RIS322984 Bijlage 3 Ecorys grondwaarde erfpacht Den Haag

• • •

Bij kopen van een woning op erfpachtrecht zou de koper moeten kunnen overwegen om vervroegd te verzoeken om heruitgifte of herziening van de erfpachtovereenkomst, omdat de koper anders het risico kan lopen in te stappen in een recht dat niet overeenkomt met wat de koper denkt op het moment van de gesprekken met zijn adviseurs. Bij een nieuwe hypotheek zal het onderpand (opstal en/of grond) minimaal hetzelfde duur moeten hebben als de hypotheek. Bij een testament ligt het voor de hand om voor de nabestaanden te regelen dat zij de woning ook echt zullen krijgen en geen aflopend recht gaan erven. Bij huwelijkse voorwaarden is het verstandig om de erfpachtrechten vast te leggen.

/ 24

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

•

Bij echtscheidingen lijkt het afschepen van een van de partijen met een erfpachtrecht van nog enkele jaren niet echt te voldoen aan zorgplicht en een harmonieuze afronding.

Gemeente gaat financiële bijsluiter ontwikkelen en wil cursussen gaan verzorgen Om (toekomstige) erfpachters nog beter te informeren besloot de gemeenteraad op 28 november 2024 dat de gemeente een financiële en juridische bijsluiter gaat. Die bijsluiter (de reisgids) kunnen makelaars/taxateurs, hypotheekverschaffers en gemeente verspreiden onder erfpachters, indien binnen enkele jaren heruitgifte van tijdelijk naar eeuwigdurende erfpacht moet worden verwacht. Een dergelijke bijsluiter zien wij als onmisbaar voor de erfpachters om te kunnen begrijpen waarover het gaat bij erfpacht en wat ze kunnen verwachten als er nog moet worden overgegaan van tijdelijke of voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Een groot deel van de bijsluiter zou kunnen worden overgenomen uit een Rijkspublicatie, misschien in het kader van de handreiking van het Rijk voor erfpachtbepalingen (zie: bijlage 1). Maar het lijkt ons niet verstandig om te wachten met het schrijven van de bijsluiter tot het Rijk zover is. Daarnaast overweegt de gemeente om een cursus te gaan aanbieden aan makelaars/ taxateurs en hypotheekverstrekkers, in samenwerking met deze partijen, over de ins & outs van het Haagse erfpachtstelsel en hoe daarmee moet worden omgegaan bij de begeleiding van erfpachters bij de koop van een woning en bij taxaties en hypotheekverstrekking voor een woning.

Dit kan helpen bij het invullen van de zorgplicht van deze partijen. Met deze twee maatregelen maakt de gemeente ons inziens de (financiële) gevolgen van een heruitgifte van de grond in erfpacht voor de erfpachter transparanter en begrijpelijker. Een idee ter overweging: een schaduwgrondprijs meedelen In de gemeente Amsterdam werd in de jaren 2014-2025 door de gemeenteraad en het College van B&W besloten om in de jaarlijkse informatie aan erfpachters niet alleen de canon te vermelden, maar ook de (historische) grondwaarde waarop de erfpachtovereenkomst is gebaseerd en de zogenaamde ‘schaduwgrondprijs’. De schaduwgrondprijs geeft aan wat de grondwaarde gaat worden op de expiratiedatum van de erfpachtovereenkomst. Daarmee zouden de erfpachters waarvoor een grond opnieuw in (eeuwigdurende) erfpacht wordt uitgegeven een goede indruk krijgen van de sprong in de grondwaarde die bij de heruitgifte in rekening kan worden gebracht. Helaas heeft de gemeentelijke organisatie van Amsterdam dit besluit nooit ingevoerd. Het is ons niet bekend waarom niet. Wij bevelen de gemeente Den Haag aan om te overwegen om op een bepaalde, haalbare wijze de schaduwgrondprijs jaarlijks te gaan communiceren naar de erfpachters waarvoor de tijdelijke erfpacht gaat aflopen in de toekomst en de heruitgifte van de grond in eeuwigdurende erfpacht er aan komt.

3.2 Versturen aanbieding voor heruitgifte In deze paragraaf wordt bekeken wanneer de erfpachter een aanbieding voor de heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht ontvangt en zou moeten ontvangen.

/ 25

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Gebruikelijke werkwijze: 2 tot 3 jaar voor afloop stuurt de gemeente een aanbieding Als een overeenkomst voor tijdelijke erfpacht binnen 5 jaar afloopt, ontvangt de erfpachter van de gemeente tussen de 2 en 3 jaar voordat de overeenkomst afloopt een aanbieding van de gemeente. Aan de hand van deze aanbieding kan de erfpachter kiezen voor heruitgifte naar eeuwigdurende erfpacht of voor eventuele afkoop van de eeuwigdurende canonverplichting. Vlak voor de expiratiedatum verstuurt de gemeente een tweede, finale aanbieding. De gemeente kiest voor het betrekkelijk laat versturen van de aanbieding. De woning- en grondwaarde ontwikkelen dan al naar het niveau van het eindmoment van de erfpachtovereenkomst. Het betrekkelijk laat versturen van de aanbieding heeft niet zozeer te maken met het streven van de gemeente om zoveel mogelijk inkomsten uit erfpacht te realiseren, maar vooral omdat vanwege organisatorische factoren, namelijk beperkte werkcapaciteit en onzekerheid ten aanzien van toekomstige waardeontwikkeling van woningen. Op verzoek: eerder een aanbieding ontvangen Indien de erfpachter eerder over een aanbieding wil beschikken kan dat via een herziening op verzoek (HOV).

In 2015 is de termijn voor zo’n verzoek verruimd naar 15 jaar in verband met nationale hypotheek-garantievoorschriften waarin was bepaald dat de erfpachter voor het verstrekken van een garantie op een lening 15 jaar voor de einddatum vervroegd aan de gemeente een aanbod tot heruitgifte van erfpacht moet vragen. Tussen 5 en 15 jaar voor afloop kon de erfpachter zo’n verzoek indienen. Helaas is deze 15 jaar per abuis niet meegenomen in de nieuwe AAR 2024, waardoor de termijn weer 10 jaar voor afloop is geworden. Voor bijzondere gevallen kan een uitzondering worden gemaakt. Binnen 8 weken na het indienen van het verzoek ontvangt de erfpachter dan de aanbieding van de gemeente. Het is ook mogelijk om 5 jaar voor einddatum te vragen om een eerdere aanbieding voor projectmatige heruitgifte (PMH). Omdat alle tijdelijke erfpachtrechten (onder AV 1923) al op leeftijd zijn en de gemeente sinds 1986 nieuwe erfpachters de betere rechtsbescherming biedt van eeuwigdurende erfpachtrecht, kan de gemeente er ook voor kiezen de termijn geheel los te laten en aan alle erfpachters de mogelijkheid geven om een verzoek te doen voor heruitgifte. Wij adviseren de gemeente om dit te overwegen.

Mocht dit dan leiden tot een te grote werkvoorraad gezien de capaciteit om dit verwerken, dan kan prioriteit worden gegeven aan erfpachters van wie het recht binnen 15 jaar afloopt en/of die hun woning willen verkopen. Uiterste geldigheidsdatum (normaal: 3 maanden) Als de aanbieding is verstuurd indexeert deze niet voor prijsinflatie. Dit is in het nadeel voor de gemeente. Daarom is het zaak om de aanbieding geldig te laten zijn tot een kritische datum. In de aanbiedingen van de gemeente aan de erfpachters staat inderdaad een uiterste geldigheidsdatum. Normaal gesproken zijn alle aanbiedingen 3 maanden geldig. De peildatum van de nieuwe canon is bij een herziening op verzoek (HOV) anders dan bij projectmatige heruitgifte (PMH).

/ 26

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Bij een HOV heeft de taxatie de datum van de taxatie als peildatum. Bij PMH is sprake van een bulk met taxatierapporten met een en dezelfde datum (1-1-xxxx) over erfpachtovereenkomsten die op korte termijn gaan expireren. Wanneer iemand een HOV aanvraagt voor een op korte termijn expirerend recht zal deze zich al bevinden in deze bulk en de datum 1-1-xxxx meekrijgen, om verschillen tussen erfpachters te voorkomen. Dit wordt dan een HOV uit PMH verzoek genoemd. De HOV-taxaties hebben dus een andere datum dan een PMH, maar een HOV uit PMH verzoek heeft dezelfde datum als een PMH. Als de erfpachter de aanbieding niet accepteert, kan een nieuwe aanbieding worden aangevraagd, gebaseerd op prijspeil expiratiedatum.17 Heeft de erfpachter voor deze datum niet de overeenkomst voor de jaarlijkse betaling van de nieuwe canon of de overeenkomst voor de afkoop van de betaling van de nieuwe canon ondertekend, is de aanbieding niet meer geldig. Als de erfpachter dan een nieuw verzoek voor een aanbieding indient wordt de grondwaarde opnieuw getaxeerd. Advies t.a.v. mogelijkheid voor vervroegde herziening Het is van groot belang voor het draagvlak voor erfpacht onder erfpachters waarvan de tijdelijke erfpacht gaat aflopen om eerder dan 2 tot 3 jaar voor afloop te kunnen beschikken over een aanbieding voor de heruitgifte naar eeuwigdurende erfpacht.

Dat leidt er toe dat de schok van de hogere canonverplichting bij heruitgifte kleiner wordt. Ons inziens biedt de bestaande praktijk voor het verzoeken om een eerdere aanbieding aan de behoefte van erfpachters. De erfpachters kunnen dan eerder dan voorzien genieten van de extra rechtsbescherming van eeuwigdurende erfpacht tegenover tijdelijke erfpacht, of van afkoop van de betaalverplichting van de nieuwe canon. Ten aanzien van de verzoeken om vervroegde herziening speelt de kans dat er echt veel meer taxaties in korte tijd nodig kunnen zijn, terwijl deze extra taxaties toch niet per se hoeven te leiden tot werkelijke heruitgifte omdat erfpachters die om eerdere herziening verzoeken minder noodzaak hebben om daadwerkelijk over te stappen en dan kunnen afwachten over hoe het gaat. Zo’n stuwmeer kan de werkcapaciteit van het Grondbedrijf en van de externe taxateurs te boven gaan. Het is echter de vraag of er inderdaad een plotselinge stuwmeer aan verzoeken om vervroegde herziening zal ontstaan. Als er bijvoorbeeld meer gewerkt worden met projectmatige herzieningen (PMH) kan het ontstaan van zo’n stuwmeer grotendeels worden voorkomen.

3.3 Stappen bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht In deze paragraaf wordt het vizier gericht op de stappen bij de berekening van de toekomstige periodieke canon, te weten vaststelling woningwaarde; vaststelling grondwaarde (inclusief korting op de grondwaarde vanwege de vermindering van gebruik en waarde door erfpacht); vaststelling van het canonpercentage en de vaststelling van de nieuwe periodieke canon.

17

Alleen bij Bezuidenhout zijn PMH-aanbiedingen ‘on hold’ gezet waardoor deze erfpachters het recht houden op een oude peildatum. De aanbieding blijft als het ware geldig voor hen en vervalt niet.

/ 27

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Tabel 3.1 Stappen bepaling nieuwe canon bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht Regel in taxatie-instructie voor Toelichting vanuit de Haagse erfpacht gemeente Den Haag praktijk en discussies daarover Externe taxatie van de fictieve De taxateur rekent alsof de Stap 1: woningwaarde woningwaarde bij nieuwbouw woning nieuw wordt gebouwd; erfpachter ontvangt taxatie

Stap 2: grondwaarde

Externe taxatie van de residuele grondwaarde

Commissie van Gool adviseert dat met de comparatieve methode voor vergelijkbare bouwkavels zou moeten worden getaxeerd

Korting op grondwaarde

Korting van ten hoogste 45% van de residuele grondwaarde van een vergelijkbaar bouwkavel

Stap 3: canonpercentage

Jaarlijks besluit van B&W

Te weinig vergelijkbare bouwkavels beschikbaar; er wordt in de praktijk ook gerekend met 45% korting op de berekende residuele grondwaarde Gemiddelde van (a) BNG-rente voor 20-jarige lineaire leningen (renteherziening na 10 jaar) en (b) 5-jaars rente op hypotheken tot 70% van de taxatiewaarde bij eerste nieuwbouwfinanciering zonder overheidsgarantie

Stap 4: canon

Canon wordt om de 5 jaar aangepast voor verandering canonpercentage

Erfpachter kan besluiten om per half jaar de canon te betalen; geen indexering voor prijsinflatie

Bron: Gemeente Den Haag (2025), bewerking Ecorys

Hieronder worden de bovenstaande compacte omschrijving van de stappen van de ‘customer journey’ van de erfpachter die moet gaan overstappen van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht toegelicht, uitgaande van de gebruikelijke werkwijze van de gemeente Den Haag. Bij elke stap wordt overwogen welke kanttekeningen geplaatst kunnen worden, uitgaande van de gebruikelijke werkwijze in andere gemeenten en de algemene expertise over erfpacht. 3.3.1 Vaststelling van de woningwaarde De woningwaarde wordt getaxeerd op basis van de marktwaarde van de woning in volle eigendom, dus alsof de grond erbij hoort. De externe taxateur berekent hiervoor een fictieve woningwaarde, dat wil zeggen: er wordt ervan uitgegaan alsof de woning binnenkort gebouwd gaat worden. Wat worden dan de stichtingskosten van de woning? De fictieve woningwaarde worden niet in de aanbieding genoemd, maar de taxatie wordt wel bij de aanbieding gevoegd.

/ 28

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Terminologie: Volgens de International Valuation Standards is de marktwaarde van een woning het geschatte bedrag waartegen vastgoed door een verkoper kan worden overgedragen aan een koper op een waardepeildatum, waarbij beide partijen handelen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Voor het bepalen van de marktwaarde van een woning worden meerdere taxatiemethodes gebruikt en meestal ook gecombineerd. Voor de toepassing gelden internationale en nationale richtlijnen. De marktwaarde van een woning gaat uit van volle eigendom van de grond onder de woning. De marktwaarde van de opstal en de marktwaarde van de onderliggende grond zijn immers samen verhandelbaar. De marktwaarde van een woning in erfpacht bestaat alleen de waarde van de opstal. In de praktijk maken makelaars en taxateurs in hun taxaties veelal weinig verschil tussen deze twee situaties. De WOZ-waarde moet op volle eigendom zijn gebaseerd. Dat is in de Wet onroerende zaken (WOZ) voorgeschreven. Als in dit rapport wordt gesproken over de marktwaarde van een woning wordt de waarde van grond en opstal samen bedoeld. Door de aanzienlijke stijging van de huizenprijzen in de afgelopen decennia is de woningwaarde flink toegenomen.

Waar een gemiddelde woning in Bezuidenhout in 1950 nog zo'n 50.000 gulden (ca € 23.000) kostte, ligt de prijs voor een vergelijkbare woning nu, zo’n 75 jaar later, rond de € 430.000 vrij-op-naam. In de meeste gevallen leidt een hogere woningwaarde tot een hogere grondwaarde, maar hoeft niet altijd zo te zijn. Als de stichtingskosten gelijk zijn aan de fictieve woningwaarde, kan er zelfs sprake van afname van de grondwaarde zijn. Wie voert de externe taxaties in opdracht van de gemeente uit? In de periode 1986-2021 werd er getaxeerd door 3 tot 5 makelaarskantoren. Voor projectmatige heruitgifte werden soms zelfs honderden woningen (tot 1.500) in één keer getaxeerd. Na 2017 wordt door minimaal 2 makelaars getaxeerd, waarbij elke taxatie door 2 externe taxateurs wordt ondertekend.18 Vanaf 2021 laat de gemeente de woningen waarvoor een heruitgifte in de maak is taxeren door 3 externe taxatiebureaus. In de periode 2017-2021 bestonden er verschillen in de werkwijze van deze 3 bureaus. Niet alle correcties en aanpassingen volgens de taxatie-instructie werden (gelijk) toegepast. Een taxatierapport kon de uiteindelijke woning- en grondwaarde bevatten, maar niet de achterliggende berekeningen. Dat is nu wel het geval. De stad is verdeeld in 3 zones. Elk taxatiebureau zorgt voor de taxaties in een zone.

Daardoor vertonen de taxaties van de woningwaarde in elke zone methodisch overeenkomst. Bovendien zijn de taxateurs nu meer bekend met de eigen zone, hetgeen tijdwinst oplevert. De taxatiebureaus volgen de taxatie-instructie van de gemeente en hebben hun werkwijze met elkaar afgestemd. De opname is vanaf de buitenzijde. Er worden plussen en minnen toegepast voor de locatie en het object. De uniformering van de werkwijze is heel belangrijk om onverklaarbare verschillen te voorkomen. De gemeente toetst elke taxatie van de fictieve woningwaarde bij nieuwbouw: is de taxatieinstructie correct gevolgd en kloppen de perceeloppervlakte en de woonoppervlakte? Daardoor kunnen verschillen in de prijs per m² ontstaan. Als de taxateur afwijkt van Kadaster en BAG moet dat worden gemotiveerd. 18

Gemeente Den Haag: “Nadere informatie heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht” 17 februari 2004

/ 29

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Getaxeerde woningwaarde staat in de aanbieding; de taxatie wordt bijgevoegd. De getaxeerde woningwaarde wordt vermeld in de aanbieding die de erfpachters van de gemeente ontvangen. Dit rapport wordt wellicht niet door alle erfpachters nauwkeurig doorgenomen. Veel erfpachters beschikken niet over de deskundigheid om te beoordelen of de taxatie juist is uitgevoerd. Het alternatief: toepassing van de WOZ-waarde De meeste gemeenten met erfpacht (waaronder Amsterdam) laten elke woning niet extern taxeren op basis van een fictieve woningwaarde bij nieuwbouw, maar passen de actuele WOZ-waarde toe. De eigenaren van woningen hebben het recht om bezwaar te maken tegen de nieuwe WOZ-waarde. Dit maakt deel uit van de rechtsbescherming van eigenaren van woningen. De WOZ-waarde is voor een aantal jaren achtereen en per woning openbaar. Iedereen kan op openbaar toegankelijke websites nagaan of de eigen woning is onder- of overgewaardeerd in vergelijking met vergelijkbare woningen. Bepaling van de WOZ-waarde door de gemeente De WOZ-waarde gaat wettelijk uit van volle eigendom en kan (omdat het een marktwaarde betreft) schommelen in de loop van de jaren. De gemeentelijke belastingdienst werkt met een modelmatige werkwijze die door eigen taxateurs wordt toegepast om de WOZ-waarde van elke woning te berekenen.

De gemeente Den Haag heeft een verantwoordingsdocument voor het berekenen van de WOZ-waarde (2025) gepubliceerd.19 De Waarderingskamer van het Rijk ziet erop toe dat de gemeente de wettelijke regels voor de WOZ-waardering volgt. Verschil tussen de totstandkoming van de WOZ-waarde en de getaxeerde waarde De WOZ-waarde geeft de woningwaarde op 1 januari van het vorige jaar. Een (externe) taxatie geeft de actuele woningwaarde.20 Er zit daardoor een verschil in prijspeil tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde woningwaarde, namelijk voor 1 jaar (wellicht 2 jaar). Verder verschil ontstaat omdat in de meeste taxaties meer aspecten worden meegenomen dan bij de WOZ-waardering. Niet elke taxateur waardeert echter op dezelfde wijze. Er bestaat interpretatieverschillen tussen taxateurs. In het rapport van de deskundigencommissie Van Gool (p. 33-35) worden allerlei verschillen tussen taxaties en taxateurs opgesomd in aannames, in de wijze van het gebruik van bronnen en in de combinatie daarvan.21 De vrijheid van werken van de (externe) taxateurs is groter dan die van de (interne) taxateurs van de gemeente, die zorgen voor de WOZ-waarde. De taxatie-instructie van de gemeente. Den Haag zorgt voor uniformiteit tussen de taxateurs, naast de internationale en nationale richtlijnen voor correct taxeren.

Verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van woningen De deskundigencommissie Van Gool heeft onderzocht wat bekend is over het verschil in WOZ-waarde en de marktwaarde van woningen. De commissie heeft erop gewezen dat ook de taxatiewaardes van woningen met een marge afwijkt van de verkoopprijzen van woningen, namelijk plus of min 5-10%. De commissie haalt daarbij de Waarderingskamer aan, die voor

19 20 21

Gemeente Den Haag: “Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?” (2025) https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde Deskundigencommissie Van Gool: “Afwijkingen in uitkomsten van verschillende taxaties, toetsingskader en significantie van die afwijkingen, aangepast voor hoor en wederhoor met erfpachters” (versie 13 september 2024), pagina 33-35

/ 30

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

2019 heeft vastgesteld dat de WOZ-waarde voor woningen vrijwel altijd ligt binnen een marge van plus of min 15% van de gerealiseerde verkoopprijzen.22 Dat verschilt een beetje van jaar tot jaar. Het gaat dan om een woning op grond in volle eigendom. De Waarderingskamer sluit hierbij aan op de International Association of Assessing Officers (2013) die stelt dat de getaxeerde waarde tot 15/20% mag afwijken van de verkoopwaarde van vastgoed. De Nederlandse richtlijn modelmatige taxaties (onder andere voor WOZ-waarderingen) gaat uit van een afwijkingsmarge van circa 10%.23 Op grond van de hierboven aangegeven afwijkingsmarges van de WOZ-waarde ten opzichte van de verkoopwaarde van woningen kan worden gesteld dat dat de WOZ-waardes een goede indruk geven van de marktwaarde van een woning en daarom gebruikt kunnen worden door overheden, voor meerdere doeleinden. Zoals voor diverse belastingen: niet alleen voor de Onroerende zaakbelasting (OZB) maat ook voor bijvoorbeeld de rioolheffing. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de vennootschapsbelasting, de schenkbelasting en de erfbelasting. De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing. Verder wordt de WOZ-waarde ook gebruikt door andere organisaties, zoals het CBS en de notarissen voor andere zaken, zoals voor het berekenen van de maximale huurprijs.

Advies: overstappen van taxatie fictieve woningwaarde bij nieuwbouw naar WOZ-waarde Wij adviseren de gemeente om voor de bepaling van de woningwaarde bij de heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht over te stappen van taxatie van de fictieve woningwaarde bij nieuwbouw naar de meest recente WOZ-waarde. Dit leidt tot een aanzienlijke verlichting van de inspanningen van de (externe) taxateurs en van de inspanningen van de controle daarop door de gemeente. In de praktijk van andere gemeenten is gebleken dat de WOZ-waarde goed toepasbaar is bij erfpachtberekeningen. Bovendien biedt de WOZ-waarde meer rechtszekerheid biedt aan de erfpachter dan een taxatie van de fictieve woningwaarde bij nieuwbouw. Veel gemeenten gebruiken de WOZ-waarde ook voor de erfpachtberekening. De gemeente Den Haag kan bij deze gemeenten aansluiten. Nodig: erfpachtcorrectie van de WOZ-waarde van een woning Normaal gesproken wordt aangehouden dat erfpacht de marktwaarde van een woning kan verlagen. Dit komt omdat de WOZ de gemeenten verplicht om woningen op erfpacht te taxeren alsof ze op eigen grond staan (fictie van volle eigendom). Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt volgens de WOZ-wijzer dus geen rekening gehouden met erfpacht of andere beperkende rechten.

Er wordt gedaan alsof de woning geen erfpacht heeft.24 Voordat de WOZ-waarde voor grondgebonden woningen die op erfpacht staan kunnen worden gebruikt voor grondwaardering voor erfpacht moeten ze gecorrigeerd worden voor de lagere waarde van erfpacht ten opzichte van volle eigendom. Een onderzoek van Ortec voor de gemeente Amsterdam constateerde dat kopers beperkt rekening houden met de toekomstige erfpachtbetalingen bij de aankoop van een woning.25 22

23

24 25

Deskundigencommissie Van Gool: “Afwijkingen in uitkomsten van verschillende taxaties, toetsingskader en significantie van die afwijkingen, aangepast voor hoor en wederhoor met erfpachters” (versie 13 september 2024), pagina 12-14 Deskundigencommissie Van Gool: “Afwijkingen in uitkomsten van verschillende taxaties, toetsingskader en significantie van die afwijkingen, aangepast voor hoor en wederhoor met erfpachters” (versie 13 september 2024), pagina 12-14 Gemeente Den Haag: “Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?” (2025), pagina 12 https://esb.nu/kopers-in-amsterdam-houden-beperkt-rekening-met-erfpachtbetalingen/

/ 31

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Dit betekent dat een koper bereid is om relatief meer te betalen voor een woning op erfpachtgrond dan voor een woning op eigen grond. De gemiddelde koper bleek namelijk slechts rekening te houden met zo’n 40% van de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Dit percentage wordt in meer gemeenten met erfpacht standaard aangehouden om de WOZwaarde van woningen te corrigeren voor de contante waarde van de canonbetalingen in de toekomst, de zogenaamde erfpachtcorrectie. Deze contante waarde wordt dan gebaseerd op de toekomstige canonbetalingen van vergelijkbare woningen en in mindering gebracht op de WOZ-waarde van de woning waarvoor heruitgifte van tijdelijk naar eeuwigdurend wordt overwogen. Het Gerechtshof van Amsterdam heeft uitgesproken dat de erfpachtcorrectie niet alleen drukt op de grondwaarde.26 De erfpachtcorrectie drukt ook op de waarde van de opstal, in dit geval de woning. De erfverpachter heeft via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Uit navraag bij Belastingen van de gemeente Den Haag bleek dat de WOZ-waardes voor grondgebonden woningen gelden, gebaseerd op volle eigendom. Voor appartementen is dat niet het geval.27 De erfpachtcorrectie behoeft dus alleen toegepast te worden voor grondgebonden woningen en niet voor appartementen.

Omdat het correctiepercentage wijzigt als gevolg van bijvoorbeeld de marktomstandigheden moet de erfpachtcorrectie jaarlijks opnieuw worden vastgesteld, net als de WOZ-waarde. Het percentage erfpachtcorrectie voor vrije sector koop- en huurwoningen is groter dan voor sociale huurwoningen. Woningcorporatie Staedion laat elk jaar haar hele woningportefeuille in Den Haag taxeren, volgens meer waardebegrippen. Het gaat dan meestal om woningen op erfpacht. De leegwaarde van een woning is de waarde van een onverhuurde woning. De leegwaarde van de woningen van Staedion verschilt op portefeuilleniveau minder dan 3% van de WOZ-waarde, maar dit verschil is op complexniveau wat groter. Voor sociale huurwoningen zou de laatste indicatie als algemene erfpachtcorrectie kunnen worden aangehouden. Overigens: bij de afleiding van grondwaarde (zie hiervoor de volgende paragraaf) wordt door Den Haag al een andere vorm van correctie toegepast om van marktwaarde van een vergelijkbare nieuwbouwkavel naar de grondwaarde onder een erfpachtrecht te komen. Bij de uitwerking van de erfpachtcorrectie is het van belang om dit in samenhang met de korting op de grondwaarde te beoordelen.

3.3.2 Vaststelling van de grondwaarde Voor de grondwaardebepaling bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht geldt dat de grondwaarde moet worden bepaald tegen de actuele marktwaarde van de grond, volgens de AAR 2024. Het taxeren van de marktwaarde van grond in erfpacht is lastig. Dat komt omdat grond niet apart verhandeld wordt van opstal. Er bestaan daarom geen marktprijzen voor alleen de grond onder opstallen die als referentie zijn te gebruiken in taxaties van de grondwaarde. De grondwaarde moet daarom worden geraamd met een of meer methodes.

26 27

Gerechtshof Amsterdam, 12-09-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2785) Bij de proeftaxatie van de commissie Van Gool zaten 9 appartementen, 1 garage en slechts 1 grondgebonden woning.

/ 32

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Grondwaarde wordt getaxeerd als residuele waarde (opbrengsten minus kosten) Om toch een waarde van de grond in kwestie te kunnen schatten worden gedachtegangen gevolgd die in de taxatiepraktijk gangbaar zijn. Zo worden in de taxaties met de residuele waarde berekend. Daarbij wordt de grondwaarde gezien als het verschil (het residu) dat ontstaat als de woningwaarde wordt verminderd met alle kosten die nodig zijn om een gebouw te realiseren (stichtingskosten). Voor de stichtingskosten wordt daarbij gebruik gemaakt van de actuele kengetallen voor bepaalde types woningen (archetypes) van Bouwkostenkompas, die hierin leidend is in Nederland. De gemeente toetst elke taxatie van de grondwaarde van een woning: is het juiste archetype woning van Bouwkostenkompas gekozen; zijn bijgebouwen (bijvoorbeeld bergingen of garages) meegenomen; klopt de vormfactor van het archetype; zitten de toeslagen van Bouwkostenkompas erbij? Beperkingen van de methode van de residuele grondwaardeberekening Er kleven nadelen aan de residuele grondwaardemethode. Bij deze methode wordt de prijs van de opstallen bepaald, vermeerderd met de kosten die de ontwikkelaar en de aannemer maken. Er worden hierbij aannames gedaan voor de hoogte van de algemene kosten en de winstopslag van de aannemer, de opslagen van de ontwikkelaar. Er vindt dus een benadering van de realisatie van de opstallen plaats.

Indien er sprak is van ‘bouwhonger’ zullen de opslagen lager zijn en in hoogconjunctuur zullen de opslagen hoger zijn. Dit kan tot aanmerkelijke afwijkingen leiden. Kortom: de methode van residuele grondwaardeberekening is een benadering. Het is denkbaar (zeker in tijden dat bouwkosten sneller stijgen dan de woningwaarde) dat de grondwaarde erg klein wordt. Dit soort effecten zorgt voor geringe voorspelbaarheid en soms ook (uit het oogpunt van gemeente en deskundigen) vreemde uitkomsten. Uniformering van de werkwijze is heel belangrijk om onverklaarbare verschillen zoveel mogelijk te voorkomen. Er zijn door de drie taxatiebureaus bepaalde afspraken gemaakt over een zo uniform mogelijke wijze van toepassing van de residuele grondwaardemethode in de taxaties. Comparatieve methode is aanvullend (gebrek aan vergelijkbare bouwkavels) Bij de methode van de residuele grondwaardebepaling kunnen elementen uit de comparatieve methode worden gebruikt, de tweede methode voor de grondwaardebepaling bij erfpacht. Bij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object in beginsel afgeleid uit een aantal vergelijkbare recent verhandelde objecten, waarvan een transactieprijs bekend is. Op basis van een bepaalde rekeneenheid (meestal m²) worden overeenkomsten en verschillen tussen het waarderingsobject en referentieobjecten geanalyseerd en gewaardeerd.

Daarbij worden de bekende transactieprijzen gecorrigeerd voor verschillen tussen de referenties en het te taxeren object. Zo kan bijvoorbeeld de (verwachte) verkoopprijs van nieuw of herbouwd vastgoed bepaald worden. In de taxatie-instructie 1987 werd voorgeschreven dat bij de taxatie van de grondwaarde ook moet worden gekeken naar de grondprijs van (ten minste) een vergelijkbaar bouwkavel voor koopwoningen. Dit kan worden gezien als een toepassing van de comparatieve methode. Informatie over vergelijkbare bouwkavels moet voortkomen uit kadastrale recherche en/of raadpleging van de registers van makelaarsorganisaties.

/ 33

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Helaas worden in Den Haag en haar omgeving te weinig bouwkavels voor woningen uitgegeven om bij elke taxatie te kunnen beschikken over een met de locatie van het te taxeren object vergelijkbaar bouwkavel. De bouwkavels die wel in de markt zijn, zijn vaak niet transparant, verschillen onderling sterk door locatie-specifieke eisen (zoals voor type woning, in tijd en voor duurzaamheidseisen) en in realisatieperiode en de kavels liggen ook niet in de wijk van de woning waarvoor het erfpachtrecht wordt heruitgegeven. Er is door de externe taxateurs in het verleden wel eens uitgeweken naar een grondprijzenbrief van de gemeente die verkoopprijzen voor onbebouwde kavels gaf. Daarbij geldt ook dat deze prijsindicaties waren gebaseerd op eigenlijk (te) weinig werkelijke transacties. De gemeente heeft nu het grondprijzenkader (2024). Dit is niet echt een bron die bruikbaar is voor de afleiding van verkoopprijzen voor bouwkavels in Den Haag en omgeving. Gemeente gunt korting van (ten hoogste) 45% op grondprijs van vergelijkbaar bouwkavel In 1986 is door de gemeenteraad van Den Haag besloten dat de grondslag voor de canon bij heruitgifte in erfpacht nooit meer mag bedragen dan 55% van de grondwaarde van een vergelijkbare onbebouwd kavel. Het Preadvies Grondbeleid 1985 (p. 19) werd opgesteld in aanloop naar de wijziging van het erfpachtstelsel 1986.

De 55% werd afgeleid uit 74 proeftaxaties door interne en externe deskundigen. Voor elk perceel werd getaxeerd wat de waarde van een vergelijkbaar onbebouwd kavel zou zijn. Voor de grootste groep kavels bleek dat de grondwaarde van grond en opstal samen lager was dan 55% van de grondwaarde van een vergelijkbaar bouwkavel. Daarom werd geconstateerd dat in Den Haag met een korting van (ten hoogste) 45% op de grondprijs van een vergelijkbaar bouwkavel alle beperkingen van erfpacht ten opzichte van volle eigendom zijn gecorrigeerd. De 55% regel werd daarna opgenomen in de AB 1986 en ook in de taxatieinstructie 1987. Indien uit de taxatie blijkt dat deze ervaringsregel van toepassing is, wordt bij heruitgifte getaxeerd op basis van vergelijking met de waarde van onbebouwde kavels bouwgrond.28 De 55% regel zegt dat voor de grondwaarde die wordt gebruikt voor de bepaling van de nieuwe canon bij heruitgifte (artikel 8 AB 2024) ten hoogste 55% van de grondwaarde van een vergelijkbaar onbebouwd kavel is. De (ten hoogste) 45% korting is een vaste en onveranderlijke beleidsregel. De 45% korting is niet gevoelig voor marktveranderingen, omdat het een beleidsregel is. Deze 55% regel is een politieke keuze. De regel ziet dus niet toe op werkelijke marktwaarde van de grond, maar is het gevolg van een besluit van de gemeenteraad. 55% van een bouwkavel is het plafond.

De grondwaarde die voor koopwoningen wordt getaxeerd kan ook lager uitvallen dan deze 55%. Het zou kunnen betekenen dat bij incourante onroerende zaken de korting meer zou moeten zijn dan 45% is. Toch wordt dan met ten hoogste 45% gerekend. Bij het ontbreken van vergelijkbare bouwkavels wordt de residuele grondwaarde in de praktijk van de (externe) taxaties overigens standaard met 45% verlaagd. Korting op de grondwaarde is als depreciatie gebruikelijk Veel gemeenten met erfpacht werken met een korting op de grondwaarde bij de heruitgifte en herziening van erfpacht. Deze korting wordt vaak de depreciatiefactor genoemd. Bij erfpachtberekeningen is het gebruikelijk om de waardedruk (als percentage) op een erfpachtzaak ten 28

Gemeente Den Haag: “Nadere informatie heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht” 17 februari 2004

/ 34

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

opzichte van volle eigendom te corrigeren met een bepaald percentage. Die waardedruk (= depreciatie) ontstaat door beperkingen van het genot op de erfpachtzaak in vergelijking met het genot bij volle eigendom van de grond. De 55% regel kan als de Haagse variant van de depreciatiefactor worden gezien. Met deze korting worden alle objectspecifieke en mogelijk waarde-drukkende factoren van erfpacht in één keer gecorrigeerd. De 45% korting is in de lijn van andere gemeenten, maar is hoog voor de G4 Andere gemeenten met erfpacht hanteren andere depreciatiefactoren, overigens vrijwel altijd zonder dat deze percentages uitvoerig worden (en ook kunnen worden) onderbouwd. Toch kan een depreciatie van 40-45% min of meer als gebruikelijk in de gemeentelijke erfpachtpraktijk worden gezien, zonder specificatie naar bijvoorbeeld wijk of naar type opstal.29 Daarom adviseren wij de gemeente om deze korting te handhaven. Daarmee wordt ook bereikt dat de afgehandelde en de nog af te handelen heruitgiftes van tijdelijk naar eeuwigdurende erfpacht in dit opzicht gelijk worden behandeld. De andere G4-gemeenten hanteren overigens een lagere depreciatie dan Den Haag en de meeste andere gemeenten met erfpacht. Amsterdam hanteerde een overstapkorting van 35% op de grondwaarde die wordt berekend.

Deze stad heeft in het verleden meer depreciatiefactoren toegepast bij canonherziening einde tijdvak (CHET). Het college van Amsterdam heeft de depreciatiefactor op de grondwaarde nu op 10% vastgesteld voor zowel woon- als niet-woonfuncties. Deze factor kan dan worden verhoogd voor bijzondere aangelegenheden. Zo wordt 10% extra korting gegund om de transformatie van locaties naar woningbouw te versnellen. De gemeente Utrecht rekent op dit moment met 10% depreciatie. De gemeente Rotterdam rekent niet met een depreciatiefactor. De erfpachters in Den Haag zijn, in dit opzicht, goed uit in verhouding tot die in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. 4% extra korting bij projectmatige heruitgifte (PMH) In het geval van projectmatige heruitgifte wordt sinds 2015 in de aanbieding aanvullend 4% korting gegund, naast de 45%. Deze extra korting werd geïntroduceerd om te stimuleren om (sneller) over te gaan op heruitgifte van tijdelijk naar eeuwigdurend erfpacht voor grotere complexen van woningen. Bij een herziening voor een individuele woning (herziening op verzoek, HOV) geldt deze extra korting niet. Voorkeursalternatief: rekenen met grondquotes Gezien de beperkingen van de residuele grondwaardemethode en de variant van de comparatieve methode zoals deze in Den Haag wordt toegepast is het gewenst om een alternatieve methode te overwegen om de grondwaarde te bepalen.

De meeste gemeenten met erfpacht berekenen de grondwaarde bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een grondquote.30 Wij stellen de gemeente voor om hier te overwegen om over te stappen naar deze aanpak, met de combinatie van WOZ-waarde en grondquotes. De grondquote is het percentage dat staat voor de waarde van de grond in de woningwaarde.

29

30

RIGO: “Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam” (2015), pagina 8 - https://adoc.pub/rigo-research-en-advies-woon-werken-leefomgeving-eeuwigdure.html RIGO: “Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam” (2015), pagina 8 - https://adoc.pub/rigo-research-en-advies-woon-werken-leefomgeving-eeuwigdure.html

/ 35

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Bij de alternatieve werkwijze wordt gerekend met een gegeven grondquote (input). Nu is de grondquote in de taxaties voor woningen met aflopende erfpachtovereenkomst een uitkomst van de residuele waardeberekening (output). De (externe) taxateur checkt of de grondquote die eruit komt binnen een redelijk bereik ligt (bijvoorbeeld minimaal 10%). De BSQ-methode in Amsterdam Deze methode wordt bijvoorbeeld in Amsterdam toegepast. De grondquote voor woningen wordt daar afgelezen van een kaart met de buurtstraatquotes (= BSQ) voor alle delen van de stad.31 De gemiddelde grondquote voor koopwoningen ligt in Amsterdam tussen 5% en 49% van de WOZ-waarde32, terwijl dit in Den Haag (na toepassing van de 55%-regel) gemiddeld onder de 10% zou liggen, volgens proeftaxaties van de deskundigencommissie Van Gool. Achter de Amsterdamse BSQ’s liggen een aantal onderzoeken die overigens weer sterk gebaseerd zijn op de residuele grondwaardeberekening. De BSQ kunnen van jaar tot jaar stijgen of dalen. De gemeente Amsterdam heeft in de jaren 2014-206 meerdere deskundigencommissies gehad die een uitspraak moesten doen over de grondquotes. De gemeente besteedde de benoeming van de commissieleden toen uit aan een derde partij. In de praktijk kwamen deze commissies allemaal uit op grondquotes van 15-20% van de woningwaarde, veelal zonder de algemene bepalingen van de gemeente voor de taxaties te volgen.

De BSQ’s in Amsterdam veranderen elk jaar met de groei of afname van de WOZ-waarde van de woningen in de buurten en straatdelen die op de kaart worden onderscheiden. Dat vermindert de voorspelbaarheid van de grondquotes en vermindert het draagvlak voor deze methode onder erfpachters. De grondquote voor een bepaald appartement in Amsterdam West (met eeuwigdurend recht, afgekocht door de vorige eigenaar) was in 2017 nog 5%; was in 2018 6% en is van 22% in 2023 naar 33% in 2024 en 2025 gegaan. De Amsterdamse methode van WOZ/BSQ heeft daardoor veel onrust gebracht bij de erfpachters. Dat kwam omdat de gemeente volgens critici ongunstige en niet-marktconforme uitgangspunten toepast, zoals een veel lagere depreciatiefactor dan in andere gemeenten gebruikelijk is. Hierover lopen nog rechtszaken en ook de Rekenkamercommissie van Amsterdam heeft er een kritische analyse aan gewijd. Hetzelfde kan in Den Haag worden verwacht, als daar besloten wordt om met BSQ’s te gaan werken. Daarbij komt dat Den Haag een veel lagere dekking aan koopwoningen op erfpacht heeft dan Den Haag. Het niveau van detaillering van de Amsterdamse BSQ’s is in Den Haag daarom niet haalbaar. In Den Haag moeten de grondquotes op een hoger schaalniveau worden vastgesteld.

De constante forfaitaire grondquote Nelissen heeft in 2008 in zijn proefschrift gesteld dat gemeentes een forfaitaire grondquote kunnen gebruiken.33 Een forfaitaire grondquote is een vooraf vastgelegd percentage dat de verhouding uitdrukt tussen de grondwaarde en de marktwaarde van een vastgoedobject. Deze methodische variant gaat uit van een constante, onveranderlijke grondquote gedurende de gehele looptijd van een erfpachtovereenkomst. Zo kan dezelfde grondquote zoals bepaald 31 32 33

https://maps.amsterdam.nl/bsq/ https://maps.amsterdam.nl/bsq/ P.C.J. Nelisse: “Stedelijke erfpacht” (2008), https://pure.uva.nl/ws/files/4285996/54280_thesis.pdf

/ 36

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

bij de initiële uitgifte ook bij taxaties gedurende de looptijd van de overeenkomst alsmede bij heruitgifte van de grond in erfpacht worden gehanteerd. Omdat de verhouding tussen de grondwaarde en marktwaarde van een woning voortdurend verandert, doet deze methode geen recht aan de voorwaarden die de gemeente Den Haag heeft gesteld aan de methode voor de grondwaardering bij erfpacht die dit onderzoek moet gaan opleveren. Oplossing: grondquotes per archetype koopwoning In plaats van zo’n gedetailleerde kaart zoals in Amsterdam is ook een andere aanpak mogelijk om tot een betrouwbare grondquote per archetype koopwoning te komen. In het Haagse verantwoordingsdocument 2025 voor de WOZ-waardering worden de volgende archetypes woningen onderscheiden (tabel 3.2). Tabel 3.2 Archetypes woningen WOZ-waardering Den Haag

Bron: Gemeente Den Haag “Verantwoordingsdocument herwaardering 2025” bijlage 3

Elk jaar kan er voor Den Haag een grondquote per archetype koopwoning (A t/m X) worden vastgesteld door een gezelschap taxateurs. Deze taxateurs kunnen meerdere methodes hanteren om tot deze grondquotes te komen, bijvoorbeeld residueel rekenen; grondprijzen vergelijkbare bouwkavels en gegevens uit de WOZ-waardering. Over dat laatste zo meteen meer. Omdat de WOZ-waarde van de woningen verschilt en de grondwaarde deel uitmaakt van de WOZ-waarde, moet deze exercitie elk jaar worden herhaald. Tabel 3.3 Voorbeeld: grondquote per archetype koopwoning in Utrecht, overwogen in 2003 Grondgebonden woningen Appartementen Verkoopprijs onder: € 94.276 € 104.751 € 125.702 € 146.602 € 167.602 € 188.552 € 199.526 € 249.408 Meer

Grondquote 22,6% 26,8% 28,8% 30,0% 31,2% 31,4% 31,7% 32,1% 33,3%

Verkoopprijs onder: € 89.787 € 99.763 € 119.716 € 139.668 € 199.526 Meer

Bron: Gemeente Utrecht, bijlage bij raadsbesluit 2003 nr2 bij herzieningregeling 2003

Grondquote 13,2% 17,2% 19,7% 21,0% 21,1% 23,8%

/ 37

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Bijvoorbeeld: de gemeente Utrecht heeft in 2003 overwogen om met grondquotes te gaan werken (tabel 3.3). In Utrecht werd toen niet gekeken naar grondquotes per archetype loopwoning, maar naar het verschil in verkoopprijs (vrij op naam) van grondgebonden woningen en appartementen. In deze tijd zouden de bereiken voor de verkoopprijs voor de woningmarktsegmenten goedkoop, midden en duur voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en appartementen (meergezinswoningen) volgens de actuele gemeentelijke woonvisie worden ingevuld. De tabel laat zien dat appartementen een lagere grondquote hebben dan grondgebonden woningen. Elementen voor de grondquotes voor archetypes grondgebonden koopwoningen Bij de vaststelling van de WOZ-waarde in de gemeente Den Haag worden volgens het verantwoordingsdocument 2025 bepaalde bewerkingen uitgevoerd om vergelijkbare woningen toe te kunnen rekenen naar het object waarvan de WOZ-waarde wordt bepaald.34 Sommige van deze bewerkingen hebben specifiek betrekking op de opstalwaarde en sommige op de grondwaarde. Wanneer de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt gebruikt bij een methode waarbij de grondwaarde met grondquotes wordt gerekend ligt het in de rede om de grondwaarde-gerelateerde waarden in de WOZ-wijzer toe te rekenen aan de grond van erfpachters.

Wij denken daarbij in eerste instantie aan (1) de grondstaffel en (2) aan de criteria kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDV-L). Onze opdracht ziet toe op het adviseren voor een geschikte methode voor de grondwaardering van koopwoningen (eigenaar-bewoner), zowel voor grondgebonden woningen als voor appartementen. De grondstaffel geeft helaas geen gegevens voor appartementen. Het WOZ-waardeloket geeft de m² grond voor appartementencomplexen alleen per adres (per complex). Voor appartementen is de grondstaffel daarom niet te gebruiken 1. De grondstaffel De grondstaffel is een tabel in het verantwoordingsdocument die de waarde van grond per vierkante meter grond aangeeft, afhankelijk van de grootte van het perceel, het archetype woning en de ligging van de locatie in de stad. Deze tabel kan worden gebruikt om tot een grondquote te komen per archetype grondgebonden koopwoning. Er is door de gemeente beschreven op welke wijze de grondstaffel wordt toegepast. Dit element is volledig aan de grondwaarde toe te rekenen. Rekenvoorbeeld: Bij de proeftaxatie van de commissie Van Gool zaten 9 appartementen, 1 garage en slechts 1 grondgebonden woning. Volgens het WOZ-waardeloket heeft deze woning een perceel van 134 m².

Met de grondwaardestaffel van Bezuidenhout-Midden (dit is een type C woning) komt dit uit op een grondwaarde van (100 * € 1.500) + (34 * € 1.125) = € 188.250. Deze grondwaarde is gelijk aan 24% op de laatste WOZ-waarde. De 24% is de grondquote.

De grondstaffel geeft aan dat de waarde per vierkante meter grond daalt naar gelang de kavel groter is. In de huidige staffel loopt de basiswaarde voor de eerste 100 m² uiteen van € 1.025 per m² voor bijvoorbeeld bepaalde wijken in de Schilderswijk tot € 2.000 per m² voor bijvoorbeeld het Westbroekpark in Scheveningen.

34

Gemeente Den Haag: “Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?” (2025)

/ 38

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

2. Aanpassing van grondquotes met de criteria kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDV-L) De grondquotes per archetype koopwoning kunnen waar relevant worden gespecificeerd voor secundaire objectkenmerken in de WOZ-waardering voor de criteria kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Tekstkader 3.1 Kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging

Bron: Gemeente Den Haag “Verantwoordingsdocument herwaardering 2025”

Bij deze criteria wordt in de WOZ-waardering gewerkt met een 5 punts-schaal, waarbij per archetype woning wordt aangegeven welk effect een score op deze criteria op de WOZwaarde heeft. Een gemiddelde score (3) heeft geen effect. Deze effecten kunnen worden toegerekend naar ofwel de grondwaarde ofwel de opstalwaarde. Het komt voor dat de KOUDV-L criteria geen rol bij bepaalde WOZ-waarderingen spelen, omdat al deze criteria voor bepaalde woningen als gemiddeld worden beoordeeld. Als een grondquote voor een archetype woning uitgaat van score 3 (gemiddeld) kan deze quote worden aangepast op grond van de scores op deze criteria. Dit betekent bijvoorbeeld dat als een woning een hogere WOZ-waarde heeft vanwege uitstekend onderhoud, dit deel van de waarde niet wordt meegenomen bij de grondquote en andersom als de WOZ-waarde lager is vanwege slecht onderhoud dit niet leidt tot een lagere grondwaarde. De gemeente houdt de scores op de criteria nauwkeurig bij in de WOZ-taxatie. Bewoners kunnen bij het doornemen van de WOZ-taxatie overwegen of dit gedegen is gebeurd. Openbaarheid van de KOUDV-L beoordelingen De grondstaffel is openbaar. De beoordelingen van de KOUDV-L criteria mogelijk niet. De dienst Belastingen van de gemeente Den Haag heeft aangegeven privacy-bezwaren te verwachten tegen het toepassen van deze beoordelingen bij de totstandkoming van grondquotes.

Wellicht moet hiervoor misschien zelfs een nieuwe Algemene maatregel van bestuur van het Rijk van kracht geworden. De betreffende AMvB is onlangs aangepast voor kostenverhaal en duurzaamheid. Om deze AMvB opnieuw aangepast te krijgen zijn al snel

/ 39

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

meerdere jaren nodig. Dat zou op gespannen voet staan met het adviseren van een methode voor de grondwaardering voor koopwoningen bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht snel in te voeren. Gemeenten zijn bronhouder van de Basisregistratie WOZ. Een bronhouder is verantwoordelijk voor het inwinnen en bijhouden van de authentieke en niet-authentieke gegevens in een basisregistratie en voor het borgen van de kwaliteit van die gegevens, onder meer naar aanleiding van ontvangen terugmeldingen. De gemeenten stellen informatie uit deze basisregistratie beschikbaar via de Landelijke Voorziening WOZ. Het Kadaster beheert de LV-WOZ voor geautoriseerde afnemers. In de LVWOZ zijn onder andere de WOZ-waarde, de kadastrale aanduiding, adresgegevens en de gegevens van belanghebbenden van de WOZ-objecten opgenomen. Het Ministerie van Financiën is eigenaar van deze basisregistratie. Omdat de gemeente bronhouder is van alle (openbare en vertrouwelijke) gegevens in het WOZ-waardeloket over koopwoningen in Den Haag, kan de gemeente wellicht vrij beschikken over deze gegevens voor toepassingen, zoals voor het gebruik van KOUDV-L beoordelingen bij de grondwaarderingen voor heruitgifte. Dit moet juridisch worden getoetst. Hoe dan ook: de gemeente Amsterdam gebruikt bijvoorbeeld gegevens van de Basisregistratie WOZ voor de bepaling van haar grondquotes (de BSQ’s).

Veel bezwaren die gelden tegen het gebruik van de KOUDV-L beoordelingen gelden ook tegen het gebruik van de WOZ-waarde op zich. In Amsterdam worden hierover veel rechtszaken gevoerd, tot aan de Hoge Raad aan toe.35 Het is nog geen partij gelukt om het systeem onderuit te halen op grond van onwettig gebruik van de WOZ-gegevens. Overigens kan de gemeente als bloot eigenaar van de grond belanghebbende zijn bij een WOZ-taxatie.36 Als de KOUDV-L in het taxatieverslag voor de WOZ-waarde staan dat de erfpachter kan opvragen, kunnen deze gegevens ook gebruikt voor de bepaling van de grondquote voor de grondwaardering bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht. Bij een herziening op verzoek (HOV) kan de gemeente de erfpachter laten verklaren dat deze toestemming geeft voor het gebruik van de KOUDV-L beoordelingen hiervoor. De erfpachtvoorwaarden van de gemeente zouden hiervoor ook kunnen worden aangepast. Aanpassing van de grondquotes voor de 45% korting (niet voor suppletiewaarde) De vermenigvuldiging van de WOZ-waarde met de grondquote per archetype koopwoning levert de grondwaarde van een woning op. Deze grondwaarde moet worden verminderd voor de korting op de grondwaarde (ten hoogste 45%).

De grondwaarde hoeft niet gecorrigeerd te worden voor suppletiewaarde, want als de bebouwing door de erfpachter wordt aangepast, wordt de grondwaarde en canon opnieuw door de gemeente berekend

35 36

Zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 17-04-2020, ECLI:NL:HR:2020:596 Bij de berekening van de waarde van bloot eigendom kan de WOZ-waarde als input worden gebruikt. Het is bij de keuze voor heruitgifte niet relevant om de fiscale consequenties in beeld te hebben. Een bloot eigenaar hoeft geen OZB te betalen. De gemeente is vrijgesteld van veel belastingen. Echter, wanneer een gemeente besluit om niet tot heruitgifte over te gaan (in verband met stedelijke transformatie) kan zij in een situatie komen waarin zij vennootschapsbelasting moet gaan betalen, als vastgoedondernemer. Parallel aan de planologische toetsing kunnen de WOZ-gegevens intern worden opgevraagd. De WOZ-waardering kan als input worden gebruikt voor de vennootschapsbelasting.

/ 40

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Enkele alternatieve methodes voor beleidsmatige vaststelling van grondwaardes Tot slot van deze paragraaf over de stap grondwaardebepaling op de ‘customer journey’ van de erfpachter op weg van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht willen we twee alternatieve methodes aanstippen die tijdens de interviews voor deze opdracht zijn voorgesteld. Alternatief 2: Beleidsmatig vaststellen van grondwaardes voor archetypes koopwoningen De eerste methode heeft geen betrekking op rekenwerk. Bij deze methode worden beleidsmatig een grondwaarde per archetype koopwoningen op basis van eeuwigdurende erfpacht vastgesteld, bijvoorbeeld jaarlijks door de gemeenteraad of door het College van B&W. Deze grondwaardes kan worden berekend door het Grondbedrijf. Deze methode is vergelijkbaar met de totstandkoming van bijvoorbeeld de 55% regel. De grondwaardes worden elk jaar openbaar gemaakt, bijvoorbeeld in de periodieke grondprijzenbrief of in het grondprijzenkader van de gemeente. Deze methode heeft echter het karakter van een beleidsmaatregel en sluit niet aan op (wetenschappelijke en gebruikelijke) methoden voor grondwaardering bij erfpacht, vanuit de vraagstelling van dit onderzoek. Daarom zullen wij deze alternatieve methode niet opvoeren in het samenvattend overzicht verderop.

Alternatief 3: Prijsindexering doorrekenen op de originele, historische grondwaarde Tijdens een van de interviews werd opgemerkt dat de nieuwe grondwaarde ook kan worden bepaald door de historische grondwaarde (ten tijde van het aangaan van de aflopende erfpachtovereenkomst; dat bedrag staat in de erfpachtovereenkomst) te indexeren voor de consumentenprijsindex (nominaal) vanaf de ingangsdatum tot de expiratiedatum van de overeenkomst. De statistische reeksen voor de CPI van het CBS zijn lang genoeg daarvoor. Daarna kan de contante waarde worden berekend van het effect van de prijsindexering op de grondwaarde. Dit betekent dat de waarde van de grond gelijke tred houdt met de stijging van consumentenprijzen en extra stijging als gevolg van gestegen vastgoedprijzen buiten verrekening blijft. De gemeente doet zichzelf dan deels tekort, maar de meeste erfpachters zullen deze werkwijze goed begrijpen. Ook deze methode heeft echter het karakter van een beleidsmaatregel en sluit niet aan op (wetenschappelijke en gebruikelijke) methoden voor grondwaardering bij erfpacht, vanuit de vraagstelling van dit onderzoek. Deze alternatieve methode wordt daarom ook niet opgevoerd in het samenvattend overzicht verderop.

Samenvattend overzicht methodes voor grondwaardering In het overzicht hieronder worden de methodes vergeleken die in aanmerking komen voor de grondwaardering voor heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht. Dit met behulp van plussen en minnen. In de tekst hierboven zijn de ins & outs van deze methodes besproken. Daarbij is ervoor gekozen om dit samen te vatten in termen van effectiviteit (hoe doeltreffend, in het bijzonder betrouwbaarheid van de uitkomsten) en efficiëntie (doelmatigheid naar de inzet van geld en menskracht bij de gemeente).

/ 41

/ 42

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Tabel 3.4 Vergelijking van methodes voor grondwaardering heruitgifte erfpacht koopwoningen Methode

Residuele grondwaarde Comparatief (i.c. vergelijkbare

Effectiviteit

Efficiëntie

(doeltreffendheid c.q.

(doelmatigheid

betrouwbaarheid uitkomsten)

in geld + menskracht)

+ -

-

+ +

+ +

bouwkavels) WOZ/ grondquote: • WOZ-waarde • Grondquote Bron: Ecorys

1. Beoordeling van de residuele waardemethode De residuele waardemethode - op basis van de fictie van nieuwbouw (= de herbouwbenadering) - is de gangbare praktijk van dit moment voor de woning- en grondwaardering bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht. Deze methode is arbeidsintensief: ze vereist de handmatige invoer van een grote hoeveelheid gegevens (die zelden exact en allemaal actueel zijn) door de (externe) taxateur en controle door de interne opdrachtgever. Hiermee is veel werktijd gemoeid. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Sommige van deze invoervariabelen kunnen goed worden geschat met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat de taxateur voor grote uitdagingen. Het taxeren van de bebouwde grond (voor woningwaarde en grondwaarde) met de residuele waardemethode kent een relatief grote mate van onzekerheid. Er wordt niet uitgegaan van de feitelijke marktwaarde van het erfpachtrecht, maar van de geschatte marktwaarde bij vol eigendom. Dit vraagt om een vertaalslag. Er wordt uitgaan van denkbeeldige ‘herbouw’ van gedateerde panden op een kleine locatie (vaak duurder). Er wordt als het ware teloorgang van de opstal verondersteld (a fond perdu) die vervolgens wordt herbouwd. Van herbouw is in werkelijkheid natuurlijk geen sprake.

Er moet worden gecorrigeerd van het voordeel van het gebruik van nieuwe bouwmaterialen en nieuwe constructies, waardoor de herbouwwaarde beter zou worden geïsoleerd en een beter energielabel zou gaan kennen, waardoor de woning- en grondwaarde te hoog kan uitvallen.

2. Variant van de comparatieve methode op basis van vergelijkbare bouwkavels In Den Haag wordt bij de woning- en grondwaardering voor herziening erfpacht van tijdelijk naar eeuwigdurend een variant van de comparatieve (= vergelijkende) methode toegepast. Deze methode kent onder andere de volgende onvolkomenheden. Gaat het wel om bouw- en woonrijpe grond? Er zijn überhaupt te weinig bouwkavels in Den Haag en omgeving die werkelijk vergelijkbaar zijn (ligging, bebouwingsmogelijkheden, complexiteit van het bouwproces etc.) met de locatie die wordt heruitgegeven. Daardoor dreigt er uitgegaan te worden van een te hoge of te lage grondprijs van een onbebouwd kavel dat wel in de markt is. De grondprijs verschilt als de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft of dat een particuliere partij de grond in erfpacht uitgeeft of (in delen) verkoopt. Veder kan de schaal van het bouwkavel duidelijk groter of kleiner zijn. Voor die verschillen moet dan handmatig worden gecorrigeerd door de taxateur. De nieuwbouw op het vergelijkbare bouwkavel wordt meestal geheel anders dan de (gedateerde) bebouwing op het erfpachtkavel, bijvoorbeeld met gebouwd parkeren en op basis van hedendaagse, strenge milieu- en energie-eisen. Voor dit alles moet handmatig door de taxateur worden gecorrigeerd.

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

3. Beoordeling van de WOZ/grondquote-benadering De WOZ-waarde is algemeen aanvaard. De wijze van bepaling van de WOZ-waarde is geüniformeerd. Iedere erfpachter kan de WOZ-waarde van elke woning opzoeken. De grondquote heeft weer tal van andere beperkingen. De belangrijkste beperking is hoe tot goede grondquotes voor archetypes woningen wordt gekomen. Om die grondquotes te bepalen moeten meerdere waarderingsmethodes worden gecombineerd. De uitkomst is echter praktisch. De grondquotes per archetype woning kunnen gepubliceerd worden, met een goede toelichting daarbij. Het tijdbeslag en de kosten die bemoeid zijn met de WOZgrondquote benadering zijn kleiner dan die van de gangbare praktijk op basis van de residuele grondwaarde en vergelijkbare bouwkavels. De gemeente beschikt over goede teams bij de Belastingdienst en bij het Grondbedrijf die de omschakeling naar de WOZ/grondquote benadering mogelijk moeten kunnen maken. Conclusie Gezien het bovenstaande adviseren wij de gemeente om te overwegen om over te gaan op de WOZ/grondquote benadering. 3.3.3 Vaststelling van het canonpercentage Sinds 1986 volgt het canonpercentage van Den Haag de marktrente. Volgens de AB 1986 stelt de gemeente jaarlijks aan de hand van de ontwikkeling van de rente per 1 januari voor dat jaar een canonpercentage vast.

Daarbij wordt het gemiddelde genomen van (a) BNGrente voor 20-jarige lineaire leningen (renteherziening na 10 jaar) en (b) 5-jaars rente op hypotheken tot 70% van de taxatiewaarde bij eerste nieuwbouwfinanciering zonder overheidsgarantie. Ontwikkeling van het canonpercentage op lange en korte termijn Het college van burgemeester en wethouders heeft op 19 december 2024 het nieuwe canonpercentage voor 2025 onder de AB vastgesteld op 3,3%. Figuur 3.2 laat zien hoe dit canonpercentage zich op de lange termijn heeft ontwikkeld. Vanaf het begin van de jaren ’80 tot en met 2022 is het canonpercentage gestaag gedaald. Het canonpercentage werd steeds lager, op de lange termijn. Omdat de marktrentes vanaf 2022 (na corona) weer aan het stijgen zijn, stijgt ook het canonpercentage van Den Haag: 0,9% in 2022; 4,0% in 2023; 4,2% in 2024 en 3,3% in 2025. In 2023 en 2024 was het canonpercentage relatief laag op de lange termijn bezien, maar een grote schok voor de erfpachters op de korte termijn bezien. Naast de stijging van de woningen grondwaarde over de afgelopen 75 jaar of 50 jaar kregen ze bij de heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht ook nog eens de stijging van het canonpercentage om de oren.