RIS321151 Bijlage 2 20250115 PUK Winkelcentrum Mariahoeve

• Aan de Horst is een uitbreiding van de plint tegen het bestaande woongebouw toegestaan van maximaal 5 meter diep. De bestaande entree van het woongebouw en de daarbij behorende fietshelling worden geïntegreerd in deze uitbreiding.

• Aan de Granaathorst is de bestaande kavelgrens de uiterste rooilijn.

• Secundaire entrees voor woon- en ondersteunend programma blijven ondergeschikt aan de hoofdentree. • Het bestaande bouwvolume op het Makado gebouw/ parkeerdek wordt ontsloten vanuit de nieuwe bovenbouw aan de Horst. Deze ontsluiting tussen de nieuwe bovenbouw en het bestande bouwvolume is beperkt in maat en grootte en stelt zich ondergeschikt op ten opzichte van de twee hoofdvolumes. Ter plaatse van deze aansluiting kan worden afgeweken van de maximale bouwhoogte van het parkeerdek.

ine t Kle

He

Bouwhoogte plint (alleen gevel) ca.9m

Loo

B 5m

9m 60m

36m

23m

7m

20m

5m 15m

Dak(en) • Het bestaande dak op het Makado-gebouw is ten behoeve van parkeren.

9m

min. 2m setback

5m

t

ors De H Zoekruimte logistiek Makado

Axonometrie regels Blok 2

PUK - januari 2025

7m

10m

9m 43m

25

7m

Plint met actieve functie

Hoofdentree winkelcentrum

Zoekruimte entree woonfunctie

Hor e d k r

a

Wijkp

Buurtplein

orst h t a a max. 15m ran Zoekruimte entree G woonfunctie

Zoekruimte maatschappelijke functies

st

Zoekruimte logistiek AH

Plinten • Het nieuwe bouwvolume aan de buurtplein en de Granaathorst vormen samen een aaneengesloten plint. Bouwvolumes bovenop de plint hebben een setback van minimaal 2 meter ten opzicht van de gevellijn. Bouwhoogte: • Aan de parkzijde is de bouwhoogte van de plint maximaal 7 meter. • Een bouwhoogte van 10 meter, met een setback van minimaal 2 meter, is toegestaan ter plaatse van het maatschappelijke programma.

bestaande woningbouw

• De interne passage die de entreepleinen met elkaar verbindt heeft een bouwhoogte van maximaal 9 meter. • Aan de Granaathorst (achter Albert Heijn) is een nieuw bouwvolume met een bouwhoogte van ca. 15 meter toegestaan. • Aan Het Kleine Loo is de maximale bouwhoogte van de plint ca. 9 meter. Uitzondering hierop is het deel van de plint grenzend aan het bestaande woongebouw. Daar is een bouwhoogte van 5 meter toegestaan met een doorlopende gevel met een bouwhoogte van ca. 9 meter t.b.v. de architectonische continuïteit (*zie afbeelding p.23 onder B).

10m

9m

• Bestaande woningen zijn vanuit het nieuwe bouwvolume aan De Horst ontsloten.

ca. 13m

7m

Bibliotheek

Park de horst ca. 5m

bestaande gevellijn Granaathorst

Het Kleine Loo

berging

kadastergrens

Winkels

7m

bestaande gevellijn De Horst

7m

bestaande gevellijn

Ontsluiting: • Woningen aan de Granaathorst zijn intern ontsloten vanuit gemeenschappelijke entrees aan de Granaathorst.

15m

Doorsnede door Blok 2

PUK - januari 2025

26

5.2 Programma Op basis van de visie en de ambities (zie H4) is een programma vastgesteld dat in overeenstemming is met evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Erkend wordt dat maatschappij en markt kunnen veranderen. Lichte aanpassing van dit programma ten tijde van de vergunningaanvraag is mogelijk als hier aantoonbare ruimtelijke noodzaak voor bestaat. In de huidige situatie wordt een programma voorgesteld van ca. 40.000 m² (exclusief auto-parkeren). Hiervan is ca. 14.000 m² BVO bestemd voor de herontwikkeling van het bestaande winkelcentrum. Hierbij kan 27.500 tot 30.000 m² BVO woonprogramma worden toegevoegd. Programma winkelcentrum (nietwoonprogramma): Het niet-woonprogramma wordt voorgesteld op twee plekken binnen het projectgebied: • Ca. 10.000 m² BVO op de begane grond verspreid over het gehele projectgebied. • Ca. 4.000 m² BVO op de 1ste verdieping van het Makado-gebouw. Detailhandel, dienstverlening en horeca: Dergelijke functies zijn reeds toegestaan binnen het juridisch-planologische kader. De gemeente heeft de wens de volgende invulling te geven aan het programma: • Ca. 9.500-10.500 m² BVO. Hierbinnen gelden de volgende bandbreedtes per functie: - Detailhandel en dienstverlening: 8.500-9.000 m². - Horeca: 750-1.500 m². • Voor horeca geldt: een indicatief zoekgebied aan het te realiseren plein aan de zijde van Het Kleine Loo.

27

PUK - januari 2025

parkzijde van het winkelcentrum en de bestaande dakopbouw aan de zijde van Het Kleine-Loo.

• Voor horeca geldt: terrassen zijn wenselijk en passend op het te realiseren plein aan de zijde van Het Kleine Loo. Rekening dient te worden gehouden met de aanvraag van een terrasvergunning waarbij wordt getoetst aan het terrassenbeleid.

• Voor sport geldt: onder sport wordt fitnessruimte(n) verstaan. • Voor sport geldt: een indicatief zoekgebied op de 1ste verdieping van het Makado-gebouw.

• Afspraken omtrent de verantwoordelijkheden, uitoering en beheer kunnen worden gemaakt in de anterieure overeenkomst (waarover meer in Hoofdstuk 7).

Nieuw woonprogramma: Er wordt een woonprogramma voorgesteld van ca. 27.500-30.000 m2 BVO. Binnen deze vierkante meters kunnen circa 350 á 450 woningen worden gerealiseerd. Woningbouw wordt voorgesteld op verscheidene plekken binnen het projectgebied: • In het nieuw te realiseren volume op het Makadogebouw.

Gezondheidszorg, maatschappelijk en sport: Dergelijke functies zijn niet toegestaan binnen het juridisch-planologische kader. Toevoeging is echter noodzakelijk in het kader van een ETFAL. Dit in relatie tot de woningtoevoeging en extra druk op voorzieningen die hiermee ontstaat. • Ca. 3.000-4.500 m² BVO. Hierbinnen gelden de volgende bandbreedtes per functie: - Gezondheidszorg: 1.250-1.500 m². - Maatschappelijk: 1.000-1.500 m². - Sport: 750 -1.500 m². • Voor zorg geldt: een indicatief zoekgebied op de 1 verdieping van het Makado-gebouw.

• In de 2-laagse plint aan de parkzijde van het winkelcentrum • Middels de afzooming ter plaatse van de Albert Heijn. ste

• In de 1-laagse paviljoen op het dek van het Makado-gebouw.

• Voor maatschappelijk geldt: maatschappelijke activiteiten betreffen een bibliotheek, openbare dienstverlening, sociale voorzieningen & welzijnsvoorzieningen (gericht op ontmoeting) en culturele voorzieningen. • Voor maatschappelijk geldt: binnen de aangegeven m² dient in ieder geval ruimte te worden ingetekend voor een bibliotheek. Hiervoor geldt een indicatieve grootte van 750 m². Afspraken omtrent de uitvoering en verantwoordelijkheden kunnen worden gemaakt in de anterieure overeenkomst (waarover meer in Hoofdstuk 7). • Voor maatschappelijk geldt: een indicatief zoekgebied aan en rond het plein aan de

Indicatief zoekgebied maatschappelijke functies (o.a. bibliotheek)

Indicatief zoekgebied innovatief woonprogramma

Eigendomssituatie: • Minimaal 30% sociale huur door een toegelaten instelling. • Minimaal 50% middenhuur of betaalbare koop (of een verdeling tussen deze). Woninggrootte: • Maximaal 20% van de woningen zijn reguliere woningen <50 m² GO (met uitzondering van specifieke woonconcepten of woningen voor aandachtsgroepen). Om invulling te geven aan maatregel 3 uit Actielijn 4 van de Woonvisie 2040 (RIS318961), “Om ervoor te zorgen dat er ook voldoende ruime woningen worden toegevoegd verkennen we de mogelijkheden voor een richtlijn voor het minimale aandeel grotere woningen bij projecten vanaf 200 woningen. Deze nieuwe richtlijn gaat niet gelden voor specifieke woonconcepten zoals woningen voor aandachtsgroepen”, rekening houdend met de bestaande woningvooraad van Mariahoeve, dient daarnaast te worden voldaan aan: • Minimaal 40% van de woningen is 50 tot 80 m² GO, waarvan minimaal de helft gelijk aan of groter dan 60 m² GO.

Overige randvoorwaarden: • Om invulling te geven aan maatregel 3 uit Actielijn 4 van de Woonvisie 2040 is het van belang ontmoetingsruimte, gemeenschappelijke buitenen of binnenruimte en overige zaken rondom de kwaliteit van de woningen mee te nemen.

Programma nieuwe situatie

• Voor de 2-laagse plint aan de parkzijde van het winkelcentrum geldt: ongeacht het type woonvorm of -voorziening, de plint dient te alle tijden actief te zijn. Dit ten behoeve van de leefbaarheid op maaiveldniveau.

• Gezondheidszorg: 1.250-1.500 m² BVO;

• Voorwaarde voor de sociale huurwoningen is een intentieovereenkomst met de beoogde woningcorporatie. Afspraken omtrent de uitvoering hiervan en de verantwoordelijkheden hierbij kunnen worden gemaakt in de anterieure overeenkomst. (zie ook Hoofdstuk 7).

• Detailhandel en dienstverlening: 8.500-9.000 m² BVO; • Horeca: 750-1.500 m² BVO; • Sport: 750-1.500 m² BVO; • Maatschappelijk: 1.000-1.500 m² BVO; • Wonen: 25.500-27.500 m² BVO.

• De gemeente wenst bij de herontwikkeling van Winkelcentrum Mariahoeve invulling te geven aan het Stimuleringsplan Innovatieve Woonvormen. Afspraken omtrent de uitvoering hiervan en de verantwoordelijkheden hierbij kunnen worden gemaakt in de anterieure overeenkomst (zie ook Hoofdstuk 7).

• Minimaal 10% van de woningen is 90 tot 120 m² GO. Tenzij een gemotiveerde afwijking van deze twee richtlijnen wordt goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders, waarbij invulling wordt gegeven aan het streven naar een mix van woninggroottes, en het streven naar voldoende ruime woningen.

Programmaverdeling nieuwe situatie (indicatief)

Detailhandel Horeca Kantoor Maatschappelijk Zorg & welzijn Wonen Parkeerdek Detailhandel Horeca Kantoor 28 PUK - januari 2025 Maatschappelijk Zorg & welzijn Wonen Parkeerdek

5.3 Buitenruimte en collectieve ruimtes Door de geplande verdichting van het winkelcentrum zal het aantal bewoners toenemen. Dit zal ook leiden tot een toename van de druk op de buitenen openbare ruimte door verschillende aspecten, o.a.: (ondergrondse) infrastructuur, mobiliteit, groen, ecologie en ruimte voor spel, sport en ontmoeten. Buiten- en openbare ruimte • De buitenruimte moet integraal ontworpen, groen en klimaatbestendig zijn. De inrichting van de buitenruimte draagt bij aan de interactie in het gebied en wordt afgestemd op de gebruiker. • De inrichting van het maaiveld met openbaar karakter en grenzend aan openbare domein is conform de richtlijnen die op dat moment vigerend zijn: ‘Kadernota openbare ruimte’ (RIS310884), het ‘Handboek Openbare Ruimte’ (RIS268741) en de ‘Nota Straten, Wegen, Lanen’ (RIS280303). Hierin staan de ontwerpeisen beschreven waaraan de gemeente toetst. • De huidige ‘Kadernota Openbare Ruimte Den Haag’ geeft “residentiekwaliteit” aan als kwaliteit voor de openbare ruimte op deze locatie. • Het trottoir ter hoogte van de entrees moet voldoende breed zijn en worden ingericht als ontvangstdomein voor de aanwezige functie(s).

verlichting en visuele doorzichten). • Het gebied tussen het park en de gevel langs de Horst en Granaathorst wordt zoveel mogelijk vergroend (maaiveld en gevel) t.b.v. ruimtelijke kwaliteit. Prioriteit ligt bij de voetganger en de fietser, die het winkelcentrum ongehinderd moeten kunnen bereiken. • Er worden twee nieuwe pleinen gerealiseerd met hoogwaardige verblijfskwaliteit (verblijfsplekken en vergroening van de buitenruimte), passend bij het toekomstige intensievere gebruik door de intensivering van het programma. • Bij vergroening van de buitenruimte en daken dient er voldoende gronddekking te worden toegepast voor een kwalitatieve vergroening van de daken. De gronddekking kan variëren bij verschillende typen vegetatie (min. 1,2m voor 1e en 2e orde bomen, min. 0,8m voor 3e orde bomen, min. 0,6m voor kleine heesters en min. 0,3m voor vaste (lage) beplanting). • Het project en de omliggende buitenruimte kunnen goed onderhouden worden (veegmachine en maaimachine moet erbij kunnen).

• Het aspect sociale veiligheid is belangrijk in relatie tot het ontwerpen van de buitenruimtes en eventuele onderdoorgangen (o.a. door kwalitatieve

29

PUK - januari 2025

• Trafo en/of andere nutsvoorzieningen worden inpandig opgelost, passend binnen de regelgeving van deze nutsbedrijven (zie ook Checklist Gezondheid in Planvorming (GGD Den Haag). • Zorg in geval van openbare ruimte boven ondergrondse bouwwerken (o.a. duikers en civieltechnische werken) voor goede afstemming van beheeraspecten. • Voor het beheer, eigendom, aansprakelijkheid en toegankelijkheid van buitenruimte boven ondergrondse voorzieningen van derden moeten nadere afspraken worden gemaakt. De inrichting van deze buitenruimte vormt een eenheid met de aangrenzende openbare ruimte. • De beoogde groene strook langs de Horst biedt ruimte voor boomcompensatie. • De beoogde afstand van bomen tot de gevel (cf. HOR) zijn: 7 meter voor 1e orde, 5 meter voor 2e orde en 3 meter voor 3e orde bomen.

• Functies voor energievoorziening, zoals technische ruimtes voor installaties, worden inpandig ingepast in de bebouwing of op eigen terrein of niet

• De toegankelijkheid van de gebouwen voor mindervaliden wordt vergroot door bij nieuwbouw de begane grond te laten aansluiten op het peil van de aansluitende buitenruimte. • De vormgeving, uitvoering en het beheer van de buitenruimte moet duurzaam en kwalitatief hoogwaardig zijn.

grenzend aan de openbare weg.

5%

10% Bebouwd

34%

39%

Verharding rijbaan Verharding overig

22%

44%

29%

Verharding rijbaan 17%

Groen

Verhouding buitenruimte bestaande situatie

Bebouwd

Verharding overig Groen

Verhouding buitenruimte nieuwe situatie

Ambities • Daken van de bestaande gebouwen worden zoveel mogelijk vergroend.

Buitenruimte Themakaart WKC Mariahoeve LEGENDA

• Waar mogelijk worden deze toegankelijk gemaakt en ingericht als verblijfsgebied voor de bewoners. De verblijfsruimte wordt met hoogwaardig groen ingericht dat bijdraagt aan de biodiversiteit en een zichtbare groene uitstraling heeft.

Perceelsgrens Plangebied (ontwikkelgebied inclusief openbare ruimte) Voetprint bebouwing Overkapping openbareruimte

• Het realiseren van een hoger kwaliteitsniveau dan 'residentiekwaliteit' is toegestaan en gewenst.

Inrichting nieuwe stedelijke vergroening

L

Groene inrichting kade Hoogwaardige verblijfsruimte

• In (het Schetsontwerp voor) de buitenruimte dient ruimte te worden ontworpen voor het opstellen van nood- en hulpdiensten en het evacueren van gebruikers/bewoners.

Voetgangersruimte Inpandig doorsteek Fietspad Weg Publieke groene binnenhof met verblijfsfunctie (ontmoeten)

Afval • Functies voor afval(opslag) worden ingepast in de bebouwing of op eigen terrein. Dit om de buitenruimte zo min mogelijk te belasten. Dit geldt tevens voor stalling van (bak)fietsen, scooters en scootmobielen

15 mm

Levendige plint (commercieel en publieke functies L

Buitenruimte Themakaart Levendige plint (woonfuncties) L WKC Mariahoeve Toegang parkeergarage dak

LEGENDA

26

• De afhandeling huishoudelijk afval dient in de startfase afgestemd te worden met DSB-BAS/Afval. Zij verwijzen eventueel door naar HMS.

B

• Zorg voor een doorgaande route voor ophaaldiensten (de HMS rijdt alleen vóóruit), en voor voldoende ruimte in 3 dimensies voor ophaalbeweging.

Verduurzaming parkeerterein Nieuwe bomen (indicatief) Perceelsgrens

• Zorg voor voldoende opstelruimte voor afval, ophalen, bezorgdiensten en nood- en hulpdiensten.

• Neem de relevante stromen bij de afvalinzameling (papier, gft, PMD, glas, textiel en restafval) op in de plannen.

opstelplaats

Plangebiedbomen (ontwikkelgebied Bestaande handhaven inclusief openbare ruimte) Voetprint bebouwing Bomen verplatsen (onderzoek)

Buitenruimte Themakaart WKC Mariahoeve

Inrichting nieuwe stedelijke vergroening Entree winkels en maatschappelijke voorziening Groene inrichting kade Entree woningen Hoogwaardige Entree parkerenverblijfsruimte Voetgangersruimte Entree gezamenlijk fietsenstalling/ scooterruimte

LEGENDA

Buitenruimtekaart

Overkapping openbareruimte

P Perceelsgrens

L

In/uitgang parkeren Weg Fietsverbinding Publieke groene binnenhof met verblijfsfunctie Inpandig fietsenstalling (ontmoeten)

Plangebied (ontwikkelgebied inclusief openbare ruimte) Voetprint bebouwing Overkapping openbareruimte

Levendige plint (commercieel en publieke functies Voetgangersgebied

Inrichting nieuwe stedelijke vergroening

Levendige plint (woonfuncties) Tramhalte Toegang parkeergarage dak Nieuwe bomen (indicatief)

Groene inrichting kade Hoogwaardige verblijfsruimte

Verduurzaming parkeerterein Bestaande bomen handhaven Nieuwe bomen (indicatief)

Voetgangersruimte Inpandig doorsteek Fietspad

26

Levendige plint (commercieel en publieke functies Levendige plint (woonfuncties)

Bomen verplatsen (onderzoek) Bestaande bomen handhaven Openbaar groen bestaand Bomen verplatsen (onderzoek)

Weg Publieke groene binnenhof met verblijfsfunctie (ontmoeten)

Inpandig doorsteek Parkeren op eigen terrein Entree logiestieek Fietspad

B

Water bestaand PUK - januari 2025 Ecologische zone Entree winkels en bestaand maatschappelijke voorziening Entree woningen Restafval containers ondergronds

30

5.4 Mobiliteit Den Haag zet in op een verandering van het mobiliteitssysteem (de mobiliteitstransitie), zoals vastgelegd in de Strategie Mobiliteitstransitie 20222040 (RIS310664). Binnen deze strategie is o.a. aangegeven dat er wordt uitgegaan van het STOMPprincipe: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility-as-a-service (mobiliteitsdiensten zoals deelmobiliteit) en Privéauto. Dit betekent dat we bij het ontwerp van de openbare ruimte en de gebouwen in de eerste plaats kiezen voor de voetganger en fietser, gevolgd door het OV, deelmobiliteit en privéauto. Zo vormt de mens het startpunt. Lopen is de basis, voor wat langere afstanden bieden fiets, OV en auto de uitkomst. MaaS kan dit nog makkelijker maken. MaaS staat voor Mobility as a Service, Hiermee bedoelen we mobiliteit als dienstverlening in de brede zin. Een goed voorbeeld is deelmobiliteit. Bij deelmobiliteit maken meerdere mensen gebruik van dezelfde vervoermiddelen. Dit kan zowel een auto, (bak)fiets als scooter zijn. De privéauto geldt als sluitstuk, deze neemt de meeste ruimte in beslag.

Het Kleine Loo geldt hetzelfde voor de gebruikers van de locatie. Fietsparkeren: • Bij nieuwbouw en verbouw waarvoor een omgevingsvergunning verplicht is worden de fietsparkeernormen toegepast conform de “Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016” (RIS294386). •

•

In de “Beleidsregels Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017” (RIS297288) staat aangegeven onder welke voorwaarden collectieve fietsstallingen kunnen worden gebouwd in plaats van afzonderlijke fietsbergingen per woning.

•

De fietsparkeerbehoefte van een ontwikkeling met een niet-woonfunctie wordt berekend aan de hand van het bouwplan en de daarbij behorende parkeernorm. Voor het vaststellen van de fietsparkeereis wordt de berekende parkeerbehoefte afgezet tegen de specifieke kenmerken en grootte van het bouwplan en tegen de omgeving van het bouwplan.

•

Indien er concrete aanleiding bestaat om de berekende fietsparkeerbehoefte bij te stellen, is het aan de initiatiefnemer om aan te tonen op grond waarvan dat nodig is. Dubbelgebruik kan daar bijvoorbeeld een aanleiding voor zijn.

Bereikbaarheid voetganger: • De realisatie van een nieuwe voetgangersverbinding tussen het Kleine Loo en de Granaathorst verbetert de doorwaadbaarheid van de openbare ruimte. Bereikbaarheid OV: • Door goede routes vanaf de entrees van de woningen naar het Kleine Loo te maken wordt het voor huidige en toekomstige bewoners van de locatie eenvoudig en aantrekkelijk om gebruik te maken van het OV • Door de situering van de entree van de winkels aan

31

PUK - januari 2025

Bij woningen is de eis dat een berging aanwezig is ten behoeve van fietsparkeren (zie Besluit bouwwerken leefomgeving (Bkl)). De aanvrager van een omgevingsvergunning voor een woongebouw kan verzoeken om afwijking van de prestatie-eisen die het Bkl stelt aan buitenbergingen, anders genoemd verzoeken om toepassing van gelijkwaardigheid.

•

Fietsparkeerplaatsen die op eigen terrein worden gerealiseerd dienen goed bereikbaar en comfortabel te zijn.

Autoparkeren: •

Bij nieuwbouw en verbouw waarvoor een omgevingsvergunning verplicht is worden de parkeernormen toegepast conform de “ Nota parkeernormen Den Haag 2021(RIS309940).

•

Aan de hand van de parkeernormen wordt de parkeerbehoefte berekend en vergeleken met de voorzieningen die in het plan zijn opgenomen. Het kan zijn dat in de visie van de initiatiefnemer de genormeerde parkeerbehoefte van de in het plan opgenomen functies afwijkt van de werkelijke parkeerbehoefte. Het is dan aan de initiatiefnemer om dit aan te tonen en goed te onderbouwen.

•

De parkeerbehoefte van de bouwontwikkeling wordt in beginsel op het eigen terrein opgelost. De gemeente kan onder andere de parkeerdruk en eventuele beschikbare parkeerruimte binnen loopafstand in de omgeving, meewegen om hiervan af te wijken. Dat geldt ook voor functies waarvan de parkeerplaatsen onderling uitwisselbaar zijn.

•

Bij woningbouw is het gemiddelde autobezit uitgangspunt voor de hoogte van de parkeernorm. Het gemiddelde autobezit hangt af van de oppervlakte van de woning, de plek in de stad en het type woning. Voor werken, winkels en andere voorzieningen is de functie van het gebouw en de mate van bereikbaarheid met het openbaar vervoer, bepalend voor de parkeernorm.

•

Bij knooppunten van het openbaar vervoer geldt een lagere norm dan op plekken die minder goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. De parkeernormen worden uitgedrukt in het aantal parkeerplaatsen per woning, en bij de overige functies vaak in het aantal parkeerplaatsen per

100 m² bruto vloeroppervlak. •

Toekomstige bewoners en gebruikers van de locatie komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte.

Buitenruimte Themakaart WKC Mariahoeve LEGENDA Perceelsgrens

Geen parkeervergunningen voor toekomstige bewoners, bezoekers en gebruikers Bewoners en gebruikers van de ontwikkeling komen bij een invoering van betaald parkeren niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Ook bezoekers van het gebied komen dan niet in aanmerking voor een bezoekersparkeervergunning. Dit wordt in dit geval in het vergunningensysteem van de gemeente opgenomen.

Plangebied (ontwikkelgebied inclusief openbare ruimte) Voetprint bebouwing Overkapping openbareruimte

Groene inrichting kade

Buitenruimte Themakaart WKC Mariahoeve

P

•

•

• •

Inpandig doorsteek Perceelsgrens

Weg

Plangebied (ontwikkelgebied inclusief openbare ruimte)

Publieke L groene binnenhof met verblijfsfunctie (ontmoeten)

L

Voetprint bebouwing

Levendige plint (commercieel en publieke functies

Overkapping openbareruimte

Levendige plint (woonfuncties)

Inrichting nieuwe stedelijke vergroening Groene inrichting kade

P

Het parkeerterrein dient ruimte te bieden voor het afgeven van kleine bestellingen, zoals bijvoorbeeld boodschappenmaaltijdbezorgingsdiensten etc. In de uitwerking wordt de precieze situering van deze plek bepaald (in ieder geval op eigen terrein). In het gebouw dient op de begane grond een plek te zijn waar dit soort bestellingen snel afgegeven kunnen worden (denk aan een huismeester of ‘bring-me-boxes’).

Voetgangersruimte Fietspad

Logistiek: • Het plan biedt voldoende ruimte voor laden en lossen via het opstellen van bezoek-, bezorg en logistieke voertuigen op eigen terrein. Het laden en lossen, distributie en andere logistieke functies vinden plaats op eigen terrein.

Hoogwaardige verblijfsruimte P

P

LEGENDA 27 mm

•

Inrichting nieuwe stedelijke vergroening

L

P

P

Ontluitingsweg P

P

P

Fietsverbinding

P

Hoogwaardige verblijfsruimte

Looproutes

Voetgangersruimte

Behoud van tweerichtingsverkeer

Inpandig doorsteek

Invoering eenrichtingsverkeer

Fietspad

Entree winkels en maatschappelijke voorziening (indicatief)

Weg

Entree woningen (indicatief)

Publieke groene binnenhof met verblijfsfunctie (ontmoeten)

Entree parkeren (indicatief) Entree gezamenlijk fietsenstalling/ scooterruimte (indicatief)

Levendige plint (commercieel en publieke functies Levendige plint (woonfuncties)

Mobiliteitskaart

Ontluitingsweg

Entree logiestieek (indicatief)

L P

Fietsverbinding

Het parkeerterrein moet kunnen voorzien in het keren van de logistieke bevoorrading.

Behoud van tweerichtingsverkeer

Bevoorradend vrachtverkeer mag een adequate en verkeersveilige doorgang van het overige verkeer niet hinderen.

Entree winkels en maatschappelijke voorziening (indicatief)

Invoering eenrichtingsverkeer Entree woningen (indicatief) Entree parkeren (indicatief) Entree gezamenlijk fietsenstalling/ scooterruimte (indicatief)

P

P

Verduurzaming parkerterein Inpandig fietsenstalling Zoekruimte fietsparkeren bezoekers WKC

Looproutes

L

P

Straatparkeren mensen met beperking

P

Reserv. straatparkeren laden/lossen woningen

P

Bestaande straatparkeren Tramhalte

Entree logiestieek (indicatief)

Nieuwe bomen (indicatief)

Verduurzaming parkerterein

Bestaande bomen handhaven

Inpandig fietsenstalling Zoekruimte fietsparkeren bezoekers WKC

Bomen verplatsen (onderzoek)PUK - januari 2025

Straatparkeren mensen met beperking

P

P

Openbaar groen bestaand

32

5.5 Duurzaamheid Binnen deze paragraaf is een onderscheid gemaakt in eisen en ambities. De gemeente biedt de initiatiefnemer de ruimte in het deelgebied een eigen invulling te geven aan de duurzaamheidsambities. Deze duurzaamheidsambities worden opgenomen in de anterieure overeenkomst (waarover meer in hoofdstuk 7). Energie: Eisen: • Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt met de BENG eisen een minimale energieprestatie van het gebouw en met de TO-juli een normering voor de koeltevraag. • De keuze voor een warmteoplossing moet passen bij de oplossingsrichtingen die in Stedelijk EnergiePlan (RIS306869) en de Transitievisie Warmte (RIS310442) zijn vastgesteld. Ambities: • De landelijke BENG-normen zijn momenteel relatief gemakkelijk te behalen. De gemeente ziet graag een hogere ambitie op dit vlak. • Nieuwbouwwoningen en -gebouwen zijn goed geïsoleerd en worden verwarmd met lage temperatuur bronnen (Bronnenstrategie RIS31848). Nieuwbouw sluit niet aan op stadswarmte. • Neem het energieconcept voor de levering van ruimteverwarming, koeling en warmtapwater integraal mee in het ontwerp van het bouwprogramma. Wettelijk is bepaald dat nieuwe woningen geen aardgasaansluiting krijgen. Dit is ook de ambitie voor de niet-woningen in het bouwprogramma. • Voor de ontwikkeling voorziet de gemeente een centraal, collectief warmtesysteem voor

33

PUK - januari 2025

het hele bouwprogramma voor de levering van ruimteverwarming, koeling en warmtapwater, waarbij gebruik wordt gemaakt van bodemenergie door middel van open bodemenergiesystemen. • Bij voorkeur worden de bronnen van het bodemenergiesysteem gerealiseerd binnen het bouwkavel/projectgebied. Afhankelijk van het aantal benodigde bronnen kan het noodzakelijk zijn, dat enkele bronnen in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. • Benut de oriëntatie van de bebouwing optimaal met gevel- en dakoppervlakken voor het besparen van energie en de vermindering van de koelvraag. • Platte daken op de locatie dienen optimaal gebruikt te worden voor energievoorziening in combinatie met groene, blauwe en/of witte daken. Kijk ook of de gevels geschikt zijn voor gevelpanelen. Groen- en natuurinclusief ontwikkelen: Eisen: • Alle grootschalige nieuwbouwprojecten (waarbinnen alle nieuw te bouwen delen) in Den Haag moeten voldoen aan het Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS313059). Te behalen puntenaantal voor grootschalig project: • 6 voor gevel-/dakvoorzieningen, • 4 voor verblijfplaatsen • 6 voor omgevingsmaatregelen. • Ga uit van het ‘groen, tenzij-principe’. Bij projecten of gebiedsontwikkeling te streven naar een vergroting van het boomkroonoppervlak 5%.

• Het is verplicht om een ecoloog (eventueel aangevuld met een landschapsarchitect en/of gespecialiseerde hovenier) te betrekken bij de planontwikkeling en om een inrichtings-, beheeren onderhoudsplan op te stellen. De ecoloog bepaalt op welke wijze de maatregelen uit het puntensysteem worden toegepast (RIS309253).

• Bepaal of het gebied onderdeel is van het netwerk aan stedelijke ecologische verbindingszone (Nota Stadsnatuur RIS305824). Dan gelden compensatieverplichtingen voor niet ecologische functies en watercompensatie. Eventuele verlichting, indien nadrukkelijk gewenst, afstemmen met stadsecoloog en conform Richtlijn Licht op Natuur (RIS298657). • Voer bij herinrichting een quickscan Quickscan Omgevingswet Fysieke Leefomgeving – Natuur en een natuurkansenscan uit (Nota Stadsnatuur RIS305824) en handel conform Handreiking Nota Stadsnatuur Wet natuurbescherming en Handreiking werkwijze Natuurkansenscan en werk zo mogelijk conform vuistregels voor biotopen (klasse 1, 2, of 3), zie Handreiking Vuistregels voor biotopen. • Hanteer het afwegingskader uit de NotaStadsbomen (RIS307827) voor (bio)diversiteit in boomstructuren en/of boomkeuze op basis van het principe ecologisch passend • Voldoe voor verlichtingsvraagstukken aan de Visie op Licht met richtlijn Licht op Natuur op Natuur (RIS298657) en de Nota Stadsnatuur (RIS305824), handel conform Handreiking Verlichting voor groen, gebouwen, grachten en volg stroomschema voor verlichting langs sportvelden. Ambities: • Realiseer meer groen kroonoppervlak en voeg ecologisch functioneel groen toe. • Er is extra aandacht voor het realiseren van goede groeiplaatsen bij daktuinen op straat- en gebouwniveau.

• De ontwikkelaar dient een groenplan te maken, passend bij en aanvullend op de groene structuren en natuurwaarden in de omgeving

Klimaatadaptatie:

Circulariteit:

Eisen: • Bij nieuwbouw stellen we de eis dat er 50 mm van een korte hevige bui van 70 mm in 1 uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig, RIS308745).

Eisen: • Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) neemt het materiaalgebruik voor woningen en kantoren mee in de MPG-norm (MilieuPrestatieGebouw).

• Bij hoogbouw (vanaf 50 m) geldt in lijn met de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS298448) de eis dat minimaal 40% van het dakoppervlak moet worden vergroend. Binnen de herontwikkeling van het winkelcentrum kan dit worden gecompenseerd middels vergroening van andere daken dan die van de nieuwe hoogbouw.

Ambities: • Algemeen uitgangspunt bij hoogbouw is het toepassen van GPR of BREEAM. De ambitie is een score van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde, en een 9 voor energie.

• Leg het onderhoud en beheer van waterberging en groen vast in een beheerparagraaf (Handboek openbare ruimte). • Vul de watersleutel in (Hoogheemraadschap Delfland). Ambities: • Bij nieuwe ontwikkelingen is de ambitie dat er waterrobuust gebouwd wordt. Een waterrobuust ontwerp op het niveau van het gebouw voorkomt/ beperkt waterschade bij extreme neerslag (bijvoorbeeld geen vitale of kwetsbare functies in kelders). • Bij nieuwbouw is de ambitie dat er hitte-robuust gebouwd wordt. Maak zon georiënteerde gevels warmtewerend en/of groen en voorkom dat koelsystemen de (verblijfs)ruimte in de directe omgeving opwarmen. • De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen, warmtewerende materialen en/of water.

• Voor sloop hanteren we de minimale eis dat er gesloopt wordt conform de BRL SVMS-007.

• Een slim ontwerp kan het mogelijk maken om de functie van een gebouw tijdens de levensduur aan te passen zonder dat daarbij ingrijpende bouwprocessen komen kijken. • Het is wenselijk dat het gebouw zo wordt ontworpen en gebouwd dat wanneer het gebouw in de toekomst aan vervanging of renovatie toe is de gebouwdelen in zijn geheel opnieuw kunnen worden gebruikt. • Voor nieuwe bouwmaterialen is het wenselijk om materiaalpaspoorten op te stellen, zodat deze in de toekomst hergebruikt kunnen worden. • Zorg voor een zo efficiënt en schoon mogelijke bouwplaats en bouwlogistiek. De gemeente biedt de initiatiefnemer de ruimte in het deelgebied een eigen invulling te geven aan de duurzaamheidsambities. Deze duurzaamheidsambities worden zoveel mogelijk vastgesteld in een anterieure grondreserveringsovereenkomst.

5.6 Milieuaspecten M.E.R.-beoordeling: Op basis van het voorgestelde programma kan de ontwikkeling worden aangemerkt als ‘Stedelijk ontwikkelingsproject’. Op basis van bijlage van het Omgevingsbesluit geldt voor deze projecten een m.e.r.-beoordelingsplicht. Voor de definitieve vergunningaanvraag dient een m.e.r.beoordelingsrapport op te worden gesteld waarin centraal staan: • de kenmerken van het project; • de plaats van het project; • de kenmerken van de potentiële effecten. Bodem en ondergrond: • Analyseer de bestaande bodem en ondergrondse situatie, inclusief mogelijke verontreinigingen (RIS299493) • Doe een KLIC-melding (gedaan binnen 20 werkdagen van graafwerkzaamheden) • Houd de relevante maatgevingen uit het Handboek Openbare Ruimte aan, wat betreft boomwortels, kabels en leidingen, ondergrondse constructies en riolering (RIS268741) • Sluit aan bij Gemeentelijk rioleringsplan GRP 20212025 (RIS306620) • Maak beheerafspraken met de beheerders en leg deze vast, hier zijn mogelijk beheerkosten aan verbonden. • Nieuwe nutsvoorzieningen zijn voor de rekening de initiatiefnemer. • Ondersteunende voorzieningen, zoals trafohuisjes, worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd.

PUK - januari 2025

34

Bezonning en windhinder: De bebouwingsplannen dienen te voldoen aan de vastgestelde normen voor ‘Windhinder en bezonning rond nieuwbouw’ (RIS 170509) • Een windhinder- en bezonningsonderzoek is verplicht en de gemeente moet over de resultaten worden geïnformeerd. Maatregelen dienen in principe plaats te vinden binnen de bouwenvelop. • Er geldt een uitzonderingsregeling waarbij het college aan de raad voorlegt om van deze normen af te wijken. Dit dient te gebeuren op basis van een gemotiveerde onderbouwing. • M.b.t. windklimaat zijn binnen het plangebied de volgende kwaliteitsniveaus in de openbare ruimte te onderscheiden: - Zones voor verblijven: pleinen aan Het Kleine Loo en de Horst - Zones voor slenteren: Het Kleine Loo en De Horst - Zones voor doorlopen: Granaathorst en doorgang onder hellingbaan Geluid- en luchtkwaliteit: • Vul de NIBM-tool in om aan te tonen dat het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. • Mocht de uitkomst van de NIBM-tool 'oranje' zijn, is nader onderzoek nodig naar de effecten van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit. • Onderzoek of de geluid- en luchtkwaliteit bij de toe te laten woningen aanvaardbaar is. Omtrent geluid staan regels in het Omgevingsplan.

35

PUK - januari 2025

6. BEELDKWALITEIT

Dit hoofdstuk beschrijft de gewenste beeldkwaliteit voor deze locatie. Het stelt daarbij randvoorwaarden voor de samenhang van bestaande bebouwing met de nieuwbouw in relatie tot de context. Dit hoofdstuk vormt het toetsingskader voor de Adviescommissie omgevingskwaliteit. Er worden duidelijke principes en regels omschreven waar de beeldkwaliteit aan dient te voldoen. Daarbij wordt gerefereerd naar de architectonische kwaliteit binnen de bestaande wijk en tijdsgeest, de bijzondere ligging en functie van het gebouw in de wijk en het samenhangend ensemble dat de gebouwen vormen.

6.1 Gebouw ensemble Alle bebouwing van het winkelcentrum vormt in architectuur één samenhangend en herkenbaar stedenbouwkundig ensemble. De basis bestaat uit een plintbebouwing met (schijf) bebouwing er boven op. De plintgebouwen en bovenbouw hebben een heldere en functionele hoofdvorm waarbij alle zijden in samenhang zijn ontworpen. De nieuwe toegevoegde bebouwing borduurt voort op dit ensembleprincipe met een duidelijke eenheid, passend bij deze rationele opzet van de wijk Mariahoeve. De uitgangspunten voor het gehele ensemble is ‘de eenheid in verscheidenheid’ en ‘voortborduren op de kernwaarden’.

Uitgangspunt 1: Eenheid in verscheidenheid • Het stedenbouwkundig ensemble bestaat uit een twee-laagse plint met daarbovenop volumes in de (beeld)taal van de wijk. • De afzonderlijke gebouwen binnen het ensemble verschillen van vorm en grootte, maar vertonen op gelijke wijze een diversiteit in samenstelling. • Het ensemble wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan architectuuruitingen. De architectuur kan verschillen van gebouw tot gebouw zonder dat het contrast wordt opgevoerd. • Getransformeerde en nieuwe delen horen herkenbaar bij elkaar, zijn familie. • Bij ingrepen in gebouwen is het van belang dat in de architectuur aansluiting wordt gezocht op de karakteristieken van de bestaande gebouwen. • Bij zowel de plint als bovenbouw wordt voortgebouwd op bestaande kwaliteiten: kleur en materialisering, constructie en ritme/herhaling en transparantie. • Een selectief pallet aan materialen en kleuren draagt bij aan de rust en eenvoud in architectuur, materialisering en expressie .

Uitgangspunt 2: Voortborduren op de kernwaarden • Het wijkwinkelcentrum is onderdeel van de wederopbouwwijk Mariahoeve waar vijf cultuurhistorische kernwaarden van deze wederopbouw wijk voor zijn geformuleerd. Het nieuwe ensemble van het wijkwinkelcentrum borduurt voort op deze kernwaarden bij een transformatie (zie beschrijving uitgangspunten in hoofdstuk 3.1 en 3.2). • Belangrijke kernkwaliteiten die betrekking hebben op de beeldkwaliteit zijn: het gebruik van eenvoud, ritmiek en helderheid in gebouwen, ensembles , verkavelingspatronen en de wijkopbouw. De verwevenheid van gebouw met het landschap, de openbare ruimte en het groen is essentieel; ‘groen tot aan de gevel‘. Het daarbij behorende motto van ‘licht, lucht en ruimte’ is leidend in de opbouw van de wijk. • De kenmerkende uitstraling van architectuur uit de wederopbouwperiode is de duidelijke, heldere vormentaal en materiaal gebruik (zie beschrijving in hoofdstuk 6.2). • Het oudste en meest spraakmakende gebouw van het winkelcentrum is het Makado-gebouw. Dit gebouw zal in vormgeving, ritmiek en materialiseren

plinten passage verbinding bovenbouw uitbreiding plint Opbouw van het winkelcentrum ensemble

36

PUK - januari 2025

Ref. beeld Dickensplaats: Eenheid en samenhang binnen het ensemble

Ref. beeld Mariahoeve: Makado gebouw

Ref. beeld Amsterdam: Eenheid in verscheidenheid

Ref. beeld Mariahoeve: Vormentaal van de architectuur uit de wederopbouwperiode

PUK - januari 2025

37

6.2 Kenmerkende architectuur in Mariahoeve

De cultuurhistorische kwaliteit van Mariahoeve wordt vooral bepaald door de samenhang tussen onderdelen (repeterende verkavelingen, bebouwingstypologie, homogeen architectuurbeeld, collectieve ruimten en groenstructuren) en niet zozeer door de individuele architectuur. Door de bouw van duurdere woningen is echter op een aantal plaatsen wel een hoge esthetische kwaliteit geïntroduceerd. Deze kwaliteit manifesteert zich vooral in ruime trappenhuizen, bijzonder vormgegeven entreepartijen en in een rijk materiaalgebruik.

Oriëntatie bouwvolumes

Gevels

• Langgerekte bouwvolumes langs lanen (schijfvolumes)

• Langsgevels zijn de hoofdgevels

• Verspringende rooilijnen en/of lucht en licht tussen bouwvolumes

• Horizontale geveloriëntatie door doorlopende balkons, galerijen en betonelementen

• Nadruk op de langsgevel

• Afwijkende afwerking afhankelijk van de geveloriëntatie (noord/zuid) • Onderscheid in materialen, dieptewerking en afwerking tussen kop- en langsgevels • Verrijking van de gevels met architectonische elementen (o.a. balkons of loggia's) • Licht en lucht in de langsgevel, stevigheid en massa voor de kopgevel (boekensteun)

38

PUK - januari 2025

Plint en ontsluiting

Materiaal en kleuren

• Ruimte en aandacht voor het ontwerp van collectieve entrees

• Terugkerende elementen in de bovenbouw in samenhang met de plint

• Aandacht voor de overgang tussen binnen en buiten

• Afwisseling van kleuren en materialen voor herkenbaarheid en speels beeld

• Groen tot de gevel

• Onderscheid in materialisatie plint en bovenbouw

• Buitenruimtes en sociale veiligheid

B

A

PUK - januari 2025

39

6.3 Opbouw gebouw Het ensemble van het wijkwinkelcentrum bestaat uit een twee laagse plint met bovenbouw. Deze plint bergt tal van functies en vormt ook de ontsluiting voor de bovenbouw. Naast deze twee gebouwarchetypes zijn er aan het ensemble ook nieuwe delen toegevoegd; verbijzonderingen van de plint. In onderstaande beschrijving worden de regels per gebouw archetype beschreven. Sloop-nieuwbouw Bij gedeeltelijke sloop-nieuwbouw van het Makadogebouw dient de ritmiek, materialisering en plasticiteit overeen te komen met de oorspronkelijke architectuur van het gebouw.

bovenbouw

toevoeging bovenbouw toevoeging plint plint

Gevelrichting

40

PUK - januari 2025

sloop-nieuwbouw (herbouw) Toevoeging en opbouw gebouwensemble

bestaand

Plint

De plint van het gebouw is het belangrijkste deel waar de interactie plaatsvindt tussen het gebouw en de aangrenzende openbare ruimte. Een goede plint zorgt voor een goede aanhechting van het gebouw aan het openbaar gebied. Voor de locatie geldt specifiek: Bouwvolume • De gehele plint heeft een heldere duidelijke basisvorm. • De plint bestaat uit twee blokken, blok 1 en 2. De blokken zijn niet identiek, maar wel familie van elkaar in architectuur. Hierdoor is er continuïteit en samenhang in de gehele plint van het ensemble.

Referentiebeeld: opbouw Granaathorst

Gevels • De hoofdgevels van de twee-laagse plint zijn beeldbepalend en hebben een duidelijke massa en dieptewerking. De architectonische uitdrukking van deze gevel komt overeen met de heldere logica van de constructie. • De ritmiek, stramien, lamellen en kolommenstructuur van het Makado-gebouw zijn leidend voor het ‘herbouw’-deel. • In de ruimte tussen de hoofdstructuur van de gevel bevinden zich de kozijnen die rank, ingetogen en ondergeschikt zijn. In materiaal zijn ze verschillend van de hoofdgevel.

Referentiebeeld: plint parkzijde

Referentiebeeld: plint Winkelcenrum

PUK - januari 2025

41

• De constructie is in materialisering robuust, sober en ingetogen. • De plint dient transparant te zijn, waardoor winkelfuncties van buitenaf zichtbaar zijn. • De gevel in de plint zal een aantrekkelijke beleving moeten krijgen door het toepassen van tactiele materialen; • De afwerking en details zijn rijk en zorgvuldig ontworpen, met aandacht voor ritmiek en dieptewerking; • Gevels aan de openbare weg hebben allen een actieve plint. Er wordt ingezet op zo veel mogelijk levendige programmering van de plint met commerciële functies, gebouwentrees, verblijfs- en woon(-werk) ruimten. • Hoeken van de plint worden nadrukkelijk meeontworpen vanwege de zichtbaarheid ervan. Ze worden zoveel mogelijk transparant vormgegeven. Dit betekent dat beide zijden van een hoek met evenveel aandacht worden ontworpen. • (Collectieve) entrees worden herkenbaar en geaccentueerd in het hoofdvolume vormgegeven. Bij bestaande gebouwen liggen entrees (iets) dieper ten opzichte van de hoofdgevel (c.q. constructie). • Doorlopende luifels in de plint zijn alleen toegestaan bij het Makado-gebouw (zoals ook oorspronkelijk) en maken deel uit van de architectuur. • Om belangrijke entrees te benadrukken zijn luifels beperkt in diepte en omvang toegestaan. Ze zijn nadrukkelijk ondergeschikt in maatvoering en vormgeving ten opzichte van het hoofdgebouw. • De entree van een collectieve stallingsruimte (bijv.

voor fietsen of scootmobielen) is duidelijk herkenbaar, semi transparant en past in het architectonisch beeld.

• De laad en los ruimtes ten behoeve van de winkels zijn inpandig en worden meeontworpen met de gevel in ritmiek en materialisering. • Technische en logistieke ruimtes (zoals inpandige afvalopslag, WKO of een trafo) zijn inpandig en niet dominant aanwezig in het gevelbeeld. Indien ze grenzen aan de straatzijde worden ze meeontworpen in het gevelbeeld en geïntegreerd in de architectuur. • Verlichting en reclame-uitingen zijn ondergeschikt en zijn onderdeel van het gevelontwerp (zie RIS 170855 Reclamenota). • Hemelwaterafvoer wordt mee-ontworpen in de architectuur. • Installaties en (ventilatie)roosters zijn een niet zichtbaar onderdeel van de gevel. Zonnepanelen zijn geen onderdeel van de gevel van de plint. • Groene gevels en maatregelen daarvoor (denk aan evt. bakken) zijn deels toegestaan in het gevelontwerp. Deze dienen echter wel geïntegreerd te zijn in de architectuur en ondergeschikt zijn aan het totale plintontwerp (dus mag niet ten koste gaan van de levendige, open en uitnodigende plinten). Daken • Het heeft de voorkeur om het parkeerdek op het dak van de plint hoogwaardig en aantrekkelijk in te richten met o.a. groene lage beplanting (in vakken/bakken). Deze zijn ondergeschikt aan het gevelbeeld gezien vanaf de openbare weg.

• Bestaande daken van de plint bij voorkeur vergroenen, minimaal door een bloem- en kruidenrijke beplanting (sedumdak) met ecologische waarde aan te leggen.

Mogelijkheden plint woonprogramma (parkzijde)

42

PUK - januari 2025

Uitbreidingen aan plint

De nieuwe uitbreidingen aan de plint, de entrees van het winkelcentrum en de passage en de uitbreidingen onder de hellingbaan bij Plein de Horst en uitbreiding bij het Granaathorstplein, zijn ondergeschikt in maat en schaal aan het plintontwerp. Voor deze typering gelden de volgende regels: • Het Makado-gebouw (blok 1) is leidend voor de architectuur en ritmiek van de nieuwe bebouwing. • De ‘uitbreiding aan de plint’ kan een moderne interpretatie zijn van de plintarchitectuur met meer transparantie. • De hoofdentrees van het winkelcentrum zijn ruim vormgegeven, verhoogd en van een afstand duidelijk herkenbaar. Deze steken uit (als uitzondering is hier een luifel voorstelbaar) of liggen (iets) dieper, maar zijn te allen tijde onderdeel van de architectuur. • De afwerking en details zijn rijk en zorgvuldig ontworpen met aandacht voor ritmiek en dieptewerking; • De daken zijn zoveel mogelijk toegankelijk, bruikbaar en groen. • De groene daken hebben een ecologische waarde (bloem- en kruidenrijk sedumdak) en bij voorkeur een retentiedak met ecologische waarde. • Installaties, (ventilatie)rooster en zonnepanelen worden mee-ontworpen en geïntegreerd in de architectuur.

Referentiebeelden: passage

PUK - januari 2025

43

Bovenbouw

Balkons • Balkons zijn vormgegeven als een onderdeel van het architectonisch concept voor het bouwvolume. • Balkons benadrukken de horizontale belijning en zijn altijd onderdeel van het architectuurbeeld van de lange gevels van het gebouw. Balkons zijn geen losse enkele objecten aan de gevel.

De bovenbouw borduurt voort op de vormentaal van de gebiedscontext, waar schijfvormige (langgerekte) bebouwing de noordelijke zijde van Het Kleine Loo kenmerkt. De nieuwe delen van de bovenbouw dienen familie te zijn van de bestaande bovenbouwbebouwing. De nieuwe bebouwing markeert ook op wijkniveau het winkelcentrum. Voor de bovenbouw op deze locatie geldt specifiek: Bouwvolume • De nieuwe bouwvolumes worden vormgegeven als langgerekte volumes met een horizontale oriëntatie in de architectuur en het gevelbeeld. • Er dient een herkenbare overgang te zijn tussen plint en bovenbouw. De bovenbouw heeft een setback of staat ‘vrij’ op de plint door toepassing van kolommen. • Onderkanten van de bouwvolumes die los staan van de plint dienen zorgvuldig mee-ontworpen te worden en maken deel uit van de totale architectonische uitstraling van het gebouw.

• De gebouwen hebben een duidelijke hiërarchie van kop- en langsgevels. Kopse gevels hebben geen uitkragende balkons. Architectonische details of verbijzonderingen (denk aan erkers of loggia's) zijn wel voorstelbaar, indien zorgvuldig vormgegeven. • De onderzijde van balkons dient mee ontworpen te worden en uitgevoerd te worden in hoogwaardige kwaliteit die aansluit bij de balkon en gevelkwaliteit. Gevels • Door toepassing van krachtige plasticiteit en dieptewerking, wordt de robuustheid onderstreept van de bovenbouw en ontstaat een spel van licht en schaduw in het gevelbeeld. • Zonnepanelen, (ventilatie)rooster en installaties worden mee-ontworpen in het gevelbeeld en geïntegreerd in de architectuur. • Groene gevels zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp. Er dient een integrale afweging gemaakt te worden ten aanzien van bereikbaarheid i.r.t. het ontwerp en beheer van het groen.

dakrand

(losgetrokken) bovenbouw

• Verlichting wordt architectonisch vormgegeven en maakt deel uit van het gevelontwerp.

• De bouwvolumes dienen aan alle zijden in samenhang ontworpen te worden. Echter zijn de gevels niet identiek. • De pui is ondergeschikt aan de hoofdstructuur van het bouwvolume en draagt bij aan de ruimtelijke geleding en leesbaarheid.

44

PUK - januari 2025

plint

Bovenbouw staat los van plint (op kolommen)

Referentiebeelden: horizontaliteit in de geveluitwerking

Referentiebeeld: kwalitatieve onderkant van balkons

Referentiebeeld: doorlopende balkons

Referentiebeeld: onderscheid in kop- en langsgevels

PUK - januari 2025

45

Bovenbouw Daken • De beëindiging van een bouwvolume is altijd architectonisch vormgegeven en bestaat uit een opgetrokken gevel in de vorm van een dakrand. • Lagere (en bestaande) daken zijn zoveel mogelijk toegankelijk, bruikbaar en groen. Bij voorkeur worden ze ingezet als collectieve buitenruimten. • De groene daken hebben een ecologische waarde (kruidenrijk sedumdak) en bij voorkeur een retentiedak. • Liftschachten, technische installaties (zoals klimaaten glazenwasinstallaties) en trappenhuizen zijn zoveel mogelijk geclusterd, aan het zicht onttrokken en worden architectonisch of groen ingepast. Zij vormen een samenhangend en geïntegreerd onderdeel van het hoofdvolume en zijn nadrukkelijk geen ‘niet-ontworpen’ losse volumes. • Duurzaamheidsaspecten, als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en energiezuinig bouwen, zijn onderdeel van de actuele bouwopgave en worden ook geïntegreerd in het dakontwerp.

Zichtbaarheid daktinstallaties

46

PUK - januari 2025

Collectieve buitenruimten op de groene daktuin

6.4 Materiaal, kleur en detail: • Materialen zijn warm, robuust en worden zoveel mogelijk in hun natuurlijke uitstraling getoond. • Gebruik materialen die mooier worden naarmate ze verouderen (niet vervuilen). Kleur • Eenduidig kleurgebruik zorgt voor samenhang in de verschijningsvorm van een gebouw zowel als voor de stedenbouwkundige ensemble. • Een nieuw gebouw/volume heeft overwegend één hoofdmateriaal, kleur of een combinatie van tinten uit het kleuren- en materialenspectrum die dicht bij elkaar liggen. • Kleuren verhouden zich tot elkaar en contrasteren niet, zodat een harmonieus geheel ontstaat.

kleurenpalet

• Deuren, kozijnen en balustraden hebben een warme kleur en uitstraling. De kleuren zitten dicht op de hoofdkleur van het gebouw of complementeren deze.

Referentiebeelden plint (materialen en kleuren)

Details • Technische installaties t.b.v. duurzame energie (zoals zonnepanelen) zijn nadrukkelijk alleen op daken, ze maken geen deel uit van de materialen in het gevelbeeld. • Hemelwaterafvoeren worden achter de gevel weggewerkt om de horizontale expressie in het gevelontwerp te behouden. • Voorzieningen ten behoeve van natuurinclusiviteit worden geïntegreerd in het gevelontwerp.

Continuïteit in materialisatie zorgt voor een samenhangende verschijningsvorm

Referentiebeelden bovenbouw (materialen en kleuren)

PUK - januari 2025

47

6.5 Buitenruimte

• Deze groene zone heeft qua inrichting een directe relatie (beplantingsoorten, zichtlijnen) met het park. • In deze zone zijn incidentele verblijfsplekken/ banken aanwezig. • Het water is goed waarneembaar door het hekwerk te verwijderen. De verbinding naar het park via de brug blijft. • De kleinere groenvakken nabij het gebouw zorgen voor privacy voor het programma in de plint.

Het architectonisch en het buitenruimte ontwerp zijn een integrale opgave om de samenhang te behouden en het ensemble te versterken. Het borduurt voort op de kernkwaliteit van de wijk; groen tot aan de gevels. Voor de openbare en collectieve ruimen geldt het ontwerpuitgangspunt ‘groen, tenzij’. Parkzijde Aan de parkzijde (de Horst) wordt ingezet om de groene kwaliteiten van het park tot aan het winkelcentrum door te zeten. De Horst wordt een eenrichtingsstraat met aan de waterzijde een groene kade en aan de winkelcentrumzijde een ruime voetgangerszone met groenvakken waartussen laad- en losplekken en opstelplekken voor aanbieding containers huisvuil zijn. Door herinrichting en gebruik van de Horst sluit de buitenruimte aan bij het nieuwe programma dat met deze herontwikkeling wordt geïntroduceerd. De bomen, heesters en vele groenzones verzachten de uitstraling van de Horst, waardoor het onderdeel in de beleving wordt van het park. Voor deze buitenruimte gelden de volgende beeldkwaliteit regels: • Langs het water wordt onder de bestaande bomen een weelderige groene zone gesitueerd.

48

PUK - januari 2025

• Deze groenvakken worden eveneens weelderig groen en voorzien van heesters en nieuwe (kleinere) bomen. • Een van de drie hoofdentrees van het winkelcentrum komt uit op de brede voetgangerszone. • Het entreeplein wordt opnieuw ingericht om aan te sluiten bij het aangrenzende (maatschappelijke) programma en om als ontmoetingsplek te fungeren voor de buurt. Eén of meerdere groenvakken met bomen voorzien van zitgelegenheid versterken de verblijfsfunctie op het plein. Kleine Loo zijde Het Kleine Loo is een stedelijke laan met bijbehorend klassiek profiel en volgroeide bomen (platanen). De ruimtelijke kwaliteit van deze laan wordt bepaald door de continuïteit van deze bomenrijen. Het nieuwe entreeplein aan het Kleine Loo krijgt een prettig verblijfsklimaatheeft een sterke verblijfsfunctie met groenvakken en nieuwe bomen. Voor deze buitenruimte gelden de volgende beeldkwaliteit regels: • De voetgangerszone/trottoir dient vrij te zijn van obstakels • Het entreeplein aan Het Kleine Loo heeft een verblijfsfunctie

• Plantvakken met bomen dragen bij aan een prettig en aangenaam verblijfsklimaat dat aansluit op het aangrenzende (nieuwe) programma. • Vanaf het plein is er een directe (zichtrelatie) via de passage naar groene park De Horst. Zijde hellingbaan Het plein dat zich rondom en onder de hellingbaan bevindt heeft na herinrichting een directe zichtrelatie met het park. Het plein dient vrij te zijn van (vrijstaande) obstakels om die zichtrelatie optimaal te benutten. Het plein zal gebruikt worden voor routing naar de inpandige laad-losruimten. Voor de buitenruimte gelden de volgende beeldkwaliteit regels: • Zichtlijn vanaf het Kleine Loo onder de hellingbaan door naar het park, dient vrij van obstakels te zijn. • Het plein zal deels gebruikt worden voor routing naar laden en lossen. In materialisering dient hier rekening mee gehouden te worden.

Referentiebeelden: verblijfsruimte met groene vakken (gelijksvloers)

Referentiebeelden: buitenruimte pleinen

PUK - januari 2025

49

7 UITVOERING 7.1 Financiering

De ontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer plaats. Het bouwplan resulteert in 350-450 nieuwe woningen en 14.000 m² nietwoonprogramma. Voor deze ontwikkeling is een herinrichting van een deel van de omliggende openbare ruimte noodzakelijk. De aansluiting op de herinrichting van de bestaande openbare ruimte komt voor rekening van de ontwikkelaar en moet conform het “Handboek openbare ruimte” worden uitgevoerd. Daarnaast zullen er (plan) kosten worden gemaakt voor de noodzakelijke ambtelijke inzet in verband met de beoordeling van dit privaatrechtelijke initiatief. Ook zal een eventuele planologische inpassing kunnen leiden tot voor vergoeding in aanmerking komende schade op grond van afd. 15.1 Omgevingswet inzake nadeelcompensatie. Kostenverhaal Dit initiatief betreft de renovatie en gedeeltelijk sloopnieuwbouw van een winkelcentrum waarbij 350-450 woningen en ca. 14.000 m² niet-woonprogramma wordt gerealiseerd. Dit om o.a. gedeeltelijk de huidige gevestigde winkels te herhuisvesten. De ontwikkeling is hiermee een bouwactiviteit zoals omschreven in art. 8.13 Omgevingsbesluit. Voor aangewezen bouwactiviteiten levert de Omgevingswet wettelijke grondslag voor kostenverhaal in artikel 13.11 van Afdeling 13.6. De gemeente is hierdoor verplicht om kostenverhaal in rekening te brengen.

Vervolgens beoordeelt de gemeente of het kostenverhaal al anderszins verzekerd is. Kosten voor de planologische procedure, de aanleg

50

PUK - januari 2025

van bovenwijkse voorzieningen, ondergrondse- en bovengrondse infrastructuur en plankosten dienen nog anderszins verzekerd te worden. Bovendien zal de gemeente bijzondere afspraken willen maken met de initiatiefnemer waaronder het afwentelen van planschade. Afspraken hierover zullen in de anterieure overeenkomst aan bod komen. Dit betekent dat voorafgaand aan verlening van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst zal worden gesloten met de initiatiefnemer waarin voor de niet gedekte kosten een bijdrage zal worden overeengekomen, door initiatiefnemer te voldoen aan de gemeente. Als deze afspraken gemaakt zijn is het kostenverhaal vooraf volledig verzekerd. Indien de onderhandelingen niet succesvol zijn kan de gemeente kostenverhaalregels opnemen in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. Legeskosten worden separaat in rekening gebracht.

de Omgevingswet op 1 januari 2024 is dit bestemmingsplan van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het nieuwe ‘‘Omgevingsplan Den Haag’’. Daarbij is het juridischplanologische kader ongewijzigd gebleven. Als gevolg hiervan is het voornemen dus ook in strijd met het ‘‘Omgevingsplan Den Haag’’.

7.2 Juridisch-planologische procedure

Op basis van de Algemene wet bestuursrecht gelden twee voorbereidingsprocedures: de reguliere en de uitgebreide procedure. Voor de reguliere procedure geldt een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid tot verlenging van nog 6 weken.

Het ‘‘Planuitwerkingskader Winkelcentrum Mariahoeve’’ wordt door middel van een raadsvoorstel voor instemming voorgelegd aan de Gemeenteraad en vervolgens vastgesteld door het college Burgemeester en Wethouders. Rekening houdend met dit kader kan de initiatiefnemer over gaan tot de uitwerking van een concreet bouwplan en de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Bij deze aanvraag dient rekening te worden gehouden met het gegeven, dat het voornemen in strijd is met de bestemming, planregels en verbeelding van het bestemmingsplan ‘‘Mariahoeve’’. Met de inwerkingtreding van

Medewerking aan een strijdig voornemen is alleen mogelijk door middel van een afwijkingsprocedure. Voor de strijdige activiteit dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden, die met een gedegen functioneelruimtelijke onderbouwing gemotiveerd moet worden. Onderdeel hiervan zijn relevante onderzoeken en analyses op het gebied van o.a. milieu, veiligheid en mobiliteit. Aanvrager dient erop toe te zien, dat het voornemen aan de kavelregels voldoet, die in het Planuitwerkingskader worden vastgelegd.

De uitgebreide voorbereidingsprocedure is enkel bij uitzondering van toepassing. Aanvrager kan verzoeken voor het doorlopen van de uitgebreide procedure. Dit kan wenselijk zijn bij activiteiten die aanzienlijke gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. Voor de uitgebreide procedure geldt een beslistermijn van 6 maanden, met de mogelijkheid tot verlenging van nog 6 weken. Onderdeel van

de uitgebreide procedure is de opstelling van een ontwerpbesluit door de gemeente. Deze ligt 6 weken ter inzage en binnen dezelfde termijn kan eenieder een zienswijze naar voren brengen. Verantwoordelijkheid van de gemeente is de ordentelijke organisatie van de vergunningprocedure bestaande uit. Onderdeel hiervan is de registratie en toetsing van de ingediende aanvraag; afgifte of weigering van een omgevingsvergunning (incl. publicatie). Voorbehoud gemeente

• De uitvoering van de realisatie van een bibliotheek; • De invulling die zal worden gegeven aan duurzaamheidsambities (waaronder de energietransitie); • De uitwerking van het sociale woningaanbod. Hierbinnen zal de nadruk liggen op de verdeling tussen regulier sociaal aanbod en aanbod t.b.v. jongeren vanuit het Doorbraakplan (RIS317012). De gemeente heeft de wens om in ieder geval 30 eenheden te realiseren voor laatstgenoemde doelgroep. • De invulling die zal worden gegeven aan studentenwoningen en innovatieve woonvormen;

Tegen vaststelling van omgevingsvergunningen en andere besluiten in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kan beroep worden ingesteld. Eventuele gerechtelijke procedures, (gewijzigd) bestuurlijk besluitvormingsproces, besluiten van de gemeenteraad zoals bijvoorbeeld een Bindend Advies en externe omstandigheden kunnen, ondanks de inspanningen van de gemeente voor de plannen van de initiatiefnemer, het nieuwe juridisch-planologische regime beïnvloeden. Hiervoor is de gemeente niet aansprakelijk.

7.4 Planning en fasering

7.3 Samenhang met anterieure overeenkomst

7.5 Bouwveiligheid en communicatie

Binnen dit planuitwerkingskader is ingegaan op de ruimtelijke en programmatische aspecten ten aanzien van de afwijking van het Omgevingsplan. Afspraken omtrent operationele aspecten die de ontwikkeling mogelijk maken, kunnen worden gemaakt in een op te stellen anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst dient o.a. verantwoordelijkheden te behandelen m.b.t: • De uitvoering van de herinrichting parkzijde;