RIS321718 Concept PUK Oude Haagweg 4 - 36 geredigeerd
Tekst van het document
De afvalinzameling zou dan voor de laagbouw geregeld kunnen worden via ORAC’s. (Zie bijlage 1 afvalbeleid). Zolang hier geen duidelijkheid over is dient rekening gehouden te worden met een inpandige voorziening.
Buitenruimte
Ontsluitingsstructuur en profielen •
De ontwikkeling dient aangesloten te worden op de bestaande infrastructuur voor auto, tram en fiets. Deze is beschreven in hoofdstuk 1.4. Door bureau Goudappel
•
•
is nader onderzoek verricht naar de doorstroming van het autoverkeer op de kruisingen bij toevoeging van het programma (zie ook 2.4 verkeersstructuur en bijlage C). Deze blijft voldoende. Ook is er gekeken naar de rijrichting van het autoverkeer. Zowel de ventweg als de Burgemeester van der Veldestraat worden éénrichtingsverkeer, de ventweg richting Van der Goeslaan, en de Burgemeester van der Veldestraat vanaf de Van Drieststraat naar de Van de Goeslaan of de Burgemeester Hovylaan. De ventweg langs de Oude Haagweg krijgt een minimum profiel van 12,50 m vanaf de bestaande rijbaan gemeten. Aan het profiel wordt een bomenrij toegevoegd (van de 1e klasse). Hiertoe wordt een aaneengesloten groenstrook opgenomen tussen het fietspad en de rijbaan. Om een aansluitende bomenrij mogelijk te maken, worden 7 bestaande bomen verplaatst of vervangen. Daarbij wordt de groeiruimte van de bomen verbeterd. Het profiel bestaat uit: een vrijliggende fietspad met schikstrook (0,50 + 2,10 m), groenstrook (2,00 m), rijbaan (4,00 m), langsparkeren (2,00 m), laden- en losvak (4 x 2,60 x 12 meter) en trottoir (2,30 m plus). Daarbij is, vanwege de beperkte ruimte, mede door de toevoeging van de groenstrook, op enkele punten afgeweken van het Handboek Openbare Ruimte.
De breedte van het fietspad iets smaller (30 cm), de groenstrook en rijbaan zijn conform Handboek Openbare Ruimte en het trottoir voldoet grotendeels, maar loopt niet parellel met de rooilijn en is op het smalste punt 10 cm smaller dan de minimummaat van 2,40 m. Door de verspringende rooilijn neemt de breedte van het trottoir per blok toe tot maximaal circa 3,50 m. Op basis van het onderzoek Goudappel is deze maatvoering verkeerskundig inpasbaar (zie bijlage C). Ten minste twee parkeerplaatsen dienen voorzien te worden van een elektrische laadpaal. Het profiel van de De Burgemeester Van der Veldestraat wordt versmald tot 14.30 m tot aan de rooilijn van de nieuwe bebouwing en 12.60 m tot aan de voortuinenstrook. Voor de geleding van het blok springt de bebouwing incidenteel naar voren tot aan de voortuinenlijn. Om het profiel te
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
31
KAART OPENBARE RUIMTE
ers
G
en/
los
eer
WE
tain
verk
AG
con
g s-
HA
lek
htin
DE
sen m m
lad 00m ken 0m vak gte 120 e 260 len edt bre
12
OU
telp
bre
eric
ops
n sse n/lo m lade ken 12000m vak te 2600mm leng edte
twe
C
m) nd 00m taa +5 bes 00 eg (21 gw ook haa tr e s ) k oud mm chri +s 000 n (2 pad me fiets / bo ) ller) en ma m mm gro pp0m el s 30 000 (4 nte x20 g cide twe 500 , in n5 ven mm ere 0 0 rk 3 a .2 gsp lan (min toir troit
0
ts
ni
et
je
s
DER
B
f ie
VAN
90
4 pp
lek
con
tain
ers
P
00
350
4 pp
0
n UIN este KT DA maatb (kli
dig
ri e in
chti
AAN
146 sen
ESL
telp
GO
ops
los
m en/ lad 00m m ken 120 vak gte 2600m len edte bre
ng)
A ops
3p
telp
lek
con
tain
ers
M HT er on d p tra
Spe
elp
lek
p
ni
et
je
s
00
ts
126
f ie
n
7 pp
sse /lo en 0mm n lad1200 mm 00 kke va gte 26 len edte bre
op
ste
lple
k co
nta
ine
p
n UIN este KT DA maatb (kli
rs
dig
e in
rich
tin
D
2p
g)
bom
7 pp
Spe
elp
lek
s-v
erk
DES
TRA
t
AT
eer
en
ver
pla
ats
t
T RAA
bom
TST
ting
E
VEL
ats
IES
htin
2 pp
eric
rich
ME
DER
pla
DR
twe
een
GE
VAN
ver
VAN
BUR
7 pp
R STE
en
g s-
P
verk eer 2 pp
E
0
GEM
60
BUR
12
7 pp
EES HO
2 pp
TER
3 pp
VYL AAN
fred bos dennis hofman
e-v
Buitenruimteplan ARCHITEKTENKOMBINATIE
32
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
openbare ruimte nieuw project:
opdrachtgever:
onderwerp:
schaal:
formaat:
datum:
fase/tek:
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
openbare ruimte nieuwe situatie
1:350
A1
10-10-2024
VO
25 MAART 2025
•
kunnen realiseren moeten circa 10 bomen aan de zijde Burgemeesterbuurt ongeveer een meter naar de zijkant verplaatst worden. De Burgemeester van der Veldestraat wordt uitgevoerd met tweezijdig langsparkeren. Tegenover de locatie ligt aan de Oude Haagweg de tramhalte van lijn 2 richting Kraayenstein en Den Haag centrum.
Groeninrichting • De groenstructuur van de omgeving van de locatie staat beschreven in 2.4. De interne groenstructuur van Nieuw Waldeck en Houtwijk worden met elkaar verbonden door vrij smalle groen-water verbindingen langs de Hovylaan (voormalige Loosduinse Vaart) en Van der Goeslaan /Pieter Biesiotpad. Deze lopen deels langs de locatie. De Oude Haagweg maakt deel uit van de hoofd bomenstructuur. • De ontwikkeling bevat een vijftal groenelementen, die met natuurinclusief bouwen verder versterkt of uitgebreid dienen te worden. Het betreft de groenstrook tussen de Oude Haagweg en de ventweg, de terrassen op de plinten, de verlengde van Driesstraat, het groendek op de parkeergarage en de voortuintjes aan de Burgemeester van der Veldestraat. De belevingswaarde, gebruikswaarde en ecologische waarde zijn een belangrijke meerwaarde van het plan. De groenelementen dienen in samenhang nader uitgewerkt te worden door een landschapsbureau. De betrokkenheid van een ecoloog wordt aanbevolen. • De groenstrook tussen de Oude Haagweg en de ventweg, heeft een breedte van ten minste 2 meter over de hele lengte van het plan en biedt ruimte voor 21 bomen (1e klasse), waarvan 7 bestaand. De nieuwe inheemse bomen zijn onderdeel van de opgave, en dragen substantieel bij aan herstel van het laankarakter van de Oude Haagweg.
De groenstrook zorgt voor onderbreking van de verharding en waterdoorlatendheid. Het is tevens een buffer naar de Oude Haagweg en een representatieve markering van het project.
•
•
•
•
•
•
Bij de bebouwing aan de Oude Haagweg is ter plaatse van de terugliggende blokken ruimte voor groene terrassen gecreëerd op de bedrijvenplint. De terrassen zijn bedoeld als buitenruimte voor de aanliggende woningen en zijn tevens een aanvulling op de groenstructuur. De verlengde Van Drieststraat zet het zicht door naar de Oude Haagweg. Hiermee wordt de achterliggende Burgemeesterbuurt gekoppeld aan deze historische lange lijn. Het is een voetgangersgebied en een verblijfsruimte gekoppeld aan de daktuin. Een deel van de inrichting wordt onverhard. Gedacht wordt aan een inrichting met fruitbomen en een speelvoorzieningen. De straat moet toegankelijk blijven voor hulpdiensten. Op de garages bevindt zich een daktuin met een parkachtige groenkwaliteit. Het groendek levert naast een functie als buitenruimte voor omwonenden ook een bijdrage aan de biodiversiteit, de wateropvang en het verminderen van hittestress. Hierover zijn nadere eisen opgenomen (zie bijlage A). In het grote blok is de daktuin semi-openbaar toegankelijk en in het kleine blok bevindt zich een collectieve besloten binnentuin. De daktuin op de parkeergarage ligt op een hoogte van maximaal 4,5 meter (de bestrating) met plaatselijk een aarde dekking van 65-120 cm (afgestemd op de beplanting) en is minimaal 17 meter breed (tussen achtergevel blok en achtergevel maisonnettes).
Aan de Burgemeester van der Veldestraat zijn ondiepe voortuinen opgenomen die het stenige beeld van de straat vergroenen en geschikt zijn om in de zon te zitten. De gemeente stimuleert een groene inrichting van de tuintjes. De woningen aan de Burgemeester Van der Veldenstraat liggen ten opzichte van de hoeken circa 2 meter terug t.b.v. een voortuintje.
Natuurinclusief bouwen • Bij elke (her)inrichting van de openbare ruimte en bij de sloop van de huidige bebouwing is een natuurkansenscan verplicht (zie www.kaartendenhaag.nl) • Vanuit de Wet Natuurbescherming geldt een beschermingsplicht voor planten en diersoorten: het is verboden om beschermde plantensoorten van hun groeiplaats te verwijderen of de voortplantings- of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten te verstoren of beschadigen. • In het plangebied en directe omgeving zijn gewone dwergvleermuis, laatvlieger, rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis waargenomen. Binnen het plangebied zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld, ook zijn er geen foerageergebieden of vliegroutes in het plangebied vastgesteld. Negatieve effecten op vleermuizen en op vleermuisverblijfplaatsen zijn uitgesloten. Er worden geen verbodsbepalingen overtreden uit de Wet natuurbescherming (zie bijlage E Nader onderzoek vleermuizen, 18-11-2022). • Het is tevens is het leefgebied van mussen en diverse tuinvogels. Daarbij zijn diverse insecten, zoals wilde bijen en vlinders, hier te vinden. Met deze soorten dient in het plan rekening gehouden te worden door ruimte voor huisvesting en voedsel te bieden. • De initiatiefnemer moet een groenplan laten maken. Deze is wat betreft plantensoorten aanvullend op de groene structuren en natuurwaarden in de omgeving.
Het eventuele groen- en bomenverlies wordt daarin gecompenseerd, waarbij het uitgangspunt is om zo veel mogelijk gezonde bomen te handhaven, of eventueel te verplanten. Bij herplanting of kap is een boomwaardetaxatie verplicht. Het opstellen van een BEA (bomeneffectenanalyse) is verplicht, opgenomen in bijlage D.
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
33
BURGEMEESTER HOVY
BURGEMEESTER H 500
2000
4000
2000 var.
4000
B
4000var.
2600
500
var.
2300
2000
4000
2600
2100
2300
C
var. 2300
vakken laden/lossen lengte 12000mm breedte 2600mm
25 MAART 2025
2000 2600
2100
2100
B
500 4000
n vakken laden/losse lengte 12000mm breedte 2600mm
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
2000
n vakken laden/losse lengte 12000mm breedte 2600mm
Doorsnedes buitenruimteplan
34
500
2300
3 pp
3 pp
A
var.
2000
2100 2300
2100
A
500 2000
2710
D
2000
5000
2710
2000 4300
E
E
tweerichtings-verkeer
2661
5000
STER HOVYLAAN
2000
4300
P
P
2 pp
7 pp
7 pp
D
4000
tweerichtings-verkeer
1800 2300 2000 2000 2661
TER HOVYLAAN
4000
2 pp
1800 2300 2000
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
35
Bomenkaart bestaand 105-1
55 GV
I
I R
I
GV
R
GV
vri
R R
103
GROEN OP MAAIVELD (ca. 315m2 )
R
I
GV
R
R I vri
R
R
NIET OPENBAAR TERREIN MET ONGEDEFINIEERD GROEN , BOMEN EN
R
I
I R I
I
STUKKEN VERHARDING (ca. 535m2)
BR
42-46Q
GV
I
GV
1
*
61-10
BOMEN
BR
GV
Dit zijn twee bomen (zie BEA) I
GV
36 26
GV
I
32
GV
30
R
OU
R
DE
HA
AG
WE
30-42
GV
G GV
I GV
R
28
GV
3
*
I
GV
27
20-24 I
VEE
DER I
GER
23
RIT
VAN
NLA
AN
I GV
BR
GV
vri
21
88
GV
10
R
86
GV
84
GV
vri
vri
82
GV
8 I
GV
17 I
80
GV
78
GV
76 I
74
6-6A
h
VAN
R
R
GV
GV
DER
4-4B R
5
15
GO
1-1
ESL
3 R
I
7
I
VAN
11
ER
9
EST
60-68
6
50-58
8
ME
BR
AAT
GV
GE
EL
AAN
1
15-27
BUR
V DER
7
R
5
TR DES
13
I
10
40-48
15
12
38
34-36
1-3
17
I
14
30-32
33
26-28
31 19
16
29
I
22-24 27 25
DR
14
24
16
1-3 13-14
27
20 18
groenkaart bestaand BR
26
fred bos dennis hofman
24 22
25
AAT
22
E
STR
20
ME
OFT
T RAA
GE
HO
TST
36
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
BUR
R STE
R
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
BR
37-49
R
5-7
5-7
2
ARCHITEKTENKOMBINATIE
31-35
15 13 11
23
IES
I
6-8 2-4 BR
I
18
VAN
23 21 19 17
I
21
18-20 14-16
10-12
12
11-12
project:
opdrachtgever:
onderwerp:
schaal:
formaat:
datum:
fase/tek:
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
groen
1:350
A1
05-07-2024
VO
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
Bomenkaart, te verwijderen en verplaatsen 105-1
55 GV
I
I R
I
GV
R
GV
vri
R R
103
BOMEN VERWIJDEREN I.V.M. BOUWPLAN (ca 10 stuks, indien mogelijk hergebruiken) 11 stuks, indien mogelijk hergebruiken)
R
I
GV
R R I vri
R
R
TERREIN MET ONGEDEFINIEERDE BEGROEIING VERWIJDEREN (incl. 10 bomen)
R
I
I R I
I BR
42-46Q
GV
BOMEN VERWIJDEREN / VERPLAATSEN t.b.v. OPENBARE RUIMTE PLAN I
61-10
GV
(ca 17 stuks, indien mogelijk hergebruiken) 1
BR
GV
BOMEN BEHOUDEN BINNEN PLANGEBIED (ca 7 stuks) I
GV
* Dit zijn twee bomen (zie BEA)
36 26
GV
I
32
GV
30
R
OU
R
DE
HA
AG
WE
30-42
GV
G GV
I GV
R
28
GV
3
*
I
GV
27
20-24 I
VEE
DER I
GER
23
RIT
VAN
NLA
AN
I GV
BR
GV
vri
21
88
GV
10
R
86
GV
84
GV
vri
vri
82
GV
8 I
GV
17 I
80
GV
78
GV
76 I
74
6-6A
h
VAN
R
R
GV
GV
DER
4-4B R
5
15
GO
1-1
ESL
3 R
I
7
I
VA
11
ER
9
EST
60-68
6
50-58
8
ME
BR
AAT
GV
GE
STR
AAN
1
15-27
BUR
ER ND
DE VEL
7
R
5
13
I
10
40-48
15
12
38
34-36
1-3
17
I
14
30-32
33
26-28
31
19
16
29
I
22-24 27 25
DR 24
14
bomen binnen plangebied BR
13-14
26
2
27
20 18
16
1-3 R
fred bos dennis hofman
24 22
25
AAT
22
STR
20
GE
OFT
T RAA
BUR
HO
37-49
R
5-7
5-7
TER
TST
BR
ES ME
Langs de Oude Haagweg wordt een rij van 21 bomen (1e categorie) toegevoegd aan de Hoofd Bomen Structuur. Hiertoe worden 7 matige bomen verplaatst/ Den Haag - Oude Haagweg 4-36 Oude Haagweg bv groen 1:350 vervangen, 3 gehandhaafd en 11 toegevoegd. Als gevolg Ontwikkelcombinatie van de bebouwing worden 11 bomen langs de randen van de bouwkavel verwijderd en een cluster van A1 ca 10 bomen/boompjes op het binnenterrein verwijderd. Hiervoor in de plaats komen 5 bomen terug in het straatprofiel en 6 bomen terug op maaiveld (speelplaats verlengde Van Driesstraat) en 16 op de semi-openbare daktuin. Langs de burgemeester van der Veldestraat worden als gevolg van de herprofilering 10 bomen verplaatst. Resumerend staan er nu 45 bomen, waarvan er 21 moeten worden gekapt. Daar tegenover staat dat er worden 38 toegevoegd (22 in volle grond, 16 in daktuin), een toename van 17 bomen. Tevens moeten er 17 bomen worden verplaatst. Indien blijkt dat ze niet verplaatst kunnen worden dan dienen ze vervangen te worden door bomen van gelijke grootte.
ARCHITEKTENKOMBINATIE Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
31-35
15 13 11
23
IES
I
6-8 2-4 BR
I
18
VAN
23 21 19 17
I
21
18-20 14-16
10-12
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
12
11-12
project:
opdrachtgever:
onderwerp:
schaal:
formaat:
datum:
fase/tek:
05-07-2024
VO
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
37
Groenkaart nieuw
GROEN OP MAAIVELD (ca 800m2 excl nieuwe voortuinen) GROEN OP PARKEERDEK (ca 2915 m2 incl. buitenruimtes op dek) m) nd 00m taa +5 bes 100 weg k (2 aag troo eh ) oud hriks mm + sc 000 d (2 spa men fiet r) / bo alle m) en sm mm 00m gro teel 030pp0 (40 den 0x2 tweg inci 550 ven m, eren 0m ark 230 sp . g lan (min toir troit
GROEN OP COMMERCIELE RUIMTE / DAKTUINEN (tot max. 520m2)
G
eer
WE
rs
erk
AG
aine
gs-v
HA
k cont
htin
DE
ssen n/lo m lade 00m en 0mm vakk te 120 leng dte 260 bree
12
OU
0
4 pp
ts
nie
tje
s
DER
B
fie
VAN
90
NIEUWE OF VERPLAATSTE BOMEN (in volle grond)
elple
eric
C
opst
NIEUWE BOMEN (ca. 22 stuks in volle grond)
sen n/los en lade 0mm vakk te 1200 mm leng dte 2600 bree
twe
GROEN OP DAKEN (tot max. 3500m2 - afhankelijk installaties etc.)
telp
lek
con
tain
ers
NIEUWE BOMEN (16 op groendek)
P
00
3
4 pp
500
IN tend KTU tbes DA aa (klim
ige
inri
chti
AAN
146 n sse n/lo m lade 00m ken 120 0mm te vak leng dte 260 bree
ESL
ops
GO
BEHOUDEN BOMEN
ng)
A ops
telp
lek
con
tain
ers
HTM r onde trap
Spee
lple
k
3 pp
nie
tje
s
00
ts
126
fie lad
7 pp
en loss m en/ 00m m 0m
ken 120 vak gte e 260 len edt bre
D
2 pp
ops
telp
lek
con
tain
IN KTU tbes DA aa (klim
ers
tend
ige
inri
chti
ng)
bom
7 pp
Spee
lple
k
erk
ER
VAN
DER
VEL
D
t
eer
en
verp
laats
t
T RAA
htin
2 pp
eric
bom
TST
s-v
EST
laats
IES
twe e
ting
ME
verp
DR
7 pp
ch enri
GE
en
AT
VAN
BUR
RA EST
gs-v
P
erk eer 2 pp
E
0
GEM
60
BUR
12
7 pp
EES HO
2 pp
TER
3 pp
VYLA AN
fred bos dennis hofman
e-v
ARCHITEKTENKOMBINATIE Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
38
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
groenkaart nieuw project:
opdrachtgever:
onderwerp:
schaal:
formaat:
datum:
fase/tek:
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
groen
1:350
A1
10-10-2024
VO
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
•
Alle grootschalige nieuwbouwprojecten in Den Haag moeten voldoen aan het puntensysteem Groen- en Natuurinclusief bouwen (RIS301959). Dit project valt daar onder. Er moeten maatregelen toegepast worden uit drie categorieën: • groene daken/groene gevels - 6 punten; • verblijfsplaatsen - 4 punten; • omgevingsmaatregelen - 6 punten. In de bijlage wordt het puntensysteem verder toegelicht. Het is verplicht om een ecoloog te betrekken bij de planontwikkeling en om een beheer- en onderhoudsplan te maken.
Klimaat • De ontwerpprincipes uit de Wegwijzer Den Haag Klimaat bestendig (RIS 3087454) moeten worden gehanteerd. Op de thema’s neerslag, hitte en droogte hanteert de gemeente specifieke prestatie. • Bij nieuwbouw is de eis dat er 50mm van een korte hevige bui van 70mm/uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is. Ook dient er waterrobuust te worden gebouwd (bijvoorbeeld geen vitale functie in kelders). In de bijlage A zijn enkele principes opgenomen omtrent bufferen en afvoeren van regenwater. • Bij nieuwbouw is de ambitie om hitte-robuust te bouwen, door warmte werende gevels toe te passen, het toepassen van zonwering aan de buitenzijde van de zongeoriënteerde gevels en een hitte bestendige hoofdinfrastructuur en nutsvoorzieningen. De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen/water. Bij verblijfsplekken hanteren we een zon/ schaduwverhouding van 50% - 50% op de hoogste stand van de zon op 21 juni om 12 uur. In de bijlage A zijn enkele principes opgenomen ter voorkoming van hittestress.
•
Droogte wordt beperkt door bij te dragen aan de sponswerking in groen en de bodem. Het is de ambitie om 50% (450mm) van de jaarlijkse neerslag te infiltreren en/ of her te gebruiken. In de bijlage A zijn enkele principes opgenomen om een gebied droogtebestendig te maken.
Bodem • Op 1 januari 2024 is de Aanvullingswet Bodem in werking getreden. Onder de Omgevingswet is het onderscheid tussen graven en saneren duidelijker. Bij graven is er alleen sprake van projectmatig grondverzet en is er geen saneringsdoelstelling. Bij het saneren van de bodem is er wel sprake van een saneringsdoelstelling om de kwaliteit van de bodem te verbeteren of contact met de verontreiniging te voorkomen. • Wanneer de bodem wordt geroerd of grond wordt verzet, bijvoorbeeld voor een nieuwe fundering, is bodemonderzoek noodzakelijk. De te bereiken bodemkwaliteit is afhankelijk van de beoogde functie. Ook spelen de (im)mobiliteit en mate van blootstelling van een verontreiniging een rol bij de eventueel te treffen saneringsmaatregelen. • De bodemonderzoeken moeten van recente aard zijn. Het advies aan de intiatiefnemer is om de bodemonderzoeken in een vroeg stadium te laten toetsen door het bevoegd gezag. Het plan wordt ook getoetst aan de Bouwverordening. Bij functiewijziging of herindeling van de functies zal dit vanuit andere wettelijke kaders zoals de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening en de gemeentelijke Afvalstoffenverordening consequenties kunnen hebben. Bij grondverzet zijn er mogelijk beperkingen voor het hergebruik van vrijkomende grond.
• Op basis van bodemonderzoek uit het verleden (2016) is gebleken dat de bovengrond ter plaatse van de Burgemeester van der Veldestraat 27 licht tot matig verontreinigd is met lood. Dit bodemonderzoek is verouderd en er dient een nieuw onderzoek te worden uitgevoerd waarbij de aard en omvang van de
•
•
loodverontreiniging in de bovengrond moet worden onderzocht (zie bijlage A). Kabels en leidingen: in hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten zijn de kabels en leidingen weergegeven. Een bijzonder element is de trafo van de HTM die de lijn over de Oude Haagweg van stroom voorziet. Deze moet ingepast worden binnen het plangebied. Peilmaten: (hoogtekaart bron AHN). De hoogte langs de randen van het plangebied bevind zich globaal tussen de 0,75 en 1,00 m + NAP en loopt vanaf het midden iets af richting Burgemeester Hovylaan. De hoogteverschillen tussen de Burgemeester van der Veldestraat en de Oude Haagweg zijn beperkt van enkele cm’s tot 15 cm. In de procedure Matenplan geeft de gemeente het aanlegpeil aan.
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
39
6400
4400 5200
6400
20000 6400
6400
2800 3600
6400
20000 6400
6400
4400 5200
6600
20600 6600
6600
4400 5200
6400
20000 6400
6400
2800 3600
6400
20000 6400
6400
2250 2650
25 MAART 2025
2400
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
3700 2500 3700 2150
Zesde verdieping
Opbouw blokken
PLATTEGROND - LAAG 7
20000 6400
40
PLATTEGROND - LAAG 2a en 3b 8800+P, 7950+P en 9300+P (4-laags bebouwing)
9785
N.B. doorlooplift
BVO 263m2
23800+P en 22950+P
6400
BVO 497m2
BVO 529m2 ORAC
ventilatie garage
6900 6600
in- en uitrit
3%
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
400
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7600
5500
6600
5500
2650
4800
4800
4800
4800
4800
4800
6600
3%
12%
in- en uitrit
4800
12%
400
400
1800 1800
6650
4800
4800
GO 63m2
4800
400
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
GO70m2
4800
7600
5500
6600
5500
GO 51m2
2650
GO 55m2
GO70m2
4800
N.B. doorlooplift
GO 69m2
GO 63m2
GO 69m2
GO 81m2
6600
6600
4800
GO 51m2
GO 63m2
6650 4800
4800
4800
BVO 98m2
224 fietsen
6600
4800
1800 1800
84 parkeerplaatsen scootmobiel
222 fietsen
6600
GO 69m2
GO 65m2
GO 65m2
GO 69m2
GO 69m2
4800
4800
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
4800
4800
GO 69m2
GO 65m2
GO 65m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
sprinklerpomp ruimte?
n.t.b.?
trafo?
N.B. doorlooplift
GO 69m2
N.B. doorlooplift
GO 69m2
N.B. doorlooplift
69m2
GO 80m2
4000
GO 71m2
4800
GO 75m2
4800
4800
6600
4800
4800
6600
00
00
BVO 792m2
Tweede verdieping ventilatie garage 1350+ P
155 fietsen
n.t.b.?
800
GO 52m2
6600
6600
GO 72m2
GO 69m2
GO 60m2
GO 73m2
GO 75m2
6900
GO 105m2
GO 72m2
8800+ P
GO 65m2 GO 67m2 GO 84m2
GO 67m2
GO 78m2
GO 74m2
GO 78m2 GO 77m2 GO 64m2
GO 68m2 GO 54m2
GO 53m2 GO 60m2
GO 54m2
GO 84m2 GO 78m2
GO 54m2
GO 53m2
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7600
5500
6600
5500
2650 GO 53m2
4000
GO 74m2
800
GO 78m2
3300
GO 53m2
GO 64m2
GO 79m2
GO 77m2
GO 72m2
3600
6400
GO 65m2
2650
6400
GO 80m2
GO 79m2
GO 79m2 GO 58m2
6600
GO 58m2
GO 84m2
2150
20600
2800
20600
6600
6600
6600
3600
6600
6600
6600
GO 55m2
GO 55m2
GO 66m2
GO 64m2
GO 53m2
GO 53m2
GO 68m2
GO 84m2
GO 79m2
GO 77m2
GO 74m2
3700
20600
26600
2150 3700
GO 64m2
GO 73m2
GO 56m2
GO 84m2
GO 84m2
2400
2400
3700
3700
2500
2500
6600
GO 74m2
GO 54m2
GO 84m2
800
GO 60m2
4800
GO 53m2
4800
3600
4800
2800
4800
N.B. doorlooplift
4000
9785
800
N.B. doorlooplift
3300
26600
6900 9785
800
400
400
6600
6600
6600
20600
6600
400
400
6400
6400
14600
6400
20000
3600
6400
2800
6400
6400
5200
20000
6400
6400
4400
6400
20000
3600
6400
6400
2800
6400
5200
20000
6600
4400
4400
20600
5200
6600
6600
6400
6400
6400
20000
3600
6400
2800
6400
6400
20000
400
400
6400
6400
14600
6400
onderwerp:
opdrachtgever:
PLATTEGRONDEN
A1
1:300
formaat:
schaal:
6400
6400
2800
6400
5200
20000
6400
6400
4400
6400
3600
20000
6400
6400
2800
6400
5200
20000
6600
6600
4400
6600
5200
20600
6400
6400
4400
20000
6400
6400
2800
20000
2250
2250
datum:
onderwerp:
opdrachtgever:
PLATTEGROND - LAAG 0 en +1/2 (half verhoogd)
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
fase/tek:
12-06-2024
VO 210
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
schaal:
PLATTEGRONDEN
formaat:
1:300
datum:
A1
fase/tek:
12-06-2024
BVO 3717m2 BVO 2311m2
begane grond verdieping
BVO 6028m
BVO MAATSCHAPPELIJK EN GROEPSWONEN verdieping (h=2,65m) BVO 196m2
ORAC
ORAC
400
4800
4800
4800
4800
4800
GO 67m2
GO 67m2
4800
4800
4800
4800
400
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
GO 67m2
GO 67m2
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7600
5500
1800 1800
6600
GO 51m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 54m2
GO65m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 70m2
GO 70m2
N.B. doorlooplift
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 70m2
GO 70m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
GO 67m2
5500
GO 51m2
2650
400
GO 55m2
N.B. doorlooplift
N.B. doorlooplift
GO65m2
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
400
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7600
5500
1800 1800
6600
5500
GO 105m2
GO 75m2
6650
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 75m2
GO 75m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 65m2
GO 65m2
N.B. doorlooplift
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 65m2
GO 65m2
N.B. doorlooplift
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
GO 69m2
2650
GO 75m2
N.B. doorlooplift
GO 54m2
VO 205
BVO BEDRIJVEN (bg 4,5m vrije hoogte, verdieping 3,5m vrije hoogte)
Peil=0 en 1350+P
Eerste verdieping en laag 1 1/2 6650
N
N project:
project:
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
3600
20000
2650
CONCEPT
CONCEPT
PLATTEGROND - LAAG 1a en 2b Den Haag - Oude Haagweg 4-36
BVO 6028m
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
4850+P (bedrijven), 5050+P en 6200+P (4-laags bebouwing)
TOTAAL
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
BVO MAATSCHAPPELIJK EN GROEPSWONEN verdieping (h=2,65m) BVO 196m2 BVO 3717m2 BVO 2311m2
TOTAAL
Begane grond en laag +1/2
begane grond verdieping
BVO BEDRIJVEN (bg 4,5m vrije hoogte, verdieping 3,5m vrije hoogte)
alf verhoogd) GO 75m2
n.t.b.?
sprinklerpomp ruimte?
n.t.b.?
trafo?
4500+ P 6200+ P
4800
6200+ P
6200+ P N.B. doorlooplift
GO 63m2
5800+ P
GO 69m2
GO 69m2
6600
6600
4800
4800
GO 72m2
N.B. doorlooplift
in- en uitrit
13 parkeerplaatsen
hefplateau
155 fietsen
222 fietsen
BVO 98m2
224 fietsen
Peil = 0
12%
6600
6 bakfietsen
scootmobiel
4800 6600
in- en uitrit
3%
6600
in- en uitrit
4500+ P
4800
GO 71m2
6600
5800+ P
GO 38m2
6600
4800
GO 80m2
6600
GO 69m2
WKO?
10%
HTM Peil = 0
84 parkeerplaatsen
1350+ P
10%
20%
216 fietsen
scootmobiel
keerzone
12%
3%
5050+ P
6900
6900
GO 60m2 GO 76m2 GO 69m2 GO 74m2
GO 88m2
GO 81m2
ventilatie garage
trafo?
4850+ P
GO 95m2
4500+ P
GO 84m2
GO 68m2 4500+ P
GO 54m2 GO 60m2
GO 54m2
GO 84m2
5050+ P 4500+ P
GO 72m2
ventilatie garage
drinkwater + hydrofoor?
BVO 196m2
N.B. doorlooplift
9785
N.B. doorlooplift
9785
BVO 529m2
(h=2,65m)
GO 65m2
BVO 263m2
5050+ P
BVO 192m2
BVO 1132m2
BVO 469m2
4850+ P
BVO 1028m2
3700
26600
2150
26600
2150
BVO 510m2
BVO 792m2
3700
BVO 497m2
4850+ P
BVO 517m2
2500
2500 3700
4850+ P
3700 4850+ P
2400
2400 400
400
6600
6600
6600
3600
6600
6600
6600
400
400
6400
6400
6400
3600
6400
6400
6400
20000
4400
6400
5200
6400
6400
3600
6400
6400
6400
4400
20600
4400
5200
6600
5200
6600
6600
6400
6400
6400
20000
2800
6400
3600
6400
6400
6600
6600
6600
3600
2800
20600
14600
20000
2800
20000
2800
20000
20000
onderwerp:
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
opdrachtgever:
project:
schaal:
PLATTEGRONDEN
1:300
6600
400
400
20600
6400
6400
14600
6400
3600
20000
6400
6400
2800
6400
20000
20000
4400
6400
5200
6400
6400
3600
6400
6400
2800
6400
20000
20600
4400
6600
5200
6600
6600
5200
6400
6400
4400
6400
3600
20000
6400
6400
2800
6400
2650
20000
2250
N
BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
6600
2800
2250
N
BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
6600
2650 20600
20600
fred bos dennis hofman
fred bos dennis hofman
20-08-2024
A1
datum:
formaat:
fase/tek:
project:
onderwerp:
opdrachtgever:
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
VO
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
schaal:
PLATTEGRONDEN
formaat:
1:300
datum:
A1
fase/tek:
20-08-2024
VO
Indicatie kabels en leidingen (Stedin, 2017)
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
Elektra
25 MAART 2025
41
Gas
105-
155 GV
I
I R
I
GV
R
GV
vri
R R
103 R
I GV
R R I vri
R
R R
I
I R I
I BR
42-46
GV
Q
I
61-1
GV
01 BR
GV
I
GV
36
26
GV
I
32
GV
30
OU
R
D
A EH
AG
WE
G
2
R
30-4
GV
GV
I GV
R
28
GV
3
I
GV
27
20-2
4 I
VEE
DER I
GER
23
R
AN IT V
NLA
AN
I GV
BR
GV
vri
21
88
GV
10
R
86
GV
84
GV
vri
vri
82
GV
8 I
GV
17 I
80
GV
78
GV
76 I
74
6-6A
h
VAN
R
R
GV
GV
DER
4-4B R
5
15
GO ESL
1-13 R
I
7
VE
I
DER
9
VAN
8
6
8
8
50-5
11
TER
60-6
GV
EES
AAN
1
15-2
BUR
M GE
ST LDE
7
R
5
BR
T RAA
7 13
I
10
40-4
8
15
12
38
1-3
34-3
6
17
I
26
2
14
30-3
33
-28
31 19
22-2
29
4
16
I
27 0
25
2
19
31-3
27
20 18
24
1-3
16 14
13-1
4
26
fred bos dennis hofman
25
24 22
22
E
AAT
BR
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
EST
STR
9
42
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
ME
OFT
R
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
BU
E RG
O RH
37-4
R
5-7
5-7
2
ARCHITEKTENKOMBINATIE
BR
11
T RAA
I
5
BR
I
TST
I
15 13
20
17 6-8
23
IES
10-1
DR
21
18
VAN
23 6
2-4
21
18-2 14-1
12 11
projectie plancontour op bestaande situatie
-12
project:
opdrachtgever:
onderwerp:
schaal:
formaat:
datum:
fase/tek:
Den Haag - Oude Haagweg 4-36
Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv
openbare ruimte bestaande situatie
1:350
A1
21-10-2024
VO
25 MAART 2025
5. UITVOERINGSASPECTEN
5.2
gediend wordt en dit laatste belang daarbij ook prevaleert. De Europese richtlijn omtrent de milieueffecten van een activiteit is eveneens van toepassing. Deze richtlijn is opgenomen in de Omgevingswet. Ze omschrijft deze activiteit als een stedelijk ontwikkelingsproject waarvan de mogelijke milieueffecten beoordeeld moeten worden.
De bedrijven kunnen vanuit hun bestaande locatie hier verhuizen naar de nieuwbouw zonder tussenfase elders. De bedrijven Van Zweden, Kanibri en Domino’s keren terug in de toekomstige nieuwbouw.
5.3 Bouwlogistiek en bouwveiligheid
Voorbehoud Tegen besluiten in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen belanghebbenden bestuursrechtelijke rechtsmiddelen van bezwaar en/of beroep kunnen instellen. Eventuele gerechtelijke procedures, (gewijzigd) bestuurlijk besluitvormingsproces en externe omstandigheden kunnen, ondanks de ambtelijke inspanningen ten behoeve van de planvorming, de totstandkoming en de inwerkingtreding van het nieuwe juridisch-planologische regime beïnvloeden. Hiervoor is de gemeente nimmer aansprakelijk.
OWC OHW
project:
SCHEMA FASERING
opdrachtgever:
onderwerp:
03-06-2024
1:600
datum:
schaal:
Planologische procedure De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden. Vanaf dat moment kunnen ontwikkelingen die niet binnen een omgevingsplan passen, mogelijk worden gemaakt met een wijziging van het tijdelijke Omgevingsplan of een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Er is in dit geval sprake van een ontwikkeling die niet in overeenstemming is met het geldende planologische kader. Met toepassing van een BOPA kan de beoogde ontwikkeling worden vergund. In de ruimtelijke onderbouwing met betrekking tot deze procedure zal moeten worden aangetoond dat hierbij sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het voordeel van de BOPA is dat deze procedure een aanzienlijk kortere doorlooptijd kent dan een wijziging van het omgevingsplan. Het project is een Stedelijk Ontwikkelingsproject in de zin van Bijlage V van het Omgevingsbesluit (J11). Daarom zal voorafgaand aan de terinzagelegging van het ruimtelijk besluit (BOPA of omgevingsplanwijziging) een m.e.r.-beoordeling moeten worden uitgevoerd. Hiertoe dient de initiatiefnemer een m.e.r.beoordelingsrapport in te dienen bij het bevoegd gezag.
Den Haag - Oude Haagweg
van toepassing.
Om te kunnen beoordelen of nieuwbouw op deze binnenstedelijke locatie op een verantwoorde wijze te realiseren is, zal een bouwveiligheidsplan in hoofdlijnen ingediend moeten worden. Dit bij de indiening van BOPA bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Het bouwveiligheidsplan zal dan worden getoetst aan de Landelijke Richtlijn Bouw- en Sloopveiligheid van de gemeente Den Haag welke op 15 mei 2018 is vastgesteld (RIS 299692). Het doel van een bouwveiligheidsplan is het vooraf inzichtelijk maken of een beoogd initiatief veilig en verantwoord, in zijn relatie tot de directe omgeving en de openbare ruimte, gerealiseerd wordt. In het bouwveiligheidsplan staat vermeld +31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
Het project past niet binnen de huidige planologische kaders voor het plangebied (het tijdelijk omgevingsplan). Voor de realisatie van de ontwikkelingen die op grond van dit PUK mogelijk worden gemaakt, is een nieuw juridisch-planologische basis nodig. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk dat zijn initiatief voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in het planuitwerkingskader. Uiteraard blijft de initiatiefnemer ook zelf verantwoordelijk voor al die aspecten die niet in het PUK zijn geregeld. De vigerende wet- en regelgeving is in principe altijd
Planning en fasering
Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
Juridisch planologische procedure
BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE
-
tek.nr.:
fred bos dennis hofman
BOUWDEEL A
20600 GO 55m2
GO 66m2
2800 6600
20600
3600
6600
14600 6600
6600
GO 64m2
GO 53m2
20000
400
400
6400
2800
6400
6400
3600
20000
6400
4400
6400
6400
20000
5200
6400
2800
6400
6400
20000
3600
6400
4400
6400
6400
20600
5200
6600
4400
6600
6600
20000
5200
6400
2800
6400
6400
20000
3600
6400
2250
6400
6400
2650
3700
6600
2400
fase 1c: 74 woningen ca. 760-960m2 BVO bedrijven
6600
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO bedrijven
BOUWDEEL B
fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven
BOUWDEEL C
BOUWDEEL D
BOUWDEEL E
fasering
GO 55m2 GO 73m2 GO 84m2
GO 84m2 GO 84m2
GO 68m2
GO 74m2
26600
GO 58m2
2150
GO 77m2 GO 79m2
GO 53m2
3700
fase 1a: HTM onderstation
GO 53m2
2500
GO 79m2
GO 80m2 GO 65m2 GO 72m2
4800
4800
4800
4800
14600
400
4800
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7575
5450
6550
5450
2775
GO 74m2
1800 1800
GO 78m2 GO 84m2
GO 53m2
GO 54m2 GO 77m2
GO 54m2
GO 68m2
GO 74m2 GO 67m2
6650
GO 84m2
4800
GO 64m2
4800
4800
GO 60m2
4800
N.B. doorlooplift
4800
9785
400
GO 78m2 GO 65m2
8800+ P
GO 60m2 GO 80m2
4800 6600
GO 69m2
GO 71m2
4800
6600
4800
6600
GO 72m2
4800
GO 72m2
6600
GO 81m2
6900
GO 69m2
6600
GO 69m2
GO 63m2 N.B. doorlooplift
9785
N.B. doorlooplift
GO70m2
GO70m2
2500
GO 51m2
GO 55m2
3750
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7600
5500
6600
5500
2650
2500
4800
6550
14600
6550
3950
20400
6550
3200
6550
6550
3950
6550
6550
3200
6550
3950
20400
6550
6550
3200
6550
2775
20400
2400
fasering
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO bedrijven
fase 1a: HTM onderstation
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO bedrijven
fase 1a: fase 1c: HTM onderstation 74 woningen ca. 760-960m2 BVO bedrijven 400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
14600
400
400
N.B. doorlooplift
4800
4800
4800
fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven 4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO be
4800
4800
4800
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
400
4800
4800
4800
4800
4800
7575
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
400
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
4000
4800
opdrachtgever:
onderwerp:
Den Haag - Oude Haagweg
OWC OHW
SCHEMA FASERING
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
800
3300
800
4000
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
7575
5450
6550
5450
2775
fase 1a: HTM onderstation
14600
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4000
800
3300
800
2775
schaal:
datum:
tek.nr.:
1:600
23-04-2024
-
6650
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 4800
4800
6600 N.B. doorlooplift
6600
N.B. doorlooplift
25 MAART 2025
6600
6600 26600
6600
6600
6900
8800+ P
6900
6600
fasering
4800
N.B. doorlooplift
4800
6600
6600
6600
6600
5450
6600
4800
project:
8800+ P
4800
6550
8800+ P
43
6600
400
4800
4800
N.B. doorlooplift
5450
2775
+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl
6650
t
5
785
3750
8800+ P
2500
4800
4800
fase 1c: 74 woningen ca. 760-960m2 BVO bedrijven
6900
5450
6550 20400
9785
6550
6550
1950
5450
3950 3200
3750
7575
6550
2500
4800
6550 20400
1800 1800
4800
6550
6650
4800
3950 3200
6600
4800
BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag
6550
4800
4800
6550 20400
fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven
fred bos dennis hofman
4800
6550
BOUWDEEL E
fase 1c: 74 woningen ca. 760-960m2 BVO bedrijven
1800 1800
4800
3950 3200
fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven
fase 1c: 74 woningen ca. 760-960m2 BVO bedrijven 4800
6550
20400
4800
6550
375
fasering
1800 1800
375
6650
6550
4800
6550 20400
BOUWDEEL D
BOUWDEEL A
6550
BOUWDEEL C
3950 3200
BOUWDEEL B
6550
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO bedrijven
6550 20400
fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven
6550
fase 1a: HTM onderstation
1800 1800
GO 51m2
4800
4000
4800
800
4800
3300
4800
800
4800
4800
4800
4800
4000
4800
800
4800
3300
4800
800
4800
4000
4800
4800
4800
4800
4000
4800
800
4800
3300
4800
800
4800
4000
4800
4800
4800
4800
400
4800
14600
4800
400
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
400
4800
14600
4800
400
4800
4800
4800
375
fase 2: 190 woningen ca. 3190 m2 BVO bedrijven
4800
4800
4800
400
4800
3750
1950
26600
GO 63m2 4800
GO 63m2
4800
fasering
1800 1800
4800
6650
4800
4800
4800
4800
6600
6600 8800+ P
fase 1a: HTM onderstation
400
6600
6900
N.B. doorlooplift
Omgevingsverordening Zuid-Holland fasering De Omgevingsverordening Zuid-Holland legt bij de hantering van een BOPA aan bepaalde activiteiten de verplichting op dat niet alleen het gemeentelijke maar ook het provinciale belang fase 1b: 84 woningen ca. 2190m2 BVO bedrijven
400
5.1
4000
4800
4800
4800
4800
4800
hoeveel openbare ruimte benodigd is in relatie tot de hoogte van het gebouw tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Op de site van Vereniging van bouw- en woningtoezicht staat een risicomatrix wat als hulpmiddel kan fungeren. Zie www.bwtinfo.nl.
herontwikkeling door initiatiefnemer dat zij alle (bestaande) rechten in bezit krijgt vooralsnog heeft initiatiefnemer nog geen overeenstemming met alle rechthebbenden over de overdracht van hun rechten. Deze bestaan uit rechten van eigendom en rechten van erfpacht.
Voor het in gebruik nemen van de benodigde openbare ruimte dient separaat een procedure gevolgd te worden om een instemmingsbesluit te verkrijgen.
Ten aanzien van de herontwikkeling is (her)uitgifte c.q. wijziging van voornoemde rechten nodig. Ten gevolge van deze (her) uitgifte ligt een grondroute voor de hand welke ervan uit gaat dat initiatiefnemer afstand doet van haar eigendoms- en erfpachtrechten om een nieuw recht van erfpacht te verkrijgen inclusief de benodigde grond van de gemeente.
5.4 Grondrouting en kostenverhaal De locatie betreft deels gemeentelijke grond welke in erfpacht is uitgegeven. Daarnaast zijn er percelen in eigendom bij derden en heeft de gemeente een stuk grond in eigendom. De ontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer plaats. Het bouwplan, een sloopnieuwbouwontwikkeling, resulteert in circa 350 woningen en 6.000 - 6.500 m² kleinschalige bedrijfsruimte in een nieuw complex. Voor deze ontwikkeling is een herinrichting van een deel van de omliggende openbare ruimte noodzakelijk. De herinrichting van en de aansluiting op de bestaande openbare ruimte die het gevolg zijn van deze ontwikkeling, komt voor rekening van initiatiefnemer en moet conform het “Handboek openbare ruimte” worden uitgevoerd. Daarnaast zullen er (plan) kosten worden gemaakt voor de noodzakelijke ambtelijke inzet in verband met de beoordeling van dit privaatrechtelijke initiatief. Ook zal een eventuele planologische inpassing kunnen leiden tot voor vergoeding in aanmerking komende schade op grond van afd. 15.1 Omgevingswet inzake nadeelcompensatie. Momenteel is de gemeente deels (bloot) eigenaar, de initiatiefnemer is deels eigenaar en deels erfpachter en daarnaast zijn er verscheidene particuliere rechthebbenden op gronden van de locatie waarop de voorgenomen ontwikkeling is voorzien. Allereerst is voorwaardelijk om te komen tot
44
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
Binnen de kaders van onder meer het Didam-arrest en nader overeen te komen uitgiftevoorwaarden zal onderzocht worden of en op welke wijze de benodigde grondtransacties, voor de gronden waarop de realisatie van de herontwikkeling is voorzien, vorm kan worden gegeven. Kostenverhaal De ontwikkeling is een bouwactiviteit zoals omschreven in art. 8.13 Omgevingsbesluit. Voor aangewezen bouwactiviteiten levert de Omgevingswet wettelijke grondslag voor kostenverhaal in artikel 13.11 van Afdeling 13.6. De gemeente is hierdoor verplicht om kostenverhaal in rekening te brengen. Vervolgens beoordeelt de gemeente of het kostenverhaal al anderszins verzekerd is. De bouwactiviteit vindt deels plaats op percelen welke door de gemeente Den Haag in erfpacht zijn uitgegeven aan de initiatiefnemer. Afhankelijk van de functiewijziging en het te realiseren programma kan de gemeente met toepassing van suppletieregeling conform, de geldende erfpachtvoorwaarden, grondwaardestijging afvangen. Wanneer het beoogde kostenverhaal niet volledig verzekerd is via de grondwaardestijging, dan brengt de gemeente aanvullende kosten in rekening. Kosten voor de planologische procedure, de aanleg van bovenwijkse voorzieningen, ondergrondse- en bovengrondse
infrastructuur, en plankosten dienen nog anderszins verzekerd te worden. Bovendien zullen we bijzondere afspraken willen maken met de initiatiefnemer waaronder het afwentelen van nadeelcompensatie. Afspraken hierover zullen in een overeenkomst (tevens zijnde een anterieure overeenkomst) aan bod komen. Dit betekent dat voorafgaand aan verlening van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst zal worden gesloten met de initiatiefnemer waarin voor de niet gedekte kosten een bijdrage zal worden overeengekomen, door initiatiefnemer te voldoen aan de gemeente. Als deze afspraken gemaakt zijn is het kostenverhaal vooraf volledig verzekerd. Indien de onderhandelingen niet succesvol zijn kan de gemeente kostenverhaalregels opnemen in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. Legeskosten worden separaat in rekening gebracht.
21m2 622
622
622
80m2
m2 177
8
101m2
7
4541
9
7m2 1190m2 1281m2
2 2m 217
5020
1058m2 2191
964m2 623
1
709m2
30
5720
62
62
32
1168m2
5719
623
m2 105
24
5718
10
20
62
30
32 5719
33
667m2
6231
5720
62
32 5719
2389 62
24
5718
5379m2
33
m2 706
22
2516
6229
3090m2
m2 105
28
469m2
4-6
322m2
32
2089
709m2 1168m2
5718 2516 2388
5020
5720
62
33
m2 706
7m2
2191
62
537
1058m2
964m2 6231
2 2m 118
2389
5719
1281m2
2 2m 217
8
32
4541
1190m2
2388
1477m2
62
80m2
m2 177
6229
22
2516
101m2
6227
6228
667m2
1
572
21m2
28
469m2
33
322m2
32
2089
5718 2516
2388
2388
10
1477m2
20
3090m2
8 2 2m 118
2389
2389
4-6
renvooi
Grondposities huidige situatie renvooi
eigen grond bebouwd
eigen grond onbebouwd
renvooi
eigen grond bebouwd
3803,4 m2
eigen grond onbebouwd
1465,4 m2
erfpacht bebouwd
5282,7 m2
erfpacht onbebouwd
2192,7 m2
gemeentegrond bebouwd
409,8 m2
3803,4 m2
1465,4 m2
renvooi
eigen grond bebouwd (incl. voortuin)
4447,1 m2
eigen grond onbebouwd
821,5 m2
eigen grond bebouwd (incl. voortuin) erfpacht bebouwd (incl. voortuin)
erfpacht onbebouwd
eigen grond onbebouwd
gemeentegrond bebouwd (incl. voortuin)
erfpacht bebouwd
5282,7 m2
erfpacht bebouwd (incl. voortuin)
erfpacht onbebouwd
2192,7 m2
erfpacht onbebouwd
1913,7 m2
821,5 m2 1118,9 m2
5561,7 m GRONDRUIL
eigen grond opbenbaar + erfpacht openbaar = 2735,2 m2
- 1118,9 m2 gro
gemeentegrond bebouwd = 1118,9 m2
os s hofman
409,8 m2
5561,7 m2
VERSCHIL
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 - openbare 25 MAART 2735,2 - 1118,9 = 1616,3 m2 extra ruimte 2025
gemeentegrond bebouwd
4447,1 m
1913,7 m
45 - 1914 m2 erfpa - 822 m2 eigen
- afkoop erfpac
gemeentegrond bebouwd (incl. voortuin)
1118,9 m
BIJLAGEN
A. Gemeentelijke beleidskaders Bestuurlijke kaders Economie Wonen Mobiliteit Openbare ruimte Duurzame leefomgeving Milieu Archeologie en cultuurhistorie
B. Bezonningsonderzoek en windhinderonderzoek C. Verkeersonderzoek Goudappel D. Bomeneffectanalyse E. Nader onderzoek vleermuizen F. Bewonersparticipatie G. Format overzicht (maatschappelijke voorzieningen en groen)
46
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
A. BIJLAGE GEMEENTELIJKE BELEIDSKADERS Bestuurlijke kaders
Ambitiedocument Omgevingsvisie Den Haag (RIS 309993) Vooruitlopend op de Haagse Omgevingsvisie heeft de gemeenteraad zes lange termijnambities vastgesteld. Een rechtvaardig en inclusief Den Haag, Een betaalbare, toegankelijke en toekomstbestendige woningvoorraad in Den Haag, Een klimaatbestendig, klimaatneutraal en natuurinclusief Den Haag, Een economisch vitaal Den Haag, Een gezond en veilig Den Haag, Een duurzaam bereikbaar Den Haag. Nieuwe ontwikkelingen moeten binnen deze ambities passen. Agenda Ruimte voor de stad (RIS 295016) De Agenda Ruimte voor de stad is het richtinggevend document voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad tot een nieuwe Omgevingsvisie is vastgesteld. De uitgangspunten van de Agenda Ruimte voor de Stad zijn verdichten, vergroenen en verduurzamen. Haags akkoord 2023 - 2026 (RIS 316672) Het project Oude Haagweg wordt niet letterlijk genoemd in het collegeakkoord voor de komende jaren. In het akkoord staat dat alle inwoners moeten kunnen rekenen op een mooie buitenruimte. Houtwijk wordt benoemd als wijk waar achterstallig onderhoud aan de openbare ruimte wordt gepleegd. Daar draagt de ontwikkeling van de Oude Haagweg aan bij. Ook het behoud van bedrijfsruimte en ontwikkeling van woningen in samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties passen binnen de ambities uit het coalitieakkoord.
Economie Economische uitvoeringsagenda Den Haag 2023-2026 (RIS 315458) Versterking van de maaksector biedt kansen aan ondernemers en praktisch opgeleiden. Daarom stimuleren we ambachtelijke, (hoog)technologische en circulaire maakbedrijven. Dit wordt ook benoemd in de commissiebrief Aanpak Haagse maakindustrie (RIS 311061). Een randvoorwaarde voor de Haagse economie
is dat er voldoende ruimte is voor bedrijvigheid. De ontwikkeling van bedrijfsruimte aan de Oude Haagweg draagt hieraan bij.
Bedrijfshuisvestigingsstrategie (RIS 303177 en RIS311819) In een stad waar weinig ruimte is en waar het aantal inwoners sterk groeit, moet de beschikbare ruimte optimaal benut worden. Om onze ambities te realiseren gaan wij aan de gang met drie pijlers: • Economische groei stimuleren door het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting en bestaande bedrijvigheid in de stad te behouden. • Bijdragen aan de verstedelijkingsopgave door functiemenging. • Bijdragen aan de duurzaamheidsopgave van de stad door verduurzaming van bedrijfsruimte te stimuleren. Hierbij zet de gemeente in op intensivering, benutten van koppelkansen en op ruimtelijk-programmatische samenhang met de omgeving, waarbij ook op andere beleidsvelden een meerwaarde wordt gecreëerd. Intensivering door stapelen van functies en functiemenging speelt hierbij, waar dat bedrijvigheid niet in de weg zit, een groeiende rol. Flexibiliteit en verduurzaming van de bebouwde en onbebouwde ruimte zijn voorwaarden om toekomstbestendige en aantrekkelijke gebieden te ontwikkelen. Het combineren van woonruimte en bedrijfsruimte aan de Oude Haagweg is hier een goed voorbeeld van. Er ligt een opgave voor het toevoegen van minimaal ca. 200.000 m2 bedrijfsruimte in Den Haag. Uit onderzoek is naar voren gekomen dat in Den Haag ruimte nodig is voor bedrijven en bedrijfsruimte in meerdere typen werkmilieus.
In dit geval gaat het vooral om kleinschalige bedrijfsruimte zoals ook benoemd in het actieprogramma kleinschalige bedrijfsruimte en de Agenda MKB (RIS 181978 & RIS 297199). Voor de Oude Haagweg 4 – 36 is een programma afgesproken van circa 6.000 – 6.500 m² BVO bedrijfsruimte conform het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte. Goede
bereikbaarheid, laad- en losfaciliteiten en voldoende parkeerfaciliteiten zijn hierbij van groot belang. Voor de invulling van de kleinschalige bedrijfsruimte is afgesproken dat Van Zweden, JVZ reclame en Domino’s terugkeren. Voor de andere bedrijfsruimte wordt voldaan aan het beleid Kleinschalige Bedrijfshuisvesting en wordt bekeken of kleinschalige maakindustrie kan worden ingepast. Minimaal 3.700 m² bedrijfsruimte wordt op de begane grond gesitueerd met een minimale vrije hoogte van 4,5 meter. De rest van de bedrijfsruimte mag op de 1e verdieping worden gesitueerd met een minimale vrije verdiepingshoogte van 3,50 meter.
Wonen Woonvisie Den Haag 2022 (RIS 313365) Er wordt momenteel gewerkt aan een Woonvisie die in het voorjaar van 2024 wordt vastgesteld. De op dit moment meest recente versie van de Woonvisie is de technische actualisering van het woonbeleid die de Woonvisie, de Woonagenda en de Nota voorraadbeleid 2021 samen heeft gevoegd. Den Haag zal verder verdichten en verstedelijken en wil daarom nieuwe stedelijke woonmilieus toevoegen. Het totale woningprogramma is circa 350 woningen conform de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365). Het PUK-traject is eind 2023 gestart met dit woonbeleid als uitgangspunt, vandaar dat is besloten niet aan te sluiten op de Woonvisie 2040. Het sociale woningbouwprogramma bestaat uit circa 120 sociale huurwoningen en voegt daarmee een flinke hoeveelheid sociale woningen toe aan de relatief kleine voorraad sociale huurwoningen in Loosduinen. Verder wenst de gemeente in de gesprekken/planvorming te betrekken: • Stimuleringsplan Innovatieve Woonvormen (RIS 316966) • Den Haag geeft thuis, beleidskader aanpak dakloosheid 2023-2030 (RIS 316085) • Voorstel gebiedsvisie Wonen Loosduinen t.b.v. de Woonvisie 2024 / 2028 (in voorbereiding)
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
47
Mobiliteit en (fiets)parkeren Mobiliteitstransitie Om de groeiende stad bereikbaar en aantrekkelijk te houden moeten we anders omgaan met mobiliteit. Lopen, fietsen en OV worden in combinatie met nieuwe mobiliteit-oplossingen op maat, steeds belangrijker in de leefbare en dynamische stad van de toekomst. Op die manier zorgen we voor minder verkeersslachtoffers, een aantrekkelijkere openbare ruimte en een klimaatvriendelijke en gezonde stad. Het alternatief is dat de wegen van de stad dichtslibben, de luchtkwaliteit verslechtert en automobiliteit steeds meer schaarse openbare ruimte vraagt. De ideeën en plannen voor de Haagse mobiliteitstransitie staan in de nieuwe Strategie Mobiliteitstransitie 2022 – 2040 (RIS 310664). In dit document staat hoe de Haagse mobiliteit er in 2040 uitziet en hoe de gemeente de mobiliteitstransitie wil versnellen. Deze strategie is het vervolg op de Hoofdlijnenbrief Mobiliteitstransitie (RIS302361). De mobiliteitstransitie is de noodzakelijke doorontwikkeling om de stad leefbaar, bereikbaar en verkeersveilig te houden. In 2040 moet mobiliteit schoon, veilig, efficiënt, betaalbaar, verbonden en op maat zijn. De mobiliteitstransitie van Den Haag zet in op mobiliteit die past bij een verdichtende stad. Dat wil zeggen dat veilig, ruimte efficiënt en schoon vervoer prioriteit krijgt.
Een scenario dat niet past bij de ambities om de stad bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. Parkeren Uitgangspunt voor autoparkeren is de Parkeerstrategie Den Haag 2021 – 2030 (RIS308711) en de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 (RIS 309940). Wat betreft het fietsparkeren dient voldaan te worden aan de ‘Beleidsregels Fietsparkeernormen 2016’ (RIS294386) en aan ‘Ruim baan voor de fiets, fietsstrategie Den Haag 2040’ (RIS302960). Voor de parkeerbeleidsnota’s geldt dat de aanvrager verantwoordelijk
48
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
is voor het aanleveren van parkeerberekeningen gebaseerd op de ontwikkeling. Deze parkeerberekeningen worden door de gemeente beoordeeld en indien akkoord vastgesteld.
Openbare ruimte Bij de inrichting van de openbare ruimte is het Handboek Openbare Ruimte (HOR) (RIS268741) van de gemeente Den Haag leidend in de inrichting. Het handboek openbare ruimte gaat in op ontwerpeisen en technische eisen. Alle veranderingen in de openbare ruimte moeten voldoen aan de regels in het handboek. Het is ook het document waaraan al het werk in de openbare ruimte wordt getoetst door de Advies Commissie Openbare Ruimte (ACOR), Vooroverleg Verkeerszaken (VOV) en de Beheerderstoets. Na vaststelling van de kadernota openbare ruimte (RIS 310884) zijn de belangrijkste doelen/uitgangspunten van de inrichting openbare ruimte: gezondheid bevorderen; veiligheid bevorderen; bereikbaarheid garanderen; economische functie versterken; verblijf en ontmoeting stimuleren; eenvoud, harmonie en ruimte; duurzaam en klimaatadaptief; multifunctioneel en flexibel; voor iedereen toegankelijk; goed beheer. De norm van de openbare ruimte van de Oude Haagweg is Residentiekwaliteit. Afval Afval is een grondstof. Waar Den Haag de afgelopen jaren heeft ingezet op recycling, wordt de komende jaren ingezet op hergebruik. Afval wordt zodanig ingezameld, dat de markt het als hoogwaardige grondstof kan verwerken (Grondstoffenplan Den Haag - RIS 310284).
De schaal van de ontwikkeling Oude Haagweg 4-36 maakt het mogelijk om duurzame oplossingen te realiseren zoals circulaire afvalverwerking en afvalscheiding. Uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn: • Afvalinzameling belast de openbare ruimte niet. Functies voor afval(opslag) en stalling van (bak)fietsen, scooters en
scootmobielen worden ingepast in de bebouwing of op eigen terrein, niet zichtbaar vanaf openbaar gebied. Dit om de buitenruimte zo min mogelijk te belasten; (p. 5 RIS 314856 ‘Opfrissen’ kadernota openbare ruimte) (RIS 298448 Haagse Hoogbouw: Eyeline en Skyline 2017). Het beheer van het inzamelsysteem (door de beheerder/gebouweigenaar) en voldoende en verkeersveilige manoeuvreer- en opstelruimte voor het bereiken en legen van het systeem in de openbare ruimte. • Bij nieuwbouw wordt verzameling en scheiden van afval inpandig opgelost. Hiervoor moeten in elk bouwblok één of meerdere ruimtes worden gereserveerd. • Bij gestapelde bouw dient de inzameling van afval zo circulair mogelijk te gebeuren: dicht bij de bron en op basis van hergebruik in de wijk. Dit principe moet zo goed mogelijk in de bouwblokken, stempel of in de buurt worden gefaciliteerd. • Voor de eengezinswoningen/ maisonettes langs de Burgemeester van der Veldestraat wordt onderzocht of deze op de bestaande inzamelinfrastructuur kunnen aansluiten. De afvalinzameling zou dan voor de laagbouw geregeld kunnen worden via ORAC’s. Voor het aanbieden en ophalen van afval wordt een uitwerking verwacht die de ruimtevraag voor opstelplekken en aanrijroutes rondom bouwblokken of stempels inzichtelijk maakt.
Opstelplekken en aanrijroutes moeten voldoen aan de daarvoor geldende randvoorwaarden, zoals geformuleerd in de vastgestelde parkeerstrategie (RIS 308711) en het handboek openbare ruimte (RIS 268741). Uitgangspunt hierbij is telkens systemen en middelen zo effectief mogelijk in te zetten en het bewoners zo makkelijk mogelijk te maken hun afval te scheiden en kwijt te kunnen, zonder daarbij gebruik te maken van de schaarse openbare ruimte. Toetsing moet plaatsvinden bij de HMS om bereikbaarheid van de voorgestelde locaties te controleren. Ook de inzamelmiddelen voor bedrijfsafval mogen niet in de openbare ruimte worden geplaatst anders dan voor de inzameling door de afvalinzamelaar.
waterleidingen, elektriciteit etc.
•
Bijlage Klimaatadaptatie De ontwerpprincipes uit de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS 3087454) moeten worden gehanteerd. Zo kunnen toekomstige bewoners en gebruikers van deze locatie een groene, toekomstbestendige en leefbare leefomgeving houden. Op de thema’s neerslag, hitte en droogte specifieke hanteert de gemeente prestatie-eisen. Deze dragen bij aan het vergroten van de klimaat robuustheid en de sponswerking van de stad.
De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen, warmtewerende materialen en/of water; bij verblijfsplekken hanteren we een zon/schaduwverhouding van 50% - 50% op de hoogste stand van de zon op 21 juni om 12 uur.
Ontwerpprincipe
Groen tenzij Ontwerpprincipe • Vergroening is één van de meest effectieve klimaatadaptieve oplossingen, omdat het wateroverlast, hitte én droogte vermindert. Denk hierbij aan ontharden (‘stenen eruit’) en vergroenen (‘groen erin)’.
Extreme neerslag Prestatie-eis • Bij nieuwbouw stellen we de eis dat er 50mm van een korte hevige bui van 70mm in 1 uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is. • Bij nieuwe ontwikkelingen dient er waterrobuust worden gebouwd: Dit voorkomt/ beperkt waterschade bij extreme neerslag (bijvoorbeeld geen vitale of kwetsbare functies in kelders). • Zie de stresstesten en pas zelf aanvullende maatregelen toe. Ontwerpprincipe
•
Stedelijk groen, zoals bomen, struiken en lage beplanting, die goed voorzien zijn van water in de bodem, genereert koelte in de directe omgeving;
•
Door het waarnemen/zien van groen op ooghoogte wordt hitte als minder belastend ervaren. Zorg voor groen op verschillende hoogtes; bijvoorbeeld ook door gevelgroen en klimplanten;
•
De gevoelstemperatuur wordt in grote maten beïnvloed door straling. Zorg voor groene, schaduwrijke plekken in de omliggende ruimte (parkeerplaats, (binnen) groene tuin), die op hete dagen voor verschillende doelgroepen goed bereikbaar zijn;
•
Gebruik indien mogelijk materialen met een hoge albedo-factor (reflectiefactor van een materiaal) en een lage absorbtie-waarde (minder warmtevasthoudende materialen, bijvoorbeeld hout). Massa, kleur en textuur is daarbij van invloed op de opname en afgifte/ uitstraling van warmte.
Droogte Prestatie-eis • Droogte wordt beperkt door bij te dragen aan de sponswerking van de stad via oplossingen in groen en bodembuffers; • Droogte leidt niet tot onomkeerbare schade aan kwetsbare gebouwen, infrastructuur, groen en ecologische waarden; • In het plangebied is de ambitie om 50% (450 mm) van de jaarlijkse neerslag te infiltreren en/of te hergebruiken. Ontwerpprincipe
• • • •
Houd regenwater vast op de locatie waar het valt (dak, maaiveld);
•
Als bovenstaande maatregelen niet (voldoende) mogelijk zijn, kan het overschot aan regenwater vertraagd worden afgevoerd;
•
De voorkeursvolgorde voor afvoer is: o eerst naar de bodem; o dan via een regenwatersysteem naar het oppervlaktewater (polder- en boezemwater); o en als het niet anders kan naar de vuilwaterriolering.
Berg dit water in bufferingssystemen, groene daken, vijvers en/of onverharde oppervlaktes; Probeer het geborgen water, waar mogelijk, te infiltreren in de ondergrond; Indien dit niet mogelijk of wenselijk is, zorgt dat het water hergebruikt wordt. Denk aan grijswatersystemen of beregeningsinstallaties;
Hitte Prestatie-eis
•
Bij nieuwbouw is de ambitie dat we hitte-robuust bouwen: Maak zon georiënteerde gevels warmtewerend en/of groen en voorkom dat koelsystemen de (verblijfs)ruimte in directe omgeving opwarmen. Zorg daarbij voor hittebestendige hoofdinfrastructuur en andere nutsvoorzieningen, zoals waterleidingen, elektriciteit etc.
•
De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen, warmtewerende materialen en/of water; bij verblijfsplekken hanteren we een zon/schaduwverhouding van 50% - 50% op de hoogste stand van de zon op 21 juni om 12 uur.
Ontwerpprincipe
• • • •
Kies waar mogelijk voor groene oppervlakten of waterdoorlaatbare verharding om regenwater vast te houden en tijdelijk te bergen; Regen- en oppervlaktewater kan ook actief op locatie vastgehouden worden, bijvoorbeeld door ondergrondse waterbuffering. Wensbeeld is om (regen)water dat lokaal is geborgen weer lokaal wordt hergebruikt voor beregening en irrigatie; Richt het gebied droogtebestendig in; pas bomen en beplanting toe die goed tegen langdurige droogte kunnen. Essentieel hierbij zijn de soortenkeuze (toekomstbestendige soorten), goede groeiomstandigheden en de beschikbaarheid van water in de grond; Hou rekening met de verwachte grondwaterstanden tijdens droogteperiodes en de zoetwaterbeschikbaarheid vanuit het oppervlaktewatersysteem van het gebied.
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
49
Punten Aspect
Maatregel
Nadere omschrijving maatregel
v v
n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t.
Ontwikkelaar levert een tabel aan met de puntenscore per maatregel met toelichting. Inzet van expertise van een ecoloog (eventueel aangevuld met een landschapsarchitect en/of gespecialiseerde hovenier) vanaf de initiatieffase van het bouwproject.
v v 1
Omgeving n.v.t.
n.v.t. n.v.t.
Omgevingspunten moeten altijd op eigen kavel worden gerealiseerd en op maaiveldniveau Opstellen van een meerjarig beheer- en onderhoudsplan. Aanleg van groen dak (5 - 7 cm dik) met sedum; minimaal 40% van de footprint en bij voorkeur tot 30m, eventueel tot 50m hoogte; zijnde geen gebruiksfunctie Aanleg van groen dak (7 - 15 cm dik) met sedum, grassen en kruiden; minimaal 40% van de footprint en bij voorkeur tot 30m, eventueel tot 50m hoogte; zijnde geen gebruiksfunctie Aanleg van groen dak (15 - 30 cm dik) met grassen, kruiden en dwergheesters; minimaal 40% van de footprint en bij voorkeur tot 30m, eventueel tot 50m hoogte; zijnde geen gebruiksfunctie
2
gevel/dak
Groen dak (5 – 7 cm)
gevel/dak
Groen dak (7 - 15 cm)
gevel/dak
Groen dak (15 - 30 cm)
gevel/dak
Groen dak (30 - 50 cm)
3
4 5
gevel/dak
Groen dak (> 50 cm)
1
gevel/dak
Geveltuin
1
gevel/dak
Geen lichtuitstraling gebouw
2
gevel/dak
Gevelgroen
1
verblijf
Insectenstenen
1
1
verblijf
verblijf
Nestplaatsen voor spreeuwen
PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -
25 MAART 2025
Nadere omschrijving maatregel
verblijf
Nestplaatsen voor gierzwaluwen
1
verblijf
Nestplaatsen voor zwarte roodstaart in stenige omgeving
Plaatsen van 5 neststenen voor halfholenbroeders en/of behouden van geschikte openingen per gebouw in middelhoge en hoge gebouwen (voorkeur 20 meter en hoger)*. * Deze maatregel is alleen functioneel als de omgeving voldoende stenig, dus niet te groen is. De soort heeft een voorkeur voor droge, warme en lichte biotopen: groene en bruine daken fungeren als foerageergebied.
1
verblijf
Groot zomer-/kraam verblijfplaatsen voor vleermuizen
Realiseren van groot zomer-/kraamverblijfplaatsen in de vorm van kasten voor vleermuizen in gevel: Kleinschalig project: 2 groot zomer-/kraamverblijfplaatsen voor vleermuizen per gebouw*; Middelgroot project: 6 groot zomer-/kraamverblijfplaatsen voor vleermuizen per gebouw*; Grootschalig project: 12 groot zomer-/kraamverblijfplaatsen voor vleermuizen per gebouw*.
Realiseren van inbouw nestplaatsen voor gierzwaluwen: Kleinschalig project: 2 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw; Idealiter worden verblijfplaatsen gerealiseerd waarbij Middelgroot project: 6 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw; hele dakranden en/of schuine daken van gebouwen Grootschalig project: 12 neststenen voor gierzwaluwen per gebouw. geschikt zijn (geen vogelvides), op geschikte hoogte. De neststenen dienen in een cluster te worden geplaatst. Voor neststenen geldt: In dat geval hoeft niet gerekend te worden met - neststeen met invliegopening horizontaal 30x65 mm en verticaal 32x65 mm, 40 mm boven de bodem (van aantallen nestplaatsen zoals boven beschreven. binnen gemeten); Verblijfplaatsen niet zijde neststenen mogen alleen - plaatsing niet direct boven ramen of deuren worden toegepast als deze speciaal ontworpen en bewezen effectief zijn, in samenspraak met ingehuurd - ophanghoogte tussen de 15 en 21 meter vanaf maaiveld, bij ontwikkelingen < 15 m kunnen ecoloog (eventuele nadere informatie opvraagbaar bij nestplaatsen lager worden gerealiseerd. De minimale hoogte voor realisatie ter hoogte van de gemeente). dakgoot is circa 6 m; - onderlinge afstand invliegopeningen is minimaal 0,5 meter; - ingangen op het noorden, oosten en/of noordoosten; - aanvliegroute van ca. 3 meter vrijhouden van obstakels (zoals groen, openslaand raam of balkon).