Woningbouwambitie voor Deventer

21

Uitvoeringsstrategie: gerichte woningbouw om de dorpen vitaal te houden De opbrengst van de gesprekken met de dorpen zijn vertaald in de onderstaande algemene uitgangspunten. Daarnaast is in het laatste hoofdstuk van deze notitie per dorp de specifieke lokale ambitie opgenomen

Welke groei draagt het beste bij aan het behouden van de vitaliteit Inzet in de grote dorpen De grote dorpen Diepenveen, Bathmen en Schalkhaar kenmerken zich door de woonkwaliteit met veel rust, ruimte en groen in en rondom de woongebieden. Daar zijn de belangrijkste basisvoorzieningen in de dorpen aanwezig met op korte afstand alle voorzieningen van de stad Deventer. De aantrekkingskracht van het dorps wonen is de kleinschaligheid, elkaar kennen en de bereidheid van bewoners om zich in te zetten voor het dorp. Het beeld is dat de bevolking in de dorpen in principe groot genoeg is om de basisvoorzieningen de komende jaren in de lucht te houden. Maar er zijn wel aandachtspunten. In Diepenveen vinden de meeste deelnemers van het gesprek dat met de huidige woningbouwplannen, samen met wat extra nieuwbouw in het centrum van het dorp op transformatielocaties, voldoende basis wordt gevormd om het dorp vitaal te houden. In Bathmen is er de wens om de lokale voorzieningen, de levendigheid van het centrum en de verenigingen een extra impuls te geven door in te zetten op een bevolkingsgroei van ongeveer 25% en een treinstation. Nieuwe inwoners van buiten moeten worden aangetrokken met een ruim opgezette nieuwbouwbuurten die na de nieuwbouwlocatie de Bathmense Enk op korte termijn ontwikkeld en gerealiseerd moet worden.

Het relatief eenzijdig woningaanbod van vrijstaande en duurdere woningen vraagt om het gericht toevoegen van woningtypen voor starters en ouderen. Betaalbare kleinere woningen voor jongeren van een basiskwaliteit (denk aan studio’s/ één slaapkamer appartementen) biedt jongeren de mogelijkheid om in hun dorp te blijven wonen. Naast koop gaat het ook om een uitbreiding van het aanbod sociale huurwoningen. Voor ouderen is er behoefte aan woningtypen die het gat vullen tussen hun huidige vaak te grote woningen en het verpleegtehuis: multifunctionele levensloopbestendige woningen, bij voorkeur nabij voorzieningen. Vooral in de grotere dorpen is de vraag naar sociale huurwoningen groot (met gemiddeld 150-200 reacties per woning). Daar ligt een opgave in het realiseren van betaalbare en kleine sociale huurwoningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. Zo kan er ingespeeld worden op de vraag van éénoudergezinnen, één- en twee persoons huishoudens, starters en senioren. Inzet in de kleine dorpen en kernen In de kleinere dorpen en kernen Lettele, Okkenbroek en Loo ligt het accent in de opgave net anders. De aantrekkingskracht daar is de kleinschaligheid, de rust, ruimte en de nabijheid van de natuur, de relatief grote tuinen. Voor winkels moet men, behalve in Lettele, buiten het dorp zijn: in de grotere dorpen of in de stad.

Wonen in een dorp betekent dat mensen elkaar kennen en bereid zijn om zich in te zetten voor het dorp waar de meeste voorzieningen draaien op vrijwilligers. De basisschool vormt het hart van het dorp, het is een basis voor veel voorzieningen (vrijetijds- en sportvoorzieningen) én voor de vrijwilligers die nodig zijn om die voorzieningen draaiend te houden. Het behouden van de basisschool, ook op de lange termijn, heeft dan ook de hoogste prioriteit in alle dorpen.

22

We willen ervoor zorgen dat jongeren en jonge gezinnen die in hun dorp willen blijven wonen de mogelijkheid daarvoor krijgen. Als er namelijk niet op het juiste moment een passende woning voor hun beschikbaar is wijken zij uit naar andere plaatsen en gaan zich daar vestigen. De kans dat ze daarna nog terugkomen is klein. Er is nieuwbouw nodig als aanvulling op het aanbod in de bestaande woningvoorraad. De bestaande woningvoorraad is vaak te duur voor jongeren en startende gezinnen. Bovendien komen deze woningen, als ze wel geschikt zijn, maar heel beperkt vrij voor een nieuwe bewoner. Dit gebrek aan doorstroming maakt het lastig voor jongeren om een betaalbare woning te vinden. Aandachtspunt is dat de betaalbare woningen ook in de toekomst voor nieuwe starters beschikbaar blijven. Het aanbod sociale huurwoningen is in de kleine kernen voldoende op peil en er is geen ambitie om het aandeel uit te breiden. De vraag naar betaalbaar wonen is vooral gericht op de koop. Bouwen voor de doorstroming voor ouderen werkt hier niet. Als ouderen niet langer thuis kunnen blijven wonen, verlaten ze het dorp en verhuizen ze naar bijvoorbeeld Bathmen met meer voorzieningen en waar ze met de ondersteuning van bijvoorbeeld het Dijkhuis kunnen wonen.

In Lettele wil men oudere inwoners wel graag de mogelijkheid geven om in hun eigen dorp te blijven wonen als ze naar een verzorg- of verpleeghuis moeten. Door de relatief beperkte omvang van de vraag in Lettele en de moeite die zorginstellingen hebben om kleine verpleeghuizen rendabel te exploiteren is deze ontwikkeling niet vanzelfsprekend. Wat betreft de omvang van de groeiambitie zetten we in Okkenbroek en Loo met de nieuwbouw in op het gericht bedienen van de lokale vraag. In Lettele is het de inzet om naast de lokale vraag ook in te zetten op extra groei van buiten. Dat kan de gezinsverdunning compenseren én extra inwoners van buiten trekken om de vitaliteit op peil te houden.

23 We sturen het nieuwbouwaanbod zodat dit aansluit op de specifieke lokale woningvraag Randvoorwaarden bij nieuwbouw in de grote dorpen Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten bij onze ambities stellen we in de grotere dorpen randvoorwaarden aan de type woningen en de prijscategorieën. Bij herontwikkeling in de centra en nabij voorzieningen stellen we eisen aan de toegankelijkheid, zodat deze geschikt zijn voor ouderen. Daarnaast zal een deel van het nieuwbouwaanbod betaalbaar moeten zijn voor jongeren en (jonge) gezinnen op de woningmarkt. Wat de grens van betaalbaar is moet nog met de dorpen ingevuld worden. Om de woningen marktconform en ook op termijn betaalbaar te houden voor jongeren zal dat kunnen door kleinere woningen te bouwen. Ook willen we in bestemmingsplannen en uitgiftevoorwaarden ruimte bieden aan specifieke groepen (zoals jongeren of 55+ers) om via collectief particulier opdrachtgeverschap hun woonwens te realiseren. Maatwerk in de kleine dorpen en kernen De aanpak in de kleinere dorpen en kernen vraagt meer maatwerk. Daar moeten we goed in beeld hebben waaraan behoefte is. De gemeenschap speelt een belangrijke rol bij het in beeld brengen van de lokale behoefte zodat er speciaal voor deze huishoudens gebouwd kan worden.

Door voor meerdere geïnteresseerden tegelijk te bouwen is het mogelijk om een project met betaalbare woningen van de grond te krijgen. De nieuwe woningen moeten vooral in de kernen zelf gerealiseerd worden. Woningbouw op de erven in het buitengebied is beperkt in omvang. Woningen zitten daar nu veelal in het duurdere segment, maar daar liggen wel kansen om (onder voorwaarden) meerdere kleine woningen op een erf toe te staan. Het is belangrijk dat de nieuwbouw geleidelijk op de markt komt. Bij een te snelle groei loop je het risico dat er veel nieuwkomers van buiten komen die niet geabsorbeerd worden in het dorp. Of kwalijker nog, dat er niet genoeg geïnteresseerden zijn en een project niet van de grond komen. Ook het aanbod in de bestaande voorraad moeten we in de gaten houden om te voorkomen dat er te

veel woningen tegelijk op de markt komen en zo leegstand ontstaat. Dat kan gebeuren op het moment dat de woningen van de grote groep ouderen vrijkomt voor nieuwe bewoners en er tegelijkertijd een nieuwbouwproject wordt gerealiseerd.

De methodiek om op het nieuwbouwaanbod te sturen gaan we uitwerken Eisen stellen aan de nieuwbouw in de grote dorpen In de grotere dorpen gaan we op basis van de input van de gesprekken richtlijnen formuleren over het woningaanbod waaraan nieuwe woningbouwinitiatieven worden getoetst. Als gemeente hanteren we dit kader én de Omgevingsvisie als uitgangspunt om te bepalen onder welke voorwaarden een initiatiefnemer een omgevingsvergunning kan krijgen. Lokale regie op de nieuwbouw in de kleine dorpen Voor de kleine dorpen en kernen gaan we werken met een methodiek waarbij we de regie meer bij de lokale gemeenschap leggen en deze als gemeente faciliteren. Met de traditionele projectontwikkeling, waarbij pas na de ontwikkeling van een plan bewoners worden geworven, kan niet altijd voldoende ingespeeld worden op de specifieke lokale woningvraag. Op de kleine lokale woningmarkt gaat het om het juiste maatwerk op het juiste moment: je moet bijna tot op het niveau van personen weten waaraan behoefte is. Het vraagt ook om organisatiekracht van het dorp zelf. Om te zorgen dat er op tijd voor de lokale behoefte gebouwd kan worden, moet de ruimte voor woningbouw juridisch op tijd geregeld worden. Op deze manier helpt de gemeente voorkomen dat woningen te laat beschikbaar komen voor de lokale woningvragers en zij alsnog vertrekken.

24

BIJLAGE

Deventer Groeiambitie

Samenvatting van de gesprekken met de negen domeinen over de groeiambitie voor Deventer. De wenselijkheid, kansen en keerzijde die een extra bevolkingsgroei en woningbouw Deventer kunnen bieden is besproken met de vertegenwoordigers van negen domeinen. Van ieder van deze gesprekken is een kernachtige samenvatting gemaakt die is opgenomen in deze bijlage. De input uit deze gesprekken zijn gebruikt om het integrale ambitiedocument op te stellen. Pagina: 2. Economie 3. Sportverenigingen 4. Culturele instellingen 5. Jongeren 6. Binnenstad ondernemers 7. Onderwijs 8. Woningcorporaties 9. Makelaars 10. Woningbouwpartners

met Deventer Economisch Perspectief (DEP) met sportverenigingen actief onder het Sportbedrijf Deventer met Directeuren Overleg Cultuur (DOC) met Deventer Young in gesprek met Stichting Deventer Binnenstad Management (SDBM) via interviews met vier onderwijsinstellingen Ieder1, Rentree, De Marken, DUWO en verhuurder Eigen Bouw gesprek met makelaars met het werkgebied in Deventer met het Platform Wonen Deventer

Het belang van extra groei wordt breed gedragen De gesprekken met de vertegenwoordigers uit de negen domeinen in de stad leveren een behoorlijk eensluidend beeld op: vanuit alle domeinen is aangegeven dat een substantiële bevolkingsgroei helpt om het voorzieningenaanbod en het leefklimaat in Deventer vitaal te houden. Wens om samen aan de slag te gaan Wat opvalt is dat vanuit alle domeinen het belang van samenwerking en een integrale aanpak wordt onderstreept en dat zij daarbij al concreet aangeven hoe zij dat met de voor hen relevante partners kunnen vormgeven. Daarmee ligt er niet alleen een goede basis voor het formuleren van een gemeente brede groeiambitie maar vooral ook de bereidheid om daar werk van te maken en daar in samenwerking vorm aan te gaan geven. Daarom is het voor de verschillende domeinen dan ook interessant om kennis te nemen van wat in de gesprekken met de andere domeinen is opgehaald.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

1

Economie Tekort aan woonruimte In een aantal sectoren is er een tekort aan personeel en heeft dit personeel nu al moeite om een woning te vinden. Dat speelt bij hoger opgeleid personeel in de koopwoningmarkt, maar ook bij lager opgeleid personeel in de huurmarkt. Deze laatste groep is bovendien minder bereid is om ver te reizen. Met goed woningaanbod kunnen extra werknemers (uit het westen) aangetrokken worden en krijgen inwonende jongeren de kans om in Deventer zelfstandig te gaan wonen. Er is nu in verschillende sectoren al een tekort aan arbeidskrachten en als we die niet invullen is het risico dat bedrijven vertrekken naar plaatsen waar die werknemers wel zijn. Een kwalitatieve koopwoning vinden in of rond het centrum is lastig. Daar is heel weinig aanbod voor hogere-inkomensgroepen terwijl de binnenstad juist in trek is bij een groep met een hoog inkomen. Werken aan een balans tussen economische ontwikkeling en wonen Er is een sterke wisselwerking tussen wonen en economische groei. De mogelijkheden voor economische ontwikkeling is afhankelijk van het type bewoners die je trekt. Het gaat om een balans waarbij we geen slaapstad willen worden gericht op forenzen. Bovendien schept woningaanbod vraag. Daarom moet het woningbouwprogramma in balans zijn met het economisch profiel.

Dat start met het expliciet maken van de woningvraag van werknemers en potentiële nieuwe werknemers. De groei van het aantal inwoners moet geen doel op zich zijn, het is beter de potentie die de gemeente heeft optimaal te benutten en te kiezen voor het type groei dat bijdraagt aan het economisch profiel. Dat moet leidend zijn voor de omvang van de groei. Een van de kansen voor Deventer is het succes van de kleine binnensteden (die door de Corona-crisis wordt verstrekt). Deventer binnenstad heeft kwaliteit, een groen ommeland en goede verbindingen. Vrij vertaald naar aantallen zou de gemeente in 10 jaar met ongeveer 20% naar 120.000 inwoners moeten groeien, daarmee is er voldoende kritische masse voor een gezonde stad. We moeten ons daarbij vooral richten op jongeren om de vergrijzing te compenseren. Het grootste effect kan bereikt worden met een groei van het aantal studenten aan het Saxion en het realiseren van meer aantrekkelijke woonruimte voor deze groep. Richt je op jongeren en trek samen op met Saxion Het aantal jongeren in Nederland wordt minder en er is een oplopend tekort op de arbeidsmarkt in specifieke branches. Als we niet voldoende nieuwe werknemers opleiden en hier houden zal het MKB meer moeite hebben om te herstellen van de coronacrisis.

In het verlengde daarvan is het de opgave om meer HBO studenten naar Deventer te halen en MBO studenten perspectief te blijven bieden. Het aantal HBO studenten in Enschede krimpt nu al. Deventer zou samen met Saxion moeten inzetten op groei van het aantal studenten maar is nu nog onvoldoende in beeld als een studentenstad bij jongeren in oost Nederland. Naast Deventer is ook Apeldoorn in beeld voor het uitbreiden van het studieaanbod. Daarnaast is de instroom van internationale ICT studenten een belangrijke doelgroep. Een internationale oriëntatie is nodig omdat er lokaal onvoldoende studenten zijn om in de vraag van de werkgevers te voorzien. Hou voldoende ruimte voor bedrijvigheid De transitie bedrijventerreinen rond het centrum naar een mix met wonen biedt kansen om het binnenstedelijk wonen uit te breiden. Maar parallel daaraan zal een deel van de bedrijvigheid naar buiten de stad moeten verschuiven. Om voldoende aanbod van werklocaties te houden zullen er buiten de stad nieuwe locaties ontwikkeld moeten worden.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

2

Sportverenigingen Sportverenigingen zetten in op kwalitatief vernieuwen om toekomstbestendig te blijven Jongeren vormen veruit het grootste aandeel van de leden bij de meeste sportverenigingen, maar door de vergrijzing loopt het aantal jeugdleden terug. Sommige sportverenigingen compenseren dit door in te zetten op het groeiend aandeel ouderen dat sport en het verhogen van het aandeel inwoners dat sport (participatie) wat een maatschappelijke opgave is. Meer inwoners en daarmee sporters zorgen voor meer investeringsruimte die nodig is om nieuwe locaties te realiseren en kansen te verhogen om op een hoger niveau te spelen. De concentratie van sportvoorzieningen biedt de mogelijkheid om topkwaliteit neer te zetten. De eisen van de sportconsument worden hoger en nieuwe sportvoorzieningen van goede kwaliteit trekken nieuwe leden. Dat vergroot ook de mogelijkheid om op een hoger niveau te spelen. Enkele sportverenigingen hebben een regio-functie, daarvoor zijn meer leden niet per se nodig, maar is een moderne (wedstrijd) voorziening wel essentieel. Voor sportverenigingen is vooral de ondergrens van actieve leden belangrijk om een vereniging in de lucht te houden. Daar werken de sportverenigingen aan. Als de basis, het kader, goed geregeld is kan extra ledengroei prima opgevangen worden.

Extra groei geeft meer kansen Extra groei geeft meer armslag om de kwaliteit van het sportaanbod te verbeteren. Vooral de groei van de leeftijdsgroep 25-65 jaar is interessant, de jongste groep zijn vooral sporters en de oudere groep zet zich vaker in voor een kaderfunctie. Een inwonersgroei van 25% is zeker wenselijk om het verschil te maken, een groei daarboven lijkt niet reëel. Door in te zetten op een extra groei krijgen bewoners meer kansen om te wonen en te werken en daarmee een reden om hier te blijven of zich juist hier te vestigen. Daarmee versterkt de groei zichzelf. De bevolkingsgroei moet wel in balans zijn, er moet goed in de gaten worden gehouden wat maximaal haalbaar is zonder dat de huidige kwaliteiten van Deventer onder druk komen staan. De huidige schaalgrootte van Deventer wordt als erg prettig ervaren en Deventer kent een open en sociale samenleving. Extra groei betekent dat er geïnvesteerd moet worden in betere bereikbaarheid, een veilige ontsluiting en meer parkeerplaatsen. Fietsen is niet altijd een oplossing want de afstanden zijn onder meer door de concentratie van sportvoorzieningen groot. Het verkeer van en naar de stad is het nu al erg druk.

Sport draagt eraan bij dat Deventer aantrekkelijk is voor de huidige en nieuwe bewoners Goede sportaccommodaties en een goed imago van sportverenigingen dragen er enerzijds aan bij dat de jeugd en gezinnen in Deventer blijven en kan anderzijds ook sporters en studentleden van buiten trekken. De talentontwikkeling van sporters en de aansluiting op het onderwijs kan daar ook aan bijdragen, dat trekt ook sporters (en bewoners) van buiten en zet Deventer op de kaart. Sportverenigingen zoeken de wisselwerking met de samenleving en andere partners zoals de zorg, het onderwijs en het bedrijfsleven. Het aantal studenten van Saxion dat van buiten Deventer komt en komt sporten bij de lokale verenigingen is erg beperkt. Daar ligt een kans om meer leden binnen te halen. Samen met Saxion kan gekeken wordt hoe het sportaanbod aantrekkelijker kan worden voor studenten. Sportverenigingen zijn klaar voor de toekomst en kunnen gemakkelijk nieuwe inwoners opnemen binnen hun verenigingen. Sport zorgt ook voor cohesie, ontmoeting en verbinding in de stad en kan op die manier bijdragen aan de opname van nieuwe inwoners.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

3

Culturele instellingen Ruimte om extra groei op te vangen en benutten voor versterking cultuursector De meeste organisaties (behalve het Burgerweeshuis) hebben de capaciteit en ruimte binnen hun huidige locaties om extra bevolkingsgroei op te vangen. Meer inwoners en bezoekers betekent dat er meer en gedifferentieerdere programma’s aangeboden kunnen worden met een hogere kwaliteit. Dat verhoogt de armslag om het cultureel aanbod in de lucht houden. Kies voor een gebalanceerde groei, een groei met 25% is al heel ambitieus. Nu zijn we “Groot genoeg voor ambities – klein genoeg om het voor elkaar te krijgen”. Een nog sterkere groei kunnen de huidige organisaties met hun voorzieningen niet aan en zal een andere wijze van organiseren vragen. Bij een hoger inwoneraantal hoort ook een stad met meer ambitie: een groter museum, kunsthal en zullen een aantal voorzieningen zoals het aanbod van kunstateliers moeten meegroeien. In de gezinsvormende leeftijd is de kans het grootst dat men zich settelt in Deventer en bovendien is het een groep die bereid is geld uit te geven. De bijdrage van de groep tussen 35/50 jaar is het grootst: die heeft meer te besteden en is actief (kinderen zijn al wat ouder). De 65+ers komen vanzelf.

Als er woningen worden toegevoegd, bouw dan niet alleen meer van hetzelfde en zorg voor een ander type aanbod als aanvulling op het bestaande, om zo de diversiteit te vergroten. Voorwaarden voor de groei Het is belangrijk dat het groeiende aantal inwoners goed opgenomen kan worden in de samenleving. Het beeld van een groeigemeente is ongewenst, want na een hele sterke groei kan een gemeente onherkenbaar worden voor de oorspronkelijke bewoners. Blijf de kwaliteit van de groene omgeving behouden. Zet de groei ook in om de segregatie tegen te gaan, de groei moet ten goede komen aan alle bestaande inwoners van de stad. De meeste voorzieningen zijn centraal gepositioneerd. Let op de bereikbaarheid van voorzieningen als je groeit: toegangswegen, auto- en fietsparkeerplaatsen. Die zijn nu al erg krap bemeten. Cultuuraanbod inzetten om extra inwoners aan te trekken Om mensen te trekken moet Deventer zich meer profileren als aantrekkelijke cultuurstad. Daarover moet een coherent verhaal komen en een eenduidige profilering. Zwolle is een voorbeeld hoe die marketing opgepakt kan worden. Met de evenementen zitten we wel aan het maximum voor Deventer. Daarbij trekken we veel bezoekers van buiten. Dat kunnen we goed benutten om het profiel van Deventer als aantrekkelijke stad om te wonen te versterken.

Laat daarvoor tijdens evenementen zien wat het structurele cultuuraanbod in Deventer is, de diversiteit in aanbod van wonen, scholen etc. en de gastvrijheid. Het evenementen aanbod zou zich (meer) moeten richten op jongere doelgroepen van tussen de 3545 jaar. Dat is de interessantste doelgroep voor een gebalanceerde groei. De programmering van de cultuurinstellingen zal (meer) op deze doelgroep afgestemd moet zijn om dat imago te ondersteunen en neer te zetten.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

4

Jongeren Positief over Deventer De jongeren die wij spraken zijn voornamelijk erg positief over Deventer. Op de vraag of Deventer in moet zetten op extra groei reageren de jongeren terughoudend. Pas op met het volbouwen en zorg dat je het groene en rustige karakter van Deventer behoud. Als de stad te vol wordt voelen de huidige bewoners zich er niet meer thuis. Maar groei is ook goed want stilstand is achteruitgang. Deventer moet meer jongeren trekken om krimp in de beroepsbevolking op te vangen, de beroepsbevolking op peil te houden en voorzieningen in stand te houden. En om aantrekkelijk te blijven als middelgrote stad met karakter. Huisvesting voor jongeren De huizenmarkt is wordt als zeer krap ervaren, zeker voor starters is er bijna geen woning te vinden. Dat is niet alleen in Deventer zo. Als ze een inschatting moeten maken van de omvang van de groei zou die tussen de 5% en 25% moeten liggen. Een groei met veel meer dan 25% kan niet op een constructieve manier. Naast groei van de stad zelf kunnen ook de vervoersverbindingen naar Deventer verbeterd worden om werknemers en bezoekers van elders naar Deventer te trekken. De leeftijdsgroep tussen 25 tot 35 jaar is interessant om aan te trekken: studenten en jong werkenden die daarna een vervolgstap maken om een gezin te stichten.

Veel zullen starten in het stedelijk woonmilieu maar (snel) daarna willen doorstromen naar een grootstedelijk woonmilieu met meer ruimte en rust in de omgeving. Vergroot de mogelijkheid van studenten om hier te wonen, bijvoorbeeld door een groter aanbod van kleinschalige studentenhuisvesting, dat vergroot de kans dat ze blijven. Die kans wordt ook vergroot door specifieke/exclusieve opleidingen waarvoor studenten van andere delen van het land komen. Aantrekkelijkheid voor jongeren en studenten verbeteren Deventer is qua uitstraling en cultureel aanbod aantrekkelijk genoeg in de ogen van de studenten. Ook de schaalgrootte is aantrekkelijk. Wat nog wel mist is specifiek aanbod voor jongeren zoals meet-ups, festivals etc. Het meeste horeca aanbod is gericht op ouderen en er ontbreekt een specifieke uitgaansgelegenheid voor jongeren tot 25 jaar. Het vermengen met studieverenigingen en stamkroegen voor studenten ontbreken. Wat dat betreft is er veel meer te doen in Zwolle. Deventer staat waarschijnlijk onderaan de lijst van steden die interessant zijn voor jongeren om uit te gaan. Saxion zou meer projecten in Deventer kunnen doen, door intensieve samenwerking met lokale bedrijven kan Saxion zich profileren. De ligging bij het station en de binnenstad is belangrijk voor de aantrekkelijkheid van Saxion als plek om te gaan studeren. Betaalbare woonruimte is prioriteit nummer één.

Er is veel sportaanbod maar er is geen studentensportvereniging. Een sportpas om met korting deel te nemen aan reguliere clubs zou kunnen helpen. Deventer moet de kwaliteit van knus en klein behouden ook in de bouwstijl. Het zal kwaliteit missen als je het stadscentrum aanpast met hoogbouw voor de groei. Als de stad volloopt met een evenement voelen bewoners zich er niet meer thuis. Zwolle is een stuk drukker en geeft een andere sfeer.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

5

Binnenstadondernemers Binnensteden van middelgrote steden hebben het lastig Al voor Corona was het duidelijk dat steden met 100.000 inwoners het steeds lastiger krijgen om het binnenstedelijk voorzieningenniveau van detailhandel en horeca op niveau te houden. Extra lastig voor Deventer is de relatief korte afstand waarop de concurrerende steden Apeldoorn en Zutphen liggen. De daling in de detailhandel zal de komende jaren nog verder doorzetten. Horeca is de afgelopen jaren sterk gegroeid en heeft een deel van de leegstand in de detailhandel opgevangen. Het aanbod in de horeca heeft echter begin 2020 het maximum bereikt en door de Coronacrisis harde klappen gekregen, net als detailhandel en de culturele sector. Met de omzetting naar woonruimte kan een financiële drager gevonden worden voor een goede exploitatie van het vastgoed. Dat is terug te zien in de bereidheid van vastgoedeigenaren om te investeren in de verbouwing van (lege) winkelruimte of bovenverdiepingen naar woningen. De binnenstad als huiskamer voor onze inwoners De binnenstad krijgt meer en meer een huiskamerfunctie voor inwoners van de gemeente. Het gaat om een mix van horeca, uitgaan, cultuur, evenementen en musea en is steeds meer dan alleen winkelen. De functie als levendige en aantrekkelijke huiskamer kan versterkt worden door het toevoegen van woningen in het centrum.

Aandachtspunt is dat de uitgave per bezoeker achterblijft ten opzichte van andere stedelijke centra. Dit is het gevold van het gemiddelde lagere inkomen in het verzorgingsgebied en de hogere gemiddelde leeftijd. De kans voor Deventer is de aantrekkingskracht die het stedelijk woonmilieu van de binnenstad en de omliggende wijken heeft als woongebied. Dat trekt (ook vanuit de Randstad) bewoners met een stedelijke leefstijl. Die maken relatief intensief gebruik van de stedelijke voorzieningen in de binnenstad, wat het draagvlak voor voorzieningen versterkt. Daarmee houden ze de binnenstad overdag en ’s avonds levendig en behoudt de binnenstad haar aantrekkelijkheid als ‘huiskamer’ voor alle inwoners in het verzorgingsgebied. Binnensteden zijn steeds meer een verblijfsgebied aan het worden voor recreatief gebruik. Bezoekers zijn bereid om daarvoor een steeds grotere afstand af te leggen. Op dat punt heeft Deventer (samen met Zutphen) binnen de regio een aantrekkelijk en uniek aanbod waardoor er kansen liggen om het recreatief bezoek vanuit de regio te laten groeien. Hoe moet de groei er uit zien? Extra woningbouw in het stedelijke woonmilieu in en rond de binnenstad heeft een veel positiever effect op de kwaliteit van de binnenstad dan woningbouw op andere plekken in de gemeente.

Die groei elders zal pas bij een hele sterke groei (bijvoorbeeld naar 150.000 inwoners) een substantieel bijdrage leveren aan de groei van de bezoekersaantallen om voor de binnenstad echt het verschil te maken. De doelgroep waar met prioriteit op ingezet moet worden zijn jongeren (20 tot 35 jaar). Deze wortelen meer in de stad, zijn belangrijk als werknemers en ook op de langere termijn is de kans groot dat zij in de gemeente blijven wonen en van daaruit in de binnenstad blijven komen. Parkeren en bereikbaarheid is een aandachtspunt. De bezoekersaantallen zullen minder hard dalen dan de afname van het aantal winkels. Creëer goede randvoorwaarden om die groei op te vangen. Denk na over nieuwe oplossingen voor parkeren (bijvoorbeeld transferia).

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

6

Onderwijs Deventer is geen studentenstad Deventer heeft een braindrain van HBO en WO. Veel jongeren uit Deventer gaan elders studeren en dat wordt niet gecompenseerd door studenten van elders die naar het Saxion komen. Dat komt deels door de opleidingen maar ook omdat Deventer geen profiel als studentenstad heeft. Er is weinig specifiek aanbod gericht op deze groep, qua sport en cultuur. Inmiddels is er wel een beetje specifieke studentenhuisvesting. Cultuur (o.a. filmhuis en schouwburg) is weinig gericht op jongeren en meer gericht op de oudere doelgroep die meer te besteden heeft. De evenementen dragen ook niet bij aan het imago, Dickens en de boekenmarkt zijn landelijk bekend, maar stoten jongeren eerder af dan dat ze trekken. Andere evenementen zijn diverser maar trekken dit beeld niet recht. Vanuit de doelgroep van vmbo-studenten op het ROC zijn er geen specifieke vraagstukken, zoals sport of de behoefte aan woonruimte. Het ROC is regionaal georiënteerd. Wel is het economisch perspectief en het profiel van de werkgelegenheid medebepalend voor het onderwijsaanbod van het ROC om te zorgen voor passend personeel dat aan een baan kan komen in de regio. Samenwerken aan de aantrekkelijkheid voor studenten en jongwerkenden Om de braindrain te verkleinen en om te bouwen naar een ‘braingain’ zal er moeten worden samengewerkt door Saxion, gemeente en bedrijfsleven.

Saxion heeft daarbij een rol in het aanbieden van bovenregionaal curriculum dat aansluit bij actuele vragen van het bedrijfsleven. Het bedrijfsleven zal studenten mogelijkheden moeten bieden voor stage, scriptie of innovatie. De gemeente heeft een rol in het zorgen voor kamers, aanjagen cultureel aanbod, evenementen en sport voor jongeren. Dat hoeft niet alleen voor studenten te zijn, maar kan ook gelden voor de doelgroep van startende werkers die hun eerste baan in Deventer vinden. Die kunnen aangetrokken worden met een aanbod van betaalbaar wonen, goede voorzieningen, werk en sporten met de sfeer van een studentenstad die ze achterlaten in de stad waar ze gestudeerd hebben. Dat vraagt van de gemeente een samenhangend programma van cultuur, wonen en sport en marketing. Afnemend aantal leerlingen in het voortgezet onderwijs De teruggang van het aantal kinderen zal zichtbaar worden in een daling van het aantal leerlingen in voortgezet onderwijs. 10 tot 15% in de komende 10 jaar. De grootste aanbieder, het Etty Hillesum Lyceum, zal van een school met ruim 5.000 leerlingen de transitie doormaken naar een school met ruim 4.000 leerlingen. Dat wordt op dit moment vertaald in het strategisch huisvestingsplan waarin het aantal schoollocaties wordt teruggebracht. Onder andere met de realisatie van één integrale vmbo-school.

Door de clustering kan een breed aanbod opleidingen overeind gehouden worden. Deventer heeft ten opzichte van het landelijke gemiddelde een relatief hoog aandeel vmboleerlingen (60% in Deventer en landelijk 50%). De terugloop kan opgevangen worden, maar op termijn als dat verder doorzet is er wel een risico op verschraling van het aanbod. Uitzicht op meer groei/ minder afname leerlingen maakt het makkelijker om investeringen te doen in het onderwijs. Bij het invullen van directiefuncties blijkt overigens dat Deventer aantrekkelijk is als vestigingsplaats: het is relatief makkelijk deze in te vullen. Samenwerking en clustering van basisscholen Op de schaal van wijken is er bij basisscholen in de loop van de jaren altijd een groei en een krimp die meeloopt met de levenscyclus van een wijk. Maar er is nu op de schaal van de gemeente sprake van een krimp door de afname van het aantal kinderen. Die krimp wordt opgevangen door samenvoeging en samenwerking. Naast basisschool, kinderopvang en zorg ook met het sportaanbod, cultuur en buurtvoorzieningen. Dat vertaalt zicht in minder locaties per wijk met toekomstbestendige flexibele gebouwen. Dat biedt ook kansen om de verschillende tijdvensters die de verschillende activiteiten hebben beter te benutten zodat gebouwen niet onnodig leeg staan.

Bij de krimp in de stad is dat goed op te vangen, de keuze aan scholen in de stad blijft breder. Hoewel er minder scholen op één locatie naast elkaar blijven bestaan blijven er op korte afstand verschillende alternatieven bestaan. Voor de dorpen is het aanbod wel kwetsbaar. Daar is vaak maar één school en het alternatief op grotere afstand. Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

7

Woningcorporaties Versterken sociaaleconomisch profiel Corporaties zetten in op de groei van het aanbod sociale huurwoningen. Naast de slag in het toevoegen van woningen in de koopsector zodat het sociaaleconomisch profiel van Deventer versterkt wordt (en het aandeel hogere inkomens meer op landelijke gemiddelde) wordt ingezet op sociale huurwoningen op nieuwe locaties. De corporaties zetten zich in om de differentiatie van het woningaanbod in een aantal bestaande wijken te vergroten en om de leefbaarheid te vergroten. Dat doen ze met het toevoegen van middeldure huurwoningen en de verkoop van huurwoningen. Aan de slag met de grote druk op de woningmarkt Het is belangrijk om wat aan de grote druk op de woningmarkt te doen. Extra nieuwbouw zorgt voor meer doorstroming en zo wordt de slaagkans voor woningzoekenden in de sociale huur groter. De corporaties zien een opgave van ca 750 extra woningen in 10 jaar. Corporaties willen ook ongeveer 150 flexwoningen realiseren om op korte termijn wat te doen aan de grote woningvraag van jongeren, spoedzoekers en bijvoorbeeld echtscheidingen. Woonbedrijf Ieder1 wil ook woningen in het middeldure huursegment aanbieden om middeninkomens een plek te bieden en om te kunnen differentiëren in wijken.

Eigen Bouw zet in op een groei met 100 woningen en voorziet specifiek in het middeldure huursegment, gericht op kleine huishoudens, zowel ouderen als young-professionals. Voor de bouw van voldoende sociale woningbouw komen woningcorporaties nog locaties tekort: extra woningbouwlocaties helpt om locaties voor sociale huurwoningen te vinden. Focus niet op groei-aantallen en geef prioriteit aan de kwaliteitsslag die gemaakt moet worden De omvang van de groei zou ergens tussen de autonome groei en een plus van 25% in kunnen liggen. Dat maakt het mogelijk om bestaande kwaliteiten van de stad te behouden én kwaliteit toe te voegen. Pas op voor een te hogere groeiambitie en een focus op groei-aantallen. Het risico is dan dat de makkelijke locaties prioriteit krijgen en de lastige locaties worden vergeten. Hou oog voor de bestaande inwoners en zorg dat die en hun buurten kunnen meeprofiteren van de groei. Met het stedelijk wonen kan Deventer mensen van buiten aantrekken Het stedelijke wonen in Deventer trekt mensen van buiten, het Havenkwartier weet daar succesvol op in te spelen. Wonen boven Winkels gaat in de binnenstad weer nieuwe woningen ontwikkelen (van de huidige 150 naar 300). Er is veel vraag naar wonen in de binnenstad van jongeren en ouderen in het duurdere segment.

Het stedelijk wonen is de magneet die extra groei kan genereren, als een eerste stap voor de vestiging van jongvolwassenen. In de jaren erna zal voor deze groep extra woningbouw in andere woonmilieus nodig zijn zodat zij binnen Deventer een volgende stap in hun wooncarrière kunnen maken. Naast het binnenstedelijk bouwen voor die extra groei zijn er nu natuurlijk ook al ander type woningbouwlocaties nodig om de autonome groei op te vangen. Vooral de instroom van de leeftijdsgroep 25-40 jaar is goed voor de stad. Daar zitten de middeninkomens. Betaalbaarheid is een aandachtspunt voor deze groep. Dat moet overigens niet 1 op 1 ingevuld worden met goedkope woningbouw want er is al een ruim aanbod van betaalbare woningen in de bestaande wijken die met doorstroming vrij kunnen komen. Bij de groei van de complete stad moet ook de sociale huursector groeien want werknemers in de ondersteunende diensten en in de creatieve sector zijn door hun inkomen vaak aangewezen op een sociale huurwoning. Inzetten op het behouden en trekken van studenten en jongeren Studenten zijn een interessante doelgroep om aan de stad te binden. Van elders, maar ook lokale jongeren. Het aanbod van studentenhuisvesting lijkt in balans met de vraag, maar Saxion heeft een ambitie om extra te groeien, onder andere met ICT-studenten.

Het nieuwe studentencomplex in het Havenkwartier is succesvol en het is interessant om te kijken waar kansen liggen voor het toevoegen van meer aantrekkelijk woningaanbod voor studenten. Bij extra toevoegingen moet wel oppassen voor leegstandsrisico’s. Het is ook interessant om te bekijken hoe afgestudeerden aan de stad gebonden kunnen worden. Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

8

Makelaars De binnenstad trekt woningzoekenden van elders In Deventer heeft vooral de binnenstad aantrekkingskracht op vestigers van buiten. Veel woningzoekenden werken elders en willen op korte afstand van het station wonen. Ook de Worp en Zandweerd vallen in de belangstelling bij deze groep. In de Vijfhoek en Colmschate is de vraag van deze groep beperkt. Ook woningen in het buitengebied zijn in trek bij kopers vanuit andere woningmarktregio’s. In de kleine kernen met weinig of geen voorzieningen is er nauwelijks belangstelling van kopers van buiten. Kopers uit het westen zetten een opwaartse druk op de prijzen in en rond de binnenstad. Zij zijn bereid te overbieden omdat ze gewend zijn aan hogere prijzen in het westen. Dat speelt het sterkst in het hogere prijssegment, in het lagere prijssegment is er minder druk vanuit andere regio’s. Een belangrijk deel van de vestigers uit het westen zijn oosterlingen die na jaren in het westen weer terugkomen. Ook is er een stroom vanuit het oosten, vanuit Twente, bijvoorbeeld als een van de partners werkt in het westen. Bathmen is daarvoor ook in trek door de gunstige ligging langs de A1. Vooral de binnenstad en de ring eromheen trekt bewoners van buiten. Dat is gelukt in het Hoornwerk dat nu ook een deel van centrum-wonen is geworden.

Daarnaast zijn de kantoorgebouwen rondom de binnenstad interessant als woonlocaties en kan met het doorzetten van de ontwikkeling van het Havenkwartier ingespeeld worden op de stedelijke woningbehoefte. Op korte afstand van de binnenstad zijn er, op onder andere sportvelden, nog verschillende interessante potentiële nieuwbouwlocaties gunstig gelegen en in een aantrekkelijke woonomgeving. Woningtekort en woningvraag kleine huishoudens Het starten van een wooncarrière is door de stijgende prijzen en het beperkt aanbod rond de € 200.000 een probleem. De beste oplossing is het opschalen van de woningbouw: zorgen dat er snel meer aanbod komt. De woningbehoefte van ouderen is toegenomen. Die vraag komt van buiten de gemeente maar zeker ook vanuit de gemeente zelf zien we door de vergrijzing een groeiende vraag naar gelijkvloerse appartementen van rond de 100 m2 of wat meer. De nabijheid van voorzieningen is belangrijk. De appartementen rond het winkelcentrum Keizerslanden lopen goed, vooral bij senioren. De groei zit in de kleine huishoudens. Zet in op meer differentiatie van woningtypen in het woningbouwprogramma zodat dat niet te veel gericht wordt op alleen eengezinswoningen. Een mogelijke markt is er voor kleine studio’s. Dat aanbod ontbreekt op dit moment hoegenaamd in de koopmarkt in Deventer. De verwachting is dat ook in de koop studio’s een interessante markt zijn.

Vanwege de onbekendheid met het product zou op kleine schaal gestart kunnen worden met dit aanbod. Werk aan een continue stroom van nieuwbouw Hou de bouwstroom op een continu niveau. Zorg voor een snellere doorlooptijd van nieuwbouwplannen bijvoorbeeld door procedures te stroomlijnen en bij ontwikkelaars af te dwingen dat ze binnen een bepaalde termijn gaan bouwen. Werk met heldere kaders over de gewenste woningbouw op basis waarvan snel duidelijk gegeven kan worden of een bouwinitiatief gehonoreerd wordt. Durf kansen te benutten.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

9

Woningbouwpartners Genoeg sterke punten en kansen voor Deventer om mee aan de slag te gaan Risico’s voor Deventer zijn de grote sociaaleconomische verschillen en een aantal zwakke buurten. De positie van Saxion in Deventer en het aantal studiekeuzes dreigt verder af te zwakken. De bereikbaarheid van het ‘achterland’ van Deventer en vanaf A1 is niet heel goed. Bovendien staat Deventer landelijk onvoldoende op de kaart. Sterke punten en kansen heeft Deventer met de compacte stad met rust en ruimte eromheen en een schaalgrootte die vertrouwd voelt: alles is er en het is niet te groot. Het is een stad met karakter, wat rauw en stoer met een aanpakkersmentaliteit en een open mind. Deventer kent een culturele diversiteit en grote variatie aan woonmilieus zonder sociale spanningen. De binnenstad heeft karakter en er is binnenstedelijk veel nieuwbouw mogelijk. Daarmee kan ingespeeld worden op de landelijke trend van de trek naar het stedelijk wonen in karakteristieke kleine steden. Extra groei helpt ook bestaande wijken vooruit Extra groei kan helpen om doorstroming en betaalbaar aanbod te stimuleren. Met extra groei kan de arbeidsmarkt versterkt worden. Door hogere inkomens te trekken ontstaat een beter evenwicht want alleen een sterke stad kan sociaal zijn. Extra nieuwbouw biedt ruimte om te werken aan meer differentiatie in bestaande wijken, wat in Keizerslanden goed is gelukt.

Het geeft ruimte om te werken aan de toekomstbestendigheid omdat die aanpak per saldo vaak leidt tot minder woningen. Kansen voor extra woningbouw en het aantrekken van nieuwe bewoners Benutten van de unieke kwaliteit van de binnenstad en de schil eromheen. Zorg daarbij voor een goede verbinding met en beleving van de binnenstad. Zet in op de integratie met het industrieel erfgoed en de eigen DNA. Zorg ook in de nieuwe woongebieden voor een menging van wonen en werken met flexibiliteit in regelgeving en bestemmingsplannen en woon-werk arrangementen. Werk met diversiteit bij de invulling van panden. Dat kan de groei van innovatieve en creatieve ondernemingen bevorderen en de juiste balans geven aan wonen/winkelen/werken in de binnenstad die nodig is in een stedelijk woonmilieu. Bij het oplossen van knelpunten in de mobiliteit kan juist minder verkeer een oplossing zijn en een andere aanpak (transferium). In aanvulling op de binnenstedelijke bouwplannen moet de aantrekkingskracht van het hoger onderwijs en werkgelegenheid beter worden benut. Positioneer Saxion en bedrijvigheid om studenten te binden en leg ook een relatie met het hoger onderwijs van elders. Koppel onderwijs en werkgevers en sluit daarop aan in het woningbouwprogramma met aantrekkelijk woningaanbod dat aansluit op de vraag voor nieuwe werknemers.

Geef afstudeerders een kans om hier met een fijne woning te starten. Zorg voor een grote cultuurvoorziening voor jongeren en een eigen voorziening voor 18- jeugd. Door een grote nieuwe wijk toe te voegen kan een divers aanbod gerealiseerd worden en zijn er meer mogelijkheden om betaalbaar te bouwen. Een locatie op de IJsselsprong zou met de nabijheid van de voorzieningen van de binnenstad ideaal zijn. Maar dat vraagt dan wel om een positionering van de bouwopgave op landelijk niveau en lange voorbereiding. Aan de slag met de stip Maak een stip (visie) voor de lange termijn die bestendig is. Onderbouw die met bewijslast van de haalbaarheid. Pas op voor te veel optimisme en over-programmering. Zorg dat het ook een lonkend perspectief is voor de huidige lokale bewoners. Behoud de groenzones en voeg kwaliteit toe, want dat draagt bij aan een aantrekkelijke leefomgeving. Maak het concreet. Wees daarin niet te bescheiden. Durf de verstedelijking op te pakken door groen te offeren en de hoogte in te gaan. Durf provincie en rijk om budgetten te vragen. Draag dit uit en voer een lobby voor de ondersteuning bij de uitvoering ervan door Provincie en Rijk.

Woningbouwambitie voor Deventer

BIJLAGE Samenvatting gespreken met negen domeinen

10

Woningbouwambitie voor Deventer met welke ambitie behouden we onze kwaliteit met een dynamische middelgrote stad omringd door vitale dorpen? CONCEPT 15 december 2020 De gemeente Deventer wil haar ambitie voor het woningbouwprogramma tot 2035 vastleggen. Op dit moment is het woningbouwprogramma vooral gericht op de opvang van de autonome bevolkingsgroei. Daarmee groeit het inwonersaantal de komende jaren licht. Maar, geeft een extra bevolkingsgroei ons meer mogelijkheden om onze voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs de komende jaren op peil te houden? Aan welke doelen kan extra woningbouw bijdragen, waarop moet die extra groei zich dan richten en om hoeveel woningen gaat het? Welke ambitie hebben we voor de stad Deventer en welke voor de verschillende dorpen? Om antwoord te krijgen op deze vragen zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de dorpen en verschillende maatschappelijke en economische domeinen uit Deventer. In deze notitie is de opbrengst daarvan vertaald naar een woningbouwambitie. Er is vooralsnog geen sprake van één concept ambitie die met de raad besproken kan worden. In deze notitie wordt een aantal strategieën weergegeven waarover de gemeenteraad haar “wensen en bedenkingen” kan geven. De raad heeft wat te kiezen. Op basis van het debat in de gemeenteraad wordt er vervolgens één voorkeursstrategie uitgewerkt in een routekaart.

Deze routekaart beschrijft de wijze waarop de ambitie gerealiseerd kan worden en wordt zomer 2021 aan de raad aangeboden.

Inhoud Wat vinden onze gesprekspartners? ....................................................................................................... 3 In gesprek met de samenleving over wonen en voorzieningen.......................................................... 3 Wat zeggen de statistieken en trends ons? ............................................................................................ 5 Wat kan extra groei ons brengen? .......................................................................................................... 9 Waarom kan die extra groei waargemaakt worden?............................................................................ 11 Welke kansen kunnen we benutten om extra te groeien? ................................................................... 13 Welke groeistrategie past ons het beste? ............................................................................................. 18 Varianten voor de groeiambitie van Deventer.................................................................................. 18 STRATEGIE 1:

Autonome groei .................................................................................................... 20

STRATEGIE 2:

Inkomens in balans ............................................................................................... 21

STRATEGIE 3:

Arbeidsmarkt versterken ....................................................................................... 22

STRATEGIE 4:

Arbeidsmarkt versterken … én verjongen ............................................................. 23

STRATEGIE 5:

Inzetten op een schaalsprong............................................................................... 24

1

De lokale autonome woningbehoefte is het vertrekpunt In de Woonvisie ‘Meer dan GeWoon’ (2018) is ingezet op een woningbouwprogramma voor de opvang van de autonome bevolkingsgroei. Die autonome bevolkingsgroei van Deventer1 is gebaseerd op demografische trends rondom geboorte, sterfte en migratie en gaat uit van een woningbouwprogramma dat qua omvang in lijn is met dat van de afgelopen jaren. Per saldo leidt dat nog tot een beperkte groei van het aantal inwoners tot iets boven de 100.000 inwoners. Het bouwen voor de autonome bevolkingsgroei en het voorzien in de lokale woningbehoefte blijft het vertrekpunt voor het woningbouwprogramma, de eventuele extra groei is een aanvulling daarop.

De kansen van (extra) groei vertaald in vijf strategieën In dit document schetsen we op basis van de gesprekken de mogelijke meerwaarde van extra groei en de manier waarop dat ingevuld kan worden: Welke doelen kan extra groei dienen (waarom zouden we extra willen groeien?), welke potentie heeft Deventer (welke troeven kunnen we inzetten om die extra groei waar te maken?) en op welke manier kunnen we die extra groei realiseren? Dat is vertaald naar vijf verschillende strategieën voor groei die allemaal een ander doel centraal stellen. In de basisvariant zetten we het huidige beleid, gericht op een autonome groei, voort.

Maatwerk voor de dorpen De uitgangspunten uit de Woonvisie zijn vertaald naar de woningbouwopgave voor heel Deventer zonder deze zijn vertaald in de specifieke opgave in de verschillende dorpen. Dat is nu wel gedaan op basis van de gesprekken die in de dorpen zijn gevoerd (Bathmen, Diepenveen, Lettele, Loo, Okkenbroek en Schalkhaar). Daarbij is per dorp bepaald hoe de lokale autonome woningbehoefte het best vertaald kan worden in het plaatselijke woningbouwprogramma. Dat is vastgelegd in het bijgaande document. Woningbouw voor de behoefte in de dorpen vraagt om een extra opgave. De woningbehoefte ligt in de komende jaren hoger dan waar we tot nu toe van uit waren gegaan (net als in heel Deventer). Voor de invulling daarvan zijn nog nieuwe woningbouwlocaties nodig. Deze opgave dienen we in eerste aanzet los te zien van de uitwerking van de strategieën over de extra groei van de gemeente Deventer: mogelijk leidt dat tot een aanvullende bouwopgave.

Vervolg: van ambitie naar een routekaart voor de uitvoering De voorkeursstrategie wordt in de volgende fase nader uitgewerkt (fase 3 van het ‘Plan van aanpak Wonen en Voorzieningen’): wat betekent het voor het woningbouwprogramma, wat zijn de ruimtelijke effecten, welke randvoorwaarden moeten worden ingevuld om vestigers te trekken, welke instrumentarium heeft de gemeente en hoe kan de extra inzet gefinancierd worden? Met die informatie zal de groeiambitie vastgesteld worden die vervolgens wordt uitgewerkt in een routekaart waarmee de groeiambitie waargemaakt kan worden. Die routekaart gaat over het gewenste woningbouwprogramma, de te ontwikkelen locaties, aanvullende voorwaarden zoals infrastructuur, economisch beleid, energievoorziening, het benodigde instrumentarium en de rollen en verantwoordelijkheden van de overheid en partners. 1

- ‘Deventer’ gaat over het grondgebied gemeente Deventer - ‘gemeente Deventer’ gaat over de organisatie, bestuur en raad van de gemeente Deventer - ‘Deventer stad’ gaat over de stad Deventer

2

Wat vinden onze gesprekspartners? In gesprek met de samenleving over wonen en voorzieningen Om antwoord te krijgen op de vraag of een extra groeiambitie kan bijdragen aan de vitaliteit en bredere doelen in de samenleving, waar kansen liggen en wat eventuele keerzijden zijn van die groei zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de dorpen en verschillende maatschappelijke en economische domeinen uit Deventer. Over de opgaven in de stad is gesproken met vertegenwoordigers van negen domeinen. -

Economie Sportverenigingen Culturele instellingen Jongeren Binnenstad ondernemers Onderwijs Woningcorporaties Makelaars Woningbouwpartners

met Deventer Economisch Perspectief (DEP) met sportverenigingen actief onder het Sportbedrijf Deventer met Directeuren Overleg Cultuur (DOC) met Deventer Young in gesprek met jongeren met Stichting Deventer Binnenstad Management (SDBM) via interviews met vier onderwijsinstellingen Ieder1, Rentree, De Marken, DUWO en verhuurder Eigen Bouw gesprek met makelaars met het werkgebied in Deventer met het Platform Wonen Deventer

In Bijlage I is een samenvatting opgenomen van wat in de gesprekken met de verschillende domeinen is opgehaald2. Voor de opgave in de dorpen zijn per dorp gesprekken gevoerd om een goed beeld te krijgen van de specifieke opgave. In Bathmen, Diepenveen, Lettele, Loo, Okkenbroek en Schalkhaar is gesproken met vertegenwoordigers van belangenverenigingen en organisaties in de dorpen en kernen zoals Plaatselijk Belang, Kulturhusen, ondernemersverenigingen, sportverenigingen, basisscholen, verzorgingshuizen en lokaal actieve werkgroepen. De input vanuit de dorpen is verwerkt in dit document. Daarnaast is samen met elk dorp een ambitiedocument voor het woningbouwprogramma opgesteld. In Bijlage II zijn de opgaven uit de gemeentelijke Woonvisie per dorp vertaald in de specifieke lokale opgave en het maatwerk dat daarvoor nodig is.

Gesprekspartners zien het belang van extra groei Uit de gevoerde gesprekken over de stad komt een behoorlijk eensluidend beeld naar voren: het is wenselijk dat Deventer in gaat zetten op een substantiële extra bevolkingsgroei. Uit de analyse blijkt dat Deventer de randvoorwaarden heeft om die groei te kunnen realiseren. Een substantiële bevolkingsgroei helpt om het voorzieningenaanbod en het leefklimaat in Deventer vitaal te houden. Over het ‘hoe’ wordt een divers aantal kansen en randvoorwaarden aangedragen: het versterken van de sociaaleconomische inkomensopbouw, verjonging voor een gezonde bevolkingsopbouw, meer studenten trekken en het versterken van de arbeidsmarkt met innovatiekracht, kennis en kunde. Daarbij wordt de randvoorwaarde meegegeven dat de huidige kwaliteiten van rust, groen en ruimte om de stad zoveel mogelijk behouden blijven en de extra groei gelijk moet gelijk opgaan met investeringen in de bereikbaarheid en de economische ontwikkeling. Uit de gesprekken met de dorpen blijkt dat de vitaliteit op een hoog niveau ligt en ingezet moet worden om dat zo te houden. Mensen kennen elkaar, burenhulp is vaak vanzelfsprekend en verenigingen vervullen een belangrijke rol. Het wonen in de dorpskernen is populair, maar tegelijkertijd staan de kernen voor uitdagingen: vergrijzing van de bevolking, de economische 2

De zorgpartners gaven aan in tijden van Corona geen prioriteit te geven aan dit gesprek over woningbouw. Zij worden meegenomen bij de woon-zorgvisie die nu wordt opgesteld.

3

schaalvergroting en de afname van het aantal leerlingen op basisscholen en afname van het kader en de hoeveelheid leden van verenigingen. Door samen te werken en de inzet van de dorpsbewoners worden deze thema’s opgepakt. Maar daarnaast is nieuwbouw noodzakelijk om de vitaliteit en leefbaarheid in de dorpen te behouden en te versterken. Voor de sociale cohesie en de vitaliteit moeten vooral voor jongeren en jonge gezinnen mogelijkheden zijn om in hun dorp te kunnen blijven wonen. Zij zijn lid van verenigingen en zorgen dat de school blijft voortbestaan. Voor deze groepen zijn er niet genoeg betaalbare woningen en daarin moet het woningbouwprogramma gaan voorzien. Daarnaast heeft ieder dorp zijn eigen accenten. In Diepenveen, Schalkhaar, Okkenbroek en de kern Loo is de ambitie niet zozeer om extra te groeien, maar wel om er zeker van te zijn dat er voldoende woningbouw mogelijk is die aansluit op de lokale vraag. Bathmen en Lettele willen zich naast de lokale vraag ook richten op extra groei door nieuwe inwoners van buiten aan te trekken. Vooral Bathmen heeft daarbij een hoge ambitie.

Wens om samen aan de slag te gaan Vanuit alle domeinen wordt benadrukt dat samenwerking cruciaal is. Om de autonome opgave te realiseren en zeker bij de keuze voor een extra groei is die samenwerking essentieel om die daadwerkelijk te kunnen realiseren. Daarbij geven verschillende partijen al concreet aan hoe zij dat samen met partners willen vormgeven. Daarmee ligt er niet alleen een basis voor het formuleren van een gemeentebrede groeiambitie, maar vooral ook de bereidheid om er mee aan de slag te gaan.

4

Wat zeggen de statistieken en trends ons? In fase 1 van het project Wonen en voorzieningen is een analyse gemaakt van de huidige situatie, de cijfers en de trends voor Deventer.

De belangrijkste cijfers en trends voor Deventer • Het inwoneraantal groeit nog licht met flink wat nieuwbouw De natuurlijke aanwas (meer geboortes dan sterfte) vlakt af en de groei in Deventer is steeds meer afhankelijk van de vestiging van nieuwe inwoners. Het huidige woningbouwprogramma van ongeveer 350 woningen per jaar (op basis van Woonvisie 2018) gaat uit van de autonome groei. Het aantal inwoners groeit daarmee nog wat boven de huidige 100.000. We bouwen weliswaar extra woningen, maar door de huishoudensverdunning (steeds meer één- en tweepersoonshuishoudens) groeit het aantal inwoners ondanks de woningbouw maar beperkt.

Huishoudensverdunning vraagt extra woningbouw Het aantal één- en tweepersoonshuishoudens neemt toe door de veranderende demografische opbouw: het gemiddelde aantal inwoners per huishouden daalt. Om hetzelfde aantal inwoners een woning te bieden zijn er meer woningen nodig. Om dezelfde groei van het aantal inwoners te kunnen realiseren zijn er meer nieuwbouwwoningen nodig dan in de afgelopen 10 jaar. Voor de groei met één inwoners waren er de afgelopen 10 jaar 1,7 extra woning nodig, de komende 10 jaar ligt dat met 1,8 iets hoger.

De meest recente woningbehoefteprognoses laten, landelijk en ook in Deventer, een stijgende woningbouwopgave zien. Dat komt door het huidige woningtekort, de sterkere groei van het aantal kleine huishoudens en de buitenlandse migratie. De woningbouwopgave moet flink naar boven worden bijgesteld. In de komende tien jaar moet rekening gehouden worden met een autonome woningbehoefte van meer dan 500 woningen per jaar, 40% meer dan de 350 waarin het huidige woningbouwprogramma voorziet. Deventer zal nog groeien naar ongeveer 105.000 inwoners in 2035.

5

Bevolkingsgroei vlakt af De afgelopen tien jaar is de gemeente Deventer gegroeid met 2.200 inwoners. De laatste vijf jaar was die groei het sterkste: die hing samen met het groter aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. De recente gemeentelijke trendprognose berekent dat als we het woningbouwprogramma van de afgelopen tien jaar doortrekken het aantal inwoners stabiliseert en zelfs iets gaat afnemen (onderkant bandbreedte). Als we het hogere bouwprogramma van de afgelopen vijf jaar doortrekken groeit het aantal inwoners nog licht (bovenkant bandbreedte).

Tot 2018 kwam een belangrijk deel van de bevolkingsgroei voor rekening van de natuurlijke aanwas (meer geboorten dan overlijdens). Maar de natuurlijke aanwas neemt steeds verder af en daarmee wordt de gemeente afhankelijk van een positief migratiesaldo (meer vestigers dan vertrekkers) om nog te groeien.

6

• De bevolking vergrijst en ontgroent Het aantal jonge mensen is in Deventer aan het dalen terwijl het aantal ouderen toeneemt. Dat heeft ook gevolgen voor de omvang van de potentiële beroepsbevolking: bij een autonome groei is de prognose dat de beroepsbevolking in Deventer de komende jaren nog even licht groeit en daarna langzaam zal dalen. In de dorpen zijn nog relatief veel gezinnen met kinderen, maar ook daar zet de vergrijzing de komende jaren in en neemt het aantal kinderen af.

Veranderende demografische opbouw Deventer ontgroent en vergrijst. Het aantal jonge mensen is aan het dalen terwijl het aantal ouderen toeneemt.

De veranderende demografische opbouw heeft ook gevolgen voor de potentiële beroepsbevolking. In de trendprognose wordt uitgegaan van een lichte groei of daling afhankelijk van het scenario in de komende tien jaar.

7 • Deventer heeft een relatief zwakke sociaaleconomische positie Ten opzichte van het regionale en landelijke gemiddelde heeft de Deventer een laag aandeel huishoudens met een hoog inkomen. De omvang van de doelgroep van sociale huisvesting ligt in Deventer al jaren iets boven het landelijk gemiddelde. Het verschil met het landelijk gemiddelde is de laatste jaren zelfs iets groter geworden. De dorpen kennen in tegenstelling tot de stad een relatief hoog aandeel huishoudens met een hoog inkomen.

Achterblijvende sociaaleconomische positie en inkomensopbouw Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (50.000 euro of meer per jaar) in de gemeente Deventer ligt met 7% onder het landelijk gemiddelde van 10%. Voor alleen de stad Deventer is dit verschil nog groter omdat er in de dorpen relatief meer huishoudens met een hoog inkomen zijn.