RIS323747 Bijlage 3 ABF Evaluatie voorraadbeleid Den Haag 2024
Tekst van het document
●
In 2023 lagen de koopprijzen gemiddeld wat lager dan in 2022. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) voor Den Haag nam met 3,7% af. De tijdelijke prijsdaling deed zich voor in elke regio71 en was voornamelijk het gevolg van de sterk gestegen hypotheekrente en de daarmee gepaard gaande lagere leencapaciteit. Inmiddels zijn de prijzen op de koopwoningmarkt (medio 2024) weer aan het stijgen.
●
De ontwikkeling van prijzen op de koopwoningmarkt is vooral het gevolg van macro-economische factoren zoals de stand van de hypotheekrente en de inkomensontwikkeling en het Rijksbeleid ten aanzien van de koopmarkt (zoals de hypotheekregels). Het is onduidelijk welke invloed een lokale maatregel zoals de opkoopbescherming kan hebben op de lokale prijsontwikkeling.
70
Het gaat om woningen die zijn verkregen door natuurlijke personen (eigenaar-bewoners en particuliere beleggers die natuurlijke personen zijn). 71 De landelijke prijsdaling lag op gemiddeld 2,8% volgens de PBK.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
65
Figuur 4.2: Ontwikkeling Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), met jaar 2015 = 100; bron: CBS, bewerking ABF 225
200
175
150
125
100
75
2015
2016
2017
2018
2019
Nederland
2020
2021
2022
2023
Den Haag
4.4 Ontwikkeling woningaankopen door investeerders en eigenaar-bewoners Deze paragraaf geeft een beeld van de ontwikkeling en samenstelling van de woningaankopen in Den Haag in de afgelopen jaren. Hiermee worden mogelijke effecten van de opkoopbescherming en andere veranderingen in (Rijks)beleid en economische situatie zichtbaar.
4.4.1
Data De analyses is uitgevoerd op basis van transactiedata van het Kadaster. Deze data hebben betrekking op transacties van bestaande koopwoningen in de periode 2012 t/m 2023 72. Cijfers tonen we per kalenderjaar maar een uitzondering zijn de volgende twee tijdsperioden: (1) 2021 + 2022 januari en februari en (2) 2022 vanaf maart. Hiervoor is gekozen omdat per maart 2022 de opkoopbescherming in Den Haag is ingevoerd. Bij de tabellen met absolute aantallen moet dus worden bedacht dat de eerstgenoemde periode langer is dan de overige perioden en de tweede periode korter is. In de analyses maken we onderscheid naar verschillende stadsdelen, koopsomklassen en verschillende typen verkopers en verkrijgers: ●
Eigenaar-bewoner (met soms onderscheid tussen doorstromer en koopstarter)
72
Transacties van nieuwbouwkoopwoningen blijven dus buiten beschouwing. Na de eerste verkoop telt een dergelijke woning wel mee als ‘bestaande koopwoning’.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
66
●
Tweede woning
●
Bedrijfsmatige investeerder (rechtspersoon)
●
Particuliere investeerder (natuurlijk persoon)
●
Overig / onbekend
Bedrijfsmatige investeerders zijn rechtspersonen, variërend van kleine bedrijven met één of enkele huurwoningen tot grote institutionele investeerders. Particuliere investeerders zijn natuurlijke personen. Deze verhuurders hebben veelal één of enkele huurwoningen in bezit maar kunnen soms ook een groter aantal woningen verhuren. Het onderscheid tussen bedrijfsmatige en particuliere investeerders is dus niet op basis van de omvang van het woningbezit. Wel hebben bedrijfsmatige investeerders natuurlijk vaak meer huurwoningen in bezit dan particuliere investeerders. De categorie ‘Investeerder’ is de optelsom van bedrijfsmatige en particuliere investeerders. In bijlage A zijn de precieze definities van de typen verkopers/verkrijgers opgenomen. In de analyses kijken we met name naar de verkopen door eigenaar-bewoners aan investeerders (buy-to-let). De opkoopbescherming grijpt immers met name in op deze stroom. Ook besteden we aandacht aan de omgekeerde stroom: verkopen door investeerders aan eigenaar-bewoners. Deze stroom staat recent (sinds 2023) in de aandacht. Cijfers voor het jaar 2023 zijn, voor wat betreft tweede woningen en particuliere investeerders, voorlopig omdat Kadaster pas na een jaar definitief weet of de aankoop niet voor eigen bewoning is. In bijlage A zijn nog enkele andere (technische) aandachtspunten benoemd.
4.4.2
Totale markt: aan- en verkopen We starten de analyses van de Kadaster-data met een algemeen overzicht van de ontwikkeling van de woningaankopen door eigenaar-bewoners, investeerders en overige categorieën. Het gaat hierbij in eerste instantie om de totale markt: alle woningaankopen, inclusief transacties waarin meerdere woningen (per transactie) worden verhandeld (pakket/bulkverkopen). Onderstaande tabel toont de aantallen woningverkopen per jaar (Tabel 4.2). ●
Het totaal aantal woningen dat per jaar is verkocht in Den Haag fluctueert sterk. In de periode 2012-2017 herstelt de koopmarkt zich van de crisis en neemt het jaarlijkse aantal verkochte woningen toe van ongeveer 7.000 naar ruim 13.000. Vanaf 2020 neemt het aantal verkochte woningen af van 14.000 naar ongeveer 8.000 woningen in 2023
●
Het aantal woningen dat aan investeerders is verkocht is sterk afgenomen tussen 2020 en 2023. Het aantal woningen dat door een eigenaar-bewoner aan een investeerder is verkocht is in deze periode afgenomen van bijna 1.300 naar 125 woningen. Het aantal woningen dat door een investeerder aan een andere investeerder is verkocht in deze periode is afgenomen van ruim 3.800 naar ruim 700.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
67
Tabel 4.2: Totale markt: aantal verkochte woningen door en aan eigenaar-bewoners, investeerders en overige categorieën, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
Periode
Van eigenaar Van eigenaar Van investeerbewoner naar bewoner der naar eigeeigenaar-benaar invesnaar-bewoner woner teerder
Van investeerder naar investeerder
Overig*
Totaal
2012
2.367
507
639
1.585
2.035
7.133
2013
2.118
468
547
1.150
2.242
6.525
2014
2.997
568
711
2.018
2.384
8.678
2015
3.680
692
832
1.514
3.358
10.076
2016
4.442
971
1.010
1.919
3.290
11.632
2017
4.768
1.165
1.060
2.318
3.958
13.269
2018
4.197
1.042
931
2.215
3.104
11.489
2019
4.120
981
923
2.224
3.115
11.363
2020
4.203
1.268
926
3.839
3.811
14.047
2021 + 2022 januari en februari
5.178
972
1.031
1.419
3.005
11.605
2022 vanaf maart
3.662
256
669
1.085
1.805
7.477
2023
4.078
125
1.059
716
2.010
7.988
*Zie voetnoot73 In onderstaande tabel zijn de aantallen in percentages per jaar uitgedrukt (Tabel 4.2Tabel 4.3). ●
Tussen 2012 en 2019 blijven de aandelen van de verschillende aan- en verkooppartijen vrij constant, op een aantal kleine fluctuaties na.
●
In 2020 neemt het aandeel verkopen Van eigenaar-bewoners aan eigenaar-bewoners af (van 36% naar 30%) en het aandeel verkopen Van investeerders aan investeerders juist toe (van 20% naar 27%). Vermoedelijk anticipeerden zowel eigenaar-bewoners als investeerders op de aanpassingen in de overdrachtsbelasting per 202174 door hun aankoop uit te stellen (eigenaar-bewoners) of juist naar voren te halen (investeerders).
●
Tussen 2020 en 2023 is het aandeel woningen dat aan investeerders is verkocht afgenomen. Het aandeel verkopen Van eigenaar-bewoners aan investeerders daalt van 9% van alle woningtransacties in 2020 naar 2% in 2023. Het aandeel verkopen Van investeerders aan andere investeerders neemt af van 27% van het totaal in 2020 naar 9% in 2023.
●
Met name doordat investeerders minder woningen kopen (zowel Van eigenaar-bewoners als van elkaar) daalt in de periode 2020-2030 het totaal aantal transacties. Met name hierdoor neemt in deze periode het aandeel verkopen aan eigenaar-bewoners toe.
73
De categorie Overig in de tabel omvat verschillende situaties, waaronder verkopen van woningen door woningcorporaties aan particulieren en woningen die na aankoop in de Kadaster-data in de categorie “tweede woning” vallen (zie bijlage A voor toelichting op deze categorie). 74 Introductie van startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting en de introductie van een hoger tarief voor beleggers (die niet zelf in de woning gaan wonen).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
68
Tabel 4.3: Totale markt: aandeel verkochte woningen door en aan eigenaar-bewoners, investeerders en overige categorieën, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
Periode
4.4.3
Van eigenaar Van eigenaar Van investeerbewoner naar bewoner der naar eigeeigenaar-benaar invesnaar-bewoner woner teerder
Van investeerder naar investeerder
Overig
Totaal
2012
33%
7%
9%
22%
29%
100%
2013
32%
7%
8%
18%
34%
100%
2014
35%
7%
8%
23%
27%
100%
2015
37%
7%
8%
15%
33%
100%
2016
38%
8%
9%
17%
28%
100%
2017
36%
9%
8%
17%
30%
100%
2018
37%
9%
8%
19%
27%
100%
2019
36%
9%
8%
20%
27%
100%
2020
30%
9%
7%
27%
27%
100%
2021 + 2022 januari en februari
45%
8%
9%
12%
26%
100%
2022 vanaf maart
49%
3%
9%
15%
24%
100%
2023
51%
2%
13%
9%
25%
100%
‘Funda-markt’: aan- en verkopen algemeen De rest van de analyses in dit hoofdstuk hebben uitsluitend betrekking op de zogenoemde ‘Fundamarkt’75: dat zijn de transacties waarbij per transacties één woning wordt verhandeld. Dat is het gedeelte van de woningmarkt waar eigenaar-bewoners en investeerders elkaar tegenkomen. Deze markt omvat over de jaren heen gemiddeld 70% van de totale verkopen in de woningmarkt. Onderstaande tabel toont de aantallen woningverkopen per jaar (Tabel 4.4). ●
Het totale aantal verkochte woningen op de ‘Funda-markt’ is in de periode 2012-2017 – waarin de koopwoningmarkt zich herstelde na crisis – toegenomen van ongeveer 4.500 per naar 9.000 per jaar. In de periode 2021-2023 neemt het aantal verkochte woningen weer af, tot ongeveer 6.400 (2023).
●
Het aantal woningen dat wordt gekocht door investeerders is sterk gedaald na 2020. Het aantal woningen dat door een eigenaar-bewoner aan een investeerder is verkocht is afgenomen van ruim 1.200 woningen in 2020 naar ca. 120 woningen in 2023. Het aantal woningen dat door een investeerder aan een andere investeerder is verkocht is afgenomen van ruim 600 woningen in 2020 naar ruim 100 woningen in 2023.
●
Aan deze daling van het aantal aankopen door investeerders liggen verschillende oorzaken ten grondslag. De eerste daling in 2021 komt voornamelijk door de verhoging van de overdrachtsbelasting. De verdere daling in 2022 en 2023 is het gevolg is van verschillende oorzaken: de
75
De cijfers hebben overigens niet direct iets te maken met de website Funda. De cijfers betreffen alle verkopen van bestaande woningen waarbij per transacties één woning wordt verhandeld, ongeacht op welke wijze en via welk kanaal de transactie tot stand is gekomen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
69
stijging van de rente, de opkoopbescherming (per maart 2022), belastingverhogingen voor be-
70
leggers en vermoedelijk ook de aangekondigde regulering van de middenhuur als gevolg van de Wet betaalbare huur (speelt vermoedelijk bij de cijfers over 2023 een rol). Het is op basis van de cijfers niet mogelijk om aan te geven wat de precieze bijdrage van de opkoopbescherming is geweest. Het onderscheid naar prijsklassen (komt verderop aan bod) geeft hier nog wel enig inzicht in. In 2021 ligt het aantal aankopen door koopstarters duidelijk hoger dan in andere jaren: dat komt
●
door de introductie van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting per 2021. Het aantal verkopen van investeerders aan koopstarters ligt in 2023 duidelijk hoger dan in voor-
●
gaande jaren. Dit hangt vermoedelijk met name samen met de verschillende eerder genoemde Rijksmaatregelen die het verhuren van woningen financieel minder aantrekkelijk maken. Het uitponden door investeerders – oftewel het verkopen van huurwoningen – is toegenomen en deze woningen komen voor een deel bij koopstarters terecht. Dit is een ontwikkeling die ook op landelijk niveau wordt gesignaleerd76.
Tabel 4.4: ‘Funda-markt’: aantal verkochte woningen door en aan eigenaar-bewoners, investeerders en overige categorieën, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF Van eigeVan eigenaar naar bebewoner woner naar naar eigePeriode eigenaarnaar-bewobewoner ner (door(koopstarstromer) ter)
Van eigenaar bewoner naar investeerder
Van investeerder naar eigenaar-bewoner (doorstromer)
Van investeerder naar eigenaar-bewoner (koopstarter)
Van investeerder naar Overig investeerder
Totaal
2012
948
1.351
417
237
351
264
912
4.480
2013
949
1.109
425
215
295
274
944
4.211
2014
1.308
1.605
514
250
408
276
1.258
5.619
2015
1.685
1.871
636
355
421
326
1.437
6.731
2016
2.190
2.152
909
476
470
396
1.458
8.051
2017
2.419
2.239
1.078
495
488
453
1.733
8.905
2018
2.156
1.959
927
451
424
480
1.600
7.997
2019
2.265
1.822
926
475
419
413
1.547
7.867
2020
2.355
1.817
1.209
473
385
614
1.705
8.558
2021 + 2022 januari en februari
2.652
2.499
928
522
461
428
1.600
9.090
2022 vanaf maart
1.869
1.774
238
260
365
231
865
5.602
2023
1.890
2.178
122
332
675
109
1.059
6.365
In onderstaande tabel zijn de aantallen in percentages per jaar uitgedrukt (Tabel 4.2Tabel 4.5).
76
Zie bijvoorbeeld het artikel “Beleggers verkopen nu meer huizen aan eigenaar-bewoners dan ze opkopen” (maart 2024), te vinden via https://esb.nu/beleggers-verkopen-nu-meer-huizen-aan-eigenaar-bewoners-danze-opkopen/
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
●
Het aandeel woningen dat aan investeerders is verkocht neemt af tussen 2020 en 2023. Het
71
aandeel verkopen Van eigenaar-bewoners aan investeerders daalt van 14% van alle transacties op de ‘Funda-markt’ in 2020 naar 2% in 2023. Het aandeel verkopen Van investeerders aan andere investeerders daalt van 7% in 2020 naar 2% in 2023. ●
Bij de omgekeerde stroom is juist een toename te zien: het aandeel verkopen door investeerders aan koopstarters is gestegen van 5% van het totaal in de jaren 2017-2020 tot 11% in 2023.
Tabel 4.5: ‘Funda-markt’: aandeel verkochte woningen door en aan eigenaar-bewoners, investeerders en overige categorieën, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF Van eigeVan eigenaar naar beVan eigebewoner woner naar naar benaar eigePeriode eigenaarwoner naar naar-bewobewoner investeerner (koop(doorstroder starter) mer)
Van investeerder naar Overig investeerder
21%
30%
9%
5%
8%
6%
20%
100%
2013
23%
26%
10%
5%
7%
7%
22%
100%
2014
23%
29%
9%
4%
7%
5%
22%
100%
2015
25%
28%
9%
5%
6%
5%
21%
100%
2016
27%
27%
11%
6%
6%
5%
18%
100%
2017
27%
25%
12%
6%
5%
5%
19%
100%
2018
27%
25%
12%
6%
5%
6%
20%
100%
2019
29%
23%
12%
6%
5%
5%
20%
100%
2020
28%
21%
14%
6%
5%
7%
20%
100%
2021 + 2022 januari en februari
29%
28%
10%
6%
5%
5%
18%
100%
2022 vanaf maart
33%
32%
4%
5%
7%
4%
15%
100%
30%
34%
2%
5%
11%
2%
17%
100%
‘Funda-markt’: verkopen door eigenaar-bewoners Bij de volgende tabellen zoomen we verder in en kijken we (binnen de ‘Funda-markt’) specifiek naar de verkopen door eigenaar-bewoners. De opkoopbescherming grijpt immers specifiek in op dit deel van de woningmarkt. Onderstaande Tabel 4.6 toont de aantallen verkopen door eigenaar-bewoners. De eerste drie kolommen zijn gelijk aan de eerdere Tabel 4.4. ●
Wanneer we kijken naar specifiek de verkopen door eigenaar-bewoners zien we hetzelfde patroon als voor de totale ‘Funda-markt’.
●
Totaal
2012
2023
4.4.4
Van invesVan investeerder naar teerder naar eigenaareigenaarbewoner bewoner (doorstro(koopstarter) mer)
Het aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen is in de periode 2012-2017 toegenomen van ongeveer 3.000 naar 6.000 per jaar. Dit was de periode waarin de koopwoningmarkt zich herstelde: de prijzen en het aantal transacties namen weer toe. In de periode 2020-2023 neemt
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
het aantal verkochte woningen weer af, van ongeveer 6.000 naar zo’n 4.400 woningen. Deze afname is het gevolg van de toegenomen krapte en het tekortschietende aanbod op de koopwoningmarkt. ●
Zoals eerder al opgemerkt is het aantal verkopen door eigenaar-bewoners aan investeerders sterk gedaald in de periode 2020-2023.
●
Er worden ook woningen verkocht door eigenaar-bewoners die qua type verkrijger in de categorie ‘tweede woning’ vallen. Dit is een diffuse categorie waar verschillende situaties mogelijk zijn, zoals het gebruik als pied-à-terre of een woning die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen. Maar het kan daarnaast wel degelijk om een woning gaan die wordt verhuurd, waarbij de betreffende woning de enige andere woning in eigendom van de eigenaar is. Een onbekend deel van de categorie ‘tweede woning’ omvat dus ook aankopen met als doel te verhuren (buy-to-let). Het aantal verkopen door eigenaar-bewoners dat in de categorie ‘tweede woning’ valt is enigszins gedaald sinds 2020 maar lang niet zo sterk als het aantal verkopen aan investeerders.
Tabel 4.6: ‘Funda-markt’: aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen naar type verkrijger, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF Van eigeVan eigenaar-bewonaar-bewoner naar einer naar eiPeriode genaar-begenaar-bewoner (doorwoner stromer) (koopstarter) 2012
●
Van eigenaar-bewoner naar investeerder
Van eigenaar-bewoner naar tweede woning
Van eigenaar-bewoner naar overig
Totaal
948
1.351
417
154
30
2.900
2013
949
1.109
425
159
37
2.679
2014
1.308
1.605
514
215
35
3.677
2015
1.685
1.871
636
279
53
4.524
2016
2.190
2.152
909
387
57
5.695
2017
2.419
2.239
1.078
458
64
6.258
2018
2.156
1.959
927
384
64
5.490
2019
2.265
1.822
926
429
89
5.531
2020
2.355
1.817
1.209
485
70
5.936
2021 + 2022 januari en februari
2.652
2.499
928
308
60
6.447
2022 vanaf maart
1.869
1.774
238
153
13
4.047
2023
1.890
2.178
122
205
6
4.401
Het aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door een koopstarter is duidelijk gestegen. In 2019 was dat aandeel nog 33% en in 2023 is dat 49%. Koopstarters hebben de afgelopen wat meer kansen gekregen op de koopmarkt door tijdelijke prijsdaling (waardoor er minder doorstromers actief waren) en het feit dat investeerders (onder meer als gevolg van verschillende beleidsmaatregelen) minder actief zijn. Dat uit zich in een groter aandeel aankopen door koopstarters. Deze trend is dus zeker niet uitsluitend het effect van de
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
72
opkoopbescherming maar het gevolg van een mix van beleidsmaatregelen (lokaal en Rijk) en algemene ontwikkelingen in de economie (rente) en op de koopwoningmarkt (tijdelijke prijsdaling). Het aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door doorstromers
●
is veel minder veranderd en schommelt sinds 2019 op een niveau van ruim 40%. Het aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat door een investeerder wordt ge-
●
kocht is sterk afgenomen: van 20% in 2020 naar 3% in 2023. Zoals eerder al opgemerkt is dit het gevolg van een mix van beleidsmaatregelen (lokaal en Rijk) en economische ontwikkelingen (rente). Tabel 4.7: ‘Funda-markt’: aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen naar type verkrijger, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF Van eigeVan eigenaar-bewonaar-bewoner naar einer naar eiPeriode genaar-begenaar-bewoner (doorwoner stromer) (koopstarter)
Van eigenaar-bewoner naar investeerder
Van eigenaar-bewoner naar tweede woning
Van eigenaar-bewoner naar overig
Totaal
2012
33%
47%
14%
5%
1%
100%
2013
35%
41%
16%
6%
1%
100%
2014
36%
44%
14%
6%
1%
100%
2015
37%
41%
14%
6%
1%
100%
2016
38%
38%
16%
7%
1%
100%
2017
39%
36%
17%
7%
1%
100%
2018
39%
36%
17%
7%
1%
100%
2019
41%
33%
17%
8%
2%
100%
2020
40%
31%
20%
8%
1%
100%
2021 + 2022 januari en februari
41%
39%
14%
5%
1%
100%
2022 vanaf maart
46%
44%
6%
4%
0%
100%
2023
43%
49%
3%
5%
0%
100%
Onderstaande tabel geeft nader onderscheid naar type investeerder: particuliere investeerder en bedrijfsmatige investeerder. Particuliere investeerders zijn natuurlijke personen die in totaal minstens drie woningen bezitten. Bedrijfsmatige investeerders zijn rechtspersonen. Hiertoe behoren ook de grote institutionele beleggers die woningen verhuren77.
●
De eerder gesignaleerde sterke daling van het aantal verkopen door eigenaar-bewoners aan investeerders in de periode 2020-2023 is te zien bij zowel particuliere als bedrijfsmatige investeerders. Naar verhouding is de daling bij beide categorieën investeerders ongeveer even groot.
77
Het onderscheid tussen beide typen verhuurders is dus op basis van natuurlijk persoon / rechtspersoon en niet op basis van de omvang van het woningbezit (portefeuille). Wel is het zo dat bedrijfsmatige investeerders doorgaans veel meer woningen verhuren dan particuliere investeerders.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
73
Omgekeerd is het aantal woningen dat door investeerders aan eigenaar-bewoners is verkocht
74
licht toegenomen tussen 2020 en 2023. Het aantal verkopen door particuliere investeerders aan eigenaar-bewoners ligt in 2023 aanzienlijk hoger dan in de voorgaande jaren. Bij bedrijfsmatige investeerders is juist een afname te zien van het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners. De toename in uitponden heeft zich in Den Haag dus tot op heden enkel voorgedaan bij particuliere investeerders. ●
Wel blijkt uit de tabel dat ook de bedrijfsmatige investeerders fors minder bestaande woningen aankochten van eigenaar-bewoners; in die zin is ook hun interesse in de verhuurmarkt verminderd.
Tabel 4.8: ‘Funda-markt’: aantal verkochte woningen door en aan eigenaar-bewoners en investeerders, 2012 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
2012
2.299
417
175
242
588
194
waarvan: verkocht door bedrijfsmatige investeerder 394
2013
2.058
425
191
234
510
161
349
274
2014
2.913
514
265
249
658
229
429
276
2015
3.556
636
369
267
776
250
526
326
2016
4.342
909
577
332
946
323
623
396
2017
4.658
1.078
757
321
983
363
620
453
2018
4.115
927
584
343
875
347
528
480
2019
4.087
926
627
299
894
377
517
413
2020
4.172
1.209
752
457
858
417
441
614
2021 + 2022 januari en februari
5.151
928
646
282
983
479
504
428
2022 vanaf maart
3.643
238
141
97
625
364
261
231
2023
4.068
122
85
37
1.007
697
310
109
Periode
4.4.5
Van eigewaarvan: Van eigewaarvan: naar begekocht naar begekocht woner door bewoner door partinaar eigedrijfsmanaar in- culiere innaar-betige invesvesteerder vesteerder woner teerder
Van inveswaarvan: teerder verkocht naar eige- door partinaar-be- culiere inwoner vesteerder
Van investeerder naar investeerder
Verschillen tussen prijsklassen Het aankoop- en verkoopgedrag van de verschillende groepen verkrijgers op de woningmarkt verschilt per prijsklasse. In deze paragraaf maken we daarom onderscheid naar prijsklassen. In overleg met de gemeente is gekozen voor een indeling in vijf prijsklassen. Deze prijsklassen – goedkoop, middelduur en duur – worden gehanteerd in het Haagse woonbeleid en de bijbehorende prijsgrenzen zijn jaarlijks geïndexeerd, zie onderstaande tabel.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
264
Tabel 4.9: Grenzen van prijsklassen zoals gehanteerd in dit hoofdstuk Prijsklasse
2018
2019
2020
2021
2022
2023
(1) Goedkoop
≤ €191.000
≤ €194.000
≤ €198.500
≤ €203.000
≤ €206.000
≤ €218.000
(2) Middelduur
≤ €265.000
≤ €290.000
≤ €310.000
≤ €325.000
≤ €355.000
≤ €405.000
(3) Duur tot 0,5 ton boven middelduur
≤ €315.000
≤ €340.000
≤ €360.000
≤ €375.000
≤ €405.000
≤ €455.000
(4) Duur tot 2 ton boven middelduur
≤ €465.000
≤ €490.000
≤ €510.000
≤ €525.000
≤ €555.000
≤ €605.000
(5) Overig duur
> €465.000
> €490.000
> €510.000
> €525.000
> €555.000
> €605.000
De beleidsmatig gehanteerde woningwaarde en de bovengrens in de opkoopbeschermingsregeling betreffen de WOZ-waarde en niet de koopsom. Ondanks dat de WOZ-waarde op woningniveau lang niet altijd (ongeveer) overeenkomt met de koopsom is er natuurlijk wel een duidelijke relatie tussen WOZ-waarden en de koopsom. Onderstaande tabel toont per jaar en prijsklasse het totaal aantal woningen dat is verkocht door eigenaar-bewoners. Duidelijk te zien is dat het aantal verkochte woningen in de laagste prijsklasse sterk is gedaald. Ook het totaal aantal verkochte woningen wat gedaald, als gevolg van de toegenomen krapte en het tekortschietende aanbod op de koopwoningmarkt. Tabel 4.10: Aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen per prijsklasse, 2018-2023; bron: Kadaster, bewerking ABF 2021 + 2022 2022 vanaf januari en maart februari
2018
2019
2020
(1) Goedkoop
1.909
1.481
1.132
536
163
349
(2) Middelduur
1.056
1.563
1.981
2.409
1.487
2.132
(3) Duur tot 0,5 ton boven middelduur
588
553
613
694
428
385
(4) Duur tot 2 ton boven middelduur
1.081
1.115
1.142
1.406
899
773
(5) Overig duur
856
819
1.068
1.402
1.070
762
Totaal
5.490
5.531
5.936
6.447
4.047
4.401
Onderstaande figuren laten zien welk aandeel van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen wordt gekocht door achtereenvolgens (a) investeerders, (b) koopstarters en (c) koopdoorstromers. ●
2023
Hoe lager de prijsklasse, des te hoger het aandeel verkopen aan investeerders. Het aandeel verkopen aan investeerders is het hoogst in de laagste prijsklasse ‘goedkoop’, gevolgd door de op
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
75
een na laagste prijsklasse ‘middelduur’. Het gaat hierbij overigens met name om particuliere investeerders78. Tussen 2018 en 2020 neemt het aandeel verkopen aan investeerders toe voor goedkope wonin-
●
gen (van 31% naar 42%) en middeldure woningen (14% naar 25%). Deze toename hangt samen met het naar voren halen van aankopen door investeerders in 2020 vanwege de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021. Bij de overige prijsklassen zien we slechts een lichte toename in deze periode. In de periode 2020-2023 daalt het aandeel verkopen aan investeerders voor elke prijscategorie.
●
Voor de goedkoopste prijsklasse daalt het aandeel van 42% in 2020 naar 11% in 2023. Voor middeldure woningen daalt het aandeel van 25% naar 2%. Voor de overige prijscategorieën is het aandeel in 2023 1% tot 3%. Ook in deze hogere prijsklassen (boven ‘middelduur’) is het aandeel de afgelopen jaren gedaald. Er is dus geen sprake (op grote schaal) van investeerders die uitwijken naar prijsklassen waarvoor de opkoopbescherming niet geldt. Dat komt doordat investeerders bij de keuze om wel of niet woningen aan te kopen naast de opkoopbescherming ook rekening houden met andere beleidsmaatregelen (vanuit de Rijksoverheid) en de economische ontwikkeling (rente).
Figuur 4.3: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door investeerders, uitgesplitst naar prijsklassen (koopsom), 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 januari en februari
2022 vanaf maart
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
78
Dit onderscheid is verder niet opgenomen in de figuren maar in tabel 4.8 bleek al dat particuliere investeerders meer woningen aankochten van eigenaar-bewoners dan bedrijfsmatige investeerders deden.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
76
77 ●
In de meeste prijsklassen neemt het aandeel verkopen aan koopstarters licht af tussen 2018 en 2020, behalve voor de prijsklasse ‘duur tot 0.5 ton boven middelduur’. De sterkste daling in deze periode is voor de prijsklasse ‘goedkoop’ (van 39% naar 29%). Dit is een periode waarin investeerders in toenemende actief zijn en concurreren met koopstarters.
●
In de jaren na 2020 zijn investeerders steeds minder actief en neemt het aandeel verkopen aan koopstarters voor elke prijscategorie toe. De sterkste stijging doet zich voor bij de prijsklassen ‘goedkoop’ (van 29% naar 58%) en ‘middelduur’ (36% naar 62%).
Figuur 4.4: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door koopstarters, uitgesplitst naar prijsklassen (koopsom), 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
70% 60% 50% 40%
30% 20% 10% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf januari en maart februari
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
●
Hoe hoger de prijsklasse, des te hoger het aandeel verkopen aan koopdoorstromers. Bij deze groep verkrijgers zijn de veranderingen in de afgelopen jaren duidelijk minder groot geweest dan bij investeerders en koopstarters.
●
In 2018 is het aandeel het hoogst in de hoogste prijscategorie ‘overig duur’ (67%) en het laagst in de goedkoopste prijscategorie ‘goedkoop’ (18%).
●
In alle prijscategorieën op ‘overig duur’ na neemt het aandeel verkopen aan doorstromers licht af in de periode 2018-2021. Hierna neemt het aandeel voor deze prijscategorieën juist weer licht toe.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Figuur 4.5: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door koopdoorstromers, uitgesplitst naar prijsklassen (koopsom), 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf januari en maart februari
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
In bijlage B zijn tabellen opgenomen die in meer detail de cijfers per prijsklasse laten zien.
4.4.6
Verschillen tussen stadsdelen Tot nu toe gingen de analyses over Den Haag als geheel. In deze paragraaf maken we onderscheid naar de 8 stadsdelen van Den Haag. Net als in de vorige paragraaf kijken we specifiek naar de woningen die zijn verkocht door eigenaar-bewoners. We onderzoeken daarbij welk aandeel van deze woningen is gekocht door een investeerder en hoe dat aandeel zich heeft ontwikkeld in de periode 2018-2023. We kijken eerst naar alle prijsklassen samengenomen en daarna maken we onderscheid in twee prijssegmenten: (a) ‘goedkoop’ en ‘middelduur’ samen en (b) alle hogere prijsklassen samen. De opkoopbescherming geldt voor de prijsklassen tot en met ‘middelduur’. In onderstaande figuur is het totaal van alle prijsklassen samen weergegeven. ●
In de periode 2018-2023 ligt het aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat door een investeerder wordt gekocht het hoogst in stadsdeel Laak. In stadsdeel LeidschenveenYpenburg zijn naar verhouding de minste woningen door investeerders gekocht.
●
Het aandeel verkopen aan investeerders neemt in alle stadsdelen af tussen 2020 en 2023. In stadsdeel Laak is die daling het sterkst. In 2020 en 2021 ligt het aandeel in Laak op 42% en dat percentage daalt vervolgens tot 10% in 2022 en 4% in 2023.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
78
●
Ook in stadsdeel Escamp is de daling relatief sterk: van een aandeel van 28% in 2020 tot 3% in 2023.
●
Door de sterke dalingen zijn de verschillen tussen de stadsdelen in het aandeel aankopen door investeerders in 2023 veel kleiner dan in 2020/2021.
Figuur 4.6: ‘Funda-markt’ (alle prijsklassen samen): aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door investeerders, uitgesplitst naar stadsdelen, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf maart januari en februari
Loosduinen
Escamp
Segbroek
Scheveningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschenveen-Ypenburg
2023
In onderstaande figuur kijken we naar de twee goedkoopste prijsklassen samen (dus ‘goedkoop’ en ‘middelduur’).
●
In de twee goedkoopste prijscategorieën samen is het aandeel verkopen aan investeerders hoger dan gemiddeld.
●
Wat betreft de ontwikkeling in de tijd laat onderstaande figuur een vergelijkbaar beeld zien. Het aandeel verkopen aan investeerders in deze prijsklassen neemt in alle stadsdelen af tussen 2020 en 2023.
●
In 2020 is het aandeel het hoogst in Laak (43%) en het laagst in Leidschenveen-Ypenburg (5%). In 2023 ligt het percentage in bijna elk stadsdeel tussen de 2% en 5%. In Leidschenveen-Ypenburg is het aandeel al sinds 2022 0%. In stadsdeel Centrum ligt het aandeel in 2023 met 8% iets hoger dan in de andere stadsdelen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
79
Figuur 4.7: ‘Funda-markt’ (prijsklassen ‘goedkoop’ en ‘middelduur’ o.b.v. koopsom): aandeel van door eigenaarbewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door investeerders, uitgesplitst naar stadsdelen, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf maart januari en februari
Loosduinen
Escamp
Segbroek
Scheveningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschenveen-Ypenburg
2023
Tot slot is in onderstaande figuur het totaal van de drie duurste prijscategorieën (alle prijsklassen boven ‘middelduur’ samen) opgenomen. Stadsdeel Laak is buiten de figuur gelaten omdat de schommelingen tussen de jaren daar groot zijn vanwege zeer lage absolute aantallen79. ●
In de drie duurste prijscategorieën is het aandeel verkopen aan investeerders duidelijk lager dan in de laagste prijsklassen.
●
Ook in de hoogste prijsklassen (samengenomen) is het aandeel verkopen aan investeerders in bijna alle stadsdelen afgenomen tussen 2020 en 2023. In Leidschenveen-Ypenburg ligt het aandeel structureel heel laag.
●
In 2020 is het aandeel het hoogst in de stadsdelen Centrum en Scheveningen (13%). In 2023 ligt het percentage voor de meeste stadsdelen tussen de 1% en 3%.
79
In Laak zijn in de gehele periode 2018 t/m 2023 in totaal slechts 7 woningen in de betreffende prijsklassen door investeerders gekocht (van eigenaar-bewoners. Het totaal aantal transacties in deze prijsklassen (ongeacht type verkrijger) ligt ook veel lager dan in de andere stadsdelen (in totaal 114 in 2018 t/m 2023). Zie ook de tabel met absolute aantallen in bijlage B.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
80
Figuur 4.8: ‘Funda-markt’ (alle prijsklassen boven ‘middelduur’ o.b.v. koopsom): aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door investeerders, uitgesplitst naar stadsdelen, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF 16% 14%
12% 10% 8% 6%
4% 2% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf maart januari en februari
Loosduinen
Escamp
Segbroek
Scheveningen
Centrum
Haagse Hout
2023
Leidschenveen-Ypenburg
In bijlage B zijn tabellen opgenomen die in meer detail de cijfers per stadsdeel laten zien.
4.4.7
Uitkomsten op basis van WOZ-waarde Bij alle bovenstaande analyses uitgesplitst naar prijsklassen zijn de prijsklassen afgebakend op basis van de koopsom. Voor het in beeld brengen van de woningmarkteffecten van de opkoopbescherming is dat een logische keuze: de koopsom bepaalt immers de betaalbaarheid van een koopwoning voor verschillende groepen kopers (waaronder koopstarters). In de opkoopbeschermingsregeling is het echter de WOZ-waarde die bepaalt of een woning wel of niet onder de opkoopbescherming valt. Daarom volgen in deze paragraaf nog enkele uitkomsten waarbij de prijsklassen zijn afgebakend op basis van de WOZ-waarde80. Omdat er doorgaans een duidelijke samenhang is tussen de WOZwaarde van een woning en de koopsom laten de figuren in deze paragraaf een vergelijkbaar beeld zien als de eerdere uitkomsten (paragraaf 4.4.5). We starten in onderstaande tabel met een overzicht van het aantal transacties per WOZ-waardeklasse. We hanteren daarbij dezelfde prijsgrenzen als bij de uitkomsten op basis van koopsommen 80
Daarbij hanteren we voor elk verslagjaar de WOZ-waarde (waardepeildatum) van de woning op 1 januari van het voorgaande jaar. Bijvoorbeeld: voor de transacties die plaatsvonden in 2023 is de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1-1-2022 bepalend voor de indeling van de transacties in prijscategorieën. Voor de transacties die in 2022 plaatsvonden gaat het om de WOZ-waarde op waardepeildatum 1-1-2021 en voor de eerdere jaren geldt iets vergelijkbaars.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
81
(zie tabel 4.9). De opkoopbescherming geldt sinds maart 2022 voor de laagste twee prijsklassen
82
(‘Goedkoop’ en ‘Middelduur’). De tabel laat zien dat sinds 2018 het aantal transacties in de laagste prijsklasse sterk is gedaald. Een vergelijking (niet in tabel/figuur opgenomen) tussen onderstaande aantallen en de eerdere aantallen op basis van koopsommen (zie tabel 4.10) leert dat er op grond van de WOZ-waarde meer woningen in de laagste prijsklasse vallen dan op basis van de koopsom. Dat komt omdat de WOZ-waarde minstens één jaar achterloopt bij de koopsom. Bij stijgende woningprijzen (zoals in de periode 2018-2023) ligt de WOZ-waarde dan doorgaans lager dan de koopsom. Tabel 4.11: Aantal door eigenaar-bewoners verkochte woningen per WOZ-waardeklasse, 2018-2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
2018
2019
2020
2021 + 2022 januari en februari
(1) Goedkoop
2.730
2.308
1.928
1.565
601
332
(2) Middelduur
980
1.335
1.789
2.247
1.658
2.231
(3) Duur tot 0,5 ton boven middelduur
476
475
489
650
422
416
(4) Duur tot 2 ton boven middelduur
727
771
880
983
688
678
(5) Overig duur
543
607
816
940
651
648
Onbekend
34
35
34
62
27
96
Totaal
5.490
5.531
5.936
6.447
4.047
4.401
2022 vanaf maart
2023
Onderstaande figuren laten zien welk aandeel van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen wordt gekocht door achtereenvolgens (a) investeerders, (b) koopstarters en (c) koopdoorstromers. De trends komen overeen met de eerdere figuren (par. 4.4.5) op basis van de koopsom.
●
Het aandeel aankopen door investeerders is in de jaren 2018-2023 het hoogst in de laagste WOZ-waardeklasse (‘Goedkoop’), gevolgd door de op een na laagste WOZ-klasse (‘Middelduur’). Dit zijn de WOZ-waardeklassen waar sinds maart 2022 de opkoopbescherming geldt.
●
Na 2020 is in alle WOZ-waardeklassen een duidelijke afname zichtbaar in het aandeel woningen dat door investeerders wordt gekocht.
●
Bij koopstarters zijn juist meer actief geworden in de afgelopen jaren: het aandeel aankopen door koopstarters is met name in de laagste twee WOZ-waardeklassen gestegen.
●
Hoe hoger de prijsklasse, des te hoger het aandeel verkopen aan koopdoorstromers. Bij deze groep verkrijgers is het aandeel aankopen de afgelopen jaren duidelijk minder veranderd dan bij investeerders en koopstarters.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Figuur 4.9: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door investeerders, uitgesplitst naar WOZ-waardeklasse, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%
10% 5% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf januari en maart februari
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
Figuur 4.10: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door
koopstarters, uitgesplitst naar WOZ-waardeklasse, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
80% 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10%
0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 2022 vanaf januari en maart februari
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
83
Figuur 4.11: ‘Funda-markt’: aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat wordt gekocht door koopdoorstromers, uitgesplitst naar WOZ-waardeklasse, 2018 t/m 2023; bron: Kadaster, bewerking ABF
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018
2019
2020
2021 + 2022 januari en februari
2022 vanaf maart
2023
Goedkoop
Middelduur
Duur tot 0.5 ton boven middelduur
Duur tot 2 ton boven middelduur
Overig duur
In bijlage B zijn tabellen opgenomen die in meer detail de cijfers per prijsklasse laten zien.
4.5 Ontwikkelingen in de huursector Via onder andere wisselingen van eigendomsvorm (van huur naar koop en andersom) zijn de ontwikkelingen in de koop- en huursector met elkaar verbonden. Daarom is het van belang om niet alleen aandacht te besteden aan de koopwoningmarkt (zie vorige paragraaf) maar ook aan de recente ontwikkelingen op de private huurmarkt81. Integrale data over de private huursector zijn niet voorhanden maar er zijn wel enkele bronnen waar we uit kunnen putten: openbare cijfers van Pararius 82 en data van verhuurplatforms die worden verzameld door de gemeente Den Haag. Deze cijfers gaan uitsluitend of met name over de midden- en dure huursector83. Uit de vorige paragraaf bleek dat het aantal woningen dat is verkocht door (particuliere) investeerders aan eigenaar-bewoners (uitponden) in Den Haag in 2023 is toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Dit is een landelijke trend en de verwachting van NVM en andere partijen is dat het aantal
81
Private huurwoningen zijn alle huurwoningen die geen eigendom zijn van een woningcorporatie. Het gaat dus om zowel kleine particuliere verhuurders/beleggers als grote institutionele verhuurders. 82 Lang niet alle huurwoningen in de midden- en dure huursector worden aangeboden op Pararius. Pararius zelf geeft aan dat de eigen cijfers een representatief beeld schetsen van de totale markt. 83 Hiermee wordt in dit rapport telkens bedoeld: alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024). Het gaat dan dus ook om woningen die (primair) worden aangeboden aan expats.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
84
verkopen van huurwoningen in 2024 verder toeneemt en (mede daardoor) het aanbod in de middenen dure huursector verder daalt. Uit onderzoek84 van NVM onder makelaars blijkt dat de stapeling van overheidsmaatregelen de belangrijkste reden is voor investeerders. Volgens makelaars zijn de belangrijkste maatregelen het hogere fictief rendement in box-3, de Wet Betaalbare Huur (regulering middenhuur) en het verbod op (generieke) tijdelijke huurcontracten (per 1 juli 202485). De hogere hypotheekrente wordt als minst belangrijk ervaren. De toename in uitponden en de afname van het aantal aankopen door investeerders leidt tot een afname in het beschikbare aanbod. Het aantal nieuw te huur aangeboden woningen in de midden- en dure huursector is sinds de tweede helft van 2022 aan het dalen. In 2023 werden in Den Haag via Pararius zo’n 4.680 woningen te huur aangeboden, een daling van 44% ten opzichte van 2022 (sterker dan het landelijk gemiddelde). Figuur 4.12: Aantal nieuw te huur aangeboden woningen in Den Haag in midden- en dure huursector op Pararius; 2021-2023; bron: Pararius, bewerking ABF
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 Q1
Q2
Q3
2021
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2022
Q2
Q3
Q4
2023
De daling van de aanwas van nieuw aanbod en de krapte op de markt leiden tot een afname van het aanbod woningen dat te huur staat bij Pararius. In juli 2024 ligt het aantal te huur staande woningen ca. 44% lager dan twee jaar eerder. NVM en VGM NL signaleren vergelijkbare dalingen van het aanbod in de midden- en dure huursector. De afname van het (nieuwe en totale beschikbare) aanbod gaat samen met een toename in gemiddelde huurprijzen in de midden- en dure huursector. Na de ‘coronadip’ in transacties en huurprijzen in de midden- en dure huursector (minder expats) zijn de 84
Publicatie “Welke huurwoningen worden uitgepond?” (NVM, juli 2024)
85
Vanaf 1 juli 2024 mogen alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan, zijn dan voor onbepaalde tijd. Er zijn enkele uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten. Een aantal specifieke groepen huurders, zoals studenten of urgent woningzoekenden, kunnen toch een huurcontract voor bepaalde tijd krijgen. Zij mogen vanaf 1 juli 2024 een huurcontract voor maximaal 2 jaar krijgen. Ook blijven enkele bestaande situaties, zoals huren onder de Leegstandswet, mogelijk na invoering van de Wet vaste huurcontracten.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
85
huurprijzen weer sterk gestegen. De gemiddelde vraagprijs van het aanbod op Pararius ligt in Den Haag al geruime tijd rond de € 2.000 tot € 2.200 per maand.
Figuur 4.13: Aantal te huur staande woningen in Den Haag in midden- en dure huursector op Pararius op peildatum en gemiddelde gevraagde huurprijs (incl. evt. servicekosten) per maand; bron: Den Haag in Cijfers (Pararius), bewerking ABF 600
€ 2.500
500
€ 2.000
400 € 1.500 300 € 1.000 200 € 500
100
0
€Jan 2022
Juli 2022
Jan 2023
Juli 2023
Jan 2024
Aantal te huur staande woningen op peildatum Gemiddelde huurprijs per maand (vraagprijs)
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Juli 2024
86
De gemiddelde huurprijs per m² van via Pararius verhuurde woningen steeg van ca. € 16,50 in de eerste helft van 2021 tot € 20 in 2024 (Q2). Dat betekent een stijging van zo’n 20% in drie jaar tijd. Figuur 4.14: Gemiddelde huurprijs per m² van verhuurde huurwoningen in Den Haag in de midden- en dure huursector (> liberalisatiegrens) via Pararius; bron: Pararius (kwartaalbericht), bewerking ABF € 25,00
€ 20,00
€ 15,00
€ 10,00
€ 5,00
€-
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020
2021
2022
2023
2024
De stijging van de prijzen leidt binnen het te huur staande aanbod tot een duidelijke toename van de aandelen van de hogere prijsklassen. Zo is het aandeel van het aanbod met een huur boven de € 1.500 toegenomen van 41% begin 2022 tot 73% in juli 2024. Figuur 4.15: Te huur staande woningen in Den Haag in midden- en dure huursector op Pararius op peildatum naar huurprijsklasse (incl. evt. servicekosten, per maand); bron: Den Haag in Cijfers (Pararius), bewerking ABF
100% 90%
21%
29%
80% 70%
47%
> 2.000 euro 25% 21%
23%
43%
< 2.000 euro 29%
36%
30%
33%
20%
0%
44%
21%
50%
10%
42%
21%
60%
40%
32%
10% 5%
10% 4%
6% 4%
17%
19%
10% 5%
13%
< bovengrens middenhuur
6%
5%
< lib. grens
9%
10%
Jan Juli 2022 Jan Juli 2023 Jan Juli 2024 2022 2023 2024
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
< 1.500 euro
87
Cijfers verzameld door de gemeente Den Haag over het online aanbod in de private huursector (op basis van meerdere verschillende verhuurplatforms) laten een vergelijkbare ontwikkeling zien, zowel bij het aanbod als de prijzen. De prijsstijgingen in de afgelopen jaren bedroegen ruim 10% per jaar. In elk stadsdeel is sprake geweest van een duidelijke toename. Figuur 4.16: Gemiddelde gevraagde huurprijs per maand (incl. evt. servicekosten) in private huursector van online aanbod, naar stadsdeel; bron: online aanbod diverse verhuurplatforms, bewerking gemeente Den Haag/DSO/SEPO
€ 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €-
2020
2021
2022
2023
Uitponden: van huur naar koop Sinds 2013 is er sprake van een toename in uitponden door particuliere investeerders. Zoals hierboven al aangegeven leidt dit tot een afname van het aanbod beschikbare huurwoningen. Dit heeft gevolgen voor zowel de huur- als koopmarkt. Uit een analyse van NVM86 blijkt dat vooral appartementen tussen 50 en 80 m² worden uitgepond. Landelijk gezien liggen de meeste markthuren 87 van uitgeponde woningen vlak boven het middensegment liggen. In Den Haag, met een duurdere en meer internationaal georiënteerde huurmarkt, liggen de geschatte markthuren van uitgeponde woningen hoger. De mediane markthuur ligt op bijna € 1.750 en de helft van de uitgeponde woningen heeft een markthuur tussen ca. € 1.500 en € 2.200. Omdat het segment middenhuur relatief klein is in Den Haag (door de relatief hoge prijsniveaus) lijkt het uitponden dus met name te leiden tot minder nieuw aanbod in het dure huursegment88. De uitgeponde woningen komen als koopwoning beschikbaar maar
86
NVM Themaonderzoek 2024-2 getiteld “Welke huurwoningen worden uitgepond?” (juli 2024), hier te vinden.
87
De markthuren zijn modelmatig ingeschat op basis van de transactiehuurprijzen van vergelijkbare woningen en geven aan voor welk maandbedrag de woningen nu opnieuw verhuurd zouden kunnen worden. 88 Ceteris paribus, dus los van de stijging van huurprijzen van woningen die wel binnen de huursector blijven (en zo in het dure huursegment terecht kunnen komen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
88
lijken vaak niet bereikbaar te zijn voor (startende) middeninkomens. Uit de NVM-analyse blijkt dat de geschatte mediane marktwaarde89 van uitgeponde woningen in Den Haag rond de € 430.000 ligt. Een kwart van de onderzochte uitpondwoningen in Den Haag heeft een marktwaarde lager dan € 350.000. Een aanzienlijk deel van de uitgeponde woningen is dus niet bereikbaar voor koopstarters met een (lager) middeninkomen.
4.6 Perspectieven vanuit het veld Volgens de NVM90 is de toegevoegde waarde van de opkoopbescherming op dit moment (in 2024) heel beperkt. Door het pakket overheidsmaatregelen van de Rijksoverheid en veranderde economische omstandigheden (hogere rente) is er sinds enkele jaren onder investeerders zeer weinig interesse in het opkopen van woningen voor de verhuur. Bij de Rijksmaatregelen gaat het om de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers (in 2021 en 2023), de verhoging van de belastingen voor woningverhuurders (box 3) en de aangekondigde regulering van de middenhuur (Wet betaalbare huur). Door die zeer geringe interesse heeft opkoopbescherming momenteel (anno 2024) volgens de makelaars weinig toegevoegde waarde als het gaat om het voorkomen van het opkopen van (koop)woningen door investeerders. Dat was bij de invoering van de opkoopbescherming in 2022 grotendeels ook al zo omdat toen de business case van verhuurders al sterk was verslechterd. Volgens de NVM heeft de opkoopbescherming in de huidige context nog hooguit iets van een effect in de goedkoopste buurten (zoals Laak en Transvaal) waar de woningprijzen het laagst liggen en dus mogelijk in specifieke gevallen nog een rendabele business case valt te behalen. NVM wijst erop dat de opkoopbescherming specifiek voor de – in Den Haag relatief grote groep – internationals een knelpunt kan zijn.
Internationals die tijdelijk in buitenland verblijven en in de tussentijd hun (nieuw gekochte) woning in Den Haag willen verhuren mogen dat lang niet altijd volgens de regels van de opkoopbescherming. Volgens de NVM leidt de opkoopbescherming niet echt tot uitwijkgedrag door investeerders omdat ook in de middeldure prijsklassen (boven de bovengrens van € 435.000, prijspeil 2024) de interesse van investeerders om woningen aan te kopen voor de verhuur momenteel zeer gering is. NVM-makelaars zien dat de mogelijkheden voor koopstarters de afgelopen jaren zijn verbeterd, onder andere doordat investeerders minder woningen opkopen. Maar dit valt niet eenduidig toe te schrijven aan de opkoopbescherming omdat, zoals hierboven al opgemerkt, de Rijksmaatregelen en economische situatie ook veel invloed hebben. Volgens de NVM is de krapte momenteel duidelijk groter in de midden- en dure huursector (met name middenhuur) dan in koopsector. Dat is bijvoorbeeld te zien aan het grote aantal reacties dat binnenkomt op huuradvertenties. De overheidsmaatregelen – zowel vanuit het Rijk als de opkoopbescherming – verergeren volgens de NVM de krapte in
89
Eveneens modelmatig bepaald.
90
Interview met NVM-afdeling Haaglanden (februari 2024).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
89
midden- en dure huursector. Ze dragen eraan bij dat het nieuwe aanbod in de midden- en dure huursector afneemt, zoals we zagen in de vorige paragraaf. De NVM-makelaars signaleren dat onder meer recent afgestudeerden (willen vaak paar jaren wachten met kopen), expats, alleenstaanden en personen die uit scheiding komen de gevolgen ondervinden van de toenemende krapte in de middenen dure huursector. De overheidsmaatregelen, waaronder de opkoopbescherming, zorgen voor extra aanbod op de koopwoningmarkt: huurwoningen die worden verkocht door beleggers aan eigenaar-bewoners en woningen die anders waren opgekocht voor de verhuur. Er is volgens de makelaars sprake van een toename van het aantal verkopen door beleggers (uitponden). Dit betreffen met name appartementen in de lagere en middeldure prijsklassen, dus de segmenten waarin koopstarters actief zijn. Met name koopstarters kunnen dus profiteren van het groeiende aanbod van woningen die worden verkocht door beleggers. Aan de andere kant is een deel van het aanbod van beleggers te duur voor koopstarters. Deze woningen worden dan gekocht door koopdoorstromers. De woningen die deze doorstromers achterlaten kunnen vervolgens wel weer worden gekocht door koopstarters. Via verhuisketens kunnen koopstarters daarom ook profiteren van de verkoop van duurdere woningen door investeerders aan doorstromers.
Volgens makelaars komen woningen die worden verkocht door beleggers geleidelijk op de koopwoningmarkt doordat verkoop meestal pas plaatsvindt nadat de huurder is vertrokken. Daardoor zet het uitponden van voormalige huurwoningen volgens de NVM niet echt zoden aan de dijk als het gaat om (het beïnvloeden van) de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Het gaat om te kleine aantallen extra woningen ten opzichte van de koopwoningmarkt als geheel.
4.7 Belangrijkste bevindingen en conclusies De belangrijkste bevindingen en bijbehorende conclusies uit dit hoofdstuk zijn als volgt. Aan- en verkopen door investeerders en eigenaar-bewoners (Kadaster-data) ●
In de jaren vanaf 2021 is het aantal woningen dat wordt verkocht door een eigenaar-bewoner aan een investeerder sterk gedaald. In de jaren 2017-2019 ging het om gemiddeld 970 woningen per jaar, in 2020 om ruim 1.200 woningen en in 2023 nog maar om zo’n 120 woningen. Ook het aantal transacties tussen investeerders onderling is vanaf 2021 sterk gedaald.
●
Van alle door eigenaar-bewoners verkochte woningen ging in de jaren 2017-2020 in totaal 17% á 20% naar een investeerder. Dat aandeel is sindsdien sterk gedaald, tot 6% in 2022 en 3% in 2023.
●
De daling van het aantal aankopen door investeerders kent verschillende oorzaken. De eerste daling in 2021 komt voornamelijk door de verhoging van de overdrachtsbelasting. De verdere daling in 2022 en 2023 is het gevolg is van verschillende oorzaken: de stijging van de rente, de
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
90
gemeentelijke opkoopbescherming (per maart 2022), belastingverhogingen voor beleggers91 en ook de Wet betaalbare huur (speelt vermoedelijk bij de cijfers over 2023 een rol). ●
Omgekeerd ligt het aantal verkopen van investeerders aan koopstarters in 2023 duidelijk hoger dan in voorgaande jaren. Dit hangt vermoedelijk met name samen met de verschillende Rijksmaatregelen die het verhuren van woningen financieel minder aantrekkelijk maken. Het uitponden door particuliere investeerders is toegenomen en deze woningen komen voor een deel bij koopstarters terecht. Het gaat daarbij specifiek om de particuliere investeerders, bij bedrijfsmatige investeerders is het uitponden niet toegenomen.
●
Hoe lager de prijsklasse, des te hoger het aandeel verkopen aan investeerders. Het aandeel verkopen aan investeerders was in de periode 2018-2023 het hoogst in de laagste prijsklasse ‘goedkoop’92, gevolgd door de op een na laagste prijsklasse ‘middelduur’93.
●
In de jaren na 2020 daalt het aandeel verkopen (van eigenaar-bewoners) aan investeerders in elke prijscategorie. In het segment ‘goedkoop’ is het aandeel ruim 30% in 2018-2019 en 42% in 2020 en daalt het vervolgens fors tot een niveau van 11% in 2023. Bij middeldure woningen is het aandeel ca. 15% in 2018-2019 en 25% in 2020 en daalt het vervolgens sterk tot een niveau van 2% in 2023. Voor de overige prijscategorieën is het aandeel in 2023 1% tot 3%. Ook in deze hogere prijsklassen (boven ‘middelduur’) is het aandeel de afgelopen jaren gedaald. Er is dus geen sprake (op grote schaal) van investeerders die uitwijken naar prijsklassen waarvoor de opkoopbescherming niet geldt.
●
Omgekeerd geldt dat het aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat naar een koopstarter gaat juist is toegenomen. De sterkste stijging doet zich voor bij de prijsklassen ‘goedkoop’ (van 29% in 2020 naar 58% in 2023) en ‘middelduur’ (36% in 2020 naar 62% in 2023).
●
De uitkomsten waarin de prijsklassen zijn afgebakend op basis van de WOZ-waarde in plaats van koopsom laten dezelfde trends zien.
●
In de periode 2018-2023 ligt het aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat door een investeerder wordt gekocht het hoogst in stadsdeel Laak. In Leidschenveen-Ypenburg zijn naar verhouding de minste woningen door investeerders gekocht.
●
Het aandeel verkopen aan investeerders neemt in alle stadsdelen af tussen 2020 en 2023. De grote verschillen tussen de stadsdelen in dit aandeel zijn veel kleiner geworden.
●
De opkoopbescherming heeft ongetwijfeld bijgedragen aan de daling van het aantal aankopen door investeerders en het vergroten van de kansen van koopstarters in Den Haag. Een belangrijke doelstelling van de opkoopbescherming is het vergroten van de kansen van starters en middeninkomens om een (betaalbare) woning te kopen. Op basis van de Kadaster-data lijkt de opkoopbescherming hier inderdaad aan bij te dragen.
91
Het gaat dan om de verdere verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers per 2023 (van 8% naar 10,4%) en de veranderingen in box 3 (eveneens in 2023). 92 Koopsom < € 218.000 (prijspeil 2023). 93
Koopsom tussen € 218.000 en € 405.000 (prijspeil 2023).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
91
●
Het is op basis van de Kadaster-data echter niet mogelijk om aan te geven wat de precieze bijdrage van de opkoopbescherming is geweest. Zeker is dat beleidswijzigingen van de Rijksoverheid en de ontwikkeling van de rente ook een belangrijke rol hebben gespeeld.
Ontwikkelingen in de midden- en dure huursector ●
In 2023 is het aantal woningen dat is verkocht door investeerders – met name particuliere verhuurders – aan eigenaar-bewoners toegenomen (Kadaster-data). De verwachting van makelaars is dat deze trend zich in 2024 doorzet, met name als gevolg van de stapeling van maatregelen van de Rijksoverheid.
●
Mede door de toename in uitponden en de sterke afname van het aantal woningaankopen door investeerders is de omvang van het Haagse aanbod in de midden- en dure huursector94 in 2023 gedaald ten opzichte van eerdere jaren. De afname van het aanbod gaat samen met een toename van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector.
Perspectieven vanuit de markt ●
Door de verschillende beleidsveranderingen van de Rijksoverheid en veranderde economische omstandigheden (hogere rente) is er volgens de NVM sinds enkele jaren onder investeerders zeer weinig interesse in het opkopen van woningen voor de verhuur. Door die zeer geringe interesse heeft opkoopbescherming momenteel (anno 2024) volgens de makelaars weinig toegevoegde waarde als het gaat om het voorkomen van het opkopen van (koop)woningen door investeerders. Dat was volgens de NVM bij de invoering van de opkoopbescherming in 2022 grotendeels ook al zo omdat toen de business case van verhuurders al sterk was verslechterd. Volgens de NVM heeft de opkoopbescherming in de huidige context (in 2024) nog hooguit iets van een effect in de goedkoopste buurten (zoals Laak en Transvaal) waar de woningprijzen het laagst liggen en dus mogelijk in specifieke gevallen nog een rendabele business case valt te behalen.
●
Volgens de NVM leidt de opkoopbescherming tot op heden niet echt tot uitwijkgedrag door investeerders omdat ook in de duurdere prijsklassen de interesse van investeerders om woningen aan te kopen voor de verhuur momenteel (2023-2024) zeer gering is. Dit komt overeen met hetgeen de Kadaster-data laten zien.
●
NVM-makelaars zien dat de mogelijkheden voor koopstarters de afgelopen jaren zijn verbeterd, onder andere doordat investeerders minder woningen opkopen en meer woningen verkopen. De Kadaster-data laten dit inderdaad ook zien. Volgens de makelaars valt dit niet eenduidig toe te schrijven aan de opkoopbescherming omdat het beleid van het Rijk en economische situatie ook veel invloed hebben.
●
Volgens de NVM is de krapte in Den Haag anno 2024 duidelijk groter in de midden- en dure huursector (met name middenhuur) dan in koopsector. De overheidsmaatregelen – zowel vanuit het Rijk als de opkoopbescherming – verergeren volgens de NVM de krapte in midden- en dure
94
Hiermee wordt in dit rapport overal bedoeld: huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 879,66).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
92
huursector omdat ze eraan bijdragen dat het nieuwe aanbod in de midden- en dure huursector afneemt.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
93
05 Vergelijking voorraadbeleid met andere gemeenten
5.1 Onderzoeksvraag In dit hoofdstuk staat de volgende onderzoeksvraag centraal. ●
Hoe verhoudt het voorraadbeleid in Den Haag zich tot de andere G4-steden?
We kijken daarbij naar alle elementen van het voorraadbeleid: kamerbewoning, bouwkundig splitsen, toeristische verhuur en opkoopbescherming. Er is gekozen voor een vergelijking met Amsterdam, Rotterdam en Utrecht omdat de woningmarkt in deze steden in veel opzichten het meest vergelijkbaar is met die in Den Haag.
5.2 Kamerbewoning en woningsplitsing Kamerbewoning (woningdelen) In alle G4-steden is kamerbewoning (woningdelen) gebonden aan regels. De gemeenten motiveren dit door te wijzen op de noodzaak om de schaarse zelfstandige woningen (met name de wat grotere woningen) te beschermen en de leefbaarheid te bevorderen. Tegelijkertijd vinden de G4-steden het ook belangrijk om te voorzien in voldoende onzelfstandige woonruimten voor doelgroepen (zoals studenten of jongeren) die daar (deels) op aangewezen zijn. Daarom geven de gemeenten in hun beleid wel ruimte voor het toevoegen van kamerbewoning maar zijn er voorwaarden aan verbonden. Het beleid rondom kamerbewoning kan dan ook in alle G4-steden worden gezien als een balans tussen de verschillende belangen. Hospitaverhuur kan worden gezien als een vorm van kamerbewoning. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht is specifiek beleid ten aanzien van hospitaverhuur. Meer hierover in de volgende paragraaf. Behalve het specifieke beleid voor hospitaverhuur hanteert geen van de G4-steden in het kamerbewoningsbeleid een onderscheid naar doelgroepen, zoals bijvoorbeeld specifieke regels voor kamerverhuur aan zorgdoelgroepen of andere aandachtsgroepen. De onderstaande tabel geeft een samenvatting van het huidige beleid ten aanzien van kamerbewoning (woningdelen) in de G4-steden. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt. ●
In alle G4-gemeenten is kamerbewoning (woningdelen) vergunningplichtig, meestal vanaf 3 personen op één adres (in Utrecht vanaf 4 personen) in het geval dat er geen sprake is van één gemeenschappelijk huishouden. Bij een lager aantal personen is geen vergunning vereist.
●
In Den Haag worden (nieuwe) vergunningen nog verleend in 9 wijken, in veruit de meeste wijken dus niet meer. In de andere steden is de situatie omgekeerd: daar geven de gemeenten in het merendeel van de wijken nog wél vergunningen uit. In Amsterdam en Rotterdam wordt in een deel van de wijken geen nieuwe vergunningen verstrekt (quotum bereikt). In Utrecht is dat niet aan de orde.