RIS322128 Bijlage 1

Eigendomssituatie

Website

Sociale media

Search Engine Optimization

Bron: Stec Groep, 2024

Ten opzichte van de retailmonitor uit 2017 zijn de subindicatoren ‘KVO’ en ‘online klantcontactkanalen’ niet meer opgenomen. Winkelgebieden hechten tegenwoordig nog maar weinig waarde aan het Keurmerk Veilig Ondernemen. Binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur zijn er daarom nog maar enkele winkelgebieden die het keurmerk hebben. Hierdoor is de subindicator niet meer representatief voor de hele hoofdwinkelstructuur. De subindicator ‘online klantcontactkanalen’ is niet meer als losse indicator meegenomen. Deze wordt namelijk ook gemeten via de indicatoren ‘website’ en ‘sociale media’.

55

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Online activiteiten stedelijke winkelstraten zorgen voor hoge score op commerciële kwaliteit Stedelijke winkelstraten scoren het hoogst op commerciële kwaliteit. Dit komt voornamelijk doordat zij goed scoren op organisatiegraad en hun online activiteiten (website, sociale media en vindbaarheid). Deze zijn ten opzichte van 2017 in bijna alle winkelgebieden verbeterd. Kleine wijkwinkelcentra scoren desondanks juist relatief laag. Dit komt vooral doordat zij online niet of slechts beperkt actief zijn en de winkelcentra hebben vaak geen of een verouderde website. Kleinere winkelcentra zijn daarnaast ook minder vaak actief op sociale media. Dit is ook heel logisch: kleine wijkwinkelcentra moeten het vooral hebben van hun positionering en de nabijheid ten opzichte van de consument. Consumenten doen hun dagelijkse boodschappen namelijk het liefst zo lokaal mogelijk. Voor kleine wijkwinkelcentra is inzetten op actieve marketing via de website of sociale media daardoor maar beperkt zinvol. Consumenten slaan niet twee (grotere) wijkwinkelcentra over om dat ene specifieke kleine wijkwinkelcentrum te bezoeken.

Figuur 35: Gemiddelde totaalscore ‘commerciële kwaliteit’ Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot

2017

Wijkwinkelcentrum klein

2024

Overig HWS Den Haag 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

Bron: Stec Groep, 2024

Winkeliers werken in 80% van de winkelgebieden met elkaar samen In ruim 80% van de Haagse hoofdwinkelstructuur werken ondernemers met elkaar samen. In zo’n 45% van de gevallen is dit in de vorm van een bedrijveninvesteringszone (BIZ). In deze gebieden wordt gezamenlijk (of door één eigenaar) geïnvesteerd in het winkelgebied. Hiermee wordt de samenwerking en gezamenlijke daadkracht vergroot. Dit zorgt ervoor dat collectieve investeringen makkelijker en sneller van de grond komen. In zo’n 35% van de winkelgebieden is sprake van een (meer vrijblijvende) winkeliersvereniging. 20% van de winkelgebieden is niet verenigd. In meer dan de helft van deze gevallen gaat het om kleine wijkwinkelcentra. Van de kleine wijkwinkelcentra is zo’n 40% niet georganiseerd (geen BIZ en/of winkeliersvereniging). Ook binnen de overige winkelgebieden is de organisatiegraad relatief laag (60% is niet georganiseerd). In de binnenstad en de grote wijkwinkelcentra heeft ongeveer 45% van de gebieden een BIZ of is in handen van één eigenaar. Nog eens 45% heeft een eigen ondernemersvereniging. Van deze winkelgebieden is slechts 10% ongeorganiseerd.

56

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Figuur 36: Organisatiegraad winkelgebieden Den Haag

19% BIZ en/of 1 eigenaar 45% Winkeliersvereniging Geen

36%

Bron: Stec Groep, 2024

Gebruik online kanalen niet substantieel gewijzigd Uit onderzoek blijkt dat online kanalen enigszins invloed hebben op de verblijfsduur in en de bezoekfrequentie van winkelgebieden. Zo’n 12% van de ondervraagden geeft aan dat ze door een per e-mail verstuurde nieuwsbrief vaker naar het winkelgebied komen. 10% geeft daarnaast aan dat ze door een website van het winkelgebied vaker komen. Sociale media hebben relatief weinig invloed op de verblijfsduur en de bezoekfrequentie. Ten opzichte van 2017 is het aantal winkelgebieden dat online actief is niet substantieel gewijzigd. Wel is het aantal websites dat ook daadwerkelijk actueel, informatief en interactief is toegenomen. Inmiddels voldoet zo’n 80% van de bestaande websites aan deze criteria. Dit geldt niet voor sociale media. Van alle accounts is zo’n 40% actief en informatief.

Figuur 37: Online presentatie winkelgebieden Den Haag

Geen webiste of sociale media Alleen sociale media

2024

Alleen website

2017

Website en sociale media 0 Bron: Stec Groep, 2024

5

10

15

20

25

30

35

57

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

7. Uitkomsten economisch functioneren Onderstaand figuur toont de scores van de vier hoofdindicatoren per type winkelgebied. Per indicator bedraagt de hoogst haalbare score drie punten. Hoe hoger de score, des te beter het winkelgebied presteert op deze indicator. Elk van de vijf hoofdindicatoren is daarnaast onderverdeeld in een aantal subindicatoren. Deze worden in de volgende paragrafen toegelicht.

Figuur 38: Scores hoofdindicatoren economisch functioneren uitgesplitst naar type winkelgebied 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

Leegstand

Huren

Omzet

RRI

Bron: Stec Groep, 2024

Figuur 39: Scores en index hoofdindicatoren economisch functioneren uitgesplitst naar type winkelgebied

Type winkelgebied

Score 2017

Score 2024

Index 2017

Index 2024

Binnenstad

197

197

99

101

Stedelijke winkelstraat

190

190

95

97

Wijkwinkelcentrum groot

202

204

101

104

Wijkwinkelcentrum klein

205

197

103

101

Overig

201

167

101

85

Den Haag HWS

200

195

100

100

Bron: Stec Groep, 2024

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Economische functioneren van Haagse hoofdwinkelstructuur iets verslechterd Ten opzichte van 2017 is het economisch functioneren van de Haagse hoofdwinkelstructuur over de hele linie iets verslechterd. Dit komt doordat de winkelgebieden op de hoofdindicator ‘huren’ slechter scoren dan in 2017 (dit komt met name door de huurprijsdaling in de binnenstad). Ook op de hoofdindicator ‘leegstand’ wordt minder goed gescoord. Dit komt vooral door de overige winkelgebieden en de stedelijke winkelstraten. Hier steeg de leegstand.

Harde conclusies niet mogelijk door methodeveranderingen Omdat de methodologie voor het bepalen van de leegstandspercentages vanaf 2018 is gewijzigd, zijn de uitkomsten van de hoofdindicator ‘leegstand’ (voor elk type winkelgebied) niet zonder meer te vergelijken met de uitkomsten van de retailmonitor van 2017. Hieronder zoomen we daarom per type winkelgebied uitgebreid in op de leegstandsontwikkeling en de ontwikkeling van de RRI.

Het economisch functioneren van individuele winkelgebieden loopt sterk uiteen. Winkelgebieden met de laagste economische waarde scoren zo’n 30% lager dan het gemiddelde van de Haagse hoofdwinkelstructuur. Winkelgebieden met de hoogste economische waarde scoren daarentegen juist ongeveer 30% hoger. Tussen de verschillende typen winkelgebieden is de bandbreedte kleiner. Deze score wijkt ongeveer plus of min 5% af ten opzichte van het gemiddelde (overige winkelgebieden uitgezonderd). Grote wijkwinkelcentra scoren het hoogst op economisch functioneren. Grote wijkwinkelgebieden scoren hoog op leegstand (laag en nauwelijks structureel van aard) en huur (met name kleine bandbreedtes binnen winkelgebieden).

Leegstand (25%) De hoofdindicator ‘leegstand’ is onderverdeeld in vier subindicatoren. De totale weging van deze vier subindicatoren samen bedraagt 25%.

Tabel 16: Subindicatoren ‘leegstand’ Subindicatoren ‘leegstand’ Verbouwleegstand

Structurele leegstand

Winkelmeters in gebruik

Gemiddelde leegstand (2017-2024) Bron: Stec Groep, 2024

Ten opzichte van de retailmonitor van 2017 is de indicator ‘leegstand aantal’ (percentage leegstaande panden) vervangen door de indicator ‘verbouwleegstand’. De indicator ‘leegstand aantal’ wordt namelijk ook al gemeten onder de indicator ‘aanbod’. Met de nieuwe indicator wordt het aandeel verbouwleegstand binnen de totale leegstand gemeten. Hoe hoger deze is, des te beter. Dit betekent namelijk dat de leegstand wordt aangepakt. Dan wel door het opknappen en opnieuw verhuren aan een andere retailer, dan wel door de transformatie naar een andere functie.

58

59

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Figuur 40: Gemiddelde totaalscore leegstand Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Overig Den Haag HWS 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

Bron: Stec Groep, 2024

Leegstand constant: dalende trend in binnenstad en dagelijkse aankooplocaties De gemiddelde leegstand van het winkelvloeroppervlak in de Haagse hoofdwinkelstructuur heeft zich in de periode 2018-2024 relatief constant ontwikkeld en lag continu tussen 9 en 12%. Medio 2024 bedroeg het aantal vierkante meters leegstaand winkelvloeroppervlak in de hoofdwinkelstructuur zo’n 10% (8% in aantal panden). Een groot deel van deze leegstand bevindt zich binnen herontwikkelingsprojecten (Megastores en Grote Marktstraat). Zonder deze leegstand ligt de leegstand in de HWS rond het frictieniveau. Buiten de Haagse hoofdwinkelstructuur ligt de leegstand ook al een aantal jaren rond het frictieniveau (5-6%). In diezelfde periode zijn er wel verschillen zichtbaar tussen de verschillende typen winkelgebieden. We constateren een (lichte) toename van het leegstaand oppervlak in de stedelijke winkelstraten (van 5 naar 6%) en overige winkelgebieden (van 33 naar 40%). In de andere winkelgebiedstypen nam de leegstand juist af. In de binnenstad daalde de leegstand van 8 naar 6%. Ook in de winkelgebieden die meer gericht zijn op dagelijks aankopen daalde de leegstand. In kleine wijkwinkelcentra daalde de leegstand van 6 naar 4%. In grote wijkwinkelcentra van 8 naar 3%.

Figuur 41: Leegstandontwikkeling naar type winkelgebied, periode 20218-2024 45% 40% 35%

Binnenstad

30%

Stedelijke winkelstraat

25%

Wijkwinkelcentrum groot

20%

Wijkwinkelcentrum klein

15%

Overig

10%

HWS totaal

5% 0% 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024

In de overige winkelgebieden concentreert de leegstand zich al jaren vooral in de grootschalige concentratie Megastores. De leegstand is hier ten opzichte van 2018 met zo’n 6% gestegen. Er staat nu zo’n 29.000 m² wvo leeg. Dit is 40% van het totale winkelvoeroppervlak van het winkelgebied. Voor een deel gaat het hierbij om strategische leegstand in afwachting van de

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

herontwikkeling, zie ook hier. In winkelgebied The Globe is de leegstand (dankzij herontwikkeling) juist afgenomen: van zo’n 50% in 2022 en 2023 naar 0% in 2024. In de binnenstad concentreert de leegstand zich met name in de Spuistraat/Vlamingstraat, New Babylon en Chinatown. Hier staat respectievelijk zo’n 19%, 12% en 11% van het winkelvloeroppervlak leeg. In de Spuistraat/Vlamingstraat (+16%) is de leegstand sinds 2018 ook jaar op jaar toegenomen. In New Babylon daalde de leegstand juist jaar op jaar (van 65% in 2018 naar 12% in 2024). De herontwikkeling van winkel- en horecagebied Haagsche Bluf heeft een vergelijkbaar effect gehad. Ook hier is de leegstand aanzienlijk afgenomen in de periode 2018-2024 (-55%). Ook kleine en grote wijkwinkelcentra en winkelgebieden zoals Leyweg (-15%), Dr. Lelykade (-10%) en Willem Rooyaardsplein (-10%) hebben een positieve ontwikkeling doorgemaakt. In winkelgebied Leyweg kwam dit onder andere door de herontwikkeling van het lege V&D pand.

Leegstand heeft grote invloed op functioneren winkelgebieden Uit koopstromenonderzoek blijkt dat er sprake is van een sterke correlatie tussen de componenten: leegstand (vooral het percentage verkooppunten dat leeg staat), het algehele rapportcijfer van een winkelgebied (in het bijzonder voor de aankoopmotieven mode en wonen) en de vloerproductiviteit voor niet-dagelijkse artikelen. Winkelgebieden met veel leegstand krijgen een lager rapportcijfer en hebben een lagere omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak.

Leegstand verkooppunten belangrijker effect op consument dan leegstand oppervlakte In bijna alle typen winkelgebieden (alle leegstand bij elkaar opgeteld) is het percentage panden dat leegstaat vergelijkbaar met het percentage winkelvloeroppervlak dat leeg staat. Alleen in de kleine wijkwinkelcentra is het percentage panden dat leegstaat een stuk hoger dan het percentage winkelvloeroppervlak dat leegstaat. Dit komt doordat de panden die hier leegstaan, gemiddeld genomen, relatief klein zijn. Het gaat gemiddeld om zo’n 150 m² wvo per leegstaand pand. In de overige winkelgebieden ligt het percentage leegstaand winkelvoeroppervlak juist hoger dan het percentage leegstaande panden. Dit komt doordat de (leegstaande) winkelpanden hier een stuk groter zijn. In de overige winkelgebieden gaat het om gemiddeld zo’n 815 m² wvo leegstand per pand. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van de grootschalige leegstand in Megastores. Zoals hierboven al vermeld gaat het daarbij voor een deel om strategische leegstand. Zonder de leegstand in Megastores bedraagt het gemiddelde oppervlak van een leegstaand pand in de Haagse hoofdwinkelstructuur zo’n 125 m² wvo.

60

61

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Figuur 42: Leegstand oppervlakte en verkooppunten naar winkelgebied Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Overig Den Haag HWS 0% 10% % leegstand (winkelvloeroppervlak)

20% 30% 40% % leegstand (verkooppunten)

50%

Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024

Frictieleegstand noodzakelijk om winkelmarkt goed te laten functioneren Om de winkelmarkt goed te laten functioneren is een bepaald percentage frictieleegstand nodig. Deze leegstand bestaat uit tijdelijke leegstand (maximale leegstandsduur is één jaar) en maakt het mogelijk voor winkeliers om te verhuizen naar een andere locatie. Een frictieniveau van zo’n 5% is wenselijk/gezond. In 2024 bedroeg het aantal leegstaande panden in de Haagse hoofdwinkelstructuur zo’n 8%. Hiermee lag de leegstand zo’n 3% hoger dan wenselijk is. In de Haagse hoofdwinkelstructuur betreft bijna 70% van de leegstaande panden aanvangs-/frictie leegstand. Daarnaast wordt een kleine 5% van de leegstand verbouwd (naar een nieuwe/andere winkel of naar een andere functie). Een deel van deze leegstand zal daarmee waarschijnlijk weer ingevuld worden of uit de markt genomen worden. De langdurige (leegstandsduur tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (leegstandsduur langer dan drie jaar) is het hoogst in de overige winkelgebieden (door Megastores).

Figuur 43: Leegstand verkooppunten naar duur en naar type winkelgebied

Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Overig Den Haag HWS 0% Aanvang/frictie

10%

20%

Langdurig

Bron: Locatus, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2024

30%

40%

Structureel

50%

60%

70%

Verbouw

80%

90%

100%

62

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Huurprijzen (25%) De hoofdindicator ‘huurprijzen’ is onderverdeeld in drie subindicatoren. De totale weging van deze drie subindicatoren samen bedraagt 25%. Ten opzichte van de retailmonitor uit 2017 zijn deze indicatoren niet aangepast.

Tabel 17: Subindicatoren ‘huurprijzen’ Subindicatoren ‘huurprijzen’ Huurprijzen

Huurprijsontwikkeling

Huurprijsbandbreedte

Bron: Frisia Makelaars, 2024

Gemiddeld huurprijsniveau Haagse hoofdwinkelstructuur met zo’n 6% gedaald Frisia Makelaars heeft in 2024 opnieuw de huurprijzen van de 68 Haagse winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur van Den Haag in beeld gebracht. In de periode 2017-2024 zijn de gemiddelde winkelhuren in de Haagse hoofdwinkelstructuur met zo’n 6% gedaald.

Tabel 18: Huurprijsontwikkeling winkelgebieden Haagse Hoofdwinkelstructuur Daling

Gelijk

14 winkelgebieden

17 winkelgebieden

Stijging 34 winkelgebieden

Bron: Frisia Makelaars, 2024

Grote verschillen tussen en binnen typen winkelgebieden In veertien individuele winkelgebieden is het huurprijsniveau gedaald, in zeventien winkelgebieden is het huurprijsniveau gelijk gebleven en in 34 winkelgebieden is het huurprijsniveau gestegen. Op basis van onderstaande tabel concluderen we dat de gemiddelde huurprijsdaling van 6% voornamelijk wordt verklaard door de dalende huren in de binnenstad. Hier daalde de gemiddelde huurprijs met zo’n 30%.

Tabel 19: Ontwikkeling huurprijsniveau per type winkelgebied, 2017-2024 Type

2017

2021

2024

Ontw.

Binnenstad

€ 644

€ 510

€ 460

-30%

Stedelijke winkelstraat

€ 205

€ 225

€ 230

+2%

Wijkwinkelcentrum groot

€ 175

€ 190

€ 200

+5%

Wijkwinkelcentrum klein

€ 170

€ 180

€ 190

+6%

Overig*

€ 120

€ 120

€ 110

-8%

Den Haag HWS

€ 265

€ 255

€ 250

Bron: Frisia Makelaars, 2024. * Voor de overige winkelgebieden is alleen het huurprijsniveau van de Megastores bekend. De huurprijzen van The Globe, Den Haag Centraal en Den Haag Hollands Spoor zijn niet bekend

Huurprijzen in binnenstad daalden het hardst In de binnenstad is het huurprijsniveau in de periode 2017-2024 met zo’n 30% gedaald. Dit is een forse daling. In de winkelgebieden Spuistraat/Vlamingstraat (-56%), Hoogstraat/Noordeinde (52%) en Wagenstraat/Venestraat (-29%) was de daling het sterkst. Ook in De Passage (-22%) en Schoolstraat (-17%) daalden de huurprijzen veel. In de periode 2013-2017 was de huurprijs in een

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

deel van deze winkelgebieden juist toegenomen. In de Hoogstraat/Noordeinde stegen de huren in die periode met zo’n 20%, in De Passage met zo’n 14% en in de Spuistraat/Vlamingstraat met zo’n 8%. Hoogstraat/Noordeinde en Spuistraat/Vlamingstraat behoren bovendien tot de drie winkelgebieden in de binnenstad met grote huurverschillen binnen het winkelgebied. In de Hoogstraat/Noordeinde is het verschil tussen de minimale en maximale huur 130%. In de Spuistraat/Vlamingstraat is dit ruim 110%. De andere winkelgebieden hebben een stabiele of positieve ontwikkeling laten zien. In het Hofkwartier (+11%) en Boekhorststraat (+100%) stegen de huren het hardst.

Huurdaling door veranderende locatiestrategieën en beleid In het algemeen is er sprake van een krimpende markt voor niet-dagelijkse fysieke winkels. Dit dwingt retailers tot herpositionering en hernieuwd locatiebeleid. In veel gevallen betekent het hernieuwde locatiebeleid minder fysieke winkels, waarbij de vestigingen die onder gemiddeld functioneren uit het straatbeeld verdwijnen. In de periode 2015-2021 is in de Nederlandse binnensteden het aantal vestigingen van een keten in de hoofdwinkelstraten gedaald van 1,6 naar 1 vestiging. We zien hierdoor dat de huurprijzen op de beste locaties in de binnensteden sinds 2019 met gemiddeld zo’n 15% zijn afgenomen. De gemiddelde daling in de binnenstad van Den Haag is daarmee dus hoger dan gemiddeld.

Buiten binnenstad stijgen huren Uitgezonderd overige winkelgebieden zijn buiten de binnenstad de huren in alle typen winkelgebieden gestegen. In de grote wijkwinkelcentra stegen de huren met 6%, in de kleine met 5% en in de stedelijke winkelstraten met 2%. Binnen deze gebieden heeft het Deltaplein de hoogste huurprijs (€ 425). Ook in de winkelgebieden Frederik Hendriklaan (€ 390) en De Savornin Lohmanplan (€ 355) ligt de huurprijs relatief hoog. Buiten de binnenstad zijn de huren het hardst gestegen in de winkelgebieden Willem Royaardsplein (+85%) en Reinkenstraat en Loosduinse Hoofdstraat (beide ongeveer +85%). Winkelgebied Neherkade/Laakweg was het enige winkelgebied dat al langjarig een duidelijke neerwaartse spiraal liet zien. In de periode 2013-2017 daalde de huurprijs hier met zo’n 20%. In de periode 2017-2021 is deze daling doorgezet en is de huurprijs gedaald met zo’n 15%. In absolute aantallen gaat het om een daling van € 125 in 2013 naar € 85 in 2021. Richting 2024 is de huurprijs hier weer gestegen naar gemiddeld € 100.

Omzet (25%) De hoofdindicator ‘omzet’ is onderverdeeld in zes subindicatoren. Ten opzichte van de retailmonitor uit 2017 is de branche-indeling iets aangepast. Er wordt niet meer gekeken naar de branches ‘dagelijks’ en ‘niet-dagelijks’, maar naar de branches ‘dagelijks’, ‘doelgericht’ en ‘recreatief’. Dit is in lijn met het uitgevoerde koopstromenonderzoek voor de Randstad.

Tabel 20: Subindicatoren ‘omzet’ Subindicatoren ‘omzet’ KSO omzet/m² wvo dagelijks

Koopkrachttoevloeiing dagelijks (%)

KSO omzet/m² wvo doelgericht

Koopkrachttoevloeiing doelgericht (%)

KSO omzet/m² wvo recreatief

Koopkrachttoevloeiing recreatief (%)

Bron: Stec Groep, 2024

63

64

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

In 2021 is in de gemeente Den Haag koopstromenonderzoek uitgevoerd (als onderdeel van het grotere koopstromenonderzoek voor de Randstad en provincie Noord-Brabant). De uitkomsten van het onderzoek zijn meegenomen in de actualisatie van de retailmonitor. Omdat er geen omzet- en koopstroomcijfers beschikbaar zijn voor ieder individueel winkelgebied uit de Haagse hoofdwinkelstructuur, is er gebruik gemaakt van data op wijkniveau. Wanneer meerdere winkelgebieden in dezelfde wijk liggen krijgen zij daardoor dezelfde score. Winkelgebieden met een groot aanbod en/of verzorgingsgebied scoren hoog op de indicator omzet. Door het grote en diverse aanbod zijn zij niet alleen in staat veel omzet te behalen, maar ook een groot deel van hun omzet van buiten de wijk te halen. Dit is ook de reden dat de binnenstad hoog scoort op deze indicator.

Figuur 44: Gemiddelde totaalscore omzet

Binnenstad Stedelijke winkelstraat Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Overig Den Haag HWS 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

Bron: Stec Groep, 2024

Op basis van het koopstromenonderzoek blijkt daarnaast dat: • de oriëntatie op winkelgebieden over het algemeen afnam, ten gunste van met name verspreide bewinkeling en online winkelen. Gemak, efficiëntie en ruimte lijken steeds belangrijkere randvoorwaarden voor de dagelijkse boodschappen • de omzet bij doelgericht winkelaanbod de laatste jaren fors is gestegen. Dit komt deels door de inflatie, maar vooral door investeringen van consumenten in de woning en tuin door de oververhitte woningmarkt, de hoogconjunctuur, meer thuiswerken en minder vakanties tijdens de coronaperiode. Hierdoor nam ook de toevloeiing met name bij gemeenten met (boven)regionale woonboulevards (zoals Megastores) toe. Het effect van lokaal kopen is in deze doelgerichte sector dus niet zichtbaar, integendeel: mensen zijn juist bereid verder te reizen voor doelgericht aanbod (veel keuzemogelijkheden op een plek, gemak en efficiëntie); • voor aankopen bij recreatief winkelaanbod is het beeld volledig anders. Hier is sprake van een daling van de omzet, met name als gevolg van online winkelen. De vier grote steden (waaronder Den Haag) hebben met name in de coronacrisis te maken gehad met zeer forse omzetverliezen in de recreatieve sector. Online winkelen heeft een negatieve impact gehad op de fysieke omzet bij het recreatieve winkelaanbod.

Opening Westfield Mall of the Netherlands heeft impact op recreatieve bestedingen Den Haag In Den Haag was de omzetdaling in periode 2018-2021 (op basis van de twee meeste recente koopstromenonderzoeken) in de recreatieve sector (-19%) bovengemiddeld hoog. Gemiddeld namen de toonbankbestedingen in de recreatieve sector in de G4 in de periode 2018-2021 met 7% af. De daling in Den Haag lijkt daarmee naar alle waarschijnlijkheid een direct gevolg van de opening van winkelgebied Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam. Dit winkelgebied zorgde er namelijk voor dat de toonbankbestedingen in de recreatieve sector in deze gemeente

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

met bijna 75% toenamen en dat de omzet in omliggende gemeenten in de recreatieve sector aanmerkelijk sterker afnam dan gemiddeld in de Randstad (bron: KSO Randstad en NoordBrabant, 2021). Of dit ook een blijvende trend is wordt pas zichtbaar bij nieuw koopstromenonderzoek. Op dit moment zijn er geen nieuwere omzetcijfers beschikbaar.

Retail Risk Index (25%) De hoofdindicator ‘Retail Risk Index’ is onderverdeeld in twee subindicatoren. De totale weging van deze twee subindicatoren samen bedraagt 25%. Ten opzichte van de retailmonitor uit 2017 zijn deze indicatoren niet aangepast.

Tabel 21: Subindicatoren ‘retail risk index’ Subindicatoren ‘Retail Risk Index’ Retailrisk laag risico

Retailrisk hoog risico

Bron: Stec Groep, 2024

Retail Risk Index De Retail Risk Index kwantificeert het risicoprofiel van een winkelpand via vijf performance-indicatoren: • Pandindex: prestaties van het winkelpand tot op heden; • Straatindex: ontwikkeling van de invulling van winkelpanden in de straat rond het winkelpand; • Branche-index: ontwikkeling van de branche die actief is in het pand; • Vraag en aanbodindex: verhouding tussen vraag-aanbod van de branche die actief is in het pand; • COVID-19 index: extra factor waar de verwachte impact van COVID-19 is meegenomen.

De Retail Risk Index is een graadmeter of een ondernemer uit branche X op locatie Y er over een jaar nog zit (toekomstige “overlevingskans” van de winkel). In overleg met Locatus zijn twee risicoklassen getypeerd: • (Zeer) laag risico. Het aantal panden als percentage van het totaal van het winkelgebied met een (zeer) laag risicoprofiel, een index van 90 of lager. • (Zeer) hoog risico. Het aantal panden als percentage van het totaal van het winkelgebied met een (zeer) hoog risicoprofiel, een index van 110 of hoger. In onderstaande tabellen zijn de resultaten per type winkelgebied weergegeven. Er is onderscheid gemaakt naar het aantal panden met een laag risicoprofiel en het aantal panden met een hoog risicoprofiel. Er is gekeken naar de jaren 2017, 2021 en 2024.

Tabel 22: Retail Risk Index (zeer) laag risico % (zeer) laag risico

Type 2017

2021

2024

Binnenstad

21%

0%

31%

Stedelijke winkelstraat

26%

7%

30%

Wijkwinkelcentrum groot

30%

14%

36%

Wijkwinkelcentrum klein

34%

22%

41%

65

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Overig

31%

31%

17%

Den Haag HWS

26%

13%

34%

Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024

Tabel 23: Retail Risk Index (zeer) hoog risico % (zeer) hoog risico

Type 2017

2021

2024

Binnenstad

27%

73%

17%

Stedelijke winkelstraat

22%

44%

15%

Wijkwinkelcentrum groot

22%

24%

13%

Wijkwinkelcentrum klein

18%

22%

12%

Overig

40%

19%

32%

Den Haag HWS

24%

38%

15%

Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep, 2024

Grote verschuiving zichtbaar in 2021, markt heeft zich richting 2024 weer hersteld Opvallend is de grote verschuiving van het aantal panden met een laag naar een hoog risicoprofiel in de periode 2017-2021. In 2017 had 26% van het totaal aantal panden in de Haagse hoofdwinkelstructuur een laag risicoprofiel. Het risico op leegstand was in deze panden (zeer) beperkt. In 2021 daalde dit aandeel naar 13%. Tegelijkertijd zien we dat het aantal panden met een hoog risicoprofiel juist is toenam, van 24 naar 38%. Dit betekent dat bij 38% van het totaal aantal panden in de Haagse hoofdwinkelstructuur het risico op leegstand in 2021 (zeer) hoog was. Dit alles had te maken met de (onzekerheid rondom de) coronacrisis. In 2021 zaten we daar nog middenin en stond de (retail)wereld op zijn kop. Grote winkelgebieden het meest kwetsbaar Richting 2024 is de het risico op leegstand afgenomen. Het risico is nu zelfs lager dan voor de coronacrisis (peildatum 2017). Met uitzondering van de overige winkelgebieden is in alle winkelgebieden het aantal winkelpanden dat een (zeer) laag risico heeft op leegstand toegenomen. Andersom geldt hetzelfde: het aantal winkelpanden dat een zeer hoog risico heeft op leegstand is juist afgenomen (wederom de overige winkelgebieden uitgezonderd).

Nog maar voor 15% van alle winkelpanden in de Haagse Hoofdwinkelstructuur geldt dat het risico op leegstand (zeer) hoog is. Essentiële branches minst kwetsbaar, branches met vergelijkend winkelen het meest Branches die het minste risico op leegstand hebben zijn essentiële winkels zoals supermarkten en speciaalzaken. Ook optieken, apotheken, tuincentra en dienstverleners zoals kappers en schoonheidssalons hebben een beperkt risico op leegstand. Branches zoals mode, schoenen en sport hebben daarentegen juist een hoog risico op leegstand. Dit zijn branches die veelal geconcentreerd zijn in grote winkelgebieden en een blijvende concurrentie ervaren van online aanbieders.

66

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Succesfactoren overlevers Retailers die overleven zijn in staat zich sneller dan andere aan te passen aan de nieuwe omstandigheden. Bij veel succesvolle retailers zijn vaak één of meer van de volgende kenmerken aanwezig: onderscheidende propositie (zoals bij Action, Normal en BALR), persoonlijke binding (zoals bij Hans Anders), online én offline (zoals bij Rituals, Coolblue en fietsenwinkel.nl) en vernieuwende dienstverlening (zoals bij fitnesscentra, schoonheidssalons, escape rooms).

67

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Bijlage 1 Nieuwe hoofdwinkelstructuur De onderstaande figuur toont de nieuwe hoofdwinkelstructuur voor Den Haag, waarin de aanpassingsvoorstellen uit het rapport zijn verwerkt.

Figuur 45: Nieuwe hoofdwinkelstructuur Den Haag

68

Klaar voor de toekomst: een analyse van de Haagse winkelgebieden

Colofon Datum: 9 mei 2025 Projectnummer: 24.019 Opdrachtgever: gemeente Den Haag Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Hub Ploem, Maartje Lucassen en Gijs Giesen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

69