Document · PDF

RIS321151 Bijlage 2 20250115 PUK Winkelcentrum Mariahoeve

Gemeenteraad 13 februari 2025, gemeente Den HaagBij agendapunt: Voorstel van het college inzake PUK Winkelcentrum Mariahoeve (RIS321151)27.850 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

PUK Winkelcentrum Mariahoeve

15 januari 2025

A4 4

Wassenaar

ni ng en

Nationale park Hollandse Duinen

CS n

io at

ion

iah

Mariahoeve

Bezuidenhout Binnenstad

n tio

Marlot

Voorburg

Zuidwest tt Ro

er m da

Westland

Winkelcentrum Mariahoeve in Den Haag

Colofon In dit planuitwerkingskader worden de uitgangspunten en randvoorwaarden beschreven die de gemeente Den Haag stelt aan de herontwikkeling van winkelcentrum Mariahoeve.

Informatie:

https://projecten.denhaag.nl/project/vernieuwen-winkelcentrum-mariahoeve/

Versie:

15 januari 2025

PUK - januari 2025

INHOUD 1

Inleiding

1.1 Aanleiding en introductie

Beeldkwaliteit

6.1 Gebouw ensemble

1.2 Doelstelling

6.2 Kenmerkende architectuur in Mariahoeve

1.3 Opbouw van het PUK

6.3 Opbouw gebouw

1.4 Leeswijzer

6.4 Materiaal, kleur en detail

6.5 Buitenruimte

Communicatie en participatie

Uitvoering

Gebiedscontext en opgaven

7.1 Financiering

3.1 Situatie

7.2 Juridisch-planologische procedure

3.2 Stadsbrede opgaven

7.3 Samenhang met anterieure overeenkomst

3.3 Wijk- en locatieopgaven

7.4 Planning en fasering

3.4 Stedenbouwkundig context

7.5 Bouwveiligheid en communicatie

3.5 Landschappelijk context

3.6 Programmatische context

3.7 Juridisch-planologisch kader

Visie en uitgangspunten

4.1 Visie

4.2 Uitgangspunten

Kavelregels

5.1 Bouwregels

5.2 Programma

5.3 Buitenruimte en collectieve ruimtes

5.4 Mobiliteit

5.5 Duurzaamheid

5.6 Milieuaspecten

Bijlagen A. Sectorale beleidskaders B. Participatieverslagen C. Voorzieningenniveau D. Overzicht buitenruimte E. Overzicht grondgebruik F. Overzicht sloop-nieuwbouw

PUK - januari 2025

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding en introductie Midden in het hart van de wijk Mariahoeve bevindt zich het Winkelcentrum Mariahoeve met winkels, voorzieningen en ruimte voor ontmoeting. Het is de plek waar bewoners van de wijk voor hun dagelijkse boodschappen terecht kunnen en elkaar kunnen ontmoeten. Echter is er veel wisseling van winkelaanbod en veel tijdelijke invulling. Het gebouw en de ruimtelijke opzet zijn gedateerd en sluiten niet meer goed aan bij de hedendaagse winkelbehoefte. Al in de Toekomstvisie Mariahoeve (RIS154851, 2008) werd gesteld: ‘’de inrichting is gedateerd en het winkelcentrum heeft te weinig uitstraling aan de kant van het wijkpark’’. Het winkelcentrum is door de opzet van begin jaren ‘70 erg naar binnen gekeerd en heeft weining relatie met het wijkpark. Er zijn structurele ingrepen nodig om het winkelcentrum ook in de toekomst goed te laten functioneren en het hart van de wijk te laten zijn. Naast de behoefte om het Winkelcentrum Mariahoeve te revitaliseren, spelen er in de wijk Mariahoeve ook verschillende ruimtelijk-programmatische en sociaalmaatschappelijke opgaven. Voorbeelden zijn; beperkt woningaanbod voor starters, de behoefte aan meer sociale samenhang in de wijk en behoefte aan extra ontmoetingsruimte (Wijkagenda 2021-2025).

Deze wijkgerichte opgaven komen grotendeels overeen met de stadsbrede opgaven zoals de woningbouwopgave en de energie- en mobiliteitstransitie die beschreven worden in de Omgevingsvisie Den Haag. Voor de wijk Mariahoeve wordt een Ambitiedocument en een Gebiedsprogramma Mariahoeve 2050 opgesteld (zie Haags Akkoord, RIS316672) als uitwerking van de Omgevingsvisie Den Haag. Gelijktijdig met de ontwikkeling van de PUK is gewerkt aan een

PUK - januari 2025

Studiegebied

Projectgebied

Kavelgrens

Scope PUK Winkelcentrum Mariahoeve

ambitiedocument voor Mariahoeve, dat de basis wordt voor het gebiedsprogramma Mariahoeve. Het Winkelcentrum Mariahoeve wordt in deze producten ook nadrukkelijk als betekenisvolle plek voor de wijk beschreven. Dit voorliggende planuitwerkingskader (PUK) Winkelcentrum Mariahoeve integreert deze wijken stedelijke opgaven bij de ontwikkeling van het winkelcentrum. Dit versterkt het (economische)

belang en de centrale functie van het winkelcentrum voor de wijk. Er wordt niet alleen een revitalisatie van het winkelcentrum beoogd, maar er worden ook woningen en maatschappelijke voorzieningen toegevoegd. Deze integrale ontwikkeling sluit aan bij de kenmerkende waarden van de wijk, van het winkelcentrum en van de directe omgeving zoals wijkpark de Horst.

1.2 Doelstelling De doelstelling van dit planuitwerkingskader is tweeledig. Ten eerste zijn er twee procesmatige doelstellingen. Deze betreffen: • Het bieden van juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele kaders waarmee kan worden afgeweken van het Omgevingsplan Den Haag. • Het leveren van input voor de benodigde ruimtelijke motivering bij de te volgen juridisch-planologische (vergunning)procedure.

ontwikkeling. Vanuit deze opgaven en gebiedscontext is er een visie voor het winkelcentrum beschreven waarvoor zes uitgangspunten worden geformuleerd. Op basis van deze visie worden in de daarop volgende hoofdstukken de kavelregels uiteengezet waar de ontwikkeling van de locatie aan dient te voldoen.

1.4 Leeswijzer

PARTICIPATIE, OPGAVEN EN GEBIEDSCONTEXT (H2 + H3)

Het planuitwerkingskader bestaat uit 6 hoofdstukken: De voorgestelde ontwikkeling zal (significant) afwijken van het Omgevingsplan voor wat betreft de bouwhoogte, het bouwvlak en de functies. De PUK beschrijft de kaders waarbinnen een integrale herontwikkeling mogelijk wordt geacht. Het kan dan ook input leveren aan een ruimtelijke motivering die aantoont dat de ontwikkeling van Winkelcentrum Mariahoeve in overeenstemming is met een ‘‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’’ in het kader van de Omgevingswet (zie artikel 8.0a, lid 2, Bkl).

• Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling. Daarnaast wordt het doel van het PUK benoemd. • Hoofdstuk 2 beschrijft welke informatie er is opgehaald tijdens de participatie. Tevens geeft het aan hoe de opgehaalde informatie is verwerkt in de uitgangspunten van het PUK

• Hoofdstuk 4 beschrijft de visie voor Winkelcentrum Mariahoeve. Hieruit volgt een zestal uitgangspunten.

• Het leveren van een bijdrage aan stadsbrede, wijkbrede en locatie-specifieke opgaven. De opgaven moeten in samenhang worden bezien.

• Hoofdstuk 5 geeft een vertaling van visie en uitgangspunten in kavelregels.

Het PUK Winkelcentrum Mariahoeve beschrijft eerst de opbrengsten van diverse participatiebijeenkomsten en de wijze waarop de ruimtelijke en programmatische opgaven onderdeel zijn van deze

(H4)

• Hoofdstuk 3 beschrijft de ruimtelijkprogrammatische opgaven en de context van het plangebied. Deze zijn relevant voor (wenselijke) ruimtelijke ontwikkelingen in de toekomst.

Daarnaast heeft het PUK een inhoudelijke doelstelling:

1.3 Opbouw van het PUK

VISIE EN UITGANGSPUNTEN WKC MARIAHOEVE

KAVELREGELS HERONTWIKKELING (H5)

• Hoofdstuk 6 beschrijft de regels ten aanzien van beeldkwaliteit. • Hoofdstuk 7 behandelt de uitvoeringsaspecten.

Opbouw van het PUK

PUK - januari 2025

2. COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE Het college hecht aan een goede en zorgvuldige participatie en communicatie over de randvoorwaarden en het plan voor deze locatie. Vanaf het eerste initiatief is er een participatietraject doorlopen, waarin gesproken is met buurtbewoners, winkeliers, lokale ondernemingen, VvE’s en belangenverenigingen. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het proces met de belangrijkste inzichten en planwijzigingen die in de loop van het proces hebben plaatsgevonden.

Fase 2: Initiatiefplan tbv start PUK (2022-2023)

Hieronder volgt een overzicht van de verschillende fasen die het plan heeft doorgemaakt en de wijzigingen naar aanleiding van input vanuit de omgeving en de gemeente:

Dit plan was de basis voor de start van het PUKtraject en is besproken met de bouwcommissie van de VvE Granaathorst. Verbeeldingen van dit plan zijn aan de buurt gepresenteerd via de wijkkrant.

Fase 1: Ambitieplan tbv HIT-aanvraag (2021)

De nood- en hulpdiensten reageerden negatief op het afsluiten van de Horst voor doorgaand autoverkeer omwille van de bereikbaarheid voor de brandweer. Leden van de VvE Granaathorst waren bij dit plan kritisch op de bereikbaarheid met de auto en de belemmering van uitzicht door het toevoegen van bouwvolumes.

Begin 2021 is een ambitieplan voorgelegd aan het Haags Initiateven Team (HIT). Dit ambitieplan is ook gebruikt om de eerste gesprekken met winkeliers en bewoners (VvE) te voeren. Dit plan voorzag in een grote centrale doorbraak door het winkelcentrum en een herinrichting van de bestaande kade en een stuk park langs De Horst waarbij het autoverkeer werd opgeheven. Op verschillende plekken in het plan werden woonvolumes toegevoegd, zoals op het winkelcentrum aan Het Kleine Loo, achter de Albert Heijn aan de Granaathorst, aan de kop van het winkelcentrum aan de Ametisthorst en achter het winkelcentrum aan het park. Bewoners van de VvE Granaathorst hadden zorgen over hun uitzicht en de bereikbaarheid van de entree van hun woongebouw. Ook was er kritiek op het opheffen van autoverkeer over de Horst. Daarnaast bleek het vanuit ecologisch oogpunt niet wenselijk om de kademuur op te heffen en het water te verschuiven richting het wijkpark.

PUK - januari 2025

Op basis van de reacties op het ambitieplan is het ontwerp aangepast. De woningen die gepland waren aan de zijde van Het Kleine Loo zijn weggehaald, de doorbraak door het winkelcentrum is verkleind en de uitbreiding aan de parkzijde van het winkelcentrum is verkleind. Hierdoor kon de bestaande kade behouden blijven en werd het park niet aangepast. Uitgangspunt was wel nog dat de kade afgesloten zou worden voor doorgaand autoverkeer.

Fase 3: Plan Uitwerkings Kader (2024) Om tegemoet te komen aan de opmerkingen op het Plan Start PUKtraject is een plan gemaakt dat op eigen grondgebied van de initiatiefnemer en de VvE past.. In eerdere planvarianten werden nog uitbreidingen richting park en Ametisthorst voorgesteld. Het plan is kleiner geworden en er wordt niet meer uitgebreid richting Amethisthorst en park. De Horst wordt heringericht als eenrichtingsautoweg met meer groen. In plaats van een volledige doorbraak door het winkelcentrum wordt er een entreeplein aan Het Kleine Loo gemaakt, dat via een passage verbonden wordt met de entree aan de

parkzijde. Er wordt aan de parkzijde een langgerekt woonblok toegevoegd. Naar aanleiding van de zorgen van bewoners over hun uitzicht is er extra aandacht besteed aan de afstand tot bestaande bebouwing. Hieronder volgt een overzicht van participatiegesprekken en bijeenkomsten die hebben plaatsgevonden. In de periode vanaf 2021 tot begin 2024 zijn er gesprekken geweest met de winkeliers, bewoners, wijkorganisaties en de gemeente. In de loop van 2024 zijn ook bijeenkomsten voor de gehele buurt georganiseerd. De participatieverslagen en het gespreksverslag met de de bouwcommissie van de VVE zijn opgenomen in bijlage B. Gesprekken Winkeliersvereniging Mariahoeve – 2021 tot heden Met het bestuur is regelmatig overleg gevoerd over de status van de planvorming. Tijdens de jaarvergaderingen is een toelichting gegeven op de planvorming en het proces. Daarnaast heeft regelmatig overleg en afstemming plaatsgevonden via vertegenwoordigers van de winkeliersvereniging. De winkeliers staan positief tegenover de vernieuwing van het winkelcentrum. Een groot gedeelte van de winkeliers wil in het vernieuwde winkelcentrum blijven. Uit gesprekken met de winkeliersvereniging is naar voren gekomen dat de winkeliers het noodzakelijk vinden dat het winkelcentrum tijdens de verbouwing bereikbaar en in gebruik blijft.

In de verdere planuitwerking is dit gegeven als uitgangspunt meegenomen: het winkelcentrum blijft open tijdens de bouw. Dit vraagt om het faseren van werkzaamheden en mogelijk een langere uitvoeringstijd.

Gesprekken met de VvE Granaathorst – 2021 tot heden De VvE bestaat uit een deel van het winkelcentrum (zijde Albert Heijn) en ruim 200 appartementen. Met vertegenwoordigers van de VVE vindt sinds 2021 regelmatig afstemming plaats. Medio 2022 heeft tevens een grote bijeenkomst met de gehele VVE plaatsgevonden. Daarin heeft de VvE aangegeven intensief te willen meedenken over de nieuwbouwplannen. Om deze reden is er een nieuwbouwcommissie opgericht waarin de initiatiefnemer regelmatig de plannen toelicht en input uit de VvE ophaalt. Over het algemeen erkennen de leden van de VvE dat het winkelcentrum aangepakt dient te worden, maar men is wel terughoudend ten aanzien van veranderingen. Aandachtspunten voor de VvE zijn: algemene toename drukte, aanpak expeditie, beheer openbaar gebied, aanpak parkeren, voorzieningen en het type nieuwe woningen. Ook waren er zorgen over het afsluiten van De Horst voor doorgaand verkeer. Wijkberaad Mariahoeve Met het bestuur van het Wijkberaad is regelmatig contact geweest over status en voortgang van het ontwikkeltraject. Het Wijkberaad is enthousiast over de plannen, omdat zij van mening zijn dat er nodig iets moet gebeuren aan het verouderde winkelcentrum. Zij zien het verbeteren met de relatie tussen het winkelcentrum en het park als positief. Ook zij vinden het belangrijk dat het plan zo snel mogelijk van start gaat.

Eerste participatiebijeenkomst Op 28 mei 2024 werd de eerste participatiebijeenkomst georganiseerd voor de hele buurt

Voor de bijeenkomst zijn omwonenden uitgenodigd middels huis-aan-huisbrieven (ca. 2.700 adressen). De avond werd bezocht door circa 130 mensen, met name bewoners van de VvE’s rondom het winkelcentrum, wijkbewoners en winkeliers. Het reactieformulier is in totaal 28 keer ingevuld en online zijn er 23 reacties binnengekomen. Het doel de bijeenkomst was de bredere omgeving te informeren en betrekken en reacties op te halen op de plannen. Bezoekers van de inloopbijeenkomst waren positief over de geplande opknapbeurt van het winkelcentrum en de toevoeging van woningen, met name voorwoningen voor senioren en singles. Ze waarderen dat het winkelcentrum moderner en beter toegankelijk wordt. Men vindt het prettig dat er een overdekt gedeelte blijft en dat er meer groen komt. Wat ook aanspreekt is dat het winkelcentrum transparanter (lichter, veiliger) en levendiger wordt en dat er meer winkels komen. Bezoekers hebben ook zorgen, vooral over wat het effect is van de nieuwbouw. Bijvoorbeeld de hoogte, de overlast tijdens de bouw en het mogelijk verdwijnen van het karakter (sfeer) van de wijk. Men wil graag dat er genoeg parkeerplaatsen blijven en dat het verkeer in de nieuwe situatie veiliger wordt, vooral voor fietsers en voetgangers. Omwonenden hebben behoefte aan openbare toiletten, een postpunt, ontmoetingsplekken en willen graag dat de sociale voorzieningen blijven.

Er is een sterke voorkeur voor betaalbare woningen.

en vertegenwoordigers van het Wijkberaad. Het reactieformulier is in totaal 19 keer ingevuld en online zijn er 10 reacties binnengekomen. Tijdens deze bijeenkomst werd nader ingegaan op het beoogde programma voor het winkelcentrum en werd een beeld geschetst van de uitstraling van het gebouw. Ook werden het onderzoek windhinder en bezonning gepresenteerd. Mensen waren over het algemeen positief over de voorgestelde ingrepen en aanpak van het winkelcentrum. Aandachtspunten blijven parkeren en het effect van de voorgestelde nieuwbouw.

Tweede participatiebijeenkomst Op 11 juli 2024 vond de tweede inloopbijeenkomst plaats. Voor de bijeenkomst zijn omwonenden uitgenodigd middels huis-aan-huisbrieven (ca. 2.700 adressen). De avond werd bezocht door circa 108 mensen, met name bewoners van de VvE’s rondom het winkelcentrum, wijkbewoners, winkeliers Afbeelding van participatiebijeenkomst in het Winkelcentrum

PUK - januari 2025

Derde participatiebijeenkomst Op 7 november 2024 werd de derde participatiebijeenkomst georganiseerd. Voor de bijeenkomst zijn omwonenden uitgenodigd middels huis-aan-huisbrieven (ca. 2.700 adressen). De avond werd bezocht door circa 60 mensen, met name bewoners van de VvE’s rondom het winkelcentrum, wijkbewoners en winkeliers. Tijdens deze informatiebijeenkomst werd het planuitwerkingskader gepresenteerd en een toelichting gegeven op het vervolgproces. Er werd inzicht gegeven in het programma voor het winkelcentrum en het woonblok.

duidelijk zijn. Ook aan de bijeenkomsten met de buurt zal een vervolg worden gegeven.

Aandachtspunten die in het plan zijn verwerkt: •

Behoud deel overdekte passage, comfortabel winkelen

Wat wordt er gedaan met de input vanuit de omgeving?

•

Ruimte voor horeca

In de hiervoor beschreven gesprekken en bijeenkomsten zijn reacties verzameld. Deze zijn onderzocht en waar mogelijk meegenomen in de uitwerking van het Plan Uitwerkings Kader.

•

Aanpak kiosken

•

Functies voor de buurt

•

Meer groen

•

Ruimte om fietsen te stallen

Bezoekers reageerden overwegend positief op de aangepaste plannen voor de vernieuwing van het winkelcentrum. Er was enthousiasme over o.a. het verhogen van delen van de passage en het behouden van een zorg- en welzijnscluster. Ook de mogelijke komst van een bibliotheek werd positief ontvangen. Ook waren er enkele opmerkingen van meer kritische aard. Sommige aanwezigen -vooral ouderen- vinden het jammer dat zij straks niet volledig overdekt door het winkelcentrum kunnen lopen, maar deels buitenom. Er werd aandacht gevraagd voor de toegankelijkheid voor rolstoelen en rollators. Verder zijn de huurders van de kiosken niet blij dat de kiosken komen te vervallen. Het vervolg Met de winkeliers wordt een van aanpak uitgewerkt, waarbij het uitgangspunt is dat het winkelcentrum, gedurende de bouwfase zoveel mogelijk zal blijven functioneren. De initiatiefnemer heeft met de VvE afgesproken om nader met elkaar in gesprek te gaan als de PUK definitief is en daarmee de kaders Afbeelding van participatiebijeenkomst in Pax Christikerk

PUK - januari 2025

•

Betere verkeersveiligheid, aanpak laden en lossen.

•

Ruimte voor een buurtbibliotheek

•

Afstand nieuwe bouwvolumes tot bestaande bebouwing

6.7 Communicatie en contact Op de website www.nieuwmariahoeve.nl is informatie te vinden over het project, het proces en de planning. Hier kunnen geïnteresseerden zich aanmelden voor een digitale nieuwsbrief (249 inschrijvingen, d.d. 30/09/24) of via mail contact opnemen.

Suggesties die niet kunnen worden verwerkt; •

Open verbinding door het winkelcentrum: Doordat er niet uitgebreid wordt richting het wijkpark, is er onvoldoende ruimte om een brede doorbraak door het gebouw te maken, dit zou ten koste van teveel winkelruimte gaan. Daarnaast leidde het idee van een volledige openbare doorbraak voor omwonenden en winkeliers tot zorgen over beheer en overlast.

•

Verleggen fietspad langs Het Kleine Loo: Vanwege de beperkte ruimte in het bestaande wegprofiel van Het Kleine Loo is dit niet mogelijk zonder de bomen te kappen. Dit is vanuit de buurt en de gemeente niet wenselijk gebleken.

•

Geen/minder sociale woningbouw: Meer sociale woningbouw is een algemene stedelijke doelstelling en is onderdeel van elk woningbouwproject in Den Haag.

Aandachtspunten voor verdere uitwerking van het plan zijn: •

Postpunt

•

Openbare toiletten

•

Goede bankjes en ontmoetingsplekken

•

Voldoende parkeergelegenheid

•

Bereikbaarheid mindervaliden

•

Bestaande functies voor sport en gezondheid behouden en verbeteren

•

Betaalbare horeca

•

Betaalbare woningen voor starters en senioren

PUK - januari 2025

3. GEBIEDSCONTEXT EN OPGAVEN 3.1 Situatie

de woningen in heldere ensembles. Aan de noordzijde de voorzieningen met woningen in de bovenbouw. Het winkelcentrum heeft de belangrijkste (aantrekkende) wijkfunctie van deze ‘voorzieningenas’. Het winkelcentrum bevindt zich aan de noordzijde van Het Kleine Loo. Aan deze zijde van Het Kleine Loo bevinden zich een winkelcentrum, school en andere voorzieningen. Aan de noordzijde grenst het winkelcentrum aan wijkpark de Horst, een belangrijke groene ontmoetingsplek in de wijk. Door de bestaande bebouwingsopzet van het winkelcentrum

Het Winkelcentrum Mariahoeve is gelegen tussen de stadsstraat Het Kleine Loo, de Granaathorst en de Horst. Behalve winkels en horeca huisvest het winkelcentrum ook voorzieningen (o.a. een huisarts, apotheek en een sportschool) en kantoren. Het winkelcentrum maakt gedeeltelijk onderdeel uit van een VvE met daarin bestaande woningen met individuele eigenaren. Deze woningen liggen echter buiten de scope van dit PUK. Het Kleine Loo is onderdeel van de hoofdverkeersstructuur van Mariahoeve. Het is één van de centrale routes van de wijk waar openbaar vervoer (tramlijn 6 van Den Haag Zuidwest naar Leidschendam Noord), langzaam L verkeer en DE N autoverkeer samen komen. Het Kleine Loo heeft E EIJ een heldere verdeling inMfuncties: aan de zuidzijde

R DE OE AEL G D ND EN LA ING CL

Park de Horst

S WA

N SE

Het kleine Loo Pax Christikerk

OS O LO

NE ZO

ide

u ez

tio

sta

NK HE SC ONE Z

g ur

oo /V

Sporten

c ds

r Ma

iah

GS AA

De bebouwing aan de zuidzijde van Het Kleine Loo definieert zich door ensembles van woningbouwvolumes. Precies tegenover het winkelcentrum ligt heel centraal de Pax Christikerk, de enige niet-woonfunctie aan de zuidzijde van het Kleine Loo.

Winkelcentrum

e rd oo

met voornamelijk achterkanten en expeditie aan de zijde van het wijkpark, is het park nauwelijks zichtbaar vanuit zijn omgeving. Hierdoor wordt de parkzijde van het winkelcentrum als onaangenaam en als barrière ervaren door bewoners en winkelcentrumbezoekers.

Zwedenburg

d sta en inn BPositie Winkelcentrum Mariahoeve i.r.t. de wijk

PUK - januari 2025

Vogelvlucht bestaande situatie

3.2 Stadsbrede opgaven De ruimtelijk-programmatische opgaven die voor de gehele stad gelden, zullen gaan landen in de Omgevingsvisie Den Haag 2050. In Omgevingsvisie Den Haag - Ambitiedocument (RIS309993) zijn echter reeds een zestal opgaven geformuleerd. Deze zullen input zijn voor de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is ten tijde van het opstellen van de PUK nog in ontwikkeling. Zolang de definitieve Omgevingsvisie nog niet is vastgesteld, dient de herontwikkeling van het winkelcentrum in de volgende opzichten aan te sluiten op deze ambities: • Een rechtvaardig en inclusief Den Haag: met de aanpak van de voorzieningenstructuur binnen het winkelcentrum ontstaat een goede balans tussen financiële en maatschappelijke opbrengsten van de ruimte in Mariahoeve. • Een economisch vitaal Den Haag: herontwikkeling van de locatie behoudt en verbetert het vestigingsklimaat van de ondernemers in het winkelcentrum. • Een betaalbare, toegankelijke en toekomstbestendige woningvoorraad in Den Haag: een goed gekozen woningprogramma sluit aan bij de behoeften van woningzoekenden en draagt bij aan de differentiatie van de woningvoorraad in Den Haag (en Mariahoeve). • Een klimaatbestendig, klimaatneutraal en natuurinclusief Den Haag: door een verbetering van de bestaande gebouwen en duurzame energieopwekking verbruikt de locatie minder energie.

De Horst wordt heringericht met meer groen, wat ten goede komt aan de klimaatadaptiviteit van deze straat. • Een gezond en veilig Den Haag: door het toevoegen van woningen, het activeren van de plinten en het verbeteren van de verbinding tussen

Het Kleine Loo en het wijkpark ontstaat een betere omgeving voor voetgangers en fietsers met meer sociale controle. Hierdoor kunnen bewoners makkelijker gebruik maken van het wijkpark. • Een duurzaam bereikbaar Den Haag: het voorzien in voldoende fietsparkeermogelijkheden en het beter aansluiten op OV-netwerken levert een bijdrage aan de mobiliteitstransitie.

Ambitiedocument Mariahoeve 2050 (in de maak)

Naast deze integrale opgaven gelden er ook sectorale beleidsopgaven waar een herontwikkeling op dient aan te sluiten. Deze opgaven zijn uiteengezet in Bijlage A.

3.3 Wijk- en locatieopgaven Er zijn en worden ook ruimtelijk-programmatische opgaven geformuleerd voor de wijk Mariahoeve en Het Kleine Loo, waar Winkelcentrum Mariahoeve onderdeel van is. De herontwikkeling van het winkelcentrum dient op deze opgaven aan te sluiten. Ambitiedocument Mariahoeve 2050 en Toekomstvisie Mariahoeve 2008: De Toekomstvisie Mariahoeve uit 2008 (RIS154851) is niet meer toereikend om in te spelen op de hedendaagse opgaven. Naast de nog steeds geldende kaders uit deze toekomstvisie is de gemeente daarom bezig met het opstellen van een Ambitiedocument voor Mariahoeve. Hierin wordt een integraal toekomstperspectief geschetst voor de wijk. Het Ambitiedocument wordt richtinggevend en bepalend voor de koers van toekomstige ontwikkelingen in de wijk. Opgaven die hierin worden beschreven gaan in op de sociale samenhang in de wijk, duurzaamheid & groen, de woningbouwopgave, mobiliteit en het voorzieningenniveau.

april 2008

-%#2#TEJKVGE ROCTKCJQGXGFG GPJCCI Toekomstvisie Mariahoeve Den Haag Gebiedsontwikkeling het Kleine Loo Stedenbouwkundig raamwerk i.o.v. DSO Den Haag 0845, maart 2011

KCAP Architects&Planners

PUK - januari 2025

Mariahoeve knapt op Het opknapplan ‘Mariahoeve knapt op’ is door het stadsdeel Haagse Hout in 2020 in samenwerking met de bewoners opgesteld. Hierin staan relevante ambities benoemd voor het openbaar gebied rondom het winkelcentrum wat is aangeduid als een te ontwikkelen en vergroenen centrum van de wijk. Het Kleine Loo is als belangrijke lijnstructuur van de wijk als deelopgave benoemd. Het voorstel is om de trambaan te vergroenen. De voet- en fietspaden worden opgeknapt in het kader van Mariahoeve knapt op, tevens wordt door de aanpak van het fietsparkeren meer ruimte voor voetgangers gecreëerd door de voorkomen dat fietsen tegen de gevel worden gezet.

3.4 Stedenbouwkundig context

Nota van Uitgangspunten Gebiedsontwikkeling Het Klein Loo

Aan het begin van de jaren zestig is het plan voor Mariahoeve van Van der Sluijs vrijwel in zijn geheel uitgevoerd. Vanwege de bijzondere stedenbouwkundige structuur is Mariahoeve door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed geselecteerd is als één van de dertig wederopbouwgebieden van nationaal belang.

Deze Nota van Uitgangspunten (RIS180841) is een nadere uitwerking van de Toekomstvisie Mariahoeve. Hiermee wordt een stedenbouwkundig raamwerk gegeven dat op hoofdlijnen een visie geeft voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied. Het winkelcentrum is hier onderdeel van.

Onderscheidende kernkwaliteiten en karakteristieken De hoofdstructuur van de wijk wordt sterk bepaald door het stelsel van verkeerswegen en lanen die bijdragen aan de afbakening op wijk- en buurtniveau door gearticuleerde randen en kernen. Deze heldere afbakening zorgt voor een onderverdeling van de wijk in zes buurten. De twee middelste buurten zijn het grootst. Op de plaats waar de twee buurten samenkomen zijn wijkvoorzieningen ondergebracht zoals een kerk, scholen en het winkelcentrum. De vier buurten die aan weerszijden hiervan liggen zijn 2

1. Mariahoeve stedenbouwkundig plan van V/d Sluijs uit 1955 (uitsnede Het Kleine Loo) | 2. Conceptschets van parkeren op het dak I 3. Fase 1 bouw begint: 1965

PUK - januari 2025

Legenda:

een stuk kleiner en zijn elk voorzien van een eigen buurt(winkel)centrum. Het motto van de naoorlogse stadsuitbreiding die ook in Mariahoeve werd toegepast was: ‘licht, lucht en ruimte’. Dit vertaalde zich niet alleen naar de bebouwing, maar ook naar de ruimtelijke compositie, waarin de groenstructuur en de openbare ruimte een belangrijk aandeel vormen. Geïnspireerd op de Zweedse opzet was de inrichting van het maaiveld voor de wijk een cruciaal aspect. Voor Mariahoeve vertaalt dit zich in de volgende kernprincipes: 1. 2. 3. 4. 5.

Verdeling van de wijk in zes buurten door een stelsel van verkeerswegen; Een wijkverkaveling in vrije compositie Sociaal-maatschappelijke voorzieningen op buurt- en wijkniveau; Vrijstaande gebouwen in het groen met afwisselende woningtypologie. Relatie tussen gebouw en groen (altijd een interactie)

Deze vijf kernprincipes vormen de belangrijkste ruimtelijk-programmatische kernkwaliteiten die het bijzondere karakter van de wijk bepalen. Historische opzet Winkelcentrum Mariahoeve Het winkelcentrum was in het plan van Van der Sluijs ontworpen als een langgerekt voorzieningenstrook ten noorden van Het Kleine Loo, deels onderdeel van het park. In deze strook, die zich van de Reigersbergenweg tot aan de Hofzichtlaan uitstrekt, werd een combinatie van een warenhuis, winkels kantoren, een bibliotheek en woningen gepland. Dit werd gecompleteerd met uitgebreide

parkeervoorzieningen op het dak. In de opzet van het winkelcentrum werd toen nog uitgegaan van het concept van een afgeschermd voetgangersgebied. Dit plan is echter niet in deze vorm uitgevoerd.

Woningbouw Maatschappelijk functie Bouwensemble Groen gebied Perceel maatschappelijk voorziening Rooilijn Rooilijn aan Kleine Loo Dwarsverbinding aan de Kleine Loo

Ontwikkeling en ligging Winkelcentrum Mariahoeve In afwachting van de bouw van het winkelcentrum werden in de nabijheid aan het begin van de jaren zestig enkel scholen en kerken gebouwd. De bebouwing van het centrum, dat een reikwijdte ver buiten Mariahoeve zou krijgen, liet echter tot het eind van de jaren zestig op zich wachten. De Haagse bouwondernemer Zwolsman zou met één van zijn vele ondernemingen, de Exploitatie Maatschappij Scheveningen (EMS), het groots opgezette winkelcentrum bouwen. Door een conflict tussen Zwolsman en de winkeliers lukte het niet het winkelcentrum van de grond te krijgen. De ondernemers weken uit naar het nabijgelegen Leidschenhage dat zich hierdoor kon ontwikkelen tot het grote winkelcentrum dat de gemeente in Mariahoeve had gepland. Zwolsman hield echter vast aan de claim op de grond aan Het Kleine Loo en blokkeerde zo de bouw door andere ondernemingen. Door het faillissement van de EMS eind jaren zestig kon het huidige, minder grote winkelcentrum worden gebouwd. Het winkelcentrum is in twee delen gerealiseerd en in 1972 is het gehele complex geopend onder grote belangstelling. Nieuw aan het complex is dat het geheel overdekt is en afgesloten van de openbare ruimte. Hierdoor is een in zichzelf gekeerd geheel ontstaan dat nauwelijks deel uitmaakt van het openbare gebied van de wijk.

Van de open ligging en Scandinavische opzet was geen sprake meer, de winkelstraten zijn als een overdekte

Oriëntatie langs de Kleine Loo

Legenda Visiekaart: Woningbouw Maatschappelijk functie Ontwikkeling WKC Mariahoeve Zoekruimte woningbouw Ametisthorst Bouwensemble Groen gebied Plein Perceel maatschappelijk voorziening Actieve plint/ rooilijn aan Kleine Loo Actieve achterzijde/ achterste rooilijn Verbinding met groene gebieden Verbinding tussen woongebied en Kleine Loo Tramhalte Versterking hoofdboomstructuur

OpzetVerbijzondering Het Kleine Loo en winkelcentrum (plan vd Sluijs) hoek

Bestaande situatie met aaneengesloten bebouwing

PUK - januari 2025

Burgen en Horsten - Groen: aansluiting op bebouwing passage uitgevoerd, de gebouwfuncties zijn naar binnen gekeerd. Aan de zijde van wijkpark de Horst kwam bevoorrading, met gesloten plinten en op de verdiepingen galerijen van woningen. Alleen bij de vijvers ontstond een doorkijkje vanaf Het Kleine Loo naar het park. De rooms-katholieke kerk aan de Granaathorst raakte hierdoor ruimtelijk geïsoleerd in de wijk. Aan de zuidkant zijn twee verspringende hoogbouwschijven aan het Kleine Loo gesitueerd ten behoeve van woningen. Aan de achterzijde staan haaks op deze massa twee laagbouwvleugels die de ruimte opdelen in twee parkeerpleinen. Rond 1995 is de Albert Heijn uitgebreid richting de Granaathorst en in 2012 is er een Action op het dak van het oorspronkelijke deel van het winkelcentrum (Makadogebouw) gerealiseerd. Met de realisatie van het bestaande winkelcentrum is het oorspronkelijk idee van een Scandinavisch concept met een meer open en op voetgangers gerichte winkelcentrum losgelaten. De doorgaande ontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat langs de noordoostzijde van Het Kleine Loo een afwijking plaatsvindt op het plan van Van der Sluijs. In plaats daarvan bestaat Het Kleine Loo aan de zijde van het winkelcentrum voornamelijk uit langgerekte gebouwen die in lengte en hoogte verspringen ten opzichte van elkaar.

PUK - januari 2025

3.5 Landschappelijk context Kenmerkend voor Mariahoeve, volgend uit de principes van naoorlogse stedenbouw, is het systeem van openbare ruimte en groen. Dit is de essentie van het woonmilieu dat voor de wijk is bedacht. Licht, lucht en (groene)ruimte zijn belangrijke principes die het karakter van de wijk bepalen. De gebouwen werden los in het groen gezet, ook wel beschreven als een vrije compositie van bouwvolumes in het groen. Dankzij het groen en de soms heel subtiele geleding van de openbare ruimte (zoals met heggen) ontstaat samenhang en worden de grote overgangen in soorten bebouwing opgevangen in een verbindende structuur. Binnen de wijk bestaat het grootschalige groen uit het centrale wijkpark, de sportvelden, de buurtparken en groene singels en waterlopen. Dit grootschalige, publieke groen loopt tussen de gebouwen door met een gelaagde groenopbouw tot aan de gevels van de woongebouwen. Hierdoor wordt de overgang van publiek naar privé verzacht. Het winkelcentrum heeft een centrale rol in de wijk en ten opzichte van het grootschalige groen. Rondom het winkelcentrum is de groene beleving van de wijk minder herkenbaar en is de verbinding tussen het wijkpark en Het Kleine Loo onderbroken. Daarmee is er sprake van een duidelijke voorkant en achterkant waar verkeer en logistiek de kwaliteit van de openbare ruimte domineren.

Groen tot aan de gevel

Centrale park De Horst tot aan de achterkant winkelcentrum 27

Programma bestaande situatie • Detailhandel en dienstverlening: ca. 9.250 m² BVO; • Horeca: ca 600 m² BVO; • Kantoor: ca. 2.250 m² BVO; • Zorg: ca. 800 m² BVO; • Sport: ca. 2.000 m² BVO;

3.7 Juridisch-planologische kader

3.6 Programmatische context

De ontwikkellocatie is onderdeel van het In de huidige situatie bestaat het winkelcentrum bestemmingsplan ‘’Mariahoeve’’ dat is vastgesteld Mariahoeve uit ca. 21.900 m² BVO (exclusief Plannaam:op 4 Mariahoeve afdruk: 30-08-2024 april 2013. Dit bestemmingsplan is sindsDatum 1 april parkeren). Dit betreft veelal niet-woonprogramma, Type plan 2024 bestemmingsplan Eigenaar 's-Gravenhage van rechtswege onderdeel geworden van het verspreid over drie verdiepingen. Een groot deel Status onherroepelijk (vastgesteld 2013-04-04) vastgesteld Omgevingsplan Den Haag. De Uitgebreide locatie status valt in zijn (plan); geheel onherroepelijk van het aantal vierkante meters voor kantoren wordt werking (dossier) geheel binnen de bestemming Centrum waarbinnen (tijdelijk) gebruikt voor sociaal-maatschappelijke Identiﬁcatie NL.IMRO.0518.BP0244GMariahoeve-50VA IMRO Versie IMRO2008 de aangegeven gebruiks- en bouwregels gelden. functies of staat leeg. Het woonprogramma dat Besluitnr. 2013/32 Ondergrond o_NL.IMRO.0518.BP0244GMariahoeveBinnen dit PUK worden, zoals aangegevenondergrond in 30gr.dgn, rondom en op een deel van het winkelcentrum o_NL.IMRO.0518.BP0244GMariahoevehoofdstuk 1, de kavelregels uiteengezet waarmee aanwezig is, betreft de gestapelde woningbouw die is Legenda ondergrond 30gr.dxf kan worden afgeweken van het Omgevingsplan. ontsloten via De Horst.

Om bestaande winkels en voorzieningen ook voor het nieuwe plan in stand te houden is het tijdelijk sluiten of verplaatsen van het winkelcentrum niet mogelijk. Het opstellen van dit PUK is gedaan met in acht name van lopende verplichtingen van de initiatiefnemer met huurders van het winkelcentrum. Het doorexploiteren van het winkelcentrum gedurende de bouw is een belangrijke randvoorwaarde voor de plek en de omvang van het nieuwe programma en de bouwkundige ingrepen.

Wonen Detailhandel Horeca Kantoor Zorg & welzijn Parkeerdek

bestaande flatgebouw

Parkeerdek Winkelcenrtum

Legenda

Albert Heijn

Hoogvliet

Bestemmingsplan Mariahoeve 100 m

Er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt worden op de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informa (na verloop van tijd) verouderd is of niet (meer) correct is. Let op, na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, is de informatie op http://www.ruimtelijkeplannen.nl niet volledig mogelijk verouderd. Maak gebruik van het Omgevingsloket voor een volledig beeld van de geldende regels.

Verdeling programma bestaande situatie

Het Kadaster en Geonovum zijn niet aansprakelijk voor de eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit het gebruik van gegevens van de afdruk.

Wonen Detailhandel Horeca

PUK - januari 2025

4. VISIE EN UITGANGSPUNTEN 4.1 Visie

Winkelcentrum Mariahoeve is het hart van de wijk met veel voorzieningen en ruimte voor ontmoeting. Het is daarnaast ook wijk-overstijgend van betekenis. Het winkelcentrum functioneert economisch gezien dan ook goed en het is van belang dat dit in de toekomst ook het geval is. De visie voor de ontwikkeling is om het karakter en de structuur van het winkelcentrum te vernieuwen waarbij de vitaliteit en verbindingen met de omgeving worden verbetert. Dit met inachtneming van de onderscheidende (cultuurhistorische) kernkwaliteiten van Mariahoeve. Nieuw karakter Het doel is om een winkelcentrum te creëren met een hoge verblijfskwaliteit van de omliggende openbare ruimte en om woonprogramma toe te voegen dat ontmoeting stimuleert. Op deze manier kan de centrale en strategische ligging van het winkelcentrum ten volste worden benut. Hierdoor wordt Winkelcentrum Mariahoeve hét beeldbepalend middelpunt van de wijk waar winkelen, wonen, sporten, ontmoeten en verblijven samenkomen.

maken van het winkelcentrum vanuit de buurt de Horsten. Hoogteaccent aan Het Kleine Loo Door de historisch ontwikkelde situatie wijkt de bestaande opbouw van de voorzieningencluster af ten opzicht van de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Het Kleine Loo heeft aan de noordoostzijde een bijzondere structuur waarbij de gebouwen en functies op de hoeken met Reigersbergenweg en Hofzichtlaan een duidelijke beëindiging vormen voor de voorzieningen-as. Een herontwikkeling dient voort te bouwen op de afwijkende structuur van schijven, met een nieuwe schijftoren bovenop het winkelcentrum als uniek hoogteaccent en een schijfvormige woningopbouw aan de Granaathorst ter plaatse van de Albert Heijn.

Verbindingen Centraal staat de verbeterde verbinding (zowel fysiek als visueel) met het wijkpark. Het winkelcentrum verandert van een naar binnen gekeerde winkelpassage met veelal gesloten plinten naar een gebouw dat zich opent naar de wijk toe. De zijde van Het Kleine Loo, met een levendig en stedelijk karakter, wordt beter verbonden met de zijde van het wijkpark. Hier ontstaat een groen en ingetogen karakter dat zich richt op de achterliggende buurt. Aandachtspunt is het aantrekkelijker en toegankelijker Schets Winkelcentrum Mariahoeve als schakel

PUK - januari 2025

Onderscheidende kernkwaliteiten Mariahoeve:

• Verdeling van de wijk in zes buurten door een stelsel van verkeersaders. • Een wijkverkaveling in vrije compositie; • Sociaal-maatschappelijke voorzieningen op buurt- en wijkniveau; • Vrijstaande gebouwen in het groen met afwisselende woningtypologie; • Relatie tussen gebouw en groen (altijd een interactie);

or eH

d rk Pa

Park de Horst

Legenda Bebouwing Mariahoeve Afwijkende hoeken Het Kleine Loo Hoogwaardig openbare ruimte Hoogwaardig en open plinten Verbindingen met de buurten OV-haltes Zoekgebied hoogte accent Pleinen met hoge verblijfskwaliteit Tramlijn Buslijn Sterke visuele verbinding Recreatie en sporten Behouden groene laanstructuur Ambitie vergroening Ambitie vergroening met hoge verblijfskwaliteit

Visiekaart

PUK - januari 2025

Een klimaatneutraal en duurzame ontwikkeling

Behoud en versterken groene structuren

Met de herontwikkeling van winkelcentrum Mariahoeve ontstaat de kans om de locatie en haar omgeving zo aan te passen dat deze voorbereid is op de (klimaat)uitdagingen van de toekomst. Het is van belang om juist op deze plek toonaangevend te zijn ten aanzien van verduurzamingsambities vanwege de centrale plek die het winkelcentrum inneemt in Mariahoeve. Het oppakken van deze kansen binnen dit project kan de toon zetten voor verdere ontwikkelingen in de wijk.

Herontwikkeling van de locatie biedt kansen om de verbinding tussen het winkelcentrum en het wijkpark te verbeteren. Hiermee kan eer worden gedaan aan de karakteristieke uitgangspunten van naoorlogse stedenbouw. In de huidige situatie is de parkzijde van het winkelcentrum overwegend verhard met weinig groen (op enkele bomen op de kade na). Dit vanwege de nadruk op expeditie, verkeer en parkeren die deze ruimte nu heeft. Het is noodzakelijk om de kwaliteit van het groen binnen dit ontwikkelgebied te versterken.

Niet alleen als voorbeeld voor de wijk, maar ook voor het functioneren van het winkelcentrum zelf is verduurzaming van belang. Door dit integraal onderdeel te laten zijn van de ontwikkeling kan er een bijdrage worden geleverd aan circulariteit, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit en de energietransitie. Op die manier blijft het winkelcentrum ook in de toekomst een aantrekkelijke plek waar het fijn is om te kopen, wonen en ontmoeten. De nieuwe ontwikkeling dient te worden gerealiseerd conform drie leidende principes: slimme energiehuishouding, duurzaam materiaalgebruik en de gezondheid en het welzijn van de gebruikers. Als uitgangspunt geldt dat geen enkel dak onbenut blijft en gevels zoveel mogelijk in te zetten voor natuurinclusieve maatregelen. Daken worden groen, blauw (wateropvang) en/of geel (energieopwekking) ingevuld. Een dikke laag substraat op het dak kan o.a. bijdragen aan de biodiversiteit en het verminderen van het hitte-eilandeffect. Groene gevels verbeteren de verblijfskwaliteit van de omgeving.

PUK - januari 2025

kunnen worden. Conform de Nota Stadsbomen zal voor de bestaande bomen een BomenEffectAnalyse (BEA) opgesteld worden, waarbij een afweging wordt gemaakt over het behouden, verplaatsen of kappen van deze bomen. Bomen die verplaatst of gekapt worden, dienen gecompenseerd te worden binnen of aangrenzend aan het plangebied in dezelfde orde grootte.

Groen binnen het plangebied dient bij te dragen aan de natuurwaarden van de omgeving. Zij zijn verbonden met het groen in de openbare ruimte rondom het winkelcentrum en de ecologische verbindingszones die in het wijkpark lopen en aan het gebied grenst. Daarnaast maakt het wijkpark deel uit van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH). Bomen De bomen aan Het Kleine Loo maken deel uit van de Hoofdboomstructuur en zijn tevens onderdeel van de SGH. De bomen dragen als groene laan bij aan de identiteit en herkenbaarheid van dit gebied. Bij de uitwerking van het ontwerp moet hiermee rekening worden gehouden. Voor de nieuwbouw geldt dat eventuele balkons of uitkragende delen buiten de bestaande rooilijn de bestaande bomen van de SGH niet mogen belemmeren. Tijdens de bouw dient hier ook rekening mee gehouden te worden. Aan het eind van de Granaathorst staan een aantal bomen die zo dicht komen te staan op de beoogde nieuwbouw dat deze mogelijk niet gehandhaafd

Hoofdboomstructuur (SGH) Het Kleine Loo

Hoofdboomstructuur Stedelijke groene hoofdstructuur

Ecologische zone en groene structuren in de gebied.

Ecologische verbindingszone

PUK - januari 2025

4.2 Uitgangspunten De visie is vertaald in een zestal uitgangspunten voor de herontwikkeling van Winkelcentrum Mariahoeve. Deze gaan in op verschillende aspecten van de ruimtelijkprogrammatische ontwikkeling. Deze uitgangspunten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Samen vormen zij uitgangspunten die vertaald worden naar de kavelregels. Voor het gehele gebied betekent dat een gebalanceerde samenstelling van verschillende functies en een betere inbedding in de omgeving, waarbij recht wordt gedaan aan de onderscheidende kernkwaliteiten van de wijk.

1 Het winkelcentrum als hart van de wijk

2 Relatie levendige plint met de buitenruimte

Herontwikkeling van het winkelcentrum borgt en versterkt het karakter van de locatie als plek waar winkelen, wonen, sporten en ontmoeten samenkomen.

Er dient sterk te worden ingezet op verbeterde zichtbaarheid, bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de plinten rondom het gebouw.

Het doel is om betere omstandigheden te creëren voor bestaande winkeliers. Daarnaast dient extra ruimte voor sociale en maatschappelijke functies te worden gerealiseerd. Dit ten behoeve van ontmoetingsplekken voor wijkbewoners. Het uitgangspunt is om ruimte te bieden voor een wijkbibliotheek. Hiermee ontstaat meer ruimte voor ontmoeting. Dit kan bijdragen aan de aantrekkingskracht van de locatie en de sociale samenhang binnen de wijk. Met het bieden van extra ruimte voor horeca (en terassen) kan worden voorzien in de gewenste levendigheid in de wijk.

PUK - januari 2025

Voetgangers vinden makkelijker hun weg door het winkelcentrum en naar het wijkpark door met elkaar in verbinding staande pleinen Met de combinatie van inpandige expeditie en nieuw woonprogramma aan de parkzijde ontstaat er een prettige buitenruimte met meer ogen op de straat. Het bestaande profiel aan de parkzijde dient getransformeerd te worden naar een eenrichtingsweg waar voetgangers en fietsers meer prioriteit krijgen. Met het herinrichten van de weg en het verwijderen van parkeerplaatsen aan de kade ontstaat er meer ruimte voor groen als overgang naar het park en een levendig buurtplein.

3 Een eigen identiteit in de geest van Mariahoeve

Het oorspronkelijke winkelcentrum, het Makadogebouw, dient vanwege haar bijzondere en typische architectuur als vertrekpunt te worden genomen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. De (bouw)technische staat van de gebouwen samen met de doelstellingen van de gemeente biedt kansen voor behoud, renovatie en opwaardering van het bestaande winkelcentrum. Sloop-nieuwbouw dient gedeeltelijk plaats te vinden bij het Makado-gebouw om nieuwe hoogbouw constructief mogelijk te maken. Met een zorgvuldige aanpak kan dit deel naadloos aansluiten op het bestaande gebouw.

4 Een levensloopbestendige woningvoorraad (in Mariahoeve)

Het nieuwe woonprogramma dient aan te sluiten op de woonwensen van eenpersoonshuishoudens (58% van de huishoudens in Mariahoeve is eenpersoons). Daarnaast zijn ook woningen die aansluiten op de woonbehoeften van jonge gezinnen wenselijk. De levendige omgeving van het winkelcentrum, dichtbij voorzieningen en openbaarvervoersnetwerken, leent zich goed voor de volgende doelgroepen: jongeren en ouderen. Door in te zetten op kleinere (<50 m²) en (een beperkt aantal) grotere woningen (>90 m²) wordt de woningvoorraad, in een wijk waar 64,2% van de woningen tussen de 50 en 90 m² groot is, meer divers en levensloopbestendig.

5 Integraal stedelijke compositie

6 Groen tot aan de gevel

Het uitgangspunt is om met de nieuwe woongebouwen en het winkelcentrum een stedenbouwkundige compositie te creëren, die de eisen en ambities (ruimtelijk, duurzaamheid en programma) integraal verbindt.

Het uitgangspunt is om de overgangszone tussen het wijkpark en de winkelcentrum zoveel mogelijk te vergroenen.

Met nieuwe hoogbouw op het Makadogebouw ontstaat een hoogteaccent in de ruimtelijke compositie van lange schijven aan Het Kleine Loo waarmee het hoogste middelpunt wordt bereikt. Dit dient te geschieden in goede afstemming met de omliggende bebouwing. Nieuwbouw wordt in samenhang met de totale stedenbouwkundige ensemble gerealiseerd en sluit aan op de kenmerkende (architectonische) principes van Mariahoeve.

De historisch gegroeide barrièrewerking van een gesloten gebouw dient te worden doorbroken door een groene, meer directe verbinding van het wijkpark de Horst met Het Kleine Loo. Middels vergroening van de buitenruimte vindt een kwaliteitsslag plaats die aan de stedelijke groene hoofdstructuur en de ecologische zone in wijkpark de Horst kan bijdragen. Door in te zetten op zowel verbetering van de biodiversiteit als op verbetering van de landschappelijke inrichting kan de leefbaarheid en gezondheid van dit gebied worden versterkt.

PUK - januari 2025

5. KAVEL REGELS

In dit hoofdstuk staan de kavelregels voor de herontwikkeling centraal. Deze regels gaan in op ruimtelijke, programmatische en technische eisen. Daarnaast worden eisen en ambities ten aanzien van duurzaamheid en milieu uiteengezet. De kavelregels vormen het toetsingskader voor de aanvraag van de omgevingsvergunning.

5.1 Bouwregels Hieronder volgt eerst een overzicht van algemene regels die op de gehele ontwikkeling van toepassing zijn en nodig zijn voor het realiseren van een samenhangend stedenbouwkundig ensemble. Aanvullend volgen er specifieke regels voor de ontwikkeling, onder te verdelen in twee bouwblokken: 1. het oorspronkelijke Makado-gebouw met ruimte voor een nieuw woongebouw bovenop (blok 1) 2.

ruimtelijke kernprincipes van Mariahoeve (zie paragraaf 2.3): rechthoekig en horizontaal georiënteerd (een schijfgebouw i.p.v. een toren).

voor het bouwvolume en bepalen de uiterste uitkraging van de plintlaag. • Bij het Makado-gebouw zijn luifels als ondergeschikte onderdelen van het hoofdgebouw voorstelbaar waar deze in de bestaande situatie ook aanwezig zijn. Deze mogen de rooilijn in beperkte mate overschrijden.

Rooilijn en gevel algemeen • De maatvoering van de profielen is op basis van de gebruiksruimte op maaiveld, o.a. ruimte voor groen, voetgangers en fietsers. Het uitgangspunt voor de minimale maatvoering volgt uit de Handboek Openbare Ruimte.

Oriëntatie • Alle zijden van de herontwikkeling dienen in samenhang te worden ontworpen.

• Het ruimtebeslag voor ondergrondse infrastructuur en gezonde groei van bomen rondom het plangebied (in het bijzonder 1e en 2e orde bomen) is bepalend voor de rooilijn.

• Nieuwbouw op de plint oriënteert zich als rechthoekig volume in de langsrichting aan Het Kleine Loo, in samenhang met de naastgelegen bestaande gebouwen.

• De bestaande rooilijn van de gevel van het Makado-gebouw aan Het Kleine Loo wordt gehandhaafd en is maatgevend voor blok 1 en blok 2. De bestaande uitkragingen zijn karakteristiek

• De plint c.q. stedelijke laag heeft een duidelijke relatie met de straat en de openbare ruimte.

het later uitgebreide deel naast en achter het bestaande woongebouw en Albert Heijn (blok 2).

Naast algemene regels vragen deze twee delen om specifieke regels om een goede ruimtelijke inpassing te realiseren.

park Wijk

Granaathorst plein

bestaande woningbouw

Algemeen • Uitgangspunt voor de herontwikkeling is de renovatie van het bestaande winkelcentrum, de toevoeging van nieuwe bouwvolumes bovenop het winkelcentrum en gedeeltelijke uitbreidingen aan de plint. De ontwikkeling zoekt aan alle zijden een ruimtelijke, hoogwaardige aansluiting met de omgeving en aangrenzende bebouwing.

orst

de H

orst

De H

plint Albert Hein

Plein

thor

naa

Gra

orst

De H

• De herontwikkeling gaat uit van een samengesteld bouwblok bestaande uit één samenhangende plint met daar bovenop wisselende bouwvolumes en hoogtes.

Het

e Lo

Klein

Blok 1: Makado

Blok 2

• De nieuwbouwvolumes zijn passend bij de Projectlocatie en studiegebied (stippelijn)

PUK - januari 2025

min. 2m 8m

12m

max. 15m

opstelplaats

min. 15m

20m

min. 5m min. 40m

7 P P

9 9

13m

RANDVOORWAARDENKAART WKC Mariahoeve

L 5

LEGENDA Perceelgrens Vaste rooilijn bovenvolume Uiterste rooilijn bovenvolume

ca. 18m

Uiterste rooilijn overkapping Vaste rooilijn plint

12m

Uiterste rooilijn plint

max. 2m

18m

Bestaande gevellijn Nieuwe bebouwing Onderzoek bouwvolume Bestaande bouwvolume Vergroening dakvlak Dak passage winkelcentra Overwegend groene buitenruimte P

Waterdoorlatend parkeerterrein Nieuwe groene inrichting Inrichtingseisen minimale maat

Maximale bouwhoogte (m) voor de gehele bouwvolume Bouwhoogte (m) bestaande bebouwing

Maatschappelijk functie in plint Entree winkels en maatschappelijke voorziening Entree woningen Entree parkeren Entree gezamenlijk fietsenstalling/ scooterruimte

P L

Parkeren op eigen terrein Entree logistiek In- uitgang parkeren Fietsverbinding Inpandige fietsenstalling Voetgangersgebied Tramhalte Nieuwe bomen (indicatief) Bestaande bomen handhaven Bomen verplaatsen (onderzoek)

Randvoorwaardenkaart

PUK - januari 2025

Openbaar groen (bestaand) Water (bestaand) Ecologische zone (bestaand) Restafval containers ondergronds Afvalscheiding containers

RANDVOORWAARDENKAART WKC Mariahoeve LEGENDA Perceelgrens Vaste rooilijn bovenvolume Uiterste rooilijn bovenvolume Uiterste rooilijn overkapping Vaste rooilijn plint Uiterste rooilijn plint Bestaande gevellijn Nieuwe bebouwing Bouwvolume plint Bestaande bouwvolume Vergroening bestaand dakvlak Vergroening nieuw dakvlak Zoekruimte passage Kwalitatieve ingericht openbare ruimte P

Waterdoorlatend parkeerterrein Nieuwe groene inrichting

XX m

Maatvoering min. en max. afstanden

Maximale bouwhoogte (m) nieuwbouw

Bouwhoogte (m) bestaande bebouwing Visuele verbinding Verbinding met het wijkpark Entree winkels en maatschappelijke voorziening (indicatief) Entree woningen (indicatief) Entree parkeren (indicatief) Entree gezamenlijk fietsenstalling/ scooterruimte (indicatief)

P L

Parkeren

Plinten • Plinten zijn een belangrijk bindmiddel tussen de buitenruimte en het gebouw. Levendige en transparante plinten langs de belangrijkste looproutes dragen bij aan sociale veiligheid en ontmoeting. • Plinten zijn transparant en zijn ontworpen met oog voor de menselijke maat. • Aan de straatzijden is aandacht voor de plinten die zoveel mogelijk zijn geactiveerd met publieke en commerciële functies, met gebouwentrees en woon(werk)ruimten. • Plinten aan Het Kleine Loo moeten levendige functies en voorzieningen bevatten en dienen de uitwisseling tussen programma (winkels) en openbare ruimte te borgen. • Entrees voor logistiek, waaronder leveranties, post en pakketjes, afval en technische ruimten worden zorgvuldig en inpandig ingepast. • Parkeervoorzieningen voor fietsen en scooters ten behoeve van het woonprogramma worden inpandig gerealiseerd, zijn goed en eenvoudig bereikbaar vanuit de openbare ruimte. • Bij de pleinen zijn er zo veel mogelijk publieke functies, entrees en directe toegankelijkheid vanuit het plein naar de plinten.

Entree logistiek Tramhalte Nieuwe bomen (indicatief) Bestaande bomen handhaven Bomen verplaatsen (onderzoek) Openbaar groen (bestaand) Water (bestaand) Ecologische zone (bestaand)

Pleinen • Een terugliggend entreeplein verbindt de twee bouwdelen aan Het Kleine Loo. Aan de parkzijde langs de Horst vormt de entree een herkenbaar punt in de aaneengesloten gevel. • Het entreeplein aan Het Kleine Loo wordt een kwalitatieve openbare ontmoetingsruimte met een landschappelijke groene inpassing en ruimte voor verblijven. De nadruk ligt op functies zoals horeca met bijbehorende terrassen.

• Het plein aan de parkzijde krijgt een verblijfskwaliteit die landschappelijk aansluit op de inrichting van de Horst en functioneert meer als buurtplein. Bouwhoogte • De randvoorwaardenkaart is leidend voor de maatvoering en maximale bouwhoogtes. • De maximale bouwhoogtes zijn inclusief dakrand. • Overige specifieke bouwhoogte incl. setbacks van nieuwbouwvolumes zijn terug te vinden in de specifieke bouwregels. • Opbouwen voor o.a. installaties, toegang tot het dak, trappenhuizen of liftopbouw zijn ondergeschikt ten opzichte van het hoofdvolume en niet zichtbaar vanuit de openbare weg. • Beperkte afwijking van de maximale bouwhoogte, is mogelijk als dit leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit of architectonische inpassing van o.a. installaties, trappenhuizen, lift-opbouwen of technische benodigdheden. Rekening houdend met bezonning, wind, en uitzicht. Ontsluiting algemeen • De functies op de begane grond hebben zoveel mogelijk een rechtstreekse toegang vanaf de straat. • De hoofdentrees voor het winkelcentrum zijn gesitueerd aan de pleinen aan Het Kleine Loo en het wijkpark en aan het parkeerterrein bij de Albert Heijn. • De entrees voor het woonprogramma zijn gesitueerd op maaiveld aan de zijde van De Horst en de Granaathorst. • Winkels op de verdieping zijn ontsloten vanuit de passage.

N PUK - januari 2025

• Maatschappelijke functies zijn vanaf de openbare weg ontsloten.

Specifieke Bouwregels Blok 1: Makado-gebouw

• De ontsluiting is integraal onderdeel van het ontwerp (incl. buitenruimte ontwerp) en levert een bijdrage aan de architectonische kwaliteit en aan de levendigheid op het maaiveld.

Rooilijn en gevel • Een uitbouw aan de noordoost gevel (plein rondom de hellingbaan) is toegestaan ten behoeve van de entree van een commerciële functie en de expeditie.

• De ontsluitingsstructuur heeft niet alleen een ontsluitingsfunctie maar is ook overzichtelijk en stimulerend voor ontmoetingen.

• Een ondergeschikte uitbouw, met uiterste rooilijn, onder de bestaande hellingbaan als uitbreiding van het Makado-gebouw is toegestaan.

• Er dient een vrije ruimte tussen de uitbouwen onder de hellingbaan van minimaal 18 meter te worden aangehouden, vrij van opstallen. • Uitzonderingen op de vaste rooilijn aan Het Kleine Loo zijn het terugliggende entreeplein en de mogelijke ondergeschikte uitbouwen onder de hellingbaan. Dit zijn uiterste rooilijnen. • Aan de zijde van het wijkpark is de uiterste rooilijn van de bovenbouw gelijk aan bestaande rooilijn van de plint van het Makado-gebouw.

Microklimaat (bezonning en windhinder) • Studies naar de impact van het ontwerp op de omgeving worden in een zo vroeg mogelijk stadium (uiterlijk SO-fase) ingezet als ontwerptool. • Bij het ontwerp dient gestreefd te worden naar een minimale windbelasting in de omringende openbare ruimte. Vooral intensief gebruikte ontmoetings- en verblijfsplekken (sunspots) moeten zoveel mogelijk gevrijwaard blijven van schaduwwerking en windhinder. Zie paragraaf 5.6 Millieuaspecten voor de vastgestelde normen. Dak(en) • Daken worden optimaal integraal benut voor groen, duurzame energieopwekking en/of waterberging.

10m

A 5m

7m 5m 7m

23m

43m

2m min. 5m setback

17m

15m

Axonometrie regels Blok 1 - Makado

PUK - januari 2025

20m

• De daken worden beschouwd als vijfde gevel en zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp.

2m 60m

min. 15m 36m setback

• Bij hogere daken ligt de focus op energieopwekking. • Tussen- en lagere-daken zijn gericht op actief groen met gebruikswaarde voor bewoners in de vorm van terras-, tuin- en vegetatiedak.

rst

Ho e d k r

Wijkp

ca.75m

Het

eL n i e l K

de plein

Hors

Mogelijke Kiosk in uitbouw verlengde van plint hellingbaan Onbelemmerde zichtlijn

• Aan de zijde van het plein de Horst/hellingbaan, ligt de uiterste rooilijn van de bovenbouw minimaal 5 meter als setback terug ten opzichte van de bestaande rooilijn van de plint van het Makadogebouw. • Een uitzondering op de uiterste rooilijnen van de langsgevels is de uitkraging van balkons van de bovenbouw met een maximum van 2 meter, zie ook de doorsnede.

20m

60m

• De kopse gevel* van de nieuwe bovenbouw, aan de zijde van de passage, dient een minimale afstand van 15 meter ten opzichte van de bestaande woningbouw aan te houden. Deze afstand dient te alle tijde te worden aangehouden, ook in het geval van eventuele uitkragingen of buitenruimten aan deze zijde (*zie afbeelding p.21 onder A). Plinten • Entrees naar de inpandige fietsenstallingen voor het woonprogramma zijn uitsluitend aan de Horst zijde en aan de achterzijde van de hellingbaan toegestaan. Bouwhoogte (bovenbouw) • De maximale bouwhoogte van de nieuwe hoogbouw wordt 60 meter ten opzichte van het maaiveld (inclusief dakrand).

18m

• Bovenbouw komt ruimtelijk en visueel los te staan van het Makado-gebouw.

2,5m

bestaande gevellijn

• Voor de kleinere volume als verlengde van de hellingbaan geldt dat dit nauwkeurig aansluit op de hellingbaan voor wat betreft de hoogte.

Park de horst

bestaande gevellijn

• De maximale bouwhoogte van de ondergeschikte uitbreiding onder de hellingbaan, aan de Makadogebouw, is 5 meter ten opzichte van het maaiveld

Fietsen Het Kleine Loo

Doorsnede nieuwe bouwvolume en relatie met het Makado-gebouw

PUK - januari 2025

Ontsluiting • Ontsluiting parkeerplaats op niveau +2 via de hellingbaan aan De Horst, conform bestaande situatie. • Toegang entree logistiek voor blok 1 is vanuit plein De Horst. • Ontsluiting hoofdentree wonen voor de bovenbouw gaat uit van één of meerdere collectieve entrees op maaiveld aan de zijde van het wijkpark.

Specifieke Bouwregels Blok 2

• Aan de zijgevel aan De Horst (noordoost gevel AH) wordt een plintvolume van maximaal 15 meter diepte t.o.v. de bestaande bebouwing toegestaan, ten behoeve van maatschappelijke functies.

Rooilijn en gevel • Ter plaatse van de hoofdentree tot het winkelcentrum ontstaat aan Het Kleine Loo ruimte voor het terugleggen van de gevels om het entreeplein mogelijk te maken.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15092209/1