RIS319812 Geamendeerde bijlage 2 Woonvisie Den Haag 2040

Wonen in een Stad in Balans Woonvisie Den Haag 2040

Voorwoord Een puntdak. Twee muren. Een deur. Een raam. Een schoorsteen… Vraag een gemiddeld kind om een huis te tekenen en dat is wat je krijgt. Hoe anders is dat in Den Haag, ineengeklemd tussen zee, natuur en achterland en voortbordurend op een rijke bouwhistorie, is de ruimte er beperkt. De woningtypen bij ons zijn dan ook haast net zo divers zijn als onze inwoners. Ze bieden velen een fijn thuis. Alleen lukt het tienduizenden mensen die in onze stad willen

Voor deze Woonvisie zijn we gaan praten met de mensen om wie

(blijven) wonen nu vaak niet om snel een woning te vinden,

het draait. We hebben geluisterd naar woningzoekenden, naar

ondanks ál die huizen in soorten en maten. Al helemaal niet

de problemen waar zij tegenaan lopen en naar hun waardevolle

een woning die past bij hun portemonnee. Zo belandt iemand

suggesties. De noodzaak van meer betaalbare woonruimte, het

die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning zomaar

betaalbaar bouwen, maar ook het betaalbaar en op orde houden

zes of zeven jaar op een wachtlijst. Ook zijn er veel te weinig

van onze woningen en het grote belang van sociale samenhang,

betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar.

vormen een rode draad. Het sterkt het college in de overtuiging dat er - in het belang van de vele Haagse woningzoekenden - soms ook

De Woonvisie die voor u ligt, ontleedt deze wooncrisis en brengt

heilige huisjes mogen sneuvelen.

oplossingen in kaart. Oplossingen die veel verder gaan dan het stapelen van stenen alleen. De gemeente heeft daarbij

Op het gebied van volkshuisvesting zijn de laatste jaren in

een belangrijke rol, maar ook veel anderen zullen hun steentje

Den Haag al grote stappen gezet. Langzaam wordt de nieuwbouw

moeten bijdragen: van Rijk tot woningcorporaties, van instituti-

weer betaalbaar, langzaam krijgen we grip terug op de particuliere

onele beleggers en projectontwikkelaars tot zorgpartners.

woningvoorraad. Het laat zien dat vasthoudendheid loont. Maar zolang we de grote woningnood, de slechte onderhoudsstaat van

Van Ziya Joemmanbaks voor de gemeente Den Haag

Nieuwbouw is en blijft een belangrijk middel om woningnood

veel woningen en de stevige tweedeling in de stad niet onder

het hoofd te bieden. De ambities voor betaalbare nieuwbouw

controle hebben, is er werk aan de winkel.

staan als een huis en scherpen we verder aan. Maar het zal niet voldoende zijn. Zonder de bestaande woningvoorraad beter te

Deze Woonvisie schetst daarvoor de kaders, ze inkleuren zullen we

benutten, zal het niet lukken om iedere woningzoekende - van

samen moeten doen. Pas als al onze inwoners een betaalbaar en

starter tot oudere met behoefte aan een toegankelijke woning

fatsoenlijk huis kunnen bewonen in een buurt waar zij zich thuis

- een betaalbare plek te kunnen blijven bieden. En fijn wonen

voelen, is deze missie geslaagd. Laten we snel aan de slag gaan!

lukt alleen in fijne wijken. Wijken waar bewoners zich thuis en

1

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

veilig voelen en waar de zorg, de basisschool en het buurthuis

Martijn Balster

dichtbij zijn.

Wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Inhoud

2

Samenvatting

3

Begrippenlijst

140

1. Inleiding

7

Bijlagen

145

2. Verantwoording

9

Bijlage 1: Analyse van het wonen in Den Haag

146

3. Onze uitdagingen

13

Bijlage 2: Onderzoek doorstroom en dynamiek op de woningmarkt

156

4. Ambitie: Bouwen aan een stad in balans

23

Bijlage 3: Participatie bij totstandkoming woonvisie

168

5. Speerpunten en agenda

25

Bijlage 3a: Eindrapportage participatietraject Woonvisie Den Haag

169

6. Van visie naar uitvoering

101

Bijlage 4: Beschrijving van de Haagse Basiskwaliteit

177

Gebiedsprofielen

104

Bijlage 5: Ruimtelijke uitwerking

179

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Centrum

107

Bijlage 6: Aandeel sociale huur en gemiddelde OZB-waarde per wijk

182

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Haagse Hout

115

Voetnoten

186

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Laak

119

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg

124

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Loosduinen

128

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Segbroek

132

Gebiedsprofiel: Stadsdeel Scheveningen

136

Samenvatting

3

We zijn een stad met een rijk cultureel

Tegelijkertijd gaat wonen over meer dan enkel een dak

De uitdagingen van Den Haag

historisch erfgoed, veel groen en wijken met

boven het hoofd. Het gaat ook over de kwaliteit van

Onze grootste uitdagingen zijn:

leven. We zien dat de leefbaarheid sterk verschilt tussen

1. Den Haag groeit met ongeveer 5.000 inwoners per

karakter. Tegelijkertijd is er een schreeuwend tekort aan woningen. Senioren die al

wijken: sommige wijken scoren op vrijwel alle indicatoren ver boven het Nederlands gemiddelde,

decennia in Den Haag wonen kunnen vaak

andere ver daar onder. Tot slot is de kwaliteit van de

geen nultredenwoning vinden in hun directe

bestaande voorraad niet overal op orde. Denk aan slechte

jaar, de ruimte is schaars en de omstandigheden om te bouwen zijn uitdagend. 2. Woningen zijn te duur, dit leidt tot schrijnende situaties en tot misstanden.

isolatie, ventilatie, asbest, loden leidingen et cetera.

3. Er is een mismatch tussen vraag en aanbod. Mensen

van de particuliere huursector waar de

De visie bestaat uit de volgende onderdelen:

4. Den Haag is één van de meest gesegregeerde steden

prijzen te hoog zijn voor hun inkomen.

• Een analyse van onze uitdagingen

van Nederland. Deze tweedeling neemt toe en

Belangrijke levensstappen, zoals op kamers

• Onze ambities: wat voor een stad willen we

grote sociale opgaven komen eenzijdig terecht in

omgeving. Starters zijn veelal afhankelijk

gaan of gezinsvorming, worden uitgesteld. Met name voor de midden of laagste inkomens is het bijna onmogelijk om een passende en betaalbare woning te vinden.

kunnen niet doorstromen.

zijn in 2040 • Een uitvoeringsagenda met speerpunten voor de komende vijf jaar. Deze bestaat uit: doelen, actielijnen en acties.

bepaalde delen van de stad. 5. De groep kwetsbaren groeit en wordt complexer. De veerkracht van sommige wijken gaat sterk achteruit. 6. De kwaliteit van de woningvoorraad is niet overal

Verder is deze visie vertaald naar elk stadsdeel aan de hand van gebiedsprofielen.

op orde. 7. Fluctuerende economische ontwikkelingen vragen om langjarige stabiliteit.

Deze woonvisie is opgesteld in samenwerking met de stad. Veelvuldig spraken we met huidige bewoners,

Ambitie: Bouwen aan een stad in balans

woningzoekenden, corporaties, de Haagse Tafel Wonen

Met deze woonvisie leggen we een nieuw fundament.

en overige partijen.

Samen met bewoners en onze partners bouwen we aan een stad waar inwoners nu en in de toekomst prettig kunnen (blijven) wonen. Dit betekent concreet: • Overal in de stad woningen toevoegen • Betaalbaar wonen • Eerlijke kansen voor woningzoekenden • Segregatie tegengaan • Duurzaam, veilig en gezond wonen

4

De vier speerpunten

• We maken afspraken met omliggende gemeenten

• We maken afspraken met corporaties om in de wijken

De ambities werken we uit aan de hand van vier speer-

over betaalbaar bouwen en het huisvesten van

met weinig sociale huurwoningen een hoger aandeel

punten en bijbehorende actielijnen.

aandachtsgroepen.

dan 30% van de vrijkomende woningvoorraad toe te wijzen aan aandachtsgroepen. Voorwaarde is dat de

Speerpunt 1:

Speerpunt 2:

veerkracht in wijken behouden blijft én dat er voldoende

Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad

Passende huisvesting voor aandachtsgroepen

woningen blijven voor reguliere woningzoekenden.

Het streven is om het tekort aan woningen weg te

We hebben specifiek aandacht voor bewoners die

werken en daarnaast voldoende woningen bij te

weinig of geen kans hebben op een (passende) woning.

bouwen voor de groeiende behoefte. Ook willen we

Bijvoorbeeld omdat zij een zorg- of ondersteunings-

meer betaalbare woningen bouwen, de doorstroming

vraag hebben. We vergroten de kansen voor aandachts-

nele beleggers over het huisvesten van aandachts-

op gang krijgen en de kansen op een betaalbare woning

groepen om te kunnen wonen in een voor hen passende

groepen in de particuliere betaalbare huurvoorraad.

voor lage en middeninkomens vergroten.

woning. Hierbij verliezen we de kansen voor reguliere woningzoekenden niet uit het oog.

De belangrijkste maatregelen

750-1.000 woningen toe voor aandachtsgroepen. • We maken afspraken met particuliere en institutio-

Speerpunt 3: Toekomstbestendige duurzame woningen en

• 4.000 woningen per jaar toevoegen.

De belangrijkste maatregelen

woonomgeving

• Bouwen in de 3 grote verdichtingsgebieden (Binckhorst,

• Parallel aan de woonvisie stellen we samen met onze

De kwaliteit van de bestaande voorraad is onvoldoende

CID en Zuidwest), evenals in de rest van de stad.

partners een woonzorgvisie op. In de woonzorgvisie

in bepaalde delen van de stad. Woningen zijn slecht

• De kansen onderzoeken en benutten om woningen

ligt de focus niet alleen op huisvesting maar ook

geïsoleerd of het leefklimaat is ongezond.

toe te voegen via de bestaande voorraad (denk aan

op wat er verder nodig is om bewoners zo lang

Bovendien is de woonomgeving niet overal voldoende

bouwkundig splitsen, optoppen en transformatie van

en plezierig mogelijk zelfstandig te laten wonen.

voorbereid op de uitdagingen van klimaatverandering.

leegstaand vastgoed).

We zorgen voor een integrale aanpak tussen de

Streven is dat alle woningen in 2040 veilig, gezond en

woonvisie en de woonzorgvisie maar ook andere

duurzaam zijn én dat de gemeente in 2030 klimaatneu-

de programmering met als minimumdoelstelling 70%

samenhangende beleidskaders, zoals onder meer het

traal is. Ook werken we aan een toekomstbestendige en

in dit segment.

beleidskader dakloosheid en het seniorenbeleid.

gezonde woonomgeving.

• Bij bouwplannen streven naar 80% betaalbaarheid in 1

° Hiervan is 30% een sociale huurwoning ° 50% betaalbare woningen (middenhuur en betaalbare koop)

• Er worden voldoende woningen gerealiseerd voor ouderen (rolstoelgeschikt, rollatorgeschikt).

De belangrijkste maatregelen

Dit gebeurt via diverse woonvormen (appartementen/

• We introduceren de Haagse Basiskwaliteit waaraan

• We werken aan het verhogen van het aandeel sociale

hofjes/gemeenschapsappartementen). Naast nieuw-

alle woningen in de stad moeten gaan voldoen en

huurwoningen in gebieden waar dit momenteel

bouw richten we ons ook op het transformeren van

minder dan 30% van de woningvoorraad uitmaakt.

bestaande woningen. De opgave voor ouderen geven

Dit doen we via bijvoorbeeld het Doorbraakplan, of

we vorm in het kader van de woonzorgvisie.

het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw.

5

• Via het Doorbraakplan voegen we in de komende jaren

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

werken deze verder uit. • Via de aanpak om slechte energie labels (EFG-labels) uit te faseren, verduurzamen we 10.000 woningen per jaar.

• In wijken waar veel energiearmoede voorkomt zetten we (extra) in op het isoleren van woningen. • We werken aan een beleidskader en actieplan

° We versterken de Haagse Pandbrigade. ° We handhaven op basis van de Wet goed verhuurderschap.

‘gezond en veilig wonen’ om de problematiek rondom schimmel, vocht, loden leidingen, asbest, rook en CO

2

melders tegen te gaan. • Op natuurlijke momenten maken we de woonomgeving toekomstbestendig.

° We onderzoeken of extra buurten aangewezen kunnen worden voor een vergunningplicht op grond van de Wet goed verhuurderschap. • We maken afspraken met corporaties over het huurprijsbeleid om de betaalbare voorraad zo goed mogelijk over de stad te spreiden.

Speerpunt 4:

• We werken gebiedsprofielen per stadsdeel uit. Hierin

Vitale en leefbare wijken

geven we aan waar we het accent op het gebied van

Prettig wonen in leefbare wijken gaat niet alleen om de

wonen leggen.

fysieke kant (stenen) maar is onlosmakelijk verbonden met de sociale kant. Hierbij gaat het om zaken zoals

Van visie naar uitvoering

leefbaarheid, veiligheid, gezondheid, infrastructuur, voor-

Het bijsturen van de woningmarkt vergt tijd en vereist

zieningen e.d. In wijken waar de leefbaarheid onder druk

bovendien sterke samenwerking met onze partners en

staat streven we naar significante verbetering. Misstanden

bewoners om de uitdagingen aan te gaan. Als gemeente

(met name het particuliere huursegment) gaan we tegen

hebben we op een beperkt deel invloed en zijn we

door het opstellen van goede spelregels (en handhaving).

bijvoorbeeld afhankelijk van nieuwe wet- en regelgeving en wetsvoorstellen, zoals de Wet versterking regie

De belangrijkste maatregelen

volkshuisvesting, die momenteel nog onzeker zijn. Voor

• Programma-aanpak Zuidwest samen met bewoners en

de uitvoering zijn we voor een groot deel afhankelijk van

partners verder gestalte geven. Naast het verbeteren van

andere partijen. We willen voorkomen dat een stape-

8.500 woningen investeren we in het verbeteren van de

ling van eisen goede plannen onnodig tegenhouden.

leefbaarheid, voorzieningen en vitaliteit in Zuidwest.

Daarom sturen we vanuit een integrale aanpak op

• We starten een fysiek verbeterprogramma vooroor-

gebiedsniveau, bieden we ruimte tot verevening en

logse wijken (Laakkwartier, Rustenburg-Oostbroek, Transvaal, Moerwijk en de Schilderswijk (particulier deel)). Accent in dit verbeterprogramma ligt op het verbeteren van de woningen en de woonomgeving. • We handhaven strenger op misstanden. Met name in de particuliere huursector:

6

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

stellen we duidelijk prioriteiten.

1. Inleiding

7

7

Den Haag is uniek en maar weinig steden in

betaalbare en passende woningen leidt tot oneerlijke

groepen want in alle lagen zien we dat de woningnood

Nederland zijn zo divers. In onze stad wonen

concurrentie tussen doelgroepen en mensen met een

zijn tol eist. We richten ons op huishoudens in de knel

laag- of middeninkomens zijn de dupe. Zij komen er

en ook mensen met binding aan Den Haag. Kortom,

steeds moeilijker tussen.

een stad waar iedereen zich thuis voelt met goede en

meer dan 200 nationaliteiten en elk van hen vindt hier een thuis. We liggen als enige grote

betaalbare woningen in fijne buurten. De afgelopen

stad van Nederland pal aan zee en kennen

Senioren die al decennia in Den Haag wonen kunnen

jaren laten zien dat het noodzakelijk is dat de we

een rijk cultureel-historisch erfgoed, goede

vaak geen woning zonder trappen en drempels

als gemeente vaker de regie pakken als we zien dat

(nul­tredenwoning) vinden in hun directe omgeving.

problemen zichzelf niet oplossen.

werkgelegenheid en een bruisende binnen­ stad. We zijn een stad met vele woonwijken,

Starters zijn veelal afhankelijk van de particuliere huursector waar de prijzen te hoog zijn voor hun inkomen.

We zullen vaker keuzes moeten maken. Voor wie willen

elk met hun eigen identiteit. Ook is er veel

Belangrijke levensstappen (op kamers/gezinsvorming)

we gaan bouwen? Hoe kunnen we de bestaande

groen met de prachtige duingebieden en

worden uit- of afgesteld. Met name de meest kwets-

woningvoorraad beter benutten? Hoe kunnen we

bare mensen komen in de knel. Mensen met zorg- of

mensen met binding aan Den Haag zo goed mogelijk

ondersteuningsvraag wonen vaker dan in het verleden

behouden? De nood is hoog en de uitwassen van het

zelfstandig in de wijken en niet meer in zorginstellingen.

woningtekort soms schrijnend. Het eerlijke verhaal is

Dit lukt niet altijd. Andere kwetsbare mensen belanden

dat dit niet volgend jaar is opgelost. Woningbouw duurt

in slechte (illegale) huisvesting, of worden zelfs dakloos.

relatief lang. Dit vraagt om stabiliteit door langjarig

grote aantrekkelijke stadsparken zoals het Haagse bos en het Zuiderpark. Tegelijkertijd is Den Haag een verdeelde stad waar de scheiding tussen gebieden op het zand en veen

dezelfde koers te varen. In de Woonagenda 2021 zijn

voortduurt. Grotestadsproblemen concentreren zich

Er is een mismatch tussen de behoefte aan betaalbare

hiervoor de eerste stappen gezet. In de woonvisie

met name in vooroorlogse en vroeg naoorlogse wijken

woningen en het beschikbare aanbod. Kijkend naar de

bouwen we hierop voort en zetten we een nieuwe stip

gelegen op het veen. We zijn daarmee een stad van

bestaande woningvoorraad, zien we dat de kwaliteit van

op de horizon. Hoe ziet wonen in Den Haag eruit in

contrasten. Een stad waar diversiteit, internationale

de voorraad (onderhoud en isolatie) nog lang niet overal

2040? Hoe blijven we een stad waarin het prettig wonen

betrokkenheid, trots op de lokale identiteit en het

op orde is. Dit leidt tot energiearmoede. Ook maakt dat

is, met woonwijken waar mensen zich thuis voelen, naar

streven naar vrede en recht samenkomt.

het steeds lastiger om gezond en veilig te wonen. Tot slot

elkaar omkijken en waar de basiskwaliteit van woningen

hebben bepaalde wijken weinig groen of is het groen niet

en de leefbaarheid op orde is?

In 2017 stelden we het doel om 2.000 - 2.500 woningen

bereikbaar op loopafstand. Dit alles heeft effect op de

toe te voegen per jaar. Dit is gelukt2. Alleen de reali-

kwaliteit van leven in de wijken.

teit haalde ons in. De bevolking groeide sneller dan

8

verwacht. De druk op de woningvoorraad nam verder

Nieuw woonbeleid is hard nodig. Alleen zo krijgen we

toe in plaats van af. De wachttijd voor een sociale huur-

de stad weer in balans. Dit vraagt een betere verdeling

woning is nu meer dan zes jaar, een koopwoning kost

van betaalbare woningen over de stad en gelijke

gemiddeld €440.000 en is daarmee ontoegankelijk voor

kansen op een woning. Iedereen huisvesten is bouwen

huishoudens met een modaal inkomen. Het gebrek aan

en woningen beschikbaar krijgen voor alle inkomens-

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

2. Verantwoording

9

Basis voor de uitvoering van nieuw nationaal beleid

diverse factoren die de kwaliteit van leven beïnvloedt.

Op basis van het wetsvoorstel Regie op de Volkshuis­

Zowel ruimtelijk als sociaaleconomisch. Denk aan

vesting wordt er een verplichting toegevoegd aan de

De woonvisie zet de koers voor de komende jaren uit.

voorzieningen, bereikbaarheid, veiligheid een sociaal

Omgevingswet om een volkshuisvestingprogramma

Sinds 1 januari 2022 is de gemeente verplicht om een

netwerk, groen etc. Al deze aspecten dragen bij aan de

vast te stellen. Het doel van het volkshuisvesting-

vastgestelde woonvisie te hebben . Op grond van

leefbaarheid en het welzijn van de bewoners van een

programma is de verdere uitwerking van de visie

artikel 42 Woningwet stelt de gemeenteraad een

buurt. Het realiseren van de doelen uit deze woonvisie

op het woonbeleid en om concrete maatregelen te

woonvisie vast, waarin het gemeentelijke volkshuis-

vereist regie op de ruimte en een integrale benadering

bevatten om tot realisering van het beleid te komen.

vestingsbeleid voor ten hoogste de eerstvolgende vijf

van diverse dilemma’s. Zo kan bijvoorbeeld het realiseren

De verplichting tot het opstellen van een volkshuis-

kalenderjaren is neergelegd. Toegelaten instellingen

van voldoende woningen alleen wanneer congestie in

vestingprogramma gaat, indien het wetsvoorstel

(woningbouwcorporaties) dienen naar redelijkheid aan

het energienetwerk ook wordt aangepakt of wanneer

wordt aangenomen, in op 1 januari 2026. Tot die tijd

dit volkshuisvestingsbeleid bij te dragen.

er voldoende voorzieningen zijn. In sommige gevallen

behouden de huidige beleidsstukken hun werking.

3

vraagt het juist om een andere kijk, zoals bij parkeren.

Het volkshuisvestingprogramma geeft een beschrijving

De woonvisie onderbouwt hoe we onze doelen bereiken.

Het realiseren van de ambities uit de woonvisie vraagt

van het beleid voor in ieder geval de eerstkomende vijf

Bijvoorbeeld door het inzetten van ons instrumen-

dus een geïntegreerde aanpak en sterke samenwerking

jaar. Hierin wordt aandacht besteed aan de gevolgen

tarium. Hiermee dient de visie als fundament voor

met verschillende belanghebbenden en instanties

van bevolkingsprognoses voor woonbehoefte en

bijvoorbeeld de huisvestingsverordening maar ook voor

binnen en buiten de stadsgrenzen. In de omgevingsvisie

daarmee samenhangende opgave voor woningbouw en

de invoering van nieuwe instrumenten en regelgeving.

maakt de gemeente deze keuzes en neemt hierin nadruk-

passende huisvesting.

We gaan voor een langjarige visie (doorkijk richting

kelijk de regie op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

2040) met een agenda en uitvoeringsprogramma voor ongeveer 5 jaar. De agenda en het uitvoeringsprogramma stellen we regelmatig bij.

Met de woonvisie vervolgen we de ingeslagen weg van de afgelopen jaren met de woonagenda uit 2021 (RIS

De omgevingsvisie wordt dé gemeentelijke overkoepe-

313365). Het bestaand beleid wordt herijkt aan de hand

Na inwerkingtreding van het wetsvoorstel Versterking

lende visie op het gebied van ruimte en de woon- en

van het coalitieprogramma Haags akkoord 2023 - 2026,

Regie Volkshuisvesting verandert de juridische veran-

leefomgeving, en beschrijft de ontwikkelrichting en de

overig vastgesteld beleid en onderzoek.

kering van de woonvisie . Deze gaat van de Woningwet

visie voor de stad in 2050. In de omgevingsvisie maken

naar de Omgevingswet. Daarmee wordt de woonvisie

we de keuzes over hoe we omgaan met de schaarse

Met deze woonvisie nemen we als gemeente een

een volkshuisvestingsprogramma onder de omgevings-

ruimte in de stad en welke investeringen daarvoor nodig

stevige regie op volkshuisvesting. Dit is deels een

visie. In deze woonvisie is er al zoveel mogelijk rekening

zijn. De omgevingsvisie gaat in op de samenhang tussen

omslag in het denken en doen ten opzichte van de

gehouden met de inhoudelijke eisen die aan het volks-

onder andere ruimte, water, milieu, natuur, landschap,

vorige woonvisie (woonvisie Den Haag 2017-2030

huisvestingsprogramma worden gesteld.

verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed.

(RIS 296833). We zetten in op meer publieke sturing

Het onderwerp wonen is daarmee één van vele thema’s.

op wonen zoals bij nieuwbouw, de kwaliteit van de

Op termijn gaat de woonvisie onderdeel vormen van de

woningvoorraad en duurzaamheid.

4

Wonen is meer dan een woning

10

Samenhang met de Haagse omgevingsvisie en ruimtelijke keuzes

Verdiepen en herijken van lokaal beleid

Een goede woonwijk en prettig wonen gaat om meer

omgevingsvisie via een van de omgevingsprogramma’s

dan alleen de woning. Het is een samenspel van

(het Volkshuisvestingsprogramma).

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Proces en participatie

leefbaarheid in de wijken. Tijdens de verdiepende fase

in samenwerking met Platform STAD een stadsgesprek

Bij het opstellen van de woonvisie is veelvuldig met

is hier verder op ingegaan. Er zijn sessies geweest met

georganiseerd met woningzoekenden.

bewoners, corporaties, de Haagse Tafel Wonen en

experts over thema’s zoals tweedeling in de stad en

overige partijen gesproken. Dit is gebeurd tijdens een

vernieuwende woonvormen, evenals over het huisvesten

Naast het interactieve proces hebben we ook een

verkenning en inventarisatiefase, een verdiepingsfase

van verschillende aandachtsgroepen. Ook is nogmaals

uitvoerige data-analyse uitgevoerd (zie bijlage 1). Deze

en een afstemmingsfase. In de verkennende fase zijn

gesproken met de corporaties, Vastgoedbelang, de

data-analyse maar ook het doorstroomonderzoek

belangrijke thema’s in kaart gebracht. We organiseerden

Haagse Tafel Wonen en de Economic Board. Verder orga-

(bijlage 2) en al eerder gepubliceerde onderzoeken zoals

36 interviews met belangrijke stakeholders en hielden

niseerden we een werkconferentie over de aanpak van

het WoON2021 (RIS313364), de kwaliteit van de Haagse

310 straatinterviews met bewoners. Thema’s die in

oude wijken en heeft er afstemming plaatsgevonden

woningvoorraad (RIS314780) en de segregatiemonitor

deze gesprekken naar voren kwamen waren de beschik-

met de regiogemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg,

(Den Haag in Cijfers) zijn gebruikt en liggen aan de basis

baarheid en betaalbaarheid van woningen en hoe deze

Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk,

van de gemaakte beleidskeuzes.

thema’s kruisen met doelen voor verduurzaming en

Wassenaar, Westland en Zoetermeer. Tot slot hebben we

De te doorlopen processtappen zijn hieronder samengevat.

Stap 1 Inventarisatie en consultatie

Stap 4 Consultatie

• Interviews met de belangrijkste partners (36 interviews)

• Werkbespreking met de gemeenteraad

• Straatinterviews met bewoners (310 interviews)

• Conferentie: oude wijken

• Terugkoppeling over de inventarisatie- en consultatiefase

• Stadsgesprek met woningzoekenden

Stap 2 Opstellen verbindend verhaal

Stap 5 Afronding en vaststelling

• Uitwerken van de woningmarktanalyse

• Inspraakprocedure

• Consultatie met de Haagse Tafel Wonen

• Raadsbesluitvorming

Stap 3 Opstellen visie en agenda

Stap 6 Uitvoering en monitoring

• Verdiepende sessies met de Haagse Tafel Wonen, corporaties en

• De resultaten van de consultatie zijn bijgesloten in bijlage 3

overige partners Figuur 1: Processtappen woonvisie

11

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Leeswijzer De woonvisie is opgebouwd uit drie delen:

Het onderstaande figuur geeft de structuur weer van de woonvisie.

1. We beginnen met een beschrijving van de stad en de

Deel 0: Inleiding en verantwoording • Proces • Aansluiting op andere beleidsstukken (bijv. omgevingsvisie)

uitdagingen waar we voor staan. Deze beschrijving is gemaakt aan de hand van onderzoek, gesprekken met bewoners en onze partners (intern en extern). 2. Vervolgens zetten we deze bevindingen om in een

Deel 1: Analyse en uitdagingen • Kenmerken van de stad en de woningvoorraad • Beschrijvingen van de uitdagingen waar we voor staan

ambitie voor de stad op het gebied van wonen. 3. De ambitie werken we uit aan de hand van vier speerpunten. Elk speerpunt bestaat uit twee delen: • Een langjarig perspectief op de doelen die we willen bereiken (visie). • De opgaven en maatregelen die we de komende tijd nemen (concrete agenda en uitvoering). De belangrijkste keuzes, doelen en maatregelen werken we gebiedsgericht uit. Hierin geven we op hoofdlijnen aan hoe we de woonvisie vertalen naar de acht stadsdelen van Den Haag.

Woonvisie en woonagenda

Deel 2: Ambitie • Ambitie en principes. Wat voor een stad willen we zijn in 2040 Deel 3: Speerpunten • Langjarig perspectief op doelen (visie) • Opgaven en maatregelen die we de komende periode nemen (agenda en uitvoering) Ruimtelijke uitwerking naar de stadsdelen

Figuur 2: Structuur van de woonvisie

12

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

3. Onze uitdagingen

13

13

Uitdaging 1: Groeiend woningtekort en gebrek aan ruimte voor uitbreiding

Ruimte in Den Haag is schaars. Ten westen ligt de

Het tekort aan woningen is groot. In de regio

omringd door buurgemeenten. Al enige tijd zijn er geen

Haaglanden is in 2023 een geschat tekort van 25.000

grote uitbreidingsgebieden meer. Tegelijkertijd worden

woningen. Dit staat nog los van de verwachte groei

huishoudens kleiner en wonen er minder mensen in

ning­en, cultuur-historisch erfgoed en veel

van het aantal huishoudens . Den Haag groeide van

buurten die voor grotere gezinnen zijn opgezet (woning-

groen. Wie door Den Haag loopt, komt een

ruim 500.000 inwoners in 2013 naar 560.000 inwoners

grootte en voorzieningen). Dit biedt kansen maar

in 2023 . Verwacht wordt dat de stad tot 2040 stevig

dwingt ook tot zorgvuldig nadenken over het optimaal

blijft groeien naar 630.000 tot 645.0007 inwoners.

benutten van de schaarse ruimte.

Den Haag heeft alle ingrediënten in huis voor een uitstekende kwaliteit van leven. Ligging aan zee, levendig stadscentrum, prettige woonwijken met goede voor­zie­

diversiteit aan mensen tegen: van verschillende nationaliteiten, leeftijden en

5

6

Noordzee, en ten zuiden, oosten en noorden zijn we

Omgerekend groeit de stad met ongeveer 5.000 mensen

achtergronden, waaronder nieuwkomers,

per jaar. Ook de bevolking verandert. Huishoudens

In de Regionale Realisatieagenda zijn afspraken gemaakt

tijdelijke stadsbewoners, werkende forenzen

worden kleiner en vergrijzen. Hierdoor stijgt de vraag

om in Den Haag 4.000 woningen per jaar toe te voegen

naar woningen nog sneller. Uitbreiding van het wonin-

t/m 2030. Na deze periode zal Den Haag nog flink

gaanbod is noodzakelijk.

groeien maar in welke mate is onzeker. Nu voegen we

en geboren en getogen Hagenaars. Ook heeft elke wijk specifieke kenmerken en een eigen identiteit. Tegelijkertijd staan we voor een aantal uitdagingen. Deels zijn deze diepgeworteld in onze stad. Die verander je niet zo snel. Maar de woningnood,

Kelly (27) werkt al zes jaar fulltime in een Haags verzorgingstehuis. Ze woont bij haar moeder in een driekamerflat in Loosduinen, maar ideaal is dat niet. Al ruim zes jaar staat ze ingeschreven voor een eigen huurwoning, maar ze

betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid

staat niet hoog genoeg op de wachtlijst om kans te maken. Ze kijkt ook regel­

van woningen evenals de woonomgeving

matig naar een particuliere huurwoning in Laak of Transvaal. Maar de huur is zo

vragen nu om oplossingen. Onze grootste uitdagingen vatten we hier samen.

hoog, dat ze geen huurtoeslag meer kan krijgen. En sommige woningen zijn nog slecht onderhouden ook! Dat maakt een hoop uit qua stookkosten. Kelly heeft sinds kort een lieve vriend. Hij heeft net zijn hbo-diploma en werkt sinds kort als commercieel medewerker, met een jaarcontract. Ze denken na over samenwonen en Kelly droomt voorzichtig van kinderen. Ze wil dan parttime gaan werken. Voor een sociale huurwoning verdienen ze samen teveel. Een goede particuliere huurwoning kost in totaal al gauw € 1.500 euro per maand. Samen een appartementje kopen lukt alleen met twee fulltime salarissen. Dat appartement moet dan nog vaak verduurzaamd of grondig opgeknapt worden.

14

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

gemiddeld 2.100 woningen per jaar toe. Dit moet

iemand die een betaalbare, passende koop- of huurwo-

sneller. Hier zijn we al mee bezig samen met onze part-

ning zoekt. Zelfs als diegene een goed inkomen heeft.

ners op de Binckhorst, in het Central Innovation District

Wachtlijsten in het sociale huursegment lopen snel op.

en in de wijken in Zuidwest. Maar dit is naar verwach-

Inmiddels is de wachttijd voor een sociale huurwoning

Mo en Maya wonen met hun dochter van 2 in een sociale huurflat met twee slaapka-

ting niet voldoende. We moeten nadrukkelijk ook moge-

op basis van woon/inschrijfduur ruim 6 jaar9. In 2017

mers in Morgenstond. Hij is politieagent en zij

lijkheden benutten om vanuit de bestaande voorraad

was dit 3,5 jaar. Gemiddeld zijn er 340 reacties voor één

werkt parttime als administratief medewerker.

woningen toe te voegen. Bijvoorbeeld door inbreiden

beschikbare sociale huurwoning.

Hun tweede kindje is op komst en de flat wordt nu

(nieuwbouw tussen bestaande bouw), splitsen (splitsen

te klein. Daarom zoeken ze een ruimer huis, liefst

van een woning in twee of meer woningen), of

Als gevolg zoeken mensen steeds vaker hun toevlucht

met een tuin, in een kindvriendelijke buurt.

optoppen (het toevoegen van extra zelfstandige woon-

in de particuliere huur. Met name mensen die te veel

Ze verdienen samen € 70.000 per jaar. Ze hebben al

ruimte op een bestaande woonruimte). Daarbij is het

verdienen voor een sociale huurwoning en niet kunnen

€ 15.000 gespaard en kunnen een hypotheek van

belangrijk dat functies en voorzieningen meegroeien en

opbieden tegen kapitaalkrachtigere huurders komen

€ 330.000 krijgen. Maar in Den Haag en omgeving

dat de leefbaarheid behouden blijft.

in de knel. De grote druk leidt ertoe dat woningzoekers

liggen de woningprijzen overal net te hoog. Huizen

elkaar verdringen. Dit veroorzaakt ernstige misstanden

binnen hun budget zijn vaak te klein, moeten flink

zoals discriminatie, overbewoning, gebrekkig onder-

worden opgeknapt of zijn zo slecht geïsoleerd dat

houd of woonoverlast.

de stookkosten torenhoog zijn. Daar hebben ze

Samenvattend: • Woningbouw versnellen.

geen budget voor.

• Naast nieuwbouw ook de huidige woningvoorraad beter benutten (optoppen, splitsen).

Al deze ontwikkelingen drijven met name gezinnen, middeninkomens en ook lage inkomens de stad uit. Dit zien we landelijk in grote steden. Sinds 2016 is er een vertrekoverschot van middeninkomens zoals Mo en

Uitdaging 2: Woningen zijn te duur en excessen doen zich voor

Maya uit Den Haag. Zij wijken steeds vaker uit naar de regio. Dit is begrijpelijk. De regio functioneert als één woningmarktsysteem en in de omringende gemeenten

De woningprijzen zijn de laatste 11 jaar met 86%

is het aanbod betaalbaarder en “passender” voor

gestegen, van €237.000 in 2010 naar €441.000 in 2021.

(jonge) gezinnen. Maar voor Den Haag heeft het een

Dit maakt het voor lage- en middeninkomens bijna

negatieve impact op de sociale structuur van de stad.

onmogelijk om een betaalbare koopwoning te vinden.

Tot 2016 vormde Den Haag juist een uitzondering op

Slechts 5% van het koopaanbod in Den Haag is bereik-

deze landelijke trend, mede door de aanleg van

baar voor huishoudens met een modaal inkomen .

woningen voor midden­inkomens in de grootschalige

De sterk gestegen koopprijzen hebben ook grote impact

uitbreidingswijken (VINEX-locaties in de stadsranden)10.

op huurprijzen. Bijna iedereen in Den Haag kent wel

Juist het behoud van midden en lage inkomens met

8

binding aan de stad is van belang voor een goede

15

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

samenlevingsopbouw. Doen we dit niet, dan komt het ideaalbeeld van een inclusieve stad onder druk te staan.

Najet (20) studeert rechten aan de Universiteit Leiden. Ze woont nu nog bij haar ouders in Brabant, maar wil

Samenvattend:

graag naar Den Haag verhuizen. Lekker dicht bij haar

• Betaalbaar bouwen voor lage en

studie, vrienden en haar toekomstige droomwerkplek

middeninkomens.

bij een internationale organisatie. Toen ze twee jaar

• Mensen met binding voor de stad behouden.

geleden ging studeren heeft ze zich direct ingeschreven

• Strakker handhaven op misstanden.

voor een studentenwoning. Ze zoekt een kamer in een gezellig huis met medestudenten. Als ze een studio kan

Uitdaging 3: Mismatch tussen vraag en aanbod - mensen kunnen niet meer doorstromen

krijgen via een woningcorporatie, dan kan ze die dankzij huurtoeslag ook betalen. Een kamer in een gedeelde particuliere huurwoning kost al snel € 600 per maand. Dat is boven haar budget. Ze blijft hopen dat er

Een tekort aan beschikbare betaalbare woningen zorgt

binnenkort een leuke betaalbare kamer vrijkomt, want

ervoor dat mensen minder snel verhuizen binnen de

de reistijd begint haar wel op te breken.

stad. Gezinnen met kinderen kunnen niet doorstromen naar een passende woning. Senioren die kleiner maar ook betaalbaar willen wonen kunnen de juiste woning sociale netwerk zit. Te veel Hagenaars kunnen zich niet

Mitchel (24) is net begonnen met een fulltimebaan als leraar op een Haagse basisschool. Hij woont nog op een studentenkamer,

optimaal ontwikkelen: twintigers wonen langer bij hun

maar moet verhuizen nu hij werkt. Hij zoekt een appartement voor zichzelf. Het

ouders

hoeft niet groot te zijn, hij is alleen en vaak op pad met vrienden. Zolang het

niet vinden in hun omgeving. Terwijl daar wél hun hele

11

en jonge stellen kunnen geen gezin stichten

omdat zij langer terugvallen op huurwoningen die hier

maar wel een eigen badkamer en keuken heeft en de woning netjes onderhou-

niet geschikt voor zijn.

den is. Mitchel verdient € 3.350 bruto per maand. Een prima salaris! Maar hij komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor een tweekamerwo-

Er is wel veel verhuisdynamiek, maar die zit vooral

ning die particulier wordt verhuurd betaalt hij al gauw € 1.100. Dat is bijna de

binnen de particuliere huursector. Dit komt met name

helft van zijn nettosalaris! Hij heeft al vaak op Funda gekeken voor een klein

door verhuisbewegingen van studenten, jonge stellen

koopappartement. Dat kost in Den Haag € 200.000 of meer. Hij kan maximaal

en expats. In de sociale huur en tussen de huur- en

een hypotheek krijgen van € 170.000. En dat terwijl zijn maandlasten bij een

koopmarkt zien we juist dat doorstroom stokt. Hierdoor

hypotheek van € 200.000 lager zouden zijn dan als hij huurt!

wonen steeds meer mensen in een woning die niet

16

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

meer past bij hun situatie. Juist jonge stellen en gezinnen wonen (te) klein, terwijl kleine 55+ huishoudens vaker groot wonen. Stel dat alle Hagenaars zoals Els een passende nieuwe plek kunnen vinden, dan zou er voor zo’n 13.000 andere Haagse huishoudens een koop- of huurwoning beschikbaar komen. Bijvoorbeeld voor Mo & Maya. Hun verhuizing biedt weer kansen voor Kelly en haar vriend. Ook de doorstroom uit de sociale huur naar de koop- en vrije huursector stokt. Jaarlijks komen steeds minder verschillende groepen neemt toe. Dit zien we met name

Els (70) woont al 37 jaar in haar vertrouwde huis, een gezinswoning met

in de sociale huursector. Mensen met weinig inschrijf-

drie verdiepingen en een tuin. Inmiddels zijn de

tijd (starters, spoedzoekers etc.) concurreren met lang-

kinderen het huis uit en vorig jaar overleed haar

durig ingeschreven kandidaten en mensen die met voor-

man. De woning is nu veel te ruim voor haar alleen.

rang een woning toegewezen krijgen. Dit leidt ook weer

Ze krijgt ook moeite met traplopen vanwege een

tot schrijnende excessen. We zien een toename van

versleten knie. Daarnaast is het huis slecht geïso-

informele en illegale woonoplossingen zoals recreatie-

leerd en zijn de stookkosten hoog. Els zoekt een

woningen, bankslapers en overbewoning. Juist het

comfortabel huurappartement zonder trappen.

toevoegen van meer betaalbare koopwoningen en

Het liefst in haar vertrouwde buurt, waar ze de

sociale huurwoningen kan de dynamiek op de woning-

mensen kent en vrijwilligerswerk doet. Omdat ze in

markt aanzwengelen. In de woningbouwprogramme-

de toekomst niet nog een keer wil verhuizen, zou

ring zit nu echter nog veel middenhuur en duurdere

het fijn zijn als ook zorg op afroep mogelijk is.

koop. Er ligt dus een opgave om het nieuwbouwpro-

Maar in haar buurt zijn er bijna geen apparte-

gramma hierop aan te passen.13

menten voor senioren. Bovendien gaan haar

sociale huurwoningen vrij. De concurrentie tussen

12

maandlasten bij een verhuizing flink omhoog. Els maakt zich hier zorgen over: ze heeft een AOW

Samenvattend:

en een klein pensioen, dat net te hoog is om huur-

• Meer sociale huur en betaalbare koop­

toeslag te krijgen.

woningen toevoegen aan het programma. • Doorstroom binnen de stad op gang krijgen.

17

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Uitdaging 4: Den Haag is één van de meest gesegregeerde steden van Nederland

Segregatie zorgt voor beperkte verhuisopties binnen

of is te duur (uitdaging 2). Ook op gebiedsniveau is

de wijk

behoefte aan meer diversiteit in de woningvoorraad.

Gebrek aan divers woningaanbod in de wijk zorgt er ook

In betaalbare wijken bouwen we al wel gemengd en

De diversiteit van Den Haag weerspiegelt zich in de

voor dat mensen die door willen stromen moeten

voegen we duurdere woningen toe. Alleen in duurdere

wijken. Dit heeft deels te maken met bebouwing, de

verhuizen naar een andere buurt. Het geschikte aanbod

wijken komt het realiseren van betaalbare woningen

bouwperioden en de ondergrond . De buurt of de wijk

in de wijk komt vaak niet beschikbaar (zie uitdaging 3)

nog niet van de grond.

14

is het schaalniveau waarop we het wonen beleven. Segregatie zorgt er dus deels voor dat bewoners zich herkennen in hun buren en wonen met gelijkgestemden. Juist wijken op ‘het zand’ én ‘het veen’ scoren hoger dan gemiddeld op sociale cohesie15. Er wordt gesproken over ‘dorpen in de stad’. Segregatie wordt een probleem wanneer maatschappelijke problemen ontstaan16. De segregatie in Den Haag werkt door op tal van onderwerpen. Denk aan onderwijs, gezondheid, inkomen, (energie)armoede, kwaliteit van de woningen en leefbaarheid. Juist de wijken waar veel kwetsbare bewoners wonen scoren slechter op al deze punten17. Sociaal spreken we dus van een tweedeling.

Figuur 4: Sociaaleconomische status naar buurt. Bron: Den Haag in Cijfers /CBS 2019

18

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Segregatie en leefbaarheid Mensen met een hoger inkomen hebben de financiële middelen om hun woon- en buurtvoorkeuren te realiseren18. Tegelijkertijd wonen lage inkomens in de wijken waar woningen goedkoop zijn. Vaak in de kwetsbare en minder leefbare delen van de stad. In de Bomen- en Bloemenbuurt, Benoordenhout, en het Statenkwartier staat de leefbaarheid er uitstekend voor. Tegelijkertijd stapelen problemen zich op in aandachtswijken zoals Laakkwartier, Spoorwijk, Transvaal, Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust en Vrederust. Deze wijken behoren tot de kwetsbaarste wijken van Nederland. Er is bijvoorbeeld sprake van hogere werkloosheid of slechtere gezondheid. De veerkracht staat hier onder druk. In het verleden is er flink geïnvesteerd in wijken die er minder goed voorstonden. Door Rijksprogramma’s zoals de wijkaanpak en de stedelijke vernieuwing is segregatie verzacht en de leefbaarheid verbeterd. Na het stopzetten van deze aanpak hielden de wijken het nog even vol. Maar nu gaan we weer terug naar af. De afgelopen jaren zien we een toename van kapitaalarme en kwetsbaardere mensen, juist in de wijken waar het minder gaat. De broze financiële positie als gevolg van de bankencrisis, de verhuurderheffing en het passend

Figuur 5: Leefbaarometer wijkscore 2020. Bron: Leefbaarometer 2020, bewerking gemeente Den Haag.

toewijzen, zorgde ervoor dat corporaties te weinig konden investeren in wijken die het hard nodig hebben.

Samenvattend: We willen de vooruitgang versnellen in achtergestelde wijken en welvarende wijken toegankelijk maken voor alle inkomensgroepen.

• Meer diversiteit in prijs en woningtypen aanbrengen in eenzijdige wijken. • Meer ruimte maken om woningen toe te voegen ook buiten de grote uitbreidings­ gebieden (Binckhorst, CID en Zuidwest).

19

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Uitdaging 5: Groep kwetsbaren groeit en wordt complexer, veerkracht van wijken gaat achteruit

Vaak zijn zij daarbij afhankelijk van goedkope sociale

De druk op de Haagse woningmarkt maakt het met

zorg en ondersteuning neemt het aandeel dat in een

meer ruimte vinden voor aandachtsgroepen.

name voor kwetsbare groepen nog moeilijker om een

zelfstandige woning woont toe. De huidige mogelijk-

• Bij toewijzing strakker sturen op spreiding over

passende en betaalbare woning te vinden.

heden zijn onvoldoende om alle groepen met voorrang

huurwoningen. Door de verschuiving van wonen in een

Samenvattend:

instelling (intramuraal) naar zelfstandig wonen met

• Met oog voor de reguliere woningzoekende

te huisvesten. Zonder sturing van bovenaf leidt dit dus Den Haag vergrijst steeds sneller

tot langere wachttijd voor reguliere woningzoekenden.

Senioren zijn de snelst groeiende bevolkingsgroep in

Een ander gevolg is dat het aandeel kwetsbare bewo-

• Samen met partners (denk aan het bedrijfs-

Den Haag. Het aantal 65-plussers groeit met 22% van

ners in wijken met veel sociale huur verder toeneemt,

leven, onderwijsinstellingen, particuliere

82.500 in 2022 naar 101.100 in 2030 . De naar verwach-

wat gevolgen heeft voor de veerkracht van deze

verhuurders) werken aan goede veilige

ting dubbele vergrijzing, waarbij ouderen niet alleen

gebieden.

huisvesting voor studenten, arbeidsmigranten

9

een groter aandeel van de bevolking vormen maar ook Aandachtsgroepen zonder zorg- of

75-plussers groeit naar verwachting met 30% van

ondersteuningsvraag

35.500 in 2022 naar 46.250 in 203010. Deze vergrijzing

Daarnaast zijn er mensen met een specifieke woon-

leidt tot een toenemende behoefte aan zorg en onder-

vraag en zonder zorg- of ondersteuningsvraag. Denk aan

steuning, waarbij huidige woningen vaak niet geschikt

arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, statushou-

zijn vanwege bijvoorbeeld trappen en hoge drempels.

ders en studenten. Ook deze groepen groeien en zullen

Ook zorgen groeiende personeelstekorten ervoor dat het

dat naar verwachting blijven doen. Vooral arbeidsmi-

steeds moeilijker wordt om 24-uur per dag oproepbare

granten en studenten belanden vaak in de particuliere

thuiszorg te leveren.

huursector. Door de enorme druk op dit segment

(Zorg)aandachtsgroepen in de knel

bewoning. Dit zet grote druk op de leefbaarheid.

Het bieden van goede huisvesting aan aandachtsgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag is

Buurgemeenten kunnen een grote bijdrage leveren

ingewikkeld19. Het wetsvoorstel Versterking regie volks-

aan de oplossing. Veel arbeidsmigranten werken

huisvesting verplicht gemeente en corporaties sommige

bijvoorbeeld in onze buurgemeenten, maar wonen in

van deze aandachtsgroepen met voorrang een sociale

Den Haag.

huurwoning te bieden. Deze groepen hebben specifieke woon-, zorg- en ondersteuningsbehoeften.

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

in het particuliere huursegment.

etc., evenals het stellen van voorwaarden voor

steeds ouder worden, verloopt nog sneller. Het aantal

kunnen situaties ontstaan zoals illegale kamer- en over-

20

alle delen van de stad. • Strakker handhaven op misstanden, met name

komst. • Buurgemeenten vragen een grotere bijdrage te leveren bij de huisvesting van doelgroepen.

Uitdaging 6: Kwaliteit bestaande woningvoorraad niet overal op orde opgave om te verduurzamen

ambitie van 55% reductie. In Den Haag is de uitdaging

nog veel wijken met onvoldoende groen en schaduw.

vooral gericht op de bestaande woningvoorraad, met

Hittestress bij lange perioden van droogte en waterover-

aandacht voor verduurzaming en elektrificatie vooral in

last bij hevige regenval vragen om een klimaatbesten-

Het tegengaan van klimaatverandering is één van de

oudere stadswijken met veel slechte energielabels

dige woonomgeving.

meest urgente opgaven van deze tijd. Circa 80% van de

(EFG-labels). Bij deze opgave komen veel factoren

CO2-uitstoot in Den Haag komt uit de gebouwde omge-

samen. Denk aan het inkomen van de bewoner, het

ving. Deze uitstoot komt voornamelijk uit woningen

functioneren van een mogelijke VvE en de eigendomssi-

Samenvattend:

en kantoren. Tegelijkertijd maken de gestegen energie-

tuatie (koop of huur). Hier is extra inzet nodig. Ook de

• Bestaande woningvoorraad en woonomgeving

prijzen het steeds moeilijker voor mensen met een laag

energie-infrastructuur die nodig is legt een aanzien-

verbeteren en verduurzamen, met specifiek

inkomen om hun woning (voldoende) te verwarmen in

lijke claim op de ruimte. Hier moeten we rekening mee

aandacht voor de particuliere huurvoorraad en

de winter. Den Haag heeft ten opzichte van de andere

houden bij de stedelijke ontwikkeling. Tot slot zijn er

kleine VvE’s.

grote steden in Nederland het hoogste percentage inwoners die kampen met energiearmoede. Maar de kwaliteit van een woning gaat niet alleen om het energielabel. Een veilige en gezonde woonruimte is net zo belangrijk. In veel delen van de stad is dit nog niet op orde. Grootste opgave in de particuliere huurvoorraad Met name in de particuliere huurvoorraad en kleine VvE’s treffen we veel slecht geïsoleerde woningen aan met loden leidingen en een ongezond binnenklimaat (bijv. schimmel)20. Dit beïnvloedt de kwaliteit van leven en heeft effect op de energielasten. Niet alle woningeigenaren kunnen het onderhoud en de verduurzaming zelf organiseren. Ook zorgt de druk op de woningmarkt ervoor dat er geen directe aanleiding is om te verduurzamen. Een andere huurder is immers snel gevonden. Verduurzamen van de woningvoorraad en woonomgeving Het Nationale Klimaatakkoord stelt een vermindering van minstens 49% broeikasgasuitstoot tegen 2030 (vergeleken met 1990) als doel, met een landelijke

21

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Figuur 6: Percentage EFG-label naar buurt. Bron: Den Haag in Cijfers en Esri Nederland

Uitdaging 7: Fluctuerende (economische) ontwikkelingen Veel van deze opgaven zijn niet nieuw. De gemeente werkt hard aan nieuwe woningen in fijne, leefbare Haagse buurten. Echter, diverse (economische) ontwikkelingen bemoeilijken het vinden van oplossingen. Na jaren van een dalende hypotheekrente, is de rente sinds 2021 snel gestegen. Mensen kunnen minder lenen. Inkomens stegen niet met hetzelfde tempo mee. De koopkracht nam af. Ook stijgende bouwkosten en grondstofprijzen van de afgelopen tijd zorgen dat het bouwen van nieuwbouwwoningen duurder werd. Deze ontwikkelingen maken het lastiger om de businesscase van woningbouw rond te krijgen. Nieuwbouw gaat minder snel dan we willen. We moeten er de komende jaren samen met het Rijk, de provincie, corporaties en de markt hard aan trekken om de woningbouw op gang te houden en te versnellen.

Samenvattend: • Samenwerking met onze partners versterken waarbij ieder vanuit zijn eigen rol een bijdrage levert, zoals de versnellingsopgave in partnerschap. • Verminderen van de afhankelijkheid van economische ontwikkelingen door de regie te pakken waar dat kan.

22

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

4. Ambitie:Bouwen aan een stad in balans

23

De uitdagingen waar we voor staan zijn

2. Betaalbaar wonen

5. Duurzaam, veilig, gezond wonen

groot. Juist nu is perspectief nodig. Waar

Passend en betaalbaar wonen is een basisbehoefte voor

Alle inwoners horen toegang te hebben tot een kwali-

stabiliteit en sociaal welzijn. We willen een stad zijn

tatief goede, veilige en energiezuinige woning met een

waar zowel starters als doorstromers een betaalbare

gezond binnenklimaat. Dit vraagt meer overheidsregie,

werken we samen naartoe? Onze hoofdambitie is: Bouwen aan een stad in

woning vinden, jonge gezinnen kunnen doorgroeien

waaronder strenger handhaven op misstanden in met

balans. Gelet op de huidige staat van de

naar een gezinswoning en mensen comfortabel oud

name de vooroorlogse wijken op het veen met veel

woningmarkt kunnen we stellen dat we nu

kunnen worden in hun eigen omgeving en dicht bij

particulier bezit. Daarnaast is het nodig om op grote

hun eigen netwerk. Dit vraagt een meer betaalbaar en

schaal de onderhoudsstaat en de isolatiewaarde van de

divers woningaanbod, verspreid over alle wijken in een

woningen te verbeteren zodat alle woningen uiteinde-

scala aan stedelijke woonmilieus waardoor er een goede

lijk over kunnen stappen naar schone energie.

niet alle doelgroepen evenwichtig bedienen. Met deze woonvisie leggen we het juiste fundament om te bouwen aan een stad die beter in balans is. Een stad waar inwoners in alle delen prettig kunnen wonen, blijven wonen en komen wonen.

balans ontstaat.

3. Eerlijke kansen voor woningzoeken­ den op de woningmarkt We streven naar een inclusieve stad in een ongedeelde regio met gelijke kansen op de woningmarkt voor

Onze hoofdambitie Bouwen aan een stad in balans

iedereen. Mensen kunnen zich binden aan de stad

bestaat uit 5 elementen.

doordat op buurtniveau woningen beschikbaar zijn

1. Woningen toevoegen in de stad waar dat past

die aansluiten bij elke levensfase. Dit betekent dat de mismatch tussen vraag en aanbod wordt tegengegaan en dat we inzetten op doorstroming naar een passende

De bevolking neemt toe, mede door kansen voor

en betaalbare woning. We brengen het aanbod, gelet

verschillende groepen dankzij universiteiten, overheids-

op de demografische ontwikkelingen, in lijn met de

en internationale instellingen, en werkgelegenheid voor

woningbehoefte.

praktisch geschoolden in de Haagse regio. Om mee te bewegen met de vraag, versnellen we de woningbouw

4. Tegengaan van segregatie

en benutten we slim de beperkte ruimte. Dit vraagt

We werken toe naar een diverse stad waar iedereen,

om verdichting in zowel de drie ontwikkelingsgebieden

ongeacht achtergrond, leefstijl, cultuur, opleidings­

als het toevoegen van woningen in de rest van de stad,

niveau en inkomen, zich nu en in de toekomst thuis

onder andere door het beter benutten van de bestaande

voelt. Segregatie pakken we aan. We zorgen dat overal

voorraad. Als gemeente kiezen we voor een focus op

waar gebouwd wordt een meer evenwichtig woningbe-

compact wonen voor diverse stedelijke doelgroepen.

stand ontstaat, mede door het toevoegen van betaalbare woningen in rijkere gebieden.

24

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

5. Speerpunten en agenda

25

De hoofdambitie Bouwen aan een stad in balans werken we uit aan de hand van vier speerpunten. Dit zijn de punten waar we de komende jaren op in gaan zetten.

Speerpunt 1 Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad

Speerpunt 1 Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad

Het toevoegen van woningen in alle delen van Den Haag

beschikbaar in de overige segmenten om doorstroom

is nodig in een snelgroeiende stad die tegen haar ruim-

binnen de stad op gang te krijgen (zie bijlage 2).

toeneemt. Doen we dat niet, dan redden we het niet om

Uiteraard is woningbouw slechts een onderdeel van het

Speerpunt 2 Passende huisvesting voor aandachtsgroepen

de woningnood aan te pakken. En dit zorgt zelfs voor een

oplossen van een complexer vraagstuk. Uitgangspunt

verdere verslechtering van de kansen voor woningzoe-

is dat woningbouw bijdraagt aan het verminderen van

kenden op de Haagse woningmarkt. De afgelopen jaren

de ruimtelijke en sociaalmaatschappelijke tweedeling

kwamen er ondanks veel inzet onvoldoende woningen

zodat Den Haag een stad wordt die meer in balans is

netto (na aftrek van sloop) bij. Daarnaast zijn er vooral

en kansen biedt voor iedereen, ongeacht je inkomen.

veel middeldure en dure woningen toegevoegd (zowel

De ambities zijn hoog en gelet op de omstandigheden

huur als koop) en hebben investeerders betaalbare

is realisatie een uitdagende opgave. Hierbij zijn we

koop­woningen opgekocht om deze om te zetten naar

afhankelijk van verschillende randvoorwaarden. Denk

particuliere huur. Onderzoek laat zien dat dit goed is

aan voldoende financiële middelen maar ook bijvoor-

voor het trekken van (jong) talent, maar dat dit ook

beeld voldoende personeel in de gehele keten van

leidt tot weinig vrijkomende woningen elders in de stad

woningbouw. In hoofdstuk 6 beschrijven we nader hoe

(korte verhuisketens). Er komt namelijk te weinig aanbod

we omgaan met de realisatieopgave.

Speerpunt 3 Een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad en woonomgeving Speerpunt 4 Vitale en leefbare wijken

telijke grenzen aan zit én waar de sociale ongelijkheid

Elk speerpunt is opgebouwd uit drie onderdelen.

Doelen voor dit speerpunt

1. We beginnen met het doel wat we willen bereiken

• Bouwen in en buiten de drie grote ontwikkelgebieden.

(visie). 2. Vervolgens werken we dit uit in enkele actielijnen voor de komende vijf jaar (agenda). 3. Onderaan elk speerpunt maken we de actielijnen nog concreter door het opstellen van een actielijst. Deze lijst vormt de aanzet voor het uitvoeringsprogramma.

• Jaarlijks voegen we 4.000 woningen toe, zowel via nieuwbouw als d.m.v. woningtoevoegingen door gebruik van de bestaande woningvoorraad en ander vastgoed. • Woningbouw voor starters op de woningmarkt en ook oog voor doorstromers uit de stad. • Het faciliteren van doorstroom door te focussen op betaalbare woningbouw, met een programma dat zich richt op meer sociale huur, (lage) middenhuur en betaalbare koop. • Diversiteit toevoegen in wijken met een eenzijdige woningvoorraad; betaalbaar aanbod toevoegen in dure wijken en woningen voor de middenklasse toevoegen in de goedkope wijken. • Nieuwe betaalbare woningen blijven ook in de toekomst betaalbaar.

26

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Actielijn 1: We bouwen voldoende woningen

27

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

We streven ernaar voldoende woningen te

verbond (RIS315803), ondertekend door belangrijke

bouwen om de bevolkingsgroei bij te

partners in juni 2023, benadrukt deze samenwerking

houden. Tot 2030 willen we jaarlijks 4.000

voor het gezamenlijk realiseren van bouwplannen.

woningen toevoegen, via nieuwbouw in en

We bouwen voor stedelijke huishoudens

buiten de drie grootschalige gebiedsontwik­

De nadruk ligt op appartementenbouw om te voorzien in

kelingen en vanuit de bestaande woning­

de behoeften van stedelijke doelgroepen zoals starters,

voorraad en ander vastgoed (door transformeren, flexwonen, optoppen,

jonge gezinnen en (senioren) doorstromers. We erkennen de verschillen tussen grootschalige woningbouwprogramma’s in de drie hoofdontwikkelingsgebieden en

bouwkundig splitsen en omzetting). Om dit

daarom kiezen we voor met name starters, jongeren,

mogelijk te maken, moeten we de plancapa­

kleine gezinnen en ouderen en het meer kleinschalig

citeit vergroten om op de lange termijn een continue bouwstroom te verzekeren.

toevoegen van woningen elders in de stad gericht op vooral ‘empty nesters’. Dit laatste doen we door het plaatsen van appartementencomplexen in rustigere stedelijke bestaande woonwijken, met speciale aandacht

Het grootste deel van de nieuwbouwwoningen wordt

voor senioren en het creëren van doorstroommogelijk-

in de drie hoofdontwikkelingsgebieden gebouwd

heden voor bewoners in de wijk. In de Binckhorst en

(Binckhorst, CID en Zuidwest). Om voldoende te bouwen

het CID komen er veel appartementen in hoogbouw en

en de doorstroming op gang te krijgen is ook buiten

middelhoogbouw voor starters en doorstromers. In de

deze drie gebieden nieuwbouw nodig. De huidige plan-

rest van de stad ligt de nadruk op kleinschalige apparte-

capaciteit biedt onvoldoende ruimte om de doelstelling

mentencomplexen, optoppen van bestaande bouw en in

te halen. Om planuitval op te vangen wordt tot 2030 de

beperkte mate compacte grondgebonden woningen voor

plancapaciteit aangevuld tot 130%. We kijken naar de

met name ouderen.

mogelijkheid om plannen die oorspronkelijk na 2030 gepland zijn, naar voren te halen. Waar mogelijk zetten we in op een actieve rol binnen het grondbeleid. We gebruiken grond in eigendom van de gemeente om onze doelen te bereiken. Ook zetten we maximaal in op het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw en het Doorbraakplan. Daarnaast is de samenwerking met partners, zoals de Haagse Tafel Wonen, essentieel om betaalbare woningen toe te voegen. Het doorbouw-

28

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Actielijn 2: Efficiënt gebruik van de woningvoorraad en daarmee meer woningen realiseren

29

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

het experimenteren met alternatieve huisvestings- en

Het optimaliseren van de bestaande

samenlevingsvormen. Voorwaarde is dat de experi-

woning­voorraad biedt kansen om nieuwe

menten in het belang van de volkshuisvesting zijn en/of

woningen toe te voegen in de beperkte ruimte van Den Haag. De ruimte is schaars

pelijk probleem. We zullen zoeken naar mogelijkheden binnen bestaande wet- en regelgeving of anticiperen

en tegelij­kertijd woont de gemiddelde

op nieuw te introduceren wet- of regelgeving of een

inwoner redelijk ruim. De bestaande

wijziging van bestaande regelgeving.

voorraad biedt kansen door fysieke aan­ passingen via het optoppen en opbouwen

Tot slot gaat het efficiënter gebruik van de woningvoorraad hand in hand met intensiever gebruik van

van woningen, bouwkundig splitsen,

bijvoorbeeld voorzieningen en parkeren. Bij deze vorm

woning­en samen­voegen, kamer­bewoning,

van woningtoevoegingen houden we rekening met de

hospitabewoning en het omvormen van bestaand en leeg­staand vastgoed (bijvoorbeeld kantoren of ruimtes boven winkelpanden) naar wonen. Deze woningtoevoegingsmethoden bieden kansen voor bijvoorbeeld ouderen die in ruime een­gezins­woningen wonen en hun boven­etage willen verhuren of verkopen aan jonge starters. Verder zien we mogelijkheden voor flexwoningen en innovatieve woonvormen, zoals woningen toegankelijk maken voor een ander type bewoning (woongroepen, hofjes­woningen voor ouderen). In een tijd waarin de woningmarkt onder grote druk staat, is het van essentieel belang om ruimte te bieden voor innovatie en experimenten c.q. pilots. Dit stelt ons in staat om nieuwe ideeën te verkennen en effectieve oplossingen te ontdekken. Een voorbeeld hiervan is

30

bijdragen aan het oplossen van een bepaald maatschap-

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

ruimtelijke en leefbaarheidsvraagstukken die per gebied spelen.

Actielijn 3: Betaalbare woningen bouwen en inzet op doorstroming

31

Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een Stad in Balans

Hogere woningprijzen zorgen ervoor dat

en mits het past binnen de ambitie (zie speerpunt 2,

corporaties en zullen, mits zij de financiële capaciteit

mensen vaak de stad (na een tijdje) verlaten.

actielijn 7). De studentenwoningen worden immers

hebben, afspraken gaan maken. Gemeente en corpo-

alleen aan studenten (via campuscontracten) verhuurd

raties pleiten (o.a. samen de VNG, in G4-verband en

en de rest van de corporatiedoelgroep heeft daar geen

samen met Aedes) bij het Rijk voor generieke lastenver-

profijt van.

lichting en gerichte projectsteun om de investeringsca-

Maar het binden van mensen aan de stad is juist essentieel. We willen met het woningbouwprogramma de dynamiek op de woningmarkt aanzwengelen door in te zetten op betaalbaarheid en doorstroming.

paciteit van corporaties te vergroten. Daarnaast lobbyen De corporatievoorraad neemt toe

we bij het Rijk en/of de EC voor geborgde leningen voor