RIS324160 Ontwikkelstrategie Laakhavens

4.3 Planproces tot omgevingsvergunning

of noodzakelijk is: bijvoorbeeld bij eventuele grondverwerving (of onteigening), keuzes in plangrenzen (in tijd of als gevolg van kostenverhaal), fasering en samenhangende uitvoe-

Na vaststelling van de onderdelen van het Toekomstplan is de inzet om het vervolgplan-

ring (bouwprogramma en realisering van bijvoorbeeld het park en de mobiliteitshub)

proces zoveel mogelijk volgens de Omgevingswet vorm te geven waarbij aangesloten

en private overeenkomsten rond kostenverhaal.

wordt bij de producten die hiervoor nodig zijn. Voor Laakhaven Centraal wordt al gewerkt aan een juridisch planologisch kader in de vorm van een TAM-Omgevingsplan. Voor de

Wijzigingsplan Omgevingsplan

overige ontwikkelingen in het gebied, waar nog geen afspraken over gemaakt zijn, is de

De procedure voor de wijziging van het omgevingsplan is vergelijkbaar met een bestem-

verwachting dat hiervoor in aansluiting op de Omgevingswet zal worden gewerkt met

mingsplanwijziging onder het oude recht. Omdat de gemeente beschikt over één integraal

bouwenveloppen als basis voor de juridisch-planologische vervolgprocedure.

omgevingsplan voor de gehele gemeente is een wijziging voor een nieuwe ontwikkeling een wijzigingsbesluit voor het integrale omgevingsplan (in plaats van een omgevingsplan

Een bouwenvelop dient als input voor een (B)OPA-procedure en een anterieure overeen-

voor een specifieke locatie). Met dit wijzigingsbesluit wordt de nieuwe ontwikkeling plano-

komst. Een bouwenvelop is locatie-gebonden en niet gebonden aan een opdrachtgever.

logisch al opgenomen in het omgevingsplan en kan de procedure van de aanvraag van de

Het opstellen van een bouwenvelop voor een bouwblok of een groep van bouwblokken

omgevingsvergunning(en) (voor bijv. bouwen) relatief snel worden doorlopen.

vindt plaats door de gemeente in samenwerking met een initiatiefnemer/ ontwikkelaar met een eigendoms-ontwikkelpositie. Daarin kan de markt binnen de ruimtelijke kaders in deze ontwikkelstrategie de massa verder ontwikkelen en houdt de gemeente de regie op 43

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

TAM-Omgevingsplan

uitwerken van de verschillende ontwikkelplots. Een BOPA moet namelijk concreter worden

Het TAM-Omgevingsplan is een Tijdelijk Alternatieve Maatregel (TAM) van het Rijk die

uitgewerkt.

ingezet mag worden tot 1 januari 2026. Het TAM-Omgevingsplan is een maatregel waardoor een plan wordt opgesteld conform de inhoud van de Omgevingswet, maar met

Vanwege de omvang dient ook een Project-MER worden opgesteld. Deze is procedureel

de oude techniek van de WRO. Dit heeft als voordeel dat niet gewacht hoeft te worden

gekoppeld aan het TAM-Omgevingsplan en dient parallel opgesteld te worden. Om gebruik

op invulling/ uitwerking van het omgevingsplan voor de hele gemeente en urgente

te kunnen maken van het TAM-Omgevingsplan dient het ontwerp TAM-Omgevingsplan en

gebiedsontwikkelingen doorgang kunnen krijgen, ondanks de problemen met de nieuwe

ontwerp Project-MER voor 1 januari 2026 ter inzage te liggen, ingevolge artikel 11.1 van het

software en STOP/TPOD-techniek1. Dit betekent dat het ontwerp TAM-Omgevingsplan

Besluit elektronische publicaties. Mocht blijken dat deze datum niet gehaald wordt dan zal

uiterlijk december 2025 door het college ter inzage moet worden gelegd. Vaststelling

ingezet worden op een wijzigingsplan omgevingsplan.

van het plan kan dan in 2026 plaatsvinden. Mocht het niet lukken om het TAM-plan voor 1 januari 2026 ter inzage te leggen dan zal een wijzigingsplan omgevingsplan worden opgesteld. BOPA Een BOPA-vergunning (vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit) is enigszins vergelijkbaar met een aanvraag omgevingsvergunning onder het oude recht. Hiervan kan gebruik worden gemaakt als een activiteit niet voldoet aan de regels van het omgevings-

Processchema TAM-Omgevingsplan en Project-MER Laakhaven Centraal

plan en niet vergunningsvrij is. Het bevoegd gezag mag een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2, Bkl)

Scope Tam-Omgevingsplan Laakhaven Centraal

en de activiteit ook (aannemelijk) uitvoerbaar is en voldoet aan het geldende beleid van

Voor Laakhaven Centraal is geïnventariseerd welke ontwikkelingen meegenomen

het Rijk, de provincie en de gemeente. Als een ontwikkeling afwijkt van het beleid maar

moeten worden. Het betreft de ontwikkelplots 1 (deels), 2 t/m 13, 16 t/m 18 (deels),

toch wenselijk is, kan het bevoegd gezag alsnog de BOPA verlenen. Ook dan is een goede

20 en 21. Dit zijn o.a. ontwikkelplots waarover de gemeente in gesprek is over dan wel

motivering van het besluit in afwijking van het beleid nodig. Een BOPA mag je vervolgens

afspraken heeft gemaakt over de ontwikkelingen (zie onderstaande afbeelding) of zelf

ook in twee (of meer) fasen aanvragen: een logische fasering is daarbij een aanvraag voor

wil ontwikkelen. Ontwikkelingen die via een aparte procedure zijn of worden vergund,

de gebruiksactiviteiten en een aanvraag voor de overige activiteiten, waaronder de ruimte-

zoals de Verheeskade fase I (plot 18 deels en plot 19) worden niet meegenomen in het

lijke bouwactiviteit

TAM-Omgevingsplan.

4.4.1 Laakhaven Centraal

Daarnaast zijn enkele plot-overstijgende maatregelen nodig om dit deelgebied tot ontwik-

Voor het deelgebied Laakhaven Centraal wordt ingezet op een TAM-Omgevingsplan

keling te brengen waaronder de aanleg van een mobiliteitshub, park en enkele infrastruc-

onder andere vanwege mogelijkheden voor onteigening, een aantal gemeenschappelijke

turele maatregelen, zoals een brug en een tunnel/ spooronderdoorgang. Deze worden

oplossingen waaraan kostenverhaal is gekoppeld en het sneller kunnen bouwen door één

ook meegenomen als ontwikkeling binnen het projectgebied van de Project-MER en het

ruimtelijke procedure. Daarnaast biedt het TAM-Omgevingsplan meer flexibiliteit bij het

plangebied van het TAM-Omgevingsplan. Hierbij dient te worden opgemerkt dat voor het realiseren van de tunnel een kavel moet

1 Voor meer informatie: https://www.geonovum.nl/geo-standaarden/omgevingswet/tam

44

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

worden verworven van een private partij (20 en 21). Deze kavel wordt meegenomen in

het TAM-Omgevingsplan en het Project-MER, omdat deze randvoorwaardelijk is voor de

zijn pas procedures aan de orde. Daarnaast zijn in het Campuskwartier kavels van derden

compensatie van de bedrijven. Hiervoor zal op korte termijn nog een ontwikkelprogramma

aanwezig waar potentieel herontwikkeling kan plaatsvinden.

worden uitgewerkt. Aangezien de komende jaren nog sprake is van een tijdelijke invulling op de ontwikkelplots Naast de ontwikkelplots waarover afspraken zijn of worden gemaakt zijn er nog enkele

Stamkartstraat en Rode Kruisgebouw kan te zijner tijd gekozen worden voor het opstellen

andere plots die, in lijn met de ontwikkelvisie, interessant zijn om te ontwikkelen zoals

van een Wijziging Omgevingsplan of een BOPA. Per plot kan dan een eigen procedure

plots 14 en 15. Hiervoor zijn echter nog geen afspraken gemaakt met de erfpachters c.q.

worden gekozen afhankelijk van fasering en details van de ontwikkeling. Vanwege het

ontwikkelaars, omdat de betreffende erfpachter geen ontwikkeling wenst of de ontwikke-

individuele karakter van de verschillende kavels is op dit moment de verwachting dat deze

laar niet de erfpacht van de gehele locatie bezit. Daarom worden deze plots vooralsnog niet

ontwikkelingen via een BOPA-procedure zullen verlopen.

meegenomen in het TAM-Omgevingsplan. 4.4.3. Compensatie bedrijvigheid Laakhaven Centraal Op dit moment bevindt zich in Laakhaven Centraal een grote hoeveelheid bedrijfsruimten. Deels moeten deze worden verplaatst of gesaneerd voor onder andere het park in Laakhaven Centraal. De transformatie naar het gemengd woon-werkgebied vraagt dus verwerving en uitplaatsing van bestaande bedrijvigheid. Daarnaast zorgt de sloop van de Megastores ervoor dat ook diverse winkels en leisure concepten moeten vertrekken. Niet alles kan terugkeren in Laakhaven Centraal en het nieuwe Laakhavens Hollands Spoor. Bij de ontwikkelvisie is afgesproken om een strategie op te stellen voor de huidige bedrijven die beter passen in een ander gebied dan in het hoogstedelijk gebied dat we voorzien in Laakhaven Centraal. Dit ook in relatie tot de grote opgave voor ruimte voor werk, zoals Mee te nemen ontwikkelplots TAM-omgevingsplan Laakhaven Centraal en Project-MER.

beschreven in het Programma Bedrijfshuisvesting (RIS318691). Een deel van het gebied is aangewezen als provinciaal bedrijventerrein. Bij transformatie geldt vanuit het provinciaal

4.4.2 Spoorzone HS en Campuskwartier

beleid een compensatieplicht voor bedrijven met een hoge milieucategorie (3.1 en hoger).

Voor Spoorzone HS zijn voor een aantal ontwikkelingen al separate procedures doorlopen,

Hiervoor is het Compensatieplan Laakhavens (RIS321166) opgesteld. Het compensatieplan

op basis waarvan de plannen kunnen worden vergund, inclusief MER-procedures. Voor

omvat de verplichte planologische compensatie voor hogere milieucategorieën, waarbij

de overige ontwikkelingen kan nog worden bepaald of deze via een wijzigingsbesluit

zwaardere bedrijvigheid wordt uitgeplaatst. In het compensatieplan wordt de GAVI-kavel

Omgevingsplan zal verlopen of dat een BOPA-procedure moet worden gevolgd. De afwe-

ingezet als compensatielocatie voor hogere milieucategorieën. De GAVI-kavel is een van de

ging om daarin een keuze te maken zal afhangen van factoren zoals de benodigde integra-

meest concrete mogelijkheden voor compensatie van HMC door toevoeging van een nieuw

liteit, flexibiliteit en snelheid van de ontwikkeling die hiermee mogelijk wordt gemaakt.

bedrijventerrein. Laakhavens is opgenomen in de door GS aanvaarde regionale bedrijventerreinenstrategie van de MRDH (Strategie Bedrijventerreinen Metropoolregio Rotterdam

Voor het deelgebied Campuskwartier zijn twee gemeentelijke kavels die potentieel (her)

Den Haag 2023-2030, 11 september 2023) en kan als zodanig gebruik maken van het

ontwikkeld kunnen worden. Het betreft de Stamkartstraat en Rode Kruisgebouw. Beide

surplus aan aanbod (waar de GAVI-kavel onderdeel van uitmaakt) in de regio. Het compen-

locaties hebben momenteel een tijdelijke invulling (voor de komende 4-7 jaar) en daarna

satieplan is regionaal afgestemd en goedgekeurd tijdens de bestuurscommissie van de MRDH op 5 februari 2025.

45

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Er hoeft volgens provinciaal beleid geen planologische compensatie plaats te vinden

De onteigeningsprocedure is opgenomen in de Omgevingswet. De gemeenteraad besluit

voor bedrijfsruimten in lagere milieucategorieën 1 en 2. Er is echter een groot tekort aan

tot het geven van de onteigeningsbeschikking, waarna de bestuursrechter wordt verzocht

bedrijfsruimte in de stad. Daarnaast is deze bedrijvigheid van belang voor de Haagse

deze beschikking te bekrachtigen. Tegen deze uitspraak is hoger beroep mogelijk bij

economie, verzorging van producten en diensten en werkgelegenheid. In de huidige

de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast wordt een afzonderlijke

situatie is ongeveer 40.000 m2 BVO aan milieucategorie 1 en 2 aanwezig in Laakhaven

schadeloosstellingsprocedure gevoerd bij de civiele rechter om de schadeloosstelling vast

Centraal. In de toekomstige situatie komt ca. 21.000-30.000 m bedrijfsruimte BVO in mili-

te stellen.

2

eucategorie 1 en 2 terug in Laakhaven Centraal. Als er 25.000 m2 terugkomt resteert een opgave van ca. 15.000 m2 BVO in milieucategorieën 1 en 2. Er wordt nader onderzocht op

De onteigeningscriteria in de Omgevingswet zijn:

welke wijze deze teruggebracht kan worden op andere locaties in de stad. Het gaat hierbij

1. Onteigeningsbelang: in het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de

om het planologisch mogelijk maken van of het creëren van kansen voor bedrijfsruimtes.

fysieke leefomgeving (algemeen belang), zoals mogelijk gemaakt in een vastgesteld

In Laakhaven Centraal wordt ingezet op het realiseren van een werkgebouw in de eerste

omgevingsplan of in een verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse

fase, zodat er ook in het gebied zelf schuifruimte ontstaat voor te verplaatsen bedrijven.

omgevingsplanactiviteit.

De gemeente is niet verantwoordelijk voor de daadwerkelijke verplaatsing van een bedrijf, maar zal haar best doen om die ondernemers die hun locatie moeten verlaten, te helpen nieuwe huisvesting te vinden.

2. Noodzaak: Alle andere mogelijkheden zijn uitgeput, zoals minnelijke verwerving, zelfrealisatie door de huidige grondeigenaar of een gedoogplicht. 3. Urgentie: De ontwikkeling ten behoeve waarvan wordt onteigend moet binnen drie jaar starten.

4.5 Verwerving en transformatie Laakhaven Centraal 4.5.2 Verwerving Laakhaven Centraal 4.5.1 Instrumenten verwerving

Om de herontwikkeling van Laakhaven Centraal mogelijk te maken, moet tijdig worden gestart met de verwerving van percelen en opstallen. De gemeente richt zich in eerste

In de Nota Grondbeleid 2024 en verder heeft de gemeente Den Haag 5 verschillende instru-

instantie op minnelijke verwerving. De gemeente is enkel verplicht tot planologische

menten benoemd om in te zetten voor het verkrijgen van gronden, te weten:

compensatie en niet tot de daadwerkelijke verplaatsing van de bedrijven, hoewel zij zich

1. minnelijke (grond)verwerving;

daar waar mogelijk wel voor zal inspannen. Dit is van belang in relatie tot behoud van voor-

2. beëindiging of het niet heruitgeven van het erfpachtrecht;

zieningen en werkgelegenheid in de stad. Dit proces zal meerdere jaren in beslag nemen.

3. voorkeursrecht; 4. onteigening;

Om te garanderen dat alle benodigde percelen (met opstallen) tijdig in

5. stedelijke kavelruil.

gemeentelijk eigendom komen, wordt een onteigeningsprocedure gestart. Het TAM-Omgevingsplan vormt de grondslag voor de onteigening. Op basis van dit plan

De voorkeur van de gemeente ligt bij het minnelijk verwerven, zoals aankopen en huur-

kunnen ook omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten worden verleend. De verwer-

beëindigingen, van de benodigde percelen tegen marktconforme prijzen en voorwaarden.

vingskosten worden meegenomen in het kostenverhaal en via de anterieure overeenkom-

Een dergelijke aankoop wordt onderbouwd met een taxatie door een onafhankelijke

sten verhaald.

deskundige. Tegelijkertijd start de gemeente bij een minnelijke verwerving de voorbereidingen voor een onteigeningsprocedure. Dit versnelt het proces indien een minnelijke verwerving niet slaagt. Bovendien kan volledige schadeloosstelling alleen worden geboden als er een voornemen tot onteigening is. 46

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

4.5.3 Transformatie; uitplaatsing of retour in nieuwbouw

4.6.1 Kosten De gemeentelijke kosten zoals opgenomen in de gemeentelijk business case voor

De gemeente zal zich inspannen om de bedrijven, die nu in Laakhaven Centraal zijn geves-

Laakhavens Hollands Spoor (zoals geraamd), bestaan uit kosten voor de openbare ruimte

tigd te ondersteunen in het vinden van passende alternatieven, wetende dat de mogelijk-

(inclusief het park en voorzieningen), de gebiedsgerichte meerkosten (inpandig fietspar-

heden binnen Den Haag beperkt zijn. De gemeente kan daarom op geen enkele wijze in

keren voor bezoekers en gebruikers) de bovenwijkse kosten en de apparaatskosten. Deze

juridische zin aan een resultaatverplichting gehouden worden. Gelet op het belang van

zijn hieronder nader toegelicht.

ondernemerschap en werkgelegenheid in de stad zal deze dialoog wel met de individuele ondernemers worden gevoerd.

Kosten openbare ruimte De opgave inzake de openbare ruimte omvat thema’s zoals ruimtelijke kwaliteit, groen,

Wij zien een onderscheid tussen twee functies die door de transformatie plaats moeten

water, kunstwerken, voorzieningen (o.a. speelvoorzieningen), mobiliteit en bereikbaarheid.

maken: (1) functies met een verzorgingsgebied tot net buiten het plangebied en (2) func-

Hierbij wordt uitgegaan van een nagenoeg gehele vervanging van de huidige openbare

ties die in principe op stedelijke schaal hun verzorgingsgebied kennen. Ofwel, functies

ruimte waar de tijdelijke inrichting ook onderdeel van is. Naast de bovengrondse inrich-

waarvan de klandizie voornamelijk uit de stad of regio komt.

ting, dienen ook ondergrondse maatregelen getroffen te worden zoals de eventuele (ver-) plaatsing van kabels en leidingen en riolering. Deze opwaardering leiden met de areaaluit-

Voor functies die een verzorgingsgebied hebben in de directe omgeving, is het van belang

breiding (park) en verschuiving van grijs naar groen tot een toename van de beheerskosten

om te onderzoeken of het nieuwe programma ruimte voor deze functies biedt. Daarnaast

binnen het gebied.

is in de keuze tot uitplaatsing uit het gebied of het opnemen in het nieuwbouwprogramma nog aan de orde: (1) of de desbetreffende ondernemingen in staat zijn de kosten

De aanleg van het centrale park in Laakhaven Centraal maakt evenals de herinrichting van

van nieuwbouw te dragen in hun onderneming en (2) hoe om te gaan met fasering en

de campus rondom de Haagse Hogeschool onderdeel uit van de kosten van de openbare

sloop/ nieuwbouw. Alleen indien nieuwbouw beschikbaar is in het gebied, kan verhuizing

ruimte. De realisatie van extra woningen in het gebied legt ook extra druk op het groen in

plaats vinden en blijven functies in het bestaande verzorgingsgebied actief. Niet alle

de stad. Het is daarom wenselijk om extra groen te realiseren in het gebied. Onderdeel van

bestaande ondernemers kunnen terugkeren in de nieuwbouw. Voor de woonwinkels geldt

het park is groen, sport, spelen, playgrounds en de buitenruimte voor een school. Er wordt

bijvoorbeeld dat er geen ruimte meer is voor alle bestaande winkels, waarmee behoefte

gestuurd op combinaties van gebruik (ruimte wordt benut voor zowel spelen als groen, of

ontstaat aan een 2e locatie elders in Den Haag of de regio. Dit wordt nader onderzocht.

groen en waterberging, etc.). De kosten gemoeid met het mogelijk maken van het centrale park, zoals onder andere de onteigenings-en verwervingskosten vallen in de totale opgave

4.6 Gebiedsexploitatie

van kosten voor de openbare ruimte.

Voor het totale gebied is een gebiedsexploitatie nodig met als doel te sturen op de balans

Bovenwijkse kosten

van totale kosten van uitvoering van de gebiedsontwikkeling, de opbrengsten vanuit

Om de verdichting van het CID en daarmee de bereikbaarheid van het CID nu en in de

het gebied en de benodigde aanvullende dekking. Voor het gebied Spoorzone HS en

toekomst veilig te stellen is in het kader van de Structuurvisie een pakket aan noodzake-

Campuskwartier is reeds een business case vastgesteld (RIS309486). Daarnaast is specifiek

lijke mobiliteitsinvesteringen opgesteld. Deze investeringen zijn voorwaardelijk voor de

voor Laakhaven Centraal een business case opgesteld.

verdichting. Alle projecten in het CID moeten naar rato en conform wet- en regelgeving, waaronder de regels omtrent kostenverhaal, bijdragen aan deze kosten.

47

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Apparaatskosten

4.7 Overige kosten en opbrengsten

Deze kosten hebben betrekking op de benodigde apparaatskosten voor planbegeleiding en projectmanagement en de controle op deelgebiedsniveau en de tijdsinvloeden als gevolg

4.7.1 Buitenplanse kosten

van de verwachte uitvoeringstermijn.

Voor deze kosten geldt, dat deze niet vallen binnen de gebiedsexploitatie en daarmee niet via kostenverhaal verhaald kunnen worden. Hiervoor worden andere middelen ingezet om

4.6.2 Opbrengsten

de ambities waar te maken. Het gaat hierbij om buitenplanse investeringen in de openbare

De opbrengsten in deze gebiedsontwikkeling bestaan onder andere uit verkoop bouwrijpe

ruimte en maatschappelijke voorzieningen. Met buitenplanse investering wordt bedoeld

grond en mogelijk erfpachtsuppletie. Deze dienen zo ver toereikend ter dekking van de

dat ingezet wordt op sportieve en recreatieve routes voor de nieuwe bewoners. Deze routes

gemeentelijke kosten. Aanvullend zal de gemeente, voor zover niet anderszins verzekerd,

eindigen niet bij de gebiedsgrenzen, maar er wordt gezorgd voor aansluiting richting

trachten haar kosten middels anterieure overeenkomsten te verhalen. Daarnaast zijn er

onder andere het Rijswijkse Bos en Zuiderpark. Hierbij wordt ingezet op een combinatie

subsidies van het Rijk (inclusief desbetreffende cofinanciering) die als dekking dienen.

van verbetering bestaande routes/paden en realisatie nieuwe paden. Langs deze paden wordt ingezet op sporttoestellen, waarvoor in het gebied zelf (in de tijdelijkheid) niet

4.6.3 Kostenverhaal

voldoende ruimte is. Ook de realisatie van de benodigde buitensportvelden is een uitwer-

De gemeente zet in op maximaal kostenverhaal bij faciliterende projecten. Er worden

kingsopgave buiten het gebied.

afspraken gemaakt met initiatiefnemers voor het verhalen van de gemeentelijke kosten. Dit kan privaatrechtelijk (met een overeenkomst) of publiekrechtelijk (met een kostenver-

De gemeente heeft voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen te maken met

haalsbeschikking) worden geregeld. Zolang gemeentelijk kostenverhaal niet is verzekerd

kosten voor grond- (grex), bouw- en beheerexploitatie. Alleen mogelijke onrendabele top

zal de gemeente geen medewerking verlenen aan planologische aanpassingen.

in de grond (grex) en gebiedsgerichte meerkosten vallen binnen de gebiedsexploitatie. De dekking van bouwkosten voor realisatie (reservering) van een school, welzijnsvoorzie-

Voor Spoorzone HS zijn met diverse ontwikkelaars al anterieure overeenkomsten (AO’s)

ning, cultuur- en sportcluster valt hier buiten.

gesloten en is een gebiedsexploitatie opgesteld voor de aanleg van de openbare voorzieningen en inrichtingskosten openbare ruimte. Voor de openbare ruimte is het schetsont-

4.7.2 Financiële dekking maatschappelijke voorzieningen

werp Campuskwartier en Spoorzone HS opgesteld waarin is aangeven welke ingrepen er

De financiering van maatschappelijke voorzieningen in het gebied gebeurt via een combi-

plaatsvinden. Deze wordt nog uitgewerkt naar een Voorlopig en een Definitief Ontwerp

natie van gemeentelijke investeringen, subsidies en bijdragen van andere partijen; de

met beheerplan om deze tot uitvoering te brengen.

laatste als het gaat om particuliere zorg en culturele initiatieven. Binnen de gemeentelijke meerjarenbegroting zijn voor de eerstvolgende jaren oplopende reeksen opgenomen

Voor nieuwe initiatieven tracht de gemeente om via anterieure overeenkomsten tot

(IHP-middelen voor het MIP), met name voor onderwijshuisvesting, cultuur & bibliotheken,

afspraken te komen met initiatiefnemers. Mocht dat niet lukken, dan verhaalt de

sport en zorg & welzijn. Voor bekostiging is het noodzakelijk dat de meerjarenbegroting

gemeente haar kosten via de publiekrechtelijke weg.

met oplopende reeks IHP-middelen wordt doorgetrokken en investeringen gekoppeld worden aan de gebiedsontwikkeling. Als de benodigde IHP-middelen beschikbaar zijn, worden deze met voorrang ingezet voor de realisatie van voldoende maatschappelijke voorzieningen. Bij de planoptimalisatie daarbij kunnen onderdelen van het beoogde maatschappelijke programma of bepaalde metrages komen te vervallen.

48

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Naast investeringskosten zijn er ook structurele exploitatielasten (zoals beheer, onderhoud

dracht, het ontwerp (aangelegd volgens het Handboek Openbare Ruimte en het buiten-

en personeelskosten), waarvoor ook oplopende reeks in de begroting en uitbreiding van

ruimteplan) en de kostenverdeling. Deze afspraken zullen in de overeenkomsten met

personeelscapaciteit noodzakelijk is. Veel beslissingen worden genomen voorbij de plan-

marktpartijen worden vastgelegd. Voor buitenruimte dat in privaat eigendom is en blijft

ningshorizon van de begroting, terwijl met aanbestedingsprocedures e.d. wel al eerder

geldt dat alle verantwoordelijkheden, inclusief het beheer liggen bij de private eigenaar.

keuzes feitelijk worden genomen. Dat betekent dat ook met deze investeringsstrategie

Private ruimte is alleen toegankelijk voor bevoegden.

indirect al een voorschot wordt genomen op extra IHP-middelen en prioritering daarvan voor het sport- en cultuurcluster.

Naast openbare en private buitenruimte is er nog de mogelijkheid van publiek toegankelijke private ruimte. Hierbij liggen alle verantwoordelijkheden en het beheer bij de private

4.7.3 Structurele kosten (en opbrengsten)

partij, maar is de private ruimte publiek toegankelijk. De wenselijkheid van publiek toegan-

De ontwikkeling van Laakhavens Hollands Spoor zal invloed hebben op de structurele

kelijke private ruimte zal van situatie tot situatie beoordeeld moeten worden. Waarbij

kosten en opbrengsten van de gemeente. Aan de kostenkant is het waarschijnlijk dat de

er afspraken over onder andere precieze verantwoordelijkheden, aansprakelijkheden en

kosten voor onderhoud en beheer toenemen als gevolg van een ‘hoger kwaliteitsniveau

kosten gemaakt dienen te worden.

openbare ruimte’ en intensiever gebruik en toename van het te beheren areaal wegens verwerving en wijziging erfpachtrechten o.a. om de voorziene wegenstructuur te kunnen

Tot slot kan er sprake zijn van openbare ruimte, waarvoor over het gebruik en program-

realiseren. Ook nemen de kosten voor de gemeentelijke dienstverlening en exploitatie van

mering ervan afspraken gemaakt kunnen worden met marktpartijen/ belanghebbende

maatschappelijke voorzieningen toe als gevolg van het hogere inwonersaantal.

partijen.

De structurele opbrengsten van de gemeente nemen niettemin ook toe. Niet alleen zal het gebied in de toekomst een hogere waarde hebben, en daarmee een hoger grondslag voor belastingen, maar ook is het aannemelijk dat de gemeente additionele Rijksmiddelen krijgt als gevolg van het hogere inwonertal. Het structurele gevolg van de ontwikkeling op de kosten en opbrengsten is nog in ontwikkeling. We wegen deze per deelontwikkeling op basis van life-cycle beschouwing af en maken dit nog inzichtelijk.

4.8 Inrichting en Beheer Openbare ruimte In de gebiedsontwikkeling is sprake van huidig en toekomstig openbaar gebied. In principe is de openbare ruimte eigendom van de gemeente Den Haag. Alle verantwoordelijkheden, het eigendom en het beheer voor deze openbare ruimte ligt dan dus ook bij de gemeente Den Haag. In het buitenruimteplan wordt bepaald wat het toekomstig openbaar gebied gaat zijn in de gebiedsontwikkeling. Voor toekomstig openbaar gebied dat nu eigendom is van de marktpartijen geldt in de basis dat deze volgens de eisen van de gemeente in eigendom en beheer over gaat naar de gemeente. Hiervoor zijn ook afspraken vereist, zoals bijvoorbeeld het moment van over49

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

5. Realisatie

5.1 Fasering en leefbaarheid Deze ontwikkelstrategie geeft een ontwikkelperspectief voor de komende 20 jaar. Uiteraard kunnen niet alle ontwikkelingen tegelijkertijd van start gaan. De hele gebiedsontwikkeling zal daarom gefaseerd tot uitvoering gebracht moeten worden. 5.1.1 Technisch faseringsdraaiboek Om in de transformatiefase grip te houden op een goed functionerende buitenruimte wordt het Technisch Faseringsdraaiboek (TFD), als onderdeel van het buitenruimteplan, als instrument ingezet. Het doel van het TFD is het verkrijgen van inzicht in (noodzakelijke) volgordelijkheid en samenhang van fysiek ruimtelijke claims in de transitiefase. Het biedt

Clusterverdeling Laakhavens Hollands Spoor

een toetsingskader om de veiligheid, leefbaarheid, bereikbaarheid, functionaliteit en beheerbaarheid binnen en rondom het gebied op peil te houden. Daarnaast brengt het in

Werkzaamheden binnen een cluster hebben de volgende volgorde:

beeld op welk moment in welke behoefte moet worden voorzien ((fiets-)parkeren, groen,

• Sloop bestaande bouw

afval, maatschappelijke voorzieningen etc.). Het TFD levert input voor de planning en stra-

• Herschikken ondergrondse infra

tegie van de realisatie. Om de impact op de omgeving tijdens de bouw te beperken en het

• Bouwweg aanleggen

bouwterrein te verkleinen dient daarbij ook rekening te worden gehouden met het beleid

• Realisatie vastgoed

Toekomstbestendig bouwen (RIS321843).

• Herinrichting openbare ruimte

Realisatie per cluster

Spelregels

Belangrijk uitgangspunt voor het TFD is dat realisatie per cluster wordt uitgevoerd. Door

De clustering en het volgen ervan kan alleen in een harmonische samenwerking waarbij

een logische werkvolgorde van en binnen een cluster (van binnen naar buiten) te hanteren

partijen oog hebben voor elkaars belangen. De clustering zal echter in praktijk niet altijd

wordt het mogelijk om de verschillende disciplines van de ondergrondse infra eenmalig en

een op een matchen met de gewenst individuele planningen. Bij het TFD zijn een aantal

gelijktijdig aan te leggen. Daardoor worden de investeringen in de openbare ruimte op een

spelregels in hoofdlijnen opgesteld. Met behulp van het TFD, deze spelregels en de toet-

efficiënte wijze gedaan. Overlast (veiligheid, bereikbaarheid, leefbaarheid) voor de huidige

singscriteria kan een faseringsplan worden gemaakt. Het faseringsplan zal nader worden

en toekomstige bewoners en gebruikers is een belangrijk beoordelingscriterium in het

uitgewerkt en vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partijen.

afwegingskader voor de uiteindelijke fasering. De spelregels in hoofdlijnen zijn: • Bouw kan in 1 cluster tegelijk plaatsvinden. Als de wens is om in twee clusters gelijktijdig te bouwen, zullen door ontwikkelaar(s) maatregelen getroffen moeten worden om aan de toetsingscriteria te voldoen. • Herschikken en aanleggen ondergrondse infra vinden plaats vóór start bouw aangrenzende plots. Kabels en leidingen aan- en/of verleggen prevaleert boven start bouw plot i.v.m. kosten efficiëntie. Indien ontwikkelaar desondanks de bouw start alvorens K&L zijn aan/ verlegd worden afwijkingen en meerkosten als gevolg daarvan doorgelegd aan ontwikkeling/ ontwikkelaar. 51

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

• Afstemming NUTS-partijen vindt plaats per cluster met gemeente, betreffende ontwik-

Efficiëntie aanleg openbare ruimte

kelaar(s) en NUTS-partijen (SO/VO/ DO). Extra kosten in geval van aanpassing door voort-

Het is van belang dat de ondergrondse infrastructuur zo veel mogelijk in één keer goed

schrijdend inzicht/ aanpassing planning zijn voor veroorzaker.

wordt aangelegd. Zodat de straat, zo min mogelijk, meerdere keren open moet. Het advies

• Planningen worden getoetst (op basis van de toetsingscriteria) aan het TFD. Issues die

is om in het gebied van binnen naar buiten te werken, zodat nieuw aan te leggen openbaar

hieruit naar voren komen, zullen door ontwikkelaar worden opgelost of planning wordt

gebied in een zo vroeg mogelijk stadium kan worden gerealiseerd, zonder dat het daarna

aangepast om issues te voorkomen.

wordt kapotgereden door bouwverkeer. Een voordeel van het aanleggen van de openbare

• In het concessiegebied van Eteck geldt; Per cluster wordt uitgegaan van 1 technische ruimte t.b.v. WKO (tenzij vanuit capaciteit blijkt dat een extra TR nodig is).

ruimte, kabels en leidingen per cluster is dat alle bestaande K&L in een keer vervangen/ verplaatst kunnen worden.

Toetsingscriteria TFD

Tijdelijkheid

Zoals aangegeven worden de planningen getoetst aan het TFD. Voor het TFD zijn een vijftal

In de realisatieperiode is sprake van ‘tijdelijkheid’ in de zin dat de gebiedsontwikkeling

toetsingscriteria opgenomen waaraan voldaan dient te worden:

een langjarig traject is, waar in de tussentijd gebouwen en openbare ruimte een tijdelijke bestemming of gebruik kunnen hebben of een tijdelijke beheerfase aan de orde is. Ook in

Middenspanningsring

die periode moet het een leefbaar gebied zijn. Denk hierbij aan;

De uitbreiding van de Middenspanningsring is noodzakelijk om de toekomstige woningen

• Het borgen van de toegankelijkheid van het gebied voor verkeer en personen.

en de realisatie van de bouw van stroom te voorzien. Deze moet dus in de fasering

• Het realiseren van groen voor de termijn van de uitvoeringsfase, zoals bijvoorbeeld het proefpark in de Binckhorst en de lege kavels die daar worden omgevormd naar tijdelijk

vooroplopen.

groen. • Zorgen dat er in de tussentijd genoeg en bereikbare voorzieningen zijn voor de bewoners,

Veiligheid Het gebied moet tijdens en na de ontwikkeling en realisatie veilig zijn voor bewoners en

aangezien veel van de voorzieningen in het park zijn bedacht en dus ook pas aan het

ondernemers. Veiligheid gaat over zowel verkeer, sociale veiligheid als over bouwveiligheid.

einde van de ontwikkeling gerealiseerd zullen gaan worden. • Het voorkomen van braakliggend terrein en leegstaande panden om de leefbaarheid in

Bereikbaarheid

het gebied te behouden. Hier ligt nadrukkelijk de kans voor tijdelijk gebruik in het kader

Het gebied moet ook tijdens bouw en ontwikkeling bereikbaar zijn en blijven voor gebrui-

van Stadmaken.

kers, bewoners, openbaar vervoer en Nood-en Hulpdiensten. De clustering draagt hier zorg voor en daarnaast zorgt ze ervoor dat er bouwverkeer routes gekozen kunnen worden die

Hiervoor zullen afspraken gemaakt moeten worden, waarbij ook de volgordelijkheid van

voor langere tijd stabiel blijven. Ook zorgt clustering ervoor dat er geen bouwverkeer meer

werkzaamheden van invloed kunnen zijn. Het TFD dient hierbij als toetsingsinstrument.

(of zo minimaal mogelijk) langs reeds afgeronde deelgebieden komt. Zodat hier de openbare ruimte definitief ingericht kan worden en er minimale overlast is voor bewoners.

5.1.2 Faseringsplan Op basis van het TFD kan een faseringsplan opgesteld worden. Deze fasering zal zoveel als

Leefbaarheid

mogelijk aansluiten op de in het TFD gedefinieerde clusters. In deze fasering worden een

Grote clusters maken het mogelijk om (semi)permanente inrichting Openbare Ruimte

aantal zaken geborgd en per fase aangeduid:

te realiseren, waardoor deze functioneert en ook prettig is om in te verblijven. Denk aan

• Projecten vastgoed en openbare ruimte (onder- en bovengronds) in samenhang

inrichting verkeersstromen, maar ook groenvoorzieningen en speelruimte waar mogelijk. Daarnaast voorkom je de beleving continu op een bouwplaats te wonen. 52

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

uitvoerbaar

• Benodigde capaciteit parkeren per fase inzichtelijk en eventueel tijdelijke

5.2.1 Doel

parkeervoorzieningen

De strategie van Stadmaken is gericht op het verlevendigen van het gebied, een econo-

• Aanwezig groen per fase

mische impuls geven en een verandering bewerkstelligen van het imago van het gebied.

• Fasering van benodigde dekking in de businesscase LHC

We willen Laakhavens Hollands Spoor aantrekkelijker maken voor bewoners en gebruikers en bijdragen aan de toekomstige identiteit, zowel voor (toekomstige) ondernemers als

Het faseringsplan vormt een van de kaders waarover afspraken worden gemaakt voor de

hun klanten. Het gaat om de identiteit zichtbaar en voelbaar maken en de (economische)

samenwerkende marktpartijen in Laakhaven Centraal. Het faseringsplan heeft het TFD,

attractiviteit vergroten als onderdeel van het CID.

spelregels en de toetsingscriteria als uitgangspunt. De beoordelingscriteria van initiatieven zijn gerelateerd tot hun inhoudelijke bijdrage aan 5.1.3 Planning uitvoeringsfasen

de CID doelen, de uitvoerbaarheid en de bijdrage aan het creëren van nieuwe samenwer-

De planning van de komende uitvoeringsfasen is direct voortkomend uit en gerelateerd

kingsverbanden. Elk initiatief zal worden beoordeeld op:

aan de bovenbeschreven fasering. Tegelijkertijd is in deze planning aangegeven welke

1. Verhoging leefbaarheid in het gebied en aansluiting bij één of meer van de kern-

planningsprocedures doorlopen gaan worden en welke besluitvormingsmomenten

waarden (vernieuwen, verbinden, verrassen). Dit kan bijvoorbeeld door innovatie te

aan de orde zijn als randvoorwaardelijke zaken om de fasering daadwerkelijk te kunnen

bewerkstelligen in het gebied, te experimenteren met nieuwe vormen van samenwer-

realiseren. In de uitvoeringsorganisatie Laakhaven Centraal zal de uitvoeringsplanning –

king, tijdelijke ontmoetingsruimtes te creëren of het eigen karakter van de gebieden te

samen met het TFD – als instrument worden gebruikt om te sturen op de uitvoering van de

versterken.

gebiedsontwikkeling.

2. Uitvoerbaarheid: Initiatief creëert geen belemmering in de uitvoering van de gebiedsontwikkeling en is op korte termijn uitvoerbaar.

5.2 Stadmaken

3. Aantoonbaar draagvlak: Bewoners/ ondernemers/verenigingen zijn betrokken (niet een initiatief van 1 persoon) en bij voorkeur een combinatie van verschillende partijen.

Laakhavens Hollands Spoor transformeert de komende periode naar een hoogstedelijk woon-werkmilieu. Het gebied krijgt hiermee een compleet nieuwe identiteit. Op dit

Stadmaken is geen synoniem voor tijdelijkheid; het draait om duurzame verbetering van

moment is Laakhavens Hollands Spoor voor veel mensen nog relatief onbekend, er is

een plek, waarbij tijdelijke acties en ingrepen als instrumenten kunnen dienen.

weinig levendigheid op straat en het gebied wordt met name bezocht vanuit een ‘functioneel’ doel; winkelen of bezoek bedrijven. Er is veel leegstand in het gebied, wat juist kansen

5.2.2 Aanpak

biedt om (in de tijdelijkheid) activiteiten met meerwaarde voor het gebied en de omgeving

Er wordt op een aantal locaties ingezet op: tijdelijke ingrepen in de openbare ruimte,

mogelijk te maken. Door middel van Stadmaken willen we de bekendheid van Laakhavens

bedrijvigheid in de plint en in de openbare ruimte, kunst, spel- en sportactiviteiten en

Hollands Spoor vergroten. Ook de projectontwikkelaars met grondposities in Laakhavens

sociale activiteiten. Enkele voorbeelden hiervan zijn: Street Art, Urban Sports, een mobiele

Hollands Spoor zetten zich al enige tijd in om (tijdelijke) initiatieven in het gebied van de

bomenkwekerij, horeca met terras, een tijdelijk theater, creatieve bedrijvigheid, een

grond te krijgen met bovenstaand doel voor ogen. Zo zijn er zijn al diverse (tijdelijke) func-

Repaircafé, Pop Up Stores, etc.

ties naar het gebied gekomen, zoals Club Laak, NEST, Graffitimuseum, Pastagilde, Megavet Vintage Stores en krijgt het stadmaken al vorm.

Het Stadmaken in Laakhavens Hollands Spoor vindt volgens de volgende fasering plaats: • Fase 1: Het concreet maken van een aantal plekken voor Stadmaken en een check wat daarvoor nodig is, zoals bijvoorbeeld een planologische procedure. Daarnaast is er in deze fase ook aandacht voor het opstarten van een ‘Stadmaken coalitie’.

53

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

• Fase 2: Deze fase richt zich vooral op het park als groene hart van Laakhavens Hollands Spoor. Hoe verloopt de organische ontwikkeling en wat is van belang om het gebied

• Inzet op levendigheid en sociale (veiligheid) met specifieke zones voor avond-dynamiek in het gebied en het borgen van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.

gedurende de ontwikkeling leefbaar te houden. Ook strategisch moet er een doorkijk komen. Mocht er tijdelijke horeca of een event gefaciliteerd worden, dan moet dat

De plintenstrategie levert een belangrijke bijdrage aan de gestelde doelen en ambities

meegenomen worden in de RO strategie.

voor het gebied als inspirerend, sturend en leidend kader voor toekomstige invullingen.

• Fase 3: Het op lange termijn borgen van Stadmaken en waardevolle functies. Hier wordt

Op dit moment is een eerste uitwerking gemaakt voor de plintenstrategie, met name in

ook gekeken naar welke gebruikers behouden willen worden in het gebied en welke

samenwerking met ontwikkelende partijen uit Laakhaven Centraal. Deze dient de komende

afspraken hierover nodig zijn.

periode nader uitgewerkt te worden door een brede groep van betrokken vastgoedpartijen in Laakhavens Hollands Spoor, waaronder rondom de Spoorzone als ook de onderwijsinstel-

Voor het Stadmaken in Laakhavens Hollands Spoor wordt een platform opgericht, verge-

lingen ROC Mondriaan en Haagse Hogeschool.

lijkbaar met I AM Binck in de Binckhorst en Club Rhijnhuizen in Nieuwegein, waarbij bewoners, ondernemers en ontwikkelaars kennis over het gebied delen en op zoek gaan naar

Voor een aantal ontwikkelingen is al sprake van gemaakte afspraken met vastgoedpartijen.

businesskansen. Hier ligt ook een belangrijke relatie met de plintenstrategie.

In nieuwe ontwikkelingen zoals The Grace en Escher Gardens is veel aandacht besteed aan programmering en aantrekkelijke levendige plinten.

5.3 Sturen op programma en levendigheid 5.3.2 Uitwerking en organisatie De beleving van het gebied wordt in hoge mate bepaald door de ervaring van inrichting,

Onderdeel van de plintenstrategie is:

gebruik en uiterlijk van de omgeving op ooghoogte. De functies in de plinten van de

• Nadere uitwerking van plinten waar sturing geldt op avond-dynamiek (vestigen van

gebouwen zijn van belang in de dagelijkse praktijk van het functioneren van de stad en

functies die in de avonduren open zijn) en definitie en sturing op betaalbaarheid van

de beweging er doorheen. Daarom wordt ingezet op expliciete sturing op de invulling van

een deel van de plinten voor betekenisvolle ondernemers. Betaalbare ruimtes kunnen in

het programma in de plinten van de gebouwen. Bepaalde plekken zijn daarin van groter

verschillende vastgoed categorieën zitten, waarvoor per functie een kortingspercentage

belang dan andere.

op de markthuur wordt toegepast. • Aandacht voor branchering, zoals bijvoorbeeld het vermijden van meer fastfood in het

5.3.1 Doelen plintenstrategie

gebied.

Om de beoogde doelen te behalen is een plintenstrategie voor het gebied en bepaalde

• Sturingskader met juridische, financiële en organisatorische instrumenten (waaronder

mate van sturing vanuit de gemeente nodig. Concreet komen de doelen hier neer op:

bijvoorbeeld een mogelijke plintenmanager die regie houdt op de invulling van de

• Aansluiten op het beoogde gebiedsprofiel en een positieve bijdrage leveren aan de

plinten)

beleving van het gebied. We willen een divers, aantrekkelijke leef- en werkomgeving, en

• Monitoring en evaluatie voor eventuele bijsturing ten aanzien van de doelen.

daarin zijn levendige plinten met een gevarieerde programmering één van de belangrijkste elementen.

Om de ambities te realiseren is een sterke organisatorische structuur nodig waarbij

• In lijn met het gebiedsprofiel is zichtbaarheid en ruimte voor innovatie, experiment, crea-

publieke en private partijen samenwerken. Op dit moment is er nog sprake van weinig

tiviteit en bijzonder/maatschappelijk ondernemerschap in de plint een belangrijk doel.

verbinding tussen partijen uit de verschillende deelgebieden in Laakhavens Hollands

Deze categorie biedt ruimte voor betekenisvolle ondernemers en zorgt juist voor onder-

Spoor. Dit vraagt op korte termijn om coalitievorming en het samenbrengen van partijen.

scheidend vermogen en identiteit van het gebied. Hiervoor wordt ingezet op langdurige

Deze te vormen werkgroep is ook van belang voor Stadmaken in het gebied. Hier ligt ook

betaalbaarheid op specifieke plekken in de plint.

een belangrijke relatie met de plinten en beleving in het gebied.

54

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

De rol van de gemeente hierin is meervoudig met een mix aan instrumenten rondom met

Haagse kopgroep met onderwijsinstellingen, bedrijven en de gemeente, en een aanjager

name reguleren, verbinden en richting geven:

zal de stadsbrede aanpak coördineren, met extra aandacht voor het CID.

• Op het gebied van reguleren zijn en worden concrete afspraken gemaakt rond de programmering, belangrijke plinten voor functies i.r.t. avond-dynamiek en zones met

De meest kansrijke samenwerkingsgebieden liggen op het snijvlak van IT, AI en Leven Lang

langdurige ruimte voor betaalbaarheid. Dit is en wordt opgenomen in de plintenstra-

Ontwikkelen (LLO), waar een groeiende ontwikkelbehoefte en diverse financieringsmoge-

tegie, Toekomstplan Laakhavens Hollands Spoor en uiteindelijk in het Omgevingsplan.

lijkheden zijn. In dit kader vormen De Haagse Hogeschool (HHS), ROC Mondriaan, THT en

• Op het gebied van verbinden treedt de gemeente op als trekker en facilitator in relatie tot

PostNL sterke partners in Laakhavens Hollands Spoor, gezien hun complementaire exper-

het nader uitwerken van de plintenstrategie en inzet op coalitievorming en het oprichten

tise en gedeelde ambities. HHS en ROC Mondriaan werken al samen binnen IT en AI, terwijl

van een werkgroep rondom de plinten, met het oog op draagvlak en commitment bij

THT en PostNL actief interesse tonen in verdere samenwerking. Door deze partijen te

partijen in het gebied. Dit dient te resulteren in een organisatiemodel en concrete

verbinden, kunnen we gezamenlijk bijdragen aan de verantwoorde toepassing van AI en

afspraken.

inspelen op gemeentelijke prioriteiten zoals de aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt versterken en campusontwikkeling stimuleren.

Het doel is om toe te werken naar een plintenconvenant met de partijen in het gebied, waarin duidelijke afspraken worden gemaakt over de doelen en sturing hierop met een

5.4.2 Stakeholders in het Sociale Domein

gezamenlijke organisatiestructuur.

Een integrale gebiedsontwikkeling vraagt om een nauwe samenwerking met partijen uit het sociale domein, zoals sportverenigingen, huisartsenverenigingen, onderwijsinstel-

5.4 Samenwerkingen en netwerken

lingen en welzijnsorganisaties. Deze partijen spelen een cruciale rol in het creëren van een leefbare en inclusieve omgeving. Inzet is op structurele afstemming en participatie

5.4.1 Doorontwikkeling van netwerken in Laakhavens Hollands Spoor

met deze stakeholders. Dit gebeurt via verschillende overlegtafels, die nog verder vorm

De strategie Werken, Leren en Innoveren (RIS320715) geeft invulling aan campusontwikke-

moeten krijgen. Voor huisartsen en eerstelijnszorg zal met partners in het zorgdomein

ling in het Central Innovation District (CID). De uitvoering volgt drie actielijnen: program-

zoals Hadoks, REOS, LHV en SHG gekomen worden tot samenwerking. Andere belangrijke

mering, organisatie en ruimte. De aanpak richt zich zowel op stadsbrede netwerkverster-

partijen zijn platform Student & Stad.

king als gebiedsgerichte acties, met prioriteit voor het CID en Zuidwest. Met name het CID heeft een impuls nodig om zich als economisch topmilieu te profileren en de i’ in het CID verder te versterken. Dit gebeurt door het gebied neer te zetten als hét innovatiedistrict van de Stad van Vrede en Recht en door initiatieven rondom veiligheid, humaniteit en technologie (zoals GovTech en toegepaste AI) zichtbaar te maken en uit te breiden. Binnen het CID worden programma’s opgezet die innovatie en ondernemerschap stimuleren vanuit maatschappelijke vraagstukken. De samenwerking tussen sleutelspelers zoals het Rijk, de HSD-campus, Humanity Hub, The Hague Tech (THT), TNO, Digicampus en onderwijsinstellingen (o.a. Haagse Hogeschool, Universiteit Leiden, TU Delft, Inholland en ROC Mondriaan) wordt verder versterkt. Voor 2025-2026 ligt de focus op het versterken van samenwerkingsverbanden. Er komt een

55

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

5.5 Governance en organisatie

ondernemersorganisaties, corporaties, ontwikkelaars, bouwers en andere betrokkenen aan een gedeelde toekomst: een Laakhavens Hollands Spoor dat straks bruist van de energie.

Na vaststelling van het Toekomstplan (na vaststelling laatste twee producten ontwikkelstrategie en buitenruimteplan) begint de periode, waarin marktpartijen op basis van de

Laakhavens Hollands Spoor verandert behoorlijk de komende 15 jaar, net als haar bewo-

gestelde kaders overgaan tot verdere planvorming. Vanuit de gemeentelijke organisatie is

ners, ondernemers en organisaties. Sommige bewoners, ondernemers en organisaties

het van belang om daartegenover een projectorganisatie neer te zetten die de benodigde

blijven, andere vertrekken en nieuwe komen erbij in het gebied. Daarom blijven we, samen

begeleiding en toetsing voor de verschillende projecten kan leveren. De projecten openbare

met onze partners, gedurende de hele transformatie informeren over én in gesprek gaan

ruimte, de verwerving, de ontwikkeling van de eigen kavels en het opstellen van de juri-

met de buurt en stad over het gebied. Want een leefbare stad is een stad van mensen en

disch planologische kaders en anterieure overeenkomsten en het wijzigen van de erfpacht-

mensen maken de stad. De nadruk binnen de gebiedsontwikkeling verschuift langzaam

rechten vragen ook om ambtelijke inzet.

van visies en kaders maken naar concrete plannen, publieke en private samenwerkingen, bouwen en beleven. Van de realisatie van Waldorp Four en The Grace naar het inrichten

Daarnaast zal ook nagedacht worden hoe de gemeente op gebiedsniveau regie kan voeren

van de openbare ruimte.

en de samenhang kan borgen. Vanwege de grote omvang van deze gebiedsontwikkeling is deze regie nodig. Daarbij wordt naast de inzet voor de verdere planontwikkeling van het

De wijze van participeren en communiceren groeit mee met de fase waarin de ontwik-

vastgoed en de openbare ruimte, gedacht aan de inzet van een omgevingsmanager en een

keling zit. In onze participatie en communicatie werken we vanuit diverse richtlijnen en

plintenmakelaar. De hiervoor benodigde inzet van capaciteit en middelen zullen meerjarig

spelregels van de gemeente Den Haag.

worden geraamd en ingebracht worden in de begrotingscycli. Participatie: Verbinden en bouwen aan vertrouwen Uitvoeringsorganisatie Laakhaven Centraal

In de huidige verdeelde samenleving blijven we zoeken naar gedeelde waarden, lokale

Afspraken over het opzetten van een uitvoeringsorganisatie ten behoeve van de gebieds-

kennis en verbinding. Door nadrukkelijker relaties met stakeholders te leggen en te

ontwikkeling Laakhaven Centraal maken deel uit van de samenwerkingsovereenkomst

onderhouden. Netwerken vinden we belangrijk en samenwerkingsverbanden met partners

(SOK) zoals nader toegelicht in paragraaf 4.2.3. Uitgangspunt is dat er gedurende de gehele

bouwen we verder uit.

uitvoeringsperiode, gezien de complexiteit van de gebiedsontwikkeling, een uitvoeringsorganisatie actief is. In deze uitvoeringsorganisatie zijn de gemeente en de samenwerkende

Het betrekken van de buurt en stad bij de gebiedsontwikkeling maakt onze producten en

marktpartijen vertegenwoordigd.

plannen simpelweg beter. Haags Samenspel (participatiekompas en -werkwijze) vormt de leidraad voor de gemeente, ontwikkelaars, bewoners en andere partijen voor samenwer-

5.6 Participatie en communicatie

king en participatie in het gebied.

Toekomst van Laakhavens Hollands Spoor bepalen we samen

We vinden het belangrijk dat we aanspreekbaar zijn. Regelmatig vind je ons in Laakhavens

De stadswijk Laakhavens Hollands Spoor, onderdeel Central Innovation District (CID),

Hollands Spoor. We willen horen en zien wat er speelt en besteden extra aandacht aan de

ontwikkelt zich met vereende krachten. De realisatie van Laakhavens Hollands Spoor

groepen die we nog niet genoeg bereiken.

is complex. Het vraagt een lange adem. Voor de gemeente, partners én voor het grote publiek. Er zijn veel belangen, veel ambities en veel betrokkenen en (professioneel) geïnte-

Bij de (verdere) ontwikkeling van het gebied betrekken we vroegtijdig én gaan dialoog aan

resseerden. In dit gebied werken we dan ook nauw samen met Hagenaars, bewoners -en

met sleutelfiguren en verschillende doelgroepen. Bij grote en kleine uitdagingen. Zonder te overvragen. Vooraf maken we duidelijk wat de buurt van ons mag verwachten. Ook zijn

56

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

we duidelijk over welke verantwoordelijkheden bij het college en de Haagse gemeenteraad

Haagse Stadmaken (veranderen van stukje openbare ruimte of een gebouw (tijdelijk)

liggen.

tot een ‘place to be’). In het gebied zelf wordt ook gewerkt aan ‘sfeer en identiteit’.

Heldere communicatie

Door het enthousiasmeren van verschillende groepen hopen we dat marktpartijen, (poten-

Bij de gebiedsontwikkeling CID en het deelgebied Laakhavens Hollands Spoor vinden

tiële) initiatiefnemers en (toekomstige) bewoners, ondernemers en gebruikers mede invul-

we heldere communicatie belangrijk. De communicatie over het CID en het deelgebied

ling willen geven aan Laakhavens Hollands Spoor. We luisteren ook goed naar de verhalen

Laakhavens Hollands Spoor richt zich op drie ambities: kennis vergroten, betrekken en

en sentimenten in de omgeving en zoeken samenwerkingen met lokale ondernemers en

beleven.

bewoners die zichtbaar willen bijdragen aan het gebied

Kennis vergroten

Duurzame samenwerkingsverbanden

We willen de kennis over de gebiedsontwikkeling vergroten bij de stad en de (directe)

Na het vaststellen van deze ontwikkelstrategie en daarmee het Toekomstplan Laakhavens

omgeving. En de mogelijke gevolgen ervan verduidelijken voor betrokkenen, zoals de

Hollands Spoor gaan we nog nauwer samenwerken met ontwikkelaars, bouwers en andere

ondernemers in Laakhaven Centraal. Dit gebeurt door tijdige en adequate informatievoor-

partners bij de gebiedspromotie (brandbook) en communicatieactiviteiten. Dit met oog op

ziening, doelgerichte communicatie over (de voortgang en ontwikkeling van) Laakhavens

eenduidigheid en integraliteit in het vertellen van ‘het verhaal van Laakhavens Hollands

Hollands Spoor.

Spoor’.

Het centrale punt voor het delen van informatie over de gebiedsontwikkeling is de website:

Tot slot

www.denhaag.nl/cid en daarbinnen de deelpagina

Met elke stap die we zetten komen we dichter bij ons gewenste resultaat: een gevoel van

www.denhaag.nl/laakhavenshollandsspoor. Hier wordt informatie gedeeld over actuali-

trots bij de Hagenaars op een (ver)nieuw(d) (onder)deel van de stad Den Haag, een echte

teiten, activiteiten, participatiemomenten én de verschillende projecten in het gebied.

Haagse stadswijk, dat zich met vereende krachten aan het ontwikkelen is.

Betrekken voor betere plannen Transparante en tijdige communicatie helpt bewoners en ondernemers om inzicht te krijgen in de trajecten die er lopen of binnenkort gaan starten. We zorgen ervoor dat de juiste doelgroepen in het gebied op passende wijze worden geïnformeerd en betrokken. Ook worden omliggende wijken geïnformeerd en betrokken bij de ontwikkelingen, denk aan communicatie over bouwwerkzaamheden, afsluitingen en omleidingen. Er wonen weinig mensen in het gebied. Communicatie richt zich ook op bijvoorbeeld toekomstige bewoners, ondernemers, gebruikers en investeerders. Beleven om te enthousiasmeren Verbeelden en beleven (op locatie) wordt steeds belangrijker. Het zicht- en voelbaar maken van de toevoegde waarden die Laakhavens Hollands Spoor levert aan de verschillende publieks- en doelgroepen. Dit gebeurt door middel van het vertellen van verhalen (storytelling), gebiedspromotie (een sterk merk maken) en bijdragen aan de verhalen van het 57

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Bijlage I Schuifruimtetabel programma

schuifruimtetabel Laakhavens Hollands Spoor Taalplein

Megastores

1

2

Wonen

500-600

2.000-2.100

Retail I (woonwinkels)

0-1.000

10.000-14.000

3

Park blokken 4

5

6

7

8

9

400500

150-300

10

MS Gamma vastgoed

Verheeskade

11 en 13

14 en 15

16

1.2001.400

0 -600

17

18 19

StamRode Tank kartkruis station straat

Escher Gardens

The Globe / special

Post Odido tower

20 en 21

24

27

28

2.300-2.500

22

23

0-100

1.500 - 2.000

29 1.300

0-7.000

Retail II (supermarkten)

3.000-4.500

Retail III (niet dagelijkse)

3.000-5.000

Kantoren

0-5.000

750-1.000

Dienstverlening

0-200

500-1.500

Leisure

2.000-3.000

Horeca

0-500

0-1.000

1.000-2.000

0-500 7.50010.000

05.000

4.000-6.000

4.0006.000

0 - 750

0 - 750

4.000- 2.0008.000 10.000

10.000 20.000

20.000 30.000

0-500

0-500

0500

0 – 1.000

0 -1.000

2.000-3.000

0500

0- 500

1.000 5.000

500-2.000

0500

0 - 750

250 1.000

1.0002.200

0-500

1.0002.000

1.0002.000

0-200

1001.000

0-500

0 - 750

Hotel

16.00020.000 0 - 750

0- 500

5.000-15.000 9.00012.000

Bedrijf BOG

1.5002.000

750-1.000

Basisonderwijs

1.0002.000

6.000-7.000

2.7506.000

3.200-4.700 0 10.000

Beroepsonderwijs Zorg en Welzijn I (o.a. 1e lijns zorg)

3.000-4.000

0-500

Zorg en Welzijn II

0-500

250-750

0- 1.000

1.750

Cultuur & Bibliotheek

5.5005.800

Sport

3.000-3.600

Overig maatschappelijk

59

25 en 26

The Grace

0-1.500

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

1.200

0 -500

0 - 1.000

Bijlage II Nota verantwoording programma wonen, werken en voorzieningen

Inhoudsopgave 1. Inleiding

61

2. Uitgangspunten en verantwoording woonprogramma

61

2.1 Afbakening plangebied

61

2.2 Woningbouwprogramma en doelgroepen

61

3. Maatschappelijke voorzieningenprogramma

64

3.1 Vergelijking met andere visies en onderzoeken

64

3.2. Zorg en welzijn

65

3.3 Cultuur en bibliotheken

66

3.4 Onderwijs

67

3.5 Sport

67

3.6 Voorzieningen in openbare ruimte: groen, sport en spelen

68

3.7 Overige maatschappelijk programma

69

4 Economisch voorzieningenprogramma

61

70

4.1 Bedrijfsruimte

70

4.2 Kantoren

71

4.3 Commerciële voorzieningen

73

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

1. Inleiding

2. Uitgangspunten en verantwoording woonprogramma

In deze nota wordt het programma voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en economische voorzieningen voor Laakhavens Hollands Spoor nader toegelicht en onder-

2.1 Afbakening plangebied

bouwd. Deze nota is een bijlage bij de Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor.

Het plangebied van de Ontwikkelvisie Laakhavens Hollands Spoor (RIS 311821, 11 maart 2022) omvat vier deelgebieden: vier deelgebieden: Laakhaven Centraal,

In eerste instantie wordt ingegaan op het woonprogramma. Hierbij wordt ingegaan

Spoorzone Hollands Spoor (hierna: Spoorzone HS), Campuskwartier en Schipperskwartier

op de woningopgave voor Laakhavens Hollands Spoor en de doelgroepen waarvoor

(zie onderstaande figuur).

gebouwd wordt. Hierna wordt aandacht besteed aan de maatschappelijke voorzieningen. Dit programma is gebaseerd op de Haagse richtinggevende normen voor maatschappelijke voorzieningen en groen (RIS317835). Deze geven aan hoeveel vierkante meter moet worden gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen en groen. Ten slotte worden de economische functies nader toegelicht en onderbouwd. Zowel programma voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en economische voorzieningen wijkt op enkele onderdelen af van eerdere kaders, zoals de Ontwikkelvisie Laakhavens Hollands Spoor (RIS311821). In deze nota worden de afwijkingen nader toegelicht en onderbouwd. Afbakening plangebied Laakhavens Hollands Spoor met de vier deelgebieden.

2.2 Woningbouwprogramma en doelgroepen Woningbouwopgave Het woningbouwprogramma gaat uit van 11.400 extra woningen in Laakhavens Hollands Spoor. De ambitie uit de Structuurvisie CID was 9.000 woningen. Deze optimalisatieslag is gemaakt om de totaalambitie voor het CID (20.500 woningen) overeind te houden, omdat de mogelijkheden voor woningbouw in andere gebieden lager ligt dan gedacht. Bij het opstellen van de ontwikkelvisie en ontwikkelstrategie voor het Centraal Station en Beatrixkwartier als nadere uitwerking van de Structuurvisie CID is gebleken dat hier geen 5.500 woningen, maar slechts 4.350 woningen kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast moest rekening worden gehouden met een spoorverdubbeling. Hierdoor zijn in het gebied Laan van NOI naar verwachting de beoogde 3.000 woningen niet haalbaar. Ook zijn in het gebied dat in de Structuurvisie CID aangeduid is als Schenk door de Netwerkstrategie 2040 minder woningbouw mogelijk. Hierdoor kunnen er minimaal 850 woningen minder worden gebouwd in het gebied Laan van NOI en Schenk. Aangezien binnen het CID hierdoor circa 2.000 woningen minder kunnen worden gerealiseerd is besloten om deze 62

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

woningen in Laakhavens Hollands Spoor te realiseren om te voldoen aan de woningbouw-

Maximaal 20% van de reguliere woningen heeft een oppervlakte <40 m² gbo (met uitzon-

opgave voor het CID. Waarbij leefbaarheid een belangrijke voorwaarde is die onverminderd

dering van specifieke woonconcepten of woningen voor aandachtsgroepen) en minimaal

van toepassing is bij de verdere gebiedsontwikkeling.

15% heeft een oppervlakte van 75m2 gbo. Het grootste deel van de te realiseren woningen in Laakhaven Hollands Spoor richt zich op een relatief jonge doelgroep, 15% specifiek voor

Woningbouwopgave (incl. autonome ontwikkelingen)

studenten en daarnaast veel starters op de woningmarkt. Een kleiner deel (38%) is gericht

Er is sprake van een aantal autonome ontwikkelingen: woningbouwplannen die vergund

op ouderen, doorstromers en stedelijke gezinnen. De gemiddelde oppervlakte van alle te

zijn voorafgaand aan de Structuurvisie CID. In totaal gaat het om 1.220 woningen:

realiseren woningen komt uit op afgerond 51 m2 gebruiksvloeroppervlakte. Dit woonpro-

waarvan ca. 790 in de Waldorp Four en ca. 430 woningen aan de Neherkade. Voor deze

gramma vormt ook het uitgangspunt voor het bepalen van het maatschappelijke voorzie-

inwoners zijn nog geen maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd. De behoefte is