RIS324231 Bijlage Voortgangsrapportage Woonagenda 2023-2024
Tekst van het document
55
WWS staat voor Woningwaarderingsstelsel.
56 Daar waar wel procedures worden gestart is veelal sprake van een te hoge huur, onderhoudsproblemen of een combinatie hiervan.
58
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
• In 2023 ligt het aantal geslaagde bemiddelingen hoger dan in 2022 en zelfs hoger dan het aantal opgestarte procedures in 2023. De oorzaak hiervoor ligt vooral in de sterkere positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder, nadat het Huurteam sinds 2021 als gemachtigde van de burger optreedt. • Het aantal bij de Huurcommissie aangespannen zaken bedraagt in 2024 28, vergelijkbaar met het aantal in 2023. Het aantal geslaagde bemiddelingen is daarentegen afgenomen. Onderzoek loopt om te achterhalen of deze daling verklaarbaar is op basis van beschikbare data. • Het Huurteam signaleert dat, mede door stijgende WOZ-waarden, steeds meer woningen buiten het gereguleerde huursegment vallen. Dit bemoeilijkt de inzet van reguliere handhavingsinstrumenten, ondanks aangepaste wetgeving gericht op het middensegment.57
4.3.2 Huurbalie Sinds 2021 hebben we een huurbalie opgericht (RIS309473) met als doel met name particuliere huurders en -verhuurders te helpen met (ver)huren in Den Haag. Over de dienstverlening door de huurbalie wordt verslag gelegd in de jaarrekening.
4.4 Bevorderen goed verhuurderschap Doel: bevorderen ‘goed verhuurderschap’ . Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet moet ongewenst gedrag van verhuurders tegengaan, zoals te hoge borg vragen, oneerlijke servicekosten rekenen, discrimineren en bedreigen. In deze wet staan regels waaraan verhuurders zich moeten houden. Werken verhuurders niet volgens die regels? Dan kan de gemeente een waarschuwing geven, een last onder dwangsom opleggen of een boete geven. Ook kunnen huurders ongewenst gedrag van verhuurders melden. Elke gemeente moet hiervoor een meldpunt hebben58. De gemeente Den Haag heeft per 1 september 2023 een verhuurvergunning verplicht gesteld in een viertal buurten in Laakkwartier en Transvaalkwartier. Particuliere verhuurders van woningen in Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West moeten vanaf 1 maart 2024 een verhuurvergunning hebben. Zij moeten ook een meerjarenonderhoudsplan opstellen en uitvoeren. Het meerjarenonderhoudsplan moet bovendien opgestuurd worden naar de Haagse Pandbrigade van de gemeente. Daarnaast is sinds 1 juli 2023 het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag actief. Hier kunnen huurders van een particuliere huurwoning, maar ook woningzoekenden van een particuliere huurwoning terecht als hun/een verhuurder niet volgens de regels werkt.
Zie voor meer informatie de raadsmededeling ‘Invoering verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap’ (RIS315497) met raadsvoorstel ‘Verhuurverordening Den Haag 2023’ (RIS315496) en de beleidsregel ‘Goed verhuurderschap Den Haag 2023’ (RIS315495).
57
De WOZ-waarde bepaalt mede het aantal punten binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten een woning krijgt. Daardoor stijgen sommige woningen zonder fysieke verbetering boven de grens van 143 of 186 punten uit. Dit heeft directe gevolgen voor de bescherming van huurders: - Boven 143 punten vervalt de mogelijkheid voor gemeenten om te handhaven op een te hoge huurprijs. - Boven 186 punten vervalt bovendien de toegang tot de Huurcommissie (vrije sector), tenzij contractueel afgesproken.
58
Huurders van een woningcorporatie kunnen een klacht indienen bij de corporatie die de woning verhuurt. Die werkt de klacht zelf af.
59
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Jaar
Aanvragen
Vergund
Geweigerd
Ingetrokken/Buiten behandeling
2023*
449
435
1
13
2024
918
864
0
54
* Deze vergunning is ingevoerd per 1 september 2023. Tabel 47: Overzicht Verhuurvergunningen. Bron: Gemeente Den Haag, V&T.
In 2024 zijn 864 verhuurvergunningen verleend. Jaar
Aantal meldingen
2023*
81
2024
267
* Het meldpunt is sinds juli 2023 actief. Tabel 48: Overzicht van het aantal meldingen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag. Bron: Gemeente Den Haag, HPB.
Sinds 1 juli 2023 houdt de Haagse Pandbrigade toezicht op basis van de Wet goed verhuurderschap. De eerste resultaten zijn inmiddels zichtbaar en eind 2024 is de eerste bestuurlijke boete opgelegd. De toepassing van deze wet is een leerproces waarbij voortdurend wordt gezocht naar manieren om het toezicht zo effectief en efficiënt mogelijk in te richten. In totaal zijn er in 2024 267 meldingen ontvangen in het kader van de Wet goed verhuurderschap. Intimidatie vormde in 2024 de meest gemelde overtreding. De eerste bevindingen zijn vastgelegd in de Evaluatie Wet goed verhuurderschap: eerste bevindingen (RIS321288) die aan de raad is toegezonden. In 2024 zijn tevens de voorbereidingen gestart voor de handhaving van de Wet betaalbare huur. In 2025 wordt het handhavingsteam uitgebreid. Zoals toegezegd in de hiervoor genoemde commissiebrief zal, nadat de HPB ervaring heeft opgedaan met handhaving op de Wet betaalbare huur, een uitgebreide evaluatie uitgevoerd worden. Bij deze evaluatie zal de effectiviteit van de Wet goed verhuurderschap, de verhuurverordening en de Wet betaalbare huur integraal worden beoordeeld.
60
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
5 61
De komende jaren zetten we voor enkele doelgroepen extra maatregelen in om ze makkelijker aan een woning te helpen.
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
5 Specifieke groepen Doel: Verbeteren kans op huisvesting voor enkele kwetsbare en enkele onmisbare doelgroepen
5.1
Onmisbare beroepsgroepen
Doel: sleutelberoepen in Den Haag huisvesting bieden. In 2023 hebben we met Haag Wonen, Staedion en Hof Wonen op initiatief van Haag Wonen een pilot gedaan om 15 leraren die werkzaam zijn/worden in Den Haag Zuidwest met voorrang naar een sociale huurwoning te bemiddelen (Beleidsregel pilot huisvesting leraren in Den Haag 2023 (RIS315793). Van de 25 aanmeldingen hebben 14 kandidaten, afhankelijk van hun inkomen een sociale huurwoning of vrije sector woning, via een eenmalig aanbod een woning aangeboden gekregen. Uiteindelijk hebben 4 leraren daadwerkelijk een woning geaccepteerd, waarvan 1 een vrije sector woning (middenhuur). De meestgenoemde reden om een woning te weigeren was dat de aangeboden woning niet beviel. Tijdens de proef bleek dat leraren gauw te veel verdienen voor een sociale huurwoning en dat zij meer gebaat zijn bij woningen in het middenhuursegment. Met de woningcorporaties gaan we in gesprek over een vervolg op de pilot in een aangepaste vorm (prijssegment en doelgroep). Met MN en Corporate Housing Living is in een proef samengewerkt om 10 woningen in de Adagio (vrije sector) te verhuren aan onmisbare beroepsgroepen. Voor deze partijen was het een manier om via hun website een tool te ontwikkelen en te testen om de doelgroep met woningen te matchen. Deze 10 woningen zijn met behulp van de tool verhuurd aan de doelgroep onmisbare beroepsgroepen.
De gemeente heeft geholpen om de verhuurder met het onderwijsveld in contact te brengen. Genoemde projecten geven echter geen compleet beeld omdat er ook marktpartijen zijn die zelf regelingen voor de doelgroep hebben zonder betrokkenheid van de gemeente, zoals Vesteda die in De Regent woningen voor sleutelberoepen beschikbaar stelde en Staedion die friendswoningen voor politieagenten in opleiding in de Pegasus in de Binckhorst aanbiedt. In 2024 zijn er gesprekken gevoerd met marktpartijen over het beschikbaar stellen van huurwoningen voor deze doelgroep in de middeldure huursector. Omdat het veelal om nieuwbouwprojecten gaat waarvan de bouw nog niet gestart is, levert dit op termijn resultaat op. Woningcorporatie Staedion heeft in samenwerking met de Politie Eenheid Den Haag 20 politieagenten in opleiding een woning geboden via een friends-contract. Sommige marktpartijen bieden zelf huurwoningen aan voor de onmisbare beroepsgroepen zonder betrokkenheid van de gemeente. Vesteda is daarvan een voorbeeld. Deze partij heeft in 2024 een aantal middenhuurwoningen in Binck Poort aangeboden aan sleutelberoepen.
62
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
5.1.1 Zorgdoelgroepen Doelen: • Aanbod voor zorgdoelgroepen door corporaties verhogen tot 313 zelfstandige woningen per jaar. • Aanbod voor zorgdoelgroepen verder verhogen met 50 woningen per jaar vanuit transformeerbaar gemeentelijk vastgoed. • 100 woningen per jaar realiseren door het realiseren van tijdelijke woningen en door met woningcorporaties afspraken te maken over labelen nieuwbouw voor zorgdoelgroepen en door te kijken naar mogelijkheden in de particuliere verhuur. • Evenwicht in huisvesting huishoudens uit zorginstelling in regiogemeenten. Met de woningcorporaties is in de Raamovereenkomst wonen 2019-2024 (RIS303208) afgesproken dat zij jaarlijks 313 zelfstandige woningen toewijzen aan zorgdoelgroepen. Hierover hebben de gemeente, woningcorporaties en zorgaanbieders afspraken vastgelegd in het Koepelconvenant huisvesting zorgdoelgroepen. De doelstelling voor 2022 van 313 woningen is voor het overgrote deel gehaald. In totaal zijn 310 woningen gerealiseerd vanuit de doelstelling 2022. Dat betekent dat er voor 2023 een achterstand was van 3 woningen. In 2023 is de doelstelling van 313 gerealiseerd en is de achterstand ingelopen59. In 2024 zijn 305 van de 313 woningen gerealiseerd. In de raadsmededeling RIS308570 (28 april 2021) heeft het college aangegeven extra inzet te plegen op de huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders.
Voor bepaalde groepen, zoals zorgdoelgroepen en statushouders, heeft de gemeente een wettelijke taak om hen te huisvesten. In de huidige situatie lukt het de gemeente echter niet om aan deze taak te voldoen. Middels het doorbraakplan (RIS310115), dat wordt genoemd in paragraaf 3.6.4 ’Statushouders’, wordt daarom ingezet op het creëren van extra woonplekken voor zorgdoelgroepen en statushouders buiten de corporatiesector. Dit gebeurt aanvullend op de bestaande doelstellingen voor de bouw van sociale en betaalbare woningen in het kader van het urgentieprogramma.
Regio Voor de Woningmarktregio Haaglanden is gestart met het in beeld brengen van de behoefte en het aanbod van woningen voor de uitstroom van zorgdoelgroepen. Dit traject is gestart vanuit de Bestuurlijke Tafel Wonen als koplopersregio van het programma “Een Thuis voor iedereen.” Het eindproduct is een Regionale Woonzorgvisie, waarin geduid wordt welke (kwantitatieve) behoefte aandachtsgroepen in de regio hebben voor huisvesting en gekeken wordt op welke manier deze groepen het meest evenwichtig over de regio verdeeld kunnen worden.
59
Bron: Gemeente Den Haag, Wonen
63
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
5.2 Woonwagenbewoners Doel: uitbreiding van het aantal standplaatsen. De gemeente Den Haag kent 233 standplaatsen op 11 locaties en verspreid over de stad 8 losse standplaatsen op snipperlocaties. Sinds 2009, na afbouw van twee grote locaties, zijn er geen nieuwe standplaatsen bijgekomen. Drie van de locaties zijn in eigendom van de gemeente, de overige 8 locaties zijn in eigendom van drie woningcorporaties. Onderstaande tabel geeft een overzicht. Beheer
Aantal locaties
Aantal standplaatsen
Gemeente Den Haag
3
107
Staedion
3
70
Haag Wonen
4
51
WoonInvest
1
5
Snipperlocaties
8
8
Totaal
19 (waarvan 8 snipperlocaties)
241 (waarvan 8 snipperlocaties)
Tabel 49: Aantal standplaatsen naar eigendom. Bron: Rapportage Uitkomsten inventarisatie woonbehoefte woonwagenstandplaatsen (Be Flex: 2020) (RIS307739 Bijlage 1).
De gemeente Den Haag heeft een opgave om meer standplaatsen toe te voegen. De gemeente neemt nadrukkelijk afstand van het eerder gevoerde ‘uitsterfbeleid’. Resulterend uit het woonbehoefteonderzoek uit 2020 (RIS307739) zijn in 2022 en 2023 – als maatwerkoplossing voor schrijnende woonsituaties – vier woonwagens in opdracht van de gemeente gebouwd en door de gemeente aangeschaft. Deze vier wagens worden momenteel door de gemeente verhuurd aan de bewoners.
Henri Faasdreef In november 2023 is de Henri Faasdreef aangewezen als nieuw te ontwikkelen woonwagenlocatie voor de bewoners van de Energiestraat. Dit project aan de Henri Faasdreef is gaande; er worden 10 plekken voor de huidige bewoners van de Energiestraat gerealiseerd en daarnaast nog 15 uitbreidingsplekken.
Isabellaland De NvU voor de uitbreiding van 8 standplaatsen aan woonwagenlocatie Isabellaland is afgerond. Dit is bestuurlijk vastgesteld op 11 juli 2024 (RIS318914).
Brasserskade In 2024 heeft de gemeente gesprekken gevoerd over de aankoop van een manegeterrein aan de Brasserskade. Dit heeft geleid tot de aankoop hiervan in 2025. De bedoeling is op deze locatie minimaal 30 standplaatsen voor woonwagens te realiseren.
64
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
De gemeente blijft ondertussen zoeken naar meer geschikte locaties om te kunnen voorzien in de uitbreidingsbehoefte. De totale uitbreidingsopgave wordt geformuleerd zodra het woonbehoefteonderzoek dat in 2025 plaatsvindt, is afgerond. Deze zal onderdeel worden van de aangepaste Nota Haags Woonwagenbeleid die in het najaar van 2025 aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Naast de behoefte aan uitbreiding van het aantal standplaatsen, is er ook een behoefte aan een gedifferentieerd aanbod (bijvoorbeeld koopstandplaatsen of sociale huurwoonwagens). Deze woonwensen zijn meegenomen in het woonbehoefteonderzoek en zullen vervolgens onderdeel uitmaken van het beleidskader.
5.3 Jongeren Doel: meer kans op een corporatiewoning voor jongeren. 2020 %
aantal
t/m 22 jaar
14%
23 t/m 26 jaar
14%
Totaal aantal verhuringen
100%
2021 %
aantal
563
13%
550
13%
3.904
100%
2022 %
aantal
641
14%
640
13%
4.921
100%
2023
2024
%
aantal
aantal
%
592
14%
586
15%
573
567
13%
569
12%
462
4.289
100%
4.256
100%
3.750
Tabel 50: Verhuringen aan jongeren in Den Haag. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2020 tot en met 2024, opgesteld door Explica. 2020
2021
2022
2023
2024
%
aantal
%
aantal
%
aantal
%
aantal
aantal
%
Verhuringen onder de kwaliteits kortings grens
24%
941
21%
1.035
22%
932
20%
832
21%
779
Totaal aantal verhuringen
100%
3.904
100%
4.921
100%
4.289
100%
4.256
100%
3.750
Tabel 51: verhuringen onder de kwaliteitskortingsgrens. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2020 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
Wanneer we kijken naar bovenstaande tabellen 50 en 51 dan valt het volgende op: • Het aandeel verhuringen aan jongeren in 2024 is met 27% gelijk gebleven aan 2023. Wel is het aandeel t/m 22 jaar iets toegenomen en het aandeel 23 t/m 26 jaar afgenomen in 2024. Het aanbod van woningen onder de kwaliteitskortingsgrens is daarentegen in 2024 met 1% toegenomen ten opzichte van 2023.
65
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2020 %
aantal
t/m 22 jaar
11%
23 t/m 26 jaar
13%
Totaal aantal verhuringen
100%
2021 %
aantal
440
10%
526
11%
4.097
100%
2022 %
aantal
476
9%
527
13%
4.777
100%
2023
2024
%
aantal
aantal
%
361
11%
479
12%
491
501
12%
505
12%
502
3.938
100%
4.344
100%
4.120
Tabel 52: Verhuringen in regio Haaglanden aan jongeren exclusief verhuringen in Den Haag. Bron: SVH aanbodrapportages Haaglanden jaargangen 2020 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
Wanneer we tabel 50 met de verhuringen aan jongeren in Den Haag met tabel 52 met daarin de verhuringen aan jongeren door de andere regiogemeenten me elkaar vergelijken, dan valt het volgende op: • Het aandeel geslaagde jongeren in Den Haag ten opzichte van alle geslaagden, is net als in voorgaande jaren in 2024 opnieuw hoger dan dit aandeel in de andere regiogemeenten (respectievelijk 27% in Den Haag versus 24% in andere regiogemeenten). Dit verschil zit vooral in het aandeel geslaagde jongeren tot en met 22 jaar; • In de andere regiogemeenten is in 2024 het aandeel geslaagde jongeren t/m 22 jaar net als in Den Haag gestegen. Het aandeel geslaagde jongeren tussen 23 t/m 26 jaar is in 2024 in de regio gelijk gebleven aan 2023, maar is in Den Haag gedaald en zit nu op hetzelfde niveau als in de regio (12%).
5.4 Groepswonen Doel: 10 procent van de nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen wordt gebruikt voor verschillende woonvormen, zoals wooncoöperaties, groepswonen, zelfbouw en/of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) In het coalitieakkoord Haags akkoord 2023-2026 (RIS316672) staat een streven om jaarlijks voor middeldure huur en betaalbare koop 100 woningen voor innovatieve woonvormen, zoals particulier opdrachtgeverschap, wooncoöperaties en groepswonen (zoals cultuursensitieve groepswoonvormen, meergeneratiewoningen) te realiseren. Corporaties wordt in dit akkoord gevraagd hieraan bij te dragen. Het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen is in 2024 goedgekeurd door de gemeenteraad (RIS316966). Met de uitvoering van vier stimuleringslijnen probeert de gemeente de ontwikkeling van innovatieve woonvormen, waaronder groepswonen, te bevorderen. In Den Haag zijn circa 46 woongroepen actief, met circa 800 woningen. Het in 2023 ontwikkelde stimuleringsplan innovatieve woonvormen is in 2024 goedgekeurd door de gemeenteraad. Ook is een motie (RIS318538) aangenomen over de wenselijkheid van het realiseren van een gemengde woongroep van senioren en jongeren, een Knarrenhof, waarvoor al 611 personen zich hebben ingeschreven.
Voor dit initiatief maar ook voor de andere woongroepen zoekt de gemeente Den Haag in samenwerking met corporaties en projectontwikkelaars geschikte locaties.
66
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In het coalitieakkoord Haags akkoord 2023-2026 (RIS316672) staat een streven om jaarlijks voor middeldure huur en betaalbare koop 100 woningen voor innovatieve woonvormen, zoals particulier opdrachtgeverschap, wooncoöperaties en groepswonen (zoals cultuursensitieve groepswoonvormen, meergeneratiewoningen) te realiseren. Corporaties wordt in dit akkoord gevraagd hieraan bij te dragen. In 2024 zijn inventarisaties gemaakt van de initiatiefgroepen die een locatie zoeken om een woongroep te vormen en van inwoners met interesse om in een woongroep te wonen. Er staan circa 1.600 belangstellende inwoners van Den Haag ingeschreven. Eind 2024 is een lijst van 15 initiatiefgroepen bekend die een locatie zoekt.60 Over de vorderingen van het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen zal vanaf 2025 jaarlijks via een aparte voortgangsrapportage innovatieve woonvormen aan de raad worden gerapporteerd.
5.5 Studenten Doel: voldoende studentenhuisvesting voor een wervend studentenklimaat. Jaar
Straat
2020
's-Gravenzandelaan 181
90
Opgeleverd 2021
2020
Prinsegracht
58
Verwacht 2024
2020
Leeghwaterplein, Rode Kruisgebouw
114
Opgeleverd 2020
2021
Rijswijkseweg 626
3
Opgeleverd 2021
2022
Binckhorstlaan, Binck City Park fase 1A
197
Opgeleverd 2025
2023
n.v.t.
2024
Waldorp four
399
2024
Loosduinseweg 615-619
53
Totaal
Aantal
Oplevering
n.v.t.
Opgeleverd in 2025
912
Tabel 53: Start bouw nieuwe studenteneenheden. Bron: FCC, SEPO, gemeente Den Haag.
De gemeentelijke doelstelling is om van 2020 tot 2026 in totaal op 3.000 nieuwe eenheden in te zetten. Hiervoor tellen alle eenheden mee die sinds 2020 in aanbouw zijn genomen en zijn geprogrammeerd. Het totaal aantal woningen dat van 2020 t/m 2024 in aanbouw is genomen, is 912. Voor de aankomende jaren zijn nog meer eenheden geprogrammeerd. In 2024 is de Waldorp four in aanbouw genomen met 399 studentenwoningen en zijn studentenwoningen aan de Loosduinseweg 615-619 gerealiseerd en opgeleverd. Het Rijk heeft in 2024 een Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA)-subsidie beschikbaar gesteld voor studenten woningen. De gemeente heeft een succesvolle aanvraag gedaan voor de Verheeskade. 60 Peildatum: december 2024.
67
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Voor de komende jaren is de verwachting dat een aantal projecten van start gaan: Verheeskade fase 1 (+581 eenheden), The Grace (+248 eenheden), Anna van Hanoverstraat (SoZa) (+78), Escher Gardens (n.t.b). Verder zijn er nog zachte plannen voor in totaal 1.500 studentenwoningen. Al deze plannen samen, zijn goed voor zo’n 3.100 studentenwoningen. De realisatie hiervan gebeurt in de komende jaren. Voor meer informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021, RIS315804 over heel 2022, RIS318912 over 2023 en RIS321932 over 2024).
5.6 Arbeidsmigranten Doelen: • Groei huisvestingsbehoefte in goede banen leiden door voldoende, kwalitatief goede en betaalbare huisvesting en daaraan gelieerde zaken. • Regionaal huisvestingsplan voor arbeidsmigranten. De verantwoordelijkheid voor de huisvesting van arbeidsmigranten ligt in beginsel bij de uitzender of werkgever. Het blijkt dat het hen en de commerciële huisvesters niet goed lukt om zelf geschikte locaties te vinden voor het groepsgewijs huisvesting bieden aan arbeidsmigranten die kort in Nederland verblijven. De gemeente zet daarom in op groepslocaties voor arbeidsmigranten waar zij op fatsoenlijke wijze kunnen verblijven, en leefbaarheid te verbeteren in wijken waar op dit moment veel arbeidsmigranten wonen. Dit staat opgenomen in het programma “Arbeidsmigratie in Goede Banen” (RIS316675). Hierover wordt in een aparte rapportage gerapporteerd (zie RIS319002). Grootschalige logies huisvesting arbeidsmigranten
Aantal plaatsen
Sluiting
Jobcenter (Jaap Edenweg 2). Tijdelijk.
324
2024
Mixx-Inn (Zichtenburglaan). Permanent.
135
n.v.t.
Tabel 54: Grootschalige groepslocaties arbeidsmigranten.
5.6.1 Tegengaan overbewoning en overlast bij huisvesting arbeidsmigranten Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. Deze wet beschermt woningzoekenden en huurders tegen ongewenst verhuurgedrag van verhuurders en werkgevers die woonruimte regelen voor arbeidsmigranten. Meldingen kunnen gedaan worden bij het online meldpunt en komen bij de Haagse Pandbrigade (HPB) terecht. Indien nodig kunnen zij overgaan tot handhaving. In Transvaalkwartier Midden en Zuid of Laakkwartier Oost en West moeten particuliere verhuurders ook een verhuurvergunning hebben voordat zij een woning mogen verhuren. Indien ze verhuren aan een arbeidsmigrant moeten ze ook aan extra eisen voldoen: de huurovereenkomst moet los van de werkovereenkomst vastgelegd worden, en huurders moeten geïnformeerd worden in een taal die zij begrijpen. Daarnaast zullen arbeidsmigranten ook profiteren van de Wet betaalbare huur, die een maximum stelt aan het te betalen bedrag in de middenhuur sector.
68
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Voor het samenhangend pakket aan (niet direct woongerelateerde) maatregelen die de positie van arbeidsmigranten moet versterken, de leefbaarheid in wijken moet verbeteren en uitbuiting en misbruik moeten tegengaan, wordt verwezen naar de Voortgangsrapportage Arbeidsmigratie in goede banen 2024 (RIS321305). Dit is een voortgangsrapportage geschreven vanuit het programma Arbeidsmigratie in goede banen (RIS316675), dat op 21 december 2023 is vastgesteld door de raad.
5.6.2 Nieuwe groepslocaties Het programma Arbeidsmigratie in goede banen zet in op het zoeken naar nieuwe groepslocaties waar arbeidsmigranten kunnen verblijven. Momenteel worden in Den Haag veel arbeidsmigranten in bestaande woningen gehuisvest in de stadswijken. Dit heeft tot gevolg dat er veel verkeers bewegingen zijn, dat er overbewoning is, uitbuiting en soms ook overlast. Een nieuwe groepslocatie aan de rand van de stad waarin arbeidsmigranten kunnen verblijven zou hierbij een uitkomst zijn. Verkeersbewegingen vinden plaats aan de rand van de stad, waardoor de wegen in de (binnen) stad en in de wijken wordt ontzien, er is beheer aanwezig op de locatie waardoor eventuele overlast snel aangepakt kan worden en de gemeente mag en kan deze locatie controleren op leefbaarheid en menswaardige huisvesting. Momenteel wordt onderzocht of een locatie op de Jaap Edenweg, die al eerder diende als tijdelijke opvang van arbeidsmigranten – nu wederom kan worden aangewend voor een groepslocatie.
69
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
6 70
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
6 Actuele zaken In dit hoofdstuk wordt ingegaan op onderwerpen die niet expliciet zijn benoemd in de Woonagenda, maar wel actueel zijn en bijdragen aan de doelen van de Woonagenda.
6.1 Toeristische verhuur Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte per 1 januari 2021 is het instellen van een vergunningplicht specifiek gericht op toeristische verhuur van woonruimten mogelijk geworden voor gemeenten. Dit heeft geleid tot nieuw beleid In Den Haag om de schaarse woonruimte te beschermen en mogelijk negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen. Dit beleid is vastgelegd in de Nota voorraadbeleid 2020 (RIS307195) en daarna in de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365) en juridisch verankerd in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Daarin wordt onderscheid gemaakt tussen vier vormen van toeristische verhuur met daaraan gekoppeld verschillende voorwaarden: • Vakantieverhuur: dit betreft het tijdelijk (maximaal 30 nachten per kalenderjaar) verhuren van de eigen woning aan toeristen. De eigenaar is zelf niet thuis als gasten in de woning zijn. Een registratienummer en vergunning is benodigd en de nachten moeten vooraf worden gemeld. • Pied-à-terre voor verhuur: verhuur van een pied-à-terre betekent dat de eigenaar een woning aan iemand verhuurt die de woning als pied-à-terre (2e woning) wil gebruiken. De eigenaar woont niet zelf in de woning en de huurder staat niet ingeschreven op het adres in de Basisregistratie Personen. Een ontheffing op de vergunningplicht en een registratienummer is benodigd.
• Pied- à-terre voor eigen gebruik: eigen gebruik van een pied- à-terre betekent dat de eigenaar zelf niet in de woning woont en niet ingeschreven staat op het adres in de Basisregistratie Personen, maar de woning wel als tweede woning in gebruik wil nemen. De eigenaar kan hiervoor ontheffing aanvragen. • Bed & breakfast: bij deze vorm verhuurt de eigenaar een kamer of deel van de woning aan toeristen en is thuis tijdens het verblijf van de gasten. Een gast mag niet langer dan vier maanden in een Bed & breakfast verblijven. Een registratienummer is verplicht. Indien een omgevings vergunning benodigd is, is deze ook verplicht. • Short stay: dit is het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van een tijdelijk verblijf voor een periode tot maximaal 4 maanden. De gemeenteraad heeft op 9 juli 2025 besloten om geen medewerking te verlenen aan bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe short stay-initiatieven, totdat nieuw beleid is vastgesteld (RIS321938). De regels rondom toeristische verhuur zijn op 1 augustus 2021 in werking getreden. Daarvoor is een ICT-systeem ingericht, waardoor inwoners makkelijk een registratienummer en een vergunning of een ontheffing daarop aan kunnen vragen. Via dit systeem kunnen bewoners ook meldingen doen van het aantal nachten dat hun woning verhuurd wordt aan toeristen.
71
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In onderstaande tabellen zijn van de diverse registraties de aantallen door de jaren weergegeven. Tevens zijn van de diverse vergunningen of ontheffingen in het kader van toeristische verhuur het aantal aangevraagde en verleende vergunningen/ontheffingen door de jaren weergegeven. Jaar
Geen Bed & Breakfast volgens aanvrager. Dit betreft dan vakantieverhuur of pied-à-terre voor verhuur
Bed & Breakfast volgens aanvrager
Totaal
2021*
217
194
411
2022
400
115
515
2023
344
99
443
2024
334
110
444
* vanaf augustus. Tabel 55: Aantal aangevraagde registratienummers voor toeristische verhuur per jaar (op aanvraagdatum) Bron: Registratiesysteem toeristische verhuur, Haagse Pandbrigade, gemeente Den Haag.
Uit bovenstaande tabel kan worden afgeleid dat er vanaf augustus 2021 tot en met 2024 1.295 registratienummers zijn aangevraagd voor een woning waar geen sprake is van een Bed & Breakfast (naar oordeel van de aanvrager) en 518 voor een Bed & Breakfast (naar oordeel van de aanvrager). Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken61/Vergunningsvrij
2021
185
175
6
4
202262
305
288
3
14
2023
284
272
6
6
2024
261
242
6
13
Tabel 56: Overzicht van toeristischeverhuurvergunningen (vakantieverhuur). Bron: V&T.
Uit bovenstaande tabel 56 kan opgemaakt worden dat er in de jaren 2021 tot en met 2023 tezamen 735 vergunningen voor toeristische verhuur zijn verleend. In de jaren 2022-2024 zijn 802 vergunningen verleend. Zo’n vergunning is drie jaar geldig. Het aantal aangevraagde vergunningen valt daarmee lager uit dan eerdere schattingen van het aantal vakantieverhuuraanbieders in Den Haag (zie RIS301782 waarin de schatting van 1.180 verschillende aanbieders is gemaakt op basis van informatie uit 2018).
61
Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt.
62 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311).
72
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Jaar
Aantal adressen met meldingen
Maximum aantal nachten per melding
Minimum aantal nachten per melding
Gemiddeld aantal nachten per melding
2021*
22
22
1
4
2022
53
18
1
4
2023
80
23
1
4
2024
79
28
1
4,5
* vanaf augustus. Tabel 57: Aantal adressen waar een nachtenmelding is gedaan voor vakantieverhuur met maximum en minimum aantal nachten per melding en het gemiddeld aantal nachten per melding. Bron: Registratiesysteem toeristische verhuur, Haagse Pandbrigade, gemeente Den Haag.
In 2021 zijn woningen gemiddeld genomen 12 nachten aan toeristen verhuurd. In 2022 is dit gemiddeld 19 nachten, in 2023 18 nachten en in 2024 20 nachten.63 Bed & Breakfasts hoeven de nachten niet te melden. Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken64/Vergunningsvrij
202165
7
7
-
-
2022
18
17
-
1
2023
30
28
0
2
2024
18
17
0
1
Tabel 58: Overzicht van ontheffingen op de toeristischeverhuurvergunning t.b.v. pied- à -terre voor eigen gebruik. Bron: V&T.
Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt dat er in 2024 17 ontheffingen zijn verleend voor het gebruik van woningen als tweede woning door de eigenaar van deze woning. Voor verhuur van pied- à -terres zijn in 2024 drie ontheffingen verleend. Dit zijn er minder dan in 2023.
63
Bron: registratiesysteem toeristische verhuur, Haagse Pandbrigade, gemeente Den Haag.
64 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt. 65 De aantallen zijn op basis van de meest recente inzichten gecorrigeerd en verschillen hierdoor van de voorgaande voortgangs rapportages Woonagenda (RIS 311824 en RIS318311).
73
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken66
2019
24
16
2
6
2020
48
29
6
13
2021
38
25
2
11
2022
27
17
1
9
2023
16
7
1
8
Tabel 59: overzicht van vergunningen voor Bed & Breakfast. Bron: Gemeente Den Haag, V&T.
Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt dat het aantal aanvragen voor een omgevings vergunningen voor een Bed & Breakfast de laatste jaren is afgenomen (van 48 in 2020 naar 16 in 2023). Ditzelfde geldt voor het aantal verleende vergunningen (van 29 in 2020 naar 7 in 2023). Doordat de filtermogelijkheden van het nieuwe registratiesysteem voor omgevingsvergunningen nog niet volledig is ingericht, kan over het jaar 2024 nu geen uitsplitsing in de verschillende categorieën omgevingsvergunning worden gemaakt. Er wordt aan gewerkt om dit mogelijk te maken. In de voortgangsrapportage over het jaar 2025 zal, indien mogelijk, met terugwerkende kracht over 2024 worden gerapporteerd. Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ Ingetrokken67/Vergunningsvrij
2019
5
3
2
-
2020
9
2
4
3
2021
44
25
18
1
2022
39
28
9
2
2023
3
1
2
-
2024
2
1
1
-
Tabel 60: overzicht van onttrekkingsvergunningen. Bron: Gemeente Den Haag, V&T.
In bovenstaande tabel is een overzicht gegeven van het aantal woningonttrekkingen. In de tweede helft van 2021 is een maatwerkregeling (overgangsregeling) opgesteld die het onder voorwaarden mogelijk maakt om woningen die altijd al voor logies werden gebruikt te vergunnen. De voorraad woningen die onder de voorwaarden kan vallen is beperkt. Deze maatwerkregeling verklaart de stijging in het aantal verzoeken en verleende onttrekkingsvergunningen vanaf 2021. De verwachting is uitgekomen dat het aantal casussen dat onder de maatwerkregeling valt, gelet op de strikte voorwaarden, zou afnemen. In 2024 is het aantal aanvragen (2) net als in 2023 (3) heel laag. In 2024 is net als in 2023 1 vergunning verleend.
66 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situaties. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt. 67 Onder de categorie ingetrokken/buiten behandeling vallen twee situatie. In het ene geval gaat het om aanvragen die niet compleet zijn en door aanvragen niet verder worden aangevuld. In het andere geval gaat het om de situatie waarbij de aanvragen van verdere behandeling afziet, omdat er geen kans van slagen blijkt.
74
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
6.2 Optoppen Optoppen heeft de potentie om een deel van de Haagse woningopgave (relatief snel) in te vullen. Den Haag is op de landelijke Woontop van december 2024 aangemerkt als koplopergemeente voor optoppen, als onderdeel van het rijksprogramma Gebiedsgericht Beter Benutten. Hierin werkt het rijk samen met koploperprovincie Zuid-Holland, corporatievereniging Aedes en De Bouwcampus. Belangrijk onderdeel van het programma zijn de gemeenten die als koploper zijn aangewezen en de pilotprojecten die de gemeenten gaan uitvoeren. Op verschillende manieren werkt de gemeente Den Haag aan het beter zicht krijgen op specifieke optopmogelijkheden en de mogelijke knelpunten, om in de nabije toekomst optopprojecten te kunnen realiseren. In 2024 is gewerkt aan een ‘Quickscan Optoppen’. Aan de hand van voorbeeldprojecten is kennis en inzicht vanuit verschillende vakgebieden bij elkaar gebracht. Met als resultaat een set van kansen, voor- en nadelen, en voorwaarden die een afweging over optoppen in de toekomst makkelijker maakt. Daarnaast is er in Den Haag een verdiepende datastudie gedaan naar de mogelijkheden van optoppen. De eerste schatting komt uit op circa 5.000 optopwoningen (exclusief vve’s en maatschappelijk vastgoed). Dat is iets lager dan de eerdere quickscan van de Provincie Zuid-Holland, die uitkwam op circa 6.800 optopwoningen.
75
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
7 76
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
7 Aanvullende analyse Er zijn twee aanvullende analyses uitgevoerd.
7.1 Afname corporatiewoningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens In samenwerking met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een aanvullende analyse gedaan om te bepalen of de terugloop van het aandeel en aantal corporatiewoningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens in 2023 vooral door sloop wordt veroorzaakt. Uit de analyse blijkt dat dit niet het geval is.
7.2
Nieuwbouwverhuringen
Ook is er een aanvullende analyse gedaan om de nieuwbouwverhuringen van de woningcorporaties in 2021 en 2023 met elkaar te vergelijken. Deze analyse was nodig, omdat er in 2021 een toename van het totaal aantal verhuringen was en in 2023 niet. Volgens de SVH kwam deze toename in 2021 mede doordat het relatief hoge aantal nieuwbouwverhuringen in dat jaar zorgde voor meer doorstroming binnen de totale corporatievoorraad. Deze toename in het aantal verhuringen zien we niet in 2023, terwijl er in dat jaar ook relatief gezien veel nieuwbouwverhuringen door corporaties zijn gedaan. Op basis van de data zien we als mogelijke verklaring dat er in 2023 meer nieuwbouwwoningen zijn verhuurd aan starters dan in 2021. Als een woning wordt verhuurd aan een starter, dan vindt er geen doorstroming plaats binnen de corporatiesector. Het hogere aandeel nieuwbouwverhuringen aan starters heeft mogelijk te maken met het aanbod in 2023 ten opzichte van 2021. In 2023 zijn meer één- en tweekamerappartementen verhuurd dan in 2021. Ook zijn in 2023 hogere huurprijzen gevraagd voor een kleiner aantal nieuwbouw appartementen met meer dan twee kamers ten opzichte van 2021. Uit de data kan afgeleid worden dat hoe kleiner een nieuwbouwwoning is, hoe hoger het aandeel starters onder de huurders is. En hoe duurder een grotere woning (meer dan twee kamers) hoe hoger het aandeel starters onder de huurders is.
Tenslotte hebben we ook gezien dat er geen nieuwbouweengezinswoningen verhuurd zijn in 2023. In 2021 waren dat er 52, waarvan 65% naar een doorstromer ging.
77
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Vormgeving Dienst Bedrijfsvoering Multimedia December 2025