RIS322128 Bijlage 1
Tekst van het document
De leegstand in de Haagse hoofdwinkelstructuur is relatief laag en het investeringsvermogen is hoog. Dit komt omdat het duidelijk is dat de gemeentelijke prioriteiten liggen bij de hoofdwinkelstructuur en er volop wordt ingezet op het vestigingen van detailhandel en andere economische functies ín de winkelgebieden van de Haagse hoofdwinkelstructuur. De top twintig winkelgebieden van de Retailmonitor hebben binnen de hoofdwinkelstructuur het beste perspectief. Hier is mogelijk zelfs nog sprake van groei (door concentratie). Het perspectief van de winkelgebieden die tussen de twintigste en vijftigste plek staan op de ranglijst is redelijk. Zet hier daarom in op compacte winkelgebieden door transities en krimp aan de randen te faciliteren. Voor de overige gebieden geldt dat dit de meest kwetsbare winkelgebieden zijn binnen de hoofdwinkelstructuur. In deze gebieden zal op termijn mogelijk verdere verloedering ontstaan, aanbod verschralen en de leegstand toenemen. Het is daarom belangrijk hier scherp op
29
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
te zijn en in te zetten op nieuwe en toekomstbestendige functies en het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen. Zet daarvoor in op en strakke afbakening van het winkelgebied (zijnde de plek waar detailhandel zich kan en mag ontwikkelen) en vertaal deze door in het omgevingsplan. In veel gevallen kan eventuele kwantitatieve uitbreidingsruimte namelijk al in het huidig leegstaand vastgoed gefaciliteerd worden.
Overweeg: Weimarstraat en Valkenboslaan (weer) op te nemen als één winkelgebied in de hoofdwinkelstructuur In de Retailmonitor wordt de Weimarstraat al een aantal jaren als twee verschillende winkelgebieden beoordeeld: de ‘Weimarstraat’ en de ‘Valkenboslaan’. Dit komt doordat een aantal jaar geleden het gebied tussen de Noorderbeekdwarsstraat en Professor Kaiserstraat uit de Retailmonitor is gehaald. De noordoostelijke kant van de Weimarstraat werd daarmee voor de monitor winkelgebied ‘Weimarstaat’ en de zuidwestkant van de Weimarstraat werd winkelgebied ‘Valkenboslaan’. De ondernemers zien dit gebied echter nog steeds als één straat. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat commerciële activiteiten zoals websites en reclame uitingen met de hele straat gedeeld en/of gedaan worden. Ook zijn een aantal ondernemers uit het ‘tussenstuk’ lid van de winkeliersvereniging van de Valkenboslaan of de BIZ van de Weimarstraat. Hierdoor zijn de commerciële kwaliteiten van dit deel van de straat relatief goed. Hetzelfde geldt voor de fysieke kwaliteiten. De gevels in de Weimarstraat zijn, met inbegrip van het stuk tussen de Noorderbeekdwarsstraat en Professor Kaiserstraat, recent opgeknapt. Ook was sprake van een positieve huurprijsontwikkeling. Ook liggen de bronpunten Albert Heijn en Jumbo op relatief korte afstand van het ‘tussenstuk’.
Kortom: dit deel van de Weimarstraat scoort gemiddeld in de monitor (1,5 tot 2 punten per indicatoren). Overigens heeft Den Haag de afgelopen jaren in de Weimarstraat – via de Haagse Pandbrigade – overlast en ondermijning gericht aangepakt en voorkomen. Overweeg daarom de Weimarstraat en Valkenboslaan (weer) op te nemen als één winkelgebied in de hoofdwinkelstructuur.
Zet in aanloopstaten en aan randen van (kwetsbare) winkelgebieden bij langdurige leegstand in op wonen en overige commerciële en maatschappelijke functies Overige commerciële en maatschappelijke functies, maar ook wonen, kunnen in de gebieden rondom het hoofdwinkelgebied (aanloopstraten en aan randen van winkelgebieden) een plek krijgen. Zo ontstaat perspectief voor de winkelgebieden en wordt ingezet op versterking en behoud van de leefbaarheid in de gebieden daaromheen. Overigens is maatwerk hier van groot belang. Door aan te sluiten op historische kenmerken van straten en pleinen, een eigen identiteit of een nu al ontstane functionele mix ontstaat nieuw perspectief.
Advies: bied perspectief voor winkelgebieden buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur Winkels buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur kunnen de bedrijfsvoering voortzetten. Bestaande rechten worden gerespecteerd. Voor deze winkels geldt echter dat uitbreiding in principe niet (meer) is toegestaan, tenzij dit al planologisch-juridisch is verankerd. Nieuwvestiging van detailhandel of een grootschalige uitbreiding (waarvoor een planologische procedure noodzakelijk is) buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur raden we af. Mocht een bestaande winkel buiten de gewenste winkelstructuur verdwijnen (beëindiging of verplaatsing naar winkelgebied binnen Haagse hoofdwinkelstructuur), dan is dit een ontwikkeling die de gewenste structuur versterkt. Bij voorkeur worden op de achterblijvende locatie dan met de vastgoedeigenaar afspraken gemaakt over een passende niet-winkel functie zoals zorg, maatschappelijke
30
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
voorzieningen of (ambachtelijke) bedrijvigheid. Aan de randen en minder perspectiefrijke delen van de Haagse hoofdwinkelstructuur adviseren we ook om het gesprek aan te gaan over de toekomstpotentie.
Houd bij borging winkelstructuur rekening met hiërarchische winkelstructuur Bovenstaande aanbeveling is de belangrijkste basisrandvoorwaarde voor een goed functionerende hoofdwinkelstructuur. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de positie en functie van winkelgebieden in de hiërarchische winkelstructuur. Opschalen – als gevolg van aanbodontwikkeling/nieuwbouw – binnen deze winkelstructuur (bijvoorbeeld van wijk naar bovenwijks/stadsdeelcentrum) is onwenselijk. Immers, bij verdere toenemende concurrentie tussen winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur neemt het economisch draagvlak (verder) af. De opgave voor de toekomst is dus niet groei en nieuwbouwontwikkelingen, maar ervoor zorgen dat de winkelstructuur geborgd blijft (en daarmee de leefbaarheid in wijken en buurten). Voor een aantal winkelgebieden betekent dit ook het bijstellen van de ambitie; in de toekomst ligt de focus bij diverse centra op boodschappen doen en zeer beperkt op recreatief winkelen. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van het gebied.
Figuur 18: Toekomstbestendigheidsstrategie per type winkelgebied
Bron: Stec Groep, 2024
31
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
4.2 Aanbeveling 2: Wees terughoudend met initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur Nieuwe winkelontwikkelingen buiten Haagse hoofwinkelstructuur zijn onwenselijk Nieuwe (grote) winkelontwikkelingen en uitbreidingen buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur zijn onwenselijk. Deze ondermijnen het perspectief van de winkelgebieden die vallen onder de Haagse hoofdwinkelstructuur. Volumineuze detailhandel dient bijvoorbeeld zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in of bij bestaande perifere concentratiegebieden zoals Megastores. Tegelijkertijd blijkt uit een analyse van Locatus (2023) dat het aanbod in PDV-branches in Den Haag zeer beperkt is in vergelijking met andere grote Nederlandse gemeenten. Vanuit de benchmark lijkt er zelfs ruimte te zijn voor een uitbreiding van het aanbod aan woonwinkels, zeker ook omdat dit aanbod in de meeste randgemeenten ook is ondervertegenwoordigd. Voor bestaande winkels en winkelgebieden buiten de Haagse hoofdstructuur kan perspectief geboden worden door invulling met andere commerciële, maatschappelijke functies en/of wonen, een en ander afhankelijk van de exacte ligging. Transformatie is altijd maatwerk, tenzij er sprake is van wijkverzorgende (dagelijkse) detailhandel bij grootschalige woningbouwontwikkelingen.
Ter indicatie, we hebben het over een omvang van 15.000 inwoners in een gebied waar een klein wijkwinkelcentrum kan functioneren (uiteraard sterk afhankelijk van de omliggende winkelstructuur). Wees terughoudend met initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur en investeer juist ín de hoofdwinkelstructuur Terughoudendheid bij nieuwe initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur moet samengaan met kwalitatieve investeringen binnen de hoofdwinkelstructuur. Niet alleen vanwege de noodzakelijke vernieuwing (bijvoorbeeld bij structureel leegstaande panden), maar ook vanwege schaalvergroting of -verkleining en om plek te kunnen bieden aan nieuwe en andere winkels, voorzieningen en functies (van buiten de structuur). Regelmatig willen ondernemers zich namelijk wel vestigen in een winkelgebied, maar zijn er fysiek geen mogelijkheden en/of passen huurvoorwaarden niet bij de bedrijfsvoering. Maak ondernemers en met name vastgoedeigenaren daarom deelgenoot in de opgave/transitie. In een effectieve vastgoedaanpak (bijvoorbeeld ruimte realiseren voor moeilijk inpasbare formules, maar ook investeren in de gevels of transitie naar alternatieve functies) is er regelmatig contact met deze belanghebbenden zodat ook zij worden meegenomen in de planvorming en ideeën voor (deel)gebieden.
In Den Haag is hier afgelopen periode al veel ervaring mee opgedaan en zijn ook succesvolle investeringen gedaan om de winkelgebieden te versterken.
4.3 Aanbeveling 3: Zet in op compacte, diverse winkelgebieden met ontmoetingsfunctie Groot verschil tussen winkelgebieden in aanbod, kwaliteit, uitstraling en compactheid Onder de Haagse hoofdwinkelstructuur vallen (nu nog) 68 winkelgebieden. Tussen de winkelgebieden is de verscheidenheid in aanbod, kwaliteit, uitstraling en compactheid groot. Er zijn winkelgebieden die zeer compact zijn (zoals het Deltaplein en Leidschenveen), maar ook winkelgebieden die bestaan uit langgerekte winkellinten en -strips (zoals de Hobbemastraat en Weimarstraat). De afstanden tussen de bronpunten zijn in deze winkelgebieden daardoor vaak relatief groot. De afstand tot de bronpunten is daarvoor eenvoudigweg te groot. Hetzelfde geldt voor de Aert v/d Goesstraat en de Frederik Hendriklaan. Juist deze ‘stedelijke winkelstraten’ hebben een sterke eigen identiteit, maar zijn vaak ook kwetsbaar door het ontbreken van sterke trekkers, door versnipperd eigendom en door gebrek aan parkeerruimte. Hierdoor is een integrale aanpak ook vaak lastig te organiseren.
32
33
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Figuur 19: Compact en langgerekte winkelgebieden binnen hoofdwinkelstructuur Compacte winkelgebieden
Langgerekte winkelgebieden
Deltaplein
Hobbemastraat
Leidschenveen
Weimarstraat
Bron: Stec Groep, 2022
Zet in op verdere concentratie in compact gebied: compactere winkelgebieden doen het beter Opvallend is dat de compactere winkelgebieden (over het algemeen) ook beter scoren in de Retailmonitor. We adviseren in te zetten op verdere concentratie van winkelmeters in een compact gebied om zo gaten in de winkelgebieden te voorkomen. Het functioneren van winkelgebieden valt of staat met voldoende marktspanning: een gezonde balans tussen vraag en aanbod, met focus op sterke locaties en straten. Dit vraagt om het verdichten van winkelmeters in een compact gebied en verdunnen van winkelmeters daarbuiten, met als doel meer concentratie van passantenstromen op de sterke plekken. Dit leidt tot meer potentiële klanten voor winkeliers (combinatiebezoek), aantrekkelijkere bedrijfseconomische resultaten voor ondernemers en hogere vastgoedwaarden voor eigenaren. Toewerken naar (nog) compactere centra voor de winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur vergt een kritische blik op de omvang van de winkelgebieden, gegeven huidige en toekomstige ontwikkelingen. In onderstaande tabel is per type winkelgebied een toekomstbestendig perspectief opgesteld. Veranker dit ook in de omgevingsvisie van de gemeente, en vertaal de beperktere planologische mogelijkheden voor de verschillende gebieden in het omgevingsplan.
Tabel 7: Toekomstperspectieven winkelgebieden Haagse hoofdwinkelstructuur Winkelgebiedstype Indicatief aantal winkels
Draagvlak in Indicatieve omvang in m² wvo bezoekers
Binnenstad
400-500
100.000-120.000
>250.000
Stedelijke winkelstraat
40-60
7.500-12.500
<20.000
Wijkwinkelcentrum groot
20-30
2.500-7.500
>20.000
Wijkwinkelcentrum klein
5-15
2.500-5.000
<15.000
Grootschalige concentratie
15-20
>20.000
>150.000
Bron: Stec Groep, 2022
Zet in op minder winkelgebieden en compacter maken winkelgebieden (±10%) In een krimpende winkelmarkt is het noodzakelijk te kiezen voor toekomstbestendige winkelgebieden. We adviseren daarom de Haagse hoofdwinkelstructuur te verkleinen van 68 naar 64 winkelgebieden. Dit door de winkelgebieden Bouwlustlaan, Heeswijkplein, Tesselseplein en Kraayenstein niet meer op te nemen in de hoofdwinkelstructuur. Overweeg daarnaast om de
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
winkelgebieden Weimarstraat en Valkenboslaan weer samen te voegen. Hiermee blijven er 63 winkelgebieden over binnen de Haagse hoofdwinkelstructuur. Daarnaast is onze inschatting dat een groot deel van de winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur ongeveer 10% compacter moet om aantrekkelijk te blijven. Hier komt het aan op maatwerk. Om compacte centra te realiseren moet (toekomstige) overcapaciteit aan mogelijkheden voor winkelontwikkeling (harde plancapaciteit) teruggedrongen worden. Dit vraagt om actief ingrijpen van u als gemeente. Hier bent u als gemeente de afgelopen jaren al actief mee bezig geweest. Zo zijn de winkelgebieden New Babylon en Leyweg de afgelopen jaren herontwikkeld. Hiermee is een groot aantal detailhandelsmeters uit de markt gehaald. Ook heeft de gemeente plannen voor de herontwikkeling van de Megastores en de Grote Markstraat (met de Leidse Universiteit). Hiermee wordt opnieuw een groot deel van het detailhandelsaanbod uit de markt gehaald.
Begrenzing winkelgebieden afhankelijk van marktomstandigheden De begrenzing van een winkelgebied wordt mede beïnvloed door de marktomstandigheden. Het is daarom verstandig om bij de definitie en begrenzing van een winkelgebied voldoende flexibiliteit te blijven houden. In het beleid kunnen winkelgebieden dan meebewegen met de marktomstandigheden.
Zorg voor flexibele mogelijkheden binnen winkelgebieden: vestiging in winkelgebied moet lonen Het is van belang dat het aanbod van toekomstbestendige winkelgebieden aansluit bij de functie en (daarmee samenhangend) de hiërarchie van het winkelgebied binnen de totale hoofdwinkelstructuur. Het aanbod moet passend zijn bij het verzorgingsgebied en de te bedienen doelgroep. Het is daarnaast ook belangrijk dat de mogelijkheden die er binnen de (afgebakende) winkelgebieden zijn ruim en flexibel zijn. Het moet voor ondernemers lonen om zich in één van de kerndelen van de winkelgebieden binnen de hoofdwinkelstructuur te vestigen. Als een ondernemer bijvoorbeeld een idee heeft voor een mengconcept moet dit, binnen het centrum van het winkelgebied, mogelijk zijn. Scheidslijnen tussen sectoren en branches vervagen namelijk. Combinaties van detailhandel met andere functies dan horeca en consumentendienstverlening zien we steeds vaker terug. Denk bijvoorbeeld aan een combinatie van horeca met een wasserette, speelgoedwinkel of boekhandel. Mengvormen vergroten bovendien het bestaansrecht van winkeliers. Door (ook planologisch) in te zetten op een combinatie van detailhandel en horeca, dienstverlening of cultuur ontstaat een ontmoetingsplek. Dit trekt extra bezoekers, de verblijfsduur van de consument wordt verlengd en zij geven meer geld uit.
Door verschillende inkomstenbronnen worden (conjuncturele) risico’s bovendien gespreid. Om dit te realiseren adviseren we u in aandachtsgebieden een coach of ondersteuningsteam in te zetten. Zij kunnen ondernemers en starters begeleiden bij het opstarten van een innovatief mengconcept. Juist buiten de hoofdstructuur en de gewenste winkelgebieden moet het (planologisch) niet mogelijk zijn om dergelijke nieuwe concepten te starten.
34
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
4.4 Aanbeveling 4: Gerichte inzet op verbetering (fysieke) kwaliteit en functioneren winkelgebieden We geven enkele aanbevelingen die gericht zijn op het verbeteren van de kwaliteit en het (economisch) functioneren van winkelgebieden. Concentreer investeringen vooral in toekomstbestendige en compacte winkelgebieden Binnen de winkelgebieden is flexibiliteit gewenst om te komen tot een aantrekkelijk investeringsklimaat. Overigens gaat dit verder dan puur een ‘gemengde’ bestemming aan een gebied geven. Het is ook belangrijk investeringen in het openbaar gebied te concentreren in de toekomstbestendige en compacte winkelgebieden. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke ontmoetingsplek én vestigingslocatie voor bezoekers en ondernemers (die nu mogelijk nog gevestigd zijn buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur). Voor het creëren van een sfeervol, veelzijdig, onderscheidend en vernieuwend centrum is namelijk een goede, uitnodigende openbare ruimte met veel groen, bloembakken, aantrekkelijke pleinen en bankjes een (rand)voorwaarde. Stimuleer functiemenging en ondernemerschap in winkelgebieden Diversiteit van winkelgebieden wordt grotendeels bepaald door het aanbod van voorzieningen en de kwaliteit van de openbare en private ruimte.
Voorkomen moet worden dat gebieden monotoon zijn, maar dat er naast aanbod van detailhandel ook ruimte is voor andere commerciële (en maatschappelijke) voorzieningen. De rol van de horeca en ontspanning in centrumgebieden wordt steeds belangrijker. Dit verbetert namelijk het verblijfsklimaat en kan een verlenging van de verblijfsduur van consumenten bevorderen. Een langere verblijfsduur staat over het algemeen synoniem voor meer uitgaven. Ook wonen boven winkels en waar passend op de begane grond in aanloopstraten betekent meer levendigheid in centra en een vergroting van bestedingen. Diversiteit kan daarnaast gestimuleerd worden door vernieuwing en innovatie mogelijk te maken. (Nieuwe) ondernemers kunnen bijdragen aan meer diversiteit en variëteit in de centra. De mogelijkheden die de gemeente hiervoor heeft zijn echter beperkt. De gemeente kan immers niet sturen op een wenselijke branchering binnen een centrum. Wel kan de gemeente bij initiatieven meedenken met ondernemers en eigenaren in het gebied en het mogelijk maken van meer diversiteit stimuleren.
Bovendien kan de gemeente startende ondernemers helpen om succesvolle ondernemers te worden, bijvoorbeeld door coaching, masterclasses en nieuwe ondernemers te verbinden met het bestaande lokale MKB (de ondernemersschool en bijvoorbeeld Streetwise boeken veel successen met het coachen van nieuwe ondernemers en draagt daarmee bij aan het verlagen van de leegstand in winkelgebieden). Ook vastgoedeigenaren kunnen diversiteit stimuleren, onder andere door het aanbieden van flexibele ruimte en contracten en een ingroeihuur. Een belangrijk startpunt hiervoor is een goede samenwerking tussen ondernemers en eigenaren. Daarnaast zien we steeds vaker dat winkelgebieden een brancheringsvisie (bijvoorbeeld Winkelboulevard Zuid in Rotterdam) uitwerken en/of een ‘plintmanager’ (bijvoorbeeld Strijp-S in Eindhoven) aanstellen om de diversiteit te borgen. Stimuleer samenwerking als basis voor toekomstbestendige winkelgebieden Ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente moeten samenwerken aan toekomstbestendige winkelgebieden. In diverse centra gebeurt dit via de winkeliers- of ondernemersvereniging of via een Bedrijveninvesteringszone (BIZ). Een toekomstbestendig winkelgebied vraagt van alle betrokkenen inzet, betrokkenheid en samenwerking. Door het bundelen en gericht investeren is in de praktijk meer te bereiken.
Van belang is dat de gemeente de oprichting en realisatie van een vorm van structurele samenwerking in (winkel)gebieden stimuleert en faciliteert. Hierdoor ontstaat één aanspreekpunt en kunnen ‘problemen’ in een gebied makkelijk aangekaart en opgelost worden. Ook biedt samenwerking de mogelijkheid om toe te werken naar een integrale visie of aanpak per gebied, mocht dit noodzakelijk zijn.
35
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Blijf werken aan ‘schoon, heel, veilig’ Voor een gezond ondernemers- en vestigingsklimaat en aantrekkelijke en vitale winkelgebieden is het van belang dat de basis op orde is. Onder de basis verstaan we: schoon, heel en veilig. Het is van belang de basis te verbeteren in winkelgebieden waar dit momenteel onder druk staat (bijvoorbeeld door leegstand, veroudering of een matige ruimtelijke kwaliteit). Dit is het fundament. Een goede organisatiegraad is hiervoor essentieel. Alleen zo kunnen publieke investeringen worden afgestemd op private investeringen. Een onveilige en/of vervuilde publieke en private omgeving zorgt voor overlast en kan het functioneren van een winkelgebied in de weg zitten. Bezoekers mijden op langere termijn gebieden die niet schoon, heel en veilig zijn. Andersom heeft een verzorgde en veilige omgeving aantrekkingskracht voor winkelgebieden. Zeker op plekken waar ook ondermijning op de loer ligt is extra aandacht nodig.
Ondermijning Ondermijning kan de positie van een winkelgebied onder druk zetten. Dit speelt hoofdzakelijk in zwakkere gebieden of in aanloopstraten. Adequaat handelen vraagt zowel om het voorkomen van nieuwe ondermijning als het tegengaan van bestaande ondermijning. In winkelgebieden met veel ondermijning lijden de goeden namelijk ook onder de slechten. Voor een gerichte aanpak is betere informatiedeling nodig. Denk aan meldingen van politie, gemeente, belastingdienst, FIUdata maar ook ruimtelijk-functioneel onderzoek en huurprijsniveaus. De aanpak van ondermijning vraagt veel capaciteit en een lange adem. Via de City Deal Dynamische Binnensteden wordt kennis en ervaring opgedaan, samen met andere steden, zodat voor kwetsbare Haagse winkelgebieden meer grip op dit probleem ontstaat. Overigens heeft Den Haag in de Weimarstraat al ervaring opgedaan met het terugdringen van overlast en het gericht aanpakken/voorkomen van ondermijning.
Benadruk samen met ondernemers en eigenaren profiel en onderscheidend vermogen Voor het succes van winkelgebieden is positionering en profilering van belang. Consumenten zijn eerder geneigd om onderscheidende gebieden te bezoeken. Het onderscheidend vermogen is hier onderdeel van. Zo kunnen centra zich bijvoorbeeld thematisch (duurzaam, groen, lifestyle, et cetera) of in aanbod (type winkels, prijsniveau, voorzieningen, evenementen, et cetera) onderscheiden. Ook de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed spelen een belangrijke rol. Het benutten van erfgoed of het uitbouwen (of toevoegen) van de groene kwaliteiten van de locatie is een kans. Een sterk profiel of onderscheidend vermogen trekt bovendien (nieuwe) bedrijven aan en kan leiden tot meer diversiteit in de gebieden. Marketing en branding is hierbij de basis. Een in te zetten instrument is het begrip placemaking. Hierbij worden via diverse initiatieven plekken en deelgebieden op de kaart gezet of hernieuwd leven in geblazen. Vaak betreft het initiatieven in de openbare ruimte met de bedoeling om mensen kennis te laten maken met de plek (met als doel herhaald bezoek). De rol van evenementen is niet te onderschatten bij het profileren en benadrukken van unieke kwaliteiten van een winkelgebied. Het kan leiden tot een positief imago en reuring in deze winkelgebieden.
De rol van de gemeente moet hierin vooral faciliterend zijn. De gemeente kan de (integraal afgewogen) voorwaarden scheppen en met initiatiefnemers meedenken over de strategie en uitvoering. Bovendien dient rekening gehouden te worden met mogelijke (geluids)overlast op de omgeving. Investeer in passende bereikbaarheid en parkeren in winkelgebieden Bereikbaarheid en toegankelijkheid zijn belangrijke factoren in de algehele aantrekkelijkheid van winkelgebieden voor consumenten en daarmee van belang voor ondernemers. Specifiek voor supermarkten in de buurt- en wijkcentra is dit extra belangrijk. Dit heeft niet alleen betrekking op
36
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
de ontsluiting zelf, maar ook op parkeerfaciliteiten. Goede bereikbaarheid voor meerdere vervoersmodi (auto, OV, fiets en te voet) en passende parkeervoorzieningen (in omvang, locatie, betaald of gratis, serviceniveau, et cetera) zijn een essentiële randvoorwaarde voor een goed functionerend gebied. Zeker met oog op de transitie naar zero-emissie en de tien-minutenstad ligt hier voor diverse winkelgebieden een belangrijke opgave. Hoe houden we de gebieden bereikbaar? Hoe organiseren we de stedelijke distributie en bevoorrading? Op welke wijze wordt de laadinfrastructuur uitgebreid? Voor een prettig winkelgebied zijn dit vragen die naar de toekomst steeds meer aan belang winnen. Het is daarbij wel belangrijk oog te hebben voor het stedelijk karakter van bepaalde locaties. Samen met belanghebbenden in de winkelgebieden is maatwerk nodig om eventuele knelpunten te signaleren en waar mogelijk op te lossen. Hierbij past ook de routing naar en in het winkelgebied. De gemeente is hierin meestal faciliterend. Duurzaamheid en energieneutrale omgeving vraagt om extra aandacht De energietransitie vraagt om specifieke aandacht, ook in winkelgebieden. Duurzaamheid en de energietransitie zijn een omgevings- en veranderopgave waarbij draagvlak onder inwoners, ondernemers, vastgoedpartijen en andere organisaties van essentieel belang is voor het succes.
Ook energiebesparing, hittestress en klimaatadaptatie maken onderdeel uit van duurzaamheid. Advies is om initiatieven in winkelgebieden die bijdragen aan energie- en duurzaamheidsdoelstellingen te faciliteren en stimuleren. Voorbeelden van initiatieven in winkelgebieden (kunnen) zijn: • Het verduurzamen van panden en gebouwen door middel van isolatie, zonnepanelen, et cetera. De mogelijke verplichting van een energielabel voor winkelvastgoed is een belangrijke aanjager om hier gericht beleid en stimulering op te voeren. • Maatregelen ten aanzien van klimaatadaptatie zoals regenwateropvang, vergroening, waterdoorlatende bestrating, waterpartijen et cetera. • Mogelijkheden voor het elektrisch laden van motorvoertuigen en fietsen. • Vergroening van het straatbeeld om ruimte te bieden voor biodiversiteit en hittestress tegen te gaan. Verken mogelijkheden voor gerichte vastgoedaanpak in (kwetsbare) winkelgebieden De fysieke kwaliteit van winkelgebieden draagt bij aan de toekomstbestendigheid en waardering/beleving ervan. De gemeente kan met name in de openbare ruimte een bijdrage leveren aan de fysieke kwaliteit. Denk bijvoorbeeld aan de inrichting van de openbare ruimte, uitstallingsbeleid, verlichting en aanwezigheid van groen en blauw. Incidenteel bezit de gemeente ook vastgoed in winkelgebieden en/of is zij bereid te investeren in de fysieke kwaliteit van het vastgoed.
Toch heeft de gemeente hierbij vaak niet het stuur in handen. Vastgoed is in eigendom van grotere en kleinere investeerders/beleggers of particulieren. Een gerichte vastgoedaanpak kan wel bijdragen aan het versterken van de kwaliteit (beleving en waardering) van een winkelgebied (zie bijvoorbeeld ook het voorbeeld van de Beijerlanselaan in Rotterdam). Een (beperkte) investering vanuit de gemeente kan hierbij vaak als aanjager fungeren. Om te komen tot een vastgoedaanpak zijn een aantal aspecten van belang: 1. Voor gebieden die extra aandacht verdienen (bv. vanwege verouderde uitstraling, veel leegstand of veel verplaatsingsdynamiek) is het wenselijk om een heldere visie op te stellen waarin positionering, branchering en ambitie naar voeren komen. Zowel gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren zijn hierbij betrokken, aangevuld met overige belanghebbenden). 2. Mogelijkheden verkennen voor verruiming van juridisch-planologische mogelijkheden – indien nog niet mogelijk – die bijdragen aan invulling van leegstaand vastgoed. 3. Verkennen mogelijkheden wonen boven winkels, wonen tussen winkels, verdichting in/aan randen van winkelgebieden, zodat aanvullende koopkracht ontstaat.
37
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
4.
5.
Gerichte aanpak van grootschalige (leegstaande) winkelpanden, via intensief traject met betrokken eigenaren. Den Haag heeft goede ervaringen met een casemanager die partijen begeleidt in een dergelijk traject om te komen tot herinvulling. Incidenteel is het aan te bevelen om als gemeente zelf te investeren in aankoop van vastgoed, als de situatie hierom vraagt. Gevelaanpak: in diverse centra werken gemeenten aan verbetering van de gevelkwaliteit door een subsidie voor renovatie/herstel in te stellen. Gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld voor het Loosduinse Hoofdplein en de Spuistraat en Vlamingstraat recent een dergelijke subsidie ingesteld. Eigenaren kunnen bijdrage gebruiken voor het maken van plannen voor renovatie, voor fysieke ingrepen en/of het verbeteren van de toegankelijkheid van bijvoorbeeld verdiepingen.
4.5 Aanbeveling 5: Benut verdichtingsopgave voor investeringen in winkelgebieden Er is grote ruimtedruk in Den Haag en regio op het vlak van wonen, werken en voorzieningen. De groeiambities leiden tot een verder ruimtegebrek. Slimme combinaties, functiemenging en herindeling van functies over de stad is noodzakelijk om in de groeiambities te voorzien. We zien daarbij ook kansen voor winkelgebieden waarop we nader zullen inzoomen. Juiste bedrijf op de juiste plek: verken waar kansen liggen voor verleiden lichte bedrijven op bedrijventerreinen naar winkelgebieden In het programma bedrijfshuisvesting ‘Uitvoeringsprogramma Meer Ruimte Voor Werk 20242026’ constateert u dat de ruimte voor werk in Den Haag onder druk staat. Ondanks de grote vraag neemt de voorraad af. Het aanbod is ongezond laag en vormt een belemmering voor bedrijven om door te groeien. Tegelijkertijd zijn er op de bedrijventerreinen lichte functies aanwezig die er primair niet horen te zitten en regionale MKB’ers, stadsverzorgende sectoren en maakindustrie verdringen. In het uitvoeringsprogramma spreekt u van “oneigenlijk gebruik” op bedrijventerreinen zoals sportscholen, zorg en maatschappelijke instellingen. We verwachten als Stec Groep dat er op de Haagse bedrijventerreinen tal van lichte bedrijven aanwezig zijn die ook goed passen in de Haagse winkelgebieden.
Uit pilots in het land namens Stec Groep blijkt dat het gaat om een op de vijf bedrijven op bedrijventerreinen (zie link). Stec Groep onderscheid vijf doelgroepen (zie figuur 20). Naast dat het verplaatsen van lichte bedrijven ruimte vrijspeelt op de bedrijventerreinen, worden de winkelgebieden zelf economisch versterkt, leegstand ingevuld en ontstaat er nieuwe dynamiek.
Figuur 20: Vijf doelgroepen op bedrijventerreinen die ook in winkelgebieden passen
Bron: Stec Groep, 2024
38
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
We adviseren u vier stappen te ondernemen: 1 Onderzoek de potentie. Welke lichte bedrijven op bedrijventerreinen zijn in te passen in de winkelgebieden? Om welke bedrijven en sectoren gaat het en wat is de haalbaarheid van verplaatsing? 2 Breng in beeld welke winkelgebieden geschikt zijn voor deze lichte bedrijven. 3 Voer gericht beleid. Denk aan het uitfaseren van lagere milieu categorieën op diverse bedrijventerreinen, aanscherpen van beleidsregels, het afbouwen van onbenutte plancapaciteit en strengere handhaving 4 Pas stimulering toe. Denk daarbij aan het faciliteren en ondersteunen van verplaatsing, matchmaking en inzet van coaching. Verdicht winkelgebieden met woningbouw in combinatie met kwaliteitsimpuls De grote woningbouwopgave biedt veel kansen voor de winkelgebieden. Een groeiend aandeel huishoudens wil graag nabij voorzieningen op een binnenstedelijke locatie wonen. Dit geldt in het bijzonder voor (de groeiende groep) ouderen en jongeren. De stadsdeel-, wijk- en buurtcentra vormen een goede aanvulling in het opvangen van de stedelijke woningvraag. Het zijn net als de binnensteden plekken die zich kenmerken door functiemenging en voorzieningen. Landelijk zien we dat diverse wijk- en stadsdeelcentra zich aan het einde van hun levenscyclus bevinden. Vernieuwing is noodzakelijk.
Gezien het centrum-stedelijke karakter van deze gebieden is het mogelijk om hier woningen in hoge dichtheid te bouwen. De ontwikkelingsdynamiek in de supermarktbranche (schaalvergroting en groei) draagt bij aan het momentum en de haalbaarheid van herontwikkeling van deze locaties. De realisatie van woningen kan vorm krijgen door herontwikkeling van (verouderde) centra die in veel gevallen als laagbouw zijn gebouwd. Dit biedt de mogelijkheid om bij herontwikkeling woningen in meerdere lagen te ontwikkelen. Er is landelijk steeds meer ervaring met optoppen, in het bijzonder in corporatiebezit. Ook beschikken de wijk- en buurtcentra vaak over aanzienlijke parkeerterreinen die onder voorwaarden bebouwd kunnen worden (denk aan de winkelgebieden Mariahoeve, Deltaplein en Willem Royaardsplein). Dit vergroot de financiële haalbaarheid. De ontwikkeling van woningen biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van het gebied. Dit moet bij voorkeur samengaan met verdere functiemenging met werkunits, wijkgebonden leisure (zoals een sportschool) en maatschappelijke voorzieningen. Met name deze laatste functie versterkt het verzorgende karakter voor bewoners in de omliggende wijken. We adviseren u de potentie te onderzoeken (rekening houdend met de eigendomssituatie) en herontwikkelingstrajecten op te starten.
39
40
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
5. Haagse hoofdwinkelstructuur bezien 5.1 Niet-dagelijks winkelaanbod loopt terug… In 2024 ruim 575.000 m² wvo winkelaanbod in gemeente Den Haag Den Haag beschikt in 2024 over ruim 575.000 m² wvo aan detailhandelsaanbod (dagelijks, recreatief, doelgericht en overig aanbod). Dit aanbod is verdeeld over zo’n 2.735 winkels. Ruim 65% van het totale detailhandelsaanbod staat in de Haagse hoofdwinkelstructuur (HWS). Daarnaast beschikt de gemeente ook nog over zo’n 380.000 m² wvo cultuur en ontspanning en diensten. Ook hiervan staat zo’n 30% in de hoofdwinkelstructuur. Dit aanbod is exclusief leegstaande winkelpanden. In de gemeente staan in totaal zo’n 470 winkels leeg met een omvang van circa 85.000 m² wvo. Ongeveer 75% van de leegstand staat in de hoofdwinkelstructuur.
Figuur 21: Kerngegevens retail aanbod Den Haag
Den Haag HWS
Den Haag
0%
20%
Dagelijks Overige detailhandel Diensten
40%
60%
Recreatief Culutuur en onstpanning Leegstand
80%
100%
Doelgericht Horeca
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
Tabel 8: Kerngegevens retail aanbod Den Haag Den Haag totaal Wvo
Den Haag HWS
Vkp
Wvo
Vkp
Dagelijks
185.825
1.185
143.265
745
Recreatief
163.845
815
142.380
680
Doelgericht
195.810
535
79.700
295
Overige detailhandel
30.395
200
12.075
110
Cultuur en ontspanning
196.090
315
28.335
110
Horeca
182.705
1.950
74.510
915
Diensten
75.205
1.475
32.685
655
Leegstand
84.125
470
61.330
290
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
41
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Krimp aantal winkels in nagenoeg alle type winkelgebieden Ten opzichte van 2017 is het winkelaanbod (dagelijks, recreatief, doelgericht en overig aanbod) met bijna 16.000 m² wvo afgenomen (zie figuur 22).
Figuur 22: Ontwikkeling winkelaanbod hoofdwinkelstructuur 2017-2024
2017
2024
-
50.000
100.000
Dagelijks
150.000
200.000
Recreatief
250.000
300.000
Doelgericht
350.000
400.000
450.000
Overige detailhandel
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
Vooral het aanbod van winkels in de recreatieve branche werd minder. De afname van het totale detailhandelsaanbod varieert van 24% in de overige winkelgebieden (mede door de herontwikkeling van het winkelgebied Megastores) tot respectievelijk 11 en 9% in de binnenstad en de kleine wijkwinkelcentra. In de binnenstad en de kleine wijkwinkelcentra heeft deze afname van het aantal gevulde winkelpanden geresulteerd in een toename van de leegstand. In de stedelijke winkelstraten is het winkelvloeroppervlak nagenoeg gelijk gebleven en in de grote wijkwinkelcentra is deze juist toegenomen. Het gaat om een stijging van zo’n 4%. Deze stijging wordt verklaard door een aantal nieuwvestigingen en schaalvergrotingen van supermarkten. In totaal is er in de periode 2017-2024 ruim 8.500 m² wvo aan dagelijks aanbod toegevoegd in de stedelijke winkelstraten en ruim 4.500 m² wvo in grote wijkwinkelcentra. Het niet-dagelijkse aanbod is in deze winkelgebieden nam met respectievelijk 8.300 en 2.100 m² wvo juist af.
Figuur 23: Ontwikkeling winkelaanbod in HWS, 2017-2024 (2017=100)
Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Overig 0 WVO
VKP
20 Schaalgrootte
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
40
60
80
100
120
140
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Negen (te) kleine winkelgebieden, supermarkt belangrijkste drager voor aanbod In de Haagse hoofdwinkelstructuur hebben negen winkelgebieden een totaal oppervlak dat kleiner is dan 2.000 m² wvo. Vijf van deze gebieden hebben bovendien tien of minder winkels. Het gaat om The Globe, Tesselseplein, Bouwlustlaan, Kraayenstein en New Babylon. Voor de kleine wijkwinkelcentra (Tesselseplein, Bouwlustlaan en Kraayenstein) is de aanwezige (buitenlandse) supermarkt de grootste en belangrijkste drager. Daarbuiten is het aanbod kleinschalig en van (zeer) beperkte kwaliteit.
5.2 … ondanks dat: redelijke stabiele leegstand (±10%) Leegstand constant: dalende trend in binnenstad en dagelijkse aankooplocaties De gemiddelde leegstand van het winkelvloeroppervlak in de Haagse hoofdwinkelstructuur heeft zich in de periode 2018-2024 relatief constant ontwikkeld en lag continu tussen 9 en 12%. Medio 2024 bedroeg het aantal vierkante meter leegstaand winkelvloeroppervlak in de hoofdwinkelstructuur zo’n 10% (8% in aantal panden). Een groot deel van deze leegstand bevindt zich binnen herontwikkelingsprojecten (Megastores en Grote Marktstraat). Buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur ligt de leegstand al een aantal jaren rond de 5%. In diezelfde periode zijn er wel verschillen zichtbaar tussen de verschillende typen winkelgebieden. We constateren een (lichte) toename van het leegstaand oppervlak in de stedelijke winkelstraten (van 5 naar 6%) en overige winkelgebieden (van 33 naar 40%). In de andere winkelgebiedstypen nam de leegstand juist af. In de binnenstad daalde de leegstand van 8 naar 6%. Ook in de winkelgebieden die meer gericht zijn op dagelijks aankopen daalde de leegstand. In kleine wijkwinkelcentra daalde de leegstand van 6 naar 4%. In grote wijkwinkelcentra van 8 naar 3%.
Figuur 24: Leegstandontwikkeling naar type winkelgebied, periode 20218-2024 45% 40% 35%
Binnenstad
30%
Stedelijke winkelstraat
25%
Wijkwinkelcentrum groot
20%
Wijkwinkelcentrum klein
15%
Overig
10%
HWS totaal
5% 0% 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
In de overige winkelgebieden concentreert de leegstand zich al jaren vooral in de grootschalige concentratie Megastores. De leegstand is hier ten opzichte van 2018 met zo’n 6% gestegen. Er staat nu zo’n 29.000 m² wvo leeg. Dit is 40% van het totale winkelvoeroppervlak van het winkelgebied. Voor een deel gaat het hierbij om strategische leegstand in afwachting van de
42
43
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
herontwikkeling, zie ook hier. In winkelgebied The Globe is de leegstand (dankzij herontwikkeling) juist afgenomen. Van zo’n 50% in 2022 en 2023 naar 0% in 2024. In de binnenstad concentreert de leegstand zich met name in de Spuistraat/Vlamingstraat, New Babylon en Chinatown. Hier staat respectievelijk zo’n 19%, 12% en 11% van het winkelvloeroppervlak leeg. In de Spuistraat/Vlamingstraat (+16%) is de leegstand sinds 2018 ook jaar op jaar toegenomen. In New Babylon daalde de leegstand juist jaar op jaar (van 65% in 2018 naar 12% in 2024). De herontwikkeling van winkel- en horecagebied Haagsche Bluf heeft een vergelijkbaar effect gehad. Ook hier is de leegstand aanzienlijk afgenomen in de periode 2018-2024 (-55%). Ook kleine en grote wijkwinkelcentra en winkelgebieden zoals Leyweg (-15%), Dr. Lelykade (-10%) en Willem Rooyaardsplein (-10%) hebben een positieve ontwikkeling doorgemaakt. In winkelgebied Leyweg kwam dit onder andere door de herontwikkeling van het lege V&D pand.
5.3 … door transformaties en groei horeca, cultuur, ontspanning en diensten Profiel, rol en functie winkelgebieden wijzigt: inzetten op gemak en beleving belangrijk Doordat de rol van winkels en winkelgebieden verandert, is het steeds belangrijker om in te spelen op wat de consument wil: gemak en beleving. Dit betekent een voorkeur voor one-stopshopping (supermarkt, winkelcentra) en aantrekkelijkere winkelgebieden met een optimale totaalbeleving. Dit is ook te zien in het uiterlijk van centrumgebieden. Kunst en cultuur, horeca, (flex)kantoren, maakbedrijven, zorg, onderwijs, wonen en dienstverleners zijn steeds vaker prominent in het straatbeeld vertegenwoordigd. Bovendien vervagen scheidslijnen tussen sectoren en branches. Deze omslag is ook te zien in de Haagse hoofdwinkelstructuur. In alle type winkelgebieden nam het aantal ‘overige’ voorzieningen zoals horeca en cultuur en ontspanning de afgelopen jaren toe. Hiermee is een deel van de panden die leeg is komen te staan als gevolg van de afnemende behoefte aan recreatieve en doelgerichte winkels weer ingevuld met andere aantrekkelijke centrumfuncties (of wonen).
Figuur 25: Ontwikkeling aanbod Haagse hoofdwinkelstructuur ten opzichte van 2017 Binnenstad
Stedelijke winkelstraat
Wijkwinkelcentrum groot
Wijkwinkelcentrum klein -80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Overige detailhandel
Horeca
Cultuur en ontspanning
Dienstverlening
Leegstand
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
80%
44
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Het aantal horecavestigingen in de Haagse hoofdwinkelstructuur is in de periode 2017-2024 (per saldo) met zo’n 130 vestigingen gestegen. De groei zit vooral in lunchrooms, café-restaurants en fastservice zaken (fastfood en bezorgen/afhalen). Dit zijn de zaken die inspelen op de wensen van de consument. Mensen eten namelijk steeds meer ‘buiten de deur’ en hebben behoefte aan nieuwe eetconcepten en gemak. Ook culturele activiteiten, recreatiemogelijkheden en sportvoorzieningen namen toe. Hetzelfde geldt voor dienstverlenende bedrijvigheid zoals kappers, schoonheidssalons en tattooshops.
Overig
Wijkcentrum Wijkcentrum Stedelijke klein groot winkelstraat Binnenstad
Aanbod ontwikkeling naar sector: horeca, cultuur en ontspanning en diensten
2017 2024 2017 2024 2017 2024 2017 2024 2017 2024 0 Dranken
100 Eten
200 Fastfood
300
400
Cultuur en ontspanning
500
600
700
Dienstverlening
Bron: Locatus, juli 2024
Risico op ondermijning door groter aandeel horeca en diensten in winkelgebieden Horeca, belwinkels, kappers en schoonheidssalons zijn branches waar de omzet moeilijk(er) is te verifiëren en vaker criminele activiteiten plaatsvinden (bron: Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid). Juist in deze branches steeg het aanbod in de Haagse Hoofdwinkelstructuur sinds 2017 sterk (+55% schoonheidssalons en +75% nagelstudio’s). Steeds vaker speelt commercieel vastgoed een rol bij het witwassen van gelden. Onderliggend ontstaan er zo toenemende risico’s op ondermijning in combinatie met onveilige situaties en leefbaarheidsproblemen. Via de City Deal Dynamische Binnensteden wordt kennis en ervaring opgedaan, samen met andere steden, zodat voor kwetsbare Haagse winkelgebieden meer grip op dit probleem ontstaat.
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
45
Deel 2: Verdieping basiskwaliteit en economisch functioneren
46
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
6. Uitkomsten basiskwaliteit In onderstaand figuur zijn de scores van de vijf hoofdindicatoren per type winkelgebied weergegeven. Per indicator bedraagt de hoogst haalbare score drie punten. Hoe hoger de score, des te beter het winkelgebied presteert op deze indicator. Elk van de vijf indicatoren is onderverdeeld in een aantal subindicatoren. Deze subindicatoren worden in de volgende paragrafen toegelicht.
Figuur 26: Scores hoofdindicatoren basiskwaliteit uitgesplitst naar type winkelgebied 2,5 2 1,5 1 0,5 0
Vraag
Aanbod
Locatie
Fysieke kwaliteit
Commerciële kwaliteit
Bron: Stec Groep, 2024
Tabel 9: Scores en index hoofdindicator basiskwaliteit uitgesplitst naar type winkelgebied (2017 = 100) Type winkelgebied
Score 2017
Score 2024
Index 2017
Index 2024
Binnenstad
196
199
103
103
Stedelijke winkelstraat
185
196
97
101
Wijkwinkelcentrum groot
193
193
102
100
Wijkwinkelcentrum klein
186
188
98
97
Overig
195
194
103
100
Den Haag HWS
190
193
100
100
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Bron: Stec Groep, 2024
Basiskwaliteit (o.a. door herontwikkelingen) in nagenoeg alle type winkelgebieden verbeterd Ten opzichte van 2017 is de basiskwaliteit in nagenoeg alle type winkelgebieden verbeterd. Alleen bij de ‘overige’ winkelgebieden is deze iets achteruit gegaan. Dit komt door een lagere totaalscore op de indicatoren ‘vraag’ en ‘fysieke kwaliteit’. Niet omdat deze achteruit is gegaan, maar omdat winkelgebied Deltaplein na de herstructurering en vanaf deze monitor valt onder de typering: wijkwinkelcentrum klein. De binnenstad van Den Haag scoort het hoogst op basiskwaliteit. Dit komt voornamelijk door de bovengemiddeld goede fysieke kwaliteit van de winkelgebieden in de binnenstad. Ook het grote bezoekerspotentieel zorgt ervoor dat deze winkelgebieden hoog scoren. Ten opzichte van 2017 hebben de stedelijke winkelstraten de grootste verbeterslag gemaakt. Dit komt vooral doordat zij in 2024 beter scoren op ‘locatie kwaliteit’ en ‘fysieke kwaliteit’. De basiskwaliteit van individuele winkelgebieden loopt sterk uiteen. Winkelgebieden met de minste basiskwaliteit scoren zo’n 25% lager dan het gemiddelde van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Winkelgebieden met de beste basiskwaliteit scoren daarentegen juist ongeveer 25% hoger. Tussen de verschillende typen winkelgebieden is de bandbreedte een stuk kleiner. Deze scoren allemaal rond het Haagse gemiddelde.
Vraag (10%) De hoofdindicator ‘vraag’ is onderverdeeld in zes subindicatoren. De totale weging van deze zes subindicatoren bij elkaar bedraagt 10%.
Tabel 10: Subindicatoren ‘vraag’ Subindicatoren ‘vraag’ Dichtheid inwoners
Inwonersprognose
Inkomensindex
Werkconsumenten
Hotelbedden
Kennisinstituten
Bron: Stec Groep, 2024
Ten opzichte van de retailmonitor van 2017 is de operationalisatie en scoring van de subindicator ‘kennisinstituten’ aangepast. In de nieuwe retailmonitor is de invloedsfeer van een kennisinstituut verkleind. Er wordt niet meer gekeken naar het aantal kennisinstituten dat in dezelfde buurt als het winkelgebied ligt, maar naar het aantal kennisinstituten dat binnen vijf minuten lopen vanaf een winkelgebied ligt. Leerlingen en studenten willen tijdens de pauze of na hun lessen namelijk niet (te) ver lopen naar een winkelgebied. Alleen wanneer winkelgebieden op korte afstand van kennisinstituten liggen kunnen zij hiervan profiteren. Vooral de winkelgebieden in stadsdeel Haagse Hout (Mariahoeve, Theresiastraat en Weissenburchstraat) profiteren van het potentieel dat gegenereerd wordt door kennisinstituten.
47
48
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Figuur 27: Gemiddelde totaalscore ‘vraag’ Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot
2017
Wijkwinkelcentrum klein
2024
Overig HWS Den Haag 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Bron: Stec Groep, 2024
Aanbod (30%) De hoofdindicator ‘aanbod’ is onderverdeeld in dertien subindicatoren. De totale weging van deze dertien subindicatoren bedraagt samen 30%.
Tabel 11: Subindicatoren ‘aanbod’ Subindicatoren ‘aanbod’ Aantal winkels
Oppervlakte winkels
Trekkers
Subtrekkers
Leegstand aantal (%)
Leegstandoppervlakte (%)
Horeca aanbod
Horecadiversiteit
Terrassen
Diensten
Sociaal-maatschappelijke voorzieningen
Overige voorzieningen
Schaalgrootte Bron: Stec Groep, 2024
Ten opzichte van de retailmonitor van 2017 is de indicator ‘horeca-diversiteit’ toegevoegd. Met deze indicator wordt op basis van een benchmarkanalyse de kwaliteit en diversiteit van de horeca in de winkelgebieden beoordeeld. Een goed horeca-aanbod wordt namelijk niet (alleen) gedefinieerd door het aantal zaken. Het gaat veel meer over de kwaliteit en diversiteit van het aanbod. Zijn er in een winkelgebied bijvoorbeeld vooral fastservice en bezorg-/afhaalconcepten aanwezig? Of gaat het juist om minder, maar kwalitatief sterkere horeca zoals een koffietentje, lunchroom of grand-café? Hierdoor is ook de indicator ‘horeca-aanbod’ anders geoperationaliseerd. In de nieuwe retailmonitor wordt niet meer alleen naar het aandeel horeca gekeken, maar wordt deze ook vergeleken met het gemiddelde aandeel van het betreffende type winkelgebied. Daarnaast is de lijst met (sub)trekkers geactualiseerd op basis van de verkooppunten top 100 van Locatus.
49
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Figuur 28: Gemiddelde totaalscore ‘aanbod’ Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot
2017
Wijkwinkelcentrum klein
2024
Overig HWS Den Haag 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Bron: Stec Groep, 2024
Veranderend consumentengedrag zorgt voor krimpende markt niet-dagelijkse winkels Het consumentengedrag is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Tegenwoordig bepaalt de consument hoe, waar en wanneer producten gekocht en geleverd worden. Dit komt onder andere door technologische ontwikkeling en het groter geworden aandeel van online winkelen. In het algemeen is er hierdoor sprake van een krimpende markt voor niet-dagelijkse fysieke winkels (en dan met name ‘mode en luxe’ en ‘vrije tijd’). Voor dagelijkse winkels, zoals supermarkten, geldt dat er gemiddeld gezien sprake is van groei. Dit zien we ook terug in de Haagse hoofdwinkelstructuur.
Figuur 29: Ontwikkeling detailhandelsaanbod Haagse hoofdwinkelstructuur in winkeloppervlakte, naar branche (2017 = 100) 130 120 110
Leegstand
100
Dagelijks
90
Mode & Luxe Vrije Tijd
80
In en om Huis
70
Detailhandel overig
60 50 2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
Detailhandelsaanbod in bijna alle winkelgebieden afgenomen, groei in dagelijks en leegstand Ten opzichte van 2017 is in bijna alle typen winkelgebieden het totale detailhandelsaanbod afgenomen. Alleen in de grote wijkwinkelcentra is het totale detailhandelsaanbod toegenomen. Deze toename wordt verklaard door de forse groei van dagelijks aanbod (+5.000 m² wvo). Deze toename zien we in nagenoeg alle winkelgebieden en wordt verklaard door nieuwvestiging en uitbreiding van bestaande (mini-/city) supermarkten. In bijna alle winkelgebieden is ook groot deel van het niet-dagelijkse aanbod afgenomen. Vooral het aanbod van winkels in de branche ‘vrije tijd' en ‘mode en luxe’ werd de afgelopen jaren minder. Vooral in de binnenstad en de
50
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
overige winkelgebieden heeft de afname van aanbod geresulteerd in een forse toename van leegstand.
Tabel 12: Ontwikkeling detailhandelsaanbod in wvo, naar branche en type winkelgebied (2017 = 100) Dagelijks
Mode en Vrije luxe tijd
In en om huis
Overig
Totaal
Leegstand
Binnenstad
110
84
73
122
121
92
123
Stedelijke winkelstraat
117
73
76
84
89
92
89
Wijkwinkelcentrum groot
115
104
52
68
81
102
33
Wijkwinkelcentrum klein
99
109
51
103
34
99
137
Overig
81
38
20
84
0
73
95
Den Haag HWS
108
85
64
91
80
92
96
Bron: Locatus, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2024
Profiel, rol en functie winkelgebieden wijzigt: inzetten op gemak en beleving belangrijk Doordat de rol van winkels en winkelgebieden verandert is het steeds belangrijker om in te spelen op wat de consument wil: gemak en beleving. Dit betekent een voorkeur voor one-stopshopping (supermarkt, winkelcentra) en aantrekkelijkere winkelgebieden met een optimale totaalbeleving. Dit is ook te zien in het uiterlijk van centrumgebieden. Kunst en cultuur, horeca, (flex)kantoren, maakbedrijven, zorg, onderwijs, wonen en dienstverleners zijn steeds vaker prominent in het straatbeeld vertegenwoordigd. Bovendien vervagen scheidslijnen tussen sectoren en branches. Deze omslag is ook te zien in de Haagse hoofdwinkelstructuur. In alle type winkelgebieden nam het aantal ‘overige’ voorzieningen zoals horeca en cultuur en ontspanning de afgelopen jaren toe. Hiermee is een deel van de panden die leeg zijn komen te staan als gevolg van de afnemende behoefte aan recreatieve en doelgerichte winkels weer ingevuld met andere aantrekkelijke centrumfuncties (of wonen).
51
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Figuur 30: Ontwikkeling aanbod Haagse hoofdwinkelstructuur ten opzichte van 2021
Binnenstad
Stedelijke winkelstraat
Wijkwinkelcentrum groot
Wijkwinkelcentrum klein -80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Overige detailhandel
Horeca
Cultuur en ontspanning
Dienstverlening
Leegstand
80%
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024
Locatie (20%) De hoofindicator ‘locatie’ is onderverdeeld in acht subindicatoren. De totale weging van deze acht subindicatoren bedraagt bij elkaar 20%.
Tabel 13: Subindicatoren ‘locatie’ Subindicatoren ‘locatie’ Bereikbaarheid auto
Bereikbaarheid fiets
Bereikbaarheid ov
Parkeren auto
Parkeren fiets
Parkeerregime
Parkeerdruk
Zichtbaarheid
Bron: Stec Groep, 2024
Ten opzichte van de retailmonitor van 2017 zijn alle indicatoren hetzelfde gebleven. Wel is de operationalisatie van de indicatoren die iets zeggen over bereikbaarheid verduidelijkt. Winkelend publiek hecht veel waarde aan bereikbaarheid en parkeren. Beide moeten op orde zijn. Voldoende (gratis) parkeervoorzieningen en een goede bereikbaarheid zijn daarmee voor veel consumenten randvoorwaarden. Als deze niet op orde zijn, blijven klanten weg. Daarentegen is in binnensteden betaald parkeren een noodzakelijk feit. Binnensteden hebben namelijk niet de ruimte en mogelijkheden voor gratis parkeren op het maaiveld. Parkeren gebeurt daardoor vaak in betaalde parkeergarages. Dit zorgt er daarentegen niet direct voor dat consumenten weg blijven. Zolang het aanbod van de binnenstad van voldoende niveau en kwaliteit is, zijn consumenten bereid parkeerkosten te betalen voor een bezoek aan de binnenstad. Locatiekwaliteiten in alle typen winkelgebieden goed op orde Alle type winkelgebieden hebben hun locatiekwaliteiten goed op orde. Ten opzichte van 2017 hebben vooral de binnenstad en de stedelijke winkelstraten een verbeterslag gemaakt. In de binnenstad komt dit doordat de parkeerdruk is afgenomen. In de stedelijke winkelstraten doordat
52
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
de bereikbaarheid met de fiets en de fietsparkeermogelijkheden beter zijn geworden. Wel bestaan er binnen de typen winkelgebieden grote verschillen: waar Leyweg erg goed scoort, scoort het gebied Appelstraat/Vlierboomstraat juist laag. Dit winkelgebied is minder goed bereikbaar (met alle vervoersmiddelen) en de parkeerdruk is hier hoog.
Figuur 31: Gemiddelde totaalscore ‘locatie’ Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot
2017
Wijkwinkelcentrum klein
2024
Overig HWS Den Haag 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Bron: Stec Groep, 2024
Fysieke kwaliteit (20%) De hoofdindicator ’fysieke kwaliteit’ bestaat uit negen subindicatoren. De totale weging van deze negen subindicatoren bedraagt samen 20%.
Tabel 14: Subindicatoren ‘fysieke kwaliteit’ Subindicatoren ‘fysieke kwaliteit’ Gevelbeeld
Gevelonderhoud
Geveldatering
Groen en blauw
Objecten en elementen
Licht
Onderhoud openbare ruimte
Zonering
Loopafstanden
Bron: Stec Groep, 2024
Ten opzichte van de retailmonitor van 2017 zijn alle indicatoren hetzelfde gebleven. Alleen de operationalisatie van het onderhoud van de openbare ruimte is veranderd. In 2017 is deze gebaseerd op een schouw van het gemeentelijke team en vergeleken met de Residentie en Hofstadkwaliteit. In deze versie is het onderhoud van de openbare ruimte tijdens de schouw gescoord op basis van de vignettenmethode. Uitstraling winkels binnenstad zorgt voor hoge score op fysieke kwaliteit De binnenstad als geheel scoort hoog op fysieke kwaliteit. Dit komt voornamelijk door het nette en eenduidige gevelbeeld van de verschillende deelgebieden. De hoge en strakke etalages in bijvoorbeeld de Grote Markstraat en de Turfmarkt zorgen voor een goede uitstraling. Ook minder strakke, maar goed onderhouden gevels kunnen zorgen voor een fijne atmosfeer (zoals in de Passage en de Haagsche Bluf). De binnenstad kent daartegen ook deelgebieden, zoals de Spuistraat/Vlamingstraat, waar het algehele gevelbeeld een stuk minder goed is. Stedelijke winkelstraten scoren, gevolgd door grote wijkwinkelcentra, het laagst op fysieke kwaliteit. Dit komt vooral doordat het onderhoud van de gevels minder goed is.
53
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
Figuur 32: Gemiddelde totaalscore ‘fysieke kwaliteit’ Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot
2017
Wijkwinkelcentrum klein
2024
Overig HWS Den Haag 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Bron: Stec Groep, 2024
Nog veel te winnen: beperkte aantal winkelgebieden scoort goed op objecten en elementen Het aantal winkelgebieden waar de verhouding tussen sfeerverhogende en sfeerverlagende objecten en elementen (zoals bankjes, vuilnisbakken, kunstobjecten, reclamezuilen, klapborden) in balans is, is beperkt. Slechts 20% van de winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur beschikt over een goede mix. Het gaat onder andere om de Grote Marktstraat, de Haagsche Bluf, het Deltaplein, grootschalige concentratie Megastores, winkelcentrum Waldeck, de Stationsstraat en winkelcentrum ’t Hoge Veen. Dit verklaart ook waarom het aandeel overige winkelgebieden dat goed scoort zo hoog is. Daarentegen scoort geen van de stedelijke winkelstraten goed op de aanwezigheid van objecten en elementen. Dit komt vooral doordat er in deze winkelgebieden vaak weinig ruimte is op de stoep. Hierdoor krijgt het geheel van reclameborden, bloembakken en bankjes al snel een rommelig aanzicht.
Figuur 33: Scores objecten en elementen naar type winkelgebied Binnenstad Stedelijke winkelstraat Winkelcentrum groot
Goed
Winkelcentrum klein
Voldoende Matig
Overig Den Haag HWS 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: Stec Groep, 2024
Aantrekkelijke openbare ruimte zorgt voor meer omzet Winkelstraten en -centra zijn vaak functioneel ingericht om grote bezoekersstromen te kunnen ontvangen. De consument wil daarentegen een aangename ervaring en nieuwe ondernemers vestigen zich liever op locaties met charme. Bovendien zijn er noodzakelijke opgaven als klimaatadaptatie en vergroening waar winkelgebieden een aandeel in kunnen leveren. Er is een vergroeningsslag nodig en objecten (zoals bankjes, zitstenen, waterpartijen en bloemenperkjes) geven een goede impuls. Verblijfskwaliteit betekent ook dat de openbare voorzieningen (toiletten, drinkwaterpunten, speelplekken) op orde moeten zijn. Niet alleen de consument profiteert
54
Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden
hiervan: in een aantrekkelijke, groene winkelstraat met gemengde beplanting zijn mensen bereid meer te betalen voor hetzelfde product dan in een straat waar geen groen voorkomt (zie onder andere: K.L. Wolf, 2003). De transformatie van grijs naar groener leidt zo tot meer omzet en daarmee winst voor ondernemers. De opwaardering van de openbare ruimte kan daarmee bijdragen aan het functioneren van winkelgebieden.
Groen en blauw scoort voldoende, aandachtspunten voor binnenstad en overige gebieden Bij de indicator ‘groen en blauw’ zien we juist een omgekeerd beeld. Geen van de overige winkelgebieden scoort goed op dit criterium. Dit komt vooral doordat alle winkelgebieden overdekte winkelconcentraties zijn. Hierdoor is het toevoegen van toonaangevende groene en blauwe elementen lastiger. De grote wijkwinkelcentra scoren daarentegen juist goed. Deze winkelcentra hebben vaak een wat ruimere opzet en daardoor ook (veel) ruimte voor de realisatie van groenstroken en bloemperken- en bakken. Voorbeelden van grote wijkwinkelcentra met veel groen en blauw zijn winkelcentrum Waldeck en de Van Hoytemastraat. Ook een aantal kleine wijkwinkelcentra zoals de Stede, het Heeswijkplein en het Willem Royaardsplein hebben veel groen.
Figuur 34: Scores groen en blauw naar type winkelgebied Binnenstad Stedelijke winkelstraat Winkelcentrum groot
Goed
Winkelcentrum klein
Voldoende
Overig
Matig
Den Haag HWS 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: Stec Groep, 2024
Commerciële kwaliteit (20%) Deze hoofdindicator ‘commerciële kwaliteit’ is onderverdeeld in vijf subindicatoren. De totale wegingen van deze vijf subindicatoren samen bedraagt 20%.
Tabel 15: Subindicatoren ‘commerciële kwaliteit’ Subindicatoren ‘fysieke kwaliteit’ Organisatiegraad