RIS324160 Ontwikkelstrategie Laakhavens

Programmering

In de plint langs het carrièrepad van Laakhaven Centraal naar de Haagse Hogeschool komt ruimte voor enkele kleinschalige units voor ambachtelijke bedrijven Ruimte voor een bedrijfsverzamelgebouw met in de plint ook plek voor milieucategorie 3.1 (1.000 -1.500 m2 BVO)

Het uitgangspunt voor bedrijfsruimte (BOG) is het terugbrengen van minimaal 21.000 tot

Ruimte voor bedrijvigheid in de plint

30.000 m2 BVO in Laakhavens Hollands Spoor. Hierbij gelden o.a. de volgende kaders:

Ruimte voor bedrijfsruimte in de plint en stedelijke laag

• Het huisvesten van ca 2.750 tot 6.000 m2 BVO bedrijfsruimte langs het spoor (plot 20 en 21), waarvan 1.000 tot 1.500 m2 BVO bedrijfsruimte met categorie 3.1. • Bedrijfsruimte bevindt zich bij voorkeur in de plint. Omdat beperkte ruimte is om alle opgaves in het gebied te huisvesten, wordt ingezet op minimaal 1 gestapeld werkgebouw. Door middel van de juiste randvoorwaarden zoals het realiseren van goederenliften, zijn de verdiepingen ook goed bruikbaar voor bedrijvigheid. • We sturen op een deel betaalbaarheid van de bedrijfsruimte in het gebied voor startende ondernemers, innovatie en creatieve bedrijvigheid. Dit is onderdeel van de plintenstrategie en voor het te realiseren werkgebouw in het gebied. 25

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Raamwerkkaart met plotnummers

Ontwikkelplots 1 16, 17, 18 2, 3,4 20, 21 13 14 en 15

Sturing werkprogramma

De schaarste aan kwaliteitskantoren in het CID is de afgelopen periode verder toegenomen

De beschikbaarheid van (voldoende) aanbod bedrijfsruimte is een punt van aandacht. In de

en vraagt om nieuwe (gemengde) ontwikkelingen.

fasering is richting gegeven aan de volgorde van ontwikkeling van plots en het daar voorziene programma. Bedrijvigheid kan niet op alle plots worden gerealiseerd uit het oogpunt van (auto-)bereikbaarheid, dus de aangewezen plots zijn de plaatsen waar deze functie aan de orde is. Op de plot tussen Taalplein en van der Kunstraat is een gestapeld ‘werkgebouw’ voorzien, waarmee een grotere concentratie van bedrijfsruimte kan worden gerealiseerd, dan bij beperking tot aanbod op ‘straatniveau’. De bedrijvigheid die zich hier kan vestigen zal dan ook minder afhankelijk (moeten) zijn van ontsluiting vanaf straatniveau c.q. direct vanuit het openbaar gebied. De financiële bereikbaarheid zal worden gegarandeerd door sturing op het maximaal (betaalbaar) en marktconforme huurprijsniveau. Het bereikbaar maken en houden van

Werken, leren en innoveren in Laakhavens Hollands Spoor.

bedrijfsruimte voor startende en jonge ondernemingen is een belangrijk doel van de gebiedsontwikkeling. Door middel van de plintenstrategie borgen we de betaalbaarheid op

Doelgroepen

lange termijn in een deel van de plinten. Hiervoor wordt een plintenconvenant gesloten.

HS onderscheidt zich van andere locaties in het CID en bedient een meer creatief segment voor startende, kleine als (middel)grote gebruikers. Hier heerst een no non-sense mentali-

3.3.5 Kantoren

teit en is binnen het zakelijk segment het meest Haags. Hier wordt gewerkt aan digitale en

Laakhavens Hollands Spoor is een van de plekken in de stad waar we inzetten op ruimte

technologische oplossingen voor maatschappelijke uitdagingen, naast consumentgerichte

voor werken, leren en innoveren (RIS320715). Laakhavens Hollands Spoor biedt kansen

en verzorgende bedrijven. De omgeving van HS kent de hoogste concentratie van IT-banen

voor praktische beroepen, innovatieve bedrijven en studenten die ondernemerschap willen

(2.300) binnen het CID. Met de aanwezige kennisinstellingen en IT-techbedrijven zijn er

ontwikkelen of praktijkervaring willen opdoen. Laakhavens Hollands Spoor onderscheidt

kansen om samen te werken aan digitale oplossingen voor maatschappelijke uitdagingen

zich binnen het CID als dé plek waar stadsverzorgende & maakindustrie en kennisinten-

in Den Haag, zoals duurzaamheid, gezondheid en kansengelijkheid (RIS320715).

sieve sectoren samenkomen, met ruimte voor zowel grote bedrijven als kleinschalige initiatieven. Dit kan tot waardevolle combinaties kan leiden. De combinatie van internationale

Voor wat betreft doelgroepen liggen met name kansen rondom zakelijke dienstverlening,

aantrekkingskracht en lokale kansen maakt het gebied uniek binnen CID en Den Haag.

consumentgerichte bedrijven, creatieve industrie en Tech en IT. Het gaat om de banen van de toekomst in de ICT & creatieve sector gekoppeld aan digitalisering gedreven sectoren,

Rond station Hollands Spoor ontstaat een toplocatie voor kantoren en ontmoetings-

zoals logistiek en belangenorganisaties. Gezamenlijk ontstaat zo een derde krachtig

plekken, in lijn met de Structuurvisie CID en de Haagse Kantorenstrategie (RIS300807).

internationaal concurrerend business district binnen het CID. Door de vestigingen van de

Dit gezien de samenkomst van de strategische ligging en uitstekende bereikbaarheid,

Haagse Hogeschool en ROC Mondriaan College heeft het gebied ook een lokaal en maat-

de toenemende stedelijke dynamiek met ook het aanwezige onderwijs en talent en het

schappelijk karakter.

vergroten van de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte en het vestigingsklimaat.

26

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Programmering

Uitwerking Programma Kantoren

De opgave voor kantoren is het zoveel mogelijk terugbrengen van bestaande kantorenme-

De toplocaties direct bij het station kunnen meer huur generen en grotere partijen

ters in Laakhaven Centraal en een netto groei direct rondom het station van ca. 55.000 m2

aantrekken (regio/hoofdkantoren). Verder weg van het station (heel Laakhavens Hollands

BVO.

Spoor is nog steeds op 15 minuten loopafstand) gaat het om kleinere gebruikers in verza-

• Een aantal courante kantoorpanden blijven behouden en er worden door de heront-

melgebouwen of partijen waarbij betaalbaarheid een grotere rol speelt. Ook is hier ruimte

wikkeling een aantal kantoren uit de markt gehaald. Er ligt een compensatieplicht

voor meer hybride vormen tussen bedrijfsruimte en kantoorruimte.

op een aantal locaties om de kantorenmeters terug te brengen, waarmee de voorraad vernieuwd wordt. Daarnaast komt ruimte in plinten en in combinatie met

Functie

Totaal

bedrijfsruimte. worden gereserveerd voor kantoorontwikkeling met verschillende fasering.

Kantoor (min)

16 t/m 18

20, 21

(m2 BVO)

1

2, 3

6, 7

8

11, 13

68.250

0

750

0

0

7.500 4.000 4.000

• Rondom het station zijn een aantal locaties waar kansen liggen voor verdichting, deze • Naast extra kantoorruimte wordt de plintinvulling aantrekkelijk om de verblijfskwaliteit

Plot

Kantoor (max) 122.000 5.000 1.000 1.000 5.000 10.000 6.000 6.000

22 4.000

23

25, 26

2.000 16.000

30.000

8.000 10.000 20.000

50.000

van dit gebied te vergroten. De te realiseren kantoren dienen toekomstbestendig te zijn, wat betekent dat ze over grote vloeren beschikken en de hoogste duurzaamheidsstandaard kennen. Kantoorverzamelgebouwen zijn daarnaast belangrijk, enerzijds voor bedrijven met een beperkte ruimtevraag maar die wel in een modern en marktconform kantoor gehuisvest willen zijn, anderzijds als betaalbare onderkomens voor kleine, veelal startende ondernemers.

*) Voor plots 24, 27, 28 is een AOK gesloten voor 60.000-90.000 m2 kantoor. Opgenomen m2 is excl. Stationspostgebouw dat reeds is opgeleverd Nadere toelichting Grote single use gebruiker(s) en/of verzamelgebouwen. De te realiseren kantoren dienen zoveel mogelijk ‘state of the art’ te zijn, wat betekent dat ze over grote vloeren beschikken en hoge duurzaamheidsstandaard kennen. Daarnaast is de nabijheid van het station essentieel. Multitenant verzamelgebouwen en/of single users in de stedelijke laag en hoger, mogelijk in combinatie met bedrijfsruimten, onderwijs of andere voorzieningen Kleinschalige kantoorruimte in de plint (deels ook overlap met dienstverlening)

Raamwerkkaart met plotnummers

27

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

24, 27, 28*

Ontwikkelplots 24, 25, 26, 27, 28 1, 8, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 22, 23 2, 3, 6

Sturing kantoren

kelijk voor een brede doelgroep. Met dit aanbod ontstaat een aantrekkelijk klimaat, waar

Compensatieplicht voor het onttrekken van kantoren

jong talent zich kan ontwikkelen.

In verband met het tekort aan ruimte voor kantoren (RIS300807 en RIS308400) wordt terughoudend omgegaan met het onttrekken van kantoorruimten en geldt een compen-

Dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen

satieplicht wanneer hier sprake van is. In Laakhavens Hollands Spoor is een aantal trans-

Zoals vastgesteld in de kadernota Detailhandel (RIS300626) behoren Station Holland Spoor

formatieplannen eerder al goedgekeurd. Bij de overige transformaties van kantoren dient

en de Megastores tot de hoofdwinkelstructuur, die behouden en versterkt moet worden.

in het programma minimaal hetzelfde volume kantoorruimte terug te worden gebracht.

Het stationsgebied Hollands Spoor is een belangrijke entree in de stad. Voorzieningen als

Hiermee wordt gestuurd op het handhaven van de voorraad.

horeca, cultuur, sport en ontmoeting zijn belangrijk om deze stadsentree te verlevendigen.

Sturen op minimale ondergrens

De gefaseerde herontwikkeling van de Megastores biedt ruimte voor woningbouw, terwijl

Er wordt gestuurd op een minimaal programma voor wat betreft bedrijfsruimte en

een vernieuwd wijkwinkelcentrum terugkeert, met een mix van supermarkten, dagelijkse

kantoren per ontwikkelaar. Voor sommige ontwikkelaars is sprake van een compensatie-

winkeliers en niet-dagelijkse voorzieningen. Het wijkwinkelcentrum ontwikkelt zich

plicht voor kantorenmeters. Verschuiving van kantorenmetrages tussen plots, bijvoorbeeld

richting een verblijf- en vermaakcentrum in combinatie met andere voorzieningen zoals

naar een plot gunstiger ten opzichte van het station, is mogelijk zolang de minimale

horeca, zorg en welzijn en leisure. In winkelgebieden wordt meer lichte horeca toegestaan

metrage geborgd blijft.

tot maximaal 30% van de panden zonder woonfunctie.

Mogelijkheden bij aantrekkende vraag

Woonwinkels

In het programma voor Laakhavens Hollands Spoor is voor diverse plots een bandbreedte

De Waldorpstraat wordt dé woonwinkelstraat waar bewoners interieur voor hun woning

opgenomen. Hierdoor is het mogelijk om in te spelen op veranderende marktomstan-

kunnen kopen. Door de ligging midden in de stad is dit een belangrijke voorziening voor

digheden en kan, indien de kantorenmarkt aantrekt, extra kantoorruimte in het gebied

de Haagse inwoners (RIS300626). De woonwinkels richten zich meer op binnenstedelijke

worden gerealiseerd.

concepten die gericht zijn op dienstverlening en beleven. Er is geen ruimte meer voor grootschalige cash-and-carry-formules, XL-winkels waar de consument direct voor de deur

3.3.6 Commerciële voorzieningen

kan inladen.

In Laakhavens Hollands Spoor ontstaat een nieuwe concentratie van woningen, waarmee de behoefte aan voorzieningen toeneemt. In de omliggende wijken zijn enkel kleinschalige

Horeca

voorzieningenclusters. Laakhavens Hollands Spoor speelt in op deze behoefte vanuit het

Gezien de nabijheid van de Haagse binnenstad, is het, in lijn met de Horecavisie

gebied en de omliggende wijken door onder andere een wijkwinkelcentrum te realiseren.

(RIS288645) en Uitwerkingsplan Horeca (RIS308628), niet wenselijk om in Laakhavens Hollands Spoor een nieuw horecaconcentratiegebied voor de stad te ontwikkelen.

Laakhavens Hollands Spoor krijgt een diverse mix van voorzieningen die talentontwikke-

De (nieuwe) horeca zal dan ook vooral een functie vervullen voor (toekomstige) bewoners

ling, ontmoeting en beleving centraal stellen en inspelen op de behoefte van inwoners

van en bezoekers aan Laakhavens Hollands Spoor. Bij initiatieven voor vernieuwende/avon-

en de omgeving. (Innovatieve) vormen van sport, cultuur, ondernemerschap en winkelen

tuurlijke horecaconcepten die zich in deze gebieden willen vestigen, wordt met de initi-

zorgen voor een dynamische omgeving. Laakhavens Hollands Spoor krijgt een 16-uurs

atiefnemer meegedacht of realisatie mogelijk is. Het doel is daarnaast om geen fastfood

economie, waarin op bepaalde plekken ruimte is voor avond- en nachtleven. Horeca en

meer toe te laten in winkelgebieden. Daarnaast zal vanwege het relatief jonge karakter van

actieve sport- en spelconcepten versterken de levendigheid en maken het gebied aantrek-

de bewoners ook verkend worden welke mogelijkheden er zijn voor nachtcultuur. Dit is in lijn met de Nachtvisie (RIS319421), waarin het gebied is aangemerkt als beperkt kansrijk

28

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

voor nachthoreca. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt hiervoor locaties

Dit is voor een deel onder te brengen in een gemeenschappelijk cluster in combinatie met

aangewezen.

cultuur en maatschappelijke voorzieningen, daarbij denken we aan een foodcourt, leisure functies (bowlen, Jeu de boules, karaoke, VR), sportscholen en filmhuis dependance. Voor

Voor de terrassen die gekoppeld zijn aan de horeca geldt, dat door het hoogstedelijke

een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat is tot slot een compleet pakket aan dienstver-

karakter van het gebied en het intensieve gebruik, aanvullende terrasregels wenselijk zijn.

lening en (kleinschalig) wellness aanbod van belang. Het gaat om kleinschalige diensten

Het gaat hierbij met name om het voorkomen van een wildgroei aan terrasschotten, recla-

die betrekking hebben op gezondheid en ontspanning.

me-uitingen en het na sluitingstijd buitenlaten staan van terrasmeubilair. Een verdere uitwerking hiervan komt in het Buitenruimteplan. Hotel In het Haags Hotelbeleid (RIS310666) zijn de randvoorwaarden geschetst voor hotelontwikkeling. Het gebied in de directe nabijheid van het station is in principe geschikt voor een hotelconcept dat van toegevoegde waarde is op het bestaande hotelaanbod in Den Haag. Bij een initiatief is een toetsing ten aanzien van het hotelbeleid noodzakelijk. Een hotelconcept in combinatie met congresfaciliteiten heeft de voorkeur gezien de ligging nabij station Holland Spoor. Leisure en dienstverlening Om in Laakhavens Hollands Spoor een centrummilieu te realiseren en het gebied verder op de kaart te zetten zijn aantrekkelijke leisure voorzieningen van groot belang. Zoals blijkt uit de Strategie Toerisme (RIS302975) is een aantal publiektrekkers nodig om reuring te krijgen. Bij leisure gaat het om aan (indoor) actieve sport en spel, activiteiten met combinatie van educatie en vermaak (edu-tainment) en andere bijzondere concepten. Er worden ook combinaties gemaakt met kunst en cultuur. De focus ligt op leisure voorzieningen met een lokaal of regionaal verzorgingsgebied, maar bijzondere concepten die (inter)nationaal bezoek naar het gebied trekken zijn denkbaar, al dan niet in combinatie met horeca bij het park.

Daarnaast kan een bijzonder concept op hoogte, in de kronen van de hoogbouw, het gebied op de kaart zetten als aantrekkelijke bestemming en onderdeel van het CID.

29

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Uitwerking commercieel programma In de tabel is het programma naar concept, omvang en locatie gespecificeerd in het gebied Fww Functie

Concept

Omvang (m2)

Woonwinkels (retail I)

Binnenstedelijke woonwinkels, zowel compactere als grotere woonwinkels in de plint met verdieping langs de Waldorpstraat. Metrage naar wens aan te passen door dichtleggen vloeren, koppelen of splitsen van units. Het gaat om de volgende branches: babywoonwinkel, slaapkamer of bed, keukens, meubelen, woonwarenhuis, tapijten, keukens, badkamers, verlichting, parket/laminaat, tegels, wooninrichting, -textiel en decoratie, zonwering en doe-het-zelf.

10.000-22.000

1, 2 t/m 5, 14, 15

Dagelijkse detailhandel (retail II)

In het wijkwinkelcentrum is ruimte voor full-service supermarkten en ketens, maar ook voor lokale ambachtelijke winkeliers Rondom het station en de campus van de Haagse Hogeschool zijn enkele dagelijkse voorzieningen gevestigd. Voor Holland Spoor geldt dat de winkels vooral gericht zijn op forensen, reizigers en werkenden/studerenden in het gebied.

3.000-4.500

7

Niet- dagelijkse detailhandel (retail III)

In het wijkwinkelcentrum is ruimte voor niet-dagelijkse detailhandel

3.000-7.000*

4 t/m 7, 17, 18, 24, 27

Dienstverlening

Dienstverlening en (kleinschalig) wellness. Het gaat om diensten die betrekking hebben op gezondheid en ontspanning en inpasbaar zijn in de plint, gemiddeld 200 m² per unit.

500-5.750*

1, 2 t/m 7, 11, 13, 17 t/m 19, 22, 24, 27, 29,

Leisure

Combinatie met sporthal en cultuur cluster in multifunctioneel gebouw. Bij het park en verspreid in heel het gebied. In de plinten en op verdieping (o.a. rond winkelcentrum)

7.000-16.700*

2 t/m 8, 10, 11, 13, 17 t/m 19, 22, 24, 27

Horeca

Bij het toekomstig wijkwinkelcentrum (dag)horeca een belangrijke ondersteunende functie (koffietenten, lunchzaken en terrassen). Daarnaast (middelzware) horeca langs het park en de kades (terrassen, restaurants, cafés). En in combinatie met het sport- en cultuurcluster.

2.850-11.700*

2 t/m 8, 11, 13, 15, 17 t/m 19, 22 t/m 24, 27, 29

Hotel

Een hotelconcept dat van toegevoegde waarde is op het bestaande hotelaanbod in Den Haag, bij voorkeur in combinatie met congresfaciliteiten

5.000-15.000

27, 28**

*) Voor plots 24, 27, 28 is een AOK gesloten voor 8.000-15.000 commercieel (waaronder detailhandel, horeca en dienstverlening), 5.000- 15.000 leisure, cultuur en sport en 5.000 m2-15.000 hotel. Daarnaast is 500 m2 extra voor detailhandel opgenomen. Voor plot 29 is een AOK voor 2.700 m2 voorzieningen en detailhandel gesloten. **) Indien binnen de bandbreedte sprake is van een concept met toegevoegde waarde voor het gebied dat beter passend is op een andere locatie in Laakhavens Hollands Spoor kan hierover nader overleg plaatsvinden.

Raamwerkkaart met plotnummers 30

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

plot

3.3.7 Maatschappelijke voorzieningen

Hoger onderwijs/ Mondriaancollege

In deze paragraaf is een nadere uitwerking gegeven van het maatschappelijk programma

In Laakhavens Hollands Spoor zal het Mondriaancollege met ca. 10.000 m2 worden uitge-

dat is opgenomen in Laakhavens Hollands Spoor voor onderwijs, zorg- en welzijn, sport en

breid. Hierbij wordt de Rode Kruiskavel als mogelijke locatie verkend.

overige functies. Het programma is gebaseerd op richtinggevende normen die zijn opgenomen in de nota Haagse richtinggevende normen voor maatschappelijke voorzieningen

Zorg en Welzijn

en groen 2024 (RIS317835). Hierbij is uitgegaan van maximaal 11.400 woningen.

Voor realisatie van een gezondheidscentrum wordt naar een locatie bij het winkelcentrum gezocht. Een apotheek en aanlandruimte voor dienstverlening en ontmoeting zal zich

In de bijlage is een uitgebreide onderbouwing van het maatschappelijk programma

sowieso in de plint bevinden. Andere eerste en tweedelijnszorg voor de wijk kan ook op

in relatie tot de Structuurvisie CID en het uitgevoerde voorzieningenonderzoek CID

eerste verdieping landen. Hiermee is er zorg & welzijn dichtbij. Dagelijkse boodschappen,

(RIS316628) opgenomen. Voor maatschappelijke voorzieningen in de openbare ruimte en

plek voor ontmoeting, gemeentelijke dienstverlening zitten bij elkaar.

groen wordt verwezen naar het buitenruimteplan. Niet alle eerstelijnszorg zal in een cluster bij elkaar bij het winkelcentrum zitten. Fysio zal Naast ervoor zorgen dat de maatschappelijk voorzieningen ruimtelijk geborgd zijn, zullen

mogelijk in de plint elders bijvoorbeeld bij een fitnesscentrum terecht kunnen komen en

de investeringen in deze voorzieningen voor de realisatie ook tijdig gereserveerd moeten

hetzelfde geldt voor een tandartspraktijk, die ook terecht kan komen in een dienstverle-

worden.

ningsplint op een andere plek. Dit aangezien deze functies ook qua uitstraling (afgeplakte raampartijen) niet erg aantrekkelijk zijn in de plint.

Onderwijs Basisonderwijs en ondersteunende functies

Daarnaast wordt een wijk- en buurtcentrum gerealiseerd nabij de school al dan niet met

Voor onderwijs wordt met een ruimtereservering ingezet op een 1,5-lijns kindcentrum

dienstverlening. Naast deze plek zijn andere locaties ook mogelijk. Afhankelijk van orga-

in 4 lagen waarbij de buitenruimte van de school en crèche/ BSO zich in het stadspark

nisatiekracht kunnen combinaties gemaakt worden met buurtkamers of bijvoorbeeld een

bevindt. Of de school (in zijn volledige omvang) nodig is zal bij volgende Integraal

studentensociëteit. Voor een Centrum Jeugd en Gezondheid wordt op de huidige locatie

Huisvestingplannen Onderwijs duidelijk worden. Gelet op de wettelijke verplichting kan

op het stadsdeelkantoor Laak verkend of daar op termijn (indien nodig) uitbreiding op

er geen tekort gepland worden. Daarbij geldt dat met de toekomstige fietstunnel naar de

verdieping nodig is.

Schilderwijk binnen 350 meter al een school aanwezig is met nog capaciteit. De school wordt tevens benut als brede buurtschool gelegen aan het stadspark. Omdat volwaardige sportvelden voor georganiseerde buitensport zich niet om de hoek bevinden, zal de school ook worden ingezet met sportveldjes in het park voor sport-/spelcompetitie buiten schooltijd. Qua fasering wordt ingezet op een reservering verder weg in de tijd. Voor de eerstkomende periode wordt de overcapaciteit van de omliggende wijken benut. Ook wordt de bereikbaarheid met de realisatie van de fietstunnel onder spoor uitstekend. Voor middelbare scholen geldt dat er voldoende in de buurt zijn en dat er voor de middelbare school op de Binckhorst (John Dewey College) ook uitbreiding wordt voorzien.

31

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Uitwerking maatschappelijk programma Fww Maatschappelijke voorzieningen

Functie

Omvang (m2)

Club- en buurthuis, Wijk- en buurtcentrum, Servicepunt XL

1.750

9 en 10

Studentensociëteit, combinatie met buurtkamer

n.t.b.

8, 9 en 10

3.250- 6.750

2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 13, 16 t/m 19, 24, 29

1.750

9 en 10

550

8

Cultuuranker /Laaktheater

2.000

8

Haags Hiphopcentrum/Stichting Aight

2.00 0

8

Overig cultuur

1.000

8

Dubbel sportzaal

3.000

8

440

8,9 en 10

3.200-4.700

9 en 10

Zorg & Welzijn Zorg en welzijn, eerstelijnszorg

Kunst en cultuur en bibliotheken

Maatschappelijke opvang/beschermd wonen (50 eenheden). Valt onder woonprogramma

Op de entreekavel (plot 8) zal een multifunctioneel kunst en cultuurgebouw met een

Bibliotheek

dubbele sportzaal worden gerealiseerd. Het cultuurgebouw moet ruimte bieden aan maatschappelijke en culturele functies zoals een theater, bibliotheek, overige cultuur en horeca

Cultuur & Bibliotheken

en leisure-activiteiten. De locatie ligt direct bij het winkelcentrum en bij de tramhalte, zodat de voorziening zowel voor het gebied als de omliggende wijken goed bereikbaar is. Voor de dubbele sportzaal zijn hierbij nog twee opties: of realisatie gezamenlijk met rest van multifunctionele gebouw of fasering later in de tijd. Met de laatste optie wordt beter aangesloten op de fasering van de sporthal op de Binckhorst. Sport Naast de dubbele sportzaal wordt ook een buitensportcluster aan de ‘achterkant’ van de Haagse Hogeschool gerealiseerd. Aan het water worden semi-openbare sportvelden gerealiseerd en de mogelijkheden voor een nieuwe watersportvereniging verkend. Daarnaast

Sport

Dansschool/vechtsport/urbansport

Basisonderwijs

Basisschool, BSO, Crèche

Beroepsonderwijs*

Onderwijs MBO

10.000

23

Overig maatschappelijk

Restpost voor gebedsruimte, ambulancepost en overige voorzieningen

0-1.500 1.200

2 t/m 7 9 en 10

* Voor plots 24, 27 en 28 is een AOK gesloten voor 15.000-25.000 m2 onderwijs.

wordt gekeken naar een nieuw zwembad in de Binckhorst. Voor de sportvelden wordt ingezet op benutting van velden in Rijswijk en Vlietzone. De sportvelden zullen hierbij afgestemd worden op de behoefte van Laakhavens Hollands Spoor met ruimte voor studentensport. Overige functies In de plint en vooral in de eerste laag dient er ruimte gereserveerd te zijn voor functies, die nu nog niet zijn te voorzien. Hiervoor is de inzet een gemengde bestemming. Denk hierbij aan een gebedsruimte of een ambulancepost. Raamwerkkaart met plotnummers 32

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Plots

Sturing op maatschappelijke voorzieningen

Functie

Om te zorgen dat maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd worden, worden ruimtes

Wonen

gereserveerd conform bovenstaande tabel. Deze reserveringen zijn voor voorzieningen

Retail I (woonwinkels)

10.000-22.000

10.000-22.000

Retail II (supermarkten)

3.000-4.500

3.000-4.500

Retail III (niet dagelijkse)

3.000-5.500

0-1.500

3.000-7.000

16.250-34.000

52.000-88.000

68.250-122.000

500-2.700

0-3.250

500-5.750

waar de gemeente investeert in de ontwikkeling op eigen grond of te verwerven gronden. Voor de eerstelijns en tweedelijns zorgvoorzieningen is dit niet het geval. Hierbij kan publiekrechtelijk gestuurd worden op maatwerk functies en activiteiten, zodat er geen

Totaal LHC

Totaal HSK

6.550-8.000

Totaal LHHS

2.800 -3.400

9.350-11.400

andere functies kunnen komen die wellicht meer opbrengen. Deels zal wel ingezet

Kantoren

worden op flexibiliteit om ook ruimte te kunnen bieden aan behoeften die zich gedu-

Dienstverlening

rende gebiedsontwikkeling aandient. De reserveringen zullen op basis van Integrale

Leisure

6.000-10.700

1.000-6.000

7.000-16.700

Horeca

2.600-8.200

250-3.500

2.850-11.700

5.000-15.000

5.000-15.000

Huisvestingsplannen (IHP) en uitvoeringsplannen hiervan, omgezet worden in concrete plannen gebaseerd op de meest actuele bevolkingsdata. Wel zal vanuit deze ontwikkelstrategie -vooruitlopend op de uitvoeringsplannen- voor IHP, commitment worden afgegeven op realisatie van een sport- en cultuurcluster.

Hotel Bedrijf BOG Basisonderwijs

3.3.8 Totaalprogramma In de bijlage is een schuifruimtetabel opgenomen waarin het totale programma voor

21.000-30.000

21.000-30.000

3.200-4.700

3.200-4.700

Beroepsonderwijs

0-10.000

0-10.000

250-1750

3250-6.750

Laakhavens Hollands Spoor in bandbreedtes per plot, is weergegeven. Hierbij is een verde-

Zorg en Welzijn I (o.a. 1e lijns zorg

3.000-5.000

ling is gemaakt per functie en per plot. De plotnummers corresponderen met de ontwik-

Zorg en Welzijn II

1.750

1.750

Cultuur & Bibliotheek

5.500-5.800

5.500-5.800

Sport

3.000-3.600

Overig Maatsch.

1.200-2.700

kelplots op de raamwerkkaart. Voor enkele plots is een bandbreedte van het programma opgenomen om enige flexibiliteit bij de uitwerking van de verschillende ontwikkelingen mogelijk te maken. Dit is nodig om in te kunnen spelen op gewijzigde inzichten en veranderende marktomstandigheden binnen de planhorizon van 20 jaar, waarin Laakhavens Hollands Spoor fasegewijs tot ontwikkeling komt. Aanvullende voorwaarde is dat het programma moet passen binnen het massamodel en de daarin opgenomen metrages, raamwerkkaart, het plintenprogramma en de plintenkaart. In de onderstaande tabel zijn de minimale en maximale bandbreedtes voor de diverse functies weergegeven in Laakhavens Hollands Spoor (LHHS). Hierbij is ook een onderverdeling gemaakt tussen de deelgebieden Laakhaven Centraal (LHC) en Hollands Spoor/ Campuskwartier (HSK).

Raamwerkkaart met plotnummers

33

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

0-1.500

3.000-5.100 1.200-2.700

3.3.9 Verantwoording en monitoring

Groennorm en kwaliteit

Monitoring

Conform de nota Haagse richtinggevende normen voor maatschappelijke voorzieningen

Bij de gebiedsontwikkeling van Laakhavens Hollands Spoor is het van belang grip te

en groen 2024 (RIS317835) geldt op gebiedsniveau voor het gehele CID de groennorm van

houden op de programmatische kaders en beleidsmatige doelstellingen. Dit geldt niet

8 m2 groen/woning voor hoogstedelijk gebied. Verschillen per deelgebied zijn mogelijk

alleen in het totale gebied Laakhavens Hollands Spoor en de diverse ontwikkelplots, maar

volgens de Structuurvisie CID en Onderzoek voorzieningenprogramma CID (RIS307135).

ook tussen de verschillende deelgebieden binnen het CID. Dit doen we via monitoring op

Monitoring en eventuele (bij)sturing van deze groennorm vindt plaats op CID niveau.

CID niveau. Hierbij wordt voor de deelgebieden binnen het CID bijgehouden welk deel van een programma gerealiseerd is en of bijsturing nodig is. Hierover wordt jaarlijks gerappor-

Voor Laakhavens Hollands Spoor is vanwege het hoogstedelijk karakter daarom de inzet om

teerd in de voortgangsrapportages van het CID.

zoveel mogelijk kwalitatief groen in het gebied te realiseren, o.a. door het aanleggen van een centraal park. Kwaliteitsaspecten om te betrekken zijn: bomenstructuur, klimaatadap-

In de monitoring worden de woningaantallen, het werkprogramma en voorzieningen

tatie, biodiversiteit (met inzet op verscheidenheid aan bomen en bomen, die oud kunnen

(inclusief groen) afgezet tegen de ambities uit de structuurvisie en vastgestelde toekomst-

worden), sportieve en recreatieve routes om hard te lopen en te fietsen en ecologische

plannen. Hierdoor blijft een evenwichtige ontwikkeling van de diverse deelgebieden

netwerken in aansluiting op de stedelijke groene hoofdstructuur. Voor deze kwaliteitsthe-

binnen het CID mogelijk. Zo nodig kan bijgestuurd worden door een uitwisseling qua

ma’s zijn normen en ambities opgesteld binnen de gemeente, zie de bijlage. Overkoepelend

programma tussen de deelgebieden mogelijk te maken, bijvoorbeeld wanneer in een deel-

uitgangspunt hierbij is groen, tenzij, zoals beschreven in de Nota Haagse richtinggevende

gebied minder woningen worden gebouwd, deze opgave deels gerealiseerd kan worden in

normen (RIS317835), de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308744) en in de

een ander deelgebied.

Kadernota Openbare Ruimte (RIS310884).

Verantwoording

Daarnaast wordt rekening gehouden met de afstand tot groen. De 3-30-300 regel is hier-

Bij een ruimtelijke procedure voor een ontwikkeling moet nader worden gemotiveerd op

voor maatgevend (RIS317835). Vanaf elke woning zijn zoveel mogelijk 3 bomen zichtbaar.

welke wijze het plan past binnen de vastgestelde programmatische kaders en beleidsdoel-

In elke buurt is minimaal 30% van het grondoppervlak bedekt met boomkronen en binnen

stellingen van het Toekomstplan.

300 meter van elke woning is een verblijfsplek. Waar die afstand te groot is, is het streven om voor het gebied een plek aan te wijzen voor nieuw groen.

3.4 Stedelijke netwerken en systemen Tot slot is het noodzakelijk om het beheer en de financiële gevolgen van het toevoegen van 3.4.1 Groenstructuur en voorzieningen

kwalitatief hoogwaardig groen mee te nemen in het ontwerp. Hiervoor dienen in een vroeg

Voor Laakhavens Hollands Spoor is de groenstructuur uitgewerkt in het buitenruimteplan.

stadium de consequenties en oplossingen te worden onderzocht. De beheerparagraaf

Deze bestaat uit twee parken (in Laakhaven Centraal en Campuskwartier) en groenstroken

inclusief kosten wordt met elk Voorlopig Ontwerp van de openbare ruimte vastgesteld.

langs de verschillende routes door het gebied. Het centraal gelegen park in Laakhaven Centraal is een belangrijk oriëntatiepunt in het hele gebied en vormt de samenkomst van

Door de gemeente en de marktpartijen die voornemens zijn in Laakhaven Centraal te

veel collectieve voorzieningen, ontmoeting en recreatie. Naast openbaar groen wordt in

ontwikkelen is al gewerkt aan een uitwerking van de duurzaamheidsambitie aan de

Laakhavens Hollands Spoor ook ingezet op het vergroenen van daken en binnengebieden

hand van een ambitieweb. Hierin zijn de groenambities voor de vastgoedontwikkeling

en in kleine straatjes.

uitgewerkt.

34

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

3.4.2 Watersysteem

3.4.4 Warmtesysteem

Voor Laakhavens Hollands Spoor is de waterstructuur uitgewerkt in het buitenruimteplan.

In 2021 heeft de gemeente via een aanbesteding een concessieopdracht verleend aan Eteck

Hierbij wordt aangesloten bij de vereisten vanuit het Hoogheemraadschap van Delfland

Energiebedrijven BV voor het ontwerp, de realisatie, financiering, onderhoud en exploitatie

en De Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308745). Daarnaast dient rekening te

van een collectief warmtesysteem in Laakhavens. Op basis van deze concessie is Eteck 30

worden gehouden met de ‘Weging van het waterbelang’. Dit is hieronder nader toegelicht.

jaar lang verantwoordelijk voor de levering van warmte aan de nieuwbouw in het gebied, waarbij Eteck gebruik maakt van WKO-bronnen, aangevuld met thermische energie uit de

Weging Waterbelang

Laakhavens (TEO) en luchtwarmtepompen. Daarmee kunnen in ieder geval de eerste (voor

Water in de juiste hoeveelheid en van goede kwaliteit, is een belangrijke toegevoegde

de komende 10 jaar) in Laakhavens Hollands Spoor geprogrammeerde nieuwe woningen

waarde voor een gebied. Te veel of te weinig water leidt tot problemen als wateroverlast,

(of Woningequivalenten) voorzien worden van warmte, koude en warm tapwater. Zo nodig

natte kelders en tuinen, paalrot en verzilting. Om te zorgen dat de inrichting van de

zal het systeem met andere warmtebronnen worden uitgebreid waardoor alle beoogde

fysieke leefomgeving en het watersysteem met elkaar samenhangen, bestaat de Weging

nieuwbouw van warmte kan worden voorzien.

Waterbelang van het Hoogheemraadschap van Delfland. Aan deze weging moet voldaan worden indien de ontwikkeling een buitenplanse omgevingsactiviteit betreft. Deze weging

Om de bodemcapaciteit optimaal te benutten is in het Bodemenergieplan Laakhavens

borgt dat ontwikkelingen geen negatieve impact hebben op het watersysteem (compen-

met warme en koude stroken vastgelegd waar WKO-bronnen mogen komen. In de collec-

satie voor toename verharding) en dat de stad klimaatrobuust wordt ingericht. Daarnaast

tiviteitseis is geregeld dat WKO-posities in Laakhavens uitsluitend vergund worden ten

geldt onze eigen Haagse Wegwijzer Klimaatbestendig den Haag: bij nieuwbouw hanteren

behoeve van het collectieve systeem. Op grond van het warmteplan Laakhavens is alle

we de eis dat 50 mm van een korte hevige bui van 70 mm in 1 uur op privaat terrein tijde-

nieuwbouw in het gebied in principe verplicht om aan te sluiten op dit collectieve systeem,

lijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapa-

tenzij een minimaal even duurzaam alternatief wordt gerealiseerd.

citeit weer beschikbaar is. Om het warmtesysteem te realiseren is ruimte nodig voor bronnen en leidingen in de 3.4.3 Ondergrondse infrastructuur en voorzieningen van openbaar nut

ondergrond. In het buitenruimteplan is een verdere uitwerking van de inpassing van het

In de huidige situatie ligt de ondergrond van Laakhavens Hollands Spoor al behoorlijk vol

warmtesysteem opgenomen. In gebouwen en op daken moet ruimte gereserveerd worden

met kabels en leidingen. Met de toekomstige ontwikkelingen zal dit kabel- en leidingen-

voor installaties, leidingen en pompen. Hierover worden afspraken met ontwikkelaars

netwerk verder uitgebreid moeten worden. Onderdeel hiervan is ook de aanleg van een

vastgelegd.

middenspanningsring die nodig is voor de stroomvoorziening van het gebied. Naast het hiervoor beschreven collectieve warmtesysteem zijn reeds andere warmteDoor de hoge dichtheid aan bewoners en hoogte van bouwmassa is er behoefte aan UTM

netten/systemen aanwezig. Bestaande bouw heeft deels een eigen warmtevoorziening

masten op of aan nieuwe bebouwing. Vrijstaande masten in het gebied zijn onwenselijk.

(op basis van gas) of is aangesloten op het stadswarmtenet van Eneco. Daarnaast zijn

Afhankelijk van de dekkingsbehoefte door het nieuwe programma en dekkingsverliezen

recent enkele gebouwen gerealiseerd met een eigen warmtesysteem bestaande uit

door de nieuwe gebouwen worden er plekken voor deze voorzieningen gealloceerd.

WKO-bronnen. In de eerste plaats blijven deze systemen los van elkaar functioneren, maar

Een nader te bepalen Programma van Eisen bij plotontwikkeling geeft inzicht in de te

het is niet ondenkbaar dat in de toekomst koppelingen tussen deze verschillende systemen

nemen bouwkundige voorzieningen. Het delen van aangewezen locaties (site sharing)

worden gerealiseerd.

door meerdere telecomaanbieders is daarbij het uitgangspunt.

35

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

3.4.5 Afval en logistiek

3.5.1 Voetganger als uitgangspunt

Conform de Nota Haagse hoogbouw wordt het afval in hoogbouw inpandig verzameld en

De voetganger is het uitgangspunt voor de ontwikkeling van Laakhavens Hollands Spoor.

vervolgens door de eigenaar of beheerder aan de openbare ruimte aangeboden. Daarnaast

De voetganger kan door een netwerk van wandelpaden veilig door het gebied lopen. Door

is het landelijk beleid dat tenminste restafval, papier en GFE op een kavel worden ingeza-

een uitgebreid netwerk van wandelpaden is Laakhavens Hollands Spoor verbonden met de

meld. Vanwege de hoge dichtheid in Laakhavens Hollands Spoor heeft het inzamelen met

stad. Bij de wandel- en fietsroutes wordt rekening gehouden met hitte en schaduw, om de

mini-perscontainers de voorkeur boven rolcontainers vanwege ongewenste drukte op de

routes naast veilig ook aantrekkelijk te maken.

openbare ruimte. Er wordt nader onderzocht hoe tot optimalisatie kan worden gekomen met de volgende uitgangspunten:

3.5.2 Fietsen en fietsparkeren

1. Zo min mogelijk belasting/ ruimtebeslag op de openbare ruimte.

Met de realisatie van de Velostrada over de Waldorpstraat wordt Laakhavens Hollands

2. Zo min mogelijk impact op de uitstraling van de plinten; creatieve inpassing in de buik

Spoor met een snelle directere verbinding verbonden met de Binckhorst, met Voorburg en

van de gebouwen (of op -1) heeft de voorkeur.

Rijswijk en met de regio Leiden.

3. een zo efficiënt mogelijk logistiek systeem voor het ophalen van afval. Om het gebied leefbaar te houden met zo min mogelijk gestalde fietsen in de openbare

3.5 Mobiliteit en parkeren

ruimte wordt het parkeren van fietsen en scooters inpandig opgelost. Voor bewoners van het gebied geldt parkeren van fietsen zo dicht mogelijk bij de woning om het gebruik

De ambitie om van Laakhavens Hollands Spoor een kwalitatief hoogstaand gebied te

van de fiets zo makkelijk mogelijk te maken. Ook wordt de fietsenstalling toegankelijk en

maken krijgt gestalte door aan te haken bij het gemeentelijk beleid zoals vastgesteld

beter bereikbaar gemaakt dan de auto, onder andere door de fietsenstalling inpandig te

in Strategie mobiliteitstransitie Den Haag 2022 – 2040 (RIS310664), en het gebied in

situeren. Hierbij gaat de voorkeur uit om deze onder maaiveld of op de verdieping te reali-

te richten volgens het STOMP principe. STOMP staat voor Stappen, Trappen, Openbaar

seren, om voldoende ruimte over te houden voor een levendige plint. Voor de bezoekers

Vervoer, Mobility as a Service en de Privé auto en geeft aan in welke volgorde bij de

van de woningen en functies zoeken we naar geclusterde fietsenstallingen die logisch

inrichting van Laakhavens Hollands Spoor naar de inpassing van de verschillende soorten

aansluiten op de fietsroutes en de functies waarvoor ze bedoeld zijn. Alleen bij functies

mobiliteit wordt gekeken. Alle modaliteiten krijgen hiermee een plek in de ontwikkeling

waar bezoekers maar kort verblijven worden kleinschalige voorzieningen in de openbare

van Laakhavens Hollands Spoor.

ruimte getroffen.

Door het implementeren van het STOMP principe wordt Laakhavens Hollands Spoor een

3.5.3 Autoverkeer en parkeren

voetgangersvriendelijke wijk. Dit heeft implicaties op het gedrag van de bewoners en

Doorgaand verkeer wordt zoveel mogelijk geweerd. In lijn met de Structuurvisie CID wordt

gebruikers van de voorzieningen in het gebied waarbij de autobereikbaarheid minder

in Laakhavens Hollands Spoor het verkeer niet door het gebied, maar er omheen geleid.

vanzelfsprekend wordt dan de bereikbaarheid voor langzaam verkeer. En komt tot uiting

De Waldorpstraat wordt gedeeltelijk eenrichtingsverkeersweg, alleen de bus kan in twee

in de voorzieningen die voor de verschillende modaliteiten beschikbaar zijn zoals minder

richtingen rijden. In de binnengebieden van Laakhavens Holland Spoor Centraal is geen

autoparkeerplaatsen en meer ruimte voor de fiets. Een voorbeeld hiervan is het reali-

plek voor doorgaand autoverkeer. Alleen bestemmingsverkeer (en logistiek verkeer) wordt

seren van goede fietsparkeervoorzieningen bij de nieuwe basisschool in plaats van het

zeer beperkt toegelaten.

aanleggen van autoparkeerplaatsen en een kiss and ride. Parkeren vindt uitsluitend inpandig plaats en niet in de openbare ruimte. De bereikbaarheid van Laakhavens Hollands Spoor wordt gewaarborgd met een beperkt aantal centrale collectieve parkeervoorziening(en). Hierdoor wordt het aantal entrees tot parkeerkeerge36

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

legenheid beperkt wat het binnengebied vrij houdt van auto’s die op zoek zijn naar een parkeerplek. Door de lage parkeernorm worden andere vormen vervoer (waaronder OV) gestimuleerd. Hiermee wordt de openbare ruimte het domein van de voetganger en kan hier de bij het centrummilieu passende hoogwaardige verblijfskwaliteit worden gerealiseerd. Parkeren voor doelgroepen zoals minder validen wordt zo dicht als mogelijk in de ontwikkelingen opgelost en zoveel mogelijk in de mobiliteitshub. 3.5.4 Mobiliteitshub Om de verschuiving van de auto naar andere vormen van mobiliteit te stimuleren (mobili-

Mogelijke invulling mobiliteitshub Laakhaven Centraal en bestaande parkeervoorziening.

teitstransitie) zal een centrale mobiliteitshub worden gerealiseerd In Laakhaven Centraal. De hub biedt optimaal dubbelgebruik voor de verschillende functies en ruimte voor deel-

3.5.5 Verkeerscirculatie

mobiliteit en andere modaliteiten, zoals bijv. fietsen. Er is niet voor elke nieuwe bewoner

Op basis van de principes uit de voorgaande paragrafen is voor het gebied een

van het gebied een parkeerplek en dus toegang tot een eigen auto beschikbaar. Door de

Verkeerscirculatieplan op hoofdlijnen opgesteld, dat in bijgaande figuur is weergeven.

inzet van deelmobiliteit is het toch mogelijk voor elke bewoners om toegang te hebben tot

Hierin is te zien dat door het consequent toepassen van de principes een leefbaar en

automobiliteit wanneer nodig.

aantrekkelijk binnen het gebied ontstaat vrij van doorgaand verkeer en gericht op de voetganger en fietser. Door het toepassen van een beperkt aantal lusjes voor bestemmings-

Het (ondergronds) parkeren is onderdeel van het ruimtelijk model Laakhaven Centraal.

verkeer zijn de gebouwen bereikbaar.

De kern van deze oplossing is een grote centrale mobiliteitshub die deels onder de Megastores en deels onder het park terecht zal komen. Kleinere parkeervoorzieningen in het gebied zijn functioneel met de centrale mobiliteitshub verbonden. Mogelijk dat in de toekomst ook de bestaande parkeergarage van het Campuskwartier aan het functionele systeem kan worden toegevoegd. De ontsluiting van de centrale mobiliteitshub vindt plaats vanaf de Waldorpstraat, zodat het middengebied rond het centrale park autoluw blijft. Ook de kleinere voorzieningen worden zodanig ontsloten dat het middenterrein autoluw kan blijven. Gezien het feit dat de gebruikers van de centrale mobiliteitshub ook bewoners en bezoekers van de omliggende bebouwing zijn zal de governance en exploitatie van de mobiliteitshub nog nader (moeten) worden bepaald, om verder concreet invulling te geven aan de benoemde mobiliteitstransitie.

37

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Verkeerscirculatieplan Laakhavens Hollands Spoor (nadere uitwerking Buitenruimteplan)

3.6 Duurzaamheid op kavelniveau Voor Laakhavens zijn de verschillende duurzaamheidsambities en randvoorwaarden uitgewerkt op kavelniveau. Deze algemene gemeentelijke ambities en eisen zijn terug te vinden in de bijlage. Deze zijn gebaseerd op het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Den Haag, waaronder onder meer de Nota duurzaamheid (RIS301829), de Energievisie Den Haag 2040 (RIS180175), Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308744), het beleid Toekomstbestendig bouwen, incl. het Puntensysteem natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen (RIS321843) en het Beleidsplan Zorg, Jeugd en Volksgezondheid ‘’Gezond en Veerkrachtig’’ Den Haag 2019-2022 (RIS303812). Hierbij zijn de ambities en randvoorwaarden verdeeld in 6 onderwerpen: energie, mobiliteit, circulariteit, groen, klimaatadaptatie en gezondheid. De hierin benoemde ambities en randvoorwaarden zijn kaderstellend voor de bouwontwikkelingen. Per ontwikkeling worden op kavelniveau de ambities op duurzaamheid concreet vormgegeven. Bijvoorbeeld met behulp van de ambitiewebmethode worden afwegingen gemaakt en principe afspraken opgesteld voor het plot. In de nader uit te werken planproducten worden deze ambities en eisen geactualiseerd, uitgewerkt en opgenomen.

Door de gemeente en de marktpartijen die voornemens zijn in Laakhaven Centraal te ontwikkelen is al gewerkt aan een uitwerking van de duurzaamheidsambitie aan de hand van een ambitieweb. Hierin zijn de duurzaamheidsambities uitgewerkt op het gebied van klimaatadaptatie (zorgen voor hittebestendigheid), gezondheid (het creëren van een groene leefomgeving) en duurzame mobiliteit (focus op actieve mobiliteit).

38

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

DEEL B 4 Ontwikkelstrategie

4.1 Van ontwikkelvisie (wat) naar ontwikkelstrategie (hoe)

Kostenverhaal en actieve verwerving zijn in de gebiedsontwikkeling Laakhavens Hollands

In de voorgaande hoofdstukken is behandeld welke ruimtelijke, programmatische en

Spoor aan de orde. Daarnaast zal het onteigeningsinstrument worden ingezet om

beleidsmatige kaders mee worden gegeven aan initiatiefnemers bij de gebiedsontwikke-

zekerheid te verkrijgen dat alle percelen die nodig zijn om het plan tijdig uit te voeren, in

ling Laakhavens Hollands Spoor. In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke sturingsinstru-

eigendom bij de gemeente komen.

menten toegelicht om tot daadwerkelijke ontwikkeling te komen (het HOE). Hierbij wordt ingegaan op het grondbeleid, de planologische sturing, de verwerving en uitplaatsing, de

4.2 Samenwerking gemeente en marktpartijen

gebiedsexploitatie en de kosten en opbrengsten. 4.2.1 Rolverdeling gemeente en marktpartijen 4.1.1 Grondbeleid

De gemeente heeft in de uitvoering van de gebiedsontwikkeling verschillende rollen

In de “Nota Grondbeleid 2024 en verder” (RIS319970) beschrijft de gemeente de ambities

waaronder:

voor het verder ontwikkelen van de stad. Vanwege de schaarse ruimte wil de gemeente de

• Publiekrechtelijk orgaan voor het opstellen van kaderstellende documenten

stadsontwikkeling meer bepalen en sturen; integraal en gebiedsgericht. Bovengenoemde

(Toekomstplan) voor Laakhavens Hollands Spoor, de procesondersteuner in de gebieds-

nota zet de kaders en richtlijnen uit voor de gemeenteraad en het college van burge-

en planontwikkeling voor alle planinitiatieven, de planologische toetsing van de beoogde

meester & wethouders, externe partijen en de ambtelijke organisatie. Waarbij de

kwaliteit tijdens het proces en het borgen van het kostenverhaal. Daarnaast heeft de

gemeente zelf dus een actieve(re) houding dan voorheen aanneemt in het grondbeleid.

gemeente als publiekrechtelijk orgaan een rol bij het borgen van en sturen op de kwali-

De gemeente kiest haar rol afhankelijk van de urgentie en de gewenste invloed op de

teitskaders (ook tijdens de realisatie!) bij de besluitvorming door het college en de raad.

ontwikkeling. Bij die houding komt vanzelfsprekend ook het bepalen van welke instrumenten en samenwerkingsvormen daarbij kunnen passen.

Hierbij speelt ook de Adviescommissie Omgevingskwaliteit een belangrijke rol. • Erf-verpachter c.q. bloot grondeigenaar en kan e.e.a. borgen in de erfpachtvoorwaarden en de suppletie.

4.1.2 Inzet instrumenten Het grondbeleid heeft meerdere instrumenten die toepasbaar kunnen zijn: • Kostenverhaal en financiële bijdragen: Via kostenverhaal betalen initiatiefnemers kosten voor plannen en voorzieningen. Met de regeling financiële bijdragen kan de overheid bepaalde andere kosten verhalen. • Voorkeursrecht: Met het vestigen van een voorkeursrecht krijgt de overheid het eerste

• Verwerver en realisator van de openbare ruimte opgave, het groen in de openbare ruimte en de daarbij behorende voorzieningen, e.e.a. te borgen in het kostenverhaal en aanvullende afspraken. • Grondeigenaar en verwerver van percelen welke in ontwikkeling genomen of getenderd kunnen worden. Naar gelang de juridische mogelijkheden kunnen de locaties een rol spelen in een publiek-private samenwerking of in de markt gezet worden.

recht van koop op een onroerende zaak. • Verwerving: Aankopen van gronden en/of opstallen. En het beëindigen van huur-/

In de samenwerking voor een omvangrijke gebiedsontwikkeling als Laakhavens Hollands

gebruiksovereenkomsten. In eerste instantie zal getracht worden op minnelijke wijze te

Spoor, zijn diverse manieren om als gemeente een rol te nemen in de samenwerking,

verwerven, mocht dit niet succesvol zijn dat kan de gemeente het instrument onteige-

waarbij de mate van regie meer bij de gemeente of meer bij een marktpartij kan liggen,

ning inzetten.

dan wel gelijk verdeeld is. De keuze voor een samenwerkingsvorm heeft gevolgen voor

• Onteigening: naast een minnelijke verwerving zal ook een onteigeningsprocedure gevoerd moeten worden om alle percelen vrij van rechten te kunnen verkrijgen. Voor het

sturing, risicoverdeling, rendement, capaciteit etc. Per deelgebied en/of project kan de gemeente een afweging maken tussen de verschillende samenwerkingsvormen.

kunnen inzetten van het onteigeningsinstrument is een planologische grondslag nodig. De rol van de ontwikkelaars is primair om voor eigen rekening en risico de door hen voorgenomen projecten te realiseren. Meerdere ontwikkelaars hebben eigen grondposities in het 40

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

gebied Laakhavens Hollands Spoor. De gemeente is in beginsel eigenaar van de openbare

4.2.2 Samenwerking Spoorzone HS en Campuskwartier

ruimte en enkele (ontwikkel)locaties. In het kader van een effectieve en haalbare gebieds-

In dit deelgebied is sprake van ontwikkellocaties die (1) eigendom zijn van derden

ontwikkeling is samenwerking tussen ontwikkelaars onderling en met de gemeente

danwel erfpacht en (2) locaties die eigendom zijn van de gemeente, zoals de locaties

essentieel. Waarbij in het gebied de afspraken zich in verschillende stadia bevinden. Voor

Stamkartstraat en de Rode Kruis locatie.

bijvoorbeeld het deelgebied Spoorzone HS is al langere tijd sprake van een samenwerking omdat al afspraken zijn gemaakt met marktpartijen. Voor het deelgebied Laakhaven

Ontwikkeling kavels derden

Centraal is deze ontwikkelstrategie kaderstellend voor de te maken afspraken.

Voor de ontwikkeling van het gebied rondom station Hollands Spoor en de realisatie van The Grace, onderdeel van Haagvlietpoort, zijn reeds anterieure overeenkomsten gesloten

Ook zijn er locaties waar de ontwikkelvisie ontwikkelpotentie voor een nieuw programma

met marktpartijen. Hierin zijn afspraken gemaakt over onder andere programmering,

voorziet, op basis waarvan deze locaties op termijn in ontwikkeling genomen kunnen

kostenverhaal en realisatie. Deze overeenkomsten zijn leidend voor de verdere samenwer-

worden. Op de ontwikkeling van deze locaties wordt geanticipeerd door bijvoorbeeld een

king met deze marktpartijen.

ruimtereservering voor economisch programma en/of ondergronds parkeren. Op termijn zal blijken of de private partij daadwerkelijk tot ontwikkeling wenst over te gaan en dan

De ambities die geprojecteerd zijn op kavels van derden waar nog geen afspraken over

afspraken met de gemeente wenst te maken.

zijn, zijn vertrekpunt om met deze partijen nadere verkennende gesprekken te voeren om deze ambities te vertalen naar concrete plannen. Zodat nadere afspraken voor de realisatie

Een enkele locatie kent gemengd grondeigendom, deels van gemeente en deels van een

vastgelegd kunnen worden in anterieure overeenkomsten. Het Toekomstplan biedt voor de

marktpartij. Ook hier geldt dat op termijn en op basis van het vastgestelde Toekomstplan

uitwerking van deze plannen de kaders.

met de daarin opgenomen ontwikkelkaders zal worden bepaald of partijen tot ontwikkeling wensen over te gaan en concretere planvorming wordt ingezet. In geval van gemengd

Gemeentelijke kavels

eigendom dient de vraag van grondverwerving en transactie uitgewerkt te worden in

Voor de gemeentelijke kavels in dit gebied geldt dat de gemeente de volledige regie heeft

relatie tot bijv. het Didam- arrest.

over de planning en verdere ontwikkeling van deze kavels. De ambities voor de programmering zijn in samenhang bepaald. Omdat de gemeente deze zelf ontwikkelt, wordt ervan uitgegaan dat de gemeente voor deze kavels een eigen grondexploitatie zal voeren. De opbrengsten van de exploitatie kunnen ten goede komen aan deze gebiedsontwikkeling, mits daar door bevoegd gezag (de gemeenteraad) een besluit over genomen is. Indien de gemeente ervoor kiest om haar kavels in ontwikkeling te brengen dan zal dat via een openbare selectieprocedure op de markt worden gezet. Uitzondering op deze regel kan aan de orde zijn mits vanuit Didam-richtlijnen de juiste argumenten kunnen worden aangedragen. De wijze waarop de gemeente de kavels op de markt gaat brengen vraagt nog verdere uitwerking en zal in een latere fase worden bepaald.

Grondeigendom bestaande situatie

In het geval van een selectieprocedure zijn daarbij drie onderdelen van belang: 1) de ontwikkelstrategie, 2) de samenwerkingsstrategie en 3) de selectiestrategie. De ontwikkelstrategie wordt duidelijk met dit Toekomstplan en met een biedboek voor de betreffende locatie. Dit biedboek is een projectvoorstel met de stedenbouwkundige kaders en een 41

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

stappenplan hoe te komen tot realisatie. Ambitie, programma van eisen en opgave worden

investerende partij, met name door de benodigde verwerving in het middengebied.

beschreven. Hierin zal ook duidelijk zijn hoe het grondbeleid wordt ingezet: blijft de

De gemeente is verder eigenaar van de bestaande openbare ruimte en enkele percelen,

erfpacht, wat is de positie van de erfpachter en welke stappen horen daarbij.

zoals de locaties Taalplein en Leeghwaterplein, die daarmee ingebracht kunnen worden in de gebiedsontwikkeling.

In de samenwerkingsstrategie moet duidelijk worden met wie of wat voor type partij en in welke verhouding de samenwerking vormgegeven kan worden. Om te komen tot een

Dit is de belangrijkste reden voor de keuze voor het opstellen van een

goede partnerselectie en uiteindelijk een gewenst plan kan de gemeente verschillende

Samenwerkingsovereenkomst voor het deelgebied LHC (SOK). Hiermee worden de onder-

manieren van samenwerkingen kiezen:

linge relaties tussen de beoogde investeringen en plannen van alle betrokken partijen over-

• Een selectie op prijs: de gemeente weet precies wat ze wil, heeft een uitgewerkt plan en

eengekomen. Dit schept verplichtingen, maar met name duidelijkheid voor alle betrokken

vraagt enkel de bouw van het plan. De partij met de beste prijs wint.

partijen om tot daadwerkelijke uitvoering van projecten over te kunnen gaan.

• Een selectie op plan: de gemeente vraagt op basis van een programma van eisen een planuitwerking (vaak schetsontwerp) met plan van aanpak, ontwikkelvoorwaarden en

Voor een (groot) deel van deze gronden wensen de erfpachters tot ontwikkelingen over te

een planning. De partij met de beste prijs-kwaliteit verhouding wint. Het plan wordt

gaan. Dit biedt de uitzonderlijke situatie dat met een beperkt aantal partijen een aanzien-

vervolgens samen met de gemeente uitgewerkt.

lijk deel van het gehele gebied in (her-)ontwikkeling kan worden genomen. Gezien de

• Een selectie op partner: de gemeente selecteert op de competenties van een partij.

(beperkte) draagkracht van de gemeente om de gehele gebiedsontwikkeling naar zich toe

Dit zijn vaak zowel inhoudelijke competenties én samenwerkingscompetenties. Met de

te trekken, er al ontwikkelende partijen zijn die omgevingsvergunningaanvragen hebben

partner wordt vervolgens samen bekeken wat de beste oplossing is voor de betreffende

ingediend en het feit dat de gemeente nog wel regie wil behouden op de (toekomstige)

opgave.

openbare ruimte is een nauwe samenwerking nodig. Binnen Laakhaven Centraal is daarom het uitgangspunt van de samenwerking ‘Development Apart Together’ (‘Samen ontwik-

Met de geselecteerde partij wordt, eventueel in samenhang met een overeenkomst, een

kelen en los van elkaar’). Daarmee kan de gemeente met de ontwikkelende marktpartijen

haalbaarheidsonderzoek gestart of conform het schetsontwerp de vervolgstappen kunnen

en de ontwikkelende partijen onderling zowel gezamenlijke als individuele afspraken

worden genomen. Bij een positief besluit kan de vervolgprocedure opgestart worden, zoals

maken. In november 2024 is door de gemeente en drie ontwikkelende partijen c.q.

een grondreserveringsovereenkomst waarna de ontwikkelaar aan de planologische proce-

erfpachthouders in het gebied Laakhaven Centraal een samenwerkingsbrief ondertekend

dure kan starten. Dit past het meest bij de rol van ‘verleidend facilitator’, zoals opgenomen

om met elkaar te komen tot een samenwerking gericht op de realisatie van de gebiedsont-

in de Nota grondbeleid 2024 Den Haag.

wikkeling van dit plangebied.

4.2.3 Samenwerking Laakhaven Centraal

Samenwerkingsovereenkomst Laakhaven Centraal

Laakhaven Centraal (LHC) is een gebied waar we werken aan een grote en langdurige

Het juridisch kader voor deze samenwerking wordt na vaststelling van het Toekomstplan

ontwikkeling met een grote financieringsopgave. In het deelgebied hebben drie grote

vastgelegd in een Samenwerkingsovereenkomst (SOK); een private overeenkomst tussen

marktpartijen een grondpositie als erfpachters van een groot deel van de gronden. In de

de ontwikkelende partijen en de gemeente. De SOK heeft tot doel om kaders te geven aan

Ontwikkelvisie is een sterke afhankelijkheid tussen de mogelijke realisatie van bouw-

de sterke onderlinge afhankelijkheden die bestaan tussen de publieke- en private opgaven

plannen en bijvoorbeeld de gewenste collectieve voorzieningen, het groen in het centrale

enerzijds en de omvangrijke publieke en private investeringen anderzijds. Onderdeel van

park en een oplossing voor het parkeren, dat grotendeels moet worden gerealiseerd op

de afspraken is daarom het vastleggen van de te realiseren projecten met het bijbehorend

kavels die bovendien nog verworven moeten worden. Daarmee is de ‘wederkerigheid’

programma, zowel door de gemeente als de marktpartijen.

en afhankelijkheid tussen alle partijen groot. De gemeente is hier nadrukkelijk een actief 42

Ontwikkelstrategie Laakhavens Hollands Spoor

Daar waar de marktpartijen kaders en zekerheden wensen ten aanzien van het door de

de aansluiting met de openbare ruimte. De bouwenvelop toont de randvoorwaarden per

gemeente te (laten) realiseren openbare gebied en de mobiliteitshub, wenst de gemeente

bouwblok inclusief toegangen bebouwing, overgangszones binnen-buiten, positie techni-

kaders vast te leggen voor de projecten ten behoeve waarvan zij investeringen doet en

sche ruimten, hoogte peilmaten, afmetingen en profielen daktuinen, enz. Het beargumen-

de wijze waarop deze gerealiseerd kunnen worden. Denk hierbij aan de programmering

teert tevens vanuit de geest van het BKP als de regels niet gevolgd worden. Hiermee borgt

van het vastgoed, de fasering, de wijze waarop de buitenruimte wordt gerealiseerd, de

de gemeente de sturing op kwaliteit en vergemakkelijkt de vergunningsprocedure.

uitgangspunten voor kostenverhaal en de voorwaarden waaronder de gemeente bereid is mee te werken aan de nieuw te vestigen erfpachtrechten binnen Laakhaven Centraal.

4.4 Planologische sturing

Na het sluiten van de SOK zullen, indien het kostenverhaal niet al verzekerd is in de SOK, vervolgens met de betreffende marktpartijen separate anterieure overeenkomsten

Om ontwikkelingen in Laakhavens Hollands Spoor planologisch-juridisch mogelijk te

gesloten worden over het kostenverhaal op basis van dan verder uitgewerkte, specifieke

maken zijn op basis van de Omgevingswet drie instrumenten die de gemeente kan

planontwikkeling en eventueel andere uit te werken afspraken.

inzetten: • Wijzigingsplan Omgevingsplan

Marktpartijen die vooralsnog geen onderdeel vormen van deze samenwerkingsovereenkomst maar wel een grondpositie hebben binnen het plangebied, kunnen initiatief nemen tot planontwikkeling, die door de gemeente in eerste instantie zal worden getoetst aan

• Tijdelijke Alternatieve Maatregel-IMRO plan (hierna: TAM-Omgevingsplan), inzet is beperkt tot 1 januari 2026. • Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA)

het Toekomstplan. Met deze partijen dient altijd het kostenverhaal verzekerd te worden en - omdat het gebied vooral erfpacht betreft - de voorwaarden waaronder de gemeente

Hieronder is een beknopte toelichting opgenomen van deze instrumenten. Elk instrument

meewerkt aan de nieuwe bestemming van het erfpachtrecht.

heeft voor- en nadelen waardoor per ontwikkeling tot een andere keuze kan worden gekomen. Ook is een aantal randvoorwaarden waardoor een bepaald instrument logisch