RIS319946 Bijlage Schoon schip. Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht. Amsterdam 18 juni 2015

De opstalwaarde is berekend voor verkochte woningen in de gemeente Amsterdam, inclusief meergezinswoningen en woningen die staan op grond die in erfpacht is uitgegeven. Per woning is een schatting van de opstalwaarde vanaf 1 januari 2013 gemaakt op basis van bouwkosten en de effecten van veroudering. De gemiddelde grondwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak varieert sterk per buurt en is 4,5 maal zo hoog in de buurt met de hoogste gemiddelde grondwaarde als in de buurt met de laagste gemiddelde grondwaarde. Verder is er een sterke positieve en lineaire relatie gevonden tussen de per buurt gemiddelde grondwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak en de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak. Voor het bepalen van de verouderingsfactor en de gemiddelde grondwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak is gebruikgemaakt van schattingen van de bouwkosten per buurt. Om voor afzonderlijke woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten per woning te worden vastgesteld door uit te gaan van kwaliteit en bouwvorm van die woning.

73

9. Samenvatting: conclusies en aanbevelingen

9.2 De drie hoofdconclusies De grondwaardecommissie adviseert de gemeente de residuele-waardemethode te hanteren om de grondwaarde te bepalen. Deze methode wordt ondersteund door de vastgoed-taxatietheorie en wordt al enige tijd gebruikt in de (Amsterdamse) taxatiepraktijk om de grondwaarde in erfpachtsituaties te kunnen bepalen. De uitvoering van deze methode is echter complex en de huidige Amsterdamse praktijk kent de nodige bezwaren en beperkingen om de grondslagen te bepalen, de invoergegevens te kiezen en de berekeningen van de grondwaarde uit te voeren. Wij hebben ons daarom, binnen de kaders van onze opdracht, de vraag gesteld op welke punten de residuele-waardemethode voor de Amsterdamse situatie beter kan worden uitgevoerd. Daarbij gaat het om: • de objectwaarde te bepalen (zie conclusie 1); • de bouwkosten en depreciatie van de opstal te schatten (conclusie 2); • het canonpercentage vast te stellen (conclusie 3). Onze drie hoofdconclusies hebben betrekking op verschillende aspecten van de uitvoering van het Amsterdamse erfpachtstelsel, maar hebben twee elementen gemeen: enerzijds het gebruik van een objectieve theorie voor de onderbouwing van grondslagen en anderzijds de inzet van grootschalige (openbare) databronnen voor de uitwerking.

9.2.1 Conclusie 1: Objectwaarde op basis van de WOZ-waarde Wij adviseren de gemeente Amsterdam de WOZ-waarde als vertrekpunt aan te houden om de objectwaarde te kunnen bepalen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en wordt als heffingsgrondslag gebruikt voor een groot aantal belastingen. Er is sprake van een maatschappelijk breed gedragen en geaccepteerd systeem van waarderingen. Bezwaar en beroep tegen een te hoge waardering staan open. In die zin is een eenmaal vastgestelde waarde door alle betrokkenen als zodanig geaccepteerd. Wij constateren dat de WOZ-taxaties een hoge acceptatiegraad kennen en ook na bezwaar goed standhouden. De gemeentelijke belastingdienst heeft de afgelopen twee jaar belangrijke kwaliteitsverbeteringen uitgevoerd.

Uitgaan van de WOZ-waarde maakt het mogelijk aan een groot aantal van de aangegeven kaders tegemoet te komen: • de methode is uitvoerbaar en tijdbestendig: jaarlijks wordt voor alle WOZ-objecten de waarde bepaald die door gemeente en erfpachters wordt geaccepteerd; • doordat de WOZ-waardebepaling uitgaat van marktreferenties voor vergelijkbare objecten, wordt vanzelf zoveel mogelijk onderscheid gemaakt tussen verschillende buurten, wijken en woningen; • de WOZ-waarde is toepasbaar voor zowel een tussentijdse overstap als een overstap aan het einde van een tijdvak; • de WOZ-waarde maakt het mogelijk gelijke gevallen gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering, één meetlat voor iedereen dus; • de WOZ-waarde kan duidelijk en gemakkelijk worden toegelicht. De WOZ-waarden van woningen kan worden bepaald met een methode van systematische en statistische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De WOZ-waarde voor Amsterdamse woningen wordt door middel van modelmatige waardebepaling (mass appraisal) vastgesteld, met behulp van statistische modellen die systematisch rekening houden met kwaliteit van de woning en de

74

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

lokatie. Die methode is gebaseerd op een solide wetenschappelijk fundament en is ook internationaal breed geaccepteerd. De WOZ-waarde van niet-woningen (commercieel vastgoed, zoals winkels, kantoren; en maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, ziekenhuizen, sportcomplexen) kan worden bepaald door middel van een (huurwaarde)kapitalisatiemethode, een vergelijkingsmethode of een ‘discounted cashflow-methode’. De keuze voor de toegepaste waarderingsmethodiek is afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen en/of investeringen) en van de taxatie van het aantal vergelijkbare objecten. Voor de waardering op gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de grondwaarde zelfs afzonderlijk vastgesteld. Bij de objectwaardebepaling volgens de Wet WOZ moet de gemeente in alle gevallen rekening houden met de zogenoemde overdrachts- en de verkrijgingsfictie. Uitgaan van de WOZ-waarde betekent dat men dient uit te gaan van de volle eigendom van de grond, aangezien in de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met erfpacht. Door toepassing van de ficties blijven huurovereenkomsten, hypotheekrechten, opstalrechten, rechten van gebruik en bewoning, vruchtgebruik en antispeculatiebedingen buiten beschouwing.

9.2.2 Conclusie 2: Depreciatie van woningopstal op wetenschappelijke basis Om van de objectwaarde te komen tot een waardering van de grond moeten we eerst de herbouwwaarde van de opstal bepalen. Bouwsels slijten immers in de loop der tijd en gaan kosten meebrengen. De depreciatie van de opstallen wordt door schatting bepaald. Wij hebben prof. dr. Francke verzocht te onderzoeken hoe de depreciatie van woningopstallen op erfpachtgrond kan worden bepaald om zo te komen tot een systematische methode om die vermindering te betrekken in de berekening van de residuele grondwaarde. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van statistische technieken die een stevige wetenschappelijke basis hebben en waarin systematisch rekening wordt gehouden met opstalkwaliteit, leeftijd en onderhoud. Op basis van de resultaten van Franckes onderzoek is het mogelijk om bepaalde afzonderlijke woningkenmerken te vertalen in nieuwbouwkosten. Het blijkt dat elementen als volume, staat van onderhoud en vorm van het dak van invloed zijn op de nieuwbouwkosten. Met behulp van Franckes model kan de WOZwaarde van een object dus gecorrigeerd worden met de geschatte herbouwwaarde om zo te komen tot een gefundeerde schatting van de grondwaarde.

Wanneer wij de resultaten van Franckes onderzoek in ogenschouw nemen, kunnen wij tegemoetkomen aan een groot aantal voorwaarden in ons advies: • de genoemde methode kan worden uitgevoerd voor grote aantallen vastgoedobjecten en sluit aan bij de bestaande ‘mass appraisal-technieken’ die voor WOZ-taxaties worden gebruikt; • de methode maakt het mogelijk (min of meer) gelijke gevallen gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering, één meetlat voor iedereen; • er wordt zoveel mogelijk onderscheid gemaakt tussen verschillende buurten, wijken en woningen; • de methode houdt rekening met de staat van onderhoud, zodat eigenaren van goed onderhouden woningen niet worden geconfronteerd met een hogere grondwaardetaxatie en een daaruit voortvloeiende hogere erfpachtcanon.

75

9. Samenvatting: conclusies en aanbevelingen

Voor de opzet, uitvoering en resultaten van dit onderzoek verwijzen wij naar hoofdstuk 8 van dit rapport en naar appendix II64.

9.2.3 Conclusie 3: Het canonpercentage als uitkomst van de financiële theorie Geheel in lijn met de eerdere conclusies van de commissie-Frijns & Francke (2013) adviseren wij het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten. Uitgaande van dit basisprincipe adviseren wij het canonpercentage nu niet te fixeren voor ‘de eeuwigheid’, maar te baseren op actuele gegevens met betrekking tot de reële rente, de verwachte inflatie en de risico-opslag: • de reële rente van Nederlandse staatsobligaties met een zo lang mogelijke looptijd, met als onder- en bovengrens respectievelijk 1% en 3%; • de verwachte inflatie; gebruikelijk is om de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank te gebruiken, 2%. In het algemeen zal er geen aanleiding zijn om hiervan af te wijken; • een risico-opslag die ligt tussen de 1,5% en 2%.

9.3 Aanbevelingen inzake randvoorwaarden Een eeuwigdurende erfpachtcanon op basis van de bovenbeschreven fundamenten heeft weliswaar een solide basis, maar dat betekent nog niet dat de erfpachters in Amsterdam automatisch massaal zullen overstappen naar het nieuwe systeem. De overstap naar een eeuwigdurende canon is voor een erfpachter vrijwillig en zal het resultaat zijn van een afweging tussen de bestaande situatie en het nieuwe aanbod van de gemeente. Als dat aanbod niet duidelijk is, niet aantrekkelijk genoeg is, of door de erfpachters wordt gewantrouwd, zal er van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht nauwelijks sprake zijn. Met andere woorden, de invulling van de randvoorwaarden is cruciaal voor het succes van het nieuwe stelsel. Wij geven dan ook naast de drie hoofdconclusies nog enkele aanbevelingen om aan deze randvoorwaarden te voldoen. Randvoorwaarde 1: het aanbod van de gemeente met indexering als keuze De canon kan worden geïndexeerd met de inflatie, maar dat betekent niet dat de gemeente Amsterdam extra inkomsten zal ontvangen. Het gaat bij indexering over een alternatieve spreiding van de kasstromen en niet om een vergroting daarvan.

Wij adviseren de gemeente daarom iedere erfpachter zelf te laten kiezen uit drie aanbiedingen met gelijke economische waarde: 1) een vaste jaarlijkse canon; 2) een met inflatie geïndexeerde jaarlijkse canon (waarbij de initiële canon lager is dan de vaste en waarbij de jaarlijkse indexatie is gebaseerd op de inflatie van het voorafgaande jaar); en 3) een eenmalige afkoop voor een bedrag ter grootte van de contante waarde van de canonbetalingen. De initiële canons moeten zodanig worden gekozen dat de hoogte van het afkoopbedrag onafhankelijk is van de vraag of er wordt geïndexeerd of niet. Randvoorwaarde 2: communicatie Het nieuwe systeem moet glashelder worden uitgelegd. Het aanbod dat iedere erfpachter van de gemeente zal krijgen, moet voor iedereen begrijpelijk zijn. Dit geldt ook voor de wijze waarop dat aanbod tot stand is gekomen. De gemeente moet komen met een reeks inzichtelijke info-graphics die het voor de erfpachters duidelijk maken waar ze aan toe zijn in de oude en nieuwe situaties en die stapsgewijs laten zien waarop het gemeentelijke aanbod is gebaseerd. De aangevoerde cijfers en andere documentatie waarop het aanbod is gebaseerd, moeten betrouwbaar zijn en eenvoudig – bijvoorbeeld via weblinks – terug te vinden zijn in openbare bronnen (kadaster en dergelijke). Alleen zo kan iemand een afgewogen beslissing nemen.

64 Appendix II is te raadplegen via http://www.amsterdam.nl/grondwaardeadvies.

76

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Randvoorwaarde 3: rekening houden met bestaande situaties Erfpachters zullen een aanbod voor omzetting naar eeuwigdurende erfpacht vergelijken met hun huidige situatie. Canonherzieningen uit het verleden laten zien dat er veel kortingen en afslagen op de grondwaarde zijn toegepast. Een aanbod van de gemeente voor een afkoop of een omzetting naar eeuwigdurende canon zonder een korting heeft in die gevallen nagenoeg geen kans van slagen. De korting die wordt gegeven aan de erfpachters met een reeds herziene canon, zal echter ook moeten worden aangeboden aan alle andere erfpachters; anders zou er een oneerlijke situatie ontstaan. De gemeente dient te bepalen hoeveel zij kan en wil ‘investeren’ om eeuwigdurende erfpacht een aantrekkelijk alternatief te maken voor de erfpachters. Hiervoor kunnen de uitkomsten van de testcases (randvoorwaarde 4) worden gebruikt. Wij constateren dat voor woningen in de huidige taxatiepraktijk kortingen van 40% worden gehanteerd en voor niet-woningen 25%. Lagere kortingspercentages zullen de overstap naar eeuwigdurende erfpacht waarschijnlijk beperken, maar het bepalen van deze kortingen is aan de gemeente. Randvoorwaarde 4: testcases Onze opdracht is op macroniveau uitgevoerd. Het is nu aan de gemeente om de aanbevelingen in concrete gevallen te testen op uitvoerbaarheid en andere (politieke?) normen die zij wil aanhouden.

Dat kan gebeuren op basis van een brede en representatieve steekproef voor woningen en zakelijke en maatschappelijke vastgoedobjecten. Ten eerste kan op basis hiervan worden bepaald hoeveel korting nodig is om de overgang naar eeuwigdurende erfpacht aantrekkelijk te maken en kunnen er scenario’s worden doorgerekend. Ten tweede is dit nodig om de kracht en dekking van de bestaande databestanden, de statistische methoden en de koppeling daartussen nauwkeurig in kaart te brengen. Waar nodig kan vervolgens nog worden geïnvesteerd in het verbeteren van deze systemen. Randvoorwaarde 5: investeer in data en kennis en neem de tijd De bestaande Nederlandse databestanden die nodig zijn om vastgoed te waarderen en nieuwbouwkosten te schatten, zijn van goede kwaliteit en doorstaan de vergelijking met die in het buitenland zonder enig probleem. Dat betekent echter niet dat ze volmaakt zijn. Nog altijd ontbreken gegevens, bijvoorbeeld wat dakconstructies betreft, een belangrijk aspect in de kosten van nieuwbouw. Wij bevelen de gemeente dan ook dringend aan te investeren in sanering en aanvulling van de desbetreffende databestanden en daarbij gebruik te maken van de laatste technieken op dit gebied, zoals satellietfoto’s, en om daarvoor de tijd te nemen die nodig is, om de erfpachters een zo goed en eerlijk mogelijk aanbod te kunnen doen.

De gemeente dient het initiatief te nemen om kennis op het gebied van vastgoedwaardering te verspreiden en toegankelijk te maken voor een groter publiek. Wij adviseren haar dan ook om – bijvoorbeeld – een reeks publicaties uit te geven – ‘De OGA-reeks’ – waarin jaarlijks de opgebouwde kennis wordt uitgedragen. Instructieve programma’s op lokale tv- en radiozenders, interactieve programma’s op internet en dergelijke kunnen hier ook zeker van nut zijn. De wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van vastgoedwaardering gaan snel en de gemeente zou er goed aan doen om die nieuwe kennis regelmatig en systematisch tot zich te nemen. Daarom ligt het voor de hand om (verdergaande) allianties met de wetenschap aan te gaan die kunnen helpen bij de ontwikkeling en het onderhoud van modellen en analyses.

77

9. Samenvatting: conclusies en aanbevelingen

Randvoorwaarde 6: WOZ-peildatum 1 januari 2014 De Amsterdamse WOZ-taxaties van woningen en niet-woningen zijn van voldoende kwaliteit om deze nu reeds als basis te laten dienen voor de bepaling van de erfpachtcanon. Bovendien worden ze maatschappelijk breed gedragen. Wij adviseren dan ook om de WOZ-taxaties met peildatum 1 januari 2014 te gebruiken als basis voor een gemeentelijk aanbod van een eeuwigdurende canon. Wij onderkennen vier situaties: 1. een eerste aanbod, voor alle erfpachters, als de eeuwigdurende erfpacht grootschalig wordt ingevoerd; 2. voor woningen waarvan de eigenaar niet op het aanbod is ingegaan, komt er bij verkoop dan een tweede aanbiedingsmoment aan de nieuwe eigenaren/erfpachters; 3. voor woningen waarvan de eigenaar niet op het aanbod is ingegaan en die aan het einde van het tijdvak nog niet van eigenaar gewisseld zijn, is er een aanbiedingsmoment aan het einde van dat tijdvak; 4. ten slotte zal de gemeente een aanbod voor een eeuwigdurende canon moeten doen als zij nieuwe grond uitgeeft. Bij toekomstige aanbiedingen van een eeuwigdurende canon kan de gemeente vasthouden aan diezelfde peildatum, waarbij de objectwaarde wordt geïndexeerd met de inflatie sinds peildatum, of voor de WOZ op dat moment.

78

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Literatuur en bronnen Ankum c.s. 1992 Ankum, L.A., B. Kruijt, D.B. Needham & L.B. Uittenbogaard (1992). Waardebepaling erfpachtrecht. Advisering over enkele aspecten van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Amsterdam: Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde. Van Arnhem, Berkhout & Ten Have 2013 Arnhem, P.C. van, T.M. Berkhout & G.G.M. Ten Have (2013). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Asser Serie 2008 Mijnssen, F.H.J., A.A. van Velten & S.E. Bartels (2008). Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Zakenrecht Eigendom en beperkte rechten. Deventer: Kluwer. Berkhout 2004 Berkhout, T.M. (2004). Vervangingswaarde. Deventer: Kluwer. Berkhout 2015 Berkhout, T.M. (2015). Waarde in het economische verkeer. FED Fiscale Brochures. Deventer: Kluwer. Bureau Erfpacht 2014 Bureau Erfpacht (2014). Memo aan adviescommissie grondwaarde woningen op erfpacht. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Clapp, Eichholtz & Lindenthal 2013 Clapp, J.M., P. Eichholtz & T. Lindenthal (2013). Real option value over a housing market cycle. Regional Science and Urban Economics 43, p. 862-874. Damaschke 1905 Damaschke, A. (1905). Geschichte der Nationalökonomie: eine erste Einführung. Jena: Gustav Fischer. Frijns & Francke 2013 Frijns, J.M.G. & M.K. Francke (2013), Bepaling van het canonpercentage. Amsterdam.

Frijns, Korthals Altes & Teulings 2014 Frijns, J.M.G., W.K. Korthals Altes & C.N. Teulings (2014). Interim advies: de bepaling van de grondwaarde van Amsterdamse woningen op bestaande erfpacht. Gemeente Amsterdam, College van burgemeester en wethouders 2000 Gemeenteblad afd. 1 nr. 19. Eindrapportage 100 jaar erfpacht: operatie Groot onderhoud. 4 januari 2000. Gemeente Amsterdam, College van burgemeester en wethouders 2010 Gemeente Amsterdam, Voordracht voor de collegevergadering van 30 november 2010, nummer BD2010007586, onderwerp: depreciatiefactor, besluit vastgesteld op 7 december 2010.

79

Literatuur en bronnen

Gemeente Amsterdam, College van burgemeester en wethouders 2014 Gemeente Amsterdam, Voordracht voor de collegevergadering van 13 mei 2014, nummer BD2014-003939, onderwerp: rapportage over de beoordeling door de gemeente van rapporten van externe adviseurs in het kader van een canonherziening einde tijdvak in de periode 2010 tot en met 2013. Gemeente Amsterdam, afdeling Grond en Ontwikkeling 2015 Gemeente Amsterdam, Notitie: Erfpacht en Grondwaardebepaling in Amsterdam, 4 maart 2015. Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 10 februari 2015. George 1879 George, H. (1879). Progress and Poverty: An Inquiry into the Cause of Industrial Depressions and of Increase of Want with Increase of Wealth: The Remedy. New York: D. Appleton & Co. IVS 2013 International Valuation Standards 2013, London: International Valuation Standards Council, 2013. IVS TIP 2 2011 International Valuation Standards TIP 2 (2011). The Cost Approach for Tangible Assets. Lusht 1997 Lusht, K.M. (1997). Real Estate valuation: Principles & Applications. Irwin. Nelisse 2008 Nelisse P.C.J. (2008). Stedelijke erfpacht. Amsterdam: Amsterdam Business School Research Institute. PTA 2013 Platform Taxateurs en Accountants (2013). Goed gewaardeerd vastgoed: 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. Amsterdam: NBA. Rekenkamer Amsterdam 2012 Rekenkamer Amsterdam (2012).

Onderzoeksrapport Canonherzieningen einde tijdvak, de gemeentelijke aanbiedingen onderzocht. Reehuis & Heisterkamp 2012 Reehuis, W.H.M. & A.H.T. Heisterkamp (2012). Het Nederlands burgerlijk recht: goederenrecht. Deventer: Kluwer. Rekenkamer Amsterdam 2013 Rekenkamer Amsterdam (2013). Verzoek tot rechtmatigheidonderzoek erfpacht. Rekenkamerbrief 2013-07, 28 mei 2013. RICS 2013 Royal Institution of Chartered Surveyors (2013). Guidance note: Taxatie Erfpach. Uittenbogaard & Traudes 2003 Uittenbogaard, L.B. & J.P. Traudes (2003). Canonpercentages ‘Het vaststellen van canonpercentages bij de herziening van erfpachtcontracten’. Amsterdam: SBV School of Real Estate.

80

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Van Velten 2012 Van Velten, A.A. (2012). Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed. Deventer: Kluwer. Vonck 2013 Vonck, F.J. (2013). De flexibiliteit van het recht van erfpacht. Den Haag: Boom Juridische uitgevers. Waarderingskamer Waarderingskamer (gemeente Amsterdam) (2015). Rapport van bevindingen onderzoek naar de kwaliteit van taxaties. Waarderingskamer (2008). Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Wallace 1906 Wallace, A.R. (1906). Land Nationalisation: its necessity and its aims. London: S. Sonnenschein & Co.

Selectie geraadpleegde websites http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht-uitgifte/vernieuwing/veelgesteldevragen/#h62750439-5085-482b-8e07-4532bdf53054 http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpachtuitgifte/professionals/algemene-bepalingen/ http://www.waarderingskamer.nl/PDFMSI/Amsterdam%202015-01-05%20r%20Kwaliteit%20Taxaties.pdf www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=gemeente&gemeente=Amsterdam&id=333 http://standards.ivsonline.org/pluginfile.php/136/mod_resource/content/13/tip2print.html http://www.rics.org/nl/about-rics/where-we-are/europe/rics-nederland/inleiding-en-geschiedenisvaluationtaxatie/

81

82

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering Kostenbenadering volgens International Valuation Standards (IVS) De International Valuation Standards65 bevatten gezaghebbende taxatiestandaarden met een wereldwijd toepassingsbereik. Het zogenoemde Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is op de IVS afgestemd. De IVS worden in de Nederlandse taxatiepraktijk op grote schaal voorgeschreven en toegepast door brancheorganisaties. De International Valuation Standards Committee Professional Board publiceert Technical Information Papers (TIP) over taxatiemethodieken, separaat van de standaarden. In de TIP 2 The Cost Approach for Tangible Assets worden aanwijzingen gegeven voor het toepassen van de kostenmethodiek. De kostenmethodiek is één van de drie fundamentele methodieken in de IVS. De vervangingswaardemethodiek wordt in de internationale waarderingsliteratuur aangeduid als Depreciated Replacement Cost (Method). De methodiek wordt gebruikt wanneer de taxateur de comparatieve methode (wegens het gebrek aan referenties) of de inkomstenbenadering (wegens het ontbreken van geldstromen) niet kan gebruiken.

In TIP 2 stelt men onomwonden: ‘The cost approach is therefore typically used as the primary valuation approach when the market or income approaches cannot be applied.’66 De methodiek geeft een indicatie van de waarde door de vervangingswaarde te berekenen en daarop aftrekken toe te passen voor technische en economische slijtage. Schematisch ziet de opbouw van de methode er als volgt uit:67 Taxeer de actuele bruto vervangingswaarde van de opstal minus aftrek voor: • fysieke slijtage; • functionele, ofwel technische veroudering67; • economische, ofwel externe veroudering. Taxeer de fysieke slijtage van de opstal die het gevolg is van verval door de tand des tijds en het gebrek aan noodzakelijk onderhoud.

Sommige methoden berusten op schattingen van specifieke afschrijvingselementen en bedragen die de aannemer in rekening pleegt te brengen. Andere methoden berusten op directe vergelijkingen met de waarde van vastgoed in een gelijksoortige staat.

Taxeer de technische/functionele veroudering die wordt veroorzaakt door vooruitgang in de technologie die nieuwe activa hebben voortgebracht welke de capaciteit hebben om goederen en diensten efficiënter te leveren.

Door moderne productiemethoden kunnen activa die vroeger bestonden, geheel of gedeeltelijk verouderd raken in termen van de evenwaardigheid van hun actuele kosten. De technische/functionele veroudering wordt gewoonlijk in aanmerking genomen door de kosten van een modern gelijkwaardig activum aan te houden.

65 Berkhout (2004). 66 IVS Technical Information Papers (2011). 67 Wij vertalen ‘obsolescence’ in ‘veroudering.’

83

Bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering

Taxeer de economische/externe veroudering die Externe factoren zijn onder meer veranderingen wordt veroorzaakt door externe invloeden en welke in de economie die de vraag naar goederen en waarde beïnvloeden. diensten en bijgevolg de winstgevendheid van bedrijfsentiteiten beïnvloeden. Maak een schatting van alle relevante vormen van herstelbare slijtage en veroudering, inclusief de kosten die gemaakt moeten worden om het vastgoed terug te brengen in een staat waarin zijn productiviteit optimaal is.

De verouder(en)de opstal Eerst wordt de vervangingswaarde vastgesteld van een moderne, gelijksoortige opstal. Het gaat er dan niet om een gebouw neer te zetten ‘ergens in de toekomst’, maar om de (herbouw)kosten te berekenen om het gebouw gebruiksklaar te hebben op het tijdstip van waardering. De (herbouw)kosten hoeven een potentiële gegadigde koper echter niets te zeggen. Een kostenschatting kan gebaseerd zijn op een schatting van de reproductiekosten of die van de vervangingskosten. Het is een lastige waardering, omdat bouwmethodieken- en materialen in de loop der jaren gewijzigd kunnen zijn, bijvoorbeeld voor monumentale panden. De reproductiekosten zijn de kosten om een echte replica te vervaardigen van de bestaande constructie, waarbij hetzelfde ontwerp en vergelijkbare bouwmaterialen zijn toegepast. Een schatting van de vervangingskosten gaat uit van een constructie met een vergelijkbaar gebruiksnut, waarbij ontwerp en materialen worden toegepast die tegenwoordig worden gebruikt.

Depreciatie Met het schatten van de geaccumuleerde waardevermindering wordt getracht het verband tussen de productiekosten (reproductie- of vervangingskosten) en de marktwaarde weer te geven, ongeacht of de markt in evenwicht is. ‘Wordt getracht’, want kosten en waarde zijn zelden aan elkaar gelijk.68 De waardevermindering moet gebaseerd zijn op de perceptie van de markt. Wanneer verkooptransacties van vergelijkbaar vastgoed ontbreken, zoals het geval is met specifiek of incourant vastgoed, is de exercitie moeilijk, zo niet onmogelijk. Bruikbare en betrouwbare empirische gegevens over de veroudering van vastgoed zijn niet of nauwelijks voorhanden. Functionele en economische waardevermindering is moeilijk te kwalificeren en te kwantificeren. Een waardevermindering kan worden opgeheven wanneer de waardetoename de kosten evenaart of overtreft. Dit is een economische afweging. Een zinvolle praktische afbakening tussen de verschillende soorten waardevermindering (technisch, functioneel, economisch) is niet te maken. De moeizame pogingen dit gebrek te verhullen door allerlei arbitraire afschrijvingssystemen te introduceren en te beschrijven onderstrepen dit alleen maar. Lusht merkt dan ook op:

T

he appraiser quickly discovers that the process of estimating accrued depreciation involves numerous judgement calls, blurred distinctions among categories of depreciation, data deficiencies, and the danger of double-counting.69 69

Het gebruik van afschrijvingsmethodieken maakt de vervangingswaarde- methodiek inzake specifiek en incourant vastgoed arbitrair en kwetsbaar en pretendeert alleen maar schijnnauwkeurigheid. Uitgebreide en gedetailleerde uitwerkingen kunnen deze kwetsbaarheid niet maskeren.

68 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013). 69 Lusht (1997).

84

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Guidance Note “Taxatie erfpacht” In aanvulling op het Red Book heeft RICS Nederland een Guidance Note genaamd ‘Taxatie Erfpacht’ gepubliceerd. Deze Guidance Note geeft een richtlijn voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De Guidance Note stelt het volgende:

D

e gangbare praktijk gaat uit van de fictie dat de waarde van de blote eigendom en de waarde van het erfpachtrecht samen de marktwaarde van de volle eigendom zijn. Door de waarde van de blote eigendom in mindering te brengen op de waarde van de volle eigendom wordt de waarde van het erfpachtrecht verkregen. De waarde van de volle eigendom als uitgangspunt nemen heeft als voordeel dat daarvoor veelal voldoende referentietransacties zijn.

De Guidance Note stelt verder:

G

rondwaarde De basis voor de berekening van de grondwaarde is de staat waarin de grond in erfpacht is uitgegeven of een bepaling in de erfpachtovereenkomst waarin is vastgelegd in welke staat de grondwaarde moet worden getaxeerd. Indien de erfpachtovereenkomst daarover niet duidelijk is of met verouderde begrippen werkt of geen uitsluitsel geeft over inmiddels gewijzigde omstandigheden, moet de taxateur motiveren welke grondslag hij hanteert, waarbij moet worden gekeken naar de feitelijke situatie, de bedoeling van partijen en naar redelijkheid en billijkheid. (...) De taxateur is vrij om de meest geëigende taxatiemethodiek of combinatie van taxatiemethoden te gebruiken. (...) Depreciatie van de grondwaarde indien de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst daar aanleiding toe geven. Er wordt onderscheid gemaakt in: a. Depreciatie vanwege privaatrechtelijke beperkingen in de erfpachtovereenkomst die verder gaan dan publiekrechtelijke bepalingen ten aanzien van planologie, milieubeheer en waterbeheer. Het betreft directe bouw- of gebruiksbeperkingen die vaak eenduidig taxeerbaar zijn. b. Depreciatie vanwege de gebonden staat. Drie factoren spelen een rol: I. De bloot eigenaar en erfpachter zijn via het erfpachtcontract aan elkaar gebonden en de erfpachter is gebonden aan het gebruik van de grond.

Aan een aantal essentiële onderdelen van de definitie van marktwaarde IVS is niet voldaan. Als er sprake is van een opstalvergoeding bestaat er gebondenheid in de begroting daarvan. Dit depreciatie-element wordt verzacht als is voorzien in drie-deskundigenregeling. »

85

Bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering

II. Beperkingen in de erfpachtvoorwaarden die de erfpachter in zijn beschikkingsmacht beperken. Het gaat om indirecte gebruiksbeperkingen zoals bijvoorbeeld voorwaarden aan het vestigen van een hypotheek op het erfpachtrecht, beperkingen aan de overdracht van het erfpachtrecht aan derden of opzeggingsmogelijkheden door de eigenaar. III. De duur van de erfpachtovereenkomst (inclusief eventueel contractueel vastgelegde verlenging of heruitgifte). Naarmate het einde van het erfpachtrecht nadert, komt het einde van de gebondenheid in zicht en neemt de depreciatie af tot nul bij het einde van het erfpachtrecht. De depreciatiefactor verschilt naar de mate waarin beperkende voorwaarden in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen en naar de mate waarin dat consequenties heeft, gelet op de aard van de onroerende zaak. De taxateur stelt gemotiveerd een depreciatiefactor vast. Over het algemeen is bij bebouwde objecten in stedelijke erfpacht de depreciatiefactor hoger en is deze bij objecten in het landelijk gebied lager of ontbreekt geheel, zoals bij landbouwgrond. Bij stedelijk erfpacht is de depreciatiefactor vaak beleidsmatig vastgelegd. (…) De taxateur dient te vermelden dat is uitgegaan van deze depreciatiefactor als marktgegeven en dat geen zelfstandig oordeel is gegeven over de hoogte van de depreciatiefactor.

Taxatieleer Vastgoed (2013) - Van Arnhem, Berkhout & Ten Have In het standaardwerk Taxatieleer Vastgoed 1 wordt in hoofdstuk 9 de kostenbenadering behandeld. Wij volgen de tekst uit het boek op de voet. De auteurs stellen dat de kostenbenadering, naast de comparatieve benadering en de inkomstenbenadering, één van de drie basisbenaderingen van de waarde is. In sommige markten zijn er soms weinig of geen transacties van vergelijkbaar vastgoed om een comparatieve benadering te rechtvaardigen. Hetzelfde geldt bij specifiek of uniek vastgoed (fysiek of functioneel), waarvoor geen markt bestaat. In dergelijke gevallen kan een taxateur vaak alleen de kostenbenadering toepassen. In de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten: de waarde van een object wordt afgeleid uit de kosten van een (fictieve) nieuwe vervanging. De gecorrigeerde vervangingskosten worden gebruikt om de verwachte marktwaarde te schatten. Deze benadering vindt zijn uitwerking in de vervangingswaardemethode.70 De vervangingswaardemethode berekent de vervangingswaarde waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van het vastgoedobject. Tevens houdt de taxateur rekening met de sinds de stichting van het vastgoedobject opgetreden fysieke slijtage (technische veroudering), functionele en externe veroudering.

Bij de afschrijving wegens deze veroudering houdt hij ook rekening met latere investeringen, die met name een rol spelen in gebouwen waarin die investeringen zijn gedaan om de levensduur te verlengen. Deze levensverlengende investeringen betreffen bijvoorbeeld het vervangen van de installaties of het renoveren van het dak of de fundering. Door deze investeringen gaat het gebouw langer mee.71

70 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013). 71 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013).

86

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

De vervangingswaarde van de opstallen wordt berekend met behulp van de kuberingscalculatie (kuberen), de bouwdeelkostencalculatie of de retrospectieve calculatie. Deze calculatietechnieken leveren inzicht in de actuele bouwkosten en de kosten die toegekend kunnen worden aan de terreinvoorzieningen en eventuele gebouwgebonden installaties en voorzieningen. De bouwkosten van de opstallen betreffen de actuele bouwkosten, waarbij rekening wordt gehouden met de actuele bouwmethoden. Die actuele bouwmethoden moeten wel in overeenstemming zijn met de gebruikseisen van de eigenaar-gebruiker. Als bijvoorbeeld het productieproces een gebouw vereist dat van steen is opgetrokken, terwijl het in de praktijk vaak voorkomt dat dit van geprofileerd plaatstaal is gemaakt, moet de taxatie uitgaan van de stenen bebouwing. Deze opvatting beperkt zich overigens niet tot de aan het productieproces gerelateerde bebouwing. Ook bouwstijlen die vanuit representatie of herkenbaarheid gerealiseerd zijn, moeten door de taxateur gerespecteerd worden.72 Ten aanzien van het schatten van de waardevermindering stellen de auteurs: De schatting van de waardevermindering is een precaire aangelegenheid en maakt de vervangingswaardemethode zeer kwetsbaar. Het schatten van de waardevermindering (of: afschrijving, depreciatie, veroudering) is voor taxateurs een van de grootste uitdagingen.

De achteruitgang van gebruiksnut is moeilijk te schatten en vorm te geven, laat staan te meten. De percepties in de markt over gebruiksnut kunnen snel veranderen. Met name voor ouder vastgoed is de waardevermindering moeilijk te schatten. Bij de vaststelling van technische veroudering (fysieke slijtage), maar meer nog bij de bepaling van de functionele en externe veroudering treden in de praktijk onoverkomelijke problemen op. Subjectieve elementen sluipen gemakkelijk in de waarderingen. Om de gebruiksduur te bepalen worden activa wel in groepen van gelijke toekomstige gebruiksduur ingedeeld, waarbij wel bandbreedtes van gebruiksduur worden gehanteerd. Met het schatten van de geaccumuleerde waardevermindering wordt getracht het verband tussen de productiekosten (reproductie- of vervangingskosten) en de marktwaarde weer te geven, ongeacht of de markt in evenwicht is. ‘Wordt getracht’, want kosten en waarde zijn zelden aan elkaar gelijk. De waardevermindering moet gebaseerd zijn op de perceptie van de markt.73 De auteurs noemen de volgende waardeverminderende factoren, waarbij zij aangeven dat de lijst niet pretendeert compleet te zijn. Waardeverminderende factoren voor vastgoedobjecten zijn74: 1. fysieke of technische veroudering: a. slijtage door normaal gebruik; b. verslechtering of schade door weersinvloeden, ongedierte of veroudering; c.

schade door onoordeelkundig gebruik, vandalisme, brand en dergelijke; d. verslechtering door leegstand; 2. functionele veroudering: a. verouderde of slechte architectuur, plafonds die te laag of te hoog zijn, foutief gesitueerde ruimten en onnuttige ruimten, te weinig lichttoetreding; b. niet meer optimaal functionerende indeling van de gebruiksruimten, dit in verband met gewijzigde inzichten en ontwikkelingen; c. onvoldoende faciliteiten: slechte bouwkundige afwerking, afwijkende detaillering en slechte installaties; d. een teveel aan voorzieningen: een overkill aan technische installaties of te grote oppervlakte, te luxe uitgevoerde bouwkundige voorzieningen; 72 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013). 73 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013). 74 Arnhem, van, Berkhout & Ten Have (2013).

87

Bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering

e. verouderd materiaal: aanrecht van graniet, stalen kozijnen, stucwerk plafonds of houten vloeren; f. verspilling: hoge onderhoudskosten of slechte energiebesparende maatregelen; g. wettelijke bepalingen: Arbeidsomstandighedenwet, Woningwet of milieuwetten; 3. externe veroudering: a. omgevingsgevaren en overlast: omgevingslawaai, trillingen, rook, smog, vuil, luchtjes en dergelijke; b. veranderingen in soorten en kwaliteit van bebouwing in de omgeving: bouwhoogte, bebouwingsintensiteit, gebruiksbepalingen; c. gebruiken van de bewoners: bewoning van de omgeving steeds minder door eigenaar-gebruikers en meer door huurders, wijze van bewoning, veroudering van populatie, leegstand en verloedering van de omgeving; d. verminderde vraag: vermindering van aantal inwoners of werkgelegenheid, of andere lokaal of regionaal bepaalde economische omstandigheden, waaronder vermindering van de bezettingsgraad.

Rapport SBV (1992) - Ankum c.s. De commissie-Ankum c.s.75 adviseerde in 1992 over de waardebepaling van erfpachtrechten in een rapport, dat de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) aan het gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam uitbracht. Het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam had de opdracht verleend voor een advies over enkele aspecten van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Eén aspect betrof de taxatie van bebouwde grond, al dan niet uitgegeven in erfpacht. De commissie-Ankum c.s.76 bespreekt drie methoden om de waarde van bebouwde grond te taxeren: 1. het verhoudingspercentage; 2. waarde bebouwde grond is gelijk aan waarde onbebouwde grond; 3. de residuele-waardemethode. Hierna volgen wij de redenering van Ankum c.s. op de voet. Zij concluderen dat de residuele-waardetheorie in de economische wetenschap goed verankerd en onomstreden is. Ad 1) Verhoudingspercentage77 Deze methode is gebaseerd op de verdeling van de waarde van het totale object tussen grond en opstal. De waarde van de grond als percentage van de waarde van het object heet het ‘verhoudingspercentage’. Ten aanzien van de verschillende toepassingsmogelijkheden rond het verhoudingspercentage signaleert de commissie-Ankum c.s. als tekortkoming dat het, zelfs als het om een plausibel percentage gaat, op geen enkele theorie is gebaseerd en niet te toetsen is aan marktcijfers.

Ad 2) Waarde bebouwde grond gelijk aan waarde onbebouwde grond78 De tweede methode gaat ervan uit, dat de grond zowel tijdens als na afloop van de erfpachtperiode een waarde heeft alsof het onbebouwde grond betrof c.q. dat de grond te allen tijde de waarde behoudt die zij in onbebouwde staat zou hebben. Grond slijt niet, zij kan derhalve haar waarde niet verliezen, is de redenering. De vraag die daarbij aan de orde is, is in hoeverre de aard en bouwkundige toestand van de opstal een factor zal mogen zijn bij een vaststelling van de canon voor een volgende termijn. Wordt de waarde bepaald 75 De overige auteurs waren Prof. dr. B. Kruijt, dr. D.B. Needham en drs. ing. L.B. Uittenbogaard. 76 Ankum c.s. (1992). 77 Ankum c.s. (1992). 78 Ankum c.s. (1992).

88

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

door de waarde van de grond indien deze in onbebouwde staat zou worden uitgegeven, of wordt deze waarde lager gesteld door de lagere opbrengst op grond van een daarop gevestigde inmiddels verouderde opstal? Conform de theorie van residuele waardebepaling van de grond kan gesteld worden, dat de waarde van de grond ontleend wordt aan het nut (c.q. de opbrengst) dat deze afwerpt. Indien veroudering van de opstal leidt tot lagere opbrengsten, dan komt dat in een waardedrukkende werking tot uitdrukking. Deze tweede methode, gebaseerd op de alternatieve gebruikswaarde bij nieuwbouw, wordt door Ankum c.s. verworpen. M1et een eventuele waardedrukkend effect van verouderde opstal moet wel rekening worden gehouden. De keuzemogelijkheid is voor de gebruiker bij bebouwde grond kleiner dan bij onbebouwde grond. Maar hoe moet het waardedrukkend effect worden bepaald? En impliceert dit ook dat indien de erfpachter doelbewust de opstal heeft verwaarloosd, dit bij herziening van het erfpachtcontract ook in een lagere canonprijs tot uitdrukking moet worden gebracht? Of omgekeerd; moet de erfpachter die zijn opstal goed heeft onderhouden c.q. gerenoveerd gestraft worden met een hogere canon? Dit zijn vragen die bij de derde methode aan de orde komen.

Ad 3) Residuele-waardemethode79 De derde methode gaat ervan uit dat de residuele-waardetheorie van grondprijzen evengoed van toepassing is op oudbouw als op nieuwbouw. De theorie is in de economische wetenschap goed verankerd en onomstreden. Verder is deze methode op bouwgrond betrekkelijk eenvoudig en is er praktische ervaring mee (zij het dat de ervaring in het buitenland omvangrijker en over een langere periode opgedaan is dan in Nederland). Deze methode houdt in, dat de waarde van de grond gelijk is aan de getaxeerde waarde van het totale object minus de waarde van de opstal. De commissie-Ankum c.s. stelt dat deze methode in principe eenvoudig is, maar dat er drie moeilijkheden zijn die de toepassing ervan belemmeren: • de actuele waarde van het totale object op zich is niet moeilijk te taxeren (de markt geeft goede signalen hierover). Deze waarde is echter afhankelijk van het feitelijke gebruik dat ervan wordt gemaakt, alsmede van de staat van onderhoud. Hierdoor kan de financiële positie van de gemeente - als eigenaar van het blote eigendom - onder invloed staan van de bedrijfsvoering van de erfpachter; • de actuele waarde van de opstal wordt eveneens beïnvloed door de staat van onderhoud, en • de actuele waarde van de opstal moet worden berekend, hetgeen niet een marktgegeven is.

Commissie Grondwaardebepaling (2014) - Frijns, Korthals Altes & Teulings De commissie Grondwaardebepaling werd gevraagd te adviseren over de methode van grondwaardebepaling voor bestaande woning-erfpachtrechten. De methode moest aansluiten op de toenmalige voorstellen voor vernieuwingen van het Amsterdamse erfpachtstelsel. De commissie bestond uit de professoren J.M.G. Frijns (voorzitter), W.K. Korthals Altes en C.N. Teulings. De commissie acht de residuele grondwaarde de economisch en rationeel gezien juiste methode om de grondwaarde te bepalen.

79 Ankum c.s. (1992).

89

Bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering

Aan het interim-advies van deze commissie ontlenen wij de volgende passages (inclusief voetnoten)80:

O

p locaties waar vastgoed schaars is (de vraag is groter dan het aanbod) wordt de residuele grondwaarde bepaald door het verschil tussen de vastgoedwaarde (waarde grond en opstal) en de opstalwaarde. De opstalwaarde wordt bepaald door de herbouwwaarde of de “bijbouwwaarde”81 . Het bedrag waarvoor op dezelfde locatie evenveel of meer gelijkwaardige opstallen gebouwd kunnen worden. Op locaties waar vastgoed niet schaars is (het aanbod is groter dan de vraag) is de waarde van opstallen lager dan de herbouwwaarde. De grondwaarde wordt dan bepaald door de prijs waarvoor (vrij bebouwbare) grond wordt aangeboden op de markt. Het verschil tussen de vastgoedwaarde en de grondwaarde is dan de waarde van de opstallen. Voor Amsterdam is dit meestal niet van toepassing; vastgoed is schaars in Amsterdam. (…) Van residuele grondwaarde naar canongrondslag Op de residuele grondwaarde worden doorgaans door taxateurs en gemeente afslagen toegepast om tot de grondslag voor de erfpachtcanon te komen. Doordat een deel van de grondwaarde bij de erfpachter blijft bevatten transacties marktgegevens over de grondwaarde. Daarvan kan bij de bepaling van de residuele grondwaarde gebruik worden gemaakt. De mate waarin de grondwaarde achterblijft bij de erfpachter hangt af van het gehanteerde systeem.

In het huidige systeem hebben taxateurs de neiging om afslagen te gebruiken om een snelle stijging van de grondwaarde af te zwakken. De Commissie vindt dat een gevaarlijke weg: door afslagen op deze manier te gebruiken, wordt de relatie tussen de werkelijke grondwaarde en de waarde van het erfpachtrecht verzwakt. In feite worden daardoor willekeurige cadeautjes uitgedeeld aan de toevallige bezitters van de woning / het erfpachtrecht.82 NB: bij nieuw uit te geven grond wordt de prijs ook gebaseerd op de residuele waarde maar komt de definitieve prijs tot stand via een onderhandeling of een tender. De Commissie denkt dat daar niet de grote problemen zitten en bovendien valt de grondprijs bij uitgifte buiten het bestek van de adviesaanvraag.

8182

Over de huidige systematiek van grondwaardebepaling schrijft de commissie83:

I

n het huidige model bepaalt de Gemeente op basis van middeling per buurt en woningtype een grondwaarde. Via vaste afslagen wordt vervolgens de canongrondslag bepaald en op basis daarvan wordt de erfpachter bij canonherziening (eens in de 50 jaar) een nieuwe canon aangeboden. De commissie vindt dit in opzet een logische aanpak, maar is van mening dat verdere verfijning mogelijk is.

80 Frijns, Korthals Altes & Teulings (2014). 81 De kosten om de opstallen te slopen worden in mindering gebracht van de opstalwaarde. De opstalwaarde wordt dus bepaald door de kosten om de opstallen opnieuw te realiseren min de veroudering en min de kosten om de opstallen te slopen. 82 Een afslag ter hoogte van de BTW vormt hier een uitzondering op. De BTW komt bij uitgifte immers ten laste van de erfpachter en in die zin is het redelijk dat de waardestijging van die investering ook de erfpachter toekomt. 83 Frijns, Korthals Altes & Teulings (2014).

90

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

De erfpachter hoeft het voorstel van de gemeente niet te accepteren. In dat geval treedt een waarderingsprocedure met externe taxateurs in werking. Deze externe taxateurs bepalen de residuele grondwaarde op basis van de geschatte transactiewaarde van de woning, gecorrigeerd voor de geschatte opstalwaarde. Op de uitkomst worden door de externe taxateurs vervolgens zeer forse » afslagen toegepast om tot een canongrondslag te komen. Zij passen doorgaans allereerst een afslag toe ter hoogte van de sloopkosten en de BTW over de grondwaarde, vervolgens een afslag wegens het verschil in waarde tussen een erfpachtrecht en vol eigendom en ten slotte de zogenaamde “depreciatiefactor”. De motivatie voor deze afslagen beoordeelt de commissie als bijzonder dun. Bovendien krijgt de commissie de indruk dat er door externe taxateurs steeds nieuwe argumenten worden gezocht om de canon naar beneden bij te stellen. De afslagen die nu door taxateurs worden gehanteerd zijn willekeurig. De huidige omschrijving in de Algemene Bepalingen 2000 geeft ook aanleiding voor arbitraire en willekeurige afslagen. In de Algemene Bepalingen wordt gesproken over de waardering van het vastgoed met in achtneming van het feit dat het vastgoed in ‘verhuurde of gebruikte staat’ is. De afslagen die worden toegepast zijn historisch bepaald en missen een ratio.

Opgemerkt moet worden dat de afslagen voorbij schieten aan het oorspronkelijke doel van de inschakeling van taxateurs. Inschakeling van taxateurs was om te voorkomen dat de erfpachter gebonden was aan een eenzijdig canonbepaling door de gemeente waarbij de gemeente misbruik zou kunnen maken van haar positie. Naar het oordeel van de commissie voorkomt de gemeente al misbruik van haar positie door de residuele grondwaarde te volgen. Ten onrechte wordt de indruk van misbruik wel gewekt omdat taxateurs fors hogere afslagen hanteren en op die wijze tot lagere canonbepalingen komen. Het huidige werkwijze, welke voortvloeit uit de Algemene Bepalingen, heeft een aantal belangrijke nadelen voor erfpachters: het proces tot canonherziening duurt lang en is ingewikkeld, leidt tot langdurige onzekerheid en kent bij vergelijkbare woningen (grote) verschillen in de uitkomsten. Daarbij staan erfpachters bovendien voor de keuze om de zekere kosten van een deskundigenadvies af te wegen tegen de onzekere (lagere) uitkomst. Naar de mening van de Commissie is dit proces van vaststelling door “externe taxateurs” buitengewoon ondoorzichtig, willekeurig en bovendien gevoelig voor manipulatie. De uitkomst, de canongrondslag, lijkt meer een benadering van wat maatschappelijk, of in het licht van de historie, een aanvaardbare canongrondslag is dan dat het afspiegeling is van de residuele grondwaarde.

In de ogen van Commissie komt er hierdoor een onevenredig groot deel van de grondwaarde (met andere woorden: een groot financieel voordeel) terecht bij een selecte groep erfpachters die de keuze maken om externe taxateurs in te schakelen.

91

92

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Bijlage II - De opdracht en kaders De opdracht Toen ons de opdracht werd verleend, werd ons gevraagd aandacht te besteden aan zeven vragen in het bijzonder. Deze bijlage bevat de antwoorden op die vragen die wij van verwijzingen hebben voorzien.

1.  Wat is de beste methode om de grondslag van de afkoopsom van eeuwigdurende erfpacht te bepalen? De residuele-waardemethode geniet onze duidelijke voorkeur. Wij stellen voor deze methode te combineren met de beschikbare WOZ-waarderingen van grond en opstal en een zorgvuldige onderbouwing van waardevermindering van afzonderlijke opstallen. Wij verwijzen naar de hoofdstukken 4 en 9 (conclusies 1 en 2).

2. Wat is het verschil tussen de afkoopsom van eeuwigdurende erfpacht en de afkoopsom op basis van de huidige praktijk (voortdurende erfpacht)? Het verschil tussen beide soorten afkoopsom kent zowel een cijfermatige als procesmatige dimensie. Het cijfermatige verschil zal van geval tot geval verschillen en onder andere afhangen van de openstaande tijdvaktermijn bij de huidige praktijk van voortdurende erfpacht. Daarnaast wordt het cijfermatige verschil bepaald door een verschil in grondslagen, een belangrijker verschil dat door het onderliggende proces kan worden verklaard. In de huidige praktijk wordt nog veel gewerkt met relatief subjectieve indicaties, vuistregels en afslagen. In het voorstel voor de eeuwigdurende erfpacht bepleiten wij een proces dat steunt op transparante objectivering. Zo zou de combinatie van theoretisch gefundeerde grondslagen met grootschalige openbare databronnen een goed fundament bieden voor de Amsterdamse erfpacht in de toekomst. Wij verwijzen naar de hoofdstukken 4 en 9 (randvoorwaarde 6).

3.  Hoeveel hoger is de grondwaarde van de onder 1 bepaalde afkoopsom wanneer de grond zou worden verkocht in plaats dat deze wordt omgezet in eeuwigdurende erfpacht? De waarde van de grond is in beide gevallen nagenoeg gelijk. In de door ons bepleite residuele-waardemethode is de grondwaarde immers een functie van het gebruik (de opstal). Als de grond wordt verkocht, zou de volledige grondwaarde ineens in rekening moeten worden gebracht. In geval van eeuwigdurende erfpacht zou deze grondwaarde gecombineerd met een erfpachtcanonpercentage de jaarlijkse erfpachtcanon bepalen. Met andere woorden, de eeuwigdurende canon is enkel een uitgespreide vergoeding voor het gebruik van de grond. Uiteraard zullen het gebruikte canonpercentage en de interne disconteringsvoet van de canonbetalingen bepalend zijn voor het eventuele verschil tussen de directe opbrengst bij verkoop vergeleken met de contante waarde (lees afkoopsom) van de eeuwigdurende spreiding van betaling voor gebruik. Het enige andere verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en vol eigendom in Amsterdam is dat de gemeente de optie houdt om de canon te verhogen als de bestemming wordt gewijzigd en als het volume van niet-woningen wordt gewijzigd.

De waarde van deze optie is niet exact te bepalen, maar op basis van een extrapolatie van bestaand wetenschappelijk onderzoek bedraagt deze naar schatting minder dan 5% (zie hoofdstuk 5, voetnoot 39). Verder verwijzen wij naar de hoofdstukken 4, 5 en 6.

93

Bijlage II - De opdracht en kaders

4. Op welke wijze kan vanuit de afkoopsom de canon worden bepaald? De afkoopsom wordt als een contante waarde van toekomstige canontermijnen vastgesteld. De canonbetalingen zijn op hun beurt een functie van de grondwaarde en het canonpercentage. Kortom, de afkoopsom wordt bepaald op basis van de canon. Dit rekenschema is een gesloten redenering. Indien er consensus is over alle grondslagen en kengetallen (de grondwaarde, het canonpercentage, de termijnen en de discontovoet) kan elke ontbrekende variabele worden herleid uit de overige. Met andere woorden, indien er op voorhand zekerheid bestaat over de hoogte van de afkoopsom (en tevens over de grondwaarde, het canonpercentage, de termijnen en de discontovoet) kan de canon als ontbrekende variabele worden herleid uit de afkoopsom. In de praktijk zal het echter gebruikelijker zijn dat vanuit de canon de afkoopsom wordt bepaald. Wij verwijzen naar de hoofdstukken 6 en 9 (conclusie 3).

5.  Bij canonbetaling wordt de canon jaarlijks geïndexeerd. Welke wijze van indexering adviseert de commissie? Deze vraag begint met een veronderstelling. Bij canonbetaling wordt de canon niet noodzakelijkerwijs geïndexeerd; dit is een mogelijkheid. Geheel in lijn met wat Ankum c.s. (1992) hierover stelt, willen wij benadrukken dat het gebruik van een op voorhand vaststaande indexatie (een vast percentage) neerkomt op een spreiding van betaling. Door de canon jaarlijks te laten stijgen met een vast percentage, kan de aanvangscanon worden verlaagd ten laste van de latere termijnen, hetgeen voor erfpachters aantrekkelijk kan zijn. De verwachte waarde van het geheel verandert hierdoor niet. Een dergelijke spreiding verdient aanbeveling: de canonbetalingen nemen geleidelijk toe met het verstrijken van de jaren. Wij adviseren om voor de jaarlijkse indexatie steeds de werkelijke prijsontwaarding van het voorgaande jaar (inflatie) te hanteren en de individuele erfpachters de keus te laten om al dan niet te indexeren. Indexatie op basis van de ontwikkeling van Amsterdamse grondprijzen zou kunnen leiden tot een vermenging van belangen. De gemeente heeft immers met haar grondbeleid invloed op de prijsontwikkeling, en zou op deze wijze de canon eenzijdig kunnen beïnvloeden. Dit is bij het gebruik van algehele prijsontwaarding niet het geval.

Wij verwijzen naar de hoofdstukken 6 en 9 (conclusie 3).

6.  Op welke manier kunnen bestaande rechten en verplichtingen van de erfpachter bij canonbetaling dan wel afkoop verrekend worden op het moment dat hij overstapt op eeuwigdurende erfpacht? De commissie stelt voor om elke erfpachter te voorzien van een aanbod eeuwigdurende erfpacht op basis van eerder besproken grondslagen. Uiteraard zullen bestaande rechten en resterende afkoopsommen in dit aanbod expliciet moeten worden meegewogen. De wijze waarop dit zal gebeuren, hangt van de specifieke situatie af. Maar in alle gevallen biedt de contantewaardebenadering van toekomstige betalingen en verplichtingen hiervoor een eenduidige basis. Zo zullen openstaande of afgekochte afspraken in het huidige tijdvak als vertrekpunt dienen voor de termijnberekening van het aanbod voor de eeuwigdurende erfpacht. Hier zullen de bestaande algemene bepalingen voorkómen dat gemaakte afspraken onvrijwillig zouden kunnen worden herroepen. Het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht zal derhalve moeten volgen op het aflopen van bestaande erfpachtafspraken of eventuele waardeverschillen moeten vergoeden. Wij verwijzen naar de hoofdstukken 3 en 9 (randvoorwaarde 3).

94

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

7.  Op welke manier kan bij eeuwigdurende erfpacht de eerder overeengekomen canon of afkoopsom aangepast worden in geval van bestemmingswijzigingen (alle bestemmingen) en/of volumewijzigingen (geldt niet bij woningen)? Wij adviseren om in deze gevallen met dezelfde grondslagen en methodiek als de door ons voorgestelde voor eeuwigdurend een herberekening te maken van de dan geldende omstandigheden. Indien op tijdstip t in de toekomst de bestemming van de grond wordt herzien, dient er een nieuwe WOZ-waardering te worden opgesteld op basis waarvan een nieuw aanbod voor eeuwigdurende erfpacht kan worden opgesteld. Uiteraard zal in het geval van afgekochte erfpacht vervolgens een verrekening van het verschil in waarde op tijdstip t plaatsvinden.

De kaders Ons is gevraagd ons advies uit te werken volgens de volgende randvoorwaarden: • zowel het advies als de methode voor grondwaardebepaling moet uitvoerbaar en toekomstbestendig zijn; • de mogelijkheid om onderscheid te maken tussen verschillende buurten/wijken wordt onderzocht; • het advies moet toepasbaar zijn op zowel een tussentijdse overstap als een overstap aan het einde van een tijdvak; • de canon wordt in het eeuwigdurende erfpachtsysteem jaarlijks geïndexeerd; • de rekenmethode maakt het idealiter mogelijk gelijke gevallen gelijk te behandelen: eenheid van beleid en uitvoering, één meetlat voor iedereen; • heldere en toegankelijke uitleg van het advies. Onze conclusies en aanbevelingen, zoals beschreven in hoofdstuk 9, voldoen naar onze mening aan deze voorwaarden. Zo is de voorgestelde werkwijze expliciet getoetst aan de praktische uitvoerbaarheid, mede op basis van het onderzoek van Francke (2015). De voorgestelde werkwijze is de uitkomst van de laatste stand van de techniek en wetenschap. Dankzij de integrale koppeling van de werkwijze aan de beschikbare openbare databronnen, is deze werkwijze voor langere tijd te gebruiken. In tegenstelling tot het verleden dient de gemeente niet langer te werken met afslagen en vuistregels waarvan de onderbouwing snel gedateerd zal aandoen.

Wij stellen daarentegen een lerend model voor waarin nieuwe data automatisch zorgen voor continue herijking en bijstelling. Daarmee worden de databronnen zodanig ingericht dat de evidente diversiteit tussen buurten en wijken een integraal onderdeel van de werkwijze worden. De uitkomsten van dit model doen dienst als onderbouwing voor een aanbod voor eeuwigdurende erfpacht, een voorstel dat voor iedere betrokkene op dezelfde grondslagen zal worden gebaseerd. Dit voorstel kan zowel tussentijds als aan het einde van het tijdvak worden opgesteld, aangezien de methodiek de tijdvariatie van de kengetallen automatisch meeweegt. Deze werkwijze kan bij wijze van spreken op elk moment van de dag worden uitgevoerd met verse gegevens. De canon kan jaarlijks verhoogd worden met de inflatie van het jaar daarvoor (indexatie), waardoor de canonbetalingen langzaam toenemen. Op deze wijze wordt de verpachter gevrijwaard van de risico’s van onvoorspelbare geldontwaarding en ontvangt de erfpachter een betalingsstroom die in de eerste jaren lager en dus beter betaalbaar zal zijn. Wij adviseren de gemeente echter ook om de erfpachters hier een alternatief aanbod te doen zonder indexatie en met een hogere initiële canon. Ook ten aanzien van de twee laatstgenoemde voorwaarden zijn wij duidelijk geweest. De voorgestelde werkwijze is eenduidig en gelijk voor elke erfpachter.

De benodigde cijfers en grondslagen dienen voor

95

Bijlage II - De opdracht en kaders

alle betrokkenen helder en bekend te zijn, opdat de communicatie helder en transparant haar beslag kan krijgen. Wij voegen hier nog een juridisch kader aan toe. Uit de contractvrijheid vloeit voort dat het elke erfpachter vrij staat het aanbod van de gemeente af te slaan. Dat stelt de commissie met nadruk voorop. Van belang is dat er in dit geval geen sprake is van een machtspositie van de gemeente, zoals die wel aan de orde is bij bijvoorbeeld heruitgifte aan het einde van tijdelijke erfpacht. Ons advies heeft betrekking op 110.000 erfpachters en 250.000 contracten. Wij wegen de uitvoerbaarheid en de mate waarin een en ander kan worden toegelicht zwaar mee in ons advies. Vanwege de enorme aantallen is een zekere mate van grofheid in de benaderingswijze onvermijdelijk. De gemeente zal zich met haar aanbod aan de erfpachters rekenschap moeten geven van het gelijkheidsbeginsel en met één maat moeten meten en niet met individuele erfpachters moeten onderhandelen. Het aanbod van eeuwigdurende erfpacht, vast te stellen volgens een vaste methodiek en op begrijpelijke wijze geformuleerd, moet dus gelden voor alle erfpachters. Het wordt dan ‘kiezen of delen’.