RIS322984 Bijlage 3 Ecorys grondwaarde erfpacht Den Haag

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag Wetenschappelijk onderzoek naar methoden van grondwaardebepaling

Rotterdam, 5 juni 2025

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag Wetenschappelijk onderzoek naar methoden van grondwaardebepaling

Opdrachtgever: Gemeente Den Haag Rotterdam, 5 juni 2025 Auteur: Evelien Hense Paul van Joolingen Willem Korthals Altes Wilbert Kroesen Cor van Zadelhoff In samenwerking met:

Project: 1006938

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Inhoudsopgave Managementsamenvatting ................................................................................4 1

Inleiding ...................................................................................................7

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.3 1.4 1.5

Erfpacht in gemeenten (privaatrecht) en in de G4 ....................................................... 7 Voor- en nadelen van erfpacht voor erfpachters .......................................................... 7 Gemeentelijke doelen met erfpacht.............................................................................. 8 Gemeenten veranderen hun erfpachtstelsel ................................................................ 9 Aanleiding voor het onderzoek ................................................................................... 12 Vraagstelling van het onderzoek ................................................................................ 12 Onderzoeksteam ........................................................................................................ 13 Verantwoording onderzoek – intersubjectieve analyse .............................................. 15

2

Fases erfpachtstelsel Den Haag ..........................................................17

2.1 2.2 2.3 2.4

Tijdelijke erfpacht (voor 75 jaar) ................................................................................. 17 Voortdurende erfpacht (voor 50 jaar) ......................................................................... 18 Eeuwigdurende erfpacht (vanaf 1986) ....................................................................... 19 Stand van zaken operatie naar eeuwigdurende erfpacht ........................................... 19

3

Customer journey bij heruitgifte erfpacht ...........................................22

3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3

Absolute must: een reisgids voor erfpachters ............................................................ 23 Versturen aanbieding voor heruitgifte ........................................................................ 25 Stappen bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht ..................................................... 27 Vaststelling van de woningwaarde ............................................................................. 28 Vaststelling van de grondwaarde ............................................................................... 32 Vaststelling van het canonpercentage ....................................................................... 43 Periodieke canon........................................................................................................ 45 Afkoop canonbetaling en omzetting naar volle eigendom .......................................... 47 Afkoop van de canonbetaling en beheerkosten - op basis van de grondwaarde ....... 48 Verkoop van de grond in volle eigendom – op basis van de WOZ-waarde ............... 48 Financiering van de afkoop door erfpachters ............................................................. 50

4

Beantwoording hoofdvraag en deelvragen .........................................52

4.1 4.2 4.3

Beantwoording hoofdvraag onderzoek....................................................................... 52 Beantwoording deelvragen onderzoek ....................................................................... 53 Overgang naar de aanbevolen methode .................................................................... 54

Bijlage 1: Rijkshandreiking gemeentelijke erfpachtbepalingen ....................55

/3

/4

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Managementsamenvatting

Sinds 1986 is de gemeente Den Haag bezig met een traject waarbij alle erfpachtrechten worden gewijzigd naar eeuwigdurende erfpacht. Het grootste deel van dit traject is achter de rug. Er moet nog heruitgifte van circa 10.500 tijdelijke erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht plaatsvinden en herziening van circa 2.500 voortdurende erfpachtovereenkomsten naar eeuwigdurende erfpacht. Dit wordt toegelicht in hoofdstuk 2. Aanleiding De aanleiding voor dit onderzoek is dat de deskundigencommissie Van Gool ten aanzien van de grondwaardebepaling voor de wijziging van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpachtrechten heeft aangegeven dat de huidige methode voor grondwaardebepaling, die is gebaseerd op externe taxatie van elke koopwoning op basis van de zogenaamde residuele grondwaarde, leidt tot onvoorspelbare en moeilijk uitlegbare uitkomsten. Dit roept onzekerheid op bij erfpachters en ondermijnt het vertrouwen in het Haagse erfpachtbeleid. Uitkomst Op verzoek van de gemeente onderzochten Ecorys, Van Joolingen, Overwater en de TU Delft welke methode het meest geschikt is om de marktwaarde van de grond op een objectieve, uitlegbare en uitvoerbare manier te bepalen bij heruitgifte van erfpacht.

De onderzoekers adviseren om afscheid te nemen van de huidige praktijk van individuele taxaties en over te stappen op een werkwijze die is gebaseerd op de combinatie van de WOZwaarde van de woning en vaste grondquotes per type woning (archetype). De grondquotes worden jaarlijks vastgesteld door een onafhankelijke groep taxateurs. Voor grondgebonden woningen kan gebruik worden gemaakt van bestaande elementen uit de WOZ-systematiek, zoals de zogenaamde grondstaffel en bepaalde criteria. Juridisch moet nog worden verkend in hoeverre de beoordelingen van deze criteria, met het oog op privacy, door de gemeente voor dit doel kunnen worden toegepast. In het volgende schema worden de meest gebruikte methodes voor de bepaling van canons met elkaar vergeleken: Vergelijking van methodes voor grondwaardering heruitgifte erfpacht koopwoningen Methode

Residuele grondwaarde Comparatief (i.c. vergelijkbare

Effectiviteit

Efficiëntie

(doeltreffendheid c.q.

(doelmatigheid

betrouwbaarheid uitkomsten)

in geld + menskracht)

+ -

-

+ +

+ +

bouwkavels) WOZ/ grondquote: • WOZ-waarde • Grondquote Bron: Ecorys

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Uit dit schema komt de WOZ/grondquote methode als beste naar voren. Verwezen wordt naar het einde van paragraaf 3.3.2 voor een toelichting bij dit schema. Randvoorwaarden De voorgestelde methode voldoet aan alle randvoorwaarden die door de gemeente zijn meegegeven. De werkwijze is bewezen duurzaam, aangezien deze al jarenlang wordt toegepast in andere gemeenten. De objectiviteit wordt versterkt doordat de WOZ-waarden openbaar en controleerbaar zijn en erfpachters bezwaar kunnen maken. Het systeem maakt bovendien de grondquotes inzichtelijk en stelt erfpachters in staat de onderbouwing van de grondwaardebepaling beter te begrijpen. In plaats van individuele, niet-vergelijkbare taxatierapporten ontstaat er een transparant en uitlegbaar stelsel. Daarnaast is de voorgestelde methode aanzienlijk doelmatiger. De huidige werkwijze is arbeidsintensief, kostbaar en afhankelijk van aannames waarvoor vaak onvoldoende gegevens beschikbaar zijn. De nieuwe werkwijze kan grotendeels worden gestandaardiseerd en geautomatiseerd, waardoor zij sneller uitvoerbaar is en minder uitvoeringslasten met zich meebrengt, zowel voor de gemeente als voor erfpachters. De aanpak bevordert bovendien de gelijke behandeling van vergelijkbare gevallen, doordat voor elk woningtype dezelfde grondquote wordt gehanteerd. Daarmee wordt consistentie in beleid en uitvoering versterkt.

De overgang naar de voorgestelde methode is volgens de onderzoekers organisatorisch goed te realiseren. De gemeente beschikt reeds over een solide systeem voor WOZ-waardering, waarop de nieuwe aanpak kan voortbouwen. Door de inzet van archetypes en centrale vaststelling van grondquotes wordt bovendien de afhankelijkheid van individuele taxateurs aanzienlijk verminderd. Dit maakt de uitvoering stabieler, betrouwbaarder en beter uitlegbaar. Communicatie en voorlichting Daarnaast benadrukken de onderzoekers het belang van goede voorlichting, zowel aan de erfpachters als aan makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers.1 Veel erfpachters die de koop van een woning met tijdelijk erfpachtrecht in de loop van de komende jaren een heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht zullen tegenkomen, overzien niet welke financiële gevolgen dit kan hebben. De mens heeft de neiging zich niet zo druk te maken over dingen die op de lange termijn relevant zijn, zoals ook bijvoorbeeld met de herziening van de vaste hypotheekrente of de opbouw van pensioenrechten. Tegen deze achtergrond beoordelen de onderzoekers positief dat de gemeenteraad op 28 november 2024 heeft besloten dat er een financiële en juridische bijsluiter door de gemeente ontwikkeld gaat worden. Deze bijsluiter kan erfpachters helpen om tijdig inzicht te krijgen in de persoonlijke mogelijke gevolgen van de heruitgifte.

Ook het voornemen van de gemeente om, in samenwerking met makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers, voorlichting en scholing aan te bieden, sluit aan bij de noodzaak om erfpachters beter te informeren en te ondersteunen bij het maken van keuzes. Dit onderwerp is uitgewerkt in paragraaf 3.1.

1

De rol van notarissen bij de koop van woningen is in Den Haag anders dan in bijvoorbeeld Amsterdam. In Den Haag is de notaris het sluitstuk van de procedure van de herziening van tijdelijk naar eeuwigdurende erfpacht, als de akte (de erfpachtovereenkomst) moet worden getekend. De notaris heeft natuurlijk wel een informatieplicht naar een erfpacht indien deze voornemens is om een koopovereenkomst te gaan tekenen voor een woning met nog tijdelijke erfpacht.

/5

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Conclusie Met de voorgestelde methode en de ondersteunende communicatie wordt een belangrijke stap gezet in de richting van een transparant, uitlegbaar en toekomstbestendig erfpachtstelsel. De aanpak draagt bij aan meer rechtszekerheid voor erfpachters en vergroot het bestuurlijke draagvlak en de uitvoerbaarheid van het Haagse erfpachtbeleid. Op verschillende plaatsen in het rapport worden aanvullend aanbevelingen gedaan voor de gemeente met het oog op eventuele verdere verbetering van het gemeentelijke erfpachtstelsel en van de toepassing daarvan in de praktijk.

/6

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

1 Inleiding

Na een introducerende paragraaf over de achtergronden van erfpacht voor grond wordt de aanleiding en vraagstelling voor dit onderzoek toegelicht. De uitvoering van het onderzoek wordt gemotiveerd en het onderzoeksteam wordt voorgesteld.

1.1 Erfpacht in gemeenten (privaatrecht) en in de G4 Uitgifte van bouwgrond in gemeentelijke erfpacht wordt in veel gemeenten in Nederland toegepast. In sommige gemeenten, zoals Vlaardingen, Amsterdam, Leiden en Den Haag, werd erfpacht geïntroduceerd tijdens de snelle groei van de steden vanaf circa 1900. In andere gemeenten, zoals Rotterdam en Utrecht, werd erfpacht pas vanaf de jaren ‘70 van de vorige eeuw op grote schaal toegepast. In Nederland hebben naar schatting zo’n 700.000 woningen erfpacht, waarvan de helft in Amsterdam.2 Erfpacht is geregeld in het privaatrecht in boek 5 (titel 7) van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het is een zakelijk recht dat wordt gecreëerd door een akte van vestiging. Het erfpachtrecht kan alleen worden gevestigd op een onroerende zaak. In het BW zijn 16 artikelen over het erfpachtrecht opgenomen. Erfpacht kent veel regelend recht en is dus kneedbaar. Dit houdt in dat eigenaren (en dit geldt zowel voor overheden als voor private partijen) grotendeels zelf in de akte van vestiging (de erfpachtovereenkomst) kunnen bepalen hoe het erfpachtrecht wordt ingevuld. Bij juridische conflicten is de burgerlijke rechter bevoegd; erfpacht valt immers niet onder bestuursrecht.

1.1.1 Voor- en nadelen van erfpacht voor erfpachters Tot de nadelen voor erfpachters worden vooral gezien de complexiteit en onbegrijpelijkheid van erfpacht, in aard vergelijkbaar met bijvoorbeeld de hypotheek, een erfenis of het pensioen. Heruitgifte van de erfpacht van de grond (van tijdelijk naar eeuwigdurend, zie hoofdstuk 2) in de tijd dat iemand eigenaar is van een woning leidt tot een onvoorziene negatieve verrassing in de financiële situatie van eigenaar-bewoners van koopwoningen. Bovendien roept erfpacht beperking van de zakelijke rechten van de erfpachter op en kan de gemeente bij tijdelijk erfpacht de grond eventueel niet meer heruitgeven na afloop van het tijdvak van de erfpachtovereenkomst. Dit kan onzekerheid voor de erfpachter oproepen, met consequenties voor een hypotheek. In het volgende hoofdstuk komen enkele nadelen voor de erfpachter bij tijdelijke en voortdurende erfpacht in Den Haag aan de orde. Het erfpachtrecht heeft echter niet alleen nadelen voor erfpachters, maar ook voordelen. Deze voordelen worden hieronder over het voetlicht gebracht, omdat dit relevant kan zijn voor toekomstige besluitvorming van de gemeenteraad over erfpacht in Den Haag.

2

M. Vermeer: “Gemeenten zadelen huiseigenaren op met onnavolgbare lastenverzwaringen”, Eigen Huis Magazine 4-2025, pagina 36-39

/7

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

1. Rechtsbescherming van erfpachters Bij privaatrecht is een burger op een andere wijze beschermd dan bij publiekrecht. Erfpacht is een recht dat valt onder de bescherming van eigendomsrechten3 uit artikel 1 eerste protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Naast de privaatrechtelijke context betekent het gegeven dat de gemeente Den Haag een overheid is dat ook publiekrecht van kracht is op het handelen van de gemeente en zich moet houden aan beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente moet zich aan deze regels (de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden) houden, maar kan ook via een zorgvuldige procedure beleidsregels eenzijdig herzien, zoals met de AAR ook is gebeurd in bijvoorbeeld 1993, 2008 en 2024. Dit eenzijdig wijzigen kan niet met erfpacht. Wat in de akte staat is bindend en kan niet eenzijdig worden aangepast. Erfpacht is erfbaar: het recht op erfpacht wordt doorgegeven aan erfgenamen. 2. Financiële voordelen voor erfpachters Bij erfpacht hoeft geen koopsom te worden betaald voor de grond. De koopsom van woningen kan hierdoor lager uitvallen. Erfpacht is in het algemeen geen beletsel om een hypotheek te kunnen verkrijgen. Het erfpachtrecht kan (na toestemming) verkocht worden en de grond en het pand kan (na een bepaalde termijn) worden verhuurd. De mogelijk lagere koopsom kan leiden tot een hoger rendement bij verkoop of verhuur.

De erfpachtcanon is meestal fiscaal aftrekbaar, net als de hypotheekrente. Omdat de gemeente Den Haag het canonpercentage onder de marktrente vaststelt, ontstaat verder financieel voordeel voor de erfpachter. De registratiekosten bij de koop van een woning op erfpacht zijn hetzelfde als bij de koop van een woning met eigen grond. Er zit wel voordeel in de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom, verminderd met de contante waarde van uw canonverplichtingen gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Hoe langer de looptijd van de erfpachtovereenkomst is die wordt aangegaan, hoe hoger de canonverplichting is en hoe lager het bedrag is waarover overdrachtsbelasting moet worden betaald. De wet schrijft precies voor hoe die contante waarde berekend dient te worden. 1.1.2 Gemeentelijke doelen met erfpacht Bij discussies over nut & noodzaak van gemeentelijke erfpacht worden vaak de voordelen van erfpacht niet goed overwogen tegenover de nadelen. Tot de nadelen worden gerekend de complexiteit en onbegrijpelijkheid van erfpacht voor erfpachters, naast nut en noodzaak van het genereren van gemeentelijke inkomsten. Gemeenten streven meer na met erfpacht dan alleen het genereren van gemeentelijke inkomsten. 1.

Controle op het gebruik van de grond De akte van vestiging (erfpachtovereenkomst) bepaalt de (privaatrechtelijke) bestemming van de zaak en kan de erfpachter beperken in het genot dat deze van de zaak kan hebben. Deze bestemmingsbeperking kan verder gaan dan die in het geldende bestemmingsplan en in de anterieure overeenkomsten (bestuursrechtelijk). Erfpacht biedt de gemeente vaak andere mogelijkheden dan het publiekrecht om de vinger aan de pols te houden.4 Dat is niet alleen relevant om te zorgen voor een zo aantrekkelijk mogelijk woongebied, maar ook om te zorgen dat bijvoorbeeld bedrijventerreinen gebruikt worden waarvoor ze primair zijn bedoeld. 3

4

In de twee officiële talen van dit verdrag gaat het in het Engels om “possessions” en in het Frans om “biens”, begrippen die meer omvatten dan alleen het recht op eigendom. Zie: A.J.P. Schild (2012) De invloed van het EVRM op het ondernemingsrecht, paragraaf 4.2.3 het begrip possessions, Instituut voor Ondernemingsrecht, dissertatie Leiden, Kluwer, Deventer. H.W. de Wolff, H.D. Ploeger, HD., & J. de Jong. (2006). Toekomst van het Haagse gronduitgiftesysteem. TU Delft, Onderzoeksinstituut OTB.

/8

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Anders dan bij een uitgifteovereenkomst voor de koop van grond met een ketenbeding kan een erfpachtovereenkomst niet worden doorbroken door een faillissement, omdat deze is verbonden aan de zaak (het erfpachtrecht) zelf. Een erfpachtrecht definieert de bestemming en kan de plicht opleggen iets te dulden of na te laten. Uitgifteovereenkomsten voor de koop van grond kennen daarnaast verplichtingen die niet met de zaak zijn verbonden en door een ketenovereenkomst worden beschermd. Bij een tijdelijk erfpachtrecht kan bij heruitgifte eventuele verbroken ketens opnieuw worden gevormd. Bij eeuwigdurend erfpachtrecht wordt zo’n keten definitief, eeuwigdurend verbroken. 2. Financieel haalbaarder maken van beleidsmatig gewenste ontwikkelingen Als organisaties in de gemeente willen investeren in maatschappelijke ontwikkelingen, zoals sociale woningbouw; maatschappelijke voorzieningen (non-profit) of bepaalde bedrijfshuisvesting, kan de gemeente grond in erfpacht ter beschikking stellen. Dat verlaagt de investeringslast voor deze initiatieven, in vergelijking met het kopen van de benodigde grond. Als er erfpacht wordt gevestigd en een canon wordt betaald voor het gebruik van de grond, vallen de benodigde hypotheek en de te betalen rente op de hypotheek minder groot uit. 3. Tegengaan van speculatie De grondeigenaar (c.q.

gemeente) kan erfpacht gebruiken om speculatie met bouwgrond of bij de herontwikkeling (transformatie) van percelen tegen te gaan. Speculatie met erfpachtrechten verwijst naar het kopen of verkopen van erfpachtrechten met de intentie om buitenproportioneel winst te maken. Anti-speculatiebepalingen zijn erop gericht om speculatie te voorkomen, zoals het beding van zelfbewoning. Het beding van zelfbewoning richt zich op de verplichting van een erfpachter om zelf in de woning te wonen voor een bepaalde periode. 4. Creëren van een stabiele inkomstenstroom voor de gemeente Erfpacht vormt voor diverse gemeenten een relevante bron van inkomsten. De gemeente treedt bij erfpacht in feite als ondernemer op. Ondernemers willen inkomsten genereren uit hun bezit. Een erfverpachter (een particulier of een overheid) creëert een inkomstenstroom door aan de erfpachter de verplichting op te leggen om op regelmatig canon te betalen. Omdat erfpachtovereenkomsten over de lange termijn gaan, zorgt erfpacht voor een stabiele inkomstenstroom. De gemeente Den Haag heeft echter uitgesproken dat het creëren van inkomsten bij erfpacht voor haar ondergeschikt is aan het grip houden op het toekomstige grondgebruik. 5. Meerwaardeberekening als het gebruik van de grond gaat wijzigen De canon wordt vastgesteld op basis van het bestaand gebruik van de grond.

Het gebruik van de grond kan in de toekomst gaan wijzigen. De gemeente Den Haag wil wel belang bij toekomstige waardeontwikkeling houden: de canon gaat wijzigen als de grondwaarde verandert omdat het gebruik van de grond gaat wijzigen, bijvoorbeeld als het gebruik van de grond gaat intensiveren. 1.1.3 Gemeenten veranderen hun erfpachtstelsel Volgens Ploeger en Bounjouh5 laat de toepassing van gemeentelijke erfpacht in Nederland een golfbeweging zien, met hoogtepunten in de jaren ’20 en ‘30 en in de jaren ‘70 van de vorige eeuw. Daarna is tot medio jaren ‘90 van de vorige eeuw de toepassing van erfpacht in gemeenten sterk gedaald. 5

H.D. Ploeger & H. Bounjouh (2019) Erfpacht en opstal, Kluwer, Deventer.

/9

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Er kan (vergeleken met dit lage niveau van medio jaren ‘90) nu niet eenduidig worden gesteld of erfpacht in opkomst is of juist in belang afneemt. Dat verschilt van gemeente tot gemeente. Sommige gemeenten houden vast aan erfpacht als regel bij nieuwe gronduitgifte (zoals Amsterdam en Den Haag). Andere gemeenten doen dat alleen nog voor bepaalde functies, zoals voor bedrijventerreinen (zoals in Utrecht en Rotterdam). De grote gemene deler is dat gemeenten hun erfpachtstelsel, zoals verwoord in de algemene erfpachtbepalingen, van tijd tot tijd aanpassen. Zo loopt er in de vier grootste gemeenten van het land een eigen, langdurig traject voor de bijstelling van het erfpachtstelsel (tabel 1.1). Tabel 1.1 Beleidsopgave erfpacht gronduitgifte voor woningen in de vier grootste steden Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

Bestaand

AB 2016:

AB 1986:

Sinds 2002:

Sinds 2015:

erfpacht-stelsel

eeuwigdurende

eeuwigdurende

eigendom

eigendom

Tijdelijke erfpacht

Voortdurende en

erfpacht

erfpacht

Leidende

Doorgaans

Tijdelijke en

erfpacht-vorm

voortdurend (vele

voortdurende

eeuwigdurende

varianten)

erfpacht

erfpacht

Lopende opgave

Overstapregeling

Heruitgifte/herziening

Omzetting naar

Omzetting naar

voor erfpacht

naar eeuwig-

naar eeuwigdurend

volle eigendom

eeuwigdurend;

durend

Of eventueel afkoop

Recent: weer

canonbetaling dan

uitgifte in erfpacht

6

wel omzetting naar volle eigendom7 Bron: Fakton (2024), bewerking Ecorys

Het aanpassen van het gemeentelijke erfpachtstelsel gebeurt om aan te sluiten bij wijzigingen in de nationale wet- en regelgeving en om beter aan te sluiten aan het lokaal leidende denken over nut & noodzaak van erfpacht. Het doel van de aanpassing van de erfpachtbepalingen van een gemeente kan ook zijn het wegnemen of afzwakken van specifieke nadelen voor de erfpachter. Dat is de voornaamste reden geweest voor de aanpassingen van het Haagse erfpachtstelsel in de loop van de tijd. Dit wordt in het volgende hoofdstuk toegelicht.

6 7

Heruitgifte: artikel 1 tot en met 7 AAR. Artikel 7 AAR: “Op de heruitgifte zullen overigens van toepassing zijn de AB 2024.” Omzetting van AB 1977 naar eeuwigdurende erfpacht: artikel 8 AAR. Nadat erfpachter een eeuwigdurend erfpachtrecht heeft verkregen heeft die erfpachter de mogelijkheid tot koop bloot eigendom = omzetting naar vol eigendom. Dit geldt alleen voor eigenaar/bewoner en voor “kleine ondernemers” sinds 2021. Zie besluit RIS308492 en RIS308493.

/ 10

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Terminologie: De termen bloot eigendom en volle eigendom worden in het spraakgebruik vaak gelijkgesteld. Dat is juridisch niet juist. Bloot eigendom is eigendom zonder het genot van de onderliggende waarde, bijvoorbeeld grond. De bloot eigenaar wordt beperkt in het gebruik van de grond door de zakelijke rechten van de erfpachter. Bij volle eigendom heeft iemand alle rechten om een eigendom te gebruiken, te beheren en ervan te genieten. Volle eigendom omvat ook het recht om het eigendom te verkopen. Volle eigendom is niet belast met enig zakelijk recht, zoals bij grond en vastgoed bijvoorbeeld erfpacht, huurrecht of een hypotheekrecht. Daarom wordt volle eigendom ook onbezwaard eigendom genoemd. Bloot eigendom van grond kan het beste worden bezien vanuit het perspectief van de erfverpachter (bijvoorbeeld een gemeente). Gemeenten kunnen het onder voorwaarden mogelijk maken voor erfpachters om het bloot eigendom te kopen. Dit is juridisch hetzelfde als omzetting van erfpacht naar volle eigendom van de grond.

In sommige gemeenten is er op enig moment zelfs bewust voor gekozen om niet meer te werken met erfpacht en is/wordt de bestaande portefeuille erfpachtrechten afgebouwd door eigenaren de keuze te bieden over te stappen naar koop van de grond, naar volle eigendom. In andere gemeenten wordt erfpacht juist als instrument bij gronduitgifte krachtiger aangezet. Dat was bijvoorbeeld zichtbaar als reactie op de woningmarktcrisis in de jaren 2010- 2014. In Amsterdam is het erfpachtbeleid gericht op het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. In Amsterdam kunnen erfpachters van koopwoningen niet het volle eigendom van de grond kopen. De gemeente voert dit beleid al sinds 1896: uitgifte in erfpacht is de regel en verkoop in volle eigendom de hoge uitzondering.8 In Rotterdam is in 2003 een begin gemaakt met de afkoop van erfpachtrechten. Sociale huurwoningen, bedrijventerreinen en maatschappelijke voorzieningen kregen een aanbieding om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Voor alle overige functies (waaronder voor koopwoningen) werd omzetting naar volle eigendom mogelijk. Bijna de helft van de erfpachters van koopwoningen ging over naar volle eigendom. Achteraf wordt gedacht dat dit resultaat mogelijk is gemaakt door de samenwerking van de gemeente met Vereniging Eigen Huis, NVM, het notariaat én dankzij een korting van 40% op de grondwaarde.

De optie voor tijdelijke erfpachters om over te gaan naar volle eigendom staat nog steeds open.9 De gemeente Rotterdam geeft geen grond in erfpacht meer uit voor koopwoningen. Utrecht besloot in 1989 om haar erfpachtstelsel te herzien i.v.m. heronderhandelingen met woningcorporaties die veel woningen in de jaren ‘60 en ‘70 hadden gebouwd en een aanbod tot erfpachtherziening moesten gaan ontvangen. Veel erfpachtovereenkomsten zijn sindsdien afgekocht. Er speelt op dit moment in Utrecht een discussie die vergelijkbaar is met die in Den Haag, maar op kleinere schaal (1.200-1.350 erfpachters).10 Recent heeft de gemeente Utrecht weer besloten om meer grip op het gebruik van haar grond te willen krijgen. Daarom wordt vanaf 26 september 2025 de grond voor koopwoningen weer in erfpacht uitgegeven én is de gemeente gestopt met de mogelijkheid om erfpacht om te zetten naar volle eigendom.

8 9 10

Gemeente Amsterdam: “Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten” (2025) https://www.rotterdam.nl/erfpachtgrond-van-woning-of-kantoor-kopen https://www.duic.nl/wonen/mogelijk-honderden-erfpachters-in-utrecht-in-financiele-problemen-stichting-sebu-luidt-denoodklok/

/ 11

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

1.2 Aanleiding voor het onderzoek Binnen de gemeente Den Haag is het Grondbedrijf van Dienst Stedelijke Ontwikkeling verantwoordelijk voor de waarderingen met betrekking tot de uitgifte heruitgifte van gronden in erfpacht voor woningen, uitgaande van het gemeentelijke erfpachtstelsel. De directe aanleiding voor dit onderzoek is dat in een door deskundigencommissie Van Gool uitgevoerde hertaxatie van grondwaarden in de wijk Bezuidenhout aangaf dat de huidige wijze van grondwaardebepaling voor erfpacht van de gemeente subjectief is. Deze subjectiviteit brengt, in de eerste plaats voor de erfpachters, een hoge mate van onzekerheid over de uitkomsten van de waarderingen met zich mee. In 2023 ontstond ophef bij erfpachters in Bezuidenhout, waar heruitgifte van erfpacht aan de orde was. Niet alleen was de woningwaarde en (dus) grondwaarde flink opgelopen sinds de ingangsdatum van het erfpacht, maar door het oplopen van de rente (bepalend voor het gemeentelijke canonpercentage) liep de te betalen canon onvoorzien sterk op. Dit heeft de gemeente ertoe aangezet de aanbiedingen van 2023 voor de heruitgifte te pauzeren en onderzoek te doen naar de taxatiemethodiek, de financiële gevolgen voor de erfpachters en de ‘schokbestendigheid’ van de wijze van de canonbepaling.

1.3 Vraagstelling van het onderzoek De gemeente Den Haag wil voor de grondwaarde- en canonberekeningen voor grond in erfpacht voor koopwoningen kunnen vertrouwen op een methode die leidt tot voorspelbare uitkomsten. Daarom wil de gemeente wetenschappelijk onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden voor de opzet van zo’n waarderingsmethode. Met wetenschappelijk wordt bedoeld dat het onderzoek feitelijk, objectief, navolgbaar en controleerbaar moet zijn. Hoofdvraag onderzoek De hoofdvraag van dit onderzoek is welke methode(n) de onderzoekers aanbevelen voor de bepaling van de marktwaarde van de grond als grondslag voor de vaststelling van erfpachtcanons op basis van eeuwigdurende erfpacht voor koopwoningen (eigenaar/ bewoner) bij heruitgifte van gronden in tijdelijke erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. De aanbevolen methode voor de grondwaardering moet aan deze randvoorwaarden voldoen: • De aanbevolen methode voor grondwaardebepaling moet voor een langere periode uitvoerbaar zijn (ten minste 10 jaar). • De gemeente zoekt een stelsel waarbij objectief en eenduidig kan worden vastgesteld wat de grondwaarde is en waarbij geen sprake is van (te) veel afhankelijkheden en onzekerheden, zodat voldoende zekerheid voor de erfpachter wordt gegarandeerd.

• De methode is doelmatig in termen van tijd en middelen (uitvoeringslasten), dat wil zeggen de methode moet relatief snel en gemakkelijk op te zetten en uit te voeren zijn. • De aanbevolen methode maakt het mogelijk gelijke gevallen (zo goed mogelijk) gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering en redelijkheid en billijkheid moeten zijn gewaarborgd.

/ 12

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Inhoudelijke deelvragen onderzoek Naast de beantwoording van de hoofdvraag dienen de onderzoekers ook de volgende inhoudelijke deelvragen te beantwoorden. • Wat zijn de voor- en nadelen van de als meest geschikt beoordeelde methode(n)? Hierbij worden onder meer de residuele waardemethode, de comparatieve methode en de grondquote-methode besproken. • Is de marktconformiteit van de grondwaarden die volgens de aanbevolen methode zullen worden berekend voldoende gegarandeerd? Onder marktconformiteit wordt verstaan dat de als meest geschikt beoordeelde methode grondwaarden gaat opleveren die min of meer overeenstemmen met op dit moment betaalde grondprijzen voor koopwoningen. • Zijn de resulterende grondwaarden voorspelbaar voor en goed uitlegbaar aan de erfpachters? Ten aanzien van de voorspelbaarheid wordt er gekeken naar het gegeven dat alle taxaties momenteel individueel (casus voor casus) worden uitgevoerd. Hoewel de gemeentelijke taxatie-instructie zorgt voor een bepaalde uniformiteit, kunnen de uitkomsten hierdoor sterk blijven verschillen en verrassend blijven. Overgang naar de aanbevolen methode Daarnaast moet het onderzoek de volgende procesmatige vragen beantwoorden met betrekking tot de overgang van de op dit moment door de gemeente toegepaste methode voor grondwaardebepaling naar door de onderzoekers geadviseerde methode.

• Is deze overgang relatief snel en gemakkelijk op te zetten? • Hoe kan de gemeente Den Haag een eventuele overgang naar een door de onderzoekers geschikt beoordeelde methode(n) vormgeven? De gemeente Den Haag verwacht niet dat in het rapport een uitgewerkt plan voor de invoering van de aanbevolen methode wordt opgenomen. De onderzoekers moeten aangeven hoe diverse uitvoeringsaspecten van de omschakeling naar de nieuwe methode zijn afgewogen en hoe deze zijn meegenomen in de afweging van het advies. Buiten de scope van het onderzoek Het onderzoek beperkt zich tot heruitgifte van erfpachtgronden voor koopwoningen (eigenaar/ bewoner). De grondwaardebepaling bij heruitgifte van erfpachtgronden voor ander gebruik van de grond, zoals voor huurwoningen (waaronder sociale huurwoningen) of bedrijfsruimte, valt buiten de scope van dit onderzoek. In Den Haag wordt bij erfpacht overigens geen onderscheid gemaakt naar hoe de grond wordt geëxploiteerd. Artikel 6 AAR: “Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn.

1.4 Onderzoeksteam Het onderzoeksteam werd zo samengesteld dat de leden van het team elkaar inhoudelijk, qua deskundigheid, aanvullen en dat door de samenstelling van het onderzoeksteam de integriteit van het onderzoek wordt gewaarborgd. Ecorys was hoofdaannemer De leden van het onderzoeksteam hebben onderling afgesproken dat Ecorys de aannemer

/ 13

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

van het onderzoek werd. De projectleider Wilbert Kroesen was de eerst aangewezene om tijdens de uitvoering van de opdracht contact met de gemeente te onderhouden. Evelien Hense heeft ook organisatorische taken opgepakt. Wilbert overziet de ins & outs van erfpacht van zowel de zijde van de gemeenten als vanuit de zijde van de ontwikkelaars en bouwers. Hij werkte als projectontwikkelaar vastgoed en als adviseur voor ontwikkelaars en bouwers voor projecten in bijvoorbeeld de gemeenten Amsterdam en Den Haag met erfpacht. Hij weet wat het (positief en negatief) kan betekenen voor de haalbaarheid van herontwikkelingen. Als beleidsadviseur heeft hij opdrachten uitgevoerd met betrekking tot de toepassing van erfpacht bij projecten in Nederland. Hij was onder andere projectleider van een onderzoek dat Ecorys samen met Van Joolingen vorig jaar heeft uitgevoerd naar de gangbare praktijk van de grondwaardebepalingen bij de heruitgifte van erfpacht in de gemeente Amsterdam. Kennis en ervaring met waarderen vastgoed en specifieke kennis van erfpachtgrond Een van de eisen voor het team bij de aanbesteding van de opdracht was dat in het team een persoon moest zijn opgenomen die beschikt over aantoonbare kennis en ervaring met waarderen van vastgoed, en specifieke kennis van erfpachtgrond.

Cor van Zadelhoff van Overwater Vastgoedadviseurs, Taxateurs en Rentmeesters (hierna: OVTR) beschikt als taxateur aantoonbaar over deze kennis. Hij is geregistreerd als makelaar en taxateur voor vastgoed. Vanuit zijn ervaring als makelaar, taxateur, vastgoedadviseur en rentmeester beschikt Cor over specifieke kennis ten aanzien van erfpacht. Daarbij staat de waardering ten opzichte van het perspectief van de eigenaren van vastgoed centraal. (Inter-)nationale autoriteit op het gebied van grondwaarderingen en verbonden aan universiteit In het voorstel van het College van B&W aan de commissie Ruimte van de gemeenteraad over deze onderzoeksopdracht wordt aangegeven dat één lid van het onderzoeksteam (inter-) nationaal dient te beschikken over autoriteit op het gebied van grondwaarderingen. Deze persoon moest verbonden zijn aan een universiteit in verband met de gewenste wetenschappelijkheid van het onderzoek. Prof. Dr. Willem Korthals Altes is hoogleraar Grondbeleid aan de Technische Universiteit Delft. Willem is bekend met de internationale wetenschappelijke inzichten met betrekking tot grondwaardering voor erfpacht. Nog een praktijkman: Paul van Joolingen Paul van Joolingen is zelfstandig ondernemer en was partner bij Akro Consult. Bij zijn dagelijkse praktijk en in het verleden heeft hij veelvuldig aan de zijde van de gemeenten erfpacht toegepast.

Vanuit deze achtergrond is hij vertrouwd met de praktische haken en ogen van de verschillende wijzen waarop canons kunnen worden berekend en hoe dit uitvalt aan de zijde van de eigenaren en ontwikkelaars van vastgoed. Het waarborgen van integriteit De gemeente wil dat het onderzoek in overeenstemming met de vijf principes van integriteit wordt uitgevoerd: eerlijkheid, zorgvuldigheid, transparantie, onafhankelijkheid en verantwoordelijkheid. Met de inbreng van TU Delft en OVTR konden de elementen van integriteit met betrekking tot eerlijkheid (ten opzichte van wat wetenschappelijk en in de taxatiepraktijk is geleerd) en zorgvuldigheid (welke voorwaarden gelden voor de toepassing van de methodes die gebruikelijk zijn; kan Den Haag aan deze voorwaarden voldoen?) gewaarborgd.

/ 14

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Voor de transparantie is van belang dat de praktijkmensen in het team van Ecorys en Van Joolingen BV vanuit hun ervaringen hebben afgewogen hoe de grondwaardeberekening bij heruitgifte erfpacht zo kan worden ingevuld door de gemeente dat deze begrijpelijker wordt, vooral voor de erfpachters. Bij integer bestuur horen immers niet alleen de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, maar ook dat de overheid in begrijpelijke taal communiceert naar en met burgers zonder zich (zoals niet zelden het geval is bij erfpacht van gemeenten) te verschuilen achter berekeningen die voor veel mensen niet te doorgronden of überhaupt niet te achterhalen zijn. Vaak zijn er potentiële risico’s die voor burgers niet duidelijk zijn, maar die wel tijdig onderkend en waar mogelijk voorkomen moeten worden. Wat betreft de onafhankelijkheid is van belang dat geen enkel lid van het onderzoeksteam op dit moment betrokken is bij initiatieven met betrekking tot heruitgifte van gronden in erfpacht in Den Haag. De leden van het team hebben geen zakelijke belangen met erfpacht in Den Haag. Wat betreft de verantwoordelijkheid zijn de leden van het team zich bewust van het maatschappelijke belang van de opdracht. Zij hebben zich samen ingezet voor een zo goed mogelijke beantwoording van de onderzoeksvragen, niet in de laatste plaats vanuit de verantwoordelijkheid die zij voelen.

1.5 Verantwoording onderzoek – intersubjectieve analyse Het onderzoek werd begonnen met een startgesprek met medewerkers van het team Erfpacht van het Grondbedrijf van de gemeente Den Haag die dagelijks werken aan erfpacht. Het ging in dit gesprek om de gangbare praktijk voor de grondwaardebepaling bij heruitgifte van erfpacht van tijdelijk naar eeuwigdurend voor koopwoningen in kaart te brengen. Vervolgens werd internationale en nationale literatuur op het gebied van grondwaardebepaling bij heruitgifte en herziening van erfpacht en over de nationale taxatiepraktijk bij elkaar gebracht door Ecorys, TU Delft, Overwater en de gemeente Den Haag. Deze literatuur werd door het onderzoeksteam geanalyseerd op inhoud en proces met als analysekader de hoofden deelvragen voor dit onderzoek. Vervolgens werd de in Den Haag gangbare praktijk afgezet tegen dit algemene referentiekader. De bevindingen van deze fase van het onderzoek staan in hoofdstuk 2. Bij de tweede stap van het onderzoek werden onze bevindingen uit de eerste stap van het onderzoek gespiegeld aan volgende perspectieven. Met deze activiteiten hebben wij ernaar gestreefd om zo objectief (intersubjectief) mogelijk het onderzoek uit te voeren door meerdere gezichtspunten (perspectieven) voor hoe naar het onderwerp van de hoofdvraag van het onderzoek wordt gekeken naast elkaar te plaatsen.

Op de eerste plaats hebben wij onze bevindingen gespiegeld aan professionals van de gemeente Den Haag die dagelijks zijn betrokken bij erfpacht voor woonruimte. Welke knelpunten komen zij daarbij tegen en hoe zouden deze kunnen worden gepareerd door de wijze van grondwaardering aan te passen?

/ 15

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Op de tweede plaats hebben wij met externe professionals gesproken over hun ervaringen en opinies met betrekking tot de grondwaardebepaling bij heruitgifte van erfpacht van tijdelijk naar eeuwigdurend voor koopwoningen in Den Haag. De insteek van deze gesprekken was de vraag of zij verbeterpunten zien, vanuit hun perspectief. Wij hebben daarbij ons gericht op partijen met woningbezit in Den Haag waarvoor de erfpacht is herzien of nog moet worden herzien en met partijen die individuele eigenaren van woningen waarvoor de erfpacht wordt herzien plegen te vertegenwoordigen. Het ging om een woningcorporatie (Staedion); om een belegger in woningen (Amvest, als beheerder van de voormalige Aegon woningportefeuille in Den Haag) en om een van de drie externe taxateurs voor erfpacht van de gemeente Den Haag (Cushman & Wakefield). Wij danken deze personen en organisaties voor hun inbreng en medewerking. Op de derde plaats hebben wij de voorzitter van de deskundigencommissie Bezuidenhout gesproken. Deze commissie heeft een rapport uitgebracht over de casus Bezuidenhout dat mede aanleiding was voor dit onderzoek. Tot slot hebben wij de vrijheid genomen om met twee voormalige wethouders van de gemeente Amsterdam te spreken die in hun bestuurlijke periode het erfpachtstelsel van Amsterdam hebben zien aanpassen.

Deze ex-wethouders zijn het overigens onderling niet helemaal met elkaar eens over de wijze waarop met erfpacht moet worden omgegaan door een stad. Amsterdam is de gemeente met verreweg de meeste woningen met erfpacht. Tijdens dit gesprek werd nagegaan hoe zij vanuit hun ervaringen destijds aankijken tegen de bestaande casus in Den Haag. De spiegeling van de conclusies van de eerste stap van het onderzoek aan het perspectief van andere afdelingen binnen de gemeente en van marktpartijen heeft tot enige bijstelling van onze analyses geleid, nadat een en ander was beoordeeld op basis van onze expertise en was nagezocht in de literatuur. Door de combinatie van de expertise van het onderzoeksteam en de perspectieven van de personen die zijn geïnterviewd ontstond een zo objectief mogelijk (intersubjectieve) beeld van de wijze waarop de grondwaardering bij erfpacht in Den Haag zou moeten worden ingevuld.

/ 16

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

2 Fases erfpachtstelsel Den Haag

In elke paragraaf van dit hoofdstuk wordt een fase van de ontwikkeling van het Haagse erfpachtstelsel beschreven. Bij de overgang naar een volgende periode besloot de gemeente om haar erfpachtstelsel, zoals vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden, aan te passen.

Terminologie: Internationaal en nationaal worden drie vormen van erfpacht onderscheiden. Tijdelijke erfpacht is erfpacht voor een vaste, aflopende termijn. Na deze termijn ontvangt de gemeente de beschikking over de grond terug. Het erfpachtrecht voor tijdelijke erfpacht kan bij afloop (= expiratie) opnieuw worden uitgegeven (heruitgifte).Voortdurende erfpacht eindigt niet bij het einde van een tijdvak, maar hiervan worden de voorwaarden, waaronder de canon, na afloop van een tijdvak opnieuw bepaald. Het erfpachtrecht voor voortdurende erfpacht wordt in Den Haag bij afloop veranderd naar eeuwigdurende erfpacht (herziening). Eeuwigdurende erfpacht geldt voor altijd.

Deze driedeling is de rode draad in dit hoofdstuk. De gemeente Den Haag heeft in het verleden namelijk zowel grond in tijdelijke erfpacht als in voortdurende erfpacht uitgegeven. Sinds 1986 wordt in Den Haag echter alleen nog grond in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Het gemeentelijke erfpachtstelsel is dus veranderd. De gemeente Den Haag had daarbij steeds de wens om specifieke nadelen van erfpacht voor de erfpachters weg te nemen of af te zwakken. De volgende beschrijving van de fases in de ontwikkeling van het Haagse erfpachtstelsel is van belang om te kunnen begrijpen hoe de complexiteit van dit stelsel is ontstaan.

2.1 Tijdelijke erfpacht (voor 75 jaar) De oudste erfpachtovereenkomsten in Den Haag zijn gesloten op basis van tijdelijke erfpacht. Erfpachtovereenkomsten op basis van tijdelijke erfpacht kenmerken zich door een specifieke looptijd, bijvoorbeeld 50 jaar, 75 jaar of 99 jaar. Den Haag heeft in 1911 een erfpachtsysteem op basis van tijdelijke erfpacht ingevoerd, op basis van de Algemene voorwaarden uit 1911 (AV 2011). Vanaf 1923 werden gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven op grond van nieuwe algemene voorwaarden (AV 1923). De tijdelijke erfpachtovereenkomsten in Den Haag hebben in de regel een looptijd van 75 jaar. Dit tijdelijk erfpachtrecht eindigt door het verloop van de termijn waarvoor het verleend is (AV 1923 artikel 24 lid 1). Bij expiratie kan de gemeente ervoor kiezen om de grond opnieuw uit te geven – er is dan sprake van heruitgifte van de grond. Maar de gemeente kan er ook voor kiezen om dit niet te doen, als het erfpachtrecht eindigt. In Den Haag vindt er voor heruitgifte daarom een planologische toets plaats om te bepalen of de grond voor heruitgifte in aanmerking komt. Gedurende de looptijd van het eindige recht staat de grondwaarde vast. Bij heruitgifte moet deze opnieuw worden bepaald.

/ 17

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

De meeste koopwoningen (eigenaar-bewoner) met tijdelijk erfpachtrecht hebben inmiddels eeuwigdurende erfpacht gekregen. De onzekerheid van tijdelijke erfpacht voor de erfpachter zit met name in het gegeven dat de gemeente mag besluiten om na afloop niet tot heruitgifte over te gaan (AV 1923). De erfpachter weet daardoor niet wat heruitgifte kan betekenen voor de persoonlijke situatie. Deze onzekerheid kan het lastiger maken om een volledige hypothecaire financiering te verkrijgen bij aankoop van een woning. Niet alle tijdelijke erfpachtrechten worden namelijk heruitgegeven. Artikel 3 van de AAR 2024 geeft de gemeente bij tijdelijke erfpacht het recht om wegens redenen van algemeen belang ervoor te kiezen om niet tot heruitgifte over te gaan. Dit is incidenteel voorgekomen. Bijvoorbeeld in wijken waar de gemeente maatschappelijk belangrijke ontwikkelingen verwacht, bijvoorbeeld de transformatieopgave van wijken in Zuidwest.11 Als de gemeente Den Haag ervoor kiest om niet tot heruitgifte over te gaan heeft de erfpachter (volgens AV 1923) recht op vergoeding van de waarde van de opstallen. Deze vergoeding wordt bepaald door drie deskundigen die door gemeente en erfpachter worden benoemd en betaald. In lang niet alle gemeenten met tijdelijke erfpacht bestaat zo’n recht.

De erfpachtpraktijk over een vergoeding voor de waarde van de opstal aan het eind van een tijdelijk erfrecht door gemeenten is divers en kan zelfs binnen een gemeente uiteenlopen. In bijvoorbeeld AV 1929 van Dordrecht waren meerdere waardegrondslagen opgenomen, waaronder (als de gemeente niet tot heruitgifte wilde overgaan) een vergoeding van de afbraakwaarde van de opstallen (letterlijk de waarde van dakpannen en stenen voor hergebruik elders).

2.2 Voortdurende erfpacht (voor 50 jaar) Met de wijziging van het erfpachtstelsel in 1977 werd in Den Haag gekozen om de erfpachter een betere privaatrechtelijke bescherming te geven. De gemeente Den Haag liep hiermee vooruit op de wijzigingen in het nieuwe Burgerlijk wetboek in 1992.12 Een verlichting voor de problematiek die in Den Haag werd ondervonden bij de tijdelijke erfpacht werd gezien in de overgang in 1977 naar voortdurende erfpacht, de tweede vorm van erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt meestal gewerkt met tijdvakken van 50 jaar, zo ook in Den Haag. De erfpachtovereenkomsten van na 1977 zijn gebaseerd op de Algemene bepalingen voor uitgifte in erfpacht van gronden (AB 1977).13 Bij voortdurende rechten wordt altijd herzien op basis van oorspronkelijke grondwaarde. Er speelt hier geen hertaxatie. Na de herziening is de grondwaarde eeuwigdurend vastgeklikt, behoudens verandering van de grondwaarde door latere bestemmingswijzigingen en uitbreidingen van de opstallen. De bij voortdurende erfpacht 11 12

13

Beleid niet heruitgifte wordt uitgelegd in Uitgifte- en Erfpachtkader RIS 320788 Aanvullende algemene regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s Gravenhage In Scheveningen werden voorwaarden gebruikt die afweken van het Haagse stelsel. Nog een kleine 900 erfpachtrechten vallen onder het Scheveningse stelsel. Deze afwijkingen hebben geen betrekking op de grondwaardering bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht, het hoofonderwerp van dit rapport.

/ 18

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

te betalen canon wordt wel om de 5 jaar aangepast voor verandering van het gemeentelijke canonpercentage. Hoewel voor tijdelijke erfpacht het principe van vergoeding van de waarde van de opstallen aan het einde van het tijdvak was gaan gelden in het geval dat de gemeente ervoor kiest om niet tot heruitgifte over te gaan, was hiervoor geen waarderingsgrondslag vastgesteld. Bij erfpacht op basis van AB 1977 werd bevestigd dat er dan sprake van een vergoeding van de opstalwaarde. Artikel 5 AAR 2024 voegde hieraan toe dat - ook wanneer de erfpachtovereenkomst niets zegt over opstalvergoeding of dat de AV 1923 niet van toepassing zijn – de erfpachter recht heeft op vergoeding van de waarde van de opstallen aan het eind van het tijdvak. Erfpachters met voortdurende erfpacht kunnen er vanaf 1977 voor kiezen om de nieuwe jaarlijkse canon te gaan betalen of om de oorspronkelijke grondwaarde (vastgelegd in de akte van de erfpachtovereenkomst) af te gaan kopen. Zie hierover paragraaf 3.4.

2.3 Eeuwigdurende erfpacht (vanaf 1986) Den Haag was in 1986 de eerste G4-stad in Nederland waar besloten werd om over te gaan van tijdelijke en/of voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.14 De gemeente verloor bij deze aanpassing van het erfpachtstelsel voor overeenkomsten op basis van eeuwigdurende erfpacht het recht om de grond na afloop van de overeenkomst op te eisen. Bij eeuwigdurende erfpacht moet worden onteigend. Door deze wijziging en werd de rechtsbescherming van de Haagse erfpachters (nog) groter. In 2008 heeft de gemeente het verder mogelijk gemaakt voor zowel zittende erfpachters als voor gegadigden voor nieuwe uitgiftes van grond om onder voorwaarden te kiezen tussen eeuwigdurende erfpacht en volle eigendom (paragraaf 3.4). Nadat een erfpachter van een koopwoning (eigenaar/bewoner) heeft besloten om voor heruitgifte te kiezen, wordt een notariële akte opgemaakt. De eigenaren van meer woningen op een perceel (vereniging van eigenaren) ondertekenen eerst individueel een zogenaamde obligatoire overeenkomst voor de heruitgifte van de erfpacht. Daarna ondertekent de vereniging de notariële akte voor de nieuwe erfpachtovereenkomst.

2.4 Stand van zaken operatie naar eeuwigdurende erfpacht In Den Haag is de grond van ongeveer 60% van de grond van de in totaal circa 272.250 woningen in volle eigendom en ongeveer 40% in erfpacht. Met circa 77.000 woningen in erfpacht is Den Haag de gemeente met het op een na hoogste aantal woningen met erfpacht in Nederland. In figuur 2.1 wordt de stand van zaken weergegeven voor de procedure bij

14

Facton: “Erfpachtprojecten in de G4-gemeenten”(2024). Hudig vermeldde in 1908 al dat Vlaardingen eeuwigdurende erfpacht hanteerde. D. Hudig (1908) Uitgifte van gemeentegronden in erfpacht, Uitgaven van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen 6, Zwolle: De erven J.J. Tijl, pagina (eigenaar/. 37.

/ 19

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

heruitgifte en herziening van tijdelijke of voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, en van afkoop van canonbetaling. De peildatum is het einde van het vorige jaar. De grote erfpachtopgave van de gemeente Den Haag is de omschakeling van tijdelijke en voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Ongeveer 80-85% van de erfpachtovereenkomsten is nu op basis van eeuwigdurende erfpacht. Het gaat hier deels over woningen die na 1986 zijn uitgegeven. Bij 60% is de verplichte canonbetaling van de eeuwigdurende erfpacht afgekocht. Ongeveer 13% van de erfpachtovereenkomsten is op basis van tijdelijke erfpacht. Deze grond moet in de komende jaren nog worden heruitgegeven naar eeuwigdurende erfpacht. Ongeveer 3% van de erfpachtovereenkomsten is op basis van voortdurende erfpacht. Deze grond moet in de komende jaren nog worden herzien naar eeuwigdurende erfpacht. Figuur 2.1 Verdeling van woningen met erfpacht in Den Haag, eind 2024

2,500 10,500

18,000

46,000

Eeuwigdurende erfpacht met verplichte canonbetaling Eeuwigdurende erfpacht met afgekochte canonbetaling Tijdelijke erfpacht AV 1923 Voortdurende erfpacht AB 1977 Bron: Gemeente Den Haag (2024), bewerking Ecorys

Door de gemeente wordt verwacht dat dit Haagse erfpachtproject in 2035 zal zijn afgerond. Het gaat in totaal om nog circa 10.500 tijdelijke erfpachtovereenkomsten en 2.500 voortdurende erfpachtovereenkomsten. Vrijwel alle erfpachtovereenkomsten die nog worden heruitgegeven of herzien expireren tot en met het jaar 2035. Na dit jaar, in de periode 20352042, zullen nog slechts enkele overeenkomsten gaan expireren. Aan het begin van dit hoofdstuk werd opgemerkt dat de opvolging van de fases in de ontwikkeling van het Haagse erfpachtstelsel van belang is om de complexiteit te kunnen begrijpen van wat er momenteel speelt ten aanzien van erfpacht in Den Haag. De historische ontwikkeling van het Haagse erfpachtstelsel verklaart waarom er verschillende soorten erfpachtovereenkomst naast elkaar bestaan, zowel op basis van tijdelijke erfpacht; op basis van voortdurende erfpacht en op basis van eeuwigdurende erfpacht. Het kan zelfs zijn dat binnen een wooncomplex meerdere vormen van erfpachtovereenkomst naast elkaar bestaan. Dat maakt de vergelijkbaarheid van de aanbiedingen van de gemeente

/ 20

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

aan erfpachters (eigenaar/bewoners) waarvoor het tijdelijke erfpachtrecht eindigt en heruitgifte op basis van eeuwigdurende erfpacht er aan komt gevoelig. In het volgende hoofdstuk wordt op de stappen ingegaan die de erfpachter met een erfpachtovereenkomst voor tijdelijke erfpacht tegenkomt op weg naar eeuwigdurende erfpacht. Daarbij wordt niet naar de grondwaardebepaling voor de herziening van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht gekeken, omdat bij deze 1977-rechten geen hertaxatie plaatsvindt.

/ 21

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

3 Customer journey bij heruitgifte erfpacht

In dit hoofdstuk wordt de weg die de erfpachter in Den Haag moet volgen bij de heruitgifte van de erfpacht aan het eind van tijdelijke erfpacht. Daarmee wordt de erfpachter als het ware gevolgd op zijn ‘customer journey’, Welke reis legt de burger (de klant van de gemeente) af voordat er een nieuwe erfpachtovereenkomst tot stand komt of voordat de erfpachter kiest voor een exit-strategie? Wat is de gebruikelijke praktijk hierbij bij de gemeente Den Haag en hoe moet dit door de erfpachters worden beleefd? Figuur 3.1 Stappen bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht, naar een nieuwe canon of naar afkoop van de canonverplichting

Bron: Ecorys (2025)

/ 22

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

In figuur 3.1 worden de stappen die de erfpachter op weg van tijdelijke erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht moet zetten (de routekaart) achter elkaar geplaatst. Die stappen komen terug in de volgende paragrafen. In paragraaf 3.2 wordt bekeken wanneer de erfpachter een aanbieding voor heruitgifte ontvangt en hoe deze aanbieding dan kan overkomen op de erfpachter. Paragraaf 3.3 behandelt de stappen in de berekening van de toekomstige periodieke canon: het vaststellen van de woningwaarde, het bepalen van de grondwaarde (rekening houdend met waardevermindering door beperking in gebruik als gevolg van erfpacht), het vaststellen van het canonpercentage en het vaststellen van de jaarlijks te betalen canon. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de twee routes die de erfpachter kan volgen in de richting van de erfpacht-uitgang (‘exit strategies’), namelijk afkoop van de verplichting van de betaling van de canon en de aankoop van de grond in volle eigendom. Daar hoort ook de problematiek van de financiering van de exit door de erfpachter bij. Allereerst wordt in paragraaf 3.1 ingegaan op de noodzaak van het goed informeren van de erfpachters. Welke reisgids van de gemeente en van makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers krijgt de erfpachter voordat hij goed ingelicht is voor zijn ‘customer journey’?

3.1 Absolute must: een reisgids voor erfpachters Deze paragraaf handelt over de noodzaak van het goed informeren van de erfpachter voordat deze de startstreep op weg naar eeuwigdurende erfpacht passeert. Toen het Amsterdamse gemeentebestuur niet langer grond wilde verkopen en overging tot erfpacht verdiepte de historicus en stedenbouwkundige Dirk Hudig zich in deze problematiek. Hij schreef over de voor- en nadelen van erfpacht het rapport Uitgifte van gemeentegronden in erfpacht (Zwolle 1908). Hudig verwachtte het volgende: “Is het bouwen op erfpachtgrond en het bezitten van huizen op deze niet langer een ongewoon iets, dan zal ongetwijfeld, zoowel door bouwers als door latere verkrijgers, met groote nauwkeurigheid worden nagerekend, hoe lang het erfpachtsrecht nog loopt en welke invloed deze tijd op den koopprijs behoort te hebben. Notarissen, hypotheekbanken en makelaars in huizen zullen medewerken om met de omstandigheid dat het recht na zekeren tijd ophoudt rekening te houden.” 15 Helaas zijn deze verwachtingen niet uitgekomen. Intussen is in de gedragseconomie aangetoond dat mensen minder rationeel handelen.

Er is een sterke voorkeur voor de korte termijn bij het erkennen van de urgentie dat men zich ergens over moet laten informeren.16 Zodra een proces op lange termijn loopt hebben de meeste mensen de neiging om er te weinig aandacht aan te besteden en zich niet goed te laten informeren over de financiële consequenties. Dat geldt niet alleen voor erfpachtvoorwaarden, maar ook voor bijvoorbeeld

15

16

Zie bijvoorbeeld D. Hudig (1908), ”Uitgifte van gemeentegronden in erfpacht”, Centraal Bureau voor Sociale Adviezen, De Erven J.J. van Tijl, Zwolle (p. 49). Hudig was duidelijk tegen een “vergoeding voor den opstal bij afloop van het recht’ (blz. 47). Tversky, A., & Kahneman, D. (1974). Judgment under Uncertainty: Heuristics and Biases. Science (New York, N.Y.), 185(4157), 1124–1131. https://doi.org/10.1126/science.185.4157.1124

/ 23

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

verandering van de hypotheekrente na een rentevaste periode en voor de opbouw van pensioenrechten in de loop van het leven. Het internaliseren van consequenties wijziging erfpacht blijft achterwege Het internaliseren van de mogelijke consequenties van het aanpassen van erfpachtbepalingen (en de hoogte van de verplichte canon) valt dus tegen. Omdat dit een soepele, begrijpelijke invulling van de ‘customer journey’ in de richting van heruitgifte naar eeuwigdurende erfpacht of aankoop van volle eigendom in de weg staat, is er een duidelijke noodzaak voor voorlichting van de zijde van de adviseurs van de erfpachters (makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers) en van de zijde van de erfverpachter (de gemeente). Kopers van woningen hebben zelf een onderzoeksplicht. Een gewaarschuwd mens telt voor twee. Zorgplicht van makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers Het behoort tot de wettelijke zorgplicht van makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers om de kopers van woningen juist en compleet in te lichten, maar zij laten toch vaak na om de koper van een woning met tijdelijke erfpacht te wijzen op de gevolgen van de heruitgifte van de erfpachtovereenkomst in de komende jaren. Het financiële effect van de canonwijziging bij einde tijdvak wordt door makelaars en taxateurs vaak buiten beschouwing gelaten. Dit kwam tijdens bijna alle interviews naar voren.

Minder een probleem voor verkopers van woningen op erfpacht Dit geldt natuurlijk niet voor alle erfpachters. De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken tot herziening van de erfpacht (HOV) van mensen die hun woning op erfpacht willen gaan verkopen. Uit het indienen van de verzoeken kan worden afgeleid dat deze erfpachters goed genoeg zijn geïnformeerd over consequenties van erfpacht voor de verkoop van de woning. Het aantal verzoeken van erfpachters om de erfpachtovereenkomst vervroegd te herzien en de erfpacht af te kopen neemt toe in Den Haag. Dat is logisch omdat naarmate de erfpachtovereenkomst dichter bij de einddatum komt en er bij een financiering (bijvoorbeeld voor een verbouwing) voor de bank ook zicht moet zijn op de te betalen canon voor een lange periode. Een verzoek om eerdere herziening kan bijvoorbeeld worden ingediend bij een verkoop van een woning en de financier van de koper duidelijkheid wil over de toekomstige canon. Woningkopers vaak onvoldoende op de hoogte van effecten aankomende erfpachtwijziging Woningkopers houden in veel gevallen onvoldoende rekening met een toekomstige verandering van de erfpachtovereenkomst. Wij denken hierbij aan de volgende aspecten. •