RIS323747 Bijlage Nota van Beantwoording Bijlage 1

•

Doorstroming: Met name ruim wonende senioren (empty nesters) zouden soepeler moeten kunnen doorstromen naar meer passende woningen, zodat woonruimte vrijkomt om meerdere huishoudens te huisvesten. Om senioren hiertoe te verleiden is een serieuze aanpak nodig die financiële en andere drempels weghaalt. Dit wordt niet genoemd in de nota.

Antwoord: Het college bedankt het Straatconsulaat voor haar reactie. We gaan hieronder per punt op de voorgestelde wijzigingen in. Leegstand Het klopt dat leegstand sterk gelinkt is aan de bestaande woningvoorraad. De gemeente wil leegstand zoveel mogelijk tegengaan. In de Woonvisie is dit ook opgenomen onder Speerpunt 1; actielijn 2; maatregel 3. De Nota Woningvoorraad richt zich op regels rondom wat mag in bestaande woningen in de stad. Leegstaande woningen, bedrijfspanden of commerciële ruimtes passen niet binnen de reikwijdte van de nota. Dit betekent niet dat leegstand geen aandacht heeft. Zo is er het ‘Uitwerkingsplan bestrijding leegstand’ (RIS 318192). Voor de woningleegstand werkt de gemeente aan een leegstandsverordening, waarmee eigenaren kunnen worden aangespoord leegstaande woningen weer te bewonen of te verhuren. Leegstand van woningen wordt daarmee via een ander traject aangepakt en valt buiten de reikwijdte van de Nota Woningvoorraad. De aanpak van leegstand van ander vastgoed, zoals kantoren of winkels, valt onder andere beleidskaders en is geen onderdeel van deze nota. Samenwonen bevorderen In de Nota Woningvoorraad stellen we de regels op voor het gebruik van woningen. In principe valt het stimuleren van specifieke contractvormen hier niet onder.

Door omzettingsvergunningen in meer gebieden te verlenen wordt het makkelijker om samen te gaan wonen in bestaande woningen. Het afschaffen van de kostendelersnorm valt niet onder de scope van de nota. Wel begrijpt het college de zorg en zal deze daarom bezien bij andere beleidsonderwerpen. Tegelijkertijd wil het college dat de woningen (deels) ten goede komen aan hen die dit het hardste nodig hebben. Hierbij kiest het college in eerste instantie voor een sterkere inzet op samenwerking en stimuleren van onze partners. Denk aan het maken van afspraken met de relevante partijen zoals prestatieafspraken met DUWO over het realiseren van kamerbewoning in de aangewezen wijken, ook voor jongeren die uitstromen uit zorg of opvang. Ook wordt een plan van aanpak gemaakt om afspraken te maken met verschillende

•

Hospitaverhuur: Met betrekking tot de huidige verruimingsmogelijkheid vragen zij zich af of er rekening is gehouden met de gevolgen van de nieuwe Wet Hospitaverhuur. Daarnaast zijn er vragen over hoe dit gepromoot wordt en hoe hun positie als huurder wordt beschermd.

organisaties die aandachtsgroepen’ huisvesten (bijvoorbeeld corporaties via de Raamwerkafspraken 2026-2030, partijen die actief zijn in het huisvesten van doelgroepen uit het Doorbraakplan; RIS310115, zorgorganisaties of organisaties die hierin bemiddelen; zoals Kamers met Aandacht en Onder de Pannen). Het college wil hen stimuleren van de verruimde mogelijkheden gebruik te maken. Tot slot onderzoeken we of er mogelijkheden zijn op het aanboren van subsidies waar deze partijen gebruik van kunnen maken.

•

Vraag naar woningen: In de Nota Woningvoorraad wordt nauwelijks ingegaan op de vraag naar woningen en welke groepen het meest gebaat zijn bij het beter benutten van de bestaande voorraad. In het Beleidskader Aanpak Dakloosheid (RIS316085) wordt dit wel specifiek benoemd. Het lijkt hun logisch om deze punten ook in de Nota Woningvoorraad goed te koppelen aan het terugdringen van dakloosheid.

Optoppen, aanplanken en uitplinten Optoppen, aanplanken en uitplinten zijn belangrijke instrumenten om woningen toe te voegen in de bestaande stad. Dit valt echter buiten de scope van de Nota Woningvoorraad. Deze gaat enkel over het benutten van reeds bestaande woningen. Momenteel is de gemeente bezig met het opstellen van een afwegingskader en strategie wat dit jaar wordt voorgelegd aan de Raad.

•

Urgentie: ze stellen voor vooruit te lopen op de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, en nu al de Huisvestingsverordening aan te passen met een uitbreiding van het aantal verplichte urgentie categorieën. Met name voor dakloze mensen en uitstromers uit instellingen is dit nu echt noodzakelijk. Daarbij verwijzen ze naar de recente Ethos-telling.

Stimuleren doorstroming Zoals hierboven aangegeven gaat de Nota Woningvoorraad enkel over het gebruik van bestaande woningen. Het stimuleren van doorstroom valt buiten de scope. Het belang van het op gang brengen van doorstroom onderkent de gemeente wel degelijk. Dit wordt in de Woonvisie 2040 op verschillende plekken benoemt en krijgt prominent aandacht in de voorliggende Woonzorgvisie Den Haag 2040 (RIS321928; zie thema 3: Stimuleren van doorstroming naar een passend (t)huis). Wetswijziging hospitaverhuur Met de nieuw voorgestelde Wetswijziging hospitaverhuur wil het Rijk hospitaverhuur stimuleren. Het wetsvoorstel gaat voornamelijk over het type contract en bescherming voor de hospitahuurder én verhuurder. In de nota geven we aan dat hospitaverhuur (onder voorwaarden) vergunningsvrij wordt in de gemeente Den Haag. Zoals aangegeven gaat de nota over regels voor het gebruik van woningen. Niet over de contractbescherming van huurders en verhuurders. Hiervoor gelden nationale regels. Hospitaverhuurders moeten voldoen aan nationale wet- en regelgeving. De Haagse pandbrigade (HPB) handhaaft hierop. Invoering van het Wetsvoorstel hospitaverhuur vereist géén wijzigingen in de Nota Woningvoorraad. Vraag naar woningen Het klopt dat in de nota geen uitvoerige vraaganalyse zit. Dit komt omdat de Nota Woningvoorraad uitvoering geeft aan besluiten die in de Woonvisie Den Haag 2040 zijn

genomen. Bij het opstellen van de Woonvisie is de vraagontwikkeling wél in kaart gebracht (zie bijlagen 2 en 3 van de Woonvisie Den Haag 2040). Hieruit komt naar voren dat er tot 2030 ten minste 4.000 extra woningen per jaar nodig zijn en dat enkel toevoegen via nieuwbouw niet afdoende is om in deze vraag te voldoen. Dit is ook beschreven in hoofdstuk 2 van de nota: Kansen en dilemma’s. Daarmee is de vraaganalyse wat de gemeente betreft voldoende onderbouwd. Urgentie Urgentie categorieën worden bepaald in het woonruimteverdelingsbeleid. Dit wordt in Den Haag regionaal afgestemd binnen de Regio Haaglanden. Dit betekent dat alle huisvestingsverordeningen in de regio op het gebied van woonruimteverdeling afgestemd én gelijkluidend (hetzelfde) moeten zijn. Een wijziging van de urgentiecategorieën moet dus regionaal worden opgepakt. Bovendien werkt de wetgever aan een wettelijke urgentieregeling (wet versterking regie op de volkshusivesting) die het urgentiebeleid ingrijpend zal wijzigen. In de Nota Woningvoorraad maken we enkel wijzigingen in de regels voor het gebruik van de bestaande woningvoorraad. Het aanpassen van urgentiecategorieën valt dus buiten de scope van de Nota Woningvoorraad.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

10

Zienswijze BAS (bescherming Architectuur Statenkwartier) en het Wijkoverleg Statenkwartier Zij ondersteunen het beter benutten van de bestaande voorraad als (deel)oplossing van het woningtekort en willen graag meedenken hoe dat in Den Haag en ook in het Statenkwartier vorm zou kunnen krijgen. In Den Haag is veel leegstand in kantoren en bedrijfsgebouwen. Het benutten van deze kantoren en bedrijfspanden voor bewoning ontbreekt maar moet volgen hun een onlosmakelijk onderdeel zijn van deze Nota Woningvoorraad. In de nota lezen zij wel voornemens om hier meer mogelijk te maken in de vorm

Antwoord: De gemeente bedankt BAS en het Wijkoverleg Statenkwartier voor hun reactie. De gemeente vindt het positief dat u zich in grote delen kunt vinden in de voorliggende nota. Hieronder gaan we per punt op de voorgestelde wijzigingen in. Leegstand Zie reactie over leegstand in de zienswijzebehandelingen van Stichting Kamers met aandacht, Stichting Kompassie en het Straatconsulaat. Druk op voorzieningen Het klopt dat meer bewoners leidt tot extra druk op voorzieningen. Tegelijkertijd is te zien dat in grote delen van Den Haag de bruto bevolkingsdruk als gevolg van vergrijzing afneemt. De ingeschatte effecten van de versoepelingen leiden slechts tot een relatief kleine stijging van het

van kamerverhuur, hospitaverhuur, woningdelen en woningsplitsing. Zij staan hier achter maar vragen zich af hoe in een wijk als het Statenkwartier met grote en kostbare panden zal uitpakken voor de woningzoekenden en starters op de woningmarkt. Het bevorderen van intensievere bewoning van de bestaande voorraad heeft bezwaren en hobbels: 1. Meer bewoners op hetzelfde oppervlak vereist meer ruimte voor parkeren, het stallen van fietsen en voor verkeersstromen. De vanzelfsprekendheid dat ieder huishouden recht heeft op een parkeerplaats kan bij intensivering niet overeind blijven: dus geen 2e parkeerplaats per woning, ook niet na splitsing. Ook moet gelet worden op de druk op de voorzieningen. 2. Het tweede en belangrijk bezwaar voor het Statenkwartier ligt in de mogelijke aantasting van het Rijksbeschermd stadsgezicht. Het mogelijk maken van woningsplitsing en kamer- of etageverhuur is een goede zaak, maar de daarbij plaatsvindende verbouwingen moeten niet ten koste gaan van de architectonische kwaliteit. Het aanpassen van de woning voor dubbel gebruik moet en kan in het Statenkwartier worden gevonden binnen het bestaande volume, inwendig. 3. Het met meer huishoudens of personen een huis bewonen is financieel voor de betrokkenen in vele situaties niet aanlokkelijk genoeg. Daarnaast vinden betrokkenen dat het uitgangspunt in de nota Woonvisie Den Haag 2024 m.b.t.

de groei van het aantal inwoners onvoldoende is onderbouwd. Het vermogen van de stad om meer inwoners te huisvesten zonder de woonomstandigheden nog verder te verslechteren zou huns inziens leidend moeten zijn, niet een absoluut aantal. Zij missen

aantal vergunningsaanvragen voor omzettingen naar kamerbewoning of woningvorming (bouwkundig splitsen). Mochten versoepelingen leiden tot een verslechterde leefbaarheid dan gaat deze wijk op slot en worden géén nieuwe vergunningen verleent. Een ander belangrijk uitgangspunt uit de Woonvisie 2040 is dat versoepelingen rondom het benutten van de bestaande voorraad niet mogen leiden tot een te hoge druk op voorzieningen en parkeren. Bij het opstellen van de nota is rekening gehouden met de mobiliteit. Er wordt vastgehouden aan de huidige norm waarbij in wijken waar de parkeerdruk boven de 90% ligt, geen nieuwe vergunningen worden afgegeven voor woningvorming (bouwkundig splitsen). Daarnaast vallen de maatregelen in deze nota binnen het huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497). Uitgangspunt van dit beleid is dat het aantal parkeervergunningen in de wijk/buurt niet mag toenemen. De parkeervergunning is verbonden aan het adres. Voor kamerbewoning betekent dit dat omdat er meer mensen op het adres wonen er niet meer auto’s op vergunning kunnen worden gezet dan voorheen. Voor bouwkundig splitsen betekent dit dat slechts één van de gesplitste woningen een parkeervergunning kan krijgen. Aantasting beschermd stadsgezicht Het college deelt het bezwaar rondom aantasting van beschermd stadsgezicht niet.

In de nota is opgenomen dat in beschermde stadsgezichten recht wordt gedaan aan kenmerkende stedenbouwkundige structuren. In de ontwerp Omgevingsvisie (RIS321162) is opgenomen dat kleinschalige verdichting in beschermde stadsgezichten recht moet doen aan de erfgoedwaarde van de stedenbouwkundige structuur. Het is van belang dat in wijken waar beschermde stadsgezichten zijn geen verbouwingen plaatsvinden die veranderingen aanbrengen aan stedenbouwkundige structuren. Dit betekent dat er bijvoorbeeld niet zomaar trappen aan de buitenkant van een woning worden aangebracht of gevels worden aangepast. Stimuleren samenwonen Het college onderkent dat het samenwonen in niet alle gevallen voldoende financieel aantrekkelijk is voor huishoudens. Dit valt echter buiten de scope van deze nota. Zie voor meer informatie de reactie bij stimuleren samenwonen in de zienswijzebehandeling van het Straatconsulaat Onderbouwing groei van de stad

de samenhang tussen ruimtegebruik, economie, infrastructuur, gewenste bevolkingsomvang, de woningvoorraad en de nieuwbouwmogelijkheden in de verschillende gemeenten in de regio. Ze zien graag dat de groeidoelstelling naar beneden wordt gesteld. Dat zou voor de leefbaarheid in de stad beter zijn. Ook adviseren ze Leefbaarheids Effect Rapportages (LER) op te stellen. Hiermee kan worden vastgesteld hoe het staat met de leefbaarheid van een wijk en wat de effecten zijn van geplande uitbreidingen. Het mag niet zo zijn dat bij vergunningverlening de vraag om woningsplitsing of kamerverhuur voorrang heeft boven de toetsing van de cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid. Een zorgvuldig getoetste omgevingsvergunning moet daarom voorwaarde zijn voor het verlenen van een vergunning tot splitsing of kamerverhuur, in ieder geval in een beschermd stadsgezicht. Een goede handhaving is dan ook een voorwaarde voor vergunningverlening.

In de Nota Woningvoorraad geeft het college uitvoering aan de reeds vastgestelde kaders uit de Woonvisie Den Haag 2040. Daarin is de benodigde groei van de stad onderbouwd ook in relatie tot nieuwbouw, druk op voorzieningen etc. Met de Nota Woningvoorraad stelt het college voorstellen voor binnen de kaders van het vastgestelde beleid. Voor meer uitgewerkte informatie, zie ook de reactie onder de zienswijzebehandeling van het Wijkberaad Bezuidenhout over het meten van de leefbaarheid en de inzet van de Leefbaarometer (zienswijze 4)

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Vanuit inwoners 1

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat ze graag in aanmerking wil komen voor een woning en een kamer ook prima vindt omdat ze alleen is. Daarbij wil ze het liefst in Den Haag wonen. Momenteel woont ze bijna 4 jaar bij een familie omdat het moeilijk is om een woning te vinden in Den Haag.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Eén van de belangrijkste doelen van de Nota Woningvoorraad 2025 is het verruimen van de woningvoorraad door meer ruimte te bieden voor kamerbewoning en woningvormen. Zo moet het makkelijker worden voor onze inwoners zoals de betrokkene om woonruimte te vinden. Deze reactie sluit aan bij wat de Nota Woningvoorraad 2025 wil bewerkstelligen.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

2

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat hij weinig gecharmeerd is van een eventuele versoepeling van de regels met betrekking tot kamerverhuur en/of onderhuur. Uit ervaring vertelt betrokkene dat bepaalde woningen in de Schilderswijk zeer gehorig zijn en de woningen in de straat zeer divers zijn. In de afgelopen dertig jaar hebben huurders uit alle delen van de wereld boven hem gewoond (lawaaiige studenten, migranten die op alle tijdstippen van de nacht uit het werk komen, soms illegalen met tien man etc.). Zijn ervaring is dat dit leidt tot een behoorlijke geluidsoverlast waardoor zijn woongenot en welbevinden is verstoord.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. In de Woonvisie 2040 heeft de raad besloten om de regels voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad te willen versoepelen. Eén van de belangrijkste uitgangspunten daarbij is dat versoepelingen alleen mogelijk zijn in wijken waar de leefbaarheid er goed voorstaat. In wijken waar de leefbaarheid onder druk staat wordt juist terughoudend omgegaan met versoepeling.

Betrokkene vreest dan ook dat een versoepeling van de regels ertoe leidt dat het aantal bewoners boven hem (nu maximaal 3) wellicht 4 of 5 gaat worden. Hij vreest dat zijn wijk bovenmatig getroffen zal worden door dergelijke versoepelingen. Overbewoning wordt dan onverdraaglijk.

In wijken waar de regels voor kamerbewoning wel worden verruimd nemen we aanvullende maatregelen om risico op overlast te verminderen. We beperken het aantal woningen in een wijk waar kamerbewoning is toegestaan tot maximaal 10% van de totale woningvoorraad in de wijk. Daarnaast worden alleen omzettingsvergunningen voor kamerbewoning verleend tot een maximum is bereikt van 33,3% van het aantal woningen in een pand, per verdieping (bij minimaal drie zelfstandige woonruimten per verdieping) of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Dit voorkomt dat er in één gebouw of rij woningen een groot deel van deze woningen wordt omgezet.

Betrokkene vraagt zich af of het doel van de gemeente is om de zakken van huisjesmelkers in achterstandswijken te spekken ten koste van burgers die vaak onmondig zijn.

In de nota en Huisvestingsverordening hebben we dit uitgewerkt naar de verschillende wijken van Den Haag. Uitgangspunt voor het toekennen van nieuwe vergunningen voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen is dat de leefbaarheid op basis van de Leefbaarometer in de afgelopen twee metingen goed tot uitstekend is. In de Schilderswijk wordt daarom om die reden juist nu niet versoepeld.

Verder worden eerdere gedane meldingen op woningniveau meegenomen bij de beoordeling of kamerbewoning kan worden toegestaan. Tot slot is in de Woonvisie 2040 opgenomen dat de gemeente via de Pandbrigade extra gaat inzetten op misstanden. Mocht na toetsing en realisering van kamerbewoning toch blijken dat er sprake is van overlast, dan kan er handhavend worden opgestreden.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

3

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene verzoekt te stoppen met de verdere opdeling. Uit ervaring deelt hij dat de meeste huizen die in zijn buurt zijn opgedeeld, overlast geven. Volgens hem gaat het veelal om jongeren of mensen van buitenlandse afkomst die niet of nauwelijks aan te spreken zijn. Ook is er volgens hem al een schreeuwend tekort aan parkeerplaatsen. En leidt dit beleid ertoe dat er per woning nog meer auto’s bijkomen.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Voor de zorg over het opdelen en de impact op de leefbaarheid verwijzen we naar het antwoord bij reactie #4 bij de zienswijzen vanuit organisaties . Daarnaast willen we aangeven dat mocht de leefbaarheid van een wijk onder het niveau “goed” komen op basis van de Leefbaarometer peilingen, er in deze wijk geen nieuwe vergunningen voor woningvorming (bouwkundig splitsen) of omzetting (kamerbewoning) zullen worden afgegeven. Deze wijk gaat dan op slot. Zo zorgen we ervoor dat de impact van de maatregelen op de leefbaarheid beperkt blijft.

Betrokkene verzoekt ons om creatief te denken, en tijdelijke en doorstroomwoningen te bouwen aan de rand van de stad (zeecontainers). En niet in bestaande (oudere) wijken meer overlast te veroorzaken.

Een ander belangrijk uitgangspunt uit de Woonvisie 2040 is dat versoepelingen rondom het benutten van de bestaande voorraad niet mogen leiden tot een te hoge druk op voorzieningen en parkeren. Bij het opstellen van de Nota is hier goed met mobiliteit over nagedacht. We houden vast aan de huidige norm waarbij in wijken waar de parkeerdruk boven de 90% ligt, geen nieuwe vergunningen worden afgegeven voor woningvorming (bouwkundig splitsen). Daarnaast vallen de maatregelen in deze nota binnen het huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497). Uitgangspunt van dit beleid is dat het aantal parkeervergunningen in de wijk/buurt niet mag toenemen. De parkeervergunning is verbonden aan het adres. Voor kamerbewoning betekent dit dat omdat er meer mensen op het adres wonen er niet meer auto’s op vergunning kunnen worden gezet dan voorheen. Voor bouwkundig splitsen betekent dit dat slechts één van de gesplitste woningen een parkeervergunning kan krijgen. Zo blijft het aantal adressen met een parkeervergunningen gelijk. Met betrekking tot het bouwen van tijdelijke en doorstroomwoningen aan de rand van de stad merkt het college het volgende op. We moeten ons best doen om de woningvoorraad uit te breiden. Alleen zo kunnen we de groei van de stad goed opvangen. Dit doen we zowel via nieuwbouw, de bestaande voorraad, als op andere creatieve manieren.

Deze nota gaat alleen in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

4

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene wil haar zorgen uiten over de hospitaverhuur. Zij heeft in haar wijk ervaren dat appartementen worden opgekocht door ouders die het vervolgens verhuren aan hun kind en er andere studenten bij inschrijven zodat ze het snel kunnen terugverdienen en een mooie investering hebben. Daarbij meldt betrokkene dat de gemeente hier met de laatste regels op dit gebied een stokje voor heeft gestoken. Ze schrijft dat hierdoor het woonklimaat onderdruk komt te staan. Betrokkene verwijst naar Delft en Leiden als voorbeeld omdat daar hele wijken overgenomen werden door studenten. Volgens betrokkene zal dit leiden tot veel overlast, ook als er slechts twee studenten wonen per huis in een complex van 33 huizen. Daarbij drukken volgens betrokkene de ouders met geld de jonge kopers van de markt. Volgens betrokkene bestaat het romantische idee van de hospita zoals je die vroeger had, amper meer. De studentenhuisvesting ziet betrokkene liever opgelost door (tijdelijke) studentenhuisvesting te bouwen op bijvoorbeeld de campus van de HH. Het voorstel van betrokkene is om hospitaverhuur op experimentele basis alleen uit te proberen met grotere woningen in wijken waar veel ruimte is. En daarbij dan een minimale oppervlakte te hanteren van 120 m2 met een restrictie van het niet meer dan een kamer verhuren per woning.

Ook lijkt het betrokkene een beter idee om woningruil te stimuleren bij ouderen die in grote gezinswoningen wonen en kleiner willen of kunnen wonen. Dit zou volgens haar zowel kunnen gelden in de koop- als huursector.

5

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is het met de betrokkene eens dat hospitaverhuur niet mag leiden tot schijnconstructies waarbij er feitelijk sprake is van kamerbewoning zonder vergunning. Daarom hebben we een aantal duidelijke randvoorwaarden opgenomen waaronder hospitaverhuur is toegestaan. Dit zijn: • De verhuurder moet zelf in de woning wonen. • De verhuurder moet de woning minimaal 1 jaar zonder inwoners hebben bewoond (uitzondering voor mantelzorg of familieleden) • De verhuurder is de eigenaar van de woning of heeft toestemming van de eigenaar (enkel in het geval van een corporatiewoning) • Er mag maximaal 1 huishouden door de hospitaverhuurder in huis genomen worden. Is dit niet het geval, dan is sprake van kamerbewoning. Hier zijn veel strengere regels aan verbonden. Denk aan een goede leefbaarheid, een wijkquotum (10%) en een pandquotum (33%). Voor meer informatie zie reactie # 2. Deze maatregelen gecombineerd moeten de beschreven scenario’s uit andere steden voorkomen. Dit geldt ook voor het kopen van een huis als investering om dat vervolgens aan de kinderen te verhuren. Dit is niet zomaar toegestaan. Ook onder de nieuwe regels. De eigenaar woont immers niet in de woning en is ook geen woningcorporatie. Dit blijft vallen onder kamerbewoning en is dus aan strenge regels gebonden.

Met betrekking tot de voorgestelde oplossing van het bouwen van (tijdelijke) studentenhuisvesting merkt het college het volgende op. We moeten er alles aan doen om de woningvoorraad uit te breiden. Alleen zo kunnen we de groei van de stad goed opvangen. Hetzelfde geldt voor studentenwoningen. Het is niet en/of, maar en/en. We moeten nieuw bouwen maar ook de bestaande voorraad binnen de grenzen van de stad benutten. Tot slot zullen we ook op creatievere manieren naar oplossingen moeten zoeken. Woningruil kan hier mogelijk ook bij helpen maar dit valt buiten wat we met deze Nota kunnen regelen.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene vraagt of het de bedoeling is dat de stad alsmaar blijft groeien. Daarbij verwijst hij naar het in 1972

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Met de Nota Woningvoorraad 2025 geeft het college invulling aan de kaders die de raad heeft vastgesteld in de Woonvisie 2040. In de

gepubliceerde rapport ‘Limits to Growth’ van het Massachussetts Institute of Technology. Volgens betrokkene is daar niks mee gedaan. Betrokkene ziet graag een krimping omdat de specie Homo Sapiens zich in een razendsnel tempo vermenigvuldigt en de planeet eraan gaat.

Woonvisie 2040 is een groeiambitie opgenomen van 4.000 woningen per jaar. Deze groeiambitie is gebaseerd op recente bevolkgingsprognoses en is nodig om de verwachte toename van de bevolking op te kunnen vangen en het woningtekort (deels) weg te werken. Het uiteindelijke doel is de druk op de Haagse woningvoorraad te laten afnemen. De Woonvisie concludeert ook dat enkel inzetten op nieuwbouw onvoldoende is om de vastgestelde groeiambitie te halen. Daarvoor zal ook de bestaande woningvoorraad beter benut moeten worden. De voorliggende Nota Woningvoorraad vult deze vastgestelde kaders verder in en ziet erop toe om binnen de mogelijkheden van de stad te zoeken naar het creëren van meer woonplekken vanuit de bestaande woningvoorraad.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

6

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat zijn volwassen dochter met de voorgestelde wijzigingen niet geholpen wordt. Hij licht toe dat ze nu al bij hen op kamers woont en daar niet blij mee is.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. In deze beantwoording kunnen we niet ingaan op specifieke gevallen. Doel van de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 is het creëren van meer woonplekken vanuit de bestaande woningvoorraad. En dus ook het vergroten van de mogelijkheid om een kamer te kunnen huren. Dit moet het makkelijker maken om een kamer te vinden ook buiten het ouderlijk huis voor inwoners van de stad. Als een van de meest betaalbare vormen van huisvesting moet onzelfstandige woonruimte (‘kamers’) een belangrijke schakel vormen bij het huisvesten van verschillende groepen.

Ook schrijft betrokkene dat dit voorstel mensen die geboren en getogen zijn in Den Haag niet gaat helpen. Daarbij vermeldt hij dat in hun wijk Ypenburg (tijdelijk?) 300 asielzoekers op korte termijn een woning zullen moeten krijgen en dit betekent dat zijn dochter nog minder kans maakt om een woning in Den Haag te krijgen.

De voorliggende nota gaat over het creëren van meer woonruimte vanuit de bestaande woningvoorraad (zie ook de reactie hierboven). De opgave rondom het huisvesten van asielzoekers of statushouders zijn nationale opgaven waarvoor de gemeente een taakstelling of inspanningsverplichting heeft. De voorliggende Nota Woningvoorraad heeft hier geen invloed op.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

7

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene reageert op de versoepelingen rondom de woningsplitsing. Ze vraagt zich af of dit betekent dat je als eigenaar gedwongen wordt je huis voor een deel af te staan. Ook vraagt ze zich af of je daar dan een bedrag voor terugkrijgt of dit gewoonweg wordt geconfisqueerd. Volgens betrokkene zijn dit communistische praktijken. Zij is van mening dat de overheid hier niet over mag beslissen en vindt het oneerlijk dat dit afgedwongen wordt. Daarnaast doet mevrouw een voorstel voor het plaatsen van Tiny Houses aan de rand van de stad, zodat het centrum niet volgepropt wordt en de voorzieningen zoals winkels, artsen, scholen en parkeerplaatsen etc., niet onder druk komen te staan.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. De Nota Woningvoorraad breidt de mogelijkheden uit om woningen te kunnen splitsen. De Nota zorgt nadrukkelijk niet tot een verplichting voor een eigenaar van een woning om deze woning voor een deel af te staan. Het is een mogelijkheid om gebruik van te kunnen maken mits aan voorwaarden is voldaan. Over het voorstel tot het plaatsen van Tiny Houses. We moeten er alles aan doen om de woningvoorraad uit te breiden. Alleen zo kunnen we de groei van de stad goed opvangen. Tiny houses kunnen hier mogelijk een rol in spelen. Maar we merken op dat de voorliggende Nota Woningvoorraad enkel toeziet op het uitbreiden van de bestaande woningvoorraad. Het toevoegen van Tiny houses is geen onderdeel van dit beleidsstuk. Ten aanzien van de opmerking over het onder druk komen te staan van voorzieningen merken we op dat in de voorliggende Nota Woningvoorraad verschillende maatregelen en voorwaarden zijn genomen om te voorkomen dat er te veel woningen op één bepaalde plek worden toegevoegd (zie ook reactie #5). Dit voorkomt dat de druk op voorzieningen of leefbaarheid te groot wordt.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

8

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene is van mening dat er niks wijzigt op het gebied van de hospitaverhuur, omdat het verhuren van 1 kamer al de regel was. Zijn voorstel is om het mogelijk te maken om 3 kamers tegelijk te kunnen verhuren.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. De voorliggende Nota Woningvoorraad verruimt de mogelijkheid voor hospitaverhuur op verschillende manieren. De belangrijkste is dat het mogelijk wordt dat één huishouden (een stel of een gezin) woonruimte verhuurd in de eigen woning aan een ander huishouden. De huidige regel is dat één persoon woonruimte mag verhuren aan één ander persoon.

Daarnaast zou betrokkene graag zien dat er eerder gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheid van woningsplitsing. Zoals het er nu voorligt, kan het zijn dat er 2 jaar gewacht moet worden totdat er gesplitst mag worden i.v.m. de leefbaarheidstoets die moet plaatsvinden. Volgens betrokkene zou je de leefbaarheid per direct kunnen vergroten door bijvoorbeeld de auto’s uit de stad te halen. Dit geeft volgens betrokkene erg veel extra ruimte.

Het verhuren van kamers aan meerdere huishoudens tegelijk is ook mogelijk, alleen niet via hospitaverhuur. Het betreft dan kamerverhuur. Hier is een omzettingsvergunning voor nodig. Eén van de doelen is inderdaad om het makkelijker te maken een woning bouwkundig te splitsen. Nu kan dat slechts in enkele wijken in de stad. Na invoering van de Nota worden dit er een stuk meer. De leefbaarheidstoets is hierin voor de gemeente een belangrijke voorwaarde. Zo ontzien we de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Er is gekozen voor de

Verder vraagt betrokkene zich af of de 187 punten gelden voor de bouwkundig gesplitste laag of de hele woning. Daarbij merkt betrokkene op dat je niks in Den Haag kan als het alleen voor 1 laag geldt, tenzij je een verdieping hebt van 90m2 maar die zijn er weinig.

Leefbaarometer omdat deze meting al vele jaren plaatsvindt en een goed beeld geeft van de leefbaarheid in een wijk of buurt. Denk aan kwaliteit van de woningvoorraad, fysieke leefomgeving, (druk) op voorzieningen, sociale samenhang (cohesie), overlast en onveiligheid. Rondom de opmerking over het verbeteren van de leefbaarheid door het weren van auto’s uit de stad. De voorliggende Nota Woningvoorraad gaat niet over mobiliteitsvraagstukken. De nota werkt binnen de kaders van het bestaande mobiliteitsbeleid (zie hierboven). Tot slot. De gecreëerde woningen (mochten die worden verhuurd), kunnen vallen onder het werkingsgebied van de Wet betaalbare huur als de woning, zoals wordt opgemerkt, minder dan 187 punten heeft. Dat gaat dan inderdaad om de gecreëerde gevormde woning en niet om het hele pand. Dit is Rijksbeleid dat de huurprijzen reguleert in alle gemeenten in Nederland. Hier heeft de gemeente Den Haag geen invloed op. De maximale huur per gecreëerde woning (dit is niet persé een verdieping), wordt dus bepaald met het aantal behaalde punten. Valt dit onder de 187 punten, dan is de huur gereguleerd.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

9

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene stelt zelf een aantal ideeën voor om het tekort aan woningen op te lossen: • Ze verzoekt om de leeftijd van seniorenwoningen te verlagen van 55 jaar naar 50 jaar. Volgens mevrouw gebeurt dit buiten Den Haag al. • Ze verzoekt om de kangoeroewoningen terug te brengen. Volgens mevrouw is dit zowel positief voor senioren die nog niet naar een verzorgingstehuis hoeven of willen maar wel soms hulp nodig hebben, als voor kinderen die dicht bij huis die hulp kunnen aanbieden. • Ze verzoekt om het financieel (qua toeslagen en belastingen) makkelijker te maken om binnen de eerste lijn in de familie een groot huis te delen (bijvoorbeeld een kleinkind die bij zijn oma komt te wonen).

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Over het eerste voorstel om de leeftijd van seniorenwoningen te verlagen naar 50 jaar. Dit is een voorstel dat gaat over het verdelen van bestaande woningen (woonruimteverdeling). Dit is momenteel regionaal geregeld. Dit betekent dat de leeftijd enkel verlaagd kan worden als dit in alle gemeenten in de Regio Haaglanden gebeurt. De voorliggende Nota Woningvoorraad gaat enkel over het benutten en niet het verdelen van de bestaande woningvoorraad. Het voorstel kan dus niet via deze Nota geregeld worden. Over het tweede voorstel om kangoeroewoningen terug te brengen. De voorliggende Nota Woningvoorraad maakt het makkelijker om een bestaande woning te splitsen. Hieruit zou een kangoeroewoning kunnen ontstaan. Het derde verzoek betreft het versoepelen van regels rondom belastingen en toeslagen. Dit is hoofdzakelijk Rijksbeleid. Hier heeft de gemeente niet of nauwelijks invloed op. Het verruimen

•

Ze verzoekt om in grote binnentuinen lage 1 persoonsunits te bouwen.

van regels rondom belastingen en toeslagen behoort dus niet tot de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025.

Tot slot wil betrokkene nog opmerken dat het haar stoort dat ze een woonvergunning moet aanvragen van 50 euro, terwijl haar verhuurder haar loonspecificaties al heeft goedgekeurd. Daarbij merkt betrokkene op dat ze de sociale huurwoning niet toegewezen zou krijgen als ze te veel zou verdienen. Betrokkene stelt voor om een goedkopere controle te doen, na een bepaalde tijd van bewoning omdat het kan zijn dat het inkomen omhooggaat en men toch goedkoop blijft huren.

Rondom het verzoek om in grote binnentuinen lage 1 persoons-units te bouwen. Momenteel is het al mogelijk om een extra slaapkamer in de tuin te realiseren. Zo lang deze ruimte geen “natte cel” (douche en toilet) heeft. Ook is er de mogelijkheid een mantelzorgwoning in de tuin te plaatsen (zie Woonzorgvisie 2040). Voor het toevoegen van een volwaardige woonruimte in een tuin is een omgevingsvergunning nodig en dit valt buiten het werkingsgebied van de voorliggende nota.

Betrokkene merkt hierbij wel op dat deze opmerking wellicht niet thuishoort bij de zienswijze over de wijzigingen van de Nota Woningvoorraad 2025.

Uw opmerking over de huisvestingsvergunning gaat over de leges die de gemeente vraagt voor het afgeven van een vergunning. Het verplichtstellen van deze vergunning is één van de belangrijkste manieren voor de gemeente om erop toe te zien dat betaalbare huurwoningen ook worden toegewezen aan de daarvoor bedoelde doelgroep. Dit zorgt er stadsbreed voor dat verdringing op de woningmarkt door mensen met hogere inkomens wordt tegengegaan.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

10

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Volgens betrokkenen schiet de stad Den Haag niets op met de voorgestelde plannen voor het vergroten van de woningvoorraad. Zij vrezen dat de druk die nu al op veel oude wijken ligt qua overbewoning zich zal uitbreiden naar andere wijken. Zij lichtten toe dat in veel oude wijken woningen niet dusdanig gebouwd zijn dat ze tegen een dusdanige geluidsoverlast of parkeerdruk kunnen. Volgens hen leiden de plannen van woningsplitsing tot een dramatische verslechtering van de leefsituatie in wijken waar het nu nog goed toeven is.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Een stad in balans is de titel van de Woonvisie 2040. Dit vraagt ook een woningvoorraad die in balans is met woningen voor kleine huishoudens én gezinnen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe. Hier zullen we dus meer woonruimte voor moeten vinden zowel in de nieuwbouw als vanuit de bestaande stad. Tegelijkertijd willen we ook dat het aantrekkelijk blijft voor gezinnen om in de stad te blijven wonen. Hier houden we met de voorgestelde versoepelingen in de voorliggende Nota Woningvoorraad nadrukkelijk rekening mee. Zie reactie #2 en 3 (vanuit inwoners) voor de maatregelen die we treffen zodat versoepelingen niet leiden tot een grote impact op de leefbaarheid en parkeerdruk in wijken waar de leefbaarheid nu of in de toekomst onder druk staat.

Daarnaast schrijven ze dat ze in de praktijk te maken hebben met nietsontziende kapitalistische huisjesmelkers. In de Nassaubuurt hebben ze meerdere keren mogen aanschouwen

Daarnaast heeft het college bij het opstellen van de versoepelingen goed gekeken naar de verwachte impact in de stad. Hierbij is gekeken naar het verwachtte aantal mutaties in de wijken waar we versoepelingen willen toestaan. Vervolgens hebben we een schatting gemaakt

hoe mooie oude panden (beschermd stadsgezicht) van binnen volledig werden leeg getrokken om er bijvoorbeeld 8 flatjes of meer in te maken. Volgens hen is dit nu al gebeurt, terwijl nu alleen splitsing per laag officieel is toegestaan. Volgens betrokkenen zijn er te weinig ruime gezinswoningen, en relatief veel appartementen in Den Haag. Ze geven aan zuinig te zijn op dit type woningen als je als stad (kapitaalkrachtige) gezinnen wil behouden.

van het aantal mutaties dat zal leiden tot splitsen of kamerbewoning om tot een beeld te komen van het aantal vergunningaanvragen dat per jaar zal binnenkomen. Voor de hele gemeente Den Haag verwachten we voor woningvormen (bouwkundig splitsen) zo’n 110-330 vergunningaanvragen per jaar en voor omzettingen (kamerbewoning) zo’n 250-400 per jaar tot een maximum van 10% van de woningvoorraad in de wijk. Op de gehele woningvoorraad (274.171 woningen) zijn dit relatief kleine aantallen. We verwachten dus dat het ook voor gezinnen mogelijk blijft om een plek te vinden in de stad. De Nota Woningvoorraad kan niet voorkomen dat eigenaren alsnog zonder vergunning (illegaal) de woning bouwkundig splitsen of omzetten naar kamerbewoning. Vanuit de Woonvisie 2040 wordt wel extra ingezet op handhaving van misstanden via de Haagse pandbrigade. Mocht u onvergunde activiteiten in uw buurt tegenkomen, dan adviseren we dit te melden bij de Haagse Pandbrigade van de gemeente.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

11

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkenen schrijven dat ze tegen het voorgestelde plan zijn om in hun wijk woningen te kunnen ‘verkameren’ omdat de leefbaarheid goed zou zijn. Volgens hen is dit niet het geval. Daarbij geven ze aan dat in hun straat bij hun achterburen een enorme verloedering is wat zich met name vertaalt in enorme geluidsoverlast. Ook schrijven ze dat in hun straat veel huurders en expats wonen die zich niets aantrekken van bepaalde fatsoenregels en zich er ook niet op laten aanspreken. Daarnaast schrijft ze dat ze ook al constante herrie hebben vanwege verbouwingen en het erg druk zal worden in hun wijk als dit plan wordt doorgezet.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is het met u eens dat de leefbaarheid op straatniveau kan verschillen van de algehele leefbaarheid in de buurt. De leefbaarheidsscore uit de Leefbaarometer is ook niet de enige graadmeter die we gebruiken om nieuwe vergunningen voor kamerbewoning toe te staan. Wij kijken ook naar het aantal woningen met een vergunning voor kamerbewoning. Dit doen we met het wijkquotum en het pandquotum (zie reactie #2 voor meer informatie). Deze grenzen zorgen ervoor dat we een nieuwe vergunning kunnen weigeren, ook al is de leefbaarheid in de wijk goed. Zo voorkomen we dat er nieuwe kamers bijkomen in gebieden waar al veel kamerbewoning is. Vanuit de Woonvisie 2040 wordt extra ingezet op handhaving van misstanden via de Haagse Pandbrigade. Mocht u onvergunde activiteiten of overlast in uw buurt tegenkomen, dan adviseren we dit te melden bij de Haagse Pandbrigade van de gemeente. Op deze manier kan de gemeente handhaven op overlast in uw wijk.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

12

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat hij zorgen heeft over de parkeerdruk in de stad die volgens hem zal vergroten door de woningsplitsingen. Volgens hem zal dit de leefbaarheid in de stad negatief beïnvloeden. Betrokkene vraagt de gemeente welke alternatieven wij bieden voor mobiliteit en hoe zij van plan is om de bereikbaarheid in de stad te waarborgen zonder extra parkeervergunningen te verstrekken.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Een belangrijk uitgangspunt uit de Woonvisie 2040 is dat versoepelingen rondom het benutten van de bestaande voorraad niet mogen leiden tot een te hoge druk op voorzieningen en parkeren. Bij het opstellen van de Nota is met de afdeling mobiliteit besproken hoe we de impact zoveel mogelijk kunnen beperken. We houden vast aan de huidige norm waarbij in wijken waar de parkeerdruk boven de 90% ligt, geen nieuwe vergunningen worden afgegeven voor woningvorming (bouwkundig splitsen).

Daarnaast vraagt betrokkene zich af hoe de beoordeling “zeer goed” van wijk 28 (centrum Den Haag) volgens de Leefbaarometer zich verhoudt tot het idee van de gemeente om hier een noodgebied aan te wijzen, zoals besproken tijdens het werkbezoek van burgemeester Van Zanen en wethouders Vavier en Kapteijns aan het Oude Centrum op 13 juni.

Daarnaast vallen de maatregelen in deze nota binnen het huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497). De parkeervergunning is verbonden aan het adres. Voor kamerbewoning betekent dit dat omdat er meer mensen op het adres wonen er niet meer auto’s op vergunning kunnen worden gezet dan voorheen. Voor bouwkundig splitsen betekent dit dat slechts één van de gesplitste woningen een parkeervergunning kan krijgen. Zo blijft het aantal adressen met een parkeervergunningen gelijk en kan de parkeerdruk maar zeer beperkt toenemen. De algehele leefbaarheid in wijk 28 (centrum) classificeert de leefbaarheid als zeer goed. Dit is gebaseerd op een combinatie van factoren. De woningvoorraad, leefomgeving, voorzieningen, sociale samenhang en overlast en onveiligheid. De Leefbaarometer geeft aan dat er op sommige plekken in het centrum sprake is van overlast en onveiligheid op straat. Maar deze overlast wordt niet veroorzaakt door extra woningen. De gemeente werkt hard aan het voorkomen van deze overlast in het gebied. Maar het centrum is nadrukkelijk niet tot noodgebied benoemd.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

13

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene vraagt of het klopt dat het niet mogelijk zal zijn om in de Zeeheldenbuurt woningen te splitsen. Daarbij verwijst hij

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. De parkeerdruk in het Zeelheldenkwartier ligt momenteel boven de 90%. Alhoewel de leefbaarheid in dit gebied volgens de Leefbaarometer uitstekend is, zal daardoor ook onder het nieuwe beleid geen ruimte

14

naar de parkeerdruk die boven de 90% is, alhoewel de leefbaarheid uitstekend is.

komen voor nieuwe vergunningen om woningen bouwkundig te splitsen. Het zal wel mogelijk worden om in het Zeeheldenkwartier woningen om te zetten naar kamerbewoning.

Daarbij schrijft betrokkene dat in die buurt grote woningen (meer dan 300m2) zijn. Volgens betrokkene zou op de eis van de parkeerdruk een uitzondering moeten komen die het toestaat om door middel van splitsing grote woningen van bijvoorbeeld minimaal 110m2 te realiseren in een bestaand pand, waarbij het parkeerprobleem op eigen terrein opgelost moet worden.

Met de voorliggende Nota Woningvoorraad gaat het aantal wijken waar bouwkundig splitsen is toegestaan van slechts enkelen naar 19. Het college wil de impact van deze versoepeling eerst goed evalueren voordat we verdere versoepelingen of uitzonderingen voorstellen.

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat hij vanuit zijn expertise als bouwkundige en constructeur, waarbij hij 35 jaar werkzaam is geweest bij de Rijksgebouwendienst, graag een bijdrage wil leveren aan het plan van de gemeente om de woningvoorraad aan te passen.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Dakopbouwen (optoppen) komt niet aan bod bij de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025.

Naar zijns inziens wordt in het ontwerp onvoldoende aandacht besteed aan de brandveiligheid bij dakopbouwen (optoppen) en woningsplitsing. In een bijgevoegd pdf-document onderbouwt hij waarom hij dit vindt. Over dakopbouwen schrijft meneer dat qua brandbaarheid de nieuwbouweis als uitgangspunt moet worden genomen. De huidige eis van brandveiligheid van 30 minuten WBDBO op basis van het bouwbesluit bestaande bouw zou de brandweer niet genoeg tijd geven om de brand klein te houden en te blussen in plaats van het pand en dat van de buren en omgeving, uit te laten branden. Betrokkene vindt ook dat de nieuwbouweis moet gelden bij woningscheidende wanden tussen de nieuwe woningen bij splitsing. In de Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 zouden onder het hoofdstuk 'woningsplitsing en dakopbouwen' voorwaarden

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Voor brandveiligheid zijn op nationaal niveau regels opgesteld. Deze staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Ook bouwkundig gesplitste woningen moeten aan deze normen voldoen. Dit is echter geen specifieke voorwaarde om bouwkundig splitsen wel of niet toe te staan. Daarom zijn ze ook niet specifiek in de voorliggende Nota woningvoorraad opgenomen.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

moeten worden opgenomen op woningniveau met betrekking tot brandveiligheid. Uitgangspunt hierbij zouden de nieuwbouweisen van het bouwbesluit moeten zijn.

15

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat voor box 3 beleggers dit plan geen zin heeft. Volgens hem lijdt iedereen verlies door de overheid, en is daardoor gedwongen om alles te verkopen. Betrokkene meldt dat volgens hem het plan de prullenbak in kan.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het doel van de wijzigingen in de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 is de gemeentelijke regels versoepelen die het beter benutten van de bestaande woningvoorraad nu belemmeren. De betrokkene verwijst naar de belastingregels voor bezittingen in Box 3. Dit zijn landelijke regels. Deze regels kan de gemeente niet aanpassen. Dit is geen onderdeel van de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

16

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat hij of zij momenteel in de Vruchtenbuurt in een 5 kamerwoning op de eerste etage woont. Deze woning wordt voor betrokkene te groot. Daarnaast wil betrokkene plaatsmaken voor anderen, bijvoorbeeld een gezin. Daarbij schrijft betrokkene dat de wens is om in een Knarrenhof te gaan wonen, maar deze woonvorm nog niet bestaat in Den Haag. Wel is er volgens betrokkene een Haags initiatiefgroep bezig met plannen voor zo’n Hof.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. In de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 zijn de regels opgenomen rondom het benutten van de bestaande woningvoorraad. De voorliggende nota gaat niet in op individuele projecten zoals een Knarrenhof.

Betrokkene schrijft dat hij of zij zich ingeschreven heeft bij knarrenhof.nl, maar gezien heeft dat 6.000 personen zich daar hebben ingeschreven. Betrokkene geeft aan dat dit laat zien dat er heel veel interesse en behoefte is aan deze woonvorm, en vraagt of hij of zij op de hoogte kan worden gehouden over de ontwikkelingen.

Gezien het bovenstaande kunt u via de terinzagelegging van het Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 en de bijbehorende wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 niet op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen rondom knarrenhoven in de gemeente Den Haag.

De gemeente wil hofjeswoningen en collectieve woonvormen wel stimuleren. In de Woonvisie 2040 en de Woonzorgvisie 2040 zijn dergelijke woonvormen specifiek opgenomen als een beleidsdoel.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

17

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene verzoekt om in het definitieve beleid ruimte te bieden voor maatwerk, in het bijzonder voor panden die in het verleden al als gesplitste woningen hebben gefunctioneerd. Ook wil ze haar zienswijze indienen over het woningvormingsbeleid en de uitsluiting van het Valkenboskwartier van woningvorming.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Met de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 kan de gemeente niet ingaan op specifieke gevallen of situaties.

Betrokkene licht daarbij haar eigen situatie toe. Ze schrijft dat ze wonen in een ruim pand in het Valkenboskwartier van ca. 200 m², dat tot voor kort twee huisnummers had, maar momenteel als een woning in gebruik is. Betrokkene zou graag wegens scheiding het pand opnieuw willen splitsen in twee zelfstandige woningen, waarbij in de ene woning de ouder met jonge kinderen kan wonen en in de andere woning de andere ouder. Daarbij schrijft betrokkene dat ze beide banen hebben met onregelmatige diensten (zorg en overheid), waardoor ze zo dicht mogelijk bij elkaar moeten wonen om samen te zorgen voor hun kinderen. Volgens mevrouw valt dit verzoek buiten de standaardcriteria die nu worden gehanteerd (zoals de Leefbaarometerscore). Ook zou volgens mevrouw het toestaan hiervan zelfs de sociale binding en stabiliteit in de wijk behouden. Concreet is haar verzoek om in het definitieve beleid: • Een uitzondering te maken voor panden die in het verleden al bouwkundig gesplitst waren en twee aparte huisnummers hadden, mits deze voldoen aan technische eisen van de nieuwe regels (zoals minimale oppervlakte, geluidsisolatie etc.) En/of

Kijkend naar het Valkenboskwartier zien we dat de leefbaarheid volgens de Leefbaarometer goed is. Maar de parkeerdruk ligt in dit gebied boven de 90%. Daarom zal ook onder het nieuwe beleid geen ruimte komen voor nieuwe vergunningen om woningen bouwkundig te splitsen. Het zal wel mogelijk worden om in het Valkenboskwartier woningen om te zetten naar kamerbewoning. Met de voorliggende Nota Woningvoorraad gaat het aantal wijken waar bouwkundig splitsen is toegestaan van slechts enkelen naar 19. Het college wil de impact van deze versoepeling eerst goed evalueren voordat we verdere versoepelingen of uitzonderingen voorstellen. Om een éénduidige lijn te trekken gaan we uit van de woningvoorraad zoals die er is op het moment van invoering van de Nota. De woningvoorraad is met name in deze oudere wijken velen malen veranderd. Dit maakt het beleidsmatig onuitvoerbaar om uitzonderingen te maken voor woningen die op een eerder moment gesplitst of juist samengevoegd waren. Zie ook de reactie op de zienswijze van Stichting Wijkberaad Bezuidenhout (reactie 4)

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

•

18

Een maatwerkvoorziening op te nemen voor situaties waarin splitsing een sociaal of familiair doel dient, bijvoorbeeld bij echtscheiding of mantelzorg.

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene ziet graag dat de parkeerdruk niet als argument wordt gebruikt om splitsing tegen te gaan. In de plaats daarvan vindt hij het beter om het vergunningenbeleid aan te passen.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Een belangrijk uitgangspunt uit de Woonvisie 2040 is dat versoepelingen rondom het benutten van de bestaande voorraad niet mogen leiden tot een te hoge druk op voorzieningen en parkeren. De Woonvisie is het richtinggevend kader voor de Nota Woningvoorraad 2025.

In de plannen staat nu dat de parkeerdruk niet boven de 90% mag zijn om splitsing toe te staan in een wijk. Volgens betrokkene wordt dit in stand gehouden door het parkeervergunningen beleid en zou het verstandiger zijn nog maar één vergunning per huishouden af te geven en de prijs hiervan te verhogen (b.v. inkomensafhankelijk), wat bovendien het autodelen een boost zou geven.

19

De voorliggende Nota moet dus rekening houden met deze door de raad vastgestelde uitgangspunten. Bij het opstellen van de voorliggende Nota is daarom nadrukkelijk rekening gehouden met mobiliteit. De maatregelen passen binnen het huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497).

Daarnaast worden in verschillende wijken parkeerplaatsen in 2025-2026 opgeofferd t.b.v. fietsenstalling en meer groen in de staat wat een prima ontwikkeling is. Echter zal dit de parkeerdruk doen oplopen en wellicht naar boven de 90% wat vervolgens splitsing van woningen in de wijk weer in de weg staat.

Tegelijkertijd gaat voorliggende Nota niet over het parkeer- en mobiliteitsbeleid. Bij toekomstige aanpassingen van het parkeer- en mobiliteitsbeleid zullen we deze input meewegen.

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene vindt de ontwerpnota een goed stuk maar zou eraan toe willen toevoegen om het mogelijk te maken weer achter de winkels te wonen. Zo vraagt betrokkene zich af of winkels met een oppervlakte kleiner dan 100 m² bestaansrecht hebben in een tijd waar het internet een groot deel van de oude economie heeft overgenomen. Betrokkene vergelijkt het met kantoren. De vraag naar kantoorruimte is door thuiswerken en flexwerkplekken afgenomen met het gevolg dat bedrijfspanden getransformeerd worden naar woningen. Volgens betrokkene

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Hierin staat dat iedere gemeente een omgevingsvisie moet hebben voor haar grondgebied. In deze omgevingsvisie staan de keuzes beschreven over de gewenste ontwikkeling van de stad en hoe we onze beperkte ruimte in de stad zo goed mogelijk willen gebruiken. Voor Den Haag geldt de Omgevingsvisie Den Haag 2050, RIS-nummer 322469.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

In de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 zijn de regels opgenomen rondom het benutten van de bestaande woningvoorraad. De voorliggende nota gaat niet in op het wijzigen van bestemmingsplannen.

zie je bij winkelpanden binnen de B en C locaties een verschuiving van detailhandel naar het kantoor van de dienstverlener. Kleine winkels op B en C locaties spelen geen serieuze rol meer in onze economie. Daarnaast kunnen moeilijk verhuurbare B en C locaties volgens betrokkene criminaliteit aantrekken, zoals het ontstaan van ‘witwaswinkels’.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

In vele wijken zijn na de 2e Wereldoorlog kleine winkels gecreëerd, die in de meeste gevallen kleiner zijn dan 100 m². Veel van deze winkels kennen een ‘winkel’ en een ‘achterhuis’ waar in het verleden bijvoorbeeld de bakker, slager of sigarenboer woonde. Het bestemmingsplan is nu vaak zo, dat er op de begane grond niet gewoond mag worden als de keuze is gemaakt om de panden als ‘winkels’ te behouden. Betrokkene verzoekt het mogelijk te maken om, middels een ontheffing op het bestemmingsplan, het weer mogelijk te maken achter de winkels te wonen.

20

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene vindt het een uitstekend idee om de voorwaarde over de leefbaarheid in een wijk te verbinden aan het verruimen van de mogelijkheid van het splitsen van woningen. Betrokkene zou het voorstel nog verder willen verruimen. Zijns inziens zou het splitsingsverbod moeten worden opgeheven voor woningen die eerder samengevoegd zijn en in oorspronkelijke staat uit twee of meer huizen bestonden (en dus uit twee of meer huisnummers bestonden). Het gaat hierbij om huizen waarbij door het (huidige) splitsingsverbod nu een gedeelte leegstaat, omdat verhuur niet meer lonend is. Volgens betrokkene zou dit onder voorwaarden kunnen gelden voor alle ooit gesplitste huizen, in welke wijk dan ook.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is verheugd te vernemen dat de bewoner zich kan vinden in de voorliggende Nota Woningvoorraad. Bij het opstellen van de Nota zijn verschillende maatregelen tot versoepeling overwogen. Er is niet gekozen voor het verder verruimen door het toestaan van het bouwkundig splitsen van woningen die eerder gesplitst waren omdat dit moeilijk handhaafbaar is. Er ontstaan zo twee administraties. Eén voor woningen die een keer eerder gesplitst zijn en één voor woningen die dit niet zijn. Dit roept ook de vraag op bij welk jaar dan de grens moet liggen. Sommige woningen staan er al sinds 1700 of eerder. Zie ook de reacties op de zienswijzen van nummer 17 en 22.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Betrokkene verzoekt dit voorstel over te nemen in de definitieve versie van de Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025.

21

22

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Betrokkene schrijft dat hij in een herenhuis in het Statenkwartier woont, en dit huis inmiddels te groot is geworden voor hem alleen. Zo benoemt betrokkene dat de trappen zwaarder worden, het onderhoud intensiever en de behoefte aan een gelijkvloerse woonruimte toeneemt. Daarbij vermeldt betrokkene dat hij tegelijkertijd de wens koester om in zijn vertrouwde omgeving te blijven wonen, nabij zijn kinderen en kleinkinderen die in de directe nabijheid hun leven hebben opgebouwd. Het splitsen van zijn woning zou uitkomst bieden. Op de begane grond zou een passende, gelijkvloerse woonruimte voor mijzelf kunnen worden gerealiseerd, terwijl de bovenverdiepingen ruimte kunnen bieden aan een jong gezin dat op zoek is naar woongelegenheid in onze wijk. Aldus wordt niet alleen voorzien in zijn veranderende woonbehoefte, maar wordt tevens bijgedragen aan de vergroting van het woningaanbod binnen de bestaande voorraad. Betrokkene verzoekt dan ook met klem om het beleid inzage woningvorming met souplesse te benaderen en ruimte te bieden aan dergelijke initiatieven. Het is zijn overtuiging dat dit niet alleen ten goede komt aan senioren als hemzelf, maar ook de leefbaarheid en sociale samenhang in de stad ten goede komt.

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is verheugd te vernemen dat de bewoner zich kan vinden in het voorliggende voorstel. Met invoering van de Nota woningvoorraad zal het in het Statenkwartier makkelijker worden om woningen te splitsen, of een deel van de woning als hospita te verhuren. Ook worden vergunningen voor omzetting naar kamerverhuur weer behandeld in deze wijk. Het voorstel is dus in lijn met de opmerkingen van de bewoner.

Zienswijze inwoner

Antwoord:

Al sinds [jaartal] wonen betrokkenen met veel plezier in het Zeeheldenkwartier. Om meer ruimte te creëren voor hun gezin met twee kinderen hebben ze er in [jaartal] twee appartementen samengevoegd tot één woning. Zij hadden destijds al een optie opengehouden om de woning op een later

Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Met de Nota Woningvoorraad kan de gemeente niet direct ingaan op de inbrengers individuele situatie. De Nota moet gelden voor de hele stad en voert binnen de kaders gesteld in de Woonvisie Den Haag 2040 de aangekondigde versoepelingen uit. Het college ziet twee hoofdpunten in uw inbreng. Het eerste

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

moment weer bouwkundig te splitsen naar twee appartementen. Vanwege scheiding zijn ze genoodzaakt deze stap nu echt te zetten. Zij willen graag in deze appartementen blijven wonen met vier personen, maar als gescheiden gezin. Dat biedt hun gezin waar langdurige psychische klachten spelen, rust en stabiliteit. Splitsing van hun woning blijkt echter niet meer mogelijk te zijn omdat er sinds 2019 een woningvormingsverbod van kracht is. Zij waren verheugd dat er in de Woonvisie 2040 een versoepeling van het verbod is aangekondigd vanwege de woningnood in Den Haag. Het was erg frustrerend om te zien dat de versoepeling, die in de ontwerp-Nota Woningvoorraad 2025 is uitgewerkt, niet van toepassing is op ‘eiland’ Zeeheldenkwartier. Dit voelt zeer onrechtvaardig en raakt hun emotioneel en financieel. Hun commentaar: 

In de ontwerp Nota wordt geen ruimte geboden voor maatwerk terwijl wethouder Balster in het proces van externe participatie heeft toegezegd het verzoek tot maatwerk serieus in overweging te nemen. Ze willen graag dat de gemeente coulant is en een integrale mogelijkheid biedt om woningen bouwkundig terug te splitsen naar de oorspronkelijke staat (in ieder geval de woningen die samengevoegd zijn voor 2019 wanneer het gemeentelijk verbod op splitsing in werking is getreden). Het is voor de gemeente laaghangend fruit en je biedt veel bewoners die in een vergelijkbare schrijnende situatie zijn zoals zij, een oplossing.