RIS325198 Bijlage 5 Toekomstvisie-bedrijventerrein-Westvlietweg-III

41

Duurzaam & circulair bedrijventerrein

3.1 Ambities Doelstellingen ontwikkeling De hoofddoelstelling is om het gebied aantrekkelijk en toekomstbestendig te maken. De volgende principes liggen daaraan ten grondslag: 1. 2. 3. 4.

Voorzien in toekomstbestendige werkruimte voor lokale en regionale behoefte. Groei bestaande bedrijven mogelijk maken en ruimte bieden aan nieuwe bedrijvigheid. Beter benutten bestaande terrein door schuifruimte te creëren. Verduurzaming door investering in vastgoed, netwerken, sociale veiligheid en openbare ruimte. 5. Zorgvuldige landschappelijke inpassing en verbinding met de omgeving. 6. Verbetering van de bereikbaarheid.

Bedrijventerrein Grote Polder, Zoeterwoude als voorbeeld van een duurzaam en groen bedrijventerrein. Bron foto: Buro Lubbers. 42

De ambities voor Westvlietweg III De doelstellingen zijn uitgewerkt in de volgende concrete ambities: • Bestaande ruimte beter benutten door herontwikkeling, schuifruimte, verdichten en vergroenen. Winst kan worden behaald door reorganisatie op de kavel zelf. • Schaalvoordeel behalen: verduurzaming collectief oppakken, zodat ondernemers en bedrijven nieuwe innovaties op het gebied van energie, klimaat en circulair grondstoffengebruik ten volle kunnen inzetten (bijvoorbeeld elektrificeren wagenpark; opslag van regenwater op het dak of onder verharding ter verkoeling van gebouw, brandpreventie, doorspoelen toiletten; of energieopwekking door benutten daken voor zonnepanelen). • Ontwikkelen van een klimaatbestendige openbare ruimte met meer groen en extra aandacht voor biodiversiteit en waterafvoer. • Ontwikkeling van een gemengd bedrijvencluster dat qua maat en schaal aansluit bij de Haagse behoefte en de locatiekenmerken. • Het creëren van schuifruimte en nieuwe werklocaties in uitbreidingsgebied. • Toevoeging van levendig programma voor werknemers, lokale gebruikers en omwonenden met kleinschalige voorzieningen en ontmoetingsplekken zodat een sense of community ontstaat.

Primair inzet op versterken bestaand en beter benutten De beperkte ruimte in Den Haag en de regio maakt dat het effectiever en efficiënter gebruiken van bestaande bedrijventerreinen prioriteit heeft. De ontwikkelstrategie voor Westvlietweg III sluit daar ook op aan en zet in op versterken van de kwaliteit en beter benutten van de ruimte op het bestaande bedrijventerrein. Voor Westvlietweg III zijn daarbij in de analyse de volgende kansen geïdentificeerd: • Verbeteren van de kwaliteit, bereikbaarheid en veiligheid met het oog op het vergroten van de economische aantrekkingskracht. • Vergroenen en verduurzamen, om zo toekomstbestendiger te worden én meer onderdeel te zijn van de omgeving. • Beter benutten van de ruimte op alle mogelijke manieren (zie volgende pagina voor toelichting): 1. Niet goed benutte en verrommelde kavels opruimen en bebouwen met (meerlaags) bedrijfsruimte. 2. Kavels met veel buitenruimte en inefficiënte inrichting intensiveren. Dit kan bijvoorbeeld door het bebouwen van de buitenruimte en dubbel ruimtegebruik (parkeren op dak of dek, extra verdieping toevoegen). 3. Bedrijven met een milieucategorie die lager ligt dan toegestaan uitplaatsen en een bedrijf terugplaatsen dat maximaal gebruik maakt van de toegestane milieucategorie (rekening houdend met voldoende leefkwaliteit in de directe omgeving). 4.

Schuifpuzzel in gang zetten: verplaatsen van bedrijven die willen uitbreiden en/of verouderd vastgoed willen vervangen. De vrijkomende kavels kunnen dan intensiever (meerlaags) en toekomstbestendig worden ingevuld. 5. Beter benutten op clusterniveau: meerdere kavels tegelijk aanpakken waarbij ruimtewinst plaatsvindt door gedeelde voorzieningen en efficiëntere inrichting van het cluster.

43

Op basis van de ruimtelijke en kwalitatieve analyse zijn de bovengenoemde strategieën op de kavels geprojecteerd en gefaseerd. In de fasering worden de minst kostbare en snelst te realiseren strategieën als eerste opgepakt.

Verbeteren van de kwaliteit, bereikbaarheid en veiligheid

Beter Benutten van de ruimte

Vergroenen en verduurzamen

Versterken bestaand en beter benutten op drie manieren.

Beter Benutten in 5 categorieën

44

3.2 Beter benutten op Westvlietweg III Beter benutten in ruimte en functie Om het bestaande bedrijventerrein te kunnen herontwikkelen, hebben we onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van beter benutten op Westvlietweg III. Hiervoor hebben we in eerste instantie gekeken hoe het bedrijventerrein ruimtelijk beter benut kan worden. Denk daarbij aan het bebouwen van niet goed benutte percelen, verdichting van de ruimte op het perceel door efficiëntere inrichting van opslag en parkeren, of door bedrijfsfuncties te stapelen. Hierdoor kunnen meer vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak (bvo) gerealiseerd worden, maar ook ontstaat de mogelijkheid voor het toevoegen van nieuwe bedrijvigheid en meer banen. Daarnaast hebben we gekeken of bedrijven voldoende ruimte hebben voor innovatie en groei. Zit het juiste bedrijf wel op de juiste plek, worden de economische functies in relatie tot het milieu wel afdoende benut? We hebben geconstateerd dat het huidige aanbod aan bedrijven sterk gemengd is, met zowel lage milieucategorie bedrijven als hoge milieucategorie bedrijvigheid (hmc) op een beperkte oppervlakte.

Door kavels te herontwikkelen en verdichting, door het ordenen van het functiegebruik en de zonering, maar ook door clustering van bedrijven zodat faciliteiten en voorzieningen collectief gedeeld kunnen worden, kan worden voorzien in de behoefte aan meer bedrijfsruimte op het bestaande bedrijventerrein.

Voorbeeld kwalitatieve uitstraling bedrijfsgebouw, Jansen Recycling Vlaardingen

Op de volgende pagina's zijn, op basis van vier praktisch toepasbare modellen, de meest kansrijke percelen in beeld gebracht waar ruimtewinst is te behalen. Bij het berekenen van de ontwikkelcapaciteit (aantal m2 bvo) is het mogelijk te realiseren ontwikkelpotentieel op de kavels gekoppeld aan de structuur zoals voorgesteld in het ruimtelijk raamwerk (zie volgende pagina's). Voor de metrages hebben we een theoretische benadering gehanteerd op basis van verschillende dichtheden met een bandbreedte van FSI 1,0 en 1,5 op perceelniveau. In de metrages wordt rekening gehouden met een aantal te realiseren parkeergebouwen, waardoor de m2 bvo's niet volledig ten behoeve van bedrijfsfuncties kunnen worden toebedeeld. In de modelberekening is een oplopende bouwhoogte van de woningen af mogelijk. 45

Voorbeeld intensivering perceel door clustering, Kaap Noord Amsterdam

A. Beter benutten verrommelde kavels en potentie verdichten buitenruimte Intensiveren van het ruimtegebruik door toevoegen vierkante meters bvo De potentie van ruimtelijk beter benutten is in beeld gebracht. Drie categorieën kunnen worden onderscheiden: 1. 2. 3.

Verrommelde kavels zonder bebouwing (2) Kavels met potentie voor intensivering, met veel buitenruimte (3) Kavels met bedrijfsbestemming, onbebouwd (2)

Uitgaande van een dichtheid FSI 1,0 ontstaat ruimte voor ca. 28.500 m2 bvo extra* bedrijfsruimte. Uitgaande van een dichtheid FSI 1,5 ontstaat ruimte voor ca. 47.310 m2 bvo extra*bedrijfsruimte. *Huidige bvo’s niet meegeteld

In de metrages wordt rekening gehouden met een aantal te realiseren parkeergebouwen, waardoor de m2 bvo's niet volledig ten behoeve van bedrijfsfuncties kunnen worden toebedeeld. In de modelberekening is een oplopende bouwhoogte van de woningen af mogelijk.

46

Bron: Sweco.

Impressie beter benutten kavels bestaand terrein Twee plots binnen Westvlietweg III zijn – ter inspiratie en verkenning naar de verdichtingsmogelijkheden - nader uitgewerkt volgens de principes van beter benutten. De plots kunnen als incentive worden beschouwd, waarbij de interne kwaliteit van Westvlietweg III wordt versterkt, door bebouwing toe te voegen en tegelijkertijd de openbare ruimte structuur te verbeteren. In de huidige situatie hebben de plots een negatieve impact op de omgeving, zijn rommelig ingericht en volledig afgesloten van de omgeving. Om bij te dragen aan de transformatie van het bedrijventerrein naar aantrekkelijk en toekomstbestendig werklandschap van de toekomst is het wenselijk om deze plots op korte termijn te herontwikkelen. Creëren van lokale schuifruimte als strategie De meeste ruimtewinst ontstaat door het creëren van lokale schuifruimte. Dat betekent dat door bijvoorbeeld het realiseren van gedeelde voorzieningen (zoals een weegbrug, gedeelde opslagruimte of parkeerhub), ruimte ontstaat dat ten goede kan komen aan nieuw te ontwikkelen bedrijfsbebouwing of het verbeteren van de openbare ruimte. Dat betekent dat meerdere eigenaren moeten samenwerken om zo de beste ontwikkeling voor de specifieke plek te kunnen realiseren.

Dit kan een interessante strategie blijken als er, vanwege beperkte perceeloppervlakte, niet de mogelijkheid bestaat uit te breiden. Het collectief organiseren van de beschikbare ruimte door percelen te clusteren, biedt tevens kansen voor nieuwe bedrijven om zich te vestigen in het gebied. 47

Bron: Sweco.

Voorbeeld impressie kavel Schuifmaat De herontwikkeling van de plot aan Waterpas draagt sterk bij aan kwaliteitsverbetering van de omgeving Waterpas en Schuifmaat. De kavel wordt aan de randen bebouwd, waarbij de gebouwen een oriëntatie krijgen op de bestaande poldersloten. De poldersloten vormen de lange lijnen van het gebied: structurerende elementen waar Westvlietweg III in de toekomst haar karakter aan ontleent. De oorspronkelijke poldersloten worden zoveel mogelijk vergroend, door (deels) gedempte watergangen weer uit te graven en te beplanten met bomen. Parallel aan Schuifmaat is een fietsroute voorzien. Op het perceel is op een strategische plek een mobiliteitshub opgenomen, die als parkeergebouw wordt vormgegeven en waar een groot deel van het lokale bestemmingsverkeer kan worden opgevangen. Het kavel is ca 11.000 m² groot en krijgt in de nieuwe situatie een programma van ca. 12.000 m² bvo (bedrijfsfuncties, inclusief parkeergebouw). Dit komt overeen met een dichtheid FSI 1,1.

48

Bron: Sweco.

Voorbeeld impressie kavel Schietlood De analyse van de herontwikkelingsmogelijkheden van de kavel aan Schietlood gaat uit van het samenvoegen van percelen, waardoor mogelijkheden bestaan voor verdichting met bedrijfsfuncties. Door clustering van diverse bedrijfsactiviteiten kunnen voorzieningen zoals parkeren collectief gedeeld worden, maar ook bijvoorbeeld kantine of pauzetuin. Bovendien is er de kans om een nieuwe, interne ontsluitingsstructuur te realiseren, die wordt ontsloten vanaf Schietlood. Het resultaat is dat de nieuwbouw voor autoverkeer niet langer ontsloten hoeft te worden vanaf Prisma, waardoor Prisma kan transformeren tot groene aantrekkelijke groene route voor langzaamverkeer (fiets en voet). Clustering van gebouwen en functies is een belangrijk ontwerpprincipe binnen de transformatie van Westvlietweg III. Door eigenaren en gebruikers samen te voegen in een nieuwe setting ontstaat de mogelijkheid aantrekkelijke en gezonde werkmilieus te maken, die collectief zijn ontsloten, en voldoende meerwaarde biedt ter verbetering van de interne ruimtelijke structuur van het bestaande gebied. Het kavel is ca. 12.500 m² groot en krijgt in de nieuwe situatie een programma van ca 9.212 m² bvo bedrijfsfuncties. Dit komt overeen met een FSI 0,73.

Bron: Sweco. 49

B. Potentie functioneel intensiveren (schuifruimte) Het juiste bedrijf op de juiste plek Voor het functioneel beter benutten is gekeken naar optimalisatie van de economische functies in het gebied. Wij zien kansen door zonering en clustering op basis van milieu categorie en type bedrijvigheid, waarbij hmc bedrijven verplaatst kunnen gaan worden. Hierdoor ontstaat de noodzakelijke schuifruimte waardoor het bestaande beter benut kan worden. De grootste kansen liggen op basis van gesprekken met de ondernemers bij een drietal locaties waar circulaire bedrijven zijn gesitueerd. Uitplaatsing zorgt voor dubbele ruimtewinst: 1. Bedrijven kunnen als cluster efficiënter ingericht worden. Waar mogelijk met meerlaagse bebouwing en/of gedeelde voorzieningen (opslag, weegbrug, parkeren). 2. Een drietal grote kavels komt vrij die meerlaags, efficiënter ingericht en toekomstbestendig herontwikkeld kunnen worden. Voor het verplaatsen zijn drie scenario's denkbaar: 1. De circulaire bedrijven verplaatsen naar de GAVI-kavel. 2. De circulaire bedrijven verplaatsen naar een uitbreidingsgebied tussen Westvlietweg III en de snelwegen, ter weerszijden van de bestaande golfbaan. 3. Verplaatsen naar een locatie op het bestaande terrein. Uitgaande van FSI 1,0 ontstaat ruimte voor ca. 13.500 m2 extra* bvo bedrijfsruimte op de vrijkomende percelen (zowel bedrijfsfuncties als gebouwd parkeren).

Uitgaande van FSI 1,5 ontstaat ruimte voor ca. 20.000 m2 extra* bvo bedrijfsruimte op de vrijkomende percelen (zowel bedrijfsfuncties als gebouwd parkeren). *Huidige bvo’s niet meegeteld 50

Bron: Sweco.

C. Uitplaatsen bedrijven met een lagere milieucategorie dan maximaal toegestaan Bedrijven mogen blijven zitten, maar er zijn kansen voor verplaatsing naar de stad Een alternatieve aanpak is om bedrijven met een lage milieucategorie (1 en 2) te verplaatsen, aangezien zij niet de maximaal toegestane milieucategorie benutten. Deze bedrijven zouden kunnen verhuizen naar andere delen van de stad, waar ruimte is voor bedrijven met een lage milieucategorie. Deze bedrijven kunnen beter geïntegreerd worden in het stadsgebied zonder overlast te veroorzaken. De ruimte die zij achterlaten op Westvlietweg III kan dan beschikbaar worden gesteld voor bedrijven die passen bij milieucategorie 3.1 en hoger. In de praktijk zijn er echter uitdagingen zoals extra logistieke bewegingen, verhuiskosten en hogere prijsniveaus bij implementatie in een stedelijke omgeving. Uit een globale analyse van de aanwezige bedrijven (gebaseerd op hun bedrijfsvoering) blijkt dat er ongeveer 16.000 m2 beschikbaar komt voor bedrijven in milieucategorie 3.1 en hoger als bedrijven in milieucategorie 1 en 2 worden uitgeplaatst. Dit is vergelijkbaar met de resultaten uit het onderzoek Beter Benutten.

Benutting milieucategorieën Westvlietweg III. Bron: STEC, bewerking Sweco 51

D. Intensiveren in de hoogte (met verruiming planologische kaders) Oplopende bouwhoogte van west naar oost Indien gekozen wordt voor verruiming van de planologische kaders is een schaalsprong in de ontwikkeling van Westvlietweg III mogelijk. Met het instellen van een bedrijfszonering wordt verruiming van de bedrijfsactiviteiten mogelijk binnen het bestaande bedrijventerrein (juiste bedrijf op de juiste plek) en kan, door het ontstaan van de noodzakelijke schuifruimte, beter worden ingespeeld op de uitbreidingsbehoefte van werken in de stad. Indien uitbreiding aan de orde is, wordt als uitgangspunt een oplopende bouwhoogte (hoger dan 12 meter) voorgesteld richting snelwegknoop Prins Clausplein. Dit gaat echter wel om een theoretische ruimte waarbij gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om het gehele bedrijventerrein op te hogen naar de maximale bouwhoogte. Dit is slechts mogelijk op lange termijn en middels sloop-nieuwbouw. In veel gevallen is deze bouwhoogte niet gewenst door bedrijven en daarom niet haalbaar en realistisch. Het is dus geen oplossing voor het tekort aan bedrijfsruimte op de korte en midden-lange termijn. Binnen het bestaande bedrijventerrein Westvlietweg III is ruimte voor herontwikkeling naar ca 75.000 (FSI = 1,0) tot 115.000 m2 (FSI = 1,5) bvo (zowel bedrijfsfuncties als gebouwd parkeren).

52

Relatie met onderzoek Beter Benutten Haaglanden Onderzoek Beter Benutten bedrijventerreinen Haaglanden Binnen de regio Haaglanden is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van Beter Benutten1. Het onderzoek gaat uit van het optimaal benutten van de bestaande planologische mogelijkheden. Namelijk door het bouwvlak en de milieuruimte beter te benutten, en door op te toppen. Daarbij is onderscheid gemaakt naar theoretisch maximaal haalbaar en marktconform. Die laatste wordt als meest realistisch gezien voor uitvoering in de praktijk. Voor Westvlietweg III geeft het onderzoek aan dat er marktconform ruimte is voor 2,5 ha beter benutten (0,9 ha bouwvlak en 1,6 ha milieucategorie). Het onderzoek geeft wel nuanceringen mee: • Intensivering is niet voor elk type bedrijf kansrijk (bv. door noodzaak buitenopslag). • Aanpak op kavelniveau is nodig en in overleg met ondernemers. • Optoppen is zeer lastig (constructief). • Beter benutten milieucategorie: verplaatsen is complex want alternatieve plekken in de stad zijn beperkt (ook rekening houdend met logistiek etc.).

Vergelijking met ruimtelijke analyse in deze visie In deze visie is een gedetailleerde analyse gemaakt van de potentiële ruimtewinst door beter benutten: • Beter benutten milieucategorie: er is ongeveer 16.000 m2 beschikbaar voor bedrijven in milieucategorie 3.1 en hoger wanneer bedrijven in milieucategorie 1 en 2 worden uitgeplaatst. Dit is vergelijkbaar met het onderzoek Beter Benutten. • Optoppen: de analyse in deze visie (volgende sheet) laat zien dat er enige mogelijkheden zijn voor optoppen binnen de planologische kaders: 16.000 m2. Dit zal in de praktijk echter moeilijk te realiseren zijn. 53

1 Stec Groep, Beter benutten Haaglanden (2023)

• Bouwvlak beter benutten: er is ongeveer 30.000 – 45.000 m2 ruimtewinst te behalen door beter benutten van verrommelde kavels, kavels zonder bebouwing, en kavels met veel buitenruimte wanneer de planologische kaders worden verruimd (FSI 1,0 - 1,5). Om beter benutten op gang te brengen is schuifruimte nodig. Er kan ruimte ontstaan door herontwikkeling, maar dat betekent in veel gevallen sloop-nieuwbouw. Het daadwerkelijk benutten van deze mogelijkheden is complex, vraagt aanvullende investeringen om ontwikkelingen financieel haalbaar te maken en mogelijk ook langere planontwikkelingsprocessen. Uit de analyse blijkt dat voor Westvlietweg III de huidige mogelijkheden in het bestemmingsplan voor wat betreft het maximale bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte relatief beperkt zijn. Het verruimen van de bestemmingsmogelijkheden heeft een veel groter effect op intensiever en efficiënter ruimtegebruik op het terrein. Wanneer nu al wordt ingezet op beter benutten zonder aanpassing van de planologische kaders, wordt nieuw vastgoed gerealiseerd zonder de kansen optimaal te benutten.

Potentiële ruimtewinst door beter benutten binnen de vigerende planologische kaders op Westvlietweg III. Bron: Stec Groep

Intensiveren in de hoogte (binnen huidige planologische kaders) Verdichting en uitbreiding binnen huidige planologische kaders In theorie is ruimtewinst te behalen door in de bestaande situatie en binnen de vigerende kaders de hoogte in te gaan. Binnen het bestaande bedrijventerrein zijn hiervoor de mogelijkheden beperkt. Een vorm van verdichten is optoppen. De verwachting is dat de bouwkundige structuur van het huidige vastgoed beperkte mogelijkheden biedt voor het toevoegen van 1 of 2 extra bouwlagen. Grotere winst is te behalen door clustering van bedrijven en typologie van de bebouwing. Binnen het bestaande bedrijventerrein komen hiervoor een drietal kavels in aanmerking (donkergroen). In de beheersverordening staat dat 60 procent van de beschikbare bedrijfsgronden bebouwd mag worden (GSI huidig is 40%). De toegestane bouwhoogte is 8 tot 10 meter. Binnen de huidige planologische kaders is bij het optoppen van 1 a 2 lagen theoretisch ruimte voor ca. 16.000 m2 bvo. Er is géén rekening gehouden met bouwkundige structuur van de aangemerkte panden.

Verdichting en uitbreiding, Rozenburg 54

Local Motors microfactory, Harding Valley, TN

Bron: Sweco.

3.3 Mogelijk toekomstbeeld Westvlietweg III met beter benutten Westvlietweg III in 2035 Op de volgende sheet en hiernaast is een toekomstscenario geschetst met toepassing van de principes voor beter benutten. Het betreft een momentopname, die in grote lijnen het gewenste ruimtelijk raamwerk laat zien voor het huidig bedrijventerrein (situatie 2035). Het robuuste raamwerk van de openbare ruimte en de groenblauwe structuur vormen de basis van het gebied. Hierbij wordt voortgebouwd op versterking van de historische landschapsstructuren, verbetering van de interne infrastructuur en wordt aansluiting gezocht met de omgeving door het toevoegen van nieuwe langzaam verkeer verbindingen voor de fiets. De structuur kan verschillende programmatische invullingen krijgen binnen de huidige kadastrale eigendomsstructuur. Uitgaande van een zonering, waarbij bedrijven met een passende milieucategorie op de juiste plek landen, is een verkaveling voorgesteld met oplopende bedrijfsgrootte en dichtheid richting Waterpas en Spoorlaan. Op de percelen worden bedrijfsfuncties zoveel mogelijk geclusterd en gestapeld, waardoor compacte werkmilieus ontstaan. Daken worden zoveel mogelijk vergroend en gebruikt voor o.a. waterberging, verblijfsplekken en opwekking van energie.

Op een aantal herkenbare plekken aan de hoofdinfrastructuur worden mobiliteitshubs toegevoegd, die als bronpunten dienen voor de bedrijvigheid en zorgen voor reuring in het gebied. De inrichting van de openbare ruimte is erop gericht de doorwaadbaarheid van het gebied te vergroten en verbindingen te realiseren volgens de nw-zo georiënteerde lange (polder)lijnen. Een aantal lijnen worden structureel verbreed, door het water te verbreden en de oevers te vergroenen. Hierdoor ontstaat meer richting en oriëntatie in het gebied, wat ten goede komt aan de herkenbaarheid en identiteit van het bedrijventerrein in de stad. In de impressie is ca. 100.000 m2 bvo herontwikkeling toegevoegd. Dit komt overeen met een gemiddelde dichtheid FSI van 1,3. 55

Bron: Sweco.

Mogelijk toekomstbeeld beter benutten Westvlietweg III (situatie 2035)

Bron: Sweco. 56

Referenties toekomstbeeld Westvlietweg III

Beeldkwaliteit gebouw, Jansen Recycling Vlaardingen

Multi tenant bedrijfsgebouw, Kaap Noord Amsterdam

Logistiek en natuur hand in hand, ARA Almelo

Regiokantoor met o.a. werkplaatsen, magazijnen, testruimtes en parkeergebouw, Liander Westpoort Amsterdam

57

4

4 Toekomstvisie Dit hoofdstuk geeft de toekomstvisie weer voor de doorontwikkeling van Westvlietweg III: het ruimtelijk raamwerk en de economische profilering. De toekomstvisie geeft bouwstenen en mogelijke scenario’s voor het gebiedsprogramma Vlietzoom. 5

58

4.1 Ruimtelijk raamwerk Voor de herontwikkeling van Westvlietweg III is een toekomstbeeld gemaakt (2035): een gefaseerde ontwikkeling van het bedrijventerrein naar een toekomstbestendig en circulair werklandschap, economisch sterk, centraal gelegen in het stedelijk gebied van de Haagse regio, goed verbonden met de omgeving en passend in de landschappelijke structuur. Het ruimtelijk raamwerk is onderdeel van het integrale gebiedsprogramma Vlietzoom en vormt daarmee een belangrijk instrument voor toekomstige initiatieven in het gebied.

59

Toekomstbeeld bedrijventerrein Westvlietweg III. Bron: Sweco.

Basisonderlegger van de stedelijke structuur De raamwerkkaart voor Westvlietweg III is een kaart die in grote lijnen het gewenste ruimtelijke raamwerk laat zien voor het totale gebied. Dit raamwerk vormt de ruimtelijke basis van het gebied en biedt houvast bij een adaptieve wijze van ontwikkelen. Deze zal gedurende een langjarige periode (tot 2035) actueel en bruikbaar moeten zijn om verschillende initiatieven die zich in de loop van de tijd voordoen, te kunnen faciliteren. Het ruimtelijk raamwerk is opgebouwd uit 6 lagen: 1. Voortbouwen op bestaande structuren 2. Robuust raamwerk als kader voor ontwikkeling 3. Landschap en groen als drager 4. Mobiliteitsnetwerk gebaseerd op het verbeteren van verbindingen (zowel intern als extern) 5. Onderscheidende en complementaire werkmilieus. 6. Voorzieningen gericht op het stimuleren van verblijven en ontmoeten Tezamen vormen de kaartlagen het ruimtelijk raamwerk. De kaart is een belangrijk planningsinstrument voor ontwikkelingsinitiatieven in het gebied en dient derhalve als basisonderlegger van de stedelijke structuur.

60

4.2 Voortbouwen op bestaande structuren Herkenbaar cultuurlandschap De verschillende tijdslagen van de geschiedenis zijn nog steeds herkenbaar aanwezig. Kenmerkend voor het polderlandschap zijn de lange lijnen. De kavelstructuur, gevormd door de Vliet met dijk, landgoederen, smalle noordwest-zuidoost georiënteerde percelen en parallelle poldersloten bepalen sterk het beeld. De Vliet had in eerste instantie de functie van ontginningskanaal, met later ook een functie als handelsroute. Ter hoogte van het bedrijventerrein wordt de huidige functie gedomineerd door de functie wonen, met incidenteel bedrijvigheid aan de Westvlietweg. Vanuit de weg zijn een aantal zichtlijnen naar het achterland waarneembaar. Kenmerkende bebouwing De bebouwingsstructuur vormt grotendeels de oorspronkelijke kavelstructuur. Vanuit historisch oogpunt valt op het landhuis De Honaart (ter hoogte van Prisma) aan de Westvlietweg en de boerderij in het achterland, ontsloten via de Spoorlaan. De diverse korrelgroottes en de mix aan bedrijfsbebouwing in het gebied is zonder vooropgesteld plan tot stand gekomen. Het formele adres is de Westvlietweg. Karakteristieke elementen De poldersloten en groenstructuur (bomen) aan bijvoorbeeld Schuifmaat en Winkelhaak geven het oorspronkelijke karakter van het landschap identiteit. Vanaf Westvlietweg zijn een tweetal polderstructuren nog (deels) intact gebleven.

Dit vormen belangrijke structuurdragers van het gebied.

61

Voortbouwen op de geschiedenis van Westvlietweg III. Bron: Sweco.

4.3 Robuust raamwerk als kader voor ontwikkeling Lange lijnen en courante perceelmaten Om de toekomstige ontwikkeling te sturen is een ruimtelijk raamwerk vastgelegd dat: 1. Ter versterking dient van de belangrijke cultuurhistorische waarden en bestaande landschappelijke structuren 2. Tegelijkertijd voldoende ruimte biedt voor het ontwikkelen van courante kavels. Binnen het raamwerk van lange lijnen is ruimte voor structuurverbetering en efficiëntere inrichting van zittende bedrijven. Ook biedt het raamwerk mogelijkheid voor uitbreiding op het perceel en het toevoegen van nieuwe functies en bedrijvigheid. Versterken van interne verbindingen Het raamwerk is in eerste instantie gericht op het versterken van de interne structuren en verbindingen. Door ordening aan te brengen ontstaat hiërarchie in zowel de ruimtelijke structuur als kavelmaten. Dit is belangrijk voor herkenbaarheid en oriëntatie in het gebied. Verbeteren van de aansluiting met de omgeving Ook extern is het noodzakelijk structuren te optimaliseren en logische en aantrekkelijke verbindingen met de omgeving te Voorgesteld raamwerk van interne en externe structuren voor Westvlietweg III. Bron: Sweco. maken. In het schema hiernaast zijn suggesties gedaan voor het realiseren van nieuwe verbindingen om de toegankelijkheid en doorwaadbaarheid van het gebied te vergroten. 62

4.4 Landschap en groen als drager Hoofdgroenstructuur De ruimtelijke hoofdopzet heeft de polderstructuur als basis. Lange lijnen en landschappelijke structuren verbinden het gebied met de omgeving en verweven de bestaande ruimtelijke context op verschillende schaalniveaus (stad en regio). Het raamwerk bestaat uit verschillende elementen met elk een eigen functionaliteit en programma, karakter, sfeer en maatvoering. We onderscheiden drie typen groene structuren: a. Groenblauwe parkstroken b. Groen landschapspark c. Landschappelijk groen aan de achterzijde Westvlietweg.

Voorgestelde groenstructuur Westvlietweg III. Bron: Sweco.

63

Groenblauwe parkstroken De landschappelijke ordening met de lange lijnen draagt bij aan de oriëntatie en het imago van Westvlietweg III. De bestaande groenblauwe polderstructuren worden waar mogelijk hersteld en verbreed met als doel ecologische en recreatieve versterking van het gebied. De nieuw te ontwikkelen bebouwing richt zich zoveel mogelijk met de voorkant naar deze groenblauwe structuur. Vergroening van straten ter ondersteuning groenblauw Naast uitbreiding van de groenblauwe structuur wordt zoveel mogelijk ingezet op het vergroenen en verduurzamen van de straten in het gebied. Dit is vooral van toepassing voor Schietlood en Schuifmaat. De historische structuur van Prisma wordt zoveel mogelijk hersteld en wordt ingericht als groenblauwe verbinding. Deze weg is alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer en biedt ruimte voor de mogelijke fietsverbinding langs voormalig landgoed Den Honaart richting landgoed Middenburg. Groen landschapspark Het groene landschapspark bestaat uit een open structuur met groen en water, centraal gelegen in het gebied. Het biedt ruimtelijk tegenwicht aan de bebouwing en verbindt op hoger schaalniveau belangrijke sporten recreatiegebieden met elkaar. Het park volgt zoveel mogelijk de contouren van de veiligheidszone van de gasleiding, een zone waar geen bebouwing is toegestaan.

Op een aantal plekken aan de randen van het park is ruimte voor de ontwikkeling van kleinschalig programma. 64

Referentie Groenblauwe polderstructuur met fietsstrook, Imagewharf Amsterdam.

Openbaar toegankelijk maken golfterrein Daar waar de groencorridor in contact komt met de golfbaan bestaat de mogelijkheid de toegankelijkheid van de golfbaan te vergroten. Door het maken van een herkenbare entree met bijvoorbeeld een clubhuis met parkeervoorziening of lunchroom opent de golfbaan zich letterlijk naar het gebied. De golfbaan blijft gehandhaafd op de huidige positie, verplaatsing levert, vanwege de projectie van de gasleiding, geen substantiële nieuwe ontwikkelruimte op.

Referentie groene bufferzone.

Landschappelijk groen aan de achterzijde Westvlietweg Om de afstand tussen wonen en werken aan de Westvlietweg te vergroten wordt een landschappelijke groenstrook geïntroduceerd. De groenstrook wordt gerealiseerd in de vorm van een parkruimte, waarmee de invloedssfeer van de landgoederen kan worden vergroot. Door het toevoegen van kleinschalige parkelementen en activiteiten ontstaat een aantrekkelijk voetgangersdomein, geschikt om te flaneren. De groenstrook zal gefaseerd tot ontwikkeling worden gebracht en is afhankelijk van wanneer de naastgelegen kavels tot herontwikkeling komen.

Referentie groene bufferzone. 65

Uitgangspunten duurzame en groene openbare ruimte • Westvlietweg III wordt toekomstbestendig: naast verduurzaming van het vastgoed is de transformatie gericht op het verduurzamen van de openbare ruimte. Circulaire inrichting van de openbare ruimte (bijvoorbeeld met secundaire materialen) is een belangrijk principe. • Westvlietweg III maakt onderdeel uit van de energietransitie. In de Energievisie (Sweco) staan de uitgangspunten en strategie voor verduurzaming van de bedrijven: een haalbaar en duurzaam energiesysteem met als mogelijk einddoel een energieneutraal bedrijventerrein. • Gebouwen worden verduurzaamd door het verbeteren van energielabel bij bestaande gebouwen. Nieuwe gebouwen bestaat uit duurzame materialen, zijn energiezuinig en groen. • Westvlietweg III wordt klimaatadaptief ingericht: wateroverlast wordt beperkt en droogte en hitte worden tegengegaan. • De biodiversiteit wordt versterkt door het verbeteren van groenblauwe structuren (polderstructuur). Diversiteit in flora trekt diversiteit in fauna aan. • Inzetten op ontmoetingsmogelijkheden en uitnodigen tot wandelen in de lunchpauze. • Voldoen aan de geldende milieu- en veiligheidsnormeringen. • Stimuleren sport en recreatie in de openbare ruimte (fietsen, wandelen, ruimte voor ontspanning zoals sporten in een park of pleintje, e.v.t met voorzieningen zoals skateboardbaan of voetbalkooi) 66

Vergroening straten, Grote Polder Zoeterwoude.

Groene corridor, bedrijventerrein Hoogeind Breda.

Groene lunchwandelroute op bedrijventerrein Kraaiven in Tilburg. Bron: Collin Beijk.

Dakenlandschap, Strijp-T Eindhoven.

4.5 Mobiliteitsnetwerk gebaseerd op het verbeteren van verbindingen Externe structuur Door de Provincie Zuid Holland wordt verkeersonderzoek verricht naar de toekomstige bereikbaarheid van Westvlietweg e.o. De uitkomsten uit het onderzoek zullen leidend zijn voor de interne structuur van Westvlietweg III. De toekomstvisie gaat uit van het principe dat logistieke verkeersstromen zo veel mogelijk worden gescheiden van de langzaam verkeerroutes. Vanwege de smalle wegen in de bestaande structuur gaat de voorkeur uit naar het realiseren van een nieuwe en aanvullende ontsluitingsstructuur aan de oostzijde van het gebied. Hiervoor zijn twee opties mogelijk: 1. Aansluiting van Waterpas op een nieuwe route via de Spoorlaan naar GAVI-kavel 2. Aansluiting van Waterpas op een nieuwe route langs de A4 Interne structuur In het gebied zelf wordt de bestaande infrastructuur zoveel mogelijk met elkaar verbonden, zodat ‘loops’ ontstaan. Dubbele structuren zoals de kavels met bedrijfsverzamelgebouwen aan de noordwestzijde van het gebied worden opgeheven ten gunste van groen en water. Schietlood en Waterpas vormen de belangrijkste ontsluitingswegen. Het voorstel is deze te verlengen, waardoor het noordwestelijke deel van het Voorgestelde ontsluitingsstructuur Westvlietweg III. Bron: Sweco. bedrijventerrein beter kan worden ontsloten.

In het raamwerk wordt tevens voorgesteld het huidige Prisma (als ontsluiting voor de auto) op termijn af te waarderen ten gunste van de fiets. Voorkeur gaat in eerste instantie uit naar het realiseren van een 67 doorgaande fietsroute ter hoogte van Schuifmaat.

UItgangspunten innovatieve mobiliteitsvormen • Er wordt ingezet op een logische routing voor verschillende modaliteiten: voetgangers, fiets, OV, auto en logistiek. • Verdichting en uitbreiding van het bedrijventerrein vragen om een betere ontsluiting. Daarvoor zijn twee varianten mogelijk: parallel aan de A4 en een onder het Prins Clausplein. Als de bereikbaarheid goed geborgd is, kan de Westvlietweg ontlast worden. Dat betekent dat vrachtverkeer daar niet of minder kan rijden. • Wegen op het terrein zijn zoveel mogelijk met elkaar verbonden (connected loops, geen cul- de-sacs, e.d.) • Er wordt een doorgaand en veilig fietsroutenetwerk gerealiseerd. • Voor de HOV-halte Koningscorridor, de nieuwe regionale vervoersverbinding tussen Den Haag en Zoetermeer, wordt voorgesorteerd op een halte voor lightrail in het gebied. Door het openbaar vervoer voor de regio aantrekkelijker te maken, ontstaat de kans om (op termijn) de verkeersdruk op autowegen in het gebied te verlagen. • Op clusterniveau worden mobiliteitshubs gerealiseerd met gedeeld parkeren, laadstations/waterstof en deelfietsen. • Parkeren vindt plaats volgens de principes van meervoudig ruimtegebruik: bijvoorbeeld op het dak van een gebouw.

68

Collectief (gebouwd) parkeren en logistiek.

Deelfietsen.

Elektrische vrachtwagen.

Oplaadpunten.

4.6 Onderscheidende en complementaire werkmilieus Huidige en toekomstige bedrijven op Westvlietweg III hebben behoefte aan verschillende werkmilieus die plek bieden aan een diversiteit aan ondernemingen. Deze werkmilieus onderscheiden zich ruimtelijk in bouwhoogte, dichtheid en type vastgoed en bedrijvigheid. De milieucategorieën lopen op van 3.1 tot 4.2, waarbij de zwaarste mc nabij de snelwegknoop ligt. Er kunnen 3 typen werkmilieus worden onderscheiden: • Kleinschalige bedrijfsruimten, zoveel mogelijk in bedrijfsverzamelgebouwen voor diverse ambachten (S-M) tot 2 bouwlagen en mc 3.1. • Meerlaagse bedrijfsruimten en verzamelgebouwen (M-L) tot 3 lagen en mc 3.2 en 4.1. • Grotere bedrijven kunnen op het bestaande terrein moeilijk terecht. Hiervoor zou een eventuele uitbreiding een optie kunnen zijn. Dit geldt voor bedrijven met een hogere milieucategorie (M-L) tot mc 4.2.

Kleinschalige bedrijfsunits in verzamelgebouw op de Westvlietweg III.

Meerlaags bedrijfsverzamelgebouw De View, Haarlem

Onderscheidende werkmilieus op Westvlietweg III. Bron: Sweco. 69

Kwalitatieve ontwikkeling nieuwe bedrijfsclusters, voorbeeld Janssen Recycling Vlaardingen.

Kansrijke doelgroepen bedrijven Op basis van de ruimtelijke analyse en de behoefteraming hebben we een selectie gemaakt van interessante doelgroepen. • Stadsverzorgende bedrijven: Met name kleinere bedrijven welke op korte afstand van de stad dienen te worden gehuisvest, kavelomvang M, milieucategorie t/m 3.2, kan op verdieping(en) met hellingbaan; voorkeur voor solitaire bedrijfshal. • Bouw: Bijvoorbeeld timmerman of loodgieter, kavelomvang S / M, milieucategorie t/m 3.2, kan op verdieping(en) met hellingbaan; in solitaire bedrijfshallen of in bedrijfsverzamelgebouw. • Maak (ambachtelijk): Bijvoorbeeld vervaardiging van producten van hout, kavelomvang tot S / M, milieucategorie t/m 3.2, kan op verdieping(en) met hellingbaan; in solitaire bedrijfshallen of in bedrijfsverzamelgebouw. • Maak (HTSM): Bijvoorbeeld vervaardiging van elektrische apparatuur, kavelomvang S / M, milieucategorie t/m 4.1, kan op verdieping(en) met hellingbaan; in solitaire bedrijfshallen of in bedrijfsverzamelgebouw. • Bedrijven met beperkte logistieke functie voor de stad: bijvoorbeeld last mile delivery, kavelomvang M, milieucategorie t/m 3.2. • Circulaire economie (HMC): Bijvoorbeeld afvalverwerking, kavelomvang L (tot ca 2,5 ha), milieucategorie t/m 4.2, voorkeur voor solitaire bedrijfshal, voorkeur voor begane grond.

Verdichting en nieuwe kavelontwikkelingen maken het mogelijk bestaande bedrijfsnetwerken onderling te versterken. De grootste winst is te behalen bij clustering van bedrijven. Het ontwikkelen van een Circular Hub, waarvoor een aantal bedrijven in het gebied in aanmerking komen, is het meest gebaat bij clustergewijze ontwikkeling met o.a. gedeelde opslag en grondstoffenbank. Vanwege de vele logistieke verkeersstromen (aanen afvoer) en hoogwaardige productie is situering op de best bereikbare plekken gewenst. Voorkeur gaat daarbij uit naar de locatie in de oksel van de snelweg A4.

BOUW

MAAK (HIGHTECH)

Alle doelgroepen zijn gebaat bij een goede ontsluiting van het bedrijventerrein. De economische profilering dient nader te worden afgestemd met de GAVI-kavel. (Gedeelde) voorzieningen Gezamenlijke weegbrug, parkeergarage of centrale parkeerzone, vergaderfaciliteit, benzinepomp en wasstraat, laad- en energievoorzieningen. 70

CIRCULAIRE ECONOMIE (HMC)

STADSVERZORGEND

MAAK (AMBACHTELIJK)

Uitgangspunten meervoudig ruimtegebruik bedrijven • Verbeteren kwaliteit van de bebouwing: herontwikkeling maar ook renovatie van verouderde panden, vergroening van daken en gevels. • Intensiveren op kavelniveau: kavels opruimen en meerlaags nieuwbouwen, oppervlakte beter benutten, verouderde gebouwen slopen en meerlaags nieuw bouwen, bedrijven met een lage milieucategorie uitplaatsen. • Intensiveren op clusterniveau: gedeelde voorzieningen, hoogste dichtheid op best bereikbare plek, centraal oplossen logistieke ruimte en parkeren, zoveel mogelijk clusteren en rug-aan-rug ontwikkelen om overhoeken e.d. te voorkomen, gebruik van het dak voor toevoegen programma (extra mogelijkheid voor bedrijfsfunctie, oplossen energievraagstuk, groen dak of als wandelroute voor scheiden voetgangers en vrachtverkeer), toevoegen levendig programma voor werknemers in zg. collectieve (overdekte) ruimtes, ‘pocket parks’ (kleine parken toegankelijk voor publiek), ontwerp van de openbare ruimte als plek voor sociale interactie en ontmoeting. • Benutten daken voor meervoudig ruimtegebruik: wateropvang, energie, klimaatadaptatie, sport, groene buitenruimte etc.

71

Meervoudig ruimtegebruik: sporten op het dak. Bron: zoontjes.nl

Gemeenschappelijk overdekt truck loading dock.

Open en transparante gevel met luifel. Bron: Prologis Eindhoven.

Circulair bedrijventerrein Ambachtsezoom HendrikIdo-Ambacht (bron OD205)

4.7 Voorzieningen gericht op het stimuleren van verblijven en ontmoeten Belangrijk onderdeel voor het toekomstige bedrijventerrein is het (zichtbaar) maken van bijzondere en waardevolle plekken voor ontmoeting en/of voorzieningen. Als het aantal arbeidsplaatsen zal toenemen op Westvlietweg III, dan ontstaat meer draagvlak voor dit soort voorzieningen. De plekken waar voorzieningen een plek kunnen krijgen kunnen gelinkt zijn aan de historie van het gebied, of aan de economische profilering van het bedrijventerrein. Er wordt ingezet op fijne plekken voor rust en ontspanning, ontmoeting, verblijf en activiteiten. Er worden drie typen plekken onderscheiden: 1. Ankerpunten: belangrijke plekken die bijdragen aan de identiteit van Westvlietweg III, zoals voormalige buitenplaats Den Honaart of moderne stedelijke hubs met verschillende voorzieningen. 2. Verblijfsplekken: dragen bij aan de versterking van de groenstructuur en openbare ruimte, zoals pauzeplekken maar ook verblijfsplekken voor de passant. Actieve plinten in de gebouwen dragen bij aan een levendige straat en fijne ontmoetingsplekken. 3. Collectieve plekken: gedeelde lokale plekken voor bedrijven en werknemers voor onderlinge binding.

Dit zijn plekken die bijdragen aan de directe werkomgeving, zoals een pleintje met gedeelde faciliteiten zoals een kantine of evenementruimte binnen een klein bedrijfscluster of een plek met gedeelde voorzieningen zoals een mobiliteitshub of een weegpunt. Stimuleren van verblijven en ontmoeten binnen Westvlietweg III. Bron: Sweco.

72

Voorbeelden van collectieve plekken

Groene entree bedrijfsgebouw met luifel.

Verblijfsplekken, biobasecamp Eindhoven.

Collectieve plekken, 100 Hooper San Fransico.

Actieve straten met ontmoetingsplekken, Hoofddorp.

73

5

5 Ontwikkelstrategie In dit hoofdstuk geven we de strategische fasering om te komen tot realisatie van de toekomstvisie alsmede de gebiedsagenda met belangrijke punten als input voor het Gebiedsprogramma Vlietzoom. 5

5.1 Strategische fasering Gesprekken met ondernemers en eigenaren over beter benutten Door het IPP zijn in de afgelopen periode diverse gesprekken gevoerd met ondernemers en eigenaren in het gebied over de mogelijkheden en wensen voor verdere verbetering en intensivering van Westvlietweg III. Hieruit komt het volgende beeld naar voren: • De circulaire bedrijven (Omega, Verboon, RSW en Jobo Metaal) hebben urgente behoefte aan uitbreidingsruimte. • Voor de bedrijven die willen uitbreiden of meewerken aan intensivering is schuifruimte nodig. Omdat de bedrijfsvoering door moet kunnen gaan, is eerst nieuwe huisvesting nodig voordat de oude kavel intensiever herontwikkeld kan worden. • Veel van de overige bedrijven hebben geen urgente behoefte aan uitbreiding en zitten goed op de huidige locatie. • Een deel van de bedrijven heeft buitenruimte nodig voor opslag en/of manoeuvreerruimte van vrachtwagens. • Ook met de eigenaren van de verrommelde kavels zijn gesprekken gevoerd, maar tot op heden zijn de eigenaren niet bereid geweest om de grond te verkopen of zelf te herontwikkelen. Om op het bestaande bedrijventerrein zaken actief te kunnen veranderen zijn - mede met het oog op de gevoerde gesprekken - schuifruimte en een nieuw planologisch kader nodig.

Intensivering, verplaatsing en clustering van bedrijven biedt kansen om grotere stappen te kunnen zetten: • Verbetering van de ontsluitingsstructuur. • Verbetering van de water- en groenstructuur. • Verminderen overlast voor aangrenzende woningen. • Beter benutten van kavels door intensiever en efficiënter bebouwen. • Door intensivering kunnen ook nieuwe bedrijven worden gehuisvest, bijvoorbeeld vanuit transformaties elders in de stad. Het IPP pakt hierbij een actieve rol om bedrijven te motiveren, stimuleren, verleiden en faciliteren. 75

Strategische fasering De ontwikkeling van Westvlietweg III kan in een aantal opeenvolgende stappen plaatsvinden (zie faseringsschema op de volgende pagina). Belangrijk uitgangspunt is dat binnen de huidige beheersverordening maar een beperkte ruimtewinst is te behalen door beter benutten. Dit is gedetailleerd onderzocht in deze studie (zie hiervoor het hoofdstuk 3 – Uitgangspunten Beter Benutten). Daarom is het strategisch slimmer om éérst het Omgevingsplan aan te passen zodat in hogere dichtheden meerlaags bedrijfsruimten kunnen worden herontwikkeld. De winst die hiermee is te behalen voor de stad is weergegeven in de tabel hieronder. Advies SWECO Om in de uitbreidingsbehoefte te kunnen voorzien (en daarmee creëren van de benodigde schuifruimte) komen twee ontwikkelvelden ten zuiden van Waterpas in aanmerking. Voor deze ontwikkelvelden, met in de huidige situatie een agrarische bestemming, is ruimte voor de ontwikkeling van een bedrijvencluster van ca 90.000 tot 135.000 m2 bvo. Voor onderbouwing uitbreiding en ontwikkelvelden zie kader pagina 76.

Bij aangepaste planologische Binnen huidige planologische kaders kaders Extra ruimtewinst voor Westvlietweg III Minimaal Maximaal Aantal m2 (m2)* 2 2 aantal m aantal m (FSI 1) (FSI 1,5) Beter benutten verrommelde kavels A en met potentie verdichten buitenruimte 18.500 40.000 B Potentie functioneel intensiveren 13.500 26.000 Uitplaatsen bedrijven met een te lage C milieucategorie 16.000 16.000 16.000 Intensiveren in de hoogte (totaal D voor het gehele terrein) 88.000 160.000 16.000 E Uitbreiding 90.000 135.000 * Dit betreft theoretische metrages welke in de praktijk naar verwachting moeilijk gerealiseerd kunnen worden en pas op de langere termijn.

Waarom uitbreiding Westvlietweg III 1. Uitbreiding is in lijn met o.a. het Toekomstbeeld Vlietzone (pagina 73), het WoonWerkakkoord, Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (15 maart 2022, RIS311819), Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030 en Programma Bedrijfshuisvesting - Uitvoeringsprogramma Meer Ruimte voor Werk Den Haag 2024-2026 (RIS318690). 2. Schuifruimte in het uitbreidingsgebied is noodzakelijk om het proces van intensivering en beter benutten van het bestaande en andere bedrijfsterreinen op gang te krijgen. 3. De schuifruimte doet recht aan de wens van omwonenden om de hogere milieu categorie richting de A4 te verplaatsen zodat er minder overlast is voor omwonenden. 4. Uitbreiding is noodzakelijk om de Westvlietweg te ontlasten voor zwaar verkeer: de nieuwe ontsluiting aan de achterkant betekend dat er sowieso wordt ingegrepen in de bestaande situatie. 5. Ligging in de oksel van Rijkswegen en direct aansluitend aan GAVI kavel maakt de keuze voor uitbreiding op deze locatie een logische en passende invulling voor dit deel van de Vlietzoom met bedrijfsruimte: clustering van bedrijfsruimten.

76

6. Het huidig gebruik van de paar bestaande graslanden heeft geen hoge natuurwaarde en maakt geen deel uit van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH). 7. Uitbreiding kan geschieden met inachtneming van de voorwaarden van het Toekomstbeeld Vlietzone en aanvaardbare verkeersbelasting van de Westvlietweg. 8. Westvlietweg is met de GAVI-kavel nog de enige uitbreidingsmogelijkheid voor bedrijfsruimten in Den Haag. En zelfs dan kan nog niet worden voldaan aan de totale behoefte aan bedrijfsruimten. 9. Het uitbreidingsgebied is bestemd ten behoeve van benodigde schuifruimte en uitbreidingsruimte ter versterking van de Haagse economie, vestigingsklimaat en werkgelegenheid: deze ruimte is nodig om ook in de toekomst de stadsvoorzienende bedrijvigheid een plek te geven en te kunnen investeren in duurzaamheid en circulariteit 10. In verleden is in Den Haag veel bedrijfsruimte herbestemd naar woningen waardoor er nu een enorm tekort is. Deze tekorten blijken uit o.a. Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030, Uitvoeringsprogramma Meer Ruimte voor Werk Den Haag 2024-2026 en Economisch programma Westvlietweg III (bijlage Visie).

Schema strategische fasering

77

Strategische fasering De opeenvolgende stappen voor planvorming en realisatie zijn: 1. De vastgestelde toekomstvisie Westvlietweg III is een bouwsteen voor het gebiedsprogramma Vlietzoom. Hierin worden de integrale afwegingen gemaakt over de toekomst van het gebied. We schatten in dat dit proces circa 1 jaar kan gaan duren. 2. Nadat het Gebiedsprogramma Vlietzoom is vastgesteld, kunnen voor Westvlietweg III achtereenvolgens de Nota van Uitgangspunten worden uitgewerkt en het Omgevingsplan aangepast. We schatten in dat het omgevingsplan ongeveer medio 2027 vastgesteld zou kunnen worden. 3. Om vanaf dat moment snel stappen in de realisatie te kunnen zetten worden in de periode 2025 – 2027 voorbereidende onderzoeken uitgevoerd: planologischjuridisch (lucht, geluid, bodem, archeologie, water, etc.), het verkeersonderzoek, participatie en gesprekken door het IPP met de ondernemers en ontwikkelaars om te komen tot haalbare business cases voor herontwikkeling en beter benutten. Daaronder valt mogelijk ook verwerving van kansrijke kavels door het IPP. De publieke en private investeringsmogelijkheden dienen aan te sluiten bij de ambities en dus goed in beeld te zijn. Hierbij hoort ook een verkenning en het aanvragen van subsidiemogelijkheden. 4. Gedurende het hele planvormingsproces vindt participatie plaats met ondernemers, omwonenden en andere belanghebbenden. 5.

In de periode tot vaststelling van het Omgevingsplan wordt ingezet op quick-wins in de realisatie van het ruimtelijk raamwerk waar dat mogelijk is binnen de huidige beheersverordening. Ook nu al wordt gewerkt aan laaghangend fruit en relatief kleine ingrepen die de uitstraling en het functioneren van het bedrijventerrein verbeteren: • De openbare straat wordt aangepakt. • Vergroening en onderhoud/maaien van het groen. • Verblijfskwaliteit (banken) • Veiligheid (plaatsen van AED’s, beveiliging, keurmerk) 6. Afhankelijk van de uitkomsten van het verkeersonderzoek wordt de extra ontsluiting voor het bedrijventerrein gerealiseerd. 78

7. Vanaf de vaststelling van het Omgevingsplan kunnen ook de grotere verbeteringen in het ruimtelijk raamwerk worden uitgevoerd: infrastructuur, groen- en waterstructuren, voorzieningen, ontmoetingsplekken etc. Realiseren mobiliteitshubs, zodat parkeren en vervoer geclusterd worden, waardoor er meer ruimte in de straten ontstaat. 8. Realisatiefase: parallel kan na vaststelling van het Omgevingsplan worden ingezet op verschillende technieken om Westvlietweg III beter te benutten (zie hoofdstuk 3 – Uitgangspunten Beter benutten): A. Onbebouwde en verrommelde kavels (her)ontwikkelen. Omdat hier geen bestaand vastgoed is gesitueerd zijn dit de gemakkelijkste kavels bij medewerking van de eigenaren of verwerving door IPP. B. Functioneel intensiveren betreft het intensiever herontwikkelen van de kavels waar nu de circulaire bedrijven zitten (Jobo, Verboon, RSW en Omega). Deze bedrijven hebben aangegeven te willen uitbreiden, samen te werken en daarvoor te willen verplaatsen. Hiermee zou dan schuifruimte ontstaan om de kavels waar de bedrijven nu zitten te herontwikkelen en intensiever te bebouwen. Dit betreft een fors metrage aan extra bedrijfsruimte (ca. 20.000 m2). Dit kan echter alleen wanneer een alternatieve locatie wordt gevonden voor de circulaire bedrijven. Bijvoorbeeld op de GAVI-kavel of naast het bestaande bedrijventerrein Westvlietweg III.

Voor de GAVI-kavel geldt dat hier meerdere claims zijn vanuit transformaties van werkfuncties elders in de stad. C. Uitplaatsen bedrijven met een te lage milieucategorie en huisvesten bedrijven met passende milieucategorieën. Voorwaarde is dan wel dat de zittende bedrijven in andere ontwikkelingen in de stad een plek kunnen krijgen. Hier kan enige tijd overheen gaan. D. Intensiveren in de hoogte: Dit betreft kavels met bestaand vastgoed in uiteenlopende leeftijden en boekwaarden. Wanneer zich hier kansen voordoen (bv. bij verhuizing, verouderd vastgoed of stoppen bedrijf) kan worden herontwikkeld naar meerlaags bedrijfsruimte in hogere FSI, zeker wanneer meerdere naastgelegen kavels als een cluster met gedeelde voorzieningen worden aangepakt. 9. Benodigde schuifruimte en nieuwe werklocaties in uitbreidingsgebied Westvlietweg III.

5.2 Gebiedsagenda Gebiedsagenda Westvlietweg III Deze toekomstvisie is opgesteld als bouwsteen voor het gebiedsprogramma Vlietzoom. Vanuit Westvlietweg III zijn samenvattend de volgende stappen van belang om te komen tot een toekomstbestendig en intensief bebouwd bedrijventerrein: • Aanpassen van de ruimtelijke kaders in een Omgevingsplan dat ruimte biedt voor intensiveren van kavels die beschikbaar komen voor herontwikkeling. • Het bieden van schuifruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven. Zoals in deze visie onderzocht zijn logische plekken daarvoor de GAVI-kavel en het gebied tussen het bestaande bedrijventerrein en de snelwegen A4/A12. Hierbij is het wel belangrijk dat de gemeente een integrale en stadsbrede afweging maakt. Vanuit meerdere andere plannen in de stad is schuifruimte wenselijk, er is een grote behoefte aan additionele bedrijfsruimten en Westvlietweg III en GAVI zijn een van de weinige plekken die hiervoor geschikt zijn. • Versterken van de landschappelijke structuur en kwaliteit van het groen. Dit draagt bij aan toekomstbestendigheid, klimaatdoelen, aantrekkelijkheid van het terrein voor werknemers en gebruik door omwonenden (een van de kenmerken van het plan die de omwonenden waardeerden in de klankbordbijeenkomsten). • Verbeteren van de ontsluitingsstructuur. Dit is nodig voor het goed economisch functioneren, maar ook vanuit de omgeving.

Het lopende verkeersonderzoek moet duidelijk maken wat hiervoor de noodzaak is bij intensivering van Westvlietweg III en wat mogelijke benodigde ingrepen zijn. In deze visie laten we zien dat een extra ontsluiting aan de oostzijde passend is.

79

Meerwaarde De versterking van Westvlietweg III zoals voorgesteld in deze toekomstvisie biedt op verschillende manieren een meerwaarde aan het bedrijventerrein en de stad: • Extra bedrijfsruimte waar een groot tekort aan is in Den Haag. • Beter benutten van het bestaande bedrijventerrein. • Een toekomstbestendig, duurzaam en circulair stadsverzorgend bedrijventerrein. • Verbetering van de interne ontsluiting en fietsroutes. Dit leidt tot minder overlast en verbetering van de veiligheid. Straten krijgen een veiliger, groener en klimaatbestendiger profiel. Watergangen worden versterkt binnen de polderstructuur. • Meer afstand van hogere milieucategorie bedrijven tot de woningen in de omgeving. De bouwhoogtes zijn passend bij de afstand tot de woningen. • Het realiseren van een nieuwe aanvullende ontsluitingsroute om de Westvlietweg te ontlasten. • Voorzieningen in de openbare ruimte en landsschappelijke verbinding binnen Vlietzoom.

Colofon Titel: Projectnummer: Opdrachtgever:

Toekomstvisie bedrijventerrein Westvlietweg III 51030013 Het Industrieschap De Plaspoelpolder Haaglanden, gemeente Den Haag, Bedrijven Investeringen Zone Westvlietweg, Bedrijven Belang Westvlietweg en Ambog Groep

Status: Datum: Een product van:

Definitieve rapportage April 2025 Sweco

80

Bijlagen 5

Bijlage 1: Economisch programma Westvlietweg III Achtergrond Er is een tekort aan bedrijfsruimte in Den Haag en de Haagse regio. Groeiende bedrijven trekken weg door het beperkte aanbod aan geschikte ruimte. Bedrijven die overwegen zich te vestigen in Den Haag, zien daar geregeld van af omdat ze geen passende locatie kunnen vinden. Dit belemmert de economische groei (Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, 15 maart 2022, RIS311819).

Het bedrijventerrein Westvlietweg III is aangewezen als potentiële verdichtingsen uitbreidingslocatie, door de gemeente Den Haag (Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, 15 maart 2022, RIS311819), de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (Strategie bedrijventerreinen MRDH 2023-2030) en de Provincie Zuid-Holland (Woon-werkakkoord Provincie Zuid-Holland, 11 januari 2022; Toekomstbeeld Vlietzone, 29 november 2022). In opdracht van het IPP Haaglanden stelt Sweco de bouwsteen “bedrijventerrein Westvlietweg” op voor de gebiedsvisie Vlietzone en de Nota van Uitgangspunten (NvU) voor het bedrijventerrein. In deze notitie maken we een raming van het haalbare economisch programma voor de Westvlietweg III. We maken hierbij gebruik van de bestaande behoefteramingen van de MRDH (2023-2030), de Provincie Zuid-Holland (2021) en van de gemeente Den Haag (2024).

82

1. Bedrijventerrein Westvlietweg III Huidig profiel Het bedrijventerrein Westvlietweg III heeft een huidige omvang van circa 45 hectare. Het is gelegen in de Vlietzone, op een strategische locatie dicht bij het centrum en belangrijke verkeersaders. Het terrein huisvest ongeveer 260 bedrijven en biedt werk aan meer dan 1.000 werknemers (bron: Lisa), waarmee het een essentiële bijdrage levert aan de stadseconomie van Den Haag. Het huidige economisch programma van Westvlietweg III wordt gekenmerkt door een breed scala aan bedrijfsactiviteiten, van kleine tot middelgrote ondernemingen, inclusief logistieke dienstverleners, bouwbedrijven, maakindustrie en circulaire ondernemingen met een hoge milieucategorie. De gemiddelde kavelgrootte op de Westvlietweg III is ca. 0,6 hectare. Er zijn 4 kavels van meer dan 1 hectare. Passende werkmilieus De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) maakt onderscheid tussen vijf verschillende werkmilieus (Bedrijventerreinenstrategie, 2023-2030): gemengd stedelijk, regulier, grootschalige productie, grootschalige distributie en campus. Vanwege de ligging nabij de stad, het huidige economische programma en de verkavelingsmogelijkheden achten wij de werkmilieus gemengd stedelijk, regulier en grootschalige productie gepast op de Westvlietweg III.

Een gemengd stedelijk milieu is kansrijk door de ligging van de Westvlietweg met uitvalswegen richting de snelweg, aansluiting op Den Haag en de kavelgroottes (tot ca. 1 hectare). Grootschalige productie en regulier zijn daarnaast passend door de circulaire HMC bedrijven die reeds gevestigd zijn op de Westvlietweg III. Voor deze werkmilieus is een betere ontsluiting wel rand voorwaardelijk. De kavelgrootte voor het werkmilieu grootschalige productie is vanaf 1 hectare, voor het werkmilieu regulier gaat het om een mix van kleinere kavels (tot ca. 1 hectare) en enkele kavels tussen de 1 à 2 hectare. Het werkmilieu grootschalige distributie achten wij niet geschikt vanwege de ligging nabij een woonwijk, de verkeer aantrekkende werking en de benodigde kavelgrootte (vanaf ca. 3 hectare). Ook het werkmilieu campus achter wij minder geschikt, omdat dit niet aansluit op de huidige doelgroepen op de Westvlietweg. Bereikbaarheid is een aandachtspunt Een belangrijk aandachtspunt voor de verdichting en de uitbreiding van het bedrijventerrein is de bereikbaarheid. Het bedrijventerrein is nu ontsloten via de zwaarbelaste Westvlietweg. In geval van intensivering en/of uitbreiding van het bedrijventerrein zijn andere ontsluitingsmogelijkheden noodzakelijk.

Figuur 1: De Haagse Regio bestaat uit Den Haag, Delft, Lansingerland Noord, Leidschendam-Voorburg, MiddenDelfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer.

De behoefte aan bedrijfsruimte in de Haagse Regio is uitgesplitst per werkmilieu in een laag en een hoog scenario (Figuur 2). De MRDH gaat voor de gehele metropoolregio uit van het hoge scenario. Dit is gebaseerd op de druk vanuit woningbouwproductie en de groei van de regio, waarmee ook de vraag naar bepaalde bedrijvigheid en diensten toeneemt. Het hoge scenario is daarnaast in lijn met de langjarige historische uitgifte (2005-2019).

2. Behoefteraming Behoefteraming MRDH/Haagse Regio In de Bedrijventerreinenstrategie MRDH (2023-2030) is de behoefte aan bedrijventerreinen in kaart gebracht. Bedrijventerrein Westvlietweg III bevindt zich in het marktgebied van de Haagse Regio.

83

Figuur 2: De ruimtebehoefte (metrages > 500 m2) in de Haagse regio (periode 2023-2030) in ha. Bron: Bedrijventerreinenstrategie MRDH 2023 tot en met 2030.

Zoals eerder benoemd zijn de werkmilieus die bedrijventerrein Westvlietweg III kan accommoderen gemengd stedelijk, regulier en grootschalige productie. Het totaal van de uitbreidingsvraag in deze drie milieus is 58 hectare t/m 2030 (scenario hoog). Afgezet tegen het totale planaanbod resulteert dit in een additionele behoefte in deze milieus van 29 hectare. Het planaanbod in het werkmilieu ‘regulier’ in de Haagse regio is in totaal 42 hectare. In Den Haag zelf gaat het om Forepark (3,3 hectare), Hoornwijck (1,6 hectare) en Middenweg (3,5 hectare). Veel van het planaanbod is echter niet direct uitgeefbaar. Daarnaast is het ook erg versnipperd: het gaat in totaal om 14 plannen in de Haagse regio. Daardoor is niet iedere kavel goed passend bij de vestigingscriteria van de bedrijven. Bovenstaande behoefteraming heeft betrekking op de periode tot en met 2030. Daarna zal de vraag ook blijven toenemen. De stad krijgt meer inwoners en de verwachting is dat de economie ook blijft groeien op de langere termijn. In Den Haag zijn de Westvlietweg III en de GAVI-kavel de enige potentiële uitbreidingslocaties van substantiële omvang. Daarom is het van belang om rekening te houden met de mogelijke behoefte op de langere termijn.