RIS325198 Bijlage 5 Toekomstvisie-bedrijventerrein-Westvlietweg-III

Toekomstvisie bedrijventerrein Westvlietweg III Ruimtelijk-economische verkenning als bouwsteen voor gebiedsprogramma Vlietzoom

April 2025

Inhoudsopgave Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel toekomstvisie 1.2 Locatie bedrijventerrein Westvlietweg III 1.3 Waarom Westvlietweg III ontwikkelen? 1.4 Procesaanpak 2. Analyse locatie en omgeving 2.1 Huidige beleidskaders en onderzoeken 2.2 Historische ontwikkeling 2.3 Ruimtelijk-programmatische analyse 2.4 Huidige planologische kaders 2.5 Conclusie: kansen en opgaven 3. Uitgangspunten beter benutten 3.1 Ambities De Groene Stadsmotor 3.2 Beter Benutten op Westvlietweg III 3.3 Mogelijk toekomstbeeld bestaand beter benutten

2

4. Toekomstvisie 4.1 Ruimtelijk Raamwerk 4.2 Voortbouwen op bestaande structuren 4.3 Robuust raamwerk als kader voor ontwikkeling 4.4 Landschap en groen als drager 4.5 Mobiliteitsnetwerk gebaseerd op het verbeteren van verbindingen 4.6 Onderscheidende en complementaire werkmilieus. 4.7 Voorzieningen gericht op het stimuleren van verblijven en ontmoeten kjlkjlkjl

5. Ontwikkelstrategie 5.1 Strategische fasering 5.2 Gebiedsagenda Colofon Bijlagen Bijlage 1: Analyse economisch programma Westvlietweg III Bijlage 2: Inbreng klankbordgroep Bijlage 3: Bedrijvenlijst

Samenvatting In dit hoofdstuk staat een samenvatting van de toekomstvisie Westvlietweg III

3

5

Samenvatting Inleiding Deze toekomstvisie geeft de strategie en mogelijke scenario’s voor de ontwikkeling en versterking van bedrijventerrein Westvlietweg III in Den Haag. Het terrein kent een aantal knelpunten zoals veroudering, onveiligheid, uitstraling en de ontsluiting. Tegelijkertijd liggen er kansen om met verdichting en schuifruimte te voorzien in de grote vraag naar bedrijfsruimten in Den Haag en met vergroening beter aan te sluiten op de omgeving en de Vlietzoom.

De visie is tot stand gekomen in samenwerking met de projectgroep Westvlietweg (de opdrachtgevers: gemeente Den Haag, BIZ, BBW, Ambog en IPP) en twee klankbordbijeenkomsten met ondernemers en omwonenden.

De positie binnen de Vlietzoom geeft aanleiding, plicht en kansen om de landschappelijke inpassing (vastgoed en openbare ruimte) te verbeteren en het terrein te vergroenen. Daarbij moeten ook kansen gepakt worden om het terrein meer toegankelijk te maken en functioneel te activeren voor omwonenden, en een logisch onderdeel van de omgeving te maken. Een belangrijk knelpunt is de ontsluiting van het bedrijventerrein. De Westvlietweg is niet geschikt voor intensief logistiek verkeer en wordt bij voorkeur afgewaardeerd. Voor Westvlietweg III betekent dit dat een alternatieve aanvullende ontsluiting wenselijk is, hetgeen momenteel wordt onderzocht middels het verkeersonderzoek.

Kansen en opgaven Door de ligging in de regio, de nabijheid van de stad en de sterke Haagse bedrijven heeft Westvlietweg III een belangrijke plek in de Haagse economie. Die economie groeit sterk de komende jaren en daarmee ontstaat behoefte aan extra vierkante meters bedrijfsruimten. Westvlietweg III kan hier (deels) in voorzien door bestaande bedrijfskavels beter te gaan benutten. Op dit moment is de intensiveringsgraad laag en wordt de mogelijkheid van meerlaags bouwen en gedeelde voorzieningen onderbenut. De eerste kansen voor verdichting liggen op een aantal verrommelde en onderbenutte kavels en verouderd vastgoed. Een bijzondere kans voor het beter benutten zijn de zittende samenwerkende bedrijven in de circulaire economie; zij hebben een actuele uitbreidingsbehoefte. Door deze te herhuisvesten – bij voorkeur in een circulair cluster – kunnen de achterblijvende kavels toekomstbestendiger en intensiever bebouwd worden. 4

Westvlietweg III

Kansen- en opgavenkaart

Ambities de Groene Stadsmotor De belangrijkste doelstellingen van de ontwikkeling zijn: 1. Voorzien in toekomstbestendige werkruimte voor lokale en regionale behoefte. 2. Groei bestaande bedrijven mogelijk maken en ruimte bieden aan nieuwe bedrijvigheid. 3. Beter benutten bestaande terrein door schuifruimte te creëren. 4. Verduurzaming door investering in vastgoed, netwerken, sociale veiligheid en openbare ruimte. 5. Zorgvuldige landschappelijke inpassing en verbinding met de omgeving. 6. Verbetering van de bereikbaarheid.

Beter benutten De ontwikkelstrategie voor Westvlietweg III zet in op versterken van de kwaliteit en beter benutten van de ruimte op het bestaande bedrijventerrein. Voor Westvlietweg III zijn daarbij volgende praktisch toepasbare modellen voor verdichting geïdentificeerd: A. Beter benutten verromelde kavels en potentie verdichten buitenruimte. B. Potentie functioneel intensiveren en het juiste bedrijf op de juiste plek (creëren van schuifruimte). C. Uitplaatsen bedrijven met een te lage milieucategorie. D. Intensiveren in de hoogte (met verruiming planologische kaders). Extra winst kan worden behaald door bedrijven daarbij in clusters te ontwikkelen met gedeelde voorzieningen en parkeerhubs. 5

Mogelijkheden van beter benutten op Westvlietweg III

Toekomstvisie Voor de herontwikkeling van Westvlietweg III is een toekomstbeeld gemaakt (2035): een gefaseerde ontwikkeling van het bedrijventerrein naar een toekomstbestendig en circulair werklandschap, economisch sterk, centraal gelegen in het stedelijk gebied van de Haagse regio, goed verbonden met de omgeving en passend in de landschappelijke structuur. Het ruimtelijk raamwerk is onderdeel van het integrale gebiedsprogramma Vlietzoom en vormt daarmee een belangrijk instrument voor toekomstige initiatieven in het gebied. Basisonderlegger van de stedelijke structuur De raamwerkkaart vormt de ruimtelijke basis van het gebied en biedt houvast bij een adaptieve wijze van ontwikkelen. Deze zal gedurende een langjarige periode actueel en bruikbaar moeten zijn om verschillende initiatieven die zich in de loop van de tijd voordoen, te kunnen faciliteren.

Het ruimtelijk raamwerk is opgebouwd uit 6 lagen: 1. Voortbouwen op bestaande structuren 2. Robuust raamwerk als kader voor ontwikkeling 3. Landschap en groen als drager 4. Mobiliteitsnetwerk gebaseerd op het verbeteren van verbindingen (zowel intern als extern) 5. Onderscheidende en complementaire werkmilieus. 6. Voorzieningen gericht op het stimuleren van verblijven en ontmoeten

6

Economische profilering Westvlietweg III profileert zich als gemengd bedrijventerrein voor diverse sectoren die van belang zijn voor de stedelijke economie van Den Haag en de regio: van kleinschalige bedrijfsruimte tot grotere kavels (ca. 2,5 ha) voor de circulaire economie.

Strategische fasering Om het bestaande bedrijventerrein beter te benutten en herontwikkeling in gang te zetten zijn schuifruimte en een nieuw planologisch kader nodig. Na verruiming van het planologisch kader is veel meer ruimtewinst te behalen dan door beter benutten binnen de huidige beheersverordening. De ontwikkeling van Westvlietweg III kan in een aantal opeenvolgende stappen plaatsvinden: 1. De toekomstvisie is een bouwsteen voor het Gebiedsprogramma Vlietzoom. 2. Uitwerken Nota van Uitgangspunten en opstellen Omgevingsplan. 3. Parallel aan stap 2: voorbereidende planologische onderzoeken, verkeersonderzoek en gesprekken met ondernemers en ontwikkelaars om tot haalbare business cases te komen. 4. Parallel aan stap 2: participatie. 5. Parallel aan stap 2: quick wins in de realisatie van het ruimtelijk raamwerk. 6. Afhankelijk van de uitkomsten van het verkeersonderzoek: realisatie extra ontsluiting. 7. Realisatie ruimtelijk raamwerk (na vaststelling Omgevingsplan): infrastructuur, groen- en waterstructuren, voorzieningen, ontmoetingsplekken en mobiliteitshubs. 8.

Realisatiefase (na verruiming planologische kaders): parallel inzetten op verschillende technieken voor beter te benutten: onbebouwde en verrommelde kavels (her)ontwikkelen (A), creëren schuifruimte en intensiveren achtergebleven kavels circulair cluster (B), uitplaatsen bedrijven met een te lage milieucategorie (C), intensiveren in de hoogte (D). 9. Benodigde schuifruimte en nieuwe werklocaties in uitbreidingsgebied Westvlietweg III. Advies SWECO Om in de uitbreidingsbehoefte te kunnen voorzien (en daarmee creëren van de benodigde schuifruimte) komen twee ontwikkelvelden ten zuiden van Waterpas in aanmerking. Voor deze ontwikkelvelden, met in de huidige situatie een agrarische bestemming, is ruimte voor de ontwikkeling van een bedrijvencluster van ca 90.000 tot 135.000 m2 bvo.

7

Gebiedsagenda Westvlietweg III Deze toekomstvisie is opgesteld als bouwsteen voor het gebiedsprogramma Vlietzoom. Vanuit Westvlietweg III zijn samenvattend de volgende stappen van belang om te komen tot een toekomstbestendig en intensief bebouwd bedrijventerrein: • Aanpassen van de ruimtelijke kaders in een Omgevingsplan dat ruimte biedt voor intensiveren van kavels die beschikbaar komen voor herontwikkeling. • Het bieden van schuifruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven. Zoals in deze visie onderzocht zijn logische plekken daarvoor de GAVI-kavel en het gebied tussen het bestaande bedrijventerrein en de snelwegen A4/A12. Hierbij is het wel belangrijk dat de gemeente een integrale en stadsbrede afweging maakt. Vanuit meerdere andere plannen in de stad is schuifruimte wenselijk, er is een grote behoefte aan additionele bedrijfsruimten en Westvlietweg III en GAVI zijn een van de weinige plekken die hiervoor geschikt zijn. • Versterken van de landschappelijke structuur en kwaliteit van het groen. Dit draagt bij aan toekomstbestendigheid, klimaatdoelen, aantrekkelijkheid van het terrein voor werknemers en gebruik door omwonenden (een van de kenmerken van het plan die de omwonenden waardeerden in de klankbordbijeenkomsten). • Verbeteren van de ontsluitingsstructuur. Dit is nodig voor het goed economisch functioneren, maar ook vanuit de omgeving.

Het lopende verkeersonderzoek moet duidelijk maken wat hiervoor de noodzaak is bij intensivering van Westvlietweg III en wat mogelijke benodigde ingrepen zijn. In deze visie laten we zien dat een extra ontsluiting aan de oostzijde passend is.

Mogelijk toekomstbeeld beter benutten Westvlietweg III 8

Meerwaarde De versterking van Westvlietweg III zoals voorgesteld in deze toekomstvisie biedt op verschillende manieren een meerwaarde aan het bedrijventerrein en de stad: • Extra bedrijfsruimte waar een groot tekort aan is in Den Haag door beter benutten van het bestaande bedrijventerrein (zie tabel hieronder). • Beter benutten van het bestaande bedrijventerrein. • Een toekomstbestendig, duurzaam en circulair stadsverzorgend bedrijventerrein. • Verbetering van de interne ontsluiting en fietsroutes. Dit leidt tot minder overlast en verbetering van de veiligheid. Straten krijgen een veiliger, groener en klimaatbestendiger profiel. Watergangen worden versterkt binnen de polderstructuur. • Meer afstand van hogere milieucategorie bedrijven tot de woningen in de omgeving. De bouwhoogtes zijn passend bij de afstand tot de woningen. • Het realiseren van een nieuwe aanvullende ontsluitingsroute om de Westvlietweg te ontlasten. • Voorzieningen in de openbare ruimte en landsschappelijke verbinding binnen Vlietzoom.

Bij aangepaste planologische Binnen huidige planologische kaders kaders Extra ruimtewinst voor Westvlietweg III Minimaal Maximaal Aantal m2 (m2)* 2 2 aantal m aantal m (FSI 1) (FSI 1,5) Beter benutten verrommelde kavels A en met potentie verdichten buitenruimte 18.500 40.000 B Potentie functioneel intensiveren 13.500 26.000 Uitplaatsen bedrijven met een te lage C milieucategorie 16.000 16.000 16.000 Intensiveren in de hoogte (totaal D voor het gehele terrein) 88.000 160.000 16.000 E Uitbreiding 90.000 135.000 * Dit betreft theoretische metrages welke in de praktijk naar verwachting moeilijk gerealiseerd kunnen worden en pas op de langere termijn.

9

1

1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de aanleiding en het doel van het onderzoek. Daarnaast beschrijven we het plangebied en de procesaanpak.

10

5

1.1 Aanleiding en doel toekomstvisie Aanleiding - naar een toekomstbestendig bedrijventerrein Er is een groot tekort aan bedrijfsruimte in Den Haag en de Haagse regio. Bedrijven die willen groeien trekken weg vanwege het beperkte aanbod aan geschikte ruimte. Bovendien zien bedrijven die overwegen zich in Den Haag te vestigen, daar vaak van af omdat ze geen passende locatie kunnen vinden. Het tekort aan bedrijfsruimte belemmert de economische groei in de regio (Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, 15 maart 2022, RIS311819 en Programma Bedrijfshuisvesting mei 2024). Om deze uitdaging aan te pakken, heeft de gemeente Den Haag het bedrijventerrein Westvlietweg III aangewezen als een potentiële locatie voor verdichting en uitbreiding (RIS311819, en RIS318690 Programma Bedrijfshuisvesting Uitvoeringsprogramma Meer Ruimte voor Werk Den Haag 20242026). Om Westvlietweg III verder te kunnen versterken is het nodig om in beeld te brengen wat de kansen, mogelijkheden en gewenste ontwikkelingen zijn voor het terrein. Het huidige bedrijventerrein is sterk verrommeld, kent een inefficiënt ruimtegebruik op het bestaande terrein en bevat diverse uitdagingen ten aanzien van de ontsluiting van het gebied. In de aanpak wordt zoveel mogelijk uitgegaan van het beter benutten van het bestaande terrein. Daarom is deze Toekomstvisie opgesteld.

Het is een ruimtelijk-economische verkenning als bouwsteen voor het gebiedsprogramma Vlietzoom en heeft als doel de versterking van Westvlietweg III als bedrijventerrein. Westvlietweg III is gelegen in de Vlietzone, de groene oostrand van de stad Den Haag. Momenteel stelt de gemeente Den Haag het Integrale Gebiedsprogramma Vlietzoom op. Deze toekomstvisie levert daarvoor belangrijke bouwstenen. Parallel lopen ook onderzoeken naar de bereikbaarheid van het gebied en naar de ruimtevraag voor sportvoorzieningen in de Vlietzoom. 11

Opdrachtgevers De opdrachtgevers zijn: gemeente Den Haag, Bedrijven Investeringen Zone Westvlietweg, Bedrijven Belang Westvlietweg, Ambog Groep en het Industrieschap De Plaspoelpolder Haaglanden. In deze samenwerking zijn de ambities benoemd voor de herontwikkeling: beter benutten, dubbelgebruik bevorderen, verduurzamen, schuifruimte creëren en vergroenen. Doel toekomstvisie Het doel is om een toekomstbestendig bedrijventerrein Westvlietweg III te realiseren, met aandacht voor vergroening, verduurzaming, efficiënt ruimtegebruik en het creëren van ruimte voor bedrijven in Den Haag. Deze toekomstvisie geeft een strategie en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het terrein en dient als bouwsteen voor het gebiedsprogramma Vlietzone van de gemeente Den Haag. Leeswijzer De toekomstvisie is als volgt opgebouwd: 1. Inleiding en context van de opgave. 2. Analyse locatie en omgeving: beleidskaders, historische ontwikkeling, ruimtelijkprogrammatische analyse en planologische kaders. De conclusies van de analyses zijn samengevat in de kansen- en opgavenkaart. 3. Uitgangspunten beter benutten: de ambities voor de Groene Stadsmotor en kansrijke concepten en toekomstbeeld voor beter benutten van het bestaande bedrijventerrein. 4. Toekomstvisie Westvlietweg III: het ruimtelijk raamwerk en de economische profilering voor verdere ontwikkeling en versterking van Westvlietweg III. 5.

Ontwikkelstrategie: strategische fasering en gebiedsagenda. In de bijlage is een analyse opgenomen van de behoefte aan bedrijfsruimte in Den Haag, de resultaten van de klankbordbijeenkomsten met ondernemers en omwonenden, en een lijst met bedrijven op Westvlietweg III.

1.2 Locatie Westvlietweg III

Bedrijventerrein Westvlietweg III

Westvlietweg III: • Bestaand bedrijventerrein Westvlietweg III is ca. 22 ha • Ca. 260 bedrijven (bron: Lisa) • Meer dan 1.000 werknemers (bron: Lisa) • Veel bedrijven in bouw en circulaire economie • Floor Space Index: 0,46 • Milieucategorie tot 4.2 12

De Toekomstvisie betreft het bedrijventerrein Westvlietweg III dat circa 22 ha groot is. Het is gelegen in de Vlietzone, op een strategische locatie dicht bij het centrum van Den Haag en belangrijke verkeerswegen. Het terrein huisvest ongeveer 260 bedrijven en biedt werk aan meer dan 1.000 werknemers, waarmee het een essentiële bijdrage levert aan de stadseconomie van Den Haag. Het huidige economisch programma van Westvlietweg III wordt gekenmerkt door een breed scala aan bedrijfsactiviteiten, van kleine tot middelgrote ondernemingen, inclusief bouwbedrijven, maakindustrie en circulaire ondernemingen met een hoge milieucategorie (tot 4.2). In het gebied tussen het bedrijventerrein en de snelweg liggen een golfbaan en enkele weilandjes. De bedrijventerreinen Westvlietweg II en Westvlietweg IV maken geen onderdeel uit van deze toekomstvisie.

1.3 Waarom Westvlietweg III ontwikkelen? Toekomstvisie nodig voor helder en afgestemd beeld gewenste ontwikkeling Er zijn een aantal aanleidingen om nu een helder toekomstbeeld op te stellen voor Westvlietweg III: • De gemeente Den Haag stelt momenteel het Integrale Gebiedsprogramma Vlietzoom op. Westvlietweg III is gelegen in de Vlietzoom. • Het lopende verkeersonderzoek naar de bereikbaarheid van dit deel van de regio en de mogelijke afwaardering van de Westvlietweg, in opdracht van de provincie ZuidHolland en de gemeente Den Haag. • Het grote tekort aan ruimte voor bedrijven in Den Haag en de Metropoolregio Rotterdam Den Haag, versterkt door transformaties naar wonen op binnenstedelijke terreinen. In het Woonwerkakkoord is compensatie door transformaties (zoals de Binckhorst) afgesproken met de provincie. • De inzet op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen door de Provincie Zuid-Holland, Metropoolregio Rotterdam Den Haag en de gemeente Den Haag. • Westvlietweg III is als bedrijventerrein aan het verouderen. Momenteel ontbreekt het op het bedrijventerrein aan een gevoel van veiligheid, goede ontsluiting, representatieve uitstraling en een strategie voor duurzame ontwikkeling. De BIZ en BBW stelde in 2020 al een eigen visie op voor het gebied.

• In de Bedrijfshuisvestingsstrategie Den Haag, Urgentiebrief Bedrijfsruimte 2022 en het Programma Bedrijfshuisvesting 2024-2026 is Westvlietweg III benoemd als mogelijke locatie voor intensiveren en het creëren van schuifruimte en planvorming tot uitbreiding. • De GAVI-kavel wordt ontwikkeld en afstemming van de profilering van Westvlietweg III hierop is wenselijk. • In de Investeringsagenda IPP Haaglanden 2023 is benoemd dat naast de korte termijn investeringen, ook een ontwikkelstrategie nodig is voor investeringen op (middel)lange termijn. 13

De noordzijde van bedrijventerrein Westvlietweg III. Bron: Cyclomedia.

1.4 Procesaanpak Afstemming Deze Toekomstvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de opdrachtgevers in projectgroepbijeenkomsten. Daarnaast hebben er twee klankbordbijeenkomsten met ondernemers en omwonenden plaatsgevonden. Stappenplan Het proces om te komen tot de Toekomstvisie bestond uit: 1. Project startup en locatiebezoek. 2. Inventarisatie en analyse: interviews met de betrokken stakeholders en zittende ondernemers, deskresearch en ruimtelijke en economische analyses. 3. Ontwerpateliers met de projectgroep bestaande uit de opdrachtgevers.

1. Project startup en locatiebezoek

14

2. Inventarisatie en analyse

3. Ontwerpateliers

4. Klankbordbijeenkomst

4. Klankbordbijeenkomst voor ondernemers en omwonenden waarbij de resultaten uit de analyse zijn gepresenteerd. De deelnemers hebben input geleverd op de thema’s: beter benutten van de ruimte, verduurzamen & vergroenen, circulaire economie, bereikbaarheid, en economisch profiel (in bijlage 2 is de inbreng weergegeven). 5. Uitwerking Toekomstvisie: afweging scenario’s, ontwikkelstrategie, ruimtelijk raamwerk en economisch programma door Sweco in afstemming met de projectgroep. 6. Klankbordbijeenkomst waarbij de 1e concept-Toekomstvisie is gepresenteerd. De deelnemers hebben hier wederom input geleverd. 7. Verwerking input en opstellen 2e concept-Toekomstvisie. 8. Terugkoppeling ondernemers en omwonenden en informeren van college en Raad. 9. Als bouwsteen integreren in integraal gebiedsprogramma Vlietzoom

5. Uitwerking toekomstvisie

6. Klankbordbijeenkomst

7. Opstellen Toekomstvisie

8. Informeren college en Raad

2

2 Analyse locatie en omgeving Dit hoofdstuk bevat een analyse van de huidige situatie op Westvlietweg III. We behandelen achtereenvolgens de beleidskaders, historische ontwikkeling, ruimtelijk-programmatische situatie, en de huidige planologische kaders. De conclusies van deze analyse zijn samengevat in een SWOTanalyse en de kansen- en opgavenkaart. 5

15

2.1 Huidige beleidskaders en onderzoeken De provincie Zuid-Holland, de metropoolregio Rotterdam Den Haag en de gemeente Den Haag streven naar goed functionerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen en intensiever gebruik van de beperkte ruimte. Uit het onderzoek Beter Benutten Haaglanden blijkt dat er kansen zijn voor het intensiever en slimmer gebruiken van de ruimte. Dit vraagt echter wel om maatwerk per kavel en vaak zijn extra investeringen nodig. Bedrijventerrein Westvlietweg III kan bijdragen aan ruimte voor transities, waaronder klimaat, mobiliteit, energie, biodiversiteit etc. In deze toekomstvisie zijn de kansen voor Beter Benutten voor Westvlietweg III in beeld gebracht.

Provinciaal beleid

Regionaal beleid

Gemeentelijk beleid en onderzoek

Provinciale bedrijventerreinenstrategie: • Uitwerking van het coalitieakkoord 2019 – 2023. • Drie beleidslijnen: evenwicht in vraag en aanbod, beter benutten en functioneren van bestaande bedrijventerreinen, en verduurzamen en voorbereiden op de toekomst.

Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030: • Op korte termijn kan het tekort aan bedrijfsruimten niet enkel opgelost worden door intensivering en meervoudig ruimtegebruik. • Juiste bedrijf op de juiste plek en optimalisatie van het ruimtegebruik: uitfaseren van gebiedsvreemde functies en schuifruimte. • Ingrepen noodzakelijk om ruimte te creëren voor voldoende werkgelegenheid en regionale ambities. • Beter benutten vereist een forse investering en ook na 2030 wordt nog ruimtevraag verwacht, wat betekent dat ook zachte plannen ontwikkeld moeten worden.

Economische Visie Den Haag +2030 • Er moeten structureel meer banen komen aangezien de bevolking flink groeit. • Ambitie is het beter faciliteren van o.a. de maakindustrie en de bouw. • Met de bedrijfshuisvestingsstrategie zet Den Haag in op het vernieuwen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen. Dit kan door verouderd vastgoed te herontwikkelen, bedrijfshuisvesting toe te voegen, de grond intensiever te gebruiken en door functiemenging. • Naast intensivering wordt ingezet op uitbreiding bij het terrein Westvlietweg III of elders in de A4 Vlietzone.

Omgevingsbeleid – Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen: • De provincie zet in op compensatie bij transformatie van bedrijventerreinen vanaf milieucategorie 3 (of overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur). 16

Programma Bedrijfshuisvesting 2024 • De ruimte voor werk in Den Haag staat onder druk, er is een tekort aan bedrijfsruimte in Den Haag en in de regio. • Leidende principes voor ruimte voor werk zijn: behouden van bestaande werkgebieden, beter benutten van de ruimte, mengen waar het kan en scheiden waar het moet, het juiste bedrijf op de juiste plek en duurzaam ruimtegebruik. • Westvlietweg III is geïdentificeerd als verdichtingslocatie en mogelijke uitbreidingslocatie (8 tot 10 ha uitbreiding).

2.2 Historische ontwikkeling De Westvlietweg III is door de jaren heen ontwikkeld tot bedrijventerrein. Enkele historische structuren zijn op sommige plekken nog terug te herkennen: de jaagpaden, de landgoederenzone en de polderstructuur. Op de meeste plekken op de Westvlietweg III zijn deze structuren echter niet meer zichtbaar. Hieronder is uiteengezet welke cultuurhistorische periodes het gebied hebben gevormd.

Bron: Jan Hendrik Weissenbruch - De Trekvliet.

Bron: Ambitiedocument Toekomstbeeld Vlietzone.

Bron: Topotijdreis.

Bron: Topotijdreis.

Trekvaarten De Vliet is gegraven in 1345 en was een verbinding naar Delft, Leiden en Rotterdam. De bijhorende jaagpaden en de Vliet zelf zijn nog steeds te herkennen.

Landgoederenzone In de Gouden Eeuw ontstond een nieuwe stedelijke elite van rijke kooplieden die buitenplaatsen lieten bouwen. Langs de Vliet zijn nog veel van die buitenplaatsen te vinden.

Poldergebied Het gebied behoort tot de Tedingerbroekpolder. Dit is een eeuwenoud poldergebied dat in 1480 is ingericht. De oude structuren zijn soms en gedeeltelijk nog te herkennen.

Bedrijventerrein Eén van de eerste bedrijven die zich vestigde op het huidige terrein was een gasfabriek die Voorburg kon voorzien van gas. Dit was de start van de ontwikkeling van het bedrijventerrein zoals we het nu kennen.

17

Impressie van het gebied Om een beeld te krijgen van de fysieke, visuele en ruimtelijke kenmerken van het gebied, is er middels een locatiebezoek een impressie en beoordeling gemaakt.

▲ Polderstructuur nog zichtbaar.

▲ Polderstructuur nog zichtbaar.

▲ Polderstructuur nauwelijks zichtbaar.

▲ Kleine ingrepen (picknickbanken, groene schermen): eerste aanzet voor aantrekkelijker maken gebied.

▲ Historisch lint Westvlietweg: lommerrijk, groen en sterke identiteit.

▲ Laatste overblijfselen van buitenplaats ‘Den Honaert’.

18

▲ Polderstructuur nog net zichtbaar, maar onderbenut.

▲ De huidige staat van sommige kavels doet afbreuk aan de algehele uitstraling van het gebied.

▲ Er zijn kavels die vooral voor opslag gebruikt worden.

▲ Straten die doodlopen zijn onprettig voor bezoekers van het bedrijventerrein en onhandig voor logistiek verkeer.

▲ Nieuwbouw oogt stoer en aantrekkelijk (potentie).

▲ In sommige straten zijn er geen voetpaden aanwezig.

▲ Straten zijn erg versteend en er is weinig groen.

19

Karakter en identiteit van het landschap Landgoederen zone Rondom het bedrijventerrein bevinden zich diverse landgoederen, waaronder de voormalige buitenplaats ‘Den Honaert’. Hoewel de buitenplaats zelf verdwenen is, blijft een oude boerderij over. Het historische lint aan de Westvlietweg maakt deel uit van de landgoedbiotoop van de landgoederen ‘Middenburg’ en ‘Hofwijck’. Dit betekent dat het zicht vanaf deze landgoederen op de historische bebouwing behouden moet blijven. De landgoederen vormen een belangrijk onderdeel van de identiteit van dit deel van het gebied. Oude polderlandschap De oorspronkelijke polderstructuren zijn niet overal meer te herkennen in het gebied, omdat veel groen verdwenen is. Desondanks is de waterstructuur nog zichtbaar, hoewel deze op sommige plekken verscholen ligt achter bedrijfspanden. Er liggen kansen om de polderstructuur te herstellen naar een robuust raamwerk door het gebied. Historische voorzijde richting de Vliet Het historische bebouwingslint langs de Vliet is een essentieel onderdeel van het karakter van dit gebied, maar ook de woonomgeving van bijvoorbeeld Vlietoevers. Bij de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein liggen er kansen om het historische karakter van dit lint te versterken, maar ook het werken voor de stad te behouden. Een gezonde relatie tussen werken en wonen is een belangrijk aandachtspunt.

Het verleden, heden en toekomst komen samen op deze plek: • Verleden: het historische lint met landgoederen en het polderlandschap langs de Vliet. • Heden: de huidige kracht, dynamiek en energie van de regionale en Haagse bedrijvigheid met ondernemerszin en productiegericht werken voor de stad. • Toekomst: de ruimteclaims van de stad die in de toekomst verder door gaat groeien. Naast hoogwaardige woonmilieus is er ook behoefte aan werken, sport, recreatie en groen. Landschapselementen op en rond Westvlietweg III. Bron: Sweco. 20

2.3 Ruimtelijk-programmatische analyse Regionaal belang op kruising economie en landschap De Westvlietweg III ligt regionaal gezien op het kruispunt van: • De economisch belangrijke en sterk verstedelijkte as Den Haag – Rotterdam. • De Vlietzone als cultuur-historische en recreatief belangrijke landschapszone. • Goede bereikbaarheid door het snelwegenlandschap van A4, A12 en Prins Clausplein. • Sterk verbonden met de Haagse regio: het bedrijventerrein Westvlietweg III heeft een belangrijke regionale functie binnen Haaglanden Zorgvuldige integrale planvorming Een goede afweging van ambities en belangen is nodig (commissiebrief november 2024). Hiertoe wordt momenteel het Integrale Gebiedsprogramma voor de Vlietzoom opgesteld door de gemeente Den Haag. Het Gebiedsprogramma en de planMER vormen de basis voor het ontwerp-Omgevingsplan. Belangrijke input voor het Gebiedsprogramma is: • Toekomstbeeld Vlietzone. • Woonwerkakkoord. • Bestuursovereenkomst Binckhorst. Daarnaast lopen er naast deze Toekomstvisie voor Westvlietweg III meer onderzoeken die van belang zijn: • Cultuurhistorisch onderzoek • Verkeersonderzoek Westvlietweg: Momenteel wordt op de Westvlietweg veel hinder ondervonden van (veel) zwaar vrachtverkeer. Bij toevoeging van programma is voor Westvlietweg mogelijk een alternatieve en aanvullende ontsluiting wenselijk. Dit scenario is onderdeel van deze Toekomstvisie.

• Verkennend onderzoek Sport Vlietzoom. De integrale planvorming vindt plaats in afstemming met bestuurlijke partners en belanghebbenden. 21

De ligging van Westvlietweg III op een regionaal kruispunt van economie en landschap. Samengesteld beeld door Sweco op basis van informatie uit de Verstedelijkingsstrategie Zuid-Holland (Provincie Z-H) en het Ambitiedocument intensivering A4/Vlietzone (gemeente Den Haag). Bron: Sweco.

Ligging in Vlietzone Het bedrijventerrein is gelegen in de Vlietzone, een gebied waar wonen, groen, historie, sport, snelwegen en economie samen komen. Er liggen vanuit ‘Toekomstbeeld Ambitiedocument Vlietzone’ aanknopingspunten voor de versterking van Westvlietweg III. Er worden ‘vijf essentiële dragende principes’ in het Toekomstbeeld van de Provincie benoemd: 1. Robuust watersysteem. 2. Sterke identiteit: behoud en versterking van de unieke identiteit van de Vlietzone. 3. Groenblauwe dooradering: integratie van groen en water door het gebied. 4. Cultuurhistorische basis: behoud en zichtbaarheid van cultuurhistorische en archeologische waarden. 5. De Vliet als ruimtelijke drager: centrale rol van de Vliet in de ruimtelijke structuur. Het ‘Toekomstbeeld Ambitiedocument Vlietzone’ geeft aan dat door de nabijheid tot de stad er mogelijkheid bestaan om een aantrekkelijk werklandschap te creëren. Door toenemende verdichting groeit ook de benodigde werkgelegenheid. De Vlietzone kan dit faciliteren, bijvoorbeeld op Bedrijventerrein Westvlietweg III. Er is kans voor uitbreiding van dit bedrijventerrein, richting de A4, in combinatie met een kwalitatieve upgrade en modernisering. Er is hier ruimte voor nieuwe initiatieven om werken, leren en innoveren te stimuleren. Dubbelgebruik en stapelen van programma wordt gestimuleerd. 22

De ‘vijf essentiële dragende principes’. Bron: Toekomstbeeld Vlietzone (2022).

Lopende en toekomstige ontwikkelingen In het plangebied en omgeving zijn de volgende ontwikkelingen en verkenningen (nog niet al deze stukken hebben een vastgestelde status) van belang: • •

• • • •

Ambitie voor het doortrekken van een groenblauwe loper als verbinding tussen de verschillende programma’s in de Vlietzone (Gebiedsprogramma Vlietzone). Het tracé van de Koningscorridor: HOV-verbinding Scheveningen/Internationale Zone via Den Haag Centraal, Central Innovation District – Binckhorst/Voorburg naar Zoetermeer of Delft (gemeente Den Haag). Het tracé voor deze verbinding is tot station Voorburg concreet. Bij een verlenging zou dit mogelijk over de Spoorlaan langs Westvlietweg III kunnen gaan. Verkennen mogelijke uitbreiding bedrijventerrein Westvlietweg III (Bedrijfshuisvestingsstrategie Den Haag en Urgentiebrief bedrijfsruimte, Ambitiedocument toekomstbeeld Vlietzone). De ontwikkeling van de GAVI-kavel tot bedrijventerrein en remise. Een mogelijke fietsverbinding over de Vliet richting station Voorburg (Ambitiedocument toekomstbeeld Vlietzone). Impact van de ontwikkeling Binckhorst en Central Innovation District (CID) op de Vlietzone

Lopende en (mogelijke) toekomstige ontwikkelingen op en rondom Westvlietweg III. Bron: Sweco. 23

Infrastructuur en mobiliteit • Westvlietweg III is gelegen naast het kruispunt van de A4 en A12 (Prins Clausplein). In potentie heeft het terrein daarmee een zeer sterke verbinding met de regio. Het terrein is verbonden met Den Haag, Rijswijk, Delft/Rotterdam en Nootdorp via de stedelijke ontsluitingswegen. • De A4/A12 is nu via de Westvlietweg te bereiken in ca. 6 minuten. • De ontsluiting van bedrijventerrein Westvlietweg III verloopt momenteel alleen via de Westvlietweg. Dit is de belangrijkste verkeersader voor de Vlietzone. De omgeving ervaart overlast van met name het zware vrachtverkeer. • Zoals aangegeven op de kaart, ontbreekt er volledig openbaar vervoer binnen de rood gestippelde zone. • De infrastructuur op het bedrijventerrein bestaat uit een onvolledig grid. Een aantal van de straten loopt dood waardoor de verkeersafwikkeling niet effectief is en soms leidt tot onveilige situaties. • De Spoorlaan is een belangrijke fietsverbinding onder de A4 door, die Rijswijk, Voorburg en Ypenburg met elkaar verbindt. De inrichting en het smalle profiel maken dit geen aantrekkelijke en veilige fietsverbinding. • De HOV-bereikbaarheid is redelijk met treinstation Voorburg op 15 minuten lopen.

Infrastructuur en mobiliteit op en rond Westvlietweg III. Bron: Sweco. 24

Eigendomssituatie Het bedrijventerrein Westvlietweg III is ca. 22 ha groot, met kavels van uiteenlopende omvang (gemiddeld 0,6 ha, met een aantal kavels van meer dan 1 ha). Het bedrijventerrein ligt tegenover de woonwijk Voorburg-West aan de noordzijde van de Vliet en grenst in het westen aan de woonwijk Park Leeuwenbergh. Op het terrein zelf bevinden zich bedrijfswoningen, zowel aan de Westvlietweg als aan het begin van de Spoorlaan. Westvlietweg III heeft een versnipperde eigendomssituatie. Een zeer klein aandeel van de openbare ruimte is in het bezit van de gemeente: Winkelhaak, Waterpas Prisma en (delen van) Schietlood. Overige openbare ruimte is in privaat eigendom.

Eigendomssituatie op en rondom Westvlietweg III. Bron: BAG viewer. 25

Bestaande dynamiek De bestaande dynamiek van het bedrijventerrein is groot. De veelal Haagse bouwen logistieke bedrijven zijn onderling sterk verbonden en hebben een oriëntatie zowel op zowel stad als regio. De bebouwing op Westvlietweg III is zeer divers: van grote bedrijfshallen tot bedrijfs-verzamelgebouwen en opslagboxen. De bebouwingshoogte varieert, van ca 4.5 meter tot ca. 15 meter. De oriëntatie van de gebouwen en ingangen is momenteel vrij willekeurig. Niet alle gebouwen zijn gericht naar de weg, op sommige plaatsen resulteert dit in een anonieme en onveilige sfeer. De identiteit en karakter van het gebied wordt mede bepaald door de schaal en maat, maar ook door de aanwezigheid van zichtbaar erfgoed, zoals landhuis De Honaart, een oude boerderij en landschappelijke relicten zoals poldersloten. Verspreid in het gebied komen een aantal bedrijfswoningen voor. De laatste ontwikkeling dateert van 2018. Het betreft een verzameling van 308 multifunctionele opslag- en bedrijfsruimtes, variërend in grootte van 12 tot 29 m2, op het voormalige gasfabriek terrein. Het Garage Park Den Haag is in een paar jaar tijd drie keer uitgebreid en is toegankelijk via de Spoorlaan.

Bebouwing op Westvlietweg III. Kaartbeeld: Sweco. Opgesteld a.d.h.v. lijst bedrijfsactiviteiten en Google Maps 26

Ruimtegebruik kavels De intensiteit van het huidige ruimtegebruik op het bedrijventerrein is laag, ondanks de stedelijke context waarbinnen Westvlietweg III is gelegen. De manier waarop het gebied is ontsloten heeft geleid tot een verkaveling met veel (inefficiënte) verkeersruimte en doodlopende straten. De bouw- en logistieke bedrijven hebben daarnaast veel ruimte nodig (op eigen kavel) ten behoeve van parkeren en buitenopslag. Parkeren op straat in de openbare ruimte is beperkt aanwezig. Meer dan 2/3 deel van het bestaande bedrijventerrein bestaat uit verharde ruimte. Veel van de oorspronkelijke polderstructuur en groen is in de loop der tijd verdwenen. Dit heeft negatieve invloed op de leefkwaliteit in het gebied.

Ruimtegebruik Westvlietweg III. Bron: Sweco 27

Intensiteit ruimtegebruik Bedrijventerrein Westvlietweg III wordt gekenmerkt door een lage bebouwingsdichtheid. De bebouwingsdichtheid is op twee manieren weer te geven, namelijk door FSI en GSI. De FSI (Floor Space Index) geeft de verhouding weer tussen het totale bruto vloeroppervlakte van alle gebouwen op een perceel en de terreinoppervlakte van dat perceel zelf. De GSI (Ground Space Index) geeft aan welk aandeel van een gebied bebouwd is. Deze bepaalt ondermeer de opnamecapaciteit voor regenwater in de bodem, maar ook de ruimte die beschikbaar is voor eventuele verdichting van het perceel (zie ook vorige pagina). Op Westvlietweg III wordt een groot aandeel van het kaveloppervlak gebruikt voor buitenopslag. Daarnaast is een groot deel van de panden enkellaags met hooguit kantoorruimte op de 1e verdieping. Hierdoor ligt de FSI van Westvlietweg III relatief laag (0,46) voor een regulier gemengd bedrijventerrein nabij de stad. De GSI ligt zelfs lager (0,4). Dat betekent dat ongeveer 40% van het terrein bebouwd is en 60% is onbebouwde ruimte. Veelal is deze ruimte in gebruik voor opslag of parkeren. Om voldoende ruimte voor de economie en een gezonde werkfunctie binnen de regio Haaglanden te waarborgen, is het efficiënter benutten van het ruimtegebruik en verduurzaming van Westvlietweg III een kans.

Hiermee kunnen meerdere bedrijven een plek vinden binnen Haaglanden, vinden meerdere mensen een baan en is er voldoende ruimte voor opleiding en innovatie. Efficiënter ruimtegebruik kan gaan over intensiever bouwen, meervoudig ruimtegebruik en / of stapelen van functies. In het volgende hoofdstuk gaan we in op diverse vormen van intensivering en de ruimtewinst die mogelijk is. Benutting bouwvlak huidige situatie Westvlietweg III. Bron: STEC, bewerking Sweco 28

Energiegebruik Ook op het gebied van duurzaam ruimtegebruik is nog veel ruimtewinst te behalen. Dit hangt sterk samen met de veroudering van het gebied. Vastgoed met een bouwjaar van 1990 of ouder kent vaak een hoger energieverbruik van bedrijven, lagere energielabels en een sterk versteende omgeving. Besparing is een essentieel onderdeel van de energietransitie. Energiebesparende maatregelen zoals het isoleren van daken, na-isoleren van gevels, gebruik van warmtepompen, installatie van een warmte-terug-win installatie of elektriciteitsbesparing op verlichting, dragen op objectniveau bij aan het energieneutraal maken van het gebied. Maar er is wellicht meer nodig: nadenken over de opbouw van het bedrijventerrein en hoe de toekomstige ordening van invloed kan zijn op het energieverbruik (en opwekpotentie). Door te besparen is er niet alleen sprake van een reductie van energie, maar kan ook worden geschoven in bronnen: van warmte naar elektrische energie.

Er zijn veel onzekerheden ten aanzien van het energieverbruik in de toekomst, dit hangt sterk af van welke nieuwe technologieën gaan bijdragen aan de verduurzamingsopgave en in welke mate. Voor bedrijfseigenaren is het lastig te bepalen welke investeringen op dit moment noodzakelijk zijn om voor te sorteren op de toekomst. Naast deze toekomstvisie wordt momenteel ook een energievisie opgesteld met maatregelen die toepasbaar zijn op Westvlietweg III.

Bouwjaren panden Westvlietweg III. Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking Sweco 29

Klimaatopgave De gevolgen van klimaatverandering zijn ook op Westvlietweg III merkbaar. Het bedrijventerrein is nog niet voldoende ingericht om extreme regenbuien en hitte tegen te gaan. Vergroening en het ontharden van het eigen terrein zijn belangrijke maatregelen voor een klimaatbestendig bedrijventerrein.

De bovenste kaart (1) toont de maximale waterdiepte van een extreme bui: 70 mm neerslag in 2 uur. Deze bui komt in het huidige klimaat op gemiddeld eens per 100 jaar voor. Op de kaart is te zien welke straten gevoelig zijn voor wateroverlast bij een hevige bui. Wat opvalt is dat vooral zeer versteende terreinen voor buitenopslag en parkeren gevoelig zijn voor wateroverlast. Er liggen daarmee kansen voor het groener inrichten en daarmee infiltreren van het water in de bodem, of water slim af laten stromen naar sloten om het riool te ontlasten, en ernstige wateroverlast tegen te gaan.

1. Waterdiepte bij een bui van 70mm/2uur. Bron: Klimaateffectatlas.

De onderste kaart (2) laat de gevoelstemperatuur zien tijdens een extreem hete zomermiddag. Hiervoor is gebruik gemaakt van weermetingen op 1 juli 2015. Dit is een hete dag die ongeveer eens in de 5,5 jaar voorkomt in het huidige klimaat. Op de kaart is te zien dat vooral delen met veel verharding en bebouwing met weinig schaduw een gevoelstemperatuur tussen de 38 °C en 42 °C kunnen bereiken. In vergelijking tot plekken zoals bijv. landgoed Middenbrug waar het groen en beschut is (32 °C), kan het meer dan 10 °C koeler zijn. Voor de gezondheid en aantrekkelijkheid is het belangrijk om de gevoelstemperatuur zo laag mogelijk te houden op bedrijventerreinen. Bij milde hittestress kun je last krijgen van concentratieproblemen, vermoeidheid, hoofdpijn en duizeligheid. Hier liggen met name kansen om meer schaduw en groene plekken in de openbare ruimte creëren om tijdens warme dagen de gevoelstemperatuur lager te houden. 30

2. Hittekaart gevoelstemperatuur. Bron: Klimaateffectatlas.

Economisch programma en behoefte Economische noodzaak ontwikkeling Westvlietweg III De ontwikkeling van Westvlietweg III is cruciaal om te kunnen voorzien in de vraag naar bedrijfsruimte in Den Haag. • Er is een actueel tekort aan bedrijfsruimte in Den Haag en de Haagse regio. Groeiende bedrijven trekken weg door het beperkte aanbod aan geschikte ruimte. Bedrijven die overwegen zich te vestigen in Den Haag, zien daar geregeld van af omdat ze geen passende locatie kunnen vinden. Dit belemmert de economische groei (Programma Bedrijfshuisvesting, 15 maart 2022, RIS311819 en Programma Bedrijfshuisvesting 2024 – 2026, RIS 318690). • Daarbovenop is er een additionele vraag (uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag) van 40 tot 42 hectare bedrijfsruimte tot 2030 in Den Haag. Zelfs na inspanningen voor intensiever gebruik (beter benutten) van bestaande terreinen en de ontwikkeling van de GAVI-kavel, is er een tekort van 15 tot 22 ha bedrijfsruimte tot 2030 in Den Haag. • Van het aanbod is de ontwikkeling van de GAVI-kavel zeker. Intensiveren of het Beter Benutten van bestaande terreinen zoals Westvlietweg III vraagt echter om een uitgekiende strategie, want complex en tijdrovend. • Aanvullend hierop: Westvlietweg III is o.a. vanwege de ligging nabij de stad, zeer geschikt voor stadsverzorgende bedrijvigheid.

De ontwikkeling van Westvlietweg III maakt daarmee ook verdere groei van de stad mogelijk. Zie Bijlage 1 (Economisch Programma Westvlietweg III) voor een gedetailleerde analyse van de behoefte.

31

Behoefte tot 2030 in Den Haag – alle werkmilieus

Vervangingsvraag

Binckhorst, Laakhavens, Lekstraat

Uitbreidingsvraag

10 tot 12 ha

30 ha

10 tot 15 ha

Beter Benutten

10 ha

Planaanbod GAVI

Behoefte aan bedrijfsruimte tot 2030 in Den Haag – alle werkmilieus: Bron: Gemeente Den Haag (bewerking Sweco).

De zittende bedrijven op Westvlietweg III • Westvlietweg III wordt door de MRDH getypeerd als regulier werkmilieu (Bedrijventerreinenstrategie MRDH, 2023-2030). • Er zijn ca. 260 bedrijven gevestigd, die werk bieden aan meer dan 1.000 werknemers (bron: Lisa). De bedrijven zijn klein tot middelgroot. De gemiddelde kavelgrootte is ongeveer 0,6 ha, met enkele kavels groter dan 1 ha. • De zittende bedrijven hebben uiteenlopende milieucategorieën, van 2 t/m 4.2. • Iets meer dan 100 bedrijven hebben mc 1 of 2 (bron: provincie Zuid-Holland). • De zittende bedrijven zijn zeer gevarieerd en onder andere actief in de sectoren bouw, maakindustrie en circulaire economie (met een hoge milieucategorie). • De bedrijven hebben een sterke binding met Den Haag, zowel vanuit de ondernemers als de afzetmarkt. Veel van de bedrijven zijn familiebedrijven die graag in de stad willen blijven. • De afzetmarkt van de bedrijven is regionaal en voor een aantal zelfs een groot deel van de provincie Zuid-Holland. • De circulaire bedrijven (RSW, Omega, Jobo en Verboon) werken nauw met elkaar samen en vormen een circulair cluster rondom afvalverzamelaar- en verwerker RSW. Deze bedrijven hebben een uitbreidingswens maar willen daarbij wel in elkaars directe nabijheid blijven. Een deel van deze bedrijven heeft ambities voor verduurzaming, bijvoorbeeld met een elektrisch wagenpark.

De wensen van de overige bedrijven hebben o.a. betrekking op verduurzaming door collectief gebruik te maken van faciliteiten, zoals een weegbrug, parkeren of vervoer op maat. Ook aan vergroening, betere OV-infrastructuur, uitbreiding en duurzame energieopwekking is behoefte.

Maatwerk bouwers: Meubelmaker (keukenbanken, tafels, kasten) op maat (sector maakindustrie)

RRS: Riool ontstopping, reiniging, inspectie en preventie (sector bouw)

Voorbeelden van bedrijven uit de maakindustrie en bouw op Westvlietweg III 32

Potentie ontwikkeling Circulair Cluster met bedrijven uit de afvalsector

Concept Circular Hub De circulaire bedrijven (RSW, Omega, Jobo en Verboon) werken met elkaar samen en vormen een cluster rondom afvalverzamelaar- en verwerker RSW. Deze bedrijven hebben een uitbreidingswens (van de huidige 4,7 ha naar 8 ha in totaal). De uitbreidingswens biedt de mogelijkheid voor het organiseren van schuifruimte binnen het huidige Westvlietweg III. Verplaatsing van de bedrijven zoals in het kaartbeeld hiernaast aangegeven, is een kans voor het ontwikkelen van een circulair cluster of Circular Hub. In deze hub wordt afval verwerkt tot grondstoffen. Uitgangspunten voor deze hub zijn: • HMC bedrijven (milieucategorie 4.1 en 4.2) • Op afstand van wonen. • Vanuit de ruimtelijke ordening, organisatie, samenwerking en ontsluiting voorkeur voor clustering. • Vanwege de vele logistieke verkeersstromen (aan- en afvoer) en hoogwaardige productie situering op de best bereikbare plekken. • Ruime kavels (tot 2,5 ha) • Gedeelde opslag en grondstoffenbank.

33

BOUW

MAAK (HIGHTECH)

Circulaire bedrijven op de Westvlietweg. Bewerking: Sweco.

STADSLOGISTIEK

MAAK (AMBACHTELIJK)

Analyse mogelijk kansrijke doelgroepen Op basis van de ruimtelijke kenmerken, de zittende bedrijven en de economische prognose zijn de kansrijke doelgroepen voor Westvlietweg III: • Stadsverzorgende bedrijven en kleinschalige stadslogistiek: de behoefte hieraan groeit aangezien de bevolking in Den Haag en omgeving sterk toeneemt. Met name kleine logistieke centra (last mile delivery) zijn passend op Westvlietweg III, vanwege de ligging in de stad en de kleine tot middelgrote kavels. Mogelijk nadelig effect: toename vervoersstromen. • Bouw: de bouwsector is van oudsher relatief groot in Den Haag en op Westvlietweg III zitten ook relatief veel bedrijven in de bouw. Passend bij de ligging in de stad en op kleine tot middelgrote kavels. • Maak (high tech en ambachtelijk): de maakindustrie is al gevestigd op de Westvlietweg. Passend bij de ligging in de stad en op kleine tot middelgrote kavels. • HMC (inclusief circulair en grootschalige bouw): Voor bedrijven die zich bezig houden met de circulaire economie en werken met afval zijn hoge milieucategorieën nodig. Westvlietweg III en de GAVI-kavel zijn de enige plekken in Den Haag waar (uitbreidings-)mogelijkheden zijn voor HMC (milieucategorie 4.1 of hoger).

Voorbeeld zittend bedrijf in de bouwsector: L-groep. Bron: Cyclomedia.

34

2.4 Huidige planologische kaders Beheersverordening Vlietzone • Het bedrijventerrein Westvlietweg III valt onder de beheersverordening Vlietzone. Dit instrument is bedoeld voor gebieden waar de nadruk ligt op het beheren van bestaande situaties in plaats van het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen. Het gebiedsgericht milieubeleid is van toepassing. • Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk binnen de huidige planologische kaders die beperkt ruimte bieden voor beter benutten. • Met de introductie van de nieuwe omgevingswet komt de huidige beheersverordening in principe te vervallen en is herziening van het omgevingsplan nodig. Maximale milieucategorieën • Alle bedrijfskavels op Westvlietweg III zijn aangeduid met ‘bedrijf – 3’. Er is geen specifieke milieucategorie gekoppeld aan deze aanduiding, wat betekent dat alle milieucategorieën uit de Staat van Bedrijven toegestaan zijn op dit terrein. • Voor elke milieucategorie geldt een minimale afstand tot woningen voor het borgen van de kwaliteit van de leefomgeving (risicocontour). Op de kaart zijn de in theorie maximaal haalbare milieucategorieën voor Westvlietweg III weergegeven. • De nabijheid van woningen kan een aanleiding zijn om in de toekomst in te zetten op schuiven of verplaatsen van bedrijven en zo een betere leefomgeving te realiseren.

Kabels en leidingen • Een gasleiding van Gasunie, gemarkeerd als ‘gevaarlijke inhoud’, loopt door het plangebied. Deze leiding bevindt zich deels op de golfbaan en deels op het bedrijventerrein. • Nieuwe bouwwerken zijn niet toegestaan op gronden aangeduid met ‘gasleiding’. • De gasleiding heeft een veiligheidszone van 20 meter aan beide kanten. Archeologie • Het gehele gebied is aangeduid als archeologische waarde, met middelhoge trefkans. • Gevolgen zijn meldplicht van grondwerkzaamheden en verplicht archeologisch (voor)onderzoek bij ruimtelijke ontwikkelingen. • Nader te onderzoeken zijn geluidshinder, archeologie, fijnstof, bodem, water etc. 35

Analyse zonering Westvlietweg III op basis van woonfunctie en risicocontour gasleiding. Bron: Sweco.

2.5 Conclusie: kansen en opgaven SWOT-analyse en kansen- en opgavenkaart Met een SWOT-analyse zijn de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor Westvlietweg III in beeld gebracht. De basis hiervoor is de analyse van beleid, ruimtelijke kwaliteit, landschap, planologische belemmeringen en economie, alsmede de input uit de interviews met ondernemers en de klankbordbijeenkomsten. De conclusies zijn samengevat in de kansen- en opgavenkaart (volgende pagina) die het uitgangspunt vormt voor de Toekomstvisie. Westvlietweg III: sterke en belangrijke positie, maar versterking nu nodig Door de ligging in de regio, de nabijheid van de stad en de sterke Haagse bedrijven heeft Westvlietweg III een belangrijke plek in de Haagse economie. Die economie groeit sterk de komende jaren en daarmee ontstaat behoefte aan extra vierkante meters bedrijfsruimten. Westvlietweg III kan hier (deels) in voorzien door bestaande bedrijfskavels beter te gaan benutten. Op dit moment is de intensiveringsgraad laag en wordt de mogelijkheid van meerlaags bouwen en gedeelde voorzieningen onderbenut. De eerste kansen voor verdichting liggen op een aantal verrommelde en onderbenutte kavels en verouderd vastgoed. Een bijzondere kans voor het beter benutten zijn de zittende samenwerkende bedrijven in de circulaire economie; zij hebben een concrete uitbreidingsbehoefte.

Door deze te herhuisvesten – bij voorkeur in een circulair cluster – kunnen de achterblijvende kavels toekomstbestendiger en intensiever bebouwd worden. Deze kans op schuifruimte geldt ook voor andere bedrijven. De positie binnen de Vlietzoom geeft aanleiding, plicht en kansen om de landschappelijke inpassing (vastgoed en openbare ruimte) te verbeteren en het terrein te vergroenen. Daarbij moeten ook kansen gepakt worden om het terrein meer toegankelijk te maken en 36 functioneel te activeren voor omwonenden, en een logisch onderdeel van de omgeving te maken.

Een belangrijk knelpunt is de ontsluiting van het bedrijventerrein. In welke mate de Westvlietweg geschikt is voor logistiek verkeer wordt momenteel onderzocht. Voor Westvlietweg III is mogelijk een extra alternatieve ontsluiting nodig.

Sterktes • • • •

Belangrijk voor de stadseconomie Dichtbij de stad Haags ondernemerschap Sterk circulair bedrijvencluster

Kansen • • • • • • • • •

Mogelijkheden tot intensivering Vraag naar bedrijfsruimte Heldere profilering / karakter Efficiënter gebruik van kavels Bestaande samenwerking tussen bedrijven Verbeteren bereikbaarheid Benutten ligging in de Vlietzone Aanwezigheid schuifruimte en uitbreidingsgebied / zoekgebied Cluster van circulaire economie

SWOT-analyse Westvlietweg III. Bron: Sweco.

Zwaktes • • • • • •

Ontsluiting Westvlietweg, omgeving ervaart overlast Kenmerkende landschap onzichtbaar Rommelige uitstraling Niet verbonden met de omgeving Beperkte voorzieningen Ligging nabij woonfunctie (vlietoevers) en grenzend aan golfterrein

Bedreigingen • • •

Overlast vrachtverkeer Interne infrastructuur Toekomstbestendigheid

Kansen- en opgavenkaart

Kansen- en opgavenkaart. Bron: Sweco. 37

Kwaliteiten • Westvlietweg III en omgeving kent een rijke geschiedenis. Waardevolle aanknopingspunten zijn de landgoederen, de Vliet als ontginningslint, de karakteristieke polderverkaveling, maar ook bebouwingselementen zoals de woningen aan de Westvlietweg. Versterking hiervan draagt bij aan het karakter en de identiteit. • Het gebied kent een grote diversiteit in gebruik, met een typische mix van Haagse stadsverzorgende bedrijvigheid. Vanwege de nabijheid van de stad en snelwegen heeft Westvlietweg III een sterke lokale en regionale aantrekkingskracht. • Westvlietweg III heeft een binnenstedelijke ligging, te midden van de Haagse Vlietzone (voornamelijk wonen), ADO City (bedrijvigheid, sport & recreatie) en Ypenburg (wonen & werken). De voorzieningen en kwaliteiten van de omliggende wijken hebben daarbij meerwaarde voor Westvlietweg III. Andersom kan het bedrijventerrein als kwalitatief werkmilieu van meerwaarde zijn voor de wijken (meer werkgelegenheid, beter sociaaleconomisch perspectief, betere lokale verankering). • De positionering van Westvlietweg III ten opzichte van de stad, snelwegen, economische as Rotterdam – Den Haag en de GAVI-kavel geeft aanleiding voor het ontwikkelen van een hoogwaardig bedrijventerrein voor verschillende doelgroepen.

Te denken valt aan een mix van kleinschalige bedrijfsruimte, MKB, stadsverzorgend, bouw, maakindustrie en een cluster voor circulaire bedrijven. • De schaal en maat van het gebied, de aanwezige bebouwing en de beschikbare ruimte bieden kansen voor beter benutten, clustering van bedrijven, dubbelgebruik en schuifruimte. • De ligging nabij grote landschappelijke en recreatieve voorzieningen biedt ruimte voor nieuwe recreatieve structuren die het bedrijventerrein verbinden met de omgeving. • De openbare ruimte toekomstbestendig maken door wateroverlast en hittestress te verminderen. • Op het terrein zitten samenwerkende bedrijven in de circulaire economie met een concrete uitbreidingsbehoefte. Door deze te herhuisvesten – bij voorkeur in een circulair cluster – ontstaat schuifruimte en kunnen de achterblijvende kavels toekomstbestendiger en intensiever bebouwd worden. Randvoorwaarde is een geschikte alternatieve locatie: goed bereikbaar, van voldoende omvang en op afstand van wonen. • Westvlietweg III is een van de weinige locaties in Den Haag, waar bedrijvigheid kan worden uitgebreid en daarmee schuifruimte kan ontstaan voor verdichting. 38

Opgaven • De geïsoleerde ligging van het gebied is het gevolg van het ontbreken van logische verbindingen en doorzichten. Doordat wegen op sommige plekken doodlopen en de bebouwing niet altijd is georiënteerd op de weg (overwegend achterkanten, blinde gevels, gesloten hekwerken op de erfgrens, geen actieve plint) is de sociale veiligheid op sommige plekken onvoldoende. • Het garagepark aan de Spoorlaan vormt een ruimtelijke barrière waardoor een logische verbinding tussen Waterpas en Spoorlaan niet mogelijk is. Functioneel is er geen relatie met het bedrijventerrein. • Westvlietweg III kent weinig groen en is erg stenig. Dit komt o.a. door de vele opslag- en parkeerruimte op de percelen. Maatregelen om hittestress en wateroverlast tegen te gaan kunnen bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke structuur van het gebied. • Veel bedrijven en functies zijn afhankelijk van een goede autobereikbaarheid. De Westvlietweg heeft in de huidige situatie een belangrijke functie als hoofdontsluiting van het gebied, maar de omgeving ervaart overlast van intensief logistiek verkeer. Uit het lopende verkeersonderzoek moet blijken of de afwaardering van de weg wenselijk is om de leefkwaliteit van het gebied aan de Vliet te verbeteren.

De nabijheid van grote infrastructuur, de mogelijke komst van de HOV-verbinding en regionale fietsroutes, bieden kansen voor het beter verbinden van het werkgebied met de omgeving. • Er is weinig ruimte voor voetgangers en fietsers. De transitie naar meer duurzame mobiliteit vormt een grote uitdaging. • Voor de economische profilering is afstemming met het profiel van de GAVI-kavel van belang op basis van het instrument milieuzonering: 1) borgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en 2) borgen van ruimte voor bedrijven om hun activiteiten uit te oefenen. • Door de nabijheid van woningen is een goede zonering van de milieucontouren nodig. Potentiële herhuisvesting van hoge milieu categorie bedrijven (mc 4.1 en mc) geldt voor die gebieden die op grote afstand van woningen liggen. In de kansen- en opgavenkaart zijn de theoretisch maximaal haalbare milieucategorieën voor herhuisvesting aangeduid (rode lijnen).

3

3 Uitgangspunten Beter Benutten In dit hoofdstuk geven we de uitgangspunten voor beter benutten van bedrijventerrein Westvlietweg III. We starten met de ambities voor de toekomst: Westvlietweg III als De Groene Stadsmotor voor Den Haag. Vervolgens gaan we in op de kansen en concepten voor het beter benutten van het bestaande bedrijventerrein. Dit is uitgewerkt in een aantal toekomstbeelden voor de mogelijke uitwerking en realisatie: intensief bebouwd, en economisch en ruimtelijk aantrekkelijk ingericht. 5

39

De Groene Stadsmotor Onder de naam De Groene stadsmotor wordt vorm en inhoud gegeven aan langjarige herontwikkeling van Westvlietweg III. Daarmee wordt het gebied gepositioneerd in de Haagse context als duurzaam en toekomstbestendig werkmilieu, als onderdeel van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Het gebied heeft een centrale binnenstedelijke ligging, te midden van de Haagse Vlietzone, ADO en Ypenburg. Dat biedt de mogelijkheid om, met de ontwikkeling van Westvlietweg III, het werken in de bestaande stad verder te versterken. Economische profilering als Groene Stadsmotor van Den Haag Het bedrijventerrein heeft een belangrijke functie voor de stadseconomie van Den Haag, de verzorging van de stad en haar inwoners met producten en diensten. Om de diversiteit aan werkgelegenheid te vergroten is er veel aandacht voor duurzaamheid en producten die de bedrijven leveren. Actuele thema's zoals energietransitie, circulaire economie, verdichting en vergroening bepalen in toenemende mate de toekomst van het werklandschap. Bedrijven en onderwijs werken samen aan de toepassing van nieuwe technieken en wisselen kennis uit, bijvoorbeeld voor de omvangrijke verduurzamingsopgave van woningen en kantoren in de stad. De bedrijven delen voorzieningen en faciliteiten. 40

Verleden, heden en toekomst met elkaar verbinden De ontwikkeling sluit aan op en versterkt de bestaande kwaliteiten van het landschap en dynamiek van bedrijvigheid. Het polderlandschap, de rivier de Vliet met landgoederen en het snelweglandschap vormen belangrijke identiteitsdragers van het gebied. Door de ontwikkeling van Westvlietweg III te verhouden tot deze landschappen kan een duurzaam en toekomstbestendig werklandschap ontstaan.

Landschap

Polderstructuur als identiteitsdrager De polderstructuur is een essentieel onderdeel van de identiteit van de Westvlietweg III. Het gebied heeft zijn oorspronkelijke polderstructuren gedeeltelijk verloren. De waterstructuur is nog steeds aanwezig, zij het op sommige plaatsen verstopt achter bedrijfspanden. De polderstructuur wordt hersteld en is de basis voor een robuust ruimtelijk raamwerk.

Dynamiek = bedrijvigheid

Ordenend principe landschap + dynamiek bestaande bedrijvigheid = imago als duurzaam en circulair bedrijventerrein. Bron (v.l.n.r.): Jan Hendrik Weissenbruch - De Trekvliet, eigen foto, Image Wharf in Amsterdam via imagewharf.nl