2025-865-Bijlage-Horeca en Detailhandelvisie 2025 - Analyse wijk-, buurt- en dorpscentra
Tekst van het document
Aan de aanbodzijde spelen de volgende factoren een rol: -
Omvang van het winkelaanbod (m2 winkelvloeroppervlak); De normatieve winkelomzet per vierkante meter (vloerproductiviteit), om een ‘gezonde’ bedrijfsvoering te kunnen hebben.
In de distributieve berekening in hoofdstuk 4 én in de distributieve berekeningen in de afzonderlijke SWOT-rapportages van de winkelgebieden in Deventer wordt uitgegaan van de volgende gegevens: -
4
De beschikbare inwonergegevens zijn afkomstig van Staat van Deventer4. In de meeste berekeningen wordt het inwonertal van de totale gemeente weergegeven, maar soms ook alleen van het primaire verzorgingsgebied van het winkelgebied. • Soms zijn de bindings- en toevloeiingspercentages gebaseerd op het gemeentelijke niveau: een bepaald percentage van de bestedingen door inwoners uit de gemeente Deventer wordt gedaan in het betreffende winkelgebied. Daarnaast vloeit een bepaald percentage van de detailhandelsomzet vanuit een andere gemeente richting het betreffende winkelgebied. • Soms zijn de bindings- en toevloeiingspercentages gebaseerd op het kernniveau van een dorp: een bepaald percentage van de bestedingen door inwoners uit het primaire verzorgingsgebied (het dorp zelf) wordt gedaan in het betreffende winkelgebied. Daarnaast vloeit een bepaald percentage van de detailhandelsomzet vanuit een andere gebied richting het betreffende winkelgebied/dorp.
https://www.staatvandeventer.nl/, 2025 26
-
Voor de cijfers van omzet per hoofd en vloerproductiviteit is uitgegaan van de meest recente gegevens (2023) van onderzoek van Panteia, die deze gegevens jaarlijks verstrekt 5. De omzetgegevens zijn gecorrigeerd voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Deventer. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente lag in 2023 namelijk circa 7% onder het Nederlands gemiddelde.
-
De percentages voor koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing zijn afkomstig uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland6. Voor de online-aankopen is een correctie doorgevoerd conform de standaardregels.
-
Het feitelijk aanwezige winkelaanbod in de dagelijkse, recreatieve en doelgerichte sector is afkomstig uit de Retail Database Benelux van Locatus 7. Het ‘aanwezig winkelaanbod’ is het daadwerkelijke aanbod aan winkels dat momenteel in het betreffende winkelcluster gevestigd is.
Omzetkengetallen 2023 (Panteia, juli 2024) Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2023 (Ipsos I&O, BRO & Goudappel, februari 2024) 7 Retail Database Benelux (Locatus, 2025) 5 6
27
Bijlage II - Toelichting winkelgebiedstyperingen Locatus maakt onderscheid tussen diverse type winkelgebieden. Een gebied wordt pas een winkelgebied genoemd indien er minimaal 10 verkooppunten zijn geconcentreerd. De supermarktcentra en grootschalige concentraties zijn hierop een uitzondering: deze gebieden worden wel als winkelgebied gezien, ook al zijn er minder dan 10 verkooppunten aanwezig. In totaal zijn er in Nederland 15 winkelgebiedstyperingen te onderscheiden, onderverdeeld in 4 hoofdcategorieën. In onderstaande tabel wordt per winkelgebiedstypering de beschrijving/specificatie weergegeven zoals Locatus die aanhoudt8. Daarnaast wordt bij elke winkelgebiedstypering (indien van toepassing) aangegeven welke winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer onder deze winkelgebiedstypering vallen. Winkelgebiedstypering
Beschrijving / specificatie
Centrale winkelgebieden
Het belangrijkste winkelgebied in een woonplaats
Binnenstad
> 700 verkooppunten (top van de Europese winkelgebieden)
-
Hoofdwinkelgebied groot
400-700 verkooppunten (grootste winkelgebied in de plaats)
Binnenstad Deventer
Hoofdwinkelgebied klein
200-400 verkooppunten (grootste winkelgebied in de plaats)
-
Kernverzorgend centrum groot
100-200 verkooppunten (grootste winkelgebied in de plaats)
-
Kernverzorgend centrum klein
10-100 verkooppunten (grootste winkelgebied in de plaats)
Bathmen; Diepenveen; Schalkhaar
Kernverzorgend supermarktcentrum
> 3 verkooppunten (grootste winkelconcentratie in de plaats, met in ieder geval 1 supermarkt van > 500 m2 WVO)
-
Ondersteunende winkelgebieden
Aanvullend op een centraal winkelgebied
Stadsdeelcentrum
> 100 verkooppunten (aanvulling op een binnenstad of hoofdwinkelgebied; minimaal 50% is planmatig ontwikkeld) > 100 verkooppunten (winkelstraten in grote steden; niet planmatig ontwikkeld) 50-100 verkooppunten (aanvulling op een binnenstad of hoofdwinkelgebied) < 50 verkooppunten (winkelconcentraties met 10-19 verkooppunten en 2 of meer supermarkten óf winkelgebieden met 20-50 verkooppunten) 10-19 verkooppunten (één of geen supermarkt aanwezig)
Binnenstedelijke winkelstraat
Wijkcentrum groot
Wijkcentrum klein
Buurtcentrum
8
Winkelgebied(en) Deventer
-
Boxbergerweg
Keizerslanden; De Vijfhoek; Beestenmarkt; Colmschate
Zwaluwenburg; Rielerweg
Winkelgebiedstyperingen (Locatus, 2024) 28
Supermarktcentrum
3-10 verkooppunten (in ieder geval 1 supermarkt van > 500 m2 WVO)
Zamenhofplein: Borgele; Deltaplein; Pieter de Hooghstraat
> 5 verkooppunten (gemiddeld WVO van minimaal 500 m2; minimaal voor 50% doelgericht) Winkelgebieden die niet tot een van de voorgaande categorieën behoren, bijv. rondom een station, in een ziekenhuis of een outlet center Alle verkooppunten die buiten de hierboven genoemde concentraties vallen Niet-geconcentreerde winkels
RSC De Snipperling
Overige winkelgebieden Grootschalige concentratie
Speciaal winkelgebied
Verspreide bewinkeling Onderverdeeld in: binnen de bebouwde kom, buiten de bebouwde kom of op een bedrijventerrein
-
Mariënburghplein; De Hoven / De Worp; Lettele; Okkenbroek
29
Bathmen
Juli 2025
Pagina 1 van 16
Inleiding en opbouw Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer is een rapportage opgesteld. De rapportages geven per gebied een nauwkeurig inzicht in het functioneren en het karakter. In voorliggende rapportage wordt Bathmen uitgelicht. Diverse aspecten worden cijfermatig omschreven, zoals de demografie, het aanbod en de leegstand. Middels kaartmateriaal worden de ligging, de structuur en de branchering weergegeven. Met een distributieplanologisch onderzoek wordt de huidige marktruimte berekend. Daarnaast worden de belangrijkste kenmerken uiteengezet, waardoor de identiteit van het gebied naar voren komt. Ook worden de fysieke kenmerken en de online zichtbaarheid beoordeeld op een 5-puntsschaal. In de uiteindelijke SWOT-analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen aan bod. De rapportage eindigt tot slot met enkele adviespunten voor dit gebied. De opbouw van de rapportage is als volgt: • • • • • • • • • • • • •
Ligging (kaart) Structuur (kaart) Gebied en demografie Aanbod Leegstand Branchering (kaart) Distributieplanologische analyse Sfeerimpressie Kenmerken en identiteit Beoordeling fysieke kenmerken Beoordeling online kenmerken SWOT-analyse Advies
Pagina 2 van 16
Pagina 3 van 16
Gebied en demografie Verzorgingsfunctie
Lokaal verzorgend
Winkelgebiedstypering
Kernverzorgend centrum klein
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Overijssel - Nederland
Inkomensniveau
2015
2020
2025
5.615
5.822
5.927
< 20 jaar
20-65 jaar
> 65 jaar
20,8% 21,6% 20,8%
52,0% 57,5% 58,7%
27,2% 20,7% 20,5%
Bathmen
Deventer
€56.400
€46.000
(gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten)
Aanbod (centrum) Trekkers
Jumbo (1.084 m2 WVO), Welkoop, enkele vers speciaalzaken
Aantal verkooppunten (VKP)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
20 7 4 2
14 8 5 4
m2 winkelvloeroppervlak (WVO)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
3.934 1.064 155 450 *
2.939 1.099 200 1.540
* In 2020 werden de oppervlaktes in de culturele sector nog niet altijd op de juiste manier gemeten, waardoor dit getal soms afwijkt van de realiteit. Zo werd het theater aan de Schoolstraat in 2020 ingeschat op 250 m2 en in 2025 op 800 m2. De ontwikkeling van het aantal meters in deze groep is dus minder goed weer te geven. Onder cultuur valt ook sport: de stijging van 2 naar 4 bedrijven komt door de toevoeging van 2 fitnessbedrijven. Pagina 4 van 16
Branchering (aan tal VKP) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
2020 2025
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Branchering (m2 WVO) 2500
2020
2000
2025
1500
1000 500 0 Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Leegstand
Leegstand (VKP) - Leegstandspercentage
Leegstand (m2 WVO) - Leegstandspercentage
Type leegstand (in 2025)
2020
2025
3
4
8,1%
10,8%
195
444
4,1%
6,6%
Verbouw
Frictie
Langdurig
Structureel
0
0
2
2
Structureel; 2 Langdurig; 2
Pagina 5 van 16
Pagina 6 van 16
Distributieplanologische analyse Een distributieplanologische berekening geeft inzicht in de theoretische omvang van de marktruimte. De berekening geeft een indicatie van de mate van ‘over-bewinkeling’ of ‘onder-bewinkeling’. De verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt daarmee inzichtelijk gemaakt. De berekening is gebaseerd op diverse factoren: de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners, de koopkrachtbinding en de koopkrachttoevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod. Meerdere sectoren kunnen afzonderlijk worden geanalyseerd: -
Dagelijks (o.a. de supermarkten, vers speciaalzaken en drogisterijen); Recreatief (o.a. de modezaken, huishoudelijke winkels en sport- en spelwinkels); Doelgericht (o.a. tuincentra, elektronicazaken, fietsenwinkels, bouwmarkten en woonwinkels).
Voor Bathmen is enkel voor de dagelijkse en doelgerichte sector een berekening uitgevoerd, omdat er slechts een beperkt aanbod in de recreatieve sector is. Bijlage I in de gemeentelijke oplegger geeft een nadere toelichting op de distributieplanologische analyse.
Distributieplanologische berekening huidige situatie (Bathmen kern) Dagelijks
Doelgericht
Winkelomzet per hoofd (excl. btw)
€ 2.765
€ 1.181
Inwonertal Bathmen
5.927
5.927
Koopkrachtbinding (%)
60%
18%
Omzet verzorgingsgebied
€ 9,9 mln.
€ 1,3 mln.
Koopkrachttoevloeiing (%)
20%
45%
Omzet toevloeiing
€ 2,5 mln.
€ 1,0 mln.
Totale omzet
€ 12,4 mln.
€ 2,3 mln.
Vloerproductiviteit
€ 8.289
€ 1.547
Potentieel winkelaanbod in m2 WVO
1.493
1.496
Aanwezig winkelaanbod in m2 WVO 1
1.530
1.339
Marktruimte in m2 WVO
-37
157
Op basis van de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners in Bathmen, de koopkrachtbinding en -toevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod is er sprake van een redelijk evenwichtige situatie tussen de vraag en het aanbod in het dorp Bathmen. Het potentiële winkelaanbod in zowel de dagelijkse als doelgerichte sector verschilt niet veel ten opzichte van het daadwerkelijke aanbod dat aanwezig is in Bathmen. De koopkrachtbinding van 60% in de dagelijkse sector is echter behoorlijk laag: het winkelaanbod van Bathmen weet de eigen inwoners onvoldoende aan het eigen dorp te binden. Een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 80-90% is in sterke kernen geen uitzondering. Een sterker aanbod zou dan ook zeer waarschijnlijk ook tot hogere koopkrachtbinding leiden. In de doelgerichte sector is sprake van een beperkte ruimte in de markt van circa 150 m 2 WVO.
Het aanwezig winkelaanbod is in dit geval het aanbod in de gehele kern Bathmen. Op pagina 4 werd het aanbod van het centrum van Bathmen getoond. 1
Pagina 7 van 16
Sfeerimpressie
Pagina 8 van 16
Kenmerken en identiteit Bathmen is een dorp in de gemeente Deventer. Het is, samen met Schalkhaar, het grootste dorp van de gemeente. Anders dan Schalkhaar en Diepenveen ligt Bathmen niet (bijna) tegen Deventer aan, maar enkele kilometers oostelijker. Afstand, omvang, uitstraling en de aanwezige centrumvoorzieningen maken dit het meest zelfstandig functionerende dorp van de gemeente. In Bathmen wonen circa 6.000 inwoners. In Bathmen wonen relatief wat meer gezinnen met kinderen dan gemiddeld in de gemeente Deventer, maar tegelijkertijd is ook het aandeel 65+’ers groter dan elders. Het gemiddeld inkomen is ruim 20% hoger dan het gemiddelde in Deventer. Het dorp ligt ten oosten van de bebouwde kom van Deventer. De verbinding tussen Deventer en Bathmen loopt vanuit Colmschate via de Holterweg, de N344. Bathmen wordt daarnaast ook goed ontsloten via de A1, met een eigen afslag. Naar het noorden (richting Lettele) en zuiden (richting Gorssel) zijn er met name kleinere wegen die Bathmen ontsluiten. Bathmen wordt aan alle kanten omsloten door een groen landschap, met een aantrekkelijke afwisseling van bossen en agrarische percelen. Het dorp Holten, de ontsluiting van de Sallandse Heuvelrug, is slechts 10 kilometer verder naar het oosten.
Dat maakt het gebied een goede uitvalsbasis voor dagjes uit of vakanties, en in het gebied rondom Bathmen zijn dan ook campings en vakantiehuisjes te vinden. Het centrum van Bathmen heeft nog een echt dorps karakter, waarbij de bebouwing gevarieerd is. Winkels en horeca zijn in veel gevallen in gebouwen gevestigd die hier van oudsher staan. Nieuwbouw wordt afgewisseld met mooie historische gebouwen. Gecombineerd met de bestrating (in veel gevallen klinkers) en de vele bomen geeft dit een dorps en lommerrijk karakter. Het centrum strekt zich grofweg uit in een kwadrant middenin het dorp, in een ruime boog rondom de dorpskerk. Centraal in het dorp bevindt zich de oude Brink, een groen grasveld met diverse horecabedrijven en enkele winkels. Het centrumgebied loopt van de Brink via de Schoolstraat naar het oosten, via de Molenstraat naar het noorden en via de Dorpsstraat weer naar het westen. Aan de zuidoostzijde, eigenlijk nét buiten het centrumrondje, bevindt zich de enige supermarkt in het dorp, een Jumbo. Van oudsher zijn er nog diverse bedrijven aan de (met name doorgaande) wegen door het dorp heen. Binnen het centrumgebied kent Bathmen niet één duidelijke winkelstraat: de winkels liggen verspreid door het beschreven centrumgebied. De horeca is wel veel meer geclusterd, zoals gezegd rondom de Brink.
Pagina 9 van 16
Qua aanbod kan gezegd worden dat Bathmen een kernvoorzienend aanbod heeft. De voorzieningen zijn met name gericht op de eigen inwoners en de omliggende dorpen (bijv. Lettele/Okkenbroek). Het dagelijks aanbod is behoorlijk goed, met een supermarkt, een bakker, een slager, een kaaswinkel, een slijterij, een opticien, een tuinwinkel, een fietsenwinkel en enkele specialisten. Ook zijn er enkele dienstverleners (makelaar, bank, kapper, tandarts, dierenarts). Toch is het aanbod niet volledig. Zo ontbreekt sinds enige tijd een drogist en ook is er bijvoorbeeld geen textiel- of gemakswinkel. Dit maakt dat inwoners van Bathmen voor veel aankopen in het eigen dorp terecht kunnen, maar zeker niet voor alles. Het aanbod van het nabijgelegen grote stadsdeelcentrum Colmschate maakt dat veel inwoners van Bathmen regelmatig daar hun aankopen doen. Op het gebied van horeca is het aanbod in Bathmen relatief gezien een stuk groter: er is divers aanbod, zowel op het gebied van dag- als avondhoreca. Dit aanbod wordt goed gevonden, zowel door inwoners als regiobezoekers en toeristen. Het feit dat er zowel een bibliotheek als een school en kinderopvang middenin het centrum aanwezig zijn, maakt dat het op diverse momenten van de dag (gezellig) druk is. Vanwege de dorpse structuur van Bathmen ontbreken grote parkeerplaatsen.
De grootste clusters van parkeerplaatsen bevinden zich aan de Brink en uiteraard rond de supermarkt. Verder wordt er op veel plekken, zoals in de Schoolstraat en Molenstraat langs de weg geparkeerd. Zeker op piekmomenten, zoals bij het uitgaan van school of horeca-evenementen, is de parkeerdruk hoog. Er is dan onvoldoende parkeercapaciteit en auto’s staan op plekken geparkeerd waar dat eigenlijk ongewenst en soms verkeersonveilig is. Het parkeren is overal gratis en vrij. Bathmen functioneert als een echte dorpsgemeenschap, maar helaas vertaalt zich dat niet in een grote betrokkenheid bij de lokale ondernemersvereniging (de VBO). Het aantal leden is de afgelopen jaren teruggelopen. Op het moment van analyse werd het voorstel voorbereid om de VBO op te heffen als zelfstandig orgaan en aan te laten sluiten bij Stichting Bathmen Promotie, de organisatie die verantwoordelijk is voor de toeristische promotie van Bathmen, de aankleding van het dorp en diverse evenementen.
Pagina 10 van 16
Beoordeling fysieke kenmerken 1
2
3
4
5
Aanbod / kwaliteit winkels
⚫
Aanbod / kwaliteit horeca
⚫
Aanbod overige voorzieningen
⚫
Loop- en zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte en groen
⚫
Schoon / veilig
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Parkeermogelijkheden auto en fiets
⚫
Kwaliteit en uitstraling vastgoed
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Het aanbod in Bathmen heeft een kernverzorgend karakter. De meeste dagelijkse branches zijn aanwezig, al is het totale aanbod eigenlijk nét onvoldoende voor het voorzien in de behoeften van de inwoners. Zo ontbreekt sinds enige tijd een drogist en is er ook geen gemakswinkel of een textielzaak. Ook een 2e (discount)supermarkt zou het aanbod aanzienlijk versterken. Binnen in het centrumkwadrant is er slechts beperkt commercieel vastgoed beschikbaar om genoemde branches te huisvesten. Het horeca- en overige aanbod ligt op een hoger niveau dan het retailaanbod. Qua omvang is er zeker voldoende horeca-aanbod in het centrum van Bathmen. Voor wat betreft andere diensten en maatschappelijke voorzieningen kan gesteld worden dat Bathmen veel functies in het centrum geclusterd heeft. Hoewel een duidelijk centrumgebied af te bakenen valt, voelt het centrum niet als een eenheid: winkels zijn her en der door het centrumgebied verspreid en worden afgewisseld met woningen en andere bedrijven. De Brink heeft een nadrukkelijke (horeca-)concentratie, maar verder is er geen duidelijk cluster. Dit maakt dat de looproutes niet altijd intuïtief zijn en sommige bedrijven moeilijk vindbaar, vooral voor bezoekers die het gebied niet goed kennen. Qua sfeer en beleving scoort Bathmen goed: het dorpse Sallandse karkater is her nog volop aanwezig, zeker rond de Brink en de Dorpsstraat.
Het dorp is groen en op veel plekken karakteristiek. De inrichting sluit hierbij aan, al is de bestrating zeker niet altijd op het niveau dat verwacht mag worden: er zijn veel verschillen in materiaalgebruik, straaten stoephoogte, en het onderhoud blijft soms achter. Hoewel er vanwege het dorpse karakter weinig veiligheidsproblemen zijn, vinden er met zekere regelmaat wel horecaevenementen plaats, die soms kunnen leiden
Pagina 11 van 16
tot wat nachtelijke overlast. Voor de Brink en omgeving is momenteel een Brinkplan in ontwikkeling die de sfeer en de looproutes verder kan versterken. De bebouwing in Bathmen is afwisselend, zoals past bij een dorp. Winkels zijn in gebouwen van divers pluimage gevestigd, waarbij de panden niet in alle gevallen goed toegesneden zijn op het gebruik van het pand als winkel. Op sommige plekken is de kwaliteit van het vastgoed en de uitstraling matig. Zo is het tuincentrum (Welkoop) in het centrum relatief opvallend aanwezig met haar uitgestalde koopwaar en is de locatie van dit tuincentrum erg krap. De presentatie van de Jumbo-supermarkt is feitelijk ook niet op voldoende niveau, met name door de laad&los zone die zich direct naast de entree bevindt. Met name rond de kruising Brink/Dorpsstraat/Deventerweg bevinden zich enkele leegstaande panden die verpauperd aandoen. Bathmen is vanaf de hoofdontsluiting goed bereikbaar en dat is belangrijk voor een dorp met haar lokale verzorgingsfunctie, maar het parkeren is door het gehele dorp eigenlijk op onvoldoende niveau. Dit komt doordat er weinig grote parkeerplaatsen zijn, met uitzondering van het parkeren op de Brink. Zeker op piekmomenten zijn veel beschikbare plekken bezet (parkeerdruk >85%) en is het voor automobilisten zoeken naar een parkeerplekje.
Dit komt zeker ook door de hoeveelheid langparkeren van inwoners, werknemers en soms toeristen. Een zekere mate van parkeerregulering zou hier op zijn plaats zijn. Dit kan door een langparkeerplek te creëren en een blauwe zone te implementeren in het centrum. Randvoorwaarde voor een blauwe zone is echter wel voldoende handhaving.
Pagina 12 van 16
Beoordeling online kenmerken 1
2
3
4
5
Website
⚫
Social media
⚫
Vermeldingen Google
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Bathmen heeft een opvallend aantrekkelijke website (www.bathmen.nl) die zich zowel richt op de inwoners als op de bezoekers cq. toeristen. De site is aantrekkelijk vormgegeven, duidelijk ingedeeld en actueel, zowel op gebied van (winkel- en horeca-)aanbod als van evenementen en andere praktische en inspirerende informatie. De website komt voort uit een succesvolle samenwerking tussen ondernemers en inwoners en het Infopunt Bathmen (toeristische informatie). Op het gebied van social media is er op collectief niveau een stuk minder te vinden. Er is geen gezamenlijk Facebook- of Instagram-account waar aanbod/toerisme in of rond Bathmen gepromoot worden. Wel hebben diverse bedrijven een eigen social-media account. De vindbaarheid op Google en Google Maps is over het algemeen prima op orde.
Pagina 13 van 16
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in Bathmen.
Sterktes
Zwaktes
Dorps lommerrijk karakter
Ontbrekende branches in aanbod (met name drogist)
Redelijk kernverzorgend aanbod met één-fullservice supermarkt Functioneren de Brink als centrale horecalocatie
Versnipperd aanbod door het centrum
Omvang horeca
Leegstaande panden Deventerweg
Clustering overige voorzieningen in centrum
Tekort aan parkeerplaatsen centrum en ontbreken langparkeerplaats Social media
Website
Situering supermarkt
Samenwerking ondernemers onderling Relatief lage koopkrachtbinding eigen inwoners
Kansen
Bedreigingen
Voldoende massa om zelfvoorzienende kern te blijven
Beperkt eigen verzorgingsgebied/achterland
Groei inwoneraantal
Nabijheid sterk functionerend stadsdeelcentrum Colmschate Toenemende parkeer- en verkeersdruk ivm toename woningen en appartementen (zonder eigen parkeerplaats)
Verkeersregulering door middel van creëren langparkeerplaats voor inwoners, werknemers en wellicht toeristen en invoeren (plus handhaven) blauwe zone centrum Toeristisch-recreatieve positie Onderzoek uitplaatsen Welkoop en invulling met centrumwinkels Verder versterken toeristisch-recreatief profiel Verhogen koopkrachtbinding door middel van sterker aanbod Ontwikkeling en uitvoering van het Brinkplan
Ontbreken beschikbaar courant vastgoed in het centrum Geen uitbreidingsruimte supermarkt Negatieve spiraal in koopkrachtbinding door verdwijnen winkels Leeftijd ondernemers Transformatie centrumgebied naar wonen door gemengde bestemming.
Pagina 14 van 16
Toelichting Bathmen heeft kwaliteit als een dorp van voldoende grote (en groeiende) omvang in een mooie groene omgeving met toeristische kwaliteiten. Om te wonen en te recreëren is Bathmen dan ook een uitstekende plek. Het centrum kan hiervan profiteren en moet daarvoor voldoende voorzieningen bieden, maar dat gebeurt helaas nog onvoldoende. Het aanbod is niet op het niveau dat het voor inwoners haalbaar is alles in het eigen dorp te kopen en dit brengt het gevaar met zich mee dat inwoners liever naar Winkelcentrum Colmschate gaan en daar vervolgens al hun boodschappen halen. Een situatie kan ontstaan waarin het voorzieningenniveau daarmee steeds verder afglijdt, zeker als ondernemers op pensioengerechtigde leeftijd stoppen. Het is daarom zaak een heldere stip op de horizon te zetten en daarnaar toe te werken. Bathmen heeft het in zich om een goede zelfvoorzienende kern te blijven, met onderscheidende horeca- en toeristische kwaliteiten. Maar om een goed voorzieningencentrum te behouden is het belangrijk dat er geïnvesteerd wordt en kan worden in nieuwe winkels en, daaraan voorafgaand, winkelvastgoed. Een heldere detailhandelsvisie (waar mogen winkels komen en waar mogen commerciële voorzieningen transformeren) kan hieraan bijdragen.
Met de huidige bestemmingsmogelijkheden loopt Bathmen het gevaar dat winkels (definitief) omgezet worden naar woningen, waardoor er voor nieuwe winkels geen courante ruimte beschikbaar is. Goede randvoorwaarden, zoals voldoende parkeerplaatsen en een prettige inrichting zijn essentieel. Het kortparkeren dient beschikbaar te blijven voor bezoekers (van retail en horeca). Een oplossing voor het parkeerprobleem kan gevonden worden in het introduceren van een blauwe zone in het centrum en het toevoegen van (lang)parkeerplaatsen elders. Alle panden rond de Brink zouden een toeristische recreatieve functie moeten krijgen: van wonen naar atelier / ambacht / horeca etc.. De invulling van het pand van voormalig schoenmaker Elferink geeft hiervan een beeld goed beeld. Met het doorontwikkelen van dit soort functies rond de Brink, in combinatie met de uitvoering van een passend Brinkplan, kan Bathmen mogelijk doorgroeien naar een “klein Ootmarsum”.
Pagina 15 van 16
Advies •
• •
•
•
•
•
Een goed centrum- en/of detailhandelsperspectief voor Bathmen is gewenst. Daarbij hoort een duidelijk beeld over de afbakening van het centrum en de bestemmingen en ontwikkelmogelijkheden binnen dat gebied. Heldere uitspraken over waar commerciële panden wél en niet mogen transformeren naar woningen, leidt tot een duidelijk speelveld voor eigenaren en ontwikkelaars. Op basis van een helder perspectief en heldere toekomstvisie ontstaat er voor investeerders hopelijk een prikkel om te investeren in goed en courant (winkel)-vastgoed, dat benut kan worden om het aanbod te versterken. Concentratie van winkels op basis van deze visie zorgt voor een meer samenhangend gebied waar winkels beter van elkaars nabijheid kunnen profiteren. We adviseren om te onderzoeken of het mogelijk is enkele grote, niet-centrumgerichte functies uit te plaatsen, bijvoorbeeld naar een nieuw in te richten lokaal bedrijventerrein. We denken hierbij specifiek aan de Welkoop, die middenin het centrum van Bathmen niet optimaal functioneert. Op de vrijkomende plek kunnen één of meerdere courante winkelunits worden gecreëerd die huisvesting kunnen bieden aan de ontbrekende winkelconcepten in Bathmen. Zo kan een sterker aanbod worden gecreëerd, wat zorgt voor een kentering van de negatieve ontwikkeling in koopkrachtbinding. Het centrum kent enkele leegstaande panden en braakliggende terreinen.
Deze moeten met voorrang worden ingevuld, voor een goede uitstraling van het centrum. Daarbij is een zorgvuldige afweging van het ruimtegebruik van belang: kan een locatie beter als commerciële locatie worden ingericht of behouden blijven? Of is een woning beter op zijn plek? Het parkeren in en om het centrum verdient aandacht. Voldoende parkeerplaatsen zijn letterlijk van levensbelang voor de zittende (en eventueel nieuwe) ondernemers, zeker in een dorp als Bathmen, waar bewoners wat meer autogericht zijn dan in de stad. Toevoegen van (lang)parkeerplaatsen en het invoeren van een blauwe zone binnen het centrum kunnen een deel van de te grote parkeerdruk oplossen, al is handhaving dan wel een belangrijke randvoorwaarde. Bathmen is gebaat bij een constructieve samenwerking tussen ondernemers. Daar hoort bij dat er voldoende coördinatie, afstemming, actie en daadkracht aanwezig is. Die inzet is op dit moment onvoldoende aanwezig en dat is een gemiste kans. Een ondersteuning via een dorpsmanager, die de ruimte krijgt om een plan te maken, zaken in gang te zetten en acties uit te voeren kan de samenwerking een boost geven. Bathmen en de omliggende regio heeft een sterk toeristisch profiel en wordt door bezoekers en toeristen goed gevonden.
De website is op niveau en het huidige aanbod van horeca profiteert hier al van, We denken dat het toerisme nog een verdere boost kan krijgen, bijvoorbeeld door het creëren van arrangementen en het versterken van marketing via social media.
Pagina 16 van 16
Beestenmarkt en Rielerweg
Juli 2025
Pagina 1 van 14
Inleiding en opbouw Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer is een rapportage opgesteld. De rapportages geven per gebied een nauwkeurig inzicht in het functioneren en het karakter. In voorliggende rapportage worden de Beestenmarkt en de Rielerweg uitgelicht. Diverse aspecten worden cijfermatig omschreven, zoals de demografie, het aanbod en de leegstand. Middels kaartmateriaal worden de ligging, de structuur en de branchering weergegeven. Daarnaast worden de belangrijkste kenmerken uiteengezet, waardoor de identiteit van het gebied naar voren komt. Ook worden de fysieke kenmerken en de online zichtbaarheid beoordeeld op een 5-puntsschaal. In de uiteindelijke SWOT-analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen aan bod. De rapportage eindigt tot slot met enkele adviespunten voor dit gebied. De opbouw van de rapportage is als volgt: • • • • • • • • • • • •
Ligging (kaart) Structuur (kaart) Gebied en demografie Aanbod Leegstand Branchering (kaart) Sfeerimpressie Kenmerken en identiteit Beoordeling fysieke kenmerken Beoordeling online kenmerken SWOT-analyse Advies
Pagina 2 van 14
Pagina 3 van 14
Gebied en demografie Verzorgingsfunctie
Wijk verzorgend
Winkelgebiedstypering
Wijkcentrum klein / buurtcentrum
Inwonertal (Voorstad) Leeftijdsopbouw (wijk) - Overijssel - Nederland
Inkomensniveau
2015
2020
2025
10.719
10.722
10.725
< 20 jaar
20-65 jaar
> 65 jaar
20,1% 21,6% 20,8%
67,1% 57,5% 58,7%
12,8% 20,7% 20,5%
Voorstad (wijk)
Deventer
€38.600
€46.000
(gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten)
Aanbod Trekkers
ALDI (888 m2 WVO), PLUS (1.240 m2 WVO), enkele vers speciaalzaken
Aantal verkooppunten (VKP)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
23 9 12 2
18 12 13 2
m2 winkelvloeroppervlak (WVO)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
3.504 706 410 90 *
3.317 616 455 1.050
* In 2020 werden de oppervlaktes in de culturele sector nog niet altijd op de juiste manier gemeten, waardoor dit getal soms afwijkt van de realiteit. Zo werd het fitnesscentrum in 2020 ingeschat op 40 m2 en in 2025 op 1.000 m2. De ontwikkeling van het aantal meters in deze groep is dus minder goed weer te geven. Pagina 4 van 14
Branchering (aantal VKP) 16 14 12 10 8 6 4 2 0
2020 2025
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Branchering (m2 WVO) 3000
2020
2500
2025
2000 1500 1000 500 0 Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Leegstand Langdurig; 1
Leegstand (VKP) - Leegstandspercentage
Leegstand (m2 WVO) - Leegstandspercentage
Type leegstand (in 2025)
2020
202 5
4
4
8,0%
8,2%
125
215
2,6%
3,8%
Verbouw
Frictie
Langdurig
Structureel
0
3
1
0
Frictie; 3
Pagina 5 van 14
Pagina 6 van 14
Sfeerimpressie
Pagina 7 van 14
Kenmerken en identiteit Het winkelgebied Beestenmarkt/Rielerweg is een winkelgebied ten noorden/noordoosten van de binnenstad, net aan de noordzijde van de spoorlijn en het station. Het gebied ligt in de wijk Voorstad, een verzameling van buurten aan de noordkant van binnenstad/station. Gemiddeld genomen is er sprake van wat kleinere woningen. In het bewonersprofiel van deze wijken komen over het algemeen wat minder jongeren, maar vooral minder ouderen voor: de middengroep is oververtegenwoordigd. Het gemiddeld inkomen in de buurten in Voorstad is lager dan gemiddeld in Deventer. Het gebied Beestenmarkt/Rielerweg bestaat enerzijds uit de Beestenmarkt: een plein direct ten noorden van het spoor aan de Brinkgreverweg. Na de Beestenmarkt vervolgt de Brinkgreverweg naar het noordoosten en buigt de Rielerweg naar het oosten, parallel aan het spoor. Zowel de Brinkgreverweg als de Rielerweg kennen een zekere vorm van commerciële activiteit en bewinkeling Van oudsher is het aantal winkels aan de Rielerweg groter. Het gebied Beestenmarkt en Rielerweg kan gezien worden als een klassieke ‘schil van het centrum’: van oudsher was dit al een belangrijk gebied voor Deventer waar logischerwijs vroeger een veemarkt/beestenmarkt werd gehouden.
Vanuit die commerciële positie zijn in dit gebied van oudsher altijd bedrijven, winkels en horeca gevestigd geweest en dat is ook nu nog het geval, zij het van een ander karakter dan vroeger. Aan de Beestenmarkt bevindt zich een bouwblok met twee supermarkten (full-service en discounter, respectievelijk PLUS en ALDI), waarbij het parkeren op het dak is georganiseerd. Ten tijde van deze analyse is er door ALDI gecommuniceerd dat zij gaan stoppen, dus in principe komt een deel van het pand leeg te staan. De belangrijkste reden lijkt te liggen in het feit dat een tweede supermarkt (AH) in de Boreel toegevoegd wordt, waardoor de concurrentie groter wordt. De combinatie van sterke concurrenten in de Boreel en het ontbreken van goede randvoorwaarden op de Beestenmarkt (vooral: het ontbreken van maaiveldparkeren) maakt dat ALDI denkt hier geen goede businesscase meer te hebben. Ook voor de PLUS is deze situatie zorgelijk. Voor de ingang van de supermarkten bevindt zich aan een groot (grotendeels geasfalteerd) plein, waar de warenmarkt die normaliter in de binnenstad plaatsvindt, bij evenementen soms nog naar uitwijkt. Op het plein is een voetbalveldje gecreëerd, maar verder is het een relatief leeg gebied. Het noordelijk deel van het plein biedt plaats aan maaiveldparkeren, in een wat groener gebied met bomen.
Terwijl de noordzijde van de Beestenmarkt begrensd wordt door een serie karakteristieke woningen, wordt de westkant begrensd door nieuwbouw, met in de plint diverse commerciële bedrijfjes (zoals kleinschalige horeca en dienstverlening). Aan de oostkant van het plein bevinden zich enkele horecapunten (vis en javaans) in gebouwen/paviljoens van relatief laagwaardige kwaliteit. De oostkant van de Beestenmarkt (feitelijk de Brinkgreverweg) biedt een aanbod aan diverse diensten, winkels en horeca van grote diversiteit en feitelijk zet dit patroon zich richting de Rielerweg voort. Het aanbod bestaat uit een mix van winkels die hier van oudsher gevestigd zijn, zoals een juwelier, een slijterij, een aantal café’s en winkels met over het algemeen multiculturele eigenaren. Aan de Beestenmarkt gaat het om dienstverleners (kappers, telefoonshops) en aan de Rielerweg vooral om etnische supermarkten, slagers en bakkers. Zeker de Rielerweg kent een relatief hoogwaardig aanbod van multiculturele winkels in de dagelijkse sector. Al met al is het profiel daarmee in de loop der jaren veranderd: van een commercieel cluster dat samenhing met de rol van veemarkt tot een gebied met een mix van formules en relatief veel etnische bedrijven. De supermarkten hebben hierin een opvallende rol. In een oude centrumschil is het logisch dat de vastgoedkwaliteit sterk verschilt.
Er is, zeker aan de Brinkgreverweg en Rielerweg, geen sprake van één bouwstijl: de straten zijn een aaneenschakeling van individuele panden, soms nog origineel en soms zijn er kleinere projecten gerealiseerd. Met name aan de Brinkgreverweg staan nog karakteristieke gebouwen van hoge kwaliteit; de bebouwing aan de Rielerweg is iets laagwaardiger, al is het onderhoudsniveau in beide straten relatief goed. Er is zeker geen sprake van een ‘verloederde’ straat.
Pagina 8 van 14
Van oudsher zijn Rielerweg en Brinkgreverweg echte entreeroutes naar de binnenstad. Voor de Brinkgreverweg bestaat deze positie nog steeds, maar voor de Rielerweg veel minder. Enkele decennia geleden is deze straat afgeschaald tot ‘fietsstraat’ (‘auto te gast’) en enkele jaren geleden is eenrichtingsverkeer ingevoerd (van oost naar west). Hiermee is de straat enerzijds veiliger geworden maar anderzijds is het voor bezoekers van de verschillende bedrijven (die meest doelgericht bezocht worden) moeilijker deze bedrijven te bereiken. Op zowel de Beestenmarkt als (de eerste helft van) de Rielerweg is sprake van betaald parkeren. Voor het doelgericht bezoek is dit niet bevorderlijk, al zorgt dit waarschijnlijk wel voor voldoende beschikbare parkeerplaatsen. In het gebied bestaat van oudsher een winkeliersvereniging (Ondernemersvereniging Voorstad). Deze is in de loop der jaren steeds inactiever en kleiner geworden. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat veel zelfstandige winkeliers de afgelopen decennia zijn weggetrokken of gestopt zijn. De nieuwe (etnische) ondernemers zijn relatief minder betrokken bij de winkeliersvereniging.
Pagina 9 van 14
Beoordeling fysieke kenmerken 1
2
3
4
5
Aanbod / kwaliteit winkels
⚫
Aanbod / kwaliteit horeca
⚫
Aanbod overige voorzieningen
⚫
Loop- en zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte en groen
⚫
Schoon / veilig
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Parkeermogelijkheden auto en fiets
⚫
Kwaliteit en uitstraling vastgoed
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting In totaliteit is het aanbod in het gebied behoorlijk groot (al wordt dit minder met het verdwijnen van de ALDIsupermarkt). Enerzijds is er het supermarktblok en anderzijds zijn er klassieke ‘aanrijstraten’ met een grote diversiteit aan winkels. Met name het dagelijkse segment is sterk vertegenwoordigd en dan specifiek het multiculturele segment. Tegelijkertijd is er geen sprake van een echt ‘wijkverzorgend’ aanbod: daarvoor ontbreken er belangrijke branches zoals bijv. een drogist of bloemist. De nabijheid van de binnenstad speelt hier een grote rol: voor inwoners rondom de Beestenmarkt is het een kwestie van minuten voordat zij middenin de binnenstad staan. Het aanbod aan horeca is behoorlijk groot en divers, maar niet in alle opzichten volledig. Het dagelijkse deel (koffie, broodjes) en het meer hoogwaardige segment (‘verblijfshoreca’) ontbreken. Daarentegen is er een relatief groot aanbod van keukens uit diverse culturen. Het aanbod in het gebied is al met al redelijk geclusterd rond de Beestenmarkt en het eerste deel van de Rielerweg. Verderop komen nog wel enkele bedrijven voor, maar in veel mindere mate. De bedrijven zijn ook allemaal goed zichtbaar. Noch op de Beeestenmarkt noch in de Rielerweg is de beleving op een goed niveau. Dit komt primair door het ontbreken van verblijfskwaliteit.
De Beestenmarkt, zeker het zuidelijk deel, is een relatief kale, saaie vlakte en de kwaliteit van het bouwblok waarin de supermarkten gevestigd zijn is matig, net als de bebouwing aan de westzijde. Er ontbreekt een plek om te zitten of te ontmoeten. Het lokale buurtcomité Beestenmarkt is dan ook actief aan het lobbyen voor een herinrichting in het gebied. De sfeer is beter aan de noordzijde, vanwege de bebouwing en de aanwezige bomen. De Brinkgreverweg en de Rielerweg zijn eveneens relatief versteende straten, met weinig groen Pagina 10 van 14
of straatmeubilair. De vastgoedkwaliteit zorgt voor een versterking van de uitstraling, maar al met al heeft het gebied weinig sfeer en aantrekkingskracht en dat is jammer, gezien het specifieke profiel van de straat. In algemene zin is de bereikbaarheid van het gebied prima: de Brinkgreverweg verbindt de Beestenmarkt/Rielerweg met het station en de binnenstad enerzijds en met de rest van Deventer anderzijds. De bereikbaarheid van de Rielerweg is echter significant minder, door het ‘fietser te gast’-principe en het eenrichtingsverkeer. Voor de aanwezige bedrijvigheid is dit niet positief. Het parkeren is een belangrijk aandachtspunt: in de gesprekken met de supermarkten en de eigenaar van het supermarktblok is nadrukkelijk naar voren gekomen dat de supermarkten slecht functioneren zonder maaiveldparkeren. De parkeercapaciteit is niet onvoldoende, maar het parkeergemak is te laag, ook al omdat de aanwezige supermarkten geen onderscheidend profiel hebben ten opzichte van andere supermarktclusters. Elders in het gebied lijkt de parkeercapaciteit voldoende: zowel aan de noordzijde van de Beestenmarkt als het langsparkeren aan de Rielerweg. Het betaald parkeren is niet positief voor de aantrekkingskracht van de aanwezige bedrijven. Een blauwe zone is wellicht een goed alternatief, maar handhaving is dan wel noodzakelijk.
Pagina 11 van 14
Beoordeling online kenmerken 1
2
3
4
5
Website
⚫
Social media
⚫
Vermeldingen Google
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting De Beestenmarkt/Rielerweg (of OV Voorstad) heeft geen eigen website. De enige informatie is te vinden op algemene websites. Het buurtcomité, dat zich actief inzet voor herinrichting/vergroening van het gebied heeft wel een eigen website. Ook diverse ondernemers beschikken over een eigen website. De Ondernemersvereniging Voorstad is niet te vinden op Facebook of Instagram. Een aantal ondernemers heeft wel een eigen account, met name op Facebook. De vermeldingen op Google en Google Maps lijken grotendeels in orde.
Pagina 12 van 14
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor de Beestenmarkt/Rielerweg.
Sterktes
Zwaktes
Ruim aanbod aan supermarkten: full-service en (vooralsnog) discount Grote diversiteit aan bedrijven, vooral etnisch/dagelijks
Ontbreken volwaardig wijk verzorgend aanbod
Relatief veel hoogwaardige kwalitatieve bedrijven (bovenwijkse aantrekkingskracht) Weinig leegstand
Onaantrekkelijke inrichting (zuidelijk deel) Beestenmarkt met weinig groen en verblijfskwaliteit Versteende inrichting Rielerweg
Actief en betrokken buurtcomité
Fietsstraat/eenrichtingsverkeer Rielerweg draagt niet bij aan bereikbaarheid winkels Ontbreken specifieke horecasegmenten
Historische kwaliteit panden
Geen maaiveld-parkeren supermarkten
Groot horeca-aanbod
Laagwaardige kwaliteit horeca-paviljoens Beestenmarkt Ontbreken actieve ondernemersvereniging
Kansen
Bedreigingen
Verbeteren inrichting (deel) Beestenmarkt: sfeer, vergroening, verblijfskwaliteit, verbetering paviljoens Vergroening Rielerweg
Opzeggen van Aldi door ontwikkelingen Boreel en ontbreken maaiveldparkeren Kwetsbare positie PLUS door ontwikkelingen Boreel en ontbreken maaiveld-parkeren
Ontwikkelingen Kop Handelskade/Topicus/De Kien: vergroting primair verzorgingsgebied Verkenning uitbreiding parkeermogelijkheden
Toelichting Het gebied Beestenmarkt/Rielerweg is relatief uniek: een gebied met (nu nog)twee supermarkten en een divers (vooral dagelijks) aanbod, pal tegen de binnenstad. De kwaliteit van de winkels en het ontbreken van leegstand vallen op. Het blijkt dat dit gebied voor doelgericht bezochte winkels een uitstekende vestigingslocatie is. De toekomstbestendigheid van deze winkels lijkt, zeker met de groei van het aantal inwoners in de Centrumschil ook goed, al blijft bereikbaarheid een belangrijke randvoorwaarde. Het perspectief voor de supermarktlocatie is ingewikkelder: enerzijds kan de Beestenmarkt prima een rol spelen in het verzorgen van het groeiend aantal inwoners in de Centrumschil, anderzijds biedt de locatie onvoldoende trekkracht en parkeergemak om goed te kunnen functioneren. Een voor de hand liggende oplossing is het vergroten van het maaiveldparkeren. Daar is ruimte voor, maar dit staat natuurlijk op gespannen voet met een ambitie tot vergroening van de Beestenmarkt. Een zorgvuldig traject is dan ook noodzakelijk.
Pagina 13 van 14
Advies •
• •
De positie van de dagelijkse winkels aan vooral de Rielerweg is goed en toekomstbestendig, mits deze voldoende bereikbaar blijven. We adviseren hier dan ook vooral de huidige lijn te continueren, maar de bereikbaarheid te blijven bewaken. Ten behoeve van combinatiebezoek tussen de supermarkten aan de Beestenmarkt en de dagelijkse winkels aan de Rielerweg lijkt een omkering van de rijrichting positief: er ontstaat hiermee een directe verbinding tussen de beide clusters. Vergroening van de Rielerweg is een stap die direct gezet kan worden, mits het aantal parkeerplaatsen intact blijft. Het verdient prioriteit om tot een goed toekomstperspectief voor het functioneren van de Beestenmarkt te komen: het is duidelijk dat de huidige setting (met twee supermarkten en zonder maaiveldparkeren) niet toekomstbestendig is, zeker gezien de vestiging van een extra supermarkt op de Boreel. Een helder perspectief dient daarom ontwikkeld te worden, waarbij twee belangen gewogen moeten worden: o de behoefte van supermarkten (of andere grote concepten) voor maaiveldparkeren; o een vergroening en verbeterde verblijfskwaliteit van de Beestenmarkt. Het is maar de vraag of deze belangen goed gecombineerd kunnen worden.
Dit kan ertoe leiden dat een keus moet worden gemaakt: óf een functionelere Beestenmarkt met ruim parkeren óf een aantrekkelijke Beestenmarkt zónder parkeren, maar dan ook zonder supermarkten. Een transformatie van het huidige bouwblok naar andere functies is dan noodzakelijk. De keuze is van diverse factoren afhankelijk, maar vanuit deze analyse concluderen we wel dat het noodzakelijk is om een heldere keuze te maken. Een alternatieve mogelijkheid is het omdraaien van de structuur: nu vindt er maaiveldparkeren plaats aan de noordkant van het plein. Als dit maaiveldparkeren deels verplaatst wordt naar de zuidkant, kan de noordzijde (rondom de woningen) aanzienlijk vergroend worden en krijgen de supermarkten de voor hen zo noodzakelijke parkeerplaatsen voor de deur. Dit heeft als bijkomend voordeel dat het drukkere/commerciëlere deel van het plein wat gescheiden wordt van het woongedeelte.
Pagina 14 van 14
Binnenstad Deventer
Juli 2025
Pagina 1 van 16
Inleiding en opbouw Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer is een rapportage opgesteld. De rapportages geven per gebied een nauwkeurig inzicht in het functioneren en het karakter. In voorliggende rapportage wordt de binnenstad van Deventer uitgelicht. Diverse aspecten worden cijfermatig omschreven, zoals de demografie, het aanbod en de leegstand. Middels kaartmateriaal worden de ligging, de structuur en de branchering weergegeven. Met een distributieplanologisch onderzoek wordt de huidige marktruimte berekend. Daarnaast worden de belangrijkste kenmerken uiteengezet, waardoor de identiteit van het gebied naar voren komt. Ook worden de fysieke kenmerken en de online zichtbaarheid beoordeeld op een 5-puntsschaal. In de uiteindelijke SWOT-analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen aan bod. De rapportage eindigt tot slot met enkele adviespunten voor dit gebied. De opbouw van de rapportage is als volgt: • • • • • • • • • • • • •
Ligging (kaart) Structuur (kaart) Gebied en demografie Aanbod Leegstand Branchering (kaart) Distributieplanologische analyse Sfeerimpressie Kenmerken en identiteit Beoordeling fysieke kenmerken Beoordeling online kenmerken SWOT-analyse Advies
Pagina 2 van 16
Pagina 3 van 16
Gebied en demografie Verzorgingsfunctie
Bovenregionaal
Winkelgebiedstypering
Hoofdwinkelgebied groot
Inwonertal (Binnenstad) Leeftijdsopbouw (wijk) - Overijssel - Nederland
Inkomensniveau
2015
2020
2025
7.679
8.241
8.911
< 20 jaar
20-65 jaar
> 65 jaar
11,2% 21,6% 20,8%
67,8% 57,5% 58,7%
21,0% 20,7% 20,5%
Binnenstad (wijk)
Deventer
€41.800
€46.000
(gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten)
Aanbod Trekkers
Grote hoeveelheid trekkers o.a. in het modische segment, zowel ketenbedrijven als zelfstandige ondernemers. Supermarkten: Albert Heijn (381 m2 WVO), Jumbo (2.633 m2 WVO), Dirk (1.107 m2 WVO) en Ekoplaza (391 m2 WVO).
Aantal verkooppunten (VKP)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
282 133 92 29
256 132 112 33
m2 winkelvloeroppervlak (WVO)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
54.068 14.651 4.879 5.837 *
47.441 14.081 6.921 16.428
* In 2020 werden de oppervlaktes in de culturele sector nog niet altijd op de juiste manier gemeten, waardoor dit getal soms afwijkt van de realiteit. Zo werd de Schouwburg in 2020 ingeschat op 250 m2 en in 2025 op 2.400 m2. Hetzelfde geldt bijv. voor het Burgerweeshuis en verschillende musea in de binnenstad. De ontwikkeling van het aantal meters in deze groep is dus minder goed weer te geven. Pagina 4 van 16
Branchering (aantal VKP) 150
2020 2025
100 50 0
Branchering (m2 WVO) 30000
2020
25000
2025
20000 15000 10000 5000 0
Verbouw; 1
Leegstand
Structureel; 8
Leegstand (VKP) - Leegstandspercentage
Leegstand (m2 WVO) - Leegstandspercentage
Type leegstand (in 2025)
2020
2025
60
49
10,1%
8,4%
7.429
10.887
8,6%
11,4%
Verbouw
Frictie
Langdurig
Structureel
1
23
17
8
Frictie; 23 Langdurig; 17
Pagina 5 van 16
Pagina 6 van 16
Distributieplanologische analyse Een distributieplanologische berekening geeft inzicht in de theoretische omvang van de marktruimte. De berekening geeft een indicatie van de mate van ‘over-bewinkeling’ of ‘onder-bewinkeling’. De verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt daarmee inzichtelijk gemaakt. De berekening is gebaseerd op diverse factoren: de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners, de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod. Meerdere sectoren kunnen afzonderlijk worden geanalyseerd: -
Dagelijks (o.a. de supermarkten, vers speciaalzaken en drogisterijen); Recreatief (o.a. de modezaken, huishoudelijke winkels en sport- en spelwinkels); Doelgericht (o.a. tuincentra, elektronicazaken, fietsenwinkels, bouwmarkten en woonwinkels).
Bijlage I in de gemeentelijke oplegger geeft een nadere toelichting op de distributieplanologische analyse.
Distributieplanologische berekening huidige situatie (Binnenstad Deventer) Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Winkelomzet per hoofd (excl. btw)
€ 2.765
€ 968
€ 1.181
Inwonertal gemeente
103.405
103.405
103.405
Koopkrachtbinding (%)
15%
48%
9%
Omzet verzorgingsgebied
€ 41,7 mln.
€ 48,5 mln.
€ 11,1 mln.
Koopkrachttoevloeiing (%)
10%
36%
31%
Omzet toevloeiing
€ 4,6 mln.
€ 27,3 mln.
€ 5,0 mln.
Totale omzet
€ 46,3 mln.
€ 75,8 mln.
€ 16,1 mln.
Vloerproductiviteit
€ 8.289
€ 2.390
€ 1.547
Potentieel winkelaanbod in m2 WVO
5.589
31.713
10.403
Aanwezig winkelaanbod in m2 WVO
8.158
32.532
6.751
Marktruimte in m2 WVO
-2.569
-819
3.652
Op basis van de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners in de gemeente, de koopkrachtbinding en -toevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod is er sprake van een ‘overschot’ aan winkelmeters in zowel de dagelijkse als recreatieve sector. In de doelgerichte sector lijkt juist een behoorlijke marktruimte te bestaan. Voor de dagelijkse en recreatieve sector geldt dat het potentiële winkelaanbod dat te verwachten valt op basis van alle factoren kleiner is dat het daadwerkelijke aanbod in de binnenstad van Deventer. De toeristische bestedingen zijn niet meegenomen binnen deze berekening, omdat die niet nauwkeurig genoeg toebedeeld kunnen worden aan specifieke winkelgebieden. Wanneer de toeristische component zou worden meegenomen, vallen de overschotten wat lager uit. Er blijft echter nog altijd een redelijk overschot aanwezig. Dit betekent dat er terughoudend om moet worden gegaan met het toevoegen van extra winkelmeters. De verwachte groei van het inwonertal van Deventer zal ervoor zorgen dat vraag en aanbod meer met elkaar in balans komen. Voor de dagelijkse sector is het daarbij vooral van belang dat er inwoners in of vlakbij de binnenstad komen te wonen. De situatie is anders voor de doelgerichte sector: in deze specifieke sector lijkt juist voldoende ruimte te bestaan om winkels toe te voegen.
Pagina 7 van 16
Sfeerimpressie
Pagina 8 van 16
Kenmerken en identiteit De rijke Hanze-historie van Deventer is goed bewaard gebleven, in de structuur, de bebouwing en de pleinen. Dit geeft de binnenstad uitstraling en sfeer. Zeker (dag)toeristen weten de binnenstad de afgelopen jaren goed te vinden: om de sfeer te proeven, van de cultuur, musea en historie te genieten, verrassende winkelstraten met onderscheidende winkels te bezoeken en op een terrasje op één van de mooie pleinen te genieten. Niet voor niks is de binnenstad van Deventer de afgelopen jaren sterk gestegen in diverse lijsten van meest populaire binnensteden en dagtrips. De Deventer binnenstad is gelegen aan de IJssel, waarbij enkel de doorgaande route de Welle de binnenstad van het water scheidt. Aan de noord- oost- en westzijde wordt de binnenstad grotendeels omzoomd door het water van de historische grachten en deels door het Rijsterborghpark aan de noordkant. Belangrijke entrees van de binnenstad zijn natuurlijk het station c.q. de Handelskade (aan de noordzijde van de binnenstad), vanwaar je via de Stadsschouwburg en de Keizerstraat snel op de Brink bent, hét kloppende horecaplein van de binnenstad. Aan de oostkant loopt de ontsluiting voornamelijk via de N344 (Holterweg/Snipperlingsdijk), terwijl bezoekers vanaf het westen met name via de IJsselbrug Deventer binnenkomen, maar een karakteristiek pontje over de IJssel biedt hier een fraai alternatief.
Vanaf de zuidzijde is de Zutphenseweg / Pothoofd een belangrijke aanrijroute naar de binnenstad. Alle activiteiten (commercieel, cultureel, maatschappelijk) concentreren zich voornamelijk in het midden van de binnenstad; aan de randen is de woonfunctie dominanter. De structuur van de binnenstad van Deventer wordt gekenmerkt door enkele grote pleinen, met name de Brink en het Grote Kerkhof, met een sterke concentratie aan dag-, avond- en ook nachthoreca. Rondom deze pleinen lopen diverse grotere en kleinere straten, waarvan er een aantal een duidelijk commercieel (retail-)karakter hebben. Op het gebied van winkels clusteren de bekende ketens zich voornamelijk rond de hoofdwinkelstraten Korte B en Lange B en Smedenstraat, terwijl er om die straten heen diverse kleinere winkelstraten liggen met een eigen karakter. Bekende ‘dwaalmilieus’ zijn de Overstraten (Kleine en Grote Overstraat), waar het aanbod aan zelfstandige, onderscheidende winkels en horecabedrijven veel toeristen trekt. Een andere zeer kenmerkende straat met een eigen karakter is de Walstraat, die vanaf de Brink oostelijk naar het grootschalige winkelgebied De Boreel loopt. Hier is een mix van winkels, wonen en horeca aanwezig, in zeer zorgvuldig beheerd vastgoed.
Een ander interessant winkelgebied is het Broederenkwartier (dat haar naam dankt aan de imposante Broederenkerk), waar de Broederenstraat en Engestraat veel zelfstandige winkeliers huisvesten en het Broederenplein (in de nabije toekomst) de enige plek in de binnenstad is met een supermarkt (buiten de Boreel gerekend). Andere vermeldenswaardige gebieden zijn de statige Nieuwe Markt en de Nieuwstraat, een klassieke aanloopstraat die een spannend aanbod kent van winkels, galerieën en bedrijven van diverse pluimage, maar helaas ook met wat meer leegstand.
Pagina 9 van 16
Zoals eerder aangegeven wordt een groot deel van de binnenstad gekenmerkt door historische bebouwing, veelal in goed geconserveerde staat. Dit vormt het visitekaartje van het gebied. Her en der wordt deze historische bebouwing afgewisseld met nieuwere projecten, die feitelijk enigszins detoneren. Voorbeelden zijn het pand van de HEMA aan de Smedenstraat en de bouwblokken aan de noordzijde van het Broederenplein. Parkeren kan rond de binnenstad van Deventer vooral in parkeergarages rondom de binnenstad, terwijl het maaiveldparkeren steeds verder wordt afgebouwd. Belangrijke parkeergarages en daarmee bronpunten/entrees voor bezoekers, zijn de centrumgarage (achter de Smedenstraat), de Boreelgarage aan de oostzijde, de Brinkgarage in het zuidoosten en de Stadspoortgarage in het noordwesten. In het zuidwestelijke deel van de binnenstad is het parkeeraanbod wat minder groot, zeker nu sinds enkele jaren het Grote Kerkhof autovrij gemaakt is en de parkeermogelijkheden op de Nieuwe Markt verminderd worden. Vanuit de lucht gezien is de binnenstad van Deventer behoorlijk groen. In de praktijk op straat valt dit voor een bezoeker echter soms wat tegen. De groene clusters bevinden zich veelal wat verborgen, in verschillende hofjes achter de grotere straten.
Veel winkelstraten zijn behoorlijk stenig (en vaak ook relatief smal) terwijl de pleinen wel bomen hebben, maar waar ook het groen zeker niet overheerst. Een prettige uitzondering is het gebied rond de Bergkerk, aan de oostkant van de binnenstad. De binnenstad van Deventer kent een hoge mate van samenwerking tussen ondernemers en vastgoedeigenaren. Deze partijen hebben elk hun eigen organisatie, die vervolgens weer samenwerken in de Stichting Deventer Binnenstads Management (SDBM). Deze organisatie is verantwoordelijk voor diverse collectieve initiatieven in de binnenstad (denk aan aankleding, marketing, netwerkvorming, kennisontwikkeling en belangenbehartiging) en werkt nauw en constructief samen met de gemeente. SDBM acteert met een compact uitvoeringsteam, met als aanvoerder een binnenstadsmanager. Financiën worden voornamelijk opgebracht door de ondernemers en eigenaren zelf, via een BIZ-fonds voor zowel ondernemers als eigenaren.
Pagina 10 van 16
Beoordeling fysieke kenmerken 1
2
3
4
5
Aanbod / kwaliteit winkels
⚫
Aanbod / kwaliteit horeca
⚫
Aanbod overige voorzieningen
⚫
Loop- en zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte en groen
⚫
Schoon / veilig
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Parkeermogelijkheden auto en fiets
⚫
Kwaliteit en uitstraling vastgoed
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Het aanbod aan winkels in Deventer is gevarieerd, met een sterk aanbod in zelfstandige, verrassende winkels in vooral de dwaalmilieus. Het toeristisch karakter is daarmee hoog. Aan de andere kant valt op dat in de Deventer binnenstad veel grotere internationale ketens ontbreken, specifiek op het gebied van mode. Deels is dit te verklaren door het feit dat het verzorgingsgebied een maatje te klein is en deels ook door het ontbreken van grote winkelunits. Op het gebied van dagelijkse winkels is het aanbod behoorlijk verspreid. Buiten de Boreel kent de binnenstad slechts één supermarkt en er is nergens een duidelijke clustering van verswinkels. Het aanbod aan horeca is behoorlijk sterk, met grote horecaclusters aan de Brink en het Grote Kerkhof. Vooral in het middensegment is het aanbod groot. Recentelijk vinden ook steeds meer verrassende/onderscheidende concepten hun weg naar Deventer. Het aanbod aan nachthoreca is in Deventer duidelijk minder groot. Naast enkele specifieke locaties is het echte uitgaan in de nacht beperkt. Wél is het culturele aanbod zeer sterk, met diverse grotere en kleinere musea, een schouwburg, een poppodium, een grote bibliotheek en diverse galerieën en andere culturele voorzieningen. De ontwikkeling van de binnenstad, met wat minder winkels en een grotere functiemix, is in Deventer zichtbaar.
Deventer is een echte ‘dwaalstad’, waar je je kunt laten verrassen door de hoek om te lopen en ineens een nieuwe winkelstraat aan te treffen. Dat is positief en spannend voor de toerist, maar tegelijkertijd beperkt het de ‘doorbloeding’ van alle delen van het winkelcentrum. Dit maakt ook dat sommige straten van het centrum (zoals de Broederenstraat) een stuk minder druk bezocht worden. Het centrum is behoorlijk compact, maar kent ook zeker een aantal uitlopers, zoals de Nieuwstraat.
Pagina 11 van 16
Deventer heeft een sterke aantrekkingskracht door de sfeer en de beleving, maar de hoeveelheid groen is wat beperkt. De parkeermogelijkheden zijn goed, maar met name aan de zuidwestkant ontbreekt momenteel een goede parkeervoorziening
Pagina 12 van 16
Beoordeling online kenmerken 1
2
3
4
5
Website
⚫
Social media
⚫
Vermeldingen Google
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Er bestaan diverse websites die informatie bieden over de binnenstad van Deventer. De website deventer.info, de officiële website beheerd door Marketing Deventer, staat bovenaan in Google en geeft veel informatie over alles wat er te doen is in Deventer (zoals het winkelen, de verschillende gebiedsdelen, de activiteitenagenda en nog veel meer). De website is aantrekkelijk en volledig en heeft ook diverse social media-accounts. Voor de ondernemers en eigenaren biedt de website van SDBM veel relevante informatie. De informatie op Google en Google Maps lijkt actueel en upto-date.
Pagina 13 van 16
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in de binnenstad van Deventer.
Sterktes
Zwaktes
Gevarieerd niet-dagelijks aanbod, met veel zelfstandige, onderscheidende winkels Historische structuur met kleine straten en grote pleinen
Versplinterd dagelijks aanbod
Veel verschillende karakteristieke deelgebieden Hoge kwaliteit historisch erfgoed
Te klein verzorgingsgebied voor grote internationale modeketens Functioneren Broederenkwartier
Breed en gevarieerd cultureel aanbod
Leegstand aan de randen
Sterk horeca-aanbod, met name rond de pleinen
Ontbreken goede parkeervoorziening zuidwestkant
Aantrekkelijke situering langs de IJssel
Beperkte hoeveelheid groen
Beperkte hoeveelheid leegstand in het kernwinkelgebied