RIS322128 Bijlage 1

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden Retailmonitor Den Haag 2024 9 mei 2025

2

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

4 4 6

Aanleiding Plan van aanpak Leeswijzer

Deel 1: Overzicht belangrijkste uitkomsten

7

2.

8

Haagse winkelmarkt in perspectief 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3.

4.

8 9 10 12 14

Uitkomsten Haagse Retailmonitor 2024

16

3.1 3.2 3.3 3.4

16 18 22 23

Basiskwaliteit Haagse winkelgebieden iets verbeterd Economisch functioneren Haagse winkelgebieden iets afgenomen Top 3 ranglijst Retailmonitor 2024 Uitkomsten en ranglijst alle winkelgebieden

Aanbevelingen 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

5.

Extra economisch draagvlak door inwonersgroei, vooral voor dagelijkse winkels Groei internetverkopen vlakt af Winkelformules herzien locatiebeleid en -strategie Steeds meer functiemenging (nodig) in winkelgebieden Beleving en onderscheidend vermogen fysieke winkel tegenhanger voor online

Aanbeveling 1: Focus beleidsinzet op 64 winkelgebieden uit hoofdwinkelstructuur Aanbeveling 2: Wees terughoudend met initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur Aanbeveling 3: Zet in op compacte, diverse winkelgebieden met ontmoetingsfunctie Aanbeveling 4: Gerichte inzet op verbetering (fysieke) kwaliteit en functioneren winkelgebieden Aanbeveling 5: Benut verdichtingsopgave voor investeringen in winkelgebieden

29 29 32 32 35 38

Haagse hoofdwinkelstructuur bezien

40

5.1 5.2 5.3

40 42 43

Niet-dagelijks winkelaanbod loopt terug… … ondanks dat: redelijke stabiele leegstand (±10%) … door transformaties en groei horeca, cultuur, ontspanning en diensten

Deel 2: Verdieping basiskwaliteit en economisch functioneren

45

6.

Uitkomsten basiskwaliteit

46

Vraag (10%)

47

3

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

7.

Aanbod (30%) Locatie (20%) Fysieke kwaliteit (20%) Commerciële kwaliteit (20%)

48 51 52 54

Uitkomsten economisch functioneren

57

Leegstand (25%) Huurprijzen (25%) Omzet (25%) Retail Risk Index (25%)

58 62 63 65

Bijlage 1 Nieuwe hoofdwinkelstructuur

68

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Sinds 2006 heeft de gemeente Den Haag haar eigen retailmonitor. Deze monitor geeft inzicht in het functioneren (aanbod en kwaliteit) van winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur. In totaal gaat het om 68 gebieden. De monitor levert daarmee een sterke bijdrage voor het retailbeleid van de gemeente. De monitor bevat handvatten om proactief beleid te kunnen voeren. Ook wordt de monitor door ondernemers, makelaars en vastgoedpartijen gebruikt om kennis op te doen over de winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur. De retailmonitor wordt in principe iedere vier jaar geactualiseerd. De laatste versie van de monitor komt echter uit 2017. Het is dus weer tijd voor een update. Ook het feit dat de winkelmarkt onder druk staat (o.a. door het veranderende consumentengedrag en de gestegen groei van online winkelen) maakt dat er behoefte bestaat aan een nieuwe versie van de Haagse retailmonitor.

1.2 Plan van aanpak Het doel van de retailmonitor is om inzicht te geven in de stand van zaken in de Haagse winkelgebieden. Hiervoor zijn de 68 winkelgebieden uit de Haagse hoofdwinkelstructuur ten opzichte van elkaar vergeleken. Tot de Haagse hoofdwinkelstructuur behoren alleen winkelgebieden die beschikken over een duidelijke herkenbare concentratie van winkels 1, waarbij het winkelgebied in kwestie minimaal een buurtverzorgende functie heeft ofwel een herkenbaar thema heeft. Op onderstaande kaart zijn alle 68 winkelgebieden uit de Haagse hoofdwinkelstructuur weergeven.

Figuur 1: Overzicht winkelgebieden Haagse hoofdwinkelstructuur

Bron: Stec Groep, 2024

1

Anders gezegd: een winkelgebied is een hoofdwinkelgebied als het minimaal vijf aaneengesloten verkooppunten of drie geclusterde winkels heeft, waarvan één trekker van minimaal 200 m² wvo (het liefst een supermarkt).

4

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

De winkelgebieden zijn vergeleken op basis van een grote set aan indicatoren. De indicatoren richten zich op (A) de basiskwaliteit en (B) het economisch functioneren van de winkelgebieden. Dit is overeenkomend met de vorige editie. De Retailmonitor van 2024 is daarom goed vergelijkbaar met die van 2017.

Figuur 2: Indicatoren Retailmonitor 2024

Ten opzichte van 2017 is de monitor op een aantal punten vernieuwd en aangescherpt: • Deltaplein hoort niet meer bij de overige winkelgebieden. Dit winkelgebied is (na de herontwikkeling) ingedeeld onder de kleine wijkwinkelcentra. • Er zijn twee indicatoren toegevoegd. Het gaat om de indicatoren ‘horecadiversiteit’ en ‘verbouwleegstand’. Beide indicatoren zorgen voor een bredere en meer complete duiding van de hoofdindicatoren ‘aanbod’ en ‘leegstand’. Het gaat in winkelgebieden namelijk niet alleen om het aantal horecavestigingen (uitgangspunt 2017), maar ook om de kwaliteit en diversiteit van het aanbod. De indicator ‘horecadiversiteit’ beoordeelt dit. Ook een set indicatoren die alleen de aanwezigheid van leegstand meet zegt niet alles. Wanneer een deel van de leegstand verbouwd of getransformeerd wordt heeft dit namelijk juist een positief effect op het winkelgebied, doordat er onder andere in vernieuwing wordt geïnvesteerd. De indicator ‘verbouwleegstand’ meet dit effect. • Drie indicatoren zijn verwijderd of vervangen. Het gaat om de verouderde indicatoren ‘KVO’ en ‘online klantcontactkanalen’ en de indicator ‘leegstand oppervlak %’. Nog maar een zeer beperkt aantal winkelgebieden heeft, of streeft naar, het Keurmerk Veilig Ondernemen. Deze indicator geeft daarmee geen representatief beeld meer van het functioneren van een winkelgebied.

Hetzelfde geldt voor de indicator ‘online klantcontactkanalen’. Consumenten nemen tegenwoordig nog maar zelden via mail of contactformulier contact op met een winkelgebied. Dit gaat steeds vaak via sociale media. Indicatoren die de aanwezigheid en kwaliteit van sociale media meten waren in 2017 ook al onderdeel van de indicatorenset. De indicator ‘leegstand oppervlak %’ werd in de retailmonitor 2017 twee keer meegenomen (één keer bij de hoofdindicator ‘aanbod’ en één bij de hoofdindicator ‘leegstand’). Hierdoor had deze indicator onbedoeld een grotere impact op het functioneren van de winkelgebieden dan alle andere indicatoren. Om deze reden is de subindicator onder de hoofdindicator ‘leegstand’ vervangen door de indicator ‘verbouwleegstand’. • Van een aantal indicatoren is de definitie en scoring aangescherpt. Hiermee is de kwaliteit van de monitor verbeterd, maar zijn niet alle indicatoren een-op-een vergelijkbaar. Dit heeft gevolgen voor de conclusies die getrokken kunnen worden over bepaalde (kleine) verschuivingen in de scoring. Doordat sommige indicatoren anders gemeten zijn, zijn bepaalde veranderingen niet een-op-een toe te wijzen aan de verbetering of verslechtering van die indicator of een van de andere indicatoren.

5

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

1.3 Leeswijzer De retailmonitor bestaat uit twee delen: het voorliggende analyse- en adviesrapport en een dashboard met daarin alle informatie per winkelgebied. Klik hier voor het dashboard. • In het adviesrapport zijn de laatste trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 2), de belangrijkste uitkomsten van de monitor (hoofdstuk 3) en onze aanbevelingen (hoofdstuk 4) uiteengezet. In de daaropvolgende hoofdstukken leest u de achterliggende en verdiepende analyse, zoals de meest opvallende veranderingen in de hoofdwinkelstructuur (hoofdstuk 5) en de uitkomsten van de monitor per (sub)indicator (hoofdstuk 6 en 7). • In het dashboard is per winkelgebied een overzichtelijk inzicht gegeven in de belangrijkste kenmerken van het desbetreffende winkelgebied en de resultaten van de meting van 2024. De resultaten zijn zoveel mogelijk in perspectief geplaatst door te benchmarken met vergelijkbare typen winkelgebieden en de stad als geheel.

6

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Deel 1: Overzicht belangrijkste uitkomsten

7

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

2. Haagse winkelmarkt in perspectief Het Nederlandse winkellandschap is volop in transitie. Het consumentengedrag verandert en zal dat ook de komende jaren blijven doen. Ontwikkelingen in zowel vraag als aanbod zorgen voor een grote dynamiek met uiteenlopende impact op alle typen winkelgebieden, van klein tot groot en van wijkwinkelcentrum tot binnenstad. We zien een aantal ontwikkelingen die invloed hebben op de Haagse hoofdwinkelstructuur: 1 Extra economisch draagvlak door inwonersgroei, vooral voor dagelijkse winkels (p. 8) 2 Groei internetverkoop vlakt af (p. 9) 3 Winkelformules herzien locatiebeleid en -strategie (p. 10) 4 Steeds meer functiemening (nodig) in winkelgebieden (p. 12) 5 Beleving en onderscheidend vermogen steeds belangrijker als tegenhanger van online winkelen (p. 14) Deze ontwikkelingen lopen we hieronder achtereenvolgend na.

2.1 Extra economisch draagvlak door inwonersgroei, vooral voor dagelijkse winkels Demografische ontwikkelingen hebben directe impact op economisch draagvlak fysieke winkels De bevolkingsomvang en -ontwikkeling in een gemeente zijn bepalend voor de bestedingen die inwoners doen. Demografische ontwikkelingen hebben daarmee een directe impact op het economisch draagvlak voor fysieke winkels. Zowel in de groei van bevolking als in de samenstelling daarvan. Meer inwoners betekent namelijk meer fysieke omzet, minder inwoners vice versa en een hoger aandeel ouderen betekent gemiddeld minder winkelbestedingen. Inwonersgroei zorgt voor potentieel, vooral stadsdelen Laak, Escamp en Centrum profiteren In de gemeente Den Haag is de komende jaren sprake van een (sterk) positieve bevolkingsontwikkeling. Tot 2031 groeit het aantal inwoners van de gemeente Den Haag nog met zo’n 38.000 inwoners. Vooral de stadsdelen Laak (+15.500), Escamp (+7.300) en Centrum (+6.500) groeien fors in inwonertal (DHIC, 2024). Het aandeel ouderen (65-plussers) groeit het hardst. Tot 2031 groeit het aantal ouderen met zo’n 20%. Bij deze groep neemt de gemiddelde winkelbesteding af. Ouderen zijn doorgaans zuiniger en hebben minder spullen nodig (zoals nieuwe kleding of een nieuw bankstel). De inwonersgroei zal dan ook vooral zorgen voor extra dagelijkse bestedingen.

Wijkwinkel- en kleine buurtcentra profiteren daarom het meest van het extra bestedingspotentieel. Helemaal wanneer zij dicht bij woningbouwplannen liggen die (deels) gericht zijn op de oudere doelgroep (appartementen/nultreden). De inwonersgroei in het centrum kan er bovendien ook voor zorgen dat een deel van de omzet die verloren gaat door meer online aankopen wordt gecompenseerd.

8

9

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Figuur 3: Prognose inwoners gemeente Den Haag naar aantal en leeftijd 610.000

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

600.000 590.000 580.000 570.000 560.000 550.000 540.000

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 0 t/m 19 jaar

20 t/m 64 jaar

65 jaar en ouder

Bron: Den Haag in Cijfers, 2022 Sinds Retailmonitor 2017: dagelijkse en doelgerichte sector profiteerde meest In Den Haag en breder in (het zuidelijke deel van) de Randstad groeide het bestedingspotentieel van inwoners de afgelopen jaren substantieel. Niet alleen omdat de bestedingen per hoofd groeiden, maar ook vanwege de groei van de bevolking en door inflatie. In de periode 2017-2023 groeide het aantal inwoners van de gemeente Den Haag met zo’n 7%. Op basis van het koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant (2021) bleek al dat de toonbankbestedingen bij de detailhandel in heel de Randstad stegen. Ook in Den Haag steeg in de periode 2018-2021 de omzet in de dagelijkse (+3%) en doelgerichte (+7%) sector. De omzet in de recreatieve sector stond en staat onder druk.

Type centrum

Duiding van deze ontwikkeling

Binnenstad

De binnenstad van Den Haag kan profiteren van een groei in aantal inwoners in de stad en de Randstad. Zeker als het zich goed weet te positioneren binnen stad en regio als aantrekkelijke plek voor recreatief winkelen.

Wijk- en buurtcentra

In gebieden/stadsdelen die groeien zullen wijk- en buurtcentra profiteren van positieve demografische ontwikkelingen. Veel bestedingen in dagelijkse artikelen vinden op korte afstand van de woonomgeving plaats. Wijk- en buurtcentra ontwikkelen zich ook sterk afgelopen periode als gevolg hiervan.

PDV-locaties

(Positieve) woningbouwontwikkelingen en economische vooruitzichten hebben doorgaans een positief effect op bestedingen in woonwinkels en bouwmarkten.

2.2 Groei internetverkopen vlakt af Sterke groei internetwinkelen tot einde coronacrisis Internetaankopen zijn afgelopen jaren sterk gestegen. De coronacrisis heeft het internetwinkelen in Nederland nog eens een extra impuls gegeven. In de periode 2016-2021 stegen de online bestedingen in de dagelijkse sector van € 0,3 naar € 1,3 miljard (+328%). In de doelgerichte sector stegen de online bestedingen van € 1,7 naar € 3,7 miljard (+123%). In 2021 vloeide 6% van de totale bestedingen aan dagelijks boodschappen af naar online bestedingen (Koopstromenonderzoek Randstad, 2022). In de gemeente Den Haag ligt dit percentage met 7% iets hoger. Ten opzichte van 2018 (vorig koopstromenonderzoek) is dit aandeel met 2% gestegen. Ook in de

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

recreatieve en doelgerichte sector is het aandeel dat afvloeit naar online iets hoger dan in de benchmark (40 om 37% in de recreatieve sector en 31 om 29% in de doelgerichte sector). Dit betekent dat de inwoners van Den Haag bovengemiddeld veel online aankopen doen. Nu: consolidatie van bestedingen Online winkelbestedingen zijn echter aan het consolideren; de grootste groei – die we vooral ook tijdens corona zagen – is voorbij. In vrijwel alle winkelbranches gaan online bestedingen richting een plafond. Hoewel enige verdere groei mogelijk is zal dit niet in het groeitempo zijn als voorheen. Bezorg- en retourkosten voor webshopaankopen nemen toe, hogere rente zorgt voor minder investeringskapitaal voor groei van het onlinekanaal en consumenten herwaarderen de service en toegevoegde waarde van de fysieke winkel. Recent onderzoek naar online bestedingen bij supermarkten laat zien dat er sprake is van consolidatie na jaren van groei. De snelle opkomst van flitsbezorgers bleek van korte duur. Inmiddels zijn vrijwel alle aanbieders gestopt met hun Nederlandse activiteiten. Doordat de groei van online bestedingen zijn plafond lijkt te bereiken, verwachten we voor Den Haag dat de impact op eventuele nieuwe leegstand beperkter zal zijn dan voorheen het geval was. Er ontstaan bovendien kansen voor (lokale) webshops die winkels openen in binnensteden en/of grotere centrumgebieden.

Type centrum

Duiding van deze ontwikkeling

Binnenstad

De impact van online bestedingen is en blijft het grootst in de binnenstad. Mode & schoenen, de branche waar online bestedingen nog licht groeien, is met name hier sterk vertegenwoordigd. Diverse ketens hebben het lastig. Tegelijkertijd ontstaat er mogelijk ook extra ruimte voor vernieuwende concepten. Denk aan aantrekkelijke winkelomgevingen, geïntegreerde serviceconcepten en betere verwevenheid van online-offline in de winkel.

Wijk- en buurtcentra

Gelet op het aanbod (veelal dagelijks) in veel wijk- en buurtcentra is de impact van online bestedingen sowieso al minder groot dan in de binnenstad. Voor grotere wijkcentra en/of stadsdeelcentra kan die impact wel groter zijn in het recreatieve segment, afhankelijk van het specifieke aanbod op die locaties. Hier liggen transformatie- en verdichtingsmogelijkheden.

PDV-locaties

Een afvlakking van de groei in de branches wonen en doe-het-zelf kan positief zijn voor perifere concentraties. Het voorkomen van te veel solitair aanbod biedt de beste overlevingskansen voor concentratiegebieden. Tegelijkertijd blijkt uit een analyse van Locatus (2023) dat het aanbod in PDV-branches in Den Haag zeer beperkt is in vergelijking met andere grote Nederlandse gemeenten. Vanuit de benchmark lijkt er zelfs ruimte te zijn voor een uitbreiding van het aanbod aan woonwinkels, zeker ook omdat dit aanbod in de meeste randgemeenten ook is ondervertegenwoordigd.

2.3 Winkelformules herzien locatiebeleid en -strategie Retailers kiezen voor minder fysieke recreatieve winkels Ontwikkelingen in de winkelmarkt dwingen retailers tot herpositionering en hernieuwd locatiebeleid. Met name het middensegment staat in veel winkelbranches onder druk. In veel gevallen betekent het hernieuwde locatiebeleid een afname van het aantal fysieke winkels. In het algemeen is er sprake van een krimpende markt voor recreatieve fysieke winkels. In dat

10

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

winkelbestand ontstaat steeds meer een tweedeling van enerzijds laaggeprijsde formules (zoals Action, Primark, SoLow en Hornbach) en anderzijds meer exclusieve merken (Hilfiger, Hugo Boss, Denham). Het middensegment staat in veel winkelbranches onder druk. Veel retailers zijn bezig met herpositionering en hernieuwd locatiebeleid, met minder winkels op betere locaties (A-locaties en winkelgebieden met voldoende marktgebied). Winkelformules in alle segmenten zetten vol in op merk- en conceptontwikkeling. Daarbij staat beleving en service voorop, afgestemd op de beoogde doelgroep. Dit leidt tot andere vastgoedwensen. In de grootste binnensteden, zoals die van Den Haag, zetten retailers in op flagship- en brandstores. Anderzijds is sprake van verkleining van winkels en superspecialisatie. Daarin is minder plaats voor schappen en meer ruimte voor klantcontact en multichannel. Denk hierbij ook aan de kleine ondernemer (ambacht, nicheproduct of duurzaam karakter) die een heel andere blik heeft op vastgoed, ondernemen en huurcontracten. Door toenemende parkeerkosten, afnemende autobereikbaarheid en huurprijsontwikkeling in binnensteden en stadsdeelcentra oriënteren specifieke winkelformules zich steeds vaker op perifere clusters. Het gaat daarbij om grotere winkelunits. Denk aan sport-, speelgoed- en elektronicaketens.

Hierin schuilt een risico voor de aantrekkingskracht en het economisch functioneren van recreatieve winkelgebieden. In doelgerichte sector sterk wisselend beeld In de doelgerichte sector is het beeld sterk wisselend per branche en formule. De elektronicabranche staat sterk onder druk door hevige online concurrentie, met het recente faillissement van BCC als voorbeeld. Spelers als Mediamarkt kiezen voor minder en kleinere vestigingen, waar Coolblue juist vestigingen opent op multi-bereikbare locaties. Door de transitie naar een circulaire economie en de recente ‘right to repair’-act komt het accent meer te liggen op reparatie en service in de fysieke winkels. In de doe-het-zelfbranche schudden XL-formules als Hornbach en Bauhaus de markt flink op, waardoor gevestigde spelers (zoals Praxis en Gamma) soms vestigingen sluiten. De doe-het-zelf-, tuin- en woonbranche profiteert flink van de grote woningbouwopgave. Aandachtspunt voor de doelgerichte sector is behoud van voldoende ruimte, mede doordat bedrijventerreinen (waar doelgerichte winkels regelmatig gevestigd zijn) en woonboulevards steeds vaker worden herontwikkeld naar gemengde gebieden of woonwijken.

Figuur 4: Succesfactoren recreatieve, dagelijkse en doelgerichte winkelgebieden

11

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

In dagelijks sector (nog) steeds sprake van groei Voor dagelijkse winkels geldt dat er gemiddeld gezien (nog) sprake is van groei. Supermarkten worden grootschaliger, onder andere als gevolg van meer verse bereiding in de winkel. Parallel hieraan komen er ook meer kleinschaligere concepten op in winkelgebieden en op drukke passantenroutes (Spar City en AH to Go). De supermarktbranche is zeer competitief en de diverse formules proberen zich op allerlei fronten te onderscheiden. Door de concurrentie en populariteit van supermarkten neemt het aantal traditionele buurtwinkels af. In sommige gebieden vergroot dit de afstand tot winkels voor bewoners. Juist in dergelijke gebieden heeft dit impact op de leefbaarheid van wijken, met name voor ouderen in de wijk.

Figuur 5: Aanbodontwikkeling Den Haag in historisch perspectief 120 100 80 60 40 20 0 2018

2022 Dagelijks

2024

2018

2022

2024

2018

Recreatief

2022

2024

Doelgericht

Bron: Locatus (2018, 2022, 2024). Bewerking: Stec Groep, 2024.

Type centrum

Duiding van deze ontwikkeling

Binnenstad

De binnenstad van Den Haag is een aantrekkelijke plek voor flagship- en brandstores van (inter)nationale ketens. Het zorgt voor vernieuwing en draagt positief bij aan de aantrekkelijkheid van binnenstad voor (herhaald) bezoek. Ruimte voor nieuwe concepten (en kwalitatief geschikt vastgoed op de juiste plek) is noodzakelijk.

Wijk- en buurtcentra

Grotere wijkcentra worden (deels) geconfronteerd met het vertrek van recreatieve ketens. Tegelijkertijd (en dat speelt ook voor buurtcentra) versterken dagelijkse aanbieders hun positie in dit type centra. Het aanbod past zo vaak beter bij het profiel van de wijk.

PDV-locaties

Ook op PDV-locaties speelt de herziening en herijking van locatiebeleid een rol. Het is zaak om nieuwe en/of groeiende formules een plek te bieden in deze concentraties.

2.4 Steeds meer functiemenging (nodig) in winkelgebieden Consument bezoekt steeds vaker winkelgebieden die totaalpakket kunnen bieden Consumenten stellen voor recreatief winkelen steeds hogere eisen aan het productaanbod en de omgeving (onderscheidend karakter, sfeer en service). Winkelen is namelijk een vrijetijdsbesteding of een dagje uit. Centrumgebieden veranderen daarom steeds meer van pure winkelgebieden naar plaatsen waar winkelen, wonen, werken, ontmoeten en recreëren samenkomen. Dit is ook te zien in het uiterlijk van de centra: kunst en cultuur, horeca, (flex)kantoren, maakbedrijven, zorg, onderwijs, wonen en dienstverleners worden vaker prominent in het straatbeeld vertegenwoordigd.

12

13

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Zoals in onderstaand figuur zichtbaar is, maakt ook het winkelaanbod in Den Haag vaker plaats voor andere voorzieningen zoals horeca, cultuur en ontspanning en dienstverlening. Richting de toekomst verwachten wij dat deze trend doorzet.

Figuur 6: Aanbodontwikkeling (vkp) in Haagse Hoofdwinkelstructuur

2017

2024 0%

20% Winkelaanbod

40%

60%

Overige voorzieningen

80%

100%

Leegstand

Bron: Locatus, 2024

Figuur 7: Huidig en toekomstprofiel winkelgebieden*

Bron: Stec Groep, 2024. * De iconen staan van boven naar beneden voor: winkels, horeca, wonen, ambachten, cultuur, dienstverleners, zorg en leegstand.

Vooral horeca belangrijker voor winkelgebieden Toekomstbestendige winkelgebieden hebben een sfeervol, veelzijdig, onderscheidend en vernieuwend karakter. Een kwalitatief goed en divers horeca-aanbod draagt hieraan bij. Horecavoorzieningen worden namelijk steeds vaker gebruikt als ontmoetingsplek. Sterke horecaconcepten zetten een gebied daarom op de kaart bij bewoners, bezoekers en toeristen. Op basis van onderzoek (onder andere geduid in diverse koopstromenonderzoeken) blijkt dat ruim een derde van de consumenten die komt om te winkelen (binnen de modebranche) ook gebruik maakt van horeca. Lunchrooms en cafés of terrassen zijn daarbij veruit het meest populair. Winkels en horeca zijn daarmee in toenemende mate met elkaar verweven en hebben een positief effect op elkaar. Het combinatiebezoek zorgt ervoor dat consumenten langer in het centrum blijven en meer geld uitgeven. Een sterk horeca-aanbod heeft daarmee een direct positief effect op het overige aanbod in een centrumgebied. Supermarkt steeds vaker drager van wijk- en buurtcentra Tegelijkertijd zien we dat consumenten zich voor dagelijkse en snelle aankopen blijven oriënteren op lokale buurt- en wijkcentra met een modern supermarktaanbod (idealiter minimaal twee verschillende type supermarkten met marktconforme maat) en aanverwante voorzieningen.

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

De bestedingen in supermarkten groeien al meerdere jaren op rij. Supermarktketens willen profiteren van deze groei en onderscheiden zich meer dan ooit in de markt. Veel supermarkten hebben plannen voor modernisering, uitbreiding of verplaatsing. In de supermarktbranche is zowel sprake van schaalvergroting (AH XL, Jumbo Foodmarkt), als van schaalverkleining (AH-to-go, Spar City). Supermarkten stemmen concepten bewuster af op de wensen van de consument: (a) kleine to-go winkels voor snelheid op drukke passantenroutes, (b) middelgrote supermarkten die dicht bij de woning zijn en via een breed assortiment inspelen op gemak, en (c) XXL supermarkten voor optimale beleving en foodconcepten. Doordat de recreatieve winkelfunctie in kleine stads-, wijk- en dorpscentra afneemt, wordt de supermarkt steeds vaker drager van deze winkelgebieden. De groei bij supermarkten heeft ook een keerzijde. Speciaalzaken zoals de bakker, slager en groentezaak verliezen het steeds vaker van de supermarkt. Clustering is voor speciaalzaken daarom van belang. Wanneer zij naast een supermarkt zitten kunnen zij namelijk profiteren van de bezoekersstroom van de supermarkt.

Type centrum

Duiding van deze ontwikkeling

Binnenstad

In de binnenstad blijft recreatief winkelen de belangrijkste bezoekreden. Ondanks dat wordt de combinatie met andere functies steeds belangrijker voor de consument. Denk aan een leuk en afwisselend aanbod van horeca, cultuur en leisure. Kortom, het totaalplaatje moet kloppen.

Wijk- en buurtcentra

In wijk- en buurtcentra wordt functiemening ook steeds belangrijker. Supermarkten zijn de dragers van deze gebieden, maar in wijk- en buurtcentra zijn ook steeds vaker maatschappelijke voorzieningen (geclusterd) aanwezig. Hierdoor krijgen deze gebieden steeds meer een profiel als ‘hart van de wijk’, ook in het kader van vergrijzing en vereenzaming.

PDV-locaties

Op PDV-locaties blijft doelgericht aankomen doen het dominante bezoekmotief. Grote concentraties en/of plekken met een publiekstrekker doen het goed.

2.5 Beleving en onderscheidend vermogen fysieke winkel tegenhanger voor online Winkelgebieden met een goede propositie en beleving (met een breed en divers aanbod met sterke trekkers, een unieke setting door historisch centrum, een onderscheidende evenementenkalender of een sterke functiemix) trekken de meeste consumenten. Winkels en winkelgebieden blijven daarbij (als tegenhanger van online) aantrekkelijk om producten te kunnen zien, aan te kunnen raken, te passen en producten direct te hebben. Functie van winkels verandert en webshops openen fysieke winkels Technologische ontwikkelingen bepalen hoe, waar en wanneer producten worden gekocht én geleverd. De noodzaak om winkels te bezoeken neemt af als gevolg van e-commerce, virtual realitytechnieken en slimme pasprogramma’s. De functie van de winkel verandert hierdoor. Denk aan meer ruimte voor ophalen, testen en retourneren, maar ook aan een groeiend belang van advies, service, vakkennis en marketing om de consument te verleiden. Tegelijkertijd zien webshops steeds meer het belang in van (een beperkt aantal) fysieke winkels. Dit om het onderscheidend vermogen van het merk te vergroten en meer service te kunnen bieden. Vooralsnog oriënteren deze spelers zich vooral op de grootste twintig steden, waaronder Den Haag.

14

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Vernieuwende winkel- en blurringconcepten vergroten het bestaansrecht van winkeliers Bovendien vervagen scheidslijnen tussen sectoren en branches. Combinaties van detailhandel met andere functies als horeca en consumentendienstverlening zien we steeds vaker terug. Denk bijvoorbeeld aan een combinatie van horeca met een wasserette, speelgoedwinkel of boekhandel. Mengvormen vergroten het bestaansrecht van winkeliers. Door in te zetten op een combinatie van detailhandel en horeca, dienstverlening of cultuur ontstaat een ontmoetingsplek. Dit trekt extra bezoekers, de verblijfsduur van de consument wordt verlengd en zij geven meer geld uit. Door verschillende inkomstenbronnen worden (conjuncturele) risico’s bovendien gespreid. Mengconcepten vergroten daarmee het bestaansrecht van voorzieningen.

Figuur 8: WASBAR Antwerpen (links) en lunchroom Daily in kledingwinkel SissyBoy Eindhoven (rechts)

Bron: Whitepaper ‘Horeca: van groei naar kwaliteit’, Stec Groep 2022

Type centrum

Duiding van deze ontwikkeling

Binnenstad

De beleving van de binnenstad van Den Haag moet top zijn. Hier wordt vanuit diverse partijen aan gewerkt, onder andere ook vastgelegd in het binnenstadsplan met behulp van sfeergebieden en marketing.

Wijk- en buurtcentra

Voor wijk- en buurtcentra geldt dat ze schoon, heel en veilig moeten zijn, dat er voldoende ruimte moet zijn voor (fiets)parkeren, dat ze vergroenen en verduurzamen en dat het aanbod voldoende eigentijds is.

PDV-locaties

Grofweg van belang is dat het aanbod compleet is, parkeren goed georganiseerd is en er ingespeeld wordt op de behoefte van de consument.

Macro-economisch beeld winkelmarkt relatief gunstig, op korte termijn uitdagingen door nasleep coronapandemie Het macro-economisch perspectief voor de winkelmarkt is relatief gunstig. De werkloosheid is laag. Dit blijft ook zo, is de verwachting. Daarnaast zijn de lonen (als gevolg van de inflatie) flink gestegen. Hierdoor is er relatief veel koopkracht. Aan de andere kant zijn kosten ook toegenomen en worden personeelstekorten, ook in de winkelmarkt, een steeds grotere uitdaging. Op korte termijn zijn er dus nog wel uitdagingen te verwachten (mede door de nasleep van de coronacrisis). De buffers bij ondernemers zijn verkleind en er zijn (belasting)schulden opgebouwd die terugbetaald moeten worden. Het perspectief waarbinnen dit moet gebeuren is echter wel relatief gunstig.

15

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

3. Uitkomsten Haagse Retailmonitor 2024 In onderstaande paragrafen gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van de retailmonitor 2024. Dit doen we aan de hand van de ontwikkeling en de huidige stand van zaken van de twee hoofdelementen: basiskwaliteit en economisch functioneren. Een uitgebreide analyse van de ontwikkelingen van de (sub)indicatoren per winkelgebied is te lezen in hoofdstuk 6 en 7.

3.1 Basiskwaliteit Haagse winkelgebieden iets verbeterd De basiskwaliteit van de Haagse hoofdwinkelstructuur is gemeten aan de hand van vijf hoofdindicatoren, met ieder hun eigen weging: • Vraag (10%): de vraag naar detailhandelsvoorzieningen uitgedrukt in het aantal mensen dat in het verzorgingsgebied woont (nu en in de toekomst), werkt en verblijft. • Aanbod (30%): het aanbod aan detailhandelsvestigingen en overige voorzieningen (horeca, diensten en maatschappelijk) in het winkelgebied en de aantrekkingskracht daarvan op consumenten. Uitgedrukt in het aantal, invulling en kwaliteit van het aanwezige detailhandelsaanbod en de overige voorzieningen. • Locatie (10%): de kwaliteit van het winkelgebied uitgedrukt in bereikbaarheid en parkeren (fiets en auto) en zichtbaarheid vanuit de omgeving. • Fysieke kwaliteit (20%): de fysieke staat en kwaliteit van en in het winkelgebied. Uitgedrukt in de kwaliteit en conditie van het vastgoed, het onderhoud van de openbare ruimte en de structuur en opbouw van het winkelgebied. • Commerciële kwaliteit (20%): de commerciële kracht en dynamiek van het winkelgebied in het algemeen en de ondernemers in het bijzonder.

Figuur 9: Hoofd- en subindicatoren basiskwaliteit

Bron: Stec Groep, 2024

16

17

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Basiskwaliteit Haagse hoofdwinkelstructuur afgelopen jaren vooruit gegaan Per indicator bedraagt de hoogst haalbare score 3 punten. Hoe hoger de score , des te beter het winkelgebied presteert op deze indicator. Ten opzichte van 2017 is de basiskwaliteit van de Haagse hoofdwinkelstructuur nagenoeg gelijk gebleven. Gemiddeld genomen scoren de winkelgebieden op twee indicatoren iets lager (vraag en aanbod), op één indicator nagenoeg hetzelfde (fysieke kwaliteit) en op twee indicatoren hoger (locatie en commerciële kwaliteit).

Figuur 10: Score basiskwaliteit Haagse hoofdwinkelstructuur 2,50 2,00 1,50 2017

1,00

2024

0,50 0,00 Vraag

Aanbod

Locatie

Fysieke kwaliteit

Commerciële kwaliteit

Totaal

Bron: Stec Groep, 2024

Kleinere invloedsfeer kennisinstituut resulteert in lagere score op indicator ‘vraag’ De lagere score op de indicator vraag is (voornamelijk) te verklaren door de methodologische wijziging van de indicator ‘kennisinstituten 2’. In deze retailmonitor is de invloedsfeer van een kennisinstituut verkleind tot maximaal vijf minuten lopen. Hierdoor krijgen winkelgebieden die buiten deze straal vallen nu een lage score. Alleen nog wanneer er binnen vijf minuten van een winkelgebied kennisinstituten staan worden, 2 (bij één of twee kennisinstituten) of 3 (bij drie of meer kennisinstituten) punten toegekend. In de vorige versie van de retailmonitor werden deze punten al toegekend als er één kennisinstituut gevestigd was in de buurt waarin het winkelgebied ligt. Dit wil daarentegen niet direct zeggen dat ieder winkelgebied in een buurt ook daadwerkelijk van het kennisinstituut profiteert (door een te grote afstand bijvoorbeeld). Afname in aantal winkels zichtbaar, desondanks is de leegstand redelijk stabiel gebleven De lagere score op de indicator ‘aanbod’ wordt verklaard doordat er de afgelopen jaren sprake was van een afname van het aantal winkels (en trekkers) in de Haagse winkelgebieden. Dit heeft een negatief effect op de scoring van de retailmonitor. Doordat het aantal diensten en overige voorzieningen toenam is de leegstand over de hele linie redelijk stabiel gebleven.

De leegstand van het winkelvloeroppervlak in de Haagse hoofdwinkelstructuur heeft zich in de periode 20182024 relatief constant ontwikkeld en lag continu tussen de 9 en 12%. We zien echter ook dat de tweekoppigheid in de winkelmarkt is toegenomen. Dit betekent dat er meer winkelgebieden zijn met lage leegstandspercentages (<5%), maar ook meer winkelgebieden met hoge leegstandspercentages (>10%). We gaan hier in hoofdstuk 7 uitgebreid op in. Opwaarderingen en herstructurering hebben gezorgd voor hogere kwaliteit winkelgebieden De hogere scores op de hoofdindicatoren ‘locatie’ en stabiele score op ‘fysieke kwaliteit’ worden verklaard doordat meerdere winkelgebieden de afgelopen jaren een upgrade hebben gekregen. Zo is de bereikbaarheid van de winkelgebieden per fiets en/of auto (inclusief parkeer2

Kennisinstituten zijn onderwijsinstellingen. We nemen voorgezet onderwijs, MBO-, HBO- en WO-instellingen mee.

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

mogelijkheden) verbeterd en is in een aantal gebieden de openbare ruimte opgewaardeerd. Denk bijvoorbeeld aan de herinrichting van het parkeerterrein en de groenvoorziening bij winkelgebied De Stede. In andere gevallen (zoals bij de winkelgebieden Deltaplein, Haagsche Bluf, New Babylon en The Globe) gaat het om grootschaligere herstructureringen. Deze winkelgebieden zijn de afgelopen jaren verbouwd tot moderne en toekomstbestendige winkel- en horecagebieden. De nieuwe, eenduidige en hoge etalages zorgen voor een goede uitstraling en hoge kwaliteit. Organisatiegraad en online activiteiten winkelgebieden verbeterd Ten opzichte van 2017 is ook de commerciële kwaliteit van de winkelgebieden verbeterd. Er zijn meer winkelgebieden die slechts één eigenaar of een BIZ hebben. In deze gebieden wordt gezamenlijk (of door één eigenaar) geïnvesteerd. Hiermee wordt de samenwerking en gezamenlijke daadkracht vergroot. Dit zorgt ervoor dat collectieve investeringen makkelijker en sneller van de grond komen. Ten opzichte van 2017 is het gebruik van online kanalen (website en sociale media) ook toegenomen. Het aantal websites dat actueel, informatief en interactief is, is bijvoorbeeld toegenomen. Inmiddels voldoet zo’n 80% van de bestaande websites aan deze criteria. Dit is belangrijk voor winkelgebieden.

Uit onderzoek blijkt namelijk dat online kanalen invloed hebben op de verblijfsduur in en de bezoekfrequentie van winkelgebieden.

Conclusie: basiskwaliteit iets verbeterd Met uitzondering van de overige winkelgebieden 3 is de basiskwaliteit in alle type winkelgebieden verbeterd. De binnenstad van Den Haag scoort het hoogst op basiskwaliteit. Dit komt voornamelijk door de bovengemiddeld hoge fysieke kwaliteit van deze winkelgebieden. Ook het grote bezoekerspotentieel zorgt ervoor dat de binnenstad hoog scoort. Ten opzichte van 2017 hebben de stedelijke winkelstraten de grootste verbeterslag gemaakt. Dit komt vooral doordat zij in 2024 beter scoren op ‘locatie’ en ‘commerciële kwaliteit’. De basiskwaliteit van individuele winkelgebieden loopt sterk uiteen. Winkelgebieden met de minste basiskwaliteit scoren zo’n 25% lager dan het gemiddelde van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Winkelgebieden met de beste basiskwaliteit scoren daarentegen juist ongeveer 25% hoger. Tussen de verschillende typen winkelgebieden is de bandbreedte kleiner. Deze score is ongeveer plus of min 5% ten opzichte van het gemiddelde.

3.2 Economisch functioneren Haagse winkelgebieden iets afgenomen Bij het economisch functioneren van de Haagse hoofdwinkelstructuur gaat het om de economische dynamiek, kracht en omzet van de ondernemers in het winkelgebied. Het economisch functioneren is gemeten aan de hand van vier hoofdindicatoren: • Leegstand (25%): de leegstand en leegstandsontwikkeling is een belangrijke graadmeter voor het functioneren van winkelgebieden. Hoe hoger de leegstand, hoe lager het oordeel van de consument en de omzet van de ondernemer (per vierkante meter). • Huurprijzen (25%): de huurprijzen weerspiegelen de mate van succes van het winkelgebied. Als de huurprijs stijgt, duidt dit op hogere omzetten en een toenemende interesse voor het winkelgebied. Een kleine differentiatie van huurprijzen in het winkelgebied is niet altijd slecht. Het geeft zelfstandige en/of startende ondernemers de kans om voor een lage(re) huur in te stappen.

3

Onder de overige winkelgebieden vallen: Megastores, The Globe, het Centraal Station en Station Holland Spoor.

18

19

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

•

•

Omzet en koopstromen (25%): de omzet per vierkante meter is een graadmeter van het functioneren van het winkelgebied. Koopstromen laten zien in welke mate een winkelgebied in staat is inwoners te binden en ook klanten van buiten (de wijk) te trekken. Retail Risk Index (25%): de Retail Risk Index brengt het risicoprofiel van winkels en winkelgebieden in kaart. Dit gebeurt aan de hand van vijf indicatoren: pand, straat, branche, vraag-aanbod en covid-19.

Figuur 11: Hoofd- en subindicatoren economisch functioneren

Bron: Stec Groep, 2024

Economisch functioneren Haagse hoofdwinkelstructuur gemiddeld genomen verbeterd Per indicator bedraagt de hoogst haalbare score 3 punten. Hoe hoger de score, des te beter het winkelgebied presteert op deze indicator. Ten opzichte van 2017 is het economisch functioneren van de Haagse hoofdwinkelstructuur iets afgenomen. Dit komt doordat de winkelgebieden op de hoofdindicatoren ‘leegstand’ en ‘huren’ gemiddeld genomen lager scoren dan in 2017 4. De scores op de indicatoren ‘omzet’ en ‘RRI’ zijn nagenoeg gelijk gebleven.

Figuur 12: Score economisch functioneren Haagse hoofdwinkelstructuur 2,50 2,00 1,50 2017 1,00

2024

0,50 0,00 Leegstand

Huren

Omzet

RRI

Totaal

Bron: Stec Groep, 2022. 4

Omdat de methodologie voor het bepalen van de leegstandspercentages vanaf 2018 is gewijzigd, zijn de uitkomsten van de hoofdindicator leegstand (voor elk type winkelgebied) niet zonder meer te vergelijken met de uitkomsten van de Retailmonitor van 2017. In hoofdstuk 7 zoomen we daarom per type winkelgebied uitgebreid in op de leegstandsontwikkeling in de afgelopen jaren (periode 2018-2024).

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Leegstand constant: dalende trend in binnenstad en dagelijkse aankooplocaties De gemiddelde leegstand van het winkelvloeroppervlak in de Haagse hoofdwinkelstructuur heeft zich in de periode 2018-2024 relatief constant ontwikkeld en lag continu tussen 9 en 12%. In de stedelijke winkelstraten nam de leegstand in deze periode licht toe (van 5 naar 6%). In de overige winkelgebieden steeg de leegstand ook (van 33 naar 40%). In de andere winkelgebiedstypen nam de leegstand juist af. Daarbij is de daling van de leegstand in de grote winkelgebieden het grootst. In de winkelgebieden die meer gericht zijn op dagelijks aankopen daalde de leegstand. In kleine wijkwinkelcentra daalde de leegstand met zo’n 2%. In grote wijkwinkelcentra met zo’n 5%. Met name de Leyweg (-15%), Dr. Lelykade (-10%) en Willem Rooyaardsplein (-10%) hebben een positieve ontwikkeling doorgemaakt. In winkelgebied Leyweg kwam dit onder andere door de herontwikkeling van het lege V&D-pand. In de overige winkelgebieden concentreert de leegstand zich al jaren vooral in de grootschalige concentratie Megastores. De leegstand is hier ten opzichte van 2018 met zo’n 6% gestegen. Er staat nu zo’n 29.000 m² wvo leeg. Dit is 40% van het totale winkelvoeroppervlak van het winkelgebied. Voor een deel gaat het hierbij om strategische leegstand in afwachting van de herontwikkeling, zie ook hier.

In winkelgebied The Globe is de leegstand (dankzij herontwikkeling) juist afgenomen. Van zo’n 50% in 2022 en 2023 naar 0% in 2024. In de binnenstad concentreert de leegstand zich met name in de Spuistraat/Vlamingstraat, New Babylon en Chinatown. Hier staat respectievelijk zo’n 19%, 12% en 11% van het winkelvloeroppervlak leeg. In de Spuistraat/Vlamingstraat (+16%) is de leegstand sinds 2018 ook jaar op jaar toegenomen. In New Babylon daalde de leegstand juist jaar op jaar (van 65% in 2018 naar 12% in 2024). De herontwikkeling van winkel- en horecagebied Haagsche Bluf heeft een vergelijkbaar effect gehad. Ook hier is de leegstand aanzienlijk afgenomen in de periode 2018-2024 (-55%).

Leegstand heeft invloed op functioneren winkelgebieden Uit koopstromenonderzoek blijkt dat er sprake is van een sterke correlatie tussen de componenten: leegstand (vooral het percentage verkooppunten dat leeg staat), consumentbeoordelingen (in het bijzonder voor de aankoopmotieven mode en wonen) en de vloerproductiviteit voor niet-dagelijkse artikelen. Winkelgebieden met veel leegstand krijgen een lagere consumentenbeoordeling en hebben een lagere omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak.

Huurprijsniveau Haagse hoofdwinkelstructuur met zo’n 6% gedaald in periode 2017-2024 In de periode 2017-2024 zijn de gemiddelde winkelhuren in de Haagse hoofdwinkelstructuur met zo’n 6% gedaald. Dit komt voornamelijk doordat de huurprijzen in de binnenstad hard zijn gedaald. Gemiddeld genomen gaat het om een daling van zo’n 30%. In de winkelgebieden Spuistraat/Vlamingstraat (-56%), Hoogstraat/Noordeinde (-52%) en Wagenstraat/Venestraat (-29%) was de daling het sterkst. Ook in De Passage (-22%) en Schoolstraat (-17%) daalden de huurprijzen veel. Er is sprake van een krimpende markt voor recreatieve winkels die vooral in de binnenstad aanwezig zijn. Dit is een landelijke trend en dwingt retailers tot herpositionering en hernieuwd locatiebeleid. In veel gevallen betekent het hernieuwde locatiebeleid minder fysieke winkels, waarbij de locaties die onder gemiddeld functioneren uit de portefeuille worden gehaald. Dit zorgt voor minder marktdruk, vraag naar winkelruimte en een sterkere onderhandelingspositie voor huurders om lagere huren af te dwingen. Dit volgt het landelijk beeld: in de Nederlandse binnensteden is het aantal vestigingen van een keten in de hoofdwinkelstraten in de periode 2015-2021 gedaald van 1,6 naar 1 vestiging (zie link).

20

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Uitgezonderd overige winkelgebieden zijn buiten de binnenstad de huren in alle typen winkelgebieden gestegen. In de grote wijkwinkelcentra stegen de huren met 6%, in de kleine wijkwinkelcentra met 5% en in de stedelijke winkelstraten met 2%. Binnen deze gebieden heeft het Deltaplein de hoogste huurprijs (€ 425). Buiten de binnenstad zijn de huren het hardst gestegen in de winkelgebieden Willem Royaardsplein (+85%) en Reinkenstraat en Loosduinse Hoofdstraat (beide ongeveer +65%). Oriëntatie consument veranderd: omzet fysieke recreatieve winkels neemt af Winkelgebieden met een groot aanbod en/of verzorgingsgebied scoren hoog op de indicator omzet. Door het grote en diverse aanbod zijn zij niet alleen in staat veel omzet te behalen, maar ook een groot deel van hun omzet van buiten de wijk te halen. Dit is ook de reden dat de binnenstad en de overige winkelgebieden (waar Megastores bijvoorbeeld onderdeel van uit maakt) hoog scoren op deze indicator. In vergelijking met 2017 geldt dat: • De oriëntatie op winkelgebieden in de coronacrisis over het algemeen afnam, ten gunste van met name verspreide bewinkeling en online winkelen. Gemak, efficiëntie en ruimte lijken steeds belangrijkere randvoorwaarden voor de dagelijkse boodschappen. Dit is ook na de coronacrisis zo gebleven. • De omzet bij doelgericht winkelaanbod is de laatste jaren fors gestegen.

Dit komt deels door de inflatie, maar vooral door investeringen van consumenten in de woning en tuin door de oververhitte woningmarkt, de hoogconjunctuur, meer thuiswerken en minder vakanties tijdens de coronaperiode. Hierdoor nam ook de toevloeiing met name bij gemeenten met (boven)regionale woonboulevards (zoals Megastores) toe. Het effect van lokaal kopen is in deze doelgerichte sector dus niet zichtbaar, integendeel: mensen zijn juist bereid verder te reizen voor doelgericht aanbod (veel keuzemogelijkheden op een plek, gemak en efficiëntie). • Voor aankopen bij recreatief winkelaanbod is het beeld volledig anders. Hier is sprake van een daling van de omzet, met name als gevolg van online winkelen. De vier grote steden (waaronder Den Haag) hebben met name in de coronacrisis te maken gehad met zeer forse omzetverliezen in de recreatieve sector. Online ontwikkelingen hebben een negatieve impact gehad op de fysieke omzet bij recreatief winkelaanbod. Grote verschuiving zichtbaar in 2021, markt heeft zich richting 2024 weer hersteld De Retail Risk Index is een graadmeter of een ondernemer uit branche X op locatie Y er over een jaar nog gevestigd is. Opvallend is de grote verschuiving van het aantal panden met een laag naar een hoog risicoprofiel in de periode 2017-2021. In 2017 had 26% van het totaal aantal panden in de Haagse hoofdwinkelstructuur een laag risicoprofiel.

Het risico op leegstand was in deze panden (zeer) beperkt. In 2021 daalde dit aandeel naar 13%. Tegelijkertijd zien we dat het aantal panden met een hoog risicoprofiel juist is toenam, van 24 naar 38%. Dit betekent dat bij 38% van het totaal aantal panden in de Haagse hoofdwinkelstructuur het risico op leegstand in 2021 (zeer) hoog was. Dit alles had te maken met de (onzekerheid rondom de) coronacrisis. In 2021 zaten we daar nog middenin en stond de (retail)wereld op zijn kop. Grote winkelgebieden, zoals de binnenstad, het meest kwetsbaar Richting 2024 is het risico op leegstand afgenomen. Het risico is nu zelfs lager dan voor de coronacrisis (peildatum 2017). In alle winkelgebieden – de overige winkelgebieden uitgezonderd – is het aantal winkelpanden dat een (zeer) laag risico heeft op leegstand toegenomen. Andersom geldt hetzelfde. Het aantal winkelpanden dat een zeer hoog risico heeft op leegstand is juist afgenomen (wederom de overige winkelgebieden uitgezonderd. Nog maar voor 15% van alle winkelpanden in de Haagse Hoofdwinkelstructuur geldt dat het risico op leegstand (zeer) hoog is.

21

22

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Essentiele branches minst kwetsbaar, branches met vergelijkend winkelen het meest Branches die het minste risico op leegstand hebben zijn essentiële winkels zoals supermarkten en speciaalzaken. Ook optieken, apotheken, tuincentra en dienstverleners hebben een beperkt risico op leegstand. Branches zoals mode, schoenen en sport hebben daarentegen juist een hoog risico op leegstand. Dit zijn branches die veelal geconcentreerd zijn in grote winkelgebieden en een blijvende concurrentie ervaren van online aanbieders.

Conclusie: economisch functioneren iets afgenomen Ten opzichte van 2017 is het economisch functioneren van de Haagse hoofdwinkelstructuur over de hele linie iets afgenomen. Dit komt doordat de winkelgebieden op de hoofdindicatoren ‘leegstand’ en ‘huren’ gemiddeld genomen lager scoren dan in 2017 5. De scores op de indicatoren ‘omzet’ en ‘RRI’ zijn nagenoeg gelijk gebleven. De binnenstad en grote wijkwinkelcentra scoren (nog steeds) het hoogst op economisch functioneren. Grote wijkwinkelcentra scoren goed op leegstand (laag en nauwelijks structureel van aard) en huur (met name kleine bandbreedtes binnen winkelgebieden). De binnenstad scoort vooral hoog op omzet. Het economisch functioneren van individuele winkelgebieden loopt sterk uiteen. Winkelgebieden met de laagste economische waarde scoren zo’n 30% lager dan het gemiddelde van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Winkelgebieden met de hoogste economische waarde scoren daarentegen juist ongeveer 30% hoger. Tussen de verschillende typen winkelgebieden is de bandbreedte kleiner. Deze scoren ongeveer plus of min 5% ten opzichte van het gemiddelde (overige winkelgebieden uitgezonderd).

3.3 Top 3 ranglijst Retailmonitor 2024 In de binnenstad, stedelijke winkelstraten en grote en kleine wijkwinkelcentra komen De Passage, Frederik Hendriklaan, De Savornin Lohmanplein en Leyenburg het beste uit de bus. In de binnenstad stonden de nummer 1, 2 en 3 in 2017 ook (in deze volgorde) in de top 3. Ook de stedelijke winkelstraten Frederik Hendriklaan en Theresiastraat stonden in 2017 al op nummer 1 en 2. De nummer 3 (Frederikstraat/Denneweg) is nieuw. Deze winkelstraat stond in 2017 nog op plek 8. De stijging wordt vooral veroorzaakt vanwege de stijgingen van de fysieke en commerciële kwaliteit van dit winkelgebied, in combinatie met en afname van de leegstand. Bij de grote wijkwinkelcentra stond De Savornin Lohmanplein ook in 2017 op nummer 1. De Leyweg (door de herontwikkeling) en de Van Hoytemastraat (door hogere huren en minder (risico op) leegstand) zijn flink gestegen. ’T Hoge Veen blijft het best scorende kleine wijkwinkelcentrum. Gevolgd door de Aert v/d Goesstraat en het Hoge Veld.

Tabel 1: Ranglijst Retailmonitor 2024

5

Binnenstad

Stedelijke winkelstraat

Wijkcentrum groot

Wijkcentrum klein

1. De Passage

1. Frederik Hendriklaan

1. De Savornin Lohmanplein

1. ’T Hoge Veen

2. Grote Markstraat

2. Theresiastraat

2. Leyweg

2. Aert v/d Goesstraat

3. Hoogstraat/Noordeinde

3. Frederikstraat/Denneweg

3. Van Hoytemastraat

3. Hoge Veld

Omdat de methodologie voor het bepalen van de leegstandspercentages vanaf 2018 is gewijzigd, zijn de uitkomsten van de hoofdindicator leegstand (voor elk type winkelgebied) niet zonder meer te vergelijken met de uitkomsten van de Retailmonitor van 2017. In hoofdstuk 7 zoomen we daarom per type winkelgebied uitgebreid in op de leegstandsontwikkeling in de afgelopen jaren (periode 2018-2024).

23

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Dit betekent dat de verschillen die in 2017 al zichtbaar waren, zich hebben doorgezet. Er bestaan grote verschillen tussen winkelgebieden en die lijken ook steeds groter te worden. De succesvolle gebieden doen het steeds beter en de zwakke winkelgebieden worden nog zwakker. De afstand in huurniveaus, leegstand en kwaliteit tussen de sterke en zwakke winkelgebieden neemt toe. Bij de toppers blijven de huren op peil, beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand en is de interesse van (inter)nationale retailers groot. In de lagere regionen is het precies omgekeerd. Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden, worden de verschillen groter.

3.4 Uitkomsten en ranglijst alle winkelgebieden Op de volgende pagina’s is de ontwikkeling van de hoofdindicatoren (basiskwaliteit en economisch functioneren) per winkelgebied weergegeven (ten opzichte van 2017). De winkelgebieden zijn ingedeeld en gesorteerd naar type winkelgebied.

Figuur 13: Ontwikkeling hoofdindicatoren winkelgebieden binnenstad (t.o.v. 2017) Boekhorststraat Chinatown De Passage Grote Marktstraat Haagsche Bluf Hofkwartier Hoogstraat/ Noordeinde New Babylon Pleinkwartier Schoolstraat Spuistraat/ Vlamingstraat Turfmarkt Wagenstraat/ Venestraat -30%

-20%

-10%

Ontwikkeling economisch functioneren Bron: Stec groep, 2024

0%

10%

20%

30%

Ontwikkeling basiskwaliteit

40%

24

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Tabel 2: Ranglijst binnenstad Basiskwaliteit Winkelgebied

Economisch functioneren

Rang

Ontw.

Winkelgebied

Rang

Ontw.

Grote Markstraat

1

+3

De Passage

1

0

Hoogstraat/Noordeinde

2

+1

Grote Markstraat

2

+1

New Babylon

3

-2

Turfmarkt

3

-1

Haagsche Bluf

4

+1

Boekhorstraat

4

+7

De Passage

5

-3

Pleinkwartier

5

+5

Hofkwartier

6

0

Wagenstraat/Venestraat

6

-1

Pleinkwartier

7

+3

Hofkwartier

7

+5

Turfmarkt

8

0

Chinatown

8

0

Wagenstraat/Venestraat

9

-2

Hoogstraat/Noordeinde

9

-3

Chinatown

10

+2

Spuistraat/Vlamingstraat

10

-6

Spuistraat/Vlamingstraat

11

-2

New Babylon

11

+2

Schoolstraat

12

-1

Schoolstraat

12

-5

Boekhorststraat

13

0

Haagse Bluf

13

-4

Bron: Stec Groep, 2024

Figuur 14: Ontwikkeling hoofdindicatoren stedelijke winkelstraten (t.o.v. 2017) Dierenselaan/Apeldoornselaan Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan Frederik Hendriklaan Frederikstraat/ Denneweg Hobbemastraat Keizerstraat Kempstraat Loosduinse Hoofdstraat Palacepromenade Paul Krugerlaan Theresiastraat Weimarstraat Zeeheldenkwartier -30%

-20%

-10%

Ontwikkeling economisch functioneren Bron: Stec groep, 2024

0%

10%

20%

30%

Ontwikkeling basiskwaliteit

40%

25

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Tabel 3: Ranglijst stedelijke winkelstraten Basiskwaliteit Winkelgebied

Economisch functioneren Rang

Ontw.

Winkelgebied

Rang

Palacepromenade

1

0

Theresiastraat

1

+2

Frederik Hendriklaan

2

+1

Frederikstraat/Denneweg

2

+7

Loosduinse Hoofdstraat

3

-1

Dierenselaan/Apeldoornselaan

3

+2

Zeeheldenkwartier

4

+2

Frederik Hendriklaan

4

-3

Weimarstraat

5

+2

Fahrenheitstraat/Thomsonlaan

5

-1

Theresiastraat

6

-2

Hobbemastraat

6

+4

Keizerstraat

7

+2

Zeeheldenkwartier

7

+6

Fahrenheitstraat/Thomsonlaan

8

0

Kempstraat

8

-2

Frederikstraat/Denneweg

9

+1

Loosduinse Hoofdstraat

9

-2

Dierenselaan/Apeldoornselaan

10

-8

Paul Krugerlaan

10

+1

Kempstraat

11

+2

Weimarstraat

11

-9

Paul Krugerlaan

12

0

Palacepromenade

12

-4

Hobbemastraat

13

-2

Keizerstraat

13

0

Bron: Stec Groep, 2024

Figuur 15: Ontwikkeling hoofdindicatoren grote wijkwinkelcentra (t.o.v. 2017) Almeloplein Appelstraat/ Vlierboomstraat Badhuisstraat Betje Wolffstraat De Savornin Lohmanplein Gentsestraat/ Stevinstraat Goeverneurplein Leyweg Lorentzplein Mariahoeve Reinkenstraat Stationsweg Van Hoytemastraat Waldeck -50%

-40%

-30%

-20%

Ontwikkeling economisch functioneren Bron: Stec groep, 2024

-10%

0%

10%

20%

30%

Ontwikkeling basiskwaliteit

40%

Ontw.

26

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Tabel 4: Ranglijst grote wijkwinkelcentra Basiskwaliteit Winkelgebied

Economisch functioneren

Rang

Ontw.

Mariahoeve

1

0

De Savornin Lohmanplein

2

Leyweg

Winkelgebied

Rang

Ontw.

De Savornin Lohmanplein

1

0

0

Betje Wolffstraat

2

+5

3

+1

Van Hoytemastraat

3

+7

Van Hoytemastraat

4

+5

Waldeck

4

-2

Waldeck

5

-2

Leyweg

5

+7

Reinkenstraat

6

+1

Almeloplein

6

+2

Betje Wolffstraat

7

-1

Stationsweg

7

-3

Almeloplein

8

-3

Goeverneurplein

8

+1

Appelstraat/Vlierboomstraat

9

+2

Appelstraat/Vlierboomstraat

9

+5

Stationsweg

10

+2

Gentsestraat/Stevinstraat

10

-5

Gentsestraat/Stevinstraat

11

-3

Lorentzplein

11

-5

Goeverneurplein

12

-2

Reinkenstraat

12

-1

Badhuisstraat

13

+1

Badhuisstraat

13

0

Lorentzplein

14

-1

Mariahoeve

14

-11

Bron: Stec Groep, 2024

Figuur 16: Ontwikkeling hoofdindicatoren kleine wijkwinkelcentra (t.o.v. 2017) Aert v/d Goesstraat Ambachtsgaarde Bankastraat Bouwlustlaan De Stede Deltaplein Dr. Lelykade Goudsbloemlaan Heeswijkplein Hildo Kroplaan Hoefkade Hoflandplein Hoge Veld Koningstraat Kraayenstein Leidschenveen Leyenburg Neherkade/Laakweg Parijsplein Tesselseplein Valkenboslaan Weissenbruchstraat Willem Royaardsplein Winkelcentrum Ypenburg Bron: Stec groep, 2024.

-30%

-20%

Ontwikkeling economisch functioneren

-10%

0%

10%

Ontwikkeling basiskwaliteit

20%

30%

27

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Tabel 5: Ranglijst kleine wijkwinkelcentra Basiskwaliteit

Economisch functioneren

Winkelgebied

Rang

’T Hoge Veen

1

0

Aert v/d Goesstraat

1

+1

Hoge Veld

2

+1

Hilde Kroplaan

2

+8

Winkelcentrum Ypenburg

3

-1

Bankstraat

3

+1

Deltaplein

4

n.v.t.

De Stede

4

-1

Parijsplein

5

-1

Hoge Veld

5

+2

Neherkade/Laakweg

6

+2

Neherkade/Laakweg

6

+3

De Stede

7

0

Hoflandplein

7

+10

Leyenburg

8

-3

’T Hoge Veen

8

-7

Aert v/d Goesstraat

9

+5

Kraayenstein

9

-3

Willem Royaardsplein

10

0

Deltaplein

10

n.v.t.

Goudsbloemlaan

11

0

Goudsbloemlaan

11

-6

Ambachtsgaarde

12

-6

Leyenburg

12

0

Dr. Lelykade

13

0

Ambachtsgaarde

13

-2

Bankastraat

14

+1

Tesselseplein

14

0

Kraayenstein

15

-3

Weissenbruchstraat

15

+6

Heeswijkplein

16

+2

Parijsplein

16

-8

Tesselseplein

17

0

Bouwlustlaan

17

+1

Hilde Kroplaan

18

-9

Heeswijkplein

18

+1

Hoflandplein

19

+2

Winkelcentrum Ypenburg

19

-6

Bouwlustlaan

20

-4

Koningstraat

20

0

Weissenbruchstraat

21

+1

Dr. Lelykade

21

-6

Hoefkade

22

-2

Hoefkade

22

0

Koningstraat

23

0

Willem Royaardsplein

23

0

Bron: Stec Groep, 2024

Ontw.

Winkelgebied

Rang

Ontw.

28

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Figuur 17: Ontwikkeling hoofdindicatoren overige winkelgebieden (t.o.v. 2017)

Megastores Station Den Haag Centraal Station Den Haag Holland Spoor The Globe -30%

-25%

-20%

-15%

-10%

Ontwikkeling economisch functioneren

-5%

0%

5%

10%

Ontwikkeling basiskwaliteit

Bron: Stec groep, 2024

Tabel 6: Ranglijst overige winkelgebieden Basiskwaliteit Winkelgebied

Economisch functioneren

Rang

Ontw.

Winkelgebied

Rang

Ontw.

Megastores

1

0

Station Centraal

1

0

Station Centraal

2

0

Station Hollands Spoor

2

0

Station Hollands Spoor

3

0

The Globe

3

0

The Globe

4

0

Megastores

4

0

Bron: Stec Groep, 2024

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

4. Aanbevelingen Op basis van de huidige stand van zaken van de Haagse hoofdwinkelstructuur, de uitkomsten van de Retailmonitor en de meest actuele trends en ontwikkelingen komen we tot de volgende aanbevelingen.

4.1 Aanbeveling 1: Focus beleidsinzet op 64 winkelgebieden uit hoofdwinkelstructuur Afnemende behoefte aan winkelmeters dwingt tot maken van duidelijke keuzes De winkelmarkt kampt met een afnemende behoefte aan vierkante meters voor fysieke detailhandel. Deze tendens is al een aantal jaren ingezet en zal ook naar de toekomst doorzetten. Ook in Den Haag is dit het geval. De verwachting is dat het totaal aantal vierkante meters ‘detailhandel in gebruik’ zal afnemen, zowel buiten als binnen afgebakende winkelgebieden. Invulling met andere (commerciële en niet-commerciële) activiteiten en transformatie naar wonen en/of andere economische of maatschappelijke functies (zorg) vormen een alternatieve invulling. In een krimpende winkelmarkt is het zaak te kiezen voor toekomstbestendige winkelgebieden en in te zetten op de kwalitatieve versterking van deze plekken. Daarnaast zijn er gebieden waar het perspectief voor winkels zwak is. Denk bijvoorbeeld aan de winkelgebieden: Bouwlustlaan, Heeswijkplein, Tesselseplein en Kraayenstein. Deze winkelgebieden bungelen al jaren onderaan de ranglijst van de Retailmonitor en zijn erg monofunctioneel geworden.

De basiskwaliteit en het economisch functioneren van deze winkelgebieden laat te wensen over en bovendien gaat het stuk voor stuk om kleine winkelgebieden (maximaal 2.000 m² wvo en minder dan tien winkels) met één enkele supermarkt als belangrijkste drager van het winkelgebied. Het overige (winkel)aanbod is kleinschalig en van beperkte kwaliteit. De vraag is of deze gebieden in de toekomst nog onderdeel moeten zijn van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Ontwikkelingen in deze gebieden kunnen perspectiefrijke winkelgebieden ondermijnen. Zet in op concentratie van winkelmeters in afgebakende winkelgebieden We adviseren gemeente Den Haag in te zetten op concentratie van winkelmeters in de winkelgebieden van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Dit komt overeen met de beleidslijn die in de ‘Kadernota detailhandel Den Haag – de Haagse hoofdwinkelstructuur centraal’ staat beschreven. We adviseren daarbij wel in te zetten op een afgeslankte versie van de hoofdwinkelstructuur: zonder de winkelgebieden Bouwlustlaan, Heeswijkplein, Tesselseplein en Kraayenstein. Om alle winkelgebieden in de Haagse hoofdwinkelstructuur toekomstbestendig te houden, is het essentieel om vast te houden aan deze concentratiegedachte uit de kadernota. Ervaringen uit de praktijk laten namelijk zien dat deze aanpak werkt.