RIS318669 Bijlage 3 Gebiedskader Uitenhagestraat tbv Cie en Raad LR

Een volledige beschrijving van het duurzaamheidsbeleid voor deze thema’s is te vinden in hoofdstuk 6.7. 1. Energietransitie Panden aansluiten op een schone energiebron Het is onvermijdelijk dat grote delen van de stad op termijn

zoals gas. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor bedrijven. Een overstap naar een duurzame energiebron zal daarom in de meeste gevallen op termijn noodzakelijk zijn. De Transitievisie Warmte (RIS310442) bevat de uitwerking van de specifieke warmteoplossingen per buurt van Den Haag. Verlaag de energiebehoefte en bevorder de energieefficiëntieOm goed voorbereid te zijn op de overstap naar een schone energiebron, is het belangrijk om nu al stappen te zetten naar efficiënter en duurzamer energieverbruik. De focus ligt hierbij op het isoleren van panden, het optimaliseren van bedrijfsprocessen, het gebruik van energie-efficiënte apparaten, het aanpassen van gedrag, en waar mogelijk het opwekken van duurzame energie op daken en gevels. Hiermee wordt de energiebehoefte van de gebouwen verlaagd en de energieefficiëntie van de gebouwen bevorderd. Energiesfonds Den Haag Het Energiefonds Den Haag (ED) is een initiatief van de gemeente Den Haag en ondersteunt duurzame energieprojecten in de Haagse stad en in de provincie ZuidHolland. ED is gericht op hernieuwbare energiebronnen die bijdragen aan een klimaatneutraal Zuid-Holland in 2030. Projecten die voor een lening in aanmerking komen maken geen gebruik van fossiele brandstoffen en zijn gericht op het terugdringen van CO2-uitstoot.

Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van aardwarmte in plaats van aardgas of het gebruik van bio-massa.

Tot de start van het uitvoeringsplan voor de Groente- en Fruitmarkt kunnen ondernemers zelf al stappen doen om transitieklaar te worden (en dus ook hun gas/elektra kosten te verminderen). Ervan uitgaande dat een warmtenet van aardwarmte en restwarmte dé duurzame oplossing voor deze wijk wordt raden we ondernemers het volgende aan: • •

•

energiebesparing vindt plaats door uitvoering van de EML; verplichting van kantoren naar energielabel C (andere bedrijvigheid is nóg niet verplicht om een C label te hanteren). Bij aansluiting op een midden temperatuur net (aardwarmte en restwarmte leveren midden temperatuur) is isolatie naar label C of D sterk aangeraden; witte daken en/of zonnepanelen plaatsen.

Ondernemers kunnen voor informatie over de uitvoeringsplannen terecht bij het ondernemersportaal of informatie raadplegen op de website duurzaamestad. denhaag.nl. Hier vindt men onder andere tips over duurzaam ondernemen en details over beschikbare subsidies.

Energietransitie op bedrijventerrein Fruitweg De buurt zal een warmtenetbuurt worden waar we het in 2030 verwachten. De mogelijke schone energiebronnen zijn aardwarmte en restwarmte. Voor de wijken waar vóór 20230 een warmtenet verwacht wordt werkt de gemeente (afdeling Energietransitie) aan uitvoeringsplannen. Voor Uitenhagestraat is het logisch en haalbaar om in het uitvoeringsplan meegenomen te worden.

niet meer afhankelijk kunnen zijn van fossiele brandstoffen

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

33

2. Mobiliteit De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd. Mobiliteit moet: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

veilig, efficiënt, schoon, op maat, betaalbaar verbonden zijn.

verkeersbewegingen met de auto. Het is van belang dat we fietsen, het gebruik van het OV en carpoolen stimuleren, ook bij onze werknemers. 3. Groen en ecologie

middenbermen maar denk ook aan ongebruikte stukken op eigen terreinen die kunnen worden vergroend (stukken langs de gevel, daken en erfafscheiding). Het groen dient tevens een bijdrage te leveren aan de biodiversiteitsdoelstellingen van de gemeente opgenomen in de Nota stadsnatuur (RIS305825) met inrichtingsprincipes conform vuistregels voor biotopen.

Groen komt in een steeds intensiever gebruikte en dichter bebouwde stad steeds vaker onder druk te staan. In het verder vergroenen en het behouden van groen op Uitenhagestraat ligt dus een grote opgave. In de openbare ruimte maar ook op eigen terrein proberen we het ‘groen, tenzij’ principe toe te passen of te stimuleren. ‘groen, tenzij’ betekent dat alle oppervlakken waar geen andere ruimteclaim op ligt zo groen mogelijk worden ingevuld. Een voorbeeld hiervan zijn groene

Vergroenen draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. Daarnaast kan groen ervoor zorgen dat er een groter veiligheidsgevoel en prettigere werkomgeving ontstaat.

Hittekaart Uitenhagestraat (gevoelstemperatuur, hoe roder, hoe warmer)

Wateroverlastkaart Uitenhagestraat e.o. bij 70 mm bui (blauw is water op straat, in oranje de mogelijk kwetsbare panden).

Duurzame mobiliteit en transport wil dus zeggen veilig, schoon, stil en zuinig met fossiele energie. Om duurzame mobiliteit en transport te stimuleren voert de gemeente Den Haag op 1 januari 2025 een zero-emissiezone in voor stadslogistiek in het centrum. Vanaf dan mag er in een deel van de stad alleen zakelijke vervoer komen dat “schoon” is doordat het elektrisch op waterstof of op spierkracht rijdt. Mogelijk wordt dit gebied in de toekomst uitgebreid naar meerdere gebieden in Den Haag. Dit kan gevolgen hebben voor de huidige logistiek op, rond en vanuit Uitenhagestraat. Naar alle waarschijnlijkheid zal het leiden tot een toename in elektrisch verkeer en daardoor neemt de vraag naar elektrische oplaadpunten ook toe niet alleen voor standaard voertuigen maar ook voor zwaarder gemotoriseerd vervoer zoals vrachtwagens. Een van de grotere opgaves voor Uitenhagestraat op gebied van mobiliteit wordt dan ook het aanleggen van een goed functionerende en effectieve laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. Naast de ontwikkelingen op gebied van stadslogistiek hebben we ook te maken met een algemene toename aan verkeersbewegingen de komende jaren. Om te voorkomen dat de stad dichtslibt moeten we met zijn alle inzetten op minder

34

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Voor nieuwbouw en grootschalige renovaties stimuleert de gemeente het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS313059). Met het puntensysteem worden eisen gesteld aan vergroening van de buitenruimte rondom het gebouw en groene daken / gevels. 4. Klimaatadaptatie Klimaatverandering is een van de thema’s die een steeds grotere invloed gaat hebben op het comfort en de veiligheid van het vestigingsklimaat. Om te zorgen dat het aantrekkelijk en veiling blijft om je als bedrijf te vestigen op Uitenhagestraat zal Uitenhagestraat zich moeten aanpassen aan klimaatverandering. Dit aanpassen noemen we klimaatadaptatie. Het inzetten op klimaatadaptatie kan lokaal een groot verschil maken. Het is dus zeker de moeite waard om ingrepen te doen in Uitenhagestraat om er voor te zorgen dat panden niet onderlopen bij hoosbuien of dat deze juist aangenaam blijven om in te kunnen werken tijdens warme dagen. In de Uitenhagestraat zien we vooral een hitte risico. De stresskaarten van de gemeente Den Haag geven dit probleem duidelijk weer. Verdichting en verdere klimaatverandering zullen dit risico alleen maar vergroten. Vergroening van Uitenhagestraat kan een cruciale rol spelen bij het verminderen van de hitteproblemen. Dit geldt niet alleen voor de openbare ruimte maar ook voor eigen terreinen. ‘Groen, tenzij’ moet hierin het streven zijn.

Het is echter wel belangrijk om ervoor te zorgen dat groen in staat is om optimaal water te verdampen en zo verkoeling te bieden tijdens warmere periodes. Daarom is het noodzakelijk om regenwater uit nattere periodes in het gebied vast te houden, zodat dit beschikbaar is voor verdamping in de warmere periodes. Het vasthouden van regenwater kan tevens helpen de wateroverlast tijdens een hoosbui te verminderen. En beperkt zo de kans op schade.

5. Gezondheid Onze gezondheid wordt door verschillende factoren bepaald en beïnvloed. De leefomgeving is er daar één van. Een leefomgeving is gezond als die als prettig ervaren wordt, gezonde keuzes makkelijk en logisch maakt en een zo klein mogelijke negatieve invloed op de gezondheid heeft. Belangrijke elementen daarvoor zijn: ontmoeting, ontspanning, uitnodiging tot bewegen, een goede milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, veiligheid), klimaatbestendigheid en een goede toegang tot voorzieningen.

Om op Uitenhagestraat toe te werken naar een meer circulaire bedrijfsvoering moet er meer ingezet worden op circulaire principes, zoals minimaal verbruik, hergebruik en duurzaam afvalbeheer. Het verminderen van de hoeveelheid afval en optimaliseren van het gebruik van grondstoffen dragen bij aan een duurzamere bedrijfsvoering op Uitenhagestraat en is op den duur vaak ook voordeliger. Daarnaast is het bij nieuwe bouwontwikkelingen op Uitenhagestraat belangrijk dat er aandacht is voor flexibelbouwen, functiecombinatie, overmaat en circulair materiaalgebruik.

De gezondheid van ondernemers en werknemers op Uitenhagestraat is dus niet alleen afhankelijk van deze factoren. Zij kunnen door hier rekening mee te houden Uitenhagestraat ook helpen gezonder te maken voor henzelf en omliggende bewoners. Denk bijvoorbeeld aan het overstappen op emissieloos vervoer, of het vergroenen van de buitenruimte. Daarnaast zet de gemeente ook in op het verbeteren van een gezondere omgeving op Uitenhagestraat. Dit gebiedskader beschrijft bijvoorbeeld al diverse stappen zoals de inzet op functiemenging, het verbeteren van de veiligheid en het robuuster maken van Uitenhagestraat 6. Circulariteit Het huidige economische systeem gaat uit van oneindig beschikbare grondstoffen en een oneindig incasseringsvermogen van het milieu. Inmiddels is bekend dat beide randvoorwaarden niet realistisch en houdbaar zijn. Een toekomstbestendige economie houdt dus rekening met de eindigheid van grondstoffen en de belasting daarvan op de leefomgeving. Zo’n circulaire economie is kortgezegd een economisch systeem dat bedoeld is om producten, onderdelen en materialen zo hoogwaardig mogelijk en zo vaak mogelijk opnieuw in te zetten. Daarmee wordt de waarde van de grondstoffen behouden en hoeven er minder grondstoffen gewonnen te worden.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

35

verduurzamen verduurzamen vergroenen OR Openbare Ruimte Openbare Ruimte

In het vergroenen van de openbare ruimte ligt een grote opgave. Het ‘groen, tenzij’-principe wordt toegepast. Hiermee wordt bedoelt dat openbare ruimte groen wordt uitgevoerd wanneer er geen andere ruimteclaim ligt. Het vergroenen van de openbare ruimte draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. vergroenen water - OR sloten vergroenen OR

Uitenhagestraat kent een hoog verhardingspercentage. Een groot gedeelte van de ondergrond bestaat uit asfalt. Door andere vormen van verharding toe te passen – klinkers of vormen van halfverharding – kan winst behaalt worden tegen de negatieve effecten van hittestress en wateroverlast.

water - sloten water - sloten aanpassen verharding

aanpassen verharding aanpassen verharding elektrisch vervoer

elektrisch vervoer elektrisch vervoer

36

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd. Mobiliteit moet (1)veilig, (2)efficiënt, (3)schoon, (4)op maat, (5) betaalbaar en (6)verbonden zijn. Duurzame mobiliteit en transport wil zeggen veilig, schoon, stil en zuinig met fossiele energie. Dat betekent energiezuiniger transportmiddelen, de inzet van hernieuwbare energie (biobrandstof, duurzame elektriciteit) en ook verbetering van de logistieke efficiency. Duurzaam mobiliteitsbeleid draagt onder andere bij aan minder verkeersbewegingen, minder autogebruik tijdens de spits, het stimuleren van de fiets, het besparen van kosten en een betere gezondheid van uw medewerkers.

verduurzamen verduurzamen Gebouw Gebouw

Een eerste stap in het verduurzamen van bedrijven ligt bij het verbeteren van schil (buitenmuren en daken) van het gebouw. Het opwaarderen van het energielabel is een quick win, maar ook een lange termijn investering. De effectiviteit van andere verduurzamingsmaatregelen wordt ook vaak versterkt door een verbeterede isolatie van de schil.

isolatie isolatie

zonnepanelen zonnepanelen

Met zonnepanelenis kan op een eenvoudige manier duurzame energie worden opwekt op of rondom bedrijfspanden. Hiermee wordt niet alleen CO2-uitstoot verminderd, maar wordt ook bespaard op de energierekening. Op bedrijventerrein Fruitweg zijn enkele panden voorzien van zonnepanelen, maar de meeste daken worden nog niet benut. Het plaatsen van zonnepanelen is mogelijk op zowel kleine als grote daken en wordt ook steeds vaker toegepast op verticale oppervlakken. Zonnepanelen kunnen goed gecombineerd worden met een groen dak of groene wand. Ook kunnen ze toegepast worden als overkapping boven bestaande buitenruimte (bijvoorbeeld boven parkeerplaatsen). Hierdoor wordt ook meer schaduw gecreëerd.

Een polderdak bestaat uit een systeem van kratten waarin regenwater kan worden opgeslagen. Het bassin dat op die manier ontstaat kan dynamisch worden bestuurd, waardoor vertraagde afvoer van regenwater mogelijk is. Een polderdak maakt van een dak zo een plek om regenwater op te vangen, vast te houden en vertraagd af te voeren. Het polderdak kan fungeren als basis voor een groendak, daktuin of dakpark. Het water dat wordt opgeslagen in het polderdak kan worden gebruikt voor de irrigatie van de bovengelegen functie. Daarnaast kan het ook worden gebruikt om water te hergebruiken voor het grijswatersysteem in het gebouw. water- en/of polderdak water- en/of polderdak

warmtenet/restwarmte warmtenet/restwarmte

Warmte is voor veel bedrijven een restproduct. Vaak gaat warmte verloren in de lucht. Een gemiste kans, want het uitwisselen van restwarmte helpt om kosten te besparen en kan zelfs extra inkomsten genereren als derden willen betalen voor uw restproduct. Als het niet mogelijk is de restwarmte binnen het eigen bedrijf te gebruiken, dan kan uitwisseling met buren een slimme oplossing zijn. Hierbij loont het om te onderzoeken of meerdere warmtebronnen gecombineerd kunnen worden tot één warmtenet. Dit is een goed alternatief voor warmtelevering uit aardgas. Beschikbaarheid van bronnen, temperatuur en afstand tussen leverancier en afnemer van restwarmte zijn belangrijke factoren die een succesvolle toepassing bepalen.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

37

Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Om de verduurzaming van Fruitweg aan te jagen en concreet te maken voor ondernemers is een Handreiking Ruurzame Bedrijventerreinen opgesteld met een overzicht van goed toepasbaar, fysieke maatregelen voor het verduurzamen van bedrijven en bedrijventerreinen. De handreiking beschrijft zowel kleine als grote ingrepen die toepasbaar zijn in of op een gebouw een gebouw als maatregelen die de buitenruimte kunnen verduurzamen.

Terugverdientijd De terugverdientijd en is met name van belang voor energieinvesteringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria:

De maatregelen bevatten een bondige beschrijving waarin zowel de maatregel wordt toegelicht als de bijkomende voordelen worden benoemd. Per maatregel zijn de voordelen (baten) en kosten puntsgewijs onder elkaar gezet. Afgezien van verschillende baten van maatregelen, zijn de maatregelen nog gescoord op vier criteria; uitvoerbaarheid, terugverdientijd, vastgoedwaarde en duurzaam imago. Op basis van de scores op deze criteria kunnen maatregelen worden afgewogen. Hoe deze criteria worden gescoord, is hieronder omschreven.

Vastgoedwaarde Uw vastgoed kan in waarden stijgen door het doen van duurzame investeringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje.

Uitvoerbaarheid De uitvoerbaarheid geeft aan hoe eenvoudig of uitdagend het is om de maatregel uit te voeren. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • •

• •

De maatregel heeft geen significant hoge investeringskosten. De maatregel is doorgaans gelijk toe te passen er zijn geen voorbereidende ingrepen nodig zoals bijvoorbeeld isoleren, verstevigen constructie, etc. De maatregel vraagt niet om een significant grote omschakeling in manier van werken. De maatregel is niet experimenteel en de expertise of de producten zijn goed te verkrijgen.

• • • •

• • • •

De maatregel zal zich niet terugverdienen of is op zeer lange termijn kostenneutraal (1 blokje. Terugverdientijd van >10 jaar (2 blokjes). Terugverdientijd van 5-10 jaar (3 blokjes). Terugverdientijd van <5 jaar (4 blokjes).

De maatregel maakt het pand toekomstbestendiger. De maatregel verhoogt het comfort van de gebruiker. De maatregel verlaagt de variabele financiële lasten. De maatregel geeft een positieve impuls aan de omgeving.

Duurzaam imago Het doen van duurzame investeringen kan mogelijk uw imago positief beïnvloeden. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • • • •

De maatregel is fysiek zichtbaar. De werking het doel van de maatregel is begrijpelijk voor buitenstaanders Maatregel heeft een innovatief karakter / is innovatief De maatregel heeft een aantrekkelijk of duurzaam aanzicht

Op de volgende pagina het overzichtstabel met alle maatregelen. De Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen is terug te vinden als (losse) bijlage bij het gebiedskader. Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag

38

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

overzichtstabel met alle maatregelen bron: Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag

Een combinatie van maatregelen (warmtepomp, groendak en isolatie)

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

39

3.6

Vergroenen

openbare ruimte van Uitenhagestraat bij aan de gemeentelijke ambitie om meer kroonoppervalk te realiseren.

Inleiding Door groen toe te voegen op bedrijventerrein Uitenhagestraat kan de leefbaarheid bevorderd worden en kunnen kwetsbaarheden voor verlies van biodiversiteit, wateroverlast en hittestress afnemen. Er wordt daarom in Uitenhagestraat ingezet op een goede werkkwaliteit (ondernemers en arbeidskrachten), verblijfskwaliteit (bezoekers en passanten) als flora en fauna. Hierbij is de ambitie om de stedelijke en ecologische groenverbindingen tussen groene gebieden te versterken. Deze verbindingen hebben een recreatieve functie (bewegen, ontmoeten en ontspannen) en een ecologische functie (verbetering van biodiversiteit). Ook wordt Uitenhagestraat klimaatbestendig door het vergroting van de oppervlakte voor natuur en groen. Vergroenen openbare ruimte Wanneer de openbare ruimte van bedrijventerrein Uitenhagestraat opnieuw wordt ingericht wordt vergroening als integraal onderdeel worden meegenomen. Vooraf wordt door middel van een natuurkansenscan inzichtelijk gemaakt welke kansen bestaan om het groen te verbinden en de biodiversiteit in het gebied te bevorderen. Ook geldt het uitgangspunt dat het bestaande groen in de wordt behouden en het waar mogelijk wordt uitgebreid én kwalitatief wordt verbeterd. De nu door de auto gedomineerde buitenruimte wordt vervangen door een groenere inrichting, zonder de functionaliteit van het bedrijventerrein uit het oog te verliezen.

Bomen De bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden en vormen de basis voor een nieuwe inrichting. Wanneer behoud op de huidige plek toch niet mogelijk is wordt gekeken naar verplaatsing. Kap van bomen wordt in principe voorkomen

Vergroenen perceel en gebouw. Met alleen het vergroenen van de openbare ruimte van Uitenhagestraat kunnen de gewenste resultaten niet worden bereikt. Naast de openbare ruimte zullen dus ook gebouwen en percelen vergroend moeten worden. Lang niet al die oppervlaktes wordt dusdanig gebuikt dat deze verhard moet zijn. Eigenaren en ondernemers moeten worden gemotiveerd om te ontstenen waar mogelijk. Het “groen tenzij” principe kan daarbij helpen. Percelen zijn groen, behalve op de plekken waar dit niet kan omdat die ruimte gebruikt wordt voor een andere functie. Ook biedt de Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen handvatten voor vergroening op perceel en gebouw niveau. Voor transformatie of sloop/nieuwbouw biedt heeft de gemeente het puntensysteem ‘Groen en natuurinclusief bouwen’ (RIS313059) vastgesteld. Het puntensysteem stimuleert het toepassen van vegetatie die werkelijk bijdraagt aan biodiversiteit. Alle grootschalige initiatieven (nieuwbouw en renovatie) dienen te voldoen aan het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen. Integraliteit De herontwikkeling van het bedrijventerrein, bedrijfsperceel of bedrijfsgebouw zou in samenhang met de herinrichting van omringende straten dienen te plaatsvinden. Dit vergroot het maximale resultaat. Ondanks de vergroeningsopgave waaraan gewerkt zal worden, moet het bedrijventerrein goed kunnen blijven functioneren.

Bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid moeten daarbij gewaarborgd blijven. Ook zal er voldoende parkeeraanbod aanwezig moeten blijven.

Naast het behoud van bomen zullen er ook bomen worden toegevoegd waar dat kan. Zo dragen ontwikkelingen in de Groene gevels (Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen)

40

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Groen structuren Hoofdbomenstructuur De hoofdbomenstructuur langs de Monstersestraat en die van de Loosduinsekade zijn met elkaar verknoopt. Deze structuren dienen behouden en versterkt te worden. Nieuwe rijen bomen en extra groen in plaats van verharding versterkt deze lange lijnen. Door de verbinding tussen de Steijnlaan en de ‘s Gravenzandelaan te versterken door de middenberm van de Steijnlaan door te trekken riching Monstersestraat en te voorzien van bomenrijen, krijgt de ontbrekende schakel van potentiële hoofdbomenstructuur invulling. Dit kan echter pas worden gerealiseerd als het parkeerterrein van de Karwei locatie wordt ingekort.

Hoofdbomenstructuur (impressie mogelijke vergroening Monstersestraat)

Werkstraten met groen De Uitenhagestraat is een werkstraat. Hier rijden fietsers en auto’s, voorheftrucks en vrachtwagens (om te laden en te lossen). Om die reden kunnen in werkstraten niet overal groenvakken en bomen worden geplaatst. Door de hoeveelheid bedrijvigheid speelt de logistiek en bereikbaarheid een grote rol. Bomen moeten nauwkeurig worden gepositioneerd en niet in de weg staan bij de talloze in- en uitritten. Een werkstraat is groen en functioneel. De Uitenhagestraat en de zijstraten worden 30 km/uur wat de verblijfskwaliteit en veiligheid ten goede komt. Potentiële Hoofdbomenstructuur (impressie mogelijke vergroening Steijnlaan)

Werkstraat met groen (impressie mogelijke vergroening Uitenhagestraatt)

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

41

vergroenen vergroenen

Gebouw vergroenen Gebouw Gebouw Een groen dak is een zichtbare maatregel om gebouwen te verduurzamen. De maatregel draagt op verschillende manieren bij om kosten te besparen door betere isolerende werking en het verlengen van de levensduur van uw dakbedekking. Een groen dak draagt bovendien bij aan het verminderen van de kans op lokale wateroverlast door het vasthouden van regenwater en aan verkoeling tijdens warme dagen. groene daken groene daken groene daken

Een groene gevel is onderscheidend en geeft gebouwen een duurzaam imago, maar draagt ook bij aan maatschappelijke

groene groene gevel gevel groene gevel

doelstellingen. Een groene gevel heeft een verkoelende werking tot 1,5°C direct buiten en 0,7°C in het pand. Daarnaast filtert de gevel de lucht en zorgt het groen in de zomer voor verkoeling. Gebouwen dragen zo bij aan een gezonde werkomgeving, met minder hittestress, een betere luchtkwaliteit en creëert een leefgebied voor verschillende dieren, zoals insecten en vogels. Afhankelijk van de oriëntatie van de gevel worden verschillende planten geadviseerd. Door beplanting te kiezen die bijdraagt en past bij de plaatselijke soorten kan men natuurinclusief bouwen en word er bijgedragen aan de biodiversiteit door nieuwe verbindingen te maken tussen maaiveld en dakoppervlak.

Vergroenen van een bedrijfskavel is een eenvoudige maatregel die een aangename en gezonde werkomgeving oplevert en bovendien bijdraagt aan een duurzame omgeving. Groen op en rond bedrijfsgebouwen zorgen daarnaast voor een representatieve

groen groen maaiveld maaiveld groen maaiveld

opgaand groen/ groen/ opgaand opgaand groen/ groene erfgrenzen erfgrenzen groene groene erfgrenzen

uitstraling. Door verharding te verwijderen en groen toe te voegen, is het mogelijk om regenwater te infiltreren in de bodem. Hiermee word water langer vast gehouden in de bodem: nuttig in tijden van droogte. Tegelijkertijd ontzorgt deze maatregel ervoor dat de riolering minder snel overbelast raakt met schoon regenwater. Daarnaast zorgt vergroening voor verkoeling van de lokale omgeving en biedt het medewerkers een gezonde werkomgeving. Bij het vergroenen van bedrijfskavels is het wenselijk om verschillende soorten groen toe te passen; van gras, kruiden en bloemen tot struikgewas en bomen.

Een groen erfafscheiding is niet alleen een verfraaiing van de kavel, maar kan ook bijdragen aan de biodiversiteit en verhoogt de infiltratiecapaciteit van de ondergrond, waardoor regenwater sneller in de bodem kan zakken. Bovendien heeft de maatregel weinig ruimte nodig. Groene erfafscheidingen kunnen bestaan uit enkel beplanting. Met beplanting kan goed worden gevarieerd in hoogte en bloeitijd. Het is ook mogelijk om een hekwerk of ander vast element te plaatsen waartegen klimplanten kunnen groeien. Dit oogt sympathieker en groener dan een kaal hekwerk.

XX

42

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

XX

3.7

Beeldkwaliteit

Bestaande kwaliteiten Uitenhagestraat De bedrijfspanden zijn in diverse tijdsperioden gebouwd maar de meeste zijn van een recente datum. De panden zijn eenvoudig van opzet met hoge volumes met ervoor meestal lagere volumes ten behoeve van ondersteunende kantoorruimte. Bij enkele panden zijn de kantoorruimten in de plint of de verdieping gesitueerd. De bedrijfshallen bestaan voornamelijk uit (prefab) beton panelen of golfplaten. Een uitzondering zijn de zeer recentere bebouwing langs tramlijn 11. Het zijn (deels) bakstenen gebouwen waar de grote vlakken met een verticaal lijnenspel wordt geleed. De ramen hebben daarbij een negge wat de plasticiteit van de gevel ten goede komt. De kleur van de toegepaste stenen op het bedrijventerrein is voornamelijk aards (van geel tot oranje/ bruin).

Verweving van horizontale en/of verticale geleding

Deze architectonische kwaliteiten zijn bepalend voor het karakter van bedrijventerrein Uitenhagestraat. Door deze kwaliteiten te benoemen wordt ingezet op behoud en het versterken van de locatiespecifieke kenmerken. at doen we om de herkenbaarheid van het bedrijventerrein te vergroten, de kwaliteit te bevorden, de menselijke maat te behouden en om het gebied steviger in de stedelijke structuur te verankeren. Verbijzondering van gevels

Grote anonieme loodsen horen niet thuis op een binnenstedelijk bedrijventerrein. Uitenhagestraat is gelegen tussen woonwijken waar de meeste bebouwing is voorzien van de traditionele opbouw ‘plint, gevel en beëindiging’. Door op deze opbouw aan te sluiten vormt het bedrijventerrein meer samenhang met zijn omgeving.

Glazen (vlies)gevel voor visuele relatie tussen binnen- en buitenwereld

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

43

Beeldkwaliteit Uitenhagestraat is een binnenstedelijke bedrijventerrein waarbij het stedelijk netwerk de randen van het terrein passeert. Het zijn de lange lijnen (Loosduinseweg. Tramlijn 11 (De Monsterseweg – De Heemstraat) en de lijn Steijnlaan – ’s Gravenzandelaan. Deze randen vragen ‘een gezicht’ naar de omringende woonwijken door goed toegankelijke openbare ruimtes en routes, maar ook door de aanhechting van de gebouwen middels representatieve plinten en gevels met ramen. De gevel dient niet anoniem te zijn, maar te anticiperen op de menselijke maat. Architectuur waarbij zoveel mogelijk mensen zich prettig bij voelen.Hiermee wordt ook bijgedragen aan het verhogen van de sociale veiligheid. Dit alles komt tot uiting in de uitgangspunten voor architectuur. Deze staan hieronder en hiernaast beschreven. Logistiek en oriëntatie Bij de ontwikkeling van één of meerdere kavels is een slimme logistieke organisatie van belang. Zogenaamde ‘achterkanten’ logistieke zijdes zijn niet aan de randen gesitueerd. De randen vormen de representatieve zijde, de Uitenhagestraat (binnenwereld) vormt de logistieke zijde. Een slimme logistieke organisatie en een kwalitatieve plint gaan hand in hand. Zogenaamde ‘achterkanten’, logistieke zijdes en dichte gevels zijn niet of zo min mogelijk dominant aan de straatzijde gelegen.

Een slimme logistieke ontsluiting en een kwalitatieve plint gaan hand in hand. Integraal terrein ontwerp Voor toetsing van (nieuw)bouwplannen is een integraal terrein ontwerp (indien van toepassing) onderdeel van de ontwerpopgave. Alleen dan kan er een goede integrale afweging en toetsing plaatsvinden tussen gebouw, het (eventuele onbebouwde) terrein en de aangrenzende openbare ruimte. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van de bestaande (groene) inrichting van de openbare ruimte. Zonder zwaarwegende argumenten is de kap van een boom uitgesloten. Middels bochtstralen zal de inrichting worden getoetst.

44

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Beëindiging van het gebouw

Horizontale en/of verticale geleding

Dakranden Elk gebouw krijgt een leesbare architectonische beëindiging.

Gevels De gevels hebben een horizontale en/of verticale geleding en wordt voorzien van plasticiteit. Plasticiteit is de mate aan dieptewerking door het reliëf in de gevel, en veroorzaakt licht- en schaduwwerking in de gevel. Kenmerkend voor bedrijventerrein Uitenhagestraat zijn gevels bestaande uit metselwerk met ramen reeksen en/of ritmes, een betonskelet ingevuld met venster en gemetselde borstwering en/of een glazen gevel met een verticale/horizontale geleding. Combinaties zijn, afhankelijk van schaal, proportie en positie mogelijk. Blinde gevels dienen te worden vermeden. Groene gevels zijn voorstelbaar bij gevels met weinig tot geen ramen. Het groen wordt op eigen terrein geplant en beheerd.

Plinten

Hoekoplossingen

Verbijzondering van de (hoofd)entree (links) Expeditieingang als onderdeel van het architectonisch ontwerp (rechts)

Plinten De oriëntatie op de openbare ruimte en publieke ruimte (grenzend aan de straat) is noodzakelijk ter ondersteuning van de ‘menselijke maat’. Een gevelbeeld (voor- en zijgevel) met een open en transparant karakter is daarbij van belang door bijvoorbeeld het gebruik van grote raampartijen, entrees en programmering van voorzieningen, werkruimtes (werken leefbaar maken), kantines, ondersteunende functies ten behoeve van de bedrijvigheid. Dit is vooral van belang aan de buitenzijde van het bedrijventerrein (Loosduinseweg, zijde Monstersestraat en Steijnlaan-Uitenhagestraat. Dat betekent geen dichte gevels voor opslag, logistiek en technische ruimtes. Interactie tussen gebruikers van het bedrijfspand en passanten moet mogelijk zijn. Dit geldt voor het bedrijventerrein in het algemeen en voor de randen (Loosduinseweg, Uitenhagestraat in het verlengde van de Steijnlaan en de ventweg langs tramlijn 11 c.q. tegenover De Monstersetraat) in het bijzonder.

Hoeken Bij panden (vrij)staand op een hoek is de stedenbouwkundige hiërarchie afleesbaar in de gevelarchitectuur. Hoeken zijn uitermate geschikt om programmatisch te activeren.

Hoofdentree Elk gebouw heeft, direct grenzend aan de straatzijde, een hoofdentree. Een hoofdentree wordt verbijzonderd door deze architectonisch te benadrukken. Bijvoorbeeld in maat en schaal, een bijzonder architectonische vorm of door een omlijsting Expeditie ingang Een expeditie ingang is onderdeel van het gevelontwerp

In navolging van de Plintenstrategie (RIS312977) verdient het aanbeveling om voor de vooroorlogse bedrijventerreinen een plintenhandboek op te stellen als voorbeeld en inspiratie.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

45

Steen en glas aan de buitenzijde (links) Gevelmaterialen aan de binnenzijde van het bedrijventerrein (rechts)

Groene erfafscheiding en inpandige nutsvoorzieningen

Materialisering Steen, glas zijn de voornaamste materialen aan de buitenzijde van het bedrijventerrein (Loosduinseweg, Monstersestraat, Steijnlaan/Uitenhagestraat). Aan de binnenzijde (Uitenhagestraat) zijn vanaf minimaal 3 meter hoogte andere gevelmaterialen toegestaan mits de gevels deze worden verbijzonderd zoals een vlakverdeling, patronen, ritme(s), plasticiteit, e.d. Afwijken van materialen is mogelijk in overleg met Welstand.

Erfafscheiding Gemetselde muren vormen samenhang met het architectisch ontwerp. Bij toepassing van hekwerken zijn deze in kleurstelling niet dominant aanwezig en worden altijd gecombineerd met groene hagen en/of beplanting.

Duurzaam bouwen krijgt steeds meer aandacht. Circulaire bouw wordt gestimuleerd.

46

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Nutsvoorzieningen Het plaatsen van nutsvoorzieningen in de (schaarse) openbare ruimte wordt vermeden. Nutskasten zoals trafo’s staan op eigen terrein en worden inpandig geplaatst en meeontworpen.

4. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 4.1

Financiering en subsidiemogelijkheden

De gebiedskaders bieden kaders en richtingen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Om de ontwikkeling op gang te brengen zijn initiatieven nodig. Om tot vernieuwing op bestaande terreinen te komen bevindt de gemeentelijke inzet zich in het spectrum tussen twee strategieën: de klassieke en de faciliterende (bron: Bedrijfshuisvestingstrategie, RIS303177)

•

•

Klassieke ontwikkelingsstrategie Deze ontwikkelingsstrategie betreft het verwerven en verbouwen/slopen van incourant vastgoed en het opnieuw uitgeven van de kavels voor nieuwbouw. De gemeente – vergelijkbaar met de vroegere stadsvernieuwing - heeft een actieve en leidende rol in dit proces en investeert bijvoorbeeld in het opkopen van de opstallen en het proces. Vooral terreinen met weinig draagkrachtige eigenaren komen voor deze aanpak in aanmerking Faciliterende ontwikkelingsstrategie Bij deze strategie wordt de kennis en kracht van de eigenaren gekoppeld aan die van de gemeente. De gemeente biedt planologische duidelijkheid door een gebiedskader. Eigenaren kunnen binnen deze spelregels sloop/nieuwbouw/ verbouw realiseren. De gemeente is in dit proces vooral samenwerkingspartner en kan hierbij incidenteel faciliteren door de inzet van subsidie op een onrendabele top of door het toevoegen van verdiencapaciteit (functiemenging en -verruiming). Ook nieuwe financiële of andere instrumenten zoals kavelruil, VVE’s, van BIZ’en of gebiedsfinancieringen kunnen hier ingezet worden.

Het uitgangspunt is dat de gemeente de markt faciliteert. De markt is vaak in staat en bereid om de investering op te brengen en bereid over te gaan tot herontwikkeling met

inachtneming van de gemeentelijke voorwaarden (zoals in de gebiedskaders vastgelegd). Leidend voor de gemeentelijke rol is dat de eigenaren van het vastgoed maximaal gefaciliteerd worden om over te gaan tot herstructurering en intensivering waarbij de rol van de gemeente – uitzonderingen daargelaten - als uitgangspunt ondersteunend is. Daar waar zich kansen voordoen en waar de markt onvoldoende in staat is om de op dat moment benodigde investering op te brengen, neemt de gemeente een actieve houding aan die dichter tegen de klassieke strategie aanligt. De strategie van de gemeente is om een grote verscheidenheid van initiatieven mogelijk te maken met beperkte sturing van bovenaf en door gebruik te maken van een beperkte set heldere spelregels. Om 175.000 m2 bedrijfsruimte op de binnenstedelijke terreinen te realiseren zullen beide strategieën worden ingezet, met een voorkeur voor de faciliterende. Die voorkeur wordt niet alleen ingegeven door de beperkte beschikbare financiële middelen. Eigenaren van te herontwikkelen vastgoed zijn goed op de hoogte van de omgeving van het bedrijventerrein en van het soort bedrijfsruimte waar behoefte aan is. Door die kennis van de eigenaren te benutten is er meer kans op het toevoegen van geschikt vastgoed voor ondernemers in de omgeving van het terrein die op zoek zijn naar bedrijfsruimte. .

Op basis van de gebiedskaders wordt een ontwikkelagenda opgesteld met daarin concrete acties, in te zetten (financieel) instrumentarium en planning, goed afgestemd op de ontwikkelingen in de aangrenzende gebieden. Ook wordt ingegaan op schuifstrategie en de mogelijkheid van tijdelijke bestemmingen. Binnenstedelijke herontwikkeling kost veel geld en heeft vrijwel altijd een onrendabele top. Dit geldt juist ook voor bedrijfshuisvesting. Om de business case voor deze plekken rond te krijgen zijn partijen met de juiste expertise nodig en instrumenten of geld om tekorten te beperken. Ook kost

het veel tijd en inzet om een breed draagvlak en de nodige middelen te verkrijgen voor een gezamenlijke aanpak op bedrijventerreinen Voorbeelden van instrumenten (bron: Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, RIS311819) • De Subsidieregeling Kleinschalige Bedrijfshuisvesting is opengesteld. Hiermee kan 10% van de bouwkosten voor bedrijfsruimte gesubsidieerd worden. De regeling heeft een totale omvang van €1,5 miljoen. Tot januari 2022 zijn hier 3 aanvragen voor gehonoreerd en is er nog één in behandeling.\ • Om de markt van het slot te halen kan een actievere rol van de overheid een mogelijke ingreep zijn. We onderzoeken een strategie voor de inzet van financiële en andere instrumenten om de realisatie van o.a. economisch vastgoed te versnellen en dit als gemeente zelf te doen zoals bijvoorbeeld met: • Een beheer-en exploitatiemaatschappij die namens de gemeente panden in eigendom, beheer en exploitatie kan nemen. • Aanpakken van rotte kiezen op bedrijventerreinen.

Hierbij kan de gemeente of een andere private partij een strategische locatie opkopen, vervolgens slopen en herontwikkelen of verbouwen en weer opnieuw op de markt brengen, bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen; • Instrumenten om de onrendabele top te kunnen financieren via subsidies of een bredere inzet van revolverende fondsen zoals het FRED-fonds; • Uitwerken van de kansen voor herontwikkeling bij expirerend erfpacht. Hierbij moet ook per instrument inzichtelijk gemaakt worden wat de impact van de inzet van publieke middelen is. Hoeveel vierkante meter levert een bepaalde ingreep op en voor hoeveel banen zijn deze meters? De inzet van financiële instrumenten en de gemeentelijke rol wordt beschreven in de ontwikkelingsagenda.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

47

4.2

Juridische planologische aspecten

Van bestemmingsplan naar Omgevingsplan Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle bestemmingsplannen van de gemeente Den Haag vormen sindsdien van rechtswege het ‘Omgevingsplan Den Haag’. Dit geldt ook voor de plangebieden van de voormalige bestemmingsplannen ‘Transvaal’ en ‘Transvaal (lijn 11 zone).’, waarvan de planregels bij de inwerkingtreding ongewijzigd zullen blijven. Hierdoor is geborgd, dat aanvragen voor een omgevingsvergunning na de inwerkingtreding aan hetzelfde juridische kader worden getoetst als vóór de datum van 1 januari 2024. Deze situatie zal pas veranderen, op het moment dat planregels en/of de verbeelding van het omgevingsplan worden gewijzigd. Het vorenstaande betekent dat plandelen, waar naast bedrijven in de milieucategorie 2 ook ondernemingen in de categorieën 3.1 of 3.2 gevestigd zijn, deze zonder meer gehandhaafd kunnen blijven. De hiervoor verleende vergunningen blijven onder de omgevingswet eveneens onverkort van kracht. Bij wijziging van de bestaande bedrijfsactiviteiten dient echter rekening te worden gehouden met de woonfuncties aan het Joubertplantsoen en woontoren ‘Hoge Regentesse’.

Het hindergevoelige karakter van deze wooncomplexen heeft tot gevolg, dat bedrijfsactiviteiten met een hindereffect bouwof milieutechnisch zodanig aangepast dienen te worden, dat het woon- en leefgenot in de wooncomplexen niet onevenredig wordt aangetast. Een voorbeeld hiervan is het afvalbrengstation, waarvan de vestiging op de huidige locatie allen mogelijk was door extra beschermende maatregelen, zodat de milieuhinder van deze voorziening tot een adequaat niveau terug gebracht kon worden. Vaststelling en doorwerking Gebiedskaders Conform raadsbesluiten over de procedurele begeleiding van gebiedskaders zal het ‘Gebiedskader Uitenhagestraat’ door

48

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

de gemeenteraad van Den Haag worden vastgesteld (zie ook RIS309399). Het nieuwe beleidskader zal vervolgens als toetsingskader worden gebruikt bij de beoordeling van zogeheten beginselaanvragen of aanvragen voor een omgevingsvergunningen, die met het vigerende juridischplanologische kader in strijd blijken te zijn. In dat geval zal worden getoetst, of het betreffende voornemen aan de voorwaarden van het ‘Gebiedskader Uitenhagestraat’ voldoet, en of zodoende voldoende basis bestaat om van het juridisch bindende kader uit het omgevingsplan af te wijken. Daarnaast zal het gebiedskader vanzelfsprekend als toetsingskader worden gebruikt om te bepalen of de gemeente wenst af te wijken van de omgevingsvisie. Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Veronderstellend dat het gebiedskader door de gemeenteraad zal worden vastgesteld, kan een initiatiefnemer op basis van dit nieuwe beleidskader een bouwplan voor een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)’ aanbieden of om een wijziging van het toekomstige ‘Omgevingsplan Den Haag’ verzoeken. In het geval van een BOPA-procedure dient een vergunning aangevraagd te worden, die net als in de huidige WABO-procedures met een gedegen functioneel-ruimtelijke onderbouwing gemotiveerd moet moeten worden. Onderdeel hiervan zijn o.a.: •

Een toelichting op duurzaamheidsaspecten of duurzaamheidsparagraaf, waarmee inzichtelijk wordt gemaakt hoe de genoemde doelen waargemaakt zullen worden;

•

Een motivering en onderbouwing van de beoogde (bedrijfsmatige of andersoortige) activiteiten binnen het voornemen;

•

Een milieuparagraaf die inzicht biedt in de manier waarop aan wettelijke vereisten wordt voldaan t.a.v. milieuparameter als geluid, externe veiligheid etcetera;

•

En een toelichting op de maatregelen die genomen worden om relevante doelen op het gebied van natuurbescherming en natuurinclusief bouwen te borgen.

Voor de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning in het kader van een BOPA zal een termijn van toepassing zijn van in principe 8 weken. Deze kan oplopen als: •

de aanvraag matig of onvolledig onderbouwd is, waardoor een professionele en rechtszekere toetsing niet mogelijk is of

•

tijdens de toetsing leemtes naar voren komen, die om aanvullende onderzoeken of onderbouwingen vragen (zoals een vormvrije MER-beoordeling of formele MER-rapportage).

Het spreekt voor zich dat de uitwerking van de functioneelruimtelijke onderbouwing tot de verantwoordelijkheid van een initiatiefnemer behoort. Verantwoordelijkheid van de gemeente is de ordentelijke organisatie van de BOPA-procedure bestaande uit: •

Een registratie en toetsing van de ingediende aanvraag;

•

De afgifte of weigering van een vergunning (incl. publicatie van de vergunning voor een periode van 6 weken);

•

Indien tijdens de publicatieperiode een bezwaar wordt ingediend een bezwarenprocedure;

•

En een besluit m.b.t. de eventueel naar voren gebrachte bezwaren of zienswijzen.

Tegen een definitieve verlening of weigering van een vergunning kan tenslotte nog beroep of hoger beroep aangetekend worden bij de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Gemengd Stedelijk Werk- en Woongebied Rekening houdend met het economische profiel van de bedrijvigheid aan de Uitenhagestraat en de beperkte omvang van deze locatie is Uitenhagestraat in principe als een klein bedrijventerrein aan te merken met een overwegend lokale (verzorgings-)functie. Daarnaast is er sprake van een zekere menging van bedrijfsmatige activiteiten in de nijverheid, handel en distributie enerzijds en maatschappelijke functies en een woonfunctie (Hoge Regentesse) anderzijds. Als zodanig kan bedrijventerrein Uitenhagestraat daarom het beste als een “Gemengd Stedelijk Werk- en Woongebied” worden aangewezen, waarin het bruto vloeroppervlak voor bedrijfsmatige functies gehandhaafd en voor zo ver mogelijk verruimd zal worden.

4.3

Nadeelcompensatie

In het Gebiedskader worden verschillende ontwikkelmogelijkheden beschreven. Op het moment dat deze buiten de planregels van het omgevingsplan Den Haag vallen, wordt de haalbaarheid getoetst. Als dit leidt tot een buitenplanse omgevingsvergunning betekent dit dat er mogelijk sprake is van planschade. Deze schade moet worden vergoed aan degene die de schade lijdt. Onder de Omgevingswet noemen we dat nadeelcompensatie. Want er is dan sprake van een verruiming van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de voorheen geldende planologische situatie, die bij andere grondeigenaren leidt tot waardevermindering van hun vastgoed. Gebruikelijk is dan dat de gemeente met initiatiefnemer dan een overeenkomst sluit, die er op neer komt dat eventuele nadeelcompensatie voor rekening en risico komt van de initiatiefnemer.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

49

Aan de hand van de uitkomst van het gebiedskader wordt eeen ontwikkelagenda opgesteld met daarin concrete acties.

50

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

deel B Gebiedskader bedrijventerrein Uitenhagestraat

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

51

52

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Het bedrijventerrein is gelegen in het centrum van Den Haag.

5. LOCATIE 5.1

Positie in de stad

Bedrijventerrein Uitenhagestraat is gelegen in het centrum van de stad, vlakbij het Haags Medisch Westeinde (HMC), de westelijk entreepoort van de Haagse binnenstad. Het terrein wordt omringd door de stedelijk (woon)gebied Transvaal en Schilderswijk. In het zuiden is het subcentrum Haagse Veen gelegen, met als spin in het web Hobbemaplein e.o. dat bekend staat om zijn 1.001 geuren en kleuren Het bedrijventerrein is gesitueerd rondom de Uitenhagestraat. Aan de westzijde grenst het aan appartementen blokken van Transvaal Noord. Aan de andere zijden grenst het aan de lange lijnen.. Aan de zuidzijde is het Karwei terrein gelegen met voor de bouwmarkt een groot verhard parkeerterrein. Lange lijnen De Loosduinsekade c.q. Loosduinseweg is een belangrijke hoofdweg (S104) en verbindt het centrum van de Den Haag met Loosduinen. De Monstersestraat accommodeert tramlijn11 dat Hollands Spoor met scheveningen verbindt. De Steijnlaan is, door de groene middenberm en bomenrijen een statige laan dat de Sterfietsroute Vroondaal – Binnenstad huisvest. Het bedrijventerrein is hierdoor op verschillende niveau en middels verschillende modaliteiten verankerd in het stedelijk netwerk. Ontsluitingsweg Er is één ontsluitingsweg, door het midden van het bedrijventerrein.

Aan de noordzijde takt de Uitenhagestraat aan op de Loosduinseweg en aan de zuidzijde wordt, via het verlengde van de Steijnlaan, aangetakt op de Monsterseweg. De ventweg langs het tramspoor is middels een tweetal zijstraten en in het zuiden ter hoogte van de Steijnlaan verbonden met de Uitenhagestraat. Een aansluiting van de ventweg op de Loosduinsekade is alleen voor langzaam verkeer mogelijk.

Structuur Bedrijventerrein Uitenhagestraat is nagenoeg orthogonaal opgezet. De Uitenhagestraat is in het midden gelegen. Aan de Uitenhagestraat zijn, richting het westen, drie doodlopende straten verbonden. In het verlengde van de Pretoriusstraat (ter hoogte van het Joubertplantsoen) is een doorgang in de vorm van een poort in het woonblok aanwezig. Deze doorgang is op de grens van het bedrijventerrein dichtgezet door een hoog hekwerk. Het bedrijventerrein is naar binnen gekeerd en kent geen ruimtelijke relatie met zijn omgeving. De west- en oostzijde bestaat dan ook voornamelijk uit een achterzijde met blinde muren. Na aanleiding van de Masterplan lijn 11 zone is er een nieuwe rooilijn geïntroduceerd. De Hoge Regentesse en de Basis E Markt zijn op deze nieuwe terugspringende rooilijn gepositioneerd. Hierdoor ontstaat er tussen het bedrijventerrein en de lijn 11 zone een openbaar gebied waar ruimte is voor een

Het bedrijventerrein bevat uiteenlopende kleinschalige tot middelgrote ondernemingen. Als kleinschalig zijn te typeren de autobedrijven van circa 1.000 m2. Middelgroot is het afvalbrengstation

ventweg met bomen. Het profiel wordt hierdoor stap voor stap van scheidingslijn naar weeflijn getransformeerd. Ook eventuele ontwikkelingen op of rondom de bouwmarkt dient deze nieuwe rooilijn in achte te nemen. Het beperkt aantal bestaande bomen kan niet op tegen het brede verharde straatprofiel. De meeste bebouwing is redelijk laag waardoor het als open, maar ook als een ‘waste land’ midden in de stad wordt ervaren. Bouwhoogte De bebouwing is variërend, maar overwegend laag van circa 8 à 12 meter hoogte. Het voegt zich daardoor in de lagere bebouwingshoogte wat in dit deel van Transvaal gangbaar is. Alleen op beide hoeken staan enkele hogere gebouwen van 72 meter (Loosduinsekade) en 22 meter (Steijnlaan). De woontoren van 72 meter hoog (De Hoge Regentesse) domineert voor een groot deel het bedrijventerrein. Samen met de mogelijkheid voor hogere bebouwing langs de Loosduinsekade vormen deze stedelijke gebouwen vanaf het Haags Medisch Centrum een afwisselende stedelijk wandbebouwing.

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

53

5.2

1. Trein en tramsporen (1925)

Historie

De huidige tramlijn 11 is in 1889 aangelegd als stoomtramlijn door de Hollands IJzeren Spoorwegmaatschappij tussen station Hollands Spoor en Scheveningen en vormde de westelijke verbinding naar Zee. De lijn is buiten de toen bebouwde stad aangelegd. De ruimtelijke ontwikkelingen in de periode kort daarna voorzagen in een waterverbinding tussen de Loosduinsevaart en de destijds in aanleg zijnde Laakhavens. Deze waterverbinding was bij aanvang van de 20e eeuw al opgetekend door Lindo (directeur van de Haagse Dienst Gemeentewerken) en werd in 1908 overgenomen in het uitbreindingsplan van architect Berlage.

Het treinspoor en de tramlijn 11 lagen oorspronkelijk buiten de stad. Door de woningbouwrevolutie en het graven van binnenstedelijke havens is de stad aan het uitdijen. Op de plek van het huidige bedrijventerrein is een rangeerterrein gelegen. De straten in Transvaal-Noord lopen vanuit de Engelenburgstraat hierop dood. Het trein- en tramspoor en het rangeerterrein scheiden de woonwijken aan beide zijde. De Steijnlaan en de ’s Gravenzandelaan zijn niet met elkaar verbonden. 1897 Zusterpolder met de Schilderswijk in ontwikkeling

Aan de andere zijde van de Loosduinseweg werd rond de vorige eeuwwisseling de GEB-elektriciteitsfabriek in gebruikgenomen alsmede het overslagpunt voor de afvoer van het huisvuil per trein naar Wijster. Ook vond er op de lijn goederenvervoer plaats van en naar Scheveningen. Deze activiteiten hadden tot gevolg dat er aanpalende industrie en handel (kolen) langs de lijn is ontstaan, maar ook dat er goederensporen naast de tramlijn waren gelegen. De vrijliggende reservering voor het kanaal werd langzamerhand, zonder een afgewogen stedenbouwkundige visie, volgebouwd. Na het verdwijnen van het emplacement (ten zuiden van de Loosduinsekade) ontwikkelde zich hier een bedrijventerrein. In eerste instantie op basis van de gebogen sporenstructuur, daarna door een eigen interne ontsluiting: de Uitenhagestraat. Door het afgesloten karakter van het emplacement en door de begrenzing van tramlijn 11 heeft het bedrijventerrein langdurig een introvert karakter.

1908 Uitbreidingsplan van Berlage

54

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

Tram- en goederensporen naast elkaar gelegen (bron: A. Van Kranen)

2. Bedrijventerrein in wording (1985)

3. Lineaire opzet (2005)

4. Woonbuurten (2020)

Het voormalig treintracé verloor zijn functie en in de jaren tachtig werden de sporen op het bedrijventerrein ontmanteld. De waaiervorm van bebouwing, voortkomend uit het rangeerterrein is echter nog aanwezig.

Langs het tramlijn 11 waaiert het bedrijventerrein nog uit, maar intern wordt er een lineaire structuur geïntroduceerd met de Uitenhagestraat als drager. Bedrijfspanden ontstaan langs deze straat en in de zijstraten die voortborduren op de oude doodlopende straten. Met de realisatie van de Uitenhagestraat wordt de Steijnlaan en de ’s Gravenzandelaan fysiek met elkaar verbonden middels een verbinding zo breed als een navelstreng. Inmiddels is de stadsontwikkeling afgerond en vormt een lange bebouwingswand langs de Engelenburgstraat en het (nieuwe) Joubertplantsoen een afscherming richting het bedrijventerrein.

Op het bedrijventerrein heeft te maken gehad met een vernieuwingsgolf. In de loop der tijd zijn diverse bedrijfsgebouwen vernieuwd of vervangen. Nieuwe concepten worden gebouwd zoals een complex met een verzameling kleine bedrijfsunits of een gebouw met dubbelgebruik (parkeeerterrein op het dak). Van recente datum is het Afvalbrengstation, De Hoge Regentesse (woonoren met bovengrondse parkeergarage), een distributie gebouw. Tegenover het bedrijvengebouw is, aan de zuidzijde, bouwmarkt Karwei gelegen met een groot parkeerterrein ervoor.

Kijkend richting het zuiden met vooraan de Loosduinsekade

Kijkend richting het zuiden met vooraan het Energiekwartier nog in ontwikkeling

De Hoge Regentesse (woontoren en het gemeentelijk Afvalbrengstation

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

55

5.3

Cultuurhistorische waarden

5.4

Binnen het plangebied bedrijventerrein Uitenhagestraat is onderzoek verricht naar de cultuurhistorische waarden. Het plangebied van bedrijventerrein Uitenhagestraat is gelegen in de wijk Transvaal en niet gelegen in een beschermd stadsgezicht. Ook bevinden zich geen beschermde monumenten binnen het plangebied. De wijk Transvaal is vanaf eind 19e eeuw aangelegd op de meest westelijke strook van de Zusterpolder, het ‘Hofland’. In de jaren ‘80 en ‘90 van de vorige eeuw heeft in Transvaal op grote schaal stadsvernieuwing plaatsgevonden. Als onderdeel van de stadsvernieuwingsoperatie in de jaren ‘80 is een rangeerterrein van de NS aan de Monstersestraat omgezet in een bedrijventerrein. Dit bedrijventerrein in de Uitenhagestraat is aangelegd om ondernemers op te vangen die vanwege de stadsvernieuwing uit de Schilderswijk en Transvaal moesten vertrekken. Het plangebied en de gebouwen hebben geen bijzondere cultuurhistorische waarde.

Bestaand bedrijventerrein en bedrijven

Op bedrijventerrein Uitenhagestraat werken in totaal ruim 160 personen. Daarmee heeft Uitenhagestraat een beperkt betekenis voor de werkgelegenheidsfunctie voor het centrum van Den Haag. Mix van bedrijven Op het hele bedrijventerrein Uitenhagestraat is het mogelijk om, binnen de bestemming Bedrijf, bedrijven in de milieucategorie 2 op te richten. Binnen die milieucategorie is op Uitenhagestraat een mix aan bedrijven te vinden, dat is een belangrijke kwaliteit van dit bedrijventerrein. Op enkele bouwvlakken is sprake van milieucategorie 3.1 en 3.2. Afwijkingen hiervan zoals bij het gemeentelijk Afvalbrengstation, zijn alleen mogelijk bij toepassing van mitrigerende maatregelen, waarmee ontoelaatbare hinder wordt weggenomen. Uitenhagestraat bestaat naast een aantal maakbedrijven vooral uit bedrijven dat zich op particuliere klanten richt Business-to-Consumer (B2C). Ook zijn er Cradle-to-Cradle (C2C) gerichte werklocaties. Het bedrijventerrein heeft daarmee een belangrijke stadsverzorgende functie. De sterke aanwezigheid hiervan laat zien dat het gebied niet een standaard bedrijventerrein is, maar dat veel bedrijven worden aangetrokken door de nabijheid van afzetmarkten, een groot verzorgingsgebied (Den Haag) in het bijzonder en de omringende (centrum)wijken rondom.

Verbreding typen bedrijven en instellingen In het gebied zijn in de loop van de jaren ook diverse bedrijven en instellingen buiten de reguliere bedrijfsbestemmingen gevestigd. Zo zijn er ook andere stedelijke voorzieningen gevestigd zoals het gemeentelijk afvalbrengstation, maatschappelijk (Stichting Alcauther), een zalencentrum?? en een drietal logistieke bedrijven met als uitvalbasis de Uitenhagestraat namelijk: PicNic, PostNL en bezorgdienst Getir. Het voormalig rangeerterrein van de NS (1945)

56

GEBIEDSKADER UITENHAGESTAAT • DECEMBER 2023

5.5

Vigerend juridisch kader

Beleidskaders rijk en provincie De planologische ontwikkelingsruimte van Uitenhagestraat wordt bepaald door het omgevingsbeleid van de hogere overheden en de masterplannen en bestemmingsplannen op gemeentelijk niveau. Het beleidskader voor het landelijke omgevingsbeleid is in september 2020 vastgelegd in de “Nationale Omgevingsvisie (NOVI)” terwijl de hoofdlijnen van het provinciale beleid zijn vastgelegd in de omgevingsvisie Zuid-Holland. Beide nota’s hebben voor het bedrijventerrein een hoog abstractieniveau en bevatten amper concrete op uitvoering gerichte beleidsvoornemens. De hoofdambitie van de hogere overheden zijn gericht op: 1. 2. 3.

klimaatadaptatie en een schone energievoorziening de versterking van het economisch concurrentievermogen en een duurzame bereikbaarheid.

Voor bedrijventerrein Uitenhagestraat betekent dit, dat nieuwe ontwikkelingen vooral gericht moeten worden op een klimaatbestendige vernieuwing en de versterking van de aantrekkingskracht voor midden- en kleinbedrijven, die bijdragen aan de stadseconomie en werkgelegenheid in Den Haag. Waar zinvol kan daarbij ook sprake zijn van functiemenging. De ambities voor de verduurzaming van de energievoorziening zal in het bedrijventerrein zichtbaar worden door de aanleg van een deeltraject van “Warmtetransportleiding Vlaardingen Den Haag”. Hiervoor is recent een provinciaal inpassingsplan vastgesteld. Met deze leiding moet in de nabije toekomst het gebruik van restwarmte uit productiegebieden in de Rotterdamse Rijnmond mogelijk worden gemaakt en een reductie van CO2- en NOx-emissies in Den Haag. Het tracé van de leiding doorsnijdt het bedrijventerrein in noord zuid-

richting en biedt bij passende technische koppeling misschien mogelijkheden voor de dekking van de warmtebehoefte in en rond het bedrijventerrein. Vigerend bestemmingsplan Het juridisch-planologische kader voor het projectgebied is vastgelegd in drie bestemmingsplannen, namelijk Transvaal, Transvaal lijn 11 zone en een partiële herziening verspreide locaties. De daarin opgenomen planregels bieden beperkt ruimte voor een intensivering van het grondgebruik. De daarin opgenomen planregels bieden ruimte voor een intensivering van het grondgebruik langs het hoofdwegennet (Loosduinsekade) en de stimulering van een hoogstedelijk woon- en werkmilieu. Daarnaast is er sprake van een provinciaal inpassingsplan voor een warmtetransportleiding (warmteloinQ). • • •

Transvaal (2011) Transvaal, lijn 11 zone (2015) Partiële herziening verspreide locaties (2018)

Andere aanwezige bestemmingen Zeer recent is de 72 m hoge woontoren ‘De Hoge Regentesse’ tot ontwikkeling gebracht en de aangrenzende percelen mogelijkheden voor de vestiging van bedrijvigheid in de plint en daarboven liggende woonverdiepingen tot een bouwhoogte van 32 meter. Bijzonder ontwikkelingsruimte bieden de functieaanduidingen rond woontoren ‘Hoge Regentesse’. Hier mogen kantoren gevestigd worden en voorziengingen voor indoorrecreatie (sport) en detailhandel. Daarnaast is in de noordwest-hoek van het bedrijventerrein een milieubrengstation gevestigd. De potentiële milieuhinder die hiervan uit kan gaan, vormt een nadrukkelijk knelpunt voor de doorontwikkeling van het bedrijventerrein. Gecompleteerd wordt dit geheel door een bedrijfsbestemming voor detailhandelsactiviteiten aan de zuidkant, buiten het plangebied van het bedrijventerrein (ten zuiden van de Steijnlaan). De maximale bouwhoogte bedraagt hier 9 meter. De eertijds bestaande wijzigingsbevoegdheid die voor deze locatie van toepassing was, is met de inwerkingtreding van de omgevingswet van rechtswege vervallen.

De daarin opgenomen planregels bieden beperkt ruimte voor een intensivering van het grondgebruik langs het hoofdwegennet en de Uitenhagestraat. Bestemming bedrijf In het projectgebied is het beleid vooral gericht op het behoud of de doorontwikkeling van bestaande bedrijven. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een zekere milieuzonering binnen de huidige bedrijfsbestemmingen. Naast de woonbestemmingen ten westen van het bedrijventerrein zijn categorie 2 - bedrijven toegestaan (hinderafstand in principe 10 - 30 m), terwijl in de overige delen ondernemingen in de milieucategorie 3.2 gevestigd mogen worden (richtafstand maximaal 100 m). Tegelijkertijd is sprake van een zonering qua maximale bouwhoogte: 8-12 m aan de westkant en 10-22 m in oostelijke richting.