RIS324231 Bijlage Voortgangsrapportage Woonagenda 2023-2024
Tekst van het document
Voortgangsrapportage
Woonagenda 2020-2023 Woonvisie Den Haag 2022 over de jaren 2023 en 2024
DSO/Wonen December 2025
Voortgangsrapportage
Woonagenda 2020-2023 Woonvisie Den Haag 2022 over de jaren 2023 en 2024
DSO/Wonen December 2025
Inhoudsopgave Inleiding
4
4 Leefbaarheid in de wijken
51
Aanpassing in gebruikte terminologie vanaf 2024
4
4.1 Aanpak Zuidwest
51
4.2 Bestaande Woningvoorraad
51
1
Druk op de woningmarkt
7
4.2.1 Verschuivingen tussen sectoren
51
1.1
Corporatiesector
9
4.2.2 Opkoopbescherming
52
1.1.1 Geslaagde kandidaten:
regulier versus niet regulier
1.1.2 Kernvoorraad en corporatievoorraad
11
4.2.3 Bouwkundig splitsen
53
4.2.4 Kamerbewoning
55
13
4.2.5 Reflectie op kwaliteit
1.2 Particuliere huursector
17
nieuwbouwproductie
57
1.3 Koopsegment
18
4.3 Huurteam
57
2
21
Middensegment
2.1 Nieuwbouw middeldure huurwoningen
21
2.2 Verordening doelgroepen woningbouw 2022
22
58
4.3.2 Huurbalie
59
4.4 Bevorderen goed verhuurderschap
59
23
5
Specifieke groepen
62
25
5.1 Onmisbare beroepsgroepen
62
Zorgdoelgroepen
63
tot gevraagde huurprijzen
25
5.2 Woonwagenbewoners
64
2.4.1 Nieuwbouw koopwoningen
26
5.3 Jongeren
65
2.4.2 Andere woonvormen
27
5.4 Groepswonen
66
2.4.3 Regeling ‘ik bouw betaalbaar’
27
5.5 Studenten
67
5.6 Arbeidsmigranten
68
Maatregelen goedkoop segment
29
2.3 Huisvestingsvergunning 2.3.1
Handhaving
2.3.2 WWS punten in relatie
3
4.3.1 Huurteam
5.1.1
5.6.1 Tegengaan overbewoning en overlast
3.1 Nieuwbouw sociale huurwoningen
29
3.2 Woningmarktafspraken met de regio
31
3.3 Huisvestingsvergunning goedkoop segment
32
3.4 Betaalbaarheid
33
6 Actuele zaken
71
3.5 Urgentieverklaring
36
6.1 Toeristische verhuur
71
37
7
77
37
7.1 Afname corporatiewoningen met een
3.5.1
bij huisvesting arbeidsmigranten
5.6.2 Nieuwe groepslocaties
68 69
Uitsluiting woonruimten
van werking urgentieverklaring
3.6 Doorstroming 3.6.1 Doorstroompremie
38
3.6.2 Doorstroommakelaar
38
Aanvullende analyse huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens
7.2 Nieuwbouwverhuringen
3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels 3.6.4 Statushouders 3.7 Starters 3.7.1
39 41 43
Starters versus doorstromers
in Den Haag
43
3.7.2 Haagse starters
44
3.8 (Grote) gezinnen
3
45
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
77 77
Inleiding Voor u ligt de derde voortgangsrapportage Woonagenda1. Het betreft een rapportage over de jaren 2023 en 2024. De voortgangsrapportage Woonagenda heeft als doel de raad te informeren over de stand van zaken en de druk op de Haagse woningmarkt en de voortgang met betrekking tot de gestelde maatregelen en doelen in de Woonagenda 2020-2023 Haags samen wonen (RIS305711, door de raad vastgesteld op 7 oktober 2020) die is opgegaan in de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365)2. Ook worden eventuele vervolgstappen en/of te ondernemen acties benoemd. Dit gebeurt aan de hand van cijfers en een beschrijving waarbij opvallende zaken worden uitgelicht en waarbij op de te behalen doelen wordt ingegaan. Waar mogelijk wordt ingegaan op de maatregelen die zijn ingesteld om de doelen te bereiken. De effecten daarvan op de te behalen doelen zijn echter niet altijd een-op-een te vertalen, omdat ook andere factoren kunnen bijdragen aan het behalen of juist niet behalen van de doelen uit de Woonagenda. De hoofdstukindeling van de voortgangsrapportage volgt met de eerste vijf hoofdstukken de opbouw van de Woonvisie Den Haag 2022. Na een inleiding wordt in het eerste hoofdstuk een algemene stand van zaken gegeven van de druk op de Haagse woningmarkt en de verschillende woningmarktsegmenten. In de hoofdstukken twee en drie wordt ingegaan op het middensegment en het goedkope segment.
In hoofdstuk vier en vijf komen respectievelijk leefbaarheid en specifieke groepen aan bod. In hoofdstuk zes kom nog enkele actuele onderwerpen aan de orde. In hoofdstuk zeven worden tenslotte de uitkomsten van een tweetal analyses beschreven.
Aanpassing in gebruikte terminologie vanaf 2024 Door de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024 is er een verandering in de invulling van eerder gebruikte terminologie ontstaan. 1. De term liberalisatiegrens heeft vanaf 1 juli 2024 betrekking op een groter deel van de huurwoningen dan voorheen. Voorheen lag de liberalisatiegrens bij de huur die maximaal gevraagd mag worden voor een sociale huurwoning. Vanaf 1 juli 2024 ligt deze grens bij de huur die maximaal gevraagd mag worden voor een middenhuurwoning (huurprijs behorend bij maximaal 186 WWS-punten). Deze verschuiving van de grens komt doordat de huurprijsregulering vanaf 1 juli 2024 ook voor woningen geldt met maximaal 186 WWS punten. De liberalisatiegrens geeft aan vanaf welk aantal WWS-punten de huurprijs van huurwoningen niet meer gereguleerd is.
1
Zie voor de eerste Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 over de jaren 2019 en 2020 (RIS311824): https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/overige_bestuurlijke_stukken/739405?parent_event=938697 Zie voor de tweede voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2021-2022 (RIS318311): https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/Overige%20bestuurlijke%20stukken/927455
2
Dit betreft een technische verlenging van eerder vastgelegd beleid op het gebied van Wonen en bestaat uit de Woonvisie (RIS296833), Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) en de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 (RIS311091).
4
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2. Door bovenstaande zijn er nu twee huurprijsgrenzen in plaats van één. De maximale huurprijsgrenzen geven aan welke huur maximaal gevraagd mag worden bij een bepaald aantal WWS-punten (= regulering). • Sociale huurprijsgrens: de huurprijsgrens bij maximaal 143 WWS-punten (€ 879,66 prijspeil 1 januari 2024) (grens sociale huur met middenhuur); • Middenhuurprijsgrens: de huurprijsgrens bij maximaal 186 WWS-punten (€ 1.157,95 prijspeil 1 juli 2024) (grens midden- met dure huur).3 In de tabellen zullen, waar van toepassing, deze twee huurprijsgrenzen benoemd worden.
3
Per 1 januari 2025 ligt deze grens op € 1.184,82
5
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
1 6
Druk op de woningmarkt
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
1 Druk op de woningmarkt 1 januari 2019
1 januari 2020
1 januari 2021
1 januari 2022
1 januari 2023*
1 januari 2024**
1 januari 2025
Totaal aantal woningen4, waarvan:
253.494
256.170
259.419
262.527
264.127
266.863
269.472
Koopwoningen
112.724
113.033
112.773
113.576
110.627
113.707
115.609
Particuliere huurwoningen
58.601
60.302
63.962
65.786
71.727
71.026
71.186
Corporatiewoningen5
80.215
80.415
80.621
81.466
81.733
82.130
82.677
Eigendom niet bepaald
1.954
2.420
2.063
1.699
-
-
-
Koopwoningen:
44,5%
44,1%
43,5%
43,3%
41,9%
42,6%
42,9%
Particuliere huurwoningen:
23,1%
23,5%
24,7%
25,1%
27,2%
26,6%
26,4%
Corporatiewoningen:
31,6%
31,4%
31,1%
31,0%
30,9%
30,8%
30,7%
Eigendom niet bepaald
0,8%
0,9%
0,8%
0,6%
-
-
-
* afwijking in de trend door grofmaziger opzet methodiek voor de inschatting verdeling naar eigendom, waardoor meer woningen toebedeeld zijn aan de particuliere huursector dan voorheen. ** correctie van de trend door verfijning van de methodiek voor de inschatting van de verdeling naar eigendom in lijn met hoe dat in de periode 2019-2022 is gedaan. Tabel 1: Grootte woningvoorraad in Den Haag en verdeling in sectoren. Bron: DHIC woningen naar eigendom op grond van cijfers van de Gemeentelijke Belastingdienst, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO).
In bovenstaande tabel is op basis van de OZB-gegevens aangegeven wat de inschatting van de verdeling van de Haagse woningvoorraad over de verschillende woningmarktsegmenten is.
4
Het totaal aantal woningen in Den Haag op basis van de OZB is lager dan wanneer er naar het totaal aantal woningen in Den Haag wordt gekeken vanuit de BAG. Bij het OZB zijn er hoofdobjecten waaraan zogenaamde nevenobjecten gekoppeld kunnen zijn, en alleen een hoofobject krijgt een WOZ-aanslag (de bijbehorende nevenobjecten zijn hier dan in meegenomen). Bij de BAG tellen veelal (niet altijd) deze nevenobjecten mee als apart verblijfsobject. Omdat in de BAG geen kenmerken naar eigendomsvorm zijn opgenomen en in de OZB wel, laten we hier de cijfers vanuit de OZB zien.
5
Dit zijn alle corporatiewoningen, dus ook van de corporaties die geen lid zijn van de SVH.
7
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Afwijking in de trend in 2023 en correctie van de trend in 2024 Voor de inschatting van de verdeling van de woningvoorraad naar eigendom wordt gebruikt gemaakt van de vastgoedregistratie van de gemeentelijke sector Belastingzaken. Door de overgang naar een nieuw softwarepakket is de methodiek voor de toedeling naar eigendom in eerste instantie grofmaziger opgezet, waardoor er per stand van 1 januari 2023 meer woningen toegeschreven moesten worden aan de particuliere huursector dan voorheen. Voor de stand per 1 januari 2024 heeft men een verfijning aangebracht in de methodiek voor deze inschatting. Hierdoor komt de verdeling naar eigendom weer dichter bij de waarheid te liggen en is deze inschatting meer in lijn is met de trend van vóór 2023. Dit kan gezien worden als een correctie van de trend. De afwijking in de trend die is ontstaan tussen de jaren 2022 en 2023 is niet van toepassing op de toedeling van de woningvoorraad in eigendom van woningcorporaties, omdat die toedeling op naam van de corporaties gebeurt. In tabel 1 is op basis van de OZB-gegevens aangegeven wat de inschatting van de verdeling van de Haagse woningvoorraad over de verschillende woningmarktsegmenten is. We zien dat de verdeling naar eigendom verhoudingsgewijs de laatste twee jaar stabiel is. Er zit groei in alle drie de woningmarktsectoren.
De groei in absolute aantallen is in de koopsector is het grootst in 2024 en in de particuliere huursector het kleinst.
8
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
1.1
Corporatiesector 2019
2020
2021
2022
2023
2024
Aantal ingeschreven huishoudens bij WoonnetHaaglanden einde jaar6
146.921
157.400
169.457
175.721
190.754
206.000
Aantal reagerende woningzoekenden op corporatieaanbod in Den Haag7
53.080
56.546
61.682
56.682
60.290
64.743
Mediane wachttijd8 in maanden van kandidaten die zijn geslaagd op grond van woon-/inschrijfduur in Den Haag9
62
71
74
71
70
74
Waarvan wachttijd starters10
74
79
79
78
77
79
Waarvan wachttijd doorstromers11
40
52
60
49
50
60
Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een corporatiehuurwoning in Den Haag exclusief nieuwbouw12
349
395
362
321
370
409
Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een sociale corporatiehuurwoning in Den Haag13
354
402
363
323
377
417
Tabel 2: Indicatoren druk op de corporatievoorraad.
6
Bron: SVH aanbodrapportages Haaglanden jaargangen 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan
7
Bron: SVH aanbodrapportages Haaglanden jaargangen 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan
8
De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum en is exclusief eventuele woonduur van
9
Bron: SVH jaarmonitors Haaglanden 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
10
Bron: SVH jaarmonitors Haaglanden 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
11
Bron: SVH jaarmonitors Haaglanden 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica.
vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. doorstromers.
12
Aangepaste reeks op basis van nieuw bron SVH: dashboard SVH-Verhuringen, geraadpleegd d.d. 29-10-2025.
13
Aangepaste reeks op basis van nieuw bron SVH: dashboard SVH-Verhuringen, geraadpleegd d.d. 29-10-2025.
9
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Druk op de corporatievoorraad blijft onverminderd hoog In de tabel 2 staan verschillende indicatoren die laten zien hoe groot de druk is op de corporatievoorraad. Ondanks het feit dat de mediane wachttijden voor geslaagde woningzoekenden vrijwel gelijk zijn gebleven, blijft de druk onverminderd hoog. Dit blijkt uit de volgende signalen: • Sterke groei van het aantal woningzoekenden: In 2023 en 2024 is het aantal ingeschreven huishoudens bij Woonnet-Haaglanden verder toegenomen. Over de afgelopen vijf jaar zijn er in totaal 53.000 woningzoekenden bijgekomen. • Hoogste aantal reagerende woningzoekenden ooit gemeten; In 2024 reageerden 64.743 woning zoekenden op aanbod in Den Haag via Woonnet Haaglanden. Ter vergelijking: in heel de regio Haaglanden reageerden 83.405 woningzoekenden op aangeboden woningen via Woonnet Haaglanden; beide aantallen zijn de hoogste aantallen ooit gemeten. • Meer concurrentie per woning, minder aanbod: In Den Haag nam het aantal reagerende woningzoekenden toe van 56.682 in 2022 naar 64.743 in 2024. Ook het gemiddeld aantal reacties per woningadvertentie steeg verder naar 409. Tegelijkertijd daalde het totaal aantal verhuurde corporatiewoningen van 4.289 in 2022 naar 3.750 in 2024 (tabel 3). 2019
2020
2021
2022
2023
2024
Totaal aantal verhuringen in Den Haag door woningcorporaties
4.110
3.904
4.924
4.289
4.256
3.750
Waarvan verhuringen van huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens
54
30
20
33
56
67
Waarvan nieuwbouwverhuringen
333
420
621*
149
633
231
Waarvan verhuringen bestaande bouw (inclusief woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens)
3.777
3.484
4.303
4.140
3.623
3.519
* Hier heeft een correctie plaatsgevonden door de SVH, omdat in de administratie een aantal nieuwbouwwoningen bij de verhuring niet als nieuwbouwwoning was aangevinkt en daardoor als verhuring bestaande bouw in het systeem was verantwoord. Tabel 3: Aantal verhuringen in Den Haag door woningcorporaties. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag en aanbodrapportages jaargangen 2018 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de rapportage van dat betreffende jaar.
Daling in het aantal verhuringen door woningcorporaties ondanks nieuwbouwopleveringen Uit de gegevens in tabel 3 blijkt het volgende: • Na de opleving in 2021 zien we het aantal verhuringen binnen de bestaande woningvoorraad steeds verder afnemen. Dit aantal ligt in 2024 (3.519) ongeveer op hetzelfde niveau als in het 2020 (3.484). • Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2023 (633) aanmerkelijk hoger dan in 2022 (149). In 2023 zijn ongeveer evenveel nieuwbouwverhuringen geweest als in 2021. Desondanks is het aantal verhuringen in de bestaande bouw in 2023 (3.623) lager dan in 2021 (4.303).
10
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Hiervoor is een aanvullende analyse uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat de nieuwbouwwoningen in 2021 vaker aan een doorstromer zijn verhuurd dan in 2023. Dit heeft waarschijnlijk met het nieuwbouwaanbod in 2023 te maken. Dat bestond uit meer kleine en duurdere nieuwbouw woningen dan in 2021. Deze woningen lijken voor doorstromers minder interessant te zijn. Ook zijn er in 2023 geen nieuwbouweengezinswoningen verhuurd. In 2021 waren dat er 52, waarvan 65% naar een doorstromer ging. Zie voor meer informatie hoofdstuk 7. In 2024 zijn minder nieuwbouwwoningen verhuurd dan in 2023 (633 in 2023 versus 231 in 2024).
1.1.1
Geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier Jaar
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Totaal aantal verhuringen*, waarvan aan/via;
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
3.750
Niet-regulier
Statushouders
5%
3%
6%
10,5%
11%
11%
Niet-regulier
Overige urgenties
11%
6%
4%
4,5%
5%
6%
Niet-regulier
Bemiddeling vanuit zorg (convenant afspraken), verhuringen via stichtingen en instellingen of overige bijzondere situaties die om voorrang vragen
7%
9%
9%
11%
10%
10%
Niet-regulier
Lokaal maatwerk (exclusief loting Haage starters en inclusief uitstroom status houders, lokale beleidsruimte-maatwerk in 2023)
2%
1%
1%
2%
2%
1%
Niet-regulier
Regionaal maatwerk
-
4%
3%
3%
2%
2%
25%
24%**
23%
31%
30%
30%
Totaal aandeel niet-regulier Regulier
Wooninschrijfduur
51%
49%
57%
50%
51,5%
46%
Regulier
Bemiddeling: (coöptatie, woningruil, 14% groepswonen, tijdelijke verhuur, woningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens, campuscontract, innovatieve ontwikkeling (pilot voorrang leraren Zuid-West v.a. 11-2023), lokaal maatwerk KOT (v.a. 2022)
16%
12%
13%
13%
13%
Regulier
Direct te huur(tot 2023), leefstijl 6% (tot 2022), loting (inclusief lokaal maatwerk loting Haagse starters) en voorrang 65+ naar gelijkvloers v.a. 11-2023
7%
6%
4%
2%
5%
Regulier
Herstructureringskandidaten incl. herstructurering directiebesluit
4%
4%
2%
2%
3,5%
6%
75%
76%
77%
69%
70%
70%
Totaal aandeel regulier
* Verhuringen zijn inclusief huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens. Dat zijn er enkele tientallen per jaar. **Door een afrondingsverschil tellen de hele percentages niet op tot 24%. Tabel 4: Overzicht verhuringen en verdeling over de verhuurgronden regulier-niet regulier volgens de indeling van de Woonagenda en de Nadere regels lokaal maatwerk woonruimteverdeling Den Haag 2023.
11
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Bron: SVH Tabellenboeken Den Haag en aanbodrapportages Haaglanden, jaargangen 2019 tot en met 2024, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit het tabellenboek of de aanbodrapportage van dat betreffende jaar
Tabel 4 laat zien hoe geslaagde woningzoekenden verdeeld zijn over de verschillende verhuur gronden. Hieruit komen de volgende ontwikkelingen naar voren: • Stabiel totaalbeeld: Het totale aandeel reguliere en niet-reguliere verhuringen is tussen 2022 en 2024 nagenoeg stabiel gebleven. • Aandeel overige urgenten toegenomen: Het aantal overige urgenten blijft stabiel (dit betreft de urgenties exclusief urgentie op grond van stadsvernieuwing (herstructureringskandidaten)). Door een daling van het totaal aantal verhuringen is het aandeel overige urgenten echter licht gestegen. • Afname regionaal maatwerk: Tussen 2022 en 2023 is het aandeel verhuringen op grond van regionaal afgenomen. Dit zit vooral in het regionaal maatwerk dat erop is gericht kleine huis houdens in een grote woning met voorrang naar een kleinere woning te laten verhuizen. In 2024 stabiliseert het aandeel regionaal maatwerk, maar de afname in het regionaal maatwerk gericht op kleine huishoudens in grote woningen zet door. Zie voor meer informatie 3.6.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokale maatwerkregels. • Het aandeel toewijzingen op basis van woon-/inschrijfduur is in 2024 historisch laag. • Veranderingen in de categorie Direct te huur (tot 2023), leefstijl (tot 2022), loting (inclusief lokaal maatwerk loting Haagse starters) en voorrang 65+ naar gelijkvloers v.a.
11-2023: » De aanbodmethoden ‘leefstijl’ en ‘direct te huur’ worden vanaf 2023 niet meer gebruikt door de corporaties. » Het gebruik van loting inclusief loting lokaal maatwerk voor Haagse starters neemt af. Sinds 2019 mag loting alleen worden toegepast als 50 kandidaten de woning weigeren. Mogelijke oorzaak van de daling in loting is dat het aanbod afneemt (minder mutaties). Mogelijke oorzaak van de daling van de loting lokaal maatwerk voor Haagse starters is dat deze woningen nodig zijn voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De woningen die volgens de Nadere regels lokaal maatwerk woonruimteverdeling Den Haag 2023 onder starters verloot mogen worden, mogen namelijk niet meer dan drie kamers hebben en moeten een woonoppervlakte van minder dan 65m² hebben. » Omdat de geautomatiseerde voorrangsregeling voor Haagse 65-plussers naar een gelijkvloerse woning in november 2023 van start ging, zien we dat het aandeel 65-plussers dat in 2024 via deze voorrangsregeling een gelijkvloerse woning kreeg, is gestegen. Dit heeft geleid tot een stijging van het aandeel verhuringen op grond direct te huur, leefstijl, loting en voorrang 65+ naar gelijkvloers. • Meer verhuringen op grond van herstructurering: In de categorie reguliere verhuringen neemt het aandeel herstructureringskandidaten in 2023 en 2024 toe.
Dit komt omdat er steeds meer huishoudens hun corporatiewoning moeten verlaten vanwege aankomende sloopwerkzaamheden.
12
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
1.1.2 Kernvoorraad en corporatievoorraad Hieronder volgen een beschrijving van de ontwikkelingen van de Haagse kernvoorraad, zoals afgesproken in de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208) en van de totale Haagse corporatievoorraad van bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (hierna SVH) aangesloten woningcorporaties.
Haagse kernvoorraad Jaar (1 januari)
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Aantal woningen met een actuele huurprijs14 onder de sociale huurprijsgrens
77.241
78.118
79.290
79.322
80.864
80.771
Aantal woningen met een actuele huurprijs boven de sociale huurprijsgrens en met een streefhuur onder de sociale huurprijsgrens
2.201
2.052
1.672
1.362
980
1.166
Totale kernvoorraad
79.442
80.170
80.962
80.684
81.844
81.937
Tabel 5: Haagse kernvoorraad woningcorporaties op 1 januari (volgens definitie van de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208). Met de corporaties is officieus afgesproken deze overeenkomst ook van toepassing te laten zijn op 2024. Woningen waarvan de kale huur onbekend is per 1 januari zijn meegeteld bij het deel van de kernvoorraad met een actuele huurprijs onder de sociale huurprijsgrens. Bron: SVH, bewerkt door Gemeente Den Haag, SEPO en door Wonen aangevuld met de voorraadcijfers geleverd door Woonzorg Nederland (tot en met 2024, vanaf 2025 staat de volledige voorraad van Woonzorg Nederland in het systeem van de SVH). Door deze aanvulling is er in de voortgangsrapportage woonagenda 2020-2023 over de jaren 2021 en 2022 (RIS318311) een afwijking t.o.v. de voortgangsrapportage over de jaren 2019 en 2020 ontstaan (RIS311824).
De Haagse kernvoorraad van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij de SVH en zoals afgesproken in de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208), bestaat per 1 januari 2025 uit 81.937 woningen.15 De kernvoorraad is tussen 2023 en 2025 gegroeid met 1.253 woningen. De kernvoorraad is opgebouwd uit twee delen: 1. De zelfstandige en onzelfstandige woningen met een huurprijs van de zittende huurder onder de sociale huurprijsgrens; 2. De zelfstandige en onzelfstandige woningen waarvan de huurprijs van de zittende huurder boven de sociale huurprijsgrens ligt, maar waarvan de huurprijs na mutatie onder de sociale huurprijsgrens komt (streefhuur)16.
14 15
Actuele huurprijs is de kale huur die de zittende bewoner betaalt. De berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH volgens de definitie uit de Raamovereenkomst 2019-2024 (RIS303208), te weten: Aantal zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen in Den Haag met een actuele netto huurprijs onder de sociale huurprijsgrens of die vanwege een algemene of inkomensafhankelijke huurverhoging een huur hebben boven de sociale huurprijsgrens maar na mutatie weer een sociale huurprijs krijgen (deze worden apart gemonitord). Deze woningen worden verhuurd door een in Den Haag actieve woningcorporatie en kunnen zich zowel in de DAEB als niet-DAEB tak van een corporatie bevinden.
16
Zie inleiding voor meer toelichting over de term sociale huurprijsgrens.
13
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Het eerste deel van de kernvoorraad groeide tussen januari 2020 en januari 2024 met 3.623 woningen, maar is tussen januari 2024 en januari 2025 afgenomen met 93 woningen. Het tweede deel van de kernvoorraad (boven de sociale huurprijsgrens) is, na een daling t ussen januari 2020 en januari 202417 (-1.221 woningen), gegroeid met 186 woningen t ussen januari 2024 en januari 2025.
Totale Haagse corporatievoorraad Jaar (1 januari)
Januari 2020
Januari 2021
Januari 2022
Januari 2023
Januari 2024
Januari 2025
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs onder kwaliteitskortings grens
16.884
20%
16.195
19%
15.622
19%
14.779
18%
13.792
16%
9.405
11%
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs tussen de kwaliteitskortings grens en tweede aftoppingsgrens
49.813
60%
50.160
60%
55.750
66%
53.293
64%
55.522
66%
60.141
70%
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs tussen de tweede aftoppings grens en de liberalisatiegrens
9.365
11%
10.856
13%
7.072
8%
10.398
12%
10.686
13%
11.042
13%
Subtotaal (sociale voorraad)
76.062
92%
77.211
92%
78.444
93%
78.470
94%
80.000
95%
80.588
94%
Huur meer dan sociale huurprijsgrens
6.518
8%
6.345
8%
5.429
6%
4.890
6%
4.228
5%
4.572
5%
Huur onbekend of niet opgegeven
236
0%
92
0%
255
0%
261
0%
273
0%
179
0%
Totaal
82.816
100% 83.648
100%
83.621
100%
84.501
100% 85.339
100% 84.128
*afrondingsverschil Tabel 6: Verdeling van de totale Haagse corporatievoorraad (zelfstandig en onzelfstandig) van bij de SVH aangesloten corporaties over de huurprijsklassen van de zittende huurders (kale huur). Bron: SVH data januari 2020 – januari 2025, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO en Wonen. Deze berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH over de actuele kale huurprijzen. Voor de jaren 2020 tot en met 2024 zaten in deze berekening niet (alle) woningen van Woonzorg Nederland. Over die periode zit er daarom een afwijking t.o.v. de berekening van de kernvoorraad volgens de definitie uit de Raamovereenkomst. Vanaf 2025 zitten wel alle woningen van Woonzorg Nederland in de aantallen. Voor 2025 is uitgegaan van de verdeling in huurprijzen zoals DUWO deze bij de gemeente Den Haagafdeling Wonen heeft aangeleverd, omdat deze verdeling op het moment van schrijven van deze rapportage niet in het systeem van de SVH stond aangegeven.
17
Deze afname is in die periode waarschijnlijk grotendeels ten goede gekomen aan de toename van het eerste deel van de kernvoorraad. Naast effecten door mutaties spelen hier waarschijnlijk de effecten mee van de verschillende huurverlagingen die in 2021 en 2023 golden voor huishoudens met een laag inkomen.
14
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
99*%
De totale Haagse corporatievoorraad van bij de SVH aangesloten corporaties inclusief het deel van de voorraad met een actuele huurprijs boven de sociale huurprijsgrens bestond op 1 januari 2025 uit 85.339 woningen (zie tabel 6). Tussen januari 2020 en januari 2025 is de totale Haagse corporatievoorraad toegenomen met 2.523 woningen. In diezelfde periode is het deel van de corporatievoorraad met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens toegenomen met 4.526 woningen. Het deel van de corporatievoorraad met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens is in deze periode afgenomen met 1.946 woningen. Als we inzoomen op de verdeling van de voorraad over de huurprijsklassen, valt het volgende op: • Het deel van de corporatievoorraad met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens neemt steeds verder af, terwijl de andere huurprijssegmenten onder de sociale huurprijsgrens in aandeel toenemen. • Het deel van de corporatievoorraad met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens neemt af tussen januari 2021 (8%) en januari 2024 (5%). Deze daling lijkt per januari 2025 gestabiliseerd te zijn. Een waarschijnlijke verklaring hiervoor is gelegen in de wettelijk verplichte huurprijs verlagingen die in 2021 en 2023 zijn ingevoerd voor huishoudens met een laag inkomen. In 2021 werden tevens de huurprijzen bevroren vanwege de Coronacrisis18.
18
In 2021 was de ‘Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen’ van toepassing. Deze wet regelde dat huurders met een hoge huur en een laag inkomen eenmalig (in het kalenderjaar 2021) recht hadden op huurverlaging. Deze huurverlaging was bedoeld voor huishoudens van een sociale huurwoning bij een woningcorporatie met een relatief laag inkomen en een kale huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. De wet regelde dat de huur voor deze huishoudens verlaagd moest worden tot net onder de aftoppingsgrens die voor het specifieke type huishouden van toepassing was. Woningcorporaties kregen ter compensatie een verlaging van de verhuurderheffing. Tevens werden landelijk de huren van corporatiewoningen bevroren vanwege de Coronacrisis. De huurbevriezing liep van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022 en was geregeld via een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. In 2023 was er voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en met een kale huur boven de aftoppingsgrenzen een eenmalige huurverlaging op grond van de wet ‘Huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen’. Tot uiterlijk 30 december 2024 kon deze huurverlaging aangevraagd worden. Redenen voor deze eenmalige huurverlaging waren de stijgende inflatie en gestegen energiekosten.
15
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Jaar (1 januari)
Januari 2020
Januari 2021
Januari 2022
Januari 2023
Januari 2024
Januari 2025
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs onder kwaliteitskortings grens
16.884
22%
16.195
21%
15.622
20%
14.779
19%
13.792
17%
9.405
12%
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs tussen de kwaliteitskortings grens en tweede aftoppingsgrens
49.813
65%
50.160
65%
55.750
71%
53.293
68%
55.522
69%
60.141
75%
Aandeel corporatie woningen met kale huurprijs tussen de tweede aftoppings grens en de sociale huurprijsgrens
9.365
12%
10.856
14%
7.072
9%
10.398
13%
10.686
13%
11.042
14%
Totaal
76.062
100% 77.211
100%
78.470
100%
80.000
100% 80.588
100% 78.444
*afrondingsverschil Tabel 7: Verdeling van de sociale corporatievoorraad (zelfstandig en onzelfstandige woningen) van bij de SVH aangesloten corporaties over de huurprijsklassen van de zittende bewoners. Bron: SVH data januari 20120 – januari 2025, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO en Wonen. Deze berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH over de actuele kale huurprijzen. Voor de jaren 2020 tot en met 2024 zaten in deze berekening niet (alle) woningen van Woonzorg Nederland. Over die periode zit er daarom een afwijking t.o.v. de berekening van de kernvoorraad volgens de definitie uit de Raamovereenkomst. Vanaf 2025 zitten wel alle woningen van Woonzorg Nederland in de aantallen. Voor 2025 is uitgegaan van de verdeling in huurprijzen zoals DUWO deze bij de afdeling Wonen heeft aangeleverd, omdat deze verdeling op het moment van schrijven van deze rapportage niet in het systeem van de SVH stond aangegeven.
Wanneer we verder inzoomen op de sociale voorraad19 (tabel 7) van de bij de SVH aangesloten woningcorporaties en de verdeling over de huurprijsklassen, dan zien we het volgende: • Het aandeel en aantal woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens neemt steeds verder af, zowel in aantal als in aandeel. Ter vergelijking: in 2020 was dit aandeel 22% en in 2024 12%; • Het aantal en aandeel woningen met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens tot en met de tweede aftoppingsgrens is verder toegenomen. Ter vergelijking: in 2020 was dit aandeel 65% in 2024 75%. • Het aantal en aandeel woningen met een kale huurprijs boven de aftoppingsgrenzen tot aan de sociale huurprijsgrens is verder toegenomen en zit op hetzelfde niveau als op 1 januari 2021 (14%). • Verder valt op dat de meeste huurders een huur betalen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen. Dit heeft te maken met de verplichting dat corporaties passend moeten toewijzen. Daarnaast is regionaal in het Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woning19
Dit zijn de woningen met een huurprijs tot en met de sociale huurprijsgrens.
16
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
101*%
markt in Haaglanden (RIS310381) afgesproken dat minimaal 70% van het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw, vanaf 1 januari 2022 verhuurd wordt aan de primaire doelgroep (dat zijn huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens).
1.2
Particuliere huursector
Naar schatting bestaat op 1 januari 2025 26,4% van de woningvoorraad uit particuliere huur woningen (zie tabel 1). Euro/m2 31 december 2020
19,8
31 december 2021
21
31 december 2022
21
31 december 2023
22,8
31 december 2024
25
Tabel 8: Gemiddelde huurprijs/m2 van particuliere huurwoningen. Bron: DHIC/Pararius, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO.
In 2023 en 2024 zet de stijging in de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van woningen op Pararius door (van 21 euro/m2 eind 2022 naar 25 euro/m2 eind 2024, zie tabel 8). Standdatum Aantal te huur staande woningen
Aandeel < sociale huurprijsgrens
1 jan. 2021
1093
1 juli 2021
Aandeel > soc. huurpr.gr. < midden huurpr.gr*
Aandeel > middenhuurpr.gr < 1.500 euro*
Aandeel > soc. huurpr.gr. < 1.500 euro*
Aandeel Aandeel Aandeel >1.500 euro > 2.000 euro > sociale < 2.000 euro huurprijsgrens
9%
56%
19%
17%
91%
649
12%
53%
18%
17%
88%
1 jan. 2022
479
5%
53%
21%
20%
95%
1 juli 2022
382
4%
46%
21%
29%
96%
1 jan. 2023
296
4%
39%
25%
32%
96%
1 juli 2023
260
5%
27%
21%
47%
95%
1 jan. 2024
300
9%
25%
23%
42%
91%
1 juli 2024
213
10%
5%
13%
18%
29%
44%
90%
1 jan. 2025
142
8%
4%
7%
11%
20%
61%
92%
*zie bij de paragraaf 0.1 aanpassing gebruikte terminologie vanaf 2024 voor een toelichting op de verandering in de invulling in de terminologie door de invoering van de Wet betaalbare huur. Tabel 9: Aantal te huur staande woningen op Pararius met verdeling over de gevraagde huurprijzen per stand 1 januari en 1 juli. Bron: DHIC/Pararius, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO.
17
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Als we naar tabel 9 met het aanbod en informatie over huurprijzen kijken, dan valt het volgende op: • Vanaf de stand 1 januari 2021 zien we een duidelijke daling in het aanbod van te huur staande woningen op Pararius (van 1.093 woningen per stand 1 januari 2021 naar 142 woningen per stand 1 januari 2025). Mogelijk is dit het effect van de opkoopbescherming die in maart 2022 is ingevoerd in Den Haag. Doel hiervan is te zorgen dat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag. Andere oorzaak kan zijn dat het Rijk in deze periode een aantal maatregelen trof op het gebied van overdrachtsbelasting en vermogensbelasting voor particuliere verhuurders. Ook is de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 in werking is getreden. Door deze (combinatie van) maatregelen neemt het rendement op het verhuren van een woning af. Het kan zijn dat verhuurders hun woning(en) daarom hebben verkocht, waardoor het aanbod is afgenomen. Het kan echter ook zijn dat, door de grote druk op de woningmarkt, er meer woningen onderhands worden verhuurd en niet op de website van Pararius worden geadverteerd. Op de onderhandse verhuringen hebben we geen zicht. • Vanaf de stand per 1 juli 2022 is er een opvallend sterk stijgende lijn te zien in het aandeel woningen met een huurprijs boven € 2.000, terwijl het totale aanbod op Pararius steeds verder afneemt.
Het aanbod op Pararius bestaat steeds meer uit woningen waarvoor hogere huren worden gevraagd. Het grootste deel van het woningaanbod op Pararius betreft gestoffeerd en/of gemeubileerd aanbod. De kosten daarvoor maken onderdeel uit van de gevraagde huurprijs.
1.3
Koopsegment
De koopsector bestond per 1 januari 2025 naar schatting uit 115.609 woningen en maakte daarmee 42,9% van de woningvoorraad uit. (zie ook tabel 1). 2021
2022
2023
2024
gemiddelde verkoopprijs eengezinswoning [euro]
665.000
725.000
669.000
771.000
gemiddelde verkoopprijs appartementen [euro]
349.000
386.000
357.000
393.000
gemiddelde verkoopprijs [euro]
421.000
467.000
426.000
469.000
aantal verkochte eengezinswoningen [aantal]
1.414
1.319
1.204
1.265
aantal verkochte appartementen [aantal]
4.770
4.202
4.263
5.064
aantal verkochte woningen [aantal]
6.185
5.521
5.469
6.329
gemiddelde verkoopprijs per m² eengezinswoningen [euro/m²]
3.950
4.425
4.275
4.650
gemiddelde verkoopprijs per m² appartementen [euro/m²]
3.725
4.150
3.975
4.425
gemiddelde verkoopprijs per m² [euro/m²]
3.775
4.225
4.025
4.475
Tabel 10: Woningverkopen in Den Haag20. Bron: DHIC/Calcasa/Kadaster, bewerking Gemeente Den Haag /DSO/SEPO.
20
De kooptransacties betreffen door het Kadaster geregistreerde transacties van woningen. In zijn algemeenheid betreft dit uitsluitend bestaande woningen en geen nieuwbouwwoningen. In het laatste geval is veelal sprake van een koop-aannemingsovereenkomst, waarbij de koopovereenkomst zit op het perceel waarop de woning wordt gerealiseerd en de aannemingsovereenkomst op de te realiseren opstal. Deze transactie worden niet betrokken in deze datasets.
18
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
De grote druk op de woningmarkt leidt ook in de koopsector tot prijsstijgingen. Als we kijken naar tabel 10 dan zien we dat, na een afname van de gemiddelde verkoopprijs in 2023, de gemiddelde verkoopprijs in 2024 weer is gestegen. Dit geldt ook voor de gemiddelde verkoopprijzen van eengezinswoningen en appartementen. Deze gemiddelde prijzen liggen in 2024 ook hoger dan in 2022. jaar
eengezinswoningen
%
appartementen
%
totaal aantal woningen
%
2021
2.189
27%
5.937
73%
8.126
100%
2022
1.909
26%
5.482
74%
7.391
100%
2023
1.741
24%
5.453
76%
7.194
100%
2024
1.935
22%
6.985
78%
8.920
100%
Tabel 11: Online aanbod koopwoningen in Den Haag21 Bron: DHIC/Online aanbod cijfers via Calcasa, bew. GDH/DSO/SEPO.
Uit tabel 10 en tabel 11 kunnen we afleiden dat na een jarenlange daling het aantal online aan geboden en verkochte woningen in 2024 is toegenomen. In 2024 zijn 8.920 woningen aangeboden en zijn 6.329 verkocht. Het aanbod en aantal verkopen is in 2024 zelfs hoger dan in 2021 Deze stijging komt doordat er met name meer appartementen zijn aangeboden en verkocht in 2024 dan in het voorgaande jaar.
21
Het jaarcijfer moet gelezen worden als het aantal actieve aanbiedingen gedurende het desbetreffende jaar.
19
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2 20
In aanvulling op de eis van 20% middeldure huur, streeft de gemeente naar 20% betaalbare koop
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2 Middensegment Overkoepelend doel: Haagse woningmarkt blijft toegankelijk voor middeninkomens.
2.1
Nieuwbouw middeldure huurwoningen
Doel: Vergroten nieuwbouwaanbod voor middeninkomens. Nieuwbouwproductie bestaat voor minimaal 20% uit middeldure huur waarvan de helft tussen de sociale huurprijsgrens en € 880 en de helft tussen € 880 en € 985 (prijspeil 2020 (dit wordt jaarlijks geïndexeerd volgens CPI+1%)). 2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Middeldure huurwoningen22
266
20%
408
22%
Overige nieuwbouwwoningen
1.083
80%
1.425
78%
Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen
1.349
100%
1.833
100%
Tabel 12: Opgeleverde middeldure nieuwbouwhuurwoningen ten opzichte van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen in Den Haag 2023-2024. Bron: CBS/BAG en FCC, bewerking DSO.
In 2023 zijn 266 middeldure nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. Dit is 20% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2023 nog 12 middeldure huurwoningen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn middeldure huurwoningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. In 2024 zijn 408 middeldure nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. Dit is 22% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2024 geen middeldure huurwoningen toegevoegd die via verbouw, zoals transformatie, tot stand zijn gekomen. De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning, financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen.
22 Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de sociale huurprijsgrens en € 1.116,85 (prijspeil 2024)
21
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Middeldure huurwoningen23
365
23%
270
11%
Overige nieuwbouwwoningen
1.253
77%
2.229
89%
Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen
1.618
100%
2.499
100%
Tabel 13: In aanbouw genomen middeldure nieuwbouwhuurwoningen ten opzichte van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag 2023-2024. Bron: Gemeente Den Haag DSO/SEPO FCC en Basisbestand start bouw.
In 2023 zijn 365 middeldure nieuwbouwhuurwoningen in aanbouw genomen. Dit is 23% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. Naast nieuwbouw is in 2023 nog voor 48 middeldure huurwoningen de verbouw van start gegaan. Dit betreft de start bouw van middeldure huurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden. In 2024 zijn 270 middeldure nieuwbouwhuurwoningen in aanbouw genomen. Dit is 11% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. In 2024 is verder geen bouw van start gegaan van middeldure nieuwbouwhuurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden (verbouw). Voor informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021, RIS315804 over heel 2022, RIS318912 over 2023 en RIS321932 over 2024).
2.2 Verordening doelgroepen woningbouw 2022 Doel: Publiekrechtelijke borging van de prijscategorieën (middelduur en sociaal) in bouwplannen. In 2021 is een verordening doelgroepen woningbouw vastgesteld. Een doelgroepenverordening is noodzakelijk om prijscategorieën in bestemmingsplannen en uitgebreide WABO’s op te kunnen nemen. De verordening legt vast wat we verstaan onder een sociale- en middeldure huurwoning, de termijn waarop de woningen in deze segmenten behouden moeten blijven en voor welke inkomens groepen de woningen bestemd zijn. Voor dit laatste is in 2021 aangesloten op de Huisvestings verordening Den Haag 2019. Op basis van de verordening zijn in meerdere bestemmingplannen woningbouwcategorieën opgenomen, zoals bij de Schaloenstraat, Steenzicht en Ruimzicht, Maestro en Kop Assumburgweg, Anna van Hannoverstraat. Met de komst van de omgevingswet is de doelgroepenverordening niet meer nodig. De regels met betrekking tot sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopwoningen worden opgenomen in het omgevingsplan.
23
Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de sociale huurprijsgrens en € 1.116,85 (prijspeil 2024).
22
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2.3 Huisvestingsvergunning Doel: het aanbod (nieuwbouw en bestaande bouw) van middeldure huurwoningen tijdelijk reserveren voor middeninkomens.24 In de voorgaande Huisvestingsverordening Den Haag 2019 was de huisvestingsvergunning opgenomen om bovenstaand doel te bewerkstelligen. Inmiddels is per 1 juli 2023 de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 van kracht waarin de verplichting van een huisvestingsvergunning voor woonruimten met een middenhuur opnieuw is opgenomen. Over de resultaten van de invoering van de huisvestingvergunning voor middenhuur is de raad in 2023 geïnformeerd via de één-meting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huur woningen (RIS314392). Hierin zijn de resultaten van WoON2021 meegenomen. Over de twee-meting volgt nog een aparte informatiebrief. Periode
Gemiddeld aantal aanvragen per maand
Incomplete aanvragen
1 juli t/m december 2019
248
23%
1 januari t/m 30 juni 2020
277
15%
1 juli tot en met december 2020*
406
33%
1 januari tot en met 31 december 2021
383
33%
1 januari tot en met 31 december 2022
414
42%
1 januari tot en met 31 december 2023
305
43%
1 januari tot en met 31 december 2024
245
31%
* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. Tabel 14: Gemiddeld aantal huisvestingsvergunningaanvragen middenhuur per maand en aandeel incomplete aanvragen. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.25
24
Zie ook motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873).
25
Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in deze tabel.
23
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
juli t/m dec 2019
jan t/m juni 2020
juli t/m dec 2020*
jan t/m dec 2021
jan t/m dec 2022
jan t/m dec 2023
jan t/m dec 2024
Aantal aanvragen
1.489
1.678
2.421
4.598
4.974
3.662
2.948
Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)26
18
19
19
12
16
15
9
Aantal verstrekkingen
1.139
1.527
2.171
4.291
4.454
3.327
2.696
Aantal afwijzingen
7
9
22
14
128
97
73
Buiten behandeling
Geen gegevens
Geen gegevens
12
39
36
206
44
* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan. ** Deze cijfers zijn handmatig uit de registratie gefilterd en Tabel 15: Kerngegevens huisvestingsvergunning middenhuur. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.27
Om het aantal incomplete aanvragen terug te dringen zijn diverse maatregelen ingezet. Zo zijn de aanvraagformulieren verduidelijkt, staat uitdrukkelijk aangegeven op de website en het aanvraagformulier dat men bij een aanvraag bijlagen moet aanleveren en welke bijlagen dat zijn. De online omgeving waar men de aanvraag kan doen is gewijzigd. Bij sommige stappen kan men niet verder klikken alvorens de benodigde documenten te uploaden. Medewerkers bellen regelmatig naar de aanvrager en soms ook de verhuurder. Daarnaast blijven de medewerkers informatie aan verhuurders geven over de vereiste documenten en informatie die nodig is bij de aanvraag. Medewerkers hebben toegang gekregen tot het Kadaster om informatie te raadplegen. Dit zorgt ervoor dat er minder informatie en documenten opgevraagd hoeven te worden. Helaas heeft dit (nog) geen blijvend resultaat opgeleverd. Het aantal huisvestingsvergunningaanvragen voor een middenhuurwoning dat in eerste instantie incompleet wordt ontvangen blijft hoog (zie tabel 15). In 2022 zien we een opmerkelijke toename van het aantal afwijzingen van de aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een middenhuurwoning. In 2023 en 2024 neemt dit aantal wat af, maar blijft hoger dan de jaren vóór 2022. Verklaring hiervoor is gelegen in de veranderingen die per juni 2021 hebben plaatsgevonden in de regelgeving op het gebied van kamerbewoning.
Vanaf dat moment is een omzettingsvergunning nodig voor kamerbewoning door drie of meer personen (voorheen was dat vanaf vier personen). Een huisvestingsvergunning richt zich op zelfstandige woningen die bewoond worden door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden28. Voor onzelfstandige bewoning is géén huisvestingsvergunning nodig. Personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, hoeven geen huisvestingsvergunning aan te vragen. Als je dus met twee personen géén duurzaam
26 Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode. 27
Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in deze tabel.
28
In een notendop komt het erop neer dat men een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormt indien personen blijvend een gezamenlijk huishouding voeren. Er is sprake van een gezamenlijke huishouding indien de ene persoon met een ander persoon hoofdverblijf heeft in dezelfde woning en deze personen onder andere financieel voor elkaar zorgen.
24
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
gemeenschappelijk huishouden vormt en in een woning wilt gaan wonen dan heb je géén omzettingsvergunning nodig en ook géén huisvestingsvergunning. Personen die een woning wilden huren, en met name kleine particuliere verhuurders, wisten dit niet en vroegen toch een huisvestingsvergunning aan. Als een aanvrager zo’n onterechte aanvraag niet zelf intrekt dan moet de aanvraag door de gemeente afgewezen worden. In dezelfde periode is de afdeling Wonen voor het beoordelen of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden afgestapt van een door de aanvrager verstrekte verklaring naar het beoordelen of er wel of niet sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden aan de hand van een aantal vragen. Het aantal aanvragen waarbij werd beoordeeld dat het niet om een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gaat, nam daarna toe. Deze aanvragen moesten vervolgens worden afgewezen. Wat ook gebeurt is dat men een aanvraag indient voor een adres dat niet vergunningplichtig is (bijvoorbeeld een onzelfstandige woonruimte) én dat deze aanvraag incompleet is. In dat geval zal de gemeente de aanvrager meerdere keren vragen de aanvraag compleet te maken. Daar gaat tijd overheen. Als de aanvrager de aanvraag niet compleet maakt, stelt de gemeente de aanvraag na verloop van tijd buiten behandeling. De piek in de buitenbehandelingstellingen in 2022 wordt hierdoor verklaard.
2.3.1 Handhaving Het toezicht op de huisvestingsvergunning is belegd bij Haagse Pandbrigade. Er wordt bij woningcontroles in het kader van onrechtmatig wonen, ook gecontroleerd op de noodzaak voor en aanwezigheid van de huisvestingsvergunning. Wanneer een huisvestigingsvergunning nodig is en deze ontbreekt, wordt dit, overeenkomstig de huisvestingsverordening, de verhuurder aan gerekend. Een woning mag immers niet zonder deze vergunning in gebruik gegeven worden. De verhuurder krijgt als overtreder een boetebesluit. In 2023 is volgens de Haagse pandbrigade 91 keer een bestuurlijke boete opgelegd. Dit zijn meer boetes dan in 2021 (23) en 2022 (62) bij elkaar. Het herhaaldelijk controleren op de aanwezigheid van een huisvestingsvergunning blijkt effectief en moet verhuurders ervan overtuigen dat verhuren zonder huisvestingsvergunning niet wordt gedoogd en wordt beboet. Omdat verhuurders vrezen voor de hogere boetes bij herhaling heeft dit als positief neveneffect dat huisvestingsvergunningen alsnog met terugwerkende kracht tot 1 juli 2019 worden aangevraagd. In 2024 zijn er 34 besluiten opgelegd voor het ontbreken van de huisvestingsvergunning.
2.3.2 WWS punten in relatie tot gevraagde huurprijzen De raad is via de brief Markthuren particulieren middensegment (RIS305820) geïnformeerd dat woningen die op grond van het aantal WWS punten een sociale huurprijs zouden moeten hebben (huurprijs onder de liberalisatiegrens) in grote getalen worden verhuurd voor een middeldure huurprijs (€ 752,33 - € 988,61 prijspeil juli 2021) en soms zelf een dure huurprijs (> € 988,61 prijspeil juli 2021). Op het moment van schrijven van deze rapportage zijn geen nieuwe cijfers beschikbaar. Dit wordt wel weer opgepakt in het kader van het monitoren van de effecten van de Wet betaalbare huur.
25
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
2.4 Betaalbare koop Doel: streven naar 20% betaalbare koop, waarvan 10 % andere woonvormen.
2.4.1 Nieuwbouw koopwoningen 2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Betaalbare koopwoningen29
90
7%
3
0%
Overige nieuwbouwwoningen
1.259
93%
1.830
100%
Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen
1.349
100%
1.833
100%
Tabel 16: Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen ten opzichte van het totaal aantal opgeleverde nieuwbouw woningen in Den Haag 2023-2024. Bron: CBS/BAG en FCC, bewerking DSO.
Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen in 2023 een Vrij Op Naamprijs die correspondeert met de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (tot maximaal € 405.000 prijspeil 2023). In 2023 zijn 90 betaalbare nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd. Dat is 7% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2023 geen betaalbare koopwoningen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen in 2024 een Vrij Op Naamprijs die correspondeert met de grens die het Rijk hanteert, te weten maximaal € 390.000 prijspeil (1 januari 2024). In 2024 zijn 3 betaalbare nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd. Naast nieuwbouw zijn er in 2024 46 betaalbare koopwoningen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning, financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen. 2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Betaalbare koopwoningen30
101
6%
0
0%
Overige nieuwbouwwoningen
1.517
94%
2.499
100%
Totaal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen
1.618
100%
2.499
100%
Tabel 17: In aanbouw genomen nieuwbouwkoopwoningen ten opzichte van het totaal aantal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag 2023-2024. Bron: Gemeente Den Haag DSO/SEPO FCC en Basisbestand start bouw. 29 In 2023 was de grens voor een betaalbare koopwoning nog op basis van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 405.000) vanaf 2024 wordt de Rijksgrens aangehouden (390.000 prijspeil 2024). 30 In 2023 was de grens voor een betaalbare koopwoning nog op basis van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 405.000) vanaf 2024 wordt de Rijksgrens aangehouden (390.000 prijspeil 2024).
26
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
In 2023 zijn 101 betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in aanbouw genomen. Dat is 6% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. In 2023 is verder geen bouw van start gegaan van betaalbare koopwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden (verbouw). In 2024 zijn geen betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in aanbouw genomen. In 2024 is ook geen bouw van start gegaan van betaalbare koopwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden (verbouw). Voor informatie over de woningbouwprogrammering zie de voortgangsrapportages woningbouw (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021, RIS315804 over heel 2022, RIS318912 over 2023 en RIS321932 over 2024).
2.4.2 Andere woonvormen In 2023 is het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen voorbereid, dat in april 2024 door de gemeenteraad is goedgekeurd (RIS316966). Over dit onderwerp ontvangt de raad separaat een voortgangsrapportage. Zie verder paragraaf 5.4 Groepswonen. De afgelopen periode zijn meerdere projecten in het kader van CPO ((collectief) particulier opdrachtgeverschap) gestart of opgeleverd. De Vroon, een nieuw woonconcept aan de rand van Loosduinen met 36 luxe koopwoningen en 250 m2 gemeenschappelijke ruimtes waaronder keuken, woonkamer, logeerkamer en een bewegingsruimte, is opgeleverd (eind 2022). In 2023 is in de Petroleumhaven het gebouw de Hoge Vrijheid opgeleverd. Dit betreft 132 woningen van 50m2 tot meer dan 130m2 en met een collectief terras. Dit project past binnen de doelstelling om 10% betaalbare koop in andere woonconcepten te realiseren. In het vierde kwartaal van 2024 is aan de Petroleumhaven een woongebouw met 41 betaalbare koopwoningen voor starters op de koopwoningmarkt en een bedrijfsruimte opgeleverd. Dit project is gerealiseerd door een CPO-groep van starters (Vereniging Bouwgroep Petroleumhaven) onder begeleiding van een deskundige procesbegeleider. De gemeente heeft dit project ondersteund met erfpachtconstructies en startersleningen.
2.4.3 Regeling ‘ik bouw betaalbaar’ In februari 2024 is de evaluatie van de regeling ‘Ik bouw betaalbaar (RIS317968)’ naar de gemeenteraad gestuurd (RIS317968). De regeling wordt niet meer toegepast. Inmiddels worden verstrekte leningen terugbetaald en ontstaat dus een revolverend fonds. Gezien de ambities met betrekking tot betaalbare koop en innovatieve woonvormen die zijn opgenomen in de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) en het Stimuleringsplan Innovatieve Woonvormen 2023-2027 (RIS318539) is het college voornemens te onderzoeken of deze financiële middelen benut kunnen worden voor een nieuwe startersregeling of het stimuleren van een innovatieve woonvorm. De raad is hierover geïnformeerd in de evaluatie.
27
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
3 28
Bij nieuwbouw hanteren we een norm van 30 % sociale woningbouw
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
3 Maatregelen goedkoop segment Overkoepelende doel: De kansen op een woning voor huishoudens met een laag inkomen (verder) vergroten.
3.1
Nieuwbouw sociale huurwoningen
Doel: Vergroten aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag. 2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Sociale huurwoningen31
513
38%
279
15%
Sociale huurwoningen markt32
0
0%
65
4%
Overige nieuwbouwwoningen
836
62%
1.489
81%
Totaal opgeleverde nieuwbouwwoningen
1.349
100%
1.833
100%
Tabel 18: Opgeleverde sociale nieuwbouwhuurwoningen ten opzichte van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen in Den Haag 2023-2024 (definitieve cijfers). Bron: CBS/BAG en FCC, bewerking DSO.
Om het aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag te vergroten, hanteren we bij nieuwbouwproductie en verdichting volgens de Woonvisie Den Haag 2022 de norm van minimaal 30% sociale woningbouw. Bij verdichting wordt het bestaande aantal sociale huurwoningen teruggebouwd én bestaat minimaal 30% van de toevoeging uit sociale huurwoningen. In 2023 zijn 513 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie opgeleverd. Dit is 38% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2023 nog 8 sociale huurwoningen door een toegelaten instellingen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. De doelstelling voor 30% sociale nieuwbouw is in 2023 qua opleveringen gehaald. In 2024 zijn 279 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie opgeleverd. Dit is 15% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw zijn er in 2023 nog 23 sociale huurwoningen door een toegelaten instellingen toegevoegd door ‘toevoegingen anderszins’. Dit zijn woningen die via verbouw, zoals transformatie tot stand zijn gekomen. 31
Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de sociale huurprijsgrens (€ 879,66
32
Woning met een subsidiabele huur onder de sociale huurprijsgrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt
prijspeil 2024). met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen.
29
Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 | Woonvisie 2022 over de jaren 2023 en 2024
Door marktpartijen zijn in 2024 65 sociale nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. Dat is 4% van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen. Er zijn door marktpartijen geen sociale huurwoningen via bijvoorbeeld transformatie opgeleverd. De percentages van de in aanbouw genomen woningen vormen een belangrijke graadmeter van de voortgang die het college boekt in het realiseren van de betaalbaarheidsambities. Vanuit de gemeente wordt er dan ook primair gestuurd op het moment van start bouw. Het moment van start bouw is namelijk de graadmeter voor beschikbaarheid grond, beschikbaarheid vergunning, financiering en duidelijkheid partners. Daarom volgt hieronder ook informatie over de in aanbouw genomen woningen. 2023 (n)
2023 (%)
2024 (n)
2024 (%)
Sociale huurwoningen33
117
7%
1.118
45%
Sociaal markt34
51
3%
0
0%
Overige nieuwbouwwoningen
1.450
90%
1.381
55%
Totaal in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen
1.618
100%
2.499
100%
Tabel 19: In aanbouw genomen sociale nieuwbouwhuurwoningen ten opzichte van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in Den Haag 2023-2024. Bron: Gemeente Den Haag DSO/SEPO FCC en Basisbestand start bouw.
In 2023 zijn 117 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie in aanbouw genomen. Dit is 7% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. Daarnaast zijn er in 2023 nog 51 sociale nieuwbouwhuurwoningen door marktpartijen in aanbouw genomen. Dat is 3% van alle in dat jaar in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen. Naast nieuwbouw is in 2023 nog voor 21 sociale huurwoningen de verbouw van start gegaan. Dit betreft de start bouw van sociale huurwoningen die tot stand komen via transformatie van gebouwen waar niet werd gewoond naar gebouwen waar wel gewoond gaat worden. Bovenstaande cijfers zijn exclusief de in aanbouw genomen intramurale woonzorgunits gericht op intensieve zorg vanuit het project Maestro. Deze woonzorgunits zijn betaalbaar voor de doelgroep voor sociale huurwoningen. Strikt genomen zijn dit echter geen woningen. Ook worden ze niet door een woningcorporatie verhuurd. Daarom tellen ze niet mee als sociale huurwoningen. Naast de woonzorgunits omvat het project 125 middeldure huurwoningen en 127 dure koopwoningen. In 2024 zijn 1.118 sociale nieuwbouwhuurwoningen door een woningcorporatie in aanbouw genomen, waarvan 399 studentenwoningen. Dit is 45% van alle in aanbouw genomen nieuwbouwwoningen in dat jaar. 33