RIS323108 Schimmel bij Hof Wonen en de GGD bijlage 2
Tekst van het document
Tussen wensen en wonen Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2024 Ministerie van VRO April 2025
Inhoudsopgave Samenvatting
3
Inleiding
11
1
Demografische en economische context
1.1 1.2 1.3 1.4
Ontwikkeling bevolking en huishoudens Ontwikkeling economie en inkomens Ontwikkeling woningvoorraad Woonsituatie huishoudens
14 15 16 16 18
2
Huurders en hun woonsituatie
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Woonsituatie van huurders Woonlasten van huurders Ontwikkeling scheefheid onder huurders Tijdelijke huurcontracten Middenhuur en dure huur
3
Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie
3.1 3.2 3.3 3.4
Woonsituatie van eigenaar-bewoners Woonlasten van eigenaar-bewoners Koopstarters en -doorstromers Woningfinanciering
4
Verhuisdynamiek op de woningmarkt
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Recente verhuizingen Verhuiswensen Verhuismotieven Acties om een woning te vinden Wensen ten aanzien van de woning Wensen ten aanzien van de woonomgeving
20 22 23 29 30 31
34 36 39 42 43
5
Woningkwaliteit en woonbeleving
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Tevredenheid met woning Aangenaam binnenklimaat Veiligheid in huis Groot onderhoud en woningverbetering Tevredenheid met woonomgeving
6
Duurzaamheid en energie
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Energielabels en energieverbruik Installaties Isolatie in koopwoningen Uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen Voorgenomen verduurzamingsmaatregelen
61 63 64 66 67 69
73 75 77 78 79 82
Begrippenlijst
84
Tabellen
90
Colofon
127
45 47 51 52 53 54 59
2
Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is voor de Rijksoverheid en voor veel lokale overheden en belangenhouders de belangrijkste bron van informatie over de woonsituatie van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van het wonen en de woonomgeving, en de keuzes die zij maken op de woningmarkt. Het is daarmee een belangrijke pijler onder het woonbeleid van de overheid. Voor het WoON 2024 zijn meer dan 41.000 personen bevraagd. Het WoON 2024 is uitgevoerd in een periode van grote krapte op de woningmarkt, zowel in de koopsector als de huursector. Een periode
Samenvatting
waarin er een grote focus ligt op het toevoegen van voldoende woningen om aan de huidige en de toekomstige woningvraag te kunnen voldoen. Deze samenvatting schetst de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek.
3
| Samenvatting
Figuur 1 | Huurders naar huursector en prijssegment*
Corporatiehuur Dure huur
Middenhuur
Sociale huur
Private huur 2024
15.000
2021
13.000
2018
16.000
2024
99.000
2021
115.000
2018
111.000
2024
1.978.000
2021
1.971.000
2018
1.970.000
Dure huur
€ €
Middenhuur
Sociale huur
2024
342.000
2021
206.000
2018
124.000
2024
312.000
2021
303.000
2018
207.000
2024
502.000
2021
502.000
2018
578.000
€
€
* In afwijking van eerdere kernpublicaties zijn de huurprijsgrenzen gebaseerd op de kale huur in plaats van de bruto huur.
Vier op de tien huishoudens is alleenstaand Door de vergrijzing en de individualisering in de samenleving neemt het aantal kleine huishoudens toe. In het jaar 2000 was een derde van de huishoudens in Nederland een eenpersoonshuishouden. In 2024 is dit toegenomen tot 40%. Het aandeel alleenstaande huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder nam de afgelopen periode toe van 10% in 2000 naar 14% in 2024. In 2024 waren er 3,3 miljoen alleenstaande huishoudens in Nederland, waarvan ruim een derde in de leeftijd van 65 jaar en ouder.
Huurders wat duurder uit door bijkomende woonlasten Tussen 2021 en 2024 namen zowel de netto huur als de bijkomende woonuitgaven van huurders per maand toe. De totale lasten namen gemiddeld toe met € 155 per maand. Hoewel de huren per saldo stegen, zijn huishoudens in relatie tot hun inkomsten minder aan de huur gaan uitgeven. De netto huurquote, de verhouding tussen de netto huur en het netto besteedbaar inkomen, nam af
van 25,4% naar 24,7%. Aan de totale woonlasten waren huurders in 2024 echter meer geld kwijt dan in 2021. De woonquote, de verhouding tussen de totale woonlasten en het netto besteedbare inkomen, nam toe van 33,3% in 2021 naar 34,4% in 2024.
Bijna kwart huurders in middenhuur of dure huur De omvang van de private huursector is toegenomen. Er kwamen met name veel dure huurwoningen met een huurprijs boven € 1.123 bij. In 2024 huurde ongeveer driekwart van de huurders in Nederland een woning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023). Dit zijn de huurwoningen met een sociale huur. Het betreft zowel woningen van woningcorporaties als van private verhuurders. Bijna een kwart van de huurders had een woning met een middenhuur (€ 808 tot € 1.123, prijspeil 2023) of een dure huur, met een prijs daarboven. Jonge paren wonen naar verhouding vaak in een woning met een dure huur.
4
| Samenvatting
Figuur 2 | Ontwikkeling woonlasten huurders
€ 2.883 € 2.421 € 2.174
€ 487
2018
€ 557
2021
€ 643
2024
Netto huur
€ 869
24,7% 25,4% 24,7%
€ 661 € 714
2018
2018
2021
2024
Netto huurquote
2021
2024
Netto woonuitgaven
34,5% 33,3% 34,4%
2018
2021
2024
Netto woonquote
2018
2021
2024
Netto besteedbaar inkomen
Meer huishoudens in dure private huurwoningen
Hoge huurquotes in dure huur
Ten opzichte van 2021 is het aantal huishoudens in huurwoningen in het middenhuursegment en het dure huursegment aanmerkelijk toegenomen. In 2021 was ook al sprake van een toename ten opzichte van 2018. Tussen 2018 en 2024 nam het aantal huishoudens in middenhuur- en dure huurwoningen toe van bijna 460.000 naar bijna 770.000, een toename met twee derde. De groei deed zich voor in de private huursector en vooral in het dure segment. In de corporatiesector nam het aantal huishoudens in huurwoningen met een middenhuur af. Jonge paren (tot 35 jaar) in een huurwoning betalen vaak een huur boven de liberalisatiegrens. Het betreft twee derde van de huurders in deze leeftijdsklasse. Bijna de helft (45%) betaalt een dure huur van meer dan € 1.123,13. Vaak betreft het huurders van een private huurwoning. Een private huurwoning is doorgaans sneller te vinden dan een corporatiewoning.
De netto huurquote is het deel van het netto besteedbare inkomen dat huurders uitgeven aan de huur. Huurders van een huurwoning met een sociale huur (tot de liberalisatiegrens) hebben een lagere netto huurquote (21,0%) dan huurders in een huurwoning met een middenhuur (30,9%) of een dure huurwoning (43,1%). In het dure huursegment nam de netto huurquote ook relatief sterk toe, in 2021 was dit nog 39,9%. De verhuiswens van huurders is hoger naarmate zij in een duurder huursegment wonen. Huurders in het dure segment (vanaf € 1.123) hebben gemiddeld de kortste woonduur en de grootste wens om weer te verhuizen. Van de huurders van een sociale huurwoning wil 46% de komende twee jaar (misschien) verhuizen. Bij de huurders van een dure huurwoning is dit aandeel bijna driekwart.
5
| Samenvatting
Minder huurders wonen te duur Een deel van de huurders woont ‘scheef’. Dit wil zeggen dat ze een inkomen hebben dat niet past bij de huur die zij betalen. Huurders die een te laag inkomen hebben voor de huur die zij betalen, wonen duur scheef. Huurders die een te hoog inkomen hebben voor de huur die zij betalen wonen goedkoop scheef. In 2024 was het aandeel huurders dat duur scheef woont aanmerkelijk lager dan in 2021. Een ingreep die veel invloed heeft gehad op de dure scheefheid, zijn de huurverlagingen die in 2021 en in 2023 zijn doorgevoerd. Toen zijn de huren van huurders van een corporatiewoning die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen maar een huur hadden boven de aftoppingsgrens, verlaagd naar de aftoppingsgrens. Dit heeft ervoor gezorgd dat de huren van een aanzienlijke groep huurders die te duur woonden, zijn gecorrigeerd. Daarmee is de groep dure scheefwoners nu aanzienlijk lager dan voorheen. De goedkope scheefheid is ten opzichte van 2021 iets toegenomen, na een afname in de jaren daarvoor. Dat betekent dat meer huishoudens met een te hoog inkomen wonen in een woning met een sociale huur.
Meer dan de helft koopwoningen in het dure segment De huizenprijzen zijn hard gestegen. In 2024 (waardepeildatum 1-1-2023) had meer dan de helft van de koopwoningen een WOZ-waarde boven de betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (2024). Het aandeel dure koopwoningen met een WOZ-waarde vanaf € 390.000 nam toe van 12% in 2015 naar 53% in 2024. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen nam tussen 2018 en 2024 toe met bijna 60%. Daarbij moet worden bedacht dat in die periode ook de inkomens van eigenaar-bewoners substantieel toenamen. Toch was de stijging van de inkomens van eigenaar-
bewoners minder groot dan de stijging van de waarde van koopwoningen. Het netto besteedbare inkomen van eigenaar-bewoners steeg in de genoemde periode met gemiddeld ruim 30%. Vooral bij verhuizing hebben huishoudens te maken met de gestegen huizenprijzen. Zittende eigenaarbewoners bouwen meer overwaarde op maar geven niet meer uit aan het wonen.
Wonen in een koopwoning werd duurder Gemiddeld gaf een huishouden met een koopwoning in 2024 € 671 per maand uit aan de hypotheek (bruto). De bijkomende koopuitgaven en de reserveringen voor groot onderhoud stegen harder dan de bruto hypotheekuitgaven. Het belastingeffect van de eigen woning nam verder af, ondanks de sterk gestegen hypotheekrente op nieuw afgesloten hypotheken. De hypotheekrente op uitstaande hypotheken nam veel minder toe. De netto koopuitgaven waren in 2024 gemiddeld € 801 per maand. De bijkomende woonuitgaven zijn tussen 2021 en 2024 aanmerkelijk gestegen, van gemiddeld € 224 per maand naar gemiddeld € 305 per maand, een toename met 36%. Dit hangt in belangrijke mate samen met de gestegen kosten voor energie. Per saldo stegen de netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners tussen 2021 en 2024 met € 187 per maand, een stijging met 20%. Het netto besteedbaar inkomen van eigenaarbewoners nam in dezelfde periode toe met 15%. De kosten van het wonen stegen voor eigenaarbewoners dus sterker dan de inkomens. Dit komt tot uitdrukking in een stijging van de woonquote voor eigenaar-bewoners met 4% (0,9 procentpunt), van 22,0% naar 22,9%. De netto koopquote, het deel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan de netto koopuitgaven, daalde iets, van 16,2% naar 16,1%. Eigenaar-bewoners hebben een lagere woonquote (22,9%) dan huurders (24,7%).
230
232
234
236
€
Figuur 3 | Ontwikkeling scheefheid in de huursector
Dure scheefheid
238
240
Goedkope scheefheid
2024
204.000
2024
238.900
2021
357.000
2021
208.200
2018
313.200
2018
239.500
€ 6
| Samenvatting Figuur 4 | Ontwikkeling woonlasten eigenaar-bewoners € 5.600 € 4.886 € 4.232
€ 724 € 696 € 801
18,4% 16,2%
16,1%
2018
2018
2024
2021
2024
Netto koopuitgaven
2021
Netto koopquote
€ 953 € 919
2018
2021
€ 1.106
25,1%
22,0% 22,9%
2024
2018
2021
Netto woonuitgaven
Recent verhuisden zijn duurder uit, starters naar verhouding het duurst Recent verhuisde huurders wonen naar verhouding tot hun netto besteedbaar inkomen aanzienlijk duurder dan huurders die al langer in hun woning wonen. Startende huishoudens en huishoudens die zijn verhuisd vanuit het buitenland1 betalen naar verhouding het meest voor hun huurwoning. Het deel van het inkomen dat recent verhuisde huishoudens uitgeven aan het wonen, is ten opzichte van het WoON 2021 ook sterker gestegen dan van niet-verhuisde huishoudens. Met andere woorden: recent verhuisden geven gemiddeld een groter deel van hun besteedbare inkomen aan wonen uit dan niet-verhuisde huishoudens. Binnen de groep recent verhuisde huurders geven starters en doorstromers die vanuit een huurwoning verhuisden, relatief meer uit aan wonen dan doorstromers die vanuit een koopwoning naar een huurwoning verhuisden.
2024
Netto woonquote
2018
2021
2024
Netto besteedbaar inkomen
In de koopsector is het beeld vergelijkbaar. Huishoudens die in de afgelopen twee jaar een woning kochten geven ook een groter deel van hun inkomen uit aan het wonen dan eigenaar-bewoners die al langer wonen. De netto koopquote en de woonquote van recent verhuisde eigenaar-bewoners is beduidend hoger dan van niet-verhuisde eigenaar-bewoners. Starters geven in vergelijking met doorstromers op de koopmarkt meer uit als zij een woning kopen. Zij hadden in 2024 een woonquote van 30,2%. Bij doorstromers uit een huurwoning was dit 29,3% en bij doorstromers uit een koopwoning was dit 25,9%. Daarbij speelt mee dat doorstromers uit een koopwoning profiteerden van de waardeontwikkeling van hun vorige koopwoning en daardoor overwaarde van de vorige woning konden gebruiken bij de aankoop van hun nieuwe woning. Desondanks was hun woonquote in 2024 hoger dan van niet verhuisde eigenaar-bewoners (22,4%).
1 Het betreft huishoudens die voor verhuizing in het buitenland woonden en in Nederland een zelfstandige woning hebben betrokken. Te denken valt aan buitenlandse werknemers en aan buitenlandse studenten voor zover zij een zelfstandige woning hebben betrokken. Asielzoekers vallen niet onder deze groep vestigers uit het buitenland omdat deze groep in een AZC wordt opgevangen. Als men een verblijfsstatus krijgt, verhuist men vervolgens door. Dit wordt dan geteld als een binnenlandse verhuizing.
7
| Samenvatting
Figuur 5 | Ontwikkeling aantal in de afgelopen twee jaar verhuisde huishoudens naar positie op de woningmarkt
Starter
Semi-starter
Doorstromer uit koop
248.000
248.400
285.700
174.400
172.600
203.800
311.000
2018
2021
2024
2018
2021
2024
2018
345.300 255.100 2021
2024
Doorstromer uit huur
360.200 2018
337.700 356.100 2021
2024
Buitenland
42.900
63.100
2018
2021
85.400
2024
Meer starters in de koopsector Het aantal recente starters, mensen die uit een niet zelfstandige woonsituatie een woning kochten, nam in 2024 met 13% toe ten opzichte van het WoON 2021. Starters slaagden er vaker in een woning te kopen dan ten tijde van het vorige WoON. In absolute zin ging het om een toename met 10.000 startende huishoudens. Mogelijk speelt mee dat men later start, waardoor men langer spaart en een hoger inkomen heeft als men een woning koopt. In totaal kochten in de twee jaar voorafgaand aan de meting van het WoON 2024 90.000 startende huishoudens een woning. Ook het aantal huishoudens dat vanuit een huurwoning doorstroomde naar een koopwoning nam toe, met 7%; 147.000 huurders kochten in de twee jaar voorafgaand aan de meting van het WoON 2024 een woning.
Door de schaarste op de woningmarkt zijn de huizenprijzen gestegen en hebben woningkopers minder keuze. De hypotheekrente is vanaf 2022 aanmerkelijk gestegen. De bijkomende woonuitgaven namen naar verhouding nog sterker toe. Ook demografische ontwikkelingen zijn van invloed. Het aantal oudere eigenaar-bewoners neemt toe. Oudere huishoudens zijn minder verhuisgeneigd dan jongere huishoudens. De groep doorstromers binnen de koopsector is ondanks de afname nog wel de grootste groep; 240.000 huishoudens verhuisden binnen de koopsector, 255.000 huishoudens lieten bij verhuizing een koopwoning achter.
Toename woningaankopen met schenking
Het doorstromen van ouderen uit grote gezinswoningen naar levensloopgeschikte woningen wordt breed gezien als een van de sleutels om te zorgen dat meer huishoudens een passende woning kunnen vinden op de krappe woningmarkt. Het aandeel ouderen dat in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024 verhuisde, is echter afgenomen ten opzichte van het vorige WoON. Ongeveer 10% minder ouderen verhuisden dan ten tijde van het WoON 2021. Steeds meer ouderen wonen in een koopwoning en een steeds groter deel van de koopvoorraad wordt bewoond door ouderen.
Een deel van de woningkopers financiert de woning (mede) met een schenking van ouders of schoonouders. Dit aandeel is tussen 2021 en 2024 toegenomen. Starters financieren hun woning vaker (mede) met een schenking dan doorstromers. Van de recente starters in 2024 kreeg ruim een derde een schenking van ouders of schoonouders voor de aankoop van de woning. In 2021 was dit nog minder dan een kwart. Van de doorstromers uit een huurwoning, ook starters op de koopmarkt, kreeg ruim een kwart een schenking. Ook dit was een toename ten opzichte van 2021. Van de doorstromers binnen de koopsector kreeg één op de zeven een schenking.
Minder doorstroming binnen de koopsector Binnen de koopsector nam de doorstroming echter af. Bijna een kwart (24%) minder huishoudens in een koopwoning stroomden door naar een nieuwe koopwoning dan ten tijde van het WoON 2021. Een combinatie van factoren maakt dat huishoudens in een koopwoning minder verhuizen.
Ouderen zijn minder gaan verhuizen
Ook gezinnen verhuisden minder Behalve ouderen verhuisden ook gezinnen met kinderen in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024 minder dan in de twee jaar voorafgaand aan het vorige WoON. Het gaat om een afname met bijna 15%, 32.500 huishoudens. Ook dit is een groep die vaak in een koopwoning woont en bij verhuizing opnieuw een woning zou kopen.
8
| Samenvatting
Meer huishoudens met een verhuiswens Het aandeel huishoudens met een verhuiswens is toegenomen sinds het WoON 2021, 3,6 miljoen huishoudens hebben de wens om de komende jaren te verhuizen of sluiten niet uit dat zij dit zullen doen. Bijna 1,8 miljoen zelfstandig wonende huishoudens met een verhuiswens zijn actief op zoek naar een woning. Dat is de helft van de huishoudens met een verhuiswens. De wens onder thuiswonende jongeren om te verhuizen is eveneens hoog. Er zijn 1,4 miljoen thuiswonenden in de leeftijd van 18 jaar en ouder. Van deze groep wil bijna twee derde (65%) verhuizen. Van de thuiswonende jongeren wil 60% naar een zelfstandige woning en 5% naar een kamer of onzelfstandige wooneenheid verhuizen. De druk om te verhuizen onder thuiswonende jongeren is de laatste jaren toegenomen. De toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.
huurwoning. Ook over hun woonomgeving zijn Nederlanders doorgaans tevreden of zeer tevreden, 84% van alle inwoners geeft dit aan. De tevredenheid over de woonomgeving is onder eigenaarbewoners net als bij de woning groter dan onder huurders. Geluidsoverlast en overlast door verkeer zijn de meest voorkomende vormen van overlast in de woning en de woonomgeving.
Veel woningen niet aangenaam te koelen Verreweg de meeste huishoudens zijn in staat hun woning aangenaam warm te krijgen. Door de opwarming van het klimaat neemt het aantal huishoudens dat hun woning niet aangenaam koel kan krijgen echter toe. Deze situatie kan zich voordoen in slecht geïsoleerde woningen, maar ook in goed geïsoleerde woningen die niet goed geventileerd worden. Van de bewoners van een koopwoning geeft een kwart aan dat de woning niet aangenaam is te koelen. Van de huurders is dat bijna de helft.
Toegenomen vraag naar huurappartementen De vraag van actief woningzoekenden is de laatste jaren verschoven. Ten tijde van het WoON 2021 zochten verreweg de meeste woningzoekenden een eengezinskoopwoning. Nog steeds zoeken veel actief woningzoekenden een eengezinskoopwoning, maar hun aantal is afgenomen. Meer huishou-dens zoeken een huurwoning en dan vaak een huurappartement. Ongeveer de helft van de vraag van actief woningzoekenden richt zich op de huur-markt. Ook de vraag naar eengezinshuurwoningen is toegenomen.
Figuur 6 | Aandeel woningen dat aangenaam te koelen is Eengezins
Appartement
Koop
77%
66%
Corporatiehuur
56%
53%
Private huur
60%
50%
Hoge prijzen en gebrek aan aanbod belangrijkste belemmeringen om te verhuizen De hoge prijzen van woningen zijn de belangrijkste belemmering voor het vinden van een woning. Een derde van de actief woningzoekenden noemt dit als belangrijkste reden waarom zij nog geen woning hebben gevonden. Dit was ook ten tijde van het vorige WoON al de meest genoemde reden. Ruim één op de zeven van de actief woningzoekenden noemt gebrek aan aanbod in de gewenste plaats of de gewenste buurt als belangrijkste reden.
Grote tevredenheid over woning en woonomgeving Een grote meerderheid van de inwoners van Nederland (84%) is (zeer) tevreden met de woning waarin men woont. De tevredenheid is wel iets afgenomen in de laatste jaren. Eigenaar-bewoners zijn meer tevreden over hun woning dan huurders. Van de eigenaar-bewoners is 93% (zeer) tevreden over hun eigen woning. Van de huurders is ongeveer twee derde tevreden of zeer tevreden. Er zijn nauwelijks verschillen tussen huurders van een corporatiewoning of huurders van een private
9
| Samenvatting
Meer huishoudens hebben last van vocht en/of schimmel in de woning Eén op de vijf huishoudens heeft naar eigen zeggen last van vocht en/of schimmel in de woning. Dit percentage is aanmerkelijk toegenomen sinds het WoON 2021. Toen betrof het 15% van de huishoudens. Huurders hebben vaker last van vocht en/of schimmel in de woning dan eigenaarbewoners. De toename van het aandeel huishoudens met klachten deed zich echter zowel in de koopsector als in de huursector voor. Wellicht hangt dit samen met gestegen energieprijzen, waardoor mensen minder zijn gaan stoken en mogelijk minder zijn gaan ventileren, in combinatie met het verder isoleren van woningen. Daarnaast speelt wellicht mee dat 2023 volgens het KNMI het natste jaar was dat ooit in Nederland is gemeten. Het hoge grondwaterpeil kan ook een rol spelen bij vocht- en schimmelproblemen.
Nog maar weinig corporatiewoningen met slechte energielabels Het Klimaatakkoord stelt ambitieuze doelen voor de reductie van de uitstoot van CO2 in de bebouwde omgeving. In 2050 moet de Nederlandse woningvoorraad CO2-neutraal zijn. In 2030 moeten alle huurwoningen met een energielabel E, F of G zijn uitgefaseerd. Woningcorporaties moeten dit punt al in 2028 bereiken. Van de corporatiewoningen met een geregistreerd energielabel heeft nu minder dan 10% nog een slecht energielabel (E, F of G). In de koopsector en de private huursector is dit bijna 20%.
Besparen en comfort belangrijkste motivatie om te verduurzamen in de koopsector
De belangrijkste motivaties voor eigenaar-bewoners om hun woning te verduurzamen zijn ingegeven door geld en comfort. Vaak voert men werkzaamheden uit om geld te besparen via een lagere energierekening (met name zonnepanelen en een warmtepomp) of om de woning comfortabeler te maken (isolatie van vloeren en muren). Daarnaast worden werkzaamheden vaak uitgevoerd omdat het toch al nodig was vanwege onderhoud (Cv-ketel, dubbel glas, isolatie dak). Het milieu is maar beperkt de belangrijkste reden om te verduurzamen.
Mogelijkheid om kosten terug te verdienen belangrijke voorwaarde voor verduurzaming in de koopsector Ongeveer de helft tot driekwart van de woningeigenaren is bereid hun woning in de toekomst (verder) te verduurzamen. Voor een belangrijk deel van de eigenaar-bewoners (40% tot 50%) is een voorwaarde om te verduurzamen dat de kosten terugverdiend kunnen worden. Dat geldt ook voor eigenaar-bewoners van een woning met een slecht energielabel. Naarmate het energielabel slechter is, zijn wel meer eigenaar-bewoners bereid om ook te investeren als de kosten zich niet terugverdienen.
10
Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is voor de Rijksoverheid en voor veel lokale overheden en belangenhouders de belangrijkste bron van informatie over de woonsituatie van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van het wonen en de woonomgeving, en 101010
110110 010101 010101
001001 101010
Inleiding
belangrijke pijler onder het woonbeleid van de overheid. Sinds 2006 wordt het WoON elke drie jaar uitgevoerd. Het biedt daardoor
101010 010101
de keuzes die zij maken op de woningmarkt. Het is daarmee een
010101
waardevolle mogelijkheden om woningmarktontwikkelingen in de tijd te volgen en te duiden. In deze publicatie wordt vooral een vergelijking gemaakt met het WoON 2018 en WoON 2021. Waar relevant wordt verder teruggekeken.
11
| Inleiding
Het WoON geeft inzicht in de samenstelling van huishoudens, hun woonsituatie, woonlasten, gerealiseerde verhuizingen, verhuisplannen, woonwensen en tal van andere onderwerpen. De basis van het WoON is een zeer uitgebreid enquêteonderzoek onder in Nederland wonende personen van 18 jaar en ouder. Voor het WoON 2024 zijn meer dan 41.000 personen bevraagd. Aan het WoON worden diverse registerdata toegevoegd, waaronder de inkomens en de vermogenspositie van huishoudens, de WOZ-waarde van woningen en de energielabels van woningen.
Onderzoek in een krappe woningmarkt Het WoON 2024 is uitgevoerd in een periode van grote krapte op de woningmarkt, zowel in de koopsector als de huursector. Een periode waarin er een grote focus lag op het toevoegen van voldoende woningen om aan de huidige en de toekomstige woningvraag te kunnen voldoen, een ontwikkeling die sindsdien alleen maar meer aandacht heeft gekregen. De uitkomsten van het onderzoek reflecteren deze woningmarktsituatie. De enquêteperiode liep van augustus 2023 tot en met juni 2024.
Focus op zelfstandig wonende huishoudens In deze publicatie staan zelfstandig wonende huishoudens centraal. Een (naar verhouding klein) deel van de Nederlandse huishoudens woont in een onzelfstandige woonsituatie. Deze groep is echter onvoldoende vertegenwoordigd in de respons op het WoON om nader op in te zoomen. Deze groep komt daarom in deze publicatie niet aan de orde.
Opzet van de publicatie Deze kernpublicatie begint met een schets van de recente ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt in hoofdstuk 1. Waar dat relevant is worden langetermijntrends in beeld gebracht. Hoofdstukken 2 en 3 gaan over de woningmarktsituatie van respectievelijk huurders en eigenaarbewoners van koopwoningen. In hoofdstuk 4 staat de verhuisdynamiek centraal. Hier wordt uitgebreid teruggekeken op recente verhuisbewegingen en op basis van verhuiswensen en woonwensen gekeken naar de toekomstige woningbehoefte. In dit hoofdstuk komen ook de ervaringen en belemmeringen van woningzoekende huishoudens aan bod. Hoofdstuk 5 gaat over de tevredenheid van inwoners over hun woning en hun leefomgeving, onder meer over het binnenklimaat in de woningen en ervaren overlast in de woonomgeving. Hoofdstuk 6 gaat over duurzaamheid en energieverbruik. Hierin komt onder meer aan de orde in welke mate huishoudens investeren in de energetische kwaliteit van hun woning.
Digitaal document Deze publicatie is opgezet om als digitaal document te worden gelezen. Bij de meeste figuren is het mogelijk om de achterliggende cijfers in te zien door op het hiernaast afgebeelde pictogram te klikken. Een klik op dit pictogram brengt de lezer vanuit de tabel met de achterliggende cijfers weer terug naar de oorspronkelijke figuur.
WoON en Woonbase Sinds enkele jaren is er naast het WoON ook een Woonbase. Waar het WoON is gebaseerd op enquêteonderzoek onder een steekproef uit de inwoners van Nederland, is de Woonbase een database met registerinformatie over de woningmarkt. De Woonbase wordt door het CBS samengesteld en beheerd. De Woonbase geeft veel relevante woningmarktinformatie op het niveau van woningen, huishoudens en personen. Als het gaat om een exact beeld van de woningvoorraad, de Nederlandse bevolking en de Nederlandse huishoudens naar achtergrondkenmerken is de Woonbase de aangewezen bron. De Woonbase bevat echter geen informatie over woonwensen, verhuismotieven, afwegingen, belemmeringen, etc. Hiervoor is het WoON juist de bron bij uitstek. Omdat het WoON is gebaseerd op steekproefonderzoek onder een deel van de Nederlandse bevolking, zijn nauwkeurigheidsmarges op de uitkomsten van toepassing. De Woonbase is gebaseerd op grotendeels integrale registerinformatie en kent deze beperking daarom voor de meeste variabelen niet. Beide onderzoeken hebben dus hun specifieke sterke kanten en toepassingswaarde.
Leeswijzer Bij het opstellen van deze publicatie zijn enkele specifieke begrippen en definities gehanteerd. De belangrijkste worden hier toegelicht. Achter in de publicatie is een uitgebreide toelichting opgenomen op de in de publicatie gehanteerde begrippen. Als de begrippen in deze lijst in de hoofdtekst de eerste keer worden geïntroduceerd, is een link opgenomen naar de uitleg achter in de publicatie. Huishoudens in zelfstandige woningen De kernpublicatie van het WoON gaat over huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens die wonen in instellingen als verpleeg- en verzorgingstehuizen,
12
| Inleiding
asielzoekerscentra, penitentiaire inrichten etc. zijn in dit onderzoek niet meegenomen. Wel wordt ingegaan op potentiële starters op de woningmarkt, veelal jongeren die nog bij hun ouders of in een onzelfstandige woonruimte wonen en voor het eerst naar een zelfstandige woning verhuizen. Als in deze publicatie wordt gesproken over ‘woningen’ gaat het in feite over ‘huishoudens in woningen’. De onbewoonde woningvoorraad wordt in deze publicatie buiten beschouwing gelaten.
Gebruikte woningwaarde Waar in deze publicatie wordt gerefereerd aan de waarde van woningen, is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde voor de OZB-aanslag heeft een waardepeildatum die één jaar achterloopt. De WOZ-waarde per 1 januari 2024 heeft dus een waardepeildatum 1 januari 2023. Omdat ook de inkomensgegevens betrekking hebben op het jaar voorafgaand aan het WoON en de gepresenteerde huren de huren zijn per 1 juli van het voorgaande jaar van elk WoON, is er voor gekozen de WOZ-waarde van de verschillende WoON’s niet te corrigeren voor het verschil tussen peildatum en waardepeildatum.
netto-inkomen uit tegenwoordige of verleden arbeid, uit kapitaal en uitkeringen, dus na aftrek van belastingen en premies. In afwijking van het besteedbare inkomen worden hier geen uitgaven in verrekend (zoals betaalde hypotheekrente en premie zorgverzekering) en ook geen compensaties voor uitgaven (zoals toeslagen en belastingteruggave voor de eigen woning). Daardoor is het begrip breed toepasbaar voor verschillende betaalbaarheidsonderzoeken. Door het gebruik van het betaalbudget is ook de berekening van de huur0quote, de koopquote en de woonquote aangepast ten opzichte van eerdere kernpublicaties. Dit is in deze publicatie ook met terugwerkende kracht voor 2018 en 2021 gedaan. In de tekst en in de figuren in deze publicatie wordt net als voorheen de term ‘besteedbaar inkomen’ gebruikt.
Wet betaalbare huur Met de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de huur van woningen met een middenhuur gereguleerd. De invoering van de wet was na de dataverzameling voor het WoON 2024 en is daarom nog niet relevant voor de in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten.
Inflatiecorrectie In de vorige kernpublicatie zijn geldbedragen in opgenomen tijdreeksen op basis van de CBS-consumentenprijsindex (CPI) gecorrigeerd voor inflatie. In deze kernpublicatie WoON 2024 is besloten dit niet te doen. Het inkomen stijgt in Nederland sneller dan de consumentenprijzen zich ontwikkelen en de woningprijzen gaan hierin mee. Ook de huren stijgen sneller dan de CPI. Waar in de publicatie de ontwikkeling in de tijd in geldbedragen wordt uitgedrukt, moet dit worden gezien in het licht van de inkomensontwikkeling. Waar dit aan de orde is, wordt dit in de tekst geduid. De belangrijkste maat voor de kosten van het wonen in deze publicatie zijn echter de huurquotes, koopquotes en woonquotes. Deze geven een zuiver beeld van de verhouding tussen het netto besteedbare huishoudensinkomen en de kosten voor het wonen op het moment van meten. Ze zijn daarom goed vergelijkbaar in de tijd.
Bronvermelding De primaire bron voor deze publicatie is het WoON 2024. Als geen bronvermelding bij een figuur of tabel is opgenomen, is de bron het WoON 2024. Als gebruik wordt gemaakt van andere bronnen wordt dit bij de figuur of tabel vermeld.
Betaalbudget als definitie voor besteedbaar inkomen In voorgaande kernpublicaties werd het netto besteedbare inkomen, exclusief de aan de woning verbonden toeslagen en fiscale elementen (hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, huurtoeslag en koopsubsidie) als maat voor het in beeld brengen van het inkomen van huishoudens gebruikt. Vanaf het WoON 2024 is ervoor gekozen het betaalbudget te gebruiken als definitie voor het huishoudinkomen. Het betaalbudget is het
13
Dit eerste hoofdstuk schetst een aantal ontwikkelingen over bevolking, huishoudens en de woningvoorraad in de afgelopen jaren. Het geeft achtergronden waarmee de uitkomsten van het WoON in de navolgende hoofdstukken in perspectief kunnen worden geplaatst. Een deel van de informatie in dit hoofdstuk is gebaseerd op registergegevens en niet op het WoON. Waar sprake is van een andere bron dan het WoON is dit bij de figuur of tabel vermeld.
Hoofdstuk 1
Demografische en economische context
meteen naar:
Ontwikkeling bevolking en huishoudens Ontwikkeling economie en inkomens Ontwikkeling woningvoorraad Woonsituatie huishoudens
14
| Demografische en economische context
1.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens De ontwikkeling van de woningvraag hangt nauw samen met de ontwikkeling van de bevolking en specifiek de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De bevolking van Nederland neemt toe of af door de natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorte en sterfte) en door het buitenlandse migratiesaldo.
Vier op de tien huishoudens is alleenstaand
Inwonertal Nederland groeit door vestiging vanuit buitenland
Figuur 1.2 | Ontwikkeling aantal huishoudens naar type en leeftijd, 2000 tot en met 2024
Figuur 1.1 | Ontwikkeling natuurlijke aanwas en buitenlands migratiesaldo, 2000 tot en met 2024
9.000.000
250.000
In het jaar 2000 waren er in Nederland 6,8 miljoen zelfstandige huishoudens. In 2024 was dit aantal toegenomen tot bijna 8,4 miljoen. Dit is een toename met bijna 1,6 miljoen huishoudens ofwel een toename met 23%.
8.000.000 7.000.000
200.000
6.000.000
150.000
4.000.000
100.000
2.000.000
5.000.000 3.000.000 1.000.000
50.000
0
-50.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
0
Natuurlijke aanwas
Buitenlandse migratie
2000
2003
2006
2009
2012
2015
2018
2021
Alleenstaand < 35 jr
Paar < 35 jr
Alleenstaand 35-64 jr
Paar 35-64 jr
Paar met kind(eren)
Eenoudergezin
Alleenstaand 65+
Paar 65+
2024
Bron: CBS StatLine - Particuliere huishoudens naar samenstelling en grootte, 1 januari.
* Voorlopige cijfers. Bron: CBS StatLine - Bevolkingsontwikkeling; regio per maand.
Het inwonertal van Nederland groeit in toenemende mate door vestiging vanuit het buitenland. • De ontwikkeling van de buitenlandse migratie stijgt snel. In het coronajaar 2020 liep het buitenlands migratiesaldo terug, maar in 2021 lag het weer op het niveau van 2019. • In 2022 was sprake van een grote piek die samenhing met de komst van ontheemden uit Oekraïne. In 2023 en 2024 liep het buitenlandse migratiesaldo weer terug, naar het niveau van 2021. • In 2024 vestigden zich ongeveer 109.000 personen méér vanuit het buitenland dan er naar het buitenland vertrokken. In 2015 waren dit er nog ongeveer 55.000. Het buitenlands migratiesaldo nam daarmee sinds 2015 toe met een factor 2. • De langjarige dalende lijn van de natuurlijke aanwas heeft zich doorgezet en is nu negatief; er overlijden in Nederland meer mensen dan er geboren worden. In 2020 was sprake van een daling van de natuurlijke aanwas die samenhing met de coronaperiode, toen meer mensen overleden dan in de jaren daarvoor. In 2021 herstelde dit zich.
• In 2000 bestond een derde van de Nederlandse huishoudens uit één persoon; in 2024 is dit toegenomen tot 40%. • De vergrijzing speelde daarbij een rol. Het aandeel alleenstaande 65-plussers steeg in deze periode van 10% naar 14%. In 2024 waren er 3,3 miljoen eenpersoonshuishoudens, waarvan ruim een derde 65 jaar of ouder. • Ook het aantal oudere paren nam door de vergrijzing toe, van bijna 620.000 in het jaar 2000 naar ruim 1,1 miljoen in 2024. • Het aandeel paren met kinderen nam juist af van 31% in 2000 naar 24% in 2024. • Het aandeel eenoudergezinnen nam juist wat toe (van 6% in 2000 naar 7% in 2024). In absolute zin nam het aantal paren met kinderen af met ruim 50.000 huishoudens. Het aantal eenoudergezinnen nam toe met ruim 230.000. • Tussen 2021 en 2024 groeide het aantal huishoudens relatief sterk, vooral het aantal jonge alleenstaanden steeg relatief hard. Dit komt deels door meer starters die een woning vonden en deels door buitenlandse vestigers (zie ook paragraaf 4.1). 15
| Demografische en economische context
1.2 Ontwikkeling economie en inkomens Na een dip in 2020 door de coronacrisis herstelde de Nederlandse economie zich in 2021 snel. Snelle overheidssteun droeg hier in belangrijke mate aan bij. Vanaf 2022 stagneerde de economische groei. De oorlog in Oekraïne dreef de energieprijzen op, waardoor de inflatie in september 2022 bijna 15% bereikte. In 2023 daalde de inflatie, maar bleef hoger dan het eurozonegemiddelde. Hoge inflatie en stijgende rente drukten de consumptie en economische groei. Tegelijk stegen de lonen sterk door de krappe arbeidsmarkt, omdat werkgevers personeel wilden behouden. In 2024 was weer sprake van een lichte toename van het bruto binnenlands product (bbp) en groeide de economie. De verwachting voor 2025 is dat de economische groei nog iets toeneemt ten opzichte van 2024.
Inkomens alle huishoudensgroepen gestegen Figuur 1.3 | Ontwikkeling gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van zelfstandige huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2015 tot en met 2023
• De inkomens stegen in de periode 2015 tot en met 2023 met gemiddeld meer dan 40%. In dezelfde periode nam de consumentenprijsindex, de maat voor de stijging van de prijzen van goederen en diensten, toe met zo’n 30%. • Dit betekent dat de financiële positie van huishoudens en daarmee de koopkracht de afgelopen jaren gemiddeld is toegenomen in Nederland.
Aanzienlijke stijging hypotheekrente vanaf 2022 De hypotheekrente is een belangrijke factor in de woonlasten van eigenaar-bewoners. In de periode tot en met 2021 daalde de hypotheekrente gestaag. Figuur 1.4 | Ontwikkeling hypotheekrente op nieuw afgesloten hypotheken, december 2014 tot en met januari 2025 4,5% 4,0%
€ 100.000 € 90.000 € 80.000 € 70.000 € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €-
3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0%
2016
g llin
jr
en
ste
5+
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bron: De Nederlandsche Bank, Hypotheekrentes Banken.
hu rig Ov e
2015
0,0% 2014
ish
Al lee
ou
ns
ds
am
Pa a
an ta
r6
jr 5+ d6
ge er
ud
no
Pa a
Ee
rm
zin
) en
jr kin
d( er
64 5-
r3
56
Pa a
d3 an
ta ns Al lee
lee Al
et
jr 35
r r<
5j
Pa a
<3 nd ta a ns
4j r
0,5%
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023*
* Voorlopige cijfers Bron: CBS: Integraal Inkomens- en Vermogensonderzoek.
Alle onderscheiden huishoudensgroepen maakten de afgelopen jaren een flinke inkomensstijging door. • Bij paren stegen de inkomens naar verhouding harder dan bij alleenstaande huishoudens. Een reden is dat paren vaak twee inkomens per huishouden hebben. • De inkomens van huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder stegen wat minder sterk dan van veel andere huishoudensgroepen, omdat pensioenen in de voorliggende jaren vaak niet of beperkt werden geïndexeerd.
Vanaf 2022 steeg de hypotheekrente weer, onder meer doordat de Europese Centrale Bank haar rentebeleid aanpaste om de stijgende inflatie te bestrijden. In de periode dat de dataverzameling voor het WoON 2024 werd uitgevoerd, was de hypotheekrente veel hoger dan ten tijde van de dataverzameling voor het WoON 2021.
1.3 Ontwikkeling woningvoorraad Jaarlijks worden door nieuwbouw en transformatie woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ook worden woningen aan de voorraad onttrokken, door sloop of anderszins (samenvoeging of functieverandering van woningen). Per saldo moet de woningvoorraad groeien om in de toenemende woningbehoefte te voorzien.
16
| Demografische en economische context
Nederland had op 1 januari 2024 een woningvoorraad van 8,2 miljoen woningen. In de periode 2015 tot en met 2023 nam de woningvoorraad toe met ongeveer 615.000 woningen, een groei met 8%. Het aantal huishoudens nam in dezelfde periode toe met 9%.
Figuur 1.6 | Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar eigendom en woonvorm, 1986 tot en met 2024
Figuur 1.5 | Ontwikkeling mutaties (nieuwbouw, andere toevoegingen, sloop, andere onttrekkingen) in de woningvoorraad, 2015 tot en met 2024 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 -20.000 -40.000 -60.000
2015
2016
Nieuwbouw
2017
2018
2019
Overige toevoeging
2020 Sloop
2021
2022
2023
2024
Overige onttrekking
Bron: CBS Statline.
• De laatste vijf jaar werden jaarlijks tussen ongeveer 70.000 en 75.000 woningen toegevoegd door nieuwbouw. • Daarnaast werden woningen toegevoegd door transformatie van niet-woongebouwen en door het splitsen van woningen (‘overige toevoegingen’). Dat leverde per saldo de laatste vijf jaar jaarlijks nog eens circa 15.000 extra woningen op. • Het aantal woningen dat jaarlijks door sloop aan de voorraad wordt onttrokken, is de laatste jaren redelijk constant. Het betreft jaarlijks 10.000 tot 12.000 woningen.
• Door de jaren is het aantal koopwoningen in Nederland toegenomen. In 1986 was ruim 40% van de woningen een koopwoning, in 2024 was dit toegenomen tot bijna 60%. • Het aandeel appartementen op de woningvoorraad nam door de jaren toe. In 1986 was 31% van de woningvoorraad een appartement, in 2024 was dit 34%. Met name het aandeel koopappartementen nam toe, van 4% in 1986 naar 9% in 2024. Deze beweging hangt mede samen met de vergrijzing en het ouder worden van de naoorlogse generatie die sterker dan eerdere generaties op de koopsector is georiënteerd en bij de stap naar een levensloopgeschikte woning vaker kiest voor een koopappartement. De huursector werd naar verhouding kleiner, maar het aandeel huurappartementen op de woningvoorraad bleef ongeveer gelijk. Vooral het aandeel eengezinswoningen in de huursector nam door de jaren af en halveerde tussen 1986 en 2024.
Steeds meer kleine woningen toegevoegd Een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Vaak zijn dit relatief grote woningen. Het aantal gezinnen neemt echter af en er komen steeds meer kleine huishoudens bij in Nederland. Dit heeft mede effect op het aantal kleine woningen dat aan de woningvoorraad wordt toegevoegd.
17
| Demografische en economische context
Figuur 1.7 | Samenstelling nieuwbouw naar grootteklasse, 2018 tot en met 2022
Steeds meer oudere huishoudens in een koopwoning Figuur 1.8 | Percentage huishoudens woonachtig in een koopwoning (eigenwoningbezit), naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2006 tot en met 2024
1.4 Woonsituatie huishoudens De meeste huishoudens maken een wooncarrière door. Starters verlaten het ouderlijk huis om hun eerste woning te betrekken, soms als alleenstaande, soms als startend paar. Huishoudens maken een inkomensontwikkeling door, waardoor hun mogelijkheden om een volgende woning te betrekken toenemen. Een deel van de huishoudens die in een huurwoning is gestart, is na verloop van tijd in de positie om een woning te kopen. Sommige huishoudens kunnen direct in een koopwoning starten. Vervolgens wordt vaak nog een of meer keer verhuisd om de woonsituatie te verbeteren of vanwege veranderende omstandigheden (werk, relatie). Op een gegeven moment volgt vaak een stap naar een kleinere, levensloopgeschikte woning. Hoofdstukken 2, 3 en 4 gaan hier dieper op in. Deze paragraaf schetst een eerste beeld van de woonsituatie van huishoudens in verschillende levensfasen en hoe dit zich, door veranderende voorkeuren, mogelijkheden en marktomstandigheden, in de tijd heeft ontwikkeld.
jr kin d( er en Ee ) no ud er Al ge lee zin ns ta an d6 5+ jr Pa ar 65 +j r
5r3
rm
et
Pa a
5d3 an ta
Pa a
ns lee Al 2006
64
64
jr 35 r<
Pa a
35
jr
• Sinds 2018 groeit het aantal kleine nieuwbouwwoningen (tot 75 m²), terwijl het aantal grote woningen (> 100 m²) afneemt. • In 2018 had 59% van de nieuwbouwoningen een oppervlak van > 100 m², in 2022 was dit nog slechts 48%. • Het aandeel kleinere nieuwbouwwoningen nam toe: in 2022 was ruim een derde (36%) kleiner dan 75 m². Ongeveer een op de zeven nieuwbouwwoningen (16%) was kleiner dan 50 m².
Al
lee
ns
ta
an d<
Bron: CBS, Nieuwbouwmonitor 2018-2020, Monitor Bewoonde Nieuwbouw 2019-2021, Monitor Bewoonde Nieuwbouw 2020-2022.
jr
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2009
2012
2015
2018
2021
2024
• Alleenstaande jongere huishoudens (tot 35 jaar) wonen steeds minder vaak in een koopwoning. In 2012 woonde een derde van deze groep huishoudens in een koopwoning, in 2024 is dit afgenomen tot 20%. • Ook jonge paren tot 35 jaar zijn aanmerkelijk minder vaak eigenaar van de woning waar zij wonen. Deze ontwikkeling hangt samen met de stijging van de huizenprijzen, waardoor jonge huishoudens die zelf niet hebben geprofiteerd van overwaarde in een koopwoning minder makkelijk hun eerste woning konden kopen. • Het aandeel oudere huishoudens in een koopwoning is door de jaren juist gestaag toegenomen. Een grote groep woningeigenaren bereikt de leeftijd van 65 jaar en ouder. • Onder middelbare kleine huishoudens (in de leeftijd van 35 tot en met 64 jaar) en paren met kinderen is het eigen woningbezit redelijk stabiel. Eenoudergezinnen wonen vaker dan een aantal jaar geleden in een koopwoning.
18
| Demografische en economische context
Minder huishoudens in corporatiewoningen
Steeds meer jonge huishoudens in private huurwoningen
Figuur 1.9 | Percentage huishoudens woonachtig in een corporatiewoning, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2006 tot en met 2024
Figuur 1.10 | Percentage huishoudens woonachtig in een private huurwoning, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2006 tot en met 2024
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
2012
2015
2018
2021
2024
• Jonge huishoudens kopen niet alleen minder vaak een woning, ze wonen ook steeds minder vaak in een corporatiewoning. Mogelijk hangt dit samen met de krapte op de woningmarkt en de lagere slaagkansen van jongere woningzoekenden met een beperkte inschrijftijd voor een corporatiewoning. In veel gevallen is de inschrijftijd van een woningzoekende voor een corporatiewoning bepalend voor de kans om een woning te krijgen. • Oudere huishoudens wonen zoals beschreven vaker in een koopwoning en juist minder vaak in een corporatiewoning. • Ook onder de andere onderscheiden huishoudensgroepen neemt het aandeel dat in een corporatiewoning woont gestaag af. Eenoudergezinnen wonen naar verhouding vaak in een corporatiewoning, maar ook onder deze groep neemt dit aandeel door de jaren af.
jr kin d( er en Ee ) no ud er Al ge lee zin ns ta an d6 5+ jr Pa ar 65 +j r
5r3
rm
et
Pa a
5an ta
Pa a
ns lee Al 2006
64
64
jr 35 r<
Pa a
35 ta ns lee Al
rm Pa a
ns lee Al 2009
an d<
5r3
et
an ta
Pa a
5d3
r<
64
64
jr 35
jr Pa a
35 an d< ta ns lee Al
2006
d3
0%
jr
0%
jr kin d( er en Ee ) no ud er Al ge lee zin ns ta an d6 5+ jr Pa ar 65 +j r
10%
jr
10%
jr
20%
20%
2009
2012
2015
2018
2021
2024
• Jonge huishoudens zijn steeds vaker aangewezen op een private huurwoning. Zowel bij de alleenstaande huishoudens als bij de jonge paren is dit beeld duidelijk zichtbaar, maar waar het aandeel bij de jonge paren in 2024 stabiliseerde, nam het bij de jonge alleenstaanden juist aanzienlijk toe. • In 2021 woonde 42% van de alleenstaande huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar in een private huurwoning, in 2024 was dit toegenomen tot 51%.
19
Hoofdstuk 2 is gewijd aan de diverse groepen huurders op de Nederlandse woningmarkt. Daarbij wordt vanuit verschillende invalshoeken ingegaan op hun woonsituatie. De ontwikkeling van de woonlasten van huurders is een belangrijk onderwerp dat relevant is in het kader van de brede discussie over bestaanszekerheid en dat daarom veel aandacht krijgt. Ook wordt ingezoomd op huurders die in een woning wonen die niet goed (meer) past bij hun inkomenssituatie omdat zij te duur of juist te goedkoop wonen (‘scheef wonen’). Tot slot wordt stilgestaan bij de stand van zaken rond het toepassen van tijdelijke huurcontracten en op de ontwikkelingen in het middenhuur- en het dure huursegment.
Hoofdstuk 2
HUUR
Huurders en hun woonsituatie
meteen naar:
Kerncijfers Woonsituatie van huurders Woonlasten van huurders Ontwikkeling scheefheid onder huurders
Tijdelijke huurcontracten Middenhuur en dure huur
20
Kerncijfers huurders en hun woonsituatie
Huishoudens in huurwoningen
Huishoudens in huurwoningen naar eigendom
Aantal huishoudens in huurwoningen 2024 3.247.000
% corporatiehuur 2024 64%
Woonlasten huurders
Inkomensgroepen huurbeleid % doelgroep passend toewijzen
Bruto huur 2024 € 741
2024 44%
2021 3.111.000
2021 67%
2021 € 652
2021 49%
2018 3.007.000
2018 70%
2018 € 582
2018 54%
% huishoudens in huurwoningen
% private huur
2024 41%
2024 36%
2021 40%
2021 33%
2018 40%
2018 30%
Huurtoeslag 2024 € 98 2021 € 96 2018 € 95
% overige corporatiedoelgroep 2024 28% 2021 23% 2018 20%
Netto huur 2024 € 643 2021 € 557
Samenstelling huishoudens
Huishoudens in huurwoningen naar prijsklasse
% alleenstaand
% tot kwaliteitskortinsggrens
2018 € 487 Bijkomende woonuitgaven
2024 59%
2024 12%
2024 € 226
2021 58%
2021 13%
2021 € 157
2018 56%
2018 17%
2018 € 174
Scheefheid huurders Aantal dure scheefhuurders 2024 204.000 2021 357.000 2018 313.000 Aantal goedkope scheefhuurders
% paar 2024 19%
% tot aftoppingsgrens 2024 46%
Netto woonuitgaven 2024 € 869
2021 208.000 2018 239.000
2021 20%
2021 44%
2021 € 714
2018 21%
2018 48%
2018 € 661
% paar met kind(eren)
% tot liberalisatiegrens
2024 239.000
Tijdelijke huurcontracten
Netto besteedbaar inkomen
Corporatiehuur (totaal)
(recent verhuisden)
2024 18%
2024 € 2.883
2021 10%
2021 22%
2021 € 2.421
2024
3%
10%
2018 11%
2018 20%
2018 € 2.174
2021
2%
8%
2024 10%
Private huur (totaal) % eenoudergezin
% middenhuur
Netto huurquote
2024 11%
2024 13%
2024 24,7%
2021 11%
2021 13%
2021 25,4%
2018 12%
2018 11%
2018 24,7%
% niet-gezinshuishouden 2024 1%
% dure huur 2024 11%
2021 1%
2021 7%
2018 1%
2018
5%
Netto woonquote 2024 34,4%
(recent verhuisden)
2024 16%
34%
2021 14%
29%
Reden om te huren % huurt wegens financiële redenen 2024 46%
2021 33,3%
2021 38%
2018 34,5%
2018 34%
21
| Huurders en hun woonsituatie
2.1 Woonsituatie van huurders Huurders met een laag inkomen behoren tot de doelgroep van woningcorporaties. Huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen zijn veelal aangewezen op een woning met een middenhuur of een dure huur, vaak van een private verhuurder. Een deel van de private huurwoningen wordt verhuurd in het sociale huursegment, met een huur tot de liberalisatiegrens van € 808 (prijspeil 2023). Omdat private verhuurders doorgaans niet zijn gebonden aan de toewijzingsregels die voor woningcorporaties gelden, bieden private huurwoningen met een sociale huur woningzoekenden die minder makkelijk aan een corporatiewoning komen een mogelijkheid om toch een huurwoning met een relatief lage huur te bemachtigen.
Bijna kwart huurders in middenhuur of dure huur
woningen die zij jaarlijks toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen een huur heeft onder de aftoppingsgrens. Corporaties verhuurden naar verhouding minder woningen in het goedkoopste segment en minder woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. • Door de jaren is het aandeel huurders dat een huurwoning met een middenhuur of dure huurwoning huurt van een private verhuurder toegenomen. In 2018 huurde 11% van de huurders een woning in deze huursegmenten, in 2024 was dit toegenomen tot 21%. Het aandeel dure huurwoningen (met een huur vanaf € 1.123,13) steeg daarbij harder dan het aandeel woningen in het middenhuursegment. In 2024 huurt ongeveer één op de tien huurders een private huurwoning met een huur vanaf € 1.123,13. • Bijna de helft van de private huurwoningen in Nederland wordt verhuurd met een huur onder de liberalisatiegrens.
Figuur 2.1 | Ontwikkeling eigendom en prijsklasse huurders, 2018 tot en met 2024 Figuur 2.2 | Samenstelling huurders naar type huishouden, 2018 tot en met 2024
• In 2024 huurde ongeveer driekwart van de huurders in Nederland een woning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023). Dit zijn de huurwoningen met een sociale huur. In 2018 was dit nog 84%. Het betreft zowel woningen van woningcorporaties als van private verhuurders. • De huren van corporatiewoningen zijn naar verhouding meer dan in voorgaande jaren geconcentreerd in het huurprijssegment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. Dit is het prijssegment dat van belang is voor het passend toewijzen van huurwoningen. Corporaties zijn wettelijk verplicht om ervoor te zorgen dat 95% van de
Jonge mensen slagen er steeds minder vaak in een woning te kopen. Het aandeel jonge huishoudens in de huursector neemt daarom toe. • In 2018 was 20% van de huurders een huishouden in de leeftijd tot 35 jaar, in 2024 is dit toegenomen naar 24%. Met name het aandeel alleenstaande jonge huurders nam toe. • Het aandeel oudere huurders nam naar verhouding wat af. Steeds meer zittende eigenaren van een koopwoning worden ouder, waardoor het aandeel ouderen in een koopwoningen
22
| Huurders en hun woonsituatie
toeneemt. Daarnaast kiezen meer ouderen bij een verhuizing weer voor een koopwoning. Deze ontwikkeling hangt samen met het ouder worden van de naoorlogse (babyboom) generatie die als eerste generatie in staat is geweest op grote schaal een woning te kopen en vaak ook een beter pensioen heeft dan de vooroorlogse (stille) generatie.
huishoudinkomen omdat er per definitie maar één inkomen in het huishouden is. Paren in de leeftijd van 35 tot en met 64 jaar en paren met kinderen huren naar verhouding vaker een woning met een middenhuur of een dure huur.
2.2 Woonlasten van huurders
Jonge paren vaak in dure huur Figuur 2.3 | Woonsituatie huurders naar type huishouden en prijsklasse, 2024 Alleenstaand < 35 jr Paar < 35 jr
De woonlasten van huurders bestaan voor een belangrijk deel uit de huur die zij maandelijks aan hun verhuurder betalen. Daarnaast zijn er bijkomende woonuitgaven. Deze bestaan uit de kosten voor gas, water en elektra en uit kosten voor heffingen en belastingen. Het deel van het besteedbare inkomen dat huurders uitgeven aan de huur wordt de netto huurquote genoemd. Bij een hoge huurquote geven huurders naar verhouding veel geld uit aan de huur. Het deel van de totale woonlasten op het besteedbaar inkomen heet de woonquote.
Bijkomende woonuitgaven sterker gestegen dan huren
Alleenstaand 35-64 jr
Figuur 2.4 | Ontwikkeling gemiddelde netto huur en bijkomende woonuitgaven en gemiddelde netto huur- en woonquote, 2018 tot en met 2024
Paar 35-64 jr Paar met kind(eren) Eenoudergezin Alleenstaand 65+ jr Paar 65+ jr 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Huur < kwaliteitskortingsgrens Huur < aftoppingsgrens Huur < liberalisatiegrens
Huur middenhuur (≤ € 1.123,13)
Huur dure huur (> € 1.123,13)
• Jonge paren in een huurwoning betalen vaak een huur boven de liberalisatiegrens. Bijna de helft (45%) betaalt een huur van meer dan € 1.123,13. Vaak betreft het huurders van een private huurwoning. • Alleenstaanden in de leeftijd boven 35 jaar huren vaak een woning met een sociale huur, veelal in het segment tot de aftoppingsgrens. Alleenstaanden hebben vaker dan gemiddeld een lager
€ 900
40,0%
€ 800
38,0%
€ 700
36,0%
€ 600
34,0%
€ 500
32,0%
€ 400
30,0%
€ 300
28,0%
€ 200
26,0%
€ 100
24,0%
€0
2018
2021
2024
22,0%
Totaal bijkomende woonlasten Netto vaste woonlasten huurders (bruto vaste lasten-ontvangen huurtoeslag) per maand Netto huurquote (gecorrigeerd voor opgegeven uitgaven) Totale woonquote 0-99.7 (gecorrigeerd voor opgegeven uitgaven)
23
| Huurders en hun woonsituatie
• Tussen 2021 en 2024 namen zowel de netto vaste woonlasten als de bijkomende woonuitgaven per maand toe. De netto vaste woonlasten stegen van gemiddeld € 557 in 2021 naar gemiddeld € 643 in 2024. De bijkomende woonuitgaven stegen in deze periode van gemiddeld € 157 naar gemiddeld € 226. De totale lasten namen daarmee toe met € 155 per maand. • Hoewel de huren per saldo stegen, zijn huishoudens in relatie tot hun inkomsten minder aan de huur gaan uitgeven. De netto huurquote, de verhouding tussen de netto huur en het netto besteedbaar inkomen, nam af van 25,4% naar 24,7%. • Aan de totale woonlasten waren huurders in 2024 echter meer geld kwijt dan in 2021. De woonquote, de verhouding tussen de totale woonlasten en het netto besteedbare inkomen, nam toe van 33,3% in 2021 naar 34,4% in 2024. • De ten opzichte van 2021 gestegen woonquote hangt meer samen met de gestegen bijkomende woonlasten dan met de gestegen huur. • Tussen 2018 en 2021 steeg juist de netto huurquote en daalde de woonquote.
leeftijd tot 35 jaar. Jonge eenpersoonshuishoudens geven naar verhouding een groot deel van hun netto besteedbaar inkomen uit aan de netto huur (34,4%). • Ook middelbare en oudere alleenstaande huishoudens hebben een naar verhouding hoge netto huurquote. Bij deze groepen is de netto huur ten opzichte van 2021 wel wat gedaald. • De grootste daling van de netto huurquote was er bij eenoudergezinnen. Tussen 2021 en 2024 nam de netto huurquote van deze groep af van 23,4% naar 19,7%. Het gemiddelde netto besteedbare inkomen van eenoudergezinnen nam ten opzichte van het vorige WoON sterker toe dan de gemiddelde huur die zij betalen.
Huishoudens met laag inkomen geven naar verhouding meer uit aan huur Tabel 2.1 | Maandelijkse woonuitgaven en inkomens van huurders naar doelgroep en naar eigendom, 2024
Bruto huur
Doelgroep passend toewijzen € 620
Jonge huishoudens geven ten opzichte van hun inkomen meer uit aan huur Figuur 2.5 | Ontwikkeling gemiddelde netto huurquote in de huursector naar type huishouden, 2018 tot en met 2024
Overige corporatiedoelgroep € 706
Middenen hoge inkomens € 964
Corporatiehuur € 607
Private huur € 982
Huurtoeslag
€ 193
€ 39
€5
€ 128
€ 43
Netto huur
€ 427
€ 667
€ 958
€ 480
€ 939
40%
Gas, water en elektra
€ 169
€ 162
€ 182
€ 164
€ 184
35%
Heffingen en belastingen
€ 53
€ 52
€ 60
€ 55
€ 55
30%
Netto woonuitgaven
€ 649
€ 881
€ 1.201
€ 698
€ 1.177
25%
Netto besteedbaar inkomen
€ 1.755
€ 2.672
€ 4.862
€ 2.613
€ 3.371
20%
Netto huurquote
26,1%
25,8%
21,4%
20,2%
32,8%
15%
Netto woonquote
39,5%
34,0%
26,8%
30,3%
41,9%
10%
Aantal huishoudens
1.436.600
896.000
914.700
2.091.700
1.155.500
5%
• Huurders die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen zijn de grootste groep binnen de huursector, ruim 1,4 miljoen huishoudens behoren tot deze groep. Deze groep is sinds het vorige WoON kleiner geworden. In 2021 behoorde 1,5 miljoen huishoudens tot de doelgroep voor passend toewijzen. • De overige corporatiedoelgroep bestaat uit bijna 900.000 huishoudens en de groep huurders met een middeninkomen of een hoger inkomen is ongeveer even groot (bijna 915.000 huishoudens). • Huurders met lage inkomens betalen aanmerkelijk minder huur dan huurders met een middeninkomen of een hoger inkomen. Huurders die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen, betalen netto gemiddeld € 427 huur per maand. Bij de overige corporatiedoelgroep is de netto huur gemiddeld € 667 per maand. Bij de huurders met een midden- of een hoog inkomen is dit gemiddeld € 958.
jr 5+ r6
nd ta a
Al
lee
ns
Pa a
65
ge er ud
2024
Pa a 2018
+j r
zin
) en no Ee
2021
rm
et
kin
r3
d( er
56
4j r
jr
an ta ns
Pa a
d3 5-
64
35 jr r<
Pa a Al lee
Al
lee
ns
ta a
nd
<3
5j
r
0%
• Voor alle huishoudensgroepen daalde de netto huurquote tussen 2021 en 2024, behalve voor jongere huishoudens (tot 35 jaar). • De grootste toename van de netto huurquote was er bij alleenstaande huishoudens in de
24
| Huurders en hun woonsituatie
Door hun lage inkomen geven huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep echter een groter deel van hun netto besteedbare inkomen uit aan de huur. • De netto huurquote van huurders die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen hebben een netto huurquote van 26,1% en de overige corporatiedoelgroep van 25,8%. • Huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen hebben een gemiddelde netto huurquote van 21,4%. Huurders die behoren tot de corporatiedoelgroep zijn vaker dan gemiddeld alleenstaande huishoudens met per definitie maar één inkomen. • De bijkomende woonlasten zijn voor huurders met een laag inkomen ongeveer even hoog als voor huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen. Deze lasten maken daarom bij huishoudens met een laag inkomen een naar verhouding groot deel uit van de totale woonlasten. Bij huishoudens met een laag inkomen is daarom het verschil tussen de netto huurquote en de woonquote veel groter dan bij huishoudens met een hoger inkomen. • Huishoudens die behoren tot de doelgroep passend toewijzen hebben een woonquote van gemiddeld 39,5% en huishoudens die behoren tot de overige corporatiedoelgroep van gemiddeld 34,0%. Bij de huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen is de woonquote gemiddeld 26,8%. Binnen de bijkomende woonlasten vormen de kosten voor gas, water en elektra de grootste post.
Huishoudens met een laag inkomen betalen relatief veel aan gas, water en elektra omdat zij vaker in minder goed geïsoleerde woningen wonen die minder makkelijk aangenaam warm te krijgen zijn dan huishoudens met een hoger inkomen (zie ook hoofdstukken 5 en 6). • Huurders van een corporatiewoning geven netto gemiddeld € 698 per maand uit aan de huur en de bijkomende woonlasten. • In de private huursector is dit gemiddeld € 1.177 per maand. Huurders van een private huurwoning hebben gemiddeld een hoger netto besteedbaar inkomen dan huurders van een corporatiewoning (€ 3.371 respectievelijk € 2.613 per maand), maar zij geven naar verhouding aanzienlijk meer uit aan het wonen. • In de private huursector hebben huurders een netto huurquote van gemiddeld 32,8%. In de corporatiesector is dat 20,2%. De woonquote in de private huursector is gemiddeld 41,9%. In de corporatiesector is dat gemiddeld 30,3%.