RIS319024 Bijlage 1 2024-06 PlanUitwerkingsKader MeLeCo (STREKT TER VERVANGING)
Tekst van het document
Van belang is dat mogelijkheden voor vergroening op het binnenterrein, balkons en daken benut wordt. In de bestaande situatie kent het ensemble een groot oppervlakte groen per woning in de binnentuin. Dit zal in de nieuwe situatie afnemen, voornamelijk door de toevoeging van extra bebouwing en woningen. Echter, gezien het verlies aan groen en de toenemende druk hierop is het noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van het groen wordt verstrekt. De uitwerking van de groennorm (de maatschappelijke referentienorm van 16 m2 openbaar groen per woning ) staat in hoofdstuk 5.4 ‘Groennorm’ en de binnentuin in 5.2 ‘Binnentuin’ en pagina 47.
Bomen De bomen aan de Melis Stokelaan zijn onderdeel van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH). Bij de uitwerking van het ontwerp moet hiermee rekening gehouden wordt (zie ook randvoorwaardenkaart, hoofdstuk 4.4). De rooilijn van de nieuwbouw ligt gelijk aan de rooilijn van de bestaande bebouwing. Eventuele balkons of uitstekende delen van de nieuwbouw mogen de bestaande bomen van de SGH niet belemmeren of beschadigen. Ook tijdens de bouw dient hier rekening mee gehouden te worden. Binnen de plangrens staan een 6-tal bomen op het binnenterrein. Deze staan zo dicht op de bestaande bebouwing dat deze niet gehandhaafd kunnen blijven (zie afbeelding). Conform de Nota Stadsbomen zal voor de bestaande bomen een BomenEffectAnalyse (BEA) opgesteld worden, waarbij definitief een afweging gemaakt wordt over behouden, verplaatsen of kappen. De bomen die verplaatst of gekapt moeten worden, zullen worden gecompenseerd in de binnentuin in dezelfde orde van grootte. Het deel van de binnentuin (‘volle grond’) aan de kant van de renovatiewoningen heeft geen garage er onder, dus biedt mogelijkheid bomen, planten en struiken in de volle grond te laten groeien. Bij voorkeur komt de overige beplanting en recreatie in het groen op het parkeerdek (‘dektuin’).
Binnen de plangrens staan een 6-tal bomen op het binnenterrein. Deze staan zo dicht op de bestaande bebouwing dat deze niet gehandhaafd kunnen blijven (zie afbeelding). Conform de Nota Stadsbomen zal voor de bestaande bomen een BomenEffectAnalyse (BEA) opgesteld worden, waarbij definitief een afweging gemaakt wordt over behouden, verplaatsen of kappen. De bomen die verplaatst of gekapt moeten worden, zullen worden gecompenseerd in de binnentuin in dezelfde orde van grootte.
ST
E
L DE
figuur 4.11 - Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH) aan de Melis Stokelaan
IJ
KE
G
RO
E
NE
HO
O
S FD
TR
U
U CT
UR
figuur 4.12 - inschatting bomen in plangebied en Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH) PUK MELECO mei 2024
26
4.4 Randvoorwaardenkaart
d
d
e
kt
u
e
kt
u
in
in
PUK MELECO mei 2024
27
5. Ruimtelijke uitgangspunten en stedelijke randvoorwaarden 5.1 Ruimtelijke kaders Voor het plangebied MeLeCo zijn twee typologische uitwerkingen, namelijk de verdichtingsopgave aan de Melis Stokelaan en de renovatie aan de Coevordenstraat. De kaders gaan uit van een ontwerpvariant met mobiliteitshub. In het geval deze vervalt dienen de ruimtelijke kaders te worden aangepast. De bouwblokken aan de Melis Stokelaan zijn opgebouwd via het volgende principe: • Plint: 1,5 bouwlaag (4,5 meter) met half verdiept parkeren en fietsvoorzieningen en woningen erboven. En bij de hub voorzieningen (parkeren of buurtlogistiek) en deelfietsen/ scooters. Waarbij de entrees de 1,5 verdieping bestrijken. • De plint is niet als zelfstandig element afleesbaar. Wel staan de blokken op een basement (verwijzend naar de huidige bebouwing). • Stedelijke laag: 7 bouwlagen (maximaal 24 meter) met woningen met galerij-ontsluiting met na 4 bouwlagen een duidelijke onderscheiding qua beeld voor de bovenste 3 lagen. • Hoogte-accenten: indicatief 16 bouwlagen (40-60 meter) met woningen met kern-ontsluiting • De bebouwing is gelegen binnen de bebouwingscontour en bouwhoogtes aangegeven in de stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart. • De toegangen tot het binnenterreinen moeten vanuit de straten richting het binnenterrein uitnodigend en toegankelijk zijn.
Dit vraagt een zorgvuldige architectonische afwerking van zowel de erfafscheiding als de nieuwbouw. • De bebouwing dient rondom een representatieve gevel te krijgen. • De binnentuinen vormen wederom de ontmoetingsplek voor de bebouwing. • Doorwaadbaarheid van de stempels voornamelijk richting de tramhalte Melis Stokelaan (Leyweg) is in de toekomst gefaciliteerd. Dit vergt een goed en toegankelijk ontwerp van de binnentuin vanwege de parkeeroplossing.
Plint Binnen het plangebied van MeLeCo zijn twee type uitwerkingen van de plint voorzien, namelijk de plinten voor de nieuwbouw, met als onderdeel de entrees naar de woningen, de toegang naar de fietsenstalling per portiek(1), en de toegang naar de buurtlogistiek en de mobiliteitshub, aan de Melis Stokelaan en Leggelostraat. Daarnaast zijn er ook de renovatie-blokken waarbij de plint niet verandert.
Hiermee reageert het plan op de hoogbouwnota ‘Eyeline-Skyline’ (RIS298448). Waarin is opgenomen dat hoogbouw onderdeel is van een stedelijke bouwblok, waarin de plint, de stedelijke laag, de toren en kroon afleesbaar zijn. Het is een regel dat de stedelijke laag in massaopbouw en gevelbeeld herkenbaar is. Maar sluit het qua beeldtaal aan bij het Zuidwestse-idioom. De uitwerking en regels hiervan volgen in 5.2 .
De plint kent in principe geen ‘dode’ gevels. Utilitaire functies, zoals bijvoorbeeld afvalpunt, pakketpunt, bergingen en fietsenbergingen moeten zorgvuldig worden ingepast, ontworpen en gepositioneerd. Dit betekent dat deze functies wel zichtbaar mogen zijn in de plint maar dat dit geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit. De locatiekeuzes van de utilitaire functies in de plint moet altijd zijn afgestemd met de stedenbouwkundige context en de betekenis van de openbare ruimte. Hierin is het mogelijk om deze functies in de plint toe te passen, maar moet dit altijd gezien worden vanuit de openbare ruimte. Onderdeel van de plint is de mobiliteitshub, deze dient toegankelijk en uitnodigend zijn. Deelmobiliteit en buurtlogistiek moet deels zichtbaar worden ontworpen en ingepast, wel met aandacht zodat het voldoende kwaliteit heeft en het functioneren ervan ten goede komt. De uitwerking en verschijning van de mobiliteitshub volgt nog als een ontwerpopgave richting realisatie.
Entrees Entrees van de woongebouwen zijn duidelijk herkenbaar. Ze bieden, waar mogelijk, een doorkijk en toegang tot de collectieve binnentuinen, zodat de binnentuin zichtbaar is vanuit de openbare ruimte en bewoners de mogelijkheid wordt geboden om de binnentuin goed te betreden. Dit bevordert de mogelijkheid voor hen om hun route in te korten en stimuleert toevallige ontmoetingen met complexgenoten. De entree voor de onderliggende parkeergarage bevindt zich op de hoek bij de Leggelostraat, met als alternatieve mogelijkheid aan de Coevordenstraat. De toegang naar de fietsenstalling is bij iedere entree.
Stedelijke laag De stedelijke laag is van toepassing langs de Melis Stokelaan. Hierin wordt een stedelijke laag voorgeschreven van 7 bouwlagen richting de Melis Stokelaan (4 + 3 lagen). De hoogte van de stedelijke laag is afgestemd op de hoogte van de beeldbepalende maisonnette-blokken aan beide kanten van de Leyweg. Hoogte-accenten Het hoogte-accent is een toren van 40 tot 60 meter en ligt op de in de randvoorwaardenkaart aangegeven locatie langs de Melis Stokelaan op de kruising met de Leggelostraat. Voor hoogbouw gelden de regels ten aanzien van het vigerend hoogbouwbeleid. In het huidige vigerende beleid gelden de regels voor gebouwen hoger dan 50 meter. Echter ook bij hoogbouw onder de 50 meter moet de uitwerking en verschijning van de toren passen binnen de hoogbouw van Zuidwest.
Overgang privé-collectief-openbaar Het inrichtingsprincipe gaat uit van de overgangszone met groen, die in het hele plangebied worden toegepast en bijdraagt aan de groene overgangszone als identiteitsdrager voor Den Haag Zuidwest. De groene zones vormen ook een krachtige verwijzing naar de bestaande kwaliteiten. Wel is er extra aandacht nodig voor de aansluiting met de mobiliteitshub. Tussen de bouwblokken zitten twee doorgangen vanaf het openbaar gebied (zowel de Melis Stokelaan als de Coevordenstraat) naar de binnentuin. Deze dienen zorgvuldig te worden ontworpen. Met als uitgangspunt is dat de binnentuinen bij voorkeur overdag openbaar toegankelijk zijn (zoals staat beschreven in het Ruimtelijk Raamwerk, pagina 68, RIS315261, Bijlage 1-3).
PUK MELECO mei 2024
28
Ruimtelijke inpassing parkeren Het parkeren van auto’s van bewoners en de niet-woonfuncties (buurtlogistiek/hub) in MeLeCo gebeurt binnen de bouwvelden onder de collectieve binnentuin onder het dektuin gedeelte. Het parkeren onder de dektuin is half verdiept uitgevoerd. Een klein deel van de parkeerplaatsen worden gerealiseerd op maaiveld. Dit om het gebruik en zichtbaarheid van de deelauto’s van de mobiliteitshub zichtbaar te maken. De parkeerplaatsen zijn (groten)deels uitwisselbaar, dat betekent dat een (klein) deel van de parkeerplaatsen gereserveerd/ verhuurd of verkocht kunnen worden aan individuele gebruikers (bewoner ). Uitgezonderd van deze uitwisselbaarheid zijn de bewonersparkeerplaatsen t.b.v. de koopwoningen. Het ontwerp bepaalt mede of de mobiliteitstransitie (zie 5.5) succesvol zal verlopen. Een van de uitgangspunten van de mobiliteitstransitie is dat het vanuit de woningen en appartementen altijd gemakkelijker is te voet of te fiets op pad te gaan dan de auto te pakken. De organisatie en toegankelijkheid van de diverse functies binnen een bouwveld moeten hieraan bijdragen.
Om op een goede manier invulling te geven aan dit uitgangspunt kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een afvalscheidingspunt of pakketpunt nabij de entree en een gezamenlijke fietsen/scootmobiel-stalling/elektrische deelbakfietsen te plannen zodat je als je te voet of met de fiets gaat gemakkelijk ook je afval kwijt kunt en je pakketje kunt afhalen. Op deze manier wordt ontmoeten ook gestimuleerd.
Eigenaarschap Uitgangspunt is dat de openbare ruimte en de collectieve binnentuin door functies in de plint op een of andere manier wordt ‘toegeëigend’. Dat wil zeggen: bewoners hebben vanuit hun woning zicht op de openbare ruimte, bijvoorbeeld op hun spelende kinderen. De mate van eigenaarschap hangt sterk samen met de programmering van de plinten, de oriëntatie van de in de plinten gelegen woningen en ontmoetingsruimtes en de toegankelijkheid van deze ontmoetingsruimtes en de buitenruimte vanuit deze woningen. De woonblokken zijn alzijdig ontworpen: er zijn geen volledig gesloten kopgevels of gevels met alleen galerijen die slechts dienen als ontsluiting. Uitgangspunt is dat alle gevels aan de openbare ruimte en de binnentuinen op een manier een actieve verbinding of relatie aan gaan met de daaraan gelegen buitenruimte. Het bevorderen van sociale controle en eigenaarschap vereist zorgvuldige overgangen tussen privé-openbaar en een passende inrichting van de gemeenschappelijke binnentuin. Deze principes zijn essentieel voor het eigenaarschap van bewoners over de openbare en collectieve ruimtes, waarbij de sociale controle en sociale cohesie versterkt wordt. De sociale cohesie is op haar beurt weer belangrijk voor het veiligheidsgevoel en de gezondheid van bewoners maar ook voor de buurteconomie en de leefbaarheid in de buurt.
De uitwerking hiervan wordt verder toegelicht in het Beeldkwaliteitskader (H5.2).
PUK MELECO mei 2024
29
5.2 Beeldkwaliteitskader Beeldkwaliteit In de volgende passage van het PUK is een verdere vertaling van stedenbouwkundig plan naar beeldkwaliteitsdocument opgenomen. Het beeldkwaliteitsdocument geeft een nadere invulling aan de architectuur en de openbare ruimte (materialisatie, gevelindelingsprincipes, plastiek, ritmering, ect.). Zoals in hoofdstuk 3.4 beschreven wordt er voor Morgenstond gewerkt aan een beeldkwaliteitsplan voor de hele wijk. Het beeldkwaliteitsplan geeft een nadere invulling aan de architectuur (materialisatie, gevelindelingsprincipes, plastiek, ritmering, ect.) en de openbare ruimte voor Morgenstond. Dit document is op het moment van dit PUK nog in concept maar vormt al wel de basis voor dit beeldkwaliteitskader voor het project MeLeCo. Welstandstoets De regels voor een welstandstoets zijn opgenomen in artikel 22.7 en 22.29 van de bruidsschat (de naam voor de regels die het Rijk als onderdeel van het Invoeringsbesluit Omgevingswet automatisch toevoegt aan elk omgevingsplan) en maken dan ook onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Den Haag. Aan de hand van deze regels wordt beoordeeld of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. De welstandsnota Den Haag 2017 (RIS297760) is overgangsrechtelijk een beleidsregel als bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet geworden.
En kan om die reden ook onder de Omgevingswet worden betrokken bij de welstandsbeoordeling. Beeldkwaliteit Morgenstond Voor Morgenstond is men bezig met het maken van een Beeldkwaliteitsplan (BKP) voor heel de wijk. De hoge mate aan dynamiek van afgelopen jaren in combinatie met de opgaves die nu enorm spelen, vragen om een instrument wat helpt bij het sturen op kwaliteit. In het BKP wordt dan ook gestreefd naar een samenhangend verhaal over de wijk dat recht doet aan het verleden en tegelijkertijd ruimte biedt voor toekomstige ontwikkelingen.
Ruimtelijk raamwerk is de drager voor Morgenstond Het door Dudok ontworpen raamwerk toont een hoge mate van veerkracht en biedt een solide basis voor verdere ontwikkeling. Daarnaast zit het ook erg verfijnd in elkaar. Het is daarom belangrijk om in dit BKP niet alleen de focus op woningbouw, maar ook op openbare ruimte te leggen. Een belangrijk onderdeel van dit raamwerk is het ‘rondje Morgenstond’. Dit is een sub-netwerk binnen Morgenstond gevormd door verschillende singels (zoals bijvoorbeeld de Maartensdijklaan en de Steenwijklaan) die samen een mogelijk langzaam verkeersnetwerk vormen. Ook verbindt het een groot deel van de (maatschappelijke) voorzieningen met elkaar. Echter ontbreekt er nog een belangrijke schakel in dit rondje wat nooit is gerealiseerd. Dat is een groen karakter voor de Leggelostraat. Continuerend stadsbeeld Binnen Morgenstond is een duidelijke schifting zichtbaar van de jaren ‘70 tot en met nu. De 4-laagse, soms prachtige, portiekflats zijn rond de jaren ‘90, vooral in het westelijke deel van Morgenstond vervangen door andere woningtypologieën, waaronder grondgebonden huizen. Recentelijk is er opnieuw een grote ontwikkeling gaande, nu met de focus op het verhogen van de dichtheid. Wat belangrijk is, is om na te denken hoe er in deze nieuwe tijdslagen een gelaagdheid ontstaat in het stadsbeeld.
Een combinatie van gebouwen uit verschillende tijdsperiodes geeft rijkdom en identiteit aan een wijk. Verschillende gebieden Morgenstond • OOST: er is een rijke mix van typologieën met een wat meer gesloten verkavelingsopzet. Hier komt je een gevarieerd kleurenpalet tegen. OOST is een wijkdeel onderhevig aan een meer stadse dynamiek dankzij de inkadering tussen Leyweg en Zuiderpark. • WEST: er is al een hele hoop veranderd de afgelopen decennia. In deze transitie zijn binnentuinen meer geprivatiseerd, zijn er meer grondgebonden woningen bij gekomen en is de dichtheid iets verlaagd. • ZUID: je vindt er een rijke mix aan wederopbouw, leesbare gevels met zachte kleurtinten. Op veel gebouwen is een rijke geveldetaillering toegepast.
figuur 5.1 - ruimtelijk raamwerk Morgenstond
Uitgangspunt voor Zuid: behouden en voortbouwen Ieder van deze gebieden vraagt om een eigen strategie. Vanwege de huidige staat en kwaliteit van Morgenstond-Zuid ligt hier de nadruk op behouden en voortbouwen op de waardes van de wederopbouw-beeldtaal.
PUK MELECO mei 2024
30
Zuiderpark MeLeCo
Oost Zuid
West Sportvelden Escamp II
figuur 5.2 - verschillende gebieden beeldkwaliteit Morgenstond
PUK MELECO mei 2024
31
Morgenstond-Zuid en MeLeCo Het uitgangspunt voor Zuid is behouden en voortbouwen op de bestaande cultuurhistorische waardes. Hiermee is het gebied Zuid behoudender in zijn beeldkwaliteit-uitgangspunten dan andere gebieden van Morgenstond. Met meer nadruk op het refereren naar de huidige/originele bebouwing en structuren. MeLeCo past goed binnen deze gestelde ambities en uitgangspunten. Zo is MeLeCo een combinatie van behouden (renovatie) en sloop-nieuwbouw met respect voor de bestaande context (voortbouwen). Voor MeLeCo zijn er verschillende specifieke factoren die het bijzonder maken: Zo ligt het op een breuklijn in het plan van Dudok. Hier is een duidelijke overgang te zien in architectuur en opzet van verkaveling. In Morgenstond ligt de nadruk voornamelijk op verticaliteit in de bouwblokken, terwijl het aangrenzende Eeldeplantsoen zich kenmerkt door een uitgesproken horizontaliteit. Dit zijn twee architectuur stromen, focus op verticaliteit door portieken en horizontaliteit door constructie en vloeren, die hier naast elkaar staan. Behalve architectuur wijzigt ook de verkavelingsopzet. Deze is in het Eeldenplantsoen meer open naar de idiomen waarmee ook Bouwlust en Vrederust zullen worden gerealiseerd. Bij MeLeCo is dit contrast zichtbaar door zijn ligging aan de Melis Stokelaan en Leggelostraat. Hiermee heeft MeLeCo dus een betekenis in de lange lijn.
Dit project kan door zijn locatie aan de Leggelostraat ook bijdragen aan de versterking van het rondje Morgenstond, een door Morgenstond lopende singelstructuur die de verschillende wijken met elkaar verbind. Hierbij kan het niet alleen bijdragen aan de vergroening van de Leggelostraat, maar ook door een waardevolle programmatische toevoeging (in de vorm van de hub).
figuur 5.3 - raamwerk Morgenstond-Zuid
figuur 5.4 - aanzicht Melis Stokelaan Morgenstond-Zuid, met leesbaarheid beeldtaal bebouwing PUK MELECO mei 2024
32
Bouwblok Massa opzet Het concept van MeLeCo is een open bouwblok op een groen veld. De blokken worden doorbroken door twee doorgangen vanuit de huidige verkaveling. Deze doorsteken blijven behouden in de nieuwe stedenbouwkundige opzet. Samen met de renovatieblokken vormen ze één ensemble. Het groene binnengebied wordt de collectieve ontmoetingsruimte, bij voorkeur openbaar toegankelijk. Hiermee blijft de halfopen verkaveling van het ensemble behouden. Opbouw nieuw wand Het aanzicht aan de Melis Stokelaan zal een nieuwe uitstraling krijgen. De vier losse blokken staan op één halfverdiepte parkeergarage. Aan de Melis Stokelaan komt één toren, voor de rest bestaat het uit een stedelijke laag. De toren wordt toegevoegd op de kruising met de Leggelostraat. Dit om een passende afstand te creëren ten opzichte van het stadsdeelkantoor en de blokken aan beide zijden van de Leyweg, en in relatie tot de torens in het Drentheplantsoen. Bij de toevoeging van extra bouwlagen in de stedelijke laag is er een duidelijk onderscheid tussen 4 onderlagen en 3 boven lagen in de stedelijke laag. Hiermee refereert men ook naar de hoogte van de massa (huidige portiekblokken) aan de Melis Stokelaan. Bovendien is in het huidige gebouw de verticaliteit duidelijk zichtbaar door de portieken. In de nieuwbouw moet deze verticaliteit terugkeren en duidelijk herkenbaar/leesbaar zijn in het ontwerp.
De stedelijke laag zal nog meer dan de toren moeten tonen hoe de opbouw refereert aan de huidige bebouwing. Dit moet zich uiten in de ritmering van de gevel en daardoor de achterliggende woningplattegronden. De onder elkaar gepositioneerde buitenruimtes en pui per woonlaag zorgen voor leesbare ritmering. Het doel is een rustig gevelbeeld te creëren door de buitenruimtes van de woningen een heldere ritmiek te geven ook in horizontale richting, hierdoor ontstaat er een helder een leesbaar gevelbeeld. Zo is dit in het verleden in de omgeving gedaan door woningen gespiegeld naast elkaar te positioneren waardoor buitenruimtes naast elkaar komen te liggen. In het nieuwe ontwerp is het belangrijk om deze heldere ritmiek en leesbaarheid te realiseren in het ensemble.
figuur 5.5 - transformatie van ensemble N i e u we s i t u a t i e , met s t e d e nbehoud b o u w k u nNdiieg uevan we t h esm i ta’s uhalf a t i e , s topen e d e n b o uverkaveling w k u n d i g e t h e m a’s
H u i d i g e s i t u a t i e , ke n m e r ke n l o c aHtui ei d i g e s i t u a t i e , ke n m e r ke n l o c a t i e
S t r a a t p r o f i e l M e l i s S t o ke l a a n , h uSitdriagaet ps ri toufai et il eM e l i s S t o ke l a a n , h u i d i g e s i t u a t i e
S t r a a t p r o f i e l M e l i s S t o ke l a a n , n iSeturwe a a t ps irtoufai et ileM e l i s S t o ke l a a n , n i e u we s i t u a t i e
G E U R S T & S C H U L Z EGarc E UhiRt eScTt e&n S | C MH e le Uco, LZE Dearc n Hhiataegc t e n | M e le co, DeS nTE HD a aEgN B O U W KU N D S TE I G ED ETH N BE O MU A’W S KU N D I G E TH E M A’ S
Een ander belangrijk onderdeel van de te ontwerpen bebouwing is de opbouw van de verticale lagen als de plint/basement, het middendeel en de dakrand. Deze uitgangspunten zorgen voor ontwerpen die passen bij Den Haag Zuidwest en voorkomen anoniemere architectonische uitwerkingen. Kopgevels en doorsteken De bebouwing wordt extra benadrukt en verbijzonderd op de hoeken. Door overhoeks te ontwerpen en te programmeren ontstaan er uitnodigende doorsteken naar de achterliggende collectieve binnentuin.
| 14 . 02 . 2 024 | 9 01 S O
figuur 5.6 - transformatie van ensemble met behoud van verticaliteit
Architectonische uitstraling Het bouwblok MeLeCo moet gezien worden als één ensemble. De bebouwing wordt familie van elkaar. Er moet een duidelijk onderscheid zijn tussen de stedelijke laag en de torens.
PUK MELECO mei 2024
33
Binnentuin De binnentuinen vormen een belangrijk onderdeel van het groene karakter van de wijk en vormen een belangrijke buitenruimte voor de omliggende woningen. Ze zorgen voor een prettig en gezonde buitenruimte voor de omwonenden. Ze versterken het gemeenschapsgevoel binnen de bouwvelden. Er is ruimte voor plekken die aanleiding bieden voor ontmoeting in de vorm bijvoorbeeld speelplekken, een buurtkas of een moestuin. Het groene karakter van de huidige binnengebieden moet minimaal terugkomen in het nieuwe plan en waar het mogelijk is worden versterkt. De groene uitstraling zal passend moeten zijn bij de verdichtingslocatie en de huidige situatie. Om de kwaliteit en kwantiteit van het groen te borgen wordt er gebruik gemaakt van onder andere gemeentelijk beleid als het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen en de nota stadsbomen. Uitgangspunt is het behouden van bestaande bomen, wanneer dit niet mogelijk is wordt er uit gegaan van verplanten. Wanneer verplanten onmogelijk is en kappen onvermijdelijk, dan is de afspraak om de bomen op een goede wijze te compenseren waarbij bomen in het plangebied terugkomen met de potentie om te groeien tot dezelfde orde van grootte. Mocht dit niet lukken is het Haagse bomenfonds een alternatief. Doorsteken en hekwerken Essentieel voor de binnentuin zijn een goed ontwerp voor de twee doorsteken door het ensemble.
Deze overgang dient uitnodigend en toegankelijk te zijn, met hekwerken als een integraal onderdeel van het ontwerp. De hekwerken zijn met zorg en aandacht mee ontworpen. Daarnaast dient het groen van de binnentuin door te lopen vanaf het dek naar de groene overgangszone. Het afsluiten van de hekwerken in de avond en nacht kan een optie zijn om meer betrokkenheid en minder anonimiteit te organiseren. Uitgangspunt is dat de binnentuinen bij voorkeur overdag openbaar toegankelijk zijn. Volgens de uitgangspunten uit de nota ‘Eyeline Skyline’ en de motie natuurinclusief bouwen zijn de collectieve tuinen overdag publiekelijk toegankelijke buitenruimtes waardoor zij resulteren in een hoogwaardige groenkwaliteit, die daadwerkelijk bijdraagt aan de gezondheid, het voorkomen van hittestress en een aangenaam leefklimaat in de stad.
figuur 5.7 - ontwerpprincipe doorsteken
figuur 5.8 - groenopgave binnentuin
PUK MELECO mei 2024
34
Samenhang De binnentuin vormt in dit project de samenhang tussen oud (renovatie) en nieuw(bouw) (dektuin). De binnentuin dient dan ook van gevel tot gevel te worden bekeken en ontworpen. Op deze wijze kan de tuin als één geheel functioneren ondanks dat het twee typologieën kent (parkeerdek en volle grond). Deze twee vertrekpunten kunnen in een landschapsontwerp worden verweven. Waarbij beide een groen karakter behouden. De programmatische invulling van de tuin kan ook worden afgestemd op de verschillende karakters van de tuin. Zo kan op het parkeerdek (dektuin) worden gekozen om ruimte te maken voor ‘stedelijke’ bewonersfaciliteiten zoals speeltuin en verblijfgelegenheden. Terwijl de volle grond (deel van binnentuin zonder parkeerdek) aanleiding geeft om meer ‘natuurlijke’ inpassing. Het hoogteverschil tussen dek en vollegrond dient zowel landschappelijk met talud te worden ontwerpen als voor bewoners met trappen en hellingbaan. Zo kunnen er zachte overgangen in hoogtes gecreëerd, waarbij van gevel tot gevel één collectieve tuin ontstaat. Soorten gronddekking Het gebruik van volle grond (deel van binnentuin zonder parkeerdek) biedt de mogelijkheid om grotere bomen te planten ter compensatie van groen, en draagt bij aan de wateropgave. Het plaatsen van (grote) bomen in de volle grond heeft ook de voorkeur boven het plaatsen op het dek.
Het parkeerdek biedt ruimte voor kansen voor de aanleg van grassen, heesters en kleinere bomen, waarmee een variatie in gronddekking een rijk landschapsontwerp mogelijk wordt. Door op het parkeerdek te variëren in de dikte van het grondpakket kan er een zo optimaal en haalbaar landschappelijk ontwerp worden gemaakt. Bij het toepassen van beplanting op het parkeerdek gelden er minimale maten voor gronddekking. Zo gelden voor bomen de richtlijnen voor minimale gronddekking uit de nota stadsbomen (pagina 57-58, RIS307827, bijlage 3). Voor de minimale gronddekking bij overige beplanting gelden de richtlijnen uit de nota stadsnatuur (pagina 54, RIS305824, bijlage 1).
figuur 5.9 - gebruik binnentuin
figuur 5.10 - technische uitwerking binnentuin
Openingen (t.b.v. ventilatie) Openingen in het parkeerdek (dektuin) zijn mogelijk om daglichttoetreding en (deels) natuurlijke ventilatie mogelijk te maken tussen de parkeerlaag en de collectieve binnentuin. Deze openingen zijn onderdeel van het tuinontwerp. Het is echter wel van belang dat er geen afbreuk wordt gedaan aan het algehele beeld van een groene collectieve tuin. Auto’s zijn slechts beperkt zichtbaar. De complexiteit van de opgaves in de binnentuin als de ambities onderstrepen de noodzaak van een doordacht landschapsontwerp gemaakt door een landschapsarchitect en ecoloog.
figuur 5.11 - hekwerken met aandacht PUK MELECO mei 2024
35
OVERGANG HOOGTEVERSCHIL PROGRAMMATISCH
OVERGANG HOOGTEVERSCHIL LANDSCHAPPELIJK
UITNODIGENDE DOORSTEEK MET GROEN EN HEKWERK
1
9
+20500
LEYWEG
Re f e r e n t i e : R a a d h u i s S ay n a t s a l o , A a l t o
+10900
OVERGANG HOOGTEVERSCHIL PROGRAMMATISCH
OVERGANG HOOGTEVERSCHIL GROEN KARAKTER Re f e r e n t i e : A n d r e a s E n s e m b l e , G e u r s t & S c h u l LANDSCHAPPELIJK PUK MELECO mei 2024
36
Gebouw Groene overgang openbaar-privé Over het algemeen krijgt de bebouwing een eigentijdse groene omzoming verwijzend naar het groene tapijt, zoals kenmerkend is voor Zuidwest en de huidige bebouwing van MeLeCo. Parkeeroplossing Met de uitstraling van Morgenstond-Zuid is het principe dat het parkeren uit het zicht is. Dit maakt dat de parkeeroplossing verdiept of halfverdiept dient te worden opgelost. Dit om zo de samenhang (zicht en doorwaadbaarheid) tussen openbare ruimte en binnentuinen in dit gebied te waarborgen. Bij MeLeCo wordt gekozen voor een halfverdiepte variant, gedeeltelijk onder de binnentuin (het dektuin gedeelte), in de lengterichting van de kavel. Samenhang gebouw Het gebouw is op een basement geplaatst, wat een halve verdieping beslaat. Deze laag is duidelijk zichtbaar en zorgt ervoor dat zowel de nieuwbouw- als renovatieblokken dezelfde beeldtaal hebben. De woningen boven dit basement maken deel uit van het gevelvlak. De plint van de toren heeft een iets andere uitwerking, aangezien hier de mobiliteitshub komt. Deze mobiliteitshub moet zichtbaar en toegankelijk zijn vanaf de straat, wat nog een ontwerpopgave vormt voor de uitwerkingsfase. De stedelijke laag kent vanaf de vierde verdieping een bijzondere uitwerking, maar vormt nog steeds één familie qua volume en ontwerp. Dit resulteert in de hiernaast weergegeven verbeelding van ‘opbouw van het gebouw’.
Voor de entree van de toren geldt dezelfde maat maar is een extra overhoogte - al dan niet in samenhang met een in de gevel expressief gemaakt stijgpunt- welkom. De entrees hebben zowel een toegang aan de straatzijde als aan het collectieve binnenterrein. Ook is er doorzicht vanaf de straat naar het binnenterrein. Luifels of plaatselijk terugliggende gevels ter beschutting worden als meerwaarde gezien. De positionering van postbussen, oplaadpunten voor scootmobielen en andere voorzieningen zijn zorgvuldig geïntegreerd. In de nieuwe situatie vormen de entrees de plek waar de verticaliteit en overhoekse elementen samen komen.
figuur 5.12 - groen overgangszone openbaar-prive
Kop gevels/overhoeks De bebouwing wordt extra benadrukt en verbijzonderd op de hoeken. Door middel van woningen en entrees op de begane grond krijgt de kopgevel een overhoekse uitstraling. Door woningen op de koppen te plaatsen loopt de galerij niet door tot de kop maar ‘vouwt’ de buitengevel om de hoek naar de binnenzijde
figuur 5.13 - parkeeroplossing uit het zicht en doorwaardbare binnentuin
Stijgpunten Stijgpunten die in het gevelvlak liggen dragen bij aan een expressief verticaal gevelritme en refereren aan de bestaande portiekflats, met bijvoorbeeld symmetrie en omlijsting. Hiermee zijn de entrees en stijgpunten een verbijzondering van de architectuur. Collectieve entrees Collectieve entrees zijn ruim opgezet en hoogwaardig afgewerkt. Ze hebben in de gevel een hoogte die minimaal gelijk is aan de basement en eerste woonlaag (4,5 meter).
figuur 5.14 - (l) opbouw gebouw, (m) expressie verticaliteit portieken, (r) renovatie MeLeCo met portieken en basement/plint PUK MELECO mei 2024
37
MeLeCo
Hoogteaccent Zoektocht hoogteaccenten omgeving In het plangebied zelf staat nog geen hoogbouw. Kijkend naar de nabije omgeving in Morgenstond zijn wel meerdere torens waarnaar gekeken is (zie volgende bladzijde). Twee voorbeelden van hoogbouw in de omgeving zijn het Drentheplantsoen en het stadsdeelkantoor. Vooral de bebouwing in het Drentheplantsoen geeft aanleiding om in te zetten op een sterke verticale leesbaarheid. Dit zorgt er ook voor dat het stadsdeelkantoor een contrasterende aanwezigheid in zijn omgeving blijft. Beleid hoogbouw De planuitwerking moet voldoen aan de huidige hoogbouw beleid. Momenteel wordt er gewerkt aan een herziening van de nota ‘Eyeline-Skyline’. Uitwerking toren De uitwerking van het hoogte-accent gebeurt op basis van eenheid en eenduidigheid in hoogte, in relatie met de stedelijke context en positie. Waarbij het passend dient te zijn binnen het verhaal van hoogte-accenten in het naoorlogse idioom van Zuidwest. Hier in de omgeving dient dus te worden gezocht naar een sterke verticale leesbaarheid. Dit kan worden bereikt door bijvoorbeeld het onder elkaar positioneren van buitenruimtes (balkons) voor een sterk verticaal element in de toren. Voor Zuidwest specifiek is deze beëindiging ingetogen, abstract en passend bij het modernistisch idioom in Zuidwest. Refererend naar de strakke lijnen en horizontaliteit en verticaliteit.
figuur 5.15 - hoogbouw in omgeving MeLeCo / Morgenstond
Dit betekent dus dat de beëindiging niet op te vatten is als een ‘kroon’ op de toren. Setbacks in de kroon zijn ongewenst. In de beëindiging moeten installaties en liftkamers worden weggewerkt. Af te lezen extra hoge bovenste verdieping mogelijk door middel van: • Doorlopende gevel • Afwijken hoogte bovenste verdieping • Afleesbare dakrand figuur 5.16 - (l) opbouw toren, (m) stadsdeelkantoor Escamp, (r) Drentheplantsoen PUK MELECO mei 2024
38
Drentheplantsoen 1965, C. Pet voorbeelden vormen van beëndiging passend binnen idioom van Den Haag Zuidwest
Ericalaan, Den Haag
G E U R S T & S C H U L Z E arc hi t e c t e n | M e le co
Gerstkamp, Den Haag
R E F E R E NTI E B E E L D E N TO R E N
Melis Stokelaan -t.h.v. Schependreef, Den Haag 1960, C. Pet
| 12 . 02 . 2 024 _1 | 9 01 SO | 01 PUK MELECO mei 2024
39
Gevel Leesbaarheid De gevels hebben een heldere ritmiek. In de gevels domineert de verticaliteit. Zo geven de portieken entrees een duidelijke en heldere leesbaarheid in het volume. De entrees worden verder architectonisch verbijzonderd. Vensters / balkons / buitenruimte als verticale elementen articuleren het gebouw verder en zorgen voor ritme en verfijning die aansluit bij de huidige blokken. Vensteropeningen en buitenruimtes hebben regelmatige ritmes in horizontale richting ondergeschikt aan het verticale ritme. stempels De bovenste drie lagen zijn ietwat afwijkend van dit principe. Hier stempels is de ontwerpvrijheid wat groter. Echter dienen deze bouwlagen uiteindelijk ook onderdeel te zijn van het gehele gevelbeeld en compositie en dus niet te contrasterend. In het huidige ensemble is de dakrand zeer nadrukkelijk afleesbaar en expressief. Deze dakrand vormt de inspiratie voor de dakbeëindiging in de nieuwbouw, om zo de expressiviteit terug te laten komen. Het dak heeft bij voorkeur een uitkragende of anders een opstaande rand. Dit geeft het gevelvlak een formele beëindiging en draagt bij aan het aan het zicht onttrekken van daktechniek vanaf de straat. Op de dakrand mogen geen hekken worden geplaatst.
e a r c h i e f , 19 6 0 )
metselwerk in klampverband expressieve dakrand expressieve dakrand
portieken, verticaleverbijzondering geleding van kop verbijzondering van kopgevels
figuur 5.17 - leesbaarheid van het gebouw
Ke n m e r ke n h u i d i g e b e b o u w i n g
Gevel plasticiteit metselwerk in klampverband De gevels krijgen een zekere plasticiteit die voortkomt uit de structuur van het ontwerp en die teruggrijpt op de beeldtaal van metselwerk in klampverband de bebouwing in de omgeving. Negges, penanten, lateien, etc. kunnen hieraan bijdragen. Ook entrees, stijgpunten, kopgevels en buitenruimtes (gedeeltelijk binnen en gedeeltelijk buiten het gevelvlak) dragen bij aan een levendig gevelbeeld.
portieken, verticale geleding
portieken, verticale geleding
detaillering doelmatig en verzorgd figuur 5.18 - verbijzondering portieken
detaillering doelmatig en v
Ke n m e r ke n h u i d i g e b e b o u w i n g
Ke n m e r ke n h u i d i g e b e b o u w i n g
figuur 5.19 - gevel plasticiteit PUK MELECO mei 2024
40
Galerijen Gevels aan de openbare ruimte zijn altijd ‘voorkanten’; galerijen van de woningen in de stedelijke laag kunnen zowel aan de straatzijde als aan de binnenzijde richting de collectieve tuin worden georiënteerd. Er is geen sprake van volledig gesloten kopgevels. Als de galerij aan de openbare ruimte ligt moet deze worden verwerkt in het ritme van de gevel. Zowel aan de openbare ruimte als ook rond de binnentuinen dient er een prettige mix te zijn van gevels met slaapkamers en gevels met woonkamers. Galerijen vormen, ook aan de binnenzijde van een bouwblok, een integraal onderdeel van de architectonische compositie van het gebouw. De beëindiging van galerijen ter plaatse van open hoeken vraagt om extra aandacht. De buitengevel krijgt hier de overhand boven de galerij. Het wordt aangemoedigd om de galerijen met enige overmaat vorm te geven, opdat deze meer worden dan enkel verkeersruimte. Ook het rechtstreeks koppelen van galerijen aan de collectieve tuinen is een meerwaarde. Balkons/buitenruimte Buitenruimtes moeten onderdeel zijn van de architectonische compositie van het gebouw. Ze vormen een integraal onderdeel van de ritmische gevelcompositie. Net als bij de modernistische bebouwing in de omgeving, liggen de buitenruimtes aan de straatzijde altijd in ieder geval deels binnen en deels buiten het gevelvlak.
Aan de binnentuin dient echter wel aansluiting worden gezocht met de renovatie. Rond de binnentuin kunnen buitenruimtes volledig buiten het gevelvlak liggen. Dit maakt dat misschien de voor- en achterzijde een andere uitwerking krijgen maar de buitenruimtes zijn altijd onderdeel van het gevelontwerp. Gezien de zichtbaarheid vanuit de openbare ruimte dienen de onderzijden van balkons zorgvuldig afgewerkt te worden.
figuur 5.22 - voorbeeld gallerij onderdeel van gebouw
figuur 5.20 - inpassing gallerij kopgevel
figuur 5.23 - voorbeeld balkons deels binnen bouwvlak
figuur 5.21 - ontwerpprincipes balkons
figuur 5.24 - renovatie MeLeCo, binnentuinzijde met balkons PUK MELECO mei 2024
41
Materialen Hoogwaardige materialisering De gekozen materialen moeten mooi kunnen verouderen en aansluitingen moeten zorgvuldig worden gedetailleerd. Vervuiling mag geen storende lekstrepen veroorzaken en verkleuringen moeten gelijkmatig over het gehele gevelvlak optreden. Materialen & kleuren Baksteen is het toe te passen hoofdmateriaal voor de nieuwbouw. Dit kan eventueel aangevuld worden met andere voor de wederopbouw architectuur typische materialen als beton, hout en natuursteen. Het te kiezen kleurenpallet sluit aan bij de bestaande bebouwing in Zuidwest en Morgenstond-Zuid. Hiernaast is een analyse van de omgeving en de huidige blokken te zien die de basis vormt voor de materiaalkeuze voor MeLeCo. Hierin kan accentuering plaatsvinden binnen het bouwvolume voor een onderscheid tussen onderste vier en bovenste drie bouwlagen. Het verrijken van de gevels door het combineren van het hoofdmateriaal met ondersteunende materialen passend bij de modernistische architectuur is zeer gewenst. In aanvulling daarop zijn begroeide gevels en daken ook denkbaar als deze groenvoorzieningen een integraal onderdeel vormen van de architectuur Belangrijk uitgangspunt is om wel aan te sluiten op de renovatie blokken om gezamenlijk een ensemble te vormen. Details Eén van de bijzondere details in MeLeCo is het metselverband in de gevel.
Het terugbrengen van dit bijzondere metselverband als detail in het nieuwbouwplan is zeer welkom. Kozijnen hebben een slank profiel. De diepte van de negge is een belangrijk middel om bij te dragen aan de plasticiteit van de gevel. Hemelwaterafvoeren zijn weggewerkt of geïntegreerd in het gevelontwerp. Entreegebieden worden met zorg uitgewerkt. Luifels, deurbellen, buitenlampjes en brievenbussen vormen een zorgvuldig ontworpen geheel. Installaties op het dak zijn niet zichtbaar vanaf straatniveau en worden verzorgd weggewerkt.
Coevordenstraat - gerenoveerde blokken
Coevordenstraat - gerenoveerde blokken
aansluiting bestaande trafo - renovatie
Koekangestraat
Melis Stokelaan - te slopen blokken
Melis Stokelaan - schoongemaakt
hoek Melis Stokelaan - deel metselwerk schoongemaakt
Leggelostraat / Eeldeplantsoen
G E U R S T & S C H U L Z E arc hi t e c t e n | M e le co
K L E U R E N H U I D I G / R E N OVATI E
G E U R S T & S C H U L Z E arc hi t |e c12 t e. n02|. 2M024 e le_1 co | 9 01 S O | 01
KLEUREN OMGEVING
| 12 . 0
figuur 5.25 - materialen onderzoek omgeving MeLeCo
stempels
verbijzonde
expressieve dakrand
Coevordenstraat - gerenoveerde blokken
Coevordenstraat - gerenoveerde blokken
Melis Stokelaan - schoongemaakt
portieken, verticale geleding
metselwerk in klampverband
detaillering do
figuur 5.26 - huidig metselverband MeLeCo Koekangestraat
G E U R S T & S C H U L Z E arc hi t e c t e n | M e le co
Koekangestraat
K L E U R E N PA L E T
Leggelostraat / Eeldeplantsoen
| 12 . 02 . 2 024 _1 | 9 01 S O
PUK MELECO mei 2024
42
5.3 Functie en programma Wonen Er wordt de komende jaren een aanzienlijke toename van de bevolkingsgroei verwacht in Den Haag en in Zuidwest en deze groei houdt aan tot 2035. Dit volgt uit de RIGO-rapportage “Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest, ingrediënten voor een investeringsstrategie” opgesteld door het RIGO op 16 maart 2020 (RIS309055). Uit het RIGO-rapport blijkt dat een kwantitatieve nieuwbouwopgave van 10.000 woningen in Zuidwest bestaat. Er is tevens groei in behoefte aan alle woningtypes en prijsklassen, in absolute zin het minst in de vrije sector huur. Eén van de conclusies uit het rapport is dat er een trendbreuk gerealiseerd kan worden in Zuidwest. Het nieuwbouwaanbod kan daarom op meerdere manieren ingevuld worden. De opgaven voor Zuidwest staan nader omschreven in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016) en de Verkenning Zuidwest (RIS302569). Fysieke ingrepen gaan in samenhang met programma van de Regiodeal (RIS301876), om te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijk-fysieke aanpak. In de Structuurvisie (RIS315261) wordt een richtlijn aangegeven dat we circa 25.000 woningen in Zuidwest aanpakken, dat betekent vernieuwen en verduurzamen. Waarvan 10.000 woningen toevoegen, 8.500 renoveren en 6.500 slopen en herbouwen de komende 20 jaar.
Woningen Balans nieuwbouw
norm
Balans eindsituatie
Sociale huur - grootschalige renovatie 100% Appartement HW vervanging 30% Appartement HW nieuw 12,5% Appartement HW middenduur 1 12,5% Appartement HW middenduur 2
65%
73%
13%
10%
13%
10%
€ 1.045 € 1.145
25% Appartement betaalbare koop 0% Vrije sector huur 0%
0%
10% Appartement vrije sector A 7% Appartement vrije sector B 3% Appartement vrije sector C 10% 100%
8% 100%
Voorzieningen Mobiliteits HUB Commercieel Maatschappelijk
128 38 166 16 16 32 32 32 13 9 4 26 256
65 67
72 74
62 70
68 77
50
55
80
88
80 90 100
88 99 110
WAAR
Indicatieve woningbalans voor ontwikkeling met 256 wongingen
16.828
aantal
GBO-gem
1 1 1
200 650 850
Woningen Balans nieuwbouw
Balans eindsituatie
Sociale huur - grootschalige renovatie
12,5% Appartement HW middenduur 1 12,5% Appartement HW middenduur 2
63%
71%
13%
10%
14%
11%
€ 1.045 € 1.145
25% Appartement betaalbare koop 0% Vrije sector huur 0%
0%
10% Appartement vrije sector A 7% Appartement vrije sector B 3% Appartement vrije sector C 11% 100%
nieuwe situatie totaal 128 portiekwoningen sloop 78 renovatiewoningen 280 nieuwe woningen netto totaal locatie MeLeCo +152 nieuwe woningen
58
17.678
100% Appartement HW vervanging 30% Appartement HW nieuw
206 portiekwoningen
GBO-gem BVO-wonen
78
Totaal programma
norm
bestaande locatie MeLeCo -
aantal
8% 100%
Voorzieningen Mobiliteits HUB Commercieel Maatschappelijk
aantal
GBO-gem BVO-wonen
78
58
128 44 172 18 18 36 37 37 15 10 4 29 274
65 67
72 74
62 70
68 77
50
55
80
88
80 90 100
88 99 110
WAAR
Indicatieve woningbalans voor ontwikkeling met 274 wongingen
17.994
aantal
GBO-gem
1 1 1
200 650 850
Totaal programma
18.844
figuur 5.27 - indicatief woonprogramma MeLeCo PUK MELECO mei 2024
43
B LO K A
Generiek woonbeleid Het woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie 2022 (RIS313365) Deel II Woonagenda Het Haagse. Er heerst in Den Haag een grote druk op de woningmarkt. In de Woonagenda worden maatregelen genomen om deze druk te verlichten. De Woonagenda is ingedeeld in vier thema’s die elk eisen en wensen bevatten met betrekking tot nieuwbouw. Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren en nieuwe woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. Zoals is toegelicht in de projectomschrijving in Hoofdstuk 1 van dit PUK, gaat de planontwikkeling uit van circa 250-280 nieuwbouw woningen (toevoeging van +147). Het aantal gesloopte sociale huurwoningen komt terug en in het saldo toe te voegen zit een mix van nieuwe woning-typologieën welke voldoet aan de Woonvisie 2022 RIS313365 en voorsorteert op het woonprogramma zoals benoemd in het aan het Coalitieakkoord Den Haag 2022-2026 (RIS313189).
In de Woonagenda is de eis opgenomen dat bij een nieuwe ontwikkeling (een netto toevoeging), 30% van het figuur 5.28 - indicatief woonprogramma MeLeCo en verbeelding telmodel woningbouwprogramma een sociale huurwoning dient te zijn. Hiervan ligt de helft tussen de liberalisatiegrens en €946,26 Bij de 30% sociaal ligt het primaat bij de woningcorporaties. 2022) denandere G E U R Swaarbij T & S C H U L Z(midden E arc tussenhuur hi t e c t e n prijspeil | M e le co, enDe H a a helft g tussen Aangezien er in 2024 een Woonvisie wordt vastgesteld €946,26 (prijspeil 2022) en €1.059,17 (prijspeil 2022). Deze de percentages uit het coalitieakkoord worden overgenomen. bedragen worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van Sorteren we bij elke nieuwe planontwikkeling alvast op de CPI alle huishoudens volgens de ‘jaar-op-jaarmethode’, programmatische verdeling zoals daarin benoemd. 30% sociaal, reeks 2019=100 + 1%. De huur mag jaarlijks stijgen met 25% middeldure huur en 25% betaalbare koop. dezelfde indexatiemethode. De middeldure huurwoningen De volgende beleidseisen uit de Woonagenda (RIS313365) zijn worden minimaal 20 jaar verhuurd met een middeldure relevant: huur, ook na mutatie. De gemeente wordt gedurende • 30% van de woningen heeft een sociale huurprijs en wordt deze 20 jaar jaarlijks ingelicht over de huurprijzen.
20% door een corporatie verhuurd met een maximale huur tot betaalbare koop. Naast een aandeel middeldure huur aan de liberalisatiegrens €763,47 (prijspeil 2022) . streeft de initiatiefnemer naar een aandeel van minimaal • 20% van de woningen heeft een middeldure huur tussen de 20% betaalbare koop. Een betaalbare koopwoning heeft liberalisatiegrens €763,47 (prijspeil 2022) en de €1.059,17 een prijs < € 355.000 (prijspeil 2022, jaarlijks te indexeren (prijspeil 2022). door Regionale Tafel Wonen). Een goedkope koopwoning is €206.000 (prijspeil 2022).
•
•
Bij een te eenzijdig aanbod van kleine woningen bestaat het risico TEdat L Mbewoners O D E Lhier Hpassanten U I D I G worden O NTzonder W E Rbinding P met de omgeving. Om dit te voorkomen geldt dat maximaal 20% van de woningen een kleine woning mag zijn met een woonoppervlak van maximaal 50m2 GBO. Uitzondering hierop is mogelijk voor studentenhuisvesting, zorgwoningen en bijzondere concepten. Als een project koopwoningen bevat, geldt een zelfbewoningsplicht voor de kopers om te voorkomen dat geïnteresseerden particulieren geen kans meer hebben doordat (kleine) beleggers de woningen kopen voor de verhuur. De gemeente daagt initiatiefnemer uit om met vernieuwende koopconcepten te komen zoals ‘koop later’ of ‘let-to-buy’.
PUK MELECO mei 2024
44
•
•
In het geval van studentenhuisvesting hebben deze woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Studentenwoningen kunnen zowel zelfstandig- als onzelfstandige eenheden zijn. De mogelijkheden voor andere woonvormen, zoals ouderenwoningen en/of groepswonen voor ouderen jongeren, worden onderzocht. Hierbij wordt er rekening gehouden met de benodigde bijhorende faciliteiten die ondersteuning kunnen aan de doelgroep, denk hierbij aan gemeenschappelijke binnen/ buitenruimte of levensloopbestendige faciliteiten
Woningbouwprogramma conform BZK aanvraag Voor het gecombineerde plangebied MeLeCo en Denekamp is aanvraag voor de Woningbouwimpuls ingediend. Hierin is opgenomen om ca. +580 woningen over beide locaties toe te voegen. De uitkeringaanvraag Woningbouwimpuls is in juni 2023 (5de tranche) toegekend.
Wijkeconomie De ontwikkeling van goede wijkeconomie is om verschillende redenen belangrijk. In totaal is voor heel Zuidwest in de Structuurvisie een toevoeging van meer dan 30.000m2 kleinschalige bedrijfshuisvesting voorzien. Daarbij moet worden gedacht aan bedrijfsruimten van 100 – 500m2 voor kleinschalige maakbedrijven, zoals meubelmakers, repaircafés, fietsenmakers, etc. Deze economische functies dienen in Zuidwest te worden toegevoegd op locaties die goed vindbaar, bereikbaar en toegankelijk zijn. Ruimtelijk gezien zijn plinten in gebouwen langs de lange stedenbouwkundige lijnen voorkeurslocaties voor kleinschalige bedrijvigheid. Maatschappelijke en commerciële voorzieningen in de plint van woongebouwen dragen bij aan een levendige en aantrekkelijke leefomgeving. Hoe groter het aantal en gevarieerder de gebruikers van een gebied des te beter een gebied economisch, sociaal en maatschappelijk functioneert. Straten met verschillende functies in de plint zorgen voor verschillende gebruikers en gebruiksmomenten gedurende de dag en de week. De bouwblokken van MeLeCo langs de Melis Stokelaan zijn in het bijzonder geschikt, vanwege de aanvullende aansluiting op de bestaande economische structuur van de Leyweg.
Langs de Melis Stokelaan is een combinatie van kleinschalige maakbedrijven met commerciële dienstverlening, maatschappelijke functies en ondersteunende horeca mogelijk als mogelijke invulling voor de buurtlogistiek van de hub. Naast een hub t.b.v. deelmobiliteitsoplossingen is er ook ruimte gereserveerd voor een buurtlogistieke hub. Binnen deze hub is ruimte beschikbaar voor onder andere het leveren van allerlei soorten pakketten (vers, stuksgoederen of thuispakket wellicht met een pakketmuur), of denk bijvoorbeeld aan laad- en losplekken voor logistieke voertuigen, deelmobiliteit of mogelijk een fietsenmaker. Ook kan de beheerder van de deelmobiliteit hier kantoor houden. Deze buurtlogistieke hub bedient niet alleen deze ontwikkeling maar is er t.b.v. de omliggende buurt. Hiermee leveren de deelmobiliteitshub en buurtlogistiek een waardevolle bijdrage aan de wijkeconomie.
Maatschappelijk vastgoed MOG Het college heeft op 01-02-2021 de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513) vastgesteld. Door de ambitie om in een hoop tempo woningen bij te bouwen, is er de behoefte aan een richtinggevend document zoals de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen. De referentienormen maken aan de hand van de meest actuele woningbouwprogrammering inzichtelijk welke voorzieningen wenselijk zijn bij de beoogde bevolkingsgroei en met welk ruimtebeslag rekening gehouden dient te worden. De referentienormen bieden richting bij het bepalen van de voorzieningen in een gebied. Bij het realiseren van voorzieningen, dan wel het vergroten van het gebruik van nog onbenutte voorzieningen wordt per ontwikkeling bekeken of e.e.a. in of buiten het gebied wordt ingevuld. De voorzieningen zoals sportvelden, bibliotheek en onderwijsgebouwen zijn gebiedsoverstijgende voorzieningen. Voor Zuidwest is dit vertaald naar het Voorzieningenprogramma (RIS315261). Hierin staan ook kaarten met de huidige situatie. In de huidige situatie zijn basisonderwijs voorzieningen nabij gelegen met De Wissel en Drentse Hoek. Hiermee is voor onderwijs voldoende aanbod. Een apotheek en andere zorgvoorzieningen zijn nabij gelegen aan de Leyweg.
In het voorzieningenprogramma wordt aangegeven dat voorzieningen die voordeel hebben bij elkaar nabijheid proberen zoveel mogelijk te clusteren.
figuur 5.29 - Voozieningenprogramma Zuidwest, onderdeel van Structuurvisie PUK MELECO mei 2024
45
Meleco
Toevoeging van 147 woningen
Opgesteld door Team OMV van OCW Gemiddeld aantal bewoners per woning: 2,2
Functie
subnorm
datum: 10-04-2022
Norm Gemengd Stedelijk metrage per aantal voorzieningen (Referentienorm maatschappelijke Meleco voorzieningen voorzieningen) (147 woningen)
TOTAAL metrage Meleco (147 woningen) BINNEN BUITEN
Onderwijs Basisschool (inclusief BSO en gymzaal)
Van de totale toevoeging van het programma in MeLeCo bestaat een deel (circa 8%) van het toegevoegde oppervlak uit de beoogde Mobiliteitshub. De focus ligt hiermee voor MeLeCo op deze voorziening welke vooral een bovenwijks karakter heeft. In de Gebieds-Nota van Uitgangspunten/ Ontwikkelvisie Morgenstond krijgen de maatschappelijke voorzieningen op wijkniveau een plek, ook de voorzieningen die nodig zijn als gevolg van de toename van het aantal woningen in het plan MeLeCo. Hierbij dient het Voorzieningenprogramma vanuit de Structuurvisie (RIS315261) als leidraad. In de tabel hiernaast staan de benodigde voorzieningen vermeld die gepaard gaan met de toevoeging van dit programma aan Zuidwest, gebaseerd op de referentienormen die in de structuurvisie zijn gehanteerd. De ruimteclaim van deze voorzieningen, gebaseerd op deze ontwikkeling en andere projecten, zal op de schaal van Morgenstond worden ingepast en uitgewerkt, en dus niet op projectniveau.
1 per 2320 woningen
3200
0,06
kinderopvang
500
0,06
32
basisonderwijs
2245
0,06
142
gymzaal Basisschool buitenruimte Voortgezet onderwijs
> 1 per 5100 woningen onderwijs gymzaal
Buitenruimte voortgezet onderwijs
> 1 per 5100 woningen
203
455
0,06
1200
0,06
76
5910
0,03
170
5000
0,03
144
203
29
910
0,03
26
500
0,03
14
TOTAAL
76 170
14 373
90
Zorg en welzijn eerstelijnszorg
365 m2 per 1000 woningen
365
0,15
54
huisarts
1 huisarts per 2.095 inwoners
110
0,15
17
tandarts
1 tandarts per 2.000 inwoners
115
0,16
19
apotheek
1 apotheek per 6.600 inwoners
40
0,05
2
fysiotherapeut
1 fysiotherapeut per 1.075 inwoner 1 verloskundige per 2.000 vrouwen in de vruchtbare leeftijd 50 m2 pwe 1000 woningen/ 1 per 28000 woningen
90
0,30
27
10
0,01
0
1400
0,01
7
7
125 m2 per 1000 woningen
3100
0,01
18
18
600
0,01
4
2500
0,01
15
verloskundige centrum jeugd en gezin Club- en buurthuis, Wijk- en buurtcentrum, Servicepunt XL Club- en buurthuis Servicepunt XL
54
0,00 Overige invulling jeugdhonk, speelotheek, peuterspeelzaal, kinderboerderij, sculdhulpverleningloket, studentensoc, combi met0horeca Hulp richting werk en armoede
3m2 per 1000woningen
30
0,01
0
0
Begeleid wonen, vervangend tehuis en opvang
200 m2 1000 woningen
35
0,84
29
29
verslavingszorg
3,4 plekken per 1000 woningen
35
0,50
17
17
TOTAAL
127
Kunst en cultuur cultuuranker bibliotheek musea (afhankelijk van het gebied in het gebied of elders in stad) Podia (afhankelijk van het gebied in het gebied of elders in stad)
1.000-3.000 m2 1.800 m2 gemiddel 60m2 per 1000 woningen Maatvoering: 500-1.500 m2 gemiddeld 45m2 per 1000 woningen Maatvoering: 2.000 m2 gemiddeld 200m2 per 1000 woningen Maatvoering 1.500 m2 gemiddeld 150m2 per 1000 woningen
gemiddeld 48m2 per 1000 woningen Maatvoering: 400-3.5000 m2 broedplaatsen (Oplossingen ook in de tijdelijkheid en stadsbrede inpassing) gemiddeld 90m2 per 1000 woningen ateliers (Oplossingen ook in de tijdelijkheid en stadsbrede inpassing)
1000
0,01
9
9
500
0,01
7
7
2000
0,01
29
29
1500
0,01
22
22
20-60
0,29
7
7
400-3000
0,03
13
13
TOTAAL
87
Sport sporthal
1 per 22.000 inwoners
3000
0,01
34
34
zwembad
1 per 77.500 inwoners
4000
0,00
10
10
buitensport
6000 m2 per 1000 woningen
882
882
Speelveldjes zoals Cruyff- en Krajicek Courts
1000 m2 per 1000 woningen
147
147
Sport in de openbare ruimte
1000 m2 per 1000 woningen
147
TOTAAL
147 44
1176
OPENBAAR) GEBRUIKSGROEN EN SPELEN Speelvoorzieningen
2625 m2 per 1000 woningen
386
386
(Openbaar) Gebruiksgroen
22000 m2 per 1000 woningen
3234
3234
TOTAAL TOTAAL GEBOUWD
3620 631
TOTAAL BUITEN
4886
In bovenstaande overzicht is aangegeven welke benodigde voorzieningen op basis van de in de structuurvisie gehanteerde referentienormen gepaard gaan met de toevoeging van dit programma aan Zuidwest. De maatschappelijke voorzieningen zijn niet het doel op zich maar bedoeld om activiteiten, die van de stad een prettige leefomgeving, te faciliteren. Om combinatiekansen te verzilveren, bereikbaarheid te optimaliseren en af te stemmen op de behoeften in de buurt, is een project overstijgende benadering van belang. De Gebiedsnota van uitgangspunten voor Morgenstond biedt daarvoor de gewenste integrale benadering. In deze nota zullen de maatschappelijke voorzieningen verder worden uitgewerkt. De Gebiedsnota van uitgangspunten voor Morgenstond zal in het vierde kwartaal van 2024 worden geagendeerd. figuur 5.30 - kaartje zorg en welzijnsvoorzieningen Zuidwest uit Voozieningenprogramma Zuidwest
! Dit is een ruimteclaim op op Morgenstond-niveau, niet op project-niveau ! PUK MELECO mei 2024
46
5.4 Buiten- en collectieve ruimtes Door de in MeLeCo geplande verdichting neemt het aantal bewoners flink toe. Hierdoor neemt de druk op de inrichting van de openbare ruimte toe vanuit de diverse belangen: (ondergrondse) infrastructuur en mobiliteit, ontmoeten, spelen en sporten, groen en ecologie. De directe woonomgeving is voor veel bewoners de eerste plek waar ze buiten komen en is medebepalend voor de keuze ergens te gaan wonen. Dat betekent dat naast toegankelijkheid en oriëntatiemogelijkheden, ruimte en aanleiding voor ontmoeting, spelen en bewegen een voorwaarde moet zijn bij de inrichting. Dat blijkt het best te gebeuren in een prettige, gezonde en groene omgeving. Bewoners geven bovendien aan het groen in hun wijk enorm te waarderen. In de Agenda Groen voor de Stad (RIS294705) wordt dan ook ingezet op groen kapitaal als basis voor een goede leefkwaliteit. Het doel is daarom het Haagse groen kwalitatief en natuurinclusief te ontwikkelen. Een gezonde openbare ruimte inrichting die uitnodigt tot bewegen, verblijven en ontmoeten is een van de sleutels voor het op gang brengen van de beoogde kanteling in Zuidwest. In verband met hevigere buien en langere periodes van droogte is het bovendien noodzakelijk de openbare ruimte anders in te richten dan gebruikelijk: meer groen en minder verharding of, waar dat nodig is, meer waterdoorlatende (half) verharding.
Intensivering van de (verharde) stad vraagt dus om bovengenoemde redenen in eenzelfde mate om intensivering van groen en groenkwaliteit. Omgekeerd blijkt een groene woonomgeving te zorgen voor toename van vastgoedwaarde. Naarmate de stad verdicht, neemt de waarde van het groen dus letterlijk en figuurlijk toe.
Huidige en toekomstige gebruikswaarde De directe woonomgeving is er in de eerste plaats voor de bewoners nu en in de toekomst. Het is belangrijk dat ondanks de verdichting en de opgaves het groene karakter van de binnentuin blijft gehandhaafd en waar mogelijk versterkt. Onderstaande schema’s geven de huidige en toekomstige situatie weer van groen op het kavel. Uitgangspunt voor het ontwikkelen van de buitenruimte in MeLeCo is daarom dat het huidige gebruik en de gebruikswensen in de verdere uitwerking middels participatie nauwkeurig in beeld worden gebracht om het ontwerp buitenruimte zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte van de huidige en toekomstige bewoners. Omdat de bewonerssamenstelling en gebruikerswensen in de tijd kunnen veranderen is het uitgangspunt bovendien het inbouwen van aanpasbaarheid bij het ontwerpen van de binnentuin om ook toekomstige veranderingen in gebruik en behoeftes van nieuwe bewoners te kunnen faciliteren.
Typering en samenhang buitenruimte Via openingen in de bouwblokken en stempels heeft de collectieve binnenwereld een fysieke en zichtrelatie met de openbare wereld. De collectieve ruimtes binnen de bouwblokken vormt in MeLeCo een belangrijk samenbindend element. In figuur 5.31 wordt de ruimteverdeling tussen verhard, dektuin en onverhard weergegeven voor de huidige en toekomstige situatie. In de toekomstige situatie wordt de term ‘dektuin’ gebruikt. Deze wijkt af van het groene corporatiegebied omdat dit geen ‘volle grond’ betreft, maar een groene invulling boven op de halfverdiepte parkeeroplossing. In de watersleutel wordt dit waarschijnlijk als verhard beschouwd in plaats van onverhard. Toch moet het vanuit het ‘groen-tenzij’ principe zo groen mogelijk worden ingericht om bij te dragen aan klimaatadaptatie en duurzaamheidsambities. Ook vanuit het oogpunt van gebruikskwaliteit is een groen karakter gewenst en noodzakelijk.
Getallen zijn voor het aangegeven perceel (blauwe omlijning). De berekening is gedaan op basis van de huidige binnentuin en de opgestelde randvoorwaardenkaart (zie kaartjes). In de nieuwe situatie wordt de term ‘dektuin’ gebruikt. Dit omdat het geen ‘volle grond’ betreft, maar een groene invulling boven op de halfverdiepte parkeeroplossing. ! Dit is niet de Haagse referentienorm groen !
Verhard - verharde infrastructuur (wegen en paden), bebouwing *waarvan dektuin: telt mee volgens sleutel als verhard maar doet wel mee in klimaatadaptatie en duurzaamheidsambities, verder is deze ruimte ook van belang voor de kwaliteitsambities voor verblijven in de binnentuin Onverhard - waterdoorlatende begroeide terreindelen (volle grond)
figuur 5.31 - onderverdeling ruimtebeslag kavel bebouwd/onbebouwd (met doorsnede), (l) huidig en (r) nieuwe situatie PUK MELECO mei 2024
47
Inrichtingsprincipe / HOR Voor het ontwerp van de openbare ruimte geldt het Handboek openbare ruimte. Het handboek openbare ruimte geeft principes voor onder andere de wegprofielen. Belangrijker is echter welke functie de openbare ruimte heeft. Bij het ontwerpen van de openbare ruimte gaan we meer uit van de voetganger en fietsers en wordt de auto minder dominant. Met het inpassen van de mobiliteitshub en het realiseren van deze ontwikkeling zal de omgeving een herinrichting ondergaan. Bijvoorbeeld door een herinrichting van de Leggelostraat. Deze ontwikkeling staat los van dit project en dit PUK maar heeft wel een duidelijke relatie en samenhang. Groennorm Bij de behandeling van de Structuurvisie is het uitgangspunt 22 m2 groen per woning voor heel Zuidwest als uitgangspunt vastgesteld. Per buurt zullen hierbij verschillen ontstaan of al aanwezig zijn. Zo kennen delen van Bouwlust veel meer groen per woning dan delen van Moerwijk. Per buurtdeel wordt de referentienorm van 16 m2 als ondergrens gehanteerd. Voor het project MeLeCo geldt 16 m2 groen per woning binnen het hiernaast geïllustreerde deelgebied. De referentienorm richt zich uitsluitend op het openbare groen, in beheer bij de gemeente. In de praktijk speelt het corporatiegroen bij de beleving en de gebruikswaarde van de buurt een belangrijke rol.