RIS319946 Bijlage Schoon schip. Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht. Amsterdam 18 juni 2015

4.3.3 Taxatieleer Vastgoed (2013) - Van Arnhem, Berkhout & Ten Have In het standaardwerk Taxatieleer Vastgoed 1 wordt de kostenbenadering in hoofdstuk 9 behandeld. De auteurs stellen dat de kostenbenadering, naast de comparatieve benadering en de inkomstenbenadering, een van de drie basisbenaderingen van de waarde is. In sommige markten zijn er soms weinig of geen transacties van vergelijkbaar vastgoed om een comparatieve benadering te rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor de waardering van specifiek of uniek vastgoed (fysiek of functioneel) waarvoor geen markt bestaat. In dergelijke gevallen kan een taxateur vaak alleen de kostenbenadering toepassen. In de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten: de waarde van een object wordt afgeleid uit de kosten van een (fictieve) nieuwe vervanging. De gecorrigeerde vervangingskosten worden gebruikt om de verwachte marktwaarde te schatten. Deze benadering vindt haar uitwerking in de vervangingswaardemethode.

4.3.4 Rapport SBV (1992) - Commissie-Ankum c.s. Prof. dr. L.A. Ankum c.s. adviseerde de gemeente Amsterdam in 1992 over de waardebepaling van erfpachtrechten in een rapport dat de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) aan het gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam uitbracht.32 Het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam had de opdracht verleend voor een advies over enkele aspecten van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Eén aspect betrof de taxatie van bebouwde grond al dan niet uitgegeven in erfpacht. De commissie-Ankum c.s. bespreekt drie methoden om de waarde van bebouwde grond te taxeren: 1) het verhoudingspercentage, 2) de waarde van de bebouwde grond is gelijk aan de waarde van de onbebouwde grond en 3) de residuele-waardemethode.33 De schrijvers concluderen dat de residuele-waardetheorie in de economische wetenschap goed is verankerd en onomstreden is.

4.3.5 Commissie Grondwaardebepaling (2014) - Frijns, Korthals Altes & Teulings De commissie Grondwaardebepaling werd in 2014 gevraagd te adviseren over een methode voor grondwaardebepaling aangaande bestaande woningerfpachtrechten. De methode moest aansluiten op de toenmalige voorstellen voor vernieuwingen van het Amsterdamse erfpachtstelsel. De commissie bestond uit de hoogleraren J.M.G. Frijns (voorzitter), W.K. Korthals Altes en C.N. Teulings. De commissie achtte de residuele-waardemethode economisch en rationeel beschouwd de beste methode om de grondwaarde te bepalen.

32 De overige auteurs waren prof. dr. B. Kruijt, dr. D.B. Needham en drs. ing. L.B. Uittenbogaard. 33 Ankum c.s. (1992).

30

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

4.4 Voor- en nadelen methodieken bepalen grondwaarde erfpachtrecht In de tabellen 4.1, 4.2 en 4.3 presenteren wij schematisch de voor- en nadelen van de beschreven methodieken voor het bepalen van de grondwaarde van het erfpachtrecht. Tabel 4.1 Voor- en nadelen residuele-waardemethode Residuele-waardemethode Voordelen

Nadelen

Nationaal en internationaal aanvaard

Complex, expertise vereist

Theoretisch aanvaard

Waardebepaling van erfpachtgrond is complex

Specifieke benadering

Depreciatie opstal is niet eenvoudig te schatten Afslagen veelal zonder onderbouwing Intransparant / subjectieve inschattingen Geen eenduidige methode, partijen (zoals bijv. gemeente en deskundigen) kunnen verschillende uitgangspunten als basis nemen.

De nadelen van de methode kunnen worden gereduceerd door de depreciatie van de opstal op wetenschappelijke wijze uit te voeren. Wij laten in hoofdstuk 8 van dit rapport zien hoe dan kan worden uitgevoerd.

Tabel 4.2 Voor- en nadelen grondquote Grondquote Voordelen

Nadelen

Eenvoudig

Vaststellen quote subjectief

Transparant

Grove inschatting Kwaliteitsverbetering opstal levert een hogere grondprijs op en wordt dus ontmoedigd Grondprijs is direct gekoppeld aan verkoopopbrengst Moeilijk te toetsen/beperkt vergelijkingsmateriaal

Tabel 4.3 Voor- en nadelen comparatieve methode Comparatieve methode Voordelen

Nadelen

Eenvoudig, makkelijk toepasbaar

Vergelijkbare transacties van grond zijn in Amsterdam vrijwel niet voorhanden.

Transparant Subjectiviteit is beperkt

31

4. Grondwaardering: grondslagen en literatuur

4.5 Resumé Een vergelijking van de drie waarderingsmethoden voor grondwaarde laat zien dat de grondquotemethode en de comparatieve methode onoverkomelijke nadelen hebben. De residuele-waardemethode heeft ook nadelen, maar die zijn minder fundamenteel van aard. De wetenschappelijke literatuur laat een duidelijke voorkeur zien voor de residuele-waardemethode. Wij adviseren de gemeente Amsterdam dan ook om deze methode te gebruiken als basis voor het bepalen van de grondwaarde.

32

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam 5.1 Inleiding De afgelopen decennia is er een procedure in de canonherziening ontstaan waarbij de gemeente het initiatief neemt en de erfpachter een aanbod krijgt op basis van een door de gemeente bepaalde grondwaarde. Steeds vaker verwerpen de erfpachters zo’n aanbod, vooral als het om eigen woningbezitters gaat. Vervolgens start een procedure waarin drie deskundigen (één namens de erfpachter, één namens de gemeente en één benoemd door de twee anderen) opnieuw komen tot een schatting van de grondwaarde. Er zitten grote verschillen in de wijze van schatten door de gemeente en de deskundigen, zowel wat uitgangspunten als methodiek betreft. Ook bestaan er enkele opmerkelijke verschillen in de behandeling van koopwoningen en commercieel vastgoed. In dit hoofdstuk beschrijven wij de gebruikte methodes in detail en voorzien deze van een kritische noot waar dat passend is. Wij sluiten dit hoofdstuk af met een overzicht van de huidige situatie, de sterke en minder sterke kanten van de gehanteerde methodiek.

5.2 Grondwaardebepaling en canonherziening door gemeente 5.2.1 Particuliere woningen De gemeente Amsterdam hanteert de residuele-grondwaardemethodiek om de grondwaarde van een object34 te bepalen35. Hierbij wordt eerst de marktwaarde van dat object geschat aan de hand van transactiegegevens en vraagprijzen van andere objecten die op die specifieke locatie op erfpachtgrond staan. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen afgekochte canon of periodieke canonbetalingen, en dat leidt noodzakelijkerwijs tot schattingsfouten. De vraagprijzen van de objecten worden geanalyseerd en vervolgens met vuistregels gecorrigeerd om tot een schatting van transactieprijzen te komen. Er is gekozen voor deze methode, omdat er (vaak) te weinig transacties in een bepaalde wijk of buurt hebben plaatsgevonden. Het aantal referenties enkel op basis van transacties is dan volgens de gemeente te beperkt om een gedegen marktwaarde te bepalen. Het kan voorkomen dat er te weinig recente waarnemingen zijn of dat de spreiding in prijzen te groot is om een goede schatting van de marktwaarde te maken. In dat geval wordt de marktwaarde op basis van vraag- en transactieprijzen in vergelijkbare buurten geschat. De gemeente geeft geen gedetailleerd inzicht in de wijze waarop zij tot de schatting is gekomen, noch in het algemeen, noch in individuele gevallen.

Het is niet duidelijk hoe de vraagprijzen exact worden gecorrigeerd en dat geldt ook voor de criteria die worden gehanteerd om marktgegevens al dan niet te betrekken in de schatting en de manier waarop deze marktgegevens worden gewogen. In zekere zin is dit hele proces dus een black box en het is mogelijk dat dit de algemene ontevredenheid aanwakkert die er onder erfpachters lijkt te bestaan over de taxaties.

34 In dit rapport gebruiken we de term ‘object’ voor (erfpacht)grond plus opstal tezamen. 35 De notitie ‘Erfpacht en Grondwaardebepaling van de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam (2015) geeft inzicht in de verschillen tussen de totstandkoming van de gemeentelijke aanbiedingen en de canonbepalingen die door de externe deskundigen worden vastgesteld. Hoewel de gemeente en deskundigen over het algemeen niet veel lijken te verschillen in hun schatting van de hoogte van de marktwaarde en de stichtingskosten/herbouwwaarde van woningen, ontstaat het dikwijls grote verschil tussen het oordeel van de gemeente en dat van de deskundigen door de correctie voor vol eigendom tegenover erfpacht en de depreciatie.

33

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam

Nadat de marktwaarde is geschat, wordt de vervangingswaarde van de opstal van deze geschatte marktwaarde afgetrokken. De vervangingswaarde is gebaseerd op de stichtingskosten van nieuwbouwreferenties, dat wil zeggen eengezinswoningen en meergezinswoningen, zoals een portiekflat met vijf woonlagen.36 Ondanks de ‘verouderde’ staat van bestaande objecten vindt er geen aftrek wegens depreciatie op de vervangingswaarde plaats. Dit is financieel in het nadeel van de gemeente, want er wordt daarmee altijd een bedrag van de objectwaarde afgetrokken alsof dat object in nieuwe staat is. De uitkomst van deze berekening is de residuele grondwaarde van het perceel in erfpacht. Naast de bebouwde staat van het perceel is evenwel ook de bestaande contractrelatie tussen erfpachter en gemeente van invloed op de waarde van de grond in erfpacht. Het college van B&W heeft om die reden vastgesteld dat op de grondprijs van bouwrijpe grond een depreciatiefactor van 0,75 (dus 25% korting) moet worden toegepast om de grondprijs van een bestaand erfpachtrecht te verkrijgen. Deze afslag van 25% die de gemeente hanteert, wordt sinds de canonherziening van 1 januari 2011 toegepast: 10% heeft betrekking op het feit dat er sprake is van een voortdurend contract en 15% op de bebouwing. Vóór 1 januari 2011 gebruikte de gemeente een afslag van 40%.

Het college van B&W heeft op 7 december 2010 hierover het volgende besloten:

1. De onderbouwing van de depreciatiefactor bij canonvaststelling ten behoeve van gemeentelijke erfpachtaanbiedingen bij Canon Herziening Einde Tijdvak (CHET) voor bestaande erfpachtrechten vast te stellen. De depreciatiefactor is het verhoudingsgetal tussen de grondwaarde van bouwrijpe grond en de grondwaarde van grond bij bestaande erfpachtrechten. De onderbouwing waarom de grondwaarde van bouwrijpe grond niet gelijk is aan de grondwaarde van bestaand erfpacht bestaat uit twee redenen: I.  De genormeerde residuele grondprijzen hebben als uitgangspunt bouwrijpe grond. Bij bestaande erfpacht is geen sprake van bouwrijpe grond. Er ontstaat alleen bouwrijpe grond na slopen van de opstallen. Het feit dat de grond bebouwd is brengt een beperking met zich mee waardoor de grond niet dezelfde waarde heeft als bij nieuw gerealiseerde opstallen. II. Doordat er bij voortdurende erfpacht al een contractrelatie met de erfpachter bestaat, heeft de erfpachter geen reëel alternatief anders dan voortzetting van het contract. Deze bestaande contractsituatie, coulance overwegingen en het bevorderen van het draagvlak van het erfpachtstelsel, zijn redenen om een depreciatie te hanteren.

2. De depreciatiefactor op basis van deze onderbouwing per 1-1-2011 te wijzigen van 0,60 (40% lagere grondwaarde dan de grondwaarde van bouwrijpe grond) naar 0,75 (25% lagere grondwaarde dan de grondwaarde van bouwrijpe grond).

Bij nieuwbouwuitgiftes worden geen afslagen gehanteerd. De grondprijzen worden berekend door de afdeling Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam, maar worden pas definitief vastgesteld door de gemeenteraad na een advies van een externe adviesgroep. Deze externe adviesgroep bestaat uit één makelaar en één bouwkostenexpert.

36 In geval van bestaande erfpacht bij woningen wordt standaard de referentie ‘eengezinswoningen en meergezinswoningen portiekflat 5-lagen’ gebruikt. In totaal zijn er vijftien standaardreferenties voor woningen en commercieel vastgoed opgenomen in het grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam.

34

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Vervolgens wordt de nieuwe canon voor de erfpachter bepaald op basis van de aldus vastgestelde grondwaarde. De erfpachter ontvangt een aanbod van de gemeente met de nieuwe canon. Dit aanbod wordt door velen als weinig transparant ervaren.

5.2.2 Commercieel vastgoed De canonbepaling van commercieel vastgoed door de gemeente is in grote lijnen dezelfde als die voor koopwoningen. Commercieel vastgoed is hier gedefinieerd als alle onroerende zaken die worden verhuurd (dus ook markthuurwoningen) door commerciële partijen. Een groot verschil met de praktijk betreffende woningen ligt in de vaststelling van de marktwaarde van een commercieel object. De marktwaarde wordt per object geschat aan de hand van de markthuur en het bruto-aanvangsrendement (BAR). Hiervoor gaat de gemeente uit van een fictieve markthuur en van een aanvangsrendement voor dat type pand op die locatie en een maximaal gebruik van het perceel, afgaande op wat het bestemmingsplan laat zien. Waar mogelijk wordt deze vastgestelde marktwaarde gestaafd met marktreferenties (vraaghuren, huurtransacties en transacties van objecten). De gemeente vermindert deze marktwaarde vervolgens met de stichtingskosten om tot een geschatte grondwaarde te kunnen komen. Per vastgoedsegment (kantoren, bedrijfsruimten en winkels) en kwaliteitsklasse beschikt de gemeente over stichtingskostenreferenties. In geval van ‘bijzondere’ (afwijkende) objecten en sociaal-maatschappelijke bestemmingen wordt maatwerk toegepast. De resulterende grondwaarde wordt tenslotte nog verminderd met 25%, waarvan 15% voor sloopkosten en 10% vanwege het voortdurende erfpachtcontract.

5.3 Canonbepaling door deskundigen na afwijzing gemeentelijke aanbieding 5.3.1 Particuliere woningen Een steeds groter deel van de erfpachters (circa 70% in 2014) gaat niet akkoord met de nieuwe canon en dat leidt vrijwel altijd tot een lagere geschatte grondwaarde en een lagere canon. In geval van een geschil benoemen gemeente en erfpachter ieder een deskundige, die samen vervolgens een derde deskundige benoemen. Deze drie deskundigen zijn vrijwel altijd Amsterdamse makelaars/taxateurs. Hun berekening van de grondwaarde is ook gebaseerd op een residuele benadering, maar wijkt sterk af van die van de gemeente. De aanpak van de deskundigen begint met een schatting van de marktwaarde van nieuwbouw van het object op eigen grond. Dit vermijdt het probleem van de gebrekkige informatie over al dan niet afgekochte canons op erfpachtgrond, waar de gemeentelijke aanpak mee te kampen heeft. Het introduceert echter wel een andere onnauwkeurigheid: de marktwaardeschatting is op basis van vergelijkbare transacties, waaruit een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak wordt afgeleid. Aangezien er weinig transacties op eigen grond in Amsterdam zijn, is het onvermijdelijk dat deze schattingen onnauwkeurig zijn. Om van de fictieve nieuwbouwwaarde van het object tot een grondwaarde te komen, trekken de deskundigen daar de geschatte herbouwkosten (inclusief sloop) van af.

Deze schatting is op basis van standaardvuistregels in de bouw aangaande kosten sloop en herbouw, alles per vierkante meter gebruiksoppervlak. In de opstelling gaan de taxateurs uit van een marktwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte inclusief btw. Die is van rechtswege verschuldigd over de levering van een bouwterrein, als het gaat om onbebouwde grond die voor bebouwing bestemd is. Om grond fiscaal als bouwterrein (‘fiscaal bouwterrein’) te

35

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam

kunnen aanmerken, dienen aan die grond, of in de omgeving daarvan, bewerkingen te hebben plaatsgevonden met het oog op de latere bebouwing. Een andere mogelijkheid is dat er voor de onbebouwde grond een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 letter a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) is afgegeven. Er kan ook een rechtstreeks beroep worden gedaan op de BTW-richtlijn, als er 1) een met objectieve gegevens onderbouwde bouwbestemming is en 2) mits de leverancier zich daadwerkelijk op het begrip ‘bouwterrein’ in de zin van de BTW-richtlijn beroept. Voor een juiste taxatie zouden de taxateurs daarom uitsluitend terreinen met de status van fiscaal bouwterrein als referenties moeten gebruiken. Anders gezegd: alleen terreinen die door btw-ondernemers verplicht met btw worden geleverd. Wij vragen ons af of er veel referenties te vinden zijn van zulke leveringen. Kunnen de taxateurs daarnaast wel vaststellen of de levering van rechtswege belast was met btw of ingevolge een optieverzoek? Weliswaar is die btw bij een levering die op verzoek is belast, verlegd naar de afnemer, maar is dat wel te zien in de ‘datasheets’ van de taxateurs? Daarnaast speelt het regime voor verhuur-analoge rechten bij erfpachtgrond.

Als de transactie vanwege een te lage btw-vergoeding als (verhuur)dienst kan worden aangemerkt in plaats van als een btw-levering, is de transactie als uitgangspunt steeds vrijgesteld, ook al betreft het een bouwterrein of een nieuw gebouw. De getaxeerde niet-zakelijke vastgoedobjecten zullen met name in handen zijn van erfpachters die niet als btw-ondernemer worden aangemerkt. Het ligt daarom meer voor de hand terreinen als referentieobjecten te nemen die in de overdrachtsbelastingsfeer worden geleverd: daar zien we een levering door een niet-btw-ondernemer, of wordt er een niet-bouwterrein of een ‘oud’ gebouw geleverd. De erfpachter zal als het om woningen gaat, zich meestal niet kwalificeren als btw-ondernemer. Van de aldus gevonden residuele grondwaarde worden dan nog twee posten afgetrokken: te weten 1) de erfpacht die een (bloot) eigenaar van de grond nu eenmaal niet behoeft te betalen en 2) een afwaardering wegens voortdurend gebruik. De eerste correctie is gebaseerd op het idee dat grond in erfpacht minder waard is dan grond in eigendom. De enige reden waarom dat zo zou zijn is gelegen in een mogelijke herbestemming of volume-uitbreiding: de waardestijging die dat doorgaans met zich mee brengt, is voor de eigenaar en niet voor de erfpachter.37 Dat betekent dat er sprake is van optiewaarde in het eigendom van de grond.

Afgezien daarvan zou er geen systematisch waardeverschil moeten zijn. De financieringstheorie is daarover duidelijk: de waarde van activa is in principe onafhankelijk van de manier waarop deze activa gefinancierd zijn. Erfpacht moet in dit geval worden opgevat als een financieringsmethode, enigszins vergelijkbaar met een financiële lease. In de praktijk zijn er echter wel situaties te noemen waarin financierbaarheid in de markt toch leidt tot veranderingen in marktwaarde, bijvoorbeeld door verschillen in de fiscale behandeling van verschillende financieringsvormen. Dat zou echter in verschillende situaties zowel tot waarde verhoging als verlaging kunnen leiden. Om een actueel voorbeeld te geven: de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente is door de overheid beperkt, terwijl die voor erfpacht niet is veranderd. Het fiscale regime voor erfpacht is daarmee relatief gunstiger geworden en dat zou op termijn juist kunnen leiden tot een relatief hogere marktwaarde voor erfpachtwoningen ten opzichte van koopwoningen op eigen grond.

37 Hoewel de gemeente Amsterdam, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Den Haag, de canon niet verhoogt bij volumevergrotingen van particuliere woningen (uitbouw).

36

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

De nu toegepaste correctie op erfpacht ten opzichte van eigen grond is niet gerechtvaardigd. De berekeningsmethode van de deskundigen houdt geen rekening met de waarde van de mogelijkheid van herbestemming en/of volumevergroting, maar komt met een aftrek op basis van toekomstige erfpachtlasten. Deze correctie (in 2014 was dat 33,4%) is veel hoger dan is gerechtvaardigd.38 De tweede en laatste correctie op de grondwaarde is een stelpost van 40% ‘depreciatie voortdurend gebruik’. De hoogte van deze post wordt nergens gerechtvaardigd of onderbouwd, anders dan door het feit dat de gemeente tot 1 januari 2011 ook dit percentage hanteerde. De deskundigen hebben destijds de gemeentelijke aanpassing naar 25% dus niet gevolgd. Het is niet duidelijk waarom zij dit niet hebben gedaan. Tenslotte berekenen de deskundigen dan nog canonpercentages voor verschillende periodes, namelijk 1) initieel, 2) voor 10 jaar vast en 3) voor 25 jaar vast. In de conversie van de initiële naar de vaste canons wordt een berekening gebruikt die naar onze mening op twee manieren niet correct is.39 Dit heeft echter geen grote gevolgen voor de einduitkomst van de berekening. Kortom, de deskundigenrapporten winnen het van die van de gemeente waar het gaat om inzichtelijkheid (transparantie).

De eerstgenoemde rapporten volgen een vast en duidelijk plan in vijf stappen, waarbij iedere stap duidelijk wordt omschreven. De eerste twee stappen worden correct gezet, maar de laatste drie zijn discutabel. Er worden bovendien grote kortingen op de grondwaarde toegepast die ofwel zijn gebaseerd op onjuiste of op onduidelijke uitgangspunten. Wanneer men met een frisse blik dieper naar de aanpak van de deskundigen kijkt, krijgt men de indruk dat patronen (automatismen) zijn ingesleten en dat er foutief wordt geredeneerd. De commissie Grondwaardebepaling (2014, zie bijlage I - Literatuuronderzoek grondwaardering) kwam tot dezelfde conclusies.

5.3.2 Commercieel vastgoed Ook de aanpak van de deskundigen is voor commercieel vastgoed grotendeels gelijk aan die welke zij voor woningen aanhouden. Het grote verschil zit in de afslag voor voortdurend gebruik. Sinds 1 januari 2011 hebben de deskundigen de gemeentelijke aanpassing van 40% naar 25% afslag voor woningen niet gevolgd, terwijl zij dat voor commercieel vastgoed wel hebben gedaan. Waarom is niet duidelijk.

38 De waarde van deze optie is in de literatuur nog niet vaak geschat, maar Clapp, Eichholtz en Lindenthal (2013) berekenen de waarde van de reële optie voor herontwikkeling en volume vergroting voor woningen in Berlijn en vinden waarden die uiteenlopen van 0,0% tot circa 24% van de totale waarde van een woning inclusief grond. In het grootste deel van de gevallen is dat percentage lager dan 5%. Het is niet duidelijk of deze percentages ook voor Amsterdam gelden. 39 De eerste fout zit in het gebruikte inflatiepercentage. Dat is het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar voor de 10-jaar vaste canon en van de afgelopen 25 jaar voor de 25-jaar vaste canon. Die aanpak lijkt wellicht logisch, maar er is geen enkel argument te bedenken waarom de toekomstige gemiddelde inflatie voor een bepaalde periode exact gelijk zou moeten zijn aan het gemiddelde voor een even lange tijdspanne in het verleden. Deze aanpak leidt dus tot willekeurige verschillen in de opslagen tussen de 10- en 25-jaar vaste canon. De betere – en bij waardering van vaste activa gangbare – aanpak is om toekomstige inflatie te baseren op het Europees verdrag aangaande de invoering van de euro, dat bepaalt dat het monetaire beleid dat de ECB voert, een inflatie nastreeft van 2%. De tweede fout zit in de bepaling van de equivalentie tussen de vaste en variabele canon.

Die bepaling telt nu simpelweg de canonbetalingen over 10 of 25 jaar die met inflatie zijn geïndexeerd, bij elkaar op, deelt die door 10 of 25 jaar, en gebruikt het resulterende gemiddelde als maatstaf voor de opslag. Hierbij wordt ten onrechte geen rekening gehouden met de tijdswaarde van geld. De correcte methode zou zijn om twee contantewaardeberekeningen uit te voeren en te bepalen bij welke vaste canon een gelijke contante waarde resulteert als die van de geïndexeerde canon.

37

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam

5.4 Gemeentelijke aanbieding en deskundigenrapport nader onderzocht De Rekenkamer Amsterdam heeft in 2012 een rapport uitgebracht inzake de gemeentelijke aanbiedingen bij canonherziening, op basis van een beperkte steekproef van 96 erfpachtdossiers.40 In het overgrote deel daarvan vallen de grondwaarde en de jaarlijks te betalen canon zoals de deskundigen die hebben vastgesteld, lager uit dan aanvankelijk door de gemeente was gedaan.41 De grondwaarde wordt gemiddeld 12.775 euro lager geschat en de gemiddelde jaarlijkse canon is 591 euro lager. In die gevallen waarin de deskundigen de canon hoger vaststellen dan de gemeente voorstelde, bedraagt de gemiddelde stijging 163 euro, bij een hogere gemiddelde grondwaarde van 3.948 euro. Het huidige systeem kent voor erfpachters dus een sterke prikkel om niet akkoord te gaan met het voorstel van de gemeente en als die haar beleid ongewijzigd laat, zal het aantal geschillen dus mogelijk nog verder toenemen.

5.5 Kwaliteit deskundigenrapport ter discussie De gemeente is al geruime tijd ontevreden over de kwaliteit van de deskundigenrapporten. De canon wordt nadat externe taxateurs zijn ingeschakeld, stelselmatig lager geschat dan wat de gemeente vindt. Een overtuigende onderbouwing van de opinie der deskundigen ontbreekt echter; wat overigens ook van die van de gemeente gezegd kan worden. De gemeenteraad onderkent deze discrepantie en stelt die in een collegevergadering aan de orde. Aan de ‘Voordracht voor de collegevergadering van 13 mei 2014’ (nummer BD2014-003939) ontlenen wij de volgende passages:

O

nderwerp: Rapportage over de beoordeling door de gemeente van rapporten van externe adviseurs in het kader van een canonherziening einde tijdvak in de periode 2010 tot en met 2013.

Het is OGA de afgelopen jaren duidelijk geworden dat de door externe adviseurs toegepaste waarderingsmethodieken - ondanks de verbeteringen die in de afgelopen jaren zichtbaar zijn geworden wat betreft de onderbouwing en motivering van de rapporten van externe adviseurs - naar het oordeel van OGA nog steeds niet van voldoende kwaliteit zijn. Met de opmerkingen van de gemeente op de methodiek wordt weinig tot niets gedaan (behalve dat wordt verwezen naar een standaardbijlage waarin de gevraagde informatie niet duidelijk is onderbouwd). Bij de uitvoering van de aanbeveling van de Rekenkamer werd dit opnieuw duidelijk. Vooralsnog heeft OGA ervoor gekozen om geen vernietiging van rapporten van externe adviseurs te vorderen bij de rechter. Hier is voor gekozen omdat hiervoor de erfpachter (zijnde de wederpartij»

40 Rekenkamer Amsterdam (2012). 41 In totaal heeft de Rekenkamer van 96 erfpachtdossiers de grondwaarde, het canonpercentage en de eenjaarscanon kunnen achterhalen. De gemeentelijke aanbiedingen die de Rekenkamer heeft onderzocht, dateren van de periode 2004 tot en met 2008. De deskundigenrapporten die in het rapport zijn onderzocht, dateren van de periode 2005 tot en met 2009. Er zit gemiddeld 21 maanden tussen de gemeentelijke aanbieding en het daarop volgende deskundigenrapport.

38

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

van de gemeente) moet worden gedagvaard en dit een grote impact op de erfpachter heeft. De (toevallige) erfpachter wordt geconfronteerd met een dure juridische procedure en met langdurige onzekerheid over de hoogte van de nieuwe canon. Dit is een onevenredige belasting voor de erfpachter waar het de gemeente vooral gaat om een juiste taxatie en niet zo zeer om een hogere canon. Daarnaast is ervoor gekozen vooralsnog geen vernietiging van de rapporten van externe adviseurs te vorderen in afwachting van het verdere verloop van de Vernieuwing van het erfpachtstelsel. Naar het oordeel van OGA moeten de rapporten van externe adviseurs niet slechts voldoen aan de eisen die de jurisprudentie stelt aan de motivering en onderbouwing, maar moet de toegepaste methodiek eveneens correct zijn. Daarom wordt overwogen in de toekomst stappen te ondernemen om er voor te zorgen dat de externe adviseurs een betere methodiek toepassen. Hierbij zal steeds worden bezien, hoe voorkómen kan worden dat erfpachters hierdoor onevenredig worden belast. De toegepaste waarderingsmethoden Bij de afdeling Erfpacht en Uitgifte is sinds 2012 een groep medewerkers actief die de inhoud van de taxatierapporten, die worden opgesteld in het kader van de procedure canonherziening einde tijdvak nauwlettend in de gaten houdt.

Het advies van de commissie ‘Grondwaardebepaling’ met betrekking tot de methoden van externe adviseurs In verband met de vernieuwing van het erfpachtstelsel heeft de gemeente advies gevraagd aan de commissie ‘Grondwaardebepaling’, ofwel de commissie-Frijns c.s.42 Aan deze commissie is niet alleen een advies gevraagd aangaande de voorstellen voor de vernieuwing, maar ook een advies aangaande de (overigens nog altijd gebruikelijke) manier waarop de canon wordt vastgesteld door een commissie van externe adviseurs. De commissie-Frijns c.s. oordeelde, kort gezegd, dat het proces om de canon door externe adviseurs te laten vaststellen, ondoorzichtig, willekeurig en bovendien gevoelig voor manipulatie is. De uitkomst is volgens de commissie meer een benadering van wat maatschappelijk, of in het licht van de historie, aanvaardbaar is dan een afspiegeling van de residuele grondwaarde. De commissie is van mening dat hierdoor een onevenredig groot deel van de grondwaarde terecht komt bij een selecte groep erfpachters die de keuze maken om externe adviseurs in te schakelen.

5.6 De gerechtelijke procedure bij voortdurend conflict De erfpachter en de gemeente kunnen een geschil aan de burgerlijke rechter voorleggen. Wij hebben navraag gedaan bij de gemeente over het al dan niet procederen tegen taxaties, wat de volgende reactie opleverde:43

J

uridische procedures De gemeente procedeert wel degelijk tegen erfpachters, maar meestal niet naar aanleiding van de inhoud van een taxatierapport ten behoeve van de bepaling van de canon bij CHET. Procedures gaan meestal over canonachterstanden, maar ook over bestemmings- en bebouwingswijzigingen of erfpachters die weigeren mee te werken aan het passeren van de notariële akte.

42 De commissie bestaande uit prof. dr. J.M.G. Frijns, prof. dr. W.K. Korthals Altes en prof. dr. C.N. Teulings heeft in 2014 advies uitgebracht over de bepaling van de grondwaarde van Amsterdamse woningen op bestaande erfpacht. 43 Rekenkamer Amsterdam, Rekenkamerbrief 2013-07, 28 mei 2013.

39

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam

Indien de rechter zich moet buigen over een taxatiegeschil, zal hij slechts marginaal toetsen, dat wil zeggen alleen beoordelen of de procedures (op de juiste wijze) zijn gevolgd. De taxatierapporten van de drie deskundigen zijn in beginsel bindend en zijn alleen vernietigbaar als de inhoud en de wijze van totstandkoming onaanvaardbaar zijn. Dat wordt getoetst aan de beginselen van redelijkheid en billijkheid, toegespitst op de gegeven omstandigheden. De redelijkheidstoets houdt in dat het deskundigenadvies duidelijk gemotiveerd, consistent en inzichtelijk moet zijn. De rechter beantwoordt in wezen de vraag of de partijen zich redelijk hebben gedragen. De rechter toetst dus niet (direct) of de prijs redelijk is. Hij zal dus ook niet een door hem redelijke geachte canon vaststellen. De rechter mist daarnaast de specifieke taxatiedeskundigheid om een dergelijke waardering/canonbepaling vast te stellen. Slechts bij uitzondering zal de rechter ruimte nemen om de hoogte van de canon te bepalen. In beginsel zijn de deskundigen vrij in hun keuze van de waarderingsmethode. Er wordt dus geen voorkeur uitgesproken voor een bepaalde taxatiemethode. De rechter bepaalt slechts of de toegepaste methode inzichtelijk, begrijpelijk en consistent is. De rechters zijn ook kritisch over de bindende adviezen.

Zo oordeelde bijvoorbeeld de rechtbank Amsterdam in 2013 in het zogenoemde Seba-vonnis (rechtsoverwegingen 4.22 en 4.23):44

I

n de (…) genoemde bindend adviezen wordt slechts in algemene zin uiteengezet welke factoren een rol hebben gespeeld bij de waardebepaling. Niet (voldoende) duidelijk is met welke transacties onderhavige percelen zijn vergeleken dan wel op welke wijze op grond van wel vergeleken transacties (…) tot een concrete waardebepaling is gekomen, hoe de depreciatiefactor van 40% is opgebouwd, welke verrekening individueel heeft plaatsgevonden in verband met verschil in kavelgroottes binnen het bouwblok, hoe deskundigen — anders dan op basis van intuïtief inzicht — aan het percentage van 23% komen voor de waarde van het erfpachtdeel en op basis van welke waarderingen en volgens welke rekenmethode het canonpercentage is vastgesteld. Doordat onbekend is welke transacties als vergelijkingsmateriaal hebben gediend, is eveneens onbekend of ter zake van die transacties BTW in rekening is gebracht. Daardoor kan ook niet worden vastgesteld of op de waardering van de onderhavige percelen, bij de overdracht waarvan geen BTW verschuldigd is, nog een BTW-correctie dient plaats te vinden. Op die wijze ontbreekt nagenoeg elk inzicht in de door deskundigen gehanteerde uitgangspunten en maatstaven althans zijn die te weinig geconcretiseerd.

Zeker nu het gaat om bindend adviezen die gelding hebben voor een periode van 50 jaar en aanzienlijke canonverhogingen meebrengen, mag worden verwacht dat die bindend adviezen inzicht bieden in de manier waarop deskundigen tot de grondwaarde en het canonpercentage zijn gekomen. Verder is inzicht vereist in de gekozen uitgangspunten, de wijze van berekening en de wel of niet meegewogen omstandigheden, zodanig dat controleerbaar wordt hoe deskundigen tot de uitkomst zijn gekomen. Uit de bindend adviezen blijkt ook niet dat en op welke wijze partijen met het oog op het beginsel van hoor en wederhoor in de gelegenheid zijn gesteld om opmerkingen te maken of vragen te stellen aan de deskundigen. Gelet op het voorgaande moet worden vastgesteld dat gebondenheid aan de (…) bindend adviezen (…) in verband met de inhoud en de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit brengt mee dat die bindend adviezen vernietigbaar zijn (…).

44 ECLI:NL:RBAMS:2013:CA2167, Uitspraak, rechtbank Amsterdam, 05‑06‑2013.

40

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

In 2009 overwoog de rechtbank Amsterdam in een geschil tussen de Nederlandse Vereniging van Erfpachters en negen erfpachters enerzijds en de gemeente Amsterdam anderzijds (rechtsoverwegingen 5.26, 5.29, 5.30, 5.31):45

H

et voorgaande brengt mee dat het aan de drie benoemde deskundigen is om de hoogte van de nieuwe canon vast te stellen. (…) Verder hebben daarbij de AB 1915 als uitgangspunt te gelden, zij het dat die geen richtlijnen geven aan deskundigen voor de toe te passen taxatiemethode. Deskundigen zijn daarin derhalve in beginsel vrij en zij zullen op basis van eigen deskundigheid — intuïtie, kennis en ervaring van de markt, zoals de Gemeente ook aanvoert — in onderling overleg tot beslissingen moeten komen. Eisers en de Gemeente hebben hierop in zoverre slechts invloed dat zij één van de deskundigen kunnen benoemen en desgewenst vooraf vragen kunnen stellen en opmerkingen kunnen maken. De Gemeente noch eisers kunnen evenwel voorschrijven op welke wijze, met welke uitgangspunten en met welke rekenmethoden deskundigen de nieuwe canon zouden moeten vaststellen. Er is destijds juist voor gekozen om dat buiten de invloed van partijen te houden. Hoewel — zoals reeds is overwogen — de wijze van taxeren aan deskundigen is voorbehouden zal uit de motivering moeten blijken op welke wijze de uitkomsten tot stand zijn gekomen. In de onder 2.4 en 2.5 genoemde bindend adviezen wordt slechts in algemene zin uiteengezet welke factoren een rol hebben gespeeld bij de waardebepaling.

Niet (voldoende) duidelijk is met welke transacties onderhavige percelen zijn vergeleken, waarom bij de beoordeling dient te worden uitgegaan van een koopwoning, hoe de depreciatiefactor van 40% is onderverdeeld, welke verrekening individueel heeft plaatsgevonden in verband met verschil in kavelgroottes binnen het bouwblok, hoe deskundigen — anders dan op basis van intuïtief inzicht — aan het percentage van 22% komen voor de waarde van het erfpachtdeel en op basis van welke waarderingen en volgens welke rekenmethode het canonpercentage is vastgesteld. Op die wijze ontbreekt nagenoeg elk inzicht in de door deskundigen gehanteerde uitgangspunten en maatstaven. Zeker nu het gaat om bindend adviezen die gelding hebben voor een periode van 50 jaar en aanzienlijke canonverhogingen meebrengen, mag worden verwacht dat die bindend adviezen inzicht bieden in de manier waarop deskundigen tot de grondwaarde en het canonpercentage zijn gekomen. Verder is inzicht vereist in de gekozen uitgangspunten, de wijze van berekening en de wel of niet meegewogen omstandigheden, zodanig dat controleerbaar wordt hoe deskundigen tot de uitkomst zijn gekomen. Uit de bindend adviezen blijkt ook niet dat en op welke wijze partijen met het oog op het beginsel van hoor en wederhoor in de gelegenheid zijn gesteld om opmerkingen te maken of vragen te stellen aan deskundigen.

Gelet op het voorgaande moet worden vastgesteld dat gebondenheid aan de onder 2.4 en 2.5 genoemde bindend adviezen in verband met de inhoud en de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Het moge duidelijk zijn dat er dringend behoefte is aan transparantie, eenvoud en gelijkheid in taxaties. Zowel erfpachters als gemeente zijn ontevreden over de huidige gang van zaken aangaande de vaststelling van de grondwaarde en de hoogte van de erfpachtcanon. De eerdergenoemde oordelen van de rechtbank Amsterdam bevestigen dat rechters ook steeds meer de noodzaak zien van wijziging van het erfpachtstelsel in Amsterdam.

45 ECLI:NL:RBAMS:2009:BI2715, Uitspraak, rechtbank Amsterdam, 25‑03‑2009.

41

5. Erfpacht: de huidige praktijk in Amsterdam

5.7 Resumé De procedure van canonherziening is voor alle betrokken partijen onbevredigend. Noch in de geraadpleegde literatuur, noch in de interviews die wij hebben afgenomen, zijn wij ook maar één betrokkene tegengekomen die gelukkig of tevreden is met de huidige situatie. De gemeente noemt zelf de belangrijkste nadelen van het huidige (voortdurende) stelsel:46 • een plotselinge stijging van de woonlasten als de canon wordt herzien aan het eind van de looptijd; • onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten; • terughoudendheid van banken die erfpachtwoningen zouden kunnen financieren; • ingewikkelde procedures om de nieuwe canon vast te stellen. Wij delen deze gevoelens. De huidige situatie leidt niet alleen tot onnodige kosten en willekeur in de hoogtes van de canon, maar ook tot onzekerheid en een perceptie van onrechtvaardige behandeling. Een situatie waarin 70% van de erfpachters het aanbod van de gemeente afwijst en kiest voor een canonbepaling door drie deskundigen, is maatschappelijk gezien onacceptabel. En dit percentage groeit nog steeds, wat niet verwonderlijk is, omdat de deskundigen doorgaans uitkomen op een lagere canon dan het aanbod van de gemeente. Er is dus een duidelijke financiële prikkel om het gemeentelijke aanbod af te wijzen, al lijkt dat niet de enige reden voor de meeste erfpachters om dat te doen.

Het lijkt er veeleer op dat erfpachters zich onrechtvaardig behandeld voelen. Het aanbod van de gemeente is weinig transparant en de erfpachter kan daarom niet beoordelen of de gemeentelijke uitgangspunten eerlijk en consistent zijn. Als men dan vervolgens ziet dat de gemeente volgens de deskundigen de canon vrijwel altijd te hoog inzet en dat de gemeente het oordeel van die deskundigen altijd accepteert, wordt de schijn gewekt dat de gemeente de erfpachter met haar eerste aanbod oneerlijk behandelt. Daar komt bij dat de gemeente er steeds van afziet om vernietiging van deskundigenrapporten te vorderen bij de rechter. Dat zal de huidige onvrede onder erfpachters waarschijnlijk juist voeden, ondanks de integere motieven die de gemeente heeft. Een kanttekening is hier op haar plaats. Het gevoel van onrechtvaardigheid is namelijk gebaseerd op de impliciete aanname dat de deskundigen gelijk hebben. Toch is dat maar de vraag. Wij hebben de deskundigenrapporten aan een inhoudelijke evaluatie onderworpen en komen tot de conclusie dat deskundigen niet altijd het gelijk aan hun zijde hebben. Op het gebied van transparantie zijn de deskundigenrapporten aanmerkelijk beter dan die van de gemeente. Ook is er weinig discussie over de manier waarop de deskundigen tot een eerste schatting voor de grondwaarde komen.

Er schuilen zeker onnauwkeurigheden in die schatting, maar die zijn niet systematisch en waarschijnlijk niet zo groot dat er sprake is van een werkelijk probleem. Vervolgens reduceren de deskundigen de gevonden grondwaarde echter tot een bedrag waarvoor men in Amsterdam in werkelijkheid nooit grond zou kunnen kopen. Dit komt doordat zij enkele niet terechte dan wel onberedeneerde afslagen toepassen. Op inhoudelijke gronden zou de gemeente sterke argumenten kunnen aandragen om de deskundigenrapporten aan te vechten bij de rechter. Deze bevindingen geven duidelijke handvaten voor de hervorming van het systeem naar eeuwigdurende erfpacht. Om te komen tot een breed maatschappelijk draagvlak moet het systeem van canonbepaling transparant en eenvoudig zijn. Erfpachters zullen anders de eeuwigdurende erfpacht net zo hard de rug toekeren als de huidige aanbiedingen van de gemeente in geval van erfpachtherziening.

46 Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10 februari 2015.

42

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

6. Canonpercentages: grondslagen en literatuur 6.1 Inleiding De jaarlijkse erfpachtcanon wordt aan het begin van een (nieuw) tijdvak vastgesteld door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. In formule: erfpachtcanon = grondwaarde x canonpercentage (hoofdstuk 4) (hoofdstuk 6)

De grondwaarde en bijbehorende taxatiemethodieken zijn in hoofdstuk 4 besproken. In dit hoofdstuk richten wij ons op de opbouw van het canonpercentage. Naast de verschillende grondslagen voor dit percentage, bespreken wij ook het huidige Amsterdamse gemeentebeleid. Wij betrekken daarbij rapporten die in de loop der jaren zijn opgesteld, in het bijzonder dat van de commissie-Frijns & Francke.47 Zoals wij reeds opmerkten, dient de erfpachtcanon als een periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond. Hoewel deze vergoeding aanvankelijk een symbolische functie vervulde om de eigendom van de verpachter te erkennen, is deze erfpacht in de loop der tijd uitgegroeid tot een periodieke betaling waarin ook de waarde van de grond tot uiting kwam. Als er consensus kan worden bereikt over de vaststelling van de actuele grondwaarde, bepaalt het canonpercentage in hoeverre de erfpachtcanon op een redelijk bedrag kan worden vastgesteld. Vandaar dat wij beginnen met een bespreking van grondslagen die vanuit het perspectief van de verpachter aansluiten bij de vergelijkbare systematiek uit de verhuur van vastgoed (de aanvangsrendementen) en de kosten en risico’s (het financieringsperspectief).

6.2 Canonpercentage en netto-aanvangsrendement De vorige commissie, die zich nog niet zo heel lang geleden heeft beziggehouden met de erfpachtproblematiek, was de commissie-Frijns & Francke (2013). Die kreeg als opdracht mee te onderzoeken op welke wijze de canonpercentages dienen te worden bepaald op het moment van canonherziening en op het transactiemoment. Vandaar dat wij hier enkele interessante passages uit hun rapport weergeven waar dat gaat om de vaststelling van de canonpercentages.

E

en voor de hand liggende manier om tot een marktconform systeem voor erfpachtpercentages te komen is om aan te sluiten bij het systeem van netto-aanvangsrendement zoals dat geldt voor huurwoningen. Het netto-aanvangsrendement is gelijk aan de netto huuropbrengst (canon) in het eerste jaar gedeeld door de marktwaarde van de woningen (grondwaarde). Het canonpercentage — de verhouding tussen het jaarlijkse canonbedrag en de grondwaarde aan het begin van een tijdvak — is als concept dus goed te vergelijken met het begrip netto-aanvangsrendement. Door het ontbreken van een markt voor erfpacht zijn er echter geen marktdata voor het te hanteren netto aanvangsrendement. Het is daarom in de praktijk niet goed bruikbaar, maar een benadering langs deze lijnen kan echter dienst doen als een eerste indicatie voor de hoogte van de erfpachtcanon. »

47 Frijns & Francke (2013).

43

6. Canonpercentages: grondslagen en literatuur

In een puur commerciële omgeving zou uitgifte van erfpachtgrond op dezelfde wijze kunnen geschieden als de commerciële verhuur van woningen. Uitgaande van een door de markt gewenst (totaal) rendement kan dan een jaarlijks huurrendement worden berekend. Het totaal rendement is namelijk gelijk aan het netto huurrendement (= netto-aanvangsrendement) plus verwachte waardestijging. Het gewenste totaal rendement op grond zal, zo nemen wij aan, dat op de verhuur van de totale woning (grond plus opstal) niet veel ontlopen. Omdat de verwachte waardestijging voor de opstal lager is dan de waardestijging van de grond — de economische levensduur van de opstal is eindig — zal het netto-aanvangsrendement voor de grond lager zijn dan voor de opstal. Ter bepaling van de orde van grootte kan het verschil in jaarlijkse waardestijging worden genomen. In Amsterdam ligt het netto-aanvangsrendement thans op ongeveer 4,5%, afhankelijk overigens van de locatie, het woningtype en het bouwjaar. Uitgaande van een vrije markt in erfpachtgronden, zou bij commerciële erfpacht een netto-aanvangsrendement van minder dan 4,5% horen.

6.3 Canonpercentage vanuit het perspectief van vastgoedfinanciering De commissie-Frijns & Francke relateert de percentagevraagstelling aan de financieringsmogelijkheden:

E

rfpacht zoals wordt toegepast door de gemeente Amsterdam, kent geen vrije markt, maar heeft veeleer aspecten van (verplichte) vastgoedfinanciering. Voor de bepaling van de erfpachtcanon kan daarom het beste worden aangesloten bij marktconforme financieringskosten. Deze erfpachtvorm van financiering heeft speciale trekken; erfpacht is niet tussentijds aflosbaar en bovendien wordt de hoogte van de canon periodiek, namelijk bij aan- en verkoop van de woning, aangepast aan de actuele grondwaarde. Bovendien is het in de Amsterdamse praktijk de gewoonte om de canon tussentijds te indexeren met de prijsinflatie. In ruil voor het uitgeven van grond in erfpacht ontvangt de gemeente periodiek canonbetalingen en uiteindelijk de verkoopwaarde van de grond aan het einde van het tijdvak. De contante waarde van deze verwachte bedragen moet gelijk zijn aan de huidige grondwaarde. In formulevorm is dit

G0 =

C0 1

+

C1 (1 + d)

+...+

Cn–1 (1 + d)n–1

+

Gn (1 + d)n

(6.1)

waarbij • C0 het canonbedrag op datum van uitgifte • C1 tot en met Cn–1 de verwachte canonbedragen op tijdstippen 1 tot en met n-1 • G1 de verwachte grondwaarde op tijdstip n • d de disconteringsvoet »

44

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

De disconteringsvoet weerspiegelt zowel de tijdswaarde van geld als het risico van de toekomstige opbrengsten. Als het risico van toekomstige opbrengsten groot is, en dus toekomstige opbrengsten onzeker zijn, worden deze lager gewaardeerd dan opbrengsten waarvan het risico kleiner is, en dus toekomstige opbrengsten zekerder zijn. Alvorens de diverse elementen van de disconteringsvoet te benoemen, gaan we eerst in op de verwachte opbrengsten. Verondersteld wordt dat de canonbetalingen jaarlijks met de verwachte prijsinflatie i toenemen. Daarnaast moet een inschatting gemaakt worden van de grondwaarde aan het einde van het tijdvak. Verondersteld wordt dat de grondwaarde jaarlijks toeneemt met een verwachte groeivoet g. Onder deze veronderstellingen is het canonpercentage te schrijven als:

( 11 ++ dg ) = 1+i n G0 1–( 1+d ) C0

1–

n

x

d–i 1+d

(6.2)

Het canonpercentage is dus afhankelijk van de volgende kengetallen: • de verwachte jaarlijkse prijsinflatie i • de verwachte jaarlijkse groeivoet van de grond g • de lengte van het tijdvak n • de disconteringsvoet

Bij de transitie naar eeuwigdurende erfpacht is de lengte van het tijdvak uiteraard oneindig. Door het verlengen van de eenheid tijd (n) in formule 6.2 tot oneindig convergeert het eerste element van die formule tot 1 (één) en in dat geval wordt het canonpercentage een functie van de disconteringsvoet en de inflatie (het tweede deel van formule 6.2). Vervolgens worden deze vier kengetallen in het rapport van de commissie-Frijns & Francke nader besproken. Wij beperken ons hier tot de inflatie en de disconteringsvoet:

D

e verwachte jaarlijkse prijsinflatie i Een logisch uitgangspunt voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie op dit moment is het doelpercentage van de Europese Centrale Bank, ongeveer 2% per jaar (…).

De disconteringsvoet De disconteringsvoet is op te bouwen uit de volgende elementen; een risicovrije rente, en een opslag voor risico en kosten. De risicovrije rente valt af te leiden uit de rente van Nederlandse staatsobligaties met een gelijke looptijd als de lengte van het canontijdvak. Voor woningen gaat het dus bij benadering om een staatsobligatie met een tienjarige looptijd. De rente op staatleningen is op dit moment uitzonderlijk laag; na correctie voor verwachte prijsstijging resulteert een negatieve rente. In vakkringen spreekt men van een periode van financiële repressie. De in de gemeentelijke notities aangegeven methode om dan maar te werken met een vijfjarig gemiddelde is riskant: bij een aanhoudende »

45

6. Canonpercentages: grondslagen en literatuur

periode van financiële repressie (historisch helaas niet uitzonderlijk) resulteert toch een zeer lage rente. Te overwegen valt daarom de ondergrens van de reële rente op 1%-punt te zetten, bij de huidige inflatieverwachting resulteert dat in een rente van 3%-punt. Daarnaast kan gewerkt worden met de gemiddelde rente van de afgelopen periode (jaar/kwartaal) om schommelingen enigszins te dempen. De opslag betreft de volgende risico’s en kosten: • de werkelijke grondwaardeontwikkeling volgt de verwachte ontwikkeling niet, • de werkelijke inflatie wijkt af van de verwachte inflatie, • de verwachte woonduur wijkt af van de werkelijke woonduur, • debiteurenrisico: de canon wordt niet (op tijd) betaald, • administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten. De te hanteren risico-opslag is niet constant maar beweegt anticyclisch; daardoor ontstaat enig soelaas voor uitzonderlijk hoge of zoals nu uitzonderlijk lage rentes. Bovendien is de risico-opslag afhankelijk van de kwaliteit van de locatie. Deze risico-opslag reflecteert de grondwaarderisico´s die de gemeente loopt en de debiteurenrisico´s. De hoogte van de risico-opslag blijft giswerk. In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen.

Wij onderschrijven de hier weergegeven opmerkingen van de commissie-Frijns & Francke (2013).

6.4 Canonindexatie Een belangrijk onderdeel voor de vaststelling van de canontermijn is de indexering van de canon. Daaronder verstaan wij niet de verwachte grondwaardestijging of de verwachte inflatie. Bij indexering gaat het om een andere wijze van spreiding van canonbetalingen, door de canon langzaam te laten oplopen gedurende het tijdvak. Deze benadering wordt in de literatuur breed ondersteund. Zo schrijft de commissie-Ankum c.s. (1992)48 hierover:

B

edacht moet daarbij worden dat het doel van indexering gelegen is in de wens de betaling van de erfpachtrechten niet gelijkmatig over de erfpachtperiode te spreiden, maar een afwijkende betalingswijze aan te houden. Voor de gemeente heeft dit betrekking op de wijze waarop zij de kapitaalwaarde van de canon wil incasseren. Per saldo zijn de vaste canonstelling en de geïndexeerde gelijk. Gekapitaliseerd zijn deze beide gelijk aan de waarde van het erfpachtrecht (E) [cursivering grondwaardecommissie]. Reeds in hoofdstuk 2 is gesteld dat in de waarde die een gebruiker aan grond toekent al zijn verwachtingen over waardemutatie — bijvoorbeeld de verwachte inflatie — zijn verwerkt. Uitdrukkelijk moet worden gesteld dat indexering niet hetzelfde als het incasseren van inflatie is. De verwachte inflatie is immers al in de marktwaarde opgenomen. Indexering heeft uitsluitend als doel de spreiding van de betalingen over de tijd te regelen. Dit betekent dat bij aanvang van een erfpachtrecht bij een geïndexeerde canon de eerste jaren de canon lager dient te zijn dan in het geval van een vaste canon.

48 Prof. dr. B. Kruijt, dr. D.B. Needham & drs. ing. L.B. Uittenbogaard.

46

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

Hoewel deze uitleg niets aan duidelijkheid te wensen overlaat, heeft hij toch tot verwarring geleid in het publieke debat. Ankum c.s. (1992) stelt dat indexatie leidt tot een lager initieel canonpercentage en zo geen extra opbrengsten oplevert. Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat dit geldt wanneer de indexatie gebaseerd wordt op een constante factor. Gebeurt dat niet, zoals bij een variabele inflatie, dan leidt indexatie wel degelijk tot een extra meerwaarde voor de verpachter. Deze wordt dan immers gevrijwaard van inflatierisico: het eroderend effect van inflatiestijging in een contract met vaste termijnen. Ten aanzien van een vaste canon zal een geïndexeerde canon tegen een variabele inflatie wel degelijk kunnen leiden tot een waardeverandering van het contract.

6.5 De rapporten Ankum c.s. (1992) en Uittenbogaard & Traudes (2003) Al eerder hebben onderzoekscommissies zich beziggehouden met de erfpachtproblematiek. Zo hebben wij gebruikgemaakt van onderzoeksrapporten van de commissie-Ankum c.s. van 1992 (in opdracht van gemeente Amsterdam) en van Uittenbogaard & Traudes 2003 (in opdracht van Makelaarsvereniging Amsterdam). De onderbouwing van het canonpercentage maakte deel uit van deze studies. In beide stukken beginnen de auteurs met een theoretische uiteenzetting van de grondslag voor het canonpercentagemodel. Dit model komt overeen met wat wij reeds bespraken in de paragraaf 6.3. De canon en het canonpercentage worden ook in deze rapporten als een functie van economische indicatoren beschouwd, zoals de disconteringsvoet, de inflatie en de groeivoet van grondwaarde. Tot 1993 stelde het Amsterdamse college van B&W jaarlijks het canonpercentage vast. De commissie-Ankum c.s. zegt hierover:

I

n de Amsterdamse praktijk maakt men gebruik van een eenvoudig te hanteren canonpercentage. De canon wordt gevonden door de grondwaarde met dit canonpercentage te vermenigvuldigen. In het huidige erfpachtstelsel van Amsterdam wordt jaarlijks het canonpercentage door het college van B&W vastgesteld. De berekeningswijze van dit percentage wijkt enigszins van de door ons geadviseerde methode af. Het door Amsterdam vastgestelde canonpercentage heeft betrekking op een variabele canon die iedere vijf jaar aan de inflatie wordt aangepast. Zoals al in hoofdstuk drie is beschreven, gaat de gemeente voor een vaste canon uit van een toeslag van 25% op de variabele canon. Deze toeslag is gebaseerd op een gemiddeld inflatiepercentage van 2% per jaar. De basis van het jaarlijks door B&W vast te stellen variabele canonpercentage wordt gevormd door de rentevoet van een langlopende staatslening vermeerderd met een risicopremie van 2%. Dit percentage wordt voor het canonbedrag in het eerste jaar gecorrigeerd met de opslag die ook voor de vaststelling van een vaste canon geldt.

Naar aanleiding van de bevindingen en aanbevelingen van de commissie-Ankum c.s. is de vaststelling en herziening van het canonpercentage aangepast.

47

6. Canonpercentages: grondslagen en literatuur

In 2003 hebben Uittenbogaard & Traudes in opdracht van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) advies uitgebracht over de vaststelling van canonpercentages bij herziening. Zij spreken van een andere praktijk:

D

e erfpachtcontracten uit de eerste helft van de twintigste eeuw zijn voortdurend met een eerste tijdvak van 75 jaar. Voor deze contracten dient een nieuwe canon te worden vastgesteld door drie deskundigen. Deze deskundigen zijn in de regel makelaars die lid zijn van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De MVA adviseert ieder half jaar haar leden over de te hanteren canonpercentages bij deze herzieningen. Tot op heden gebeurde dit op basis van het advies dat de erfpachtcommissie van de MVA op basis van cijfers van prof. Ankum ieder half jaar uitbracht aan de MVA. De MVA heeft aangegeven dat de advisering in het vervolg bij een universitair instituut ondergebracht moet worden en heeft hiertoe een verzoek neergelegd bij de SBV School of Real Estate.

Al in hun inleiding schetsen Uittenbogaard en Traudes een verschil tussen de Amsterdamse praktijk en de beschreven en geadviseerde methodiek uit het rapport. De auteurs lichten dit verschil als volgt toe:

A

ls eenmaal een grondwaarde voor bebouwde grond is vastgesteld kunnen de erfpachtwaarde en de canon hieruit afgeleid geworden. (…)

Als belangrijke opmerking vooraf moet worden gesteld dat de werkwijze van de gemeente Amsterdam op een aantal punten afwijkt van de dit hoofdstuk beschreven methodiek. De oorzaak hiervan is het feit dat de gemeente de erfpachtwaarde gelijk stelt aan de grondwaarde. De canon wordt gezien als de vergoeding voor de financiering van de grond, de administratiekosten en het financiële risico. Na afloop van een vaste canonperiode wordt de canon aangepast aan de actuele rentestand en de actuele grondwaarde. Na afloop van het vigerende tijdvak van vijftig jaar vindt herwaardering van de grond plaats. Zoals zal blijken wijkt de werkwijze van de gemeente Amsterdam af van de economische theorie en de economische werkelijkheid waarbij: • Een erfpachtrecht voor een bepaald tijdvak altijd minder waard is dan een eigendomsrecht vanwege de beperktere duur van het recht en • Een erfpachtrecht bij uitgifte een prijs heeft die op vele verschillende manieren kan worden vergoed. De SBV School of Real Estate hanteert een economisch zuivere berekeningswijze. Deze methode is reeds in 1992 geadviseerd door de SBV en tot medio 2003 gehanteerd door prof. Ankum in zijn advisering aan het bestuur van de MVA, ten behoeve van de herziening van canons na afloop van een tijdvlak. In de wandelgangen staat dit bekend als de methode ‘Ankum’.

48

Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht - 18 juni 2015

De huidige werkwijze van de gemeente en de status van het verschil in werkwijzen worden hierna besproken. Opmerkelijk is dat het rapport van Uittenbogaard & Traudes (2003) niet afsluit met expliciete conclusies of aanbevelingen. Eerder wordt impliciet voorgesteld de grondslagen die de commissie-Ankum c.s. in 1992 aanbeval, te handhaven. Wel worden er in een resumé drie aanbevelingen gedaan voor de onderbouwing van enkele formulevariabelen die echter niet rechtstreeks gericht zijn op het vaststellen van het canonpercentage. Ook concludeert men in beide rapporten dat er geen voor altijd vaststaand canonpercentage bestaat. Als erfpacht wordt omgezet van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht dient de gemeente zich dan ook goed te realiseren dat aanbiedingen een afspiegeling van tijdsgebonden variabelen, zoals de verlangde disconteringsvoet en de verwachte inflatie. Elke eeuwigdurende erfpacht, zal van andere eeuwigdurende erfpachten dus verschillen in hoogte, afhankelijk van het moment waarop de aanbieding werd gedaan.

6.6 De huidige Amsterdamse praktijk De gemeente hanteert het canonpercentage zoals de Algemene Bepalingen 2000 voorschrijven. Deskundigen maakten tot enkele jaren geleden veel gebruik van het canonpercentage dat de ASRE berekent, of hanteren een eigen methode. De ASRE berekent het canonpercentage met een soortgelijke formule als die welke de commissie-Frijns & Francke voorstelde in 2013. Daarbij maken deze deskundigen in de ogen van de gemeente gebruik van een relatief lage risico-opslag, die impliciet veronderstelt dat een belegging in grond nagenoeg risicoloos is. In de ogen van de gemeente vergeten de deskundigen dat het risico van een belegging niet wordt bepaald door het rendement op de zeer lange termijn (50 tot 100 jaar), maar dat risico wordt bepaald door de volatiliteit van de waardeontwikkeling. Een andere methode die de laatste jaren steeds meer wordt gebruikt, is door een gemiddelde van het rendement op Nederlandse staatsleningen van de afgelopen 25 jaar aan te houden en dat te corrigeren met de (volledige) inflatie. Bewust wordt in deze berekening niet betrokken dat er jaarlijks wordt gecorrigeerd met de ‘inflatie min 1%’, zoals in de Algemene Bepalingen 2000 is opgenomen.