RIS323108 Schimmel bij Hof Wonen en de GGD bijlage 2
Tekst van het document
Recent verhuisden zijn duurder uit Tabel 2.2 | Maandelijkse woonuitgaven en inkomens van huurders naar wel/niet verhuisd en type verhuizing, 2024 Niet verhuisd
Starter
Doorstromers uit huur
Doorstromers uit koop € 918
Verhuisd vanuit buitenland € 1.143
Bruto huur
€ 698
€ 779
€ 904
Huurtoeslag
€ 105
€ 65
€ 84
€ 46
€ 49
Netto huur
€ 593
€ 715
€ 820
€ 872
€ 1.094 € 172
Gas, water en elektra
€ 172
€ 162
€ 168
€ 183
Heffingen en belastingen
€ 55
€ 52
€ 54
€ 56
€ 57
Netto woonuitgaven
€ 820
€ 928
€ 1.043
€ 1.111
€ 1.323
Netto besteedbaar inkomen
€ 2.850
€ 2.521
€ 2.967
€ 3.474
€ 3.932
Netto huurquote
22,8%
32,8%
31,0%
29,6%
33,3%
Netto woonquote
32,5%
43,6%
40,5%
38,2%
41,6%
2.550.200
196.200
343.000
84.700
73.000
Aantal huishoudens
Recent verhuisde huurders wonen naar verhouding tot hun netto besteedbaar inkomen aanmerkelijk duurder dan huurders die al langer in hun woning wonen. Startende huishoudens en huishoudens die zijn verhuisd vanuit het buitenland2 betalen naar verhouding het meest. Starters zijn huishoudens die vanuit het ouderlijk huis of vanuit een onzelfstandige huis vestingssituatie (zoals een kamer) naar een zelfstandige woning verhuizen. Semi-starters verhuizen vanuit een zelfstandige woning naar een andere zelfstandige woning, maar laten geen woning achter die vrijkomt voor een ander huishouden, bijvoorbeeld omdat de partner er na een relatiebreuk blijft wonen. Semi-starters zijn op basis van de eigendomsvorm van de vorige woning bij de doorstromers uit een huurwoning of de doorstromers uit een koopwoning gevoegd. Aangetekend moet worden dat huishoudens die vanuit het buitenland naar Nederland verhuizen deels expats zijn die door belastingvoordeel (30%-regeling) in de praktijk een hoger besteedbaar inkomen hebben dan waar in het berekenen van de netto huurquote en de woonquote is gerekend. Dat betekent dat voor een deel van de groep huurders uit het buitenland de huurquote en de woonquote lager zijn dan hier gepresenteerd.
2 Het betreft huishoudens die voor verhuizing in het buitenland woonden en in Nederland een zelfstandige woning hebben betrokken. Te denken valt aan buitenlandse werknemers en aan buitenlandse studenten voor zover zij een zelfstandige woning hebben betrokken. Asielzoekersvallen niet onder deze groep vestigers uit het buitenland omdat deze groep in een AZC wordt opgevangen. Als men een verblijfsstatus krijgt, verhuist men vervolgens door. Dit wordt geteld als een binnenlandse verhuizing.
25
| Huurders en hun woonsituatie
De netto huurquote en de netto woonquote van recent verhuisde huishoudens is ten opzichte van het WoON 2021 ook sterker gestegen dan van niet-verhuisde huishoudens. Met andere woorden: recent verhuisden zijn ten opzichte van niet-verhuisden gemiddeld een nog groter deel van hun besteedbare inkomen gaan uitgeven aan het wonen. En binnen de groep recent verhuisde huurders is de huurquote en de woonquote van starters en doorstromers uit een huurwoning sterker gestegen dan van doorstromers die vanuit een koopwoning naar een huurwoning verhuisden.
Huursector
Figuur 2.6 | Mate waarin huurders hebben aangegeven moeite te hebben om de maandelijkse woonlasten te betalen, naar huursector en leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2024 Corporatiehuur Private huur Alleenstaand < 35 jr Paar < 35 jr Huishoudenstype
• Huishoudens die de afgelopen twee jaar zijn gestart (vanuit een niet zelfstandige woonsituatie naar een zelfstandige woning zijn verhuisd), hebben gemiddeld een netto huurquote van 32,8% en een woonquote van 43,6%. • Bij huishoudens die de afgelopen twee jaar vanuit het buitenland zijn verhuisd naar een zelfstandige woning in Nederland, is dit gemiddeld 33,3% respectievelijk 41,6%. • Niet verhuisde huurders hebben gemiddeld een netto huurquote van 22,8% en een woonquote van 32,5%. • Doorstromers uit een koopwoning hebben gemiddeld een iets lagere netto huurquote en woonquote dan doorstromers uit een huurwoning. Zij hebben gemiddeld ook een wat hoger netto besteedbaar inkomen.
Alleenstaand 35-64 jr Paar 35-64 jr Paar met kind(eren) Eenoudergezin Alleenstaand 65+ jr Paar 65+ jr 0%
Kwart huurders heeft moeite met betalen woonlasten Huurders met een hoge woonquote geven naar verhouding een groot deel van hun besteedbare inkomen uit aan de huur en de bijkomende woonlasten. Als een huishoudens een laag inkomen heeft en een hoge woonquote blijft er weinig geld over om van te leven. Deze huishoudens hebben vaker moeite met het betalen van de maandelijkse woonlasten dan huishoudens met een hoger inkomen en een hoge woonquote. Ondanks de hoge gemiddelde woonquotes van huurders kunnen de meeste huishoudens in een huurwoning naar eigen zeggen de maandelijkse woonlasten gewoon betalen. Voor een deel van hen is dat niet het geval, ongeveer 25% van de huurders geeft aan dat het betalen van de maandelijkse woonlasten (heel) moeilijk is.
(Heel) moeilijk
20%
40%
Niet moeilijk en niet makkelijk
60% Makkelijk
80%
100%
Heel makkelijk
Er zijn weinig verschillen tussen de corporatiesector en de private huursector met betrekking tot het aandeel huurders dat (veel) moeite heeft om maandelijks de woonlasten te betalen. • Huurders van een private huurwoning geven wat vaker dan huurders van een corporatiewoning aan dat zij de woonlasten (heel) makkelijk kunnen betalen. Zij hebben gemiddeld ook een hoger besteedbaar inkomen (zie ook tabel 2.1). • Alleenstaande huishoudens hebben vaker dan meerpersoonshuishoudens moeite om de maandelijkse woonlasten op te brengen. Huishoudens met kinderen zijn (doorgaans) groter dan eenpersoons- en tweepersoons huishoudens en leven dus met meer personen van het beschikbare huishoudinkomen. Ze hebben daarnaast kosten die samenhangen met het ouderschap die andere huishoudens niet hebben. • Van de paren met kinderen heeft ruim een kwart naar eigen zeggen moeite de maandelijkse woonlasten te betalen. • Ondanks een daling van de netto huurquote van deze groep geven eenoudergezinnen het vaakst aan moeite te hebben met de maandelijkse woonlasten. Van deze groep heeft meer dan een
26
| Huurders en hun woonsituatie
derde (34%) moeite met het betalen van de woonlasten. Deze groep geeft ook het minst vaak aan de woonlasten (heel) makkelijk te kunnen betalen.
Netto woonlasten het hoogst in noordelijk deel Randstad Figuur 2.8 | Netto woonlasten van huurders per regio, 2024
Figuur 2.7 | Woonquote naar mate waarin huurders hebben aangegeven moeite te hebben om de maandelijkse woonlasten te betalen, 2024 Heel moeilijk Moeilijk Niet moeilijk en niet makkelijk Makkelijk Heel makkelijk Totaal 0%
10%
20%
30%
40%
50%
• Gemiddeld geeft bijna een kwart van de huurders aan moeite te hebben met het betalen van de maandelijkse woonlasten. Naarmate huishoudens meer moeite hebben met het betalen van de maandelijkse woonlasten, hebben zij vaker een hogere netto woonquote. • Huurders die aangeven de woonlasten (heel) makkelijk te kunnen betalen hebben gemiddeld een woonquote van 33% of lager.
• De netto woonlasten van huurders zijn het hoogst in de woningmarktregio’s Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Amersfoort en Leiden. In deze regio’s hebben huurders gemiddelde woonlasten van meer dan € 900 per maand. • Van de vier grote steden zijn in Rotterdam de woonlasten van huurders gemiddeld iets lager dan in de andere grote steden. In de regio Rotterdam liggen de gemiddelde woonlasten van huurders tussen € 850 en € 900. • Buiten de Randstad zijn in de regio’s Maastricht en Doetinchem de woonlasten van huurders naar verhouding hoog. • Huurders in de regio’s Leeuwarden, Heerenveen, Emmen, Enschede en Sittard hebben naar verhouding gemiddeld lage woonlasten (minder dan € 750 per maand).
27
| Huurders en hun woonsituatie
De woonlasten moeten bezien worden in het licht van het netto besteedbaar inkomen dat huishoudens hebben. De onderstaande kaart laat zien hoe de woonquote van huurders is in de verschillende woningmarktregio’s.
Figuur 2.10 | Netto woonquote van huurders van een private huurwoning per regio, 2024
Figuur 2.9 | Netto woonquote van huurders van een corporatiewoning per regio, 2024
• Huurders van een corporatiewoning in de regio’s Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Leiden, regio’s met gemiddeld hoge woonlasten, hebben ook hoge huurquotes. Dat geldt ook voor de regio Maastricht. • Er is een aantal regio’s met gemiddeld lagere woonlasten, waar de woonquotes van huurders van een corporatiewoning gemiddeld echter hoog zijn. Het gaat om regio’s als Ede, Apeldoorn, Enschede, Sittard, Emmen en in het bijzonder de regio Leeuwarden. In deze regio’s hebben huurders van corporatiewoningen gemiddeld een lager inkomen, waardoor zij bij relatief lage woonlasten toch een hoge woonquote hebben.
In de private huursector springen regio’s met studentensteden eruit. • Huurders van een zelfstandige private huurwoning in regio’s als Amsterdam, leiden, Den Haag, Rotterdam, Maastricht, Tilburg en Groningen hebben gemiddeld hoge woonquotes. • Waarschijnlijk hangt dit er mee samen dat veel studenten na het afronden van hun studie hun studentenwoning moeten verlaten en vervolghuisvesting vinden in de relatief dure private huursector. Vaak kunnen studenten niet in hun studentenwoning blijven omdat zij deze huurden met een campuscontract dat stelt dat de woning snel na het beëindigen van de studie moet worden vrijgemaakt voor een nieuwe student. Mogelijk ook speelt de huisvesting van internationale studenten en expats een rol. In de regio’s Eindhoven en Enschede is de gemiddelde woonquote wat minder hoog dan in andere regio’s met een studentenstad.
28
| Huurders en hun woonsituatie
2.3 Ontwikkeling scheefheid onder huurders Een deel van de huurders woont ‘scheef’. Dit wil zeggen dat ze een inkomen hebben dat niet past bij de huur die zij betalen. Huurders die een te laag inkomen hebben voor de huur die zij betalen wonen duur scheef. Huurders die een te hoog inkomen hebben voor de huur die zij betalen wonen goedkoop scheef.
Huishoudens die duur scheef wonen, wonen in een zelfstandige huurwoning, behoren tot de aandachtsgroep voor huurtoeslag met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen en betalen een huur boven de aftoppingsgrens. Huishoudens die goedkoop scheef wonen, wonen in een zelfstandige huurwoning, hebben een inkomen waarmee zij in aanmerking komen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en betalen een huur onder de liberalisatiegrens.
boven de aftoppingsgrens, verlaagd naar de aftoppingsgrens. Dit heeft ervoor gezorgd dat de huren van een aanzienlijke groep huurders die te duur woonden, zijn gecorrigeerd. Daarmee is de groep dure scheefwoners veel lager dan voorheen. • De goedkope scheefheid is ten opzichte van 2021 iets toegenomen, na een afname in de jaren daarvoor. Dat betekent dat meer huishoudens met een te hoog inkomen wonen in een woning met een sociale huur. Een mogelijke verklaring hiervoor zijn de afgenomen doorstroommogelijkheden in de huidige krappe woningmarkt. Om door te kunnen stromen uit een sociale huurwoning is voldoende beschikbaar aanbod nodig in het middenhuursegment en in het goedkope koopsegment. Als dat aanbod er niet is, stromen huishoudens niet door. Figuur 2.12 | Scheefheid in de huursector naar type huishouden, 2024
Minder huurders wonen duur scheef Figuur 2.11 | Ontwikkeling goedkope en dure scheefheid in de huursector, 2018 tot en met 2024
• In 2024 was het aandeel huurders dat duur scheef woont aanmerkelijk lager dan in 2021. Een ingreep die veel invloed heeft gehad op de dure scheefheid, zijn de huurverlagingen voor corporatiehuurders die in 2021 en in 2023 zijn doorgevoerd. Toen zijn de huren van corporatiehuurders die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen maar een huur hadden
• Alleenstaande jonge huishoudens en eenoudergezinnen wonen naar verhouding het vaakst duur scheef. • Paren zonder kinderen en paren met kinderen wonen vaker goedkoop scheef dan alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen. Deze huishoudens hebben vaker twee inkomens en daarmee een hoger huishoudinkomen. • Met name alleenstaande ouderen (65+) wonen zelden goedkoop scheef.
29
| Huurders en hun woonsituatie
2.4 Tijdelijke huurcontracten Een deel van de huurders in Nederland heeft een tijdelijk huurcontract zoals bijvoorbeeld huurders die huren met een campuscontract (studenten) en huurders die huren met een jongerencontract. Ook wonen huurders van corporatiewoningen die gerenoveerd worden soms elders met een tijdelijk huurcontract. Daarnaast zijn er veel private huurwoningen verhuurd met een generiek tijdelijk huurcontract. Deze contracten hadden een termijn van maximaal twee jaar, waarna de huurders moesten verhuizen of de verhuurder een huurcontract voor onbepaalde duur kon aanbieden. Deze huurcontracten zijn sinds juli 2024 niet meer mogelijk, maar waren ten tijde van het afnemen van het WoON 2024 nog in gebruik.
Aandeel huurders met tijdelijk contract toegenomen Figuur 2.13 | Aandeel tijdelijke huurcontracten recent verhuisden naar huishoudenstype, 2021 en 2024 35% 30% 25% 20%
Bijna kwart recent verhuisden naar private huurwoning heeft tijdelijk contract
15% 10%
Tabel 2.3 | Tijdelijke huurcontracten naar type verhuurder, doelgroep en wel/niet studerend, 2024
Wel/niet studerend (hbo/wo) Totaal
• Van alle huurders had in 2024 7% een tijdelijk huurcontract. Ten tijde van het WoON 2021 was dit 6% van alle huurders. • Er zijn grote verschillen tussen de huursectoren; in de corporatiesector had 3% van de huurders een tijdelijk huurcontract, in de private huursector 16%. • Onder recent verhuisden was het aandeel huurders met een tijdelijk huurcontract beduidend hoger dan gemiddeld onder alle huurders. Van de recent verhuisden naar een corporatiewoning had 10% een tijdelijk huurcontract, van de recent verhuisden naar een private huurwoning ruim een derde (34%). • Er zijn geen grote verschillen tussen huurders in verschillende inkomensgroepen. • Studenten hebben vaker een tijdelijk huurcontract dan niet-studenten. In de studentenhuisvesting wordt vaak gewerkt met campuscontracten die maken dat na het beëindigen van de studie een studentenwoning moet worden verlaten. Van alle studerende huurders heeft 30% een tijdelijk huurcontract. Onder recent verhuisde studenten is dit aandeel 37%. • Van de recent verhuisde niet studerenden had 21% een tijdelijk huurcontract gekregen.
jr 5+ r6
65 nd aa
ud le
en
st
no Ee
Pa a
+
jr
zin er
(e nd ki
2021
ge
re
64 et rm
Al
Pa a
-6
5r3 Pa a
35 nd
n)
jr
jr 4
jr 35
24%
aa
7%
r<
37%
Alle huishoudens
st
30%
en
21%
Studerend (hbo/wo)
le
6%
jr
25%
Niet studerend (hbo/wo)
Pa a
9%
Al
21%
Midden- en hoge inkomens
35
24%
6%
<
8%
Overige corporatiedoelgroep
nd
Doelgroep passend toewijzen
0%
aa
34%
st
16%
en
Private huur
5%
le
Inkomensgroepen huurbeleid
Corporatiehuur
Recent verhuisden 10%
Al
Type verhuurder
Alle huurders 3%
2024
Het aandeel tijdelijke huurcontracten onder recent verhuisden is het hoogst bij jonge huishoudens. Van de recent verhuisde alleenstaande huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar had 32% in 2024 een tijdelijk huurcontract. In 2021 was dit 25%. Er was sprake van een toename. Dit hangt mogelijk mede samen met het toepassen van campuscontracten in de studentenhuisvesting. • Bij de jonge paren kreeg 28% een tijdelijk huurcontract (in 2021 was dit 23%). Jonge huishoudens vinden vaak een woning in de private huursector. In deze sector werden veel woningen met tijdelijke contracten verhuurd. • Oudere huishoudens huren relatief weinig met een tijdelijk huurcontract.
30
| Huurders en hun woonsituatie
2.5 Middenhuur en dure huur De sociale huursector bestaat uit woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens van € 808 (prijspeil 2023). Dit is de gereguleerde huursector die onder het huurbeleid van de Rijksoverheid valt. Het segment met een huur tussen de liberalisatiegrens en € 1.123 (prijspeil 2023) is het middenhuursegment. Woningen met een huurprijs vanaf € 1.123 vallen in het dure huursegment. Met de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is ook de huur van woningen met een middenhuur gereguleerd. De invoering van de wet was na de dataverzameling voor het WoON 2024 en is daarom nog niet relevant voor de hier gepresenteerde uitkomsten.
Veel jonge huishoudens in middenhuur en dure huur Het aantal jonge huishoudens dat een woning vindt in de private huursector neemt toe. Vaak huren zij een woning met een middenhuur of een dure huur. Figuur 2.15 | Huurders in het gereguleerde huursegment, het middenhuursegment en het vrije huursegment naar type huishouden, 2024
Toename huishoudens in dure private huurwoningen Figuur 2.14 | Ontwikkeling aantal huishoudens in middenhuursegment en vrije huursegment naar type verhuurder en prijsklasse, 2018 tot en met 2024 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2018
2021
2024
Corporatie middenhuur Corporatie dure huur Private middenhuur
Private dure huur
• Ten opzichte van 2021 is het aantal huishoudens in huurwoningen in het middenhuursegment en het dure huursegment aanmerkelijk toegenomen. • In 2021 was ook al sprake van een toename ten opzichte van 2018. • Tussen 2018 en 2024 nam het aantal huishoudens in middenhuur- en dure huurwoningen toe van bijna 460.000 naar bijna 770.000, een toename met twee derde. • De groei deed zich voor in de private huursector, in de corporatiesector nam het aantal huishoudens in huurwoningen met een middenhuur af. • Ten opzichte van 2021 nam vooral het aantal huishoudens in dure huurwoningen in de private huursector toe, van ruim 206.000 naar ruim 342.000.
• Bijna de helft (47%) van de dure huurwoningen wordt bewoond door jonge huishoudens, waarvan een groot deel alleenstaand. • Ook in het middenhuursegment wonen naar verhouding veel jonge huishoudens (34%). • In de sociale huursector (met huren tot de liberalisatiegrens) wonen veel alleenstaande huishoudens, zowel jonge als middelbare als oudere huishoudens. Van alle huurders in het sociale huursegment is ruim 60% alleenstaand. • Ook eenoudergezinnen wonen naar verhouding vaak in een woning met een sociale huur.
Bijna helft recent verhuisde huurders had willen kopen • De wens om een woning te kopen is groot, maar niet iedereen is in staat die wens te verwezenlijken. Een deel van de recent verhuisde huishoudens had een koopwens, maar heeft er om financiële redenen vanaf gezien een woning te kopen en is gaan huren.
31
| Huurders en hun woonsituatie
Figuur: 2.16 | Ontwikkeling aandeel recent verhuisde huishoudens naar een huurwoning dat eigenlijk had willen kopen maar dat vanwege financiële situatie niet deed/niet kon, 2018 tot en met 2024
Niet voor alle recent verhuisde huurders naar een huurwoning met een middenhuur of een dure huurwoning was dit zonder meer de eerste keus. • Bijna 60% heeft ook overwogen een woning te huren van een woningcorporatie.
50% 45%
Hoge huurquotes in dure huur
40% 35%
Figuur 2.18 | Ontwikkeling netto huurquote naar prijsklasse, 2018 tot en met 2024
30%
50%
25%
45%
20%
40%
15% 10%
35%
5%
30%
0%
2018
2021
25%
2024
• Een aanzienlijk deel van de recent naar een huurwoning verhuisde huishoudens had eigenlijk een woning willen kopen en dit aandeel is toegenomen. • In 2018 ging het om 34% van de recent verhuisde huurders, in 2021 was dit toegenomen naar 38% en in 2024 naar 46%. • Dit betekent dat bijna de helft van de recent verhuisde huurders eigenlijk een woning had willen kopen, maar daar om financiële redenen vanaf heeft gezien. In absolute zin gaat het om bijna 320.000 huishoudens. Op basis van het gemiddelde inkomen zijn het huishoudens die zijn aangewezen op een goedkope koopwoning met een prijs tot ongeveer € 200.000. Deze woningen zijn er steeds minder. Figuur 2.17 | Aandeel recent verhuisde huurders van een middenhuurwoning of een dure huurwoning dat heeft overwogen van een corporatie te huren, 2024
Ja
Nee
20% 15% 10% 5% 0%
Huur < liberalisatiegrens
Middenhuur 2018
2021
Dure huur
2024
• Huurders van een huurwoning met een sociale huur (tot de liberalisatiegrens) hebben een lagere netto huurquote (21,0%) dan huurders in een huurwoning met een middenhuur (30,9%) of een dure huurwoning (43,1%). • In het sociale huursegment is de gemiddelde netto huurquote sinds 2021 iets gedaald (toen: 23,2%). • In het middenhuursegment bleef de gemiddelde netto huurquote tussen 2021 en 2024 nagenoeg gelijk. • In de dure huursector nam de gemiddelde netto huurquote relatief sterk toe van 39,9% naar 43,1%.
Niet van toepassing 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
32
| Huurders en hun woonsituatie
Hoge verhuisgraad in dure huur Figuur 2.19 | Gemiddelde woonduur in jaren (links) en percentage verhuisgeneigde huishoudens (rechts) naar prijsklasse, 2024 16
80%
14
70%
12
60%
10
50%
8
40%
6
30%
4
20%
2
10%
0
Huur < liberalisatiegrens
Middenhuur (≤ € 1.123,13)
Woonduur in jaren
Dure huur (> € 1.123,13)
0%
Verhuisgeneigd
• Huishoudens in een sociale huurwoning wonen gemiddeld langer dan huishoudens in duurdere huurwoningen: bijna 14 jaar tegenover 9 jaar in de middenhuur en 4,5 jaar in dure huurwoningen. • De verhuiswens3 van huurders is hoger naarmate zij in een duurder huursegment wonen. Huurders in het dure segment hebben gemiddeld de kortste woonduur en de grootste wens om weer te verhuizen. Van de huurders met een sociale huurwoning wil 46% de komende twee jaar (misschien) verhuizen. Bij de huurders van een dure huurwoning is dit aandeel 73%.
3 De verhuiswens heeft betrekking op huishoudens die aangeven de komende twee jaar ‘misschien’ of ‘beslist’ te willen verhuizen.
33
Hoofdstuk 2 ging over de woonsituatie van huurders, hoofdstuk 3 brengt de woonsituatie van eigenaar-bewoners in beeld. Hoe hebben de huizenprijzen zich ontwikkeld en wat betekent dit voor huishoudens die recent een woning hebben gekocht? Wat zijn de woonlasten van eigenaar-bewoners met verschillende achtergronden en in verschillende stadia van hun wooncarrière? Speciale aandacht is er voor de positie van koopstarters, huishoudens die uit een onzelfstandige woonsituatie of vanuit een huurwoning voor de eerste keer naar een koopwoning verhuizen. Zij hebben niet geprofiteerd van de stijgende koopprijzen door het opbouwen van overwaarde. Wat betekent dit voor hun mogelijkheden op de koopmarkt?
Hoofdstuk 3
KOOP
Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
meteen naar:
Kerncijfers
Woonsituatie van eigenaar bewoners Woonlasten van eigenaar-bewoners Koopstarters en -doorstromers
Woningfinanciering
34
Kerncijfers eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Huishoudens in koopwoningen
Huishoudens in koopwoningen naar woningwaarde (WOZ)
Woonlasten alle eigenaar-bewoners
Aantal huishoudens in koopwoningen
Gemiddelde WOZ-waarde
Bruto hypotheekuitgaven
Netto koopquote
2024 4.710.000
2024 € 453.000
2024 € 671
2021 4.580.000
2021 € 348.000
2021 € 641
2021 16,2%
2018 4.464.000
2018 € 285.000
2018 € 699
2018 18,4%
% koopwoningen tot € 390.000
% huishoudens in koopwoningen 2024 59%
2024 47%
2021 60%
2021 72%
2018 60%
2018 83%
Bijkomende koopuitgaven 2024 € 91
2024 16,1%
Netto woonquote 2024 22,9%
2021 € 71
2021 22,0%
2018 € 64
2018 25,1%
Reservering groot onderhoud 2024 € 145 2021 € 119 2018 € 137
Samenstelling huishoudens
Inkomensgroepen netto besteedbaar inkomen
% alleenstaand
% 20% laagste inkomens
2024 23%
2024 6%
2021 22%
2021 6%
2018 23%
2018
% paar 2024 36%
Bruto koopuitgaven 2024 € 907 2021 € 831 2018 € 900
5% % 2 kwintiel e
2024 13%
2021 36%
2021 13%
2018 36%
2018 13%
Belastingeffect eigen woning 2024 € 105 2021 € 135 2018 € 175 Netto koopuitgaven 2024 € 801
Woonlasten recent verhuisde koopstarters (Starters + Doorstromers uit huur) Netto koopuitgaven 2024 € 1.175 2021 € 869 2018 € 843 Netto woonuitgaven 2024 € 1.447 2021 € 1.056 2018 € 1.043
2021 € 696 % paar met kind(eren)
% 3e kwintiel
2024 35%
2024 22%
2021 36%
2021 21%
2018 36%
2018 22%
% eenoudergezin
% 4e kwintiel
2024
5%
2024 28%
2021
5%
2021 28%
2018
5%
2018 28%
2018 € 724 Bijkomende woonuitgaven 2024 € 305 2021 € 224 2018 € 229 Netto woonuitgaven 2024 € 1.106 2021 € 919 2018 € 953
% niet-gezinshuishouden 2024 0%
% 20% hoogste inkomens 2024 32%
Netto besteedbaar inkomen 2024 € 5.600
Netto besteedbaar inkomen 2024 € 5.417 2021 € 4.406 2018 € 3.888 Netto koopquote 2024 23,7% 2021 21,1% 2018 22,7% Netto woonquote 2024 29,7%
2021 0%
2021 32%
2021 € 4.886
2021 26,0%
2018 0%
2018 32%
2018 € 4.232
2018 28,7%
35
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
3.1 Woonsituatie van eigenaar-bewoners Bijna 60% van de Nederlandse huishoudens woont in een koopwoning. De prijzen van koopwoningen zijn gestegen. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen steeg tussen 2018 en 2024 met bijna 60%. In dezelfde periode steeg het gemiddelde besteedbare huishoudinkomen van eigenaar-bewoners veel minder, gemiddeld met ongeveer 30%. Voor zittende bewoners zijn de effecten van de gestegen huizenprijzen beperkt. Voor woningzoekende huishoudens is dit niet het geval, zeker als zij een woning zoeken met een prijs tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000). Het aantal woningen in dit segment neemt af.
Figuur 3.2 | Gemiddelde WOZ-waarde van bewoonde koopwoningen per woningmarktregio, 2024
Meer dan helft koopwoningen in duur segment Figuur 3.1 | Ontwikkeling WOZ-waarden van woningen van eigenaar-bewoners, 2012 - 2024
• Sinds 2015 neemt het aandeel betaalbare koopwoningen binnen de koopvoorraad snel af. In 2015 had 89% van de woningen van eigenaar-bewoners een WOZ-waarde in de prijsklasse tot € 390.000, in 2024 was dit nog 48%. • Het aandeel huishoudens in dure koopwoningen nam sterk toe, van 12% in 2015 naar 52% in 2024. • In 2024 had 22% van de koopwoningen een WOZ-waarde tussen € 390.000 en € 490.000, 12% een WOZ-waarde tussen € 490.000 en € 590.000 en 19% een WOZ-waarde boven € 590.000. • Tussen 2012 en 2015 daalde de waarde van de koopwoningvoorraad gemiddeld nog, als gevolg van de crisis op de woningmarkt die toen speelde.
• De gemiddelde WOZ-waarde van bewoonde koopwoningen is het hoogste in de woningmarktregio’s Amsterdam, Utrecht, Amersfoort en Leiden. In deze regio’s ligt de WOZ-waarde gemiddeld boven € 500.000. • Ook in de regio’s Den Haag en Gouda in Zuid-Holland, de regio’s Apeldoorn en Ede in Gelderland en de regio’s Breda, Den Bosch, Oss en Eindhoven is de WOZ-waarde van koopwoningen gemiddeld hoog (€ 400.000 - € 500.000). • In de noordelijke regio’s Leeuwarden, Emmen, Heerenveen en Groningen, de regio’s Middelburg en Roosendaal en in de regio’s Sittard en Venlo is de WOZ-waarde van koopwoningen gemiddeld het laagst (tot € 400.000). • In het zuiden is de WOZ-waarde in de regio Maastricht met een gemiddelde tussen € 400.000 en € 450.000 hoger dan in de regio’s Sittard en Venlo.
36
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Figuur 3.3 | Relatieve ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde van bewoonde koopwoningen per woningmarktregio, 2018 - 2024
ningmarkt een indicator voor een hoge marktdruk. De gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter woonoppervlak geeft daarom een scherper beeld van de verschillen in woningprijzen tussen regio’s. Figuur 3.4 | Gemiddelde WOZ-waarde per m2 van bewoonde koopwoningen, per woningmarktregio, 2024
De WOZ-waarde is gemiddeld het hoogst in de regio’s aan de noordkant van de Randstad. De stijging van de gemiddelde WOZ-waarde sinds 2018 was het hoogst in regio’s aan de zuidkant van de Randstad. • In de regio’s Rotterdam en Dordrecht steeg de WOZ-waarde van woningen sinds 2018 gemiddeld met meer dan 65%. • Ook in de regio’s Apeldoorn, Emmen en Enschede was dit het geval. • Andere regio’s waar een relatief sterke stijging van de gemiddelde WOZ-waarde was, zijn Amsterdam, Lelystad, Arnhem en Heerenveen. De gemiddelde WOZ-waarde geeft een beeld van de verschillen in de waarde van koopwoningen in de diverse woningmarktregio’s, maar houdt geen rekening met verschillen in de aard van de woningvoorraad. Grote woningen hebben doorgaans een hogere WOZ-waarde dan kleinere woningen, maar bieden de bewoner ook meer. Kleine woningen met een hoge WOZ-waarde zijn in de huidige wo-
• Ook uitgedrukt in de WOZ-waarde per m2 zijn koopwoningen het duurst in de woningmarktregio’s Amsterdam, Utrecht, en Leiden. De gemiddelde WOZ-waarde per m2 ligt hier boven € 4.000. • Ook in de regio’s Den Haag, Rotterdam en Amersfoort zijn woningen duur (gemiddeld € 3.500 € 4.000). In de regio Rotterdam is de totale WOZ-waarde van koopwoningen lager dan de WOZwaarde per m2. Doordat koopwoningen in deze regio kleiner zijn, is de gemiddelde waarde per m2 relatief hoog. • In de delen van het land waar koopwoningen naar verhouding groot zijn, is de gemiddelde WOZ-waarde per m2 juist lager. Dit relativeert de woningwaarde in (delen van) Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel. In deze regio’s is de WOZ-waarde hoog, maar krijgt een eigenaarbewoner daar ook veel woonoppervlak voor.
37
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Toename oudere huishoudens in koopwoning Nederland vergrijst. De huidige (naoorlogse) generatie ouderen heeft in de jaren zeventig en tachtig vaak een koopwoning kunnen kopen. Dit zorgt nu voor een toename van het aantal oudere woningbezitters. Figuur 3.5 | Samenstelling eigenaar-bewoners naar type en leeftijd huishouden, 2018 tot en met 2024 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
Alleenstaand < 35 jr Paar < 35 jr Alleenstaand 35-64 jr Paar 35-64 jr Paar met kind(eren) Eenoudergezin Alleenstaand 65+ jr
jr 5+ r6
Pa a
d6
5+
jr
zin an ns
ta
no
ud
er
er
lee Al
d( kin et
2021
Ee
5r3 rm Pa a
lee
2018
ge
en
)
jr 64
jr
an ns
ta
Pa a
d3
5-
64
35 r< Pa a Al
35
jr
jr
Paar 65+ jr
d< an ta ns lee Al
Figuur 3.6 | Woonsituatie van eigenaar-bewoners naar type en leeftijd huishouden en WOZ-waarde, 2024
2024
• De grootste groep woningeigenaren in Nederland zijn paren met kinderen. Deze huishoudens groep heeft vaak een hoger huishoudinkomen dan gemiddeld, men is vaak in de werkzame leeftijd en er zijn vaak twee inkomens. • Het aantal middelbare kleine huishoudens (35 - 64 jaar) dat een woning bezit, neemt af. Deze ontwikkeling was tussen 2018 en 2021 al zichtbaar en zette zich tussen 2021 en 2024 door. Dit hangt samen met het ouder worden van veel woningbezitters. • Het aantal oudere huishoudens (65+) in een koopwoning neemt toe. Hierbij speelt dat meer huishoudens die een woning hebben kunnen kopen de leeftijd van 65 jaar bereiken. Oudere paren hebben vaker een koopwoning dan alleenstaande ouderen. • Het aantal jonge woningbezitters (tot 35 jaar) is in vergelijking met de andere onderscheiden huishoudensgroepen laag. Ook in relatieve zin is dit het geval. Van de woningbezitters in Nederland is 7% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Van alle huishoudens in Nederland is 17% een klein huishouden in deze leeftijdsklasse.
Totaal 0% < € 290.000
20%
40%
€ 290.000 - € 390.000
60%
80%
100%
€ 390.000 - € 490.000
€ 490.000 - € 590.000 > € 590.000
• Paren in de werkzame leeftijd hebben vaak een hoger huishoudinkomen dan andere huishoudensgroepen. Vaak heeft men twee inkomens. Paren in de leeftijd van 35 - 64 jaar en paren met kinderen hebben dan ook vaker een koopwoning met een hoge WOZ-waarde dan andere groepen woningbezitters. • Maar ook paren in de leeftijd van 65 jaar en ouder hebben vaak een woning met een hoge waarde. Een deel van hen werkt nog en een groot deel woont in een koopwoning met een hoge WOZ-waarde die is gekocht toen men nog werkzaam was en die door de jaren in waarde is gestegen. • Jonge woningbezitters wonen vaak in een woning met een lage WOZ-waarde. Zeker bij alleenstaande jonge woningbezitters, met per definitie één inkomen, is dat het geval. Het merendeel van deze groep heeft een koopwoning met een WOZ-waarde in de klasse tot € 290.000. • Maar ook alleenstaande huishoudens in de leeftijd boven 35 jaar hebben vaker dan paren een woning met een WOZ-waarde in de lagere klassen.
38
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
3.2 Woonlasten van eigenaar-bewoners De woonlasten van eigenaar-bewoners bestaan uit de hypotheekuitgaven, bijkomende koopuitgaven en reserveringen voor groot onderhoud. Eigenaar-bewoners hebben daarnaast vaak belastingvoordeel omdat zij een deel van de hypotheekrente kunnen aftrekken.
Wonen in een koopwoning werd duurder Tabel 3.1 | Ontwikkeling gemiddelde maandelijkse woonuitgaven en inkomens van eigenaar-bewoners, 2018 tot en met 2024 Verschil 2021 - 2024 Bruto hypotheekuitgaven
2018 € 699
2021 € 641
2024 € 671
Absoluut € 30
Relatief 5%
Bijkomende koopuitgaven
€ 64
€ 71
€ 91
€ 19
27%
Reservering groot onderhoud
€ 137
€ 119
€ 145
€ 26
22%
Bruto koopuitgaven
€ 900
€ 831
€ 907
€ 76
9%
Belastingeffect eigen woning
€ 175
€ 135
€ 105
-€ 30
-22%
Netto koopuitgaven
€ 724
€ 696
€ 801
€ 106
15%
Bijkomende woonuitgaven
€ 229
€ 224
€ 305
€ 81
36%
Netto woonuitgaven
€ 953
€ 919
€ 1.106
€ 187
20%
Netto besteedbaar inkomen
€ 4.232
€ 4.886
€ 5.600
€ 714
15%
Netto koopquote
18,4%
16,2%
16,1%
-0,1%
-1%
Netto woonquote
25,1%
22,0%
22,9%
0,9%
4%
Dit hangt in belangrijke mate samen met de gestegen kosten voor energie. • Per saldo stegen de netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners tussen 2021 en 2024 met € 187 per maand, een stijging met 20%. Het netto besteedbaar inkomen van eigenaar-bewoners nam in dezelfde periode toe met 15%. De kosten van het wonen stegen voor eigenaar-bewoners dus sterker dan de inkomens. • Dit komt tot uitdrukking in een stijging van de woonquote voor eigenaar-bewoners met 4% (0,9 procentpunt), van 22,0% naar 22,9%. • De netto koopquote, het deel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan de netto koopuitgaven, daalde iets, van 16,2% naar 16,1%. • Eigenaar-bewoners hebben een lagere woonquote (22,9%) dan huurders (24,7%).
Kopers met laag inkomen wonen naar verhouding duur Tabel 3.2 | Gemiddelde maandelijkse woonuitgaven van eigenaar-bewoners naar kwintielen besteedbaar huishoudinkomen, 2024
Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven
€ 71
€ 71
€ 78
€ 87
€ 114
Reservering groot onderhoud
€ 128
€ 126
€ 131
€ 141
€ 168
Bruto koopuitgaven
€ 422
€ 547
€ 673
€ 929
€ 1.284
€9
€ 40
€ 69
€ 114
€ 167
Netto koopuitgaven
€ 413
€ 507
€ 604
€ 815
€ 1.117
Bijkomende woonuitgaven
€ 260
€ 256
€ 275
€ 307
€ 352
Netto woonuitgaven
€ 673
€ 764
€ 879
€ 1.122
€ 1.469 € 9.121
Belastingeffect eigen woning
• Gemiddeld gaf een huishouden met een koopwoning in 2024 € 671 per maand uit aan de hypotheek (bruto). Dit is 5% meer dan in 2021. • Samen met de bijkomende koopuitgaven4 en de reservering voor groot onderhoud bedroegen de gemiddelde bruto koopuitgaven in 2024 € 907 per maand. • De bijkomende koopuitgaven en de reserveringen voor groot onderhoud stegen door de toegenomen kosten harder dan de bruto hypotheekuitgaven (27% respectievelijk 22%). • Gemiddeld was een eigenaar-bewoner in 2024 maandelijks € 76 méér kwijt aan de bruto koopuitgaven dan in 2021. Dat is een stijging van 9%. Daarbij moet worden aangetekend dat ook het netto besteedbaar inkomen in deze periode steeg. • Het belastingeffect van de eigen woning nam verder af, ondanks de sterk gestegen hypotheekrente op nieuw afgesloten hypotheken. De hypotheekrente op uitstaande hypotheken nam veel minder toe. De netto koopuitgaven waren in 2024 gemiddeld € 801 per maand. • De bijkomende woonuitgaven zijn tussen 2021 en 2024 aanmerkelijk gestegen, van gemiddeld € 224 per maand naar gemiddeld € 305 per maand, een toename met 36%.
20% hoogste inkomens € 700 € 1.003
20% laagste inkomens € 223
2e kwintiel
3e kwintiel
€ 350
€ 464
4e kwintiel
Netto besteedbaar inkomen
€ 1.576
€ 2.564
€ 3.680
€ 5.352
Netto koopquote
26,4%
19,8%
16,5%
15,3%
13,2%
Netto woonquote
42,5%
29,8%
24,0%
21,0%
17,4%
Aantal huishoudens
281.800
611.500
1.021.800
1.297.400
1.497.800
Eigenaar-bewoners met een laag inkomen geven een groter deel van hun besteedbare inkomen uit aan het wonen dan eigenaar-bewoners met een hoog inkomen. • De eigenaar-bewoners met de laagste 20% inkomens hebben een netto woonquote van 42,5%. In het kwintiel daarboven is dit 29,8%. Bij de 20% hoogste inkomens is de netto woonquote 17,4%. • Eigenaar-bewoners met hogere inkomens hebben weliswaar aanzienlijk hogere woonuitgaven, hun netto besteedbaar inkomen is ook veel hoger waardoor zij naar verhouding goedkoper wonen dan eigenaar-bewoners met een laag inkomen.
4 De kosten voor opstalverzekering, eventuele erfpacht, de onroerendezaakbelasting (OZB), het eigenaarsgedeelte van de waterschapslasten.
39
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Woonuitgaven recent verhuisden hoger Tabel 3.3 | Gemiddelde maandelijkse woonuitgaven en inkomens van eigenaar-bewoners naar wel/niet verhuisd in afgelopen twee jaar en type verhuizing, 20245
Bruto hypotheekuitgaven
Niet verhuisd € 617
Starter € 964
Doorstromers uit huur € 1.339
Figuur 3.7 | Gemiddelde maandelijkse netto woonuitgaven van alle eigenaar-bewoners per woningmarktregio, 2024
Doorstromers uit koop € 1.098
Bijkomende koopuitgaven
€ 91
€ 67
€ 78
€ 102
Reservering groot onderhoud
€ 147
€ 127
€ 106
€ 136 € 1.336
Bruto koopuitgaven
€ 855
€ 1.158
€ 1.523
Belastingeffect eigen woning
€ 93
€ 160
€ 241
€ 208
Netto koopuitgaven
€ 761
€ 998
€ 1.282
€ 1.128
€ 307
€ 253
€ 284
€ 312
Netto woonuitgaven
Bijkomende woonuitgaven
€ 1.068
€ 1.251
€ 1.566
€ 1.440 € 6.279
Netto besteedbaar inkomen
€ 5.571
€ 4.630
€ 5.896
Netto koopquote
15,5%
23,7%
23,7%
20,0%
Netto woonquote
22,4%
30,2%
29,3%
26,0%
4.221.100
89.500
146.900
240.300
Aantal huishoudens
De woonuitgaven van recent verhuisde huishoudens die een woning hebben gekocht, zijn hoger dan de woonuitgaven van huishoudens die al langer dan twee jaar in hun koopwoning wonen. Dit hangt samen met de gestegen huizenprijzen en de gestegen hypotheekrente. Huishoudens die in de afgelopen twee jaar een woning kochten geven ook een groter deel van hun inkomen uit aan het wonen dan eigenaar-bewoners die al langer wonen. De netto koopquote en de woonquote van recent verhuisde eigenaar-bewoners is duidelijk hoger dan van niet-verhuisde eigenaarbewoners. • Starters op de woningmarkt geven naar verhouding het meeste uit als zij een woning kopen. Zij hadden in 2024 een woonquote van 30,2%. • Bij doorstromers uit een huurwoning was dit 29,3% en bij doorstromers uit een koopwoning was dit 26,0%. Daarbij speelt mee dat doorstromers uit een koopwoning profiteerden van de waardeontwikkeling van hun vorige koopwoning. Desondanks was hun woonquote in 2024 hoger dan van niet verhuisde eigenaar-bewoners (22,4%).
• Eigenaar-bewoners in de woningmarktregio’s Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Amersfoort, Leiden en Den Bosch geven gemiddeld het meeste uit aan het wonen. • Ook in de regio’s Rotterdam, Eindhoven, Breda en Tilburg zijn de gemiddelde netto woonuitgaven naar verhouding hoog. • In de meer perifere woningmarktregio’s (Middelburg, Leeuwarden, Emmen) zijn de gemiddelde netto woonuitgaven het laagst. • De bandbreedte in de gemiddelde netto woonuitgaven tussen de duurste en de goedkoopste regio bedraagt € 370 per maand.
5 Semi-starters zijn op basis van de eigendomsvorm van de vorige woning bij de doorstromers uit een huurwoning of de doorstromers uit een koopwoning gevoegd.
40
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Weinig eigenaar-bewoners hebben moeite om woonlasten te betalen De gestegen woonlasten lijken voor eigenaar-bewoners doorgaans niet tot problemen te leiden. Figuur 3.8 | Mate waarin eigenaar-bewoners moeite hebben om de maandelijkse woonlasten te betalen en leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2024
Figuur 3.9 | Koopquote naar mate waarin eigenaar-bewoners moeite hebben om de maandelijkse woonlasten te betalen, 2024 Heel moeilijk Moeilijk
Alleenstaand < 35 jr
Niet moeilijk en niet makkelijk
Paar < 35 jr
Makkelijk Heel makkelijk
Alleenstaand 35-64 jr
0% Paar 35-64 jr
5%
10%
15%
20%
25%
30%
• Eigenaar-bewoners die het (heel) moeilijk vinden om de maandelijkse woonlasten te betalen, hebben ook een hoge koopquote. • Eigenaar-bewoners die hun woonlasten (heel) makkelijk kunnen betalen hebben gemiddeld een koopquote van 16% of minder.
Paar met kind(eren) Eenoudergezin Alleenstaand 65+ jr Paar 65+ jr Totaal 0% (Heel) moeilijk
20%
40%
Niet moeilijk en niet makkelijk
60%
80%
100%
Makkelijk
Heel makkelijk
• Maar weinig eigenaar-bewoners hebben moeite om de maandelijkse woonlasten te betalen en de meeste eigenaar-bewoners geven aan de woonlasten (heel) makkelijk te kunnen betalen. • Jonge huishoudens, alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen hebben wat vaker dan gemiddeld moeite om de maandelijkse woonlasten te kunnen betalen. Dit zijn de huishoudensgroepen met gemiddeld een lager inkomen dan de andere groepen.
41
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
3.3 Koopstarters en -doorstromers Meer starters in de koopsector, minder doorstroming Koopstarters zijn huishoudens die voor hun verhuizing naar een koopwoning onzelfstandig woonden of in een huurwoning woonden en nu een woning kopen. Het betreft jonge huishoudens die naar hun eerste zelfstandige woning verhuizen, maar ook huishoudens die uit een huurwoning naar hun eerste koopwoning verhuizen. Tabel 3.4 | Eigenaar-bewoners naar wel/niet verhuisd in afgelopen twee jaar en type verhuizing, 2018 tot en met 20246 Verschil 2021 - 2024 Niet verhuisd
2018 3.922.000
2021 4.033.000
2024 4.221.000
Absoluut 188.000
Relatief 5% 13%
Verhuisd: starter
85.000
80.000
90.000
10.000
Verhuisd: doorstromer uit huur
173.000
138.000
147.000
9.000
7%
Verhuisd: doorstromer uit koop
274.000
315.000
240.000
-75.000
-24%
De bijkomende woonuitgaven namen naar verhouding nog sterker toe. De woonlasten voor huishoudens die recent zijn verhuisd zijn dan ook hoger dan van huishoudens die al langer in hun woning wonen (zie ook paragraaf 3.2 ‘Woonlasten van eigenaar-bewoners’). Ook demografische ontwikkelingen zijn van invloed. Het aantal oudere eigenaar-bewoners neemt toe. Oudere huishoudens zijn minder verhuisgeneigd dan jongere huishoudens. De groep doorstromers binnen de koopsector is ondanks deze afname nog wel de grootste groep; 240.000 huishoudens verhuisden binnen de koopsector. Figuur 3.10 | Eigenaar-bewoners naar type verhuizing in afgelopen twee jaar en besteedbaar huishoudinkomen, 2018 t/m 20247
• Het aantal recente starters, huishoudens die uit een onzelfstandige woonsituatie een woning kochten, nam in 2024 met 13% toe ten opzichte van 2021. Starters slaagden er vaker in een woning te kopen dan ten tijde van het vorige WoON. • In absolute zin ging het om een toename met 10.000 startende huishoudens. In totaal kochten in de twee jaar voorafgaand aan de meting van het WoON 2024 90.000 startende huishoudens een woning. • Ook het aantal huishoudens dat vanuit een huurwoning doorstroomde naar een koopwoning nam toe, met 7%. 147.000 huurders kochten in de twee jaar voorafgaand aan de meting van het WoON 2024 een woning. Binnen de koopsector nam de doorstroming echter af. • Bijna een kwart (24%) minder huishoudens in een koopwoning stroomden door naar een nieuwe koopwoning. • Tussen 2018 en 2021 nam het aantal doorstromers binnen de koopsector nog toe. Een combinatie van factoren maakt dat huishoudens in een koopwoning minder verhuizen. Door de schaarste op de woningmarkt zijn de huizenprijzen gestegen en hebben woningkopers minder keuze. De hypotheekrente is vanaf 2022 aanmerkelijk gestegen. 6 Semi-starters zijn op basis van de eigendomsvorm van de vorige woning bij de doorstromers uit een huurwoning of de doorstromers uit een koopwoning gevoegd.
• Starters hebben vaker dan doorstromers een laag inkomen of een middeninkomen. De helft heeft een inkomen dat in een van de eerste drie inkomenskwintielen valt. • Ten opzichte van 2021 hadden starters die een woning kochten wat vaker een inkomen in een van de twee hoogste kwintielen. Starters hadden vaker een hoog inkomen nodig om te kunnen kopen. • Doorstromers uit een huurwoning en doorstromers uit een koopwoning hadden vaker een inkomen in de twee hoogste inkomenskwintielen dan starters. Van 2021 op 2024 nam het aandeel doorstromers met een inkomen in het hoogste inkomenskwintiel toe ten opzichte van 2021. Deze kopers hadden vaker een hoog inkomen nodig om te kunnen kopen. 7 Semi-starters zijn hier bij de doorstromers gerekend.
42
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
3.4 Woningfinanciering Na de financiële crisis van 2008 is het financieren van een koopwoning minder makkelijk geworden dan daarvoor. De Loan-to-Value (LTV) ratio, het aandeel van de waarde van een koopwoning dat kopers kunnen lenen, is sinds 2018 100%. In het verleden was de LTV hoger. Dat betekent dat kopers de bijkomende kosten voor de aankoop van een woning uit eigen middelen moeten financieren. Sinds 2022 is de hypotheekrente toegenomen, wat maakt dat kopers minder aan een woning kunnen uitgeven. Tegelijkertijd wordt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd en is aflossingsvrij lenen minder aantrekkelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat de overdrachtsbelasting voor starters is verlaagd en (schoon)ouders hun kinderen aanzienlijke bedragen belastingvrij konden schenken voor de aankoop van een woning8.
• Starters financieren hun woning vaker (mede) met een schenking dan doorstromers. Van de recente starters in 2024 kreeg ruim een derde (34%) een schenking van ouders of schoonouders voor de aankoop van de woning. In 2021 was dit nog 22%. • Van de doorstromers uit een huurwoning, ook starters op de koopmarkt, kreeg 29% een schenking. Ook dit was een toename ten opzichte van 2021 (toen 23%). • Van de doorstromers binnen de koopsector kreeg 14% een schenking. Figuur 3.12 | Hoogte van de schenking, 2024
Woningaankopen met schenking toegenomen Een deel van de woningkopers financiert de woning mede door een schenking van ouders of schoonouders. Dit aandeel is tussen 2021 en 2024 toegenomen. Figuur 3.11 | Aandeel woningaankopen met een schenking van ouders of schoonouders naar positie op de woningmarkt, 2021, 20249 40% 35% 30% Minder dan € 25.000
25%
€ 25.000 tot € 53.000
€ 53.000 tot € 100.000 € 100.000 of meer
20%
• Bij ongeveer één op de vijf kopers die een schenking kreeg, was het geschonken bedrag minder dan € 25.000. Bij een derde ging het om € 25.000 tot € 53.000. Bij 20% lag het geschonken bedrag tussen € 53.000 en € 100.000. • Ruim een kwart (28%) van de kopers die een schenking ontvingen, ontving € 100.000 of meer. • De bedragen die zijn geschonken, zijn toegenomen ten opzichte van 2021.
15% 10% 5% 0%
Starter
Doorstromers uit huur 2021
Doorstromers uit koop
Totaal
2024
Ook het lenen van geld van familie of vrienden voor de aankoop van een woning kan helpen de stap naar een koopwoning mogelijk te maken.
8 De eenmalige verhoogde vrijstelling voor schenkingen ten behoeve van een eigen woning, de ‘jubelton’, werd per 1 januari 2024 afgeschaft. Dat betekent dat een deel van de respondenten van het WoON die recent een woning kochten hiervan nog gebruik heeft kunnen maken. Inmiddels is er een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 32.195 voor kinderen als zij in de leeftijd van 18 tot 40 jaar zijn. 9 Semi-starters zijn hier bij de doorstromers gerekend.
43
| Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
Figuur 3.13 | Aandeel woningaankopen waarbij geld werd geleend van familie of vrienden naar positie op de woningmarkt, 202410
Figuur 3.14 | Aandeel hypotheken met NHG naar positie op de woningmarkt, 2021, 202411
14%
70%
12%
60%
10%
50%
8%
40%
6% 30%
4%
20%
2% 0%
Starter
Doorstromers uit huur
Doorstromers uit koop
Totaal
• Bij een kleine 10% van de woningaankopen door recent verhuisden werd geld geleend van familie of vrienden. • Bij (koop)starters speelde dit vaker dan bij doorstromers binnen de koopmarkt. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een vangnet als huishoudens door onverwachte omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Hypotheken met NHG zijn voor hypotheekverstrekkers minder risicovol, waardoor de kosten voor de hypotheeknemer lager zijn. De grens voor het kunnen afsluiten van een hypotheek met NHG was in 2024 € 435.000. Woningen met een hoger aankoopbedrag komen niet voor NHG in aanmerking.
10 Semi-starters zijn hier bij de doorstromers gerekend.
10% 0%
Starter
Doorstromers uit huur 2021
Doorstromers uit koop
Totaal
2024
• Bijna 40% van de hypotheken die in 2024 recent verhuisden afsloten, waren hypotheken met NHG. • Het aandeel met NHG afgesloten hypotheken bleef tussen 2021 en 2024 gelijk. • Starters sloten het vaakst een hypotheek af met NHG. Het betrof ruim de helft van de door starters afgesloten hypotheken (57%). • Ten opzichte van 2021 nam het aantal door starters met NHG afgesloten hypotheken af (toen: 64%). • Ook doorstromers uit een huurwoning sloten relatief vaak een hypotheek af met NHG (45%). • Bij doorstromers binnen de koopsector is het aandeel beduidend lager (26%). Deze groep koopt vaker een duurdere woning die niet voor NHG in aanmerking komt.
11 Semi-starters zijn hier bij de doorstromers gerekend.
44
Het WoON geeft scherp inzicht in de huishoudens die in de periode voorafgaand aan het onderzoek zijn verhuisd en welke woningen ze hebben betrokken. Deze informatie is beschikbaar voor meerdere WoON’s en geeft daardoor een inkijk in de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en de wijze waarop verhuizende huishoudens daarmee omgaan. In hoofdstuk 4 wordt veder in beeld gebracht hoe het staat met huishoudens die de komende tijd willen verhuizen. Welke groepen begeven zich de komende tijd op de markt? Hoe staat het met de verhuisbereidheid van ouderen? Wat zijn de verhuismotieven en woonwensen van potentiële verhuizers?
Hoofdstuk 4
TE HUUR
Verhuisdynamiek op de woningmarkt
TE KOOP
meteen naar:
Kerncijfers
Recente verhuizingen Verhuiswensen Verhuismotieven
Acties om een woning te vinden Wensen ten aanzien van de woning
Wensen ten aanzien van de woonomgeving 45
Kerncijfers verhuisdynamiek op de woningmarkt
Verhuisde huishoudens (laatste 2 jaar) naar positie op de woningmarkt Starter 2024 285.700 2021 248.400
Verhuisde huishoudens naar segment Koop 2024 489.200 2018 542.800
2024 539.900
2021 46%
2021 418.800
2018 42%
2021 276.400
Private huur
Doorstromer uit koop 2024 255.100
2021 343.800 2018 314.100
2021 345.300
Doorstromer uit koop 2024 492.300 2021 565.100
Doorstromer uit huur
Doorstromer uit huur 2024 668.700
2021 337.700
Verhuiswensen bestaande huishoudens
2018 360.200
Beslist niet
Buitenland 85.400 63.100 42.900
2024 59% 2021 62% 2018 63%
2024 35%
Koop appartement 2024 15% 2021 16% 2018 15% Huur eengezins 2024 16%
2018 498.300
2024 356.100
2018
2018 58.800
2024 399.800
2018 311.000
2021
Semi-starter 2024 87.700 2021 71.300
2018 174.400
2024
2018 362.500
2024 297.200 2018 279.500
2021 172.600
Koop eengezins
Starter
Corporatiehuur
Semi-starter
Woonwensen actief zoekende verhuisgeneigden
2021 547.000
2018 248.000
2024 203.800
Verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek naar een zelfstandige woning (bestaande + nieuwe huishoudens)
2021 605.200 2018 517.600
2021 13% 2018 14% Huur appartement 2024 34% 2021 26% 2018 29% Koopprijs t/m € 390.000 2024 24% 2021 40% 2018 45% Koopprijs € 390.000 - € 490.000 2024 10% 2021 9%
Eventueel wel, misschien
Totaal 2024 1.186.200
2024 24%
2021 1.167.200
2021 22%
2018 1.136.500
2018 23%
% huishoudens dat is verhuisd 2024 15%
Zou wel willen, kan niets vinden 2028 8%
2021 15%
2021 6%
2018 15%
2018
2018 6% Koopprijs boven € 490.000 2024 15% 2021 13% 2018 6% Huurprijs tot liberalisatiegrens 2024 36%
4% Beslist
2024 9%
2021 29% 2018 35% Huurprijs boven liberalisatiegrens 2024 14%
2021 9%
2021 9%
2018 10%
2018 8%
46
| Verhuisdynamiek op de woningmarkt
4.1 Recente verhuizingen Gezinnen en ouderen verhuisden minder
Recent verhuisden zijn huishoudens die de twee jaar voorafgaand aan het WoON naar een zelfstandige woning zijn verhuisd, als starter of als doorstromer.
Tabel 4.2 | Aantal verhuisde huishoudens in de afgelopen twee jaar, naar type en leeftijd huishouden, 2018 t/m 2024
Meer geslaagde starters en semi-starters
Verandering 2021 - 2024
Tabel 4.1 | Aantal verhuisde huishoudens in de afgelopen twee jaar, naar positie op de woningmarkt, 2018 tot en met 2024 Verandering 2021 - 2024
Alleenstaand < 35 jaar
2018 259.200
2021 276.600
2024 336.800
Absoluut 60.200
Relatief 22%
Paar < 35 jaar
193.800
200.600
220.600
20.000
10%
Alleenstaand 35 - 64 jaar
139.700
144.200
137.200
-7.000
-5%
Paar 35 - 64 jaar
93.500
102.500
93.400
-9.000
-9%
Starter
2018 248.000
2021 248.400
2024 285.700
Absoluut 37.300
Relatief 15%
Semi-starter
174.400
172.600
203.800
31.200
18%
Paar met kind(eren)
252.800
241.600
209.100
-32.500
-13% -7%
Doorstromer uit koop
311.000
345.300
255.100
-90.200
-26%
Eenoudergezin
94.700
93.500
87.500
-6.100
Doorstromer uit huur
360.200
337.700
356.100
18.400
5%
Alleenstaand 65+ jaar
55.900
50.500
50.500
0
0%
Buitenland
42.900
63.100
85.400
22.300
35%
Paar 65+ jaar
46.900
57.600
51.200
-6.400
-11%
1.136.500
1.167.200
1.186.200
19.100
2%
Totaal
1.136.500
1.167.200
1.186.200
19.100
2%
Totaal
In de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024 verhuisden bijna 1,2 miljoen huishoudens naar een zelfstandige woning. Ter referentie: in Nederland woonden in 2024 8,4 miljoen huishoudens. Ten opzichte van het WoON 2021 verhuisden er ruim 19.000 huishoudens meer, een lichte toename met 2%. Starters en semi-starters verhuisden vaker dan in de twee jaar vóór het WoON 2021. In totaal verhuisden in de twee jaar voor het WoON 2024 ongeveer 288.000 huishoudens naar hun eerste zelfstandige woning (starters) en verhuisden zo’n 204.000 huishoudens naar een zelfstandige woning zonder een woning achter te laten (semi-starters). Het aantal verhuizingen van starters nam ten opzichte van het vorige WoON toe met 15%, bij semi-starters was dit 18%.
Minder doorstroming op de koopmarkt Het aantal doorstromers uit een koopwoning nam ten opzichte van het WoON 2021 aanmerkelijk af; ruim een kwart minder woningeigenaren verhuisden naar een andere woning, een afname met ruim 90.000 huishoudens. In paragraaf 3.3 is hier nader op ingegaan. In de huursector nam het aantal doorstromers dat een huurwoning achterliet juist toe, met 5% ten opzichte van het WoON 2021. Ook het aantal huishoudens dat zich vanuit het buitenland12 vestigde nam opnieuw toe. Het gaat om een relatief kleine groep, maar de toename is met 35% aanzienlijk.
• Jonge huishoudens slaagden er de laatste jaren beter in om te verhuizen naar een (andere) zelfstandige woning dan ten tijde van het WoON 2021. Met name het aantal alleenstaande jonge huishoudens dat verhuisde nam aanzienlijk toe (+60.200, +22%). Deels betreft het een toename van alleenstaande jonge huishoudens die zich vanuit het buitenland vestigen. Het aantal buitenlandse vestigers op de groep alleenstaande huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar nam van 2021 op 2024 toe met meer dan de helft. In absolute zin ging het om een toename met 10.000 huishoudens. • Middelbare huishoudens (in de leeftijd van 35 tot en met 64 jaar) en gezinnen verhuisden juist minder vaak. Met name het aantal verhuizingen onder gezinnen nam af ten opzichte van het WoON 2021. Het gaat om een afname met 13%, 32.500 huishoudens. • Ook oudere huishoudens, met name oudere paren verhuisden minder vaak dan ten tijde van het WoON 2021. Toen waren paren in de leeftijd van 65 jaar en ouder nog een van de groepen die veel vaker waren verhuisd dan ten tijde van het WOON 2018. Van alle Nederlandse huishoudens verhuisde 15% in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024. Er zijn uiteraard grote verschillen tussen leeftijdsgroepen en tussen woningmarktsegmenten.
12 Het betreft huishoudens die voor verhuizing in het buitenland woonden en in Nederland een zelfstandige woning hebben betrokken. Te denken valt aan buitenlandse werknemers en aan buitenlandse studenten voor zover zij een zelfstandige woning hebben betrokken. Asielzoekers vallen niet onder deze groep vestigers uit het buitenland omdat deze groep in een AZC wordt opgevangen. Als men een verblijfsstatus krijgt, verhuist men vervolgens door. Dit wordt dan geteld als een binnenlandse verhuizing.
47
| Verhuisdynamiek op de woningmarkt
Hoge verhuisgraad in private huursector
Verhuisgraad het hoogst in dure private huur
Figuur 4.1 | Aandeel huishoudens dat in de afgelopen twee jaar verhuisd is, naar segment en woonvorm van huidige woning, 2024
Figuur 4.2 | Aandeel huishoudens dat in de afgelopen twee jaar verhuisd is, naar segment en prijsklasse van huidige woning, 2024
Koop eengezins
Koop ≤ € 390.000
Koop appartement
Koop > € 390.000 Corporatiehuur gereguleerd
Corporatiehuur eengezins
Private huur gereguleerd Corporatiehuur appartement
Corporatiehuur middenhuur (≤ € 1.123,13)
Private huur eengezins
Private huur middenhuur (≤ € 1.123,13)
Private huur appartement
Corporatiehuur dure huur (> € 1.123,13)
Totaal
Private huur dure huur (> € 1.123,13) 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Totaal 0%
• De meeste mutaties waren er bij private huurappartementen. In de afgelopen twee jaar verhuisde bijna 40% van de huishoudens in een appartement van een private verhuurder naar een andere woning. Ook huishoudens die een private eengezinswoning huurden verhuisden vaker dan gemiddeld (26%). • Ook in de koopsector en in de corporatiesector verhuisden huishoudens met een appartement vaker dan huishoudens in een eengezinswoning. • Van de huishoudens in een eengezinswoning van een corporatie verhuisde ongeveer 10% in de afgelopen 2 jaar. Van de huishoudens in corporatieappartementen verhuisde 17%. • In de koopsector was de verhuisgraad vergelijkbaar met de corporatiesector, 9% bij eengezinswoningen en 17% bij appartementen.
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Zoals vastgesteld verhuisden huishoudens die in een private huurwoning woonden veel vaker dan andere groepen op de woningmarkt. • Binnen de private huurmarkt was de verhuisgraad bij huishoudens in een dure huurwoning, met een huur boven € 1.123, beduidend hoger (48%) dan onder huishoudens in een middenhuurwoning (32%) of een gereguleerde huurwoning (27%). • Ook in de corporatiesector was de verhuisgraad in het dure segment hoger dan in het middenhuursegment en het gereguleerde segment.
48
| Verhuisdynamiek op de woningmarkt
Figuur 4.3 | Huishoudens in de afgelopen twee jaar verhuisd naar een koopwoning, naar positie op woningmarkt en WOZ-waarde, 2018 tot en met 2024 350.000
Een derde starters in huursector in middenhuur of dure huur Figuur 4.4 | Huishoudens in de afgelopen twee jaar verhuisd naar een huurwoning, naar positie op woningmarkt en huurprijs, 2018 t/m 2024
300.000 250.000
250.000
200.000
200.000
150.000
150.000 100.000
100.000
50.000 0
2018 2021 2024 2018 2021 2024 2018 2021 2024 2018 2021 2024 Starter
< € 290.000 € 490.000 - € 590.000
Semi-starter
Doorstromer uit koop
€ 290.000 - € 390.000 > € 590.000
Doorstromer uit huur
€ 390.000 - € 490.000
• Méér starters dan ten tijde van de WoON’s 2018 en 2021 slaagden er de afgelopen jaren in een woning te kopen. Vaak was dat een goedkope koopwoning met een prijs tot € 290.000, maar het aantal starters dat een betaalbare koopwoning (€ 290.000 tot € 390.000) of een dure koopwoning (vanaf € 390.000) kocht, nam toe. De gepresenteerde WOZ-waarden zijn de werkelijke WOZ-waarden op de verschillende momenten in de tijd, de waarden zijn niet geïndexeerd. • Het aantal doorstromers uit een koopwoning nam zoals beschreven af. De gestegen huizenprijzen maakten dat doorstromers uit een koopwoning vaker een dure koopwoning (vanaf € 590.000) kochten. Doorstromers uit een koopwoning kochten veel minder vaak dan bij het vorige WoON een woning in het goedkope of het betaalbare segment. Daarbij moet worden aangetekend dat doorstromers uit een koopwoning zelf vaak ook profiteerden van overwaarde door de gestegen huizenprijzen en daardoor een duurdere woning konden kopen en dat de inkomens van recent naar een koopwoning verhuisde huishoudens ten opzichte van 2021 gemiddeld met meer dan 20% toenamen. • Doorstromers uit een huurwoning kochten vaker dan ten tijde van het vorige WoON een woning en vaker was dat een woning met een prijs boven € 390.000.
Zij hadden net als starters geen voordeel van de overwaarde van een koopwoning en kochten, net als starters, relatief vaak een woning in het betaalbare segment.
50.000 0
2018 2021 2024 2018 2021 2024 2018 2021 2024 2018 2021 2024 Starter
Semi-starter
Doorstromer uit koop
Doorstromer uit huur
Tot kwaliteitskortinggrens
Tot aftoppingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Middenhuur (≤ € 1.123,13)
Dure huur (> € 1.123,13)
• Het aantal starters in een huurwoning nam de afgelopen jaren toe. Ongeveer twee derde van de starters betrok een woning met een huur tot de liberalisatiegrens, een derde in de middenhuur of het dure huursegment. Veel meer starters dan ten tijde van het WoON 2021 betrokken een huurwoning in het dure huursegment. • Maar ook het aantal starters dat een woning vond in het goedkoopste segment tot de kwaliteitskortingsgrens nam toe. Dit segment is in verband met de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen van belang voor jonge huurders (tot 23 jaar) met een laag inkomen. • Ook semi-starters betrokken de afgelopen jaren vaker een huurwoning in de middenhuur of een dure huurwoning. Maar dat geldt ook voor doorstromers binnen de huursector. Het dure huursegment is dan ook in omvang het sterkst gegroeid (zie ook figuur 2.15). • Minder huishoudens stroomden vanuit een koopwoning door naar de huursector. Van de verhuizingen van doorstromers en semi-starters is bepaald hoe er werd verhuisd tussen woningmarktsegmenten.