RIS323747 Bijlage Nota van Beantwoording Bijlage 1
Tekst van het document
over de link tussen het splitsbeleid en de parkeerdruk. De tweede over het toestaan van het splitsen van eerder samengevoegde woningen. Toelichting op parkeernormen Eén van de voorwaarden uit de Woonvisie Den Haag 2040 opgenomen bij het voornemen om de regels voor bouwkundig splitsen te versoepelen is dat rekening moet worden gehouden met de druk op parkeren. Dit doen we met de 90% norm. Dit is een maatregel die naast de Leefbaarometer en de druk op parkeerplekken ook iets zegt over de algemene druk op de wijk en de leefbaarheid. In de wijken waar dit lager is weten we dat de druk nu niet te hoog is. Over het splitsen van eerder samengevoegde woningen. Het college heeft bij het opstellen van de regels de mogelijkheid van maatwerk op het splitsen van eerder samengevoegde woningen verkend. Aan een dergelijke vrijstelling kleven zowel juridische als praktische bezwaren met oog op uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid. Ten eerste is het in veel gevallen feitelijk niet vast te stellen of, en zo ja op welk moment, in het verleden bouwkundige splitsingen hebben plaatsgevonden. Zeker in een stad als Den Haag, waar veel panden een lange bouwgeschiedenis kennen en regelmatig zijn verbouwd, ontbreekt vaak betrouwbare documentatie over de bouwkundige situatie in verschillende tijdsperioden.
Het zou daarom in de praktijk moeilijk uitvoerbaar zijn om objectief te beoordelen of een pand in aanmerking zou komen voor een dergelijke vrijstelling. Ten tweede is het vanuit het oogpunt van rechtszekerheid en rechtsbescherming van derden van belang dat een consistente en transparante lijn wordt gehanteerd. Omwonenden en andere belanghebbenden moeten erop kunnen vertrouwen dat wijzigingen in de bouwkundige staat en het gebruik van panden via een vergunningprocedure plaatsvinden, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend en belangen kunnen worden afgewogen. Wanneer panden zonder vergunning opnieuw zouden kunnen worden gesplitst met een beroep op een situatie uit het (verre) verleden, zou dat deze rechtsbescherming ondermijnen. Daarnaast is een dergelijke vrijstellingsregeling moeilijk handhaafbaar. De gemeente zou moeten beschikken over historisch bouwarchiefmateriaal van hoge kwaliteit en continuïteit, hetgeen in de praktijk niet haalbaar is. Ook zou dit leiden tot een ongelijk speelveld tussen
Deze maatwerkmogelijkheid zal het nieuwe beleid niet in gevaar brengen omdat het duidelijk kan worden afgebakend. Wij kunnen ons niet voorstellen dat deze maatregel zou leiden tot een grote toename van het aantal vergunningaanvragen. Zeker als in de Ontwerp Nota staat dat de totale verwachte toename vergunningaanvraag door het nieuw beleid binnen de huidige bezetting van de afdeling vergunningen en toezicht kan worden opgevangen. Omdat het naar hun schatting een beperkt aantal individuele gevallen betreft, verspreid over de stad, zal de druk op leefbaarheid of parkeerdruk door deze maatwerkmogelijkheid niet toenemen.
Het toetsingskader voor het toestaan van de woningvorming (bouwkundig splitsen) op wijkniveau is in de ontwerp-Nota Woningvoorraad 2025 gebaseerd op aspecten Leefbaarheid (goed tot uitstekend) en Parkeerdruk (lager dan 90%). Omdat de leefbaarheidsscore in het Zeeheldenkwartier uitstekend is, moet het handhaven van verbod tot woningvorming in hun wijk gebaseerd zijn op de te hoge parkeerdruk. Klopt dat?
Daarbij hebben kanttekeningen:
ze
een
aantal
vragen
en
Is parkeerdruk een valide toetsingscriterium voor het toestaan van woningvorming? In een landelijk handvat voor gemeenten (Parkeren
eigenaren van panden waarvan de bouwgeschiedenis toevallig beter gedocumenteerd is en die van panden waarvoor dat niet geldt. Tot slot past de voorgestelde vrijstelling niet binnen het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid. Woningvorming heeft invloed op de leefbaarheid, de woningvoorraad en de stedenbouwkundige samenhang. Het is daarom wenselijk dat elke woningvormingsingreep opnieuw integraal kan worden beoordeeld op de actuele situatie en beleidskaders. Om deze redenen wordt niet voorzien in een vrijstelling van de vergunningplicht voor panden die in het verleden eens bouwkundig zijn gesplitst maar daarna weer zijn samengevoegd.
Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.
en woningbouw: slimmer omgaan met parkeernormen voor meer woonruimte Platform31 | Kennis en netwerk voor stad en regio) lezen ze dat het beste middel om parkeerdruk te voorkomen zonder de woningbouw te frustreren, parkeerregulering is via parkeervergunningverlening en een regeling voor bezoekers. Hun bekruipt het gevoel dat de gemeente Den Haag met het woningvormingsverbod op wijkniveau oneigenlijk gebruik maakt van beleid voor de woonvoorraad om parkeerdruk te reguleren. Waarom mogen ze hun huis in het Zeelheldenkwartier niet terugsplitsen vanwege parkeerdruk maar mogen ze wel drie bewonersvergunningen voor het parkeren aanvragen? De logica hiervan is wat hun betreft ver te zoeken.
Zij lezen in de ontwerp-nota dat een nieuw gevormde woning na splitsing geen recht heeft op een parkeervergunning. Dat betekent dat de nieuw gevormde woning niet bijdraagt aan toename van de parkeerdruk. Hoe kan parkeerdruk dan hèt argument zijn om woningvorming te verbieden? Ook hier begrijpen zij de redenatie niet.
o
Het is onduidelijk hoe en wanneer de getallen van de parkeerdruk, die de basis vormen voor de ontwerpnota, zijn bepaald en wat de
parkeerdruk is. Het is opvallend dat in de aangrenzende wijken de parkeerdruk blijkbaar lager is (en daardoor woningvorming toegestaan). Dat ervaren zij in hun omgeving niet. § Ze zouden graag inzicht ontvangen van de parkeerdrukgetallen en onderbouwing van de parkeerdruk hoger dan 90%.
o
In tegenstelling tot het aspect leefbaarheid wordt in de ontwerpnota niet aangegeven dat de parkeerdruk met een bepaalde frequentie wordt gemeten door de gemeente en op basis daarvan opnieuw geëvalueerd of aan de voorwaarde voor woningvorming kan worden voldaan. § Waarom wordt het toetsingscriterium parkeerdruk anders ingezet dan het criterium leefbaarheid? Trek dat in ieder geval gelijk. Geef aan wanneer en hoe vaak wordt de parkeerdruk bepaald en opnieuw beoordeeld.
Persoonlijke noot: Zij hebben nooit een eigen auto gehad en zijn dat ook niet van plan. Zij maken al meer dan 20 jaar gebruik van het autodelen via Greenwheels. Het is frustrerend dat hun voornemen tot 'terug-splitsing' niet toegestaan is vanwege parkeerdruk terwijl zij geen auto hebben (dus ook geen bewonersvergunning voor parkeren) en niet bijdragen aan de problematiek! Daarnaast is het een feit dat zij de situatie willen herstellen naar de
oorspronkelijke situatie van twee appartementen waar het aantal parkeervakken in hun straat voorafgaand aan de bouw op is gedimensioneerd. Betrokkenen bedanken alvast voor het meenemen van hun zienswijze. Zij hopen dat hun vragen worden beantwoord en hun commentaar verwerkt wordt in de definitieve Nota Woningvoorraad 2025. En dat de definitieve nota een oplossing biedt voor hun schrijnende situatie. Zij voelen zich gesterkt door de vragen die gemeenteraadslid Hinke de Groot op 7 november 2024 heeft gesteld over ‘Maatwerk voor splitsen naar oorspronkelijke gezinswoningen’. En zij voelen zich gesterkt door het rijksbeleid van minister Mona Keijzer die een potentie ziet om de woningnood in Nederland aan te pakken door indicatief 12.000 woningen per jaar te splitsen en eenvoudige splitsingen zelfs vergunningsvrij te maken.
23
Zienswijze inwoner
Antwoord:
Betrokkene dient een zienswijze in, specifiek rondom woningvorming. Betrokkene schrijft dat ze aan het begin van een scheiding staat. Dit is emotioneel zwaar, maar ook praktisch en financieel een enorme uitdaging. Haar grootste zorg is het behoud van stabiliteit voor haar kinderen. Ze gaan hier naar school, hebben hun vriendjes in de buurt en voelen zich veilig in onze wijk. Het idee dat ze zouden moeten verhuizen naar een onbekende omgeving, simpelweg omdat ze als alleenstaande ouder de woonlasten niet meer kan dragen, is schrijnend.
Het college wil de indiener bedanken voor de zienswijze. In deze Nota van Beantwoording kan niet worden ingegaan op individuele gevallen. Met de voorgenomen verruiming zal het op veel meer plekken in de stad mogelijk worden om woningen beter te benutten. We begrijpen de oproep om het menselijke aspect mee te wegen in de beslissing om een woning bouwkundig te splitsen of niet. Dit vraagt individueel maatwerk wat de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid in gevaar brengt. Het is belangrijk om éénduidig beleid te maken dat geldt voor de hele stad. Zie ook de reactie bij zienswijze nummer 32.
Door het huis waarin ze nu wonen te splitsen, zou betrokkene in staat zijn om in de woning en de wijk te blijven wonen. Een kleinere, zelfstandige woonruimte in hetzelfde pand zou
Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.
financieel haalbaar zijn en mijn kinderen zouden hun vertrouwde leven kunnen voortzetten. Tegelijkertijd zou het andere deel van de woning beschikbaar komen voor een ander huishouden, wat bijdraagt aan de doelstelling van de gemeente om meer woonruimte te creëren binnen de bestaande voorraad. Betrokkene schrijft dat ze begrip heeft dat de gemeente aandacht besteed aan leefbaarheid en druk op voorzieningen. Ze wil vragen om ook oog te hebben voor de menselijke kant van dit beleid. Bouwkundig splitsen biedt gezinnen zoals die van haar een kans op bestaanszekerheid, continuïteit en sociale stabiliteit. Het is een oplossing die niet alleen bijdraagt aan het woningaanbod, maar ook aan het welzijn van inwoners die door omstandigheden in een kwetsbare positie terechtkomen. Daarom verzoek betrokkene dringend om het beleid rondom woningvorming te verruimen en toegankelijker te maken voor situaties zoals die van haar. Geef ruimte aan maatwerk en overweeg om in wijken met voldoende draagkracht en goede leefbaarheid meer mogelijkheden te bieden voor splitsing, zodat gezinnen niet onnodig ontwricht raken.
24
Zienswijze inwoner
Antwoord:
Betrokkene deelt graag haar zienswijze over de mogelijkheden voor woningsplitsing binnen de gemeente. Betrokkene vindt het zorgelijk dat starters, jonge gezinnen en zelfs jongeren die in haar wijk zijn opgegroeid, nergens terecht kunnen. Betrokkene vindt dit zorgelijk omdat ze graag zien dat de wijk een plek blijft waar verschillende generaties naast elkaar kunnen wonen.
Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is verheugd te vernemen dat de bewoner zich kan vinden in het voorliggende voorstel. Met invoering van de Nota Woningvoorraad zal het makkelijker worden om woningen te splitsen, of een deel van de woning als hospita te verhuren. Ook worden vergunningen voor omzetting naar kamerverhuur in veel meer delen van de stad behandeld. Het voorstel is dus in lijn met de opmerkingen van de bewoner.
Wijzigingen: Betrokkene ondersteunt daarom initiatieven die meer ruimte bieden voor woningsplitsing of kamerbewoning binnen
Deze reactie leidt niet tot een wijziging.
bestaande woningen. Op die manier kunnen er meer betaalbare woonplekken ontstaan, zonder dat er grootschalig nieuw gebouwd hoeft te worden. De voordelen zijn duidelijk: * Duurzaam: bestaande woningen worden beter benut, zonder extra ruimtebeslag of bouwafval. * Betaalbaar en snel: kleinschalige aanpassingen zijn veel eenvoudiger te realiseren dan nieuwbouwprojecten. * Sociaal: het biedt jongeren en gezinnen de kans om in hun vertrouwde buurt te blijven wonen, dicht bij familie en voorzieningen. Betrokkene hoopt dan ook dat de gemeente woningsplitsing actief zal ondersteunen en de procedures eenvoudiger maakt. Zo kunnen meer mensen een kans krijgen om in deze fijne wijk te wonen — en blijft onze gemeenschap in balans en leefbaar voor iedereen.
25
Zienswijze inwoner
Antwoord:
Betrokkene woont in het Statenkwartier en wil reageren op het onderdeel woningvorming. Betrokkene schrijft aan het begin te staan van een scheiding. Wat hem het meest bezighoudt, is het welzijn van de kinderen. Hij vindt het idee dat ze noodgedwongen zouden moeten verhuizen, terwijl dat te voorkomen is, zeer zorgelijk. De kinderen gaan hier naar school, hebben hun sociale leven in de buurt en voelen zich veilig in hun vertrouwde omgeving.
Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is verheugd te vernemen dat de bewoner zich kan vinden in het voorliggende voorstel. Met invoering van de Nota Woningvoorraad zal het in het Statenkwartier makkelijker worden om woningen te splitsen, of een deel van de woning als hospita te verhuren. Ook worden vergunningen voor omzetting naar kamerverhuur weer behandeld in deze wijk. Het voorstel is dus in lijn met de opmerkingen van de bewoner.
Wijzigingen: Deze reactie leidt niet tot een wijziging.
Betrokkene wenst hun huidige woning te splitsen, zodat zijn ex-partner en hun kinderen in een zelfstandige woonruimte binnen het bestaande pand kunnen blijven wonen. Dit biedt rust en stabiliteit voor de kinderen en geeft hun als ouders de mogelijkheid om de zorg goed te verdelen. Ook draagt
woningvorming op deze manier bij aan een groter aanbod aan betaalbare woonruimte binnen de bestaande woningvoorraad. Betrokkene geeft aan te begrijpen dat de gemeente aandacht besteed aan leefbaarheid en druk op voorzieningen. Hij vraagt begrip te hebben voor de menselijke maat en gezinsomstandigheden. Betrokkene verzoekt om het beleid rondom woningvorming te verruimen en dit toegankelijker te maken voor gezinnen in een scheiding. Geef ruimte aan maatwerk, en overweeg om in wijken met voldoende draagkracht en goede leefbaarheid meer mogelijkheden te bieden voor woningvorming.
26
Zienswijze inwoner
Antwoord:
Betrokkene stelt dat het door alle stijgende huizenprijzen lastig is voor hen (gezin met 4 inwonende kinderen) om te verhuizen. Daarbij zien ze het niet rooskleurig in dat de kinderen op termijn een huis kunnen kopen. Ze zijn voorstander van het voorstel om een kamer/unit te verhuren aan jonge mensen, en daarmee voorstander van hospitaverhuur. Daarbij merken ze op dat ze een groeiende zorgbehoefte zien bij hun grootouder en schoonmoeder. Ze vinden het prachtig als een kleinkind bij hen een kamer zou kunnen huren, of dat hun woning gesplitst kan worden voor een kind of kleinkind.
Het college bedankt de indiener voor deze zienswijze. Het college is verheugd te vernemen dat de bewoner zich kan vinden in het voorliggende voorstel. Met invoering van de Nota Woningvoorraad zal het makkelijker worden om woningen te splitsen, of een deel van de woning als hospita te verhuren. Ook worden vergunningen voor omzetting naar kamerverhuur in veel meer delen van de stad behandeld. Het voorstel is dus in lijn met de opmerkingen van de bewoner. De Nota Woningvoorraad gaat niet over het actief of financieel stimuleren van samenwonen. Zie ook de behandeling van de reactie op de Zienswijze van het Straatconsulaat (zienswijze 9).
Wijzigingen: Andersom zouden zij op termijn wellicht de zorg moeten overnemen van een van de grootouders en kunnen overwegen om ze in huis te nemen en hen een kamer te verhuren. Dit scheelt ook in zorgkosten. Hospitaverhuur moet dan wel mogelijk zijn. Ook moet het belastingtechnisch voordelig zijn voor beide partijen. Betrokkene ziet graag dat er een stimuleringsregeling via subsidies of belastingvoordelen komt voor mensen die hun kamer openstellen aan een ander. Ook ziet betrokkene graag dat er duidelijke kwaliteitseisen en
Deze reactie leidt niet tot een wijziging.
toezicht wordt gesteld om overlast of verloedering te voorkomen. Daarbij moeten er afspraken worden gemaakt als het tussen de 2 partijen niet meer functioneert. Betrokkene concludeert dat zij zelfstandig wonen voor hun kinderen financieel heel lastig gaat zijn zonder meer mogelijkheden voor woningsplitsing en hospitaverhuur.