RIS319812 Geamendeerde bijlage 2 Woonvisie Den Haag 2040
Tekst van het document
Uitgangspunt is dat de corporatievoorraad toeneemt.
niet-DAEB investeringen in de middenhuur.
Het uitgangspunt is 30% of 50% nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. In de wijken waar nu minder
Extra aandacht voor betaalbare koop
Dit betekent dat we bij nieuwbouwontwikkelingen
dan 30% sociale huurwoningen staan is het uitgangs-
Eén van de doelen van het nieuwbouwprogramma is
inzetten op meer sociale huur en lage middenhuur.
punt minimaal 50% (zie actielijn 5). Dit geldt voor de
het op gang brengen van de doorstroming binnen de
stadsdelen Loosduinen, Segbroek, Scheveningen, Haags
stad. Dit doen we door het accent te verleggen van vrije
Sturen op betaalbaarheid in de programmering
Hout en Leidschenveen-Ypenburg. We geven daarom
sectorhuur naar betaalbare koopappartementen. Sociale
Bij nieuwe ontwikkelingen streven we ernaar om
corporaties bij nieuwbouwontwikkelingen als eerste de
huur en betaalbare koop leiden tot de meeste verhuis
80% in het betaalbare segment te realiseren, met
kans om invulling te geven aan de 30%-eis voor sociale
dynamiek binnen de stad (zie bijlage 2), waardoor
als minimumdoelstelling 70%21 in dit segment, met
woningen.
nieuwe woningen meerdere woningen vrijmaken.
• 30% hiervan is een sociale huurwoning
Ook gaan we terughoudend om met het afstoten van
Zo worden verhuisketens nog langer en vinden meer
• 50% is een betaalbare woning (een middeldure huur-
corporatiebezit. Er geldt een ‘Nee-principe’ bij verzoeken
mensen passende huisvesting. Deze betaalbare koop23
voor het uitponden of verkopen van corporatiewo-
willen we vooral ook realiseren buiten de drie grote
ningen. Als er sociale huurwoningen worden gesloopt,
ontwikkelgebieden en is toegesneden op de verwachte
Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal
komt minstens hetzelfde aantal terug. Daarnaast geldt
doorstroombehoefte binnen de wijk.
en 40% betaalbare woningen (een middeldure huur
dat bij verdichting 30% van de toegevoegde woningen
woning en/of een betaalbare koopwoning).
ook een sociale huurwoning is. Door in te blijven zetten
Betaalbare woningen moeten ook op de lange termijn
op sociaal bij nieuwbouw vergroten we de totale stede-
betaalbaar blijven
lijke sociale huurvoorraad.
Het is belangrijk dat zowel huur als koopwoningen
de volgende onderverdeling:
woning en/of een betaalbare koopwoning)22.
Om te komen tot een gedifferentieerd woningbouwprogramma houden we naast de betaalbaarheidsnormen
32
ook op langere termijn betaalbaar blijven zodat ze niet
ook rekening met 20% vrije ruimte. Hierdoor kunnen
Aandacht voor lage middenhuur
verschuiven naar het dure segment. Daarom gaan we
ook duurdere woningen gerealiseerd worden voor huis-
We leggen meer nadruk op betaalbare koop, maar
de beschikbare instrumenten inzetten om bijvoor-
houdens met een hoger inkomen. Studentenwoningen
blijven aandacht besteden aan middenhuur, met name
beeld instandhoudingstermijnen te borgen. Voor de
worden niet meegeteld met de stedelijke norm
het lage middensegment (tot €966,15; 161 punten in
bestaande huurvoorraad wordt de huurrijsregulering
voor 30% sociaal bij nieuwbouw, tenzij het gaat om
het WWS prijspeil 2023). In dit segment is de afgelopen
(o.b.v. de Wet betaalbare huur) een belangrijk instru-
woningen van een toegelaten instelling zoals DUWO
jaren te weinig gebouwd. We zien hier kansen voor
ment om de voorraad betaalbaar te houden.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 4: Sturen op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen
33
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
In een stad die constant in beweging is, is
Indien het gaat om specifieke woonconcepten, of
het belangrijk om aandacht te hebben voor
woningen voor aandachtsgroepen, dan kunnen uitzon-
de woningkwaliteit zodat er woningen worden ontwikkeld die toekomstbestendig
We begrijpen dat een goed ontworpen woonomgeving
zijn en passen bij de behoefte van de
meer omvat; daarom sturen we bij grote projecten
woningzoekenden.
en gebiedsontwikkelingen (in afstemming met het
Bij nieuwbouwontwikkelingen richten we ons op
voor ontmoeting en gemeenschappelijk gebruik.
een gedifferentieerd woningaanbod om zo diverse
Met gemeenschappelijke binnen- en buitenruimtes
doelgroepen te bedienen. Differentiatie in het woning
stimuleren we de sociale interactie en het gevoel van
aanbod zorgt ervoor dat jongeren zich kunnen vestigen
verbondenheid tussen bewoners. Ook kijken we naar de
in een wijk waar ze zich thuis voelen, gezinnen een plek
opzet van de woning (dieptebreedteverhouding) om de
vinden met iets meer ruimte en ouderen kunnen door-
kwaliteit en daglichttoetreding te borgen.
stromen naar een passende woning zonder de binding met hun omgeving te verliezen. Daarom streven we naar een mix van woningtypes, -segmenten en -groottes, ook binnen een project. Om te voorkomen dat er te veel kleine woningen worden ontwikkeld, blijven we de norm hanteren dat maximaal 20% van het aantal woningen per nieuwbouwproject mag bestaan uit kleine woningen (met uitzondering van specifieke woonconcepten of woningen aandachtsgroepen). Hierbij houden we een woonoppervlak van <40m2 Gebruiksoppervlakte (gbo) aan in het CID en < 50m2 GBO in de rest van de stad. Bij grootschalige nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen streven we ernaar om ook voldoende ruime woningen toe te voegen. We verkennen de mogelijkheden voor een concrete richtlijn voor een minimum aandeel grotere woningen (minimaal 80 m² GBO).
34
deringen op de woninggroottes worden overwogen.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Beeldkwaliteitsplan), waar mogelijk, ook op ruimtes
Actielijn 5: Betaalbare woningen worden overal in de stad toegevoegd
35
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Op stedelijk niveau bestaat 28% van de
wijken Benoordenhout en Bezuidenhout in het stads-
woningvoorraad uit corporatiewoningen
deel Haagse Hout, en de wijken Ypenburg, Forepark en
die behoren tot het DAEB-segment (hierna: een sociale huurwoning24). Er zijn
Leidschenveen in het stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg. Daarnaast zijn dit de wijken Archipelbuurt, Willemspark en Zeeheldenkwartier in het stadsdeel Centrum en de
echter grote verschillen per stadsdeel en
wijk Wateringse Veld in het stadsdeel Escamp. In deze
ook binnen de stadsdelen.
wijken vragen we om minimaal 50% sociale huur in de
De stadsdelen Centrum, Laak en Escamp hebben
wijken op termijn het aandeel sociale huur. Mede door de
respectievelijk 39%, 30% en 42% sociale huur.
uitvoering van het Doorbraakplan te intensiveren of door
De stadsdelen Loosduinen (25%), Segbroek
het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw zien
(9%), Scheveningen (14%), Haagse Hout (19%)
we kansen om dit te realiseren.
nieuwbouwopgave te realiseren. Hierdoor stijgt in deze
en Leidschenveen-Ypenburg (21%) hebben (beduidend) lagere percentages dan het stedelijk gemid-
Wijken met een hoger aandeel sociale huurwoningen
delde (28%).
Bij woningbouwontwikkelingen in wijken met voldoende sociale huurwoningen (tenminste 30%) is minimaal
Wijken met een laag aandeel sociale huurwoningen
30% sociale huur in nieuwbouwprojecten de norm, met
Om de ruimtelijke en sociaaleconomische segregatie
mogelijkheden voor compensatie als dit niet haalbaar
in Den Haag te verminderen streven we naar een meer
is. In wijken met veel sociale huurwoningen voegen we
evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad
naast 30% sociale huur bij nieuwbouwontwikkelingen
in de stad. In wijken met minder dan 30% sociale
vooral ook woningen toe die toegankelijk zijn voor huis-
huurwoningen en waar de gemiddelde OZB-waarde
houdens met een middeninkomen.
van de bestaande woningen hoger is dan het stedelijk gemiddelde moet de sociale huurvoorraad aanzienlijk
Pas als er voldoende garanties zijn voor een aanzien-
worden uitgebreid. Dit gaat om de wijken Bohemen,
lijke uitbreiding van de sociale huurvoorraad in
Meer en Bos, Kraayenstein-Vroondaal, Kijkduin-
Den Haag - en specifiek in wijken met minder dan
Ockenburgh in het stadsdeel Loosduinen, de wijken
30% sociale huurwoningen (gelegen in de stadsdelen
Vruchtenbuurt, Vogelwijk, Bomen- en Bloemenbuurt in
Loosduinen, Segbroek, Scheveningen, Haagse Hout en
het stadsdeel Segbroek, de wijken Duinoord, Zorgvliet,
Leidschenveen-Ypenburg) in de periode 2025 – 2035 -
Geuzen- en Statenkwartier, Scheveningen, Belgisch
kan de norm 30% sociale huur van de toegevoegde
Park, Westbroekpark en Duttendel en Van Stolkpark en
woningen bij verdichting op termijn heroverwogen
Scheveningse Bos in het stadsdeel Scheveningen, de
worden in kwetsbare stadswijken met veel corporatiebezit als dat de leefbaarheid positief beïnvloedt.
36
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 6: Vitale beroepsgroepen kunnen wonen in de stad
37
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Vitale beroepsgroepen zoals leraren, politieagenten en verpleegkundigen leveren een belangrijke maatschappelijke bijdrage aan de stad. De tekorten aan deze beroepen zijn hoog in Den Haag. Door het gebrek aan betaalbare woningen heeft deze doelgroep moeite om een woning te vinden. Er zijn echter meer vitale beroepsgroepen, denk aan monteurs van zonnepanelen, loodgieters, etc. We definiëren onze cruciale beroepsgroepen. Naast het realiseren van betaalbare woningen besteden we extra aandacht om deze doelgroep in de stad te kunnen huisvesten. We stellen de ambitie om jaarlijks 120 woningen voor deze doelgroepen beschikbaar te stellen. Het zal daarbij met name gaan om woningen in het middensegment. Hierin hebben we een stimulerende en faciliterende rol. We maken afspraken met marktpartijen over huisvesting van deze doelgroepen in de middeldure huursector in specifieke (nieuwbouw)projecten en waar mogelijk ook in bestaande bouw.
38
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 7: Een ongedeelde regio
39
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
De gemeenten binnen de regio Haaglanden werken samen aan een regio waar mensen fijn kunnen wonen en leven. De regio functioneert als een stedelijk systeem waarin verschillende woonmilieus elkaar aanvullen, elk met een eigen identiteit. Den Haag als ‘stad in balans’ is een ruimtelijke opgave die niet gerealiseerd kan worden zonder een ongedeelde regio Haaglanden. We zetten de samenwerking binnen de regio voort, waarbij de ondertekende regionale realisatieagenda Haaglanden de basis vormt. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting verplicht alle gemeenten om betaalbare woningen te bouwen en meer woningen toe te wijzen aan aandachtsgroepen. Dit is binnen de regio van belang vanwege aanzienlijke verschillen in de realisatie van sociale woningbouw. Een ongedeelde regio vereist ook een evenredige inzet voor de huisvesting van aandachtsgroepen. De regio werkt momenteel aan een regionale woonzorgvisie. Hierin pakken alle gemeentes hun taak op om voldoende betaalbare woningen te realiseren én ook verschillende aandachtsgroepen te huisvesten. We gaan met onze buurgemeenten in gesprek om hierover afspraken te maken. De provincie pakt hierin een sturende rol in het kader van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting.
40
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 8: Kansen voor kleinschalig, innovatief en particulier initiatief
41
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Een ander middel om de doorstroming op gang te krijgen is het stimuleren van innovatieve woonvormen zoals collectieve woonvormen, groepswonen maar ook kleinschalig particulier initiatief (zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO). Bij deze woonvormen staat de eindgebruiker centraal: mensen werken daarin zelf aan een initiatief en kunnen de bewoner beter voorzien in hun behoeftes voor wonen, ontmoeten en naar elkaar omkijken. We werken aan het toevoegen van dit soort initiatieven. Onderdeel daarvan is bijvoorbeeld het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen (RIS316966). Het doel is om 100 innovatieve woonvormen in het betaalbare segment te realiseren (exclusief inspanning corporaties) en daarnaast moet het makkelijker worden voor innovatieve woonvormen om te concurreren met professionele partijen op de Haagse woningmarkt. Op korte termijn zoeken we samen met partners naar locaties en werken we aan instrumenten om initiatiefnemers te faciliteren, die later worden verankerd in het beleid. Het plan streeft ook naar versterkte samenwerking met partners, met als resultaat een meer diverse, leefbare, inclusieve stad wat een meerwaarde is op het gebied van welzijn en samenredzaamheid.
42
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Foto woonvorm
Uit te voeren acties Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
C ontinu
Partners
Continu
Partners
2025-2030
Zelf uitvoeren
Vanaf 2025, daarna continu
Zelf uitvoeren
2025-2030
Zelf uitvoeren
Continu
Partners
Actielijn 1: We bouwen voldoende woningen
1
2
3
4
5
6
43
Samenwerken met partners om woningbouwproductie verder op te voeren en te versnellen De opgave in de stad is groot en complex en dit vraagt om nauwe en intensieve samenwerking tussen gemeente en partners. De komende jaren gaan we door met de samenwerking op publiek/privaat vlak om de woningbouwambities te halen. Zie ook het Doorbouwverbond (RIS315803).
Mogelijkheden benutten buiten de gebiedsontwikkelingen Aanwijzen van nieuwe woningbouwlocaties en verdichtingsmogelijkheden bestaand vastgoed buiten de drie grootschalige gebiedsontwikkelingen Binckhorst, CID en Zuidwest.
We streven naar een planvoorraad van 130% van de woningbouwambitie Om ervoor te zorgen dat in de komende jaren de planvoorraad op niveau blijft, streven we conform de afspraken in de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (2023) naar een planvoorraad van 130%. Zo voorkomen we vertraging als gevolg van planuitval.Hiermee sluiten we ook aan bij de richtlijnen van de provincie. We sturen op realisatie en plannen adaptief We passen onze plannen aan op basis van gemeentelijke beleidskaders en het omgevingsplan. Als er nog geen afspraken zijn gemaakt, schalen we plannen af die niet binnen deze kaders passen. Tegelijkertijd schalen we passende plannen juist op. Op deze manier benutten we onze capaciteit optimaal en zorgen we ervoor dat wat er wordt gebouwd, aansluit bij de behoefte. Ambtelijke capaciteit vrijmaken voor toevoegingen in de rest van de stad Op de korte en middellange termijn richten we het merendeel van onze capaciteit vooral op de projecten in en rondom de drie grote ontwikkellocaties. Daarnaast is er capaciteit nodig voor woningbouw buiten deze gebieden. Indien nodig zullen we extra capaciteit aantrekken, waarbij we eerst kijken binnen de organisatie (mogelijk vanuit projecten die vertraging oplopen). Daarnaast kan het ook door meer focus te leggen op bepaalde projecten op basis van het Doorbraakplan en het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw .
Urgentieprogramma betaalbare woningbouw Om de kwantitatieve doelstellingen rondom nieuwbouw te halen, gaan we door met het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Hier koppelen we een uitvoeringsplan/versnellingsaanpak aan, conform voorstellen van de Haagse Tafel Wonen.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
Actielijn 2: Efficiënt gebruik van de woningvoorraad en daarmee meer woningen realiseren
1
2
3
4
44
Regels rondom splitsen versoepelen We verkennen mogelijkheden om de voorwaarden rondom bouwkundig splitsen te versoepelen. Het potentieel aan toe te voegen betaalbare woningen kan zo worden vergroot. Uiteraard is het van belang daarbij ook goed te bezien welke mogelijke effecten dat tot gevolg heeft zoals een mogelijke toename van parkeerdruk. In delen van de stad waar de leefbaarheid onder druk staat, zal terughoudend worden omgegaan met woningsplitsing. Hierbij houden we nadrukkelijk rekening met de druk die dit op de bestaande wijken legt en het effect dat dit heeft op de samenstelling van de woningvoorraad. We onderzoeken eerst in welke wijken een versoepeling mogelijk is en met welke voorwaarden. Hierop passen we het beleid aan via een actualisatie van de Nota Voorraadbeleid en een wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. Tot aan die definitieve uitwerking en vaststelling van de nieuwe nota en huisvestingsverordening blijven de huidige nota en verordening van toepassing. Mogelijkheden tot optoppen beter benutten We maken een inventarisatie van de gebieden waar goede kansen liggen om gebouwen op te toppen met extra woningen. Voor deze gebieden ontwikkelen we een optopprogramma waarin we samen met corporaties, verhuurders, particuliere eigenaren, bewoners en ontwikkelaars de mogelijkheden verkennen voor het toevoegen van woningen.
Het onderwerp parkeren is een integraal onderdeel van de inventarisatie. Leegstaand vastgoed beter benutten We stimuleren het transformeren van leegstaand vastgoed naar woningen. Denk aan (incourante) kantoren of ruimte boven winkels. Samen met stakeholders maken we een kaart van geschikte panden en we gaan in gesprek met de eigenaren en ontwikkelaars om deze panden tot woningen te transformeren ‘Uitwerkingsplan bestrijding leegstand’ (RIS 318192). Regels rond kamerbewoning en hospitabewoning versoepelen We onderzoeken de mogelijkheden om kamerbewoning te verruimen voor studenten en de dooelgroepen uit het Doorbraakplan. Ook verkennen we de mogelijkheden voor verruiming van hospitaverhuur. Hierbij hebben we aandacht voor de impact die dit mogelijk heeft op de leefbaarheid en de samenstelling van de woningvoorraad. Hierop passen we het beleid aan via een actualisatie van de Nota Voorraadbeleid en een wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023. Tot aan die definitieve uitwerking en vaststelling van het nieuwe beleid zal het vigerende beleid van kracht blijven.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
2025: Aanpassen beleid (via Nota Voorraadbeleid en wijziging van de Huisvestings verordening Den Haag 2023)
Zelf uitvoeren
2024 en 2025: Inventarisatie 2025-2030: Uitvoering
Corporaties, particuliere verhuurders/ eigenaren en ontwikkelaars
2024 en 2025: Inventarisatie 2025-2030:Uitvoering 2024: Uitwerkingsplan
Eigenaren panden en ontwikkelaars
2025: Aanpassen beleid (via Nota Voorraadbeleid en wijziging van de huisvestingsverordening Den Haag 2023)
Zelf uitvoeren
Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
Continu
Zelf uitvoeren
Continu
Zelf uitvoeren
2025
Zelf uitvoeren
Continu
Corporaties en ontwikkelaars
Actielijn 3: Betaalbare woningen bouwen en inzet op doorstroming Strakker sturen op betaalbaarheid Bij nieuwe ontwikkelingen streven we ernaar om 80% in het betaalbare segment te realiseren, met als minimumdoelstelling 70% in dit segment*. Hierbij hanteren we de volgende percentages: - 30% sociale huur**. Hiervoor ligt het primaat bij corporaties - 50% middenhuur en of betaalbare koop***. Bij middenhuur streven we naar de helft lage middenhuur (tot 161 WWS punten).
1
* Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal, en 40% middenhuur en/of betaalbare koop. Bij middenhuur streven we naar de helft lage middenhuur. ** Studentenwoningen worden niet meegeteld met de stedelijke norm voor 30% sociaal bij nieuwbouw, tenzij het gaat om woningen van een toegelaten instelling zoals DUWO en mits het past binnen de ambitie (zie speerpunt 2, actielijn 7). *** Gezien het positieve effect van betaalbare koop op de gewenste doorstroming in Den Haag (zie bijlage onderzoek Companen) en daarnaast de grote productie middenhuur in de afgelopen 10 jaar in Den Haag ligt het accent op de realisatie van betaalbare koop. Bovenstaande betaalbaarheidseisen gelden voor alle ontwikkelingen, ook bij kleinere projecten (<80 woningen). In hoofdstuk 6 Van visie naar uitvoering staat hoe we omgaan met de uitvoering, welke flexibiliteit we (kunnen) bieden en hoe we bijvoorbeeld om gaan met verevening.
2
3
4
45
Variatie bij nieuwe ontwikkelingen Bij nieuwbouwontwikkelingen is er in de programmering voldoende aandacht voor diversiteit in woningtypen/groottes per prijssegment. Hierbij letten we er vooral op dat er niet te veel kleine woningen worden geprogrammeerd. Zie hiervoor ook ‘sturen op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen’. Vereveningsfonds opzetten voor kleinere projecten We onderzoeken of en hoe we een vereveningsfonds kunnen opzetten. Indien mogelijk, richten we een vereveningsfonds op zodat projecten die, met onderbouwing, niet kunnen voldoen aan de bovenstaande betaalbaarheidseisen, bijdragen aan betaalbare woningbouw elders in de stad.Dit is alleen mogelijk voor ontwikkelingen t/m 19 eengezinswoningen of t/m 49 meergezinswoningen. Corporaties hebben het primaat op sociale woningbouw Corporaties hebben het primaat op sociale woningbouw omdat dit hun kerntaak is. De gemeente faciliteert corporaties hier zoveel mogelijk bij. Bij nieuwe ontwikkelingen nemen we als eis op dat ontwikkelaars met corporaties samenwerken om de 30% sociaal per project te kunnen realiseren. Nieuwe sociale huurwoningen worden eerst aan corporaties aangeboden. Pas als corporaties geen capaciteit hebben, dan kunnen marktpartijen, onder voorwaarden (o.a. 50 jaar instandhoudingstermijn, huisvesting van urgente doelgroepen) het aandeel sociaal realiseren en beheren.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
5
6
Beschrijving maatregel Beleggers en ontwikkelaars rekenen een lagere afnameprijs voor sociale huurwoningen in hun projecten Projecten worden steeds vaker een combinatie tussen sociaal, (markt)huur en koop. Het uitgangspunt is dat marktpartijen die een bouwinitiatief hebben samen met een corporatie tot een voldoende divers programma komen. De samenwerking tussen verschillende partijen en diversificatie in het woningbouwprogramma dient er vanaf het begin af aan te zijn en hier wordt op gestuurd. Ook houden beleggers en ontwikkelaars rekening met passende afnameprijzen, zodat corporaties een positie krijgen en sociale huur mogelijk wordt gemaakt. Sociaal bij (grootschalige) sloop en nieuwbouw Als er sociale huurwoningen worden gesloopt, komt minstens hetzelfde aantal terug. Daarnaast geldt dat bij verdichting 30% van de toegevoegde woningen ook een sociale huurwoning is.
Tijdslijn
In samenwerking met
Continu
Corporaties en ontwikkelaars
Continu
Corporaties en ontwikkelaars
Onderzoeken vinden plaats in 2024-2025 De rest is doorlopend
Zelf uitvoeren
2024-2025: Aanpassing
Zelf uitvoeren
2025
Zelf onderzoeken
Gemeentelijk instrumentarium inzetten om woningen betaalbaar te houden We zetten bestaande en nieuwe instrumenten in die helpen bij het betaalbaar houden van de woningvoorraad. Hierbij houden we vast of zetten we ten minste in op de volgende instrumenten:
7
8
9
46
• De instandhoudingstermijnen voor sociale huur (50 jaar) en middenhuur (20 jaar) uit de doelgroepenverordening blijven behouden. • De instandhoudingstermijn voor betaalbare koop is 10 jaar. We onderzoeken of er naast de wettelijke maximale instandhoudingstermijn andere opties zijn om de betaalbare koop betaalbaar te houden (bijvoorbeeld via erfpacht). • Met corporaties en andere partijen maken we afspraken over de mogelijkheid om (lage) middenhuur woningen te realiseren en waarbij ze vervolgens langer dan 20 jaar tot de betaalbare voorraad behouden blijven. • Op basis van de Wet betaalbare huur gaan we strakker handhaven zodat eerlijke huurprijzen (o.b.v. WWS-punten) worden gevraagd voor sociale én middenhuurwoningen. • Sociale huurwoningen gerealiseerd door private partijen moeten bij uitponding eerst aan corporaties worden aangeboden. • De opkoopbescherming blijft van kracht om buy-to-let tegen te gaan en koop-starters meer kansen te geven. Jaarlijks evalueren we en indien nodig passen we het beleid aan. We onderzoeken of het nodig is om de grens van de opkoopbescherming verder te verhogen. Betaalbare huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een laag en middeninkomen We herzien de huisvestingsverordening.
In de nieuwe huisvestingsverordening blijven middenhuurwoningen met een huur tot 187 punten in het Woningwaardingsstelsel vergunningsplichtig (huisvestingsvergunning). Hierdoor sturen we erop dat de schaarse betaalbare middenhuur woningen zoveel mogelijk beschikbaar zijn voor mensen met een (laag) middeninkomen. Betaalbare koopwoningen toewijzen We onderzoeken de wenselijkheid, effectiviteit en praktische uitvoerbaarheid om nieuwbouw betaalbare koop toe te wijzen aan huishoudens met een laag en/of middeninkomen, zoals mogelijk wordt gemaakt op basis van de wijziging van de Huisvestingswet 2023.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
10
Niet uitponden van corporatiewoningen Corporatiewoningen worden niet verkocht, alleen als de verkoop nodig is vanwege beheersredenen en mits er weer in corporatiewoningen wordt geïnvesteerd. Een eventuele andere uitzondering is de verkoop van dure vrije sector huurwoningen mits de opbrengsten worden geïnvesteerd in nieuwe sociale en middeldure huurwoningen. Samen met de corporaties brengen we eerst in beeld of er dure vrije sectorwoningen zijn die ze willen verkopen en wat de effecten daarvan zijn. Vervolgens kunnen we deze eventuele uitzondering vastleggen in de meerjarige raamovereenkomst.
Continu
Corporaties
2024-2025
Corporaties
2025 en wanneer mogelijkheden zich voordoen
Zelf onderzoeken
1
Een mix van woningtypes, -segmenten en -groottes We streven bij nieuwbouwontwikkelingen naar een mix van woningtypes, -segmenten en -groottes en gaan daarover steeds het gesprek aan met de initiatiefnemer. Daarbij nemen we ook zaken mee zoals ontmoetingsruimte, gemeenschappelijke buiten- en of binnenruimte en overige zaken rondom de kwaliteit van de woning.
Continu
Initiatiefnemers
2
Maximaal 20% mag bestaan uit kleine woningen Om te voorkomen dat er te veel kleine woningen worden ontwikkeld, blijven we de norm hanteren dat maximaal 20% van het aantal woningen per nieuwbouwproject mag bestaan uit kleine woningen (met uitzondering van specifieke woonconcepten of woningen voor aandachtsgroepen). Hierbij houden we een woonoppervlak van <40m2 GBO aan in het CID en < 50m2 GBO in de rest van de stad.
Continu
Zelf uitvoeren
3
We kijken naar een richtlijn voor een minimaal aandeel voor grotere woningen Om ervoor te zorgen dat er ook voldoende ruime woningen worden toegevoegd verkennen we de mogelijkheden voor een richtlijn voor het minimale aandeel grotere woningen bij projecten vanaf 200 woningen. Deze nieuwe richtlijn gaat niet gelden voor specifieke woonconcepten zoals woningen voor aandachtsgroepen.
Continu
Zelf uitvoeren
11
12
We maken afspraken met corporaties over een grotere opgave in de komende jaren In de (langjarige) afspraken met corporaties leggen we de bouwambities en waar mogelijk locaties voor sociale huur vast. Ook maken we met de corporaties afspraken over het realiseren van middenhuurwoningen, indien dit financieel mogelijk is. Tot slot verkennen we de mogelijkheden om een programma te ontwikkelen om te komen tot het inponden van woningen i.s.m. corporaties om zo de sociale voorraad uit te breiden en de woonkwaliteit/leefbaarheid te verbeteren in bepaalde wijken. Innovatieve maatregelen We verkennen innovatieve mogelijkheden zoals het opzetten van een WOM of een eigen gemeentelijk woningbedrijf of een extra corporatie om zo een solide basis te leggen voor publieke financiering in combinatie met het realiseren van onze betaalbaarheidsambities. Daarnaast kan een dergelijk initiatief er ook voor zorgen om in uitdagende periodes door te blijven bouwen (anticyclisch bouwen).
Actielijn 4: Sturen op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen
47
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
2024: Aanpassen grondbeleid 2025-2030: Actieve rol
Zelf uitvoeren
Continu
Diverse partijen
Continu
Marktpartijen
Jaarlijks
Corporaties
Continu
Marktpartijen, corporaties
Actielijn 5: Betaalbare woningen worden overal in de stad toegevoegd
1
2.
Actieve rol binnen het grondbeleid Het realiseren van meer betaalbare woningbouw in Den Haag vraagt (een grotere) inzet van de gemeente op het gebied van grondbeleid. We sorteren voor op de nieuwe nota grondbeleid waarin de gemeente regisserend grondbeleid voert. Deze actieve rol vullen wij in via o.a. het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Dit met name om de onrendabele toppen in grondexploitatie af te dekken bij woningbouwontwikkelingen die (veel) sociale woningbouw en betaalbare woningen bevatten. Sturen op een hoger percentage sociaal In de wijken (met minder dan 30% sociale huurwoningen), vragen we om minimaal 50% sociale huur in de nieuwbouwopgave te realiseren. Hierdoor stijgt in deze wijken op termijn het aandeel sociale huur. Mede door de uitvoering van het Doorbraakplan te intensiveren of door het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw zien we kansen om dit te realiseren.
Actielijn 6: Vitale beroepsgroepen kunnen wonen in de stad 1
2
3
48
Middenhuurwoningen voor vitale beroepsgroepen Als het gaat om nieuwbouw werken we samen met marktpartijen om woningen in het middenhuursegment beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. We zetten in op jaarlijks 60 woningen in het middensegment voor de doelgroep.
Met voorrang toewijzen van sociale huurwoningen aan vitale beroepsgroepen Jaarlijks gaan we 60 sociale huurwoningen toewijzen aan vitale beroepsgroepen. Communicatie We zetten in op heldere communicatie, zodat de doelgroep het beschikbare aanbod ook goed kan vinden. Daarnaast brengen we verschillende partijen bij elkaar om passend aanbod te realiseren.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
Beschrijving maatregel
Tijdslijn
In samenwerking met
1.
Woningbouwprogramma’s afstemmen in de regio We zoeken afstemming van de woningbouwprogramma’s met de regiogemeenten zodat woonmilieus die in Den Haag onvoldoende of niet aanwezig zijn worden gerealiseerd in de regio. Denk bijvoorbeeld aan betaalbare grondgebonden koop. Tegelijkertijd vragen we van de omliggende gemeenten om gemaakte afspraken over het realiseren van sociale huur en het huisvesten van specifieke doelgroepen na te komen zodat de druk op Den Haag om deze doelgroepen te huisvesten wordt verlicht.
2025 en daarna periodiek
Regio
2.
Pilot uitwisselen ambtelijke capaciteit We onderzoeken in 2025 kansen voor een pilot om ambtelijke capaciteit vrij te maken voor nieuwbouwprojecten in de regio die grenzen aan de randen van Den Haag én die een programma hebben dat van belang is voor de stad (denk bijvoorbeeld aan een hoog aandeel sociale huur).
2025
Regio
Continu
Corporaties en ontwikkelaars
Actielijn 7: Een ongedeelde regio
Actielijn 8: Kansen voor kleinschalig, innovatief en particulier initiatief 1.
49
Innovatieve woonvormen toevoegen We zetten in op het realiseren van innovatieve woonvormen. Doel is het toevoegen van ten minste 100 van deze woonplekken uit particulier initiatief per jaar (exclusief inspanning corporaties). Dit doen we onder andere door het uitvoeren van het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen (RIS316966).
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Speerpunt 2 Passende huisvesting voor aandachtsgroepen Voor sommige mensen is het nog moeilijker
stellen (met passende ondersteuning) aan aandachts-
• Uitstroom van mensen uit een instelling, o.a. middels
dan voor anderen om een woning te vinden.
groepen. De woonzorgvisie gaat hier een belangrijke rol
een koepelconvenant (maatschappelijke opvang,
in spelen.
jongeren die uitstromen uit de jeugdhulp, vrouwen-
Zij hebben minder kansen omdat ze zich in een kwetsbare situatie bevinden of omdat ze een specifieke woonvraag hebben. Zij zijn
Aandachtsgroepen
tbs-instellingen of uit overige klinisch forensische zorg)
Het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ heeft
• Sekswerkers die willen stoppen
vaak afhankelijk van extra zorg of begeleiding.
als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen
• Statushouders, vluchtelingen en ontheemden
Het gaat om een snelgroeiende groep ouderen die ook nog
verdeling over gemeenten én met de juiste zorg, onder
eens steeds ouder wordt, om mensen die dak- en thuisloos
steuning en begeleiding. In het programma zijn de
zijn of die uitstromen uit een (zorg)instelling en status-
aandachtsgroepen opgenomen die in het woonbeleid een
houders. Maar ook diverse groepen mensen met sociale of
plek moeten krijgen, waarbij onderscheid gemaakt wordt
Doelen voor dit speerpunt
medische urgenties, waaronder slachtoffers van huiselijk
tussen groepen met een specifieke woonvraag en groepen
• We vergroten de kansen voor aandachts-
geweld. Daarnaast zijn er groepen zoals arbeidsmigranten
met een gecombineerde woon- en zorgvraag.
voor al deze aandachtsgroepen én een evenwichtige
of studenten die soms noodgedwongen huisvesting vinden
(Oekraïners)
groepen om te kunnen wonen in een voor hen passende woning (inkomen/huishoudgrootte/
onder erbarmelijke omstandigheden én daar vaak hoge
De aandachtsgroepen met een specifieke woonvraag zijn:
zorgbehoefte). Bewoners zijn in staat zo lang
huren voor betalen.
• Arbeidsmigranten
mogelijk zelfstandig te wonen en zo nodig met
• Studenten Al deze mensen noemen we ‘aandachtsgroepen’ en zij
• Woonwagenbewoners
hebben behoefte aan betaalbare, passende huisvesting
ondersteuning. • We streven ernaar de doorstroming in de stad te optimaliseren. Bewoners (waaronder
en in sommige gevallen adequate ondersteuning. Maar
De aandachtsgroepen met een gecombineerde woon- en
het aanbod is beperkt. De concurrentie om schaarse
zorgvraag zijn:
betaalbare woningen leidt tot ongelijke huisvestings-
• Ouderen
situaties in Den Haag en de regio. Ook zien we dat de
• Mantelzorgers en ontvangers
van nieuwe, passende woonvormen om aan de
leefbaarheid in sommige buurten onder druk staat.
• Mensen die rolstoelafhankelijk zijn of een lichamelijke,
behoefte van aandachtsgroepen te voldoen.
Het ontbreekt aan voldoende zorg en ondersteuning,
verstandelijke, zintuiglijke beperking of psychische
• Meer aandachtsgroepen vinden huisvesting
wat zelfstandig wonen bemoeilijkt. Het is cruciaal om de
kwetsbaarheid hebben
betaalbare woningvoorraad uit te breiden (zie ook speerpunt 1) en meer betaalbare woningen beschikbaar te
50
opvang, beschermd wonen, gevangenis, mensen uit
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
• (Dreigende) dak- en thuisloze mensen (inclusief uitstroom uit de maatschappelijke opvang)
senioren) die momenteel ongeschikt wonen, stromen door naar passende huisvesting. • We hebben aandacht voor het ontwikkelen
verspreid door de stad. Hierbij hebben we oog voor de reguliere woningzoekende.
Actielijn 1: Opstellen van een woonzorgvisie
51
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Parallel aan de woonvisie werkt de gemeente aan een woonzorgvisie. In de woonzorgvisie ligt de focus niet alleen op huisvesting maar ook op wat er verder nodig is om bewoners zo lang en plezierig mogelijk zelfstandig te laten wonen. Zo nodig met goed georganiseerde ondersteuning en/of zorg. De woonzorgvisie is een integraal beleidsdocument dat de beleidsterreinen wonen, welzijn en zorg en ruimtelijke ordening met elkaar verbindt. Samen met onze belangrijkste (zorg)partners in de stad wordt de woonzorgvisie opgesteld. Dit speerpunt uit de woonvisie biedt de kaders die in de woonzorgvisie verder worden uitgewerkt. Via de woonzorgvisie geeft de gemeente Den Haag invulling aan de programma’s ‘Een thuis voor iedereen’, Wonen en zorg voor ouderen, het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting en het Nationaal Actieplan Dakloosheid Eerst een Thuis en het beleidskader Aanpak dakloosheid “Den Haag geeft thuis” (RIS316085). De woonzorgvisie heeft als doel dat aandachtsgroepen volwaardig deel kunnen nemen aan de lokale samenleving, met behoud van zoveel mogelijk eigen regie. Het tweede doel is dat aandachtsgroepen kunnen wonen in een voor hen passende woning. Tot slot is het belangrijk dat ze kunnen terugvallen op goed georganiseerde ondersteuning en zorg, waardoor mensen zo lang en plezierig mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen.
52
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 2: Voldoende geschikte woningen voor ouderen
53
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
De vergrijzing zet snel door. Tot 2030 groeit het
Er is dus een grote en snel groeiende behoefte naar meer
aantal 65-plussers naar verwachting met 22%.
diverse, levensloopgeschikte woonvormen. Om het gat
Senioren worden ook steeds ouder (de dubbele vergrijzing). Daarnaast blijven ze langer
tussen zorg in een instelling en zelfstandig wonen te dichten is het belangrijk dat in deze woningen aandacht is voor gemeenschappelijke ruimtes, ontmoeting en acti-
zelfstandig wonen. Grotendeels omdat
viteiten. Ideale locaties zijn nabij voorzieningen (zoals
ouderen dit willen. Maar ook omdat dit moet.
supermarkten, winkels, huisartsen, wijk- en welzijnsvoor-
Door veranderingen en tekorten in de zorg komen mensen steeds later in aanmerking voor
zieningen en openbaar vervoer). Met het oog op personeelstekorten is het belangrijk geclusterde woningen (voor ouderen) nabij zorglocaties te realiseren zodat
intensievere zorg of ondersteuning. De meeste
zorgpersoneel in de toekomst zo efficiënt mogelijk kan
senioren zullen dus in een reguliere woning
werken. Realisatie van geclusterde woningen kan niet
blijven wonen. Daarnaast geeft het Rijk aan dat er geen verpleeghuisplekken meer bij komen, terwijl de vraag naar intensieve 24-uurszorg wel groeit. Dit wil het Rijk opvangen met zorggeschikte woningen. De vraag naar deze woningen stijgt ook in Den Haag snel. Tussen
enkel opgevangen worden met nieuwbouw. Dit moet op verschillende manieren. Denk naast nieuwbouw aan: • Verbouw (het aanbrengen van een liftschacht of het splitsen van woningen) • Renovatie (bestaande woningen geschikter te maken) • Transformatie (omzetten van gebouwen naar een woonfunctie).
nu en 2040 gaat dit naar schatting om 1.100 tot 1.800 woningen25.
Ook zullen we ouderen actief stimuleren een verhuisstap
Er zijn er ook ouderen die al eerder willen verhuizen
Maar dit is wel belangrijk. Verhuizen heeft niet alleen voor
naar een beschutte woonvorm. Denk aan een hofje,
delen voor ouderen, maar leidt vaak tot veel doorstroom.
gemeenschapsappartementen of een andere geclus-
Dit betekent ook meer kansen voor andere doelgroepen.
terde woonvorm waar mensen naar elkaar om kunnen
Hoe we deze opgave vormgeven werken we uit in de
kijken en die toegankelijk zijn voor een rollator of een
woonzorgvisie.
rolstoel. Naar schatting neemt de vraag naar geclusterde woningen tussen nu en 2040 met ongeveer 5.400 tot 12.500 woningen toe26. Tegelijkertijd is het aanbod van zorggeschikte, rolstoel of rollatorgeschikte woningen voor ouderen (nog) beperkt, ook in wijken waar veel ouderen wonen.
54
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
te zetten. Dit lukt tot nu toe nog maar mondjesmaat.
Actielijn 3:
Doorbraakplan uitvoeren en meer betaalbare huurwoningen toewijzen aan (zorg)aandachtsgroepen
55
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Vanwege de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting en de hoge taakstelling voor de huisvesting van statushouders dient de huidige afspraak dat 30% van de vrijkomende
• Naast de corporatievoorraad hebben we ook de particuliere betaalbare huurvoorraad nodig om de aandachtsgroepen een passende woonruimte te kunnen bieden. Dit gaan we doen door afspraken te maken met particuliere en institutionele beleggers
sociale huurwoningen wordt toegewezen aan
naar voorbeeld van het platform Eerlijk te huur in de
aandachtsgroepen op korte termijn te worden
gemeente Rotterdam.
aangescherpt.
• We werken aan de uitvoering en verdere intensivering van het Doorbraakplan (RIS 317012) van waaruit 750 tot 1.000 woonplekken voor deze groepen worden
Voor - in eerste instantie - een periode van 3 jaar (Q4 2024 t/m 2027) en onder voorwaarde dat de leefbaarheid in wijken niet verder onder druk komt te
Waar nodig bieden we goede begeleiding aan
staan, worden in Den Haag sociale huurwoningen via
aandachtsgroepen met een zorgvraag zodat overlast
twee verschillende normen toegewezen aan aandachts-
wordt voorkomen. Bij de toewijzing en begeleiding
groepen. In het Laakkwartier, Schilderswijk, Transvaal
van deze groepen houden we rekening met de veer-
en alle wijken in Zuidwest wordt maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan
kracht van de wijken. • Met de regio gaan we in overleg hoe we tot een meer
aandachtsgroepen. In de overige wijken in Den Haag
dan evenredige verdeling kunnen komen van de
wordt 40% van de vrijkomende sociale huurwoningen
huisvesting van deze doelgroep in de regiogemeenten,
toegewezen aan aandachtsgroepen. De gemeente gaat
zodat de gemeente Den Haag minder belast wordt.
in de tweede helft van 2024 samen met corporaties aanvullend onderzoek doen naar de huisvestingsmo-
• We houden rekening met kansen voor reguliere woningzoekenden.
gelijkheden van aandachtsgroepen. Als de uitkomsten
• Via experimenteerruimte en pilots zoeken we naar
aanleiding geven om bovengenoemde percentages aan
slimme manieren om de doorstroming op gang te
te passen, dan gaan gemeente en corporaties hierover
krijgen en daarmee extra ruimte te creëren voor
in overleg. Meer sociale huurwoningen toewijzen
aandachtsgroepen.
aan aandachtsgroepen doen we onder een aantal voorwaarden: • Willen we voldoende huisvestingskansen kunnen bieden aan alle woningzoekenden dan is het nodig om allereerst de betaalbare woningvoorraad uit te breiden (zie speerpunt 1).
56
toegevoegd. • De veerkracht in de wijken moet behouden blijven.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 4: Dak- en thuisloosheid voorkomen en terugdringen
Foto:Eveline van Egdom - Eerlijke Beeldvorming 2024
57
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Dakloosheid in Den Haag groeit, vooral onder
Daarnaast zetten we in op het voorkomen van dakloos-
jongeren, maar ook onder gezinnen met
heid, dit doen we samen met belangrijke partners zoals
kinderen waaronder remigrantengezinnen en EU-arbeidsmigranten. Velen hebben in de
verhuurders. Dit kan door het maken van afspraken over het (vroeg)signaleren van betalingsachterstanden, het
eerste plaats een huisvestingsprobleem.
maken van meldingen, vlot in actie komen bij begin-
De druk op betaalbare woningen is in de
nende problemen en rondom huisuitzettingen.
afgelopen jaren nog verder toegenomen, mede door de brede huisvestingsopgave waar we op dit moment voor staan. Het aantal signalen van mensen zonder stabiele woonomgeving neemt toe, evenals het aantal dat vastzit in instellingen vanwege het gebrek aan reguliere woningen. Een eigen woonplek met eventuele ondersteuning draagt bij aan herstel én voorkomt onnodige inzet van zorg (kosten). Recent heeft de gemeenteraad het beleidskader Aanpak dakloosheid Den Haag geeft thuis (RIS316085) vastgesteld. Hierin is de ambitie opgenomen dat de gemeente zich aansluit bij het Verdrag van Lissabon. In 2030 mag er niemand meer op straat slapen door gebrek aan huisvesting of passende opvang. Om dit voor elkaar te krijgen is de beschikbaarheid van kleine, betaalbare woningen cruciaal. Via initiatieven zoals Kamers met Aandacht, Friendscontracten en andere vormen van hospitaverhuur (bijvoorbeeld Onder de Pannen) evenals het vrijspelen van zelfstandige woonplekken willen we bijdragen aan het beter gebruik maken van de bestaande voorraad. Zo bieden we deze groep mensen sneller kans op een eigen woonplek.
58
corporaties, water- en energiebedrijven en particuliere
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 5: Goede huisvesting voor arbeidsmigranten
59
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Arbeidsmigranten leveren een belangrijke
Het programma Arbeidsmigratie in goede banen is
bijdrage aan de economie van Den Haag.
opgesteld om de kwaliteit van het leven, inclusief
Vooral in sectoren zoals techniek, visserij, productie, schoonmaak, logistiek en bouw
huisvesting voor deze doelgroep en de leefbaarheid in de wijken, te verbeteren. Handhaving en controle op misstanden (via de Wet goed verhuurderschap) zijn
zijn arbeidsmigranten cruciaal. Zij zijn
belangrijke speerpunten binnen het programma als
onderdeel van de stad en hebben recht op
het gaat om huisvesting. Binnen de kaders van het
goede arbeids- en leefomstandigheden. In 2020 werkten ongeveer 64.000
programma wordt gezocht naar huisvestingsmogelijkheden voor deze doelgroep, met minimaal de normen van het SNF-keurmerk.
arbeidsmigranten in de regio Haaglanden, waarvan het merendeel in Den Haag en de gemeente Westland. Het is de verwachting dat dit aantal de komende jaren zal blijven
economisch profiel en de verantwoordelijkheden van de werkgever. Ook gaan we met de regio om tafel om arbeidsmigranten eerlijker te verdelen over de regio en de
groeien. Ongeveer 55% van deze groep blijft
druk op Den Haag te verlichten. Hierbij is het uitgangs-
een jaar of minder in Nederland.
punt dat arbeidsmigranten zoveel mogelijk in de buurt
Ongeveer 39.000 mensen afkomstig uit Oost-Europese landen staan in Den Haag ingeschreven27. Hierbij weten we ook dat circa 30% niet ingeschreven staat, waardoor het werkelijke aantal in Den Haag wonende arbeidsmigranten veel hoger ligt. Analyse toont aan dat arbeidsmigranten vooral in de wijken wonen met een grote goedkope particuliere voorraad zoals RustenburgOostbroek, Laak en Transvaal. Hier maken arbeidsmigranten 20% of meer uit van de totale bevolking in de wijk. Op buurtniveau kan dit percentage nog hoger liggen. Slechte huisvestingsomstandigheden en overlast komen daar steeds vaker voor.
60
Tot slot gaan we actief met het Rijk in gesprek over het
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
van hun werk wonen, bij voorkeur in dezelfde gemeente.
Actielijn 6: Standplaatsen realiseren voor woonwagenbewoners
61
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Woonwagenbewoners hebben een unieke
voorzien. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruim-
culturele identiteit, die internationaal
telijke ordening van het standplaatsenbeleid, corpora-
officieel is erkend als immaterieel erfgoed. Verschillende mensenrechtenverdragen,
ties staan aan de lat als het gaat om de huisvesting van woonwagenbewoners.
uitspraken van het Europees Hof door de
Er zijn momenteel 233 standplaatsen in Den Haag op
Rechten van de Mens en van Nederlandse
11 woonwagenlocaties en 8 standplaatsen op snipper-
rechters, verplichten Nederland om woonwagenbewoners in staat te stellen
locaties. Onderzoek uit 2020 toont aan dat er behoefte is aan ongeveer 80 nieuwe standplaatsen. Om in deze behoefte te voorzien, gaan we in de komende 5 jaar 40
volgens hun tradities en identiteit te leven.
standplaatsen toevoegen door bestaande locaties uit te
Het bieden van voldoende standplaatsen is
breiden en één of twee nieuwe kleinschalige woonwa-
hiervan een essentieel onderdeel.
genlocaties te realiseren. Dit wordt nader uitgewerkt na de vaststelling van de Nota Haags Woonwagenbeleid in 2024. De opgave wordt aangepast naar aanleiding
Lange tijd kregen woonwagenbewoners echter juist minder woonruimte. Met de recente woonvisie, de woonagenda (2022) en de concept nota Nota Haags Woonwagenbeleid (RIS316679) zetten we een trendbreuk in. We hebben afstand genomen van het ‘uitsterfbeleid’ en zetten ons nu actief in om te voorzien in de woonbehoeften van deze doelgroep. In 2018 heeft het Rijk het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. Het vereist dat gemeenten bij vaststelling van het lokale woonbeleid rekening houden met de vraag naar woonplekken voor woonwagenbewoners. Als deze vraag er is, moeten de gemeente en de woningcorporaties vanuit hun eigen rol een bijdrage leveren om in deze plekken te
62
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
van het nieuwe behoefteonderzoek.
Actielijn 7: Voldoende woonruimte voor studenten
63
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
We zetten in op Den Haag als wervende
samenwonen, getransformeerde woongebouwen, of
(internationale) studentenstad, waar
leer-werk-woonbedrijven in wijken waar studenten
voldoende studentenhuisvesting
lokaal kunnen bijdragen.
beschikbaar is. Studenten zorgen voor
We werken samen met partners zoals onderwijsin-
levendigheid in de stad en kunnen op lokaal
stellingen, marktpartijen, en DUWO om studenten-
niveau ook een maatschappelijke bijdrage
woningen te realiseren. Elke partij heeft een specifieke
leveren. Het behouden van afgestudeerde studenten is ook belangrijk voor de economische groei van de stad.
rol: DUWO is cruciaal in de bouw van nieuwe studentenwoningen, onderwijsinstellingen dragen verantwoordelijkheid om te voorkomen dat (internationale) studenten zonder perspectief op woonruimte naar Den Haag komen. Als gemeente nemen we de regierol
Het aantal studenten zal de komende jaren toenemen,
op ons, vooral als het gaat om het verruimen van de
mede door de groei van de Universiteit van Leiden met
mogelijkheden voor woonoplossingen in de bestaande
zo’n 2.500 studenten tot 2030. Recent onderzoek laat
woningvoorraad. Ook richten we ons de komende jaren
zien dat het tekort aan studentenhuisvesting op de
op de relatie tussen huur en kwaliteit van studenten-
lange termijn afneemt . Echter, hier is niet de geplande
woningen. Dit betekent dat we doorgaan met het infor-
groei van Universiteit Leiden en TU Delft in meege-
meren van studenten over hun rechtspositie als huurder
nomen. Tot 2026 is de bestaande ambitie om maximaal
en dat we handhaven bij misstanden.
28
3.000 woningen toe te voegen. Het merendeel van deze woningen is al geprogrammeerd in de nieuwbouw. Voor zachte plannen of initiatieven waar nog helemaal geen plannen voor zijn, zetten we in op jongerenwoningen (ook onzelfstandige woningen) zodat we aansluiten bij de behoefte en we de woningen toegankelijk kunnen maken voor een bredere doelgroep dan enkel studenten. Eventuele groei daarna wordt verder in de bestaande woningvoorraad opgevangen, onder meer via mogelijke verruiming van het beleid rondom kamerbewoning. We kijken hierbij vooral naar onzelfstandige woonvormen in combinatie met sociale inzet in de wijk, zoals gemengde woonvormen waarin ouderen en jongeren
64
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 8: Voldoen aan taakstelling statushouders
65
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Statushouders worden door het COA aan
gekoppelde statushouder is namelijk relatief vaak
gemeenten toegewezen op basis van een
alleengaand/-staand of behoort juist tot een groot
taakstelling. Voor Den Haag is de taakstelling in 2024 vastgesteld op ruim
gezin. We zoeken daarom naar alternatieve oplossingen waarin we de bestaande woningen zo goed mogelijk benutten. We maken met corporaties afspraken over
1.100 en de jaarlijkse huisvestingsbehoefte
het huisvesten van statushouders via woningdelen
voor deze groep varieert tussen de 600 en
(‘friendswoningen’), een tijdelijke woonvorm waarbij
700 woningen. Het precieze aantal zal fluctueren, afhankelijk van de taakstelling.
jongeren en/of alleengaanden die wachten op gezinshereniging een corporatiewoning delen. Hierbij streven we naar een balans tussen optimale woningbezetting, doorstroming en de belasting voor statushouders.
Het overgrote deel van de statushouders begint haar tijd in Den Haag met een uitkering of lager inkomen. De doelgroep heeft daarom behoefte aan betaalbare woningen. Dat geldt in het bijzonder voor de jongeren onder de 23 jaar. In de komende jaren is er vanuit de huisvesting statushouders een grote behoefte aan goedkope huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens). We doen een beroep op de corporaties om hen te huisvesten in de sociale voorraad. Hiervoor creëren we ruimte in het woningbouwprogramma en de toewijzing. Daarnaast spannen we ons in om plekken buiten de sociale voorraad te realiseren (denk aan leegstaande kantoren), mede via het Doorbraakplan. De opvang van statushouders gaat verder dan huisvesting; we nemen dit mee in de woonzorgvisie waarin ook ondersteuning bij inburgering en andere zorgaspecten wordt opgenomen. Vanwege de hoge taakstelling in combinatie met de huishoudsamenstelling is de woningbezetting een punt van aandacht en moeten we kijken naar eventueel andere oplossingen. De aan Den Haag
66
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Actielijn 9: Vluchtelingenopvang
67
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Vanuit het Rijk wordt nog steeds een groot beroep gedaan op de inzet van gemeenten voor de opvang van asielzoekers. Met de Spreidingswet wordt de asielopgave voor de gemeenten ook als wettelijke taak vastgelegd. Voor Den Haag betekent dit dat we op basis van het inwoneraantal een taakstelling hebben voor het realiseren van 2.800 opvangplekken voor asielzoekers per 1 januari 2024. We kiezen ervoor om consequent kwalitatief goede opvang te organiseren voor de vluchtelingen in onze stad. Het is ons doel om vluchtelingen (tijdelijk) goed te laten landen in de Haagse wijken en buurten en hen passend gebruik te laten maken van sociale voorzieningen. Bij het zoeken naar nieuwe locaties gaan we uit van opvang met perspectief op wonen en van de voorkeur om deze woningen ook permanent toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit zijn locaties die langdurig beschikbaar zijn als volwaardige woonplek voor vluchtelingen en mogelijk andere doelgroepen; en die, bij een lagere instroom van vluchtelingen, ook in grotere mate ingezet kunnen worden voor andere doelgroepen. In de ‘Haagse Aanpak opvang nieuwkomers’ (RIS316033) wordt deze aanpak nader omschreven.
68
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Uit te voeren acties Nr.
Beschrijving
Tijdslijn
In samenwerking met
Actielijn 1: Opstellen van een woonzorgvisie 1
Woonzorgvisie en woonzorganalyse opstellen Voor aandachtsgroepen (op basis van ‘Een thuis voor iedereen’) stellen we een woonzorgvisie op. Dit gebeurt samen met corporaties en belangrijke zorg- en welzijnspartners.
2024
Corporaties, zorg en welzijnspartijen
2
Huisvestingsverordening herzien We passen de huisvestingsverordening aan en voegen de verplichte urgentiecategorieën toe in lijn met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting en ook de woonzorgvisie. Binnen de urgentiecategorieën kijken we naar de groepen die het meeste in de knel zitten.
2025
Regiogemeenten
Vanaf 2025
Corporaties, huurders, zorg en welzijnspartijen
Continu
Corporaties, zorg en welzijnspartijen en initiatiefnemers/ ontwikkelaars
2024
Corporaties, zorg en welzijnspartijen
3
Prestatieafspraken wonen en zorg We betrekken zorgpartijen en het zorgkantoor vanaf 2025 bij het maken van de prestatieafspraken. Dit doen we specifiek voor de onderdelen die betrekking hebben op wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. Hoe en in welke vorm we dit doen werken we uit in de woonzorgvisie.
Actielijn 2: Voldoende geschikte woningen voor ouderen
1
Sturen op realisatie van passende woningen voor ouderen We zetten in op geclusterde woningen voor ouderen nabij zorglocaties. We sturen op de realisatie van geschikte woningen voor ouderen, onder andere door te sturen op het nieuwbouwprogramma (zie speerpunt 1), waardoor betaalbare woningen overal in de stad worden toegevoegd. Ook sturen we op kwaliteit van de nieuwbouwwoningen waarbij we oog hebben voor ontmoetingsruimtes. Naast nieuwbouw kijken we ook naar wat de mogelijkheden zijn voor verbouw, renovatie en transformatie waardoor woningen geschikt kunnen worden gemaakt voor ouderen.
2
69
Stimuleren om een verhuisstap te zetten In de woonzorgvisie (actielijn 1) nemen we op hoe we ouderen actief kunnen stimuleren om de verhuisstap te zetten.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Nr.
Beschrijving
Tijdslijn
In samenwerking met
2024 en daarna continu
Corporaties
Actielijn 3: Doorbraakplan uitvoeren en meer betaalbare huurwoningen toewijzen aan (zorg)aandachtsgroepen
1
Toewijzen corporatiewoningen aan aandachtsgroepen Voor in eerste instantie een periode van 3 jaar (Q4 2024 t/m 2027) en onder voorwaarde dat de leefbaarheid in wijken niet verder onder druk komt te staan, worden sociale huurwoningen via twee verschillende normen toegewezen aan aandachtsgroepen: in het Laakkwartier, de Schilderswijk, Transvaal, en alle wijken in Zuidwest wordt maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan aandachtsgroepen. In de overige wijken in Den Haag wordt 40% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan aandachtsgroepen. Als de uitkomsten van het in 2024 uit te voeren onderzoek Doorbraakaanpak Aandachtsgroepen aanleiding geven om deze percentages aan te passen dan gaan gemeente en corporaties hierover in overleg.
2
Doorbraakplan tot uitvoering brengen We zetten het Doorbraakplan door en realiseren in totaal 750 tot 1.00029 woningen voor uitstromende zorgdoelgroepen en statushouders.
2023-2027
Corporaties en ontwikkelaars
3
Voldoende convenantwoningen voor uitstromende doelgroepen Op basis van de woonzorgvisie (zie actielijn 1) stellen we in overleg met de corporaties het aandeel convenantwoningen bij. Bij het toewijzen van convenantwoningen houden we rekening met spreiding.
2024
Corporaties, zorg- en welzijnspartijen
2025: Afspraken
Corporaties en andere partijen
Actielijn 4: Dak- en thuisloosheid voorkomen en terugdringen 1
70
Voorkomen huisuitzettingen Samen met corporaties en de particuliere sector werken we aan het voorkomen van dakloosheid. We maken afspraken met corporaties en met particuliere verhuurders om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook maken we afspraken met nutsbedrijven rondom het voorkomen van afsluiting bij wanbetaling. Daarvoor in de plaats wordt hulpverlening geboden.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Tijdslijn
In samenwerking met
2024-2030
Regiogemeenten, ontwikkelaars, werkgevers.
2
Voorwaarden voor realiseren huisvesting bij vestiging nieuwe bedrijven Bij vestiging van bedrijven die leiden tot een aanzienlijke toename van de werkgelegenheid gaan we na of dit wordt ingevuld via arbeidspotentieel vanuit de regio of inzet van arbeidsmigranten. Hierin nemen we het huisvestingseffect mee. We onderzoeken of we bij het afgeven van vergunningen voorwaarden aan de werkgever kunnen stellen over hoe in de extra huisvestingsbehoefte van arbeidsmigranten wordt voorzien. Dit doen we zoveel mogelijk in afstemming met de regiogemeenten.
2024-2025
Zelf onderzoeken
3
Minimumstandaarden voor huisvesting arbeidsmigranten Bij misstanden werken we volgens de Wet goed verhuurderschap om misstanden en uitbuiting te voorkomen (denk aan gescheiden contracten voor wonen en werken). Bij elk grootschalig initiatief voor huisvesting van arbeidsmigranten in Den Haag stelt de gemeente SNF-certificering (of een andere minimaal gelijkwaardige certificering) als voorwaarde.
Handhaving: Continu
Zelf uitvoeren
De komende 10 jaar
Corporaties
Nr.
Beschrijving
Actielijn 5: Goede huisvesting voor arbeidsmigranten
1
Programma EU-Arbeidsmigranten uitvoeren We geven uitvoering aan de actielijn huisvesting uit het Programma EU-Arbeidsmigranten Den Haag 2023-2030 (RIS316674). Hierin is ook opgenomen dat we samen met de huisvestingsorganisatie of werkgevers zowel nieuwe als bestaande locaties creëren voor tijdelijke en langdurige bewoning.
Actielijn 6: Standplaatsen realiseren voor woonwagenbewoners
1
71
Standplaatsen toevoegen In samenwerking met corporaties en woonwagenbewoners zoeken we naar ruimte voor het realiseren van 80 woonwagenstandplaatsen. Dit doen we door nieuwe kleinschalige locaties toe te voegen. En ook door het uitbreiden van het aantal standplaatsen op bestaande woonwagenlocaties. Deze opgave wordt aangepast naar aanleiding van het nieuwe behoefteonderzoek.
Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans
Tijdslijn
In samenwerking met
1.
Locaties voor studentenhuisvesting tot realisatie laten komen Samen met onze HBO’s, ROC, de Universiteit Leiden en TU Delft evenals ontwikkelaars en corporaties/DUWO zoeken we naar mogelijkheden om meer (onzelfstandige) woonruimten voor studenten via de bestaande woningvoorraad (zie ook speerpunt 1, actielijn 2, maatregel 4 Regels rond kamerbewoning en hospitabewoning versoepelen) en door nieuwbouw te realiseren.
2025-2030
Corporaties, ontwikkelaars en onderwijs-instellingen
2.
Studieplekken volgt aantal kamers We gaan in gesprek met onze HBO’s, Universiteit Leiden en de TU Delft om het aantal toelatingen in lijn te brengen met het aantal vrijkomende of nieuw gerealiseerde kamers/wooneenheden.
2025-2030
Corporaties, ontwikkelaars en onderwijs-instellingen
3.
Informatiepositie versterken Samen met onze onderwijsinstellingen en de huurbalie informeren we studenten over wonen in Den Haag. We informeren hen enerzijds over de verschillende manieren waarop ze hun kansen op woonruimte vergroten en anderzijds wat hun rechtspositie is als huurder, waar ze terecht kunnen met eventuele vragen of problemen met hun verhuurder.