RIS324231 Bijlage Voortgangsrapportage Woonagenda 2023-2024
Tekst van het document
Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de sociale huurprijsgrens (€ 808,06 prijspeil 2023).
34 Sociaal markt: Woning met een subsidiabele huur onder de sociale huurprijsgrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen.
30
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In 2024 is verder geen bouw van start gegaan van sociale nieuwbouwhuurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden (verbouw). Er zijn in 2024 geen sociale nieuwbouwhuurwoningen door marktpartijen in aanbouw genomen. Voor informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021, RIS315804 over heel 2022, RIS318912 over 2023 en RIS321932 over 2024)
3.2 Woningmarktafspraken met de regio Doelen: • Betaalbaar houden van sociale huurwoningen • Voldoende sociale (corporatie) huurwoningen bouwen binnen de gehele woningmarktregio. Den Haag maakt deel uit van de regio Haaglanden. Om de druk op de woningmarkt, en daarbinnen op de sociale huurmarkt te verlichten, is het nodig dat alle Haaglandse gemeenten hun steentje bijdragen. Om die reden werken we nauw samen met de gemeenten in de regio Haaglanden. Eind 2021 sloten we al het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden - de eerste stap 2021- 2030” (RIS310381) waarin we afspraken maakten over het regionale woningbouwprogramma tot 2030, de betaalbaarheid binnen dat woningbouwprogramma en de evenwichtiger spreiding van betaalbare (‘doelgroep’) woningen over de regio. In het eerste kwartaal van 2023 heeft Den Haag met de andere regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland, het rijk en het samenwerkingsverband Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS314503) ondertekend. De provinciale samenwerkingsafspraken die het Rijk met de Provincie Zuid-Holland heeft gemaakt, vormen, naast het regionale Tussenakkoord en de nationale prestatieafspraken die het rijk met Aedes, de Woonbond en de VNG heeft gesloten, de basis voor deze Regionale Realisatieagenda.
Hierin spreken de ondertekenende partijen, Rijk, provincie, regiogemeenten, SVH en hoogheemraadschap af zich in te spannen voor bouw van 74.500 woningen en daarbinnen 25.000 corporatiewoningen, waarvan 21.000 sociale huurwoningen en 4.000 middenhuurwoningen in de periode tot en met 2030. Tevens streven we ernaar om vanaf 2025 tweederde van het woningbouwprogramma in het betaalbare segment te programmeren. Dit is een zeer ambitieus streven, dat alleen bereikt kan worden als aan een aantal kritische succesfactoren wordt voldaan. We hebben als regio in samenwerking met de corporaties het Rijk en de provincie weten te committeren aan een aantal belangrijke randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan om de ambities te halen.
31
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Het gaat dan bijvoorbeeld om: • oplossingen voor de stikstofproblematiek; • investeringen in mobiliteitsoplossingen; • voldoende (financiële) middelen én sturingsinstrumenten om meer betaalbare woningen te kunnen bouwen. Denk daarbij aan een andere financieringssystematiek dan de huidige WBI regeling met hoge cofinancieringseisen, extra financiële middelen en het op peil houden van de investeringscapaciteit van corporaties; • oplossingen voor personeelstekorten in de gehele keten van woningbouw; • versnellen van procedures; • ondersteuning voor het realiseren van ‘complete’ steden en dorpen waarbij niet alleen oog is voor de bouw van woningen maar ook voor alle voorzieningen die daaromheen nodig zijn; • ondersteuning voor klimaatadaptief en duurzaam bouwen. In de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden zijn deze kritische succesfactoren geïdentificeerd, alsmede enkele oplossingsrichtingen. Den Haag participeert in de Regionale Versnellingstafel Haaglanden, die de voortgang van de afspraken monitort en actief aan de slag is gegaan met het adresseren en oplossen van genoemde kritische succesfactoren. Voor de voortgang van de afspraken zie de voortgangsrapportage woningbouwprogrammering en -productie 2024 (RIS321932).
3.3 Huisvestingsvergunning goedkoop segment Doel: Verbeteren kans op een sociale huurwoning voor (toekomstige) Hagenaars met de laagste inkomens. Periode
Gemiddeld aantal aanvragen per maand
Incomplete aanvragen
1 juli t/m december 2019
96
16%
1 januari t/m 30 juni 2020
146
14%
1 juli tot en met 31 december 2020*
182
22%
1 januari tot en met 31 december 2021
146
27%
1 januari tot en met 31 december 2022
143
35%
1 januari tot en met 31 december 2023
126
35%
1 januari tot en met 31 december 2024
107
32%
* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. Tabel 20: Gemiddeld aantal huisvestingsvergunningaanvragen sociale huur per maand en aandeel incomplete aanvragen. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.
32
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
juli t/m dec 2019
jan t/m juni 2020
juli t/m dec 2020*
jan t/m dec 2021
jan t/m dec 2022
jan t/m dec 2023
jan t/m dec 2024
Aantal aanvragen
578
877
1.089
1.752
1.716
1.512
1.280
Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)35
18
17
15
12
15
12
8
Aantal verstrekkingen
470
770
1.000
1.674
1.677
1.419
1.163
Aantal afwijzingen
3
16
5
8
35
32
36
Buiten behandeling
Geen gegevens
Geen gegevens
1
Geen gegevens
4
61
24
* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. Tabel 21: Kerngegevens huisvestingsvergunning sociale huur. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.36
Het aantal aanvragen voor een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning (op basis van de kale huurprijs) is in 2024 verder gedaald. Het is niet duidelijk waar deze daling vandaan komt. In 2022 zien we een opmerkelijke toename van het aantal afwijzingen van de aanvraag voor een huisvestingsvergunning. En in 2023 zien we een toename in de buiten behandeling stellingen. Zie voor meer toelichting paragraaf 2.3 huisvestingsvergunning.
3.4 Betaalbaarheid Dit is een nieuwe paragraaf vanwege veranderingen in de begrotingsindicatoren. In tabel 6 en 7 lieten we eerder in deze rapportage de verdeling van de totale Haagse corporatievoorraad (zelfstandig en onzelfstandig, met en zonder woningen met een actuele huurprijs boven de sociale huurprijsgrens) naar huurprijsklasse van de zittende huurders (actuele kale huur) zien. In onderstaande twee tabellen staat de verdeling van de verhuringen (nieuwbouw en mutaties inclusief verhuringen van woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens) naar huurprijsklassen (in aantallen en aandeel). In onderstaande twee tabellen staat de verdeling van de verhuringen (nieuwbouw en mutaties inclusief verhuringen van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens) naar huurprijsklassen (in aantallen en aandeel).
35 36
Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode. Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in deze tabel.
33
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
T/m kwaliteitskortingsgrens
996
941
1035
932
838
779
> Kwaliteitskortingsgrens t/m lage aftoppingsgrens
1.926
1.779
2.411
2.073
2.001
1.703
> Lage aftoppingsgrens t/m hoge aftoppingsgrens
468
421
596
501
399
398
> Hoge aftoppingsgrens t/m sociale huurprijsgrens
666
733
859
750
964
803
> Sociale huurprijsgrens
54
30
20
33
54
67
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
3.750
Totaal
Tabel 22: Totaal aantal corporatieverhuringen per jaar per huurprijsklasse inclusief woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
2019
2020
2021
2022
2023
2024
T/m kwaliteitskortingsgrens
24%
24%
21%
22%
20%
21%
> Kwaliteitskortingsgrens t/m lage aftoppingsgrens
47%
45%
49%
48%
47%
45%
> Lage aftoppingsgrens t/m hoge aftoppingsgrens
12%
11%
12%
12%
9%
11%
> Hoge aftoppingsgrens t/m sociale huurprijsgrens
16%
19%
17%
17%
23%
21%
> Sociale huurprijsgrens
1%
1%
1%
1%
1%
2%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Totaal
Tabel 23: Aandeel corporatieverhuringen per jaar per huurprijsklasse inclusief woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica, bewerkt door Wonen.
34
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In onderstaande twee tabellen staan respectievelijk het aantal sociale corporatieverhuringen in een jaar en het aandeel sociale corporatieverhuringen, beiden onderverdeeld naar de verschillende huurprijsklassen exclusief verhuringen boven de sociale huurprijsgrens. 2019
2020
2021
2022
2023
2024
T/m kwaliteitskortingsgrens
996
941
1035
932
838
779
> Kwaliteitskortingsgrens t/m lage aftoppingsgrens
1926
1779
2411
2073
2001
1703
> Lage aftoppingsgrens t/m hoge aftoppingsgrens
468
421
596
501
399
398
> Hoge aftoppingsgrens t/m sociale huurprijsgrens
666
733
859
750
964
803
Totaal
4.056
3.874
4.901
4.256
4.202
3.683
Tabel 24: Totaal aantal corporatieverhuringen per jaar per huurprijsklasse exclusief woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. 2019
2020
2021
2022
2023
2024
T/m kwaliteitskortingsgrens
25%
24%
21%
22%
20%
21%
> Kwaliteitskortingsgrens t/m lage aftoppingsgrens
47%
46%
49%
49%
48%
46%
> Lage aftoppingsgrens t/m hoge aftoppingsgrens
12%
11%
12%
12%
9%
11%
> Hoge aftoppingsgrens t/m sociale huurprijsgrens
16%
19%
18%
17%
23%
22%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 25: Aandeel corporatieverhuringen per jaar per huurprijsklasse exclusief woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica, bewerkt door Wonen.
In bovenstaande tabellen valt het volgende op: • Het aandeel verhuringen tot en met de kwaliteitskortingsgrens is redelijk stabiel sinds 2021; • Het aandeel verhuringen boven de kwaliteitskortingsgrens tot en met de lage aftoppingsgrens is in 2023 en 2024 verder gedaald en is in 2024 weer op het niveau van 2020; • Het aandeel verhuringen boven de lage aftoppingsgrens tot en met de hoge aftoppingsgrens is redelijk stabiel sinds 2019; • Het aandeel verhuringen boven de hoge aftoppingsgrens tot en met de sociale huurprijsgrens is in 2023 duidelijk gestegen en in 2024 weer afgenomen, maar ligt in 2024 wel duidelijk hoger dan in de jaren voor 2023. • Het aandeel verhuringen boven de sociale huurprijsgrens is in 2024 toegenomen ten opzichte van de voorgaande jaren; • Het aandeel verhuringen boven de sociale huurprijsgrens is dusdanig laag dat het nauwelijks invloed heeft op het aandeel sociale corporatieverhuringen per huurprijsklasse als we het aandeel verhuringen van woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens niet meetellen (vergelijk tabel 23 en tabel 25). 35
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
3.5 Urgentieverklaring Doelen: • Doelmatige urgentie: Urgent woningzoekenden ondervinden geen concurrentie meer van woningzoekenden die minder dringende huisvestingsproblemen hebben. • Meer kans voor de reguliere woningzoekende op de meest gewilde sociale huurwoningen. 2019
2020
2021
2022
2023
2024
Aanvragen
1.490
1.021
729
782
757
1.124
Toekenningen
709
334
231
351
415
754
Afwijzingen
781
591
424
401
342
370
Tabel 26: Kerngegevens urgentieaanvragen exclusief stadsvernieuwingsurgenties. Bron: team urgentieaanvragen afdeling Wonen.
Al sinds de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zien we een duidelijke afname van het aantal urgentieaanvragen en toekenningen (zie tabel 26). Dit was ook de bedoeling omdat de regels voor urgentie toen zijn aangescherpt, waardoor de urgentieverlening is beperkt tot huishoudens met zeer dringende huisvestingsproblemen. Doel van deze maatregel is ervoor zorgen dat urgent woningzoekenden geen concurrentie meer ondervinden van woningzoekenden die minder dringende huisvestingsproblemen hebben. Sinds 2023 neemt het aantal toekenningen toe, terwijl het aantal afwijzingen blijft afnemen. Dit komt omdat we woningzoekenden vooraf goed informeren over de voorwaarden van een urgentieverklaring. Dit doen wij in een kansadviesgesprek. Woningzoekenden kunnen, voordat ze een aanvraag indienen, een gesprek aanvragen met een intaker. In dit gesprek informeren wij de woningzoekende over onder andere de kansen op een urgentieverklaring. In het tweede half jaar na de invoering van de kans-adviesgesprekken zijn hiervoor vanaf juli tot en met december 2024 450 aanvragen ontvangen. Van de 450 gesprekken hebben we op 11 positief geadviseerd. Deze woningzoekenden hebben ook een urgentieverklaring aangevraagd en gekregen. Urgentiegrond
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Stadsvernieuwing
169
147
69
95
110
166
Medisch
197
80
86
87
94
88
Sociaal + Sociaal/Medisch (inclusief noodopvang)
248
119
89
76
86
89
Financieel + Mantelzorg
18
37
44
30
29
35
Totaal aantal urgenten
830
512
288
288
319
378
Totaal aantal verhuringen
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
3.750
Tabel 27: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (aantallen). Bron: SVH jaarmonitor 2019, opgesteld door Explicatie en SVH Tabellenboek Den Haag jaren 2019-2024, opgesteld door Explica.
36
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Urgentiegrond
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Stadsvernieuwing
4%
4%
2%
2%
2,5%
4,4%
Medisch
5%
2%
2%
2%
2%
2%
Sociaal + Sociaal/Medisch
6%
3%
2%
2%
2%
2%
Financieel + Mantelzorg
0%
1%
1%
1%
1%
1%
Totaal aandeel urgenten
15%
10%
7%
7%
7,5%
10%
Totaal aandeel verhuringen
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 28: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (percentages). Bron: SVH jaarmonitor 2019, opgesteld door Explicatie en SVH Tabellenboek Den Haag jaren 2019-2024, opgesteld door Explica, bewerkt door Wonen.
Vanwege de aangescherpte urgentieregels die van toepassing zijn sinds de voorgaande Huisvestingsverordening Den Haag 2019, daalt sindsdien zowel het aandeel medisch urgenten als het aandeel sociaal urgenten. Beide aandelen zijn de laatste jaren constant. Het aandeel medisch urgenten bedraagt al sinds 2020 2% en het aandeel sociaal urgenten bedraagt sinds 2021 2%. Het aandeel stadsvernieuwingsurgenten dat sinds 2021 rond de 2% lag, verdubbelt bijna in 2024. Dit aandeel neemt naar verwachting de komende jaren tijdelijk nog meer toe vanwege een aantal grote herstructureringsopgaven.
3.5.1 Uitsluiting woonruimten van werking urgentieverklaring In de huisvestingsverordening is de mogelijkheid opgenomen om de werking van de urgentie verklaring uit te sluiten bij woningadvertenties. Deze regel is bedoeld om de doorstroming te bevorderen omdat reguliere woningzoekenden dan meer kans maken op een woning. Huishoudens met een urgentieverklaring kunnen nog wel reageren op deze woningen, maar bij de rangorde bepaling van de kandidatenlijst levert de urgentieverklaring geen voorrangspositie op. Door de woningcorporaties die actief zijn in Den Haag is tot en met 2023 geen gebruik gemaakt van de regeling. In 2024 is door twee corporaties die actief zijn in Den Haag voor het eerst gebruik gemaakt van de regeling. Staedion heeft hiervoor een verzoek ingediend voor het nieuwbouw ouderencomplex Wenckebach en Woonzorg Nederland voor seniorencomplex De Leytuin. Het college heeft beide verzoeken ingewilligd (resp. RIS318808 en RIS319016).
3.6 Doorstroming Overkoepelende doelen: • Beter benutten van de sociale woningvoorraad. • Vergroten van schaars woningaanbod in de sociale huursector. • Verbeteren van positie van regionale starters en doorstromers uit een huurwoning.
37
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
3.6.1 Doorstroompremie In juli 2021 is de Subsidieregeling doorstroompremie grote sociale huurwoningen Den Haag 2021 van kracht geworden. Deze regeling is de voortzetting van de doorstroompremieregeling 2019 die liep tot 1 mei 2021. De premieregeling is bedoeld voor kleine huishoudens die een grote woning van minimaal 80m2 woonoppervlak en minimaal vijf kamers achterlaten, die vervolgens weer wordt verhuurd aan een groot gezin (minimaal vier kinderen). In 2023 zijn er 41 aanvragen gedaan voor de premie van € 2.700. Van deze aanvragen zijn er 27 toegekend. Alle 27 vrijgekomen woningen zijn opnieuw verhuurd. In 24 vrijgekomen woningen is een groot huishouden (met minimaal vier kinderen) komen te wonen. Drie vrijgekomen woningen zijn verhuurd aan een kleiner huishouden. De doorstroompremie is beëindigd per 1 januari 2024. In de afdoening van de motie stimuleer doorstroom met woningruil (RIS317652) is uitgelegd waarom. “In de praktijk bleek dat er onvoldoende gebruik van gemaakt werd. In voorbereiding van de Woonzorgvisie zal in afstemming met woningcorporaties gekeken worden naar de inzet van instrumenten die de doorstroming bevorderen. Dit kan zowel gaan om financiële ondersteuningsmogelijkheden als andere vormen van ondersteuning, zoals bijvoorbeeld ontzorgen. Daarbij wordt onderzocht welke instrumenten en voorwaarden de doorstroom zo goed mogelijk kunnen stimuleren”.
Er is in 2024 een start gemaakt met het opstellen van een Stimuleringsplan doorstroming. Daarin komen actielijnen en doorstroominstrumenten. Doel van het plan en de instrumenten is de doorstroom onder huishoudens vanaf 65 jaar binnen Den Haag naar een beter toegankelijke woning te bevorderen, zodat deze groep passender woont bij hun levensfase en (zorg)behoefte en de doorstroom op de woningmarkt een impuls krijgt. In het Stimuleringsplan doorstroming worden tevens de belemmeringen om door te stromen in kaart gebracht. Bij het opstellen van het Stimuleringsplan doorstroming betrekt de gemeente de huurders organisaties en corporaties, waarbij hun inzichten en inbreng worden meegenomen ter overweging.
3.6.2 Doorstroommakelaar De gemeentelijke doorstroommakelaar fungeert voornamelijk als ‘linking pin’ en zet in op het informeren en verbinden van relevante partijen (stadsdelen, welzijnsorganisaties, Wmo-teams, casemanagers) zodat deze partijen, met name senioren, beter kunnen informeren over en begeleiden bij hun verhuismogelijkheid van hun (grote) sociale huurwoning naar een beter passende woning. Aan de hand van aangeleverde casussen door de professionals is veelal ingezet op uitgebreide informatie, waarmee ouderen zich kunnen oriënteren op mogelijkheden van beter passende woonruimte. In 2023 zijn er 44 casussen aangedragen bij de doorstroommakelaar. Hiervan zijn er per stand augustus 2024 14 geslaagd. In 2024 zijn er 58 casussen aangedragen bij de doorstroommakelaar. Hiervan zijn er per 1 oktober 2025 13 geslaagd.
38
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
De gedane aanmeldingen kunnen later in de tijd nog tot een verhuizing leiden. Dit is echter niet in alle gevallen na te gaan, omdat een deel van de personen met wie de doorstroommakelaar contact heeft anoniem wenst te blijven. Daarnaast wordt bepaalde aangedragen casuïstiek vaker anoniem aangedragen door zorgprofessionals zodat de privacy van de woningzoekenden zoveel mogelijk wordt gewaarborgd. Deze casussen zijn niet altijd meegewogen in deze aantallen.
3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels De drie vormen van regionaal maatwerk die zijn ingevoerd met de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zijn in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (RIS315301) gecontinueerd. Deze drie vormen van regionaal maatwerk zijn erop gericht om de doorstroming te bevorderen door het vrijspelen van grotere woningen en het bieden van voorrang aan grote gezinnen met minimaal vier kinderen naar grote woningen. Voor lokaal maatwerk zijn er per 1 juli 2023 Nadere regels lokaal maatwerk woonruimteverdeling Den Haag 2023 (RIS316095) door het college vastgesteld. Deze nadere regels bevatten zowel lokaal maatwerk dat is gecontinueerd tot einde looptijd van de huisvestingsverordening als nieuw (soms tijdelijk) lokaal maatwerk. Het in 2019 ingevoerde lokaal maatwerk loting Haagse starters is gecontinueerd. Dit vergroot slaagkansen voor Hagenaars die geen zelfstandige huurwoning leeg achterlaten na verhuizing. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook personen die willen verhuizen na een relatiebreuk of huishoudens die een koopwoning in Den Haag achterlaten. Zie voor meer informatie paragraaf 3.7 Starters. Ook lokaal maatwerk waarbij senioren worden bemiddeld binnen eigen gebouw, wijk of buurt naar een beter toegankelijkere woning is voorgezet in 2023.
Dit lokaal maatwerk was in oktober 2021 al verruimd naar woningen met een tweesterrenclassificatie (RIS310281). In de nadere regels is dit lokaal maatwerk in 2023 verder uitgebreid naar voorrang voor Haagse 65-plussers bij woningadvertenties voor een toegankelijke woning als zij een niet toegankelijke corporatiewoning achterlaten. Het in 2021 vastgestelde lokaal maatwerk vanwege de kindertoeslagenaffaire (KOT) (RIS309520) is ook gecontinueerd in de nadere regels in 2023. Het tijdelijk lokaal maatwerk uit de nadere regels dat de uitstroom van statushouders regelde vanuit de tijdelijke locatie SoZa en het sloopcomplex Schaapherderstraat-Stuwstraat is inmiddels vervallen. Dit geldt ook voor het tijdelijk lokaal maatwerk voor de 14 nieuwbouwwoningen aan de Betje Wolffstraat met een 3-sterrenclassificatie. Omdat het regionaal- en lokaal maatwerk na vaststelling van de huisvestingsverordening nog technisch ingeregeld moest worden in het woonruimteverdeelsysteem, zijn er alleen cijfers vanaf 2020 beschikbaar.
39
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Type maatwerk
202037
2021
2022
2023
2024
Lokaal maatwerk
Loting voorrang Haagse starters bij reageren op woningadvertenties op Woonnet Haaglanden
57
80
56
28
21
Lokaal maatwerk
Bemiddeling van senioren vanuit een niet-toegankelijke woning
3
5
4
30
23
Lokaal maatwerk
Bemiddeling uitstroom van statushouders uit tijdelijke huisvesting
14
50
84
28
0
Lokaal maatwerk
Lokale beleidsruimte, maatwerk: Bemiddeling naar 14 MIVA woningen Betje Wolffstraat
-
-
-
14
0
Lokaal maatwerk
Bemiddeling KOT (kinder opvangtoeslag) gedupeerden
0
3
10
8
12
Lokaal maatwerk
Voorrang 65+ naar gelijkvloers vanuit een niet-toegankelijke woning bij reageren op woningadvertenties op Woonnet Haaglanden
-
-
-
11
124
Regionaal maatwerk
Doorstroming klein huis houden van grote woning naar kleine woning bij reageren op woningadvertenties op Woonnet Haaglanden
150*
97
83
64
48
Regionaal maatwerk
Voorrang voor grote gezinnen op grote woningen bij reageren op woningadvertenties op Woonnet Haaglanden
15
26
26
17
27
Regionaal maatwerk
Bemiddeling van huishoudens die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten naar een kleinere woning in het kader van de doorstroming.
7
7
3
15
16
* Toen dit regionaal maatwerk werd ingevoerd is er sprake geweest van fraude. Daarna zijn controles hierop aangescherpt. Tabel 29: Verhuringen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk.38 Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2020 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
37 38
Inclusief onterechte verhuringen zie asterisk onder tabel. Na de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 moest een aantal aanpassingen van het woonruimteverdelingssysteem plaatsvinden om het regionaal maatwerk en lokaal maatwerk systeemtechnisch mogelijk te maken. Daarom zijn er geen cijfers van 2019.
40
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Als we kijken naar de verhuringen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk (tabel 29), dan valt het volgende op: • In 2023 en 2024 zien we dat er opnieuw minder gebruik is gemaakt van de loting voor Haagse starters. Dit komt doordat de woningen voor starters die vrijkomen veelal worden ingezet voor de uitstromers uit zorg (Koepelconvenantafspraken) en de taakstelling statushouders; • Er is in 2024 iets minder gebruik gemaakt van de mogelijkheid om senioren te bemiddelen naar een beter toegankelijkere woning binnen hun gebouw, wijk of buurt dan in voorgaande jaren. Bemiddeling is minder nodig, omdat sinds november 2023 de automatische voorrang voor 65-plussers is ingeregeld op Woonnet Haaglanden waarbij zij bij het reageren op woning advertenties voorrang krijgen naar een beter-toegankelijkere woning. Hiervan is veelvoudig gebruikt gemaakt in 2024. Dit is een doorstromingsmaatregel om de woningmarkt uit het slot te krijgen; • Bij de verhuringen op grond van regionaal maatwerk waarbij woningzoekenden zelf hebben gereageerd op een woning, zien we de volgende twee ontwikkelingen: 1. Een daling in het aantal kleine huishoudens dat op grond van regionaal maatwerk verhuist van een grote woning naar een kleine woning; 2. Een stijging in het aantal grote huishoudens dat op grond van regionaal maatwerk slaagt voor een grotere woning.
• Het aantal kleine huishoudens dat door corporaties is bemiddeld vanuit een grote naar een kleinere woning is in 2023 gestegen en in 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Van alle Haagse huishoudens die in 2023 via regionaal maatwerk zijn geslaagd, is 52% geslaagd in Den Haag. In 2022 was dit aandeel 59%.39 Van alle huishoudens vanuit heel de regio Haaglanden die in Den Haag zijn geslaagd op grond van regionaal maatwerk, kwam in 2023 77%uit Den Haag. In 2022 was dit aandeel 83%. 40 Van alle Haagse huishoudens die in 2024 via regionaal maatwerk zijn geslaagd, is 61% geslaagd in Den Haag. Van alle huishoudens vanuit heel de regio Haaglanden die in Den Haag zijn geslaagd op grond van regionaal maatwerk, kwam in 2024 81% uit Den Haag.
3.6.4 Statushouders Doelen: • Snelle en passende huisvesting voor statushouders. • Versnelde doorstroming uit grootschalige tijdelijke locaties (statushouders worden bemiddeld, opgenomen in HVO).
39
Bron: SVH jaarmonitor Haaglanden 2020 tot en met 2023, opgesteld door Explica.
40
Bron: SVH jaarmonitor Haaglanden 2020 tot en met 2023, opgesteld door Explica, bewerking Wonen.
41
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Taakstelling 1 helft
181
166
418
309
662
588
Taakstelling 2e helft
181
199
340
419
549
532
Voorsprong (-) of achterstand (+) voorgaande periode
+132
-24
0
+108
-150
+106
Totaal te huisvesten
494
341
758
836
1.061
1.226
Realisatie taakstelling
518
341
650
986
955
835
e
Tabel 30: Taakstelling statushouders in personen 2019-2024. Cijfers afkomstig van Provincie Zuid-Holland.
De gemeente Den Haag is wettelijke verplicht een halfjaarlijks door het Rijk vastgesteld aantal statushouders te huisvesten. De provincie Zuid-Holland houdt toezicht op de voortgang hiervan. Onderdeel van dit toezicht is een interventieladder die inzicht geeft in de verschillende fasen van dit toezicht en eventuele gevolgen. De taakstelling vanuit het Rijk voor 2023 was vastgesteld op 1061 personen. Ondanks de voorsprong van 2022 is het in 2023 niet gelukt om aan de taakstelling te voldoen. Er is een achterstand van 106 te huisvesten statushouders meegenomen naar de opvang van 2024. In 2024 zijn er 835 statushouders gehuisvest, waardoor het opnieuw niet is gelukt om de taakstelling te halen. Per 1 januari 2025 staat de gemeente Den Haag daarmee op trede 4 (van 6) op de interventieladder. Naar aanleiding van de woningnood over de hele breedte van de woningmarkt, maar met name voor kwetsbare doelgroepen, heeft het college in oktober 2021 het ‘Doorbaakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders’ (RIS310115) gepresenteerd. Dit plan heeft als doel het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen aanvullend op de bestaande doelstellingen voor de bouw van sociale en betaalbare woningen in het kader van het urgentieprogramma.
Het doorbraak plan is opgesteld op basis van projecten die door het college zijn vastgesteld in een eerste en tweede tranche (RIS310115 en RIS311879). De resultaten van het doorbraakplan zijn teruggekoppeld in de Voortgangsrapportage doorbraakplan update 2023 (RIS317012). Vanaf 2024 wordt er over het Doorbaakplan gerapporteerd in de Voortgangsrapportage Woningbouw (RIS321932).
42
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
3.7 Starters Doelen: • Meer kansen voor starters in de sociale huursector. • Meer kansen voor Haagse starters. • Meer sociale huurwoningen voor jongeren.
3.7.1 Starters versus doorstromers in Den Haag 2019
2020
2021
2022
2023
2024
starters
56%
59%
64%
67%
65%
64%
doorstromers
44%
41%
36%
33%
35%
36%
Tabel 31: Verdeling geslaagde starters en doorstromers in Den Haag (exclusief rechtspersonen). Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.
In bovenstaande tabel 31 zien we dat er in Den Haag alle jaren verhoudingsgewijs meer starters dan doorstromers slagen. Met name vanaf 2019 zien we het aandeel starters stijgen na de aanscherping van de definitie van doorstromers in de huisvestingsverordening. Die aanscherping houdt in dat doorstromers vanuit een koopwoning in de regio en doorstromers vanuit buiten de regio voortaan starter zijn. Vanaf 2023 en zien we een toename van het aandeel doorstromers dat is geslaagd in Den Haag. Het aandeel geslaagde starters neemt in die periode af. 2019
2020
2021
2022
2023
2024
In DH geslaagde Haagse starters
67%
66%
68%
64%
62%
60%
In DH geslaagde starters uit de regio
18%
17%
15%
14%
18%
18%
In DH geslaagde starters van buiten de regio
15%
17%
17%
22%
20%
22%
Totaal aantal geslaagde starters in Den Haag
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 32a: Verdeling geslaagde starters in Den Haag. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit het tabellenboek van dat betreffende jaar.
43
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2019
2020
2021
2022
2023
2024
In DH geslaagde Haagse doorstromers
81%
82%
90%
89%
87%
90%
In DH geslaagde doorstromers uit de regio
12%
13%
10%
11%
13%
10%
In DH geslaagde doorstromers van buiten de regio
7%
5%
0%
0%
0%
0%
Totaal aantal geslaagde doorstromers in Den Haag
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 32b: Verdeling geslaagde doorstromers in Den Haag. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.
Wanneer we kijken naar de verdeling van de geslaagde starters en doorstromers en hun herkomst (tabellen 32a en 32b) dan valt het volgende op: • Het aandeel Haagse starters onder de geslaagde starters in Den Haag daalt verder in 2023 en 2024. • Het aandeel in Den Haag geslaagde starters uit de regio is gestegen in 2023 en blijft in 2024 gelijk. • Het aandeel geslaagde starters van buiten de regio neemt, na een daling in 2023, in 2024 weer toe naar het niveau van 2022. • Het aandeel Haagse doorstromers onder de geslaagde doorstromers in Den Haag neemt, na een daling in 2023, in 2024 toe met 3%. 90% van de in Den Haag geslaagde doorstromers komt uit Den Haag. Dit kan een gevolg zijn van de toename in het gebruik van het lokaal maatwerk waarmee automatische voorrang wordt verleend aan Haagse 65+ doorstromers die reageren op een op Woonnet Haaglanden geadverteerde gelijkvloers woning vanuit een niet-toegankelijke woning (Zie voor meer toelichting onder paragraaf 3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/ lokaal maatwerkregels). • Het aandeel geslaagde doorstromers van buiten de regio is 0% sinds 2021. Dit komt door de eerder genoemde wijziging van de definitie van doorstromer in 2019 in de huisvestingsverordening. 41
3.7.2 Haagse starters Vanwege het kleinere aantal huishoudens dat is geslaagd via loting lokaal maatwerk Haagse starters, zijn de tabellen met de aantallen komen te vervallen en geven we hier alleen een beschrijving. Zie voor meer toelichting onder paragraaf 3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels.
41
Met de ingang van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (1 juli 2019) is de definitie van doorstromer aangescherpt. Dat betekent dat huishoudens die in de regio een koopwoning leeg achterlaten na verhuizing géén doorstromer meer zijn, maar starter. En dat woningzoekenden van buiten de regio die een huur- of koopwoning leeg achterlaten na verhuizing, géén doorstromer meer zijn, maar starter. Voor woningzoekenden die reeds ingeschreven stonden vóór de ingang van de huisvestingsverordening gold een overgangstermijn van twee jaar. Deze overgangstermijn verliep per 1 juli 2021.
44
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Er zijn in 2023 28 huishoudens via dit lokaal maatwerk geslaagd. Dit waren een- , twee- en driepersoonshuishoudens. Het grootste deel (89%) van deze geslaagde huishoudens was een eenpersoonshuishouden. In 2023 zijn de meeste via dit lokaal maatwerk geslaagde huishoudens tussen de 23 en 26 jaar. In 2024 zijn 21 huishoudens via dit lokaal maatwerk geslaagd. Dit waren alleen eenpersoons huishoudens of tweepersoonshuishoudens. 81% van deze geslaagde huishoudens betrof een eenpersoonshuishouden en 19% een tweepersoonshuishouden. In 2024 zijn de meeste van de via dit lokaal maatwerk geslaagde huishoudens tussen de 27 en 35 jaar.
3.8 (Grote) gezinnen Doel: • Meer Kansen voor (grote) gezinnen in de sociale huursector. • Betere kans op corporatiewoning in de regio voor (grote) gezinnen (regionaal maatwerk in HVO). Huishoudgrootte
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
12,3
11,9
13,4
14
13,6
10,9
2 persoons
11,2
10,9
10,9
9,5
11,6
9,0
3 persoons
10
11
12,3
10,1
10,2
9,9
4 persoons
10,5
9,5
12,8
12,4
10,5
8,8
5 persoons
10,6
13,6
19,9
14,5
10,9
10,0
6 en meer persoons
17,4
15,6
26,2
20,8
22,3
20,8
Tabel 33: Reële slaagkans uitgesplitst naar huishoudgrootte voor aanbod in Den Haag. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
Huishoudgrootte
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
49%
53%
48%
54%
54%
60%
2 persoons
44%
47%
41%
43%
39%
46%
3 persoons
51%
51%
39%
49%
43%
52%
4 persoons
64%
49%
37%
50%
52%
55%
5 persoons
71%
47%
38%
53%
66%
71%
6 en meer persoons
88%
91%
88%
99%
93%
92%
Tabel 34: Aandeel van de geslaagde huishoudens die NIET via woon-/inschrijfduur zijn geslaagd. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
45
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Huishoudgrootte
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
61
72
74
69
73
72
2 persoons
57
66
73
73
63
74
3 persoons
66
63
74
76
62
80
4 persoons
83
75
80
74
73
74
5 persoons
88
94
94
80
93
83
6 en meer persoons
86
onbekend
onbekend
onbekend
onbekend
onbekend
Tabel 35: Wachttijd in maanden van de geslaagde huishoudens naar grootte van het huishouden. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Aantal kamers
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1-2 kamers
1.714
1.721
1.909
1.861
1.859
1.637
3 kamers
1.740
1.600
2.155
1.642
1.729
1.432
4 kamers
519
469
688
619
528
550
5 kamers en meer
137
114
169
167
140
131
Totaal
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
3.750
Tabel 36: verhuringen verdeeld naar eigenschappen aantal kamers van de woning in aantallen. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Aantal kamers
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1-2 kamers
42%
44%
39%
43%
44%
44%
3 kamers
42%
41%
44%
38%
41%
38%
4 kamers
13%
12%
14%
14%
12%
15%
5 kamers en meer
3%
3%
3%
4%
3%
3%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 37: verhuringen verdeeld naar eigenschappen aantal kamers van de woning in percentage. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
Als we vanuit het perspectief van gezinnen kijken naar de tabellen 33 tot en met 37 dan valt het volgende op: • Van alle geslaagden kandidaten hebben zes en meerpersoonshuishoudens ook in 2023 en 2024 de hoogste slaagkans42. Deze is zo hoog omdat zij doorgaans niet via woon-/inschrijfduur aan een andere woning komen maar via bemiddeling. Omdat de meeste van deze huishoudens (92% in 2024) slaagt via bemiddeling in plaats van via woon-/inschrijfduur kan geen wachttijd worden aangegeven.
42
De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal 1 goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal 1 goede reactie in te dienen (zij zijn dan geslaagd via bemiddeling).
46
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
• Ook van de vijfpersoonshuishoudens is in 2023 (66%) en in 2024 een groot deel (71%) niet via woon-/inschrijfduur geslaagd. Dit aandeel is verder gestegen ten opzichte van 2022. Hun slaagkans is echter opnieuw gedaald omdat er weinig passend aanbod is. Vanwege dit beperkte aanbod worden grote (eenouder)gezinnen met minimaal vier kinderen (o.a. (herstructurerings) urgenten en statushouders)) door de corporaties bemiddeld. • Na een flinke stijging in 2023 daalde de wachttijd voor vijfpersoonshuishoudens in 2024 met tien maanden. Deze wachttijd is echter nog steeds het hoogst van alle huishoudens. • De slaagkans van de vierpersoonshuishoudens daalde in 2023 en 2024 verder. Een steeds groter aandeel van deze huishoudens slaagt op een andere manier dan via woon-/inschrijfduur (55% in 2024). De wachttijd voor vierpersoonshuishoudens is vanaf 2022 (redelijk constant en bedraagt circa 74 maanden. Huishoudgrootte
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
2.640
2.543
3.321
2.973
2.843
2.479
2 persoons
717
631
726
590
709
615
3 persoons
344
330
439
328
347
332
4 persoons
164
142
210
197
189
158
5 persoons
69
86
121
88
82
87
6 en meer persoons
59
45
60
82
71
73
niet van toepassing
117
127
44
31
15
6
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
3.750
Totaal
Tabel 38: Aantal verhuringen in Den Haag naar huishoudgrootte in aantallen. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Huishoudgrootte
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
64%
65%
67%
69%
67%
66%
2 persoons
17%
16%
15%
14%
17%
17%
3 persoons
8%
8%
9%
8%
8%
9%
4 persoons
4%
4%
4%
5%
4%
4%
5 persoons
2%
2%
2%
2%
2%
2%
6 en meer persoons
1%
1%
1%
2%
2%
2%
niet van toepassing
3%
3%
1%
1%
0%
0%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Totaal
Tabel 39: Aantal verhuringen in Den Haag naar huishoudgrootte in aandelen. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
47
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Huishoudgrootte
2020
2021
2022
2023
2024
1-3 personen
95 (73%)
268 (85%)
371 (82%)
399 (86%)
365 (86%)
4 personen
9 (7%)
24 (8%)
27 (6%)
13 (3%)
13 (3%)
5 personen
11 (8%)
10 (3%)
20 (4%)
18 (4%)
26 (6%)
6+ personen
1%
1%
2%
2%
2%
100%
100%
100%
100%
100%
Totaal
Tabel 40: Aantal verhuringen aan statushoudergezinnen. Bron: SVH kwartaalrapportages 2020-2022, Power BI HC Aantallen 2023-2024, bewerkt door Wonen, hierdoor kunnen kleine afwijkingen t.o.v. de jaarcijfers van de SVH ontstaan.
Wanneer we naar tabellen 38 tot en met 40 kijken dan valt het volgende op: • Het aandeel eenpersoonshuishoudens onder de geslaagden daalde verder in 2024, maar is op - een uitschieter in 2022 na - de afgelopen jaren redelijk constant. • Het aandeel tweepersoonshuishoudens onder de geslaagden is, na een daling in 2020 tot en met 2022, de laatste twee jaar weer op het niveau van 2019. • De verdeling van de geslaagde woningzoekenden over de huishoudengrootte is bij de huishoudens vanaf drie personen de afgelopen vijf jaar ongeveer gelijk gebleven. • Het aantal en aandeel verhuringen aan statushouderhuishoudens met 1 tot 3 personen is in 2024 gelijk gebleven aan 2023.
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden regionaal (in %)
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1 persoons
56%
55%
57%
58%
60%
62%
62%
62%
2 persoons
20%
21%
20%
18%
17%
17%
18%
17%
3 persoons
12%
11%
10%
11%
11%
9%
10%
11%
4 persoons
6%
6%
6%
5%
6%
6%
6%
5%
5 persoons
2%
2%
2%
3%
3%
3%
2%
3%
6 en meer persoons
1%
1%
1%
2%
2%
2%
2%
2%
onbekend/ rechtspersonen
3%
3%
3%
3%
1%
1%
1%
0%
Tabel 41: Kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de regio. Bron: SVH aanbodrapportages Haaglanden jaargangen 2017 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
48
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In tabel 41 met daarin de kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de regio Haaglanden, valt op dat: • Het aandeel zes- en meerpersoonshuishoudens dat is geslaagd licht stijgt in 2020 en in de jaren erna gelijk blijft. • Het aandeel vijfpersoonshuishoudens in 2023 daalde naar het niveau van 2019 en de jaren daarvoor, maar steeg in 2024 weer naar het niveau van 2020 tot en met 2022. Dat komt waarschijnlijk doordat het totaal aantal grote gezinnen dat via regionaal maatwerk slaagde, toenam in 2024. (Zie ook paragraaf 3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels).
49
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
4 50
Voor het gebied Zuidwest wordt een integraal programma opgesteld met daarin aandacht voor een sociale, economische en fysieke aanpak. Het gebied Zuidwest wordt opgenomen in het Rijksprogramma Stedelijke Vernieuwing 3.0.
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
4 Leefbaarheid in de wijken Overkoepelende doelen: • Bij ingrepen in de bestaande woonruimtevoorraad of gebruik van woonruimte de leefbaarheid en het karakter van wijken beschermen. • Rem op bouw kleine woningen.
4.1 Aanpak Zuidwest De aanpak voor Zuidwest sluit aan bij de doelstelling in de Woonagenda ten aanzien van stedelijke vernieuwing en gebiedsontwikkeling. De leefbaarheid en de veiligheid wordt via een integrale aanpak verbeterd. Over de voortgang van het Nationaal Programma Zuidwest wordt apart gerapporteerd (zie Governance en monitoring Nationaal Programma Zuidwest (RIS317712)). Zo zijn de volgende voortgangsrapportages inmiddels uitgebracht: • Voortgangsrapportage Nationaal Programma Den Haag Zuidwest (NPZW) 2024 (RIS323400) • Voortgangsrapportage gebiedsontwikkeling Den Haag Zuidwest 2025 (RIS323210).
4.2 Bestaande Woningvoorraad Doelen: • Concentratie van kleine woningen beperken met primaat bij studentenwoningen, zorgwoningen en bijzondere concepten. • Norm kleine woning: <40m2 in het CID en <50m2 in de rest van de stad. • Geen bouwbouwkundige splitsing, tenzij… • Ontmoedigen omzetten koopwoningen in huurwoningen.
4.2.1 Verschuivingen tussen sectoren Dit is een nieuwe paragraaf vanuit het opgaan van de monitor Haagse woningmarkt in de Staat van de Stad en de voortgangsrapportage Woonagenda. De omvang van de woningmarkt wordt onder meer groter of kleiner door nieuwbouw, sloop en verbouw, maar ook doordat woningen veranderen van eigendomssituatie. Woningen kunnen bijvoorbeeld worden gekocht om particulier te verhuren (via de opkoopbescherming wordt dit nu veelal tegengegaan) of omdat een eigenaar zelf verhuist en zijn achtergelaten woning gaat verhuren. Andersom worden er ook particuliere huurwoningen verkocht die door de nieuwe eigenaar bewoond gaan worden.
51
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Door de afwijking in de trend tussen 2022 en 202343 en het herstel van de trend per stand januari 2024 in de verdeling naar eigendom, kan voor de jaren 2022-2023 en 2023-2024 de verschuiving tussen de sectoren niet inzichtelijk gemaakt worden. De verschuivingen tussen 2024-2025 kunnen wel inzichtelijk gemaakt worden. Zie figuur 1.
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2019-2020
2020-2021
2021-2022
van particuliere huur naar koop
2022-2023*
2023-2024*
2024-2025
van koop naar particuliere huur
Figuur 1: Verschuiving eigendomssituatie woningen tussen koopsector en particuliere huursector. Bron: Gemeentelijke Belastingdienst, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO).
Als we kijken naar figuur 1 dan valt op dat er tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025 meer woningen van particuliere huur naar koop zijn gegaan dan dat er woningen van koop naar particuliere huur zijn overgegaan. Oorzaak hiervoor kan gelegen zijn in de opkoopbescherming (zie volgende paragraaf) en/of de Wet betaalbare huur en/of belastingmaatregelen die zijn getroffen waardoor het voor verhuurders minder interessant is een woning te verhuren.
4.2.2 Opkoopbescherming Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag, is in maart 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Hierdoor is het niet meer mogelijk om woningen met een WOZ-waarde tot en met € 435.000 (prijspeil 2024) op te kopen om die vervolgens te verhuren. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat beleggers betaalbare woningen in de stad niet mogen opkopen om ze te verhuren. Zo blijven er meer koopwoningen over voor mensen die er zelf in gaan wonen. Onder bepaalde voorwaarden kan men een vergunning of ontheffing krijgen om de woning toch te kunnen verhuren. Zo gaat het om de verhuur van een woning aan een familielid in de 1e of 2e graad, bij tijdelijke verhuur indien de eigenaar er eerst zelf minimaal een jaar heeft gewoond en wanneer de woning onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte. Daarnaast is een ontheffing in bepaalde specifieke gevallen mogelijk.
43
Oorzaak van de afwijking in de trend is een grofmaziger opzet van de methodiek voor de inschatting verdeling naar eigendom.
52
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Tabel 42 laat zien dat er in 2024 in totaal 41 verzoeken zijn binnengekomen. Dat zijn er meer dan in 2022 en 2023. Hiervan zijn er 30 verleend, 2 geweigerd en 9 buiten behandeling gesteld, ingetrokken of vergunningsvrij. In de meeste gevallen gaat het om (verleende) aanvragen op basis van verhuur aan familieleden. De cijfers laten zien dat het aantal verzoeken en verleende vergunningen per jaar verschillen, maar in omvang relatief beperkt zijn. Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken/Vergunningsvrij
202244
35
23
2
10
2023
29
16
1
12
2024
41
30
2
9
Tabel 42: overzicht vergunningen verhuur opkoopbescherming. Bron: Gemeente Den Haag, V&T.
4.2.3 Bouwkundig splitsen Per 1 juli 2019 kan in een groot aantal gebieden in Den Haag niet meer bouwkundig gesplitst worden. Hier worden geen woningvormingsvergunningen afgegeven. Er mag nog in een beperkt aantal gebieden, onder voorwaarden, bouwkundig gesplitst worden. Om bouwkundig te kunnen splitsen heeft een woningeigenaar een omgevingsvergunning nodig op basis van de Wabo en een woningvormingsvergunning op basis van de huisvestingsverordening. In de onderstaande tabellen is het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen en woningvormingsvergunningen voor bouwkundig splitsen weergegeven vanaf 2019 tot en met 2023. Door de invoering van een nieuw systeem voor omgevingsvergunningen kan over het jaar 2024 geen uitsplitsing in de verschillende categorieën omgevingsvergunning worden gemaakt. Dat komt doordat de filtermogelijkheden van het nieuwe registratiesysteem nog niet volledig zijn ingericht. Er wordt aan gewerkt om dit mogelijk te maken. In de voortgangsrapportage over het jaar 2025 zal, indien mogelijk, met terugwerkende kracht over 2024 worden gerapporteerd.
44 De aantallen zijn gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2021 en 2022 (RIS318311). Een van de buiten behandeling gestelde aanvragen bleek niet thuis te horen onder de opkoopbescherming en is daarom weggelaten uit dit overzicht..
53
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Jaar
Aanvragen
Vergund
Geweigerd
Ingetrokken/ buitenbehandeling45
Nog in behandeling
201946
163
134
5
24
-
202047
8
3
2
3
-
2021
15
10
2
3
-
202248
80
53
12
15
-
2023
51
30
11
9
1
2024
n.t.b.
n.t.b.
n.t.b.
n.t.b.
n.t.b.
Tabel 43: Overzicht omgevingsvergunningen bouwkundig splitsen. Bron: Bron Gemeente Den Haag, V&T. Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken/Vergunningsvrij49
201950
225
194
2
29
2020
135
86
20
29
202151
40
7
13
20
2022
45
15
9
21
2023
19
5
2
12
2024
41
30
2
9
Tabel 44: Overzicht woningvormingsvergunningen bouwkundig splitsen. Bron: Gemeente Den Haag, V&T.
In 2019 zijn er 163 omgevingsvergunningen aangevraagd, waarvan er 134 zijn verleend. Het meren deel van de aangevraagde en verleende vergunningen heeft plaatsgevonden vóór 1 juli 2019. Vanaf het moment dat de voorgaande Huisvestingsverordening Den Haag 2019 per 1 juli 2019 van kracht werd, nam het aantal vergunningen sterk af. Dat is logisch gezien de zeer beperkte mogelijkheden die er zijn overgebleven om naast een omgevingsvergunning ook een woningvormingsvergunning op basis van de huisvestingsverordening te verkrijgen. 45 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt. 46 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311). 47 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voortgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311). Een van de geweigerde vergunningen is in heroverweging verleend.
48 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voortgangsrapportages Woonagenda over de jaren 2021 en 2022 (RIS318311). 49 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt. 50 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311). 51
De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS311824 en RIS318311).
54
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Dit patroon is duidelijk terug te zien in het aantal aangevraagde en verleende omgevings vergunningen van respectievelijk acht en drie in 2020. Het aantal stijgt wel in de jaren die erop volgen, maar zijn van beperkte omvang vergeleken met 2019, Ook in de cijfers van de woning vormingsvergunningen is een daling te zien. In 2024 zijn nog slechts twee vergunningen verleend voor woningvorming. In de tweede helft van 2021 is begonnen met het actief benaderen van eigenaren die hun pand zonder of niet met de juiste vergunningen in het verleden bouwkundig hebben gesplitst. Zij zijn gewezen op de mogelijkheid om de bouwkundige splitsing alsnog te legaliseren met een omgevings vergunning zonder dat er een woningvormingsvergunning is vereist. De huisvestingsverordening geeft hiervoor sinds december 2020 (artikel 8:2 onder d) onder voorwaarden de mogelijkheid. Dit heeft in 2021 en 2022 geleid tot een toename van verzoeken en vergunningen voor omgevings vergunningen voor bouwkundig splitsen. In 2024 is het aantal aanvragen voor een woningvormings vergunning, na een daling in 2023, weer gestegen.
4.2.4 Kamerbewoning Vanaf medio 2015 tot 1 juni 2021 was een omzettingsvergunning benodigd voor kamerbewoning vanaf vier personen. In maart 2020 is er, door middel van de beleidsregel ‘Omzettingsvergunning Den Haag 2020’ eerst een stop op de afgifte van omzettingsvergunningen gekomen in wijken met een gemiddeld genomen goedkope woningvoorraad. De beleidsregel is in juni 2020 uitgebreid met een volledige stop op de afgifte van omzettingsvergunningen in heel de stad totdat er nieuw kamerbewoningsbeleid van kracht zou worden. Sinds 1 juni 2021 is er nieuw beleid van kracht op het gebied van kamerbewoning. Dit beleid is verwoord in de Nota voorraadbeleid 2021 en juridisch verankerd in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. De Nota voorraadbeleid maakt onderdeel uit van de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365). Het beleid voor kamerbewoning kent, conform de gestelde ambities uit de Woonagenda, strengere regels. Zo geldt er onder andere een vergunningplicht bij kamerbewoning vanaf drie personen en worden in wijken met een gemiddeld genomen goedkope en middeldure woningvoorraad geen omzettingsvergunningen meer verleend. Datzelfde geldt ook voor wijken waar al in meer dan 5% van de woningen kamerbewoning plaatsvindt. Daarnaast is het minimum woonoppervlak per kamerbewoning opgehoogd naar 18 m2 en worden er geluidseisen gesteld bij kamerbewoning vanaf vijf personen.
55
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In de onderstaande tabel is het aantal aangevraagde en verleende omzettingsvergunningen weergegeven voor kamerbewoning vanaf 2019 tot en met 2024. Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken/Vergunningsvrij52
2019
225
194
2
29
202053
135
86
20
29
202154
40
7
13
20
2022
45
15
9
21
2023
19
5
2
12
2024
20
6
5
9
Tabel 45: Overzicht omzettingsvergunningen voor kamerbewoning. Bron: Gemeente Den Haag, V&T, bewerkt door Wonen.
In 2019 zien we een piek in het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor kamer bewoning. Oorzaak hiervoor is hoogstwaarschijnlijk de aanscherping van het beleid voor bouwkundig splitsen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Door het verbod op bouwkundig splitsen dat op dat moment gold voor een groot deel van de stad kozen mensen er sneller voor om een vergunning voor kamergewijze verhuur aan te vragen. Daarnaast zorgde ook de forse druk op de woningmarkt en de vraag naar betaalbare (en snel beschikbare) woonruimte vermoedelijk voor een groei in het aantal aanvragen. Aan de toename van het aantal verleende omzettingsvergunningen is in 2020 een einde gekomen. Vanaf maart 2020 gold een gedeeltelijke stop op de afgifte van omzettingsvergunningen. Deze stop is in juni 2020 uitgebreid tot een volledig stop die doorliep tot 1 juni 2021 (toen werd nieuw kamerbewoningsbeleid van kracht). De gevolgen van het nieuwe kamerbewoningsbeleid zijn duidelijk zichtbaar in de cijfers van 2021 (sterke daling van het aantal aanvragen en vergunningen). De stijging van het aantal aanvragen en verleningen van omzettingsvergunningen in 2022 is waarschijnlijk een gevolg van de algehele stop die nog een groot deel van het jaar 2021 gold. Het aantal aanvragen en verleende vergunningen is in 2023 flink afgenomen als gevolg van de verscherpte regels voor kamerbewoning.
In 2024 zien we dat het aantal aanvragen stabiliseert. Daarmee zien we dat het doel van de verscherping van de regels wordt bereikt.
52
Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt.
53
De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311).
54 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS311824 en RIS318311).
56
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
4.2.5 Reflectie op kwaliteit nieuwbouwproductie Doelen: • Gedifferentieerd bouwen in centrumgebied voor diverse stedelijke doelgroepen. • Norm kleine woning: <40m2 in het CID en <50m2 in de rest van de stad. • Flexibel bouwen bij kleine woningen. • Bij ontwikkelingen in de hele stad ligt het aantal kleine woningen op maximaal 20% van het totaal aantal woningen. • Een bouwinitiatief moet bijdragen aan diversiteit qua woningprijs en woningtype en woninggrootte. Naast kwantitatieve doelstellingen voor het bouwprogramma, is ook de kwaliteit van de gerealiseerde woningen en woonmilieus van belang. Om eenzijdigheid te voorkomen is de bouw van kleine woningen (kleiner dan 50 m2 gbo) genormeerd tot maximaal 20 % van de bouwproductie. Voor studentenwoningen, zorgwoningen en bijzondere concepten geldt een uitzondering. Gedifferentieerd bouwen voor verschillende doelgroepen is het uitgangspunt, waarbij in sommige gebieden de nadruk meer ligt op kleiner bouwen voor 1 persoons huishoudens, zoals rondom de campus HS, terwijl in andere gebieden de nadruk meer ligt op wat groter bouwen voor meerpersoonshuishoudens. Zo krijgen de gebieden een bij het woonmilieutype en doelgroepen passende woonkwaliteit. Bij kleinere woningen is het toevoegen van gemeenschappelijke ruimten belangrijk om ontmoeting tussen bewoners te stimuleren en zo de sociale cohesie te versterken.
Dit valt onder de bijzondere woonvormen. In de Binckhorst zijn de eisen aan een bouwinitiatief in het omgevingsplan vastgelegd in beleidsregels voor de woonkwaliteit. Voor de doorontwikkeling van de Binckhorst zullen nieuwe voorwaarden worden gesteld aan nieuwbouwwoningen gebaseerd op de Woonvisie 2040 en de nota Haagse Hoogbouw (m.n. voorwaarden op gebied van collectiviteit). In 2022 is een gesprekshandvat woonkwaliteit ontwikkeld waar we vanuit het perspectief van de (toekomstige) bewoners met de ontwikkelende partners in gesprek gaan over woonkwaliteit. De gesprekken leiden tot uitgangspunten in beleidskaders voor de gebiedsontwikkeling en programma van eisen van gebouwen voor de woonkwaliteit in de plattegrond, woontypologie, woonmilieu en leefomgeving.
4.3 Huurteam Doelen: • De positie van huurders versterken. • Samenwerking met verhuurders stimuleren op het gebied van goed verhuurderschap, onderhoud en verduurzaming t.b.v. wooncomfort voor huurders. • huisjesmelkerij tegen gaan.
57
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
4.3.1 Huurteam Doel: huurders ondersteunen in hun huurrecht en tegengaan huisjesmelken (huurteam). Het huurteam biedt ondersteuning aan huurders door bijvoorbeeld na te gaan of de huurprijs passend is bij het aantal WWS-punten55 van een woning. Het Huurteam zoekt steeds meer de samenwerking op met de Haagse pandbrigade (hierna HPB) en dit gebeurt ook andersom. De dienstverlening van het Huurteam en anderzijds de handhaving door de HPB richten zich voornamelijk op dezelfde doelgroep en dezelfde wijken. Door deze samenwerking kan burgers meer ondersteuning worden geboden. Ook kan dit bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid in de meer kwetsbare wijken van de stad. Jaar
Aantal opnames
Aantal opgestarte procedures56
Aantal geslaagde bemiddelingen
2019
529
102
n.v.t.
2020
347
83
n.v.t.
2021
369
80
n.v.t.
2022
550
48
36
2023
420
31
39
2024
465
28
27
Tabel 46: Opnames, opgestarte procedures en bemiddelingen van het huurteam. Bron: eigen administratie van het huurteam, gemeente Den Haag.
Als we kijken naar tabel 46 met daarin de opnames, opgestarte procedures en bemiddelingen van het Huurteam dan valt het volgende op: • Het aantal uniek bezochte adressen in 2023 (420) is ten opzichte van 2022 (550) afgenomen. Oorzaak hiervan is gelegen in beperktere uitvoeringscapaciteit. Ook mag er om AVG-technische redenen geen gebruik meer worden gemaakt van de zogenaamde BRP-verhuislijsten waarmee tot 2021 ca. 10.000 huurders van particuliere huurwoningen per jaar door middel van een brief werden geïnformeerd over hun rechten en wat het Huurteam daarin eventueel kon betekenen qua ondersteuning. Door veranderingen in de woningmarkt (toename van de WOZ-waarde van woningen) ziet het Huurteam ook dat woningen vaker in het geliberaliseerde huursegment vallen. Voor huurders van die woningen kan het Huurteam niets betekenen. • In 2024 zijn 465 unieke adressen bezocht door het Huurteam, een toename ten opzichte van 2023 (420 adressen). Deze stijging hangt samen met een toegenomen uitvoeringscapaciteit. De vraag naar ondersteuning sluit op dit moment aan bij de beschikbare capaciteit. • Het aantal aangespannen zaken bij de Huurcommissie neemt vanaf 2022 af. De oorzaak ligt vooral in de invoering van een veranderde systematiek waarbij het Huurteam actief bemiddelt tussen huurder en verhuurder.
Als deze bemiddeling slaagt, is het niet nodig een procedure bij de Huurcommissie te starten.