2024-955 Topicus Masterplan
Tekst van het document
40% en onderwijs krijgt een duurzame borging door een eigen gebouw. De nieuwe mix wordt 50% wonen, 30% werken en 20% voorzieningen.
de verschillende momenten van de dag en nacht. Het binnenterrein wordt overdag openbaar toegankelijk. De mogelijkheid om het terrein af te sluiten in de avond en nacht wordt voorzien in de vorm van afsluitbare hekwerken. Deze hekwerken worden in samenhang met de architectuur ontworpen en worden opgenomen in de erfafscheiding van de representatieve voortuinzone of liggen in de 'stegen' op enkele meters achter de voorgevelrooilijn. Er wordt voor het gebied een VVE opgericht. Deze VVE zorgt voor het onderhoud van
Ontwerpen vanuit ooghoogteperspectief
het groen, handhaaft en draagt zorg voor het afsluiten van het gebied indien dit gewenst is ter voorkoming van overlast.
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 45
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Daklandschap
Inpassing in de context - Brinkpoortstraat
Het daklandschap speelt een sterke rol in het beschermd stadsgezicht van de huidige stad. De daken kennen diversiteit, er is afwisseling in vorm en opbouw en tegelijkertijd vormen ze een mooie eenheid. In het nieuwe plan wordt deze samenhang en afwisseling doorgezet, maar tegelijkertijd ook een
TOP
nieuwe laag toegevoegd. De gebouwen, daken en ondergrond spelen nu geen rol in de klimaatadaptatie, terwijl er op dit thema een
MIDDEN PLINT
zeer belangrijke opgave ligt. We voorzien hierin voor de nieuwe bebouwing een belangrijke rol. De volumeopbouw refereert naar de villatypologie, waarbij door middel van verschil in textuur en/of
subtiele maar duidelijke geleding, opgebouwd uit een basis, plint, midden en een beëindiging. geleding maken van een profiel opgeheven plint
Singelstraat
Locatie
Keizerstraat
Brinkpoortstraat
materiaal in de architectuur de opbouw van de basis, plint, midden en een beëindiging worden benadrukt. De plint en middenlaag reageren in maat en schaal met de omliggende context. De beëindiging ligt teruggelegen ten opzichte van de rooi- en gootlijn, geeft profiel aan de volumes en creëert een eenduidig groen daklandschap. Het groene daklandschap draagt bij aan het beleefbaar maken van natuur in de stad.
terrassen en groeninrichting voegen een nieuwe tijdslaag toe, ondergeschikt aan de geleding van de gebouwen
Brinkpoortstraat
46 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 47
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Inpassing in de context - Singelstraat
Singel
Inpassing in de context
Locatie
Brinkpoortstraat
Singelstraat
Zicht vanaf Sijzenbaanplein
Singgelstraat (inkijkend) en Brinkpoortstraat
48 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Zicht vanaf de Keizerstraat
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 49
MASTERPLAN Inpassing in de context
Keizerstraat
Locatie
Singelstraat
Plantsoenstraat
Straatwand aan de Singel
Kweekschool vanaf het station
50 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Zicht vanaf de Keizerstraat
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 51
PROGRAMMA
PROGRAMMA
Mobiliteit - fiets
Mobiliteit - parkeren
Fietsparkeren
De parkeerbalans bevat zowel de Topicus locatie (De
gemeente. Deze telt niet mee in de parkeerbalans,
over de piekmomenten van de week. Belangrijk
Fietsgebruik wordt gestimuleerd en is voor de gebruikers
Topicus campus) als de locatie Leeuwenbrug (het
maar men kan hier wel parkeren: De garage is op
uitgangspunt is daarnaast dat de bewonersnorm
deel in gebruik door Topicus), omdat beide onder de
weekdagen zelden helemaal vol.
van de werknemers en of studenten prioriteit heeft
organisatie van Topicus vallen. Daarmee kan men de
Nieuwe situatie
boven hun functie als student: De bewoners hebben
parkeergelegenheid (her)indelen om optimaal aan
Parkeerbehoefte - In de nieuwe situatie verandert de
de werk en onderwijsfaciliteit op loopafstand. Per
opgelost in makkelijk te bereiken half verdiepte en/
de gemeentelijke uitgangspunten voor invullen van
locatie de Topicus Campus. De kantoorfuncties en
saldo wordt de ‘theoretische’ behoefte om die reden
of ondergrondse stallingen onder volume A en B. Hier
de parkeerbalans te voldoen. Uitgangspunt is de
onderwijs worden verplaatst naar de Kweekschool,
vervangen door een aanzienlijk lagere piekbehoefte
worden voldoende plekken gerealiseerd voor gewone
parkeerbalans van 10 september 2024 (bijlage).
Gymzaal. De recentere aanbouw van de gymzaal en
op het maatgevend moment, in dit geval de weekdag
Kweekschool verdwijnen en worden in gebouw C
middag. De piekbehoefte is op dat moment 205
van de campus samen met het OV het belangrijkste
B
vervoersmiddel. Het fietsparkeren voor gebruikers
A
en bewoners wordt binnen het perceel inpandig
en elektrische fietsen. De toegang tot de ondergrondse fietsenstalling geschiedt via een inpandige hellingbaan
Huidige situatie
gepositioneerd. In het nieuwe gebouw E komt een
parkeerplaatsen voor de Leeuwenbrug en de nieuwe
in gebouw B. Vanuit de stalling lopen de gebruikers en
Parkeerbehoefte - Locatie Leeuwenburg
kantoorfunctie. De huidige kantoorlocatie aan de
situatie op de Topicus Campus.
bewoners via de binnentuin naar de omliggende functies
bestaat uit een origineel deel met een recente
Brinkpoortstraat en in het oude ABN gebouw aan de
en woningen, wat de levendigheid van het maaiveld
toevoeging. In beide gevallen is het gebruik ‘kantoor
Singel komen te vervallen.
versterkt. Voor bezoekers van de horeca of andere
zonder baliefunctie’. De behoefte is in totaal
publieke functies worden enkele fietsparkeerplekken
96 parkeerplaatsen (origineel 85 plus 11 voor de
Aan de locatie worden drie functies toegevoegd:
zoals die op de locatie beschikbaar zijn worden
toevoeging). Locatie Topicus Campus bestaat uit de
‘lifestyle’, onderwijs en wonen. De normering
voortgezet voor de kantoorfunctie en kunnen deels
reeds fietsaanleunbeugels aanwezig. Nabij gebouw F
Kweekschool, Gymzaal en aanbouw Kweekschool,
daarvoor wordt als volgt ingeschat.
worden afgenomen vanuit de ‘lifestyle’ behoefte.
en in de Brinkportstraat bij de toegang tussen gebouw
vleugel Brinkpoortstraat en het entreegebouw. Al
Lifestyle – Enerzijds bestaat dit uit diverse functies
In de nieuwe situatie wordt het deel van garage
D en E worden fietsaanleunbeugels voor bezoekers
deze locaties, op de Topicus Campus, zijn in gebruik
in de toekomstige plinten. Voor nu wordt hiervoor
Stationsplein dat daar door de gemeente in gebruik
toegevoegd. Handhaving voor wat betreft het stallen
als ‘kantoor zonder baliefunctie’. Totale behoefte is
een gemiddelde norm genomen tussen winkelen
is gestopt, waardoor het resterende deel a 88
van fietsen en scooters op de juiste plek valt onder de
68 parkeerplaatsen.
binnenstad (3,4 pp per 100 m2 BVO) en commerciële
parkeerplaatsen voor de ontwikkeling vrijkomt.
dienstverlening (1,4 pp per 100 m2 BVO). Anderzijds
Het parkeeraanbod in de nieuwe situatie is daarmee
Totale behoefte is daarmee 164 parkeerplaatsen. Er
bestaat dit uit horeca, daarvoor wordt de norm voor
50 + 88 = 138 parkeerplaatsen.
is geen sprake van dubbelgebruik, omdat er slechts
café / bar in de binnenstad gehanteerd.
één functie gebruik van maakt. Het bezoekersaandeel
Onderwijs – Het betreft onderwijs op niveau
van deze functie is laag (5%). Hieraan wordt
hogeschool. Voor nu wordt een verhouding van 75%
ruimschoots voldaan, aangezien de parkeerlocatie
dagstudenten en 25% avondstudenten aangehouden.
Leeuwenbrug openbaar toegankelijk is.
De norm is in aantallen studenten geteld.
in de buitenruimte toegevoegd. In de Keizerstraat zijn
Routes van de fietsers naar de fietsenstalling
Loopbewegingen
verantwoordelijkheid van de terreinbeheerder / VVE.
Aangehouden voor aantal fietsen wonen bezoek wonen kantoor (personeel) onderwijs lifestyle + horeca
2 <50 en 3 >50 - <75 0,5 fiets per woning 1,9 fiets p.100m2 BVO 13.2 fiets p.100m2 BVO 9.6 fiets (gem.) p.100m2 BVO
ca. 235 fietsen ca. 55 fietsen ca. 75 fietsen ca. 75 fietsen ca. 70 fietsen
52 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
het carré komen te vervallen. De 50 vergunningen
Stationsplein Parkeergarage
Wonen – Het betreft huisvesting voor
Totaal nodig ca. 510 fietsen ca. 1.200 m2 • Het fiets parkeren wordt in aantallen conform het bouwbesluit van 2015 voor woningen en conform de Deventer nota fietsparkeernormen van 2013 opgelost. • Wat vormgeving betreft wordt er gestreefd naar gezamenlijke en zo eenvoudig mogelijk bereikbare voorzieningen, die aansluit op de wijze waarop hier in de zgn. Amsterdamse bouwbrief mee wordt omgegaan.
Parkeergelegenheid - De 57 parkeerplaatsen op
Veilige route naar de entree
Hellingbaan / trap
Zichtbare en transparante entree
Parkeergelegenheid - Op de Topicus locatie zelf
werknemers Topicus gerelateerd aan de werk- en
zijn in totaal 57 parkeerplaatsen in gebruik (Bijlage
onderwijsfunctie, wat inhoudt dat men alleen daar
1). Daarnaast geeft de gemeente 50 vergunningen
woont als er een relatie met het werken en onderwijs
uit aan de gebruikers van het carré. In totaal zijn
is. Deze krijgen de norm ‘huur etage midden’ met een
daarmee 107 parkeerplaatsen beschikbaar. Alle
bewonersnorm 0,6 en bezoekersnorm 0,3.
parkeerruimte in garage Stationsplein wordt in
Door de toevoeging van functies ontstaan meerdere
de huidige situatie contractueel gebruikt door de
vormen van medegebruik van parkeerruimte
Centrumgarage Deventer
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 53
PROGRAMMA Mobiliteit - parkeren
Parkeerbalans
parkeerplaatsen. Het bijkopen van parkeerruimte
woningen voor koop of huur beschikbaar komen,
Samengevat is de situatie als volgt:
zoals genoemd onder C behoort tot de mogelijkheden
het moment waarop potentiële bewoners ook hun
waardoor voldaan kan worden een de huidige
situatie op mobiliteitsgebied (her)overwegen.
Leeuwenbrug plus Topicus Campus Oude situatie Nieuwe situatie
Vraag 164 205
Aanbod 107 138
Saldo -57 -67
parkeernormeringen. Echter gezien de verwachte afname van de parkeerbehoefte op deze locatie
Conclusie
Om vraag en aanbod is balans te brengen zijn er de
en het gewenste beleid om de omgeving autoluwer
De huidige locatie kent een historisch parkeertekort.
volgende opties.
te maken vraagt dit om maatwerk. Het is dan niet
De ontwikkeling laat dit tekort (in geringe mate)
A
In de huidige situatie is reeds sprake van
noodzakelijk om nog meer parkeerplaatsen te kopen
toenemen. Door toepassing van de onder A t/m C
een tekort tussen vraag en aanbod. De vraag is of
of af te kopen voor deze ontwikkeling zoals in de
genoemde opties kan (al dan niet in combinatie)
en zo ja hoe dit historische tekort in een nieuwe
opmerkingen hiervoor weergegeven.
tot een oplossing worden gekomen die binnen het
situatie ‘meegenomen’ mag worden. In de nieuwe
vigerend parkeerbeleid past.
situatie ontstaat in dit geval een toename van de
Opmerking:
parkeerbehoefte met 10 parkeerplaatsen.
Er is in de berekening van de parkeerbalans nu
De uiteindelijke toets op het gemeentelijk
Normaliter dient bij een herontwikkeling conform de
geen rekening gehouden met aanpassingen in
parkeerbeleid vind plaats op basis van een definitief
norm te worden gerealiseerd of (in de centrumzone)
de parkeerbalans op basis van de ligging van de
parkeerbalans dat onderdeel zal zijn van een
te worden afgekocht. Het feit dat vergunningen
ontwikkeling (Recht tegenover het NS station) en/of
aanvraag omgevingsvergunning. In het huidige
worden afgegeven kan gezien worden als indicatie
de inzet van deelauto’s.
Masterplan tonen we aan dat de kaders hiervoor
dat deze situatie is ontstaan bij het instellen van de
in de huidige opzet haalbaar zijn. De reden dat
regulering.
De ligging wordt in het huidige parkeerkader recht
de definitieve toets later plaats vindt, is dat in de
B
In de berekening van de behoefte is de
gedaan doordat de normering voor de centrumzone
detaillering een aantal factoren nog kunnen wijzigen
status van de 57 huidige plaatsen op het Carré een
lager is dan de schil of de overige locaties binnen de
die invloed kunnen hebben op de parkeerbalans.
punt van aandacht. Deze plaatsen zijn in de huidige
bebouwde kom van Deventer. Er is geen aanpassing
Het is in deze fase niet mogelijk dit vooruitlopend
situatie naar functionele behoefte ontstaan. De
mogelijk op basis van de doelgroep. In algemeen
te detailleren. Dit komt mede door de innovatieve
ontwikkeling zet echter mede op verzoek van De Kien
kader geeft de gemeente wel aan dat door een
combinatie van (tijdelijke) huisvesting, studeer- en
in op een autoluwe omgeving. De vraag is daarmee
jongere doelgroep van ‘urban professionals’ autobezit
werkopties. Dit sluit aan bij de filosofie van Topicus
of deze plaatsen (deels) niet eerder een tijdelijke
en gebruik relatief minder zullen zijn dan een
en De Kien, maar vraagt om maatwerk ten opzichte
toevoeging waren in afwachting van een definitieve
gemiddelde doelgroep.
van het vigerende Deventer parkeerbeleid. In lijn met
invulling. C
Topicus kan kiezen voor afkoop en/of alsnog
andere Deventer Masterplannen wordt op basis van Deelauto’s worden in het vigerend beleid niet
de huidige uitwerking aangetoond dat in de huidige
afnemen van structurele parkeerruimte op korte
benoemd. Dat is het gevolg van het jaar van
vorm aan het beleidskader parkeren kan worden
afstand (centrumgarage) zoals dit eerder het geval
vaststellen van de beleidsregels in 2015. Anno
voldaan. Bij wijzigingen in de uitwerking dient dat
was. Duidelijk is dat dit extra financiële lasten met
2023 is een korting bij vormgeven van een deelauto
uitgangspunt overeind te blijven.
zich meebrengt. Tegelijkertijd is de invulling van de
initiatief bij diverse gemeenten deel van het beleid.
parkeerproblematiek gebonden aan raadskaders.
Anderzijds constateren we dat het aanbod van
Tekorten die niet worden opgelost dragen bij aan de
deelauto’s fluctueert en deelname vrijblijvend is. Bij
gemeentelijke parkeerproblematiek.
eerdere experimenten werd door Deventer een set van minimale voorwaarden gehanteerd, waaronder
Op basis van de mogelijkheden genoemd in A,B
het overleggen van een getekende overeenkomst
kan worden gesteld dat voldaan kan worden aan
en beschikbaarheid van het initiatief inclusief
de parkeerbehoefte door het toevoegen van 10
een ‘welkomst-aanbieding’ op het moment dat de
54 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Zicht lopend vanuit de Keizerstraat naar de binnentuin BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 55
MASTERPLAN
MASTERPLAN Landschap - een groene oase in de stad
Landschap - ambitie
1. Zichtbare groene oase in de stad Het binnengebied van de Topicus campus kenmerkt
Sin
ge l
zich als een groene oase in de stad, een plek voor
bebouwing uit verschillende losse volumes bestaat zijn
tra Sin ge ls
grotendeels aan de randen van het perceel. Doordat de
at
rust en ontmoeting. De bebouwing bevindt zich
rstr aat
er aan elke zijde van het perceel meerdere openingen gebouwen ontstaan er vanuit de aangrenzende straten
Br
Kei ze
tussen de gebouwen. Door deze openingen tussen de ink
aantrekkelijke doorzichten naar het binnengebied
po
or
tst raa
t
en openbaart het rijke groene karakter van het binnenterrein zich tot de omliggende straten. 2. Verbonden netwerk Het terrein wordt als een openbaar toegankelijk terrein
Sin
ingericht. Aan alle vier de zijden van het perceel worden
ge l
tra ge ls
zich door het groene maaiveld en verbinden binnen
Sin
langzaam verkeer voorzien. Deze paden ‘slingeren’
at
tussen de verschillende gebouwen toegangen voor
at
het perceel de diverse gebouwen en hun entrees. Dit Br
Kei ze
tot divers geprogrammeerde ontmoetingsplekken.
rstr a
netwerk van paden verbreedt zich op enkele plaatsen ink
Het padennetwerk verbindt de ontwikkeling met zijn
po
or
tst raa
t
omgeving en stimuleert de sociale interactie tussen de campusgebruikers, bewoners en bezoekers. 3. Representatieve voorzone
tot een groene oase in de stenige binnenstad.
Luchtzuiverende planten en struiken zetten overdag
en op de diverse daken en dakranden zorgt voor een
De bebouwing aan de zijde van de Singel en de
Het vele groen en aandacht voor goede opvang,
CO2 om in zuurstof en zorgen hierdoor voor een
aantrekkelijke biotoop voor insecten, vlinders en
Keizerstraat maakt onderdeel uit van de historische
gebruik en afvoer van regenwater dragen bij aan de
gezond verblijfsklimaat.
vogels. Het verhoogt de biodiversiteit én zorgt voor
singelstructuur. De gebouwen aan deze straten staan
een aantrekkelijk beeld.
min of meer los op het perceel en hebben allen een
klimaatbestendigheid van het gebied.
representatieve groene voortuinzone. De voorzone kent Gezonde omgeving
Sociaal netwerk
Bestemming in de stad
een heldere overgang tussen de openbare ruimte en
Gevarieerd en eetbaar groen, ontspannings-
Een netwerk van paden en divers geprogrammeerde
Met de voorgestelde ingrepen voegt het plan zich
het eigen terrein. Veelal is dit vormgegeven met een
aanleidingen en buitenwerk- en ontmoetingsplekken
ontmoetingsplekken verankeren de ontwikkeling in
binnen het beschermd stadsgezicht. Het draagt
laag muurtje en/of transparant hekwerk, ontworpen in
zorgen voor een gezonde woon-, werk en
zijn omgeving en stimuleren de sociale interactie
het bij aan een groene en gezonde uitstraling
samenhang met de bebouwing. Achter deze afscheiding
leeromgeving. Deze inrichting draagt bij aan
tussen de campusgebruikers, bewoners en
die de Topicus Campus een herkenbare en
is de ruimte representatief en enigszins formeel ingericht
ontspanning én productiviteit.
bezoekers.
onderscheidende identiteit verleent en het gebied
met bloeiende planten of lage struiken en enkele bomen.
transformeert tot een bestemming in de stad.
Soorten die regelmatig terugkomen in deze voorzones
Sin
ge l
at
Aanplant van inheems en gelaagd groen op maaiveld,
rstr a
De groeninrichting voorkomt hittestress.
Br
ink
Kei ze
De landschapsinrichting transformeert het gebied
t
Natuurinclusief en biodivers
raa
Hittestress en luchtzuivering
Sin ge lst
Klimaatadaptatie
po
or
tst raa
t
zijn onder andere Rhododendrons en Hortensia’s. 56 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 57
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Landschap - een groene oase in de stad
Landschap - overgangen
Maaiveld
1. Zichtbare groene oase in de stad
De open ruimte op maaiveld is een zorgvuldig
Het rijke groene karakter van het binnenterrein is door
samenspel van bebouwing en groene tussenruimte.
de openingen tussen de gebouwen zichtbaar vanuit de
De doorgangen vanaf de openbare ruimte tussen
openbare ruimte van de omliggende straten.
de gebouwen naar het binnengebied hebben een maat van circa 5 meter. Deze tussenruimtes zorgen voor zichtlijnen vanaf de straat naar de groene oase. Op een viertal plaatsen liggen hier ook paden die de toegang verschaffen tot het binnengebied. De hoofdruimte binnen het plan, ter plaatse van het vroegere schoolplein, is de centrale plek van de ontwikkeling. De afmetingen van deze plek bedraagt ruim 15 bij bijna 40 meter. Deze plek vormt daarmee de centrale ontmoetingsruimte van het plan. Door de afscheiding met de kavels van de Keizerstraat van begroeide tuinmuren te voorzien, loopt de groene oase ogenschijnlijk door tot de achterliggende tuinen. Uitgangspunt voor de maaiveldinrichting is dat maximaal 50% verhard is en minimaal 50% groen ingericht is. Het streven is om meer dan 50% groen te creëren. Na vaststelling van de volumes en uitgangspunten zal een windhinder onderzoek worden gedaan op basis van het 3D-model. Dit vormt onderdeel van
2. Verbonden netwerk Het openbaar toegankelijk terrein wordt doorsneden door ‘slingerende paden’ die binnen het perceel de diverse gebouwen en hun entrees verbinden. Dit netwerk van paden verbreedt zich op enkele plaatsen tot divers geprogrammeerde ontmoetingsplekken.
het structuuronderwerp en wordt voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure uitgevoerd.
Slingerende paden door groen tuin max. 50% verhard, min. 50% groen
58 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 59
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Landschap - overgangen
Landschap - een groene oase in de stad
3. Representatieve voortuinzone
Daklandschap
De bebouwing aan de zijde van de Singel en de
De hoogste daken zijn niet voor bewoners en gebruikers
Keizerstraat hebben allen een representatieve
toegankelijk. Deze daken zullen naast dat ze worden
voortuinzone. Veelal is dit vormgegeven met een laag
ingezet voor zonnepanelen en overige daktechniek ook
muurtje en/of transparant hekwerk. Achter deze
worden ingezet voor waterretentie en ecologie. Onder
afscheiding is de ruimte representatief en enigszins
en/of tussen de zonnepanelen en overige techniek
formeel ingericht met bloeiende planten of lage struiken
zullen 'bruine daken' of 'natuurdaken' bijdragen aan het
en enkele bomen. De gebouwentrees en het terras voor
verhogen van de biodiversiteit in het gebied.
de plintfunctie op de hoek Keizerstraat Singelstraat maken onderdeel uit van deze voortuinzone en dienen
De lagere daken worden ingericht als groen gebruiksdak. Representatieve voorzone Singel en Keizerstraat
Deze daken krijgen een inrichting als verlengstuk van
zorgvuldig te worden ingepast. De representatieve
het kantoor of appartement. Een vaste inrichting met
zone loopt iets door tot achter de voorgevellijn van de
robuuste verhoogde plantvakken met diverse vaste
bebouwing en gaat daar over in de meerlaagse opbouw
planten en grote struiken zorgt voor een aangenaam en
van de groene oase op het binnenterrein.
behaaglijk klimaat op de achtergelegen dakterrassen. Een losse inrichting uit tafels, stoelen, buitenwerk- en ontspanplekken maakt het een welkome uitloop van de bebouwing. Deze groene gebruiksdaken bestaan voor min. 30% uit groen en zijn max. 70% verhard De inrichting van de groene dakranden wordt eenduidig
4. Overige overgangen
vormgegeven en collectief onderhouden zodat het
De bebouwing aan Singelstraat en Brinkpoortstraat
bijdraagt aan een samenhangend beeld van het
heeft geen voortuinzone. Deze bebouwing staat direct
beschermde stadsgezicht. Gelijktijdig dragen de groene
aan het trottoir. De entrees van deze gebouwen ligt iets
dakranden bij aan de privacy in relatie tot de omliggende
naar binnen ten opzichte van de voorgevellijn. Geen voorzone aan Singelstraat en Brinkpoortstraat
Op eigen terrein worden de overgangen naar de
bebouwing. Installaties
buurkavels van de Keizerstraat allen voorzien van een
Het plaatsen van installaties, zonnepanelen, leidingen
gebouwde en begroeide afscheiding.
en kanalen en waterbergingsvoorzieningen heeft een impact op het landschap van het beschermd stadsgezicht, de beleving vanuit de openbare ruimte en de architectonische eenheid van het pand of ensemble. Installaties (LBK, liftschacht, zonnepanelen) en hemelwaterafvoeren zijn niet zichtbaar vanaf het nabije maaiveld en vormen onderdeel van de architectuur.
Gebouwde en begroeide afscheiding naar buurkavels
60 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 61
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Landschap - gelaagde groeninrichting
Gelaagde groeninrichting
Landschap - gelaagde groeninrichting
Meerlaagse opbouw
Kruidlaag / vaste planten 0-0,8m De onderbeplanting vormt een aantrekkelijk, dicht dek van diverse bladerstructuren en natuurlijk ogende kleuren en bloeivormen gedurende het jaar. Het assortiment bestaat zowel uit soorten die schaduwminnend zijn als soorten die meer zon verdragen.
De groene oase wordt ingericht als een weelderige gelaagde tuin met een rijk groen karakter. Net als in het tuinontwerp uit de eind 19e eeuw wordt er gewerkt met een divers assortiment van fraaie inheemse en streekeigen planten gecombineerd met ‘nieuwe’ bijzondere en mogelijk uitheemse bomen en planten
Heesters en hogere vaste planten 1-2m De tussenlaag van beplanting, deels bladhoudend en deels bladverliezend draagt voor een belangrijk deel bij aan de ruimtelijkheid van de groene ruimte. Het begeleidt het oog van de gebruikers langs mooie kleuren en structuren en biedt tegelijkertijd privacy op plekken waar dit gewenst is. Solitaire planten en heesters 2-3.5m Pleksgewijs zullen er solitaire planten en heesters de tuin verbijzonderen. Deze laag van beplanting zal geselecteerd worden op speciale eigenschappen die een meerwaarde opleveren voor de tuin. Denk hierbij aan bijzondere geur, vruchten of uitbundige bloei.
welke bijdragen aan het gewenste aantrekkelijke beeld en geschikt zijn voor het veranderende klimaat. De gelaagdheid van de tuin zit enerzijds in de diverse lagen van beplanting die worden toegepast als ook in het feit dat het groen zich niet beperkt tot het maaiveld maar wordt gecombineerd met klimplanten die de gevels
Meerstammige heesters / kleine bomen 3,5-6m Voor de zichtbaarheid van de groene oase vanaf de randen van het perceel worden er enkele meerstammige heesters /bomen opgenomen in het plan. Samen met de grotere bomen kondigen zij, al vanaf grotere afstand, de bijzondere tuin aan.
begroeien en beplante daken en dakranden. De groeninrichting draagt bij aan diverse systeemdiensten. Zo zetten luchtzuiverende planten en struiken overdag CO2 om in zuurstof en zorgen hierdoor voor een gezond verblijfsklimaat. De bestaande bomen en het nieuwe groen voorkomen hittestress door schaduw en verdamping. Door goede opvang, gebruik en afvoer van regenwater draagt de inrichting bij aan de klimaatbestendigheid van het gebied. Tenslotte zorgt de weelderige tuin voor een aantrekkelijke biotoop voor insecten, vlinders en vogels. Het verhoogt de biodiversiteit én zorgt voor een
Klimplanten Op diverse plekken langs de gevels van de bebouwing zullen windende klimplanten, die langs staalkabels of andere hulpconstructies omhoog klimmen het groen van de tuin op maaiveld verbinden met de groene daktuinen. Ook zullen klimplanten worden geplant bij/in de grotere bomen in het plan. Bomen De bestaande bomen met een goede toekomstverwachting worden zo veel mogelijk geïntegreerd in het plan. Tevens worden er enkele nieuwe bomen toegevoegd aan de binnentuin om groen tegenwicht te bieden aan de bebouwing. De bestaande en de nieuwe bomen dragen op een belangrijke wijze bij aan het karakter van de groene oase.
aantrekkelijk beeld. Een groene oase voor mens, plant en dier.
62 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 63
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Landschap - gelaagde groeninrichting
Landschap - gelaagde groeninrichting
Minimale maatvoering bouwstenen meerlaagse opbouw
•
bouwsteen 3 lagen, min. 1.5 x 3.0m
Legenda indicatief beplantingsplan
• bouwsteen klimplant gevel min. 1.0m langs gevel
Hakonechloa macra (Hoogte: 0,3-0,4m) Carex Grayi (Hoogte: 0,5-0,8m) Asplenium scolopendrium (Hoogte: 0,3-0,4m) Hemerocallis ‘Nile Crane’ (Hoogte: 0,5-0,7m)
• • •
Teucrium hyrcanicum (Hoogte: 0,5-0,8m)
Kruidlaag vaste planten 0-0,8m Heesters en hogere vaste planten 1-2m Solitaire planten en heesters 2-3.5m
• Klimplanten in diverse soorten
Brunnera macrophylla ‘Jack Frost’ (Hoogte: 0,3-0,4m) Tiarella wherryi (Hoogte: 0,2-0,3m) Liriope muscari (Hoogte: 0,4-0,5m) Dryopteris filix-mas (Hoogte: 0,8-1,2m)
•
bouwsteen 4 lagen, min. 3.0 x 3.0m
Anemone X hybridus ‘Honorine Jobert’ (Hoogte: 0,8-1,5m) Eupatorium purpureum (Hoogte: 1.4-2m) Thalictrum delavayi ‘Album’ (Hoogte: 1,2-1,4m)
• bouwsteen daktuin min. 3.0 x 3.0m hoogte substraat variabel min. 0.3 - 0.7m
Fatsia japonica (Hoogte: 1,5-3m) Syringa microphylla ‘Superba’ (Hoogte: 2-3m)
• • • •
Kruidlaag / vaste planten 0-0,8m Heesters en hogere vaste planten 1-2m Solitaire planten en heesters 2-3.5m Meerstammige heesters / kleine bomen 3,5-6m
Magnolia (Hoogte: 1,5-2m)
Sambucus nigra ‘Laciniata’ (Hoogte: 3,5-6m)
• Kruidlaag / vaste planten 0-0,8m • Heesters en hogere vaste planten 1-2m • Solitaire planten en heesters 2-3.5m • Meerstammige heesters / kleine bomen 3,5-6m
Staphylea pinnata (Hoogte: 3,5-5m)
•
Grote boom (Hoogte: 8-12m)
bouwsteen 6 lagen, min. 7.0 x 7.0m
Basis klimplanten Bijzondere klimplanten
• bouwsteen gebruiksdaken min. 30% groen vs. 70% verhard. beplante dakranden: netto afmeting min. 0.6 x 0.8 x 3.0m
• • • • • •
64 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Kruidlaag vaste planten 0-0,8m Heesters en hogere vaste planten 1-2m Solitaire planten en heesters 2-3.5m Meerstammige heesters / kleine bomen 3,5-6m Klimplanten Bomen
• Kruidlaag / vaste planten 0-0,8m 60 cm substraatdikte inclusief waterretentie
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 65
MASTERPLAN
MASTERPLAN
Toekomstbestendig
Flexbiliteit + toekomstbestendig
Maken van een toekomstbestendige campus
Gebouwen die flexibel en toekomstbestendig zijn
Op diverse manieren dient invulling te worden gegeven
bestaan uit verschillende lagen die elk een eigen
aan actuele beleidsthema’s als natuurinclusief bouwen,
levensduur hebben en afzonderlijk van elkaar te
water, energie en klimaatadaptatie. De transformatie
veranderen zijn. Dit leidt tot slimme ontwerpkeuzes in
van een sterk versteende locatie naar een groene
het proces.
laag
levensduur
constructie
-30-300j
schil
-20j
installaties
-7-15j
toekomstbestendige oase in en voor de stad voorziet hierin. •
•
•
interieur
maanden tot enkele jaren.
locatie
eeuwig
De lagenmethode van Steward Brand toepassen, waarbij elk gebouw wordt onderverdeeld in zes
CO2 om in zuurstof en zorgen voor een gezond
lagen die elk een eigen levensduur hebben. Dit
verblijfsklimaat.
biedt handvaten voor het bepalen van een circulaire
De bomen en het nieuwe groen voorkomen
strategie per laag en de aanpasbaarheid. •
(incl. basis) zorgt voor een flexibele invulling en
Goede opvang, gebruik en afvoer van regenwater
adaptiviteit naar de toekomst. •
Losstaande volumes met een eigen entree. De
de klimaatbestendigheid van het gebied.
opzet biedt flexibiliteit voor de toekomst en maakt
Integrale aandacht voor natuurinclusiviteit volgens
splitsing van de gebouwen naar verschillende
het gemeentelijk Beleidsadvies Ecologie en de NIB-
gebruikers in de toekomst mogelijk. Passend bij
puntenlijst zorgt er voor dat de nieuwe campus een
Topicus, maar geen maatpak.
aantrekkelijke biotoop vormt voor insecten, vlinders, vogels en vleermuizen. Zorgvuldige uitwerking van
Robuust en verantwoord materiaalgebruik
beplantingsplannen met ruime toepassing van
De reductie van de milieubelasting van de materialen
streekeigen soorten is hierbij essentieel. Nestkasten
wordt als uitgangspunt genomen.
voor diverser soorten vogels en vleermuizen zullen
winter
worden opgenomen in de gevels van de bebouwing,
zomer
•
Het lagenmodel van Brand
Flexibiliteit in de plint van circa 4,2-4,6m hoog
voor een aantrekkelijk microklimaat. conform de gemeentelijke bergingseis draagt bij aan •
binnenafbouw -3-30j
Luchtzuiverende planten en struiken zetten
hittestress door schaduw en verdamping, ze zorgen •
Adaptieve gebouwen
4.5m
Flexibel programma in de plinten
Flexibiliteit in de 4,5m hoge plint
2025
2035
Werken met materialen die een lage impact hebben op het milieu.
daken en gevels zullen worden vergroend en tussen
•
Materialen gebruiken die mooi verouderen.
de diverse en diervriendelijke beplanting in de tuin
•
Efficiënt materiaal gebruik.
worden meerdere insectenhotels geplaatst. Het totaal aan ingrepen draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de campus, het verhoogt de biodiversiteit én zorgt voor een aantrekkelijk beeld.
Duurzaam ecosysteem De opbouw van de beplanting in meerdere lagen zorgt voor een duurzaam stedelijk ecosysteem dat ruimte biedt aan mens, plant en dier.
66 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Aantrekkelijk klimaat In de winter laten de ‘kale’ bomen het zonlicht door tot op het maaiveld. In de zomer zorgt de beplanting voor koele plekken en een aangenaam verblijfsklimaat.
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 67
BEZONNINGSSTUDIE - BESTAANDE SITUATIE
BEZONNINGSSTUDIE - NIEUWE SITUATIE
De getoonde tijdstippen
De aangetoonde tijdstippen
laten zien dat de schouwburg
laten zien dat de impact
aanzienlijke schaduw projecteert
van de bebouwing op de
op de Keizerstraat en op het
Brinkpoortstraat en Singelstraat
Stationsplein als gevolg van zijn
minimaal is in maart en juni, en
grote massa; dit in contrast met
verwaarloosbaar is in december
de schaduw geprojecteerd door
in vergelijking met de bestaande
de villa’s en Kweekschool, die
situatie.
minder schaduwlast produceren als gevolg van hun kleinere footprint, lagere hoogte en
De gebouwen aan de Singel 21 december 09:00
21 december 12:00
21 december 15:00
hebben voornamelijk impact op
tussengelegen steegjes.
het Stationsplein omdat de lage
De bezonning op het
zonnestand van de avond hun
binnenplein krijgt weinig
schaduw naar het noordoosten
schaduwlast in maart en juni,
projecteert.
21 december 09:00
21 december 12:00
21 december 15:00
21 maart 09:00
21 maart 12:00
21 maart 15:00
21 juni 09:00
21 juni 12:00
21 juni 15:00
ook al wordt dit nu gebruikt als In juni is er gedurende de dag
parkeerplaats.
altijd een deel van de binnentuin in de zon en een deel in schaduw.
21 maart 09:00
21 maart 12:00
21 maart 15:00
In het vervolgtraject zal er een windstudie worden uitgevoerd ten behoeve van een goed windklimaat.
21 juni 09:00
68 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
21 juni 12:00
21 juni 15:00
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 69
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
70 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
Dit hoofdstuk is een samenvatting van de analyse en uitgangspunten en maakt inzichtelijk wat de harde eisen van het plan zijn en waar flexibiliteit mogelijk is. Dit maakt het plan weerbaar voor toekomstige wijzigingen. Tezamen met de inhoud van dit document en het beeldkwaliteitsplan motiveren de kaders hoe de ruimtelijke ingreep op een passende manier wordt vorm gegeven en de ontwikkeling in het stadsgezicht en de omliggende context past en kwaliteit toevoegt. De kaders zijn opgesplitst in thema's: 1. Landschap 2. Programma 3. Volume - Bouwvlakken en rooilijnen 4. Gebouwenvelop
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 71
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
Landschap
*
ge l
B
max. 5L
at
*
mi n 6m .
5m
C
zoekgebied zoekgebied gebouw gebouwen minimale afstand minimale afstanden
A
max. 4L
B
n.
D
16
A
9m
doorgangen - gelaagde groene binnentuin doorgangen - gelaagde groene binnentuin campushart binnengebied: campushart
E
D 5L max.
gelaagde groene binnentuin binnengebied: gelaagde groene binnentuin
min . 3.5m
F
zoekgebied - dakterras dakterrassen collectief dakterras collectief dakterras
mi n 5m .
zoekgebied laden/lossen + container zoekgebied afval / loading karakteristieke erfafscheiding met metselwerk karakteristieke erfafscheiding met metselwerk
E rstr a
at
karakteristieke erfafscheiding karakteristieke erfafscheiding erfafscheiding eigentijdse interpretatie Singel DNA erfafscheiding eigentijdse interpretatie Singel DNA
Keiz e
Br
ink
metselwerk erfafscheiding metselwerk afscheiding groeneafscheiding erfafscheiding,o.a. o.a.diverse diverse klimplanten groen klimplanten of haag
po
of haag
ort str aa
zichtlijnen
t
ontmoetingsplek / collectieve buitenruimte
0
10
25
0
72 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
representatieve voortuinen representatieve voortuinen
m
max. 5L
Daklandschap De hoogste daken zullen naast dat ze worden ingezet voor zonnepanelen en overige daktechniek ook worden ingezet voor ecologie. Onder en/of tussen de zonnepanelen en overige techniek zullen 'bruine daken' of 'natuurdaken' bijdragen aan het verhogen van de biodiversiteit in het gebied. De overige daken worden ingericht als groen gebruiksdak met integrale aandacht voor natuurinclusiviteit volgens het gemeentelijk Beleidsadvies Ecologie en de NIB-puntenlijst. Plantenbakken op de dakranden hebben een minimale breedte van 80cm en een hoogte van 60cm. De beplanting wordt eenduidig vormgegeven en collectief onderhouden zodat het bijdraagt aan
bomen op locatie
mi
mi
te behouden bomen karakteristieke bomen
n.
max. 7L
nummer ## == bouwblok bouwbloknummer
niet duurzaam te te behouden bomen niet duurzaam behouden bomen op locatie
mi n 5m .
37 m
F
G
*
#
mi 4.6 n. m
C
minimale afstand tot perceelsgrens minimale afstand perceelgrens bestaand erfgoed bestaand erfgoed
K
max. 4L
plot enfaseringsgrenzen faseringsgrenzen plot en
Sin
mi n 6m .
Bomen Duurzaam behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen met een goede levensverwachting vormt het uitgangspunt. Om dit uitgangspunt te toetsen is er een Boom Effect Analyse uitgevoerd die concreet inzicht geeft in te nemen maatregelen tot behoud van de te handhaven bomen. Voor de plataan aan de zijde Brinkpoortstraat wordt gezien de geringe overlevingskans de duurzame keuze gemaakt deze boom te vervangen door een andere soort boom welke beter past bij de toekomstige groeicondities van deze plek. Voor al de bomen welke niet duurzaam zijn te behouden geldt het advies deze voorafgaand aan de werkzaamheden te rooien en te compenseren binnen het huidige plangebied met bomen die eenzelfde financiële waarde vertegenwoordigen.
Legenda Legenda
tra
Groen op het binnenterrein Het aandeel groen in de (semi) openbare ruimte is minimaal 50%. Er is diversiteit in inrichting en gebruik van de buitenruimte: voortuinen, groene doorgangen, groene oase en padenstelsel met pleinruimte. Verharding ten behoeve van gevelonderhoud wordt tot een minimum beperkt en voorzien middels begroeide honingraat-of rasterplaten.
Duurzaamheid Bebouwing en terreininrichting dienen invulling te geven aan actuele beleidsthema’s als natuurinclusief bouwen, water, energie en klimaatadaptatie. Voor het thema natuurinclusivitiet betekent dit integrale aandacht voor natuurinclusiviteit volgens het gemeentelijk Beleidsadvies Ecologie en de NIB-puntenlijst. De inrichting dient zodanig te worden uitgewerkt dat deze een aantrekkelijke biotoop vormt voor insecten, vlinders, vogels en vleermuizen. Nestkasten voor diverse soorten vogels en vleermuizen zullen worden opgenomen in de gevels van de bebouwing, daken en gevels zullen worden vergroend en tussen de diverse en diervriendelijke beplanting in de tuin worden meerdere insectenhotels geplaatst. In de vervolgfase van het project zal een ecoloog worden betrokken om hier nader invulling aan te geven.
een samenhangend beeld van het beschermde stadsgezicht. Gelijktijdig dragen de groene dakranden bij aan de privacy in relatie tot de omliggende bebouwing. Voor alle nieuwbouw daken geldt dat deze voorzien worden van een retentielaag conform de gemeentelijke bergingseis.
ge ls
Openbaar toegankelijk De Campus is overdag openbaar toegankelijk. De mogelijkheid om het terrein af te sluiten in de avond en nacht wordt voorzien in de vorm van afsluitbare hekwerken. Deze hekwerken worden in samenhang met de architectuur ontworpen en worden opgenomen in de erfafscheiding van de representatieve voortuinzone of liggen in de 'stegen' op enkele meters achter de voorgevelrooilijn.
Bestaande bebouwing / erfafscheidingen Behoud van de Kweekschool, Gymzaal, voorzijde entreegebouw en karakteristieke erfafscheidingen.
Sin
Kaders landschap:
Landschap
verdiepingen
10
50
25
50
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 73
Programma BGG + Entree
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN Programma
(incl. de basis) is de plint flexibel in te delen. De
Legenda Legenda
*
Doelgroep De woningen zijn in beginsel bestemd voor Topicus medewerkers. Dit zijn goed opgeleide werkende professionals, veelal bestaande uit 1-persoons
C
max. 4L
ge l
B
max. 5L
at
zoveel mogelijk inpandig geplaatst zodat ruimtes aan
*
terrasterras horeca
B
*
werken (kantoren) werken onderwijsfunctie onderwijs zoekgebied horeca zoekgebied horeca zoekplek collectieve collectieve ruimte wonen zoekgebied ruimte wonen
A
F
G
zoekplekcollectieve collectieve bron energie zoekgebied bron energie
max. 7L
ontmoetingsplek/campushart activatie
D
looproutes looproutes
max. 5L
uitnodigende gevel uitnodigende/representatieve plint
F
E
interactieve sterke plint relatie binnen-buiten doorwaadbaar, entrees (indicatief) entree
D 5L max.
de gevel vrij indeelbaar zijn. Woonprogramma komt niet in de plint behoudens de entree en lobby.
# = bouwbloknummer
publieke voorzieningen voorzieningen, entree en lobby
A
C
# = bouwblok nummer
karakteristieke boom
max. 4L
Parkeren Het fietsparkeren voor gebruikers en bewoners wordt binnen het perceel inpandig opgelost onder gebouw A en B. Voor bezoekers van de horeca of andere publieke functies worden enkele fietsparkeerplekken in de buitenruimte toegevoegd. Er komt geen autoparkeren op de locatie.
kernen van de woningen en installaties worden
bestaand erfgoed bestaand erfgoed #
huishoudens. Woontypologieën Van het woonprogramma wordt: - 5-35% huurwoningen onder de liberalisatiegrens, max. 20 procentpunt kleinere studio’s - minimaal 65% middeldure huur (minimale oppervlakte 45m2) - maximaal 20% vrije sector huur.
Plot faseringsgrenzen plotenen faseringsgrenzen
Sin
K
tra
Plint Het realiseren van een levendige en goed vormgegeven plint is voorwaarde. Om een levendige campus waar te maken, komen er in de plinten van de gebouwen voorzieningen die een stedelijke uitstraling hebben. Deze plinten dienen representatief, royaal en transparant te zijn. De plint heeft een hoogwaardige en stedelijke uitstraling. Met een plinthoogte van 4.2-4.6 meter
Er worden twee collectieve ruimtes gemaakt, in gebouw D en F van ca. 50m2 die door alle woningen gebruikt kunnen worden. Daarnaast is er ruimte voor een collectief dakterras op gebouw D en wordt gebruik gemaakt van de groene buitenruimte op maaiveld als collectieve buitenruimte.
ge ls
Functiemix De verhouding van functies is maximaal 50% wonen, minimaal 30% werken, en 20% voorzieningen (waaronder onderwijs). Dit is leidend voor het gerealiseerde volume en blijft van toepassing als de compositie veranderd.
Programmaverdeling per gebouw Per gebouw komt er maximaal 1 functie boven de begane grond. A. Wonen met in de plint voorzieningen B. Wonen met in de plint voorzieningen C. Onderwijs D. Wonen met in de plint voorzieningen E. Werken (kantoren) F. Wonen met in de plint (campus) voorzieningen K: Werken (kantoren) G: Werken met in de plint voorzieningen
Programma
Sin
Programmatisch kader:
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
fiets entree (indicatief) fiets entree zoekgebied laden lossen zoekgebied laden/lossen + container
rstr a
at
E Keiz e
E D
F
Br
ink
po
ort str aa
t
A
G
B C K
0
10
25
50
Wonen Werken Onderwijs Voorzieningen Programmaverdeling per gebouw
74 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
0
10
25
50
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 75
Rooilijnen
max. 4L
sculpturen in een groene contramal. Aan de Singel en
m
28 m 9m
21m
20 m
D 5L max.
onderzoek aansluiting gebouw G - G C - entree nader onderzoek aansluiting
17m mi 6m n.
karakteristieke boom 2m
mi n 5m . Br
Keiz e
rstr a
20 m
at
E
28 m
ink
po 21m ort str aa
t
0
10
25
0
76 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
minimale afmeting tussenruimte afmeting doorgangen (ondergeschikt aan ruimtelijke spelregels)
min . 3.5m
3m
E
percentage van de de lijn lijn dat min. liggen percentage van dat terug min. gezet terugmoet gezet moet liggen
kenmerkende zichtbare hoeken kenmerkende zichtbare hoeken
n. m
maximaal aantal bouwlagen maximaal aantal bouwlagen
afmeting bouwblokken afmeting bouwblokkken
mi
F
16
xL
%
3m
n.
nummer ## == bouwblok bouwbloknummerrooilijn
teruggezette rooilijn teruggezette rooilijn
max. 7L
mi
#
rooilijn rooilijn
A
3m
max. 5L
*
15
m
D
gebouwen bouwvlak mi n 5m .
15
n.
een nieuw ensemble en geven plasticiteit aan de woonstraat. De bebouwing volgt de historische rooilijnen en refereert naar de korrelgrootte van de villa typologie. Volumes hebben een heldere geleding met een plint, middendeel en een beëindiging. De gevels naast het erfgoed (Kweekschool en Gymzaal) hebben een terugliggende rooilijn, die de herkenbaarheid en aanwezigheid van de historische bebouwing versterkt.
0%
m
F
G
De bestaande erfgoedwaardes van de Kweekschool ontwikkeling. Van daaruit vormen de gebouwen
-5
B
10
20 m ge lst raa t
mi
bouwvlak zoekgebied
23
max. 4L
C
steegjes.
bestaand erfgoed bestaand erfgoed
A
gebouwen zij aan zij incidenteel gescheiden door
Installaties Logistiek en installaties worden bouwkundig in het volume ingepast en moeten vanaf het maaiveld in de directe omgeving uit het zicht worden weggewerkt.
40
max. 5L
0%
Aan de Brinkpoortstraat en Singelstraat staan de
Bebouwing en Gymzaal vormen de basis van de nieuwe
*
B
11m
in het middenterrein staan de gebouwen losstaand.
afstand perceelgrens minimale afstand tot perceelgrens
mi 4.6 n. m
26 ,2m
C
ge l
mi n 5m .
K
mi 5m n.
De gebouwen worden ontworpen als alzijdige
0%
Bestaande bebouwing Behoud van de Kweekschool, Gymzaal en voorzijde entreegebouw.
*
plot enfaseringsgrenzen faseringsgrenzen plot en
Sin
25 ,8m
Opzet
Sin
Bebouwingspercentage Het bovengrondse bebouwingspercentage van de locatie is maximaal 60%.
gemaakt op de volgende bladzijden.
10
Maximale bouwvolume Het maximale bovengrondse programma is circa 13.100m2 (dit is inclusief de bestaande Kweekschool en Gymzaal) en circa 1.200m2 BVO aan fietsenstalling en techniek dat ondergronds inpandig wordt opgelost.
Legenda Legenda
mi n 3m .
Ruimtelijke concept Het ruimtelijk concept volgt het principe van de villastructuur, waarbij de volumes in het groen staan. De locatie valt binnen het beschermd stadsgezicht
Gebouwenvelop De bouwenvelop laat per gebouw zien wat de opbouw, het maximale volume en de minimale setback afmetingen zijn. Per gebouw is dit inzichtelijk
17m
Ruimtelijk kader:
Volume - Bouwvlakken en rooilijnen
1.5 m
Volume - Bouwvlakken en rooilijnen
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
mi n.
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
10
50
25
50
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 77
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
Gebouwenvelop
Gebouwenvelop
B Legenda Legenda ge l
max. 5L
tra
at
mi n 6m .
5m
C
gebouwen bouwvlak
A
max. 4L
B
max. 3L
D
n.
max. 5L
A
16
gevels worden hersteld / vernieuwd gevels worden hersteld / vernieuwd
A”
min . 3.5m
F
max. 7L
B
*Installaties uit het zicht
nader onderzoek aansluiting - entree onderzoek aansluiting gebouw G -Gymzaal C
Gebouwenvelop A
Gebouwenvelop B
m
mi n 6m .
mi n 5m .
teruggelegen gevel op de hoek
2m
ma
x.
mag maximaal 4 bouwlagen zijn
1,5
m
40
-50
mag maximaal 5 bouwlagen zijn
60
%
m
Br
ink
po
ort str aa
6 4, m 5 3m m
teruggelegen gevel op de hoek
1L
mag maximaal 3 bouwlagen zijn
2L
teruggelegen gevel op de hoek
1L
mag maximaal 4 bouwlagen zijn
2L
mag maximaal 3 bouwlagen zijn
2L 1L
15
A
,5m
GE
25
0
78 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
10
50
25
,5m
GE
L
40
-50
%
minimale afstand tot rooilijn
SIN
in .1
10
22
SIN
m
0
percentage van gevellengte dat terug gelegen ligt
L
m
SIN
,5
B’
30 m
22 m
t
1,5
m
at rstr a
A’
Keiz e
B
%
1,5
E max. 5L
minimale afstand tot rooilijn
maximale percentage van gevellengte dat aan de voorzijde in de rooilijn ligt
*Zie doorsnede pagina 82 - 83 21
D 5L max. max. 5L
Aangehouden hoogtes: Basis 1.0 m Plint 3.6 m Middendeel 3.6 m Top 3.6 m Opstaande dakrand* 1.0 m
karakteristieke boom
m
E
maximaal aantal bouwlagen maximaal aantal bouwlagen
zoekgebied dubbele setback zoekgebied dubbele setback
n.
mi
xL
zoekgebied enkele setback zoekgebied enkele setback
max. 4L
9m
max. 7L
## == bouwblok bouwbloknummer nummer
dubbele setback* dubbele setback van 2m of 3m
mi n 5m .
F
G
A
#
enkele setback van 2m of 3m enkele setback*
mi
A
*
max. 5L
Sin
ge ls
*
zoekgebied zoekgebied
3m
B
max. 4L
A’
bestaand erfgoed bestaand erfgoed
B’
K
C
minimale afstand perceelgrens minimale afstand tot perceelgrens
Om de gebouwenvelop in de volgende fase goed te laten aansluiten op het programma en de binnen indeling geldt er aanvullend voor gebouw A en B: Gebouw A mag maximaal 2m breder worden wat in vermindering wordt gebracht van gebouw B. De rooilijnen, minimale doorgang en gebouwenvelop regels blijven van toepassing. (enkel van toepassing als de gridmaat niet logisch uitkomt)
3m
*
plot faseringsgrenzen Plot en en faseringsgrenzen
Sin
mi 4.6 n. m
A”
Parksingel - Volume A+B De volumes zetten de doorlopende villastructuur met zijn groene contramal door, waarmee de entree tot de Keizerstraat weer duidelijker wordt. De begane grondvloer is licht opgetild en sluit aan bij de verhoogde plint van de villa typologie. A. Het volume definieert de hoek en is maximaal 4 bouwlagen hoog. Setbacks op de hoeken reageren op de context. B. Het volume aan het midden van de Singel is maximaal 5 bouwlagen hoog en heeft een teruggesprongen geveldeel om de schaal te doorbreken naar de Kweekschool en het torentje prominent zichtbaar te maken.
GE
L
50
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 79
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN
Gebouwenvelop
Gebouwenvelop
Middenterrein - Volume F
Singelstraat - Toevoeging C De toevoeging die binnen het zoekgebied komt moet één ensemble vormen met de Kweekschool en Gymzaal. De demarcatie van het zoekgebied ligt ter plaatse van de verbreding van het huidige entreegebouw, waarmee de zijgevel van het entreegebouw in het zicht blijft en er een kwalitatieve groenruimte naar de straat ontstaat. Binnen het zoekgebied wordt gekeken naar volume, de precieze aanhechting bestaand-nieuw en vloerhoogte. De toevoeging is maximaal 3 bouwlagen hoog.
Singelstraat Brinkpoortstraat - Volume D+E De volumes D+E zetten de wandbebouwing door. De goothoogte in de rooilijn ligt overwegend op 3 bouwlagen, aansluitend op de maat en schaal van de tegenoverliggende bebouwing. Belangrijk aandachtspunt is privacy en bezonning in relatie tot de omliggende bebouwing. Aan de Brinkpoortstraat en Singelstraat komen geen balkons. D. Het volume heeft een terugliggende rooilijn naast de Gymzaal om de massa’s optisch van elkaar los te houden en is maximaal 5 bouwlagen hoog E. Het volume is maximaal 5 bouwlagen hoog.
Het volume is het centrale punt en verbindt de villa’s, het ensemble en de gebruikers met elkaar. Op de bovenste lagen heeft het gebouw een teruggelegen laag en wordt het silhouet verkleind. Het volume is maximaal 7 bouwlagen hoog. De precieze locatie van gebouw F hangt samen met de toekomstige kroonprojectie van de Lindeboom die uit de BEA volgt. Binnen het zoekgebied dat voortkomt uit de kaders van het landschap kan F verschuiven.
F
Aangehouden hoogtes, nader te definiëren: Plint 3.8 m Middendeel 3.6 m Top 3.6 m Opstaande dakrand* 0.5 m
D
Aangehouden hoogtes: Plint 4.2m - 4.5 m Middendeel 3.2 m Top 3.2 m Opstaande dakrand* 1.5 m
*Installaties uit het zicht
Om de gebouwenvelop in de volgende fase goed te laten aansluiten op het programma en de binnen indeling geldt er aanvullend voor gebouw D en E: Tussen gebouw D en E mag er maximaal 2m in breedte worden geschoven. De rooilijnen, minimale doorgang en gebouwenvelop regels blijven van toepassing. (enkel van toepassing als de gridmaat niet logisch uitkomt) Aangehouden hoogtes: Plint 4.2 m - 4.5 m Middendeel 3.6 m Top 3.6 m Opstaande dakrand* 1.0 m
E
*Installaties uit het zicht
*Installaties uit het zicht
Zoekgebied F
GEBOUWENVELOP D
GEBOUWENVELOP E 1,5
m
minimale afstand ten opzichte van plint en middendeel 24
.4
0%
maximale percentage van gevellengte dat aan de voorzijde in de rooilijn ligt
2m
ax
m
m
2m
mag maximaal 5 bouwlagen zijn
LS
TR
AA T
80 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
GE
GE
LS
TR
AA T
R 22
m
LS
TR
AA T
maximale percentage van gevellengte dat aan de voorzijde in de rooilijn ligt
2m
1L
ma
x.
BR
IN
50
%
21
KP
22 m
AT
SIN
O
15 m
6m
SIN
TR A
3m
mag maximaal 3 bouwlagen zijn
OO
m
RT
ST
RA
6m
GE
m
5m
17 m 19 m 3m
SIN
12
2m
1L
TS
11 m
minimale afstand tot rooilijn
2L
2L
K PO
1L
2L
mag maximaal 4 bouwlagen zijn
IN
mag maximaal 2 bouwlagen zijn
2L
28 m
1L
mag maximaal 4 bouwlagen zijn
4L
mag maximaal 2 bouwlagen zijn
1L
m
2m
mag maximaal 5 bouwlagen zijn
mag maximaal 5 bouwlagen zijn
1L
demarcatielijn oudnieuw ter plaatse van de 'knik' van het entreegebouw
2L
R
mag maximaal 3 bouwlagen zijn
2,5
minimale afstanden tot rooilijn
B
11 m
mag maximaal 7 bouwlagen zijn
mag maximaal 3 bouwlagen zijn
minimale afstand tot rooilijn
2m
Zoekgebied C
minimale afstand tot rooilijn
AT
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 81
KADERSTELLENDE VOORWAARDEN Relatie tot de context*
B B’ A’ A
A’
B B’
25.20 m
24.00 m
20 m
18,4 m
18,40 m
14.00 m
11
14.00 m
12.00 m
D 12
13.00 m
E
22
min. 5m
A
D
21
9
12
38
Singelstraat
13
12
C
22
20
Brinkpoortstraat
Keizerstraat
A-A
13.50 m
11.50 m
12
min. 5m
25
Binnentuin
10 Singel
B-B
25.20 m
25.20 m 20 m 15.00 m
14.60 m
14.00 m
14.00 m
12.00 m
E
F
11
12
13
Singelstraat
min. 16m
17
20 m
min. 2m
Binnentuin
20
11
21
11
Keizerstraat
A’-A’
12 Brinkpoortstraat
22
F min. 6m
max. 18m
B min. 9m
27
10 Singel
B’-B’ 17
De aangegeven bouwhoogten zijn inclusief dakranden waarachter de installaties zich bevinden. 82 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 83
Karakter van de locatie Stedenbouwkundige uitgangspunten Architectonische uitgangspunten Ruimtelijke opzet 1. Ensemble Kweekschool - Gymzaal 2. Samengestelde ensemble Kweekschool en Gymzaal 3. Villa's 4. Ensemble 5. Middenvolume
BEELDKWALITEIT
Buitenruimtes Overgang binnen - buiten Plint Middendeel Beëindiging Binnentuin Groene gelaagdheid
84 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 85
BEELDKWALITEIT
BEELDKWALITEIT Karakter van de locatie
Karakter van de locatie
De Topicus locatie is centraal gelegen in de
Gebouwd op de waarden van de context
binnenstad van Deventer en maakt onderdeel uit van
Voor de Topicus locatie vormen binnenstedelijke
de representatieve stadsentree vanaf het station.
verdichting en herstel van het stedelijk weefsel de
De Topicus Campus licht op het scheidsvlak tussen
hoofduitgangspunten.
stadscampus de Kien (paars) en het beschermd
De beeldkwaliteit komt voort uit een eigentijdse
stadsgezicht (oranje). De locatie vormt een verbindende
interpretatie van de 19e-eeuwse Singelbebouwing. De
Station
schakel in de context.
samenhang van architectuur, buitenruimte, stedenbouw en landschap (kenmerkende voor de 19e-eeuwse
Hoewel de Topicus Campus programmatisch gezien
aanleg) wordt opnieuw nagestreefd, waarbij eigentijdse
onderdeel vormt van Stadscampus de Kien (paars),
middelen kunnen worden ingezet, zolang ze onderdeel
vallen de gebouwen noordoostelijk gelegen van de
van het grotere stedelijke geheel gaan vormen en
locatie, waaronder het bedrijfsverzamelgebouw, de Leeuwenbrug en de Deventer Schouwburg buiten het beschermd Stadsgezicht. Ze vormen daarmee
dienstbaar zijn aan het beschermd stadsgezicht.
Beschermd stadsgezicht
Zo wordt op een tijdloze zorgvuldige manier verder gebouwd aan de binnenstad.
geen referentiekader voor de beeldkwaliteit van deze ontwikkeling. De binnenstad van Deventer heeft een grote historische rijkdom en gelaagdheid. In het Beeldkwaliteitsplan Deventer Binnenstad worden de karakteristieke structuren en ruimtelijke kwaliteit van de binnenstad beschreven en aangegeven waar nieuwe ontwikkelingen,
Stadscampus De Kien
waaronder de Topicus Campus aan wensen te voldoen. De toegelichte onderwerpen in dit Beeldkwaliteitsplan geven richtlijnen specifiek voor deze locatie.
Legenda Bebouwing Topicus Campus Beschermd stadsgezicht Stadscampus De Kien Route van station naar centrum De directe omgeving, onderdeel van de 19e-eeuwse schil
86 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 87
STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN
ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN
Het is van belang om de stad niet te veel te
De afzonderlijke gebouwen doen mee in het
fragmenteren en eenheid en rust te creëren,
totaalbeeld. De cohesie tussen de gebouwen
wat ontstaat door het landschap, korrelgrootte,
ontstaat door de gebouwopzet, proporties,
alzijdigheid van de volumes en het kleurpalet.
detaillering en maatsysteem van de gevelopeningen en buitenruimtes. Daarnaast hebben de gebouwen elk een onderscheidende uitstraling in profiel, kleur en ritmiek wat van belang is om de schaal van de bouwblokken te verkleinen.
top
middendeel
plint
Groene contramal De campus is ontworpen vanuit de groene contramal, een aantrekkelijke groene binnenwereld. Deze groene binnenwereld voegt een publiek toegankelijk doorwaadbaar en uitnodigend 'stadsdeel' toe aan Deventer. De binnenwereld wordt geactiveerd door het publiek programma in de plint. Het landschap verbindt de gebouwen met elkaar en vormt de overgangszone van publiek en privé.
Passende korrelgrootte De typologie en opzet van de gebouwen reageert op de omliggende context met de losstaande volumes aan de Parksingel en de wandbebouwing aan de Singel- en Brinkpoortstraat en de zorgvuldige overgang met het landschap. Schaalverkleining van de volumes wordt geborgd door de geleding en variatie in kleur en materiaalgebruik, die ook in de rijkheid van de omliggende gebouwen terug te zien is.
Alzijdige volumes De volumes worden alzijdig ontworpen, de materialisatie gaat rondom. De gebouwen hebben een heldere oriëntatie en representatieve uitstraling naar de stadsstraten. De openheid van de gevels versus geslotenheid in verband met privacy en inkijk in relatie tot de omgeving worden op de specifieke situaties afgestemd.
Heldere geleding De volumes worden gekenmerkt door een subtiele, maar duidelijk geleding in de opbouw en hebben een alzijdige uitstraling. De plint, middeldeel en top vormen een geheel, hebben eenzelfde kleurstelling en onderscheiden zich door subtiele verschillen (in de intensiteit) in textuur, materialisatie ritme en schaduw. De plint en het midden zijn dominant in het evenwicht van de compositie.
Gelaagdheid gevel Er is onderscheid in diepte en plasticiteit per gebouw. Door de veelheid en variatie van texturen krijgen de gevels levendigheid, diepte en een menselijke maat. Privacy maatregelen worden ingezet als middel voor gelaagdheid. Loggia's en balkons worden homogeen over gevels verdeeld (geen losse rijtjes of incidentele balkons) en vormen een integraal onderdeel van de gevelarchitectuur.
Plinten en entrees Elk volume heeft een herkenbare en uitnodigende entree voor de plint- en gebouw specifieke functie en vormt een verbijzondering. De gebouwen hebben een duidelijke oriëntatie en worden tezamen met de aangrenzende buitenruimte ontworpen.
Verbindend groen daklandschap De stedelijke laag is leesbaar in de volumes door middel van de setbacks. In de nieuwe dichtheid leest het groene daklandschap als een herkenbare laag. Het daklandschap wordt samenhangend ontworpen met terugkerende elementen, zoals bijvoorbeeld boom- en plantsoorten, verlichting, e.d.
Ruimte voor verassing en contrast Aan de binnentuin mogen de gevels transparanter zijn, en is er ruimte om iets verrassends te creëren zonder schreeuwerig te zijn. Middelen die ingezet kunnen worden: materiaal, ambacht, duurzaamheid, circulariteit, entrees en buitenruimtes.
Samenhang middels materiaalpalet De kleurstelling en materialisatie sluit aan bij de Deventer binnenstad. Zo wordt een eenheid in de straatprofielen bereikt. De afzonderlijke volumes zijn onderscheidend van elkaar in kleur om de afzonderlijke gebouwen herkenbaar te maken. (dit is een schema, de kleuren worden in de volgende fase onderzocht) Het middenvolume gaat een passende relatie aan met de hogere volumes in het beschermd Stadsgezicht.
Materiaal en textuur De gevelmaterialen hebben een duurzame en kwalitatieve uitstraling die recht doet aan de prominente locatie Elk volume bestaat uit een primair gevelmateriaal, waar een passend secundair materiaal aan kan worden toegevoegd. De gevels hebben een rijkheid aan texturen.
Bruikbaar daklandschap De daken worden zorgvuldig uitgewerkt in het ontwerp, het groen moet worden geïntegreerd in het ontwerp van de constructie en de detaillering. De daken zijn van dusdanige grootte dat er ruimte is voor terrassen, groen en wateropvang. De groeninrichting voegt een nieuwe tijdslaag toe, ondergeschikt aan de geleding van de gebouwen. De buitenruimtes in het middendeel worden per volume toegelicht.
Integratie techniek en logistiek Behuizingen van dak installaties hebben een gelijke materialisatie als de hoofdgevel (geen scherm). Alle installaties zijn vanaf het maaiveld uit het zicht ontworpen. Gevels met technische en logistieke functies worden geïntegreerd in het totaalbeeld. Hemelwaterafvoeren en noodoverstorten uit het zicht of meeontworpen.
88 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 89
RUIMTELIJKE OPZET Landschap - stedenbouw - architectuur
Naast de algemene uitgangspunten zijn er aanvullend specifieke kaders die per categorie worden toegelicht.
Groene oase
90 | TOPICUS CAMPUS | BARCODE ARCHITECTS & FELIXX
1. Ensemble Kweekschool - Gymzaal
2. Samengestelde volume
3. Villastructuur
4. Ensemble
5. Middenvolume
BARCODE ARCHITECTS & FELIXX | TOPICUS CAMPUS | 91
BEELDKWALITEIT 1. Ensemble Kweekschool en Gymzaal
Ensemble Kweekschool - Gymzaal
Gymzaal
Beide gebouwen zijn cultuurhistorisch,
De Gymzaal wordt herbestemd. Aan de Singelstraat
stedenbouwkundig en architectonisch van grote waarde
wordt de gevel gerenoveerd. Aan de tuinzijde wordt
in het beschermde stadsgezicht.
de nieuwere aanbouw verwijderd. De gevel is hier
Het ensemble is met name aan de Singelstraat nog
aangetast, en biedt ruimte voor een ingreep waarmee
intact. Aan de tuinzijde zijn er verschillende ingrepen
de relatie tussen binnen en buiten wordt versterkt.
geweest. De aanpak is bestaande kwaliteiten te
In het interieur wordt de ruimtelijkheid van de open
handhaven en ter plaatse van de aantasting een ingreep
ruimte behouden (niet verhokken), en de dakconstructie
te doen.
zichtbaar gelaten waardoor de voormalige Gymzaal leesbaar blijft.
Kweekschool De Kweekschool wordt gerenoveerd ter plaatse van de ingrepen. De aanbouw lijkt volledig los te staan