RIS322984 Bijlage 3 Ecorys grondwaarde erfpacht Den Haag

/ 43

/ 44

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Figuur 3.2 Canonpercentage gemeente Den Haag 1977-2025

12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 1970

1980

1990

2000

2010

2020

2030

Bron: gemeente Den Haag, bewerking Ecorys

Reactie van de gemeente op de stijging van het canonpercentage op korte termijn Met open oor voor de financiële gevolgen voor erfpachters besloot de gemeenteraad op 28 november 2024 om de AB 2024 zo te wijzigen dat het element canonpercentage in de berekening van de canon schokbestendiger werd. Daarvoor werd in de AB 2024 overgegaan op middeling van het canonpercentage over de laatste 10 jaar. De nieuwe canonpercentages die hieruit voortkomen zijn een stuk lager, namelijk 1,9 % voor 2023, 2,0% over 2024 en 2,1% over 2025. Voor de wijziging was dat 4,0% in 2023; 4,2% in 2024 en 3,3% in 2025. Door de andere middeling wordt het canonpercentage minder beweeglijk (volatiel), wat zowel voordelig (bij een stijgende trend) als nadelig (bij een dalende trend) kan uitpakken voor de erfpachter. Circa 5.500 erfpachters zouden hun erfpachtlasten direct hebben zien halveren. De gemeente heeft onlangs door Fakton separaat onderzoek laten uitvoeren naar het canonpercentage. De gemeenteraad heeft hier kennis van genomen. Daarom hoeft in dit rapport niet verder op deze stap van de heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht ingegaan te worden. De nieuwe middeling maakt de canon, die fiscaal aftrekbaar is, stabieler. Het canonpercentage in andere gemeenten In de gemeenten met erfpacht wordt uiteenlopend omgegaan met de jaarlijkse vaststelling van het canonpercentage.

De canonpercentages verschillen behoorlijk tussen de gemeenten. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hebben, zoals gebruikelijk, een koppeling met de kapitaalmarkt. In Amsterdam wordt deze koppeling gemaakt door het canonpercentage af te leiden van een 10-jarige staatslening. In Rotterdam wordt het canonpercentage bepaald door een combinatie van de rente van een hypotheeklening bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en een percentage dat de Europese commissie hanteert voor Nederland. In Utrecht is de totstandkoming van het canonpercentage niet navolgbaar op basis van openbare bronnen. Daar staat het canonpercentage op 5%. De variatie is een logisch gevolg van het beperkte wettelijk kader voor erfpacht waardoor gemeenten veel beleidsvrijheid hebben in het bepalen van het percentage. De canon-

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

percentages in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam variëren sterk. Daarbij heeft de wijze van prijsindexering impact op de hoogte van het canonpercentage. Rotterdam indexeert bijvoorbeeld een eenmaal vastgestelde canon jaarlijks met de consumentenprijsindex. Het vastzetten van het canonpercentage voor een langere periode (prijsvast) is ook mogelijk, indien de gemeenteraad de voordelen daarvan inziet. 3.3.4 Periodieke canon Bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht wordt de grondwaarde eenmalig (eeuwigdurend) vastgesteld om daarna, met uitzondering van mogelijke (privaatrechtelijke) bestemmingswijzigingen en uitbreidingen, niet meer te wijzigen. De nieuwe canon wordt in de akte (erfpachtovereenkomst) opgenomen. De grondwaarde verandert daarna niet meer, maar de canon wel. Om de 5 jaar wordt de canon namelijk aangepast voor de verandering van het gemeentelijk canonpercentage (AB 2024, artikel 11). Als het canonpercentage is gestegen, neemt de canon toe. Als het canonpercentage is gedaald, neemt de canon af. De periodieke canon verandert op lange termijn daardoor toch iets. Rekenvoorbeeld: Een eigenaar van een appartement ging dit jaar over tot herziening van het erfpacht van zijn woning. Bij de overeenkomst die ter ondertekening werd voorgelegd zat een afrekening.

De getaxeerde grondwaarde werd contant gemaakt naar de ingangsdatum van de heruitgifte (€ 30.325). Deze grondwaarde werd verhoogd met de met de nog tot de expiratiedatum verschuldigde en contant gemaakte canon (€ 969). Bij een canonpercentage van 2,1% leverde dit een nieuwe canon op van € 661 per jaar.

De erfpachter moest daarnaast eenmalig beheerkosten (€ 16,50) en een bijdrage in de taxatiekosten (€ 750) betalen. Op het moment dat een erfpachter de aanbieding heeft ondertekend, worden deze kosten in mindering gebracht. Besluit een erfpachter niet in te gaan op de aanbieding, dan krijgt hij deze kosten niet terug. Heruitgifte is belast met overdrachtsbelasting. De gemeente meldt de nieuwe overeenkomst aan bij de Belastingdienst. De erfpachter ontvangt van de Belastingdienst een aanslag voor de overdrachtsbelasting. Wenselijkheid prijsindexering canon na heruitgifte tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht De stijging van het canonpercentage op de lange en korte termijn (2020-2025: +2,2%) is kleiner is dan de jaarlijkse prijsinflatie (2020-2025: + 4,6% volgens het Centraal Planbureau). Daardoor blijft de toename van de canon achter bij de prijsinflatie en daarmee ook bij de verwachte toename van de woningwaarde en grondwaarde. De woningwaarde stijgt op de lange termijn door, maar de grondwaarde blijft daarbij achter. Bij eeuwigdurende erfpacht is de erfpachter winnaar en de erfverpachter verliezer, financieel gezien. De erfpachter bouwt een groot voordeel op. In feite betalen erfpachters bij tussentijdse aankoop van de woning te veel voor de woning (zonder eigendom van grond).

Er wordt relatief weinig canon betaald en daardoor kan men relatief meer aflossing op de hypotheek veroorloven. In vrijwel alle andere gemeenten wordt de canon standaard jaarlijks geïndexeerd met inflatie. Den Haag wijkt hiervan af. Op de lange termijn scheelt dit aanzienlijk: een gemiddelde jaarlijkse inflatie van 2,3% heeft direct invloed op de hoogte van de canon. (In artikel 8.4 van de AB 2024 staat dat B&W de canon staat wel dat de gemeente de canon jaarlijks verhoogd voor prijsinflatie op basis van de consumentenprijsindex (CPI) voor de kosten van het beheer van het recht van erfpacht.)

/ 45

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Prijsindexering van de canon op basis van de CPI Om dit effect van de lange termijn te voorkomen indexeren nogal wat andere gemeenten de canon bij eeuwigdurende erfpacht voor prijsinflatie. De CPI zegt iets over algemene inflatie in Nederland en wordt in Nederland meestal toegepast in de erfpachtovereenkomsten. Bij hyperinflatie (> 10%) kan de prijsindexering van de canon worden afgetopt, bijvoorbeeld: maximaal 5%. Bij deflatie wordt in de regel niet geïndexeerd. Als de inflatie na een periode van deflatie weer stijgt wordt er verder opgebouwd vanaf het oude niveau, zonder correctie. Wij adviseren de gemeente om te overwegen om de canon te gaan indexeren voor de WOZwaardeontwikkeling, eventueel per deel van de stad. Variant: prijsindexering canon op basis van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde Als de WOZ-waarde in de toekomst wordt gekozen als basis voor de bepaling van de woningwaarde, kan het logisch zijn om de canon niet te gaan indexeren met de CPI, maar met de lokale stijging van de vastgoedwaarde (i.c. WOZ-waarde), eventueel per deel van de stad. Deze variant leidt tot een grilligere ontwikkeling dan prijsindexering met de CPI en daarmee tot meer onzekerheid voor erfpachters. Mede om deze reden wordt de CPI meestal gebruikt voor de prijsindexering van de canon door Nederlandse gemeenten.

Uitwerking van prijsindexering op de zeer lange termijn Een indexering op basis van de CPI heeft als nadeel dat indien de CPI afwijkt van de waardeontwikkeling van de woning de canon op de zeer lange termijn uit de pas kan gaat lopen. Het eenmalig vaststellen van de canon en deze nooit meer indexeren heeft tot gevolg dat de canon op termijn niet meer in verhouding blijft tot de werkelijke woningwaarde en grondwaarde. Bij heel oude erfpachtovereenkomsten - die al langer dan een eeuw en soms al twee eeuwen lopen – kunnen de canons zelfs verwaarloosbaar zijn geworden en kan het innen zelfs meer gaan kosten dan de canon. Coulance-regeling toegezegd – een ingroeiregeling? Het College heeft coulance toegezegd naar de erfpachters die door de dubbele schok (stijging grondwaarde en stijging canonpercentage) in financiële moeilijkheden komen. Erfpachters worden bij heruitgifte van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht geconfronteerd met een onvoorzien fors hogere canon. Deze stijging werd waarschijnlijk niet voorzien op het moment dat de erfpachter een nieuwe hypotheek voor de woning sloot. Daardoor kunnen betaalproblemen ontstaan bij erfpachters. De coulance kan bijvoorbeeld ingevuld worden door een stapsgewijze ingroei van de betaling van de nieuwe hoge canon. Een dergelijke ingroeiregeling is gebruikelijk bij erfpacht.

Het is bijvoorbeeld mogelijk om de erfpachter voor de eerste twee jaar een korting op de hogere canon te gunnen. De canon kan dan als volgt worden gekort: • in het eerste jaar betaalt de erfpachter de oude canon plus 1/3 van het verschil met de nieuwe canon; • in het tweede jaar wordt de oude canon betaald plus 2/3 van het verschil; • in het derde jaar is de volledige nieuwe canon verschuldigd. De ingroei van de canon kan, als variant, ook meelopen met de waardestijging van de woning en zich over een langere termijn dan 2 jaar uitstrijken. Rebel heeft de financiële consequenties voor de gemeente doorgerekend (mislopen inkomsten) bij ingroeipaden van 5 en 10 jaar voor

/ 46

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

verschillende varianten, waarbij is verondersteld dat een bepaald percentage van de erfpachters kiest voor canonbetaling en de rest voor afkoop van canonbetaling.37 Door ingroei kan de erfpachter wennen aan de verhoging van de canon. Het verschil tussen werkelijk te betalen bedragen en de ingroeibedragen wordt kwijtgescholden door de gemeente.

3.4 Afkoop canonbetaling en omzetting naar volle eigendom In deze paragraaf wordt ingegaan op de twee routes die de erfpachter kan afleggen in de richting van de erfpacht-uitgang (exit strategie). Een erfpachter heeft de mogelijkheid tot afkoop van de verplichting van de periodieke canon en (nadat een eeuwigdurend erfpacht is verkregen) de mogelijkheid tot koop van bloot eigendom = de omzetting naar volle eigendom van de grond. Daar hoort ook de problematiek van de financiering van deze exit strategieën door de erfpachter bij. Betrekkelijk weinig voordeel van afkoop canonbetaling en omzetting naar eigendom De waarde van een woning zonder erfpacht (volle eigendom) is niet echt hoger dan die van een vergelijkbare woning op vergelijkbare stand met erfpacht. Dat komt onder meer omdat de woningmakelaars niet goed verschil maken tussen deze twee situaties. Door het afkopen van de erfpacht treedt meestal geen verhoging van de transactiewaarde op. De jaarlijkse rente en aflossing over een (aanvullende) hypotheek voor de afkoopsom voor erfpacht is daarom zelden lager dan de jaarlijkse canon, ook na de heruitgifte. Maar toch … Toch is het denkbaar dat een erfpachter de erfpacht wil afkopen. Bijvoorbeeld als er plannen zijn om de woning uit te breiden of te veranderen. Eigendom kan ook voor de erfpachter beter aanvoelen dan erfpacht.

Als de erfpachter een woning wil verkopen, kan volle eigendom voor kopers aantrekkelijker zijn. Twee mogelijkheden voor afkoop erfpacht In diverse gemeenten kan de jaarlijkse canonbetaling worden afgekocht, tijdelijk of definitief. In dat geval krijg de erfpachter na betaling van de afkoopsom het recht om de grond zonder vergoeding (canon) tijdelijk of eeuwigdurend te gebruiken. In meerdere gemeenten kan ook de erfpacht worden beëindigd waarbij de erfpachter het volle eigendom van de grond verkrijgt en dus volledig eigenaar van de grond wordt. In Den Haag zijn beide mogelijkheden onder voorwaarden mogelijk: • afkoop van de canonbetaling - op basis van de grondwaarde; • nadat de erfpachter een eeuwigdurend erfpacht heeft verkregen de mogelijkheid tot koop bloot eigendom (= omzetting naar volle eigendom) van de grond bij de opstal op basis van de WOZ-waarde. Deze beide mogelijkheden worden hieronder toegelicht.

37

Rebel: “Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag”(2023), pagina 18

/ 47

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

3.4.1 Afkoop van de canonbetaling en beheerkosten - op basis van de grondwaarde De erfpachters krijgen 2 tot 3 jaar voor afloop van de erfpacht een aanbieding van de gemeente voor zowel de heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht als voor de eventuele afkoop van de canonbetaling. De erfpachter kan dan kiezen voor heruitgifte. Erfpachters kunnen daarnaast een aanvraag doen om de canonverplichting eeuwigdurend af te kopen. De gemeente blijft bij deze exit strategie bloot eigenaar van de grond. De afkoop van canonbetaling kan voordelig voor de erfpachter zijn omdat deze daarna (eeuwigdurend) geen canon en ook geen vijfjaarlijkse herziening van het canonpercentage meer hoeft te betalen. Voor erfpachtcontracten van voor 1986 geldt dat de erfpachtovereenkomst binnen 15 jaar moet aflopen; dan moet de erfpachter wel eerst een heruitgifte aanvragen. Voor erfpachtovereenkomsten van ná 1986 geldt dat het afkopen van de canonbetaling altijd mogelijk is. De erfpachter betaalt dan eenmalig de grondwaarde van het recht van erfpacht (zonder korting van 45% op de grondwaarde) met een relatief klein eenmalig bedrag voor de afkoop van de beheerkosten en eventueel renteverlies.38 Voor de gemiddelde erfpachter is de situatie van afgekochte canonbetaling bij eeuwigdurende erfpacht in economische zin vrijwel gelijk aan volle eigendom.

Alleen een bepaling dat de gemeente toestemming moet verlenen aan wijziging van bestemming of bebouwing van de grond en daar een wijziging van de canon aan mag koppelen, blijft meestal overeind. Na heruitgifte met canonbetaling kan de erfpachter later toch nog kiezen voor eeuwigdurende afkoop van de canonbetaling. Dan brengt het Grondbedrijf kosten in rekening voor gederfde rente-inkomsten. De erfpachter betaalt gedurende 5 jaar een afgesproken canon op basis van een canonpercentage over de grondwaarde. Door het openbreken van de canonperiode door bijvoorbeeld eeuwigdurende afkoop van de canonverplichting kan de gemeente als erfverpachter te maken krijgen met canonderving. De gemeente brengt alleen een canonderving in rekening als het canonpercentage op dat moment lager is dan het canonpercentage dat de erfpachter had moeten betalen.39 3.4.2 Verkoop van de grond in volle eigendom – op basis van de WOZ-waarde Op 1 april 2008 heeft de Haagse gemeenteraad besloten dat erfpachters (indien deze eigenaar/bewoner zijn) in bepaalde delen van de gemeente en met uitzondering van erfpachtrechten voor bepaalde functies in de gelegenheid worden gesteld om de grond in volle eigendom te verkrijgen, maar pas nadat de erfpachter eeuwigdurende erfpacht heeft verkregen.

Dit laatste geldt sinds 2021.40 De gemeenteraad achtte erfpacht als middel om de ruimtelijke ontwikkeling in de stad bij te kunnen sturen niet meer noodzakelijk voor grote delen van de gemeenten (figuur 3.3). De afkoop wordt vastgelegd in een nieuwe notariële akte (voor individuele woningen) of in een nieuwe obligatoire overeenkomst (voor verenigingen van eigenaren van wooncomplexen). Voor meer woningen op een perceel geldt dat alle woningen in het gebouw voldoen aan de

38 39 40

https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/afkoop-canonbetaling-bij-eeuwigdurend-recht-aanvragen/#aanvragen Gemeente Den Haag: “Grondprijzenbrief 2023” (2023), pagina 10 Zie besluiten RIS308492 en RIS308493

/ 48

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

volgende voorwaarden en dat de aanvraag voor afkoop wordt gedaan door of namens de vereniging van eigenaren.41 Gronduitgifte in erfpacht bleef wel het uitgangspunt, maar volle eigendom werd onder voorwaarden mogelijk, waaronder dat het moet gaan om een eerste uitgifte van de grond of om een eeuwigdurende erfpacht van na 1986 waarbij de verplichting voor de canonbetaling is afgekocht. Verkoop van grond gaat een stap verder dan afkoop van de betaalverplichting van de canon. Bepaalde wijken waar in de toekomst gebiedsontwikkeling wordt verwacht, zijn uitgesloten. De eerste voorwaarde voor verkoop van erfpachtgrond is dat op de ‘rood/geel/groene kaart’ (figuur 3.6) moet worden nagegaan of aankoop van de grond wordt toegestaan, namelijk dat de woning in de gele en rode gebieden ligt. In de groene gebieden kan de erfpacht niet worden afgekocht. Het gaat daarbij om stedelijke gebieden waar een grote transformatieproces speelt of wordt verwacht en waar de grootstedelijke problematiek concentreert. In deze gebieden is een groot deel van het aantal woningen sociale huurwoning. Wij adviseren de gemeente om te overwegen om heel Den Haag geel te kleuren: overal in de gemeente kan dan (onder voorwaarden) de erfpacht worden afgekocht nadat een erfpachter eeuwigdurende erfpacht heeft verkregen. Figuur 3.3 Gebieden waar wel of niet van erfpacht naar volle eigendom mag worden overgegaan

Bron: Gemeente Den Haag 2025

41

https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/van-erfpacht-naar-eigen-grond/

/ 49

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

De koopsom bij verkoop van grond in volle eigendom wordt gebaseerd op basis van een staffel waarbij de woningen worden verdeeld in categorieën op basis van de WOZ-waarde.42 Voor nieuwbouwwoningen wordt, zolang de WOZ-waarde onbekend is, de koopsom afgeleid uit de vrij-op-naamprijs op basis van eigendom. Verder geldt als voorwaarde is dat er een actueel bestemmingsplan (niet ouder dan 10 jaar) moet zijn voor de woning van de erfpachter. Uitgegaan wordt van de maximaal toegestane bebouwingsmogelijkheid, dus niet van de bestaande bebouwing. Dit wijkt af van de werkwijze bij uitgifte in erfpacht. Indien de bebouwing in de toekomst namelijk wordt vergroot kan in het geval van erfpacht meerwaardesuppletie in rekening worden gebracht door de gemeente. Bij heruitgifte in eigendom vervalt deze mogelijkheid. Het kan zijn dat de erfpachter naast de koopsom op basis van de WOZ-waarde een grondwaardesuppletie moet betalen indien de (externe) taxateur van de gemeente meent dat er op basis van het bestemmingsplan potentieel economische meerwaarde bestaat. De taxateur berekent het suppletiebedrag. De laatste voorwaarde is dat de erfpachter (eigenaar-bewoner, met gezinsleden) zelf in de woning woont (zelfbewoning). Bij de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten voor woningen kan in de voorwaarden een beding van zelfbewoning staan.

De erfpachter is dan verplicht gedurende een bepaald aantal jaren zelf in uw nieuwe woning te wonen. Deze voorwaarde is bedoeld om speculatie met nieuwe woningen tegen te gaan. Naast de koopsom en het suppletiebedrag moet een kleine toeslag worden betaald waarvan de hoogte is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Het toeslagtarief voor 2023 bedroeg bijvoorbeeld 1,375% van de WOZ-waarde.43 Deze toeslag wordt afgeleid vanuit de waarde bij heruitgifte (zijnde 55%) en daarover een percentage van de meerwaarde (zijnde 55% van 2,5% - RIS 176548) vanuit de gedachte dat de waarde van een perceel grond in eigendom hoger is dan grond in erfpacht. De koopsom, de suppletie, de toeslag en overige kosten om het eigendom van de grond te verkrijgen moeten door de erfpachter worden betaald. Denk bij die overige kosten aan notariskosten, overdrachtsbelasting, kadasterkosten en taxatie- en hypotheekkosten. 3.4.3 Financiering van de afkoop door erfpachters De afkoopsom voor het nalaten van de canonbetalingen of de koopsom voor de omzetting naar volle eigendom kan zo groot zijn dat dit voor veel erfpachters niet mee te financieren is in de hypotheek. In het initiatiefvoorstel ‘Erfpacht op de schop (deel 2)” is door twee partijen voorgesteld om de afkoop dan toch mogelijk te maken met een annuïteitenlening, waarbij de gemeente als bank gaat optreden.

De annuïteit heeft voor de erfpachter het voordeel dat het jaarlijks te betalen bedrag aan rente en aflossing gelijk blijft totdat de lening is afgelost. Dit kan zeker leiden tot een versnelling van de omzettingen van eeuwigdurende erfpacht naar volle eigendom.

42 43

https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/van-erfpacht-naar-eigen-grond/ Gemeente Den Haag: “Grondprijzenbrief 2023” (2023), pagina 8

/ 50

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

De afkoopsom kan niet in de hypotheek worden meegenomen. Het is de gemeente die dan een lening moet verstrekken en in feite daarmee als bank gaat functioneren. De gemeente is niet bekend met de rol als bank. Wij vinden dit ook niet behoren tot de primaire taken van de gemeente. De erfpachter kan zich melden bij de organisaties die het financieren van grond en opstallen zich als dagelijkse activiteiten. Een belangrijke vraag is in hoeverre gemeentelijke annuïteitenleningen fiscaal gaat uitpakken. In theorie zou een geleidelijke afkoop fiscaal aftrekbaar moeten zijn, maar dat moet worden uitgezocht. Op dit moment is de jaarlijkse rente (= canon) voor eeuwigdurende erfpacht fiscaal aftrekbaar. Dat voordeel levert de erfpachter in als de erfpacht wordt afgekocht. Roept een rol als bank voor de gemeente fiscale risico’s op? De aftrekbaarheid van de canon kan in de toekomst gaan knellen. Tot nog toe is deze aftrekbaarheid ongemoeid gebleven bij de aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek. De fiscus zou kunnen overwegen dat dit in strijd is met de beperking van de aftrekbaarheid tot 30jarige annuïteiten. Dat kan voor de erfpachter nodig maken om de erfpacht af te kopen.

Al wordt deze ongelijkheid ten opzichte van hypotheekrente waarschijnlijk opgelost door de drempel van het eigenwoningforfait: de erfpachtcanon zal vaak in dezelfde orde van grootte liggen en daardoor geen renteaftrek meer geven wanneer na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek vervalt. Een alternatief zou zijn om een extra korting te gunnen bij afkoop van de erfpacht. Zo’n korting heeft in Rotterdam gezorgd voor een flinke toename van de omzetting naar volle eigendom. Voor de invoering van annuïteitenlening als financieel instrument van de gemeente ter bevordering van afkoop van erfpacht moet ook goed worden gekeken naar het gelijkheidsbeginsel. Mensen die eerder overgegaan zijn van erfpacht naar volle eigendom kwamen immers niet in aanmerking voor deze financiële voorzieningen. Moeten zij (vanuit staatssteun gedacht) dan alsnog in de gelegenheid worden gesteld om van die financiële voorzieningen gebruik te maken?

/ 51

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

4 Beantwoording hoofdvraag en deelvragen

4.1 Beantwoording hoofdvraag onderzoek De hoofdvraag van dit onderzoek is welke methode(n) de onderzoekers aanbevelen voor de bepaling van de marktwaarde van de grond als grondslag voor de vaststelling van erfpachtcanons op basis van eeuwigdurende erfpacht voor koopwoningen (eigenaar/ bewoner) bij heruitgifte van gronden in tijdelijke erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Advies over de toe te passen methode voor grondwaardebepaling Wij adviseren de gemeente om over te stappen van de op dit moment gebruikelijke werkwijze van externe taxatie van de woningwaarde en residuele berekening van de grondwaarde door een externe taxateur naar een werkwijze waarbij op basis van de WOZ-waarde en grondquotes wordt gewerkt. Daartoe dienen jaarlijks door een gezelschap taxateurs grondquotes vastgesteld te worden voor de archetypes koopwoningen die in de WOZ-waardering worden onderscheiden. Voor grondgebonden woningen kan hierbij gebruik worden gemaakt van elementen uit de WOZ-waardering met betrekking tot de grondstaffel en de KOUDV-L criteria. Juridisch moet wel verkend worden (wegens privacyoverwegingen) aan welke voorwaarden de gemeente moet voldoen om deze elementen voor dit doel toe te passen.

Randvoorwaarden die gesteld worden aan de aanbevolen methode In de uitvraag voor het onderzoek heeft de gemeente Den Haag de volgende randvoorwaarden meegegeven voor de aanbevolen methode voor de grondwaardering. Per randvoorwaarde wordt aangegeven of de hierboven aanbevolen methode voldoet aan deze randvoorwaarden. •

De aanbevolen methode voor grondwaardebepaling moet voor een langere periode uitvoerbaar zijn (ten minste 10 jaar) Dat is zonder meer het geval. De meeste gemeenten met erfpacht rekenen met de combinatie van WOZ-waarde en grondquotes, al jarenlang.

•

De gemeente zoekt een stelsel waarbij objectief en eenduidig kan worden vastgesteld wat de grondwaarde is en waarbij geen sprake is van (te) veel afhankelijkheden en onzekerheden, zodat voldoende zekerheid voor de erfpachter wordt gegarandeerd. Waardebepaling van grond en van opstallen blijft een proces met valkuilen, data en aannames. De WOZ-waardes van alle woningen in Nederland zijn openbaar. Iedere belanghebbende kan bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde. Voor de grond-quotes kan een stuk worden vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij is inspraak mogelijk. Tegenover de onbekendheid van de erfpachter met de wijze waarop nu de woningwaarde en grondwaarde wordt bepaald door externe taxateurs, komt een systeem te staan waarbij veel meer van het proces openbaar en daarmee bekend is.

/ 52

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

•

De methode is doelmatig in termen van tijd en middelen (uitvoeringslasten), dat wil zeggen de methode moet relatief snel en gemakkelijk op te zetten en uit te voeren zijn. De huidige werkwijze van externe taxatie per woning waarvoor de erfpacht herzien moet worden is erg arbeidsintensief, vergt data die niet (voldoende) beschikbaar zijn (zoals de grondprijs voor vergelijkbare bouwkavels) en kost geld voor zowel gemeente als erfpachters. Er zijn nog circa 10.500 taxaties nodig voor de heruitgiftes die nog gaan komen. Dat worden aanzienlijk minder bij de voorgestelde methode. In de WOZ-methodiek (per woning) zitten al elementen die gebruikt kunnen worden om de archetypes grondquote vast te stellen. De nieuwe aanpak kan sterk geautomatiseerd en gestandaardiseerd worden en wordt daarmee sneller qua doorlooptijd en wordt gemakkelijker te verantwoorden naar de erfpachters.

•

De aanbevolen methode maakt het mogelijk gelijke gevallen (zo goed mogelijk) gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering, redelijkheid en billijkheid moeten zijn gewaarborgd. Bij de op dit moment gebruikelijke werkwijze zijn deze voorwaarden niet echt goed na te komen. Dat is sterker het geval bij de voorgestelde werkwijze. De hoge graad van automatisering en het gebruik van reeds beschikbare data maken dat mogelijk. Mede met het oog op de eenheid van uitvoering is dit van belang. Wij adviseren niet om de methode van buurtstraatquotes van Amsterdam in Den Haag in te voeren. Die aanpak is te gevoelig voor overwegingen ten aanzien van de gelijke behandeling van erfpachters. Met grondquotes per archetype koopwoningen wordt dit voorkomen.

4.2 Beantwoording deelvragen onderzoek Naast de beantwoording van de hoofdvraag dienen de onderzoekers ook de volgende inhoudelijke deelvragen te beantwoorden. •

Wat zijn de voor- en nadelen van de door de onderzoekers als meest geschikt beoordeelde methode(n)? Hierbij worden onder meer de comparatieve methode, de residuele waardemethode en de grondquotemethode besproken. De op dit moment gebruikelijke werkwijze combineert de residuele waardemethode (voor de woningwaarde) en de comparatieve methode (voor de vergelijkbare bouwkavels, t.a.v. de grondwaarde). Aan de residuele waardemethode zijn veel aannames verbonden. De toepassing van een comparatieve methode is niet goed mogelijk vanwege het beperkte aantal vergelijkbare bouwkavels in de stad. Bij de voorgestelde werkwijze worden de methodiek van de WOZwaardebepaling gecombineerd met de grondquotemethode. De voordelen van de voorgestelde methode zitten in een werkwijze die minder complex is dan de op dit moment gebruikelijke werkwijze met externe taxateurs. De werkwijze van de eigen taxateurs van de gemeente om de WOZ-waarde van woningen te bepalen is goed omschreven in het verantwoordingsdocument van de gemeente.

•

Is de marktconformiteit van de resulterende grondwaarden volgens een bepaalde methode voldoende gegarandeerd? Onder marktconformiteit wordt verstaan dat de als meest geschikt beoordeelde methode grondwaarden gaat opleveren die min of meer overeenstemmen met op dit moment feitelijk betaalde grondprijzen voor koopwoningen. De voorgestelde werkwijze kan als even marktconform worden gezien als de gebruikelijke werkwijze. Beide methodes leveren grondwaarden op die min of meer overeenstemmen met de op dit moment feitelijk in Den Haag betaalde grondprijzen voor koopwoningen.

/ 53

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

•

Zijn de resulterende grondwaarden voorspelbaar voor en goed uitlegbaar aan de erfpachters? Ten aanzien van de voorspelbaarheid zullen wij onder neer kijken naar het gegeven dat alle taxaties momenteel individueel (casus voor casus) worden uitgevoerd. Hoewel de gemeentelijke taxatie-instructie zorgt voor een bepaalde uniformiteit, kunnen de uitkomsten hierdoor sterk blijven verschillen en verrassend blijven. De uit de voorgestelde werkwijze resulterende grondwaardes zijn even voorspelbaar als die van de gebruikelijke werkwijze. Verrassingen zullen minder vaak voorkomen, vanwege de gestandaardiseerde aanpak.

4.3 Overgang naar de aanbevolen methode De volgende procesmatige vragen zijn gesteld met betrekking tot de overgang van de op dit moment door de gemeente toegepaste methode voor grondwaardebepaling naar door de onderzoekers geadviseerde methode. •

Hoe kan de gemeente Den Haag een eventuele overgang naar een door de onderzoekers geschikt beoordeelde methode(n) vormgeven? Voor de overstap van een getaxeerde woningwaarde naar de WOZ-waarde hoeft de gemeente Den Haag geen ingrijpende overgang door te maken. De gemeente beschikt over een goed organisatorisch systeem voor de WOZ-waarde. Voor de grondquotes voor grondgebonden woningen kunnen elementen worden ontleend aan de WOZ-wijzer. Juridisch moet daarvoor worden uitgezocht (met het oog op privacyoverwegingen) onder welke voorwaarden de gemeente deze gegevens voor dit doel kan toepassen.

•

Is deze overgang relatief snel en gemakkelijk op te zetten (uitvoeringslasten)? Zie daarvoor het antwoord op de vorige vraag. Wij verwachten dat de voorgestelde werkwijze binnen enkele jaren leidt tot een aanzienlijke budgettaire besparing, zowel voor de gemeente als voor de erfpachters, in zoverre deze lasten bij hen in rekening worden gebracht door de gemeente.

In de managementsamenvatting worden de bevindingen en adviezen van dit onderzoek samengevat.

/ 54

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

Bijlage 1: Rijkshandreiking gemeentelijke erfpachtbepalingen De gemeente Den Haag staat niet alleen bij haar ontwikkeling naar een erfpachtstelsel dat begrijpelijk en voorspelbaar is en zorgt voor rechtsgelijkheid en rechtsbescherming van erfpachter. Andere gemeenten met erfpacht zijn ook met zo’n proces bezig. Om te zorgen voor meer uniformiteit in de gemeentelijke erfpachtbepalingen heeft het Rijk in 2023 een handreiking uitgegeven voor algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij koopwoningen.44 Gemeenten kunnen de handreiking gebruiken indien ze nieuwe algemene erfpachtbepalingen willen gaan opstellen. De handreiking moet zorgen voor meer rechtsbescherming; rechtszekerheid en rechtsgelijkheid voor de erfpachters en meer transparantie over de wijze waarop de erfpachtbepalingen worden toegepast in de gemeenten. De handleiding is niet verplicht gesteld, maar heeft een adviserende status: het Rijk nodigt de gemeenten uit om te overwegen om de gemeentelijke erfpachtbepalingen waar nodig aan te passen aan deze handleiding. De Vereniging Eigen Huis vindt het belangrijk dat canons niet schoksgewijs hoger worden en dat ze eerlijk worden vastgesteld.45 Huiseigenaren mogen volgens deze vereniging niet in financiële problemen komen door forse stijgingen. Er moet gezorgd worden dat huiseigenaren voorspelbare lasten hebben en beter zijn beschermd.

Daarom ondersteunt Vereniging Eigen Huis een wetsvoorstel in de Tweede Kamer van het CDA (Diederik Boomsma) voor de herziening van het erfpachtstelsel. Er moet een duidelijk normenkader komen waar erfpacht van gemeenten en andere overheden aan moet voldoen, zodat mensen duidelijkheid en zekerheid krijgen over hun woonlasten en niet voor onvoorziene verhogingen komen te staan. Dit kan gaan inhouden dat de handreiking van het Rijk voor gemeentelijke erfpachtbepalingen in een bepaalde vorm verplicht wordt op termijn. Hieronder volgen enkele ‘best practises’ die relevant zijn voor de hoofdvraag en deelvragen van dit rapport. Best practises voor de canonberekening Voor de rechtszekerheid en transparantie is het voor de erfpachter van belang hoe de hoogte van de canon wordt bepaald (en de vindplaats van de actuele parameters die worden gebruikt bij het bepalen van de canon) terug te vinden is in de algemene bepalingen. Ook voor prijsindexering geldt dat de wijze waarop de indexatie wordt bepaald terug te vinden moet zijn in de algemene bepalingen. Tot slot moet het voor de erfpachter duidelijk zijn wanneer hij de canon moet betalen. Best practises voor de canonherziening De canon wordt bij herziening, tenzij anders overeengekomen, vastgesteld op basis van de 44 45

Rijk: “Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen” (2025) Max Vermeer: “Gemeenten zadelen huiseigenaren op met onnavolgbare lastenverzwaringen”, Eigen Huis Magazine 42025, pagina 36-39

/ 55

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

dan geldende marktwaarde van de grond. Voor de erfpachter moet het duidelijk zijn op welke momenten een gemeente kan overgaan tot herziening van de canon. Het komt de rechtszekerheid en transparantie ten goede als de algemene erfpachtbepalingen dit aangeven. Ook dient de gemeente de erfpachter tijdig en met regelmaat op de hoogte te stellen over het moment van de canonherziening. Als de erfpachter het niet eens is met (de hoogte van) de canonherziening, heeft hij de mogelijkheid om in gesprek te gaan met de gemeente. Een tijdige kennisgeving komt de rechtsbescherming ten goede. Indien de gemeente en de erfpachter er tijdens het gesprek niet uitkomen, staat geschillenbeslechting open. Dan worden de kosten voor geschillenbeslechting evenredig verdeeld tussen de gemeente en de erfpachter. Hierbij de opmerking dat de herziening van canon mogelijk afbreuk kan doen aan de financiële zekerheid die een erfpachter meent te hebben, omdat de canonverplichting kan door de herziening (afhankelijk van de situatie) met relatief sterke sprongen veranderen. Het advies van de handreiking is om de herziening met periodieke regelmaat te laten plaatsvinden, zodat de erfpachter zich beter bewust blijft van de canonherziening.

Best practises voor afkoop van de canonverplichting Bij het afkopen van de canonverplichting betaalt de erfpachter alle nog niet betaalde canon voor een bepaalde termijn in één keer vooruit. Een andere mogelijkheid is om de canon eeuwigdurend af te kopen, waarbij er één laatste afkoopsom wordt betaald door de erfpachter. De mogelijkheid van het afkopen van de canonverplichting biedt de erfpachter meer financiële zekerheid, omdat hij (voor een bepaalde termijn) niet langer wordt geconfronteerd met canonherzieningen of -indexaties. De gemeenten hebben erop gewezen dat afkoop ook gepaard kan gaan met fiscale consequenties. Het is wenselijk dat de gemeente de erfpachter hiervan op de hoogte stelt. In de praktijk is de mogelijkheid tot afkoop veelal een (politieke) beleidskeuze, waarbij rekening gehouden dient te worden met de proportionaliteit daarvan. Best practises geschillenbeslechting Wanneer er onenigheid ontstaat tussen een erfpachter en een gemeente over het erfpachtrecht, zijn er verschillende mogelijkheden om dit geschil te beslechten. In de praktijk zijn dit een deskundigencommissie (met name ten aanzien van de hoogte van de canon), de gemeentelijke ombudsman of de civiele rechter. De handreiking adviseert om in de algemene erfpachtbepalingen een vorm van geschillenbeslechting op te nemen.

In het geval van de deskundigencommissie wordt op verzoek van (een van) de partijen het geschil voorgelegd aan (minimaal) drie deskundigen. Over het algemeen wordt één deskundige benoemd door de erfpachter en één deskundige door de gemeente. De derde deskundige wordt benoemd door de twee door partijen benoemde deskundigen. Dat is ook de handelswijze in Den Haag. Hoe deze deskundigen worden aangewezen, verschilt in de praktijk.. De commissie stelt de partijen gemotiveerd en schriftelijk in kennis van hun advies binnen een afgesproken termijn. Het advies van de deskundigencommissie is in beginsel bindend. De gemeentelijke ombudsman onderzoekt klachten die kunnen voortvloeien uit de

/ 56

Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen

dienstverlening van de gemeente. De gemeentelijke ombudsman is onafhankelijk en onpartijdig. De klachten gaan vaak over de diensten, ambtenaren of bestuurders. Het advies van de gemeentelijke ombudsman is niet bindend. De rechtbank behandelt zaken vanaf € 25.000 of van onbepaalde waarde. Van dat laatste is sprake wanneer partijen een geschil hebben over de inhoud van een overeenkomst. De kantonrechter behandelt zaken tot en met een bedrag van € 25.000, arbeidszaken, huurzaken, consumentenkoopzaken en consumentenkredietzaken, óf zaken die op verzoek van partijen aan hem zijn voorgelegd. De kantonprocedure is relatief eenvoudig en snel, waardoor partijen snel weten waar zij aan toe zijn. Aan een rechtszaak bij de rechter zijn verschillende kosten verbonden, zoals de advocaatkosten en de kosten voor de behandeling van de zaak door de rechter (‘griffierechten’). Bij een procedure bij de kantonrechter is inschakeling van een advocaat niet verplicht. De manier waarop de kosten van geschillenbeslechting worden verdeeld, verschilt in de praktijk. In de meeste gevallen draagt de partij die in het ongelijk is gesteld, de kosten. In sommige situaties ligt het voor de hand dat de kosten evenredig worden verdeeld over beide partijen. In andere gevallen zijn de kosten voor de partij die het geschil aanhangig heeft gemaakt.

/ 57

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl