RIS323747 Bijlage 3 ABF Evaluatie voorraadbeleid Den Haag 2024
Tekst van het document
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
95
●
De voorwaarden die aan de vergunningen worden verbonden lijken in de meeste G4-steden op hoofdlijnen op elkaar. In alle steden zijn er regels over de minimale (gemiddelde) woonoppervlakte per kamerbewoner en zijn er eisen rondom geluidsisolatie en brandveiligheid, met name als er veel kamerbewoners op één adres wonen.
●
Rotterdam valt op aangezien vergunningplichtige kamerverhuur (dus vanaf 3 personen) daar uitsluitend is toegestaan aan studenten. De andere steden kennen geen beperkingen qua doelgroep.
●
Utrecht valt om een andere reden op: daar moet een financiële compensatie aan de gemeente worden betaald voor elke vierkante meter aan zelfstandige woonruimte die verdwijnt. Ook kent Utrecht de meest uitgebreide leefbaarheidstoets.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
96
Tabel 5.1: Vergelijking beleid ten aanzien van kamerbewoning (woningdelen); bron: inventarisatie ABF (april 2024)
Sommige steden hebben plannen om het beleid rondom kamerverhuur in de toekomst aan te passen. ●
Rotterdam heeft in de nieuwe Woonvisie (vastgesteld maart 2024) aangekondigd de regels rondom kamerverhuur te willen versoepelen. Zo zou een vergunning pas vereist worden vanaf 4 personen (in plaats van nu 3 personen).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
97
●
Amsterdam wil per 1 januari 2025 de regels omtrent kamerbewoning (woningdelen) versoepelen. De gemeente wil de bestaande woningvoorraad beter benutten (meer woonplekken creëren) door de regels voor omzetting naar drie onzelfstandige woonruimten en hospitaverhuur te versoepelen95.
Hospitaverhuur In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zijn specifieke regels in de huisvestingsverordening ten aanzien van hospitaverhuur. In Den Haag is dat niet het geval en geldt uitsluitend het reguliere beleid rondom kamerbewoning. De G4-steden werken vaak samen met partnerorganisaties zoals Hospi Housing, Kamers met Aandacht en Onder de Pannen om hospitaverhuur te stimuleren. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste gemeentelijke regels samengevat. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt. ●
In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht is hospitaverhuur vergunningvrij indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De meeste voorwaarden worden (in bepaalde vorm) door alle gemeenten gehanteerd. Het gaat dan om het zelf bewonen van de woning en een maximumaantal huurders.
●
In aanvulling hierop hanteren de steden nog enkele eigen voorwaarden. Zo moet in Utrecht de verhuurder zelf (mede-)eigenaar van de woning zijn en Amsterdam moet de hospitaverhuur eerst minimaal 2 jaar in de woning hebben gewoond zonder inwonend huishouden.
95
Bron: Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) (juli 2023) en raadsinformatiebrief 26 maart 2024
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
98
Tabel 5.2: Vergelijking beleid ten aanzien van hospitaverhuur; bron: inventarisatie ABF (april 2024)
Bouwkundig splitsen (woningvorming) In alle G4-steden is bouwkundig splitsen gebonden aan regels. De gemeenten motiveren dit door te wijzen op de noodzaak om schaarse grote(re) woningen in de woningvoorraad en de leefbaarheid in wijken te beschermen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
99
De onderstaande tabel geeft een samenvatting van het beleid ten aanzien van bouwkundig splitsen – ook wel woningvorming genoemd – in de G4-steden. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt. ●
In alle G4-steden is bouwkundig splitsen vergunningplichtig: het is dus nergens toegestaan om zonder een vergunning ‘zomaar’ een woning op te splitsen.
●
Den Haag kent het meest restrictieve beleid qua gebieden waar nieuwe vergunningen worden verleend. In een klein aantal buurten (13) verstrekt de gemeente nieuwe vergunningen. In de andere steden gelden geen algemene restricties qua gebieden.
●
Net als bij kamerbewoning lijken de vergunningsvoorwaarden voor splitsen in de verschillende steden op elkaar: in elke stad moeten de te vormen woningen een minimale oppervlakte hebben en in Amsterdam en Utrecht geldt een dergelijke eis ook voor de oorspronkelijke woning.
●
Utrecht kent daarnaast ook een leefbaarheidstoets: de gemeente kijkt of de leefbaarheid rondom het pand en in de buurt voldoende is om de splitsing ‘aan te kunnen’.
Tabel 5.3: Vergelijking beleid ten aanzien van bouwkundig splitsen (woningvorming); bron: inventarisatie ABF (april 2024)
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
100