RIS323747 Bijlage Nota van Beantwoording Bijlage 1

Bijlage 1: Reacties op individuele zienswijzen. Vanuit organisaties 1

Zienswijze Stichting Kamers met Aandacht

Antwoord:

Samengevat zijn ze het met de gemeente eens dat de regels rondom hospitaverhuur verruimd moeten worden, zodat de doelstelling van de gemeente (30 jongeren via Kamers met Aandacht bemiddelen met een hospita) gehaald kan worden.

Het college is verheugd om te horen dat Kamers met Aandacht zich kan vinden in verschillende van de voorgestelde maatregelen.

Een aantal verruimingsregels gaan volgens hen helpen, maar anderen ook niet. Positief zijn ze over: 1. 1 huishouden bij 1 huishouden; dit zorgt in de meeste gevallen dat burgers mee kunnen doen met Kamers met Aandacht en hospitaverhuur. 2. De WOZ-beperking die eraf gaat. 3. De verruiming van vergunde kamerbewoning van 5% of minder naar 10% of minder. Minder positief zijn ze over: 1) 1 huishouden + 1 huishouden, dan heb je nog steeds de beperking dat sommige hospita’s wel twee kamers willen verhuren maar dat niet kunnen. Voorstellen: a. Maak vergunningsvrije hospitaverhuur mogelijk; of b. 1 huishouden + 1 huishouden of maximaal 2 individuen. 2) Dat er een beperking blijft in het aantal wijken waar je wel een omzettingsvergunning kunt aanvragen. De leef barometer, in bijvoorbeeld Laak, is niet

Het is goed om te zien dat de voorgestelde regels passen voor de meeste bewoners die mee willen doen aan Kamers met aandacht. Wanneer een hospita twee mensen in huis wil nemen die niet uit hetzelfde huishouden komen is dat met de voorgestelde maatregelen zeker niet onmogelijk. Enkel geldt dan de vrijstelling voor de omzettingsvergunning (kamerbewoning) niet meer. Het valt dan technisch onder kamerbewoning. Met de nota breidt de gemeente ook de ruimte voor kamerbewoning uit. Hiermee ontstaat dus ook meer ruimte voor deze vorm van hospitaverhuur met meerdere huishoudens. Maar dit vraagt wel een extra stap. Wat betreft opmerking 2 a en b. Het college ziet dat er verschillen zijn in leefbaarheid binnen wijken, soms zelfs in één straat. De keuze voor het toestaan van kamerbewoning op wijkniveau is gemaakt vanuit het oogpunt van handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid. Door op kleiner schaalniveau te sturen komt dit in het gedrang. De suggestie om legeskosten te betalen voor hospita’s van Kamers met aandacht die 2 of meer personen in huis nemen is een interessant voorstel. Het college wijst erop dat hospitaverhuur aan 1 persoon/huishouden met de voorliggende maatregelen vergunningsvrij wordt. Hier hoeven dus geen leges voor te worden betaald. Er geldt enkel een meldplicht.

Het college gaat onderzoeken of de Legesverordening kan worden aangepast voor hospita verhuurders die: • Twee mensen in huis willen nemen die niet behoren tot hetzelfde huishouden en hiervoor een omzettingsvergunning nodig hebben; én • Die gelieerd zijn aan een organisatie zoals Kamers met aandacht (of vergelijkbaar). Opmerking 3 gaat over de regel dat de hospitaverhuurder ten minste één jaar in de woning woont. Voor het college is dit een belangrijke regel. Doel is het voorkomen van verkapte kamerverhuur. Bijvoorbeeld: Een studentenhuis met vier studenten die pretenderen dat het gaat om twee koppels van twee studenten, waarbij het ene koppel als hospitahuurder inwoont

toereikend maar daar zijn ook (nieuwe) woningen waar wel mogelijkheden zijn. a. Zorg naast de regelgeving voor maatwerk mogelijkheden, eventueel via de doorbraakcoaches. Hierdoor kan je weloverwogen afwijken. b. Betaal als gemeente de legeskosten voor een omzettingsvergunning voor hospita’s van Kamers met Aandacht. Dit kan vanuit sociaal domein betaald worden aan Wonen/vergunningen. 3) Een bewoner moet er zelf een jaar alleen hebben gewoond. Zij hebben hospita’s die een huis op de groei hebben gekocht, net ‘student af’ zijn en juist het maatschappelijk betrokken zijn in combinatie met inkomsten door verhuur een perfecte combinatie vinden. Voorstel: zorg naast de regelgeving voor maatwerk mogelijkheden, eventueel via de doorbraakcoaches. 4) Stimuleer naast woningcorporaties ook privaat vastgoed om hospitaverhuur toe te staan. Extra voorstel: • Geef ruimte binnen de Participatiewet voor hospita’s met een uitkering Laat mensen met een Participatiewet-uitkering een (beperkte) onbelaste vergoeding ontvangen bij hospitaverhuur. Veel gemeenten passen nu al maatwerk toe, Den Haag niet. Dit biedt mogelijkheden voor hospitaverhuur

2

bij het andere koppel. Op die manier kon de omzettingsvergunning worden omzeild. Andere gemeenten, zoals de gemeente Amsterdam, passen soortgelijke regels ook toe. Wat betreft opmerking 4: Het college verruimt de regels voor hospitaverhuur voor corporaties en particuliere eigenaren. Particuliere verhuurders zijn bewust niet meegenomen. Huurbazen kunnen huren gaan verhogen en huurders stimuleren om een hospitahuurder in huis te nemen. In feite leidt dit tot verkapte onderhuur, mogelijk hogere huren en wellicht een toename van misstanden. Woningeigenaren hebben juist een intrinsieke motivatie tot het voorkomen van misstanden. Zij wonen immers zelf in de woning. Met corporaties kunnen we als gemeente afspraken maken. Het college gaat zowel woningcorporaties, als particuliere eigenaren stimuleren gebruik te maken van de verruimde regelgeving. Mogelijk zullen we op termijn wel afspraken maken met de grote particuliere verhuurders. Dit nemen we mee in de evaluatie. Over het extra voorstel. In de Nota Woningvoorraad beschrijven we de regels waaronder de woningvoorraad mag worden gebruikt. De Nota Woningvoorraad gaat niet over de regels rondom uitkeringen. Het college gaat wel onderzoeken of kan worden voorkomen dat mensen die een Participatiewet uitkering hebben niet worden gekort op hun uitkering als zij als hospita een huurder in huis nemen.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging in de voorliggende Nota Woningvoorraad. Wel gaat het College onderzoeken of de legesverordening kan worden aangepast (zie opmerking 2a). Ook onderzoekt het college of kan worden voorkomen dat mensen die een Participatiewet uitkering hebben worden gekort op hun uitkering als zij als hospita een huurder in huis nemen.

Zienswijze Bewonersgroep Laakhavens

Antwoord:

Bewonersgroep Laakhavens onderschrijft het belang van het versneld realiseren van betaalbare woonruimte in de stad. Tegelijkertijd constateren zij dat de nota op een aantal punten tekortschiet in het borgen van gelijke toegang,

Het college bedankt de bewonersgroep Laakhaven voor hun zienswijze en vindt het positief dat de bewonersgroep de noodzaak onderschrijft om snel meer betaalbare woonruimte toe te voegen.

maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik en evenwichtige verdeling van woningdruk tussen wijken. Ze benoemen de volgende aandachtspunten: 1) Onevenwichtige verdeling van woonvormen De versoepeling van kamerbewoning en woningsplitsing is gekoppeld aan wijken die “minstens twee jaar goed scoren op leefbaarheid”. Dit klinkt logisch, maar heeft als gevolg dat kwetsbare wijken zoals Laakhavens die al kampen met overbelasting worden uitgesloten van deze regeling, terwijl ze wel geconfronteerd worden met andere intensieve functies zoals opvanglocaties, nachtfuncties en verkeersdruk. >> Verzoek: Neem een evenwichtige verdelingssystematiek op, waarbij leefbaarheid én draagkracht van wijken worden meegewogen. Bescherm kwetsbare wijken tegen verdere stapeling van opgaven. 2) Ongelijke toegang tot leefbare wijken De voorgestelde nieuwe woonvormen komen vooral beschikbaar in goed scorende wijken. De groepen die het hardst getroffen worden door woningnood, zoals jongeren, studenten, statushouders, alleenstaanden en mensen met een lager inkomen, worden zelden toegelaten tot goed scorende wijken, ook niet als daar betaalbare woonplekken bijkomen. Huurprijzen blijven relatief hoog en selectiecriteria (zoals inkomen, arbeidsovereenkomst of garantstelling) sluiten deze doelgroepen vaak uit.

Dit veroorzaakt een tweedeling: • Kwetsbare groepen blijven aangewezen op wijken met al bestaande leefbaarheidsproblematiek, zoals Laakhavens.

Verzoeken over het ontzien van kwetsbare wijken Een belangrijk uitgangspunt van de Nota Woningvoorraad 2025 is om in kwetsbare wijken de regels rondom bouwkundig splitsen en kamerbewoning niet te versoepelen. Juist om een stapeling van opgave op opgave in deze gebieden te voorkomen. Laak is één van die wijken. Hier zal niet worden versoepeld totdat de leefbaarheid verbetert en aan de andere criteria kan worden voldaan. Met de Nota Woningvoorraad stelt de gemeente enkel regels op rondom het benutten van bestaande woningen. Met de voorliggende Nota Woningvoorraad wordt geen beleid gemaakt rondom het plaatsen van opvanglocaties of andere voorzieningen. Verzoeken over spreiding en tegengaan segregatie Wat betreft verzoek 2: De titel van de Woonvisie Den Haag 2040 is “Stad in balans”. Een belangrijke ambitie van de Woonvisie is het tegengaan van segregatie. De Nota Woningvoorraad maakt het mogelijk om bestaande woningen betaalbaarder te maken, juist in de wijken waar de leefbaarheid goed is. Kamerbewoning is per definitie een betaalbaardere vorm van wonen, en door bouwkundig splitsen worden grote (en duurdere) woningen kleiner (en betaalbaarder). De nieuwe Wet betaalbare huur helpt hierbij. Wanneer een woning bouwkundig wordt gesplitst zal die vaker onder de liberalisatiegrens vallen (186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel; WWS).

Dit betekent dat deze woning moet worden verhuurd volgens een gereguleerde huur én aan mensen die voldoen aan inkomenseisen. Dit wordt in Den Haag getoetst bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning. Er komt vanuit dit oogpunt dus juist meer ruimte voor mensen met een kleine(re) beurs om in wijken te wonen die goed op leefbaarheid scoren. Dat biedt ook kansen voor kwetsbare doelgroepen. In de reactie wordt ook gesuggereerd dat er strakker gestuurd moet worden op de toewijzing van woningen. De Nota Woningvoorraad gaat over het benutten van bestaande woningen. Niet over toewijzing. Dit moet via het woonruimteverdelingsbeleid. Dit wordt in Den Haag regionaal opgesteld. Alle huisvestingsverordeningen in de regio op het gebied van woonruimteverdeling moeten hetzelfde zijn. De gemeente kan deze regels niet zomaar veranderen. Daarnaast blijkt dat het vergunningensysteem dat hiervoor nodig is niet alleen zorgt voor extra bureaucratie, maar ook een groot beslag legt op uitvoering en handhaving. En het is juridisch kwetsbaar. Tegelijkertijd wil het college wél dat de gecreëerde woonruimte een bijdrage levert aan het huisvesten van aandachtsgroepen. Hierbij kiest de gemeente in eerste instantie voor samenwerken en stimuleren boven reguleren, zoals het maken van afspraken met de relevante partijen (waaronder corporaties). Het maken van een plan om verschillende

•

‘Sterke’ wijken worden beschermd, terwijl ze juist ruimte zouden kunnen bieden aan spreiding van woningdruk en kwetsbare doelgroepen.

>> Verzoek: Onderzoek en voorkom uitsluiting van deze doelgroepen. Stimuleer sociale menging in leefbare wijken door middel van actieve toewijzingsstrategieën en betaalbare huurgrenzen. 3) Leegstand blijft onbenut De Nota richt zich op het splitsen van bestaande woningen, maar laat langdurige leegstand van bedrijfspanden en commerciële ruimte grotendeels buiten beschouwing. >> Verzoek: Neem in de Nota een paragraaf op over het (tijdelijk) herbestemmen van leegstaande panden voor sociale huisvesting of spoedopvang. 4) MVO zonder toets of consequentie Veel vastgoedeigenaren profileren zich als maatschappelijk verantwoord ondernemer (MVO), maar dragen aantoonbaar niet bij aan het oplossen van de woningnood. Er ontbreekt een toetsingskader. >> Verzoek: Koppel gemeentelijke samenwerking en vergunningverlening aan een MVO-toets. Stimuleer gebruik van leegstand voor woningzoekenden. 5) Gebrek aan openheid over beschikbare ruimte De gemeente beschikt niet over een publiek toegankelijke leegstandsmonitor. Daardoor is onduidelijk welke gebouwen of kavels (tijdelijk) benut zouden kunnen worden voor woonfuncties.

organisaties die aandachtsgroepen huisvesten of hierin bemiddelen te stimuleren gebruik te maken van de verruimde mogelijkheden. Tot slot onderzoeken we of er mogelijkheden zijn op het aanboren van subsidies waar deze partijen gebruik van kunnen maken. Verzoeken rondom leegstand en misstanden bij verhuurders De Nota Woningvoorraad richt zich op regels rondom wat mag in bestaande woningen in de stad. Leegstaande woningen, bedrijfspanden of commerciële ruimtes passen niet binnen de reikwijdte van de Nota. Dit betekent niet dat leegstand geen aandacht heeft. Hetzelfde geldt voor goed verhuurderschap. Onder de paraplu van de Woonvisie Den Haag 2040 wil het college ook hierop sturen. De Haagse pandbrigade handhaaft dagelijks op het naleven van de algemene regels door huurders en verhuurders. Ook is in 2023 in een aantal gebieden (waaronder Laak) een verhuurdersvergunning verplicht gesteld. De gemeente wil leegstand zoveel mogelijk tegengaan. In de Woonvisie is dit ook opgenomen onder Speerpunt 1; actielijn 2; maatregel 3. Zo is er het ‘Uitwerkingsplan bestrijding leegstand’ (RIS 318192). Ook werkt de gemeente aan een leegstandsverordening, waarmee eigenaren kunnen worden aangespoord leegstaande woningen weer te bewonen of te verhuren. De aanpak van leegstand van ander vastgoed, zoals kantoren of winkels, valt onder andere beleidskaders en is geen onderdeel van deze nota.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging. Wel worden een aantal zaken meegenomen in de beleidsontwikkeling van andere beleidsterreinen waarop de aandachtspunten betrekking hadden.

>> Verzoek: Publiceer jaarlijks een leegstandsmonitor, inclusief inzicht in eigendom, geschiktheid en herbestemmingsopties. 6. Overbelasting van kwetsbare wijken Het uitsluiten van kwetsbare wijken van nieuw woonbeleid betekent niet dat zij worden ontzien. Het betekent dat woningzoekenden zonder alternatieven alsnog hun toevlucht zoeken in kwetsbare buurten, vaak via informele of ongereguleerde routes met als gevolg dat de druk op deze wijken in stand blijft of zelfs toeneemt. >> Verzoek: Betrek bij beleidsvorming de structurele effecten op leefbaarheid in wijken zoals Laakhavens, en koppel beleidsbesluiten aan draagkrachtanalyses en MERverplichtingen. Conclusie Zij verzoeken de gemeente om bij de verdere uitwerking van de nota: • Rekening te houden met de effecten van dit beleid op spreiding van kwetsbare doelgroepen, • De impact op bestaande leefbaarheidsdruk in niet ‘goedgekeurde’ wijken (zoals Laakhavens) actief te onderzoeken, • Concrete maatregelen op te nemen die bijdragen aan sociale menging, eerlijke toegang en gelijke verdeling van woningaanbod. Als bijlage bij de zienswijze hebben ze hoofdstuk 21 van de Handreiking 2025 voor onderbouwing van de punten over leegstand, MVO en transparantie toegevoegd.

3

Zienswijze Stichting Kompassie

Antwoord:

Kompassie heeft de taak om de belangen te behartigen van mensen met een psychische kwetsbaarheid in Den Haag.

Het college bedankt Stichting Kompassie voor hun zienswijze en vindt het positief te horen dat de stichting zich kan vinden in verschillende onderdelen uit de Nota Woningvoorraad 2025.

Zij zijn positief over de volgende onderdelen van de Nota Woningvoorraad 2025 ● Zij vinden het belangrijk dat met deze Nota ook wordt gekeken naar andere manieren om de Woningvoorraad uit te breiden, dan alleen nieuwbouw. Ze zien dat door de verruiming van de regelgeving er mogelijkheden ontstaan waar ook mensen met een psychische kwetsbaarheid mee geholpen kunnen zijn. Vooral de verruimde mogelijkheden voor kamerverhuur, hospitaverhuur en het splitsen van woningen vinden zij heel fijn. Dit kan een bijdrage leveren aan toename van meer woonplekken, maar ook eenzaamheid verminderen. ● Zij kunnen merken dat er hard aan is gewerkt, het is een gedetailleerde nota geworden, informatief en relatief compact. De randvoorwaarden, regelgeving, bevorderende en belemmerende factoren staan er duidelijk en overzichtelijk in. ● Zij vinden het goed dat is gekeken naar de mogelijkheden in wijken, de wijk dient te voldoen aan bepaalde eisen. ● Ze zien ook dat de nota aansluit bij andere landelijke bewegingen, zoals het artikel uit de Volkskrant van 29 september met een voorbeeld van woningsplitsing in de gemeente Den Bosch. Als bijlage hebben ze dit toegevoegd. • Zij waarderen het dat eerst is geëvalueerd voordat nieuwe plannen zijn gemaakt.

Algemene opmerkingen Het klopt dat de Nota Woningvoorraad een onderdeel is van een breder pakket aan maatregelen. Dit is de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS14509184). Met de Nota Woningvoorraad 2025 worden enkel versoepelde regels voorgesteld om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Het college realiseert zich dat dit niet voldoende is en blijft zich daarnaast ook inzetten op het realiseren van nieuwbouwwoningen. Met name in de drie grote uitbreidingsgebieden (CID, Binckhorst en Zuidwest). Ook loopt er een aparte studie naar kansen voor optoppen.

Ze hebben vragen en opmerkingen over het volgende:

Opmerking over aandachtsgroepen Het college is het eens met de inbreng over het punt dat aandachtsgroepen soms begeleiding nodig hebben. Bijvoorbeeld als zij uitstromen uit een intramurale voorziening. Dit wordt in de paragraaf over aandachtsgroepen toegevoegd. Opmerkingen over kamerbewoning en hospitaverhuur Het college is het eens over het punt dat kamerbewoning en hospitaverhuur een bijdrage kan leveren aan het verminderen van eenzaamheid. Dit wordt toegevoegd in het hoofdstuk “Kansen en randvoorwaarden”. Ook staat het college positief tegenover het inzetten van “friendscontracten”. Met het versoepelen van de regels rondom kamerbewoning kan dit op meer plekken in de stad worden ingezet. “Friendscontracten” zijn immers in veel gevallen een vorm van kamerbewoning. In de Nota Woningvoorraad 2025 staan de regels voor het benutten van de bestaande woningvoorraad. De nota gaat niet in op verschillende contractvormen tussen verhuurder en huurder(s). Daarom benoemen we het concept “friendscontracten” niet specifiek. Over vragen rondom bescherming en stigmatisering. Huurders van kamers hebben huurbescherming. Net zoals huurders van zelfstandige woningen kan de verhuurder de huur niet zomaar opzeggen. Huurders van een hospita hebben minder bescherming. In de eerste 9 maanden is er sprake van een proeftijd. Dan heeft de huurder geen huurbescherming.

Ook werkt de minister aan de Wetswijziging hospitaverhuur waarbij er een speciaal hospitacontract komt van maximaal 5 jaar inclusief de proefperiode van 9 maanden. Dit zijn echter landelijke

Algemene opmerkingen: Ze vragen zich af of het aantal extra woningen dat wordt verwacht als gevolg van het verruimen van de regels voor woningsplitsing, niet toerekeind is voor de grote vraag naar betaalbare woningen. Ze benadrukken om ook aan nieuwbouw blijvend aandacht te besteden. Aandachtsgroepen Zij plaatsen het aandachtspunt dat aandachtsgroepen vaak begeleiding nodig hebben bij uitstroom uit een beschermd wonen voorziening, of de maatschappelijke opvang. Bijvoorbeeld begeleiding bij het gezamenlijk schoon houden van gedeelde ruimtes. Op pagina 17 wordt dit punt niet genoemd. Kamerbewoning en hospitaverhuur Met elkaar wonen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verminderen van eenzaamheid. Dit punt zou ook kunnen worden toegevoegd als reden voor kamerbewoning of hospitaverhuur. Waar ook nog naar gekeken kan worden is woningdelen via vriendencontracten / friendscontracten. Voor meer informatie daarover verwijzen ze naar de pagina van Staedion en Aedes. Daarnaast vragen ze zich af in hoeverre de kamerbewoners worden beschermd bij kamerbewoning of hospitaverhuur. Is er een rechtsbescherming, vergelijkbaar met die van reguliere huurders? Is er bescherming tegen stigmatisering? (Bijvoorbeeld: Mensen met een uitkering wil men niet als

regels die de gemeente niet via de Nota Woningvoorraad kan beïnvloeden. Het stigmatiseren van huurders is verboden. Het is verhuurders verboden om onderscheid te maken op ongepaste gronden zoals afkomst, geslacht, seksuele geaardheid, religie, politieke voorkeur, handicap of andere persoonlijke kenmerken. Als dit alsnog gebeurt, dan kan dit worden gemeld bij het Meldpunt ongewenst verhuurgedrag. Over de opmerking over de verplichte minimale ruimte bij hospitaverhuur voor huurder en verhuurder. Anders dan de inspreker doet voorkomen is in het Omgevingsplan Den Haag vastgelegd dat elke bewoner minimaal 12 m2 gebruiksoppervlakte tot zijn of haar beschikking dient te hebben (Paragraaf 22.2.4; artikel 22.16a). Dit is daarnaast ook als regel verankerd in de voorgestelde Huisvestingsverordening om in aanmerking te komen voor de vrijstelling voor hospitaverhuur. Alleen wanneer er sprake is van 12m2 gebruiksoppervlakte per bewoner, mag er legaal hospitaverhuur plaatsvinden. Suggesties voor het toevoegen van relevante thema’s. Over leegstand. De gemeente wil leegstand zoveel mogelijk tegengaan. In de Woonvisie is dit ook opgenomen onder Speerpunt 1; actielijn 2; maatregel 3. De Nota Woningvoorraad richt zich op regels rondom wat mag in bestaande woningen in de stad. Leegstaande woningen, bedrijfspanden of commerciële ruimtes passen niet binnen de reikwijdte van de nota.

Dit betekent niet dat leegstand geen aandacht heeft. Zo is er het ‘Uitwerkingsplan bestrijding leegstand’ (RIS 318192). Voor de woningleegstand werkt de gemeente aan een leegstandsverordening, waarmee eigenaren kunnen worden aangespoord leegstaande woningen weer te bewonen of te verhuren. Er is inmiddels een conceptverordening opgesteld en invoering is afhankelijk van landelijke besluitvorming over de benodigde wettelijke grondslag. Zodra het Rijk dit mogelijk maakt en na vaststelling door de raad, zal de gemeente de verordening in werking laten treden. De aanpak van leegstand van ander vastgoed, zoals kantoren of winkels, valt onder andere beleidskaders en is geen onderdeel van deze nota. Over het punt rondom angst om de eigen woning kwijt te raken. We snappen hier de zorg van de inbrenger. Maar zoals hierboven aangegeven gaat deze nota over wat wel en niet mag rondom het gebruik van bestaande woningen. Het aangedragen punt valt daardoor buiten de reikwijdte van deze nota.

huurder?) Ook merken ze op dat bij hospitaverhuur nu staat genoemd dat de verdeling van de ruimtes tussen huurder en hospita voor beiden passend dient te zijn. Het staat nu enkel als regel voor de huurder genoemd (pag. 19). Suggestie om deze relevante thema’s in te voegen Ze missen het benoemen van de leegstand, waarbij ze verwijzen naar een leegstandsverordening die in Den Haag per 2026 komt. Ook verwijzen ze naar het amendement dat de Tweede Kamer op 23 september 2025 heeft aangenomen. Hierin staat dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om een heffing op te leggen aan vastgoedeigenaren als een woning langer dan een jaar leegstaad. Wat volgens hen ook nog speelt is dat burgers angstig zijn om hun sociale huurwoning kwijt te raken, bijvoorbeeld wanneer je tijdelijk bij je ouders woont omdat je mantelzorg verleent voor een vooraf onbekende periode en je eigen woning tijdelijk leeg staat. Daarnaast missen ze het gegeven dat voor ouderen verhuizen minder aantrekkelijk kan zijn. Ouderen moeten bij verhuizing vaak meer gaan betalen en/of krijgen minder ruimte. Daarnaast zijn er vaak weinig geschikte woningen in de eigen buurt. Daarbij missen ze ook de mogelijkheid van woningruil. Ze benoemen het idee om oudere mensen hulp aan te bieden omdat de stap te zetten naar verhuizing, zoals bijvoorbeeld hulp bij het ontspullen.

De gemeente onderkent dat ouderen het soms lastig vinden om te verhuizen omdat er geen geschikte woningen in de buurt zijn. De versoepelde regels voor bouwkundig splitsen kunnen hierin iets betekenen. Zo kan in bestaande buurten meer gelijkvloerse woonruimten worden gecreëerd, bijvoorbeeld boven- en benedenwoningen. Het aanmoedigen van doorstroom naar een passende woning valt buiten de scope van de Nota wWoningvoorraad 2025. Het belang van het op gang brengen van doorstroom onderkent de gemeente wel. Dit wordt in de Woonvisie 2040 op verschillende plekken benoemt en krijgt prominent aandacht in de voorliggende Woonzorgvisie Den Haag 2040 (RIS321928; zie thema 3: Stimuleren van doorstroming naar een passend (t)huis). Bij de participatiebijeenkomst, georganiseerd door PlatformStad, in maart 2025 hebben verschillende organisaties en bewoners uit verschillende wijken deelgenomen. PlatformStad heeft op het verzoek van de gemeente breed uitgenodigd en gezocht naar een evenwichtige vertegenwoordiging. Zo waren er personen vanuit maatschappelijke organisaties, bewonersorganisaties en belangenbehartigers van specifieke doelgroepen. Het doel was niet om álle organisaties in Den Haag uit te nodigen, maar een evenwichtige groep mensen samen te stellen. Tijdens de terinzagelegging van 12 weken heeft wel iedereen de gelegenheid gehad om zijn zienswijze in te dienen.

Wijzigingen: Deze zienswijze leidt tot twee wijzigingen. In de paragraaf over aandachtsgroepen wordt verduidelijkt dat mensen die uitstromen uit een intramurale voorzieningen in sommige gevallen begeleiding nodig hebben. In het hoofdstuk Kansen en randvoorwaarden wordt opgenomen dat hospitaverhuur en kamerbewoning een bijdrage kan leveren aan het verminderen van eenzaamheid.

Verder opperen ze om de regelgeving eenvoudiger te maken voor ondernemers om bedrijfspanden om te vormen tot woningen. Tav bijlage participatie: Ze onderschrijven het benadrukken van het behoud van leefbaarheid van wijken en buurten. Wel vragen ze zich daarbij af wie heeft deelgenomen en wat maakt dat de Clientenraad Sociaal Domein (CSD) niet is uitgenodigd.

4

Zienswijze Stichting Wijkberaad Bezuidenhout Algemene beschouwing De Stichting Wijkberaad Bezuidenhout (hierna: het Wijkberaad) is het niet eens met de samenstelling en maatregelen die de nota biedt. Ze vinden dat er te weinig onderbouwing is gegeven op basis van objectieve criteria door onafhankelijk (wetenschappelijk) onderzoek. Als voorbeeld noemen ze dat gesteld wordt dat kamerbewoning minder belangrijk zou zijn voor de parkeerdruk dan woningvorming door splitsing. Ook vinden ze de Leefbarometer subjectief omdat deze gebaseerd is op meningen en niet op harde feiten. Daarbij merken ze op dat pas kortgeleden beleid is ingevoerd om de versnippering van de woningvoorraad tegen te gaan. Volgens Wijkberaad wordt dit beleid nu zonder (gedegen) onderzoek, en zonder deugdelijke motivering losgelaten. Daarnaast is er volgens hen ook geen visie op de woningbehoefte. Ze benoemen bijvoorbeeld dat een inzicht in de doelgroepen ontbreekt. Daarmee is onduidelijk aan welke woningtypen het meest behoefte is zodat het beleid daarop afgestemd kan worden. Ook is onduidelijk wat het voorgestelde beleid voor effect gaat hebben op de bewoners- en woningenaantallen. Dit is volgens hen wel noodzakelijk om de

Antwoord: De gemeente bedankt het Wijkberaad Bezuidenhout voor haar reactie. Gezien de omvang van de reactie behandelt het college de opmerkingen en suggesties per thema. Daarna gaat het college nog op enkele specifieke concrete voorstellen en suggesties in. Reactie op de algemene beschouwing: Het college begrijpt de zorgen van het Wijkberaad. Het college ziet dat er op hoofdlijnen zorgen zijn over de impact van het voorgestelde beleid. Deze zorgen zijn als volgt te categoriseren: - Opmerkingen over het proces: Onderbouwing van het nut- en noodzaak van de maatregelen - Impact op de leefbaarheid van de maatregelen en de manier van meten van leefbaarheid. - Ontbreken van integraliteit: nieuwbouw, optoppen, verbouw kantoren en tegengaan leegstand zijn niet meegenomen in de nota - Gebrek aan garanties op handhaving Per thema geven we hieronder een reactie: Proces: Nut en noodzaak van de maatregelen Met het vaststellen van de Woonvisie Den Haag 2040 heeft de gemeenteraad vastgesteld om via de Nota Woningvoorraad en de Huisvestingsverordening de regels voor het bouwkundig splitsen van woningen, kamerbewoning en hospitahuur te versoepelen., daar waar de leefbaarheid en parkeerdruk dit toelaten. Voor het opstellen van de Woonvisie is uitgebreid onderzoek gedaan naar de opgaven en vraagstukken voor de komende jaren op het brede thema wonen.

Belangrijke ambitie uit de woonvisie is om per jaar 4.000 woningen te realiseren. In de Woonvisie wordt geconcludeerd dat dit via nieuwbouw alleen niet lukt.

impact op de wijk(voorzieningen) te kunnen bepalen en te bepalen of de kans voor bijvoorbeeld doorstroommogelijkheden voor senioren binnen de wijk gerealiseerd kan worden. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van een analyse van de effecten van nieuwbouw, verbouw en aanpassing van regels op het voorzieningenniveau op wijken. Door het ontbreken van een hoofdstuk over nieuwbouw is niet duidelijk of er behoefte is aan de woningtypes die de nota met de verruiming wil bewerkstelligen (naast de woningtypes die de nieuwbouw al gaat realiseren). Dit is volgens hen wel gewenst nu er onomkeerbare schade aan woningen wordt toegebracht en de diversiteit wordt verkleind, bijvoorbeeld het verschralen van het aanbod van (grote) woningen voor gezinnen. Hun belangrijkste aanbeveling is om de realisatie van kleinere wooneenheden vooral te realiseren via nieuwbouw en optoppen bij flats. Volgens hen zou de bestaande woningvoorraad primair moeten worden ingezet om de doorstroming tussen kleine en grotere woningen te bevorderen. Tot slot vinden ze dat de ontwerpnota nauwelijks garanties biedt op monitoring en handhaving. Volgens hen is dit lastig omdat de gemeente bijvoorbeeld geen beeld heeft bij de omvang van illegale kamerbewoning. Ze pleiten voor een structurele inzet op handhaving, met name bij (illegale) kamerbewoning, splitsing en leegstand.

De maatregelen die genomen worden om de bestaande woningvoorraad uit te breiden hadden ze graag uitgebreid gezien met een mogelijkheid kantoren om te bouwen naar woningen en het verbieden van leegstand. Ook hadden ze graag gezien dat in deze nota wel ingegaan was op optoppen en de definitie daarvan omdat optoppen van invloed is op de

Daarom is in de Woonvisie besloten ook de bestaande voorraad beter te benutten. Vervolgens zijn in de Woonvisie gebiedsprofielen opgesteld per stadsdeel. Hierin zijn al enkele kansrijke gebieden voor beter benutten aangewezen. Vanuit de Nota Woningvoorraad geven we als gemeente uitvoering aan dit besluit binnen de kaders van de Woonvisie. Voor het opstellen van de Nota Woningvoorraad is een zorgvuldig proces gevold. Eerst is het huidige voorraad beleid geëvalueerd door een onafhankelijk bureau. Vervolgens is in samenspraak met ambtenaren, marktpartijen (architecten, ontwikkelaars etc.), bewoners en belangenbehartigers deze set met maatregelen opgesteld. Ook is op 12 maart 2025 een werksessie georganiseerd met raadsleden (Commissie Ruimte). Impact op de leefbaarheid: Het college deelt met u dat versoepelingen van beleid enkel mogelijk zijn als de leefbaarheid en druk op voorzieningen niet te veel onder druk komt te staan. Hierbij gaat het college niet over één nacht ijs. Voordat er nieuwe vergunningen kunnen worden verleend, moet de leefbaarheid goed tot uitstekend scoren tijdens de laatste twee uitgebrachte Leefbaarometers. Dit betekent concreet in een periode van 2-4 jaar een goede leefbaarheid in het gebied. Valt de gemeten leefbaarheid in één van de laatste twee metingen onder het niveau goed, dan gaat de wijk direct op slot.

Hier is na vaststelling dus geen herziening van de nota of Huisvestingsverordening meer voor nodig. Ook stellen we rondom kamerbewoning de eis dat slechts 10% van de woningvoorraad omgezet mag zijn naar kamerbewoning en stellen we een quotum in van 33% per pand, per verdieping of rij van aanééngesloten ééngezinswoningen. Er is nadrukkelijk gekozen voor de Leefbaarometer als instrument. Dit is gedaan na een zorgvuldige afweging tussen verschillende instrumenten waaronder de LER, de Leefbaarheidscirkel en de Veiligheidsmonitor. De Leefbaarometer geeft hierbij het meest bruikbare beeld. Het is een landelijk instrument dat al meer dan twintig jaar wordt uitgevoerd. Het is gebaseerd op data over zowel de woningvoorraad, de fysieke leefomgeving, voorzieningen, sociale samenhang en overlast en onveiligheid. De data zijn op hoog en laag schaalniveau beschikbaar en kunnen vergeleken worden met verschillende jaargangen. Ook is er een éénduidige score per gebied waarnaar gekeken kan worden. De overige instrumenten bieden hiervoor géén volwaardig alternatief. Tot slot is bij het opstellen van de nota nadrukkelijk gekeken naar het verwachte effect van de maatregelen. Juist om ervoor te zorgen dat versoepelingen niet leiden tot grote verschuivingen in de woningvoorraad.

Bij het toestaan van splitsen of kamerbewoning in een wijk is te zien dat dit meestal gebeurt rondom een mutatie (verhuizing). Er is gekeken naar het aantal mutaties in de wijken waar onder de nieuwe

woningvoorraad en de woondruk in de wijk verhoogt. De uitwerking hiervan kan dan in de aangekondigde aparte aanpak. Vervolgens doet het Wijkberaad een aantal aanbevelingen voor randvoorwaarden bij optoppen. Concrete maatregelen Ook bij de bespreking van de concrete maatregelen geeft het Wijkberaad aan kritiek te hebben op de onderbouwing. Bij hospitaverhuur geven ze aan dat bijvoorbeeld een risicoanalyse ontbreekt. Bij kamerbewoning benoemen ze bijvoorbeeld dat onvoldoende onderbouwd is waarom de maximale norm voor kamerbewoning van 5 naar 10% kan. Ook vinden ze dat onvoldoende onderbouwd is welke bijdrage dit levert aan de gestelde woonbehoefte en wat de effecten zullen zijn op de leefbaarheid. Ook zien ze graag welke maatregelen getroffen worden om de negatieve effecten ervan te mitigeren en waarom de rest-effecten acceptabel zijn. Daarbij vinden ze het een inconsistente redenering dat beleidsmaatregelen in de ontwerpnota sterk gekoppeld worden aan het verbeteren van leefbaarheid door juist het beperken van kamerbewoning. Over de maatregelen die de bestaande woningvoorraad moeten verruimen, zoals kamerbewoning, hospitaverhuur en woningvorming zijn zowel kritiekpunten als aanbevelingen geuit.

Over de maatregelen die niet gewijzigd worden, zoals toeristische verhuur, woningonttrekking, het samenvoegen van woningen en opkoopbescherming van bestaande woningen hebben ze een aantal aanbevelingen gedaan, zie schema. Huisvestingsverordening Wijkberaad geeft aan dat in de toelichting bij de verordening de gemeente schrijft dat een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad niet alleen zorgt voor meer woningen, maar ook kan leiden tot een kwalitatief betere voorraad. Het wijkberaad merkt op dat deze stellingen in de ontwerpnota

regels versoepeld wordt. Na gedegen onderzoek is de inschatting dat de maatregelen leiden tot 110-330 vergunningaanvragen voor woningsplitsen per jaar en 250-400 vergunningen voor kamerbewoning per jaar. Integraliteit De nota is geen integraal beleidsstuk. De Nota Woningvoorraad vormt slechts één onderdeel van een breder integraal pakket. Namelijk de Woonvisie Den Haag 2040. Hierin is de brede visie op wonen opgenomen. Het klopt dat de nota niet ingaat op nieuwbouw, optoppen, verbouw van kantoren of het tegengaan van leegstand. Dit komt omdat dit buiten de scope van de nota valt. De nota gaat enkel over de regels rondom het benutten van bestaande woningen en de regels die we hierover opnemen in de Huisvestingsverordening. Het optoppen of bouwen van nieuwe woningen en het tegengaan van leegstand vallen hier niet onder. Dit pakt de gemeente op via andere trajecten. Zo is er een quickscan uitgevoerd om een beeld te krijgen van de optoppotentie in Den Haag en werkt de gemeente hard aan het realiseren van het nieuwbouwprogramma. Met name in de drie grote verdichtingsgebieden (CID, Zuidwest en de Binckhorst). Over leegstand. Leegstaande woningen, bedrijfspanden of commerciële ruimtes passen niet binnen de reikwijdte van de nota. Zie de reactie bij Stichting Kompassie (zienswijze 4) voor verdere details.

Garanties op handhaving De Haagse Pandbrigade werkt elke dag hard aan het handhaven van misstanden in de woningvoorraad. Dit blijven zij doen. In de Woonvisie en het coalitieop misstakkoord is bovendien opgenomen dat de Pandbrigade wordt versterkt. De Haagse Pandbrigade is intensief betrokken bij het opstellen van deze nota. Juist om ervoor te zorgen dat de regels die de gemeente opstelt ook handhaafbaar zijn. De gemeente kan in een stad ter grootte van Den Haag niet alles controleren. Wel doen we er alles aan om beleid op te stellen dat uitvoerbaar en handhaafbaar is. Reactie op concrete voorstellen tot maatregelen De reactie op concrete maatregelen kan onderverdeeld worden in drie categorieën. Dit zijn: - Regels over kamerbewoning - Regels over hospitaverhuur

noch in de toelichting op de verordening nader worden onderbouwd.

- Regels over bouwkundig splitsen. Hieronder werken we dit per categorie verder uit:

Daarnaast gaat Wijkberaad in op artikel 5:2a lid 1 onder a van de ontwerpverordening. Het Wijkberaad ziet geen reden waarom voor hospitaverhuur een maximum van één ander huishouden zou moeten gelden. Ook vinden ze het aantal van acht personen arbitrair en evenmin onderbouwd. Het betreffende artikel: Artikel 5:2a lid 1 onder a van de ontwerpverordening bepaalt dat van hospitaverhuur sprake is als een bestaand huishouden inwoning verleent aan maximaal één ander huishouden, het inwonende huishouden, en het totaal aantal bewoners van de gehele woning, zijnde de bewoners van het bestaande huishouden en het inwonende huishouden tezamen, niet meer dan acht personen betreft.

Regels over kamerbewoning Bij de opmerkingen over kamerbewoning zien we met name een zorg over een sterke toename van kamerbewoning. We zien dit bijvoorbeeld terug in de opmerking over de onderbouwing van het verhogen van de norm voor kamerbewoning van 5% naar 10% van de woningvoorraad in een wijk. Momenteel is in veel wijken waar de gemeente kamergewijs verhuren wil toestaan deze grens bereikt. Tegelijkertijd ziet de evaluatie van het Woningvoorraadbeleid en de Leefbaarometer dat het toestaan van kamerbewoning niet leidt tot een directe achteruitgang in de leefbaarheid in het gebied. Dit hangt samen met veel meer factoren. In de woonvisie is besloten dat de gemeente het beleid voor kamerbewoning wil verruimen. Vandaar dat de norm wordt opgetrokken van 5% naar 10%. Dit creëert die benodigde ruimte. Tegelijkertijd voeren we extra regels in die moeten voorkomen dat dit leidt tot excessen. Denk aan de leefbaarheidstoets (goed tot uitstekend in de leefbaarometer) en het pandquotum (33,3%) waardoor het niet mogelijk is voor kamerbewoning zich te concentreren in één pand, één verdieping of aanééngesloten rij ééngezinswoningen. Ook houden we minimum gebruiksoppervlaktes aan per bewoner. Dit geeft een natuurlijke beperking van het aantal woningen dat omgezet kan worden.

De gemeente is overtuigd dat onder deze voorwaarde de versoepeling van 5% naar 10% geen te grote druk legt op de wijk. Naast een mogelijke impact op leefbaarheid zorgt meer mensen voor extra druk op voorzieningen. Dit speelt echter niet in alle wijken. In veel wijken van Den Haag neemt de bevolkingsdruk als gevolg van vergrijzing af. Hier wonen dus minder mensen dan waarop de wijk berust is. Extra woonruimte kan hier juist zorgen voor een impuls van de wijk en dus ook vitaliteit van voorzieningen. Tegelijkertijd is dit niet overal het geval. Extra bewoners uit zich met name in extra afval. Dit wordt ook benoemd door het Wijkberaad. Voor het verwerken van afval heeft de gemeente het Aanvalsplan afval – Programma schone stad 2023-2026 opgesteld (RIS315977). Het beleid houdt rekening met de samenstelling van de huishoudens (groot of klein) en met ongeregistreerde overbewoning. Om overvolle ORAC’s tegen te gaan wordt vanaf 2021 geleegd op basis van de meetgegevens van sensoren in de containers. Als de gemiddelde vulgraad van de containers op een ORAC-locatie richting de 80 procent gaat, komt die locatie op de ledigingsroute van de HMS. Dus als de containers op een locatie snel vol raken, worden ze vaker geleegd. Het systeem van dynamisch inzamelen is flexibel. We houden bijvoorbeeld

rekening lege ORACS nabij, weekenden, feestdagen en evenementen. Daarnaast benadrukken we dat het aantal kamers naar verwachting slechts langzaam zal toenemen (zie boven). Dit geeft dus voldoende ruimte om in te grijpen in een wijk. Gaat de leefbaarheid achteruit, dan reflecteert zich dat in de Leefbaarometer en gaat de wijk op slot. Dan worden geen nieuwe vergunningen afgegeven. Ook al is het quotum van 10% niet bereikt. Regels over hospitaverhuur Bij opmerkingen over de regels voor hospitaverhuur zien we in de reactie vooral een zorg over het voorkomen van “schijnverkamering” en misstanden zoals te weinig leefruimte. We zijn het met het wijkberaad eens dat dit voorkomen moet worden. Vanuit de Woonvisie Den Haag 2040 worden extra middelen beschikbaar gemaakt voor handhaving op misstanden voor de Haagse Pandbrigade. Mocht u misstanden vermoeden vragen we bewoners ook dit te melden bij de Pandbrigade. Over verplichte inschrijving van bewoners, dit is al verplicht en er staan fikse boetes op overtreding. Ook zorgt het maximum van één huishouden én de minimale oppervlakte per bewoner voor een natuurlijke begrenzing op het maximaal aantal hospitabewoners in een woning. Het college houdt vast aan de grens van 12 m2 gebruiksoppervlakte per bewoner omdat dit al onderdeel is van het huidige beleid. Hier verandert dus niks.

De aanbeveling om hospitaverhuur niet toe te staan voor corporatiewoningen wordt niet overgenomen. Corporaties willen hier juist mee experimenteren. Hiervoor wil het college hen de ruimte geven. Ook zijn corporaties verhuurders die vaak met sociaal beheerders in panden actief zijn. Daardoor merken zij misstanden eerder zelf op en handhaven zij actief. Tot slot maakt het college juridisch bindende afspraken met corporaties via de prestatieafspraken. Met andere verhuurders gebeurt dit momenteel niet. Daarom is ervoor gekozen om hospitaverhuur in hun bezit wel toe te staan. Regels over bouwkundig splitsen Ook voor bouwkundig splitsen ziet het college vergelijkbaar als bij de andere versoepelingen zorgen over druk op de voorzieningen en misstanden. Daarnaast vraagt het Wijkberaad zich af waarom gekozen is voor een minimumnorm van 35m2 per gesplitste woning. Terwijl voor nieuwbouw ruimere grenzen gehanteerd worden (40m2 in CID en 50m2 in de rest van de stad). Dit klopt niet. In de Woonvisie is opgenomen dat niet meer dan 20% van de woningen in een project kleiner mag zijn dan 40 m2 gbo in het CID, of 50 m2 gbo in de rest van de stad. Daarbij is geen absoluut minimum opgenomen. We zullen deze fout in de Nota Woningvoorraad herstellen. De reden waarom we bij splitsing wel een minimum opnemen is om nog een goede

woonruimte te blijven garanderen. De grens van 35m2 is gekozen omdat we vanuit de bestaande woningvoorraad andere segmenten willen toevoegen. Ook blijkt uit gesprekken met partijen die woningen splitsen dat deze lagere m2norm leidt tot meer woningen in zowel het middenhuur, als het betaalbare koopsegment. Ook wordt de suggestie aangedragen om splitsing pas toe te staan tien jaar na aanschaf van het pand. Doel van de nota is het versoepelen van de maatregelen. Door ontwikkelende partijen wordt deze regel juist als grote belemmering gezien. Omdat er duidelijke grenzen worden voorgesteld voor de leefbaarheid in de wijk en druk op parkeren, zien we voldoende ruimte om deze regel te versoepelen. Over de voorgestelde vrijstelling van de vergunningplicht voor woningvormen in panden die in het verleden reeds bouwkundig zijn gesplitst, maar nadien weer zijn samengevoegd. Dit wordt niet wenselijk geacht. Aan een dergelijke vrijstelling kleven zowel juridische als praktische bezwaren. Ten eerste is het in veel gevallen feitelijk niet vast te stellen of, en zo ja op welk moment, in het verleden bouwkundige splitsingen hebben plaatsgevonden. Zeker in een stad als Den Haag, waar veel panden een lange bouwgeschiedenis kennen en regelmatig zijn verbouwd, ontbreekt vaak betrouwbare documentatie over de bouwkundige situatie in verschillende tijdsperioden.

Het zou daarom in de praktijk moeilijk uitvoerbaar zijn om objectief te beoordelen of een pand in aanmerking zou komen voor een dergelijke vrijstelling. Ten tweede is het vanuit het oogpunt van rechtszekerheid en rechtsbescherming van derden van belang dat een consistente en transparante lijn wordt gehanteerd. Omwonenden en andere belanghebbenden moeten erop kunnen vertrouwen dat wijzigingen in de bouwkundige staat en het gebruik van panden via een vergunningprocedure plaatsvinden, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend en belangen kunnen worden afgewogen. Wanneer panden zonder vergunning opnieuw zouden kunnen worden gesplitst met een beroep op een situatie uit het (verre) verleden, zou dat deze rechtsbescherming ondermijnen. Daarnaast is een dergelijke vrijstellingsregeling moeilijk handhaafbaar. De gemeente zou moeten beschikken over historisch bouwarchiefmateriaal van hoge kwaliteit en continuïteit, hetgeen in de praktijk niet haalbaar is. Ook zou dit leiden tot een ongelijk speelveld tussen eigenaren van panden waarvan de bouwgeschiedenis toevallig beter gedocumenteerd is en die van panden waarvoor dat niet geldt.

Ook past de voorgestelde vrijstelling niet binnen het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid. Woningvorming heeft invloed op de leefbaarheid, de woningvoorraad en de stedenbouwkundige samenhang. Het is daarom wenselijk dat elke woningvormingsingreep opnieuw integraal kan worden beoordeeld op de actuele situatie en beleidskaders. Om deze redenen wordt niet voorzien in een vrijstelling van de vergunningplicht voor panden die in het verleden eens bouwkundig zijn gesplitst maar daarna weer zijn samengevoegd. Tot slot raadt het Wijkberaad aan om enkel parkeervergunningen af te geven in gebieden waar de parkeerdruk lager ligt dan 90%. Het college is dit met het Wijkberaad eens. In het beleid is het nu al zo dat er geen nieuwe vergunningen worden afgeven voor bouwkundig splitsen in wijken waar de parkeerdruk hoger ligt dan 90%. Dit is dus nu al het geval. Opmerkingen bij de Huisvestingsverordening Voor de onderbouwing van een efficiënter gebruik van de woningvoorraad en kwalitatieve verbeteren verwijzen we naar hoofdstuk 2 van de Nota Woningvoorraad: “Kansen en randvoorwaarden”. Voor hospitaverhuur is in de Nota Woningvoorraad gekozen voor een huishouden in plaats van één individu omdat dit ervoor zorgt dat bijvoorbeeld een alleenstaande moeder en kind intrek zou kunnen nemen bij een hospita. Dit kan onder de huidige regels niet.

Het maximum van 8 is gekozen zodat de regels na invoering van de nota ervoor zorgt dat voor zowel kamerbewoning als hospitaverhuur hetzelfde maximum geldt.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

5

Zienswijze Van der Feltz Advocaten namens Red Carpet Gym B.V. en de huurder van het pand Het gaat om een pand met bijzondere monumentale waarde, gelegen direct naast de Grote Markt. Op de begane grond wordt een horecagelegenheid geëxploiteerd. De verdiepingen

Antwoord: De gemeente dankt de indiener voor deze zienswijze. De indiener refereert aan een individuele casus over een al dan niet te verstrekken onttrekkingsvergunning. Opgemerkt wordt dat de Huisvestingsverordening onttrekkingsvergunningen mogelijk maakt maar dat deze kunnen worden geweigerd indien naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager

daarboven staan al meer dan twintig jaar leeg en verkeren in een staat die permanente bewoning onmogelijk maakt. Betrokkene zou hiervan een logiesfunctie willen maken. Dit wordt geblokkeerd door de Haagse Huivestingsverordening. De gemeente weigert een onttrekkingsvergunning omdat de bovengelegen ruimten theoretisch nog als woningen worden beschouwd. Volgens betrokkene is bewoning, mede vanwege de extreme nachtelijke geluidsoverlast rondom de Grote Markt, feitelijk uitgesloten. Dit zorgt voor een financiële last voor betrokkene. Betrokkene geeft daarbij aan dat de gemeente beleid heeft dat wrijving tussen wonen en uitgaan wil voorkomen. Ze wijzen erop dat dit niet rijmt met het weigeren om een logiesfunctie in het pand toe te staan. Ook heeft de wethouder in zijn reactie op betrokkene op 2 december 2024 aangegeven dat deze kwestie (spanningsveld tussen wonen en uitgaan) zou worden meegenomen in het aangekondigde onderzoek naar de mogelijkheden om wonen en uitgaan beter te combineren. Daarbij werd expliciet gesteld dat een eventuele beleidswijziging in de actualisatie van de Nota Woningvoorraad 2025 zou worden meegenomen.

Nu blijkt in de ontwerpen dat iedere vorm van aanpassing of uitzondering op het onttrekkingsverbod voor panden in uitgaanskernen ontbreekt, waar een logiesfunctie evident beter aansluit bij de locatie en waar bovendien geen belangen van bestaande bewoners worden geraakt. Daarnaast stelt betrokkene dat de conceptrapportage van BRO nog niet openbaar is, terwijl deze rapportage een essentieel onderdeel vormt van de onderbouwing van het beleid en het kunnen beoordelen van de nota. Daaruit zou volgen dat er ‘geen aanleiding’ is om het beleid ten aanzien van woningonttrekking

voorgestelde wijziging. In het verleden is inderdaad geoordeeld dat het belang van de woningvoorraad zwaarder weegt dan het kunnen creëren van een hotel/logiesfunctie in het geval van de inspreker. Dit staat echter geheel los van de voorgestelde wijziging van de Huisvestingsverordening in relatie tot woningvormen en kamerverhuur. Daarnaast is een zienswijze bij een wijzigingsverordening niet het juiste platform om in te gaan op individuele casuïstiek. Het college wijst de inspreker op de manieren, die eerder ook zijn gevonden, om individuele verzoeken in te dienen.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

in de uitgaanskernen aan te passen. Dit betekent dat de huidige terinzagelegging materieel onzorgvuldig is: beleid en onderzoek hadden in samenhang moeten worden gepresenteerd. Deze specifieke situatie toont volgens betrokkene aan dat het uitgangspunt van de rapportage – welke kennelijk is dat transformatie in uitgaanskernen op bouwtechnisch, markttechnisch, financieel en juridisch vlak te veel knelpunten zou kennen – in ieder geval niet zonder meer opgaat. Voor het pand geldt immers dat: � � � � �

er geen sprake is van bestaande bewoning of bewonersbelangen die worden geschaad; er reeds een omgevingsvergunning voor de verbouwing is verleend; monumentenzorg positief heeft geoordeeld; de investeringsbereidheid aanwezig is; de locatie direct aan de Grote Markt ligt, waar de Nachtvisie juist ruimte beoogt te scheppen voor een betere balans tussen wonen en uitgaan.

Daarbij komt dat de gemeente met haar eigen besluiten (horecavergunning, gevelterras, marktterras) de situatie feitelijk zelf heeft gecreëerd waarin wonen en uitgaan niet meer naast elkaar bestaan. Betrokkene vindt het dan ook niet redelijk om betrokkene het onttrekkingsverbod te blijven tegenwerpen dat juist bedoeld is om conflicten tussen bewoners en ondernemers te voorkomen. Juist in dit soort concrete gevallen zou een beleidskader ruimte moeten bieden om tot maatwerk te komen. Betrokkene verzoekt ons daarom dringend:

•

•

•

•

6

om de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 en de ontwerp wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 niet ongewijzigd vast te stellen, maar de mogelijkheid op te nemen om in uitgaanskernen maatwerk te bieden voor herbestemming naar logiesfuncties, zeker waar geen bestaande bewoning in het geding is; om betrokkene te betrekken bij de verdere uitwerking van dit beleid en bij de bespreking van de BROrapportage; om in ieder geval de zienswijzeperiode opnieuw open te stellen zodra de BRO-rapportage openbaar is gemaakt, zodat een volledig geïnformeerde reactie kan worden gegeven; om betrokkene alsnog actief uit te nodigen voor persoonlijk overleg met de gemeente. Betrokkene staat daar nog steeds voor open en acht dit van groot belang om samen tot een passende maatwerkoplossing te komen. Dit klemt temeer nu uit de terinzagelegging van de nota volgt dat er een uitgebreide inspraakprocedure heeft plaatsgevonden, waarvoor betrokkene – verbazingwekkend genoeg – niet is benaderd.

Zienswijze Haags Monumentenplatform

Antwoord:

Kort samengevat stelt het Haags Monumentenplatform dat woningvorming kan leiden tot een plotselinge of geleidelijke groei van soms ≥ 20% aan inwoners in straat, buurt of wijk. Dit heeft directe gevolgen voor de leefbaarheid, infrastructuur en sociale cohesie. Zodoende kan het zowel grote als kleine ongewilde gevolgen hebben voor gekoesterd cultureel erfgoed en/of de waarde daarvan.

Het college bedankt het Haags monumentenplatform voor haar reactie. In de Woonvisie Den Haag 2040 zijn de voorwaarden opgenomen waarbinnen het verruimen van de regels voor kamerbewoning, bouwkundig splitsen en hospitaverhuur mogelijk is. Hierin staat dat dit niet mag leiden tot een overmatige druk op de leefbaarheid en parkeren. Hier hebben we bij het opstellen van de nota nadrukkelijk rekening mee gehouden. Er valt te zien dat in veel wijken de bruto bevolkingsdruk al jaren gelijk is of afneemt. Het toestaan van het beter benutten van de woningvoorraad zal hier juist leiden tot het voorkomen van afnemend draagvlak voor voorzieningen. Daarnaast wordt ingezet op een beperkte groei. Het college stelt

Het is daarom alleen houdbaar wanneer er gelijktijdig geïnvesteerd wordt in behoud van voldoende leefruimte, groen, voorzieningen en sociale structuren. Door te sturen op locatiegerichte minimumnormen en leefbaarheidseisen. Zo voorkomt ons stadsbestuur toekomstige overbelasting en behoudt zij het vertrouwen van bewoners. Deze zienswijze brengt verwachte effecten in kaart en adviseert om alsnog noodzakelijke en concrete beleidsmaatregelen te nemen die ingebed zouden moeten zijn in de voorliggende nota maar hierin node worden gemist. De effecten zijn volgens hen: druk op de openbare ruimte, druk op verkeer en parkeren, druk op voorzieningen, druk op groen en recreatie en druk op sociale cohesie.

een maximum aan van 10% vergunde kamerbewoning per wijk voor en een maximum van 33,3% woningen per pand, per verdieping of rij aaneengesloten eengezinswoningen. Ook is voorgesteld bouwkundig splitsen niet toe te staan in wijken waar de parkeerdruk hoog ligt. Om dit te toetsen is gekeken naar de impact van de versoepelingen op de stad. Naar verwachting leidt dit tot 110-330 aanvragen voor vergunningen voor bouwkundig splitsen en 250-400 vergunningaanvragen voor omzettingen naar kamerbewoning per jaar. Dit is beperkt en zal naar verwachting niet leiden tot een toename van 20%. Tot slot moet een wijk voldoen aan de de minimale score van goed tot uitstekend voor de leefbaarheid van de wijk in de Leefbaarometer. Deze leefbaarheidsmeting houdt nadrukkelijk rekening met de druk op voorzieningen in een wijk, kwaliteit van de woningvoorraad, ervaren overlast in het gebied etc. Als de leefbaarheid in het gebied terugvalt, worden er geen nieuwe vergunningen voor bouwkundig splitsen of kamerbewoning toegestaan. Het college denkt dat met name deze maatregel de zorgen van het Haags monumentenplatform goed ondervangt.

Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Haags Monumentenplatform stelt dat er een aantal minimale eisen zijn waaraan voldaan moet worden om de leefbaarheid te garanderen bij verdichting. Deze eisen zien ze graag terug in het beleid.

Daarnaast geeft Haags Monumentenplatform aan dat het tempo van groei van grote invloed is op de leefbaarheid en de beleidsmogelijkheden. Zowel bij geleidelijke als plotselinge bevolkingsgroei vanwege woningvorming geldt dat toetsing aan leefbaarheidsnormen essentieel is om wijken en buurten

functioneel, veilig en sociaal gezond te houden. Hierbij vereist geleidelijke groei actief beleid voor het monitoren van vergunning-verlening en -aanvragen zodat tijdig ingrijpen mogelijk is. Plotselinge groei heeft acute gevolgen en vraagt om een daarmee overeenstemmende actie. Ook hier geldt toetsing aan leefbaarheidsnormen met vooraf opgestelde grenzen aan groei, niet alleen direct aangrenzend.

7

Zienswijze Studioschaeffer B.V. Architecten BNA Samenvattend ondersteunen zij de richting die de gemeente kiest met deze verordening, en waarderen zij de inzet op het vergroten van het aantal woningen. Tegelijkertijd roepen zij op tot meer flexibiliteit op drie punten: 1. Sta onder voorwaarden splitsing toe van zeer grote woningen in gebieden met lagere leefbaarheidskwaliteit, bijvoorbeeld via maatwerk of een iets ruimere m²-grens. 2. Maak soepelere regels mogelijk voor woningvorming die bijdraagt aan specifieke doelgroepen, zoals senioren, studenten en zorgbehoevenden.

8

Antwoord: Het college bedankt de indiener voor de zienswijze en te horen dat zij zich kan vinden in verschillende onderdelen uit de Nota Woningvoorraad 2025. De suggesties zoals beschreven zijn nadrukkelijk verkend tijdens het opstellen van de Nota Woningvoorraad. Hierin moet de gemeente de wens om te verruimen balanceren met de kaders waarbinnen verruimd kan worden zoals zijn vastgesteld in de Woonvisie Den Haag 2040 en de handhaafbaarheid/uitvoerbaarheid. In de Woonvisie is aangegeven dat verruiming alleen mogelijk is in gebieden waar de leefbaarheid goed is en de parkeerdruk niet te hoog. Binnen deze kaders is gezocht naar de mogelijkheden zoals voorgesteld in de nota. Het college begrijpt de roep om maatwerk. Met het oog op handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid van de maatregelen is het echter niet mogelijk om in al deze gevallen maatwerk te bieden. Het leidt er immers toe dat elke aanvraag op verschillende gronden getoetst moet worden. Dit is in de praktijk niet uitvoerbaar.

3. Herzie het strikte uitsluitingscriterium bij hoge parkeerdruk en benut de mogelijkheid om via slimme vergunningverlening de parkeerdruk te reguleren in plaats van splitsing te verbieden.

Wijzigingen:

Zienswijze Algrafisch Service Bedrijf BV

Antwoord:

Betrokkene wil benadrukken dat het volgens hen in heel Den Haag mogelijk moet blijven om kadastraal te splitsen, daar waar reeds bouwkundig gesplitst is door een omgevingsvergunning. Als dit niet als zodanig is aangegeven willen zij het recht voorbehouden om de toekomst de bouwkundige splitsing alsnog om te zetten in een kadastrale.

Het college bedankt de indiener voor hun zienswijze. Het kadastraal splitsingsbeleid is sinds de invoering van de Splitsingsnota uit 1988 in hoofdlijnen hetzelfde gebleven. De vergunning ziet slechts toe op de sociale woningvoorraad. Een vergunning voor kadastrale splitsing is vereist voor alle gebouwen in Den Haag die een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens bevatten. Dit wordt landelijk bepaald. In principe kunnen deze woningen kadastraal gesplitst worden. Er worden wel voorwaarden aan verbonden. Om de nieuw te vormen Vereniging van Eigenaren niet meteen met achterstallig onderhoud te confronteren,

Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

Dit mede gezien in het kader van het stimuleren van het eigen woningbezit.

mag het te splitsen gebouw geen achterstallig onderhoud vertonen. In de afgelopen jaren zijn slechts enkele vergunningen voor kadastraal splitsen geweigerd. Zie tabel 2 (p.40) in de nota. Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.

9

Zienswijze Straat Consulaat (belangenorganisatie voor dakloze mensen) Betrokkene vindt dat de scope te beperkt is daar waar de nota de pretentie heeft om de bestaande woningvoorraad beter te gaan benutten. Ze missen de volgende zaken: •

Leegstand: maatregelen om leegstand te benutten zouden ook onderdeel moeten zijn van de scope van de Nota Woningvoorraad.

•

Samenwonen bevorderen: het bevorderen van Friendscontracten, afschaffen van de kostendelersnorm en andere maatregelen om samenwonen te bevorderen ontbreken in de nota.

•

Voortbouwen op bestaande voorraad: met optoppen, aanplanken en uitplinten kan extra woonruimte worden gerealiseerd boven, naast en onder bestaande wooncomplexen. Ook dit wordt niet genoemd in de nota.