RIS321718 Concept PUK Oude Haagweg 4 - 36 geredigeerd

Planuitwerkingskader Oude Haagweg 4-36

CONCEPT 25 maart 2025

Loosduinen Ontwikkellocatie Oude Haagweg 4-36

2

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Inleiding 1.2 Leeswijzer

5 5 5

2. GEBIEDSCONTEXT 2.1 Historische context 2.2 Huidige situatie 2.3 Ontwikkelingen in de omgeving 2.4 Stedenbouwkundige context 2.5 Architectonische context 2.6 Programmatisch kader 2.7 Juridisch planologisch kader

9 9 10 13 14 17 18 19

3. VISIE OPGAVE  4. KAVELREGELS 4.1 Context, rooilijnen en bouwhoogtes 4.2 Beeldkwaliteitsaspecten 4.3 Mobiliteits- en energietransitie 4.4 Buitenruimte

21

5. UITVOERINGSASPECTEN 5.1 Juridisch planologische procedure 5.2 Planning en fasering 5.3 Bouwlogistiek en bouwveiligheid 5.4 Grondrouting en kostenverhaal

43 43 43 43 44



23 23 25 31 31

BIJLAGEN46 A. Gemeentelijke beleidskaders 47 B. Bezonningsonderzoek en windhinderonderzoek 54 C. Verkeersonderzoek Goudappel 66 D. Bomeneffectanalyse 86 E. Nader onderzoek vleermuizen 99 F. Bewonersparticipatie 105 G. Format overzicht (maatschappelijke voorzieningen en groen) 121

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

3

4

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

1. INLEIDING 1.1

Inleiding

Aan de rand van de dorpskern van het stadsdeel Loosduinen ligt het bedrijventerrein Oude Haagweg 4-36. De bedrijvenstrip van circa 1 hectare ligt ingeklemd tussen het Burgemeestersbuurtje en de Oude Haagweg en wordt ontsloten via een ventweg en een achterliggende woonstraat. Momenteel kent het economisch een marginaal gebruik en liggen er kansen voor herontwikkeling en verdichting. Om een samenhangende ontwikkeling mogelijk te maken heeft een deel van de eigenaren van de bedrijven zich verenigd in de Ontwikkelcombinatie OHW (OC OHW Project B.V. en OC OHW Grond B.V., hierna ‘de Ontwikkelcombinatie’). In overleg met de gemeente hebben zij een initiatiefplan ontwikkeld voor woningbouw op een plint van bedrijven. Met het initiatiefplan (de Burgemeester, vernoemd naar het aangrenzende buurtje), opgesteld door de Architektenkombinatie, wordt invulling gegeven aan het Haags College Akkoord 2023-2026 (RIS316672), met name op de punten Economie, Stadsontwikkeling en Wonen, Duurzaamheid en Buitenruimte. Om dit initiatiefplan verder uit te werken en publiekrechtelijk te faciliteren is dit Planuitwerkingskader opgesteld.

Dit bevat programmatische, ruimtelijk functionele, logistieke, juridisch planologische, beeldkwaliteits- en duurzaamheidsaspecten waaraan de bebouwing en de aangrenzende buitenruimte moet voldoen en beschrijft tevens de stedenbouwkundig context waarbinnen het plan moet passen. Het Planuitwerkingskader is afgestemd met de initiatiefnemers en met de Commissie Loosduinen (behandeld in de RAV van de Commissie Loosduinen), en is behandeld in het wijkberaad Houtwijk. Vanaf september 2017 hebben diverse informatieavonden plaatsgevonden waarin omwonenden, de Commissie Loosduinen en andere belanghebbenden zijn betrokken. Voor het PUK is op 27 juni 2024 een informatieavond gehouden. Het verslag van deze avond is terug te vinden in bijlage F. Het verdwijnen van de overlast van de bedrijvigheid in de Burgemeester van der Veldestraat wordt door de bewoners als een aanzienlijke verbetering van de woonomgeving gezien. In

de bijlage E is een rapportage opgenomen van de participatie. Het PUK is behandeld in het Welstand Stedenbouw Overleg (01-05-2024/26-06-2024) en het Haags Duurzaamheidsteam (17-04-2024) en het SO voor de buitenruimte is behandeld in het VOV (18-04-2024) en ACOR (01-05-2024). Na vaststelling door het College is het PUK 24 maanden geldig.

1.2

Leeswijzer

Dit Planuitwerkingskader is samengesteld volgens de nieuwe opzet van Stedenbouw & Planologie. Het PUK begint met een hoofdstuk gebiedscontext waarin vanuit een hoger schaalniveau ingegaan wordt op de ruimtelijke en programmatische kaders. Hierin wordt ingegaan op de historische context, de huidige situatie en de ontwikkelingen in de omgeving en vervolgens op de stedenbouwkundige context en de architectonische context. In het Programmatisch kader staan de programmatische en functionele uitgangspunten waaraan het plan moet voldoen. Tenslotte wordt het Juridisch-planologisch kader aangegeven.

Oude Haagweg 42 - 46; nieuwbouw naast de locatie

In hoofdstuk 3 wordt de visie op de opgave geschetst. Daarbij wordt tevens ingegaan op de duurzaamheidsambities. In hoofdstuk 4 zijn de kavelregels opgenomen. Dit zijn de concrete spelregels waar het plan aan moet voldoen. Dit overzicht is opgedeeld in 4.1 Context, rooilijnen en bouwhoogtes; 4.2 Beeldkwaliteitsaspecten; 4.3 Mobiliteits- en energietransitie; 4.4 Buitenruimte. In hoofdstuk 5 komen de uitvoeringsaspecten aan de orde (juridisch planologische procedure, planning en fasering, bouwlogistiek en bouwveiligheid, financiering). In de bijlagen staat een overzicht van het relevante gemeentelijk sectorale beleid, en zijn diverse onderzoeksrapporten opgenomen (bezonning, windhinder, verkeer, bomen) en is een verslag van de participatie opgenomen. Boven en op pagina 4 bestaande situatie bedrijventerrein Oude Haagweg 4 - 36

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

5

Luchtfoto omgeving 1:5000

6

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Luchtfoto bestaande situatie 1:1000

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

7

8

De Strandwal (vanaf 1200)

De Laan van Meerdervoort (vanaf 1927)

De Loosduinse Vaart vroeg (vanaf 1645)

De moderne stad (vanaf 1950)

De Loosduinse Vaart laat (vanaf 1927)

De bloemkool en ‘t Hout (vanaf 1980)

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

2. GEBIEDSCONTEXT 2.1

Historische context

In het stadsdeel Loosduinen ligt aan de Oude Haagweg het bedrijventerrein 4-36. De Oude Haagweg vormt samen met de Loosduinseweg en de Loosduinse Hoofdstraat de centrale lange lijn van Den Haag, de historische route over de strandwal uit de 13e eeuw tussen ’s Gravenhage en ‘s Gravenzande. Rond 1230 werd in Loosduinen door Graaf Floris IV een klooster gesticht, waarvan de huidige Abdijkerk aan de Willem III straat een overblijfsel is, dat zich daarmee het oudste gebouw van Den Haag mag noemen. In de 17e eeuw werd langs deze route de Loosduinse Vaart aangelegd, het kanaal dat vanuit het Westland doorliep tot aan de Grote Markt in de Binnenstad, waardoor Den Haag voorzien werd van verse groente en fruit. Langs het kanaal vestigden zich tal van fabrieken en arbeidersbuurtjes. Vanaf Loosduinen boog het kanaal af via de Willem III-straat naar Poeldijk en verder het Westland in. Op het hoekpunt van het kanaal aan de rand van het dorp werd in 1881 de beeldbepalende Neo Gotische O.L. Vrouw Hemelvaartkerk gebouwd. In 1899 vestigde de Loosduinse Groenteveiling zich in de terreinen in de knik van het kanaal. De veiling strekte zich met havens en sporen en de gasfabriek uit tussen de Oude Haagweg en de latere Escamplaan.

door een moderne vrij-liggende trambaan, de huidige lijn 2. Het bedrijventerrein werd met een ventweg op de Oude Haagweg aangesloten. In de jaren ’80 werd het voormalige veilingterrein herontwikkeld als onderdeel van Houtwijk, de nieuwbouwwijk die gebouwd werd op de voormalige tuinbouwgronden tussen Loosduinen en Den Haag. Een minstens zo grote transformatie vond in de jaren 60/70 plaats in de historische dorpskern van Loosduinen. Deze werd gesaneerd waarbij de dorpsstraatjes werden vervangen door een orthogonale structuur van autovrije winkelstraten met een groot vierkant plein voor markt en evenementen, het Loosduinse Hoofdplein. De hoofdverkeerswegen werden om de kern heen geleid. De ligging van het winkelcentrum is daarmee wat naar binnen gekeerd.

Het bedrijventerrein aan de Oude Haagweg, van ruim één hectare groot, grensde aan het Veilingterrein, maar bleef tot in begin jaren ’60 in gebruik als landbouwgrond. De kavel aan de Oude Haagweg was met een sloot gescheiden van de achterliggende landbouwgronden. Hier werd vanaf 1925 de Burgemeestersbuurt ontwikkeld, een karakteristiek arbeidersbuurtje dat via de Burgemeester Hovylaan op de Oude Haagweg is ontsloten. De Burgemeester Van der Veldestraat vormt de grens tussen het buurtje en het bedrijventerrein. In 1969 ging de Loosduinse Veiling op in de regionale veiling Westland Noord. Vijf jaar later viel ook het doek voor de Loosduinse Vaart, die grotendeels gedempt werd en vervangen Historische beelden Loosduinen met de Loosduinsevaart, het dorp, de veiling en industrie aan de Oude Haagweg

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

9

2.2 Huidige situatie

Het bedrijventerrein is grotendeel bebouwd met platte loodsen van één of twee lagen. De gebouwen hebben een bestemming ‘bedrijf’ en één gebouw aan de Burgemeester van der Veldestraat ‘maatschappelijk’. Het oorspronkelijke bedrijventerrein is de laatste decennia wat verkleurd. De invulling van deze gebouwen is op dit moment zeer divers, met bijvoorbeeld Domino’s pizza, Van Zweden behangparadijs, Rouwcentrum Loosduinen en een grote kringloopwinkel, deels in tijdelijke gebruik om leegstand tegen te gaan. De bedrijvigheid wordt aan twee zijden ontsloten, aan de voorzijde via de ventweg langs de Oude Haagweg en aan de achterzijde via de Burgemeester van der Veldestraat, wat forse overlast, onveiligheid en een rommelige uitstraling oplevert in deze woonstraat. Het relatieve extensieve gebruik, de deels marginale economische functies en de overlast naar de buurt zijn aanleidingen voor een herstructurering van het bedrijventerrein. Daarbij biedt de representatieve ligging aan de Oude Haagweg, de historische lange lijn, mogelijkheden voor nieuwe binnenstedelijke bedrijvigheid. De ligging om de hoek van het dorp, op 500 meter van het Loosduinse Hoofdplein, maakt dit voor Loosduinen ook een kansrijke verdichtingslocatie voor woningbouw. Daarbij kan het winkelcentrum profiteren van extra bezoekers. De locatie is met een halte van Randstadrail 2 direct met het Haagse centrum verbonden.

Momenteel worden plannen uitgewerkt voor het opknappen van de buitenruimte van de Burgemeesterbuurt. De herontwikkeling van het bedrijventerrein kan daarop aansluiten. Het bedrijventerrein en de bijhorende bebouwing is in bezit van diverse eigenaren, die zich deels verenigd hebben in de Ontwikkelcombinatie. Sinds 2016 is de gemeente Den Haag in gesprek met de Ontwikkelcombinatie. Zij hebben in samenwerking met de Architektenkombinatie een initiatiefvoorstel ontwikkeld voor herontwikkeling.

10

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Bedrijvigheid, laden en lossen en parkeren op de huidige ventweg en Burgemeester van der Veldestraat PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

11

1 7

3

2

2 3 4 6

4

6

7 8 8 1

9

10

Lange lijn Oude Haagweg, Loosduinseweg en Westeinde, de historische route over de strandwal

12

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

10

9

2.3 Ontwikkelingen in de omgeving De Oude Haagweg In de historische context is ingegaan op de betekenis van de Oude Haagweg-Loosduinseweg-Loosduinse Kade voor de ontwikkeling van Den Haag en Loosduinen: de 6 kilometer lange lijn over de strandwal die Loosduinen verbindt met het Haagse centrum en het Westland en via de Lozerlaan met de A4; de aanleg van de Loosduinsevaart als transportroute en katalysator voor industrialisatie en verstedelijking en de huidige betekenis als hoofdverkeersader voor tram, auto en fiets. In het Loosduinse deel tot aan de Houtwijklaan betreft het een wijkontsluitingsweg en daarna een stedelijke hoofdweg (S-route) tot aan de binnenstad. De lange lijn kruist een zevental haakse lijnen. Bij de meeste kruisingen verandert het profiel; een vier dubbele bomenlaan met vrijliggende trambaan, een kanaal met wegen en trambaan over de kades, tot een boulevard met ventweg. Het bebouwingsbeeld is zeer divers. Aan de Haagse kant zijn de jaarringen van de stad afleesbaar, aan de Loosduinse zijde is een meer afwisselend bebouwingsbeeld. De bouwhoogte varieert van woningen van drie lagen met kap en drie tot vijf laagse appartementenblokken tot arbeidershuisjes van 1 of 2 lagen met kap en nieuwbouwblokken van circa 9-11 lagen. Beeldbepalend zijn vanaf Loosduinen de O.L.V.

Hemelvaartkerk, de Binnentuinen, Landgoed Rosenburg, de nieuwbouw Harvest en de kruising Thorbeckelaan, de begraafplaats Eik en Duinen, de Valkenboskerk, de Capitoolgebouwen aan de Zevensprong, het woonwerkgebouw Groenesteijn, de nieuwbouw Energiekwartier en het Westeinde Ziekenhuis. Door de variaties in hoogtes, functies en profielen kan de Oude Haagweg ook wel worden gekarakteriseerd als een kralenketting. In de afgelopen jaren hebben een aantal transformaties plaatsgevonden langs de Oude Haagweg. Met name op locaties waar industrie gevestigd was. Vanwege de ligging aan de stedelijke hoofdweg en het brede profiel is veelal gekozen voor een combinatie van economische functies in de plint met

gestapelde appartementen van 6 tot 12 lagen (Groenesteijn, Energiekwartier, Harvest). In 2010 werd in opdracht van de Commissie Loosduinen een studie verricht voor de Loosduinse locaties aan de Oude Haagweg: Gammalocatie, Connexxionterrein en Oude Haagweg 4-36. Dit om een samenhangende ontwikkeling te bewerkstelligen met een Loosduins karakter. Deze studie is echter niet verder uitgewerkt tot stedenbouwkundige kaders voor deze locaties. Voor de Oude Haagweg 4-36 wordt een combinatie gezocht tussen een stedelijk woon-werkprogramma en een fijnmazige aansluiting op de openbare ruimte. De Burgemeesterbuurt Vanaf de jaren ’20 t/m ’60 is grenzend aan het Veilingterrein in fasen de Burgemeesterbuurt aangelegd. Dit karakteristieke arbeidersbuurtje van overwegend 2 bouwlagen met ondiepe blokken en smalle éénrichting straten, is georiënteerd op de Burgemeester Hovylaan gelegen langs de Loosduinse Vaart, met het Burgemeester Francoisplein als centraal ontmoetingspunt. Momenteel is een herinrichting van de buitenruimte in voorbereiding, waarbij de woonerfinrichting vervangen wordt door een traditionele inrichting met trottoirs en klinkerbestrating. Het aantal parkeerplaatsen wordt daarbij teruggebracht en er ontstaat meer ruimte voor bomen en gevelgroen.

Met het plan de Burgemeester wordt de centrale van Drieststraat doorgetrokken door het voormalige bedrijventerrein waardoor de Burgemeesterbuurt aan de Oude Haagweg komt te liggen. Met het verdwijnen van de bedrijvigheid in de Burgemeester van der Veldestraat zal de leefbaarheid toenemen.

Rechter kolom: 1e afbeelding: Burgemeester Hovylaan 2e afbeelding: Van Drieststraat 3e afbeelding: Burgemeester Jansenstraat 4e afbeelding: Burgemeester Francoisplein

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

13

2.4 Stedenbouwkundige context Bebouwingsstructuur Loosduinen heeft zich niet zoals de meeste plaatsen concentrisch vanuit het centrum ontwikkeld maar als een tapijt van buurtjes verspreid over de voormalige tuinbouwgronden, met de Oude Haagweg en de Laan van Meerdervoort als dragers waarlangs de groei plaats vond. Lange tijd bleef het grote centrale tuinbouwgebied onbebouwd. Pas in de jaren ’80 werden hier Nieuw Waldeck en Houtwijk ontwikkeld. Het palet van buurtjes is karakteristiek voor de bebouwingsstructuur van Loosduinen, waarbij ieder buurtje of wijk gekenmerkt wordt door een bepaalde bouwperiode met bebouwingstypologie en bouwhoogtes. De locatie grenst aan het Burgemeesterbuurtje uit de eerste helft van de vorige eeuw, dat op haar beurt aan drie zijden omgrenst wordt door de wijk Houtwijk. Schuin tegenover de locatie ligt het buurtje de Tuinen uit de 19e-20e eeuw. Tegenover de locatie staan een zestal appartementenblokken in haakvorm uit de jaren ’60, waarachter pas de bebouwing van Nieuwe Waldeck begint.

Bouwlagen 1:2000

14

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Verkeersstructuur De Oude Haagweg is tot aan de kruising met de Groen van Prinstererlaan een wijkontsluitingsweg, met een vrije trambaan en vrijliggende fietspaden. Vanaf deze kruising sluit deze aan of de Stedelijke hoofdwegenstructuur die de verbinding vormt met het Haagse centrum. De Loosduinse kant is de doorgaande route om de winkelkern van Loosduinen heen geleid via de Lisztstraat en de Lippe-Biesterfeltweg richting de Lozerlaan, naar het Westland en de A4. De Burgemeesterbuurt is via de Hovylaan en de van der Goeslaan aangetakt op de Oude Haagweg. Een tweede autoverbinding is er via de Gerrit van Veenlaan richting het Winkelcentrum Houtwijk en de Houtwijklaan. Achter het Burgemeesterbuurtje langs loopt een doorgaande fietsroute; het Lange Houtwijkpad. Ook zijn er fietsroutes langs de locatie naar Nieuw Waldeck, Loosduinen en het Centrum. Schuin tegenover de locatie ligt een halte van tramlijn 2, van Kraayenstein naar het Centraal Station. Mobiliteitsonderzoek Goudappel Op kruispuntniveau is het planeffect beperkt. Al het verkeer kan in de huidige vorm van de direct omliggende kruispunten met een goede cyclus- en verliestijd afgewikkeld worden binnen de acceptabele normen. De inrit van de Ventweg kan in de spitsperioden voor een zeer beperkte periode door wachtrijen geblokkeerd zijn.

Dit lost zich gemiddeld binnen 5,3 secondes weer op, waardoor dit niet voor problemen zorgt voor de afwikkeling van het autoverkeer. In de plannen voor de Burgemeesterbuurt wordt voor de Burgemeester van der Veldestraat éénrichtingsverkeer ingevoerd. Dit heeft een positief effect op de verkeersafwikkeling in de wijk en gaat ongewenst sluipverkeer tussen de Houwijklaan en Oude Haagweg tegen. Wel dient extra aandacht te worde gegeven aan het kruispunt Oude Haagweg – Burgemeester Hovylaan vanwege de complexe bereikbaarheid voor langzaam verkeersdeelnemers.

Verkeersstructuur 1:5000

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

15

Groenstructuur Den Haag heeft ter bescherming en versterking van het groen de Stedelijke Groene Hoofdstructuur vastgelegd. Deze bestaat uit de Natura 2000 gebieden langs de kust en de grote groengebieden aan met name aan de flanken van de stad (SOM). Deze worden met elkaar verbonden met ecologische zones en door de Hoofdbomenstructuur, brede bomenlanen over de lange lijnen van de stad. De Oude Haagweg is onderdeel van deze Hoofdbomenstructuur. Ter plaatse van de locatie is de bomenrij door de trambaan en de kruisingen uitgedund. Langs de ventweg dient zich de mogelijkheid aan om de laanbeplanting te versterken. Bij de kom Loosduinen volgt de bomenlaan de Lisztstraat in plaats van de historische route via de Loosduinse Hoofdstraat.

620m 560m

550m

ArcGIS Web Map 360m

430m

880m 820m

210m 70m

820m

110m

De twee wijken aan weerzijde van de Oude Haagweg hebben een sterke interne Hoofdgroenstructuur, evenwijdig aan de Oude Haagweg. In Houtwijk met de aaneengesloten wijkparken ’t Kleine Hout, Florence Nightingalepark, het Bokkefortpark en het groengebied rond de Molen met elkaar verbonden door het Lange Houtwegpad. In Nieuw Waldeck betreft het de meanderende groen-water zone langs het Strausspad

870m 60m

150m

450m

270m

aansluitend op het Beethovenpark in Waldeck. Deze groenzone ArcGIS Web Map is een ecologische verbindingszone.

360m

430m

Speelplek (afstand tot locatie) Wijkpark (afstand tot locatie)

Groenstructuur en speelplekken in de omgeving 1:5000

Deze twee wijkgroenstructuren zijn met elkaar verbonden via 8-4-2024 13:36:14 Hoofdboomstructuur

Groengebied Gemeente Den Haag

Ambitie/potentie

Groen buurgemeenten

Bestaand

Gemeentegrens

Knelpunt bestaande HBS

1:24,000 twee ‘dunne’ groen-waterlijnen die langs de locatie lopen: via de 0 0.3 0.6 Hovylaan (restant Loosduinse Vaart) en de Van der Goeslaan 0 0.47 0.95 (Pieter Bisiotpad). De groene schakelfunctie kan bij de locatie verder versterkt worden. Esri Nederland, Community Map

Stedelijke Groene Hoofdstructuur

Esri Nederland, Comm

16

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025 1:24,000

36:14

tructuur

450m

480m

Groengebied Gemeente Den Haag

0

0.3

0.6

1.2 mi

2.5 Architectonische context De gemeente hecht waarde aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Die kwaliteit staat beschreven in de Welstandsnota. Om te bepalen of een bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand, heeft de gemeente Den Haag welstandscriteria vastgesteld in de Welstandsnota Den Haag 2017 (RIS297760). Voor reclame-uitingen is de Reclamenota van toepassing (RIS170855). Van belang voor de beoordeling is de omgevingscontext van de locatie. De locatie maakt geen deel uit van een Beschermd Stadsgezicht. Door de verspreide ontwikkeling van de buurtjes is er in de omgeving niet één karakteristieke architectuurstijl aanwezig, maar is er een palet aan stijlen. De Moderne architectuur komt in Loosduinen in diverse gebieden voor en is daarbinnen beeldbepalend, met als bijzondere blikvanger de ‘Chinese Muur’ van architect Jan Wils. In de omgeving komen de volgende bouwperiodes en architectuurstijlen voor (*niet op de kaart): 1800-1900 • O.L.

Vrouw Hemelvaart kerk - Neogotisch; • Loosduinse Hoofdstraat enkele panden - Neostijlen; • De tuinenbuurt - sobere Neostijlen; 1900-1950 • Hoekpand Loosduinse Hoofdstraat en Lippe Bisterfeltweg - Neorenaissance; • Burgemeesterbuurt - sobere Baksteenarchitectuur met kleine ramen; • Waldeck * - Modern; 1950-1975 • Bebouwing kavel - laat Modern; • Haakflats overzijde en Lisztstraat - laat Modern; • Loosduinse Hoofdplein zuidzijde * - Modern; 1975-1985 • Loosduinse Hoofdplein noordzijde * - Jaren ’80 strak; • Nieuw Waldeck - Jaren ’80 Bloemkoolwijk; • Houtwijk - Jaren ’80 met traditionele blokken;

Bouwperiode 1:2000 1985-2005 • Omgeving Liepe Biesterfeltweg Houtwijk - Jaren ’80 strak met Urban villa’s; • Van Driesstraat Burgemeesterbuurt - Jaren ’90 Vinexuitstraling; 2005-heden • Oude Haagweg 42-46 – ‘Licht-Postmodern’.

‘Chinese Muur’ van architect Jan Wils

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

17

2.6 Programmatisch kader Het programma is in overleg met de Ontwikkelcombinatie bepaald op circa 6.000 – 6.500 m² BVO bedrijfsruimte en circa 300 – 350 woningen. Hierbij zijn de volgende uitgangpunten van toepassing:

•

Bedrijven • De bedrijfsruimte voorziet in de urgente behoefte aan ruimte voor economie in de wijk in plinten (RIS318690) en sluit aan op het Actieprogramma Kleinschalige

•

18

Bedrijfsruimte (RIS297199). De indeling van de units is qua omvang flexibel, de maximale omvang van 500 m² voor een werkruimte zoals opgenomen in het Actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte is niet van toepassing voor de terugkerende bedrijven Van Zweden en Kanibri. Het programma wordt gestapeld in twee lagen, waarvan 3.700 m² op de begane grond, waarbij een minimale vrije hoogte van 4,50 m op de begane grond en 3,50 m op de verdieping wordt gehanteerd. De bedrijfsruimte is bedoeld voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten. Qua activiteiten dient het aan te sluiten op de bovenliggende woningen (vergelijkbaar met voormalige milieucategorie 1 en 2). Het gaat om activiteiten die gericht zijn op de vervaardiging, verwerking en/of bedrijfsmatige opslag en distributie van goederen. Het gaat dus om het huisvesten van ambachtelijke, maak of stadsverzorgende bedrijven zoals: Bouw- en onderhoudsbedrijven: het kleinschalig klus- en onderhoudswerk, bijvoorbeeld de metselaar, timmerman, stukadoor, stratenmaker, glazenwasser, schoonmaker, loodgieter, cv-monteur en elektricien; Productie: het kleinschalig vervaardigen en bewerken van producten en voedingsmiddelen, bijvoorbeeld de meubelmaker en -stoffeerder, muziekinstrumentenmaker, metaal- en leerbewerking, aardewerker, ijsfabriek, drukkerij en het cateringbedrijf; Reparatie en (groot)handel: het kleinschalig

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

•

•

•

uitwisselen en repareren van producten, zoals de fietsenmaker, kledingreparatie, klokkenmaker, schoenmaker, automonteur en de webwinkel; Vervoer en opslag: zoals verhuisbedrijven, post en koeriers. Laden en lossen vindt plaats aan de zijde Oude Haagweg. De ventweg blijft gehandhaafd maar krijgt een nieuw profiel, smaller maar met meer groen. Langs de rijbaan is een strook met langsparkeren en een aantal aangewezen laad- en loszones voorzien. Deze zijn geschikt voor busjes en kleine vrachtwagens (tot 12 meter). Om alle bedrijfsunits te kunnen bereiken en toegankelijk te maken dient het trottoir voor de bedrijven langs zoveel mogelijk obstakelvrij te zijn en dient er per blok een mogelijkheid te zijn voor het plaatsen van een brede hoge deur, waar een busje doorheen kan rijden. Traditionele roldeuren zijn vanwege de laagwaardige uitstraling niet toegestaan. Een deel van de bedrijfsruimte ligt op de verdieping. Om de bedrijfsruimte hier goed te laten functioneren zijn maatregelen nodig. Een geschikte oplossing hiervoor kan het plaatsen van een aantal goederenliften zijn. Door het mogelijk maken van één of meerdere bedrijfsverzamelgebouwen kan deze faciliteit worden gedeeld met meerdere bedrijven. De situering van dergelijke goederenliften dient afgestemd te zijn op de laad- en loszones. De bedrijfsruimte ligt in het verlengde van de aanloopstraat naar het Loosduinse Hoofdplein.

De nabijheid kan beide versterken; De bedrijven Van Zweden, Kanibri en Domino’s (horeca) kunnen terugkeren. Detailhandel of een solitaire kantoorfunctie wordt in het plangebied niet toegestaan (m.u.v. ondergeschikte detailhandel zoals bij Van Zweden).

Voorzieningen • In bijlage G wordt verder ingegaan op het voorzieningenniveau in de wijk. • Functies voor afval(opslag) wordt ingepast in de

bebouwing. Dit om de buitenruimte zo min mogelijk te belasten (RIS310884 Kadernota Openbare Ruimte). Zie 4.4 Kavelregel Wonen • Het woonbeleid zoals opgenomen in de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS 313365) wordt als vigerend beleid van toepassing verklaard op dit planuitwerkingskader. • Er vindt een verkenning plaats of in dit plan kan worden bijgedragen aan het Stimuleringsplan Innovatieve Woonvormen (RIS 316966). Samen met het Centrum Groepswonen wordt er tijdens het participatieproces gekeken of er voldoende belangstelling is voor groepswonen in de koop en huurvariant. • Het woonbeleid zoals opgenomen in de Woonvisie Den Haag 2022 is leidend voor de programmering. Samen met Haag Wonen wordt in de vervolgfase verkend hoe kan worden bijgedragen aan de realisatie van woonplekken binnen het beleidskader ‘Den Haag geeft thuis, beleidskader aanpak dakloosheid 2023-2030 (RIS316085)’, waarbij zelfstandige woonplekken worden gerealiseerd. Deze vallen onder de 30 procent toewijzing die corporaties inzetten voor niet-reguliere huurders. Het betreft nadrukkelijk een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting. Mobiliteit • Het parkeren van auto’s en fietsers voor het totale programma dient opgelost te worden op eigen terrein conform de Haagse Parkeernormen (RIS309940).

De parkeervoorzieningen voor zowel het auto- als fietsparkeren worden zoveel mogelijk (inpandig) op eigen terrein gerealiseerd conform het vigerend parkeerbeleid (RIS309940). Voor bewoners is voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Als in de toekomst in de Burgermeesterbuurt en omgeving betaald parkeren wordt ingevoerd dan komen de bewoners niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat. Voor

•

•

•

•

•

•

bezoekers van de woningen en de commerciële plint worden, in afwijking van het vigerende parkeerbeleid, parkeerplaatsen op maaiveld in de openbare ruimte gerealiseerd, deze zijn openbaar toegankelijk. Bewoners van de bestaande woningen in de Burgermeesterbuurt kunnen dan ook gebruik maken van deze parkeerplaatsen. Minder validen: In parkeervoorzieningen met meer dan 50 parkeerplaatsen bij appartementencomplexen en in centrale parkeervoorzieningen worden goed toegankelijke gehandicaptenparkeerplaatsen aangelegd; De openbare ruimte en kruispunten dienen in overeenstemming met gemeentelijk beleid met het STOMP-principe te worden ontworpen. Daarbij moet extra aandacht worden gegeven aan een verkeersveilige en bereikbare verkeerssituatie voor voetgangers en fietsers gelet op de loop- en fietsstromen; In het kader van de mobiliteitstransitie moet er aandacht worden gegeven aan gevarieerde mogelijkheden voor deelmobiliteit, in de parkeervoorziening of openbare ruimte, passend bij de toekomstige doelgroep. Daarbij hoort het aanbieden van voldoende laadinfrastructuur voor elektrische auto’s, scootmobiels en/ of (elektrische) (bak) fietsen; De Burgemeester van der Veldestraat wordt een woonstraat (éénrichtingsverkeer) met een 30 km/uur regime.

De bedrijvigheid en het daarbij horende laden- en lossen verdwijnen hier; De Van Drieststraat wordt over de locatie heen doorgetrokken naar de Oude Haagweg en ingericht als voetgangersgebied (is wel toegankelijk voor hulpdiensten); De doorgaande fietsroute langs de locatie wordt veilig ingepast, zonder hinder van laden en lossen;

Groen, natuur en klimaat • Herstel van de laanbeplanting van de Oude Haagweg door een twintigtal bomen op te nemen voor een continue bomenrij van de eerste groottesoort (waarvan minimaal 11 nieuwe bomen), conform de uitgangspunten van de nota

•

•

•

•

•

•

Stadsbomen (RIS307827); Het groenareaal in de buitenruimte wordt vergroot met een groenstrook langs de Oude Haagweg en op de verlengde Plannaam: van Driesstraat en met een grote daktuin op het verhoogde binnenterrein. Vergroting van de biodiversiteit is daarbij Naam overheid: een aandachtspunt; Type plan: De ontwikkeling moet een bijdrage leveren aan Natuur Planidn: Inclusief bouwen (RIS313059) door minimaalDossierstatus: te voldoen aan het puntensysteem (zie 4.2 en bijlage A); Omgevingswet, flora- en fauna-activiteit: Bij sloop/ renovatie van panden is ecologisch onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde soorten verplicht. Voer een ecologisch onderzoek uit naar de aanwezigheid van beschermde soorten conform de Omgevingswet, floraen faunaactiviteit. Met name naar gebouwbewonende soorten zoals huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. De inrichting van de buitenruimte bevat klimaatbestendige maatregelen en moet worden ingericht om voorbereid te zijn op extreme weersomstandigheden (zie 4.2 en bijlage A); De gebouwen moeten voldoen aan de gestelde BENG eisen voor een minimale energieprestatie en de TO-juli normering voor de koeltevraag (zie 4.2 en bijlage A).

Ook zijn er een aantal functieaanduidingen opgenomen binnen de bestemming, te weten ‘maatschappelijk’, ‘detailhandel in brand en explosiegevaarlijke goederen’ en ‘horeca tot en met Datum afdruk: 2024-03-26 Houtwijk horecacategorie 2’. In het oostelijke deel van het plangebied is een deel van de gronden bestemd als ‘Maatschappelijk’. 's-Gravenhage IMRO-versie: IMRO2008 Legenda Binnen deze bestemming passen zaken alsPlan eendatum: bibliotheek, bestemmingsplan 2013-06-27 onderwijs gerelateerde activiteiten en religieuze functies. Hetvastgesteld NL.IMRO.0518.BP0234AHoutwijk-50VA Planstatus: geheel onherroepelijk in Houtwijk werking is per 1-1-2024 opgenomen in het bestemmingsplan Omgevingsplan voor Den Haag. Om de voorziene ontwikkeling mogelijk te maken zal een afwijkingsprocedure van het Legenda Omgevingsplan gevolgd moeten worden.  

Legenda

Legenda

2.7 Juridisch planologisch kader Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Houtwijk (2706-2013). Tevens zijn drie parapluherzieningen van toepassing: (Fiets)parkeren (20-09-2018), Staat van Bedrijfsactiviteiten (2012-2018) en Flitsbezorging (01-12-2022). Uitsnede bestemmingsplankaart Houtwijk Bestemmingsplan Houtwijk Het grootste deel van de gronden binnen het plangebied, zijn in het bestemmingsplan Houtwijk bestemd als ‘Bedrijf-1’. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in de categorie A en B van de staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging toegestaan, Disclaimer: Er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt worden op zoals opgenomen in de Staat van bedrijven bij functiemenging. de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogelijke Tevens zijn nutsbedrijven en parkeervoorzieningenzorgvuldigheid toegestaan.wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie (na verloop van tijd) verouderd is of niet (meer) correct is. Het Kadaster is niet aansprakelijk voor de eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit het gebruik van gegevens van de afdruk.

Pagina 2 van 2

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

19

20

Huidige situatie

Plint bedrijven met ventweg en bomenrij

Burgemeester van der Veldestraat woonstraat

Plint met woonblokken Oude Haagweg

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

3. VISIE OPGAVE

De visie op de opgave wordt hier weergegeven aan de hand van de ruimtelijke structuur van het plan. De visie betreft het ontwikkelen van een intensief gemengd en duurzaam stukje stad, passend in- en met een positieve uitstraling naar de omgeving. Aangegeven wordt hoe het programma ruimtelijk is ingepast in de omgeving. Het plan is daarvoor in een aantal stappen uiteengezet. Dit is geen fasering maar het ontrafelen van de ingrepen of principes die tezamen de structuur van het plan bepalen, weergegeven middels een reeks tekeningen. Vervolgens wordt ingezoomd op de duurzaamheidsambities van de opgave.

gestapelde bebouwing in drie lagen met een teruggelegde vierde laag. Op de hoeken trappen de blokken af naar twee lagen. De woningen krijgen een voortuintje.

Huidige situatie: Het bedrijventerrein, volgebouwd met 2 laagse bedrijfsbebouwing en bedrijfshallen, sluit de Burgemeesterbuurt af van de Oude Haagweg en geeft veel overlast met laden en lossen aan de Burgemeester van der Veldestraat.

Daktuin op parkeergarage Op het dak van de parkeergarage in het binnenterrein wordt een semi-openbare daktuin aangelegd. De daktuin is toegankelijk via trappen vanaf de Oude Haagweg, de Van Drieststraat en de Burgemeester van der Veldestraat (tevens met lift). De tuin dient als verblijfsruimte en is van belang voor de wateropvang en voorkoming van hittestress en voor de biodiversiteit. In het kleine blok is de daktuin een collectief hof voor de omwonenden.

Doortrekken Van Drieststraat: De bestaande bebouwing wordt volledig verwijderd en circulair gesloopt en zo veel mogelijk hergebruikt. De Van Drieststraat, de centrale straat van de Burgemeestersbuurt, wordt doorgetrokken over de kavel en verbonden met de Oude Haagweg. Het verlengde deel wordt ingericht als verblijfsgebied met een kinderspeelplaats. Plint bedrijven met ventweg en bomenrij: Langs de Oude Haagweg wordt een twee laagse bedrijvenplint gebouwd, t.b.v. kleinschalige bedrijvigheid, met een representatieve gevel. De ventweg wordt daarbij versmald en heringericht en geschikt gemaakt voor laden en lossen en afgezoomd met een groenstrook over de hele lengte van het plangebied. Ter versterking van het laankarakter van de historische route wordt een bomenrij van een twintigtal grote bomen gepland waarvan minimaal 11 nieuwe. Buitenlangs is een vrij liggend fietspad opgenomen. Burgemeester van der Veldestraat woonstraat: De Burgemeester van der Veldestraat wordt een woonstraat met aan twee zijden woningen. De nieuwbouw betreft

Woonblokken Oude Haagweg: Op de dubbelhoge plint van bedrijfsruimte worden negen geschakelde woonblokken toegevoegd (variërend van 4 tot 8 lagen). De blokken zijn per twee gegroepeerd of staan los. Door de verschillen in positie, hoogte en kleurtint ontstaat een afwisselend en samenhangend ensemble langs de Oude Haagweg bij de entree van de kom Loosduinen.

Duurzaamheid Met het plan wordt invulling gegeven aan de duurzaamheidsambities van de gemeente op het gebied van Groen en Natuur, Klimaatadaptatie, Energietransitie, Mobiliteitstransitie en Circulariteit. De daktuin op het binnenterrein en de groenstroken met bomen langs de Oude Haagweg en van Drieststraat, de groene daken, terrassen en voortuintjes dragen tezamen bij aan biodiversiteit en klimaatadaptatie. Ten behoeve van de energietransitie wordt het gebouw voorzien van een Warmte Koude Opslag en deels van zonnepanelen. De grote hoeveelheid materialen van de bestaande bebouwing wordt circulair gesloopt en zoveel mogelijk hergebruikt. Duurzame materialen worden gebruikt voor de nieuwbouw. Het project zet in op het STOMP-principe met name voor het OV en de fiets. Het heeft met het forse programma een hoge bebouwingsdichtheid geconcentreerd bij een randstadrail halte.

Barrierewerking 1:1000

Burgemeesterbuurt huidige situatie

Burgemeesterbuurt beoogde situatie PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

21

s e tb ac k

A1

. bo t. p .v ve n s te la a

22,5

g

max

10

. 25 00

6L

min . 50

A2

min

00

min

min

31,5

. 50 00

00

22,5m

. 28 500

max

. 20

700

16

00

. 28

. 25

tbac k t.b ing

VAN DER

0

5L

ESL

13m

AAN

en inrit t uitri

16

GO

200

10,5m

10m

min . 19 400

6

16

0

P

vrije hoogte min. 3,5m

A3

vrije hoogte min. 4,5m

5L

0 1440

Peil

Peil

min

.

zonn

2850

2010

. 19

7,5

Bouwdeel A2

400

min

Bouwdeel G

13

. 17 000

p HTM r tra

max. 2500

w pbou is dako enhu trapp

2500

2600

000

2010

. 44

400

7,5

max.

min

00

4,5

7L

00

.v. be

max.

. 42

. 28

. 14

onde

00

min

max.

e se

00

0

. 50

max.

. 17

C2

2850

20

min

25,5

10

min

2500

00

750

max.

25,5

100

7,5

0 2070

max

min

7L

9L

9L max.

.

0

max.

. 11

P

800

max

31,5

C1

min

00

G

min

2070

2800

10,5

00

rg ro

750

. ve t. p .v

100

o

B1

r u it

. 11

. 20

gk

t pa

oge

3700

max . 42

e n in

he mt

th kke

max

4.5

elijk

2500

. 50

. 50

00

2500

B2

00

. 28

max.

. 25

min

Bouwdeel G

31,5m

max.

4L 31,5

10

Peil

Bouwdeel A1

6L

13

A3

min

100 max

35 min

22,5

max.

min

000

00

00 . 20

vrije hoogte min. 4,5m Peil

A2

. 17

D

AG

e

. 25

OU

A EH

HTM ap r tr

4,5

7L

max

o uw o pb is da k pe nhu tr a p

. 25

2500

28,5

10L

. 42

10

G WE

A3

mog

100

400

.

A1

5L

o nd

00

min

P

6

16

100

4200

8L

min

. 20

min

. 50

max

C2

D

. 20

max

. 19

min

25,5

max

max

00

400

. 20

. 28

vrije hoogte min. 3,5m

. 19

min

min

max

10

7L

9L

13m 10,5m

0 min

3700

C1

min

40 . 14

t en in ri t u itri

500

5L

25,5

31,5

+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl

700

max

max

B1

. 28

. 20

9L

max

10

B2

00 Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag

max

RANDVOORWAARDENKAART

. 20

A3

4L

7,5

10,5

0 max.

min

max.

2080

2010

t.p.v.

0

. 13

4.5

00

min

licht

, ca

.16m

. 14

400

7,5 13m

verg

roen

ing

kom

t he

t pa

kket

ho

ui ger

10,5 13 4L

t

BUR

00

E

DER

VEL

DES

TRA

AT

10,5m

vrije hoogte min. 3,5m

vrije hoogte min. 4,5m Peil

variee

rt lich

t, ca.

bouwvolume bouwblokken

Bouwdeel B1

T RAA

bouwvolume 2-laags plint

en inrit t uitri

21,5 6L

13 4L

naar

en inrit t uitri

lift

bouwvolume (1-laags plint / 2-laags garage) met groendek bouwvolume 2-laags plint

Bouwdeel G

max. hoogte/ max. aantal lagen

10

6

31,5m

max. hoogte plint / groendek 13 4L

bouwvolume bouwblokken

dek

G

Peil

16m

TST

1372

ME

VAN

IES

000 max.

GE

R STE

10,5

7,5

0

10m

. 17

0

ert

DR

t.p.v.

min

2010

4420

25,5m

VAN

8L

max.

max.

7,5

7200

0

000

min

G

000

00

. 17

2010

uit

varie

min

max.

. 28

ger

. 17

000

max

10,5

et ho

min

. 42

pakk

P

2500

. 17

min

7L

het

00

0

2150

min

25,5

F1

27,5

. 42

mt

50

max.

10L

g ko

117

35

4L E

enin

50

om

4.5 ro verg

117

gk

ho g

00

max.

e n in

k et

. 28

max.

rg ro

pa k

min

8L

13

max.

. ve t. p .v

t t he

3600

4.5

10,5

28,5

2500

D

it er u

P

max. hoogte/ max. aantal lagen

overdekte P-garage 10

6

max. hoogte plint / groendek

F2 BUR

15,5

GEM EES TER HO

max.

1860

A2

overdekte P-garage P aanduiding bouwvolume 13m

min

max.

mogelijk bouwvolume uitkragend

7,5

F3

4/5L

bouwvolume (1-laags plint / 2-laags garage) met groendek

. 66

00

A2

mogelijk bouwvolume uitkragend

zone uitkragende buitenruimtes

0

aanduiding bouwvolume

10,5m

entree woongebouw / woning zone uitkragende buitenruimtes

vrije hoogte min. 3,5m

entree woongebouw / woning

2250

VYL

zone galerijen

potentiele entree woongebouw / bedrijfsunit potentiele entree woongebouw / bedrijfsunit

zone galerijen

vrije hoogte min. 4,5m

AAN

Peil

zone voor schuiven/uitbreiden bouwvolume

richting optioneel schuiven/uitbreiden

+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl

project:

Den Haag - Oude Haagweg 4-36

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

opdrachtgever:

onderwerp:

schaal:

formaat:

datum:

Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv

Randvoorwaardenkaart

1:350

A1

10-10-2024

25 MAART 2025

fred bos dennis hofman

Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag

22

Bouwdeel G

principe-doorsneden blokken A en B Doorsnedes randvoorwaardenkaart

fred bos dennis hofman

Randvoorwaardenkaart BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE

Peil

Bouwdeel B2

zone voor schuiven bouwvolume

BOS | HOFMAN | ARCHITEKTENKOMBINATIE

opdrachtgever:

onderwerp:

Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv

Randvoorwaardenkaart

schaal:

1:350

formaat:

Stille Veerkade 35 2513 be Den Haag

A1

fase/tek:

VO project:

opdrachtgever:

datum:

fase/tek: Den Haag - Oude Haagweg 4-36

Ontwikkelcombinatie Oude Haagweg bv

07-05-2024

VO

+31 70 36 36 960 www.architektenkombinatie.nl

4. KAVELREGELS 4.1 •

•

•

•

Context, rooilijnen en bouwhoogtes

De locatie is gelegen tussen de Oude Haagweg en de Burgemeesterbuurt in het stadsdeel Loosduinen en wordt begrensd door de Oude Haagweg, de Van der Goeslaan, de Burgemeester van der Veldestraat en de Burgemeester Hovylaan. Het plangebied betreft de adressen Oude Haagweg 4-36 en de Burgemeester van der Veldestraat 27. De kavel met bedrijfsbebouwing heeft een oppervlak van circa 1 hectare en het plangebied met daarbij de omliggende straten heeft een oppervlak van circa 2 hectaren. De inrichting van de omliggende straten is onderdeel van de opgave. Aan de Oude Haagweg wordt de ventweg gehandhaafd maar versmald (geen haaks maar langs parkeren) en groener ingericht. Langs de ventweg wordt een deels nieuwe bomenrij opgenomen (van 21 stuks 1e klas bomen, zie 4.4 Groeninrichting). De ventweg bevat voorzieningen voor ‘laden en lossen’ en kan ingericht worden met een vrij liggend fietspad of met een fietsstraat over de ventweg (zie 4.4). De locatie vormt het nieuwe front van de Burgemeesterbuurt aan de Oude Haagweg. Het stratenpatroon en de bouwblokkenstructuur worden doorgezet. De van Drieststraat wordt doorgetrokken naar de Oude Haagweg en ingericht als verblijfsgebied met een kinderspeelplaats. Het doorzetten van het stratenpatroon van de Burgemeesterbuurt resulteert in een smal bouwkavel (de kop van een bouwblok) en een lang bouwkavel (de lengte van een bouwblok).

In combinatie met een stedelijk programma levert dit een typologie op van een wand die licht afbuigt richting de kerk. Dit werkt als een scherm voor de Burgemeesterbuurt langs. Om verbinding aan te gaan met de Burgemeesterbuurt en als overgang naar de kern Loosduinen wordt een kleinere korrelgrootte geïntroduceerd, met een meer ‘pandsgewijze schaal’. De korrel van het kopblok is maatgevend en wordt nog drie

•

•

•

•

maal doorgezet. Deze korrel sluit aan bij het pand Oude Haagweg 38 en bij de O.L. Vrouw Hemelvaartkerk. De blokken staan in het stramien van de Burgemeesterbuurt. Door de flauwe bocht in de Oude Haagweg richting Loosduinen ontstaat er een hoekverdraaiing bij de aansluiting op de ventweg. Die wordt opgelost in de ventweg zelf met een verstaffelde rooilijn en verbredende trottoirs. De bouwblokken behouden een orthogonale structuur. De verstaffelde rooilijn vormt een onderbreking van de plint en markeert de ruim 4 meter brede openingen tussen de blokken en de verbindingen naar het semi-openbare binnenterrein. De korte gevel haaks op de Oude Haagweg heeft kansen voor verticaal groen of naamsaanduiding. Door de bocht in de OHW wordt de hoekverdraaiing richting de kerk groter. Hierdoor wordt de korrelgrootte van het blok verder verkleind en ontstaan er drie ‘solitaire’ blokken. De korrelgrootte werkt door naar de Burg Van der Veldestraat. Hier is sprake van korte rijtjes tegenover de bestaande woningen die in een regelmatig ritme met verbijzonderde koppen zijn vorm gegeven. Het plan reageert aan vier zijden op de context: • De Oude Haagweg is in hiërarchie primair: dit is doorvertaald naar schaal, programma en oriëntatie; een gemengd-stedelijk blok met bedrijvenplint en ventweg.

Met een gemiddelde hoogte van 7 lagen, en een maximum van 10 lagen, vergelijkbaar met andere verdichtingslocaties langs de Oude Haagweg. De bouwblokken hebben een opbouw van een economische plint in twee lagen (netto hoogtes 4,50 m en 3,50 m) met daar boven op twee woonblokken die t.o.v. elkaar verschoven zijn. • Burgemeester van der Veldestraat: herstel van de woonstraat; bouwhoogte passend bij woonstraat maar tevens overgang naar Oude Haagweg, rijtjes met een hoogte van 3 lagen met teruggelegde 4e Verspringing rooilijn en verfijning korrelgrootte

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

23

nd m) bestaa +600m eg (2000 haagw trook m) schriks (2000m d+ fietspa / bomen m) groen 4 pp 000mm g (3600m ventwe n 5500x2 m) arkere 2300m langsp r (min troittoi

oude

laden/lossen vakken 12000mm lengte 2600mm breedte

rkeer gs-ve ichtin tweer

C

WEG

laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

HAAG

125

OUDE

es

00

ORAC

VAN

nietj

DER

B

fiets

GOESL

5 pp

0

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

3500

nd

ig e

in rich

tin

AAN

P

1460 laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

ORAC

g)

ORAC

A M HT er d on p tra

8 pp

Sp

ee

lp le

k

1260

es nietj

7 pp

0

fiets

laden/lossen 12000mm 2600mm vakken lengte breedte

nd

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

ig e

in rich

tin

D

ORAC 2 pp

g)

atst n verpla 7 pp

bome

T STRAA Sp

ee

lp le

VELDE

k

DER VAN TER

VAN

EMEES BURG

TSTRA

atst

eenric

AT

2 pp

rkeer gs-ve ichtin tweer

-verk htings

ORAC

ORAC

DRIES

6 pp

eer

n verpla bome

P

2 pp

E

6 pp

126 00

BURGE MEEST HOVYL

2 pp

ER

3 pp

AAN ORAC

e-v nd m) bestaa +600m eg (2000 haagw trook m) schriks (2000m d+ fietspa / bomen m) groen 4 pp 000mm g (3600m 5500x2 m) ventwe arkeren 2300m langsp r (min troittoi

oude

laden/lossen vakken 12000mm lengte 2600mm breedte

gs-ve

ichtin tweer

C

rkeer

WEG

laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

HAAG

125

OUDE

00

Oude Haagweg

es

ORAC

VAN

nietj

Ventweg

DER

B

fiets

0

laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

3500 ORAC

nd

ig e

in rich

tin

AAN

P

1460

situatie bestaand doorsnede A

GOESL

5 pp

g)

ORAC

A M HT er d on p tra

8 pp

Sp

ee

lp le

k

1260

es nietj

7 pp

0

fiets

laden/lossen 12000mm 2600mm vakken lengte breedte

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

nd

ig e

in rich

tin

D

ORAC 2 pp

g)

atst n verpla 7 pp

bome

T STRAA Sp

ee

lp le

VELDE

k

DER VAN TER

VAN

EMEES BURG

TSTRA

2 pp

ichtin

AT

tweer

atst

eenric

ORAC

DRIES

6 pp

eer

-verk htings

ORAC

n verpla bome

P

rkeer

gs-ve 2 pp

E

6 pp

126 00

BURGE MEEST HOVYL

2 pp

ER

3 pp

AAN ORAC

e-v

Oude Haagweg

Ventweg

situatie bestaand doorsnede A nd m) bestaa +600m eg (2000 haagw trook m) schriks (2000m d+ fietspa / bomen m) groen 4 pp 000mm g (3600m ventwe n 5500x2 m) arkere 2300m langsp r (min troittoi

oude

laden/lossen vakken 12000mm lengte 2600mm breedte

ichtin

tweer

C

gs-ve rkeer

WEG

laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

HAAG

125

OUDE

es

00

ORAC

VAN

nietj

DER

B

fiets

GOES

5 pp

0

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

3500

nd

ig e

in rich

tin

LAAN

P

1460 laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

ORAC

g)

ORAC

A M HT er d on p tra

8 pp

Sp

ee

lp le

k

0 1260

es nietj

7 pp

fiets

laden/lossen 12000mm 2600mm vakken lengte breedte

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

2 pp

ig nd

e in

rich

tin

D

ORAC

g)

aatst

n verpl bome

7 pp

T STRAA Sp

ee

lp le

VELDE

k

DER VAN STER

VAN

EMEE BURG

TSTRA

2 pp

ichtin

AT

tweer

aatst

eenri

ORAC

DRIES

6 pp

keer

s-ver chting

ORAC

n verpl bome

P

gs-ve rkeer 2 pp

E

6 pp

126 00

BURGE MEEST HOVYL

2 pp

ER

3 pp

AAN ORAC

e-v

Oude Haagweg nd m) bestaa +600m eg (2000 haagw trook m) schriks (2000m d+ fietspa / bomen m) groen 4 pp 000mm g (3600m ventwe n 5500x2 m) arkere 2300m langsp r (min troittoi

oude

situatie nieuw doorsnede A rkeer

gs-ve

ichtin

tweer

C

WEG

laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

HAAG

125

OUDE

Ventweg

laden/lossen vakken 12000mm lengte 2600mm breedte

00

Oude Haagweg

es

ORAC

VAN

nietj

DER

B

fiets

0

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

3500

nd

ig e

in rich

tin

situatie bestaand doorsnede B

LAAN

P

1460 laden/lossen 12000mm vakken lengte 2600mm breedte

ORAC

Ventweg

GOES

5 pp

g)

ORAC

A M HT er d on p tra

8 pp

Sp

ee

lp le

k

7 pp

0

1260

es nietj fiets

laden/lossen 12000mm 2600mm vakken lengte breedte

U IN ste K T a tb e DA a (k lim

nd

ig e

in rich

tin

D

ORAC 2 pp

g)

aatst

n verpl bome

7 pp

T STRAA S

e pe

lp le

VELDE

k

DER VAN STER

AT

2 pp

ichtin

aatst

n verpl

TSTRA

chting

eenri

ORAC

DRIES

tweer

s-ver ORAC

VAN

EMEE BURG

6 pp

keer

bome

P

rkeer

gs-ve 2 pp

E

6 pp

126 00

BURGE MEEST HOVYL

2 pp

ER

3 pp

AAN ORAC

e-v

Oude Haagweg

Ventweg

situatie nieuw doorsnede A Oude Haagweg

Ventweg

situatie bestaand doorsnede B

Oude Haagweg

Ventweg

situatie nieuw doorsnede B

Oude Haagweg

24

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Ventweg

situatie nieuw doorsnede B

•

•

•

laag en naar de hoeken aftrappen naar 2 lagen, de overwegende hoogte van de Burgemeesterbuurt. De woningen sluiten met een subtiele ritmiek aan bij de Burgemeesterbuurt. • Burgemeester Hovylaan: het profiel van de kade met bomen wordt doorgezet. De kop van het blok heeft een massa van 6 lagen en is ondergeschikt aan de kerk. De kerk en de nieuwbouw samen markeren de Loosduinsevaart. De opzet van de nieuwbouw heeft een neutrale, rustige gevel in één kleur. • De rooilijnen in de dwarsrichting sluiten aan op de bestaande rooilijnen van de achterliggende straten (Van der Goeslaan, Van Drieststraat en Burgemeester Hovylaan). De zijstraten vormen zijkanten en doorsnijding van het blok en de overgang naar hogere bebouwing en hebben een hoogte van 5 lagen. De entrees van de garages zijn zorgvuldig ingepast in de gevelopzet. De gevels kunnen hier uitkragen als stedelijke erkers (vanaf de 3e laag met maximaal 75 cm). De kopgevel aan de Hovylaan kan met maximaal 2,5 m naar buiten knikken. Intensieve bebouwing met een hoge dichtheid brengt veel bergingen, logistiek en expeditie met zich mee. Een zorgvuldige inpassing is van belang waarbij de plint in principe geen gesloten gevels kent. Afval is een grondstof. Ingezet wordt op hergebruik. Afval wordt zodanig ingezameld, dat de markt het als hoogwaardige grondstof kan verwerken.

De schaal van de ontwikkeling Oude Haagweg 4-36 maakt het mogelijk om duurzame oplossingen te realiseren zoals circulaire afvalverwerking en afvalscheiding. In bijlage A wordt ingegaan op het gemeentelijk afvalbeleid (Grondstoffenplan Den Haag - RIS 310284). De bouwvolumes moeten getoetst worden op de bezonningseffecten op de omgeving, waarbij voldaan moet worden aan de Haagse bezonningsnorm (RIS 170509). Indien hoger gebouwd wordt dan 30 meter (het

• •

4.2

geval bij de 10 laagse bouwmassa) dient tevens een windhinderonderzoek overlegd te worden. De maatvoering van de bouwblokken is aangegeven op de Randvoorwaardenkaart.

Beeldkwaliteitsaspecten

Ensemble • De blokken vormen een ensemble met samenhang en variatie. De samenhang betreft de geleding, de architectuur en de materialisering. De variatie betreft de positie, de hoogte en bepaalde details, zoals de balkons. De blokkenstructuur is uitgangspunt voor de geleding; het is geen doorlopende plint met torens er op, maar een ensemble van blokken. • Daarin is één blok afwijkend, een ‘special’, om het project een individueel element mee te geven. Dat is van toepassing op het hoogste volume dat stedenbouwkundig verbijzonderd is en los komt van de blokkenstructuur. • De blokken bestaan uit een bedrijvenplint van twee lagen met daarboven twee geschakelde massa’s met woningen. Deze geschakelde massa’s hebben een verschillende positie op de plint, één in de rooilijn en één teruggelegd en staan los van elkaar. Hierdoor ontstaan er contrasten, geleding en dieptewerking in het blok waarmee de verticaliteit van de blokken wordt benadrukt en tevens de hoeken worden geaccentueerd. De woningen in de voorste bouwmassa zijn vooral overhoeks georganiseerd terwijl de terug liggende woningen uitgevoerd zijn met een terras/balkon met groene kwaliteit. De achterliggende woningen zijn georiënteerd op de daktuin. • De hoogte is een variabele. De gemiddelde hoogte is 7 lagen. De bouwmassa’s verschillen in hoogte met één tot drie lagen met de naastgelegen massa.

• De massa’s hebben een helder volume zonder setbacks aan de straatzijde en met een rechte, markante beëindiging (geen eenvoudige daktrim) en een plat dak. Aan de Van der Goeslaan is een setback mogelijk ten behoeve van het Bouwvolumes langs de Oude Haagweg

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

25

Bouwvolumes aan Burg. Hovykade, Van Drieststraat en Burg. van der Veldestraat

26

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Referenties beeldkwaliteit. Boven: balkons en loggia’s. Midden: dubbelhoge plint. Onder: bedrijvenplints

•

verbeteren van de bezonningssituatie. De blokken vormen vanaf ooghoogte perspectief een continue stedelijke wand langs de Oude Haagweg waarvan de variaties in het ensemble zorgen voor plastiek en de beleving van individuele gebouwen.

Vormgeving • De bedrijvenplint van twee bouwlagen wordt als één hoge pui vormgegeven en heeft een grotere maaswijdte dan de woonblokken maar is daar wel aan gerelateerd. • Aan de Oude Haagweg presenteren de bedrijven zich met representatieve gevels aan de straat. De plint is representatief en is voor minstens 50% transparant en staat ook zo op de grond. Laagwaardige of dichte roldeuren zijn niet toegestaan. Voor de toepassing van naamvoering en reclame van bedrijven in de plint is een reclameplan noodzakelijk. De bedrijven hebben een bezoekersentree aan de straat. • Garagedeuren, technische entrees en entrees van fietsenstallingen hebben één ontwerptaal en detaillering. • Waar de voorste massa in architectuur en materiaal aansluit op de plint heeft de teruggelegde massa een andere uitstraling, bijvoorbeeld wat informeler en met de mogelijkheid van uitkragende balkons binnen een gevelscherm. Door de planopzet zijn overhoekse oplossingen van gevels, ramen en buitenruimtes gewenst. • De twee massa’s in één blok vormen één woongebouw met één ontsluitingsstructuur. De entree dient royaal in het midden van de plint te worden ingepast en herkenbaar te zijn. De verticale ontsluiting zit niet tussen de massa’s in maar in één van de twee.

Hierdoor kan het verbindingselement tussen de massa’s volledig transparant blijven wat de geleding van de gebouwen en de lichtinval op het binnenterrein versterkt. Dit kan verder versterkt worden door de wanden aan de binnenzijkant in witte of lichte kleur uit te voeren. • De verbijzonderde bouwmassa, de ‘special’ heeft een eigen architectuur, maar sluit wel aan op de geleding van de plint. Er is wel een verschil. De gevel van deze bouwmassa staat

•

niet op de plint, zoals bij de andere blokken, maar loopt door tot maaiveld, wat de verticaliteit en het verbijzonderde karakter benadrukt. Dakopbouwen voor installaties liggen altijd minimaal 4 meter terug ten opzichte van de dakrand, en zijn niet storend zichtbaar.

Kleur- en materiaalgebruik: • Er dienen overwegend natuurlijke materialen te worden toegepast: baksteen, keramisch, natuursteen, beton, glas, hout. Het kleurenpalet dient gebaseerd te worden op tinten in de omgeving: rood, lichtpaars, roze tot lichtbruin, en zandkleur en met een afwijkende kleur. Om uiting te geven aan het Haagse beleid circulair bouwen wordt de toepassing van biobased, hout en hergebruikte materialen toegejuicht. • Omdat er al veel stedenbouwkundige variatie in de hoofdopzet zit is het voor de ensemble-werking wenselijk de variatie in materiaal en kleurgebruik te beperken. Een relatief ondergeschikt onderscheid per blok om het individuele karakter te benadrukken is gewenst. Als indicatie zijn vier kleurtint varianten gepresenteerd die op elkaar afgestemd zijn. • Aan het binnenterrein toepassen van overwegend bijpassende lichte kleuren. Balkons, loggia’s, erkers, galerijen, erfafscheidingen en toegangen: • Een fijnmazige structuur van voordeuren aan de straat is uitgangspunt voor dit hele gebied. Dit om kleinschaligheid en betrokkenheid bij- en levendigheid van de straat te bewerkstelligen. • De woningtoegangen van de woonblokken worden gebundeld tot één royale entree per twee blokken, tussen de bedrijven. De woonblokken worden met een transparante hal gekoppeld. De woningentrees zitten in het midden van de bedrijvenplint.

• De toegangen naar het verhoogde groene binnenterrein dienen uitgevoerd te worden als ruime doorgangen van minimaal 4.20 meter breed, met goede verlichting en

•

•

•

•

•

doorzicht en toezicht. De toegangen dienen zodanig ontworpen te zijn dat ze afsluitbaar gemaakt kunnen worden. De toegangen naar het groene binnenterrein dragen bij aan de fijnmazige structuur van verbindingen. Op minimaal één punt dient het binnenterrein bereikbaar te zijn met een lift. De binnentuin is vanaf de Van Drieststraat bereikbaar met een brede trap. Hierin wordt de HTM-trafo opgenomen die zich nu op de locatie bevindt en het tramnet van stroom voorziet. Deze dient bereikbaar te zijn vanaf de Van Drieststraat. Aan de Oude Haagweg komen geen balkons of erkers voor die voorbij de rooilijn uitkragen. De woonblokken in de rooilijn hebben inpandige open balkons aan de hoeken. De terugliggende woonblokken hebben een uitkragend balkon (van max. 2,5 m diep). Deze kunnen worden opgenomen in een gevelscherm wat ruimte biedt aan verticaal groen. De ‘special’ heeft geen balkons maar loggia’s. Aan het binnenterrein is meer vrijheid voor balkons en galerijen maar hierbij gelden de afstandsregels (voor privacy van de laagbouw en beleving van de daktuinen). Voor de toepassing van balkons is een minimale diepte van het binnenterrein van 17 m bepalend. Bij voldoende ruimte zijn uitkragende balkons aan het binnenterrein tot max 2.5 m mogelijk. Woningen dichter bij de 17 m lijn worden voorzien van een loggia (die max. 1 m kan uitkragen) .

Galerijen aan de straatzijde zijn niet toegestaan, met uitzondering van het verbindingsdeel tussen de twee geschakelde bouwmassa’s, die volledig transparant uitgevoerd dient te worden. De portieken tussen de blokken aan de Burgemeester van der Veldenstraat dienen als contrast met de woonblokken ook transparant uitgevoerd te worden. De overgang tussen privé buitenruimte en collectieve of openbare ruimte wordt duidelijk vormgegeven. De maximale hoogte van de erfafscheiding is 1 meter. Ook de terrasafscheiding op de 3e verdieping dient mee ontworpen te zijn. De voortuinen aan de Burgemeester van der Veldestraat dienen te worden uitgevoerd met haag als erfafscheiding.

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

27

Lichte tinten

Bruine tinten

Donkerrode tinten Kleurstelling in de gebouwde omgeving

28

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

Kleurstelling van de bouwblokken

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

29

12600

17600

20700

51200

Groene daktuin op parkeergarage

Referenties overgang bebouwing en groen op het binnengebied en langs de Oude Haagweg en trappen vanaf Oude Haagweg

ussen blokken B2 en C1

30

PUK OUDE HAAGWEG 4-36 -

25 MAART 2025

CONCEPT project:

opdrachtgever:

onderwerp:

schaal:

formaat:

datum:

fase/tek:

4.3

Mobiliteits- en energietransitie

Parkeren • Op de twee kavels bevindt zich tussen de bedrijfsruimte en de woningen aan de Burgemeester van der Veldestraat een parkeergarage van twee lagen, waarin ook de fietsenstallingen zijn opgenomen. De garage is niet alleen bestemd voor de woningen maar ook voor de bedrijven. De garage bestaat net als het complex uit twee delen. De inuitritten bevinden zich aan de Burgemeester Hovylaan (circa 180 plaatsen) en de Van der Goeslaan (circa 45 plaatsen.).

• •

Op de grote garage bevindt zich de semi-openbare daktuin. De bovenkant vloer is hier maximaal 4,5 meter (half verdiepte garage) zodat de daktuin vanaf de straat toegankelijk blijft. De hellingbanen naar de garage dienen volledig inpandig opgelost te worden. Er dienen voorzieningen getroffen te worden voor het elektrisch laden van auto’s en fietsen. De fietsen dienen inpandig te worden gestald op de begane grond. Een halve verdieping omlaag of omhoog is ook acceptabel mits de hellingbanen speciaal voor de fiets flauw zijn uitgevoerd. Hierbij dient ook rekening gehouden te worden met de stalling van vervoermiddelen met incourante formaten zoals bakfietsen, scootmobiels, scooters fat bikes e.d. De fietsenstalling dient aan de zijde van de woningen gesitueerd te worden en is goed toegankelijk.

Energietransitie, circulariteit en afval • Het besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt met BENG eisen een minimale energieprestatie van het gebouw en met TO-juli een normering voor de koeltevraag. • Voor dit project worden de integrale prestatie-instrumenten GPR of BREEAM toegepast. De gemeentelijke beleidsambities zijn voor GPR een score van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en een 9 voor energie. Als hieraan voldaan wordt kan korting verleend worden op de leges. Als gekozen wordt voor BREEAM-certificering in plaats van GPR dan is

•

• •

•

•

•

•

4.4

BREEAM excellent (4 sterren) de beleidsambitie. Daken die ingezet worden voor het opwekken van duurzame energie (elektriciteit, warm water) dienen in combinatie met een groen-, water/blauw- of warmtewerend/ witdak uitgevoerd te worden. Voor dit project wordt een Warmte Koude Opslag installatie toegepast. Circulariteit is gericht op het verlengen van de levensduur van gebouwen door flexibiliteit in het gebruik mogelijk te maken door bijvoorbeeld het toepassen van flexibele woningplattegronden en hoge verdiepingsruimtes in de plint. Circulariteit is tevens gericht op het hergebruik van materialen. Voor nieuwe materialen is het wenselijk om materiaalpaspoorten op te stellen. Het initiatief moet inzetten op het gebruik van materialen met een zo laag mogelijke CO2 uitstoot. Verder wordt de landelijke Milieu Prestatie Gebouwnorm 0,8 gehanteerd. Voor de sloop hanteert de gemeente de minimale eis van BRL SVMS 007. Per 01-07-2025 worden de MPG-normen aangescherpt naar 0,5 voor woningbouw. Functies voor afval(opslag) worden inpandig ingepast in de bebouwing. Dit om de buitenruimte zo min mogelijk te belasten (RIS310884 Kadernota Openbare Ruimte). Er dient onderzocht te worden of voor de eengezinswoningen/ maisonettes langs de Burgemeester van der Veldestraat op de bestaande inzamelinfrastructuur kan worden aangesloten.