RIS319193 Bijlage Staat van de stad V6 4juli
Tekst van het document
Afbeelding 1.14 Gemiddelde woningbezetting 2023 per wijk < 1,8 1,8 < 2,1 2,1 < 2,4 2,4 < 2,7 >= 2,7 Eenheid inw./woning
Bron: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 2024
Bevolking - Staat van de Stad
31
1.5 Gevolgen van de demografische groei De huidige en voorspelde demografische groei van Den Haag hebben invloed op verschillende beleidsdomeinen. Deze raakvlakken zijn zowel op landelijk niveau, zoals beschreven in het rapport Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050 (SDO-2050), als binnen Den Haag zichtbaar. Hieronder schetsen we er enkele raakvlakken tussen demografie en de stedelijke ontwikkeling van de stad, zonder daarbij een uitputtend overzicht te bieden.
1.5.1. Woningmarkt De verwachting is dat de Haagse bevolking groeit, ouder en cultureel diverser wordt en dat het aantal eenpersoonshuishoudens verder toeneemt. Vergrijzing en individualisering spelen hierin een belangrijke rol. Beiden leiden tot de groei van eenpersoonshuishoudens. Het aantal huishoudens liep de laatste jaren al verder op en de verwachting is dat dit ook de aankomende jaren zo blijft doorgaan. Migranten dragen ook bij aan deze groei in het aantal huishoudens. Deze toename van het aantal migranten zorgt echter niet voor een evenredige stijging in de vraag naar woningen. Migranten verblijven steeds vaker tijdelijk in Nederland, waardoor er een toenemende vraag is naar tijdelijke huisvesting. Vergrijzing en een krappe woningmarkt zorgen ervoor dat oudere eenpersoonshuishoudens niet door kunnen schuiven naar een gepaste kleinere woning, waarbij zorg en wonen gecombineerd kunnen worden. Bovendien willen ouderen dit vaak ook niet en is verhuizen voor hen financieel onaantrekkelijk.13 Daardoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt en komen er minder bestaande woningen op de markt. De demografische ontwikkelingen zorgen ervoor dat er een andere vraag ontstaat naar woningen.
Omgekeerd geeft de (krappe) woningmarkt deels ook vorm aan de demografische ontwikkeling: jongeren die langer bij de ouders thuis blijven wonen, verhuiswensen die niet tot uiting kunnen komen, gezinsvorming die wordt uitgesteld. Ook de binnenlandse migratie is mede gestuurd door de omvang van het woningaanbod.
1.5.2. Economie en arbeidsmarkt Door de demografische ontwikkelingen in West-Europa en in Nederland ontstaan dan wel groeien tekorten op de arbeidsmarkt. Het economische herstel vanaf het tweede kwartaal van 2020 tot het vierde kwartaal van 2022 (18% in 2,5 jaar) heeft daar verder aan bijgedragen. In 2023 was de vaart er uit (+0,1%), maar het CPB verwacht voor 2024 een groei van 1,5%. Voor een aantal sectoren is deze arbeidskrapte een langdurig probleem en zal deze krapte naar verwachting ook in de toekomst aanhouden, zoals in de gezondheidszorg en het onderwijs. In de Haagse context speelt dit daarnaast ook in sectoren als de tuinbouw en de voedselproductie. In haar eerdergenoemde rapport waarschuwt het SDO dat binnen sectoren als zorg en onderwijs het publiek belang in het geding komt en vraag en aanbod elkaar niet opheffen. Bij andere sectoren zal dit niet zo zijn, aangezien krapte vaak ook weer reactie en actie oproept die deze krapte voor een groot gedeelte laat verdwijnen. Vraag en aanbod heffen elkaar hier in grotere mate op.
13 Regie over volkshuisvesting, Een brede wetenschappelijke blik op de rol van de Rijksoverheid. Hoofdstuk V, Wel of niet verhuizen, dat is de vraag. Wilco van Dijk, Ruth Dijkstra en Alien van der Vliet. Binnenlands bestuur, 2023.
32
Staat van de Stad - Bevolking
1.5.3. Onderwijs De vergrijzing en bevolkingsgroei hebben invloed op de vraag- en aanbodkant van het onderwijs. Het onderwijs heeft te maken met personeelstekorten in de kinderopvang, het primaire- en het voortgezet onderwijs, daarnaast is de verwachting dat het aantal leerlingen de komende jaren zal blijven dalen. Deze personeelstekorten zijn terug te zien zowel op landelijk niveau, als tussen wijken binnen Den Haag, wat ervoor zorgt dat er kansenongelijkheid optreedt. Het SDO signaleert hierin dezelfde zorgelijke ontwikkeling. Het SDO stelt hierbij dat het publiek-bekostigd onderwijs het benodigde aanbod in de toekomst mogelijk niet meer aankan. Indien publiek-bekostigd onderwijs de onderwijsvraag niet meer aankan en er een tekort in het onderwijsaanbod ontstaat, zullen de ouders die daartoe de middelen hebben eerder uitwijken naar privaat-bekostigd onderwijs, aldus de SDO. Binnen Den Haag is deze ontwikkeling nu al zichtbaar, waarbij er verschillende vormen van schaduwonderwijs opgezet worden. Dit onderwijstekort is dan met name voelbaar voor leerlingen die sterker afhankelijk zijn van de schoolomgeving voor hun leerontwikkeling. Deze ongelijke ontwikkelkansen in het onderwijs zorgen voor verdergaande ongelijkheden gedurende de verdere levensloop en hebben een grotere impact op andere levensdomeinen, zoals de woningmarkt en participatie.
1.5.4. Gezondheid en zorg De leeftijdsopbouw van de bevolking verandert en het aandeel oudere leeftijdsgroepen neemt de laatste jaren toe (zie afbeelding 1.5). Dit beeld is zowel op landelijk niveau als binnen de stad Den Haag te zien. In afbeelding 1.15 is het aantal ouderen binnen Den Haag te zien vanaf 2011. In 2010 was het aantal personen boven de 65 jaar 64.010, dit aantal is gestegen naar 84.552 personen in 2023.
Afbeelding 1.15 Aantal 65-plussers tussen 1993-2023 94.000 90.000 86.000 82.000 78.000 74.000 70.000 66.000 62.000
54.000
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
58.000
Aantal inwoners Bron: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 2024 Bovendien is er een toename zichtbaar in het aantal oude ouderen (80 jaar en ouder) onder alle ouderen (65 jaar en ouder). Dit fenomeen wordt ‘dubbele vergrijzing’ genoemd. De groei in de
Bevolking - Staat van de Stad
33
vergrijzing, met daar bovenop de dubbele vergrijzing, zorgt ervoor dat meer mensen te maken krijgen met gezondheidsklachten. Daardoor neemt de landelijke druk op de informele zorg, zoals mantelzorg toe. Om inzicht te krijgen in het aantal mensen dat potentieel in staat is informele zorg te bieden aan één hoogbejaarde is de maatstaf Oldest Old Support Ratio (OOSR) ontwikkeld; ofwel het potentieel aantal mantelzorgers. Hierbij wordt het aantal mensen in de leeftijdsklasse 50 tot 75 jaar gedeeld door het aantal mensen van 85 jaar en ouder. De leeftijdsklasse 50 tot 75 jaar is het vaakst mantelzorger en de leeftijdsklasse 85 jaar en ouder zijn voornamelijk de mensen die mantelzorg behoevend zijn. Hoewel de druk de afgelopen jaren op landelijk niveau op de informele zorg toeneemt, is dit niet te zien in Den Haag. In afbeelding 1.16 is te zien dat het percentage 50 tot 75-jarige procentueel gezien groeit ten opzichte van de leeftijdsklasse 85 jaar en ouder. Dit betekent dat er de afgelopen jaren meer personen potentieel mantelzorger kunnen zijn voor één hoogbejaarde. In Den Haag is sinds 2021 hier wel een afzwakkende trend te zien, waarbij het aantal potentiële mantelzorgers per hoogbejaarde minder stijgt dan in voorgaande jaren. Afbeelding 1.16 Potentieel aantal mantelzorgers per hoogbejaarde 2002-2023 19 18 17 16 15 14 13 12
2023
2022
2021
2020
2019
2017
2018
2016
2015
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
10
2002
11
Bron: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 2024
1.5.5. Leefbaarheid en brede welvaart De voorspelde bevolkingsgroei van Den Haag zal ervoor zorgen dat Den Haag nog dichter bevolkt raakt. Hierbij is er een zekere mate van flexibiliteit in de opvangcapaciteit van de Haagse woningvoorraad te zien, waarbij in een krappe woningmarkt de bestaande woningvoorraad meer mensen huisvest. Dit heeft enerzijds voordelen: bij een gelijkblijvende woningbezetting van 1,99 mensen per huishouden (in 2007) zouden in 2021 ongeveer 12.000 woningen extra nodig zijn om de aanwezige inwoners in Den Haag te huisvesten. Anderzijds zorgen de stijgende bevolkingsgroei en woningbezetting, naast een stijgende vraag naar woningen, ook voor extra aandacht voor het behoud van leefbaarheid en het voorkomen van woonoverlast en overbewoning. In de periode 2017 – 2023 groeide het aantal meldingen van woonoverlast van 2.500 per jaar tot 4.000 per jaar. Daarbij past de kanttekening dat de grootste groei plaatsvond in de periode 2019 – 2021 (waarin Coronabeleid ervoor zorgde dat meer mensen thuis waren); in 2022 nam de overlast zelfs iets af en deze bleef in 2023 nagenoeg gelijk.
34
Staat van de Stad - Bevolking
Afbeelding 1.17 Aantal meldingen woonoverlast per jaar 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000
2023
2022
2021
2020
2019
2018
0
2017
500
Totaal Bron: HPB, bewerking gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 2024
Bevolkingsgroei leidt naast een intensiever gebruik van openbare ruimte, groen en voorzieningen ook tot meer verplaatsingen. Dit speelt met name in Zuidwest, Binckhorst en het CID. Tegelijkertijd een groeiende bevolking en een verdichtende stad ook een groter draagvlak voor voorzieningen. De SDO constateert dat “een gematigde bevolkingsgroei [..] voor Nederland richting 2050 het sterkst perspectief biedt op behoud van brede welvaart [..]. Nulgroei remt de economie af; hoge groei verscherpt scheidslijnen in de samenleving.”
Bevolking - Staat van de Stad
35
2
Wonen
•
Er is landelijk een groot woningtekort en de druk op de Haagse woningmarkt is ondanks een groeiende woningvoorraad onverminderd groot. Dit uit zich onder andere in stijgende wachttijden voor sociale huurwoningen en een stijgend aantal inschrijvingen bij Woonnet Haaglanden en meer reagerende woningzoekenden.
•
In de particuliere huursector zien we sterk stijgende huurprijzen in combinatie met een dalend aanbod. In de koopsector zien we ook sterke prijsstijgingen, in deze sector is het aanbod al jaren lager dan zo'n tien jaar geleden.
•
Het totaal aantal verhuizingen binnen en naar Den Haag is de afgelopen jaren toegenomen, maar laat in 2022 een daling zien. De verhuisdynamiek is het grootst binnen de particuliere huursector. In 2022 vond de helft van de verhuizingen in deze sector plaats, terwijl deze sector een kwart van de totale woningvoorraad vormt. De mutatiegraad in de particuliere huursector bedroeg 20% in 2022, dat betekent dat bij 1 op de 5 woningen sprake was van een bijschrijving of uitschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). In de koop- en corporatiesector ligt deze mutatiegraad veel lager (tussen de 6% en 7%).
•
18% van de Haagse woningvoorraad is gebouwd na de eeuwwisseling. Ruim driekwart van de woningvoorraad van stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg is gebouwd na de eeuwwisseling. Gedurende de afgelopen vier jaar zijn in de stadsdelen Escamp (24%) en Laak (23%) de meeste woningen bijgebouwd. In Segbroek zijn er daarentegen weinig nieuwbouwwoningen bijgekomen.
•
Een onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningen laat zien dat particuliere huurwoningen op verschillende kwaliteitsaspecten slechter scoren dan koop- en corporatiewoningen.
•
33% Van de woningen in een kleine VvE (tot 10 appartementen) vergt op korte termijn onderhoud, tegenover 17% van de woningen in grote VvE's (10 appartementen of meer) en 25% van de woningen die geen onderdeel uitmaken van een VvE. Meer dan de helft (51%) van de woningen in Den Haag maakt onderdeel uit van een VvE. In vergelijking met de andere G4 steden heeft Den Haag opvallend veel kleine VvE's.
•
Corporatiewoningen beschikken het vaakst over een energielabel (96%) en hebben gemiddeld betere energielabels dan de koop- en particuliere huurwoningen in Den Haag
2.1 Inleiding en nationale context Dit hoofdstuk begint met een korte toelichting op het landelijke woningtekort en de maatregelen die de Rijksoverheid treft om de regie op de volkshuisvesting te herpakken. Vervolgens wordt kort ingegaan op de druk op de Haagse woningmarkt in de koop-, particuliere huur- en corporatiesector. In paragraaf 2 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de Haagse woningmarkt en in paragraaf 3 op de kenmerken van de woningvoorraad. De vierde paragraaf behandelt de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad. Paragraaf 5 gaat over de dynamiek op de Haagse woningmarkt. Paragraaf 6 gaat dieper in op de woningmarktsegmenten koop- particuliere huur, corporatiesector. In paragraaf 7 staat informatie over de aantrekkelijkheid van Den Haag als woonstad en over de verschillen in de stad. In paragraaf 8 komt het bewonersperspectief aan bod. De informatie die in deze paragrafen terugkomt, is uitgebreider dan de vorige Staat van de Stad. Dit heeft ermee te maken dat informatie die voorheen vanuit de monitor Haagse woningmarkt werd
Wonen - Staat van de Stad
37
verstrekt1 grotendeels naar de Staat van de Stad is overgegaan. Hiermee is de informatie op één plek terug te vinden2. Een klein deel zal landen in de voortgangsrapportage woonagenda 2020-2023 over het jaar 20233. Het tekort aan woningen is groot in Nederland en de opgave is complex door onder andere stijgende (bouw)kosten, stijgende rentes en uitdagingen in de capaciteit bij bouwers en gemeenten4. Het Rijk herneemt de regie over de volkshuisvesting, onder meer via de conceptwet versterking regie volkshuisvesting5. Het Rijk voert regie over hoeveel woningen er worden gebouwd, waar en voor wie en hoeveel deze woningen mogen kosten. In de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) aangegeven dat er in de komende jaren (tot en met 2030) 900.000 woningen bij moeten komen, waarvan twee derde deel in het betaalbare segment6. Dit komt neer op 100.000 nieuwe woningen per jaar. Onder leiding van de provincies zijn regionale realisatieagenda’s opgesteld die bij elkaar opgeteld moeten voldoen aan deze doelstellingen. Inmiddels is de doelstelling bijgesteld naar 981.000 nieuwe woningen, doordat de bevolkingsgroei naar verwachting hoger zal zijn dan waar eerder vanuit werd gegaan. Zie hiervoor Hoofdstuk 1, Bevolking7. Naast een grote woningbouwopgave zet het Rijk de komende jaren fors in op verduurzaming van bestaande woningen.
Onder verduurzamen wordt niet alleen energiezuinig (ver)bouwen verstaan, maar ook klimaatadaptief-, circulair- en natuurinclusief bouwen. Het Rijk wil dat iedereen in Nederland in een fijne omgeving prettig kan wonen. In sommige gebieden in Nederland staan de woonkwaliteit en leefbaarheid flink onder druk en is er sprake van een complexe woonproblematiek. Het Rijk heeft bijzondere aandacht voor deze gebieden en investeert via het Volkshuisvestingsfonds in herstructurering van de woningvoorraad met als doel om de leefbaarheid en veiligheid van deze gebieden te verbeteren. Eén van de gebieden bevindt zich in onze gemeente; in Den Haag Zuidwest zal ruim 19 miljoen euro worden geïnvesteerd in particuliere woningverbetering.
2.2. Haagse woningmarkt De ontwikkeling van het aantal huishoudens laat al jaren een stijgende trend zien in Den Haag. Ditzelfde geldt voor de woningvoorraad. Ondanks de groeiende woningvoorraad is de druk op de Haagse woningmarkt nog steeds groot. Dit komt doordat het totaal aantal huishoudens in Den Haag al jarenlang hoger is dan het totaal aantal woningen in de woningvoorraad. In de woonvisie 2022 staat hierover aangegeven dat zowel de groep huishoudens met lage-, midden- en hoge inkomens groter wordt en dat dit betekent dat de druk op al schaarse woningen in alle prijssegmenten toeneemt.
1 De laatst uitgekomen monitor ging over het jaar 2020 en werd als bijlage geleverd bij de voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 over de jaren 2019 en 2020 (RIS311824). 2 Een deel van de informatie is in andere hoofdstukken van de Staat van de Stad geland, te weten: bevolkingsontwikkeling (hoofdstuk 1), werkgelegenheid en consumentenvertrouwen (hoofdstuk 4) 3 Dit betreft informatie over de verdeling van de actuele huren over de corporatievoorraad en verschuivingen tussen koop- en particuliere huursector. 4 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2023, 17 november, p 14). Staat van de Volkshuisvesting 2023. Rapport | Rijksoverheid.nl 5 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2024b, maart 7). Kamerbrief over Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting. Kamerstuk | Rijksoverheid.nl 6 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2022, 26 juli). Nationale Woon- en Bouwagenda. Rapport | Rijksoverheid.nl 7 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2023, 17 november, p 15). Staat van de Volkshuisvesting 2023. Rapport | Rijksoverheid.nl
38
Staat van de Stad - Wonen
Voor de sociale huursector wordt deze druk duidelijk aan de hand van een aantal indicatoren, zoals het toenemend aantal ingeschreven woningzoekenden voor sociale huurwoningen en lange wachttijden voor zowel starters als doorstromers. In 2023 zijn er door de corporaties 4.256 woningen verhuurd in Den Haag, inclusief 633 nieuwbouwverhuringen. Het totaal aantal verhuringen was bijna gelijk aan 2022. Regionaal steeg het totaal aantal verhuringen met bijna 600 tot 8.843. Dit werd veroorzaakt door 1.209 nieuwbouwverhuringen. Zowel in Den Haag als in Haaglanden daalde het aandeel verhuringen in de bestaande sociale corporatie voorraad. In de particuliere huursector zien we in Den Haag stijgende vierkante meterprijzen (van €17/m² in 2018 naar €21/m² vanaf 2022). Vanaf 2022 zien we een duidelijke daling in het aanbod van te huur staande woningen op Pararius. In 2023 stonden er slecht 296 woningen te huur op deze site. In 2018 waren dit er nog 1.079. Als we kijken naar de koopsector zien we in de afgelopen jaren sterk stijgende prijzen van bestaande woningen met als climax het jaar 2021. Landelijk zijn de prijzen dat jaar gemiddeld 15,2% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. In de regio Den Haag betrof deze stijging 14,5%. In 2023 is er een daling in de verkoopprijzen te zien ten opzichte van het jaar ervoor.
In de regio Den Haag is deze prijsdaling groter dan het landelijk gemiddelde (respectievelijk 3,7 % versus 2,8%). Zowel landelijk als in de regio Den Haag liggen de gemiddelde verkoopprijzen nog wel hoger dan in 20218.
2.2.1. Ontwikkeling van de woningvoorraad Samenstelling en groei van de woningvoorraad Op 1 januari 2023 bestond de Haagse woningvoorraad op grond van de BAG uit 270.220 woningen. Afbeelding 2.1 toont het aantal woningen per 1 januari van de afgelopen vijf jaar. Te zien is dat in alle stadsdelen de woningvoorraad is toegenomen. In Leidschenveen-Ypenburg is de groei in absolute zin het kleinst en in Stadsdeel Escamp het grootst. Procentueel gezien is de groei in Stadsdeel Segbroek het kleinst en in Stadsdeel Laak het grootst. Afbeelding 2.1 Woningvoorraad met uitsplitsing naar stadsdeel 2018 - 2023
2018
2019
2020
2022
2023
toename toe2018name 2023 2018(abso- 2023 (%) luut)
Loosduinen
25.436
25.590
26.063
26.824
27.061
1.625 106,4%
Escamp
56.438
56.944
57.507
58.446
58.903
2.465 104,4%
Segbroek
31.138
31.381
31.555
31.756
31.888
750 102,4%
Scheveningen
30.154
30.636
31.171
31.966
32.210
2.056 106,8%
Centrum
51.094
51.462
51.666
52.703
52.915
1.821 103,6%
Laak
19.388
19.975
20.574
21.403
21.752
2.364 112,2%
Haagse Hout
26.007
26.069
26.711
27.089
27.864
1.857 107,1%
Leidschenveen-Ypenburg
17.039
17.207
17.245
17.467
17.627
588 103,5%
Totale woningvoorraad
256.694
259.264
262.492
267.654
270.220
13.526 105,3%
Bron: DHIC en BAG, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 8 Bovenstaande gegevens afkomstig van CBS Statline. (2024, 22 januari). Geraadpleegd op 28 maart 2024.
Wonen - Staat van de Stad
39
Afbeelding 2.2 laat de verdeling van de Haagse woningvoorraad naar eigendom zien per 1-1-2023. Deze informatie is gebaseerd op de OZB-informatie van de gemeentelijke belastingdienst. Het totaal aantal woningen in Den Haag op basis van de OZB is lager dan wanneer er naar het totaal aantal woningen in Den Haag wordt gekeken vanuit de BAG. Bij de BAG tellen nevenobjecten veelal mee als apart verblijfsobject, bij de OZB niet. Omdat in de BAG geen kenmerken naar eigendomsvorm zijn opgenomen en in de OZB wel, laten we hier de cijfers vanuit de OZB zien. De gemeentelijke belastingdienst is in 2022 overgegaan op een andere wijze van registreren. Deze andere wijze van registreren leidt ertoe dat bij het inschatten van de verdeling van de woningen over de eigendomsvormen, meer woningen toebedeeld moeten worden aan de particuliere huursector en minder aan de koopsector dan in voorgaande jaren. Er is daarom sprake van een trendbreuk. Op de toedeling naar corporatiesector heeft deze nieuwe manier van registreren geen effect. Deze toedeling gebeurt namelijk op naam van de corporaties. Om de trend in eigendomsvorm goed te kunnen monitoren, is gestart met een nieuwe meting, waarbij de toedeling (inschatting) naar eigendomsvorm steeds op gelijke wijze zal worden uitgevoerd.
Afbeelding 2.2 Verdeling van de Haagse woningvoorraad naar eigendom per 1-1-2023 (inschatting op grond van OZB-bestanden) aantallen
percentage
Totaal aantal woningen
264.127
100%
Koopwoningen
110.627
42%
Particuliere huurwoningen
71.727
27%
Corporatiewoningen
81.773
31%
Bron: DHIC Gemeentelijke Belastingdienst, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) Voor de volledigheid toont afbeelding 2.3 de oude reeks met de inschatting van de verdeling van de Haagse woningvoorraad naar eigendom gedurende 2018 tot en met 2022. Hieruit valt af te leiden dat de particuliere huursector de afgelopen jaren in aandeel en absolute zin is gegroeid. De procentuele groei tussen 2018 en 2022 bedraagt 3,4%. Dit is toe te schrijven aan nieuwbouw, maar ook aan buy-to-let (het opkopen van woningen om die vervolgens te verhuren). De koopsector is in aantallen de afgelopen jaren gegroeid, maar is in aandeel met 1,4% afgenomen van 44,7% in 2018 naar 43,3% in 2022. Eenzelfde beeld zien we bij de corporatiewoningen. Deze sector is ten opzichte van de hele woningvoorraad met bijna 1% afgenomen tussen 2018 en 2022.
40
Staat van de Stad - Wonen
Afbeelding 2.3 Verdeling van de Haagse woningvoorraad naar eigendom 2018-2022 (oude reeks o.b.v. inschatting op grond van OZB-bestanden). 2018
2019
2020
2021
2022
Totaal aantal woningen
251.337
253.494
256.170
259.419
262.527
Koopwoningen
112.412
112.724
113.033
112.773
113.576
Particuliere huurwoningen
54.573
58.601
60.302
63.962
65.786
Corporatiewoningen
80.162
80.215
80.415
80.621
81.466
Eigendom nog niet bepaald
4.190
1.954
2.420
2.063
1.699
Koopwoningen
44,7%
44,5%
44,1%
43,5%
43,3%
Corporatiewoningen
31,9%
31,6%
31,4%
31,1%
31,0%
Particuliere huur
21,7%
23,1%
23,5%
24,7%
25,1%
Eigendom nog niet bepaald
1,7%
0,8%
0,9%
0,8%
0,6%
Bron: DHIC en Gemeentelijke Belastingdienst, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) In afbeelding 2.4 is van de G4-gemeenten en het hele land de verdeling naar eigendom voor 2021 te zien. Wat opvalt is dat Den Haag en Amsterdam een relatief grote particuliere huurvoorraad hebben. Zeker in vergelijking met het landelijk gemiddelde. De voorraad corporatiewoningen is in Den Haag en Utrecht vrijwel even groot en ligt in de buurt van het landelijke gemiddelde. Rotterdam en Amsterdam hebben een grotere corporatievoorraad. De koopsector is in Den Haag en Utrecht groter dan in Rotterdam en Amsterdam, maar wel kleiner dan het landelijk gemiddelde. Afbeelding 2.4 Verdeling van de woningvoorraad van de G4-gemeenten naar eigendom, exclusief eigendom onbekend (jaar 2021). Koop
Particuliere huur
Huurwoningen woningcorporatie
Den Haag
41,60%
27,50%
31%
Rotterdam
34,50%
21,50%
44%
Utrecht
44,40%
24,20%
31%
Amsterdam
29,80%
30,20%
40%
Nederland
57,30%
14,10%
29%
Bron: www.Waarstaatjegemeente.nl Wanneer we inzoomen op de Haagse stadsdelen (zie afbeelding hieronder) dan valt op dat in stadsdeel Centrum de meeste woningen staan. Als we vervolgens naar de verdeling van de woningvoorraad naar eigendom kijken, dan valt het volgende op: •
De meeste koopwoningen staan in stadsdeel Escamp (21.251), maar stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg is het stadsdeel met het grootste aandeel koopwoningen (60%);
•
De meeste corporatiewoningen staan in stadsdeel Escamp (26.433) en dit is ook het stadsdeel met het grootste aandeel corporatiewoningen (46%);
•
De meeste particuliere huurwoningen staan in stadsdeel Centrum (16.916), maar stadsdeel Laak heeft het grootste aandeel particuliere huur (40%).
Wonen - Staat van de Stad
41
Afbeelding 2.5
Haagse Hout
51.844
21.538
26.934
17.570
264.127
Koopwoningen
12.950
21.251
17.592
16.264
13.076
5.992
12.952
10.550
110.627
Particuliere huurwoningen
4.527
10.339
10.684
9.457
16.916
8.710
8.689
2.405
71.727
Corporatiewoningen
8.385 26.433
2.999
5.360
21.852
6.836
5.293
4.615
81.773
Koopwoningen
50%
37%
56%
52%
25%
28%
48%
60%
42%
Particuliere huurwoningen
18%
18%
34%
30%
33%
40%
32%
14%
27%
Corporatiewoningen
32%
46%
10%
17%
42%
32%
20%
26%
31%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Bron: DHIC en Gemeentelijke Belastingdienst, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO).
Mutaties in de woningvoorraad De woningvoorraad in Den Haag is constant in beweging. Enerzijds komen er woningen bij en anderzijds worden er weer woningen onttrokken (zie afbeelding 2.6). De toevoegde woningen kunnen zijn gerealiseerd door nieuwbouw, maar bijvoorbeeld ook door verbouw van bestaande panden van bijvoorbeeld kantoren naar woningen. Onttrekking betreft woningen die gesloopt worden, dan wel door het samenvoegen of verbouwen van woningen naar een andere functie. Doordat per 2023 gebruik wordt gemaakt van een andere bron is er een trendbreuk. Volgens deze bron (DHIC/CBS/BAG, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) zijn er in 2023 1.349 woningen toegevoegd via nieuwbouw, 628 woningen toegevoegd op andere wijze, zoals door verbouw, en zijn er 202 woningen onttrokken aan de woningvoorraad9.
Nieuwbouw en overige woningtoevoegingen In afbeelding 2.7 is de uitsplitsing van nieuwbouwwoningen en andere woningtoevoegingen - denk aan transformatie van een niet-wonengebouw naar een woongebouw en bouwkundige splitsingen - naar prijsklasse te zien. Het gaat hier om opgeleverde woningen. Wat opvalt is dat er in 2022 fors meer goedkope koopwoningen opgeleverd zijn in vergelijking met het voorgaande jaar en het jaar daarna. Datzelfde geldt voor sociale huurwoningen. Over het algemeen genomen zijn er de afgelopen drie jaar vooral woningen in de segmenten sociaal TI10 en dure koop bijgekomen. Dit beeld is vergelijkbaar met voorgaande jaren. De realisatie in de segmenten middeldure- en dure huurwoningen is afgenomen. Het aantal woningtoevoegingen dat op een andere wijze dan via nieuwbouw tot stand is gekomen (zoals via transformatie van niet-woningen naar woningen), is de afgelopen drie jaar toegenomen.
9 De cijfers van 2023 zijn voorlopige cijfers 10 Toegelaten instellingen (woningcorporaties)
42
Staat van de Stad - Wonen
Den Haag
Laak
31.081
Gemeente
Centrum
31.275
Ypenburg
Scheveningen
25.862 58.023
Escamp
Aantal woningen volgens OZB
Loosduinen
Segbroek
Leidschenveen-
Verdeling van de woningvoorraad naar eigendom over de stadsdelen per 1-1-2023
Afbeelding 2.6 Mutaties woningvoorraad Den Haag 2018-2022 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000
1655
592
1332
204
1.500 1.000 500
0 -500
1647 -161
2202
1878
-391
1947
-159
-29
2020
2021
500
2115
-208
-1000 2018
2019
2022
Toevoegingen verbouw, splitsing, anderszins Toevoegingen woningen nieuwbouw Onttrekkingen woningen totaal
Bron: DHIC, BAG, V&T, bewerking Gem. Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling/SEPO Afbeelding 2.7 Nieuwbouwwoningen en overige woningtoevoegingen naar prijssegment 2021 - 2023 (opleveringen) 2021
2022
2023*
Segment11
nieuwbouw
toevoegingen anderszins
nieuwbouw
toevoegingen anderszins
nieuwbouw
toevoegingen anderszins
Sociaal TI
344
0
294
167
514
8
Sociaal markt
0
0
114
0
0
0
Goedkope huur
60
0
80
0
0
37
Goedkope koop
0
0
603
3
0
0
Middeldure huur
631
0
268
59
266
12
Middeldure koop
53
5
4
0
90
0
Dure huur
186
79
93
0
105
69
Dure koop
579
5
659
32
368
57
Studenten
90
0
0
0
0
0
Diff.nnb
4
115
0
239
6
445
1.947
204
2.115
500
1.349
628
Subtotaal Totaal aantal woningtoevoegingen
2.151
2.615
1.977
Bron: 2021 en 2022: Den Haag in Cijfers en FCC, bewerking Gem. Den Haag/DSO/SEPO Bron: 2023: CBS/BAG en FCC, bewerking gem. Den Haag/DSO/SEPO. *Voorlopige cijfers. In de voortgangsrapportage(s) woningbouwproductie over het jaar 2024 worden de definitieve cijfers over 2023 gepresenteerd. 11 S ociaal TI: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). Sociaal markt: Woning met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen. Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens (€763,47 prijspeil 2022). Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €988,- (prijspeil 2022, Haaglandengrens), bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%). Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven €988 (prijspeil 2022, Haaglandengrens). Goedkope koopwoning: Koopwoningen met een prijs tot € 206.000 (prijspeil 2022, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel Wonen). Middeldure koopwoning: Koopwoningen met een prijs tussen € 206.000 en € 355.000 (NHG-grens) (prijspeil 2022). Dure koopwoning: Koopwoningen met een prijs tussen € 355.000 en € 555.000 (prijspeil 2022).
Studentenwoning: Woonruimten verhuurd op basis van het campushuurcontract. Wonen - Staat van de Stad
43
Als we inzoomen op de opgeleverde nieuwbouw en naar de uitsplitsing van de nieuwbouw per stadsdeel kijken (afbeelding 2.8) dan valt op dat in 2022 in stadsdeel Haagse Hout de meeste woningen zijn bijgebouwd (circa 690 woningen), gevolgd door stadsdeel Escamp met ongeveer 380 nieuwbouwwoningen. Gedurende de afgelopen vier jaar zijn in de stadsdelen Escamp (24%) en Laak (23%) de meeste woningen bijgebouwd. In Segbroek zijn er daarentegen weinig nieuwbouwwoningen bijgekomen. Afbeelding 2.8
Escamp
Scheveningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschenveen-Ypenburg
Totaal nieuwbouw per jaar van alle stads delen bij elkaar opgeteld
2019
333
340
7
362
61
487
254
34
1.878
2020
234
994
0
187
32
568
179
8
2.202
2021
307
260
50
119
306
549
171
185
1.947
2022
173
382
42
221
188
296
689
124
2.115
1.047
1.976
99
889
587
1.900
1.293
351
8.142
Totaal nieuwbouw per stadsdeel in de periode 2019-2022
Segbroek
Jaar
Loosduinen
Opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel 2019-2022
Bron: DHIC, BAG en V&T, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) Gezien de eerder genoemde trendbreuk volgen hieronder in een aparte afbeelding de voorlopige nieuwbouwcijfers per stadsdeel. Ook daar valt Escamp op als stadsdeel met de meeste nieuwbouw in een jaar (404 woningen), gevolgd door Centrum en Laak (beide 300 woningen). In Leidschenveen-Ypenburg is de minste nieuwbouw opgeleverd (17 woningen). Afbeelding 2.9 Opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel 202312 Loos duinen
Escamp
Segbroek
Scheve ningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschen-
Totaal
veenYpenburg
146
404
113
69
300
300
0
17
Bron: DHIC, CBS en BAG, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO)
12 De cijfers van 2023 zijn voorlopige cijfers. In de voortgangsrapportage(s) woningbouwproductie over het jaar 2024 worden de definitieve cijfers over 2023 gepresenteerd.
44
Staat van de Stad - Wonen
1.349
2.3 Kenmerken van de woningvoorraad Woningtypen Afbeelding 2.10 laat zien dat de woningvoorraad in Den Haag per 1 januari 2023 voor meer dan driekwart bestaat uit appartementen (ongeveer 200.000 woningen) en voor 22% uit eengezinswoningen (ongeveer 57.500 woningen). Circa 2% bestaat uit overige woningtypen13. De groei van de woningvoorraad is in alle woningtypen terug te zien. De verhouding tussen de verschillende woningtypen is de afgelopen vijf jaar constant. Afbeelding 2.10 Aantal en aandeel woningtypen in de gemeente Den Haag 2018-2023 2018
2019
2020
2021
2022
2023
Eengezinswoning
55.200
55.673
56.017
56.408
57.114
57.454
Appartement
192.028
193.581
195.465
198.329
200.567
202.096
Overige woning
4.109
4.240
4.688
4.682
4.846
4.577
Totaal aantal woningen
251.337
253.494
256.170
259.419
262.527
264.127
% eengezinswoning
22,0%
22,0%
21,9%
21,7%
21,8%
21,8%
% appartement
76,4%
76,4%
76,3%
76,5%
76,4%
76,5%
% overige woning14
1,6%
1,7%
1,8%
1,8%
1,8%
1,7%
100,0%
100,1%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Totaal
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (OZB-bestand) 2018 - 2023 Afbeelding 2.11 geeft de verdeling per stadsdeel weer. In het stadsdeel Centrum staan relatief gezien de meeste appartementen. Verder valt op dat de woningvoorraad in Leidschenveen-Ypenburg voor driekwart uit eengezinswoningen bestaat.
13 Winkelwoning, woning met bedrijf, bedrijfs- / dienstwoning, woonwagen, kamerverhuurbedrijf, Studentenhuisvesting, woongroep, wooncomplex senioren, klooster, woonwagenplaats, kantoor met woning, bedrijf met woning, verzorgingshuis, bejaardencentrum, verpleeghuis, vervangend tehuis, opvangcentrum dag / nachtverblijf. 14 overige woning: Winkelwoning, woning met bedrijf, bedrijfs- / dienstwoning, woonwagen, kamerverhuurbedrijf, Studentenhuisvesting, woongroep, wooncomplex senioren, klooster, woonwagenplaats, kantoor met woning, bedrijf met woning, verzorgingshuis, bejaardencentrum, verpleeghuis, vervangend tehuis, opvangcentrum dag / nachtverblijf
Wonen - Staat van de Stad
45
Afbeelding 2.11
Appartement
%eengezinswoning
%appartement
%overige woningen15
%totaal
Loosduinen
7.932
17.837
93
30,7%
69%
0,4%
100%
Escamp
11.644
46.128
251
20,1%
79,5%
0,4%
100%
Segbroek
5.123
25.851
301
16,4%
82,7%
1,0%
100%
Scheveningen
6.955
23.804
322
22,4%
76,6%
1,0%
100%
Centrum
6.532
43.944
1.368
12,6%
84,8%
2,6%
100%
Laak
2.102
17.915
1.521
9,8%
83,2%
7,1%
100%
Haagse Hout
4.052
22.281
601
15,0%
82,7%
2,2%
100%
Leidschenveen-Ypenburg
13.114
4.336
120
74,6%
24,7%
0,7%
100%
Totaal
57.454 202.096
4.577
Overige woningen
Eengezinswoning
Aantal en aandeel woningtypen naar stadsdeel in 2023
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendezaakbelasting-bestand)
Bouwjaar Meer dan een derde van de woningen in Den Haag is gebouwd vóór 1945 (39%). Het gaat dan om ongeveer 103.600 woningen. Bijna 48.000 woningen zijn gebouwd na de eeuwwisseling. Dat is ongeveer 18% van de woningvoorraad. Afbeelding 2.12 Verdeling van de Haagse woningvoorraad over de bouwjaren per 1-1-2023 aantal
percentage
% voor 1915
36.977
14%
% 1916 t/m 1930
40.076
15,2%
% 1931 t/m 1944
26.565
% 1945 t/m 1959
30.618
11,6%
% 1960 t/m 1970
18.498
7%
% 1971 t/m 1980
14.806
5,6%
% 1981 t/m 1990
21.998
8,3%
% 1991 t/m 2000
26.453
% 2001 t/m 2010
29.410
11,1%
% 2011 t/m 2020
14.875
5,6%
% 2021 en later
3.623
47.908
1,4%
18,1%
bouwjaar onbekend
228
228
0,1%
0,1%
264.127
264.127
100%
100%
Totaal
103.618
112.373
10,1%
10%
39%
42,5%
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendezaakbelasting-bestand)
15 IBID 2.10
46
Staat van de Stad - Wonen
Wanneer we naar de verschillende stadsdelen kijken (afbeelding 2.13) valt op dat zich in stadsdelen Scheveningen en Segbroek een groot aandeel woningen (respectievelijk 35,7% en 30,6%) met een bouwjaar van vóór 1915 bevinden. In stadsdeel Escamp hebben relatief veel woningen een bouwjaar tussen 1945-1959 (wederopbouw). Bij de stadsdelen Laak en Centrum is de stadsvernieuwing te zien vanuit de jaren ’80 (relatief gezien veel woningen met een bouwjaar tussen 1980-2000). In stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg bevinden zich relatief veel woningen (69,6%) met een bouwjaar tussen 2001 en 2010 (VINEX). Afbeelding 2.13
Scheveningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschenveen-Ypenburg
0,6%
0%
30,6%
35,7%
27,9%
0,5%
5,7%
0,2%
% 1916 t/m 1930
5,4%
8,2%
39,7%
17,3%
10,9%
21,9%
21,2%
0,4%
% 1931 t/m 1944
5,8%
13,2%
10,7%
9,1%
4,1%
27,8%
11,6%
0,1%
% 1945 t/m 1959
12,6%
31,5%
7,7%
5,3%
0,9%
2,1%
15,2%
0,1%
% 1960 t/m 1970
14,5%
12,8%
0,9%
2,7%
0,7%
0,1%
21,6%
0,1%
% 1971 t/m 1980
20,7%
2,7%
0,7%
5,2%
7,3%
2,2%
6,5%
0,1%
% 1981 t/m 1990
23,6%
1,9%
2,5%
8,4%
15,5%
10,7%
4,1%
0%
% 1991 t/m 2000
5,5%
8,3%
2,3%
6%
19,9%
11,9%
3%
22,3%
% 2001 t/m 2010
2,5%
14,5%
2,4%
4,3%
6,6%
7,7%
3,6%
69,6%
% 2011 t/m 2020
6,5%
6,1%
2,2%
5,1%
5,4%
11,3%
4,5%
5,2%
% 2021 en later
2,2%
0,8%
0,3%
0,5%
0,7%
3,8%
3%
1,9%
% bouwjaar onbekend
0,1%
0%
0%
0,3%
0,1%
0%
0,1%
0%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Escamp
% voor 1915
Loosduinen
Segbroek
Verdeling van de bouwjaren per stadsdeel per 1-1-2023
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendezaakbelasting-bestand)
Kameraantal Wanneer we kijken naar het aantal kamers (woonvertrekken) van de woningvoorraad van Den Haag dan valt op dat het aandeel vierkamerwoningen het grootste is (31,0%). Bijna driekwart (73,5%) van de Haagse woningvoorraad heeft minder dan vijf kamers. Ruim een kwart van de Haagse woningvoorraad heeft vijf of meer kamers.
Wonen - Staat van de Stad
47
Afbeelding 2.14 Verdeling van het aantal kamers over de woningvoorraad van Den Haag per 1-1-2023 % 1 en 2 kamers
17,4%
% 3 kamers
25,1%
% 4 kamers
31,0%
% 5 kamers
15,3%
% 6 en meer kamers
10,9%
% kamertal onbekend
0,2%
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendezaakbelasting-bestand) Bezien naar de verschillende stadsdelen valt op: •
In Leidschenveen-Ypenburg zijn verhoudingsgewijs veel 5-kamerwoningen (42,5%).
•
In Laak en Haagse Hout is dit aandeel het laagst (respectievelijk 9,5% en 9,6%).
•
In Centrum en Laak zijn veel 1- en 2-kamerwoningen (respectievelijk 29,7% en 23,2%).
•
Segbroek en Scheveningen hebben relatief de meeste woningen met zes of meer kamers.
Afbeelding 2.15
Loosduinen
Escamp
Segbroek
Scheveningen
Centrum
Laak
Haagse Hout
Leidschenveen-Ypenburg
Verdeling van het aantal kamers over de woningvoorraad per stadsdeel per 1-1-2023
% 1 en 2 kamers
15,1%
10,5%
14%
19,1%
29,7%
23,2%
17,9%
3%
% 3 kamers
25,9%
28,7%
19,4%
25,5%
27,2%
23,7%
24%
18,6%
% 4 kamers
28%
39,7%
32,2%
22,5%
24,9%
38%
32,8%
26,7%
% 5 kamers
21%
15,4%
15,5%
11,4%
10,9%
9,5%
9,6%
42,5%
% 6 en meer kamers
9,8%
5,4%
18,9%
21,4%
7,1%
5,6%
15,6%
8,9%
% kamertal onbekend
0,1%
0,3%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,2%
0,3%
Bron: DHIC/Gemeente Den Haag/Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendezaakbelasting-bestand)
48
Staat van de Stad - Wonen
2.4 Kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad Algemene staat van onderhoud De druk op de woningmarkt maakt het des te belangrijker om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op peil te houden. De gemiddelde kwaliteit van de Haagse woningen verschilt onderling per wijk, woningtype en eigendomsvorm. Ook woningkarakteristieken zoals de bouwperiode en de WOZ-waarde houden hiermee verband, zo bleek uit het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningen uit 2023. Voor appartementen geldt bovendien dat de grootte en samenstelling van de VvE doorgaans ook invloed hebben. Veel woningen in Den Haag maken onderdeel uit van een VvE. Het gaat om zo'n 137.000 woningen, wat meer dan de helft (51%) van de gehele woningvoorraad is. Op Amsterdam na, is dat het hoogste percentage van alle Nederlandse gemeenten. Zoals te zien is in afbeelding 2.16, heeft Den Haag opvallend veel kleine VvE's ten opzichte van de andere G4 steden. De typische Haagse portiekwoningen bestaan vaak uit 2 tot 8 appartementen en zijn een voorbeeld van zo'n kleine VvE. Het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningen toonde aan dat met name de kleine VvE's (tot 10 appartementen) het vaakst gebreken vertonen aan de buitenschil.
Van de woningen in een kleine VvE vergt 33% op korte termijn onderhoud, tegenover 17% van de woningen in grote VvE's (10 appartementen of meer) en 25% van de woningen die geen onderdeel uitmaken van een VvE. De verklaring is dat kleine VvE's vaak minder goed georganiseerd zijn dan grote VvE's en vaker onvoldoende financiële reserves opbouwen voor het uitvoeren van onderhoud. Afbeelding 2.16 Grootte van VvE’s op G4-niveau (per 1 januari 2022) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
Den Haag Aantal adressen per VvE
Amsterdam
Rotterdam
Utrecht
1 t/m 3 4 t/m 6 7 t/m 20 21 t/m 50 51 t/m 100 >100
Bron: CBS 2022
Wonen - Staat van de Stad
49
Afbeelding 2.17 geeft weer in welke mate gebreken voorkomen bij kleine VvE’s (tot 10 woningen), grote VvE’s (10 of meer woningen) en woningen die niet onderdeel uitmaken van een VvE. Afbeelding 2.17 Soort gebreken in de woningvoorraad per VvE-grootteklasse (naar onderzoek uit 2020) 100
8% 18%
80
60
15%
9% 10%
14% 11% 6%
6%
40 60%
73%
69%
20
0 VVE < 10 woningen VVE >= 10 woningen Woning niet in VVE Geen (noemenswaardige) gebreken Visuele gebreken Materiële gebreken Functionele gebreken Bron: Onderzoeksresultaten onderzoek kwaliteit Haagse woningvoorraad (RIS314780)
Functionele gebreken aan de buitenschil bleken in het onderzoek ook het vaakst voor te komen bij particuliere huurwoningen. Zo toonde het onderzoek aan dat 19% van de particuliere huurwoningen gebreken aan de buitenschil vertoont, tegenover 12% van de koopwoningen en 11% van de corporatiewoningen. De wijken waar de kwaliteit het meest achterblijft zijn met name de vooroorlogse wijken, met veel particulier woningbezit, veel kleine VvE's en lage WOZ-waarden, zoals Valkenboskwartier, Vruchtenbuurt, Laakkwartier en Rustenburg-Oostbroek.
Kwaliteit binnenklimaat Niet alleen de kwaliteit van de buitenschil is belangrijk, maar ook een gezond en veilig binnenklimaat is een belangrijke voorwaarde voor een kwalitatief goede woning. In het onderzoek is gekeken naar verschillende aspecten met betrekking tot het binnenklimaat, zoals ventilatie, vocht en schimmel, loden leidingen, verwarmingsinstallaties en rook- en koolmonoxidemelders. Een gebrek aan goede ventilatievoorzieningen vergroot de kans op vocht en schimmel, koolmonoxide vergiftiging en de verspreiding van virussen. Uit het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningen blijkt dat 22% van de particuliere huurwoningen geen afzuigpunten en/of ventilatieroosters heeft. Ditzelfde geldt voor 14% van de koopwoningen en 7% van de corporatiewoningen in Den Haag.
50
Staat van de Stad - Wonen
Wanneer een woning over een ouderwetse geiser of open verbrandingssysteem beschikt, vooral in combinatie met het ontbreken van rook- en koolmonoxidemelders, kan dat voor gevaar zorgen. Particuliere huurwoningen bleken in het onderzoek het vaakst nog over zo'n geiser of open verbrandingssysteem te beschikken. Het gaat om 17% van de particuliere huurwoningen, terwijl dat bij het koop- en corporatiesegment voor 8% van de woningen geldt. Loden leidingen kunnen de kwaliteit van het drinkwater aantasten. Sinds 1960 worden deze niet meer toegepast. In woningen die voor die tijd gebouwd zijn kunnen loden leidingen nog voorkomen. Ook op dit vlak blijven particuliere huurwoningen in kwaliteit achter op de andere segmenten, aangezien particuliere huurwoningen het vaakst nog over loden leidingen beschikken.
Duurzaamheid Haagse woningvoorraad Een ander kwaliteitsaspect van woningen is duurzaamheid. Om prettig te wonen zijn een aangename temperatuur en betaalbare energierekening belangrijk. Goede isolatie en het opwekken van schone energie zijn niet alleen daarom van belang, maar ook om voorbereid te zijn op de energietransitie. In hoofdstuk 3 komt dit onderwerp uitgebreider aan bod. Het energielabel van een woning zegt iets over de warmtebehoefte en het aandeel duurzame energie dat wordt opgewekt in de woning. Corporatiewoningen beschikken het vaakst over een energielabel (96%) en hebben gemiddeld betere energielabels dan de koop- en particuliere huurwoningen in Den Haag. Afbeelding 2.18 Energielabels per sector - januari 2023
Particuliere huur
Corporatie sector
Koopsector
0
20%
40%
60%
80%
100%
A en hoger B C D E F G
Bron: RVO januari 2023 en Gemeentelijke Belastingdienst 2022, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO)
Wonen - Staat van de Stad
51
2.5 Dynamiek op de Haagse woningmarkt Verhuizingen (mutatiegraad en verhuisdynamiek woningmarktsegmenten) Het totaal aantal verhuizingen binnen en naar Den Haag nam in de periode 2018-2021 jaarlijks toe. In 2022 is echter een daling te zien (van 14.571 verhuizingen in 2021 naar 12.835 in 2022). Van alle verhuizingen vond in 2022 bijna de helft (47%) plaats in de particuliere huursector, terwijl deze sector in 2022 een kwart vormde van de totale woningvoorraad. Deze sector kent dus de grootste verhuis dynamiek met een mutatiegraad (aantal verhuizingen/aantal woningen) van bijna 20% in 2022. In de koopsector nam het aantal verhuizingen af tussen 2021 en 2022 (van 7.542 verhuizingen in 2021 naar 6.870 in 2022). Van alle verhuizingen vond in 2022 een kwart plaats in de koopsector, terwijl deze sector in 2022 43% vormde van de totale woningvoorraad. De mutatiegraad binnen deze sector was de afgelopen jaren constant, maar is in 2022 iets afgenomen naar 6%. De mutatiegraad is daarmee het laagst van de drie woningmarktsectoren. Het minst aantal verhuizingen vond plaats in de corporatiesector (5.255 in 2022, 19% van het totaal aantal verhuizingen). In 2020 was er een dip in het aantal verhuizingen in deze sector. De mutatiegraad is in 2022 (6,5%) vrijwel gelijk gebleven aan die van 2021 (6,9%).
Afbeelding 2.19 Verhuisdynamiek 2018-2022 in Den Haag uitgesplitst naar de eigendomssectoren16 2018
%
2019
%
2020
%
2021
%
2022
%
Verhuizingen koopsector
7.485
29%
7.728
29%
7.556
27%
7.542
26%
6.870
25%
Verhuizingen particuliere huursector
12.099
47%
12.147
45%
13.966
50%
14.571
50%
12.835
47%
Verhuizingen corporatiesector
5.076
20%
5.618
21%
4.575
16%
5.528
19%
5.255
19%
Verhuizingen eigendomssituatie (nog) niet bekend
1.207
5%
1.445
5%
1.704
6%
1.344
5%
2.547
9%
Verhuizingen totaal
25.867
100%
26.938
100%
27.801
100%
28.985
100%
27.507
100%
Mutaties koopsector (%)
6,7%
6,9%
6,7%
6,7%
6,0%
Mutaties particuliere huursector (%)
22,2%
20,7%
23,2%
22,8%
19,5%
Mutaties corporatie sector (%)
6,3%
7,0%
5,7%
6,9%
6,5%
Mutaties totaal (%)
10,3%
10,6%
10,9%
11,2%
10,5 %
Bron: DHIC Basisregistratie Personen/Onroerendezaakbelasting, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) Als we naar de mutatiegraad per stadsdeel kijken dan valt het volgende op: •
Laak is het stadsdeel met een hoge mutatiegraad in alle sectoren. Leidschenveen-Ypenburg is het stadsdeel met de laagste mutatiegraad in alle sectoren.
•
Met uitzondering van stadsdeel Laak neemt in alle stadsdelen de mutatiegraad in de koopsector af tussen 2021 en 2022. In Laak zien we tussen 2021 en 2022 een toename van 7,5% naar 8,5%.
16 Verhuizingen binnen en naar Den Haag (niet naar buiten Den Haag).
52
Staat van de Stad - Wonen
•
Met uitzondering van Laak en Haagse Hout is de mutatiegraad in de koopsector in 2022 de laagste gemeten in de periode 2018-2022.In alle stadsdelen neemt de mutatiegraad in de particuliere huursector af in de periode 2018-2022 en is de mutatiegraad in 2022 het laagste.
•
In stadsdeel Laak is het verschil tussen de mutatiegraad in de particuliere huursector tussen 2021 en 2022 het grootst (van respectievelijk 28,6% naar 20,8%)
•
De mutatiegraad in de corporatiesector in Laak is in de periode 2018-2022 vele malen hoger dan in de andere stadsdelen. In 2022 was de mutatiegraad in Laak in dit segment 11,7%. In de andere stadsdelen lag de mutatiegraad in datzelfde jaar tussen de 4% en 7%.
•
Met uitzondering van stadsdeel Loosduinen is de mutatiegraad in alle stadsdelen gedaald tussen 2021 en 2022.
Afbeelding 2.20 Mutatiegraad naar eigendom per stadsdeel 2018-2022 Mutatiegraad koopsector (%)
2018
2019
2020
2021
2022
Loosduinen
6,2%
6,2%
6%
6,9%
4,8%
Escamp
6,9%
7,3%
6,4%
6,2%
6,2%
Segbroek
6,2%
6,3%
6,3%
6,2%
5,9%
Scheveningen
6,9%
7,1%
7,2%
7,1%
5,9%
Centrum
8%%
8,1%
7,9%
8,4%
7,2%
Laak
7,5%
7,9%
7%
7,5%
8,5%
Haagse Hout
6,4%
7,2%
7,9%
7%
6,9%
Leidschenveen-Ypenburg
5,1%
4,6%
4,8%
4,6%
3,8%
Mutatiegraad particuliere huursector (%)
2018
2019
2020
2021
2022
Loosduinen
13,7%
15,8%
15,7%
15,2%
12,7%
Escamp
18,3%
19,3%
23,2%
18,9%
16,9%
Segbroek
21,2%
19%
20,2%
20,6%
18,9%
Scheveningen
21,7%
20,5%
22,5%
22,6%
18,5%
Centrum
25,3%
23,3%
25,1%
26,4%
22,4%
Laak
29,2%
23,9%
29,8%
28,6%
20,8%
Haagse Hout
23,7%
21,6%
24,9%
24,6%
23,4%
Leidschenveen-Ypenburg
13,9%
13,3%
11,8%
11,4%
11,3%
Mutatiegraad corporatiesector (%)
2018
2019
2020
2021
2022
Loosduinen
6,4%
5,7%
4,4%
5,1%
5,8%
Escamp
5,9%
7%
5,2%
6,5%
6%
Segbroek
6,2%
5,8%
4,8%
8,1%
6,8%
Scheveningen
5,4%
5,2%
5,4%
8,2%
5,3%
Centrum
5,9%
6%
5,5%
6,1%
6,3%
Laak
12,8%
17,3%
11,4%
12,1%
11,7%
Haagse Hout
5,7%
6,3%
6,1%
6,8%
6,7%
Leidschenveen-Ypenburg
3,8%
3,6%
3,7%
5,9%
4,2%
Bron: Den Haag in Cijfers Wonen - Staat van de Stad
53
Afbeelding 2.21 geeft de verhuizingen in 2022 per stadsdeel weer. Te zien is dat er in het stadsdeel Centrum de meeste verhuizingen (3.528) in de particuliere sector zijn geweest, een stuk meer dan in de andere stadsdelen. Dit kan onder andere worden verklaard doordat stadsdeel Centrum op Escamp na de grootste woningvoorraad (51.844 woningen per 1-1-2023) heeft. In stadsdeel Centrum hebben de meeste verhuizingen (55%) ook in het particulier huursegment plaatsgevonden. De mutatiegraad voor de particuliere huursector komt voor dit stadsdeel uit op 22,4%. Daarmee heeft dit stadsdeel de een na hoogste mutatiegraad in dit segment. De meeste van de verhuizingen in de koopsector hebben in 2022 plaatsgevonden in de stadsdelen Escamp (1.340), Segbroek (1.069), Scheveningen (1.003). In Segbroek en Scheveningen bestaat meer dan de helft (respectievelijke 56,2% en 52,3% per 1-1-2023) van de woningvoorraad uit koopwoningen. In Escamp is dit aandeel lager (36,6% per 1-1-2023), maar Escamp is daarentegen wel het stadsdeel met de grootste woningvoorraad. Van alle stadsdelen heeft Laak de hoogste mutatiegraad in de koopsector. Van de verhuizingen in de corporatiesector hebben de meeste in 2022 plaatsgevonden in de stadsdelen Escamp (1.579), Centrum (1.376) en Laak (792).
Het aandeel corporatiewoningen is in deze stadsdelen ook relatief groot (Escamp 45,6%, Centrum 41,1% en Laak 31,7% per 1-1-2023). Van alle stadsdelen heeft Laak de hoogste mutatiegraad in de corporatiesector (11,7%). Wat verder opvalt in afbeelding 2.21 is dat in Leidschenveen- Ypenburg de minste mutaties zijn (949) vergeleken met de andere stadsdelen. Dit stadsdeel heeft de kleinste woningvoorraad (17.570 per 1-1-2023). Van de mutaties in dit stadsdeel vindt het grootste deel (43%) plaats in de koopsector. Die sector is relatief gezien ook het grootst in dit stadsdeel (60% per 1-1-2023). In stadsdeel Laak vindt het grootste deel van de mutaties (54%) in 2022 plaats in de particuliere huursector. Deze sector is ook relatief gezien het grootste in dit stadsdeel (40,4%). Wanneer we naar de totale mutatiegraad van de stadsdelen kijken, is die het hoogst in Laak (15%) gevolgd door Haagse Hout (14,2%) en Centrum (12,5%). De totale mutatiegraad is het kleinst in Leidschenveen-Ypenburg (5,4%).
54
Staat van de Stad - Wonen
Afbeelding 2.21
n
%
n
%
n
%
n
%
n
%
n
Leidschenveen-Ypenburg
Haagse Hout
Laak
Centrum
Scheveningen
Segbroek
Escamp
Loosduinen
Verhuisdynamiek uitgesplitst naar eigendomssectoren en stadsdelen 2022
%
n
%
n
%
Verhuizingen koopsector
626
32%
1.340
28%
1.069
33%
1.003
33%
979
15%
525
16%
921
25%
407
43%
Verhuizingen particuliere huursector
501
25%
1.626
34%
1.888
58%
1.572
51%
3.528
55%
1.726
54%
1.753
47%
241
25%
Verhuizingen corporatiesector
478
24%
1.579
33%
203
6%
282
9%
1.376
21%
792
25%
353
9%
192
20%
Verhuizingen eigendom situatie (nog) niet bekend
382
19%
296
6%
120
4%
196
6%
565
9%
168
5%
711
19%
109
11%
Verhuizingen totaal
1.987 100%
4.841 100%
3.280 100%
3.053 100%
6.448
100%
3.211 100%
3.738 100%
949 100%
Mutatiegraad verhuizingen koopsector
4,8%
6,2%
5,9%
5,9%
7,2%
8,5%
6,9%
3,8%
Mutatiegraad verhuizingen particuliere huursector
12,7%
16,9%
18,9%
18,5%
22,4%
20,8%
23,4%
11,3%
Mutatiegraad verhuizingen corporatiesector
5,8%
6%
6,8%
5,3%
6,3%
11,7%
6,7%
4,2%
Mutatiegraad verhuizingen totaal
7,7%
8,4%
10,5%
9,8%
12,5%
15%
14,2%
5,4%
Bron: DHIC/Basisregistratie Personen/Onroerendezaakbelasting, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO)
Wonen - Staat van de Stad
55
Woningbezetting De indicator woningbezetting zegt iets over de druk op de woningmarkt. Door de jaren heen is deze steeds meer toegenomen (van 2,04 in 2013 naar 2,08 in 2023)17. In de afbeelding hieronder is te zien dat de gemiddelde woningbezetting iets is afgenomen in 2021 maar daarna weer toeneemt tot gemiddeld 2,08 personen per woning in 2023. Te zien is dat in de stadsdelen Leidschenveen-Ypenburg, Escamp, Laak en Centrum de gemiddelde woningbezetting hoger is dan het gemiddelde voor Den Haag. In het Haagse Hout en Scheveningen is deze een stuk lager. In Leidschenveen-Ypenburg en Laak nam de gemiddelde woningbezetting in 2023 af ten opzichte van de jaren daarvoor; terwijl deze in Centrum en Escamp juist steeg. Voor meer informatie over opvallende ontwikkelingen in de woningbezetting per wijk zie het hoofdstuk Bevolking. Afbeelding 2.22 Gemiddelde woningbezetting in Den Haag en de stadsdelen over de periode 2019 – 2023 Stadsdeel
2019
2020
2021
2022
2023
Loosduinen
1,9
1,9
1,9
1,92
1,95
Escamp
2,21
2,23
2,2
2,21
2,22
Segbroek
1,98
1,98
1,97
1,97
1,98
Scheveningen
1,86
1,87
1,86
1,88
1,89
Centrum
2,05
2,06
2,03
2,02
2,09
Laak
2,24
2,23
2,2
2,21
2,13
Haagse Hout
1,77
1,76
1,78
1,79
1,82
Leidschenveen-Ypenburg
2,83
2,81
2,8
2,76
2,75
Den Haag
2,08
2,08
2,06
2,07
2,08
Bron: DHIC/BAG 2019 - 2023, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO)
2.6 Beeld per woningmarktsector In afbeelding 2.23 staat een overzicht van woningkenmerken per woningmarktsector. Wat opvalt is dat de koopsector in vergelijking met de andere sectoren het grootste aandeel eengezinswoningen (38%), woningen met vijf of meer kamers (44%) en woningen groter dan 140m2 (27%) heeft. In de koopsector zijn vrijwel geen 1-2-kamerwoningen (6%). In de corporatiesector en particuliere sector ligt dit aandeel veel hoger (respectievelijk 22% en 30%) Bij de corporatiesector valt op dat 85% van de woningen een appartement is en dat 64% van de voorraad bestaat uit 3-4-kamerwoningen. Er zijn geen woningen met een oppervlak boven de 140 m2. 14% van de corporatievoorraad betreft een woning met 5 of meer kamers. 12% van de corporatievoorraad heeft een bouwjaar van vóór 1945. Dat is een veel kleiner aandeel dan in de koopsector (48%) en particuliere huursector (58%). 57% van de corporatiewoningen zou volgens de inschatting van het aantal WWS-punten een maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens mogen hebben.
17 Den Haag in Cijfers/ BAG bewerking door Gemeen Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO)
56
Staat van de Stad - Wonen
Bij de particuliere huursector valt op dat 90% een appartement is. In deze sector is het aandeel woningen tot 50m2 het grootst, te weten 20%. 56% van de particuliere huurwoningen zou volgens de inschatting van het aantal WWS-punten een maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens mogen hebben. Afbeelding 2.23 Kenmerken woningvoorraad Den Haag naar sector per 1-1-2023 Koopsector (OZB) Aantal woningen
Corporatie sector (OZB)
Particuliere huur (OZB)
Totaal (OZB)
110.600
81.800
71.700
264.100
Eengezinswoning
38%
12%
8%
22%
Appartementen
62%
85%
90%
77%
Overige woning
1%
3%
2%
2%
1 kamer
1%
4%
9%
4%
2 kamers
5%
18%
21%
13%
3 kamers
17%
35%
26%
25%
4 kamers
33%
29%
30%
31%
5 of meer kamers
44%
14%
13%
26%
tot 50m2
2%
12%
20%
10%
50m2 tot 69m2
10%
36%
23%
22%
70m2 tot 89m2
22%
30%
28%
26%
90m2 tot 139m2
39%
21%
23%
29%
140m2 tot 179m2
14%
0%
4%
7%
180m2 en groter
13%
0%
3%
6%
<1920
18%
5%
27%
16%
1921 tot 1944
30%
7%
31%
23%
1945 tot 1970
14%
30%
12%
19%
1971 tot1990
9%
26%
8%
14%
1991 tot 2000
9%
15%
5%
10%
2000 >
20%
16%
17%
18%
Woningtype
Kamertal
Gebruiksoppervlak (GBO)
Bouwjaar
Wonen - Staat van de Stad
57
Koopsector (OZB)
Corporatie sector (OZB)
Particuliere huur (OZB)
Totaal (OZB)
Woningtype verfijnd Benedenwoning
6%
4%
6%
5%
Bovenwoning
8%
4%
22%
11%
Maisonette
2%
5%
1%
3%
Flat
25%
68%
36%
41%
Portiekwoning
19%
5%
24%
16%
Eengezinshoekwoning
7%
3%
1%
4%
Eengezinstussenwoning
26%
9%
6%
15%
Vrijstaande woning
2%
0%
0%
1%
Helftdubbelwoning
4%
0%
0%
2%
Onvrije woning
0%
0%
0%
0%
Overige woning
1%
3%
2%
2%
Betaalbaarheid Goedkope koop tot €218.000
5%
Middeldure koop €218.000 tot €405.000
43%
Dure koop €405.000 tot €589.500
28%
Extra dure koop €589.500 tot €1.013.000
18%
Top koop boven €1.013.000
6%
Inschatting WWS-punten t/m 135 punten liberalisatiegrens
44%
> 135 punten - boven liberalisatiegrens
56%
t/m 79 WWS-punten kwaliteits/kortingsgrens
1%
80 t/m 135 WWS-punten liberalisatiegrens
42%
> 135 punten - boven liberalisatiegrens
57%
Bron: Onroerendezaakbelasting, bewerking Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling (SEPO) 2023
58
Staat van de Stad - Wonen
Corporatiesector Afbeelding 2.24 Drukindicatoren corporatiesector 2019-2023 2019
2020
2021
2022
2023
Aantal ingeschreven woningzoekenden18
146.921
157.400
169.457
175.721
190.754
Aantal reagerende woningzoekenden op woningaanbod in Den Haag
53.080
56.547
61.682
56.682
60.293
Gemiddeld aantal reacties per advertentie op woningaanbod in Den Haag (exclusief nieuwbouw)
350
401
377
344
390
Aantal corporatieverhuringen in Den Haag
4.110
3.904
4.921
4.289
4.256
Wachttijd doorstromer
40
52
60
49
50
Wachttijd starter
74
79
79
78
77
Wachttijd totaal in Den Haag
62
71
74
71
70
Zoekduur in Den Haag
36
47
52
46
51
Wachttijd totaal in regio Haaglanden
62
72
73
72
73
Zoekduur in regio Haaglanden
32
43
48
45
48
Mediane wachttijden in maanden in Den Haag:
Bron: Sociale Verhuurders Haaglanden. (2019-2023, figuur 2, tabellen 1.1, 2.1 en 2.11). Tabellenboek Den Haag. Explica De druk op de corporatievoorraad is hoog. Het aantal ingeschreven woningzoekenden blijft stijgen en ook de wachttijden stijgen. Veel woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in om inschrijfduur op te bouwen voor een toekomstige verhuiswens. Het aantal woningzoekenden dat op woningaanbod reageert stijgt, maar ten opzichte van alle ingeschreven woningzoekenden daalt procentueel het aandeel dat een reactie plaatst. We zien dat het aantal reacties op woningaanbod fluctueert door de jaren heen, ook voor de regio Haaglanden. Ook zien we steeds meer concurrentie tussen zogenaamde aandachtsgroepen, zoals woningzoekenden met een sociale- of medische urgentieverklaring, statushouders en uitstromers uit zorginstellingen. Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt over de huisvesting van deze aandachtsgroepen, maar de vraag vanuit deze groepen is groter dan het aanbod aan woningen dat vrijkomt binnen deze afspraken. Bovendien is er ook vraag naar huisvesting vanuit andere aandachtsgroepen, zoals dakloze mensen.
Het Rijk werkt bovendien vanuit het Rijksprogramma Een thuis voor iedereen aan wet- en regelgeving (de conceptwet Versterking regie volkshuisvesting) waarbij gemeenten een verplichte urgentieregeling moeten hebben met een verplichte urgentie voor specifiek afgebakende aandachtsgroepen. De inschrijfduur of wachttijd is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum van geslaagde woning zoekenden. Deze inschrijfduur is in de afgelopen jaren gestegen zowel in Den Haag als in de regio Haaglanden. Een hoge inschrijfduur kan wijzen op schaarste, maar kan ook veroorzaakt worden door geslaagde woningzoekenden die relatief wat ouder zijn en daardoor een lange inschrijfduur hebben kunnen opbouwen. Voor de berekening van de inschrijfduur wordt alleen gekeken naar de woning-
18 Dit zijn de cijfers die in de betreffende jaarrapportage staan, dus exclusief administratieve correcties die de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) achteraf nog aanbrengt in de tijdreeks.
Wonen - Staat van de Stad
59
zoekenden die zijn geslaagd in een jaar via woon-/inschrijfduur (52%) en niet naar de woningzoekenden die geslaagd zijn via urgentie, lokaal- of regionaal maatwerk of een vorm van directe toewijzing (48%). Om meer inzicht te krijgen in de spanning op de sociale huurmarkt, moet we ook naar andere indicatoren kijken. De zoekduur geeft aan hoeveel maanden zijn verstreken vanaf de eerste reactie van een woningzoekende op woningaanbod tot het moment dat hij een woning accepteert. Deze zoekduur geeft beter weer hoe lang het duurt voordat een woningzoekende slaagt voor een woning. Het aantal corporatiewoningen dat vrijkomt in de bestaande sociale corporatievoorraad daalt jaarlijks. Dat heeft te maken met de stagnerende doorstroming. Dit komt onder ander door de grootschalige herstructurering in Den Haag. Deze herstructurering is nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en om via verdichting de betaalbare woningvoorraad te laten groeien. Daarvoor moeten eerst woningen worden gesloopt. Herstructureringskandidaten die hun woning moeten verlaten en worden geherhuisvest, zijn starters op de woningmarkt. Naast deze starters, hebben we te maken met een steeds grote wordende opgave van aandachtsgroepen, zoals statushouders en uitstromers uit zorginstellingen. Ook zij laten geen woning achter waardoor er steeds minder woningen vrijkomen19.
Particuliere huursector Te huur staand aanbod Voor de huurprijzen en het type aanbod in de particuliere huursector vormt online woningmarktplatform Pararius de bron. Hier staat niet het volledige aanbod van de huurwoningen in Den Haag op. Volgende gaat dus over een deel van de woningen die ter huur wordt aangeboden. Het aanbod op Pararius is sterk afgenomen sinds 2021. Een mogelijke reden voor de afname van het aantal woningen kan zijn dat, door de krapte op de woningmarkt, woningen onderhands worden verhuurd en daardoor niet eens meer op de site komen te staan aangezien deze al verhuurd zijn. In 2023 bestond het aanbod uit 296 woningen.85% Van het totale aanbod in 2023 betrof een appartement en 15% een eengezinswoning. Woningen worden het vaakst gestoffeerd aangeboden en hebben meestal 1 – 3 kamers.