Document · PDF

2025-865-Bijlage-Horeca en Detailhandelvisie 2025 - Analyse wijk-, buurt- en dorpscentra

Raadsvergadering 17 december 2025, gemeente DeventerBij agendapunt: Horeca en Detailhandelsvisie22.004 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Deventer: Analyse wijk-, buurt- en dorpscentra Overkoepelende beschouwing en aanbevelingen

Juli 2025

Inhoud 1

Winkelstructuur

Beoordeling winkelstructuur Deventer op hoofdlijnen

Functioneren diverse winkelgebieden

De Transformatieopgave voor de binnenstad van Deventer

Functioneren supermarkten

Kleine winkelgebieden binnen de kern onder druk

Afweging: kiezen of geleidelijk aan slechter functioneren van wijkcentra

Afweging: toekomst van RSC De Snipperling in de groeiende stad Deventer

Opgave: het functioneren van de dorpen

Concluderend: de grootste ruimtelijke opgaven en keuzes

Overige opgaven buurt-, wijk- en dorpscentra

Samen werken aan betere winkelgebieden

Grote opgaves ondernemers

Bijlage I - Toelichting distributieplanologische analyse Bijlage II - Toelichting winkelgebiedstyperingen

1. Winkelstructuur De winkelstructuur van een gemeente is de manier waarop winkelgebieden (binnenstad, grootschalige gebieden, wijkwinkel-, buurt- en dorpscentra) functioneren en zich tot elkaar verhouden. De positie van een winkelgebied in de winkelstructuur wordt primair bepaald door de omvang van het aanbod, de positionering, schaalgrootte en spreiding van supermarkten en de mate van aanvullend aanbod in wijkcentra. De positie van een winkelgebied wordt verder bepaald aan de hand van randvoorwaarden die het functioneren van het winkelgebied beïnvloeden, zoals bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en vastgoedkwaliteit. De totale winkelstructuur biedt inwoners, (regio-)bezoekers en toeristen een aanbod aan winkels en andere bedrijven (zoals horeca en dienstverlening), waar zij kunnen shoppen, recreëren en hun boodschappen kunnen doen. Een goed functionerende winkelstructuur is een belangrijke basis voor de leefbaarheid van een stad, haar wijken en har dorpen. Daarnaast biedt een goed functionerende winkelstructuur tevens de basis voor een prettig woonklimaat. Binnen een goed functionerende winkelstructuur kunnen bedrijven economisch rendabel functioneren.

De hiërarchie van de winkelstructuur in Deventer is op hoofdlijnen als volgt opgebouwd: -

De binnenstad als hoofdwinkelgebied voor Deventer en wijde omgeving, inclusief De Boreel als grootschalig regionaal verzorgend winkelgebied.

Twee grote stadsdeelcentra (Colmschate en Keizerslanden) met een ruim aanbod aan supermarkten en aanvullende dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen, met daarnaast diverse horecabedrijven en dienstverleners. Deze centra trekken niet alleen inwoners uit de eigen wijken, maar ook uit de omliggende wijken.

Wijk- en buurtcentra met een wat kleiner aanbod die vooral gericht zijn op verzorging van de eigen wijk. Het aanbod bestaat vaak uit één of twee supermarkten en een beperkt aanvullend aanbod. Voorbeelden in Deventer zijn De Vijfhoek, Zwaluwenburg en Borgele.

Dorpscentra die qua omvang vaak redelijk te vergelijken zijn met wijkcentra. Vaak is hier sprake van één of twee supermarkten en diverse aanvullende zaken (dagelijks en niet-dagelijks). Ook is horeca vaak ruimschoots aanwezig. Soms gaat het om bedrijven die hier al lang gevestigd zijn. Veelal is de structuur van het centrum- of winkelgebied historisch en organisch gegroeid. Goede voorbeelden zijn Diepenveen en Bathmen.

Winkel- of buurtstrips waar een beperkt aanbod aan winkels aanwezig is. Hier is over het algemeen geen (grote) supermarkt aanwezig. Een goed voorbeeld is het Mariënburghplein.

Tot slot kent Deventer nog een PDV-locatie in de vorm van Run Shopping Centre De Snipperling. Hier richt het aanbod zich op volumineuze goederen, veelal in de sector ‘In&Om het Huis’: onder andere doe-het-zelf zaken en woninginrichting.

2. Beoordeling winkelstructuur Deventer op hoofdlijnen De winkelstructuur in Deventer is behoorlijk fijnmazig: elke wijk heeft haar eigen winkelvoorzieningen. Dat is geen toeval: het beleid in Deventer is jarenlang gericht geweest op de zogenoemde ‘pantoffelafstand’: een maximale afstand die een inwoner moet afleggen om bij belangrijke voorzieningen zoals een supermarkt en medische voorzieningen te komen. De wijken Keizerslanden, Colmschate, Colmschate-Noord, Voorstad, Borgele, De Vijfhoek, Zandweerd, de Rivierenwijk en De Worp hebben daarom allemaal een eigen winkelcluster (groter of kleiner) met minimaal één supermarkt. Ook de grotere dorpen (Bathmen, Diepenveen en Schalkhaar) hebben allemaal een eigen winkelgebied met minimaal één supermarkt, net als Lettele, waar nog een door vrijwilligers gerunde supermarkt aanwezig is. Dat wil zeker niet zeggen dat in elke wijk de winkelvoorzieningen op een goede wijze georganiseerd zijn en goed functioneren. Er is een groot verschil in de volledigheid van het aanbod, de mate van clustering en de kwaliteit van de verschillende randvoorwaarden. Ook het economisch functioneren en de toekomstbestendigheid hangen direct daarmee samen. In heel algemene zin constateren we dat Deventer: -

een goed functionerende binnenstad heeft, inclusief de Boreel met haar grootschalige functies en supermarktvoorzieningen voor de binnenstad en nieuw te ontwikkelen wijken;

twee sterke stadsdeelverzorgende centra heeft met een sterk aanbod, weinig leegstand en goed ingevulde randvoorwaarden: Colmschate en Keizerslanden. De verbeterpunten van deze centra zijn gericht op het optimaliseren van het functioneren van deze gebieden en het vergroten van de aantrekkingskracht;

enkele wijkvoorzienende centra en dorpscentra heeft die redelijk tot goed functioneren: er is voldoende economisch draagvlak en daarmee toekomstperspectief, maar er is weinig perspectief voor schaalvergroting. De verbeterpunten zorgen voor het behouden (of terugwinnen) van koopkrachtbinding in de eigen buurt. Hiertoe rekenen we met name winkelcentrum Borgele. Ook het dorp Diepenveen kan tot deze categorie gerekend worden;

enkele wijkvoorzienende centra en dorpscentra heeft die niet optimaal functioneren en waar kleinere of grotere ingrepen noodzakelijk zijn om de koopkrachtbinding te behouden en de gebieden economisch beter te laten presteren. Van een volledig wijk- of dorpsvoorzienend aanbod is helaas niet altijd (meer) sprake en dit beperkt de aantrekkingskracht. Om de functie van deze gebieden te kunnen behouden dient het aanbod versterkt te worden en moeten de randvoorwaarden voor het functioneren op orde gebracht worden. Voor de wijkvoorzienende gebieden hebben we het dan met name over winkelcentrum De Vijfhoek, de Beestenmarkt en Zandweerd. Voor wat betreft de dorpen hebben we het met name over Schalkhaar en Bathmen.

enkele wijk- of buurtvoorzienende centra heeft die (zwaar) onder druk staan of een beperkt toekomstperspectief hebben. De aanwezige voorzieningen zijn te klein om voldoende aantrekkingskracht te hebben op inwoners van de eigen (kleine) wijk/buurt of daarbuiten. Er is meestal nog een supermarkt aanwezig die het centrum op de been houdt, maar het toekomstperspectief is in meer of mindere mate onzeker. Wanneer zelfstandige winkeliers hier stoppen, is opvolging geen automatisme en daarmee verdwijnt op deze plekken ook een samenhangend aanbod. In deze categorie vallen specifiek de winkelgebieden Zwaluwenburg, Deltaplein en de Worp. Hetzelfde kan feitelijk gezegd worden over het Mariënburghplein, waar geen supermarkt aanwezig is.

enkele gebieden heeft in met name de Voorstad die van oudsher bekend zijn als commerciële winkelstraten en dat ook nu nog zijn, maar wel met een ander karakter. Het gaat hier met name om de Boxbergerweg en de Rielerweg: deze straten kennen tegenwoordig een mix aan functies en ethnische winkels en hebben daarmee een gevarieerd en soms verrassend aanbod, maar kennen ook veel uitdagingen (leegstand, verloedering, minder goede bereikbaarheid);

een perifeer detailhandelscluster heeft, RSC De Snipperling, dat qua uitstraling, invulling en aantrekkingskracht ver achterblijft bij wat op het schaalniveau van Deventer verwacht mag worden van een dergelijk centrum.

3. Functioneren diverse winkelgebieden In onderstaande tabel beoordelen we het functioneren van de verschillende afzonderlijk te definiëren winkelgebieden in Deventer. Voor een uitgebreide toelichting over de mate van functioneren verwijzen we naar de afzonderlijke SWOTanalyses. In hoofdstuk 10 gaan we nader in op de belangrijkste opgaven voor de gebieden die we als oranje en rood hebben aangeduid.

Tabel 3.1: Functioneren van de verschillende winkelgebieden in Deventer Winkelgebied

Positie

Functioneren

Bathmen

Kern verzorgend / lokaal

Beestenmarkt/Rielerweg

Wijk verzorgend

Binnenstad

Regio verzorgend / bovenregionaal

Boreel

Regio verzorgend / bovenlokaal

Borgele

Wijk verzorgend

Boxbergerweg

Wijk verzorgend / aanloopstraat

Deltaplein

Wijk verzorgend

Diepenveen

Kern verzorgend / lokaal

Colmschate

Stadsdeel verzorgend

Keizerslanden

Stadsdeel verzorgend

Mariënburghplein

Buurtsteunpunt

RSC De Snipperling

(Beperkt) regio verzorgend / bovenlokaal

Schalkhaar

Kern verzorgend / lokaal

De Vijfhoek

Wijk verzorgend

De Worp

Buurtsteunpunt

Zandweerd (Zamenhofplein/P. de Hooghstraat)

Wijk verzorgend

Zwaluwenburg

Wijk verzorgend

* Exclusief Lettele en Okkenbroek i.v.m. ontbreken van een samengesteld winkelaanbod. Goed functionerend en toekomstperspectief Actie noodzakelijk voor toekomstbestendigheid Positie (zwaar) onder druk

SWOT-analyses Voor 19 winkelgebieden/winkelclusters is een afzonderlijke SWOT-analyse opgesteld. In deze rapportages worden de gebieden nauwkeurig omschreven met behulp van cijfermatige inzichten, kaartmateriaal en een uitgebreide uiteenzetting van de belangrijkste kenmerken. Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen worden overzichtelijk weergegeven en voor ieder gebied worden enkele adviespunten opgesomd. Elk winkelgebied/winkelcluster valt onder een bepaalde winkelgebiedstypering. In bijlage II worden de diverse typeringen nader uiteengezet.

4. De transformatieopgave voor de binnenstad van Deventer De binnenstad van Deventer is het historische, commerciële, culturele en maatschappelijke hart van de stad Deventer. Het is de plek waar inwoners, bezoekers en toeristen graag komen om elkaar te ontmoeten, te winkelen, te verblijven, te werken en te wonen. De Deventer binnenstad is niet alleen het grootste winkel- en horecagebied in de gemeente Deventer en ver daarbuiten, ook heeft de stad een sterke toeristische aantrekkingskracht. De binnenstad heeft zich de afgelopen jaren sterk ontwikkeld en wordt in heel Nederland gezien als een aantrekkelijke bestemming. De goede uitgangspositie voor de binnenstad is echter geen reden om achterover te leunen. De functie en het functioneren van binnensteden zijn momenteel aan forse veranderingen onderhevig, bijvoorbeeld door veranderingen in winkelgedrag en voorkeuren van inwoners, bezoekers en toeristen. Daar komt in het geval van Deventer bij dat het inwonertal de komende jaren fors groeit: van ruim 100.000 nu tot 120.000 inwoners over circa 10 jaar.

De vraag die zich dan opdringt: wat moet de binnenstad voor deze groeiende stad, met een geleidelijk veranderende inwonerssamenstelling bieden? Welke behoeftes en kansen ontstaan er door inwonersgroei? Welke veranderingen, mogelijkheden en bedreigingen levert dit op? Een uitgebreid adviestraject over dit vraagstuk is uitgewerkt in 2024, met als titel ‘Transformatieopgave Binnenstad Deventer’. In dit rapport zijn, op basis van een grondige kwalitatieve en kwantitatieve analyse en uitgebreide participatie, aanbevelingen gedaan over de toekomst van de functies van de binnenstad. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: -

de perspectieven voor aanloopstraten en kernwinkelstraten; de mogelijkheden voor transformatie van vastgoed; het intensiveren van het wonen in de binnenstad: wonen boven en achter winkels; de toekomstige rol en functioneren van (nacht)horeca en cultuur; de toeristische functies en overnachtingsplekken; het belang van groene en aantrekkelijke verblijfsplekken in de binnenstad.

Voor een serie deelgebieden van de binnenstad zijn kenmerken, aandachtspunten, kansen en acties geïdentificeerd. De Boreel is één van deze deelgebieden. Voor de inhoud en de specifieke keuzes verwijzen we naar het rapport ‘Transformatieopgave Binnenstad Deventer’.

5. Functioneren supermarkten De gemeente Deventer telt in totaal 24 supermarkten van 350 m2 WinkelVloerOppervlak (WVO) of meer, verspreid over de binnenstad, wijkwinkelgebieden en de dorpen.1 Deze zijn, zoals we al eerder beschreven, in zekere zin goed verspreid over de wijken: alle wijken hebben minimaal één supermarkt. De basis ligt hiervoor in het beleid om supermarkten op ‘pantoffelafstand’ van inwoners te positioneren: een supermarkt in de directe nabijheid van de consument. Dit beleid is qua spreiding zeker succesvol geweest, maar heeft wel geleid tot relatief kleine gemiddelde oppervlaktes van supermarkten. De 24 supermarkten hebben een gemiddelde grootte van 1.119 m2 WVO per winkel. De grootste supermarkt treffen we aan in de Boreel (Jumbo, 2.633 m2) en Keizerslanden (Albert Heijn, 2.233 m2). In Colmschate (Albert Heijn, Jumbo) en weer Keizerslanden (Lidl) treffen we nog drie andere supermarkten met een oppervlakte van 1.600 m2 of meer. Daarna valt er een behoorlijk gat: supermarkten in andere gebieden zijn in alle gevallen kleiner dan 1.250 m2 WVO. Deventer kenmerkt zich dan ook tot een winkelstructuur met relatief veel kleinere en middelgrote supermarkten. Juist deze supermarkten hebben het in de onderlinge concurrentiestrijd om marktaandeel erg lastig en zullen in de nabije toekomst keuzes moeten maken om te kunnen voortbestaan.

Wanneer we naar het ruimtelijk-economisch functioneren van de dagelijkse sector willen kijken (supermarkten, vers speciaalzaken en drogisterijen), dan doen we dat via een Distributieplanologisch onderzoek/analyse (DPO). Bij een distributieplanologische berekening gaat het om de verhouding tussen de vraag en het aanbod. Het is een theoretische benadering van de marktruimte waarmee in beeld wordt gebracht of het toevoegen van winkels/winkelmeters zal leiden tot een gezonde of juist een te lage gemiddelde vloerproductiviteit van het totale aanbod. In bijlage I wordt een nadere toelichting gegeven op de distributieplanologische analyse.

Tabel 5.1: Distributieplanologische berekening dagelijkse sector, gemeente Deventer Dagelijks

Winkelomzet per hoofd (excl. btw)

€ 2.765

Inwonertal gemeente

103.405

Koopkrachtbinding (%)

96%

Omzet verzorgingsgebied

€ 274,0 mln.

Koopkrachttoevloeiing (%)

Omzet toevloeiing

€ 27,1 mln.

Totale omzet

€ 301,1 mln.

Vloerproductiviteit

€ 8.289

Potentieel winkelaanbod in m2 WVO

36.321

Aanwezig winkelaanbod in m2 WVO

38.533

Marktruimte in m2 WVO

- 2.212

En daarnaast nog enkele kleinere supermarkten. 9

Overschot aan supermarkt-meters: twee tot drie supermarkten Uit het DPO komt naar voren dat in de huidige situatie Deventer een overschot aan winkelmeters heeft van circa 2.200 m2 WVO. Vergeleken met de gemiddelde schaalgrootte van supermarkten is er dus feitelijk een theoretisch overschot van één tot twee supermarkten. In deze analyse is nog niet de verplaatsing en schaalsprong van Albert Heijn (van de binnenstad naar de Boreel) verwerkt die het overschot op circa 3.500 m2 brengt, waarmee in theorie gezegd kan worden dat er een overschot ontstaat van twee tot drie supermarkten. De markt in Deventer is momenteel dus behoorlijk verzadigd.

Verzadigde markt en minder functionerende gebieden De combinatie van veel kleine en middelgrote supermarkten en het op dit moment forse supermarktaanbod in meters houdt in dat diverse supermarkten aan het overleven zijn. Een minder goed functionerend centrum met slecht ingevulde randvoorwaarden, zoals bereikbaarheid en parkeren, kan aanleiding zijn om te gaan stoppen. Een duidelijk voorbeeld hiervan is de ALDI-supermarkt aan de Beestenmarkt die haar huur heeft opgezegd. Ook de PLUSsupermarkt draait hier naar eigen zeggen niet optimaal. Supermarkten in Zwaluwenburg, Deltaplein, Zandweerd, De Worp en Schalkhaar functioneren ook minder goed dan gewenst. -

In het geval van de Beestenmarkt is het zo dat de locatie en randvoorwaarden voor de aanwezige supermarkten niet goed lijken te zijn: het supermarktcluster is relatief moeilijk bereikbaar en er ontbreekt maaiveld parkeren voor de deur (het parkeren op het dak is voor consumenten een slechter alternatief). Bovendien passen de aanwezige winkelformules niet per sé goed bij het functioneren van een locatie die dicht tegen de binnenstad aan gelegen is. De klandizie bestaat vooral uit fietsers en voetgangers met kleine bonbedragen met relatief weinig lokale binding.

De supermarkten in Zwaluwenburg, Zandweerd, Deltaplein en Schalkhaar zijn (zeker in het geval van de full-service supermarkten) relatief klein2, het aanvullend aanbod is beperkt en de randvoorwaarden zijn matig. Inwoners kiezen daarom regelmatig voor een bezoek aan de grotere en aantrekkelijkere winkelgebieden, namelijk Keizerslanden en Colmschate. In het geval van De Worp is de (zelfstandige) supermarkt dermate afhankelijk van de eigen kleine wijk dat de actuele verschuiving in koopgedrag er hoogstwaarschijnlijk toe leidt dat deze supermarkt geen toekomst meer heeft.

En vallen meestal in de categorie 750-1.000 m2 WVO. Deze categorie wordt veelal als kwetsbaar gezien, zo blijkt bijvoorbeeld uit het rapport Benchmark Supermarkten 2024 van adviesbureau Marshoek. 2

Groei inwonertal: meer balans, maar niet alle gebieden profiteren Als we hetzelfde DPO uitvoeren voor een (toekomstige) situatie van 120.000 inwoners3, dan ontstaat een ander beeld. In plaats van een ‘overschot’ aan meters ontstaat er nu een ‘tekort’ aan meters van circa 3.600 m2 WVO. Omdat de overige factoren voor het gemak constant worden gehouden, moet deze uitkomst en de bijbehorende conclusie genuanceerd worden geïnterpreteerd. Wanneer de winkelmeters van de nieuwe Albert Heijn aan het Boreelplein worden meegenomen in de berekening, blijft er nog steeds een marktruimte over van circa 2.350 m2. Aangezien de gemeentelijke beleidslijn vooralsnog is om in de grootste woningbouwclusters (zoals Steenbrugge, Roto-Smeets, Havenkwartier, De Kien) geen supermarkten toe te voegen, wordt duidelijk dat de huidige omvang van het supermarktaanbod de komende jaren steeds meer in balans komt met de marktvraag. Uiteindelijk ontstaat er dus zelfs een overschot. Dit betekent echter niet dat alle genoemde aandachtsgebieden door deze inwonersgroei beter zullen gaan functioneren. Een groot deel van de nieuwe inwoners zal vooral naar Keizerslanden (vanuit Steenbrugge), de Boreel (Roto-Smeets, Havenkwartier) en de Beestenmarkt (De Kien) gaan. Van de eerdergenoemde probleemgebieden kan dus feitelijk alleen de Beestenmarkt profiteren van inwonersgroei.

Voor de overige gebieden (Zwaluwenburg, Deltaplein Zandweerd, De Worp, Deltaplein en Schalkhaar) geldt dat de inwonersgroei waarschijnlijk geen grote effecten zal hebben. Mogelijk is de ontwikkeling van de Wechelerhoek voor Schalkhaar een kans om het primaire verzorgingsgebied te vergroten.

Tabel 5.2: Distributieplanologische berekening dagelijkse sector, gemeente Deventer (bij 120.000 inwoners) Dagelijks Winkelomzet per hoofd (excl. btw)

€ 2.765

Inwonertal gemeente

120.000

Koopkrachtbinding (%)

96%

Omzet verzorgingsgebied

€ 317,9 mln.

Koopkrachttoevloeiing (%)

Omzet toevloeiing

€ 31,4 mln.

Totale omzet

€ 349,4 mln.

Vloerproductiviteit

€ 8.289

Potentieel winkelaanbod in m2 WVO

42.150

Aanwezig winkelaanbod in m2 WVO

38.533

Marktruimte in m2 WVO

3.617

De overige factoren zijn constant gehouden, zoals de omzet per hoofd, de koopkrachtbinding, de koopkrachttoevloeiing, de vloerproductiviteit en het aanwezige aanbod. Het is aannemelijk dat deze factoren over enkele jaren veranderd zullen zijn, maar het gaat hier om een globale inschatting. 3

Full-service versus discount Van de 24 genoemde supermarkten groter dan 350 m2 kunnen er 16 (tot op zekere hoogte) geïdentificeerd worden als full-service, terwijl er 8 discount-supermarkten zijn. De full-service supermarkten liggen relatief verspreid over de gehele gemeente; dat geldt echter niet voor de discounters: deze liggen bovengemiddeld vaak aan de noordwestkant (Lidl P. de Hooghstraat, Lidl Keizerslanden, Dirk Borgele) en noordkant (ALDI Schalkhaar, ALDI Vijfhoek). Vooral aan de oostzijde van Deventer is relatief weinig discount-aanbod aanwezig: in Colmschate ontbreekt een discounter en ook in de dorpen aan de oostkant is geen discountaanbod. Inwoners aan de oostkant hebben de optie om naar de relatief kleine vestigingen van ALDI in De Vijfhoek of Lidl aan het Deltaplein te rijden. Het gaat hier om kleine vestigingen (Vijfhoek, Deltaplein) en/of weinig aanvullend aanbod (Deltaplein). Veel inwoners kiezen er dan ook voor om verder door te rijden naar bijvoorbeeld de grotere discounter in Keizerslanden. Bovenstaande situatie maakt dat het niet verwonderlijk is dat er een ‘discount-uitdaging’ ligt aan de oostzijde van de stad. De meest bekende discountformules (ALDI en Lidl) hebben aangegeven een zoekopgave aan de oostkant van de stad te hebben en hiervoor bereid te zijn andere locaties in te ruilen.

De opgave voor een goede locatie, aansluitend op bestaande winkelcentra is echter niet eenvoudig.

6. Kleine winkelgebieden binnen de kern onder druk In de structuur van de wijk- en buurtwinkelcentra (exclusief de dorpen) constateren we grote verschillen in schaalgrootte, maatvoering, aantrekkingskracht, randvoorwaarden en functioneren. Aan de ene kant kent Deventer twee grote en over het algemeen goed functionerende stadsdeelcentra (Colmschate en Keizerslanden). De supermarkten, als ‘dragers’ van de centra hebben hier een goede maat, het aanvullend aanbod is groot, de belangrijkste randvoorwaarden (bereikbaarheid en parkeren) zijn op orde en ook de inrichting en kwaliteit van het vastgoed is voldoende tot goed. De verbeterpunten zijn gericht op optimalisatie. Achter deze twee centra valt echter een behoorlijk groot gat. Een aantal winkelcentra, zoals De Vijfhoek en Borgele, hebben nog een behoorlijk sterke wijkpositie. Met de juiste beleidskeuzes en acties hebben deze gebieden voldoende perspectief. Helaas is er echter ook een aantal gebieden waar het toekomstperspectief erg matig is. Deze winkelgebieden staan nu al onder (zware) druk of komen dat naar verwachting de komende jaren te staan. We hebben het hier in ieder geval over: Beestenmarkt, Deltaplein, Zwaluwenburg, De Worp en Mariënburghplein. Ook de buurtclusters in Zandweerd kunnen in zekere zin tot deze categorie gerekend worden, al is de positie in het verzorgingsgebied nog wel voldoende sterk.

De redenen zijn in veel gevallen dezelfde: de maatvoering van de in deze centra aanwezige supermarkt(en) is te klein, en het aanvullend aanbod is niet voldoende om als volwaardig wijkcentrum te functioneren. Ook zijn in veel gevallen de belangrijkste randvoorwaarden niet op orde. De verzorgingsgebieden van deze centra zijn vaak klein (een compacte wijk of buurt), waardoor er weinig kans op schaalvergroting is. Al met al is er sprake van een situatie met een kleinschalig winkelgebied, dat alleen gericht is op de eigen wijk. Gezien het beperkte aanbod kunnen de eigen wijkbewoners onvoldoende worden vastgehouden en kan het winkelgebied ook weinig tot geen bezoekers uit andere gebieden trekken. De totale businesscase biedt weinig perspectief, zeker gezien de relatieve nabijheid van de grotere en veel aantrekkelijker winkelcentra als Colmschate, de Keizerslanden en wellicht ook De Boreel. Het valt niet te verwachten dat de markt zelf in beweging komt om deze situatie te verbeteren: voor de supermarkten is het omzetpotentieel te klein om te investeren in een grotere winkel en voor aanvullend aanbod (zoals een sterke drogist, bakker, bloemist, etc.) is het marktgebied te klein. Dit betekent veelal ook dat wanneer een aanwezige zelfstandige (zoals een bakker) verdwijnt vanwege bijvoorbeeld leeftijd, er geen nieuwe bakker voor in de plaats komt.

Het aanbod in deze centra is de afgelopen jaren daarom verschraald en zal waarschijnlijk verder verschralen. Het valt te verwachten dat er in de toekomst in deze gebieden naast een supermarkt vooral een aanbod aan diensten (zoals kappers), bezorghoreca en wellicht wat doelgerichte of etnische winkels zal blijven. Het is niet ondenkbaar dat uiteindelijk ook de supermarkt besluit te stoppen. Dit is op De Worp en de Beestenmarkt al aan de orde, maar kan uiteindelijk aan het Deltaplein en in Zwaluwenburg ook gebeuren.

7. Afweging: kiezen of geleidelijk aan slechter functioneren van wijkcentra De situatie dat Deventer relatief veel kleine wijkwinkelcentra kent met een (te) kleine supermarkt en een beperkt aanvullend aanbod, is een gegeven. De opgave die voorligt is vooral wat er aan gedaan kan worden. Het mag uit het voorgaande duidelijk zijn dat de huidige fijnmazige winkelstructuur van Deventer geen toekomstbestendig gegeven is. De markt komt zelf al in beweging: supermarkten verdwijnen (ALDI Beestenmarkt en wellicht Super Gewoon De Worp), geven aan zoekopgaven te hebben (Lidl en ALDI) of geven aan niet optimaal te functioneren (PLUS Beestenmarkt en PLUS Zwaluwenburg). De markt zit niet stil en handelt naar de huidige, niet-toekomstbestendige situatie. Het is daarmee een belangrijke beleidsvraag of de gemeente Deventer wil en kan ingrijpen door stevige beleidskeuzes te maken. Deze keuzes zijn veelal niet makkelijk, maar het is wel belangrijk de scenario’s en opties in beeld te hebben: -

We menen dat het hoe dan ook belangrijk is om de winkelgebieden die wél voldoende perspectief hebben te versterken en toekomstbestendig te maken, zodat deze niet verslechteren. Een duidelijk voorbeeld is winkelcentrum De Vijfhoek: deze heeft in principe een sterke positie in de eigen wijk, maar verliest veel klanten aan met name Colmschate. Een verbetering van het winkelgebied is dan ook noodzakelijk en betreft enerzijds versterking van het aanbod (met name een grotere discounter) en anderzijds het versterken van de randvoorwaarden. In het geval van De Vijfhoek gaat het dan met name om vergroening, de verblijfskwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed.

Specifiek voor Deltaplein en Zwaluwenburg dient een beleidskeuze te worden gemaakt: als deze gebieden op de lange termijn binnen de winkelstructuur toekomstperspectief moeten behouden, dan zal er aanzienlijk, in gezamenlijkheid met de eigenaren, in geïnvesteerd moeten worden. De vraag is echter of dit, gezien het beperkte verzorgingsgebied, uiteindelijk leidt tot een toekomstbestendig winkelcentrum. • Zeker in het geval van Zwaluwenburg is het een voorstelbaar scenario dat het winkelcentrum uiteindelijk verdwijnt. In dat geval blijven er voor inwoners voldoende faciliteiten over, in de vorm van een (sterk) Colmschate en een (versterkt) winkelcentrum De Vijfhoek. De winkelstructuur wordt minder fijnmazig, maar inwoners behouden voldoende voorzieningen. • De situatie op het Deltaplein is in zekere zin identiek, al is het wel zo dat de Lidl voldoende omzet lijkt te genereren om vooralsnog te kunnen blijven bestaan. Voor Lidl is positie/aanwezigheid aan de oostkant van de stad cruciaal, dus zij zullen naar verwachting blijven exploiteren, tot er een alternatieve plek gevonden is. • In De Worp is de keuze feitelijk al gemaakt: daar verdwijnt de zelfstandige supermarkt op korte of (iets) langere termijn. • Ook voor de Beestenmarkt dient een keuze gemaakt te worden.

De situatie is hier complex: enerzijds is er voldoende marktperspectief in de vorm van (nieuwe) inwoners, anderzijds sluit het huidige aanbod niet aan op het profiel van de inwoners en zijn de randvoorwaarden slecht. Het supermarktcluster aan de Beestenmarkt lijkt in de huidige vorm dan ook niet houdbaar. Een optie is om het maaiveldparkeren nabij de supermarkten te versterken. Deze afweging dient plaats te vinden bij de herinrichting van de openbare ruimte rond de Beestenmarkt. Een mogelijk alternatief is een herontwikkeling richting: - een kleinere supermarkt, meer gericht op ‘mandjespubliek’; - een compact aanvullend wijkaanbod (bijv. een drogist, bloemist); - een beter parkeeraanbod; - vergroening en aankleding openbare ruimte. (NB. zie voor verdere details de SWOT-analyse van de Beestenmarkt).

8. Afweging: toekomst van RSC De Snipperling in de groeiende stad Deventer Het Run Shopping Centre De Snipperling (RSC) is op dit moment geen winkelgebied met een goed toekomstperspectief. Het winkelgebied kent een bijzondere geschiedenis en heeft meerdere eigenaren die op diverse manieren hebben getracht het winkelgebied tot ontplooiing te brengen. We moeten helaas constateren dat dit tot op dit moment niet goed gelukt is. Zeker na de sluiting van Morres Wonen is het leegstandspercentage groot en is de invulling van het gebied te marginaal om te kunnen stellen dat hier sprake is van een goede PDV invulling voor de stad Deventer: een voldoende aanbod van (bekende) formules ontbreekt, de samenhang tussen de verschillende winkelblokken is onvoldoende, de parkeerplaats is groot, leeg en stenig en de menselijke maat en afstand ontbreekt. In de praktijk leidt dit tot een relatief lage koopkrachtbinding en toevloeiing. Voor zowel inwoners van Deventer als bezoekers van buiten Deventer biedt het winkelgebied onvoldoende om het gebied regelmatig te bezoeken en hier bestedingen te doen. De lage koopkrachtbinding leidt dan ook tot een lage potentiële omzet.

Voor mogelijke toetreders (bekende formules in de branche In & Om het Huis), die zich normaliter waarschijnlijk graag in een groeiende middelgrote stad als Deventer zouden willen vestigen, is dit een weinig aantrekkelijke businesscase om in te stappen. Opvallend in Deventer is daarnaast dat PDV-bedrijven op meerdere plekken te vinden zijn, bijvoorbeeld keukenbedrijven. Ook langs uitvalswegen zien we PDV-vestigingen die veelal solitair functioneren. Deze winkels zouden een bijdrage aan de aantrekkingskracht en uitstraling kunnen geven van RSC De Snipperling. Het matige functioneren van RSC De Snipperling is niet alleen problematisch voor winkelbedrijven en eigenaren op De Snipperling, maar is ook negatief voor Deventer in brede zin: - Inwoners van Deventer kunnen in onvoldoende mate in hun eigen woonplaats terecht voor alles ‘In & Om het Huis’. Voor een groter aanbod aan bijvoorbeeld winkels in woninginrichting moeten zij daarom regelmatig uitwijken naar andere plaatsen zoals Apeldoorn en Zutphen. Dit leidt tot verlies van lokale bestedingen en onnodige verkeersbewegingen. De mogelijkheid bestaat dat deze inwoners hun overige bestedingen (bijvoorbeeld een dagje recreatief winkelen) ook in die plaatsen doen. - Andersom heeft De Snipperling een weinig aantrekkende werking voor bezoekers van buitenaf.

Er is onvoldoende aanbod om consumenten te verleiden naar De Snipperling af te reizen en dit te combineren met een bezoek aan bijvoorbeeld de binnenstad van Deventer of een ander aantrekkelijk winkelgebied in de gemeente. Feitelijk kan gesteld worden dat in de huidige setting De Snipperling op geen enkele wijze concurrerend is aan de binnenstad, maar daarnaast ook weinig toevoegt aan de binnenstad. Het functioneren en de aantrekkingskracht zijn zodanig matig dat de binnenstad hier hoogstwaarschijnlijk juist negatieve effecten van ondervindt, via het ontbreken van combinatiebezoek. Een opwaardering van De Snipperling kent dus meerdere belanghebbenden.

Wenselijk herontwikkelingsplan: eigenaren aan zet Een samenhangend herontwikkelingsplan is dus noodzakelijk, waarin de aantrekkelijkheid van het gebied wordt versterkt, niet alleen maar (direct) voor consumenten, maar ook voor mogelijke formules die momenteel in Deventer ontbreken. In het ontwikkelen van een ‘Masterplan De Snipperling’ komen meerdere aspecten samen. Primair zijn de eigenaren hierbij aan zet, gefaciliteerd en ingekaderd door gemeentelijk beleid. In een herontwikkelingsplan dient aandacht te zijn voor: - Een betere verkaveling en functioneren van het vastgoed. Maatvoering en positionering bieden nu weinig kansen voor goede invulling. - Investering in openbare ruimte: aandacht voor vergroening, verblijfskwaliteit, de menselijke maat en loop- en zichtlijnen. - Een goede bereikbaarheid en parkeerrouting. - Een branchering die aansluit op het thema ‘Alles In & Om het Huis’ en die niet concurrerend is met andere detailhandelsgebieden in de gemeente.

Afweging uitbreiding branchering De brancheringskeuze voor RSC De Snipperling hangt af van de wijze waarop gekeken wordt naar de gehele verzorgingsstructuur van Deventer. Op diverse plekken in Nederland zijn de afgelopen decennia veel procedures gevoerd tegen PDV/GDV-locaties, vooral vanuit het belang van een goed functionerende binnenstad. Naar onze mening zijn deze procedures ook zeer terecht wanneer de voorzieningenstructuur van een plaats door ontwikkelingen op PDV/GDV-locaties wordt aangetast of zelfs ondermijnd. We hebben de afgelopen decennia echter ook geleerd dat goede PDV/GDV-ontwikkelingen een eigen plek in de lokale en regionale verzorgingsstructuur kunnen innemen. Ze kunnen zelfs de functie van binnensteden en/of wijkcentra versterken en voorzien in ruimte voor functies die momenteel sowieso niet (meer) in binnensteden of wijkcentra landen. Een zorgvuldige afweging is gewenst. Deze oplegger doet reeds een aantal aanbevelingen: -

De branche bruin- en witgoed is de afgelopen jaren qua aard volledig veranderd: de branche is niet of enkel in hyperspecialisme nog aanwezig in binnensteden. Bestedingen gaan inmiddels voor ruim 40% via het online kanaal en verder wordt de markt bediend door grootschalige formules en lokale spelers in wijken of dorpen. Bruin- en witgoed is dan ook een branche die goed aansluit op een Run Shopping Centre en past bij het totale aanbod van ‘Alles In & Om het Huis’. Op dit moment is het aantal meters aan bruin- en witgoed op De Snipperling gemaximeerd (3.500 m2); het kan een goede stap zijn deze maximering te verwijderen. Een opvallende afwezige (sub-)branche in Deventer zijn babywinkels. Formules zoals Prénatal, BabyPlanet en BabyDump worden zeer doelgericht bezocht (door een doelgroep die over het algemeen weinig zin en tijd heeft om recreatief te winkelen) en een aanzienlijk deel van hun assortiment is grootschalig (kinderbedjes, kinderwagens, etc). Dergelijke winkels zijn dan ook in den lande veelvuldig aanwezig op PDV/GDV-locaties en zouden op De Snipperling een bijdrage kunnen leveren aan de aantrekkingskracht en het voorzieningenaanbod. De branche speelgoed verdient nadere aandacht. Deze branche komt ontegenzeggelijk steeds vaker voor op grootschalige locaties, heeft ruimte nodig en versterkt het functioneren van grootschalige locaties.

De branche speelgoed is echter ook reeds aanwezig in bijv. het centrum en in Winkelcentrum Colmschate en heeft ten opzichte van bruin- en witgoed, woninginrichting en babywinkels een meer recreatief karakter, waarmee ze beter op zijn plek is dicht tegen de binnenstad aan of in een wijkcentrum. Het toestaan van (grootschalige) winkels op gebied van mode, schoenen, luxe en huishoudelijke artikelen, inclusief warenhuizen heeft een directe negatieve invloed op het functioneren van de Deventer binnenstad en de grotere wijkcentra. Het toestaan van een (XL)-supermarkt kan problemen oplossen, maar gaat direct ten koste van de fijnmazige verzorgingsstructuur van Deventer en ambities voor sterke wijkwinkelclusters. Hetzelfde geldt voor andere dagelijkse concepten.

Afhankelijk van de keuzes in het brede perspectief van de groei van de stad Deventer kunnen enkele branches worden toegelaten op RSC De Snipperling. De gemeente kan op basis van ruimtelijk relevante criteria planologisch en/of juridisch ook vrij ver gaan in het beperken en toestaan van branches op PDV/GDV-terreinen. Niet alleen op RSC De Snipperling zijn PDV-bedrijven aanwezig, ook langs de invalswegen zijn diverse PDV-bedrijven te vinden. Wij adviseren om bij de invalswegen geen nieuwe mogelijkheden voor PDV-bedrijven te creëren. Het lijkt ons juist gewenst om, bij het stoppen van PDV-bedrijven aan de invalswegen, de bestemming PDV er af te halen. Hierdoor kan de concentratie van PDV-bedrijven worden versterkt en ontstaat er ruimte voor overige bedrijven langs de invalswegen.

9. Opgave: het functioneren van de dorpen Deventer heeft een aantal dorpen met een eigen voorzieningenaanbod. Primair gaat het hierbij om Bathmen, Diepenveen en Schalkhaar: hier zijn één of meer supermarkten aanwezig, aangevuld met een (veelal dagelijks) winkelaanbod en in meer of mindere mate een horeca- en dienstenaanbod. In Lettele en Okkenbroek zijn de winkelvoorzieningen zeer beperkt. We kunnen constateren dat het functioneren van de (vooral winkel- en horeca-)voorzieningen onderling zeer sterk verschilt. Van de drie grotere dorpen functioneert Diepenveen het best: het dorp is levendig en kent een geclusterd en behoorlijk volledig dagelijks aanbod, met veel kwaliteitswinkels in attractieve panden. Het is een feit dat er weinig verblijfsruimte aanwezig is en er zijn wel degelijk enkele lokale opgaven, maar op hoofdlijnen is de basis en het functioneren van Diepenveen goed. De opgaves in Schalkhaar en Bathmen zijn een stuk groter. In beide dorpskernen is er onvoldoende samenhang en clustering en is er sprake van de noodzaak tot herstructurering. -

De opgaves in Schalkhaar zijn daarin het meest fundamenteel (en daarmee tegelijkertijd ook het meest ingewikkeld). Het dorp ontbeert feitelijk een duidelijk dorpshart en dit heeft diverse consequenties: de afstanden tussen winkels zijn groot; er is geen sprake van synergie en er is te weinig verblijfskwaliteit. Voor winkels of daghoreca-bedrijven die normaliter prima in een kern als Schalkhaar zouden kunnen functioneren is er eigenlijk geen aantrekkelijke vestigingslocatie, onder andere door het ontbreken van een centraal winkelgebied of panden met goede looproutes en zichtlijnen. Hiermee wordt de marktpotentie van het dorp niet ten volle benut en moeten inwoners veelal uitwijken naar andere winkelgebieden. De opgave in Schalkhaar is meervoudig en vereist een masterplan dat stapsgewijs zou moeten worden uitgevoerd.

In Bathmen is de opgave iets overzichtelijker, maar niettemin urgent. Terwijl het horeca-aanbod duidelijk geconcentreerd ligt op en rondom de Brink en dit gebied vooral randvoorwaardelijke uitdagingen heeft, zijn de opgaves op retailgebied groter. Het winkelaanbod is verspreid en onvolledig. Het ontbreken van een drogist is hoe dan ook een gemis, maar we zien ook mogelijkheden voor een tweede (discount)supermarkt en een beperkt niet-dagelijks aanbod (bijv. textiel). De grootste potentie voor een beter winkelcluster ligt in de zone Schoolstraat/Molenstraat. De huidige afwisseling tussen dagelijkse winkels, doelgericht bezochte bedrijven (zoals Welkoop en het tankstation), woningen en maatschappelijke functies is erg groot. Dit maakt dat inwoners onvoldoende in de eigen kern hun boodschappen kunnen doen en uitwijken naar het toch al populaire Colmschate. Een goede centrumvisie is noodzakelijk, waarin stapsgewijs (geregisseerd) toegewerkt kan worden naar een clustering van winkelaanbod rond Molenstraat, Schoolstraat en Brink. Belangrijke keuzes liggen hierbij bijvoorbeeld in de toekomst van de Welkoop en het tankstation: het zou wenselijk zijn als deze gereloceerd zouden kunnen worden naar een locatie buiten het dorp, mits er op de achterblijvende locatie ook winkelruimtes kunnen worden gerealiseerd.

Van ondernemers in het dorp horen we dat sommige van hen graag in het centrum zouden acteren, maar dat er simpelweg geen mogelijkheid is. Een alternatieve locatie voor een tweede supermarkt zou aan de Gorsselseweg/hoek Woertmansweg kunnen worden gecreëerd. Eveneens dient goed nagedacht te worden over het zonder meer toestaan van woningen in het centrum. Ten behoeve van een versterking van de toeristische functie pleiten wij voor een (gefaseerde) ontwikkeling van woon-werkfuncties, zoals bijvoorbeeld een atelier of een ambachtelijke invulling.

Toeristische positie dorpen en landelijk gebied Niet alleen de (binnen)stad (van) Deventer is prachtig, maar ook het buitengebied heeft zeker toeristische kwaliteiten. Bezoekers komen graag naar de gemeente Deventer (en omliggende gemeentes) om te fietsen of te wandelen. De dorpen rond Deventer liggen allemaal goed gepositioneerd om hiervan te profiteren: net voldoende buiten de stedelijke bebouwde kom om ‘in het groen’ te liggen en met een redelijk compacte omvang, zodat toeristen makkelijk een dorp in fietsen om gebruik te maken van horeca en winkels. Het is natuurlijk zaak om deze positie zo goed mogelijk te benutten. Enerzijds komen hier de eerder genoemde structuuropgaven weer naar voren: Schalkhaar mist op dit moment duidelijk kansen op toeristisch gebied: het aanbod en de sfeer zijn onvoldoende om een toerist te verleiden een stop te maken in Schalkhaar. Voor Diepenveen, Bathmen, Lettele en Okkenbroek ligt dit anders: die profiteren nu al van de toeristische bezoeker. Het is de komende jaren zaak om de randvoorwaarden hierin verder te versterken. Dat betekent onder andere: -

Dat er bij het aanleggen (of verplaatsen) van fiets- en wandelroutes goed over nagedacht wordt hoe deze routes ook de aanwezige faciliteiten in de centra benutten. Sommige ondernemers (zoals de Bras-Koer in Lettele) nemen hierbij al het heft in eigen hand, door wandelroutes te creëren die bij de horecagelegenheid zelf starten.

Dat er in de dorpen en ook in het buitengebied voldoende faciliteiten worden aangeboden voor verblijfstoeristen. Dat betekent niet alleen een goed aanbod van daghoreca-gelegenheden voor koffie, lunch, borrel en diner, maar ook overnachtingslocaties. De markt voor verblijfstoerisme in het buitengebied is fundamenteel anders dan die van de stad Deventer en we adviseren dan ook hier separaat beleid op te maken. Het (verblijfs-)toerisme is een grote kans voor boeren die (al dan niet noodgedwongen) stoppen met hun reguliere activiteiten en op zoek zijn naar nieuwe bronnen van inkomsten en toekomstperspectief. Een flexibele houding en maatwerk zijn daarbij vereist, uiteraard binnen een bepaalde bandbreedte, om het aanbod geleidelijk en met een goede mix van segmenten te laten groeien.

10. Concluderend: de grootste ruimtelijke opgaven en keuzes Op basis van voorgaande hoofdstukken ontstaat een inzicht over de belangrijkste beleidskeuzes en ruimtelijke opgaven. Deze geven we hier puntsgewijs weer:

Wijkcentra -

Een belangrijke beleidskeuze betreft het perspectief voor de winkelgebieden Deltaplein en Zwaluwenburg. Uit bovenstaande komt naar voren dat het toekomstperspectief onder druk staat en dat het maar zeer de vraag is of marktpartijen bereid zijn te investeren in een versterking van de gebieden. Dit zeker gezien het eigen voorzieningengebied en de concurrentie. Een scenario waarin rekening wordt gehouden met het in de toekomst afschalen van deze gebieden ligt voor de hand.

Ook voor winkelcentrum De Vijfhoek ligt er een nadrukkelijke opgave, maar dan wel vanuit de gedachte dat De Vijfhoek een voldoende sterke positie kan blijven behouden, mits hier de juiste keuzes worden gemaakt. Het betreft dan zowel het faciliteren van twee voldoende grote supermarkten en een verbetering van de randvoorwaarden (verblijfsgebied, groen, vastgoedkwaliteit, aanvullend aanbod). Met de juiste investering kan De Vijfhoek voldoende aantrekkelijk blijven voor de eigen wijkbewoners en wordt voorkomen dat teveel koopkracht naar Colmschate afvloeit.

Een heroriëntatie op de positie van de Beestenmarkt is noodzakelijk. Het is duidelijk dat de huidige opzet, met twee supermarkten zonder maaiveld parkeren en in een voorstedelijke setting, niet werkt. Het verdwijnen van de ALDI op deze plek is het duidelijke bewijs. De tot dusver aanwezige formules sluiten niet aan bij het profiel van het gebied, noch bij het profiel van de ontwikkelingen in De Kien. Er zijn feitelijk twee keuzes die gemaakt kunnen worden: 1) Komen tot een compact wijkverzorgend profiel, met een echte ‘mandjessupermarkt’ gericht op kleinschalige aankopen, aangevuld met een aanvullend aanbod zoals bijv. een drogist, een bakker en daghoreca. 2) Invulling met een andere supermarkt dan de ALDI. Het is in beide varianten essentieel dat het voorzieningenprogramma en de inrichting van de Beestenmarkt (vergroening, parkeren, verblijfsruimte) op elkaar aansluit; dat is nu niet het geval.

Dorpen -

In de dorpen ligt de meest fundamentele opgave in de structuur van het centrum van Schalkhaar. Zoals al benoemd in de door de inwoners zelf opgestelde Dorpsvisie, ontbreekt het in Schalkhaar aan een clustering van winkels, synergie en aantrekkelijke verblijfsruimte. De ligging van de (kleine) full-service supermarkt, het ontbreken van een echt ‘hart’ van het dorp met goede verblijfsruimte, het zeer beperkte aanvullend dagelijks aanbod en horeca en de spreiding van de wel aanwezige functies, maken dat de voorzieningen in Schalkhaar suboptimaal functioneren. Een masterplan dat stapsgewijs kan leiden tot een meer geclusterd en aantrekkelijk centrum is noodzakelijk.

Ook Bathmen kent een aanzienlijke ruimtelijke opgave om meer centrumvoorzieningen bijeen te brengen in de zone Brink-Schoolstraat-Molenstraat. Er lijkt perspectief voor een tweede (discount)supermarkt en gezien de groei van Bathmen ligt er potentie voor aanvullende dagelijkse en niet-dagelijkse winkels, maar dat moet dan wel op de juiste locatie gerealiseerd worden. Daarvoor is regie nodig, bijvoorbeeld met betrekking tot de toekomst van Welkoop en het naastgelegen tankstation en de diverse panden en kavels in de genoemde straten. Het doel is om in Bathmen een dusdanig aanbod te creëren dat inwoners voor hun voorzieningen minder vaak naar Colmschate hoeven uit te wijken. Dit is zowel goed voor de leefbaarheid en het economisch perspectief van Bathmen als voor het toekomstig ontlasten van Colmschate.

PDV/GDV-locaties - De laatste fundamentele beleids- en ruimtelijke opgave ligt bij het RSC De Snipperling. Een heroverweging over de huidige beleidslijn lijkt hier gepast. Op basis van het huidige beperkte aanbod, de matige uitstraling, het functioneren en de beperkte bestemmingsmogelijkheden valt te voorzien dat de situatie op De Snipperling steeds verder zal verslechteren. Dit leidt tot het reële, maar ongewenste scenario dat het snel groeiende Deventer niet of nauwelijks een samenhangend doelgericht cluster heeft, waarbij inwoners feitelijk gedwongen worden naar andere steden uit te wijken voor diverse aankopen op het gebied van ‘In&Om het Huis’, zoals meubels en babyspullen. Zeker nu De Boreel steeds meer het profiel krijgt van een grootschalig binnenstedelijk winkelgebied met sterke supermarkten en een GDV profiel is er voldoende perspectief voor nieuw elan op De Snipperling. Een samenhangend ontwikkelplan is nodig, waarin aandacht komt voor herstructurering van vastgoed, clustering van verspreid aanbod, herinrichting van de openbare ruimte en een versterking van het aanbod. Dit met het doel een volwaardig runshoppingcentrum te creëren dat voorziet in de behoeftes van inwoners.

Een beperkte en zorgvuldige branche-uitbreiding, waarin nadrukkelijk aandacht is voor het niet ondermijnen van de binnenstad en andere detailhandelsgebieden, maar juist versterken, zou daarbij bespreekbaar moeten zijn.

11. Overige opgaven wijk-, buurt- en dorpscentra: parkeren, bereikbaarheid, zichtlijnen, onderhoud, groen en vastgoed In algemene zin zijn veel van de randvoorwaarden voor het kunnen functioneren van winkels in de grotere winkelgebieden op orde. Dit geldt sowieso voor de stadsdeelcentra Keizerslanden en Colmschate, die allebei goed bereikbaar zijn, over voldoende parkeerplaatsen beschikken, waar de openbare ruimte goed tot redelijk is ingericht en waar de uitstraling van het vastgoed over het algemeen hoogwaardig is. In de kleinere wijkwinkelcentra is het beeld gevarieerder: -

Sommige gebieden hebben (ruim) voldoende parkeergelegenheid, terwijl dat in andere gevallen niet het geval is. Specifiek in de clusters Zwaluwenburg, de Constantijn Huygensstraat (Zandweerd) en op de Beestenmarkt wordt een tekort aan (courante) parkeerplaatsen ervaren. In alle gevallen komt dit door een absoluut tekort aan parkeerplaatsen, maar ook doordat er veel langparkeren (bijvoorbeeld door bewoners) plaatsvindt. Ook de Boxbergerweg ondervindt uitdagingen met het parkeren, maar hier is het probleem vooral de parkeercapaciteit en het feit dat er hier betaald moet worden voor parkeren. Met uitzondering van de Beestenmarkt zou in alle gevallen invoering van een blauwe zone een oplossing kunnen zijn. Randvoorwaarde hier is wel een goede handhaving.

De meeste kleinere wijkwinkelgebieden hebben een behoorlijk functionele inrichting. Er is in deze centra eigenlijk nauwelijks sprake van echte verblijfsplekken en in veel gevallen ontbreekt een groene omgeving en straatmeubilair (zoals bankjes of een speelplek). Het ontbreken van deze elementen is met het oog op leefbaarheid en klimaatverandering een duidelijk aandachtspunt. Het beeld is op veel plekken onvoldoende, maar niet overal in dezelfde mate. Het gebrek aan verblijfskwaliteit springt vooral in het oog bij De Vijfhoek (erg stenig, geen verblijfsmogelijkheid) en de Beestenmarkt (groot leeg geasfalteerd plein met weinig functies vóór de supermarkten).

De kwaliteit van het vastgoed in de kleinere wijkwinkelcentra varieert enorm. Een enkel wijkcentrum kent nog relatief modern en courant vastgoed, zoals winkelcentrum Borgele. In de meeste gebieden is het vastgoed echter behoorlijk gedateerd en in sommige gevallen is het onderhoud en daarmee ook de uitstraling zeer matig. Ook hier is sprake van diversiteit, maar de meest in het oog springende situaties zijn het Deltaplein (slecht onderhouden bouwblokken), Zwaluwenburg (gedateerde uitstraling m.u.v. de supermarkt) en De Vijfhoek (gedateerde uitstraling winkelblokken). Ook de aanloopstraten rondom de binnenstad, namelijk de Boxbergerweg en de Rielerweg kennen een groot aantal panden met een matige kwaliteit; deze worden echter weer afgewisseld door panden die beter onderhouden zijn en wel degelijk aantrekkingskracht hebben.

In de afzonderlijke SWOT-analyses per winkelgebied worden heel concreet aanbevelingen gedaan over randvoorwaarden die verbeterd kunnen worden om de betreffende winkelgebieden beter te laten functioneren.

12. Samen werken aan betere winkelgebieden Samenwerking tussen gemeente, ondernemers (ook onderling) en eigenaren in de ‘gouden driehoek’ of ‘gouden cirkel’ (inclusief bewoners en culturele/maatschappelijke instellingen) is een belangrijke randvoorwaarde in het beter laten functioneren van winkelgebieden. Een goede onderlinge coördinatie, het samen problemen aanpakken en activiteiten organiseren laat de gebieden soepeler functioneren en versterkt de aantrekkingskracht en omzet. In de binnenstad van Deventer is de samenwerking binnen de Stichting Deventer Binnenstads Management (SDBM) al jaren, ook landelijk, een prachtig voorbeeld dat laat zien hoe samenwerking tot succes leidt. De inzet van een binnenstadsmanager, die aanjaagt, coördineert, communiceert, belangen behartigt, problemen oplost en samenwerkt, is een belangrijke pijler van die samenwerking. Maar ook in kleinere winkelgebieden is een bepaalde mate van samenwerking waardevol. Dat kan in een winkeliersvereniging zijn of door elkaar simpelweg op te zoeken en zaken te regelen. We moeten helaas constateren dat, met uitzondering van de binnenstad en Colmschate (waar een centrummanager actief is en nauw samenwerkt met de ondernemersvereniging en de eigenaar), de samenwerking minder goed uit de verf komt of simpelweg ontbreekt. Dat is een gemiste kans.

Naast de binnenstad en Colmschate kennen enkele wijkwinkelcentra (te weten Keizerslanden, De Vijfhoek en Voorstad) en de meeste dorpen (exclusief Okkenbroek) een ondernemersvereniging. In het geval van Keizerslanden, De Vijfhoek, Diepenveen en ook Lettele is deze vereniging actief en betrokken, met veel lidmaatschap en inzet. In de andere genoemde gevallen floreert de vereniging een stuk minder of is nagenoeg slapend. Tekenend is het feit dat de VBO Bathmen dit jaar stopt als aparte entiteit en als werkgroep in de Stichting Bathmen Promotie verder gaat. In andere winkelgebieden dan de hier genoemde is helemaal geen organisatie aanwezig. Navraag leert in die gevallen ook dat de onderlinge samenwerking zeer beperkt en/of incidenteel is.

Samenwerking kan niet verplicht worden, maar is zeer zinvol. Uit gesprekken (onder andere met MKB Deventer) blijkt dat het niet zozeer onwil is van individuele ondernemers, maar vooral een gebrek aan tijd, energie en het gevoel ‘iets voor elkaar te kunnen krijgen’. De inzet moet gedaan worden náást het runnen van het eigen bedrijf en het realiseren van effect is soms complex: goedwillende bestuursleden moeten ‘sleuren’ aan de inzet van collega’s of lopen bij de gemeente vast in complexe processen. Verschillende gebieden geven aan dat het hen zeer zou helpen als hen een helpende hand geboden zou worden in de vorm van een winkelstraatmanager of dorpsmanager: een persoon die ondersteunende diensten verleent aan het betreffende winkelgebied of de betreffende ondernemersvereniging om zo wat sneller en effectiever te kunnen werken en de druk bij bestuursleden weg te kunnen halen. De inzet van een winkelstraatmanager voor de winkelgebieden kan relatief beperkt zijn: met een inzet van (minder dan) een dag per week zijn veel kleine gebieden al fors geholpen. Het is dan ook voorstelbaar dat één winkelstraatmanager meerdere gebieden ondersteunt. Het takenpakket van een winkelstraatmanager conform bovenstaande lijn kan divers zijn, maar hieronder geven we een eerste groslijst van mogelijke taken: -

Het voorbereiden van bestuursvergaderingen en verslaglegging. Leegstandsanalyse en overleg met vastgoedpartijen Het identificeren en oplossen van collectieve problemen waarvoor de gemeente, hulpdiensten of andere organisaties nodig zijn. Denk hierbij aan onderhoud, beheer, afvalinzameling, overlast, etc. Het behartigen van belangen en het monitoren van relevante ontwikkelingen voor het centrum (zoals nieuwe regelgeving, ontwikkelingen in de buurt, subsidiekansen, etc.). Afstemming en samenwerking met lokale organisaties (zoals plaatselijk belang of verenigingen). Het organiseren van (incidentele) kleinschalige evenementen en activiteiten; Het uitwerken en beheren van een (eventueel basale, maar wel goede) aanwezigheid op internet: website en social media. Het uitwerken en uitvoeren van een (compact) marketingplan. Het in beeld hebben van problemen of behoeften van individuele ondernemers en deze van een passend antwoord (of indien mogelijk: oplossing) voorzien.

Aanvullend of los van de inzet van een winkelstraatmanager, kan het ondernemersverenigingen ook aanzienlijk ondersteunen als ze een (klein) budget ontvangen om een aantal activiteiten op het gebied van samenwerking mee te organiseren. Daarbij valt te denken aan een ‘winkelgebiedsbudget’ of een ‘dorpenpotje’. Door de financiële druk op samenwerking weg te nemen, is het makkelijker handelen en ontstaat er een prikkel om wat te organiseren: het budget is er immers. Een dergelijk budget hoeft niet groot te zijn: met enkele duizenden euro’s per jaar kan een winkelgebied of een dorpskern soms al heel veel organiseren. Ook het verkrijgen van co-financiering (eigen inbreng, sponsoring, andere subsidies) wordt op dat moment een stuk makkelijker.

13. Grote opgaves ondernemers Tot slot is het in deze notitie gepast om niet alleen in te gaan op structuur van winkelgebieden en samenwerking, maar ook op het individuele functioneren van bedrijven. Het gezond kunnen functioneren van een winkel, horecabedrijf of dienstverlener is immers ook noodzakelijk om een goed aanbod in de wijk- en dorpscentra te behouden. Het zelfstandig ondernemerschap in met name de retail- en horecasector staat echter onder druk, zeker ook in de wijk- en dorpscentra. Ondernemers worden momenteel geconfronteerd met snel stijgende kosten (zoals op het gebied van personeel, energie en inkoopkosten) en prijsstijgingen kunnen geen gelijke tred houden. Het verlagen van de marge is dan het effect onder aan de streep en dat betekent dat het inkomen van de betreffende ondernemer kleiner wordt. Dit leidt er bijvoorbeeld ook toe dat bedrijven onvoldoende middelen hebben om door te investeren en te vernieuwen. Het resultaat is dat diverse bedrijven hun business case zien verslechteren. De vergrijzing in het MKB maakt dit proces direct zichtbaar: zodra een ondernemer een leeftijd bereikt waarop deze wenst te stoppen, is het erg moeilijk opvolging te vinden. Het bedrijf is soms/vaak niet renderend genoeg om in te stappen.

Soms is het voor een reeds bestaand bedrijf (zoals een bakker met één bakkerij en meerdere verkooppunten) aantrekkelijk de positie over te nemen, maar zeker niet altijd. Dit is niet alleen pijnlijk voor de ondernemer zelf (die zijn bedrijf niet te gelde kan maken), maar ook voor het winkelgebied, dat het aanbod ziet verschralen. Het netto effect is dat dit ertoe leidt dat er uit middelgrote en kleine winkelgebieden zelfstandige ondernemers verdwijnen. Hierbij valt te denken aan branches als bakkers, slagers, groentewinkels en zelfstandige drogisten. Dit is een landelijk fenomeen, maar ook in Deventer aan de orde van de dag. Vanuit gemeentelijk beleid is de mogelijkheid om een positieve rol in dit proces te spelen maar zeer beperkt. In de samenwerking binnen een winkelgebied is het hoe dan ook verstandig om de potentiële toekomstige ‘stoppers’ vroegtijdig in beeld te hebben, om zo te onderzoeken of een bedrijfsovernameproces gestimuleerd kan worden, bijvoorbeeld door in het onderlinge netwerk een kandidaat op te sporen. Ook heeft een bedrijfsmakelaar op deze manier meer tijd om nieuwe geschikte kandidaten te vinden. Tevens is het verstandig om, in samenwerking met bijvoorbeeld MKB-Deventer en het Ondernemershuis Deventer, waar mogelijk te ondersteunen in de strategie om een gezond business model te behouden.

Het gaat dan feitelijk om het meedenken, begeleiden of inspireren in goed ondernemerschap. Dit betreft dan thema’s zoals: -

Hoe behoudt ik mijn klanten en zorg ik voor een vergroting van mijn bereik? Welke strategie heb ik op digitaal vlak en op fysiek/persoonlijk vlak? Welke manieren heb ik om mijn kosten te drukken (bijv. verduurzaming, collectieve afvalcontracten, poolen van bedrijfsrisico’s)? Hoe kom ik aan goed personeel en hoe behoud ik dit? Hoe en wanneer kan ik investeren om mijn bedrijf groter/gezonder/robuuster/aantrekkelijker te maken?

Bijlage I - Toelichting distributieplanologische analyse Bij een distributieplanologische berekening voor de detailhandel gaat het om de verhouding tussen de vraag en het aanbod. Met een distributieplanologisch onderzoek (DPO) wordt in beeld gebracht of toevoeging van winkels/winkelmeters zal leiden tot een gezonde of te lage gemiddelde vloerproductiviteit van het totale aanbod. Een te lage gemiddelde vloerproductiviteit levert een verhoogd risico op voor het verdwijnen van winkels en de toename van leegstand. Op basis van een distributieplanologische berekening kan onderbouwd worden waarom er wel of geen extra winkelmeters toegevoegd zouden kunnen worden. Hierbij is het goed om te vermelden dat een dergelijke berekening een theoretische benadering is van de omvang van de marktruimte. De berekening geeft een indicatie van de mate van ‘over-bewinkeling’ of ‘onder-bewinkeling’. De gehanteerde methodologie is bepaald in onderling overleg tussen het Ministerie EZK, brancheorganisaties en enkele ruimtelijk-economische adviesbureaus. Een distributieve berekening kan voor meerdere sectoren worden uitgevoerd: -

Dagelijks (o.a. de supermarkten, vers speciaalzaken en drogisterijen); Recreatief (o.a. de modezaken, huishoudelijke winkels en sport- en spelwinkels); Doelgericht (o.a. tuincentra, elektronicazaken, fietsenwinkels, bouwmarkten en woonwinkels).

De vraagzijde wordt bepaald door: -

Winkelomzet per hoofd van de bevolking; Omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners); De mate waarin inwoners fysiek hun aankopen doen in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding); De mate waarin omzet vanuit andere gemeenten toevloeit (koopkrachttoevloeiing).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16227642/1