging 4 kostenraming verwerving, sloop en milieu 5 kostenraming bouwrijp en woonrijp 6 kostenraming plankosten 7 opbrengstenraming verkopen 8 opbrengstenraming overige opbrengsten
Totaal
Daalt of stijgt met 0,5% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 5% Daalt of stijgt met 1% Daalt of stijgt met 1%
€ gevolg voordelig
conform grex
1,5% 2,0% 1,0% -5% -5% -5% 1% 1%
1,0% 3,0% 0,0% budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex budget conform grex
nadelig VOORDELIG 0,5% 4,0% -1,0% 5% 5% 5% -1% -1%
485.479 90.212 57.493 0 24.736 142.291 41.629 0
€ 841.841
NADELIG 473.576 91.868 57.208 0 24.736 142.291 41.629 0
€ 831.308
Tabel 5: Invloed van mogelijke positieve en negatieve macro economische ontwikkelingen op de grondexploitatie.
8.2.5.2 Kansen- en risicoanalyse: projectspecifieke onzekerheden Bij de voorbereiding en realisatie van grootschalige projecten spelen tal van projectspecifieke onzekerheden en nader te onderzoeken of af te spreken onderdelen een rol. De kansen- en risicoanalyse geeft inzicht in deze onzekerheden die mogelijk kunnen optreden. Hierbij is het streven om eventuele risico´s met een negatieve financiële impact te voorkomen; op welke onderdelen kunnen deze zich voordoen en hoe kunnen we deze beheersen? In tabel 6 is een cumulatie van deze kansen en risico’s te zien, die zich kunnen voordoen bij de ontwikkeling van dit project. Middels een inventarisatie zijn de risico's verzameld. Belangrijk daarbij is te onderzoeken welke beheersmaatregelen zijn genomen of alsnog genomen kunnen worden. Vervolgens zijn de risico's op twee aspecten gewaardeerd, te weten het verwachte risicobedrag en de kans op voordoen. Het financiële gevolg van het risico wordt bepaald door de risicokans te vermenigvuldigen met het risicobedrag.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
57
Gemeente Diemen
Gebeurtenis
Gevolgen
RISICO'S Totaal
Waarschijnlijk Risicokans
€ Risico
€ 640.000
38%
€ 242.000
Waarschijnlijk
Kans
€ Kans
KANSEN Totaal
€ 200.000
70%
€ 140.000
SALDO
€ 440.000
23% € 102.000
Gebeurtenis
Gevolgen
Tabel 6: Cumulatie kansen en risico’s in grondexploitatie Holland Park West.
Vanwege gevoeligheid van de informatie is in de geheime bijlage B4 een overzicht van alle kansen en risico’s opgenomen en wordt deze niet in de openbaarheid weergegeven. Ten aanzien van het saldo van kansen en risico’s van € 102K wordt opgemerkt dat dit reeds is toegevoegd aan de risicoreservering van de overige projecten bij de Jaarrekening 2021. Zie daarvoor de risicoparagraaf.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
58
Gemeente Diemen
8.3
Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust
8.3.1 Plangebied en ruimtegebruik Het plangebied is in eigendom van de gemeente en heeft een oppervlakte van ca. 7.400 vierkante meter. Het plangebied ligt in het zuidwesten van de wijk Buitenlust ingeklemd tussen de woonwijk en de Joodse begraafplaats.
Afbeelding 1: Overzichtskaart plangebied
In tabel 1 ziet u de verhouding van hoe de grond wordt ontwikkeld naar functionaliteit.
Elementen in exploitatie
uitgeefbaar verharding groen water overig totaal elementen in exploitatie
oppervlakte
785 m² 3.200 m² 3.319 m² 56 m² m² 7.360 m²
% 11% 43% 45% 1% 0% 100%
Tabel 1: Ruimtegebruik
8.3.2 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Sociale woningbouw Buitenlust vastgesteld. Deze vastgestelde grondexploitatie is verwerkt in dit MPG. De gemeente Diemen is, na vaststelling van het conceptplan in juli 2021 door de raad, momenteel in gesprek met woningstichting Rochdale over de verdere uitwerking van het plan en de planologische procedure. Naar verwachting zal er in het najaar 2022 tussen beide partijen om de samenwerking te bestendigen een koop-en realisatieovereenkomst worden getekend. 8.3.3 Programma In de grondexploitatie is rekening gehouden met het te bouwen programma, zoals beoogd in het conceptplan. Dit leidt tot het onderstaande programma. Woningbouw Op basis van het conceptplan is een woningbouwprogramma mogelijk van 38 woningen. Belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn: • De woningen vallen in de sociale huur en worden zo mogelijk met voorrang toegewezen aan inwoners uit Diemen. Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
59
Gemeente Diemen
•
•
•
De sociale huurwoningen worden eigendom van een woningcorporatie (i.c. Rochdale) met de verplichting deze minimaal 25 jaar in het sociale segment te houden conform de Verordening Doelgroepen Woningbouw, en ingeval eerder dan deze instandhoudingstermijn wordt overgegaan tot uitponding (verkoop of verhuur in de vrije sector) dan zal een aanvullende grondprijs op nacalculatie aan de orde zijn, conform de regeling zoals vastgelegd in de Grondprijzennota. De bouwmassa in het conceptplan gaat uit van ca. 66 m2 BVO (bruto vloeroppervlak per woning). Met een aanname dat de vormfactor 11 minimaal 75% is, is de gemiddelde gebruiksoppervlakte per appartement minimaal 50 m2 GBO. Het oppervlak van 2 woningen op de begane grond is gereserveerd voor het inpandig oplossen van een fietsenstalling en installaties (transformator, energievoorziening, e.d.). Mocht deze ruimte bij nadere uitwerking niet nodig zijn, dan kunnen hier mogelijk 2 extra woningen gerealiseerd worden, waardoor het totaal op 39 of 40 woningen komt. Het is ook mogelijk dat de ruimtereservering niet afdoende is voor het inpandig oplossen van fietsen en installaties. Als dat het geval is zal niet nog een extra woning op de begane grond worden opgeofferd, maar zal aanvullende berging op maaiveld in de omgeving van het gebouw worden ingepast. Verdere planvorming moet dit uitwijzen.
Afbeelding 2: Vogelvlucht artist impression conceptplan Buitenlust
Parkeren Het totaal aantal te realiseren autoparkeerplaatsen bedraagt ca. 32 stuks op basis van het programma van 38 woningen. Dit is gebaseerd op een parkeernorm van 0,6 eigen parkeren en 0,25 bezoekers parkeren per woning. Alle parkeerplaatsen worden gerealiseerd op maaiveld in het openbaar gebied. Er is uit parkeerdrukmetingen (maart 2020) van de gemeente Diemen gebleken dat het huidige aantal parkeerplaatsen op het parkeerterrein in Buitenlust niet volledig wordt benut. De overmaat is meegenomen in de totale berekening voor het parkeerprogramma, waarbij er ook rekening is gehouden met een mogelijke 11 Het GBO van een woning is altijd lager dan het BVO. De verhouding tussen GBO en BVO wordt de 'vormfactor' genoemd. De
vormfactor is belangrijk, immers: je moet het BVO bouwen maar de waarde van de woning wordt vastgesteld op basis van het GBO. Hoe hoger de vormfactor des te gunstiger is de verhouding tussen de stichtingskosten en de waarde van de woning.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
60
Gemeente Diemen
uitbreiding van parkeerplaatsen op termijn, indien dit noodzakelijk blijkt. Deze ruimtelijke reservering wordt als plantsoen ingericht. Fietsen kunnen in de nieuwe bebouwing in een inpandige berging geplaatst worden conform de eisen. Indien dit toch noodzakelijk blijkt is ook een buitenberging gereserveerd om de eventuele extra stallingsbehoefte op termijn te faciliteren.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
61
Gemeente Diemen
8.3.4
Verschillenanalyse
In tabel 2 zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie. Bij vaststelling sloot de grondexploitatie qua eindwaarde op circa € 0,43 mln. negatief. De verschillen zijn ten opzichte van die stand weergegeven. Te zien valt dat de huidige grondexploitatie Jaarrekening 2021 een negatief verschil laat zien ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat op eindwaarde is circa € 0,52 mln. negatief en op (netto) contante waarde is dit ca. € 0,48 mln. negatief. KOSTEN verwerving en inbreng sloop en milieuvoorzieningen bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten afdrachten en fondsen diverse kosten en winstname totale kosten OPBRENGSTEN verkopen subsidies gemeentelijke bijdragen overige opbrengsten totale opbrengsten
16-12-2021
1-1-2022
verschil
77.076 241.066 348.767 233.987 2.493 903.388
77.076 248.293 359.222 296.728 3.725 985.044
0 0 7.227 10.456 62.741 0 1.232 0 81.656
16-12-2021
1-1-2022
verschil
475.000 80.000 555.000
475.000 80.000 555.000
0 0 0 0 0
Saldo Nominaal
348.388-
430.044-
-81.656
kosten- en opbrengstenstijging
71.042-
83.921-
-12.879
renteberekening Saldo Netto Contante Waarde (NCW)
10.790-
9.618-
1.172
382.055-
474.258-
-92.203
Op eindwaarde per 31-12-2026
430.221-
523.584-
-93.363
Tabel 2: Verschillen saldo contante waarde en eindwaarde
Er wordt onderstaand een toelichting gegeven op hoofdlijnen op de belangrijkste afwijkingen. Een deel van de afwijkingen heeft zich reeds voorgedaan en een deel komt voort uit aangepaste verwachtingen over toekomstige kosten en opbrengsten. Bouwrijpmaken Geen substantiële verschillen, het verschil wordt veroorzaakt door de stijging van de kosten door algemene indexatie met 3%.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
62
Gemeente Diemen
Woonrijpmaken Geen substantiële verschillen, het verschil wordt veroorzaakt door de stijging van de kosten door algemene indexatie met 3%. Plankosten De plankosten zijn op postniveau gewijzigd. De plankosten ontwerp en engineering zijn verlaagd van 12% als percentage over de investeringen naar 8%, ca. €22K minder plankosten. Daarnaast is de boekwaarde van de gemaakte plankosten afgelopen jaar 2021 toegevoegd, ca. € 87K meer plankosten. Een verklaring van deze en andere verschillen is af te lezen in de tabel in geheime bijlage C2. Verkopen Geen verschillen. 8.3.5
Risico’s en effectenanalyse
8.3.5.1 Effectenanalyse: macro-economische onzekerheden Grondexploitaties zijn onderhevig aan diverse factoren als de stand van de rente, de inflatie, de stand van de economie, de marktsituatie etc. Hoe die ontwikkelingen zich voordoen is ongewis. In de grondexploitaties gaan we uit van voorzichtig realistische inschattingen. Voor de inschatting van de marktsituatie baseren we ons vooral op de verkoopervaringen die de afgelopen tijd zijn opgedaan in diverse projecten in de gemeente Diemen. Om het bestuur en het management een idee te geven over de impact van afwijkingen op de gehanteerde inschattingen, hebben we bij de grondexploitatie van Sociale woningbouw Buitenlust een effectenanalyse opgenomen. Uit tabel 3 is af te lezen dat onder invloed van positieve of negatieve macro-economische ontwikkelingen het saldo van de grondexploitatie een brandbreedte heeft van ca. € 0,95 mln. voordelig en € 0,95 mln. nadelig t.o.v. het huidige saldo van de grondexploitatie. Nb. De mogelijke gevolgen zijn weergegeven op netto contante waarde per 1 januari 2022. GEVOELIGHEIDSANALYSE / EFFECTENANALYSE Spreiding gevolgen
voordelig
conform grex
nadelig VOORDELIG
NADELIG
1 rentestand
Daalt of stijgt met 0,5%
0,5%
1,0%
1,5%
4.402
4.494
2 kostenstijging
Daalt of stijgt met 1%
2,0%
3,0%
4,0%
26.221
26.940
3 opbrengstenstijging
14.095
Daalt of stijgt met 1%
1,0%
0,0%
-1,0%
14.373
4 kostenraming verwerving, sloop en milieu Daalt of stijgt met 5%
-5%
budget conform grex
5%
0
0
5 kostenraming bouwrijp en woonrijp
Daalt of stijgt met 5%
-5%
budget conform grex
5%
33.883
33.883
6 kostenraming plankosten
Daalt of stijgt met 5%
-5%
budget conform grex
5%
11.186
11.186
7 opbrengstenraming verkopen
Daalt of stijgt met 1%
1%
budget conform grex
-1%
4.750
4.750
8 opbrengstenraming overige opbrengsten
Daalt of stijgt met 1%
1%
budget conform grex
-1%
0
0
€ 94.815
€ 95.348
Totaal
Tabel 3: Invloed van mogelijke positieve en negatieve macro economische ontwikkelingen op de grondexploitatie.
8.3.5.2 Kansen- en risicoanalyse: projectspecifieke onzekerheden Bij de voorbereiding en realisatie van grootschalige projecten spelen tal van projectspecifieke onzekerheden en nader te onderzoeken of af te spreken onderdelen een rol. De kansen- en risicoanalyse geeft inzicht in deze onzekerheden die mogelijk kunnen optreden. Hierbij is het
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
63
Gemeente Diemen
streven om eventuele risico´s met een negatieve financiële impact proberen te voorkomen; op welke onderdelen kunnen deze zich voordoen en hoe kunnen we deze beheersen? In tabel 4 is een cumulatie van deze kansen en risico’s te zien, die zich kunnen voordoen bij de ontwikkeling van dit project. Middels een inventarisatie zijn de risico's verzameld. Belangrijk daarbij is te onderzoeken welke beheersmaatregelen zijn genomen of alsnog genomen kunnen worden. Vervolgens zijn de risico's op twee aspecten gewaardeerd, te weten het verwachte risicobedrag en de kans op voordoen. Het financiële gevolg van het risico wordt bepaald door de risicokans te vermenigvuldigen met het risicobedrag.
Gebeurtenis RISICO'S Totaal
Gebeurtenis
KANSEN Totaal SALDO
Waarschijnlijk Riscicokans
€ Risico
€ 346.500
28%
€ 96.750
Waarschijnlijk
Kans
€ Risico
€ 193.400
32%
€ 62.620
€ 150.000
20%
€ 30.000
Tabel 4: Cumulatie kansen en risico’s in grondexploitatie Sociale Woningbouw Buitenlust
Vanwege gevoeligheid van de informatie is in de geheime bijlage B4 een overzicht van alle kansen en risico’s opgenomen en wordt deze niet in de openbaarheid weergegeven. Ten aanzien van het saldo van kansen en risico’s van € 30K wordt opgemerkt dat dit reeds is toegevoegd aan de risicoreservering van de overige projecten bij de Jaarrekening 2021. Zie daarvoor de risicoparagraaf.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
64
Gemeente Diemen
8.4
Af te sluiten grondexploitatie: Nieuwe locatie tankstation Provinciale weg
Onderstaand een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten van dit project. Bij de Jaarrekening 2019 is reeds € 125.000 winst genomen. Bij deze Jaarrekening 2021 wordt aanvullend winst genomen van € 71.255. Hierna is het project financieel administratief afgesloten. Boekwaardes Boekwaarde 31-12-2020
Uitgaven 2021
Boekwaarde 31-12-2021
503.984
-
503.984
-
-
-
bouwrijpmaken
120.371
-
120.371
woonrijpmaken
31.642
-
31.642
plankosten
144.449
3.222
147.671
-
-
-
diverse kosten en winstname
126.177
1.101-
125.077
Totaal
926.624
2.121
928.745
Kosten (in euro)
verwerving sloop en milieuvoorzieningen
afdrachten en fondsen
Opbrengsten (in euro)
Boekwaarde 31-12-2020
Uitgaven 2021
Boekwaarde 31-12-2021
verkopen eensgezinswoningen meergezinswoningen niet woningbouw vrije k avels rentevergoeding
1.000.000 1.000.000 -
-
1.000.000 1.000.000 -
subsidies
-
-
-
gemeentelijke bijdragen
-
-
-
overige opbrengsten
-
-
-
Totaal
Saldo (in euro)
1.000.000
-
1.000.000
Boekwaarde 31-12-2020
Uitgaven 2021
Boekwaarde 31-12-2021
Saldo
73.376-
2.121
71.255-
Tabel 1: Overzicht boekwaarde grondexploitatie Nieuwe locatie tankstation
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
65
Gemeente Diemen
9
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
Nb. In de Nota Grondbeleid, Actualisatie per 1-1-2019 (vastgesteld door de raad op 31 januari 2019) worden heel veel begrippen uit de vakwereld van grondzaken en planeconomie uitvoeriger uitgelegd. Ook wordt in deze nota uitgelegd hoe grondbeleid in de Diemense situatie werkt. Mochten er begrippen in het voorliggend MPG niet in onderstaande beknopte begrippenlijst worden uitgelegd, dan is het ook raadzaam om de Nota Grondbeleid te raadplegen. 1. Actief grondbeleid Hiermee wordt in de basis bedoeld dat de gemeente zelf -op risico- gronden aankoopt, deze gronden bouwrijp maakt en vervolgens bouwrijpe kavels verkoopt aan ontwikkelaars en/of particulieren. Deze partijen bouwen het vastgoed (bijv. woningen) en na afloop maakt de gemeente de resterende openbare ruimte woonrijp. 2. Anterieure overeenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen gemeente en projectontwikkelaar voorafgaande aan de planologische wijziging van een plan, waar de gemeente aan faciliterend grondbeleid doet. Zie ook onder Passief grondbeleid. 3. BAR Het Bruto Aanvangs Rendement, meestal BAR genoemd, is een begrip dat vastgoedontwikkelaars gebruiken voor een snelle waardebepaling. Het is een instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken.
Hoe hoger de BAR, hoe meer risicovol een project wordt ingeschat, dus hoe hoger het rendement is dat een ontwikkelaar zou willen op een dergelijk project. Door middel van de residuele grondwaardemethode maakt de BAR onderdeel uit van de berekening om tot een grondwaardering te komen. 4. Bovenplanse kosten Buiten het plangebied worden ook kosten gemaakt voor voorzieningen die noodzakelijk zijn of een gunstig effect hebben op de gebiedsontwikkeling, zoals kosten voor de aanleg van ontsluitingswegen, bruggen en parken. 5. Bouwrijp maken (BRM) De grond geschikt maken voor vastgoedontwikkeling. Eén van de kostenposten in een grondexploitatie. 6. BVO Bruto vloeroppervlak (oftewel vloeroppervlak wat je bouwkundig moet maken). Zie ook GBO. 7. Commissie BBV De commissie die zorgt voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het Besluit Begroting en Verantwoording door decentrale overheden. 8. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van kosten en opbrengsten (van een stuk grond) in de toekomst te bepalen. Zie ook uitleg onder begrip Netto contante Waarde. 9. GBO Gebruiksoppervlak (oftewel vloeroppervlak waar je in een woning ook echt wat aan hebt). Zie ook BVO. 10.
Grondexploitatie Een begroting die wordt opgesteld om alle kosten en opbrengsten gerelateerd aan de grond, van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen. 11. Eindwaarde
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
66
Gemeente Diemen
De eindwaarde is de waarde van een grondexploitatie in het jaar van afronding. Deze wordt berekend door rente te rekenen over de kosten in het jaar dat deze plaats vinden tot en met het einde van het project. Als voorbeeld: wanneer er voor een grondexploitatie € 10 aan kosten worden gemaakt in 2021, er een rentepercentage van 2% wordt gerekend en het project eindigt in 2023 dan wordt de eindwaarde als volgt berekend: € 10 * (1,02)^2 = € 10,40. 12. Level playing field Eén van de belangrijkste aspecten van een tender is ‘gelijke behandeling’. De vertaling van level playing field is ‘eerlijk speelveld’: alle marktpartijen die inschrijven op een tender dienen gelijke kansen te hebben om de tender te winnen. 13. Netto Contante Waarde (NCW) Het begrip prijspeil 1-1-2021 betekent zoveel als: Stel dat de gemeente op 1-1-2021 alle inkopen doet (dus de gemeente bestelt en betaalt op dat moment al het benodigd personeel, alle straatstenen, alle lantarenpalen, etc.) en op dat moment ontvangt de gemeente ook alle opbrengsten (dus projectontwikkelaars maken op 1-1-2021 al het geld voor de aankoop grond aan de gemeente over), dan zou dat in theorie op prijspeil 1-1-2021 een bedrag van € xx miljoen zijn. Echter, een project heeft een looptijd van enkele jaren, en er treedt gedurende de looptijd prijsstijging, inflatie en rente (over de reeds gemaakte kosten) op.
Dus er zullen kosten gemaakt worden in 2021, maar ook bijvoorbeeld in 2023 en de opbrengsten komen waarschijnlijk ook een paar jaar later binnen na 1-1-2021. Deze uitgaven en inkomsten worden vermenigvuldigd met de gekozen en meest waarschijnlijke parameters. Bijvoorbeeld een parameter kostenstijging van 2%, betekent dat de verwachting is dat de kosten elk jaar met 2% stijgen. Echter na deze stap, moeten de bedragen ook weer teruggerekend worden naar een en hetzelfde tijdstip om alle bedragen met elkaar te kunnen vergelijken en te kunnen optellen/aftrekken. Dit noemen we netto contant maken en dat terugrekenen gebeurt met de zogenaamde discontovoet. Het begrip (netto) contante waarde is een belangrijk begrip om een goede beoordeling te doen voor het financieel resultaat van een project. Kasstromen die op verschillende tijdstippen plaatsvinden kun je naar 1 tijdstip contant maken en vervolgens optellen/aftrekken. Dit maakt het mogelijk om te beoordelen of bijvoorbeeld opbrengsten op termijn de kosten van nu kunnen dekken, want een euro die je over 2 jaar krijgt is minder waard dan als je die euro vandaag krijgt. 14. Passief grondbeleid Ook wel faciliterend grondbeleid. Houdt in dat de gemeente niet zelf gronden aankoopt maar het ontwikkelende partijen mogelijk maakt de gronden, die deze partijen zelf in bezit hebben, tot ontwikkeling te brengen.
De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol en verhaalt op de ontwikkelaar haar eigen (ambtelijke) kosten en kosten voor publieke voorzieningen (wegen, plantsoen, riolering etc). 15. Prijspeil Zie uitleg onder Netto Contante Waarde. 16. PTP-criteria Voor het toerekenen van te verhalen kosten in een exploitatieplan gelden de PTP-criteria: Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP). Daarmee wordt de vraag beantwoord in hoeverre het redelijk is om kosten toe te rekenen en of het plan van de initiatiefnemer ook daadwerkelijk profijt heeft van de werkzaamheden die leiden tot de kosten. Ook voor het kostenverhaal in een anterieure overeenkomst wordt vaak gekeken naar de PTP-criteria. 17. Residueel rekenen Residuele grondwaarde: het verschil van de netto opbrengsten van vastgoed en de totale kosten, exclusief grond van vastgoed. De grondwaarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject is de residuele grondwaarde. 18. SSK-raming Standaard systematiek voor kostenramingen. Een systematiek voor het maken van kostenramingen in de bouw welke vaak wordt gebruikt voor kostenmanagement.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
67
Gemeente Diemen
19. Selectie- en gunningscriteria Deze criteria worden vastgelegd in een tenderuitvraag. Op een duidelijke en objectieve wijze moeten inhoudelijke criteria voor de keuze van de beste aanbieding worden opgesteld. Selectiecriteria zijn criteria die gebruikt worden om het aantal geschikte gegadigden te beperken tot een vooraf bepaald aantal. Gunningscriteria zijn criteria die gebruikt worden om te bepalen wat de beste aanbieding is. 20. Vennootschapsbelasting De belasting die je per boekjaar moet betalen over de belastbare winst van een rechtspersoon. De eigenaar van de onderneming moet de aangifte doen. Grondbedrijven van de gemeenten zijn in algemene zin door de Belastingdienst aangemerkt als mogelijk vennootschapsbelastingplichtig. 21. Uitgeefbaar plangebied De grond die ten behoeve van de realisatie van vastgoed uitgegeven kan worden binnen een plangebied. De overige grond binnen het plangebied is openbare ruimte of om een andere reden niet uitgeefbaar. 22. Woonrijp maken (WRM) Het afwerken/inrichten van het plangebied, zoals de aanleg van wegen, water, verlichting en groeninrichting. 23. Reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken Een reserve en een voorziening hebben een andere aard en karakter. In de verslaggevingsvoorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is er onderscheid tussen reserves en voorzieningen.
In het onderstaande schema zijn de verschillen opgenomen:
Het verschil tussen een reserve en een voorziening is volgens het BBV vooral, dat de raad bij reserves de bestemming wel kan wijzigen en bij voorzieningen niet. Voorzieningen zijn dus niet vrij te besteden of te bestemmen. Voorzieningen dienen zo goed mogelijk te worden geraamd c.q. ingeschat te worden zodat ze dekkend zijn voor de achterliggende verplichtingen of risico's waarvoor ze zijn gevormd. Bij grondzaken is vastgesteld in de Nota Grondbeleid om, vanuit de Reserve Grondzaken een voorziening te vormen voor verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s), de “Voorziening Verlies Grondzaken”. De rest van de reserve Grondzaken is nog vrij besteedbaar binnen de portefeuille grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
68
Gemeente Diemen
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document) A) Financiële overzichten Plantage de Sniep 1. Samenvatting 2. Verschillenanalyse met MPG 2020 3. Overzicht boekwaarde 4. Risico- en kansenanalyse 5. Kasstroom 6. Financiële overzichten kosten en opbrengsten B) Financiële overzichten Holland Park West 1. Samenvatting 2. Verschillenanalyse met MPG 2020 3. Overzicht boekwaarde 4. Risico- en kansenanalyse 5. Kasstroom 6. Financiële overzichten kosten en opbrengsten C) Financiële overzichten Sociale woningbouw Buitenlust 1. Samenvatting 2. Verschillenanalyse met vaststelling grondexploitatie 16-12-2021 3. Overzicht boekwaarde 4. Risico- en kansenanalyse 5. Kasstroom 6. Financiële overzichten kosten en opbrengsten D) Resultaat 2021 eeuwigdurend afgekochte erfpacht Voor nadere informatie omtrent bovenstaand, wordt verwezen naar de bijlagen. Vanwege onderhandelingsgevoelige informatie die in de bijlagen is opgenomen, worden deze geheim gehouden.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2021
69