RIS321405 Bijlage 1903025 NvU GAVI-kavel

Tegelijkertijd is de structuur van bebouwing, groen en open ruimte op harmonische wijze ingebed in het historische slagenlandschap.

0

Optimalisatie tramremise

26

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

100

200m

-1.78

-3

-1.41

-1.9

-1.95

3

-2.6

voetpad Gas Leiding: 25 onderhoudspad

40

-0.5

4

1

-0.6

18

-0.6

ecozone - variable (>40m)

-1.9

3

2

Ontwerp

8

1:3

-3

onderhoudspad

-1.9

1:2

8

5

10

14

8.5

5

7

3

4

all the profielen straten en grens use united numbers or letters !!!

+0.35

-1.78

-1.9 14

-0.55

-1.95

+0.21

-0.35

-3

-1.64

-1.95

3

40

-0.55

-0.70

14

-1

-1.7

-1.9

15

9

14

16

10

3.5

-1.41

8

8

12

0.35

-1

40

-3

22

4

Gas Leiding: 23.5

2.5

-2.6 -1

1.0

3

18

Gas Leiding: 16

1.0

-1.7

Gas Leiding: 10

3

voetpad onderhoudspad

9

-1.41

-1.2

-1.9 -3

1.0

14

4.3

-1.2

-1

2

6.5

-1

20 -1.2

-1.2

Gas Leiding: 10

Bedrijvigheid

-1

C1

-1.29

50

22

voetpad onderhoudspad

4.3

-1.1

-1.29

-1.9

-1.7

-3

4

2.5

-1

1.0

3

B2' -1.41

-1.9

-1.2

-2.6

10

8

2.5

9

12

10

2

-1.9

C1'

Gas Leiding: 23.5

Groene erfafscheiding

2

22

-0.95

-1.7

-1.41

onderhoudspad groene erfafscheiding

Gas Leiding: 16

-1 3

Profiel D

-1.2

1.0

4

-1

-3

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel warmteleiding

-1.9

-0.85

-1.53

-1.7

1.0

10

-1.55

-1.2

1.0

Profiel C2 Ontwerp

0.6

-1.9

Profiel B2 Stads-verzorgende

-1

0.35

-0.91

-1.2

8

10

50 ecozone - variable (>40m)

-0.95

Gavi kavel

Profiel C1

-2.86

2.5

Gavi kavel

22

B1'

onderhoudspad groene -1.9 erfafscheiding

12

Groene erfafscheiding

5

9.5

-1.41

-1.9

-1.2

1.0

0.6

-1.64

-1.95

2

2

-2.86

Grootschalige productie

-1.78

-1.9

-1

1

-2.6

Gavi kavel

10

Ontwerp

0.5

8

4

Profiel C1 all the profielen straten en grens use united numbers or letters !!! 5

-2.86

-1.41

-1.7

-1.9

4

A'

-1.41

18

ecozone - variable (>40m)

9.5

-2.6

-1.27

-1.83

40

3.5

-1.41

-1.9

18 -1.9

voetpad Gas Leiding: 25 onderhoudspad

Groene erfafscheiding

7

Gavi kavel

+0.6

-0.5

-1.78

-1.9

-1.85

1.0

-1.55

1.0

Gavi kavel

B1

5

2.5

Gavi kavel

5

Grootschalige productie

6.6

Aansluiting omgeving bestaande situatie De omgeving van de GAVI-kavel 1B wordt gekenmerkt A door twee ecologische gebieden, de Plas van Reef en de Bestaand -1.55 Tedinger Broekplas en twee rijkswegen, de A4 en A12. Dit Ontwerp 4.3 gegeven speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke opzet en de uitstraling en oriëntatie van de bebouwing. In de huidige B2 Profiel A Bestaand situatie heeft het gebied een groene uitstraling. Bij de inpassing van de kavels en tramremise moet hiermee rekening worden B1 gehouden. De gemeente Den Haag zet in op het versterken en -1.55 -1.85 uitbreiden van de groene randen aan de zuidoostzijde (profiel -1.9 Bestaand Stads-verzorgende B en C) en zuidwestzijde van de GAVI-kavel 1B. Ontwerp Bedrijvigheid Ontwerp De zichtlocaties langs de A4 (profiel D) en de A12 worden Profielkabelbed B1 telecommunicatiekabel gezien als kansen voor representatie en verbinding met de electriciteitskabel warmteleiding stad. De tramremise dient zorgvuldig ingepast te worden in B2 de omgeving met sterke zichtbaarheid vanaf de snelweg en -1.7 -1.9 kwalitatieve randen aan met name de ecologische zone (profiel Bestaand Bestaand A).

B2

KC

10 kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel

2

0.5

0.35

1.6

0.35

14

-0.5

-2.86

0.6 0.35

Groene erfafscheiding

1

-1.41

1.0

-1.9 4.3

1.0

-1.55

Ontwerp

Gavi kavel

Profiel A

-1.2

50 ecozone - variable (>40m)

-1.2

-1.2

'

C2 C2

B2

-1.41

-3

8.5

7

50

-1.41 1.0

-1.9

10

-1.2

-1.7 0.35

0.6

0.35

-0.8 -1.9

3

-1

-1.7

-0.7

-1.9 -3

-1.9

-3 10

-1

17

8

37

Gas Leiding: 10

4.5

2

4

6

-1.2

1

2

5

0.6 1.0

-3 Gas Leiding: 16

11

2.5

4

4

-0.8 -1.65

D'

8.5

7

- 0.75

-0.6

-1 -1.9

1.0

4

Gas Leiding: 10

D

10

2.5

onderhoudspad groene erfafscheiding

2

18

22

-0.7

-0.7

-1.9

3

-1.9 -3

'

Bestaand

-1.9

Bestaand

-0.85

-1.7

-1.2 6

Profiel D 1

2

5

6

4

4.5

-1.7

4

-1

-1.7

2

-1.9 -3

10

Profielen van de randen in de bestaande situatie van de GAVI-kavel 1B 6.5

4

2.5

onderhoudspad groene erfafscheiding

8

18

22

-2.6

3

Stads-verzorgende

-1

-1.29

Gavi kavel

4

0.35

0.6

Profiel C2

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel warmteleiding warmteleiding

B2

4

-0.75

2

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel

1'

-1.1

-1.9

0.6 1.0

1.0

0.35

0.6

Gavi kavel

-0.75

6.5

Ontwerp B

1

C

-1.29

C2'

groene onderhoudspad erfafscheiding

Ontwerp

-1

Gas Leiding: 16

2.5

-0.85

2.5

B1

-1

Gas Leiding: 10

11

-1.7

0.6

'

C1

20

0.35

-1.9

Bestaand

-1.2

-0.85

-1.53

-1.7

0.6

C2

-1 -1.55

0.6

10

-1

0.35

5

Profiel C1 kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel warmteleiding warmteleiding

4

1.0

2

6.5

Hightech maakindustrie

Profiel C2

A

D'

1

-1

-0.91

Ontwerp Bestaand

0.35

D

A'

Bestaand

17

37

1

2

5

10

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

27

2

Ondergrondse infrastructuur Langs de randen van de GAVI-kavel 1B loopt een aantal bundels aan kabels en leidingen. Deze hebben invloed op het ontwerp van het raamwerk. Daarom is het goed om deze te inventariseren en duidelijk te hebben welke effecten deze met zich meebrengen. Momenteel lopen de leidingen aan de zijde van de Tedinger Broekplas langs de warmtekrachtcentrale en in het verlengde van het valutapad. Deze leidingen maken richting het zuiden een lichte knik naar binnen, waarna deze op het zuidelijke puntje van de GAVI-kavel 1B afbuigt richting het noordoosten en loopt deze richting de A12. De gasleidingen hebben een bouwvrije zone van 5 meter aan weerszijden vanaf de hartlijn van de leidingen. De aanwezige kabels lopen aan de zijde van de Tedinger Broekplas ter hoogte van het huidige fietspad. Ten noorden van de GAVI-kavel 1B lopen de bundels aan weerszijde van de bestaande sloot. Dit betekent dat zowel onder het bestaande profiel van de Spoorlaan en aan de zijde van de GAVI-kavel 1B parallel bundels aan kabels lopen. Onder het profiel van het Guldenpad loopt momenteel ook een set kabels en leidingen over de gehele lengte. Op de gronden waar deze kabels en leidingen lopen gelden beperkingen wat betreft de ontwikkelingen. Het is namelijk verboden om boven op deze zones te bouwen of open water aan te brengen.

Gasleiding Warmteleiding Riolering Waterleiding Telecommunicatiekabels Elektriciteitskabel Pijpleiding (gas/olie) GAVI-kavel 1B

0

Kabels en leidingen

28

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

100

200m

3.4

Actuele ontwikkelingen en kansen

De GAVI-kavel 1B kent de volgende raakvlakprojecten: A4Haaglanden-N14 RWS Actueel bereidt Rijkswaterstaat het Tracé Besluit voor de A4 Haaglanden voor. De verbreding van de snelweg staat gepland voor 2026. Een van de meekoppelkansen in dit gebied vormt het langzaam verkeerswegennet dat ter hoogte van TNO gecompleteerd wordt. Ten behoeve van de realisatie van de in- en uitbreiding van de A4Haaglanden– N14 worden de ondergrondse leidingen tracés en de waterbergingsopgave in

Bestemmingsplan A12-zone Het bestemmingsplan A12-zone betreft een overwegend conserverend bestemmingsplan dat recent opgesteld is. In dit bestemmingsplan is het bestemmingsplan YpenburgNootdorp van 1998, het bestemmingsplan Ypenburg - Deelplan 20 van 2017 en de parapluherziening fietsparkeren van 2018 opgenomen. Enkele nieuwe ontwikkeling zoals het bioscopencomplex zijn middels een omgevingsvergunning mogelijk gemaakt.

Tramremise Fase 1A Op het terrein van de GAVI-kavel 1A zal over enkele jaren de tramremise operationeel moeten zijn. Dit terrein voorziet in een remisegebouw en opstelterrein voor trams. De toegankelijkheid van de trams voor werknemers wordt gerealiseerd via de Guldenlaan waardoor deze in Fase 1A in maatvoering en inrichting moet worden aangepast.

dit gebied onderzocht. Koningscorridor 'Op de lange termijn-agenda van de OV Strategie van bereikbaarheidsprogramma MoVe staat de Koningscorridor. De Koningscorridor verbindt Scheveningen met Den Haag Centrum, Binckhorst CID en op de langere termijn, na 2040, is in de uitwerking het tracé tussen Voorburg en Zoetermeer voorzien. Het is nog steeds de wens om dit tracé naast de bestaande spoorlijn te realiseren met een halte en een langzaam verkeer brug nabij het ADO stadion, ondanks de beperkt inpasbare ruimte. Het voorliggende besluit maakt dit niet onmogelijk.

Fase 1B Fase 1A

Guldenlaan, Fase 1A

Geothermie en Warmteleiding door het Midden Actueel wordt onderzocht of in de toekomst een geothermiecentrale naast de bestaande warmtekrachtcentrale mogelijk gemaakt zal worden. Op termijn zou hierdoor de wijk Ypenburg van aardwarmte kunnen worden voorzien. Daarnaast onderzoekt de provincie samen met de Gasunie de tracés voor de Warmteleiding door het Midden.

0

100

200m

Kansen en ontwikkelingen

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

29

3.5

Ambities en uitgangspunten

A. Duurzaam werklandschap • Voor kavelinrichting en bedrijfspanden is het duurzaamheidsbeleid van Den Haag van toepassing. • Zichtbaar maken ecologisch, klimaatadaptief bedrijventerrein. • Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt ingezet op een natuur inclusieve inrichting, gericht op het verbeteren van biodiversiteit, klimaat adaptatie en vergroening. B. Groen en water Landschap • Benadrukken van de zichtkanten aan de snelwegen A4 en A12 en de ecologische/landschappelijke kanten van Molensloot/Plas van Reef en Tedinger Broekplas. • Versterken groenstructuur Tedinger Broekplas die van de ecologische zone langs de Molensloot. • Versterken groen-/waterstructuur langs wegen en snelweg. • Compensatie te verwijderen bomen door in te zetten op robuuste groen-/waterstructuur rondom het kavel. • Groen/beplanting inzetten om het gebied een groene

•

• •

Gelaagd landschap voor water en groen benutten en uitwerken. Van Stad, naar gebiedsontwikkeling, naar perceel naar gebouw. Bovenstaande a.d.h.v. puntensysteem Natuur inclusief bouwen.

C. Verkeer en kabels en leidingen Auto, wegen en parkeren • De hoofdontsluiting bestaat uit de Guldenlaan en het Valutapad (vanaf Ypenburgse Boslaan en Ypenburgse Stationsweg), bij de Guldenlaan wordt de ontsluiting gecombineerd met railverkeer (trams). • Geen auto verbinding naar bedrijventerrein Westvlietweg

en ecologische uitstraling te geven, met name langs de Guldenlaan en Valutapad. Waterberging door verbreden watergangen rondom het kavel.

Ecologie • Versterken biodiversiteit randen Molensloot en Tedinger Broekplas. • Versterken biodiversiteit toekomstige ecologische verbindingszone langs Molensloot. • Aanleg groenzone met boomstructuur in lijn met gebiedseigen kenmerken oorspronkelijke polderlandschap. • Flauwe oevers/ecologische bermen sloten en watergangen. • Aanbrengen diepe/ondiepe gedeeltes waterpartijen.

30

•

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Referentiebeelden bedrijventerrein

• •

vanwege sluipwerking en te veel verkeersdruk op kruispunt Guldenlaan/Ypenburgse Stationsweg. Doodlopende wegen zoveel mogelijk voorkomen. Zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein. Alleen voor kleinste kavels kan parkeren in de openbare ruimte worden aangelegd.

Fiets- en voetverbindingen • Aansluiten op bestaande fietsroutes rondom de kavel • Fietsroutes binnen het gebied langs 50 km/h wegen dienen vrij liggend te zijn en minimaal 4m. breed te zijn • Voetgangersverbindingen en OV • Voor OV kan worden aangesloten op station Ypenburg en

•

•

in de toekomst op een extra HOV-station Koningscorridor Interne voetpaden zoveel mogelijk aansluiten op het recreatieve padennetwerk rond Plas van Reef en Tedinger Broekplas en de paden in het woongebied deelplan 20 Looproutes naar de ov-halte(s) dienen direct, comfortabel en sociaal veilig te zijn. De route Guldenlaan dient hiertoe ingericht te worden.

Kabels en leidingen • Inpassing ondergrondse gasleiding en WarmtelinQ leiding in zone Tedinger Broekplas en toekomstige ecozone langs de Molensloot D. Bebouwing en beeldkwaliteit Economische structuur • De GAVI-kavel 1B is grotendeels bedoeld voor bedrijven uit transformatiegebieden Binckhorst. Het gaat om een planologische reservering van 4,6 ha ten behoeve van de compensatieopgave Binckhorst. • Ook hier weer toevoegen: “Daarnaast is een reservering opgenomen ten behoeve van het niet watergebonden deel van het afvalcluster van de Binckhorst (1,6 ha) en ten behoeve van de HTM (0,53 ha). • Reservering van 1,5 ha voor een afvalcluster. • Bedrijfskavels van 500 – 30.000 m2. • Milieucategorie 3.1 t/m 4.2. • Maximale flexibiliteit, waarbij moet worden ingespeeld op diverse aanvragen in de toekomst. • Opbouwen van een duurzaam werklandschap. Intensivering ruimtegebruik Op GAVI-kavel 1B wordt ingezet op een zo intensief mogelijk ruimtegebruik. Dat doen we onder andere door: • Inzet hogere FSI met meerlaagse bedrijvigheid. • Kansen voor het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen, waarmee intensief ruimtegebruik, flexibiliteit en meerlaagse ontwikkelingen gestimuleerd worden.

•

•

Het niet toestaan van functies op de begane grond die goed gestapeld kunnen worden, bijvoorbeeld ondergeschikte kantoorfuncties. Geen parkeren toestaan op het maaiveld, maar op of onder het gebouw.

Verkavelingsstructuur en kaveluitgifte • Lineaire structuur, die aansluit op de structuur van het landschap (polderslagen). • De landschappelijke waarden en schuine lijnen van hoofdstructuren (zoals ecozone in de zuidkant) vormen de uitzondering. • Maximaal flexibel indeelbare bouwvelden, met een dieptemaat van minimaal 60 meter • Het verdient aanbeveling om in de zuidwesthoek bedrijven in lagere milieu categorieën te plaatsen in relatie tot bestaande woningen.

•

Hoge milieucategorie aan de kant van snelweg A4, lage milieucategorie aan zijde Deelplan 20. Beeldkwaliteit en architectuur • Grootschalige representatieve kavels langs de A4, die aansluiten op de regionale betekenis van de weg. • Middengedeelte bestaat uit HMC bedrijvigheid met grootschalige en middelgroot karakter, afhankelijk van de behoefte. • Zuidwestelijke gedeelde heeft een kleinschalig karakter • Representatieve bedrijven/gevels in zicht aan de snelweg. • Verbijzondering architectuur op beeldbepalende hoekpunten en bij entrees. • Oriëntatie en uitstraling van alle bebouwing naar de openbare ruimte. Dichte dozen/gevels aan de kant van de openbare ruimte dient tot een minimum beperkt te worden. • Transparante gevels bedrijfsbebouwing, waaruit de functie van het bedrijf afleesbaar is.

Referentiebeelden bedrijventerrein

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

31

4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1

Ruimtelijk concept

Bij de ruimtelijke opzet van de GAVI-kavel 1B is de unieke ligging aan het stedelijk/regionale verkeersknooppunt van de A4/A12 en de landschappen van Tedinger Broekplas en Plas van Reef leidend. De locatie van de tramremise (GAVI-kavel 1A) is mede bepaald uit oogpunt van een aansluiting op de bestaande infrastructuur, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheid om in de toekomst de koningscorridor optimaal te integreren. Hierdoor is de ruimte voor een robuuste interne ruimtelijke structuur beperkt, om niet teveel verlies van uitgifte voor bedrijvigheid te kunnen realiseren. Gekozen is voor een ruimtelijke opzet, waarbij waterberging de randen markeert. Hierbij moet worden voldaan aan de waterbalans (als gevolg van substantieel meer verharding). De interne structuur is zodanig gekozen dat er optimale flexibiliteit ontstaat voor de verschillende categorieën bedrijvigheid (high tech en HMC). Een interne ontsluitingsweg met brede groenstrook tussen de tramremise en de rand bedrijven aan de Tedinger Broekplas vormt de drager en volgt daarbij de richting van polderslagen. Deze weg maakt onderdeel van de verkeersontsluiting van het gehele GAVI-kavel 1B en takt via het Guldenpad en Valutapad aan op de hoofdwegenstructuur van Ypenburg.

Ontwikkelveld Tramremise Groenstructuur Accent bebouwing Water 0

100

200m

Conceptkaart

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

33

Ontwerpprincipes: 1. Robuuste groene randen met waterberging 2. Interne structuur volgt polderslagen van het oorspronkelijke poldergebied 3. Ontsluiting via Guldenlaan en Valutapad (zwarte pijl), die door een interne wegstructuur wordt gekoppeld 4. Fietsstructuur langs de randen (gestippelde rode lijn). 5. Voetgangersnetwerk GAVI-kavel 1B (kleine gestippelde rode lijn) sluit aan op voetgangersnetwerk langs randen en deelplan 20 en verbindt GAVI-kavel 1B met station Ypenburg en in de toekomst vanaf de toekomstige halte Koningscorridor (gele cirkel) door een brug over de A12 met het ADO-stadion 6. Er is ruimte voor 3 werkclusters: de tramremise, High tech aan de kant van de snelweg en HMC in de rest van het gebied. 7. Hoge bebouwingsconcentratie (hoogte bebouwing en hogere FSI) van het cluster high tech aan de snelweg, lagere bebouwingsconcentraties daarachter (tramremise, HMC) 8. Hoge kwaliteit en uitstraling van bebouwing aan de snelweg en bij de entree Valutapad/deelplan 20.

1

2

3, 4, 5

6

7

8

Ontwerpprincipes

34

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Tramremise

GAVI-Kavel fase 1B Ontwikkelveld Bebouwing Groenstructuur Bomen Gebouw HTM Water Fietspad Toekomstig fietspad Langzaamverkeer Autoweg Koningscorridor

0

50m

100m

Conceptkaart

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

35

4.2

Planbeschrijving

Het plan is opgebouwd uit een robuuste groen/blauwe structuur rondom het gehele kavel. De bestaande slotenstructuur worden daarbij ofwel geïntegreerd of verbreed of verlegd. Bijna de volledige waterberging van de GAVI-kavel 1B wordt aan de randen georganiseerd. De ecologische verbindingszone aan de zuidkant van het kavel tussen de Plas van Reef en het kavel en de groen/blauwe structuur langs de Tedinger Broekplas worden met elkaar verbonden, wat bijdraagt aan de biodiversiteit en ecologische waarden in deze zones. Hierdoor komt het zwaartepunt van bedrijvigheid aan de zijde van de snelweg te liggen.

voetpadenstructuur aan de randen van de Tedinger Broekplas en Plas van Reef. Hierdoor ontstaat een padennetwerk waarbij iedereen maximaal kan profiteren van de unieke groene omgeving. Daarnaast verbindt het wandelpad langs de Guldenlaan het station Ypenburg, waardoor bezoekers ook per OV gemakkelijk de GAVI-kavel 1B kunnen bereiken. De eventuele toekomstige halte van de Koningscorridor (locatie in studie en onderdeel regionaal hoogwaardig openbaar vervoer (HOV)) komt langs de A12 direct bij de GAVI-kavel 1B te liggen en vormt middels een toekomstig te realiseren voetgangersbrug over de A12 de OV-verbinding voor bezoekers van het ADOstadion.

De kenmerkende polderstructuur krijgt gestalte door de belijning van twee randen van het terrein van de tramremise, de introductie van een groenzone in het kavel en de belijning van de groenstructuur langs de Tedinger Broekplas. Zodoende ontstaan 3 robuuste lijnen, bestaande uit waterpartijen, groenstroken en bomen. Vanwege de gekozen groenstructuur komt de kavel geïsoleerd in het gebied te liggen, waardoor de toegangswegen vanaf de Ypenburgse Boslaan en Ypenburgse stationsweg (Guldenlaan en Valutapad) relatief lang zijn en door/langs groengebieden lopen. Het voordeel is wel dat er veel opstellengte mogelijk is voor uitrijdend verkeer. Beide toegangswegen worden binnen de GAVI-kavel 1B met elkaar verbonden door een ontsluitingsweg, die rondom de tramremise ligt. Vanaf deze weg worden alle uit te geven kavels ontsloten. De bestaande fietsroutes aan de kant van de A4, A12 en Tedinger Broekplas worden in het plan geïntegreerd en zullen deels onderdeel uitmaken van de entree wegen vanaf Ypenburg. Deze routes maken deel uit van het fietsnetwerk tussen Ypenburg en de Vlietzone. De voetpadenstructuur verbindt de interne wegen van Deelplan 20 met de wegenstructuur van de GAVI-kavel 1B en sluit aan op de

36

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Mogelijk eindbeeld GAVI-kavel 1B

De GAVI-kavel 1B biedt, naast het terrein van de tramremise van HTM, ruimte aan 4,6 ha HMC-bedrijven (vanwege verplaatsing HMC-bedrijven uit de Binckhorst) en high tech bedrijvigheid. Door de prominente ligging aan het knooppunt A4/A12 (Pr. Clausplein) worden de high tech bedrijven met maximale kwaliteit en volume aan deze zijde geplaatst. In de overige gebieden wordt het HMC-cluster ontwikkeld. In de toekomst is er eventueel nog de mogelijkheid om bij de ontwikkeling van een eventuele halte koningscorridor en voet- en fietsbrug over de A12 een voorziening boven/langs de waterpartij aan de kant van de A12 te realiseren.

4.3

Raamwerk openbare ruimte

Hieronder volgt een toelichting op het raamwerk openbare ruimte, waarin de tramremise integraal is meegenomen. Deze paragraaf bevat een algemene beschrijving van het ruimtelijke raamwerk, een beschrijving van de facetten en een toelichting op de verschillende profielen (onderdelen raamwerk). Hierin wordt duidelijk gemaakt hoe in de openbare ruimte het speciale karakter van het gebied als ecologisch, klimaatadaptief bedrijventerrein zichtbaar wordt gemaakt. Hierna volgt eerst een algemene beschrijving van het raamwerk openbare ruimte en daarna worden de volgende facetten nader toegelicht: groen en ecologie, water, systeem, mobiliteit en parkeren en kabels en leidingen.

Tramremise

Algemene beschrijving raamwerk openbare ruimte De polderslagen zijn in Leidschenveen-Ypenburg een belangrijk terugkerend element. De richting van de polderslagen komt terug in de vorm van een aantal groene lijnen met bomenlanen terug in de GAVI-kavel 1B. Eén hiervan is de groene middenas door de GAVI-kavel 1B, waar onder andere ook de ontsluitingsweg van de bedrijven deels in is geïntegreerd. De groene strook met bomenlaan komt ook terug in het verlengde van het Valutapad en langs de kavelgrens van de tramremise aan de zijde van het Guldenpad.

GAVI-Kavel fase 1B Ontwikkelveld Bebouwing Groenstructuur Bomen Water

De groene middenas wordt een groen gebied dat niet alleen bedoeld is voor de interne ontsluiting van de bedrijven, maar waar ook ruimte is gereserveerd voor kwalitatieve groene buitenruimte. Hierin zijn elementen opgenomen zoals recreatieve voetpaden, wadi’s en ruimte voor (middelhoge) beplanting voor een natuurlijke inpassing.

Fietspad Toekomstig fietspad Langzaamverkeer Autoweg Koningscorridor met evt. halte

0

50m

100m

Raamwerk openbare ruimte

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

37

Ecozone De Plas van Reef, de Tedinger Broekplas en de Molensloot zijn ecologische verbindingszones, grenzend aan de GAVI-kavel 1B. Daarnaast wordt er op de GAVI-kavel 1B aan de zijde van de Molensloot een ecologische zone ontwikkeld met een breedte van minimaal 40 meter (vanaf de sloot gerekend). Het uitgangspunt is dat de ecologie vanuit de bestaande ecologische gebieden wordt versterkt en uitgebreid om een robuuster structuur te creëren. Dit betekent dat aan de zijde van de Molensloot en aan de zijde van de Tedinger Broekplas groenstructuren zullen komen. Deze worden toegevoegd aan de Stedelijke Groene Hoofdstructuur en het netwerk aan ecologische verbindingszones als onderdeel hiervan. Langs de ecologische zone aan de Molensloot is een groenstrook tussen de bestemde ecologische verbindingszone en de kavelgrenzen van de tramremise. In deze groene zone worden de volgende aspecten in meegenomen: • Een recreatieve wandelroute, die fysiek afgescheiden zal worden van de ecologische zone om onnodige verstoring te voorkomen. • Ruimte voor een groene erfafscheiding van de tramremise, inclusief ruimtereservering indien een geluidwerende functie toegevoegd moet worden. Dit moet nog blijken uit het onderzoek vanuit de tramremise.

Deze groene erfafscheiding fungeert tegelijkertijd als barrière voor eventuele geluid- en lichtoverlast vanuit de tramremise richting de woonwijk deelplan 20 en ecologische verbindingszone (in verband met behoud donkerte). • Langs de ecozone liggen een aantal ondergrondse leidingen, die bereikbaar moeten blijven voor onderhoud. Hiervoor is ruimte gereserveerd.

Bomenrij Groenstructuur GAVI-kavel fase 1B 0

Facetkaart groen

38

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

100

200m

Watersysteem/waterberging Op de GAVI-kavel 1B wordt een deel van de waterbergingsopgave als volgt opgelost: Aan de zijde van het Valutapad wordt een watergang gegraven die het doorlopende fietspad en het bedrijventerrein van elkaar scheidt. Aan de zijde van het Guldenpad wordt er een waterpartij toegevoegd langs de kavel van de tramremise. Deze locatie is vanwege de grootte en bereikbaarheid minder geschikt om uit te geven en is daarom een geschikte locatie om een deel van de waterbergingsopgave in op te nemen. Verplaatsen watergang

Plas van Reef

pl

ek

ro

Mo

rB

len

ge

in

slo

d Te as

Het plan biedt ruimte aan 2,0 ha water, bij een totale verharding van 17,4 ha. In de huidige situatie is er ca. 1,05 ha water aanwezig. In de verdere planvorming zal in nauw overleg met Hoogheemraadschap Delfland (HHR) het watersysteem op grotere schaal en de watercompensatie op de GAVI-kavel nader worden onderzocht. De kaders die het HHR Delfland hiervoor hanteert zijn de ‘Handreiking weging waterbelang voor gemeenten’ en de Waterschapsverordening Delfland. Uit onderzoek en overleg kan blijken dat er meer ruimte voor water gevonden moet worden. In lijn met het beleid van de gemeente zal er onder andere onderzocht moeten worden in hoeverre het regenwater op uitgeefbaar terrein vertraagd afgevoerd kan worden of geborgen kan worden. Mocht dit niet afdoende zijn, dan kan er gezocht worden naar extra compensatie binnen het plangebied. Dit kan gevonden worden door de profielen aan te passen, bijvoorbeeld aan de buitenranden van het plangebied in het groen-blauwe casco. Het minder wenselijke terugvalscenario zou compensatie buiten het plangebied, maar binnen het peilgebied.

ot

De flauwe helling van de natuurvriendelijke oevers zorgen ervoor dat bij grote buien een deel van de overmaat aan regenwater opgevangen kan worden in het profiel van deze oevers. Dit zal de waterbergingsopgave van het hele GAVI-kavel 1B voor een deel ontlasten. De resterende waterbergingsopgave moet verder per kavel worden meegenomen.

Bestaande watergangen Nieuwe watergangen Mogelijke inpassing watergang tramremise GAVI-kavel fase 1B

0

100

200m

Facetkaart water

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

39

Vergelijking groen en water huidige situatie en nieuwe situatie (volgens ruimtelijk plan) Om de huidige situatie en de nieuwe situatie te vergelijken zijn onderstaande twee kaartjes gemaakt. Deze kaartjes laten zien dat: • Op de GAVI-kavel aan de zijde van de Molensloot een ecologische zone wordt ontwikkeld met een breedte van (minimaal) 40 meter (vanaf de sloot gerekend) en dat in aansluiting daarop nog een groenzone van ca. 17 meter met wandelpad (zonder verlichting) wordt gerealiseerd ter hoogte van het bestaande kabeltracé. Zie hiervoor ook pagina 38. Deze extra groenzone wordt toegevoegd aan de Stedelijke Groene Hoofdstructuur en het netwerk aan ecologische verbindingszones. • Aan de zijde van de Tedingerbroekplas wordt het huidige fietspad verplaatst en de verlichting aangepast (gerichte verlichting) om ruimte te maken voor een extra groenstructuur met een breedte van minimaal 22 meter. Hiermee wordt de Tedingerbroekplas robuuster gemaakt. De extra groenstructuur wordt toegevoegd aan de Stedelijke Groene Hoofdstructuur en het netwerk aan ecologische verbindingszones. • De breedte van de Molensloot en de huidige oeverlijn ongewijzigd blijft.

In de verdere planuitwerking zal onderzocht worden of en waar er in de ecologische zone incidenteel en groepsgewijs bomen/ bossages kunnen komen en of en waar er langs de huidige oeverlijn extra inhammen, natuurvriendelijke oevers of poelen kunnen worden gerealiseerd om de ecologische waarde van deze zone te verhogen. Hierbij worden de vuistregels voor biotopen uit de Nota stadsnatuur als basis genomen. De ontsluiting van de GAVI-kavel (en tramremise) loopt over de Guldenlaan en langs de Plas van Reef en blijft buiten de kadastrale grens van de Plas van Reef.

40

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Bestaande situatie groen, water en beplanting

Beoogde situatie groen en water en ecologie binnen de voorgestelde planopzet GAVI fase 1A en 1B

Mobiliteit Aansluiting bestaande structuur De GAVI-kavel 1B zal ontsloten worden via het Valutapad aan de zuidwestzijde en via het Guldenpad/Guldenlaan aan de noordoostzijde van de kavel. Uit het door RHDHV uitgevoerde verkeersonderzoek naar de verkeersafwikkeling van het GAVI-kavel (dd. augustus 2024) zijn de volgende conclusies benoemd. A1

2

A4

Op wegvakniveau leidt de verkeersgeneratie van de GAVI-kavel niet tot doorstromingsproblemen op de omliggende wegvakken.

an

nla

lde

Gu

Guldenpad/Guldenlaan en Valutapad Op de Guldenpad/Guldenlaan zullen trambanen in het wegdek worden geïntegreerd, waardoor het een gedeelde rijstrook wordt. Deze zal worden verbonden met het kruispunt Guldenlaan-Ypenburgse Stationsweg. Op kruispuntniveau kunnen de beide kruispunten (Guldenlaan – Ypenburgse Stationsweg en Valutapad – Ypenburgse Boslaan) de extra verkeersgeneratie van de GAVI-kavel goed aan. Wel zullen de duurzame modaliteiten de gemeentelijk gestelde streefwaarden qua wachttijden (gemiddelde wachttijd <15 sec. en maximale wachttijd <60 sec.) niet halen. Dit dient nader onderzocht te worden.

Guldenlaan/Ypenburgse Stationsweg

lu Va d pa ta

Valutapad: De GAVI-kavel 1B wordt ontsloten via het kruispunt Valutapad en Ypenburgse Boslaan. Het kruispunt Valutapad – Ypenburgse Boslaan kan de extra verkeersintensiteit goed aan, met wachttijden korter dan 15 seconden. Het fiets- en voetpad zal vanaf het kruispunt van de weg naar het bedrijventerrein los komen te liggen. Het fiets- en voetpad zal vervolgens in het verlengde liggen van de autoweg tot de aansluiting met de Spoorlaan.

Tram Fietspad Langzaamverkeer Weg Kruispunten met toegangen

Valutapad/Ypenburgse

tot het GAVI-kavel

Boslaan

GAVI-kavel fase 1B 0

100

200m

Facetkaart verkeer

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

41

Ontsluiting intern Binnen het nieuwe bedrijventerrein wordt één doorlopende weg aangelegd die alle kavels op de GAVI-kavel 1B ontsluit. Alleen voor de kavel in de noordwestelijke hoek is een aparte ontsluitingsweg dwars op de groene middenas voorzien. Door een goed op beide kruispunten verbonden interne wegenstructuur wordt de verkeersafwikkeling gegarandeerd bij calamiteiten op een van de twee kruispunten, en is dit essentieel voor de bereikbaarheid van nood- en hulpdiensten. Bij een zogenoemde lus op het bedrijventerrein heeft ook vrachtverkeer een route waarbij ze niet hoeven te keren na het laden en lossen op het bedrijventerrein (maar is dit wellicht wel mogelijk op het perceel zelf). Langzaam verkeersnetwerk Het fietsnetwerk dat aansluit op de grotere schaal zal buiten het bedrijventerrein lopen als aparte fietspaden. Het voetpadennetwerk volgt de structuur van deze losliggende fietspaden. Daarnaast zal er een recreatief voetpad worden aangelegd langs de groene middenas en de ecologische zone aan de Molensloot. Ten slotte zullen voetgangersbruggen worden gebouwd in het verlengde van de centrale groene as, die de looproute verbinden met de Spoorlaan richting het noordwesten en met de woonwijk van Deelplan 20 in het zuidoosten. Parkeren Het uitgangspunt is dat er op de kavels geparkeerd wordt.

Dit om in de openbare ruimte maximaal ruimte te bieden aan groen en om de resterende ruimte efficiënt in te richten ten gunste van uitgeefbaar gebied. Bij het parkeren is het goed denkbaar om parkeerterreinen te koppelen, zodat voor meerdere bedrijven een efficiënte parkeervoorziening ontworpen kan worden. Hierdoor kunnen slimme stapelingsmogelijkheden ontstaan voor bedrijven. Vanwege de maat en schaal van kleinschalige bedrijven in de zuidhoek van het kavel worden hier langs de weg wel een aantal parkeerplaatsen voor bezoekers aangelegd.

42

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

P

Parkeerlocatie Ontsluitingsweg GAVI-kavel fase 1B

0

Facetkaart parkeren

100

200m

Kabels en leidingen Langs en door de GAVI-kavel 1B lopen diverse kabels en leidingen, voornamelijk aan de randen van het gebied, die de ligging en contouren van de uitgiftekavels beïnvloeden. De bijbehorende bouwvrije zones zijn geïntegreerd in het ontwerp van het raamwerk. Het uitgangspunt voor de ondergrondse infrastructuur is om het raamwerk zoveel mogelijk af te stemmen op de ligging van deze kabels en leidingen. Aan de binnenzijde van de ecologische verbindingszone langs de Molensloot bevindt zich een gasleiding, waardoor er beperkte ruimte is voor functionele uitgiftekavels. Daarom is besloten om de bouwvrije zone van deze gasleiding te hanteren als grens voor de vlakken van de uitgiftekavels. Er zal een voetpad worden aangelegd over deze stroken om ze toegankelijk te houden. Bij eventuele ophogingen aan de rand van de ecologische zone moet rekening worden gehouden met de ligging van de gasleiding. Deze ligging heeft ook invloed op de schuine hoek van de zuidelijkste uitgiftekavel langs het Valutapad en de onderbreking van de sloot ter hoogte van het punt waar het fietspad en de autoweg zich splitsen. Het profiel van de Guldenlaan/Guldenpad wordt verbreed zonder de kabels en leidingen in het noordoosten van het bestaande fietspad te verstoren. Aan de noordwestzijde van de kavel liggen de kabels langs de bestaande sloot.

Met het nieuwe profiel komen deze deels in de verplaatste sloot te liggen, dus moeten ze tijdens het bouwrijp maken van de grond naar de juiste positie worden verplaatst in overleg met de verantwoordelijke partij. In de toekomst zal een leiding van WarmtelinQ door het gebied lopen, voornamelijk langs de bestaande gasleiding. Langs het Valutapad zal dit een open ontgraving zijn, waarbij geen bouwactiviteiten zijn toegestaan. Vanaf het zuidelijke punt van de GAVI-kavel 1B gaat de WarmtelinQ over naar een gestuurde boring, dieper de grond in, waardoor geen overlast wordt veroorzaakt aan de ecologische zone vanwege de diepte van de boring.

Gasleiding Warmteleiding Riolering Waterleiding Telecommunicatiekabels Elektriciteitskabel Pijpleiding (gas/olie) GAVI-kavel fase 1B

0

100

200m

Facetkaart kabels en leidingen

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

43

4.4

Profielen

A

Profielen Overzicht Algemeen Een sloot bij de Tedinger Broekplas is toegevoegd en dient als buffer voor de GAVI-kavel 1B en de bestaande ecologische zone. Op deze manier is de waterkringloop rondom de locatie verbonden met de natuur. Biodiversiteit zal toenemen en dit watersysteem zal ook een rol spelen in het toekomstige natuurlijke afvoersysteem. Daarnaast worden ecologisch groen en recreatief groen verdeeld om verschillende kwaliteiten aan de locatie te bieden.

worden de oevers ook getransformeerd naar natuurvriendelijke oevers. Door het verbreden van het profiel komt de bestaande sloot die direct aan de GAVI-kavel 1B grenst verlegd te worden naar binnen toe. Watercompensatie Een groter wateroppervlak wordt gerealiseerd tussen de tramremise en het Guldenpad. Het is ook een natuurlijke bufferzone met een natuurvriendelijke oever, wat biodiversiteitswaarde aan de locatie kan toevoegen.

Profielen randen GAVI-kavel 1B: Profiel A: Guldenpad De bestaande sloot aan de zijde van de A12 dient als buffer voor de toekomstige Koningscorridor. Er wordt een breder mobiliteitsprofiel ontwikkeld: autoweg, fietspad en voetpad, met mogelijkheid tot een tram voor de Koningscorridor. Hierbij

Gavi kavel

Afgegraven grond De aarde die vrijgemaakt wordt voor het nieuwe water kan direct worden gebruikt voor onder andere het nieuwe verbrede wegprofiel.

0.6

4

1

0.35

-1.9

3

2

-0.6 1:3

-3

onderhoudspad

0.5

KC -1.9

1:2

8

5

0.35

1.6

-0.6

0.35

-0.5

10 kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel

6.6

5

10

14

8.5

5

7

3

4

2.5

5

7

9.5

Profiel A

+0.6

+0.35

44

0.5

+0.21

-0.35

-0.55

-0.70

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

3.5

15

9

14

-0.55

-1

-1.7

16

-1.9

10

-1.27

-1.83

3.5

4

-1.9

4

8

-1.7

12

9.5

Profielen B1 & B2: Ecologische zone/Molensloot De bestaande sloot en de ecologische zone (minimaal 40 m) worden behouden. Kabels en leidingen In deze zone liggen een aantal gasleidingen, die elk een zone hebben van 5 meter vanaf de hartlijn van de leidingen. Binnen deze zone kan niet bebouwd mag worden en mag diep wortelende vegetatie niet in worden geplant. Dit heeft als gevolg dat er een open strook zal komen van circa 20-25 meter zonder veel beplanting.

In het geval van het profiel ter hoogte van de stadsverzorgende bedrijven (profiel B2) zal er geen sprake zijn van geluidsoverlast. Daarom is hier geen reservering nodig voor een geluidwerende constructie en wordt deze ruimte direct meegenomen als onderdeel van de inrichting van het voetpad langs de ecologische zone.

B1

De ecologische zone dient zodanig ingericht te worden dat deze voldoet aan de Nota Stadsnatuur. Er zal een gradatie komen van verschillende type vegetatie in deze zone, wat de biodiversiteit zal versterken.

Gavi kavel

Natuurlijke bufferzones Er wordt een overgangszone met voetpad (tussen de 10 en 20 meter breed) gecreëerd tussen de ecologische zone en de uitgiftekavels van de GAVI-kavel 1B. Het voetpad is onderdeel van het grotere wandelpadensysteem, dat de centrale groenstrook op het GAVI-kavel 1B en de woonwijk Deelplan 20 verbindt. Het kan de lokale bewoners extra waarde bieden.

Aan de zijde van de tramremise (profiel B1) dient rekening gehouden te worden met een reservering voor een geluidwerend bouwwerk tussen het voetpad en het remiseterrein. Mocht uit het onderzoek blijken dat een geluidwerende constructie niet nodig is, dient deze ruimte gebruikt te worden voor een groene inrichting als erfafscheiding.

-1.78 -3

4.3

3

-1.9

-1.95

-1.41

-1.41 -2.6

1.0

-1.9

1.0

-1.55

Ontwerp

-2.86

voetpad Gas Leiding: 25 onderhoudspad

Groene erfafscheiding

14

18

40

8

ecozone - variable (>40m)

Profiel B1

-1.55

Bestaand

-1.85

-1.9

-1.78

-1.95

-1.64

-1.9

-1.41

-1.41

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025 -2.6

-2.86

45

B2

Natuurlijke bufferzone met voetpad

Profiel B2

46

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Profielen C1 & C2: Valutapad Een nieuwe sloot wordt gegraven en zal dienen als buffer tussen de GAVI-kavel 1B en het groengebied aan de zijde van de Tedinger Broekplas. Op deze manier is de waterkringloop rondom de locatie verbonden met de natuurlijke omgeving. Voor meer watercompensatie en meer ruimtelijke kwaliteit voor de kavels met stadsverzorgende bedrijven, worden er grotere wateroppervlakken gecreëerd bij de zuidelijke ingang. C1

De oever aan de zijde van de GAVI-kavel 1B loopt direct over naar het bedrijventerrein. Deze is niet openbaar toegankelijk, waardoor er geen noodzaak is voor het plaatsen van hoge erfafscheidingen aan deze zijde. Hier kan het ingericht worden met een groene invulling.

all the profielen straten en grens use united numbers or letters !!!

Grootschalige productie

Ecozone

Gavi kavel

Positie fiets- en voetpad Door de verschillende bundels aan kabels en leidingen is het fiets- en voetpad met bomenrij zodanig geplaatst, dat deze zoveel mogelijk buiten de ligging van de bestaande kabels en leidingen blijven.

-1.2

-1.2

-1.9 -3

Gas Leiding: 10

Profiel C1 -1.9

-0.95

-1.7

3

4

-1.2

2.5

9

-1.2

variable

onderhoudspad groene erfafscheiding

Gas Leiding: 16

22

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel warmteleiding

1.0

1.0

0.6

ntwerp

0.35

-1.2

-1.9

12

10

2

-1.2

staand 6.5

4

20

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

47

Met name op het punt waar de ondergrondse infra verbinding all the profielen straten en grens use united numbers maakt met de warmtekrachtcentrale, moet er specifiek gekeken worden naar de mogelijkheden wat betreft de positionering or letters !!! van de bomenrij. Deze kunnen namelijk niet over de kabels en

Gavi kavel

-1.2

-1.9 1.0

-3

Gas Leiding: 10

C2

-1.2

-1.2

1.0

0.35

0.6

Ontwerp

Vanaf deelplan 20 tot aan de afsplitsing van de autoweg zal het voetpad ten zuiden van het fietspad komen te liggen. Wanneer de autoweg is afgesplitst van het profiel komt het voetpad aan de noordzijde van het fietspad te liggen. De reden hiervoor is dat het voetpad op deze manier over een van de bestaande leidingen komt te liggen in plaats van het fietspad. Voor het voetpad zal losliggende verharding (tegels) gebruikt worden, terwijl er asfalt gebruikt zal worden voor het fietspad, -1.9 omdat deze onderdeel uitmaakt van de metropolitaanse fietsverbinding. Op deze manier wordt ook het groen dat direct in verbinding staat met de ecologische zone van de Tedinger 22 kabelbed telecommunicatiekabel Broekplas electriciteitskabel geoptimaliseerd.

Grootschalige productie

leidingen lopen.

3

variable

onderhoudspad groene erfafscheiding

Gas Leiding: 16

4 Aansluiting 2.5 bebouwing 9 op ecozone

12

10

2

warmteleiding

-0.95

-1.7

-1.9

-1.2

-1.2

-1.2

Bestaand

Stads-verzorgende Bedrijvigheid

20

-1

-1.2

1.0

-1.9

1.0

-3

0.6 1.0

0.6

0.35

-1

p

d

4

Gavi kavel

6.5

11

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel warmteleiding warmteleiding

-1.9

Profiel C2 -1.7

3

2.5

4

4

-0.85

8.5

7

-1.2

-1.7

2

18

22

-1

-1.7

-1.9 -3

48

6.5

4

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

17

37

1

2

5

variable

onderhoudspad groene erfafscheiding

Gas Leiding: 16

Gas Leiding: 10

10

twerp

Profiel D: Spoorlaan Verbetering van bestaande paden Er worden een fietspad en een voetpad aangelegd ter vervanging van het bestaande fietspad. Het voetpad is verbonden met de centrale groene parklijn op de GAVI-kavel 1B door middel van een voetgangersbrug.

D

Verbetering van het groengebied Om de ervaring van langzaam verkeer te verbeteren en het uitzicht vanaf het bouwgebied te verbeteren, worden bomen langs het pad toegevoegd. Om de biodiversiteit te vergroten, worden natuurvriendelijke oevers toegepast.

Profiel D

Groene fietsroutes langs de kavel

Gavi kavel

-0.75

variable

3

2

0.35

0.35

0.6

0.35

0.35

0.6

-1.9

0.6

-1.65

-1.9

-3

groene onderhoudspad erfafscheiding

kabelbed telecommunicatiekabel electriciteitskabel

-0.7

-0.8 0.35

0.35 0.6

-0.75 0.6

Hightech Hightech maakindustrie maakindustrie

Kabels en leidingen In het huidige profiel lopen er langs weerszijden van de sloot een bundel kabels. De kabelbundel aan de zijde van de GAVIkavel 1B dient verlegd te worden als gevolg van het verleggen van de bestaande sloot. Dit dient afgestemd te worden met de beheerder van de kabels. Hierbij kan optimalisatie van de ligging worden onderzocht op de verleggingskosten te minimaliseren.

Gas Leiding: 10

10

8

4.5

2

4

6

Profiel D

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

- 0.75

-0.8

-0.7

-0.7

49

5m

7m

m 22m

Hightech maakindustrie

Profielen intern Centrale middenas: profielen E en F Op de GAVI-kavel 1B wordt het historische landschap van de polderstructuur weerspiegeld door het netwerk. Er is een centrale as (profiel E) die is opgebouwd uit een 12 meter brede groenzone wat als park wordt beoogd en een hoofdweg met aan één zijde een voetpad. Dit centrale park verbindt de grenzen van Noordwest en Zuidoost, inclusief een laan bomen van de eerste orde om de landschapsstructuur te versterken, 9m 1m een droog wadi-systeem met diverse beplanting dat bijdraagt 4m aan natuurlijke infiltratie en buffereen zone vrij liggend voetpadensysteem groene plein dat aansluit op het grotere wandelnetwerk in de omgeving. Profiel B verbindt de ecologische zone aan de kant van Plas van Reef helemaal tot aan de meest actieve openbare ruimte aan de noordelijke kop (profiel F).

Gavi kavel

Hightech maakindustrie

Gavi kavel

F

E

1m

12 m 21 m

4m

grote boom laan

buffer zone

park laan

wadi park zone

buffer zone

flexibele voetpad

buffer zone

Groene as door het GAVI-kavel 1B

Gavi kavel

Tramremise

HMC Bedrijven

Gavi kavel

E

1m

2.5 m

6.5 m

Profiel E

50

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

I

7m

2 2mm

1m

12 m

4m buffer zone

5m 21 m

voetpad

autoweg

grote boom laan

variable park laan

wadi park zone

flexibele voetpad

buffer zone

Profiel F In profiel F wordt de hoofdweg van profiel E vervangen door een levendig groen park met openbare ruimte waar mensen kunnen ontspannen, samenkomen, lunchen, etc. De bomenrij zal zowel in profiel E als profiel F doorlopen.

F

Ontmoetingszone bedrijventerrein

1m

9m

7m

m 22m

1m

12 m

4m

21 m

buffer zone

Profiel F

5m

Hightech maakindustrie

Gavi kavel

Hightech maakindustrie

Gavi kavel

F

buffer zone

groene plein

4m

grote boom laan

park laan

wadi park zone

flexibele voetpad

buffer zone

buffer zone

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025 avel

avel

E

51

Stads-verzorgende Bedrijvigheid

Dwarsverbindingen (Profiel G, H, I en J) De hoofdweg is verbonden met twee ingangen op de locatie: één is gesitueerd in het zuiden aan de stadsverzorgende bedrijvigheid (profiel I) aangesloten op het Valutapad en de andere is gesitueerd in het noorden tussen de Hightech maakindustrie en Hogere Milieu Categorie bedrijven (profiel H) aangesloten op het Guldenpad. De profielen H, G en I vormen samen de secundaire structuur, die loodrecht staan op de 3.5 m 1m m hoofdweg (profiel E), en reflecteren4ook op de polderstructuur. buffer zone

groene laan

Stads-verzorgende Bedrijvigheid

Gavi kavel

Gavi kavel

I

5m

3m

1m

groene parkeren

voetpad

buffer zone

6.5 m 18 m autoweg

Aansluiting noord (profielen G en H) Profiel G is een standaardprofiel met de hoofdweg in het midden, aan beide zijden een 3 meter brede groenstrook als buffer tussen de weg en een 2,5 meter breed voetpad. In profiel H wordt dezelfde breedte groen voortgezet. In dit deel is de hoofdweg is niet nodig en wordt er enkel een toegangsweg aangelegd tot de entree van de kavel in het noordwesten. Vanaf dit punt wordt er een 4 meter breed fietspad geplaatst dat aansluit op het hoofdfietsnetwerk van de omgeving.

4m

Interne weg met groenstrook

1m

2.5 m

3m

6.5 m 17.5 m

3m

2.5 m

voetpad

groene laan

autoweg

groene laan

voetpad

4m buffer zone

Grootschalige productie

Gavi kavel

Hightech maakindustrie

Gavi kavel

H

1m variable buffer zone

Profiel G

G

tie

avi kavel

Gavi kavel

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

trie

52

G

Hightech maakindustrie

Er komt een 8 meter brede groenzone naast het fietspad, die een vergelijkbare lay-out heeft als de centrale parklijn waar bomen, wadi’s en voetpaden zijn geïntegreerd. De wadi is verbonden met de wadi in de centrale parklijn als één volledig natuurlijk infiltratiegebied. De bomen in de richting van de polderslagen (in profielen E en F) worden bomen van de eerste orde beoogd in de bomenrij, terwijl er in de groenstrook van de profielen in de dwarsrichting (profielen G, H en I) bomen van de tweede orde worden 2.5 m 6.5 m 3m 1m beoogd. 4m 17.5 m buffer zone

voetpad

groene laan

3m

2.5 m

groene laan

voetpad

Grootschalige productie

Gavi kavel

Gavi kavel

H

H

1m variable

autoweg

buffer zone

Langzaamverkeer over de groene dwarsverbindingen

4m

1m

buffer zone

3m

2.5 m

1.5 m m 1.5

4m

8m

17.5 m voetpad

groene laan

fietspad

park laan: voetpad - wadi

Grootschalige productie

Gavi kavel

Hightech maakindustrie

Gavi kavel

G

1m

4m

buffer zone

Profiel H

vel

vel

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

53

Gavi kavel

Gavi kavel

E

Tramremise

HMC Bedrijven

Aansluiting zuid (profiel I) In het profiel I is aan één zijde van de weg een voetpad van 3 meter breed geplaatst tussen de haaks-parkeerstrook en de entree van de kavels. Voor deze parkeerplaatsen zal halfverharding gebruikt worden om de waterdoorlaatbaarheid van het gebied minder te belasten. Het voetpad direct verbonden met het voetpad in de centrale parklijn, er zijn geen extra oversteekplaatsen nodig. Aan de andere kant van de weg 2.5 m 6.5 m 1m bevindt zich een 3,5 meter brede groenstrook wat ruimte biedt 4m voor een robuustere groene invulling. voetpad autoweg buffer zone

5m

2 2mm

7m

1m

12 m 21 m

variable

grote boom laan

park laan

buffer zone

I

wadi park zone

flexibele voetpad

Parkeren op open verharding

Stads-verzorgende Bedrijvigheid

Gavi kavel

Stads-verzorgende Bedrijvigheid

Gavi kavel

I

4m

1m

buffer zone

Profiel I

H

54

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

3.5 m

6.5 m

groene laan

autoweg

5m

3m

1m

groene parkeren

voetpad

buffer zone

18 m

4m

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

55

5. BEELDKWALITEIT 5.1

Algemene richtlijnen

Bij de uitgifte van kavels zijn deels algemene en deels specifieke richtlijnen van toepassing. In algemene zin gaat het erom dat bedrijven voldoen aan de gestelde vestigingsvoorwaarden en dat bij het opstellen van bouwplannen de richtlijnen op het gebied van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit worden gevolgd. Daarnaast zijn specifieke richtlijnen geformuleerd, gerelateerd aan de gebiedsindeling in drie kenmerkende zones A, B en C.. Het realiseren van een duurzaam werklandschap laat zich aflezen uit een hoogwaardig en stedelijke bebouwing op de verschillende bedrijfskavels. Hierbij wordt niet gewerkt met een strak en uniform beeldkwaliteitsregime, maar met beeldkwaliteitskaders die passen bij de functie van het bedrijf en de ligging in het gebied. Hierbij worden 3 zones onderscheiden: 1. De representatieve zone aan de snelwegen A4 en A12 totaal 24.483 m2. 2. De industriezone van HMC-bedrijven in het centrale deel en aan de Tedinger Broekplas totaal 41.801 m2. 3. Het cluster van eveneens HMC bedrijven aan de kant van het woonbuurtje Deelplan 20 - totaal 14.837 m2. Het totaal aantal uitgeefbare m² voor het gehele GAVI kavel 1B (excl. Tramremise) bedraagt 81.121 m² (ca 8,1 ha). In paragraaf 5.3 worden deze deelgebieden verder uitgewerkt. De bebouwing op de kavels hebben allen de functionele kant aan de interne ontsluitingsweg. Hier komen daarom de entrees te liggen.

In het kader van sociale veiligheid gelden daarbij hoge eisen aan de uitstraling en transparantie van gevels (dichte gevels moeten tot een minimum worden beperkt). Daarnaast hebben de meeste kavels ook een zijde aan de Tedinger Broekplas, de ecozone en de snelwegen A4 en A12. De belangrijkste zichtkant is die aan de snelweg, waardoor aan die zijde een hoge beeldkwaliteit wordt verwacht. Vanwege de fiets/voetgangersroutes rondom het gebied wordt daardoor aan

Visiekaart bebouwing

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

57

Sobere uitstraling met groene openbare ruimte

Parkeerdek in gebouw

58

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Stapeling van functies

deze zijden van de kavels eveneens een hoge beeldkwaliteit/ uitstraling verwacht, die aansluit op het groene karakter van het gebied. Aan de functionele zijde (aan de interne wegenstructuur) wordt tevens een levendige (transparante) plint verwacht, waarbij afleesbaar is welke bedrijfsactiviteiten zich in het pand bevinden. Dit kan door toepassing van een transparante gevel. Het parkeren dient te worden geïntegreerd in de bebouwing en bij voorkeur uit het zicht vanaf de weg te liggen. Zonering en programma reserveringen Voor de GAVI-kavel worden er naast de tramremise ook nog andere typen bedrijvigheid beoogd. Deze bedrijven hebben een milieu categorie tussen 3.1 en 4.2.

Intensivering bebouwing Een van de uitgangspunten voor de bebouwingsopzet op de GAVI-kavel 1B is intensivering en stapeling van bebouwing en functies, zoals parkeren, laden en lossen en opslag. Zodoende geldt voor het hele gebied een hoge FSI (Floor Space Index). Voor de bebouwing aan de snelweg geldt een FSI van minimaal 2,5, voor de HMC (Hogere milieu categorie) geldt een FSI van minimaal 1. Er zijn verschillende manieren om tot een hoge FSI te komen. Daarbij kan gedacht worden aan: • Integreren parkeren in het gebouw, bijvoorbeeld op het dak. • Functies als kantoren en opslag op de verdieping plaatsen. • Werken met een collectief laad/los dek op verdieping, waar verschillende bedrijven gebruik van maken.

• •

Indeling milieucategorieën

FSI van gebouwen

Integreren voorzieningen, zoals sport/spel of horeca. Beperken manoeuvreerruimte kavels door slimme en efficiënte bevoorrading en parkeeroplossing.

Dit vraagt om een goede regie en een grondbeleid, wat dit maximaal ondersteunt vanwege de hogere bouwkosten. Zo heeft bijvoorbeeld een compact verzamelgebouw ook voordelen, zoals mogelijkheid van een gezamenlijke energieoplossing, gezamenlijke facilitaire functies (zoals kantine of vergaderruimtes), gezamenlijk parkeren, gezamenlijke branding en synergie mogelijkheden bedrijfsactiviteiten

Het grootste gedeelte van het uitgeefbare gebied wordt ingevuld met HMC-bedrijven. De midden kavels zijn geschikt voor de HMC-bedrijven (hoge milieu categorieën tussen 3.1 en 4.2), waarbij de bedrijven met hogere milieu categorieën meer ten noorden gelegen zullen zijn, zodat er ruime afstand zal zijn tussen deze bedrijven en de woonwijk. De HMC-bedrijven zullen een extensievere opzet en FSI hebben vanwege de functies. De HMC- bedrijven in het cluster aan de zuidkant hebben een maximum milieucategorie van 3.1 vanwege de nabijheid van de woningen in deelplan 20. In de zone van HMC bedrijvigheid wordt planologische ruimte gereserveerd voor 4,6 ha uit de Binckhorst en is daarnaast de mogelijkheid van plaatsing van het Afvalcluster (ca 1,6 ha) en 0,53 ha HTM (opslag en kantoor) vanuit de Binckhorst. Voor de kavels ten noorden, die direct langs de snelweg zijn gelegen, zijn functies beoogd die meer potentie hebben om te stapelen, reagerend op de hoger gelegen snelwegen en Prins Clausplein. Hier wordt met name hightech maakindustrie als functie gedacht.

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

59

Hoogte De woningen in deelplan 20 die grenzen aan de Molensloot bestaan uit 3 bouwlagen en hebben een hoogte van circa 9 meter. De bebouwing op de GAVI-kavel 1B houdt hier rekening mee en daarom is er gekozen om een getrapte opbouw aan te houden in de maximale bouwhoogte van de verschillende delen van de GAVI-kavel 1B. Aan de zijde van Deelplan 20, de kavels voor HMC bedrijven (tot milieucat. 3.1), is de beoogde bouwhoogte maximaal 20 meter. De kavels bestemd voor de bedrijven met hogere milieu categorieën zullen een maximale bouwhoogte hebben van 30 meter (vanwege de mogelijkheid van silo’s).’ De kavels voor hightech maakindustrie, direct gelegen langs de A4, zullen een maximale bouwhoogte hebben van 40 meter, zodoende reagerend op de hoger gelegen snelweg en knooppunt Prins Clausplein. Kavelgrenzen Doordat de meeste kavelgrenzen aan openbaar gebied liggen, wordt extra kwaliteit verwacht van deze kavelgrenzen. Gestreefd wordt naar een samenhangende en hoogwaardige erfbegrenzing, zowel aan de kant van de waterpartijen als aan de kant van de interne openbare ruimte. De kavelgrenzen aan de Ecozone en Tedinger Broekplas krijgen een groene begrenzing, waardoor natuur en bebouwing optimaal met elkaar wordt verbonden. De kavelgrenzen aan de snelwegen krijgen eveneens een groene begrenzing, aansluitend op de waterstructuur rondom het gehele gebied.

Deelplan 20

De kavelgrenzen aan de interne openbare ruimte dient uniform en duurzaam te zijn. Dit bijvoorbeeld door gerecyclede stalen hekwerken met aan de openbare zijde een lage haag. Vanwege sociale veiligheid wordt geen hoge haag of dicht hekwerk aan de interne wegenstructuur verwacht, maar een open en transparante gevel.

Interne afscheiding Groene afscheiding GAVI-kavel 0

Erfbegrenzing

60

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

100

200m

Erfbegrenzing/beveiliging kavels aan openbare ruimte: gerecycled zwart stalen hekwerk

Erfbegrenzing aansluiting interne openbare ruimte: haag

Erfbegrenzing aansluiting waterpartij rondom: groene wal, waar gebouwen in/aan liggen

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

61

Vestigingseisen en programma Bij 1 op 1 uitgifte is de ruimte op de GAVI-kavel 1B deels wordt planologisch ruimte gereserveerd voor bedrijven uit de Binckhorst (4,6 ha) en 1,6 ha voor de mogelijkheid van verplaatsing van het Afvalcluster en 0,53 ha voor HTM, uit de Binckhorst. Het gaat om hoge milieu categorie bedrijven die niet of moeilijk mengbaar zijn met wonen. Kleinere bedrijven die wel mengbaar zijn komen uitsluitend in aanmerking indien geen passende /tijdige ruimte in de Binckhorst voorhanden is; De compensatie van kleinere bedrijven in de Binckhorst ziet alleen op bedrijven in milieucategorie 3.1 en hoger. Daarbij mogen er op een bedrijventerrein op grond van de omgevingsverordening van de provincie helemaal geen bedrijven in een lagere milieucategorie gevestigd worden. Dat zou in strijd zijn met de omgevingsverordening van de provincie. Bedrijven vallen in milieucategorie 3.2 tot en met 4.2. Het streven is om niet of moeilijk met woningbouw mengbare bedrijven te huisvesten. Richtlijnen ruimtelijke kwaliteit • Landmark bebouwing aan knooppunt A4/A12. • Bouwen in 1 rooilijn. • Gezien de verdichtingsopgave voor heel Den Haag 3 geldt een streef FSI van minimaal 1. Voor de kavels nabij de A4/ A12 in het noordelijke deel ligt de ambitie op een FSI van 2,5 en voor de bebouwing aan de kant van de ecologische verbindingszone/buurtje deelplan 20 geldt een minimale FSI van 1.

• Voor de zone langs de snelweg A4 wordt ingezet op grootschalige bedrijven (XL), terwijl bedrijven in het HMC cluster kleinschaliger bedrijven kan bevatten (M/L). • Bedrijven groter dan 500 m2 en kleiner dan 5.000 m2; Voor het zuidelijk deel bedrijven tot 10.000 m2. • Bedrijfsverzamelgebouwen, die middels tenders op de markt gezet worden en zich richten op kleine/middelgrote huurders.

62

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

Richtlijnen duurzaamheid Het leesbaar maken van duurzaamheid in de architectuur is een van de doelstellingen in de GAVI-kavel 1B. Uitgangspunt is dat voor de bebouwing de richtlijnen duurzaamheid gelden, die worden gehanteerd Den Haag. Kortweg komen de richtlijnen duurzaamheid neer op de volgende maatregelen: • Gebruik duurzame materialen. • Integratie duurzame energie in gevel of dak - groene gevels en vegetatiedaken. • Minimaal 80% benutten van daken voor zonnepanelen. • Natuur inclusieve maatregelen zoals groen op daken, waterbuffering op de kavel en groene gevels. • Flexibel en aanpasbaar gebouw. • Stapeling functies, bijvoorbeeld door parkeren onder het gebouw. • Klimaatadaptatief inrichten van kavels en openbare ruimte. • Inrichting die bijdraagt aan groen en ecologie. Aanvullend geldt voor GAVI-kavel 1B een extra inspanning om bij te dragen aan de energietransitie. Bedrijven worden gestimuleerd om er een duurzame energiehuishouding op na te houden met een positieve energiebalans, wat nog een stap verder gaat dan energieneutraal. Den Haag heeft de ambitie om bedrijventerreinen te verduurzamen en ondernemers te stimuleren om zelf met duurzaamheid aan de slag te gaan (zie bijlage).

Overzicht duurzaamheidsmaatregelen aan, in en rond gebouwen

Gezicht aan de snelweg A4/A12

Slim ruimtegebruik

Transparant en open

Groene terreininrichting

Heldere signing

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

63

5.2

Thematische indeling deelgebieden

De GAVI-kavel 1B kan worden verdeeld in 3 zones, met ieder een eigen karakteristiek en kenmerken vanuit de ligging. De tramremise (in het oostelijke deel) is hier buiten beschouwing gelaten, omdat hiervoor al een NvU is vastgesteld. Kwaliteitsrichtlijnen Tramremise Bij het ontwerpen van een tramremise zal doelmatigheid en technische haalbaarheid een belangrijke factor zijn. De bebouwing en inrichting van het terrein zal grotendeels volgen

remise in het zicht ligt moet ook dit aantrekkelijk en groen zijn vormgegeven. Ook de randen worden zorgvuldig ontworpen. Zones Vanuit deze driedeling gelden voor iedere zone specifieke richtlijnen. De richtlijnen zijn leidend, maar worden pas definitief geformuleerd, wanneer er gronduitgiftes aan de orde zijn. Dan worden ze vertaald in kavelpaspoorten, toegespitst op de situatie, afhankelijk van de kavelgrenzen, precieze ligging en

uit het diverse programma dat hier moet landen. Dat neemt niet weg dat hier een hoogwaardige en kwalitatieve uitstraling aan gegeven moet worden. Ook de water- en groenopgave is stevig verankerd in het ontwerpproces. De beeldkwaliteitseisen voor de tramremise hebben onder meer betrekking op het versterken van de groenblauwe identiteit van het gebied. Bij de uitwerking dienen de landschappelijke kwaliteiten en ecologische waarde als vertrekpunt serieus genomen te worden.

Hoogte: >16m Hoogteaccent: 40m

Het is daarnaast belangrijk dat het complex een representatieve uitstraling heeft. Dit vanwege de goed zichtbare ligging aan snelweg en spoorlijn, maar ook vanwege de relatie met omliggende publieke ruimte: De ecozone en achterliggende woonwijk. De interne ontsluitingweg van GAVI-kavel was reeds in de NvU Tramremise voorzien. Dat gegeven brengt de uitdaging met zich mee dat ook op plekken waar geen entree of formele voorzijde is gelegen, een representatief front moet worden voorzien. In de NvU wordt dit alzijdigheid genoemd. Het maken van achterkanten in de zin van gesloten bebouwing en zichtbare opslag en bergingen is niet toegestaan. Aan de achtergevels moet ontworpen worden met het bewustzijn dat dit een zichtzijde is. De gebouwen krijgen transparantie en hoogwaardige materialen. Plinten zijn zorgvuldig ontworpen. Lange gevels krijgen een menselijke maat door middel van een vlakverdeling in minimaal twee architectonische eenheden. Aangezien het binnenterrein van de

64

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

andere lokale bijzonderheden. Voor de GAVI-kavel 1B is het volgende onderscheid in zones gemaakt: A. Noord kavel – zichtzone snelwegen A4/A12 B. Middel oost kavels – aan interne verbindingsweg en landschap Tedinger Broekplas C. Zuidoost kavels – op hoek Tedinger Broekplas/Ecologische verbindingszone

Hoogte: >8m Hoogteaccent: 20-30m

Hoogte: >12m Thematische inrichitng deelgebieden

Hoogteaccent: 20m

Mogelijk eindbeeld GAVI-kavel

NVU GAVI-KAVEL - maart 2025

65

5.3 Beschrijving deelgebieden en beeldkwaliteit Deelgebied A Ruimtelijke structuur De twee noordwestelijke kavels liggen nadrukkelijk in de zichtzone van de A4 en het knooppunt A12/A4. Zodoende dragen de kavels in grote mate bij aan de uitstraling en identiteit van niet alleen de GAVI-kavel 1B, maar van de gehele zone van Ypenburg aan de A4. Samen met de intensivering van het bedrijventerrein Westvlietweg en intensivering rond het ADO stadion heeft de locatie de potentie om uit te groeien tot een herkenbare stadspoort aan het Prins Claus Plein. De bebouwing op de kavel dient aan te sluiten op de maat- en schaal van de snelweg, in hoogte, volume en architectuur. Met name voor de zichtzijde aan de snelweg vraagt dat om voldoende massa, representativiteit en een duidelijke oriëntatie op de A4, met extra aandacht voor het hoekpunt aan de noord/ oostkant, vanwege de hoge zichtwerking vanaf de A12. De andere zijde, de functionele kant aan de interne verbindingsweg, kent een lagere bebouwingsdichtheid en biedt ruimte voor toegangen tot parkeren en de expedities. De randen en de entreeweg vragen om goede en zorgvuldig vormgegeven plinten, om anonieme plekken en routes te voorkomen. Beide bouwblokken zijn rondom zorgvuldig ingepast in hun omgeving en kennen geen achterkanten. Parkeervoorzieningen en eventuele opslag bevinden zich aan de binnenzijde en zijn centraal ontsloten.