2025-865-Bijlage-Horeca en Detailhandelvisie 2025 - Analyse wijk-, buurt- en dorpscentra
Tekst van het document
Beperkt aanbod nachthoreca
Goede en intensieve samenwerking ondernemers, eigenaren en gemeente Sfeervolle aankleding en evenementen
Niet alle winkelstraten worden door consument even goed bezocht Ontbreken echte verbinding tussen binnenstad en IJssel
Kansen
Bedreigingen
Sterke groei van inwoneraantal van Deventer
Online winkelen
Toenemende aandacht van toerist voor Deventer
Stijgende kosten bedrijven
Toename aantal binnenstadsbewoners (o.a. via wonen boven winkels) Versterken van looproutes
Vergrijzing MKB
Overschot aan winkelmeters dagelijks en niet-dagelijks
Behoefte van eigenaren om leegkomende winkelpanden te transformeren tot woningen
Creëren supermarkt- en verscluster, bijvoorbeeld op het Broederenplein Ontwikkeling centrumschil en ontwikkelzones RotoSmeets/Havenkwartier
Pagina 14 van 16
Toelichting Deventer heeft een erg sterk profiel en imago, zeker als toeristische bestemming voor een dag- of weekendtrip. De combinatie van winkel-, cultuur- en horeca-aanbod en de beleefbare historie maken dat het toerisme steeds belangrijker wordt. Tegelijkertijd kan een binnenstad niet functioneren op de toerist alleen. De groei van het aantal inwoners, zowel van de gemeente Deventer als van de binnenstad zelf, biedt nieuwe marktkansen voor ondernemers en bevordert de levensvatbaarheid van bedrijven en is daarmee een positieve tegenontwikkeling voor de uitdagingen waar ondernemers in retail en horeca mee kampen. Deventer scoort hoog op diverse vlakken, maar dat betekent niet dat er geen uitdagingen zijn, bijvoorbeeld in de aanloopgebieden, de vergroening van de stad, de parkeervoorziening en in de horeca. Door zorgvuldige en gerichte investeringen kunnen de zwakke punten van de binnenstad zeker versterkt worden en gaat de binnenstad sterk de toekomst in.
Pagina 15 van 16
Advies -
-
-
-
-
-
-
Het behouden van het unieke karakter van de dwaalstraten is een belangrijk speerpunt in de transformatieopgave binnenstad. Door aandacht te hebben voor huur- en eigendomssituaties, stimulering van nieuw ondernemerschap, marketing en aankleding en het beperken van transformatie kunnen de dwaalmilieus ook in de toekomst bezoekers en toeristen blijven trekken. Een belangrijke gebiedsopgave ligt in het Broederenkwartier, dat qua stedenbouw, uitstraling en aanbod onvoldoende aansluit bij de rest van de historische binnenstad. Hier liggen kansen voor intensivering, via het toevoegen van een wooncluster en een sterker winkelaanbod, met een goede supermarkt. In het beleidsdocument Transformatieopgave Binnenstad wordt bijvoorbeeld de ontwikkeling van een verscluster benoemd. Voor de doorbloeding van het centrum zou het goed zijn als met name de looproutes naar het Broederenkwartier, door de Overstraten en richting Nieuwstraat sterker benadrukt zouden worden, bijvoorbeeld via toegangspoorten of verwijsborden. Het stimuleren van het aantal inwoners van de binnenstad is een belangrijke manier om het voorzieningenniveau op niveau te houden. Binnenstadsbewoners maken intensief gebruik van alle voorzieningen in de binnenstad en geven ook het dagelijks aanbod een stimulans. Kansen liggen bijvoorbeeld in wonen boven winkels en enkele specifieke locaties.
Een goede verbinding met de centrumschil en ontwikkellocaties ROTO-Smeets/Havenkwartier biedt kansen voor een beter functionerende binnenstad. Niet alleen bieden de ontwikkellocaties huisvesting aan een grote groep nieuwe inwoners van Deventer (die op hun beurt gebruik gaan maken van de binnenstad) maar ook bieden de ontwikkellocaties ruimte aan concepten die minder goed passen in de binnenstad, bijvoorbeeld grootschalige nachthoreca of een evenementenlocatie (zoals De Zwarte Silo in het Havenkwartier). De binnenstad kenmerkt zich door historie en kleinschaligheid; niet alles kan en hoeft daarmee in de binnenstad. De verkeers- en parkeersituatie aan de zuidwestzijde van de binnenstad (rond de Welle) is een bekende opgave en verdient blijvende aandacht. De route is noodzakelijk voor doorgaand verkeer, maar beperkt een echte verbinding tussen het water van de IJssel en de binnenstad. Ook is aan deze kant van de binnenstad geen echte ‘inprikker’ met parkeergelegenheid te vinden. In de veranderende behoefte van zowel de binnenstadsbewoner als binnenstadsbezoeker neemt groen een steeds prominentere plek in. Verblijfsplekken met groen die hittestress tegengaan en klimaatbestendig zijn dragen bij aan een prettiger verblijfsomgeving. Op enkele uitzonderingen na heeft Deventer nog een relatief stenige binnenstad.
Pagina 16 van 16
Borgele
Juli 2025
Pagina 1 van 15
Inleiding en opbouw Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer is een rapportage opgesteld. De rapportages geven per gebied een nauwkeurig inzicht in het functioneren en het karakter. In voorliggende rapportage wordt het winkelgebied in Borgele uitgelicht. Diverse aspecten worden cijfermatig omschreven, zoals de demografie, het aanbod en de leegstand. Middels kaartmateriaal worden de ligging, de structuur en de branchering weergegeven. Met een distributieplanologisch onderzoek wordt de huidige marktruimte berekend. Daarnaast worden de belangrijkste kenmerken uiteengezet, waardoor de identiteit van het gebied naar voren komt. Ook worden de fysieke kenmerken en de online zichtbaarheid beoordeeld op een 5-puntsschaal. In de uiteindelijke SWOT-analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen aan bod. De rapportage eindigt tot slot met enkele adviespunten voor dit gebied. De opbouw van de rapportage is als volgt: • • • • • • • • • • • • •
Ligging (kaart) Structuur (kaart) Gebied en demografie Aanbod Leegstand Branchering (kaart) Distributieplanologische analyse Sfeerimpressie Kenmerken en identiteit Beoordeling fysieke kenmerken Beoordeling online kenmerken SWOT-analyse Advies
Pagina 2 van 15
Pagina 3 van 15
Gebied en demografie Verzorgingsfunctie
Wijk verzorgend
Winkelgebiedstypering
Supermarktcentrum
Inwonertal (Borgele en Platvoet) Leeftijdsopbouw (wijk) - Overijssel - Nederland
Inkomensniveau
2015
2020
2025
5.309
5.357
5.368
< 20 jaar
20-65 jaar
> 65 jaar
20,9% 21,6% 20,8%
52,3% 57,5% 58,7%
26,8% 20,7% 20,5%
Borgele en Platvoet (wijk)
Deventer
€39.100
€46.000
(gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten)
Aanbod Trekkers
Dirk (933 m2 WVO), PLUS (1.001 m2 WVO), Kruidvat
Aantal verkooppunten (VKP)
2020
2025
6 2 1 0
5 2 2 0
m2 winkelvloeroppervlak (WVO)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
2.435 125 50 0
2.345 125 130 0
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
Pagina 4 van 15
Branchering (aantal VKP) 6
2020
5
2025
4 3
2 1 0 Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Branchering (m2 WVO) 2500
2020
2000
2025
1500 1000 500 0 Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Leegstand
Leegstand (VKP) - Leegstandspercentage
Leegstand (m2 WVO) - Leegstandspercentage
2020
2025
0
0
0,0%
0,0%
0
0
0,0%
0,0%
Pagina 5 van 15
Pagina 6 van 15
Distributieplanologische analyse Een distributieplanologische berekening geeft inzicht in de theoretische omvang van de marktruimte. De berekening geeft een indicatie van de mate van ‘over-bewinkeling’ of ‘onder-bewinkeling’. De verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt daarmee inzichtelijk gemaakt. De berekening is gebaseerd op diverse factoren: de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners, de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod. Meerdere sectoren kunnen afzonderlijk worden geanalyseerd: -
Dagelijks (o.a. de supermarkten, vers speciaalzaken en drogisterijen); Recreatief (o.a. de modezaken, huishoudelijke winkels en sport- en spelwinkels); Doelgericht (o.a. tuincentra, elektronicazaken, fietsenwinkels, bouwmarkten en woonwinkels).
Voor Borgele is enkel voor de dagelijkse sector een berekening uitgevoerd, omdat er geen aanbod in de recreatieve en doelgerichte sector is. Bijlage I in de gemeentelijke oplegger geeft een nadere toelichting op de distributieplanologische analyse.
Distributieplanologische berekening huidige situatie (Borgele) Dagelijks Winkelomzet per hoofd (excl. btw)
€ 2.765
Inwonertal gemeente
103.405
Koopkrachtbinding (%)
6%
Omzet verzorgingsgebied
€ 17,9 mln.
Koopkrachttoevloeiing (%)
14%
Omzet toevloeiing
€ 2,9 mln.
Totale omzet
€ 20,8 mln.
Vloerproductiviteit
€ 8.289
Potentieel winkelaanbod in m2 WVO
2.506
Aanwezig winkelaanbod in m2 WVO
2.345
Marktruimte in m2 WVO
161
Op basis van de winkelomzet per hoofd, het aantal inwoners in de gemeente, de koopkrachtbinding en -toevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige winkelaanbod is er sprake van een redelijk evenwichtige situatie tussen de vraag en het aanbod in het winkelcluster in Borgele. Het potentiële winkelaanbod in de dagelijkse sector verschilt niet veel ten opzichte van het daadwerkelijke aanbod dat aanwezig is in Borgele. Het winkelaanbod met twee supermarkten, een bijbehorende slijter, een drogist en een apotheek lijkt goed te passen bij de vraag vanuit de inwoners en bezoekers. Theoretisch gezien bestaat er circa 160 m2 ruimte in de markt om het aanbod te optimaliseren. Dit kan door extra winkelmeters toe te voegen of de bestaande winkels beperkt uit te breiden. Vanzelfsprekend moet daar ruimtelijk gezien wel plek voor zijn. Dat lijkt op dit moment niet direct haalbaar: er staan geen panden leeg.
Pagina 7 van 15
Sfeerimpressie
Pagina 8 van 15
Kenmerken en identiteit De woonwijk Borgele-Platvoet is gelegen aan de noordwestzijde van de stad, net ten noorden van de wijken Keizerslanden en Zandweerd. De wijk wordt begrensd door de Overstichtlaan (N337) aan de zuidkant en de IJssel in het westen. Aan de noord- en noordwestzijde van de wijk eindigt de bebouwde kom van Deventer, al ligt de kern Diepenveen bijna tegen de wijk Borgele aan. In de wijk Borgele-Platvoet wonen ruim 5.300 mensen, waarbij er sprake is van een relatief groot aandeel 65+’ers en een kleiner aandeel jongeren ten opzichte van het landelijke en Deventer gemiddelde. Er is dus sprake van een relatief sterk vergrijsde wijk. Voor deze bewoners is het een groot pluspunt dat zij een wijkwinkelcentrum op relatief geringe afstand hebben, waar zich zowel winkel- als medische voorzieningen bevinden. Het besteedbaar inkomen is in Borgele-Platvoet lager dan gemiddeld in Deventer. Winkelcentrum Borgele ligt aan de zuidwestkant van de wijk Borgele, en is goed bereikbaar voor met name de inwoners van de wijk zelf. De belangrijkste ontsluitingsweg voor de wijk, de Dreef, loopt vanaf de Overstichtlaan langs het winkelcentrum verder de wijk in. Ook vanuit Diepenveen is het winkelcentrum relatief makkelijk te bereiken.
Vanuit de naastgelegen wijk (Landsherenkwartier) is er ook een verbinding, maar deze is enigszins omslachtig, waardoor het grotere winkelcentrum Keizerslanden al snel makkelijker bereikbaar is. Er ontbreekt een goede verbinding naar de nieuwbouwwijken van Steenbrugge (deels al gerealiseerd en deels in ontwikkeling) waardoor het winkelcentrum slechts beperkt profiteert van deze ontwikkelingen. Winkelcentrum Borgele is een compact, wijkverzorgend winkelcentrum met in totaal 5 winkels, waaronder 2 supermarkten. Het is, naast het Broederenplein in de Binnenstad, de enige plek in Deventer met een Dirk van den Broek-winkel. Ook zijn er twee horecabedrijven en twee dienstverleners (apotheek en kapper). Het winkelcentrum is circa 10 jaar geleden herontwikkeld en heeft sindsdien haar huidige vorm, met feitelijk twee delen: enerzijds een centrale parkeerplaats die direct aansluit op de supermarkten en de apotheek en anderzijds in het verlengde van de ontsluitingsweg een aantal kleinere units waarin de overige voorzieningen zich bevinden. Op het moment van het opstellen van deze analyse werd één van de supermarkten (Dirk van den Broek) verbouwd. Aan de overzijde van de Dreef bevindt zich een solitair gebouw met enkele medische voorzieningen, zoals een huisarts. Leegstand is de afgelopen jaren niet aan de orde geweest.
Pagina 9 van 15
Opvallend is dat in het KSO Oost-Nederland (2023) wordt geconcludeerd dat de totale koopkrachtbinding (het aandeel inwoners van Deventer dat boodschappen doet in Borgele) wat gestegen is ten opzichte van 2019. Wellicht heeft de Dirk van den Broek, die nog niet lang vóór 2019 geopend was, nog wat extra bekendheid vergaard waardoor extra bezoekers worden getrokken. Dit is in lijn met de bezoekmotieven uit het KSO: naast ‘dichtbij huis’ wordt ook ‘prijsniveau’ opvallend veel genoemd als reden waarom bezoekers naar Borgele komen. Het winkelcentrum heeft een parkeerplaats waarvan de parkeercapaciteit grotendeels voldoende lijkt, al kan het op piekmomenten wat drukker zijn. Ook is er voldoende fietsparkeergelegenheid, bij de entrees van de supermarkten. In winkelcentrum Borgele bestond vroeger een winkeliersvereniging, maar deze is al enkele jaren opgeheven vanwege inactiviteit en het gebrek aan betrokkenheid. De exploitant van de apotheek fungeert de facto als aanspreekpunt voor het winkelgebied. Al met al is winkelcentrum Borgele nadrukkelijk een wijkverzorgend winkelcentrum: de locatie in de wijk is goed en past bij het bewonersprofiel. De ontsluiting en het totale aanbod zijn echter niet voldoende om veel bezoekers uit andere wijken te trekken.
De ontsluitingswegen richting het veel grotere winkelcentrum Keizerslanden zijn beter, waardoor de keus voor een consument al snel gemaakt is om daarnaar toe te gaan.
Pagina 10 van 15
Beoordeling fysieke kenmerken 1
2
3
4
5
Aanbod / kwaliteit winkels
⚫
Aanbod / kwaliteit horeca
⚫
Aanbod overige voorzieningen
⚫
Loop- en zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte en groen
⚫
Schoon / veilig
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Parkeermogelijkheden auto en fiets
⚫
Kwaliteit en uitstraling vastgoed
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Ondanks het feit dat winkelcentrum Borgele met name gericht is op de eigen wijk, heeft het toch twee supermarkten met een duidelijk aanvullend profiel (full-service en semi-discount). Vooral de aanwezigheid van een Dirk van den Broek is relatief onderscheidend. Het supermarktaanbod is voor het aantal inwoners van de eigen wijk (circa 5.300) royaal, maar vraag en aanbod zijn in balans. Ook de medische diensten (apotheek, huisarts, etc.) dragen bij aan het verzorgingsniveau. Wel ontbreken aanvullende dagelijkse winkels, zoals een bakker, slager of drogist. Het aanbod aan horeca (cafetaria en pizza) is voor een wijkcentrum wat ongeveer verwacht mag worden en ook bieden deze bedrijven een mogelijkheid om te zitten en ter plekke wat te eten of te drinken. Qua loop- en zichtlijnen en compactheid kan gesteld worden dat er een gemixt beeld bestaat: de ‘kern’ van het winkelcentrum, namelijk de supermarkten en apotheek zijn goed gesitueerd, bereikbaar en zichtbaar rondom de parkeerplaats. Het bouwblok met de overige bedrijven (horeca en kapper) is echter minder goed zichtbaar, waardoor het onvoldoende ‘meedoet’ met het gehele winkelcentrum. Positief is dat het laden en lossen voor de supermarkten volledig uit het zicht (achter de winkels) plaatsvindt. Het winkelcentrum is relatief nieuw en de kwaliteit van het vastgoed is dan ook op niveau.
Dat maakt dat het winkelgebied er fris en aantrekkelijk uitziet, zeker straks na de vernieuwing van de Dirk-supermarkt. Het gebied is ook relatief groen, met diverse plantvakken, bomen en zitgelegenheid (bankjes). Een centraal ‘plein’ ontbreekt. Wel was op het moment van analyse de kwaliteit van de bestrating van de parkeerplaats onvoldoende (losliggende stenen) maar de vernieuwing hiervan staat/stond reeds gepland.
Pagina 11 van 15
Consumenten beoordelen de sfeer en netheid in het KSO Oost-Nederland 2023 echter niet al te goed (rapportcijfers tussen 6 en 7). De winkeliers in het winkelcentrum geven aan weinig tot geen overlast te ervaren van bijvoorbeeld hangjongeren of zwerfvuil. Soms fietsen de fietskoeriers wat hard over de stoepen, maar onderling wordt dit altijd redelijk snel opgelost. De verschillende bedrijven nemen allemaal in redelijke mate hun verantwoordelijkheid bij het opruimen van zwerfvuil. De parkeermogelijkheden voor auto en fiets zijn goed en voldoende en deze worden in het eerdergenoemde KSO ook positief beoordeeld. De bereikbaarheid en verwijzingen vormen wel een aandachtspunt: deze zijn goed voor de wijk zelf, maar onvoldoende om bezoekers uit omliggende wijken te trekken, zoals uit delen van Keizerslanden of Steenbrugge.
Pagina 12 van 15
Beoordeling online kenmerken 1
2
3
4
5
Website
⚫
Social media
⚫
Vermeldingen Google
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Het winkelcentrum Borgele heeft geen eigen website. De enige informatie is te vinden op algemene websites, zoals deventer.info. Wel hebben enkele ondernemers een eigen website. Winkelcentrum Borgele is niet actief op social media. Daarentegen heeft een aantal ondernemers wel een eigen account, met name op Facebook. De vermeldingen op Google en Google Maps lijken grotendeels in orde.
Pagina 13 van 15
Beoordeling Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor Borgele.
Sterktes
Zwaktes
Dagelijks aanbod: combinatie full-service /(semi-)discount Buurtverzorgende horeca
Autobereikbaarheid vanaf Steenbrugge/Landsherenkwartier Verwijzing vanaf Overstichtlaan
Combinatie met medische voorzieningen
Niveau bestrating parkeerplaats
Geen leegstand Moderne uitstraling en goede vastgoedkwaliteit
Looproute en zichtlijn naar bouwblok met horeca/dienstverlening Ontbreken aanvullend dagelijks (drogist, bakker)
Parkeercapaciteit
Ontbreken ondernemersvereniging
Laden & Lossen aan de achterkant
Ontbreken online aanwezigheid
Kansen
Bedreigingen
Verbeteren route naar nieuwbouwwijken Steenbrugge
Verdere versterking aanbod in Keizerslanden en daardoor verlies koopkrachtbinding Verminderde koopkrachtbinding vanuit de eigen wijk
Betere verwijzingen Meer coördinatie tussen ondernemers Versterken sfeer en beleving Versterken relatie met de wijk via marketing/acties
Toelichting Al met al kan gesteld worden dat Borgele een centrum is met een belangrijke wijkverzorgende rol. Het aanbod, de inrichting en de kwaliteit zijn op voldoende niveau, waarbij met name de Dirk van den Broek een trekker lijkt. De situatie met betrekking tot marktruimte (vraag en aanbod) is goed in balans. In de openbare ruimte bestaan nog enkele kansen voor kleine verbeteringen. Tegelijkertijd zorgt de combinatie van het totale aanbod, de relatief matige bovenwijkse ontsluiting en de nabijheid en de goede bereikbaarheid van het veel grotere Keizerslanden ervoor dat er weinig groeiperspectief is voor het winkelcentrum. Het centrum is net wat te klein en de concurrentie te groot om meer koopkracht van buiten de wijk aan te trekken. De huidige relatief vergrijsde inwoners van Borgele zullen een relatief sterke binding hebben met het winkelcentrum. Paradoxaal genoeg kan een verjonging van de wijk leiden tot een afname van het draagvlak voor het winkelcentrum: gezinnen zullen, gezien het bredere aanbod en het werken elders misschien sneller voor een autobezoek aan Keizerslanden of elders denken. Een goede binding met de wijk, bijvoorbeeld via evenementen en spaaracties, is dan belangrijk.
Pagina 14 van 15
Advies • • • • •
• •
Het belang van winkelcentrum Borgele voor de eigen wijk is significant, zeker met het oog op de relatief vergrijsde bevolking. De inzet voor winkelcentrum Borgele dient zich primair te richten op continuïteit: het behouden van het huidige aanbod lijkt het meest realistische scenario, al zou bij een leegkomend pand een drogist een welkome toevoeging zijn. Daarbij adviseren we aandacht te besteden aan de toekomstige ontsluitingsstructuur van de nieuwbouwwijken bij Steenbrugge. Waar mogelijk zou het zeer wenselijk zijn als de bereikbaarheid van winkelcentrum Borgele voor die inwoners verbeterd wordt. Goede verwijzingen naar het winkelcentrum zijn daarbij een minimale voorwaarde. Er liggen kansen in het verbeteren van samenwerking en coördinatie tussen de winkeliers. De afgelopen jaren is gebleken dat dit niet automatisch gaat. Een vast aanspreekpunt en iemand die zorgt voor coördinatie en actie (bijvoorbeeld aandachtspunten openbare ruimte, gezamenlijke advertenties, etc.) kan hierin bijdragen. Dan valt te denken aan een (parttime) winkelstraatmanager. Indien een dergelijke functie gecreëerd wordt, adviseren we om in te zetten op een goede binding met de wijk: kleinschalige evenementen, loyaliteitsacties, voldoende advertenties en dergelijke zijn van belang om de binding vanuit de wijk ook in de toekomst hoog te houden.
Ook een verbeterde inzet van een website en sociale media kan hierin een belangrijke rol spelen.
Pagina 15 van 15
Boxbergerweg
Juli 2025
Pagina 1 van 15
Inleiding en opbouw Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters in de gemeente Deventer is een rapportage opgesteld. De rapportages geven per gebied een nauwkeurig inzicht in het functioneren en het karakter. In voorliggende rapportage wordt de Boxbergerweg uitgelicht. Diverse aspecten worden cijfermatig omschreven, zoals de demografie, het aanbod en de leegstand. Middels kaartmateriaal worden de ligging, de structuur en de branchering weergegeven. Daarnaast worden de belangrijkste kenmerken uiteengezet, waardoor de identiteit van het gebied naar voren komt. Ook worden de fysieke kenmerken en de online zichtbaarheid beoordeeld op een 5-puntsschaal. In de uiteindelijke SWOT-analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen aan bod. De rapportage eindigt tot slot met enkele adviespunten voor dit gebied. De opbouw van de rapportage is als volgt: • • • • • • • • • • • •
Ligging (kaart) Structuur (kaart) Gebied en demografie Aanbod Leegstand Branchering (kaart) Sfeerimpressie Kenmerken en identiteit Beoordeling fysieke kenmerken Beoordeling online kenmerken SWOT-analyse Advies
Pagina 2 van 15
Pagina 3 van 15
Gebied en demografie Verzorgingsfunctie
Aanloopstraat
Winkelgebiedstypering
Wijkcentrum groot
Inwonertal (Zandweerd) Leeftijdsopbouw (wijk) - Overijssel - Nederland
Inkomensniveau
2015
2020
2025
11.749
11.630
11.755
< 20 jaar
20-65 jaar
> 65 jaar
18,6% 21,6% 20,8%
63,8% 57,5% 58,7%
17,7% 20,7% 20,5%
Zandweerd (wijk)
Deventer
€40.100
€46.000
(gemiddeld besteedbaar inkomen particuliere huishoudens excl. studenten)
Aanbod Trekkers
o.a. Kruidvat, Action, Expert, Zeeman, enkele vers speciaalzaken
Aantal verkooppunten (VKP)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
31 5 18 2
27 8 18 0
m2 winkelvloeroppervlak (WVO)
2020
2025
- Detailhandel - Horeca - Diensten - Cultuur/ontspanning
4.664 157 995 103
4.451 260 785 0
Pagina 4 van 15
Branchering (aantal VKP) 14
2020
12
2025
10 8 6 4 2 0 Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Branchering (m2 WVO) 2500
2020
2000
2025
1500 1000 500 0
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
Horeca
Leegstand Structureel; 2
Leegstand (VKP) - Leegstandspercentage
Leegstand (m2 WVO) - Leegstandspercentage
Type leegstand (in 2025)
2020
2025
7
10
11,1%
15,9%
785
512
11,7%
8,5%
Verbouw
Frictie
Langdurig
Structureel
0
6
2
2
Langdurig; 2
Pagina 5 van 15
Frictie; 6
Pagina 6 van 15
Sfeerimpressie
Pagina 7 van 15
Kenmerken en identiteit De Boxbergerweg is een winkelstraat die de buurten Zandweerd en Voorstad doorkruist en daarmee nabij een zeer divers aantal wijken en buurten gelegen is. Gemiddeld genomen is er wat meer sprake van kleinere woningen en een wat lager gemiddeld inkomen. In het bewonersprofiel van deze wijken komen over het algemeen wat minder jongeren, maar vooral minder ouderen voor: de middengroep is oververtegenwoordigd. Het gemiddeld inkomen in de omliggende buurten is lager dan gemiddeld in Deventer. De straat ligt ten noorden/noordwesten van de binnenstad en start direct aan de westzijde van het Rijsterborgherpark. Vanaf de entree loopt de weg ongeveer een kilometer door naar het noorden, waarbij deze onder andere het spoor kruist. De grootste clustering van voorzieningen ligt echter nadrukkelijk aan de zuidzijde van de Boxbergerweg in de eerste 300 meter, waarbij vooral de eerste 100-150 meter, tot en met het pleintje/de splitsing naar de kleine Schoolstraat voelt als het ‘hart’ van de bewinkeling in de straat. Van oudsher is de Boxbergerweg een zeer belangrijke winkelstraat in Deventer. Het is altijd een klassieke aanrijstraat geweest met een grote variëteit aan winkels en andere bedrijven. Hier kon en kan, in tegenstelling tot de binnenstad altijd voor de deur geparkeerd worden, waardoor de straat goed functioneerde.
In de loop der jaren is de functie van de Boxbergerweg echter veranderd. De huidige verkeersstructuur zorgt ervoor dat de straat niet meer centraal ligt in het weggennet van Deventer en zelfs relatief wat moeilijker bereikbaar is, namelijk vanaf de rotonde bij de zuidelijke entree. Het totale winkelaanbod is dan ook verminderd en veranderd en de leegstand is toegenomen. Tegenwoordig herbergt de straat een grote variëteit aan winkels, en is er in veel mindere mate sprake van een sterk en samenhangend totaalaanbod. In het zuidelijk deel van de straat zijn enkele bekende formules gevestigd (zoals Expert, Zeeman en Kruidvat) verder is er sprake van een divers aanbod aan bijvoorbeeld etnische supermarkten, persoonlijke dienstverleners, horecabedrijven (met een wat grotere vertegenwoordiging van Turkse en Arabische bedrijven) en winkels. Ook is er sprake van relatief veel leegstand, die afbreuk doet aan het aangezicht van de straat. Direct achter de Boxbergerweg ligt de Action aan de Rijsterborgherweg met een eigen parkeerplaats. Er is geen loopverbinding met de Boxbergerweg, al zijn er wel enkele winkels met een ingang aan beide zijden. In het noordelijker deel van de Boxbergerweg, ongeveer vanaf de kruising met de Schoolstraat verandert het karakter van de straat: hier zijn minder winkels, meer horecabedrijven en dienstverleners en ook meer woningen.
In de analyse richten we ons daarom met name op het zuidelijk deel.
Pagina 8 van 15
Al met al is het profiel in de afgelopen decennia nadrukkelijk veranderd: van een echte aanloopstraat met een breed aanbod naar een gebied met een mix van formules en relatief veel etnische bedrijven. Deels kan dit gezien worden als een verslechtering van de positie van de straat, maar deels ontstaat er hiermee ook weer een nieuwe interessante positionering: hier komt het aanbod van diverse culturen bij elkaar. De Boxbergerweg is een straat met een zeer divers vastgoedprofiel: oudere bebouwing wordt afgewisseld met nieuwe projecten, met soms verschillende bouwhoogten. Het eigendom is verspreid. De kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling van het vastgoed is zeer divers. De Boxbergerweg heeft een relatief smal profiel en is daarom ingericht als éénrichtingsweg, met verkeer van zuid naar noord. Het eenrichtingsverkeer is zinvol, al ontstaan er regelmatig problemen doordat automobilisten ‘even snel’ een stukje tegen de richting in willen rijden. Van oudsher en ook nu is het een sterk punt van de Boxbergerweg dat er sprake is van langsparkeren in de straat. Dit maakt kort en doelgericht bezoek mogelijk en hier wordt dan ook veelvuldig gebruik van gemaakt. Het betaald parkeren draagt echter niet bij aan het doelgerichte karakter van de straat, al zorgt het betaald parkeren er wel voor dat de parkeerplaatsen relatief goed beschikbaar blijven.
In de winkelstraat bestond van oudsher een winkeliersvereniging. Deze is in de loop der jaren steeds inactiever en kleiner geworden. Dit heeft er mee te maken dat veel zelfstandige winkeliers de afgelopen decennia zijn weggetrokken of gestopt zijn. In de huidige tijd is de winkeliersvereniging feitelijk niet meer bestaand.
Pagina 9 van 15
Beoordeling fysieke kenmerken 1
2
3
4
5
Aanbod / kwaliteit winkels
⚫
Aanbod / kwaliteit horeca
⚫
Aanbod overige voorzieningen
⚫
Loop- en zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte en groen
⚫
Schoon / veilig
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Parkeermogelijkheden auto en fiets
⚫
Kwaliteit en uitstraling vastgoed
⚫
(1) slecht (2) matig (3) voldoende (4) goed (5) zeer goed
Toelichting Hoewel het aanbod en de kwaliteit van de winkels in de afgelopen jaren sterk zijn veranderd (en in de ogen van sommigen: teruggelopen), is de Boxbergerweg nog steeds een straat met een groot en erg divers aanbod aan winkels. De straat functioneert niet zozeer als een wijkcluster, maar als een straat met veel doelgerichte bedrijven. Het totale aanbod voorziet diverse doelgroepen. De aanwezige etnische bedrijven hebben een specifieke aantrekkingskracht die ook als een onderscheidende kwaliteit gezien kan worden. De aanwezige formules, met name Action, hebben een behoorlijke aantrekkingskracht. Tegelijkertijd ontbreekt nadrukkelijk een sterk wijkgericht totaalaanbod. Zo is er bijvoorbeeld geen supermarkt. Inwoners van de omliggende wijken moeten dan ook noodgedwongen uitwijken naar andere wijken/dorpen voor hun dagelijkse aankopen. Er is een groot en groeiend aanbod aan horecabedrijven, maar wel in een relatief grote mate gericht op specifieke etnische culturen, zoals Turks en Arabisch. Dit maakt de straat aantrekkelijk voor sommigen, maar van een sterk totaalaanbod is geen sprake. Hoewel het overige voorzieningenaanbod verspreid is en wat overhelt naar een groot aandeel persoonlijke dienstverleners (zoals kappers) is het totaalaanbod nog behoorlijk groot, met bijvoorbeeld een huisarts, medische dienstverlening, pakketservices, etc.
Qua structuur en zichtlijnen zijn er in de Boxbergerweg nadrukkelijk aandachtspunten: de straat is langgerekt en verliest heel geleidelijk haar commerciële karakter. Er is geen heldere afbakening: niet in het vastgoed en niet in de bestrating. Daarmee is niet duidelijk tot waar de straat interessant blijft voor bezoekers. Opvallend is het ontbreken van een goede verbinding met de Action en de daarbij gelegen parkeerplaats. Dit zorgt voor een zeer beperkte interactie.
Pagina 10 van 15