RIS319946 Bijlage Schoon schip. Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht. Amsterdam 18 juni 2015

Dit ondanks het feit dat in de Algemene Bepalingen te lezen is dat de deskundigen voor het bepalen van de canon rekening dienen te houden met de Algemene Bepaling die van toepassing wordt in het nieuwe tijdvak.

6.7 Resumé Geheel in lijn met de eerdere conclusies van de commissie-Frijns & Francke (2013) adviseren wij het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten. Uitgaande van dit basisprincipe adviseren wij het canonpercentage nu niet te fixeren voor ‘de eeuwigheid’, maar te baseren op actuele gegevens van onderstaande grootheden. Het canonpercentage is derhalve een functie van: • de reële rente van Nederlandse staatsobligaties met een zo lang mogelijke looptijd, met als onder- en bovengrens respectievelijk 1% en 3%. Echter, voor de kwalificatie ‘eeuwigdurend’ bestaan geen staatsobligatiereferenties; • de verwachte inflatie; de gebruikte waarde daarvoor is in de regel 2%, de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank. In het algemeen zal er geen aanleiding zijn om hiervan af te wijken; • een risico-opslag van 1,5% tot 2%.

49

6. Canonpercentages: grondslagen en literatuur

Tot slot adviseren wij de voorstellen voor eeuwigdurende erfpacht in drie varianten aan te bieden. Een aanbod waarin pachters de mogelijk wordt gegeven om te kiezen voor: (1) jaarlijkse betaling op basis van een vaste (constante) canon, (2) jaarlijkse betaling op basis van een geïndexeerde canon, waarbij wij de gerealiseerde prijsontwaarding van het voorgaande jaar zouden adviseren als index, (3) afkoop van de eeuwigdurende canon. Deze keuze biedt de pachter geen direct voordeel, maar wel de vrijheid om de betaling van de pacht af te stemmen op de persoonlijke financiële situatie. Het gehanteerde canonpercentage wordt in alle drie deze alternatieven met dezelfde grondslag opgesteld.

50

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

7. Wet waardering onroerende zaken 7.1 Inleiding49 In dit hoofdstuk komt de vraag aan de orde of de WOZ-waarde als basis kan dienen voor de residuele-waardemethode om de grondwaarde te kunnen bepalen. De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een wet van grote aantallen en ’grote getallen’. Jaarlijks worden in Nederland ruim 8,6 miljoen onroerende zaken voor deze wet gewaardeerd. Dat zijn ongeveer 7,6 miljoen woningen (inclusief bijvoorbeeld recreatiewoningen) en 1 miljoen niet-woningen (inclusief bijvoorbeeld woon-bedrijfspanden).50 De WOZ-waarde wordt als heffingsgrondslag gebruikt voor: • de OZB; • de watersysteemheffing: WOZ-waarde voor gebouwde onroerende zaken; • de schenk- en erfbelasting ingevolge art. 21 lid 5 Successiewet; • de verhuurderheffing. In diverse fiscale wetten haakt de wetgever aan bij de WOZ-waarde, zoals voor de waardering van de eigen grond met opstal (box 1) en verhuurde onroerende zaken (box 3) in de inkomstenbelasting, woningen in de Successiewet en de afschrijvingsbeperking in de winstsfeer (inkomsten- en vennootschapsbelasting). Taxaties in het kader van de Wet WOZ worden door de gemeenten uitgevoerd, die vervolgens de waardegegevens levert aan de waterschappen en de Belastingdienst. De Waarderingskamer houdt toezicht op de WOZ-werkzaamheden van gemeenten.

Zij is een zelfstandig bestuursorgaan met een publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. De politieke verantwoordelijkheid ligt bij de Minister van Financiën. In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling geeft de Waarderingskamer richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ. De WOZ-waarde, zijnde de waarde in het economisch verkeer, geldt voor: 1) woningen en rijksmonumenten; 2) voor courante niet-woningen. Voor de incourante niet-woningen geldt de gecorrigeerde vervangingswaarde als WOZ-waarde, tenzij de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. In de Wet WOZ wordt over ‘de waarde’ gesproken en de wijze waarop men deze moet bepalen. De wet en de uitvoeringsregels kennen geen verwijzing naar de begrippen ‘marktwaarde’ of ‘waarde in het economische verkeer’. Art. 17 Wet WOZ stelt regels voor de bepaling van de waarde van het op basis van art. 16 Wet WOZ afgebakende WOZ-object. In art. 17 van de Wet waardering onroerende zaken wordt het begrip ‘waarde’ gedefinieerd: 1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

49 Deze inleiding is grotendeels ontleend aan Berkhout (2015). 50 Cijfers 2014.

51

7. Wet waardering onroerende zaken

Tijdens de Kamerbehandeling van de Wet WOZ werd opgemerkt dat de waarde die met inachtneming van het waarderingsvoorschrift in art. 17 lid 2 Wet WOZ werd bepaald, leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.51 Kortom, alle factoren die van invloed kunnen zijn op de totstandkoming van de prijs dienen optimaal te zijn. Uit de wettelijke regelingen moet men afleiden dat ‘de waarde’ een markt(gerelateerde) waarde is. Art. 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat het college van Burgemeester en Wethouders voortdurend marktgegevens verzamelt van handelingen in het economische verkeer betreffende vastgoed: verkooptransacties van woningen en niet-woningen, verhuurtransacties van niet-woningen, stichtingskosten van niet-woningen, gronduitgifteprijzen en dergelijke. Art. 4 van de regeling schrijft voor dat de waarde van woningen wordt bepaald door woningen systematisch met elkaar te vergelijken waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn. Voor niet-woningen gebeurt dat door middel van kapitalisatie van de brutohuur, door vergelijking of door middel van de ‘discounted cash flow-methode’, kortweg DCF-methode .

Daarmee is het begrip ‘waarde’ in de WOZ-regelgeving direct gekoppeld aan het begrip ‘markt’. De WOZ-waarde op grond van artikel 17 lid 2 Wet WOZ wordt in de praktijk wel, minder zuiver, aangeduid als ‘waarde in het economische verkeer’ (en ‘marktwaarde’) om deze WOZ-waarde te kunnen onderscheiden van de gecorrigeerde vervangingswaarde op grond van artikel 17 lid 3 Wet WOZ. In art. 17 lid 2 worden enkele ficties gehanteerd die kunnen afwijken van de juridische en feitelijke situatie. Zij worden ook aangeduid met de verzamelnaam ‘ficties’ of ‘waarderingsvoorschriften’. Het gaat in art. 17 Wet WOZ om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De overdrachtsfictie veronderstelt dat alle rechten in één hand zijn en ziet op de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Hierdoor wordt geen rekening gehouden met tal van omstandigheden die invloed kunnen hebben op de waarde in het economische verkeer: erfpacht, huurovereenkomsten, hypotheekrecht, opstalrecht, recht van gebruik en bewoning, vruchtgebruik en antispeculatiebedingen.

Daarentegen wordt weer wel rekening gehouden met algemeen verbindende voorschriften, zoals bestemmingsplannen, erfdienstbaarheden en wettelijke voorschriften (zoals kapverboden en woonruimteverordeningen). De verkrijgingsfictie gaat ervan uit dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper en dat deze verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.52 De waarderingsvoorschriften benadrukken dat de WOZ-waarde altijd betrekking heeft op de onroerende zaak, en daarmee op de veronderstelling dat er geen (beperkte) rechten met betrekking tot deze onroerende zaak door een ander worden uitgeoefend.

51 Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44 bij de Wet van 15 december 1994, Stb. 1994, 874, houdende algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken). 52 Vraagbaak waardebepaling WOZ (2008).

52

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

7.2 Toezichtgegevens Waarderingskamer: Amsterdam De Waarderingskamer heeft onderzoek verricht naar de kwaliteit van de taxaties van woningen en niet-woningen van de gemeente Amsterdam met waardepeildatum 1 januari 2014 en daarover gerapporteerd op 20 februari 2015.53 Het onderzoek wordt als volgt omschreven:

W

ij hebben voor dit onderzoek bestanden opgevraagd. Deze bestanden zijn door ons geanalyseerd. Afhankelijk van deze bestandsanalyse is tijdens dit onderzoek een selectie gemaakt van objecten waarbij wij vragen hebben over de taxaties. Wij hebben bij onze selectie geprobeerd om objecten te bespreken die kenmerkend zijn voor de werkwijze van de gemeente. De oordelen zijn gebaseerd op: • een bestandsanalyse van alle WOZ-objecten; • een deelwaarneming in de gemeentelijke bestanden • de toelichtingen die u heeft gegeven tijdens het onderzoek. Ons oordeel is dus niet gebaseerd op basis van eventuele excessen maar betreft een totaaloordeel over de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken, de kwaliteit van alle taxaties, de onderlinge waardeverhoudingen en de onderbouwingen.

Wij verwijzen naar het rapport van de Waarderingskamer, appendix I.54 Onderdeel 2 van het rapport bevat een samenvatting van de Waarderingskamer omtrent de kwaliteit van de kwaliteit van de taxaties. De toezichtresultaten, ontleend aan de website van de Waarderingskamer, laten het volgende zien:55 Algemeen oordeel uitvoering Wet WOZ

Voldoende

Status toezicht herwaardering

Waarderingskamer heeft ingestemd met bekend maken WOZ-waarden voor 2015.

Als de WOZ-taxaties inderdaad van voldoende kwaliteit zijn, zou dat moeten betekenen dat de burger vertrouwen heeft in die taxaties en dat de mate waarin men er bezwaar tegen maakt gering is. Aan de website van de Waarderingskamer ontlenen wij daarover de volgende gegevens (zie tabel 7.1):56 Tabel 7.1 Overzicht WOZ-bezwaren Aantal WOZ objecten

484.946

Totale WOZ-waarde (peildatum 1-1-2013)

€ 125.379 miljoen

Gemiddelde woningwaarde (peildatum 1-1-2013)

€ 231.000

53 http://www.waarderingskamer.nl/PDFMSI/Amsterdam%202015-01-05%20r%20Kwaliteit%20Taxaties.pdf 54 Appendix I is te raadplegen via www.amsterdam.nl/grondwaardeadvies. 55 www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=gemeente&gemeente=Amsterdam&id=333 56 www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=gemeente&gemeente=Amsterdam&id=333

53

7. Wet waardering onroerende zaken

5

7

Gem. stijging WOZ-waarde woningen peildatum 1-1-2012 t.o.v. 1-1- 2011

- 3,7 %56

Gem. stijging WOZ-waarde woningen peildatum 1-1-2013 t.o.v. 1-1- 2012

- 5,0 %

Gem. stijging WOZ-waarde woningen peildatum 1-1-2014 t.o.v. 1-1- 2013

1,4 %

Dagtekening beschikkingen/aanslagen 2015 (peildatum 1-1-2014)

28-02-2015

Woningen onder bezwaar 2012 (peildatum 1-1-2011)

1,3 %

Woningen onder bezwaar 2013 (peildatum 1-1-2012)

2,0 %

Woningen onder bezwaar 2014 (peildatum 1-1-2013)

1,3 %

Niet-woningen onder bezwaar 2012 (peildatum 1-1-2011)

4,6 %

Niet-woningen onder bezwaar 2013 (peildatum 1-1-2012)

9,2 %

Niet-woningen onder bezwaar 2014 (peildatum 1-1-2013)

4,2 %

Het percentage bezwaren tegen WOZ-taxaties bedraagt slechts een fractie van de bezwaren tegen nieuwe erfpachtvoorstellen (circa 70% in 2014) van de gemeente. Ook maakt de tabel duidelijk dat de bezwaren tegen woningtaxaties veel geringer in aantal zijn dan die tegen de waardering van zakelijk vastgoed: over de laatste drie jaar leidt gemiddeld 1,5% van de woningtaxaties tot bezwaar; tegen 6% voor die van zakelijk vastgoed. Hieruit ontstaat een beeld dat de acceptatiegraad van WOZ-taxaties van woningen hoog is, terwijl dat voor zakelijk vastgoed vooralsnog wat minder het geval is; zij het dat de acceptatiegraad nog altijd 94% is. Gesprekken die wij met marktpartijen hebben gevoerd, bevestigen dat beeld. Om deze cijfers betreffende de bezwaren wat in een wat ander perspectief te plaatsen, presenteren wij in tabel 7.2 de cijfers voor bezwaren tegen de taxaties van de vier grote Nederlandse gemeenten in vergelijking met het landelijk gemiddelde. De percentages bezwaren die tegen de Amsterdamse taxaties worden gemaakt, zijn aan de lage kant als wij deze vergelijken met de percentages voor de andere grote gemeenten, en met het landelijk gemiddelde.

57 De gemeente heeft de genoemde percentages berekend door nieuwe taxatiewaarden te vergelijken met vorige WOZ-waarden.

54

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Tabel 7.2 Bezwaren WOZ-waarden woningen en niet-woningen Q4 en Nederland. Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Landelijk gemiddelde

Amsterdam

Woningen onder bezwaar 2012 (peildatum 1-1-2011)

3,1%

9,0%

5,1%

3,4%

1,3 %

Woningen onder bezwaar 2013 (peildatum 1-1-2012)

2,1%

8,0%

9,5%

3,7%

2,0 %

Woningen onder bezwaar 2014 (peildatum 1-1-2013)

1,0%

5,8%

0,6%

2,4%

1,3 %

Niet-woningen onder bezwaar 2012 (peildatum 1-1-2011)

4,1%

11,4%

13,3%

8,2%

4,6 %

Niet-woningen onder bezwaar 2013 (peildatum 1-1-2012)

13,3%

15,2%

14,8%

8,8%

9,2 %

Niet-woningen onder bezwaar 2014 (peildatum 1-1-2013)

5,2%

10,6%

2,0%

6,3%

4,2 %

De Waarderingskamer geeft op haar website onder de kop ‘De feiten over WOZ-bezwaren’ de volgende informatie:58

V

an de ingediende bezwaren wordt circa 45% gehonoreerd (peildata 1/1/2012, 1/1/2011). Dat betekent dat door de bezwaarbehandeling circa 1,5 % van de woningen een andere WOZwaarde krijgt. Voor 98,5 % van de woningen blijft de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde ook na bezwaar en beroep ongewijzigd. Gemiddeld wordt bij honorering van een bezwaar de vastgestelde waarde met circa 10% verminderd. De totale waardevermindering die daarvan het gevolg is, is op het totaal van de vastgestelde WOZ-waarden van woningen ongeveer 0,25 %.

Wij constateren op grond hiervan dat de WOZ-taxaties van de gemeente Amsterdam een hoge acceptatiegraad kennen en ook na bezwaar goed standhouden.

7.3 Informatie Eenheid Belastingen Gemeente Amsterdam Wij hebben bij de Eenheid Belastingen van de gemeente Amsterdam (hierna: Belastingen) vervolgens actuele, aanvullende informatie opgevraagd over een groot aantal aspecten van de WOZ-waarderingen. Wij willen namelijk een gedetailleerder beeld krijgen van de kwaliteit van de taxaties, in aanvulling op de 58 http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=newsitem&id=1105

55

7. Wet waardering onroerende zaken

landelijke cijfers die in de voorgaande paragraaf zijn getoond. Deze paragraaf bevat een weergave van deze informatie. In tabel 7.3 presenteren wij een onderverdeling van WOZ-objecten (erfpacht en niet-erfpacht) in afgeronde aantallen: Tabel 7.3 Verdeling WOZ-objecten gemeente Amsterdam Type

Aantal

Waardering

Woningen

407.000

WOZ-WEV

Garageboxen59

7.000

WOZ-WEV

Courante niet-woningen (inclusief hotels)

33.000

WOZ-WEV

Incourante niet-woningen

3.000

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Totaal aantal WOZ-objecten60 / 61

450.000

596061

Wij merken op dat voor objecten die op gecorrigeerde vervangingswaarde worden gewaardeerd, de grondwaarde al separaat wordt bepaald. Erfpachtcorrectie De Wet WOZ schrijft voor dat woningen gewaardeerd worden op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Om aan dit voorschrift te voldoen moet getaxeerd worden alsof de woningen op eigen grond staan. Hiervoor wordt de zogenoemde ‘erfpachtcorrectie’ toegepast. Een verkoopcijfer van een pand op grond die in erfpacht is uitgegeven, wordt met deze erfpachtcorrectie verhoogd om zo tot een verkoop op eigen grond te komen. Het waarderingsmodel maakt gebruik van de transacties die op deze wijze tot WOZ-conforme verkoopcijfers zijn gecorrigeerd. De erfpachtcorrectie is de contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen gedurende een periode van vijftig jaar, gerekend vanaf de verkoopdatum. Kwaliteitsverbeteringsprogramma woningen Begin 2014 oordeelde de Waarderingskamer dat een deel van de WOZ-taxaties van de woningen in Amsterdam onvoldoende op orde was. Voor een deel waren de onderlinge waardeverhoudingen en objectkenmerken onjuist toegepast en beschreven. Belastingen is daarom in 2014 begonnen met een driejarig verbeterprogramma ‘WOZ - de Basis op Orde’. Dit verbeterprogramma duurt tot en met 2017.

In het kader hiervan zijn voor het belastingjaar 2015 (waardepeildatum 1/1/2014) voor de woningen kwaliteitsverbete59 Het betreft garageboxen in eigen gebruik en verhuurde boxen. 60 In het kader van de Wet WOZ zijn WOZ-objecten, volgens artikel 16 van de Wet WOZ en aanvullende jurisprudentie, zelfstandige objecten indien men in het geval van een woning beschikt over een afsluitbare hoofdentree, een eigen toilet en eigen was- en badgelegenheid. In het geval van een niet-woning en bij langdurige menselijke aanwezigheid (kantoor of winkel) beschikt het object in ieder geval over een afsluitbare hoofdentree en een toilet, en bij kortstondige menselijke aanwezigheid (parkeergarage of opslagruimte) uitsluitend over een afsluitbare hoofdentree 61 Volgens de (website van de) Waarderingskamer zijn er 484.946 objecten. Het verschil betreft volgens Belastingen zogenoemde ‘sluimerende objecten’ voor de kadastrale registratie en verantwoording. Sluimerende objecten betreffen de ondergrond en de dienstbare grond bij en onder wooncomplexen en verzamelgebouwen. De waarde is altijd nihil. Het aantal komt overeen met het verschil.

56

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

ringen doorgevoerd. De onderlinge waardeverhoudingen tussen de woningen zijn in lijn gebracht met de praktijk en van 100.000 woningen zijn de onderliggende objectkenmerken administratief en/of ter plekke onderzocht en waar nodig aangepast. Voor 25.000 woningen heeft dit geleid tot waardewijzigingen van meer dan 20%, waarvan 18.500 waardestijgingen en 6.500 waardedalingen. Aangezien de grootste omissies in 2014 hersteld zijn, verwacht Belastingen dat waardewijzigingen van 20% of meer, naast de normale waardewijzigingen ten gevolge van veranderende marktontwikkelingen, de komende jaren in veel mindere mate zullen voorkomen. Kwaliteitsverbetering WOZ-taxaties niet-woningen In 2014 is Belastingen ook begonnen met het verbeteren van de niet-woningtaxaties, alhoewel de Waarderingskamer geen kritiek had op deze taxaties. Dit heeft ertoe geleid dat ook voor bepaalde groepen niet-woningen diverse verbetermaatregelen zijn getroffen en kwaliteitsslagen zijn gemaakt. Winkel-, restaurant-, café - en kantoorpanden op A-locaties Belastingen analyseert permanent marktprijzen en marktomstandigheden. In 2014 heeft Belastingen verbeteringsmaatregelen getroffen en de kwaliteit van de taxaties van de winkels, restaurant en cafés op A-locaties verhoogd.

De verbetermaatregelen betroffen onder meer het inrichten en herijken van een nieuw taxatiemodel voor winkels, restaurants en cafés én een betere aansluiting op de werkelijke marktprijzen. Ook zijn de onderliggende primaire objectkenmerken (bijvoorbeeld bouwjaar en oppervlakte) en de secundaire objectkenmerken (bijvoorbeeld kwaliteit en onderhoud) onderzocht en waar nodig hersteld. Hotels vanaf drie sterren Wijzigingen in de WOZ-waarden van hotels met drie en meer sterren hebben een tweeledige achtergrond. In de eerste plaats zijn de hotelpanden met drie, vier en vijf sterren in 2015 voor het eerst getaxeerd volgens de beginselen van de Taxatiewijzer Hotels (versie 1.0, d.d. 15 april 2014), van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De taxatiewijzer schrijft een taxatiewijze voor op basis van financiële gegevens, zoals omzet, opbrengsten en uitgaven, en op basis van diverse archetypen en (ver)kooptransacties. In de tweede plaats zijn er in de periode 2012-2014 meer (ver)kooptransacties van hotels geweest dan in de jaren daarvoor en is het investeringsniveau verdubbeld. Daardoor namen het marktbewijs en het inzicht in de marktwaarde, en daarmee de WOZ-waarde, toe. Vooroverleg Belastingen voert al vele jaren vooroverleg met eigenaren van omvangrijke vastgoedportefeuilles.

In het kader van de verbeteringsmaatregelen heeft Belastingen wederom vooroverleg gevoerd om de kwaliteitsverbeteringen te realiseren en voor de langere termijn te waarborgen. Er is met diverse marktpartijen (waaronder vastgoedeigenaren, hoteliers, belastingadvieskantoren, makelaarskantoren) gesproken over de gegevenskwaliteit, de marktontwikkelingen, gebiedsontwikkelingen, taxatiewijzers en concepttaxaties. Deze gesprekken dragen bij aan het inzicht in de wijze waarop de waarde tot stand komt, aan realistische taxaties en aan een goede aansluiting bij de markt- en gebiedssituaties. De WOZ-waarden die in het vooroverleg zijn overeengekomen, worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst en door de inspecteur (heffingsambtenaar) ondertekend. Eindresultaat en reacties ondernemers Door de verbeteringen zijn de WOZ-waarden realistischer geworden en sluiten deze beter aan bij het werkelijke marktniveau. Er is nu een betere waardeverhouding tussen de verschillende winkellocaties onderling en de restaurant/café-locaties onderling en tussen winkels onderling en de restaurant/cafés onderling. Datzelfde geldt ook voor de hotels met drie en meer sterren. De verbeteringen hebben er echter ook toe geleid dat de WOZ-waarden ten opzichte van 2014 aanzienlijk hoger zijn uitgevallen.

Uit het vooroverleg is gebleken dat veel eigenaren van winkels, restaurants en cafés, of hun gemachtigden, de hogere taxaties te

57

7. Wet waardering onroerende zaken

rechtvaardigen vinden. Wel is er kritiek op de hogere belastingaanslagen die uit de hogere taxaties voortvloeien. De hotelmarkt heeft vooral kritiek op de werkwijze die de taxatiewijzer voorschrijft. De beschikkingen 2015 zijn tijdig verstuurd en de bezwaartermijn is ondertussen verstreken. De bezwaarschriften die binnen de termijn ontvangen zijn, worden nu geregistreerd en afgehandeld. Ondanks de kritiek op de hogere belastingaanslagen en op de taxatiewijzer Hotels zijn er (nog) geen aanwijzingen dat er massaal bezwaar wordt gemaakt tegen de hogere WOZ-waarden. Oordeel Waarderingskamer 2015 Gedurende 2014 heeft de Waarderingskamer het verbeteringstraject van de WOZ-taxaties nauwlettend gevolgd. Begin 2015 heeft zij de kwaliteit van de taxaties zeer nauwgezet gecontroleerd en geoordeeld dat die voldoende op orde zijn. Wel zullen de komende jaren nog extra verbeteringsmaatregelen moeten volgen en zal moeten worden gewaarborgd dat de verbeteringen duurzaam van aard zijn en blijven. Vervolg De kwaliteit van taxaties en onderliggende gegevens waarborgen en onderhouden is een continu proces. In 2014 zijn de belangrijkste verbeteringen doorgevoerd. Een belangrijke oorzaak voor de onjuiste taxaties was het gebrek aan duidelijke werkinstructies en proceskennis.

Vanaf 2015 werkt Belastingen met nieuwe verbeterde werkinstructies en is zij begonnen met een uitgebreid meerjarig opleidingsprogramma voor haar medewerkers. Die beschikken inmiddels over een toereikende proceskennis, passen de werkinstructies op de gewenste wijze toe en worden periodiek bijgeschoold, begeleid en getoetst. De WOZ-processen worden verder geoptimaliseerd. Daaronder zijn ook inbegrepen: de bezwaarprocedures, het modelmatige waarderingsproces, taxaties op maat, het vooroverleg en de informele contacten met diverse markt- en vastgoedpartijen. In 2015 gaat Belastingen de nieuwe taxatiemodellen voor kantoor- en bedrijfspanden inrichten en herijken. Voor kantoor- en bedrijfspanden komt een excessieve onderwaardering in mindere mate voor. Daarom verwacht Belastingen dat voor deze groep objecten, mogelijke uitzonderingen daargelaten, geen excessieve waardestijgingen te verwachten zijn die vergelijkbaar zijn met die voor winkels en restaurants en cafés op A-locaties en de hotels met drie of meer sterren.

7.4 Resumé Amsterdamse woningen en niet-woningen worden voor de Wet WOZ door de gemeente jaarlijks gewaardeerd op volle eigendomswaarde. Dat wil zeggen: zonder rekening te houden met erfpacht. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze werkzaamheden. De percentages bezwaarschriften tegen de taxaties wijzen er naar ons oordeel op dat de taxaties breed geaccepteerd worden. Belastingen heeft een driejarig kwaliteitsverbeteringsprogramma voor woningtaxaties opgezet. De resultaten daarvan zijn voor een belangrijk deel al verwerkt in de taxaties met waardepeildatum 1/1/2014 (belastingjaar 2015). Tegelijkertijd is voor niet-woningen een verbeteringstraject gestart, waarbij ook vooroverleg wordt gevoerd met marktpartijen. De bezwaartermijnen voor het belastingjaar 2015 zijn bijna verlopen en de voorlopige cijfers wijzen niet op een toename van het percentage bezwaarschriften. Daarmee staan de getaxeerde waarden grotendeels vast.

58

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Gelet op deze bevindingen zijn wij van oordeel dat de WOZ-waarde 2014 als uitvalsbasis kan dienen voor de residuele-waardemethode ter bepaling van de grondwaarde. Wij achten het van belang te benadrukken dat de getaxeerde waarde in het verkeer tussen gemeente en burgers/bedrijven is vastgesteld, terwijl men de mogelijkheid heeft gehad van bezwaar en beroep.

59

60

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

8. Waardering woningopstallen op erfpachtgrond 8.1 Inleiding Op verzoek van de grondwaardecommissie heeft prof. dr. M.K. Francke onderzocht hoe de veroudering (‘depreciatie’) van woningopstallen op erfpachtgrond vastgesteld kan worden. Een vergelijkbaar onderzoek naar de veroudering van niet-woningen is niet goed uit te voeren vanwege de geringe beschikbaarheid van verkoopcijfers. Dit hoofdstuk is een verkorte versie van zijn onderzoeksverslag. Voor het volledige onderzoeksrapport verwijzen wij naar appendix II62. Voor nieuwbouwwoningen op eigen grond is de grondwaarde relatief eenvoudig te bepalen met behulp van de residuele-grondwaardemethode: de waarde van de grond is gelijk aan de totale waarde van grond en opstal minus de waarde van de opstal. Voor woningen op eigen grond kan de totale waarde worden gebaseerd op verkoopprijzen en voor nieuwbouwwoningen kan de waarde van de opstal worden gebaseerd op (genormeerde) stichtingskosten. Voor bebouwde grond in erfpacht is de grondwaarde echter niet eenvoudig te bepalen. Ten eerste is de waarde van de opstal niet gelijk aan de stichtingskosten: die moeten gecorrigeerd worden voor veroudering.

Ten tweede representeren verkoopcijfers van woningen op grond die in erfpacht is uitgegeven (erfpachtgrond) niet de totale waarde; de verkoopprijs van een woning op erfpachtgrond is gelijk aan de opstalwaarde plus de waarde van het erfpachtrecht. Hierbij is de laatstgenoemde waarde afhankelijk is van de kenmerken van het specifieke erfpachtcontract, zoals de geldende Algemene Bepalingen, de hoogte van canonbetalingen, de afkoop van canonbetalingen en de expiratiedatum. De waarde van de opstal is te schrijven als: bouwkosten maal verouderingsfactor. De bouwkosten zijn afhankelijk van tijd, grootte en woningtype en de verouderingsfactor van bouwjaar, leeftijd en onderhoud. Het uitgangspunt voor de bepaling van de bouwkosten is de vervangingswaarde. De waarde van grond is afhankelijk van tijd, grootte, locatie en woningtype. Op basis van bekende bouwkosten en verkoopcijfers heeft Francke kengetallen voor de grootte van de effecten van veroudering en de grondwaarde bepaald door middel van een statistisch model. Om de effecten van veroudering op de opstalwaarde te bepalen heeft Francke gebruikgemaakt van verkoopcijfers van eengezinswoningen op eigen grond in nabij gelegen gebieden buiten de gemeente Amsterdam, namelijk de regio’s Zuid-Kennemerland, Utrecht en Groot-Amsterdam (exclusief de gemeente Amsterdam).

Verkoopcijfers van woningen binnen de gemeente Amsterdam zijn niet in het statistisch model betrokken, omdat het grootste deel van de verkochte woningen op erfpachtgrond staat en de woningen op eigen grond vooral woningen zijn die gebouwd zijn voor 1900, dus uit de periode voor de introductie van erfpacht in Amsterdam. Om de opstalwaarde van een woning in Amsterdam te bepalen gaat Francke uit van de bouwkosten van de desbetreffende woning. Deze kosten worden gecorrigeerd voor veroudering op basis van de kengetallen uit het statistische model. Impliciet neemt hij hiermee aan dat de verouderingsfactor gemeten voor woningen buiten de gemeente Amsterdam ook van toepassing is binnen de gemeente Amsterdam en dat de verouderingsfactor gemeten voor eengezinswoningen ook van toepassing is voor meergezinswoningen.

62 Appendix II is te raadplegen via http://www.amsterdam.nl/grondwaardeadvies.

61

8. Waardering woningopstallen op erfpachtgrond

Om vervolgens de grondwaarde te bepalen, inclusief die van woningen op erfpachtgrond, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Die wordt verminderd met de bouwkosten die voor veroudering zijn gecorrigeerd, om te komen tot de grondwaarde, waarvoor geldt dat de WOZ-waarde en de bouwkosten betrekking hebben op dezelfde prijspeildatum. De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) schrijft voor dat een woning gewaardeerd wordt alsof deze op eigen grond zou staan. De WOZ-waardering is gebaseerd op voor erfpacht gecorrigeerde (voor zover van toepassing) verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Hier geldt dat Francke voor de erfpachtcorrectie rekening houdt met de contante waarde van toekomstige canonverplichtingen. Dit komt overeen met wat de koper van een woning uiteindelijk voor de woning over heeft; dus niet alleen de aankoopprijs, maar ook de toekomstige erfpachtbetalingen. Als Francke van deze verkoopprijs die voor erfpacht gecorrigeerd is (of de WOZ-waarde) de opstalwaarde in mindering brengt houdt hij de waarde van erfpachtgrond over. Deze methode gaat ervan uit dat bij de bepaling van de WOZ-waarde de erfpachtcorrectie op een correcte wijze plaatsvindt, of anders geformuleerd: dat de WOZ-waarde goed door de gemeente is vastgesteld.

8.2 Data Francke heeft voor zijn onderzoek gebruikgemaakt van verscheidene data, zoals: bouwkosten, verkoopcijfers, erfpachtgegevens en WOZ-waarden. In zijn onderzoek heeft hij de bouwkosten gebaseerd op kengetallen die afkomstig zijn van Bouwkompas. Die kosten zijn afhankelijk van onder andere de grootte van de woning, het woningtype, het type dak en het tijdstip. Per type woning geeft Bouwkompas minimale, gemiddelde en maximale bouwkosten per woningtype, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Hiervan maakt Francke in het model gebruik door te veronderstellen dat de bouwkosten in dure en goedkope buurten respectievelijk relatief hoog en laag zullen zijn. Uiteraard kunnen de bouwkosten gedetailleerder worden bepaald om te dienen als component voor de grondwaardebepaling. Om de bouwkosten in de jaren vóór 2014 te berekenen, worden de bouwkosten per 2014 geïndexeerd met behulp van een bouwkostenindex voor nieuwbouwwoningen, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In het onderzoek is verder gebruikgemaakt van verkoopcijfers afkomstig van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Het gaat om verkopen in de NVM-regio’s Zuid-Kennemerland, Amsterdam en Utrecht in de periode vanaf januari 2000 tot en met december 2014.

Van deze verkochte woningen is een groot aantal karakteristieken bekend, zoals: woningtype, daktype, gebruiksoppervlak, perceeloppervlak, bouwjaar, onderhoud, verkoopdatum en locatie. Verkopen van eengezinswoningen buiten de gemeente Amsterdam worden gebruikt om de invloed van bouwjaar, veroudering en staat van onderhoud op de waarde van de opstal te bepalen. Erfpachtgegevens van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam zijn gebruikt om te bepalen of een verkochte woning al dan niet op erfpachtgrond staat. Het erfpachtbestand en het verkoopbestand zijn op basis van postcode en huisnummer aan elkaar gekoppeld.

62

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Aan de verkochte woningen in de gemeente Amsterdam zijn de WOZ-waarden gekoppeld op basis van postcode, huisnummer en huisnummertoevoeging. Deze WOZ-waarden zijn afkomstig van de Eenheid Belastingen Gemeente Amsterdam. Deze hebben 1 januari 2013 als prijspeildatum. De initiële database betreft circa 190.000 woningen. Na toepassing van een aantal datafilters, die vooral betrekking hebben op de bouwperiode van de woning en de volledigheid van de beschikbare data over die woningen, blijven er ongeveer 106.000 woningen over voor statistische analyse.

8.3 Resultaten 8.3.1 Veroudering en onderhoud Op basis van de bovenstaande data heeft Francke eerst de effecten van veroudering op de waarde van de opstal bepaald. Deze veroudering is afhankelijk van de bouwperiode, de ouderdom (ten tijde van de verkoop) en de staat van onderhoud. De gebruikte bouwkosten zijn schattingen van de vervangingswaarde van de opstal. Er is gebruikgemaakt van een gemiddelde vormfactor (verhouding tussen brutovloeroppervlak en gebruiksoppervlak) per woningtype. De kwaliteit van de woning is verondersteld afhankelijk te zijn van de verhouding tussen de grondwaarde en totale waarde. De kwaliteit van de woning bepaalt de hoogte van de bouwkosten.63 Deze benaderingen hebben tot gevolg dat de geschatte vervangingskosten op afzonderlijk niveau kunnen afwijken van de werkelijke kosten. Op geaggregeerd niveau (per gebied of per woningtype) is deze benadering echter nauwkeurig genoeg om een schatting van de effecten van veroudering te meten. Figuur 8.1 laat de effecten zien van veroudering voor slecht, gemiddeld en goed onderhouden woningen. Op de horizontale as is de leeftijd van de woning opgenomen, op de verticale het percentage waarmee de bouwkosten van de woning gecorrigeerd moeten worden. De waarde van de opstal is lager naarmate de woning ouder is.

De omvang van de correctie is sterk afhankelijk van de vraag of de woning goed (maximaal 16%) of slecht (maximaal 43%) is onderhouden. De verschillen tussen goed en slecht onderhouden woningen nemen toe naarmate de leeftijd van de woning toeneemt. Uit figuur 8.1 blijkt ook dat de opstalwaarde van goed onderhouden oude woningen (jaren 30-woningen) hoger kan zijn dan die van nieuwbouwwoningen.

63 Bouwkostenkompas verschaft per woningtype minimale, maximale en gemiddelde bouwkosten. Welke bouwkosten zijn gebruikt, is afhankelijk van de verhouding tussen grondwaarde en totale waarde per gebied.

63

8. Waardering woningopstallen op erfpachtgrond

Figuur 8.1 Invloed van veroudering op de opstalwaarde is afhankelijk van onderhoud 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% -10,0% -20,0% -30,0% -40,0% -50,0% -60,0% Slecht

Gemiddeld

Goed

8.3.2 Grondwaarde Voor de bepaling van de waarde van bebouwde grond die in erfpacht is uitgegeven, is gebruikgemaakt van de WOZ-waarde met prijspeildatum 1 januari 2013. Deze is voor een deel van de verkochte woningen bekend. Daarnaast zijn de bouwkosten (BK) in 2013 berekend op basis van de gegevens in het verkopenbestand en de kengetallen uit Bouwkompas. Op de bouwkosten wordt vervolgens de correctie voor veroudering toegepast op basis van het bouwjaar, de leeftijd en de staat van onderhoud van de woning. De waarde van de grond (WG) wordt dus als volgt berekend: WG = WOZ – BK x Factor veroudering Voor iedere woning waarvoor de WOZ-waarde, de bouwkosten, het bouwjaar, de ouderdom en de staat van onderhoud bekend zijn, kan op deze wijze de grondwaarde worden berekend. Als percentage van de totale waarde noemen wij dit de grondquote. Ook hier is het van belang op te merken dat de gebruikte bouwkosten schattingen zijn van de vervangingswaarde van de opstal. Dit heeft tot gevolg dat de geschatte vervangingskosten op afzonderlijk niveau kunnen afwijken van de werkelijke kosten. Deze benadering is evenwel nauwkeurig genoeg om een schatting te geven van de gemiddelde grondquote en de gemiddelde grondprijs per vierkante meter gebruiksoppervlak op buurtniveau of per woningtype.

Figuur 8.2 geeft per buurt het verband weer tussen de gemiddelde grondwaarden per vierkante meter gebruiksoppervlak (verticale as) en de gemiddelde WOZ-waarden per vierkante meter gebruiksoppervlak (horizontale as). De oranje vierkanten tonen een duidelijk verband tussen deze gemiddelden. De grijze driehoeken en blauwe vierkanten geven in plaats van de gemiddelden de 5% en 10% percentielen per buurt. Ook hier is een duidelijke relatie tussen de percentielen van de grond- en de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak. De relaties van de percentielen zijn minder sterk, doordat het aantal verkopen voor sommige buurten te laag is om betrouwbaar een percentiel te bepalen.

64

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Figuur 8.2 Per buurt gemiddelde (5% en 10% percentiel) grondwaarden per m2 gbo tegenover gemiddelde (5% en 10% percentiel) WOZ-waarden per m2 gbo. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1.000

1.500

2.000 gem GW/gbo

2.500

3.000

3.500

10% perc. GW/gbo

4.000

4.500

5.000

gem GW/gbo

In het rapport zijn grondquotes per buurt opgenomen. De gemiddelde grondquote van de verkochte woningen in Amsterdam bedraagt 43%. Francke constateert een grote variatie in de grondquote: van 32% in Bijlmer Oost tot 56% in de Grachtengordel. De gemiddelde grondwaarde (prijspeil 1 januari 2013) per vierkante meter gebruiksoppervlak voor de verkochte woningen is gelijk aan 1.313 euro. Per buurt varieert deze grondwaarde tussen de 568 euro (Bijlmer Oost) en 2.576 euro per vierkante meter (Grachtengordel-West), ruim 4,5 maal zo hoog. De grondwaarden en grondquotes zijn in sterke mate afhankelijk van de voorwaarde of er gerekend wordt met minimale of maximale bouwkosten per woningtype. Voor sommige buurten resulteert het rekenen met maximale bouwkosten in negatieve grondwaarden.

8.4 Stappenplan grondwaardewaardering eeuwigdurende erfpacht De gemeente zou iedere erfpachter een aanbod moeten doen voor eeuwigdurende erfpacht op basis van een zo accuraat mogelijk bepaalde grondwaarde. De vraag is welke gegevens nodig zijn om per woning te komen tot een betrouwbare grondwaardebepaling. De waarde van bebouwde en in erfpacht uitgegeven grond op waarderingsdatum t (WGt) wordt berekend op basis van de WOZ-waarde voor prijspeildatum t (WOZt): WGt = WOZt – WOt. De WOZ-waarde is gebaseerd op verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Voor zover deze vergelijkbare woningen op erfpachtgrond staan, dienen de verkoopcijfers gecorrigeerd te worden met de contante waarde van toekomstige canonverplichtingen om te komen tot een waardering ‘op eigen grond’.

65

8. Waardering woningopstallen op erfpachtgrond

Van de WOZ-waarde wordt de opstalwaarde (WOt) afgetrokken. De opstalwaarde is gelijk aan de vervangingswaarde vermenigvuldigd met de verouderingsfactor: WOt = BKt x Factor veroudering. De verouderingsfactor hangt af van het bouwjaar, de ouderdom (op het moment van waarderen) en de staat van onderhoud. De kengetallen die samenhangen met de verouderingsfactor, zijn bepaald aan de hand van verkoopcijfers tot en met 2014 in de regio’s Amsterdam (exclusief de gemeente Amsterdam), Zuid-Kennemerland en Utrecht. Deze kengetallen zullen periodiek, bijvoorbeeld jaarlijks, moeten worden getoetst, en zo nodig aangepast, aan nieuwe verkoopcijfers. De vervangingswaarde wordt gebaseerd op bouwkosten op basis van kengetallen van Bouwkostenkompas. Deze leidraad maakt gebruik van ‘referentiewoningen’ en hanteert per type referentiewoning verschillende bouwkosten (BK).

Hiervoor is het belangrijk dat de volgende informatie beschikbaar is voor iedere woning waarvoor de gemeente een aanbod eeuwigdurende erfpacht gaat uitbrengen: • woningtype (vrijstaand, twee-onder-één-kap, geschakeld, gestapelde woning); • soort woning (herenhuis, drive-in, villa, woontoren, appartementenblok, galerijflat, stadsvilla, portiekwoning, beneden/bovenwoning en dergelijke); • dakvorm (plat of schuin); • mate van stedelijkheid; • brutovloeroppervlak (BVO); • gebruiksoppervlak; • het aantal verdiepingen; • bouwjaar; • het aantal woonlagen van het complex (voor gestapelde woningen); • staat van onderhoud; • kwaliteit van de opstal. Die bepaalt met welke bouwkosten (tussen minimum en maximum) gerekend moet worden. De kwaliteit van de opstal is moeilijk te meten, maar kan worden gebaseerd op de WOZwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak. De bouwkosten kunnen worden berekend als BK = (BK/m2)*(BVO) Tevens dient bij het bepalen van de bouwkosten rekening te worden gehouden met kelders (standaard of prefab, aantal vierkante meter brutovloeroppervlak), parkeerplaatsen, garages (al dan niet geïsoleerd, vrijstaand, brutovloeroppervlak) en eventuele andere bijgebouwen.

8.5 Resumé De belangrijkste constatering in het onderzoek van Francke is dat de invloed van veroudering op de opstalwaarde van een woning uit verkoopcijfers en bouwkosten kan worden afgeleid. Een vergelijkbaar onderzoek naar de veroudering van niet-woningen is niet goed uit te voeren vanwege geringe beschikbaarheid van verkoopcijfers. De invloed van veroudering hangt af van het bouwjaar, de leeftijd van de woning en de staat van onderhoud. De opstalwaarde van de woning neemt af naarmate de woning ouder is, tot ongeveer 50 jaar, daarna neemt de waarde weer toe. Het verschil tussen goed en slecht onderhouden woningen is groter naarmate de woning ouder is.

66

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Een tweede belangrijke constatering van Francke is dat de waarde van bebouwde grond die in erfpacht is uitgegeven, kan worden berekend op basis van de WOZ-waarde. De Wet WOZ schrijft voor dat een woning gewaardeerd dient te worden alsof deze op eigen grond zou staan. De WOZ-waarde is gebaseerd op verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Voor zover deze vergelijkbare woningen op erfpachtgrond staan, dienen de verkoopcijfers gecorrigeerd te worden met de contante waarde van toekomstige canonverplichtingen om te komen tot een waardering ‘op eigen grond’. Dit komt overeen met wat een koper van een woning uiteindelijk voor de woning over heeft; niet alleen de aankoopprijs, maar ook de toekomstige erfpachtbetalingen. Door van de WOZ-waarde de opstalwaarde, de bouwkosten gecorrigeerd voor veroudering, af te trekken, resulteert de waarde van erfpachtgrond. Voor het bepalen van de verouderingsfactor en de per buurt gemiddelde grondwaarde per m2 gebruiksoppervlak is gebruik gemaakt van schattingen van de bouwkosten. Deze schattingen houden geen rekening met de individuele kwaliteit van de woning; voor iedere woning in dezelfde buurt van hetzelfde woningtype is voor de bouwkosten dezelfde prijs per m2 bruto-vloeroppervlak gehanteerd. Daarnaast is voor alle woningen van hetzelfde woningtype dezelfde vormfactor (verhouding tussen bruto-vloeroppervlak en gebruiksoppervlak) gebruikt.

Om bij individuele woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten nauwkeuriger te worden vastgesteld door uit te gaan van woning specifieke kwaliteit, staat van onderhoud en vormfactor. Tenslotte verdient het de aanbeveling om de kengetallen voor het vaststellen van de veroudering periodiek, bijvoorbeeld jaarlijks, te toetsen en zo nodig aan te passen aan de hand van nieuwe verkoopcijfers.

67

68

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

9. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Na 120 jaar erfpachtpraktijk heeft de gemeente Amsterdam besloten het erfpachtstelsel te hervormen en over te gaan naar eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid de erfpacht eenmalig af te kopen of te kiezen voor periodieke betaling van de erfpachtcanon. De invoering van eeuwigdurende erfpacht moet een einde maken aan de complexiteit van het huidige erfpachtstelsel. Daarnaast moet het nieuwe stelsel de erfpachters meer zekerheid bieden over de (toekomstige) erfpachtlasten. De gemeente noemt als belangrijkste knelpunten van het huidige (voortdurende) stelsel met tijdvakken: • plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak; • onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten; • terughoudendheid van banken die aangezocht worden erfpachtwoningen te financieren; • ingewikkelde procedures om de nieuwe canon vast te stellen. Ons is gevraagd te adviseren over de wijze waarop de hervorming naar eeuwigdurende erfpacht het beste gestalte kan krijgen. Het is niet aan ons om een algemeen oordeel te vellen over de uitwerking van de Amsterdamse erfpacht. Wel is het duidelijk dat het bestaande erfpachtstelsel de laatste decennia in toenemende mate gebukt gaat onder gebreken als: complexiteit, ondoorzichtigheid en onvoorspelbaarheid.

Geen van de betrokken partijen — burgers, gemeente, banken en taxateurs — is tevreden over de huidige gang van zaken betreffende de vaststelling van de grondwaarde en de hoogte van de erfpachtcanon. Wij delen die gevoelens. De huidige situatie leidt niet alleen tot onnodige kosten en willekeur in de hoogtes van de canon, maar ook tot onzekerheid en een gevoel van onrechtvaardige behandeling bij de burger. Vandaar dat wij als commissie deze herziening willen aangrijpen om schoon schip te maken. De introductie van eeuwigdurende erfpacht opent de deur naar een breed gedragen nieuwe standaard, die de kwaliteiten van het huidige systeem behoudt en de zwakke punten aanpakt. Wij stellen een herziening voor die zorgt voor eenduidige eenvoud voor alle belanghebbenden. Dit hoofdstuk beginnen wij met een samenvatting van hoofdstuk 1 tot en met hoofdstuk 8 (9.1). Dan vervolgen wij met ons advies dat is opgebouwd uit drie hoofdconclusies (9.2). Ten slotte volgt een lijst met aanbevelingen inzake randvoorwaarden en de implementatie van het nieuwe systeem (9.3).

9.1 Samenvatting Hoofdstuk 1 Opdrachtverlening en werkwijze Als grondwaardecommissie adviseren wij over de methode waarmee de grondslag van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. Deze methode moet aan een aantal criteria voldoen: transparantie, objectiviteit, uitvoerbaarheid en begrijpelijkheid voor de erfpachters. Ons is gevraagd ‘zuiver’ de grondslag voor de bepaling van de afkoopsom, dan wel de canonbetalingen voor eeuwigdurende erfpacht te bepalen. Het is aan het college en de gemeenteraad te bepalen hoe bestuurlijke wensen daarmee te verenigen zijn. Wij hebben in alle vertrouwelijkheid gesproken met een aantal belanghebbenden, belangenorganisaties en deskundigen. Er zijn geen gespreksverslagen gemaakt. Daarnaast hebben wij deskundigen ingeschakeld voor deelonderwerpen van de opdracht.

69

9. Samenvatting: conclusies en aanbevelingen

Hoofdstuk 2 Erfpacht: een korte historie Met gronderfpacht wil de gemeente de toekomstige waardestijging van de grond blijvend ten goede laten komen aan de gemeenschap. Het huidige systeem staat echter al langer onder druk. Reden genoeg voor andere gemeenten, zoals Den Haag, Rotterdam en Utrecht, om hun erfpachtstelsels te herzien. Daarbij zijn kortingen aan de erfpachters verstrekt om de overgang naar het nieuwe systeem te doen slagen.

Hoofdstuk 3 Juridische context Het erfpachtrecht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, die eigendom is van een ander, te houden en te gebruiken. De erfpachter wordt geen eigenaar van de grond en de opstal. Ook niet wanneer de opgetelde canonbetalingen de grondwaarde vele malen zouden overtreffen. In de Amsterdamse praktijk wijst het grootste deel van de erfpachters het aanbod van de gemeente bij de doorgaans hogere canonherziening af. In die gevallen benoemen de erfpachters en de gemeente ieder een taxateur, die samen een derde taxateur uitkiezen. Vervolgens komen deze drie deskundigen gezamenlijk met een taxatie. Procederen over de uitkomsten van de deskundigentaxatie heeft weinig zin, noch voor de gemeente, noch voor de erfpachter. Taxaties worden door rechters marginaal getoetst. Het taxatierapport is pas vernietigbaar als de inhoud, of de wijze van totstandkoming ervan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daardoor kunnen onevenwichtigheden in de taxatierapporten zonder consequenties voortbestaan, wat in de huidige situatie ook het geval is. Gemeente en erfpachters hebben nauwelijks invloed op de deskundigentaxatie. De gemeente wil zich integer opstellen en kiest ervoor de taxatierapporten van deskundigen niet aan te vechten via de rechter.

De belangrijkste reden hiervoor is dat een toevallige erfpachter dan geconfronteerd wordt met een kostbare juridische procedure, terwijl hij slechts een ‘toevallige’ partij is. Een manier om binnen een systeem van erfpacht de positie van vol eigendom dicht te naderen is de afkoop van alle toekomstige canonbetalingen: de eeuwigdurende erfpacht. Uit de contractsvrijheid vloeit voort dat het iedere erfpachter vrij staat het aanbod van de gemeente af te slaan. Het is van groot belang om te benadrukken dat de gemeente hier dus geen machtspositie heeft, zoals zij die wel heeft als de grond opnieuw wordt uitgegeven aan het einde van de tijdelijke erfpachtsperiode. In de afkoopsituatie staan de partijen als vrije, gelijkwaardige partijen tegenover elkaar. Misbruik van bevoegdheid door de gemeente of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid zal zich daarom, naar alle waarschijnlijkheid, niet voordoen. De gemeente moet zich met haar aanbod tot afkoop van eeuwigdurende erfpacht rekenschap geven van het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat zij met één maat moet meten en niet met individuele erfpachters moet onderhandelen. Overige erfpachters die menen een (sterk) vergelijkbaar erfpachtrecht te hebben, maar die geen vergelijkbaar (eenzelfde) aanbod hebben ontvangen, hebben de (principiële) mogelijkheid de gemeente aansprakelijk te stellen op grond van onrechtmatige daad.

Zij kunnen langs die weg een schadevergoeding eisen en dat brengt uiteraard kostenrisico’s mee voor de gemeente. Het aanbod moet dus gelden voor alle erfpachters. In Amsterdam houdt de gemeente de mogelijkheid om de erfpachtcanon te verhogen op basis van waardetoevoegingen door bestemmingswijzigingen. Voor niet-woningen geldt dat ook voor waardetoevoegingen door uitbreidingen.

Hoofdstuk 4 Grondwaardering: grondslagen en literatuur De gemeente Amsterdam verkoopt geen grond die in erfpacht is uitgegeven. Daardoor zijn er geen transactieprijzen van grond beschikbaar en dat betekent dat de waarde van erfpachtgrond niet rechtstreeks kan

70

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

worden afgeleid uit betaalde prijzen. Dit betekent dat de waarde van erfpachtgrond op alternatieve wijze moet worden bepaald. In de taxatieleer wordt hiervoor de residuele-waardemethode gebruikt. Deze gaat ervan uit dat de waarde van de grond het verschil (residu) is tussen de marktwaarde van het object (de grond plus de opstal) en de waarde van de opstal (het gebouw): Marktwaarde object (grond +/+ opstal) -/- waarde opstal Residuele grondwaarde

Wij menen dat deze methodiek, gezien zijn sterke wetenschappelijk basis, de voorkeur verdient voor de bepaling van de grondwaarde. Ook andere deskundigen zijn voor de Amsterdamse situatie tot dezelfde conclusie gekomen. Hoewel de beschikbare grondslagen voor grondwaardering eenduidigheid doen vermoeden, blijken praktische omstandigheden dat in de weg te staan. Het gebrek aan zuivere referentietransacties en complicaties bij de schatting van de waardevermindering van de opstal spelen daarbij een belangrijke rol.

Hoofdstuk 5 Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam In de ogen van de belanghebbenden, zoals gemeente en erfpachters, functioneert de systematiek van canonherzieningen niet langer. Noch in de geraadpleegde literatuur, noch tijdens de interviews zijn wij ook maar één betrokkene tegengekomen die gelukkig of tevreden is met de huidige situatie. Alle reden dus om actie te ondernemen. De afgelopen decennia is er in de canonherziening een procedure ontstaan waarin de gemeente het initiatief neemt en de erfpachter een aanbod krijgt op basis van een grondwaarde die door de gemeente is bepaald. In een groeiend aantal gevallen verwerpen de erfpachters dit aanbod, vooral als het om eigenwoningbezitters gaat (circa 70% in 2014). Vervolgens gaat een procedure van start waarin drie deskundigen (één namens de erfpachter, één namens de gemeente, en één benoemd door de eerste twee) opnieuw komen tot een schatting van de grondwaarde. Het huidige systeem kent een sterke prikkel om niet akkoord te gaan met het voorstel van de gemeente en bij ongewijzigd beleid zal het percentage geschillen dus waarschijnlijk nog verder groeien. De hoogte van de canon na inschakeling van externe taxateurs is stelselmatig lager dan de gemeentelijke aanbiedingen. Toch lijkt dit niet de enige reden dat de meeste erfpachters niet akkoord gaan.

Het lijkt erop dat de erfpachters zich onrechtvaardig behandeld voelen, zoals ook uit de gesprekken is gebleken. Het aanbod van de gemeente is weinig transparant en de erfpachter kan daarom niet beoordelen of de gemeentelijke uitgangspunten eerlijk en consistent zijn. Bovendien zien erfpachters dat de gemeente volgens de deskundigen vrijwel altijd te hoog schat en dat de gemeente het oordeel van die deskundigen altijd accepteert. Zo wordt de schijn gewekt dat de burger door de ‘almachtige’ gemeente bij het eerste aanbod oneerlijk is behandeld. Het feit dat de gemeente er steeds van afziet bij de rechter om vernietiging van deskundigenrapporten te vorderen, heeft de huidige onvrede onder de erfpachters waarschijnlijk juist gevoed, ondanks de integere motieven van de gemeente. Dat gevoel van onrechtvaardigheid is gebaseerd op de impliciete aanname dat het oordeel van de deskundigen niet aan discussie onderhevig zal zijn. Wij hebben de deskundigenrapporten evenwel aan een diepgaande inhoudelijke evaluatie onderworpen en komen tot de conclusie dat dit in overwegende mate

71

9. Samenvatting: conclusies en aanbevelingen

niet het geval is. Op inhoudelijke gronden zou de gemeente zeer sterke argumenten kunnen aanvoeren om de deskundigenrapporten voor de rechter aan te vechten. Er zitten grote verschillen in de wijze waarop de gemeente de grondwaarde schat en die waarop de deskundigen dat doen, zowel wat uitgangspunten als methodiek betreft. Wij menen dat de deskundigenrapporten aangaande woningen waar het gaat om transparantie het van de gemeente winnen. De rapporten volgen een vast en duidelijk plan in vijf stappen, waarbij iedere stap duidelijk wordt omschreven. Maar dat wil niet zeggen dat ze boven elke kritiek verheven zijn. Met name de drie laatste stappen zijn namelijk discutabel: er worden grote afslagen op de grondwaarde toegepast die ofwel zijn gebaseerd op onjuiste ofwel op discutabele uitgangspunten. Wanneer men scherper naar de aanpak van de deskundigen kijkt, ziet men ingesleten patronen en discutabele redeneringen. De commissie Grondwaardebepaling (Frijns, Korthals en Teulings, 2014) kwam al eerder tot dezelfde conclusies. De aanpak van de deskundigen voor commercieel vastgoed is grotendeels gelijk aan die voor woningen. Het grote verschil ligt in de afslag voor voortdurend gebruik: 40% voor woningen en 25% voor andere objecten. Deze bevindingen geven duidelijke aanwijzingen voor de hervorming van het systeem in eeuwigdurende erfpacht.

Om te komen tot een breed maatschappelijk draagvlak moet de gemeente het systeem van canonbepaling transparant en eenvoudig maken. Erfpachters zullen anders de eeuwigdurende erfpacht net zo hard de rug toekeren als zij doen met de huidige aanbiedingen van de gemeente bij erfpachtherziening.

Hoofdstuk 6 Canonpercentages: grondslagen en literatuur De jaarlijkse erfpachtcanon wordt aan het begin van een (nieuw) tijdvak vastgesteld door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage, ofwel: Erfpachtcanon = grondwaarde x canonpercentage. De erfpachtcanon dient als een periodieke vergoeding voor het grondgebruik. Hoewel deze vergoeding aanvankelijk een symbolische functie vervulde – de eigendom van de verpachter werd ermee erkend – is deze erfpacht in de loop der tijd uitgegroeid tot een periodieke betaling waarin ook de waarde van de grond tot uiting komt. Als er consensus kan worden bereikt over de vaststelling van de actuele grondwaarde, bepaalt het canonpercentage in hoeverre de erfpachtcanon op een redelijke waarde kan worden vastgesteld. Een belangrijk onderdeel in de vaststelling van de canontermijn is het al dan niet indexeren van de canon. Vooropgesteld moet worden dat wij onder het indexeren van de canon niet verstaan dat de gemeente rekening houdt met de verwachte grondwaardestijging. Bij indexeringen gaat het erom canonbetalingen anders te spreiden, door de canon langzaam te laten oplopen gedurende het tijdvak, bijvoorbeeld door te canon jaarlijks te verhogen met de gerealiseerde inflatie van het voorafgaande jaar. Voor alle duidelijkheid: de gemeente gaat door deze wijze van indexeren dus niet méér verdienen.

In dat geval zal de erfpachtcanon bij aanvang dus lager zijn. Geheel in lijn met de eerdere conclusies van de commissie-Frijns & Francke (2013) adviseren wij het canonpercentage vast te stellen vanuit het transparante perspectief van marktconforme financieringskosten.

Hoofdstuk 7 Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) Wij hebben onderzocht of de WOZ-waarde als uitvalsbasis kan dienen voor de residuele-waardemethode om de grondwaarde te kunnen bepalen. De gemeente Amsterdam waardeert de woningen en niet-woningen op haar grondgebied voor de Wet WOZ jaarlijks op de volle-eigendomswaarde, dat wil zeggen: zonder rekening te houden met erfpacht. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze werkzaamheden en acht de Amsterdamse taxaties van voldoende kwaliteit. Doordat er relatief weinig bezwaar wordt gemaakt tegen

72

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

deze taxaties, gaan wij ervan uit dat die op een hoge acceptatiegraad mogen rekenen. De Eenheid Belastingen heeft een driejarig kwaliteitsverbeteringsprogramma voor woningtaxaties ingevoerd, waarvan een belangrijk deel al verwerkt is in de taxaties met waardepeildatum 1 januari 2014 (belastingjaar 2015). Tegelijkertijd is voor niet-woningen een verbeteringstraject in gang gezet, waarin ook vooroverleg wordt gevoerd met de betrokken marktpartijen. De bezwaartermijnen voor het belastingjaar 2015 zijn bijna verlopen en de voorlopige cijfers wijzen wederom op een laag percentage bezwaarschriften. Hieruit concluderen wij dat de betrokkenen zich kunnen vinden in deze schattingen. Daarmee staan de getaxeerde waarden grotendeels vast. Gelet op deze bevindingen zijn wij van oordeel dat de WOZ-waarde 1 januari 2014 als uitvalsbasis kan dienen voor de residuele-waardemethode om de grondwaarde te bepalen. Wij achten het van belang er nogmaals op te wijzen dat de getaxeerde waarde in het verkeer tussen gemeente en burgers/bedrijven is vastgesteld, terwijl de mogelijkheid van bezwaar en beroep heeft open gestaan.

Hoofdstuk 8 Depreciatie vervangingswaarde woningopstallen Wij hebben professor Francke gevraagd onderzoek te doen naar de mogelijkheden van systematische bepaling van opstalwaarde om voor een individuele woning tot een accurate residuele grondwaarde te komen. Voor niet-woningen is een vergelijkbaar onderzoek niet goed uitvoerbaar vanwege de geringe beschikbaarheid van verkoopcijfers. De belangrijkste conclusie van zijn onderzoek is dat de invloed van veroudering op de opstalwaarde van een woning uit verkoopcijfers en bouwkosten kan worden afgeleid. De invloed van veroudering hangt af van het bouwjaar, de leeftijd van het object en de staat van onderhoud. De opstalwaarde van de woning neemt af naarmate zij ouder is, tot ongeveer 50 jaar, daarna neemt de waarde weer toe. Het verschil tussen goed en slecht onderhouden woningen is groter naarmate de woning ouder is. Een tweede belangrijke conclusie die hij trekt, is dat de waarde van bebouwde grond die in erfpacht is uitgegeven, kan worden berekend op basis van de WOZ-waarde. Deze is gebaseerd op verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Door van de WOZ-waarde de opstalwaarde, de bouwkosten gecorrigeerd voor veroudering, af te trekken, blijft de waarde van erfpachtgrond over.